阳光新业地产股份有限公司 2020 年半年度报告摘要
证券代码：000608 证券简称：阳光股份 公告编号：2020-L50
阳光新业地产股份有限公司 2020 年半年度报告摘要
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读半年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次半年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 阳光股份 股票代码 000608
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵博
办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层
电话 （010）68361088（总机）(010) 68366107 (投资者热线）
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
2、主要财务数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 88,103,766.92 108,075,204.43 -18.48%
归属于上市公司股东的净利润（元） -51,102,985.32 -25,790,627.57 -98.15%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
-51,307,731.22 -36,912,307.77 -39.00%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 22,930,020.74 158,747,239.83 -85.56%
基本每股收益（元/股） -0.07 -0.03 -133.33%
稀释每股收益（元/股） -0.07 -0.03 -133.33%
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加权平均净资产收益率 -1.78% -0.87% -0.91%
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减
总资产（元） 5,634,211,262.77 5,782,218,103.19 -2.56%
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,839,213,806.97 2,889,590,515.90 -1.74%
3、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先
报告期末普通股股东总数 20,902 0
股股东总数（如有）
前 10 名股东持股情况
持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
件的股份数量 股份状态 数量
京基集团有限公司 境内非国有法人 29.12% 218,400,000
上海永磐实业有限公司 境内非国有法人 12.25% 91,827,538
北京燕赵房地产开发有限公司 境内非国有法人 5.17% 38,794,740
宋梓琪 境内自然人 4.89% 36,649,061
周增希 境内自然人 3.09% 23,138,973
上海衍金投资管理有限公司－衍金共
其他 1.47% 11,042,300
生 2 号私募证券投资基金
黄鑫 境内自然人 1.20% 9,000,000
伍美成 境内自然人 1.13% 8,471,201
高志兴 境内自然人 1.07% 8,040,000
陈焕杰 境内自然人 0.90% 6,781,430
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知前十名股东中是否存在关联关系或一致行动。
报告期末，公司股东黄鑫通过普通证券账户持有 0 股，通过申万
宏源西部证券有限公司客户信用交易担保证券账户持有 9,000,000
股，实际合计持有 9,000,000 股,位列公司第七大流通股股东。公司
参与融资融券业务股东情况说明（如有）
股东高志兴通过普通证券账户持有 0 股，通过平安证券股份有限
公司客户信用交易担保证券账户持有 8,040,000 股，实际合计持有
8,040,000 股,位列公司第九大流通股股东。
4、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
√ 适用 □ 不适用
新控股股东名称 京基集团有限公司
变更日期 2020 年 05 月 13 日
指定网站查询索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
指定网站披露日期 2020 年 05 月 15 日
实际控制人报告期内变更
√ 适用 □ 不适用
新实际控制人名称 陈华
变更日期 2020 年 05 月 13 日
指定网站查询索引 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
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指定网站披露日期 2020 年 05 月 15 日
5、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
