阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文




阳光新业地产股份有限公司

    2021 年半年度报告

         2021-L36




      2021 年 08 月
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                   第一节 重要提示、目录和释义


   公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的

真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和

连带的法律责任。

   公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人(会计主管

人员)邱琼明声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

   所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

   本半年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成

公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

   公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事

房地产业务》的披露要求。

   公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本

报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十 公司面临的风险和应对措施”的有

关内容。

   公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。




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第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 1

第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5

第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................... 8

第四节 公司治理 ....................................................................................................... 19

第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 20

第六节 重要事项 ....................................................................................................... 21

第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 34

第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 38

第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 39

第十节 财务报告 ....................................................................................................... 40




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                                          备查文件目录


（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。




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                               释义


               释义项   指                              释义内容

公司、本公司            指   阳光新业地产股份有限公司

京基集团                指   京基集团有限公司

北京燕赵                指   北京燕赵房地产开发有限公司

北京星泰                指   北京星泰房地产开发有限公司

京基百纳                指   深圳市京基百纳商业管理有限公司

北京瑞丰                指   北京瑞丰阳光投资有限公司

京基房地产              指   深圳市京基房地产股份有限公司

物业服务中心            指   深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心

上海晟璞                指   上海晟璞投资管理有限公司

上海锦赟                指   上海锦赟资产管理有限公司

聚信阳光                指   聚信阳光（昆山）投资管理有限公司

永盛智达                指   北京永盛智达投资管理有限公司

中信信托                指   中信信托有限责任公司

天津瑞升                指   天津瑞升阳光投资有限公司

聚信新业                指   聚信新业（昆山）投资中心

中信聚信                指   中信聚信（北京）资本管理有限公司

北京瑞业                指   北京瑞业投资管理有限公司

友谊新资                指   天津友谊新资商贸有限公司

瑞景阳光                指   北京瑞景阳光物业管理有限公司

上海晟域                指   上海晟域资产管理有限公司

成都锦尚                指   成都锦尚置业有限公司

上东商业                指   成都阳光上东商业管理有限公司

上海银河                指   上海银河宾馆有限公司




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                           第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司简介

 股票简称                 阳光股份                           股票代码                000608

 股票上市证券交易所       深圳证券交易所

 公司的中文名称           阳光新业地产股份有限公司

 公司的中文简称           阳光新业

 公司的外文名称           YANG GUANG CO.,LTD.

 公司的外文名称缩写       YANG GUANG

 公司的法定代表人         周磊


二、联系人和联系方式

                                                董事会秘书                          证券事务代表

 姓名                                王小连                               张茹

                                     深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦   深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦
 联系地址
                                     A 座 6901-01A 单元                   A 座 6901-01A 单元

 电话                                0755-82220822                        0755-82220822

 传真                                0755-82222655                        0755-82222655

 电子信箱                            yangguangxinye@yangguangxinye.com    yangguangxinye@yangguangxinye.com


三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2020 年年报。


2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2020 年年报。




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四、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否

                                            本报告期                   上年同期            本报告期比上年同期增减

营业收入（元）                                178,796,396.90              88,103,766.92                     102.94%

归属于上市公司股东的净利润（元）               -5,304,603.36             -51,102,985.32                      89.62%

归属于上市公司股东的扣除非经常性
                                               -5,685,200.44             -51,307,731.22                      88.92%
损益的净利润（元）

经营活动产生的现金流量净额（元）               21,115,273.99              22,930,020.74                      -7.91%

基本每股收益（元/股）                                   -0.01                      -0.07                     85.71%

稀释每股收益（元/股）                                   -0.01                      -0.07                     85.71%

加权平均净资产收益率                                   -0.17%                     -1.78%                      1.61%

                                           本报告期末                  上年度末            本报告期末比上年度末增减

总资产（元）                                5,741,490,246.51           5,923,791,940.60                      -3.08%

归属于上市公司股东的净资产（元）            3,142,320,239.64           3,140,074,855.56                       0.07%


五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。


2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。


六、非经常性损益项目及金额

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                           单位：元

                     项目                                    金额                                说明

 非流动资产处置损益                                                  111,601.94

 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切
 相关，按照国家统一标准定额或定量享受的                              228,450.75
 政府补助除外）

 除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                 70,616.63



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 减：所得税影响额                                                    -778.12

     少数股东权益影响额                                            30,850.36

 合计                                                             380,597.08                  --

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用

           项目                涉及金额（元）                                   原因

                                                     本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业
                                                     务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取
                                                     资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务
 公允价值变动损益                   -30,000,000.00
                                                     的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，
                                                     因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列
                                                     示，并将在以后年度一贯应用。




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                                   第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。公司一方面通过
为北京通州阳光新生活广场、成都阳光新生活广场等商业运营项目提供策划招商和运营管理服务获取管理服务收入，另一方
面主要通过出租物业获取租赁收入，报告期内公司商业运营项目及物业租赁业务在管项目12个，管理的可出租面积共约29
万平方米，物业租赁总体出租率为87.5%。同时开展北京阳光上东和成都锦尚等项目的住宅和商住尾盘销售工作。
    报告期内公司实现营业收入17,880万元，较上年同期增长102.9%；实现净利润361万元；归属于母公司股东净利润-530
万元，本报告期公司业绩较上年同期减少亏损89.6%，主要原因是与上年同期相比，公司保持正常经营情况下，增加北京阳
光上东尾盘销售，同时财务费用有所减少，导致业绩较上年同期上升。
    物业租赁业务实现营业收入9,166万元，较上年同期增长8.1%，占公司营业收入的51%，主要原因系公司加强租赁经营
所致。
    住宅、商住尾盘销售业务实现收入8,203万元，较上年同期增长4,606%，占公司营业收入的46%，主要原因系持续进行
尾盘销售所致。
    商业运营管理业务实现营业收入270万元，较上年同期增长3,635%，主要原因系公司加大商业运营业务，增加商业管理
费、停车场费等收入所致。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
    （一）报告期内经济与市场分析
    2021年上半年，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业较快恢复，同时消费需求多样化、线上消费冲击等给商
业地产市场转型升级带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，购物中心的恢复水平要略优于商业街，但总体来看2021
年上半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年上半年同期水平，仍有68.7%的商业街和56.8%的商圈租金低于2019年上
半年同期水平。
    根据中房指数系统，2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购
物中心）商铺租金水平整体止跌回升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商
铺平均租金为24.90元/平方米/天，环比下跌0.24%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）
商铺平均租金为26.84元/平方米/天，环比上涨0.31%。
    从当前写字楼租赁市场表现来看，2021年二季度，国内经济依旧保持稳定恢复态势，写字楼市场需求继续有序释放，新
增供应加速入市，租金基本保持平稳。根据全国15个重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重
点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比稳中微跌0.10%。从商圈来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈
占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持平。整体依旧未恢复至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金
水平依旧低于疫情前。
   （二）主要项目所处区域市场分析
    报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、天津和成都。
    二季度，北京甲乙级写字楼平均租金为6.77元/㎡/天，北京写字楼市场年内新增供应量较大，但二季度丽泽商务区净吸
纳量超过5万平方米、国贸商圈多笔租赁成交，使得二季度北京写字楼空置率下降0.64%达16.9%。北京2021年第二季度商业
地产空置率达6.2%，在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金环比下降1.6%，大约为36.9元/㎡/天。从商圈层面看，北
京核心商圈（金融街、CBD、中关村等）市场租金微降0.1%至12.89元/㎡/天，空置率下降0.2%至10.6%。新兴商圈（丽泽、通
州商务区等）的平均租金为7.87元/㎡/天，空置率达31.0%。因未来6个月的项目入市，供应增加，空置率预计增加。
    成都甲级写字楼市场活跃度持续回升，上半年录得多单一千平方米以上的写字楼租赁成交，全市净吸纳量约为13.5万平


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          方米，较2019年同期大幅增长，加之上半年新增供应相对较少，全市整体空置率下降至20.8%。租金方面，上半年成都甲级
          写字楼市场平均租金约为人民币101.3元每平方米每月，环比微涨0.1个百分点。成都全市购物中心平均空置率自去年下半年
          以来持续缓慢回落，环比下降1.3%至约8.0%。购物中心首层平均租金环比小幅上涨，达约14.19元/㎡/天。
          主要项目销售情况

                                                                            累计预    本期预     本期预
                                                         计容建                                               累计结                 本 期 结
城市/       项目               项目业      权益                   可售面    售（销    售（销     售（销                 本期结算
                   所在位置                              筑面积                                               算面积                 算 金 额
区域        名称                   态      比例                   积（㎡） 售）面积   售）面积   售）金额               面积（㎡）
                                                         （㎡）                                               （㎡）                 (万元）
                                                                            （㎡）    （㎡）     （万元）

                   成都市一
四川        锦尚               住宅、公
                   环路东五
省成        城市               寓、写字    71.00%      99,542     154,102   100,033   372             89      100,033   371.88           84.52
                   段 17-87
都市        中心               楼、底商
                   号

                   东四环北
北京        阳光   路 2 号、   住宅、公
                                           100.00%     517,129    637,258   605,650   1,646        8,975      605,498   1,384.22      8,118.11
市          上东   号一区、    寓、底商
                   二区

          主要项目出租情况

           项目名称             所在位置             项目业态      权益比例    可出租面积（㎡） 累计已出租面积（㎡） 平均出租率

     北京通州阳光新       北京市通州区翠景
                                                  购物中心            51.00%   32,238.72           27,863.29                       86.43%
     生活广场             北里 1 号楼

                          北京市朝阳区东四
     北京阳光上东                                 底商               100.00%   13,341.52           9,598.34                        71.94%
                          环北路 6 号二区

                          北京市朝阳区酒仙
     878 东区             桥中路 24 号院 1 号     写字楼               0.00%   14,252.35           9,684.27                        67.95%
                          楼

                          四川省成都市成华
     成都阳光新生活
                          区二环路东二段          购物中心            55.00%   59,610.05           58,777.47                       98.60%
     广场
                          426 号、建设路 2 号

                          四川省成都市锦江
     成都阳光新业中
                          区一环路东五段 55       购物中心            71.00%   33,375.00           29,375.10                       88.02%
     心
                          号

