阳光新业地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
阳光新业地产股份有限公司 2014 年年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 阳光股份 股票代码 000608
股票上市交易所 深圳证券交易所
变更后的股票简称（如有） 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 唐军
电话 (010)68361088
传真 (010)88365280
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
本年比上
2013 年 2012 年
2014 年 年增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入（元） 1,358,598,000.00 689,851,000.00 689,851,000.00 96.94% 545,978,000.00 545,978,000.00
归属于上市公司股东的
-585,172,000.00 191,274,000.00 280,076,000.00 -308.93% 265,480,000.00 296,225,000.00
净利润（元）
归属于上市公司股东的 -619,961,000.00 166,235,000.00 255,037,000.00 -343.09% 231,529,000.00 262,274,000.00
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扣除非经常性损益的净
利润（元）
经营活动产生的现金流
-164,531,000.00 -447,792,000.00 -447,792,000.00 -63.26% -598,264,000.00 -598,264,000.00
量净额（元）
基本每股收益（元/股） -0.78 0.26 0.37 -310.81% 0.35 0.40
稀释每股收益（元/股） -0.78 0.26 0.37 -310.81% 0.35 0.40
加权平均净资产收益率 -16.27% 6.66% 7.51% -23.78% 9.95% 7.67%
本年末比
2013 年末 上年末增 2012 年末
2014 年末
减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产（元） 11,238,528,000.00 8,561,270,000.00 10,346,108,000.00 8.63% 6,829,801,000.00 8,293,173,000.00
归属于上市公司股东的
3,294,179,000.00 2,936,007,000.00 3,903,119,000.00 -15.60% 2,800,307,000.00 3,599,905,000.00
净资产（元）
（2）前 10 名普通股股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末普通股股东总数 55,929 54,324
日末普通股股东总数
前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
RECO SHINE PTE LTD 境外法人 29.12% 218,400,000 0
北京燕赵房地产开发有限公司 境内非国有法人 6.54% 49,050,000 0
北京国际信托有限公司 国有法人 4.89% 36,649,061 0
泰康人寿保险股份有限公司－
境内非国有法人 0.52% 3,862,284 0
分红－个人分红-019L-FH002 深
北京辰元房地产开发有限公司 境内非国有法人 0.49% 3,660,000 0
宋玉奎 境内自然人 0.37% 2,801,576 0
首创置业股份有限公司 境内非国有法人 0.35% 2,652,210 0
中国建设银行－上投摩根双息
境内非国有法人 0.32% 2,400,709 0
平衡混合型证券投资基金
招商银行股份有限公司－上投
摩根行业轮动股票型证券投资 境内非国有法人 0.23% 1,728,151 0
基金
东海证券－招行－东海证券飞
境内非国有法人 0.21% 1,541,977 0
龙 1 号集合资产管理计划
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上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知前十名股东中是否存在关联关系。
报告期末，公司股东宋玉奎通过普通证券账户持有 1,301,576 股，通过
参与融资融券业务股东情况说明（如有） 恒泰证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 1,500,000 股，
实际合计持有 2,801,576 股，位列公司第六大流通股股东。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
2014年新兴市场经济体增速普遍放缓，中国宏观经济在深化改革、结构调整、稳定民生中艰难前进，社会发展不再单一追求
GDP增长，经济增速呈现稳中趋降的态势，进入新常态。
房地产行业经过近几年的激进式规模化竞争后，伴随着城市化率的逐步提升、人口红利的逐渐消失、不动产登记政策的快速
执行以及前期宏观调控政策的效应积累，整个行业发生了较为深刻的变化。
在住宅开发领域，一方面行业集中度越来越高，行业利润率大幅下滑，中小房企面临巨大的生存压力；另一方面受之前宏观
调控政策、历史库存以及互联网思维等多方面因素的影响冲击，住宅销售市场较往年较为艰难。除部分一二线城市外，大部
分城市住宅市场都面临着较大的压力，住宅开发企业纷纷寻找海外市场，并进行业务的多元化转型。
在商业地产领域，虽然城乡居民消费稳步增长，但市场供应近几年显著攀升导致供大于求，项目同质化竞争日益激烈，此外
电子商务的迅猛发展也改变了消费者的购物习惯，对实体商业造成的冲击也日益显现。传统商业项目越来越难以从市场脱颖
而出并快速形成较好的投资回报。商业地产企业逐渐意识到重资产模式的弊端，并纷纷尝试和践行轻资产模式，以及寻找资
产的退出变现之路。
2014年，公司实现营业收入1,358,598千元，较去年增长96.94%，收入增加主要为开发产品销售较去年增加较多，投资性房
产租赁收入及资产管理服务收入与去年相比较为稳定。