6、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
2020年上半年，中国经济受新冠肺炎疫情影响，在严峻的内外部政治经济环境下，快速止跌反弹。根据国家统计局初步
数据，上半年全国GDP实现约456,614亿元，同比下降1.6%。其中一季度同比下降约6.8%，二季度增长约3.2%。复工复产复
商复市加快推进，主要指标恢复性增长，经济运行稳步复苏，基本民生保障有力，市场预期总体向好，社会发展大局稳定。
下半年，受国际整体疫情形势影响，国内疫情防控的压力依然持续存在，疫情对整体经济活动的影响也会一直存在。国际地
缘政治及保护主义对中国进出口贸易的潜在影响依然存在，经济发展面临的挑战较大。但随着国内应对疫情的逐步成熟，以
及“六稳”、新老基建和积极财政货币政策的实施，下半年经济增速有望环比继续反弹。
2020年上半年，房地产行业受新冠疫情影响，一季度业绩同比下滑较大，二季度随着国内疫情形势逐步得到控制，行业
触底反弹，环比增速加快，但上半年整体增速仍同比下滑。根据国家统计局统计，上半年全国商品房销售面积约6.94亿平米，
同比下降8.4%；销售金额约6.69万亿元，同比下降5.4%；房地产开发投资6.28万亿元，同比增长1.9%；新开工面积9.75亿平
米，同比下降7.6%；竣工面积2.9亿平米，同比下降10.5%；土地购置面积0.8亿平米，同比下降0.9%。开发企业因疫情影响，
分化加剧，其中Top20开发企业上半年销售金额同比仅下降约1.3%。市场方面，深圳及个别二线城市市场热度较高，其它一
二线城市均有不同程度回暖。随着地方政府就土地出让条件的放松以及资金成本的下行，土地市场热点地块溢价成交增多。
2020年下半年，随着中央再次提出“不将房地产作为短期刺激经济的措施”以及“房住不炒”等宏观调控基调，预计行业将在因
城施策的基调下平稳发展。
2020年上半年，新冠疫情爆发后，公司积极响应政府号召，对部分涉及民生的租户及物业公司给予了一些租金减免。商
业项目在疫情期间，总体运营平稳，但部分聚集性业态商户受疫情防控需要，未能开业运营。个别商户也因疫情影响，不再
开业。受上述因素影响，公司上半年商业项目租金收入同比有所下降。上半年，公司第一大股东发生变化，公司从无实控人
到京基集团有限公司成为公司控股股东、陈华先生成为公司实控人。公司董事会、监事会及高级管理人员均发生了较大的变
化。尽管受疫情及股东变化影响，总体上，上半年公司各项经营工作较为平稳有序推进。
2020年下半年，公司就商业项目将加大招商及运营管理工作，力争将疫情对全年租金收入的影响降低到最小。同时，公
司将加大北京阳光上东项目的开发库存产品销售准备工作，并根据公司全年目标及市场条件，适时销售。公司在梳理参股项
目投资现状后，将积极与项目合资方沟通，从参股项目早日退出变现。
主要项目所处区域市场分析
1、住宅销售市场：北京和成都
北京住宅市场：
2020年上半年，北京紧随中央调控步伐，坚守“房住不炒”基调，边际优化调控政策，遏制炒房、炒学区等行为。在
新冠疫情冲击下，北京2020年上半年商品住宅市场交易规模明显回落，成交价格呈结构性小幅上涨态势。分区域来看，近郊
区上半年市场整体成交规模降幅相对较小，中心城区及远郊区整体成交规模降幅较大，降幅均超50%。上半年整体市场以刚
需为主，但各区需求分化明显，中心城区再改及豪改产品成交占比仍超一成，近郊区刚改及再改需求仍存一定空间，远郊区
刚改及再改产品成交占比明显提升。二手住宅方面，2020年上半年北京二手房成交6.4万套，同比下降10%，为近六年以来最
低。成交均价同比呈结构性上涨，环比保持相对平稳态势。2020年上半年，伴随北京限价政策边际调整，不限价商品住宅项
目积极取证入市，叠加部分改善型需求释放，北京商品住宅成交均价同比呈结构性上涨态势，商品住宅成交均价为49,622
元/平方米，同比上涨13%，为近三年同期价格同比涨幅最大。
成都住宅市场：
2020年上半年成都商品住宅累计成交1,105.6万㎡，同比上升7.6%。成都复工复产早，疫情之后市场快速复苏，成交量
出现补偿性增长，3-6月成交量均高于去年同期，在供应较去年同期下降6.5%情况下，成交量同比上升7.6%。随着成渝城市
群战略的进一步明确，以及2019下半年区域购房资格互通影响，2020上半年天府新区供销远远领先其他区域。中心城区产品
改善化趋势愈发明显且不可逆，一方面来源于需求端成都步入改善时代，另一方面也受制于中心城区降容、地价刚性上涨导
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致企业通过改善产品实现溢价，改善化进程“被迫”加速。
2、投资性物业在北京、天津、上海和成都
不同市场表现如下：
北京：
受新冠疫情影响，2020年上半年北京写字楼市场持续低迷，6月疫情出现反弹，市场需求再度被抑制。2020年上半年，
北京甲级写字楼市场有2个新项目入市，全市甲级写字楼存量共计1,248万平方米，空置率升至13.6%，租金每月每平方米360.5
元，连续第六个季度出现环比下滑。
2020年上半年，新冠疫情爆发对北京零售市场造成了较为严重的影响，全市未有新增商业项目投入使用，大部分购物中
心面临部分商铺暂停营业或关闭的困扰，导致北京购物中心空置率升至9.7%，租金水平也出现下滑，全市购物中心首层租金
为每平方米每月859.1元，同比下降0.1%。六月份北京疫情出现反复，也拖延了零售市场复苏的节奏。
上海：