                          四川省成都市锦江
     成都阳光新业大
                          区一环路东五段 55       写字楼              71.00%   27,689.08           24,858.55                       89.78%
     厦
                          号

                          四川省成都市锦江
     成都阳光新业大
                          区一环路东五段 55       底商                71.00%   8,069.05            8,069.05                        100.00%
     厦
                          号

     天津津北阳光新       天津市北辰区京津
                                                  购物中心            90.00%   24,258.15           17,694.15                       72.94%
     生活购物广场         公路西



                                                                       9
                                                                          阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                   天津市河东区顺航
                   路西南侧万东花园
天津万东办公楼                               办公楼             100.00%   2,368.47               2,368.47                100.00%
                   B02-负 101、201，
                   顺航路 2、4 号

  土地一级开发情况
  □ 适用 √ 不适用
  融资途径
                                                                                                                   单位：万元

                                                融资成本区间/                               期限结构
       融资途径             期末融资余额
                                                平均融资成本         1 年之内          1-2 年          2-3 年      3 年以上

   银行贷款                      92,100.00               5.8%         26,386.00        19,620.00        7,620.00   38,474.00

         合计                    92,100.00               5.8%         26,386.00        19,620.00        7,620.00   38,474.00

  发展战略和未来一年经营计划
      未来公司将紧紧围绕科学高效的运营理念，以创新发展为方向、稳中求胜为前提，通过“提升经营水平、盘活存量资产、
  拓展新业务”等举措，在做强做大物业租赁及商业运营业务的基础上，充分利用现有资源，积极探索创新业务，在新消费、
  新科技和新文化等产业领域进行布局，打造“新阳光”的核心竞争力，实现公司新发展。
      在提升经营水平方面，公司通过项目定位的优化调整、运营体系的标准化建设、运营平台的智能化搭建、强化项目在营
  业回款、项目招商的考核等措施，提升项目服务品质，提高项目出租率及租金单价水平，实现业务价值的延伸。
      在盘活存量资产方面，公司将根据发展战略规划，在对核心业务资产进行资金、人力、技术等资源支持的基础上，对非
  核心资产择机进行处置，从而提高公司存量资产的流动性，实现公司健康稳定的发展。
      在拓展新业务方面，公司将充分结合现有资源，围绕战略目标，通过定期召开新商业模式的专项研讨会等方式，从管理
  层到所有员工集思广益、各抒己见，寻找公司业务发展的新方向，为公司拓展新型的盈利模式，提高自身的造血能力。
      同时公司通过加强内部控制建设，健全、完善全面风险管控体系等方式强化风险管控；通过加大销售回款的管理力度、
  丰富融资渠道、降低融资成本，加大创新融资的探索力度，保障公司规模发展所需资金；通过优化组织架构、完善内部员工
  选拔机制以及修订绩效考核管理制度等方式充分发挥人力行政的支撑保障作用。
      2021年公司将紧紧围绕战略发展目标，做强现主业，探索新产业，实现公司高质量发展。
  向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
  √ 适用 □ 不适用

                  项目名称                                                按揭款担保余额 （元）
              北京阳光上东项目                                                  18,636,505.82
              成都锦尚中心项目                                                    6,331,948.40
                     合计                                                       24,968,454.22


  董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
  □ 适用 √ 不适用


  二、核心竞争力分析

      （一）管理团队经验丰富
      公司拥有团结、高效、正直的专业人才队伍，现任管理团队成员具备多年商业地产的运营管理经验，公司也逐步形成了
  复合型创新人才的培养机制，为公司的可持续发展提供了有力保障。


                                                                10
                                                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


    （二）控股股东业务支持
    公司控股股东京基集团在商业地产领域拥有较大的规模和较强的实力，通过将其名下拥有的与商业管理与经营业务相关
的资产托管给公司，充分发挥了公司与京基集团的协同效应，为公司业务开拓提供新的增量空间。
    （三）运营项目成熟多样
    多业态
    公司物业租赁业务在管项目类型丰富，包含酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分
为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
    多区域
    商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。
    多项目
    公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。


三、主营业务分析

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
                                                                                                       单位：元

                             本报告期            上年同期           同比增减                变动原因

                                                                                   主要为本期发生北京尾盘销售
 营业收入                    178,796,396.90      88,103,766.92          102.94%
                                                                                   所致。

                                                                                   主要为本期发生北京尾盘销售
 营业成本                     43,274,721.67      11,828,650.32          265.85%
                                                                                   对应成本增加。

                                                                                   主要为本期发生北京尾盘销售
 销售费用                       5,772,583.32       1,777,656.53         224.73%
                                                                                   导致代理费及佣金增加。

 管理费用                     32,462,282.71      39,940,773.24           -18.72%

 财务费用                     40,751,204.38      50,833,596.99           -19.83%

 所得税费用                     5,632,501.65     14,407,685.61           -60.91%   主要为汇算清缴调整所致。

 经营活动产生的现金
                              21,115,273.99      22,930,020.74            -7.91%
 流量净额

 投资活动产生的现金
                               -2,811,859.45      -2,431,853.99          -15.63%
 流量净额

 筹资活动产生的现金
                             -189,013,518.79     -21,776,422.36         -767.97%   主要是本期偿还借款所致。
 流量净额

 现金及现金等价物净
                             -170,713,778.13      -1,222,028.16      -13,869.71%   主要是本期偿还借款所致。
 增加额

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
                                                                                                       单位：元


                                                        11
                                                                         阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                                    本报告期                                  上年同期
                                                                                                         同比增减
                           金额           占营业收入比重               金额         占营业收入比重

 营业收入合计           178,796,396.90                100%         88,103,766.92              100%           102.94%

 分行业

 房地产销售              82,026,385.68               45.88%         1,742,857.02             1.98%          4,606.43%

 物业租赁                91,657,122.24               51.26%        84,780,976.32            96.23%             8.11%

 商业运营                 2,703,576.06               1.51%              72,380.96            0.08%          3,635.20%

 其他                     2,409,312.92               1.35%          1,507,552.62             1.71%            59.82%

 分产品

 开发产品销售            82,026,385.68               45.88%         1,742,857.02             1.98%          4,606.43%

 商业租赁                70,180,439.48               39.25%        64,658,326.56            73.39%             8.54%

 写字楼租赁              21,476,682.76               12.01%        20,122,649.76            22.84%             6.73%

 商业运营                 2,703,576.06               1.51%              72,380.96            0.08%          3,635.20%

 其他                     2,409,312.92               1.35%          1,507,552.62             1.71%            59.82%

 分地区

 京津地区               131,360,642.20               73.47%        49,954,961.45            56.70%           162.96%

 四川地区                47,435,754.70               26.53%        37,006,867.19            42.00%            28.18%

 上海地区                                                           1,141,938.28             1.30%          -100.00%

占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
                                                                                                              单位：元

                                                                         营业收入比上    营业成本比上   毛利率比上年
                     营业收入         营业成本           毛利率
                                                                          年同期增减     年同期增减       同期增减

 分行业

 房地产销售         82,026,385.68    26,811,184.10            67.31%          4606.43%       7721.23%         -13.02%

 物业租赁           91,657,122.24    14,694,893.03            83.97%            8.11%          28.94%          -2.59%

 分产品

 开发产品销售       82,026,385.68    26,811,184.10            67.31%          4606.43%       7721.23%         -13.02%

 商业租赁           70,180,439.48     9,779,285.50            86.07%            8.54%          55.73%          -4.22%

 写字楼租赁         21,476,682.76     4,915,607.53            77.11%            6.73%          -3.94%          2.54%

 分地区

 京津地区       131,360,642.20       35,241,141.86            73.17%          162.96%         305.55%          -9.43%

 四川地区           47,435,754.70     8,033,579.81            83.06%           28.18%         199.45%          -9.69%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用


                                                              12
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       相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
       √ 适用 □ 不适用
       1、房地产销售营业收入较上年同期增加较大，主要是公司从 2020 年度下半年开始，一直持续加速北京阳光上东尾盘及成都
       车位等销售，导致此类收入增长幅度较大；
       2、公司加大商业运营经营及管理，导致此类收入及成本增加；
       3、上海地区租赁合同到期，导致同期营业收入的减少。


       四、非主营业务分析

       □ 适用 √ 不适用


       五、资产及负债状况分析

       1、资产构成重大变动情况

                                                                                                              单位：元

                           本报告期末                         上年末

                                     占总资产                          占总资产   比重增减            重大变动说明
                       金额                            金额
                                        比例                             比例

货币资金             80,157,280.75        1.40%     230,478,664.37       3.89%      -2.49%   主要是本期偿还借款所致。

应收账款             11,823,646.15        0.21%      65,156,649.48       1.10%      -0.89%   主要是本期收回房款所致。

合同资产                                                                             0.00%

                                                                                             主要是公司本报告期加速尾盘销售
                                                                                             减少部分存货；同时改变部分房地
存货                 35,221,634.62        0.61%      73,425,448.38       1.24%      -0.63%
                                                                                             产使用用途，转为固定资产，从而
                                                                                             导致存货大量减少。

                                                                                             主要是天津万东房屋转换为投资性
投资性房地产      4,468,504,500.00       77.83%   4,484,510,000.00      75.70%       2.13%
                                                                                             房地产所致。

长期股权投资        983,925,850.86       17.14%     979,059,194.87      16.53%       0.61%

                                                                                             主要是本期存货转固定资产以及固
固定资产             19,640,896.30        0.34%      12,614,915.23       0.21%       0.13%
                                                                                             定资产转投资性房地产所致。

在建工程                                                                 0.00%       0.00%

                                                                                             主要是本期应用新租赁准则， 确认
使用权资产           74,439,080.60        1.30%                          0.00%       1.30%
                                                                                             承租的租赁资产所致。

短期借款                                                                 0.00%       0.00%

                                                                                             主要是本期开发项目预收款项增加
合同负债             87,347,630.36        1.52%      14,471,281.78       0.24%       1.28%
                                                                                             所致。

长期借款            657,140,000.00       11.45%     571,304,712.00       9.64%       1.81%

租赁负债             52,956,254.76        0.92%                          0.00%       0.92%   主要是本期应用新租赁准则， 确认