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2014年，公司营业成本较去年同比增加2552%，主要由于开发项目销售结转较去年大幅增加所致。
2014年，公司财务费用净额较去年增长2336%，主要由于本年度新增金融机构借款23.2亿元，且可资本化的比例较去年减少
所致。
2014年，公司实现净利润-522,055千元，较去年同比减少247%，其中归属于母公司利润-585,172千元，较去年同比减少309%。
主要为天津杨柳青项目计提减值损失4.1亿元所致。
报告期内,公司利润构成或利润来源未发生重大变动。
2014年，公司天津杨柳青住宅开发项目遇到较大挫折。受到2014年房地产行业宏观环境面临较大调整压力及走向不确定性以
及天津市高端住宅市场持续低迷、投资者观望气氛浓厚的影响，杨柳青项目入市后并未给公司带来预期收益，使得该项目的
销售与之前公司预期发生较大偏离。对于杨柳青项目尚未开发部分，公司根据当前市场需求及未来房地产市场变化，调研调
整项目规划及产品定位，提供高性价产品以实现公司预期收益。
2014年，公司对资产管理服务项目进行了重新梳理。上海淮海路项目根据最新市场变化，重新调整了定位，延迟了开业时间，
并决定终止上海松江项目。
2014年，公司完成对上海银河宾馆的主群楼收购事宜，正式进入上海，探索不良及低效资产的价值提升。同时，公司积极应
对商业物业租赁市场及客群消费习惯变化，以北京西直门与北苑项目商户退租为契机对上述物业重新定位，改造提升价值。
公司通过对北京西直门、北苑项目的重新定位，以及上海银河、成都锦尚写字楼的租赁启动，目前办公物业在公司商业物业
中的比重已大幅提高，在一线城市办公物业面积的增加，将使得公司未来租金收入更为稳定且较之前有一定的提升。
2014年四季度，公司引入全球知名管理咨询公司麦肯锡，对公司战略及整体业务进行全面梳理。经过与麦肯锡的紧密合作，
公司已经形成清晰的战略方向及发展目标，并制定了与之相适应的未来业务构建体系。公司将聚焦于一线城市的不良及低效
资产收购、改造、提升，完善资产管理能力，增强资产退出能力，践行轻资产模式。重新梳理公司组织架构及人才体系，投
资评审及决策体系，以适应公司未来发展需要。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1. 财政部于2014年颁布《企业会计准则第39号—公允价值计量》、《企业会计准则第40号—合营安排》、《企业会计准则
第41号—在其他主体中权益的披露》和修订后的《企业会计准则第2号—长期股权投资》、《企业会计准则第9号—职工薪酬》、
《企业会计准则第30号—财务报表列报》、《企业会计准则第33号—合并财务报表》以及《企业会计准则第37号—金融工具
列报》，要求除《企业会计准则第37号—金融工具列报》自2014年度财务报表起施行外，其他准则自2014年7月1日起施行。
此项变更为企业会计准则所要求的会计政策变更，故无需本集团内部审批机构批准。
本集团已采用上述准则编制2014年度财务报表，对本集团财务报表的影响列示如下：
部分财务报表项目已根据上述准则进行列报，比较期间财务信息已相应调整，并且根据《企业会计准则第30号—财务报表列
报》应用指南列报了2013年1月1日的资产负债表。
此项会计政策变更所影响的报表项目及其金额：
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项目 2013年12月31日 2013年1月1日
(单位:千元) (单位:千元)
可供出售金融资产 93,900 50,000
长期股权投资 -93,900 -50,000
外币报表折算差额 -123 -91
其他综合收益 123 91
2. 为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，为投资者提供更相关的信息，根据2013年12 月19日董事会决议，
从2014年1月1日起，本集团对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量，该会计政策将采取追溯调整法对
本集团的财务信息进行调整，该调整对合并资产负债表及合并利润表的影响如下：
对合并资产负债表的影响 2013年12月31日 2013年1月1日
(单位：千元) (单位：千元)
长期股权投资增加 142,189 111,981
投资性房地产增加 1,715,198 1,419,078
固定资产增加 2,516 -
无形资产增加 19,161 -
商誉减少 -10,163 -10,163
递延所得税资产减少 -84,063 -57,524
递延所得税负债增加 350,156 297,246
其他综合收益增加 185,147 106,435
盈余公积增加 1,619 1,110
未分配利润增加 780,346 692,053
少数股东权益增加 467,570 366,528
对合并利润表的影响 2013年度 2012年度
(单位：千元) (单位：千元)
营业成本减少 -63,006 -62,470
管理费用增加 123 -
投资收益增加 30,208 5,271
公允价值变动损益增加 119,936 10,052
所得税费用增加 45,705 13,105
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少数股东损益增加 78,520 13,839
基本每股收益 0.11元 0.05元
稀释每股收益 0.11元 0.05元
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1. 本公司于2014年3月31日以现金63,680千元购买津北阳光90%股权。
2. 本公司于2014年1月17日以现金30,000千元出资设立了全资子公司上海新尚东。
3. 于2014年1月19日本公司与合作方共同出资设立聚信阳光，本公司出资额为2,000千元。
4. 本公司于2014年4月8日与合作方共同出资设立聚信新业，本公司出资额为150,600千元。
5. 本集团于2014年1月28日自上海产权交易所竞得上海锦赟100%股权，股权交易价款为1,217,339千元。该产权交易于2014
年2月28日完成。本集团将此交易按照资产收购进行会计处理。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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