受疫情影响，2020年上半年全市仅两个全新甲级写字楼项目共计10.5万平方米入市，甲级写字楼存量升至1,340万平方
米。二季度，写字楼租赁活动复苏，但净吸纳量明显少于往年同期水平。尽管来自部分行业和企业的需求见长，但另一边，
市场出现减租和退租现象，导致全市甲级写字楼空置率水平至17.4%。业主进一步给出租金让步，租金降至每平方米每天7.5
元。上半年市场无疑对业主和租户方都是考验。
2020年上半年上海零售市场无新项目入市，餐饮业受疫情影响最为严重。购物中心内较多掉铺现象使得全市购物中心
空置率上升至11.6%。
天津：
受疫情影响，2020年上半年经济发展放缓，甲级写字楼市场无新增供应，市场净吸纳量出现下滑。天津市政府出台租
金减免等优惠措施，意图减轻企业经营压力，但对办公租赁需求提升的直接作用不大。同时，部分企业尝试远程、线上会议
等新兴办公模式，亦直接降低了当前对线上办公场地的需求。二季度后随着经济逐步复苏，甲级写字楼市场存量持续消化，
市场竞争较为激烈，充足的市场存量使租金承压。
受疫情影响，2020年上半年天津零售市场的新建工程和招商进度延后，无新项目入市。大多数零售商扩张步伐放缓。
全市空置率10.7%，同比下降0.2个百分点，全市首层平均租金为344.85元每平方米每月，同比下降1.5个百分点。
成都：
2020年上半年，受全球经济环境和新冠疫情影响，部分项目推迟入市时间，全市仅有一个甲级写字楼入市，将甲级写
字楼存量推升至330万平方米。甲级写字楼市场活跃度持续走低，第二季度企业退租情况明显，退租面积较去年同期上涨75%，
推动全市空置率上升至24%。年初整体租金相对平稳，但二季度开始部分业主下调租金，优质客户议价能力明显提升。上半
年甲级写字楼市场平均租金为101.3元每月每平方米，同比下降1.3%。
2020年上半年，成都零售市场新增2个项目，总存量达到604万平方米。受疫情影响零售市场需求持续走弱，购物中心
平均空置率大幅上升至10.1%，三年来首次突破10%。首层平均租金小幅下滑，至431.2元每月每平方米。核心商圈购物中心
首层租金降幅略小于非核心区域。
2020年上半年宏观经济数据
城镇人均可 社会消费品
宏观经济数据 GDP（亿元） 同比增长 支配收入 同比增长 零售总额 同比增长 数据来源
（元） （亿元）
全国 456,614 -1.60% 21,655 -2.00% 172,256 -11.40% 国家统计局
北京 16,206 -3.20% 37,560 2.20% 5,973 -13.00% 北京统计局
上海 17,357 -2.60% 38,459 3.60% 6,947 -11.20% 上海统计局
天津 6,309 -3.90% 24,140 -1.50% - -21.70% 天津统计局
成都 8,299 0.60% 24,563 4.30% 3,692 -7.70% 成都统计局
2020年上半年上述城市主要市场数据如下：
土地成交
均价 价格同比变 销售面积 销售面积同 土地成交额
额同比变 数据来源
（元/平方米） 化 （万平方米） 比变化 (亿元）
住宅 化
北京统计局
49,622 13.00% 213.1 -35.40% 910 21.00%
中指研究院
北京 平均租金 空置率较
同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
甲级写字楼 （元/平方米每月） 上年
维斯
360.5 -3.40% 3.73 1,247.8 13.60% 4.9%
首层平均租金（元/ 空置率较
同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
零售物业 平方米每月） 上年
维斯
859.1 1.30% 0 593 9.70% 3.50%
平均租金（元/平方 空置率较
同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
上海 甲级写字楼 米每月） 上年
维斯
225 -4.00% 8.37 1,340 17.40% 0.50%
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首层平均租金（元/ 空置率较
同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
零售物业 平方米每月） 上年
维斯
795 -1.60% 0 751 11.60% 1.6%
平均租金（元/平方 空置率较
同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
甲级写字楼 米每月） 上年
维斯
131.4 -1.40% 1.29 145 36.10% 下降2.1%
天津
首层平均租金（元/ 空置率较
同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
零售物业 平方米每月） 上年
维斯
344.85 -1.50% 0 359 10.70% 下降0.2%
土地成交
均价 价格同比变 销售面积 销售面积同 土地成交额
额同比变
住宅 （元/平方米） 化 （万平方米） 比变化 (亿元 中指研究院
化
13,131 15.90% 1,105.6 7.60% 613 19%
平均租金（元/平方 空置率较
成都 同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
甲级写字楼 米每月） 上年
维斯
101.3 -1.30% 0.13 330 24.00% 1.30%