                                                              13
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                                                                                                       使用权资产租赁负债所致。


       2、主要境外资产情况

       □ 适用 √ 不适用


       3、以公允价值计量的资产和负债

       √ 适用 □ 不适用
                                                                                                                          单位：元

                                                     计入权益
                                    本期公允价值     的累计公    本期计提      本期购       本期出售
  项目              期初数                                                                                 其他变动           期末数
                                      变动损益       允价值变     的减值       买金额         金额
                                                     动

金融资产

投资性房
            4,484,510,000.00        -30,000,000.00                                      7,295,500.00     21,290,000.00   4,468,504,500.00
地产

上述合计    4,484,510,000.00        -30,000,000.00                                      7,295,500.00     21,290,000.00   4,468,504,500.00

金融负债                     0.00                                                                                                      0.00

       其他变动的内容
       主要是本期万东项目房产转换为投资性房地产进行核算。


       报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
       □ 是 √ 否


       4、截至报告期末的资产权利受限情况

                                                                                                                          单位：元

                             项目                               期末账面价值                              受限原因

         货币资金                                                           23,789,195.99   按揭贷款保证金及履约保证金

                                                                                            用于抵押及质押借款及一年内到期的
         投资性房地产                                                    3,596,040,000.00
                                                                                            抵押及质押借款的抵押物

         合计                                                            3,619,829,195.99                    --




       六、投资状况分析

       1、总体情况

       □ 适用 √ 不适用



                                                                    14
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2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□ 适用 √ 不适用


3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□ 适用 √ 不适用


4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。


（2）衍生品投资情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。


七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。


2、出售重大股权情况

□ 适用 √ 不适用


八、主要控股参股公司分析

√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
                                                                                                               单位：元

     公司名称    公司类型      主要业务   注册资本      总资产          净资产      营业收入     营业利润      净利润

北京星泰房地                 商品房销
                                          55,180,000   2,129,503,      1,160,456,   90,220,818   22,415,171   28,251,848
产开发有限公    子公司       售及商业
                                          .00                161.05       212.53           .05          .72          .06
司                           运营

北京首创风度
                                          60,000,000   557,016,39     193,891,79                              -2,231,998.
房地产开发有    子公司       物业租赁                                                85,514.28   -39,314.38
                                          .00                  4.65         3.58                                      22
限责任公司


                                                        15
                                                                        阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


北京瑞丰阳光                              10,000,000     1,502,840,     132,578,03                 2,119,989.   2,119,989.
                子公司       投资管理
投资有限公司                              .00                  967.90         2.91                        05           05

                             物业租赁
成都紫瑞新丽                              150,000,00     721,874,86     541,892,35    19,217,530   11,170,859   8,133,627.
                子公司       及商业运
商贸有限公司                              0.00                   7.96         7.85           .31          .05          30
                             营

上海晟域资产                              10,000,000     1,217,962,      -238,027,6                -12,523,17   -12,523,17
                子公司       投资管理
管理有限公司                              .00                  839.35        37.86                       6.22         6.22

上海锦赟资产                              80,000,000     1,423,953,      1,168,590,                -33,183,19   -30,975,18
                子公司       投资管理
管理有限公司                              .00                  251.86       573.59                       4.27         6.11

北京艺力设计                 建筑装饰     10,000,000     714,788,94     294,985,31    2,397,126.
                子公司                                                                             287,354.22   287,354.22
工程有限公司                 工程设计     .00                    1.24         3.21           21

北京上东房地                 物业租赁
                                          1,000,000.     83,185,516     18,287,478    10,989,262   3,186,558.   2,360,999.
产经纪有限公    子公司       及商业运
                                          00                      .66           .40          .90          63           47
司                           营

北京瑞阳嘉和                 物业租赁
                                          139,500,00     991,922,23     288,137,76    22,606,049   10,358,922   8,373,170.
物业管理有限    子公司       及商业运
                                          0.00                   9.33         4.57           .19          .51          84
公司                         营

天津阳光瑞业
                                          50,000,000     31,067,659      4,626,042.                -966,393.2   -969,561.6
商业管理有限    子公司       物业租赁                                                 131,386.42
                                          .00                     .83           82                         3            7
公司

                             物业租赁
成都锦尚置业                              50,000,000     1,073,647,     312,948,25    27,991,351   7,851,474.   3,967,206.
                子公司       及商业运
有限公司                                  .00                  552.21         8.90           .31          03           63
                             营

深圳瑞成新业
                                            1,000,000.
商业管理有限    子公司       商业运营                    3,869,766.      1,865,184.   3,710,647.   1,863,145.   1,865,184.
                                                   00
公司                                                              32            33           76           05           33

报告期内取得和处置子公司的情况
√适用 □ 不适用

               公司名称                 报告期内取得和处置子公司方式                   对整体生产经营和业绩的影响

深圳瑞成新业商业管理有限公司         新设                                      成立日至期末子公司的净利润 1,865,184.33 元。

主要控股参股公司情况说明


九、公司控制的结构化主体情况

√ 适用 □ 不适用
     2014年2月28日，本公司完成了对上海锦赟100%股权收购的交易。本公司与中信信托合作，中信信托以其发行的信托计
划出资与本公司、本公司之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为5年，
本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。
     有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金100万出资；(2) 中信信托通过发行信托募
集资金认购首期A类合伙人份额1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金2.5

                                                          16
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亿认购B类有限合伙人份额。4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金1.5亿和1亿出资认购 C
类有限合伙人份额；
    普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资
比例为4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光60%的股权，进而间接控制聚信新业。
    有限合伙人各方收益分配顺序如下：
   （一）A类有限合伙人
    A类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期A类有限合伙出资额约为人民币1.45亿元
(第二期发行金额增加至1.60亿元)。A类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综合发行成本不
超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍。
    （二）B类有限合伙人
    B类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为2.5亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第
四年开始，B类合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回购B类的份额。或者本公司可强制以年化15.4%的成本主动收购B类
的份额。若B类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则B类在有限合伙清算时按分配顺序在A类分配完之后，和C类合伙人共同
享有有限合伙的剩余权益。在B类和C类的本金都分配完后，优先分配B类的基准收益为10.4%，再分配C类的基准收益10%，之
后的为超额收益。
   （三）C类有限合伙人
    C类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在A类的本金收益和B类的本金分配完后，再分配C类本金。
若本公司在第四年开始选择强制收购B类的份额，则A类和B类都属于固定融资性的合伙人，C类享有清算融资后的所有剩余权
益。亦可由B类强制要求本公司进行回购。
   （四）超额收益
    若B类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完A类本
金收益、B类本金和基准收益、C类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和B类及C类合伙人中进行分配。
    聚信新业投资回报取决于银河宾馆主楼项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆主楼项目的相关
活动，管理层认为银河宾馆主楼项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决策是对聚
信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营方面多年的经
验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。
    2017年4月25日，本期A类产品赎回，该事项已在2017年第一季度报告中予以披露。
    2017年7月17日，本期B类产品赎回，该事项已在2017年半年度报告中予以披露。
    各方经协商一致，2018年1月31日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各方合称
“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心（有限合
伙）之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，全体合伙人
一 致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合伙协议项下合伙人的
任何权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资额为人民币100万元，并
将按照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。
    根据北京瑞业、天津瑞升、永盛智达三方签署的《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，合伙企业合伙
期限为八年，即2014年1月23日至2022年1月22日，存续期间届满，经全体合伙人一致同意可以延长。
    同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合0.1%股权转让给北京瑞业。
    2020年3月4日，中信信托将其全资子公司中信聚信所持聚信阳光40%股份在北京产权交易所挂牌出售，北京瑞业已摘牌
并完成工商变更，变更后的股权结构如下图所示：




                                                     17
                                                              阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文




十、公司面临的风险和应对措施

   1、发展规模风险
    公司业务发展以内生式为主，管理输出及收并购拓展力度尚且不足，商业运营管理发展速度落后于行业龙头企业，随着
商业地产行业竞争力不断加剧，公司未来商业发展规模增速方面存在风险。
    应对措施：依托控股股东优势资源、公司优势业态和优势区域，通过专业化的运营管理服务水平，提供品质服务确保现
有运营项目的平稳发展，做大做强现主业，提高行业内品牌影响力及知名度；通过整合内外部资源，搭建商业运营管理业务
拓展标准化流程以及深入投资行业研究分析，推动商业管理及新产业业务拓展，实现公司业务快速发展及规模扩大。
    2、融资风险
    公司及关联公司主营业务为房地产业务，因此受房地产融资政策影响较大。
    应对措施：公司将积极研究融资政策，开拓融资渠道，创新融资方式，提升自身抗风险能力，确保公司现金流安全。
    3、疫情反复的风险
    2021年上半年国内疫情依然未稳定，局部地区疫情反复，公司的主业商业运营及物业租赁租户受疫情影响，经营及资金
周转困难，可能出现租户退租的风险。
    应对措施：积极做好疫情防控风险的应对，对在营租户加大日常经营管理力度，加强经营预警以及招商蓄客能力。




                                                    18
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                                                第四节 公司治理

 一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

 1、本报告期股东大会情况


   会议届次           会议类型     投资者参与比例            召开日期                  披露日期                会议决议

                                                                                                         公司在巨潮资讯网披露
2021 年第一次临                                                                                          的《2021 年第一次临时
                  临时股东大会                  30.09%   2021 年 04 月 23 日    2021 年 04 月 24 日
时股东大会                                                                                               股东大会决议公告》（公
                                                                                                         告编号：2021-L22）

                                                                                                         公司在巨潮资讯网披露
2020 年年度股东                                                                                          的《2020 年年度股东大
                  年度股东大会                  42.38%   2021 年 05 月 20 日    2021 年 05 月 21 日
大会                                                                                                     会决议公告》（公告编
                                                                                                         号：2021-L31）


 2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

 □ 适用 √ 不适用


 二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

 √ 适用 □ 不适用

         姓名        担任的职务          类型              日期                                   原因

  张志斐          副总裁          离任              2021 年 04 月 08 日     主动辞职

  扶金龙          副总裁          聘任              2021 年 04 月 29 日     董事会聘任

  高淼            职工监事        离任              2021 年 06 月 25 日     主动辞职

  温敏            职工监事        被选举            2021 年 06 月 25 日     职工大会选举


 三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

 □ 适用 √ 不适用
 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。


 四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。



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                                     第五节 环境和社会责任

一、重大环保问题情况

上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况

                                                                           对上市公司生产
 公司或子公司名称        处罚原因           违规情形         处罚结果                         公司的整改措施
                                                                                经营的影响

 无                 无                 无               无                 无                无

参照重点排污单位披露的其他环境信息
无
未披露其他环境信息的原因
报告期内公司及子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位。


二、社会责任情况

暂未开展




                                                       20
                                                                                                                阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文



                                                               第六节 重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

√ 适用 □ 不适用

            承诺事由               承诺方      承诺类型                          承诺内容                        承诺时间          承诺期限               履行情况

 股改承诺

 收购报告书或权益变动报告书中所
 作承诺
 资产重组时所作承诺

 首次公开发行或再融资时所作承诺

 股权激励承诺

                                                            京基集团在符合相关法律法规的前提下，计划自
                                                            2020 年 11 月 12 日起 6 个月内通过深圳证券交易所
                                                            交易系统集中竞价方式，以自有资金或自筹资金增
                                                            持公司股份比例不低于公司总股本的 0.5%（即：
                                                                                                               2020 年 11 月   自 2020 年 11 月 12   已于 2021 年 1 月 29
 其他对公司中小股东所作承诺       京基集团   股份增持承诺   3,749,567 股），且不超过公司总股本的 0.86%（即：
                                                                                                               12 日           日起 6 个月内         日履行完毕。
                                                            6,449,254 股），本次增持完成后，控股股东京基集团
                                                            所持公司股份比例不超过公司总股本的 29.98%。本
                                                            次增持不设价格区间，京基集团将根据公司股票价
                                                            格波动情况及资本市场整体趋势，实施增持计划。

 承诺是否按时时履行               是

 如承诺超期未履行完毕的，应当详
 细说明未完成履行的具体原因及下
 一步的工作计划

                                                                            21
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二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。


三、违规对外担保情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。


四、聘任、解聘会计师事务所情况

半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。


五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□ 适用 √ 不适用


六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□ 适用 √ 不适用


七、破产重整相关事项

□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。


八、诉讼事项

重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用




                                                    22
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                                                涉案金额    是否形成预                              诉讼(仲裁)审理结       诉讼(仲裁)判决
             诉讼(仲裁)基本情况                                              诉讼(仲裁)进展                                                    披露日期        披露索引
                                                （万元）         计负债                                 果及影响              执行情况

 原告肖平华、曾贵珍、冯静军、张晓林、钟吉
 清、杨卫平、文焕余、舒芳、杨素芳、张霄鹏
 起诉被告成都锦尚置业有限公司，请求判令被
                                                                                                                                                           公司在指定信息披
 告赔偿拆迁成都市锦江区一环路东五段 7 栋
                                                                                                                           2020 年 11 月 25                露媒体披露的《关
 1-2 层房屋损失 1,876 万元，请求判令被告支付                              2020 年 11 月 25 日一审   2020 年 11 月 25 日                       2020 年 06
                                                    3,022   否                                                             日一审开庭，待                  于公司涉及诉讼的
 资金损失 1,146 万元。根据 2010 年 12 月 3 日                             开庭，待判决              一审开庭，待判决                          月 18 日
                                                                                                                           判决                            公告》（公告编号：
 阳光新业地产股份有限公司与黄秀文、季秀红
                                                                                                                                                           2020-L40）。
 签署的《项目合作框架合同书》，项目并购前产
 生的纠纷导致的全部费用和损失均由项目转让
 方黄秀文和季秀红承担。


九、处罚及整改情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。


十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司及控股股东京基集团、实际控制人陈华先生不存在未履行法院生效法律文书确定的义务、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。




                                                                                 23
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 十一、重大关联交易

 1、与日常经营相关的关联交易

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。


 2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。


 3、共同对外投资的关联交易

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。


 4、关联债权债务往来

 √ 适用 □ 不适用
 是否存在非经营性关联债权债务往来
 √ 是 □ 否
 应收关联方债权：

                                    是否存在非                           本期收
                                                 期初余额   本期新增金                      本期利息   期末余额
 关联方     关联关系    形成原因    经营性资金                           回金额     利率
                                                 （万元）   额（万元）                      （万元）   （万元）
                                         占用                            （万元）

上海银河
           合营企业     资金往来    是                615           60              0.00%                    675
宾馆

紫金新嘉   参股企业     应收股利    是              557.8                           0.00%                  557.8

深圳市京
基房地产   控股股东之
                        押金        否                           56.01              0.00%                  56.01
股份有限   子公司
公司

深圳市京
基物业管
                        押金、物
理有限公   控股股东之
                        业管理服    否                           35.53        25    0.00%                  10.53
司京基一   子公司
                        务
百物业服
务中心

关联债权对公司经营成
                        无。
果及财务状况的影响



                                                       24
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  应付关联方债务：

                                             期初余额     本期新增金   本期归还金            本期利息   期末余额
      关联方          关联关系    形成原因                                           利率
                                             （万元）     额（万元）   额（万元）            （万元）   （万元）

                     上市公司重
Sunrise Jianshe
                     要子公司之   资金往来      359.32                               0.00%                 359.32
Private Limited
                     少数股东

                     上市公司重
Sunrise Tongzhou
                     要子公司之   应付股利     1,921.07                              0.00%                1,921.07
Private Limited
                     少数股东

京基集团有限公司     控股股东     资金往来    30,623.89                  13,698.61   5.00%     752.36    17,677.64

深圳市京基房地产     控股股东之
                                  租赁费          564.7                     167.1    0.00%                  397.6
股份有限公司         子公司

关联债务对公司经营成果及财务状
                                  产生财务费用 752.36 万元。
况的影响


  5、与关联关系的财务公司、公司控股的财务公司往来

  □ 适用 √ 不适用
  公司与存在关联关系的财务公司、公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。


  6、其他重大关联交易

  √ 适用 □ 不适用
      （1）关于公司向京基集团有限公司借款的关联交易事项
       2020年5月14日，公司召开第八届董事会2020年第四次临时会议，会议审议通过了《关于公司向京基集团有限公司借款
  暨关联交易的议案》。公司与京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）签署《借款合同》，向京基集团借款不超过1.3亿元
  人民币，借款期限12个月，借款年化利率5%，可随时偿还。本借款为信用借款，公司不向京基集团及其关联方提供任何形式
  的担保措施。本借款用于满足公司业务发展及资金周转需要。
       本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，本议案无需提交公司股东大会审议。
       本次借款拓展了公司资金来源渠道，公司不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施，不存在其他协议安排。该
  笔借款额度可以支持公司业务发展的资金需求，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情形，不影响公司的独
  立性。详细情况请参见刊登于2020年5月15日的2020-L23号公告、2020-L24号公告。
       截止2020年6月，公司收到全部借款1.3亿元人民币。
       截止本报告期末，公司已归还全部借款1.3亿元及利息698万元。
      （2）关于公司全资子公司向京基集团有限公司借款及借款展期的关联交易事项
       2020年8月26日，公司召开第八届董事会2020年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京星泰房地
  产开发有限公司拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的议案》。公司全资子公司北京星泰房地产开发有限公司（以下简称
  “北京星泰”）与京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）签署《借款合同》，向京基集团借款不超过1.7亿元人民币，借
  款期限12个月，借款年化利率5%，可随时偿还。本借款为信用借款，北京星泰不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保
  措施。本借款用于满足北京星泰及公司业务发展及资金周转需要。
       本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司2020年9月15日召开的2020年第一次临时股东大会


                                                          25
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审议通过。
    本次借款拓展了公司资金来源渠道，北京星泰不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施，不存在其他协议安排。
该笔借款额度可以支持北京星泰及公司业务发展的资金需求，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情形，不
影响公司及其子公司的独立性。详细情况请参见刊登于2020年8月27日的2020-L48号公告、2020-L51号公告，2020年9月16
日的2020-L59号公告。
    截止2020年9月，北京星泰已收到本次借款1.7亿元人民币。
    2021年8月26日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易
的议案》。根据公司实际经营的需要，北京星泰拟和京基集团签署《借款展期协议》，北京星泰拟向京基集团申请上述1.7亿
元人民币借款展期，展期期限为原合同借款期限顺延12个月，展期借款利率维持不变，仍为年化利率5%，利息按资金实际使
用天数计算，偿还借款本金时一并偿还利息。除《借款展期协议》约定内容外，原《借款合同》约定的各项条款仍然有效。
    本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，尚需提交公司2021年第二次临时股东大会审议。
    本次交易能更好地促进公司业务发展，体现了控股股东对公司发展的支持，为公司提供了重要资金保障，不存在损害公
司及其他中小股东利益的情形，符合公司和全体股东的利益，不会对公司的财务状况、经营成果及独立性造成重大影响。
    详细情况请参见刊登于2021年8月27日的2021-L35号、2021-L37号公告。
   （3）关于租赁办公场所的关联交易事项
    2020年8月26日，公司召开第八届董事会2020年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京瑞丰阳光
投资有限公司拟与深圳市京基房地产股份有限公司签署<房屋租赁合同>暨关联交易议案》。公司全资子公司北京瑞丰阳光投
资有限公司（以下简称“北京瑞丰”）与深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”）签署《房屋租赁合同》，
承租深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6901-01A单元作为办公场所，租赁房产建筑面积为1,120.17平方米，租赁期限
为两年，租金为人民币250元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币280,042.50元。
    本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司2020年9月15日召开的2020年第一次临时股东大会
审议通过。
    上述关联交易事项，符合公司未来长期发展及节约办公成本的需要，租赁价格合理公允，交易公平公开，不存在损害公
司及股东尤其是中小股东利益的情形，相关关联交易不影响公司的独立性。详细情况请参见刊登于2020年8月27日的2020-L48
号公告、2020-L52号公告，2020年9月16日的2020-L59号公告。
    年初至本报告期末，累计已发生租赁费170万元。
   （4）关于签署物业管理服务合同的关联交易事项
    2020年8月26日，公司召开第八届董事会2020年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京瑞丰阳光
投资有限公司拟与深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心签署<物业管理服务合同>暨关联交易议案》。公司全
资子公司北京瑞丰阳光投资有限公司（以下简称“北京瑞丰”）与深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心（以
下简称“物业服务中心”）签署《物业管理服务合同》，物业服务中心拟向北京瑞丰租赁的所处京基一百大厦的办公场所提供
物业管理服务，租赁房产建筑面积为1120.17平方米，租赁期限为两年，物业管理期限自租赁房产交付之日起计算，物业管
理费用为32元人民币/月/㎡，按照租赁房产的建筑面积计算，每月管理费用共计人民币35845.44元。
    本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司2020年9月15日召开的2020年第一次临时股东大会
审议通过。详细情况请参见刊登于2020年8月27日的2020-L48号公告、2020-L53号公告，2020年9月16日的2020-L59号公告。
    年初至本报告期末，累计已发生物业服务费25万元。
    （5）关于对外提供财务资助暨关联交易的事项
    2021年3月29日公司召开第八届董事会第五次会议，会议审议通过了《关于公司对外提供财务资助暨关联交易的议案》，
同意公司控股子公司上海晟璞与上海银河签署借款协议，公司将于2021年按照持股比例在与上海银河其它股东同等条件下，
向上海银河提供的财务资助不超过120万元，累计不超过805万元。借款利率与被资助对象的其他股东相同。
    公司董事会审议上述议案时，关联董事张志斐先生回避表决；公司独立董事对本次对外提供财务资助事项发表了同意的
独立意见。详细情况请参见刊登于2021年3月31日的2021-L11号公告。
    截止本报告期末，公司已按照股权比例向上海银河提供财务资助60万元，累计提供财务资助675万元。