首层平均租金（元/ 空置率较
同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率 第一太平戴
零售物业 平方米每月） 上年
维斯
431.8 -0.20% -24 604 5.30% 0.80%
公司主要经营情况
2020年上半年，公司各项经营工作较为平稳有序推进，实现营业收入8,810.38万元，实现归属于母公司股东净利润
-5,110.30万元，较去年同期下降98.15%。
2020年上半年，公司无新增土地储备项目，无累计土地储备情况，公司无在建项目开发情况。
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
计容建 累计结 本期结 本期结
项目 权益比 可售面 售（销 售（销 售（销
城市/区域 所在位置 项目业态 筑面积 算面积 算面积 算金额
名称 例 积（㎡）售）面积 售）面积 售）金额
（㎡） （㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
住宅、公
锦尚 成都市一
四川省 寓、写字
城市 环路东五 71.00% 99,542 154,102 97,112 0 0 97,112 0 0
成都市 楼、底商、
中心 段 17-87 号
农贸市场
阳光 东四环北 商业、车
北京市 100.00% 590,493 648,469 632,635 0 0 632,635 0 0
上东 路 6 号 位、住宅
主要项目出租情况
可出租面积 累计已出租 平均
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例
（㎡） 面积（㎡） 出租率
阳光上东及橡树园 北京市朝阳区东四环北路 6 号 商业 100.00% 16,116.49 12,620.85 78.31%
通州瑞都商业 北京市通州区翠景北里 1 号楼 商业 51.00% 32,359 27,428 84.76%
四川省成都市成华区二环路东二段
成都 A-Ztown 426 号、建设路 2 号阳光新生活广 商业 55.00% 59,828 59,828 100.00%
场商业
四川省成都市锦江区一环路东五段 商业
成都九眼桥 71.00% 33,364 25,553 76.59%
55 号 （购物中心）
四川省成都市锦江区一环路东五段 商业
成都九眼桥 71.00% 8,069 5,578 69.13%
55 号 （底商）
四川省成都市锦江区一环路东五段
成都九眼桥 办公 71.00% 27,689 22,640 81.77%
55 号
天津市北辰区京津公路西天津北辰
天津北辰 商业 90.00% 25,967 12,958 49.90%
阳光新生活广场
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上海新业中心 上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢 写字楼 60.00% 44,529.89 1,422.09 3.19%
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径 单位：元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 859,000,000.00 4.9-5.635% 166,500,000.00 287,000,000.00 211,000,000.00 194,500,000.00
信托融资 380,000,000.00 9.50% 380,000,000.00
其他 130,000,000.00 5% 130,000,000.00
合计 1,369,000,000.00 676,500,000.00 287,000,000.00 211,000,000.00 194,500,000.00
以上数据截止日期：2020 年 6 月 30 日
发展战略和未来一年经营计划
公司将进一步优化资产质量，在继续做好存量资产的经营与资产管理业务的同时，加快资产变现步伐，积极关注新项目
和其他创新型业务。实现公司稳定、持续发展。鉴于公司控股股东已变更为京基集团有限公司，公司未来的发展战略也将存
在调整的可能。
2020年公司将根据自身情况及市场机会，进一步优化公司资产质量，增加公司现金流。加快已开发项目的库存清理，加
大资金回收力度，增厚公司利润。同时，在满足疫情防控的要求下，力争投资性房地产出租经营保持平稳运行。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
于2020年6月30日，本公司为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保如下:
单位：元
项目名称 按揭款担保余额
北京阳光上东项目 2,132,017.02
成都锦尚中心项目 1,730,000.00
合计 3,862,017.02
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
2、涉及财务报告的相关事项
（1）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无合并报表范围发生变化的情况。
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