                                                      26
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   （6）关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的事项
    2021年8月26日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署<经营托管协议>暨关联交易
的议案》，公司全资子公司深圳瑞和新业企业管理有限公司（以下简称“瑞和新业”）拟与京基集团及其全资子公司深圳市京
基百纳商业管理有限公司（以下简称“京基百纳”）签署《经营托管协议》（以下简称“托管协议”），京基集团拟同意由京基
百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百纳净利润的5%收取托管
费（含税），托管期限自托管协议生效后2021年9月30日起至同业竞争解决之日止。
    本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，尚需提交公司2021年第二次临时股东大会审议。
    京基集团拟同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使，是京基集团解决同业竞争的具体举措，有利于公司发挥
协同效应，符合公司长远利益。本次托管不会导致公司合并报表范围的变更，不存在损害公司及中小股东利益的情形，也不
会对公司独立性产生影响。
    详细情况请参见刊登于2021年8月27日的2021-L35号、2021-L38号公告。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询

                       临时公告名称                            临时公告披露日期        临时公告披露网站名称

 第八届董事会 2020 年第四次临时会议决议公告                 2020 年 05 月 15 日             巨潮资讯网

 关于向京基集团有限公司借款暨关联交易的公告                 2020 年 05 月 15 日             巨潮资讯网

 第八届董事会 2020 年第七次临时会议决议公告                 2020 年 08 月 27 日             巨潮资讯网

 关于拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的公告               2020 年 08 月 27 日             巨潮资讯网

 关于拟租赁办公场所暨关联交易的公告                         2020 年 08 月 27 日             巨潮资讯网

 关于拟签署物业管理服务合同暨关联交易的公告                 2020 年 08 月 27 日             巨潮资讯网

 2020 年第一次临时股东大会决议公告                          2020 年 09 月 16 日             巨潮资讯网

 第八届董事会第五次会议决议公告                             2021 年 03 月 31 日             巨潮资讯网

 关于对外提供财务资助暨关联交易的公告                       2021 年 03 月 31 日             巨潮资讯网

 第八届董事会第六次会议决议公告                             2021 年 08 月 27 日             巨潮资讯网

 关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告           2021 年 08 月 27 日             巨潮资讯网

 关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的公告         2021 年 08 月 27 日             巨潮资讯网


十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

√ 适用 □ 不适用
托管情况说明
    2021年8月26日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署<经营托管协议>暨关联交易
的议案》，公司全资子公司深圳瑞和新业企业管理有限公司（以下简称“瑞和新业”）拟与京基集团及其全资子公司深圳市京
基百纳商业管理有限公司（以下简称“京基百纳”）签署《经营托管协议》（以下简称“托管协议”），京基集团拟同意由京基
百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百纳净利润的5%收取托管
费（含税），托管期限自托管协议生效后2021年9月30日起至同业竞争解决之日止。
    本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，尚需提交公司2021年第二次临时股东大会审议。


                                                      27
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    京基集团拟同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使，是京基集团解决同业竞争的具体举措，有利于公司发挥
协同效应，符合公司长远利益。本次托管不会导致公司合并报表范围的变更，不存在损害公司及中小股东利益的情形，也不
会对公司独立性产生影响。
    详细情况请参见刊登于2021年8月27日的2021-L35号、2021-L38号公告。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。


（2）承包情况

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。


（3）租赁情况

√ 适用 □ 不适用
租赁情况说明
    2020年8月26日，公司召开第八届董事会2020年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京瑞丰阳光
投资有限公司拟与深圳市京基房地产股份有限公司签署<房屋租赁合同>暨关联交易的议案》。公司全资子公司北京瑞丰阳光
投资有限公司（以下简称“北京瑞丰”）与深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”）签署《房屋租赁合同》，
承租深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6901-01A单元作为办公场所，租赁房产建筑面积为1,120.17平方米，租赁期限
为两年，租金为人民币250元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币280,042.50元。
    本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司2020年9月15日召开的2020年第一次临时股东大会
审议通过。
    上述关联交易事项，符合公司未来长期发展及节约办公成本的需要，租赁价格合理公允，交易公平公开，不存在损害公
司及股东尤其是中小股东利益的情形，相关关联交易不影响公司的独立性。详细情况请参见刊登于2020年8月27日的2020-L48
号公告、2020-L52号公告，2020年9月16日的2020-L59号公告。
    年初至本报告期末，累计已发生租赁费170万元。


为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。


2、重大担保

√ 适用 □ 不适用




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                                                                                                                                                             单位：万元

                                                          公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）

             担保额度相
 担保对象                             实际发生        实际担保                                                          反担保                    是否履行   是否为关联
             关公告披露   担保额度                                   担保类型               担保物                                     担保期
   名称                                 日期            金额                                                             情况                         完毕   方担保
                 日期

天津友谊新                                                                        天津友谊新资所持有的天津
             2015 年 09              2015 年 09
资商贸有限                   5,500                     4,709.95    连带责任担保   友谊路阳光新城市广场物业       无                   7年        否          是
             月 01 日                月 18 日
公司                                                                              提供抵押担保

                                                                                  北京瑞景阳光所持有的北京
北京瑞景阳                                                                        市朝阳区十里堡乙 2 号院 5 号
             2014 年 06              2014 年 06
光物业管理                  52,000                       34,500    连带责任担保   楼商业、部分地下车库及地下     无                   14 年      否          是
             月 10 日                月 27 日
有限公司                                                                          仓储用房的房产及土地使用
                                                                                  权提供抵押担保

报告期内审批的对外担保                                报告期内对外担保实际发生
                                                  0                                                                                                                        0
额度合计（A1）                                        额合计（A2）

报告期末已审批的对外担                                报告期末实际对外担保余额
                                          57,500                                                                                                                  39,209.95
保额度合计（A3）                                      合计（A4）


                                                                          公司对子公司的担保情况


             担保额度相
 担保对象                             实际发生        实际担保                                                                                    是否履行   是否为关联
             关公告披露   担保额度                                   担保类型               担保物                    反担保情况       担保期
   名称                                 日期            金额                                                                                          完毕        方担保
                 日期

                                                                                  上海锦赟所持有的上海银河       持有上海晟域 100%
上海晟域资
             2014 年 06              2014 年 07                                   宾馆主楼资产提供抵押担保、     股权的本公司控股子
产管理有限                  85,000                       32,800    连带责任担保                                                       10 年      否          否
             月 28 日                月 16 日                                     上海晟域所持有的上海锦赟       公司北京荣合向本公
公司
                                                                                  100%股权提供股权质押担保。 司提供反担保


                                                                                     29
                                                                                                                         阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文

                                                                                  成都锦尚所持有的成都阳光
                                                                                  新业中心 57,809.68 平米的商
                                                                                                                成都锦尚另一股东冠
                                                                                  业房产提供抵押担保、上述抵
成都锦尚置   2016 年 07              2016 年 08                                                                 昇集团按对成都锦尚
                            30,000                             0   连带责任担保   押物产生的全部租金收入（包                         12 年      是          否
业有限公司   月 12 日                月 18 日                                                                   的持股比例，向本公
                                                                                  括但不限于物业租金、管理
                                                                                                                司提供反担保
                                                                                  费、停车费、广告收入、水电
                                                                                  费等）提供质押担保。

                                                                                  成都锦尚置业所持有的成都
                                                                                  阳光新业中心 57,809.68 平米
                                                                                  的商业房产提供抵押担保、成
成都阳光上                                                                        都阳光新业中心 27689.08 平
             2021 年 04              2021 年 04
东商业管理                  38,000                       38,000    连带责任担保   米的写字楼房产提供抵押担      无                   18 年      否          否
             月 08 日                月 28 日
有限公司                                                                          保、上述抵押物的应收租金作
                                                                                  为质押担保、成都阳光上东提
                                                                                  供 2000 万保证金作为质押担
                                                                                  保

报告期内审批对子公司担                                报告期内对子公司担保实际
                                          38,000                                                                                                                   38,000
保额度合计（B1）                                      发生额合计（B2）

报告期末已审批的对子公                                报告期末对子公司实际担保
                                         153,000                                                                                                                   70,800
司担保额度合计（B3）                                  余额合计（B4）

                                                                         子公司对子公司的担保情况

             担保额度相
担保对象名                           实际发生日       实际担保                                                                                   是否履行   是否为关联
             关公告披露   担保额度                                   担保类型               担保物                   反担保情况       担保期
    称                                   期             金额                                                                                         完毕        方担保
                日期



报告期内审批对子公司担                                报告期内对子公司担保实际
                                                  0                                                                                                                       0
保额度合计（C1）                                      发生额合计（C2）


                                                                                       30
                                                                                   阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文

报告期末已审批的对子公                             报告期末对子公司实际担保
                                              0                                                                                0
司担保额度合计（C3）                               余额合计（C4）

公司担保总额（即前三大项的合计）

报告期内审批担保额度合计                           报告期内担保实际发生额合
                                          38,000                                                                          38,000
（A1+B1+C1）                                       计（A2+B2+C2）

报告期末已审批的担保额度合                         报告期末实际担保余额合计
                                         210,500                                                                       110,009.95
计（A3+B3+C3）                                     （A4+B4+C4）

实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例                                                                             35.01%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）                                                                                0

直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供
                                                                                                                           70,800
的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F）                                                                                          0

上述三项担保金额合计（D+E+F）                                                                                              70,800

对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证
                                                   无
据表明有可能承担连带清偿责任的情况说明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）             无

 采用复合方式担保的具体情况说明


 3、委托理财

 □ 适用 √ 不适用
 公司报告期不存在委托理财。




                                                                              31
                                                                阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文



4、日常经营重大合同

□ 适用 √ 不适用


5、其他重大合同

□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。


十三、其他重大事项的说明

√ 适用 □ 不适用
   （一）公司控股股东增持公司股份情况
    2020年11月11日，公司收到控股股东京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）的通知，基于对公司内在价值的认可
及发展前景的信心，京基集团在符合相关法律法规的前提下计划自2020年11月12日起6个月内通过深圳证券交易所交易系统
集中竞价方式，以自有资金或自筹资金增持公司股份比例不低于公司总股本的0.5%（即：3,749,567股），且不超过公司总股
本的0.86%（即：6,449,254股），本次增持完成后，控股股东京基集团所持公司股份比例不超过公司总股本的29.98%。本次
增持不设价格区间，京基集团将根据公司股票价格波动情况及资本市场整体趋势，实施增持计划。
    详细情况请参见刊登于2020年11月12日的2020-L65号公告。
    2021年1月29日，公司接到控股股东京基集团发来的《关于增持阳光新业地产股份有限公司股份计划实施完毕的告知函》。
截至2021年1月29日，京基集团通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价方式累计增持公司股份6,371,000股，占公司总股本
的0.85%，累计增持金额为人民币25,867,025.03元（不含交易费用）， 本次增持计划实施完毕。
    本次增持完成后，京基集团持有上市公司股份224,771,000股，占公司总股本的29.97%。
    详细情况请参见刊登于2021年1月30日的2021-L02号公告。
   （二）控股股东所持公司股份质押及解除质押情况
    2020年7月20日，公司收到控股股东京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）发来的《通知函》及《证券质押登记证
明》，京基集团于2020年7月17日将其持有的本公司无限售流通A股218,400,000股（占公司总股本29.12%）股份质押给兴业银
行股份有限公司深圳分行，质押股份数量占其持有公司股份数量比例的100%。
    详细情况请参见刊登于2020年7月21日的2020-L45号公告。
    2021年1月29日，公司收到京基集团通知，京基集团于2021年1月28日将原质押给兴业银行股份有限公司深圳分行的无限
售流通股45,900,000股股份解除质押，解除质押股份数占其所持股份比例的20.42%，占公司总股本的6.12%。本次股份解除
质押后，公司控股股东京基集团所持公司股份质押比例降至76.74%。
    详细情况请参见刊登于2021年1月30日的2021-L03号公告。
   （三）对外担保情况
    2021年4月7日，公司召开第八届董事会2021年第一次临时会议，会议审议通过了《关于公司对外提供担保的议案》。公
司全资子公司成都阳光上东商业管理有限公司（以下简称“上东商业”）拟向厦门国际银行股份有限公司厦门分行（以下简称
“厦门国际”）申请人民币38,000万元授信，授信期限为180个月。公司为该笔授信提供连带责任担保。上东商业控股子公司
成都锦尚置业有限公司（以下简称“成都锦尚”）、 上东商业以其资产为该笔授信提供担保。根据《深圳证券交易所股票上市
规则》及《公司章程》的相关规定，上述对外担保事项在董事会审议通过后已经公司2021年第一次临时股东大会审议通过。
    详细情况请参见刊登于2021年4月8日的2021-L16号、2021-L17号、4月24日的2021-L22号公告。
   （四）《公司章程》及相关议事规则的修订情况
    2021年4月29日，公司召开第八届董事会2021年第二次临时会议，会议审议通过了《关于修订<公司章程>的议案》、《关
于修订<股东大会议事规则>的议案》、《关于修订<董事会议事规则>的议案》,同日公司召开第八届监事会第十三次会议，会


                                                      32
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议审议通过了《关于修订<监事会议事规则>的议案》。根据《证券法》、《上市公司章程指引》、《深圳证券交易所上市公司规
范运作指引》等有关法律、法规的规定，结合公司实际情况，公司对《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》
和《监事会议事规则》部分条款进行修订。
    独立董事对《公司章程》中涉及的现金分红政策的调整发表了同意的独立意见。
    上述事项在董事会、监事会审议通过后已经公司2020年年度股东大会审议通过，并经出席股东大会股东（包括股东授权
委托代表）所持有效表决权股份总数的2/3以上通过。
    详细情况请参见刊登于2021年4月30日的2021-L23号、2021-L24号，5月21日的2021-L31号公告，以及修订后的《公司章
程》、《股东大会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会议事规则》全文。
    （五）关于股权分置改革实施前持股5%以上股东减持股份情况
     2021年5月28日，公司收到股权分置改革实施前持有本公司股份5%以上的原非流通股股东北京燕赵房地产开发有限公司
（以下简称“北京燕赵”）通知，其于2020年11月12日至2021年5月27日期间，通过深圳证券交易所交易系统累计减持公司无
限售流通A股9,049,790股，减持股份达到1.2%。截至2021年5月27日，北京燕赵持有公司无限售流通A股17,515,352股，占公
司总股本的2.33%。
    详细情况请参见刊登于2021年5月29日的2021-L32号公告。


十四、公司子公司重大事项

□ 适用 √ 不适用




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                                  第七节 股份变动及股东情况

 一、股份变动情况

 1、股份变动情况

                                                                                                                     单位：股

                              本次变动前                        本次变动增减（＋，－）                       本次变动后

                                                    发行                 公积金
                           数量            比例                 送股                 其他     小计        数量          比例
                                                    新股                  转股

一、有限售条件股份          116,450         0.02%      0            0            0   -5,000   -5,000       111,450        0.01%

  1、国家持股                     0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

  2、国有法人持股                 0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

  3、其他内资持股           116,450         0.02%      0            0            0   -5,000   -5,000       111,450        0.01%

    其中：境内法人持股            0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

      境内自然人持股        116,450         0.02%      0            0            0   -5,000   -5,000       111,450        0.01%

  4、外资持股                     0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

    其中：境外法人持股            0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

      境外自然人持股              0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

二、无限售条件股份       749,796,859       99.98%      0            0            0   5,000    5,000    749,801,859      99.99%

  1、人民币普通股        749,796,859       99.98%      0            0            0   5,000    5,000    749,801,859      99.99%

  2、境内上市的外资股             0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

  3、境外上市的外资股             0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

  4、其他                         0         0.00%      0            0            0       0        0              0        0.00%

三、股份总数             749,913,309   100.00%         0            0            0       0        0    749,913,309     100.00%

 股份变动的原因
 √ 适用 □ 不适用
 报告期内，公司有限售条件股份减少5,000股，主要因为公司原董事会秘书赵博先生持有公司股份20,000股，根据《深圳证
 券交易所上市公司规范运作指引》、深圳证券交易所上市公司董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理规则》
 等相关规定，上市公司董事、监事和高级管理人员离任并委托公司申报个人信息后，中国结算深圳分公司自其申报离任日起
 六个月内将其持有及新增的本公司股份予以全部锁定，到期后将其所持本公司无限售条件股份全部自动解锁。
 股份变动的批准情况
 □ 适用 √ 不适用
 股份变动的过户情况
 □ 适用 √ 不适用


                                                           34
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    股份回购的实施进展情况
    □ 适用 √ 不适用
    采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
    □ 适用 √ 不适用
    股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
    □ 适用 √ 不适用
    公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
    □ 适用 √ 不适用


    2、限售股份变动情况

    √ 适用 □ 不适用
                                                                                                                       单位：股

                                        本期解除限售     本期增加限售
         股东名称     期初限售股数                                            期末限售股数      限售原因         解除限售日期
                                             股数             股数

       赵博                    20,000           5,000                     0          15,000   高管锁定股         -

       合计                    20,000           5,000                     0          15,000        --                 --


    二、证券发行与上市情况

    □ 适用 √ 不适用


    三、公司股东数量及持股情况

                                                                                                                       单位：股

                                                                     报告期末表决权恢复的优先股股东总
报告期末普通股股东总数     24,986                                                                            0
                                                                     数

持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况

                                                报告期末持                       持有有限售    持有无限售    质押、标记或冻结情况
                                                                报告期内增
股东名称            股东性质        持股比例    有的普通股                       条件的普通    条件的普通    股份状
                                                                减变动情况                                                 数量
                                                数量                             股数量        股数量        态

                    境内非国有
京基集团有限公司                    29.97%      224,771,000     0                0             224,771,000   质押          172,500,000
                    法人

上海永磐实业有限    境内非国有
                                    12.25%      91,827,538      0                0             91,827,538                  0
公司                法人

上海天倚道投资管
理有限公司－天倚
                    其他            4.89%       36,649,000      0                0             36,649,000                  0
道励新 11 号私募
证券投资基金

周增希              境内自然人      3.09%       23,138,973      0                0             23,138,973                  0

                                                               35
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北京燕赵房地产开     境内非国有
                                   2.25%         16,887,252   -8,624,390      0            16,887,252             0
发有限公司           法人

伍美成               境内自然人    1.13%         8,471,201    0               0            8,471,201              0

高志兴               境内自然人    1.11%         8,330,100    397,600         0            8,330,100              0

陈焕杰               境外自然人    0.90%         6,781,430    0               0            6,781,430              0

黄坤明               境内自然人    0.80%         6,015,740    0               0            6,015,740              0

张音                 境外自然人    0.80%         6,000,000    0               0            6,000,000              0

战略投资者或一般法人因配售新股
                                   无
成为前 10 名普通股股东的情况

上述股东关联关系或一致行动的说     京基集团有限公司为公司控股股东，除此之外公司未知前十名股东是否存在关联关系或一致行
明                                 动。

上述股东涉及委托/受托表决权、放
                                   无
弃表决权情况的说明

前 10 名股东中存在回购专户的特
                                   无
别说明

前 10 名无限售条件普通股股东持股情况

                                                                                                          股份种类
股东名称                           报告期末持有无限售条件普通股股份数量
                                                                                               股份种类          数量

京基集团有限公司                   224,771,000                                                 人民币普通股      224,771,000

上海永磐实业有限公司               91,827,538                                                  人民币普通股      91,827,538

上海天倚道投资管理有限公司－天
                                   36,649,000                                                  人民币普通股      36,649,000
倚道励新 11 号私募证券投资基金

周增希                             23,138,973                                                  人民币普通股      23,138,973

北京燕赵房地产开发有限公司         16,887,252                                                  人民币普通股      16,887,252

伍美成                             8,471,201                                                   人民币普通股      8,471,201

高志兴                             8,330,100                                                   人民币普通股      8,330,100

陈焕杰                             6,781,430                                                   人民币普通股      6,781,430

黄坤明                             6,015,740                                                   人民币普通股      6,015,740

张音                               6,000,000                                                   人民币普通股      6,000,000

前 10 名无限售条件普通股股东之
间，以及前 10 名无限售条件普通股   公司未知前 10 名无限售条件普通股股东之间，以及前 10 名无限售条件普通股股东和前 10 名普
股东和前 10 名普通股股东之间关     通股股东之间是否存在关联关系或一致行动。
联关系或一致行动的说明

                                   1、公司股东上海天倚道投资管理有限公司－天倚道励新 11 号私募证券投资基金通过普通证券
前 10 名普通股股东参与融资融券     账户持有 0 股，通过第一创业证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 36,649,000 股，
业务股东情况说明                   实际合计持有 36,649,000 股,位列公司第三大流通股股东。
                                   2、公司股东高志兴通过普通证券账户持有 100 股，通过平安证券股份有限公司客户信用交易担


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                             保证券账户持有 8,330,000 股，实际合计持有 8,330,100 股,位列公司第七大流通股股东。



公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。


四、董事、监事和高级管理人员持股变动

□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2020 年年报。


五、控股股东或实际控制人变更情况

控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。




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                           第八节 优先股相关情况

□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。




                                    38
                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文




                    第九节 债券相关情况

□ 适用 √ 不适用




                            39
                                                             阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文




                                     第十节 财务报告

一、审计报告

半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。


二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元


1、合并资产负债表

编制单位：阳光新业地产股份有限公司
                                       2021 年 06 月 30 日
                                                                                                     单位：元

                项目                  2021 年 6 月 30 日                       2020 年 12 月 31 日

 流动资产：

     货币资金                                        80,157,280.75                           230,478,664.37

     结算备付金

     拆出资金

     交易性金融资产

     衍生金融资产

     应收票据

     应收账款                                        11,823,646.15                            65,156,649.48

     应收款项融资

     预付款项                                         2,672,351.17                            17,385,713.67

     应收保费

     应收分保账款

     应收分保合同准备金

     其他应收款                                      48,942,048.08                            47,027,740.29

       其中：应收利息

              应收股利                                5,494,281.97                              5,494,281.97

     买入返售金融资产

     存货                                            35,221,634.62                            73,425,448.38


                                                40
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   合同资产

   持有待售资产

   一年内到期的非流动资产

   其他流动资产                    1,245,590.18                          727,373.72

流动资产合计                     180,062,550.95                       434,201,589.91

非流动资产：

   发放贷款和垫款

   债权投资

   其他债权投资

   长期应收款

   长期股权投资                  983,925,850.86                       979,059,194.87

   其他权益工具投资

   其他非流动金融资产

   投资性房地产              4,468,504,500.00                       4,484,510,000.00

   固定资产                       19,640,896.30                        12,614,915.23

   在建工程

   生产性生物资产

   油气资产

   使用权资产                     74,439,080.60

   无形资产                        9,873,630.46                        10,148,298.76

   开发支出

   商誉

   长期待摊费用                    3,478,098.97                         1,692,303.46

   递延所得税资产

   其他非流动资产                  1,565,638.37                         1,565,638.37

非流动资产合计               5,561,427,695.56                       5,489,590,350.69

资产总计                     5,741,490,246.51                       5,923,791,940.60

流动负债：

   短期借款

   向中央银行借款

   拆入资金

   交易性金融负债

   衍生金融负债

   应付票据



                            41
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   应付账款                       55,267,771.44                        52,269,191.38

   预收款项                       48,553,680.12                        54,942,234.85

   合同负债                       87,347,630.36                        14,471,281.78

   卖出回购金融资产款

   吸收存款及同业存放

   代理买卖证券款

   代理承销证券款

   应付职工薪酬                     226,515.56                         10,154,875.28

   应交税费                       91,095,557.66                       258,335,641.45

   其他应付款                    311,780,898.80                       500,441,421.41

      其中：应付利息

            应付股利              20,756,165.85                        20,756,165.85

   应付手续费及佣金

   应付分保账款

   持有待售负债

   一年内到期的非流动负债        275,126,542.10                       350,027,951.43

   其他流动负债                    4,367,381.51                          723,564.09

流动负债合计                     873,765,977.55                     1,241,366,161.67

非流动负债：

   保险合同准备金

   长期借款                      657,140,000.00                       571,304,712.00

   应付债券

      其中：优先股

            永续债

   租赁负债                       52,956,254.76

   长期应付款                     49,941,633.84                        50,353,605.95

   长期应付职工薪酬

   预计负债

   递延收益

   递延所得税负债                472,564,491.13                       436,793,293.91

   其他非流动负债

非流动负债合计               1,232,602,379.73                       1,058,451,611.86

负债合计                     2,106,368,357.28                       2,299,817,773.53

所有者权益：



                            42
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     股本                                          749,913,309.00                          749,913,309.00

     其他权益工具

       其中：优先股

              永续债

     资本公积                                      511,894,237.96                          511,894,237.96

     减：库存股

     其他综合收益                                  321,879,150.13                          314,329,162.69

     专项储备

     盈余公积                                      129,370,148.53                          129,370,148.53

     一般风险准备

     未分配利润                                 1,429,263,394.02                          1,434,567,997.38

 归属于母公司所有者权益合计                     3,142,320,239.64                          3,140,074,855.56

     少数股东权益                                  492,801,649.59                          483,899,311.51

 所有者权益合计                                 3,635,121,889.23                          3,623,974,167.07

 负债和所有者权益总计                           5,741,490,246.51                          5,923,791,940.60


法定代表人：周磊              主管会计工作负责人：常立铭                         会计机构负责人：邱琼明


2、母公司资产负债表

                                                                                                   单位：元

                项目                2021 年 6 月 30 日                       2020 年 12 月 31 日

 流动资产：

     货币资金                                        2,477,122.16                              164,174.63

     交易性金融资产

     衍生金融资产

     应收票据

     应收账款

     应收款项融资

     预付款项                                            755,129.96

     其他应收款                                 1,941,955,246.92                          2,023,544,041.22

       其中：应收利息

              应收股利                             890,548,710.91                          882,129,887.10

     存货

     合同资产

     持有待售资产

                                              43
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   一年内到期的非流动资产

   其他流动资产                     122,797.50

流动资产合计                 1,945,310,296.54                       2,023,708,215.85

非流动资产：

   债权投资

   其他债权投资

   长期应收款

   长期股权投资                  605,193,103.11                       601,617,262.32

   其他权益工具投资

   其他非流动金融资产

   投资性房地产

   固定资产

   在建工程

   生产性生物资产

   油气资产

   使用权资产

   无形资产

   开发支出

   商誉

   长期待摊费用

   递延所得税资产

   其他非流动资产

非流动资产合计                   605,193,103.11                       601,617,262.32

资产总计                     2,550,503,399.65                       2,625,325,478.17

流动负债：

   短期借款

   交易性金融负债

   衍生金融负债

   应付票据

   应付账款                        4,139,276.00

   预收款项

   合同负债

   应付职工薪酬                        1,242.98                             1,242.98

   应交税费                          30,419.44                             26,686.32



                            44
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   其他应付款                    501,735,391.64                       485,664,286.12

      其中：应付利息

            应付股利               1,545,459.19                         1,545,459.19

   持有待售负债

   一年内到期的非流动负债                                             107,284,145.09

   其他流动负债

流动负债合计                     505,906,330.06                       592,976,360.51

非流动负债：

   长期借款

   应付债券

      其中：优先股

            永续债

   租赁负债

   长期应付款

   长期应付职工薪酬

   预计负债

   递延收益

   递延所得税负债

   其他非流动负债

非流动负债合计

负债合计                         505,906,330.06                       592,976,360.51

所有者权益：

   股本                          749,913,309.00                       749,913,309.00

   其他权益工具

      其中：优先股

            永续债

   资本公积                      609,752,643.16                       609,752,643.16

   减：库存股

   其他综合收益

   专项储备

   盈余公积                      129,370,147.74                       129,370,147.74

   未分配利润                    555,560,969.69                       543,313,017.76

所有者权益合计               2,044,597,069.59                       2,032,349,117.66

负债和所有者权益总计         2,550,503,399.65                       2,625,325,478.17



                            45
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3、合并利润表

                                                                                                 单位：元

                项目                  2021 年半年度                         2020 年半年度

 一、营业总收入                                  178,796,396.90                         88,103,766.92

      其中：营业收入                             178,796,396.90                         88,103,766.92

            利息收入

            已赚保费

            手续费及佣金收入

 二、营业总成本                                  145,230,961.98                        117,354,077.64

      其中：营业成本                              43,274,721.67                         11,828,650.32

            利息支出

            手续费及佣金支出

            退保金

            赔付支出净额

            提取保险责任准备金净
 额

            保单红利支出

            分保费用

            税金及附加                            22,970,169.90                         12,973,400.56

            销售费用                               5,772,583.32                             1,777,656.53

            管理费用                              32,462,282.71                         39,940,773.24

            研发费用

            财务费用                              40,751,204.38                         50,833,596.99

              其中：利息费用                      40,848,608.63                         50,940,974.57

                       利息收入                       792,599.58                             164,593.37

      加：其他收益                                    333,450.02

          投资收益（损失以“－”号
                                                   4,866,655.99                             2,301,097.71
 填列）

          其中：对联营企业和合营企
                                                   4,866,655.99                             1,365,989.12
 业的投资收益

              以摊余成本计量的金
 融资产终止确认收益

          汇兑收益（损失以“-”号填
 列）

          净敞口套期收益（损失以


                                            46
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“－”号填列）

         公允价值变动收益（损失以
                                          -30,000,000.00
“－”号填列）

         信用减值损失（损失以“-”
                                             398,613.98                          1,755,107.12
号填列）

         资产减值损失（损失以“-”
号填列）

         资产处置收益（损失以“-”
                                             111,601.94
号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）         9,275,756.85                        -25,194,105.89

    加：营业外收入                            29,335.10                           624,710.89

    减：营业外支出                            63,717.74                           690,858.79

四、利润总额（亏损总额以“－”号
                                           9,241,374.21                        -25,260,253.79
填列）

    减：所得税费用                         5,632,501.65                         14,407,685.61

五、净利润（净亏损以“－”号填列）         3,608,872.56                        -39,667,939.40

  （一）按经营持续性分类

    1.持续经营净利润（净亏损以
                                           3,608,872.56                        -39,667,939.40
“－”号填列）

    2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）

  （二）按所有权归属分类

    1.归属于母公司所有者的净利润           -5,304,603.36                       -51,102,985.32

    2.少数股东损益                         8,913,475.92                         11,435,045.92

六、其他综合收益的税后净额                 7,538,849.60                            -17,051.66

  归属母公司所有者的其他综合收
                                           7,549,987.44                            -17,051.66
益的税后净额

    （一）不能重分类进损益的其他
综合收益

           1.重新计量设定受益计划
变动额

           2.权益法下不能转损益的
其他综合收益

           3.其他权益工具投资公允
价值变动

           4.企业自身信用风险公允
价值变动



                                     47
                                                                   阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


              5.其他

      （二）将重分类进损益的其他综
                                                               7,549,987.44                              -17,051.66
 合收益

              1.权益法下可转损益的其
 他综合收益

              2.其他债权投资公允价值
 变动

              3.金融资产重分类计入其
 他综合收益的金额

              4.其他债权投资信用减值
 准备

              5.现金流量套期储备

              6.外币财务报表折算差额                             11,621.21                               -17,051.66

              7.其他                                           7,538,366.23

   归属于少数股东的其他综合收益
                                                                 -11,137.84
 的税后净额

 七、综合收益总额                                          11,147,722.16                          -39,684,991.06

      归属于母公司所有者的综合收
                                                               2,245,384.08                       -51,120,036.98
 益总额

      归属于少数股东的综合收益总
                                                               8,902,338.08                        11,435,045.92
 额

 八、每股收益：

      （一）基本每股收益                                              -0.01                                   -0.07

      （二）稀释每股收益                                              -0.01                                   -0.07

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：元，上期被合并方实现的净利润为：元。


法定代表人：周磊                       主管会计工作负责人：常立铭                        会计机构负责人：邱琼明


4、母公司利润表

                                                                                                            单位：元

                 项目                          2021 年半年度                           2020 年半年度

 一、营业收入                                                         0.00                                    0.00

      减：营业成本                                                    0.00                                    0.00

          税金及附加                                                 26.33                                  214.15

          销售费用                                                1,199.14

          管理费用                                         -5,020,747.04                               5,968,808.89



                                                      48
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        研发费用

        财务费用                          4,859,999.52                        32,812,526.44

           其中：利息费用                 5,084,485.05                        32,811,969.04

                 利息收入                  235,117.20                              4,927.30

    加：其他收益                              3,667.57

        投资收益（损失以“－”
                                         12,003,091.85                       161,540,062.67
号填列）

        其中：对联营企业和合营
                                          3,575,840.79                        -1,149,937.33
企业的投资收益

             以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”
号填列）

        净敞口套期收益（损失以
“－”号填列）

        公允价值变动收益（损失
以“－”号填列）

        信用减值损失（损失以“-”
                                            81,670.46                             75,752.94
号填列）

        资产减值损失（损失以“-”
号填列）

        资产处置收益（损失以“-”
号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填
                                         12,247,951.93                       122,834,266.13
列）

    加：营业外收入                                                                 6,475.80

    减：营业外支出

三、利润总额（亏损总额以“－”
                                         12,247,951.93                       122,840,741.93
号填列）

    减：所得税费用

四、净利润（净亏损以“－”号填
                                         12,247,951.93                       122,840,741.93
列）

    （一）持续经营净利润（净亏
                                         12,247,951.93                       122,840,741.93
损以“－”号填列）

    （二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

    （一）不能重分类进损益的其
他综合收益

                                    49
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              1.重新计量设定受益计
 划变动额

              2.权益法下不能转损益
 的其他综合收益

              3.其他权益工具投资公
 允价值变动

              4.企业自身信用风险公
 允价值变动

              5.其他

      （二）将重分类进损益的其他
 综合收益

              1.权益法下可转损益的
 其他综合收益

              2.其他债权投资公允价
 值变动

              3.金融资产重分类计入
 其他综合收益的金额

              4.其他债权投资信用减
 值准备

              5.现金流量套期储备

              6.外币财务报表折算差
 额

            7.其他

 六、综合收益总额                                 12,247,951.93                       122,840,741.93

 七、每股收益：

      （一）基本每股收益

      （二）稀释每股收益


5、合并现金流量表

                                                                                             单位：元

                 项目                2021 年半年度                         2020 年半年度

 一、经营活动产生的现金流量：

      销售商品、提供劳务收到的现
                                                 307,381,457.53                        96,371,121.46
 金

      客户存款和同业存放款项净增
 加额

      向中央银行借款净增加额


                                            50
                                             阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


     向其他金融机构拆入资金净增
加额

     收到原保险合同保费取得的现
金

     收到再保业务现金净额

     保户储金及投资款净增加额

     收取利息、手续费及佣金的现
金

     拆入资金净增加额

     回购业务资金净增加额

     代理买卖证券收到的现金净额

     收到的税费返还

     收到其他与经营活动有关的现
                                        11,874,933.01                         5,564,099.74
金

经营活动现金流入小计                   319,256,390.54                       101,935,221.20

     购买商品、接受劳务支付的现
                                         2,623,316.22                         4,902,396.00
金

     客户贷款及垫款净增加额

     存放中央银行和同业款项净增
加额

     支付原保险合同赔付款项的现
金

     拆出资金净增加额

     支付利息、手续费及佣金的现
金

     支付保单红利的现金

     支付给职工以及为职工支付的
                                        26,385,704.47                        23,072,934.91
现金

     支付的各项税费                    174,798,575.10                        26,095,905.16

     支付其他与经营活动有关的现
                                        94,333,520.76                        24,933,964.39
金

经营活动现金流出小计                   298,141,116.55                        79,005,200.46

经营活动产生的现金流量净额              21,115,273.99                        22,930,020.74

二、投资活动产生的现金流量：

     收回投资收到的现金

     取得投资收益收到的现金



                                  51
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     处置固定资产、无形资产和其
                                           144,765.00                              4,352.00
他长期资产收回的现金净额

     处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额

     收到其他与投资活动有关的现
金

投资活动现金流入小计                       144,765.00                              4,352.00

     购建固定资产、无形资产和其
                                          2,956,624.45                            34,045.99
他长期资产支付的现金

     投资支付的现金

     质押贷款净增加额

     取得子公司及其他营业单位支
                                                                               2,402,160.00
付的现金净额

     支付其他与投资活动有关的现
金

投资活动现金流出小计                      2,956,624.45                         2,436,205.99

投资活动产生的现金流量净额               -2,811,859.45                        -2,431,853.99

三、筹资活动产生的现金流量：

     吸收投资收到的现金

     其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金

     取得借款收到的现金                380,000,000.00                        130,000,000.00

     收到其他与筹资活动有关的现
                                       163,000,000.00
金

筹资活动现金流入小计                   543,000,000.00                        130,000,000.00

     偿还债务支付的现金                512,000,000.00                        106,000,000.00

     分配股利、利润或偿付利息支
                                        35,533,476.29                         44,376,422.36
付的现金

     其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润

     支付其他与筹资活动有关的现
                                       184,480,042.50                          1,400,000.00
金

筹资活动现金流出小计                   732,013,518.79                        151,776,422.36

筹资活动产生的现金流量净额             -189,013,518.79                       -21,776,422.36

四、汇率变动对现金及现金等价物
                                             -3,673.88                            56,227.45
的影响

五、现金及现金等价物净增加额           -170,713,778.13                        -1,222,028.16


                                  52
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      加：期初现金及现金等价物余
                                               227,081,862.89                        67,457,115.35
 额

 六、期末现金及现金等价物余额                   56,368,084.76                        66,235,087.19


6、母公司现金流量表

                                                                                           单位：元

                项目               2021 年半年度                         2020 年半年度

 一、经营活动产生的现金流量：

      销售商品、提供劳务收到的现
 金

      收到的税费返还                                 3,876.00                             6,860.41

      收到其他与经营活动有关的现
                                               567,286,557.13                        14,570,127.30
 金

 经营活动现金流入小计                          567,290,433.13                        14,576,987.71

      购买商品、接受劳务支付的现
 金

      支付给职工以及为职工支付的
 现金

      支付的各项税费                                  234.76                              1,639.41

      支付其他与经营活动有关的现
                                               319,068,634.59                        45,000,129.61
 金

 经营活动现金流出小计                          319,068,869.35                        45,001,769.02

 经营活动产生的现金流量净额                    248,221,563.78                       -30,424,781.31

 二、投资活动产生的现金流量：

      收回投资收到的现金

      取得投资收益收到的现金

      处置固定资产、无形资产和其
 他长期资产收回的现金净额

      处置子公司及其他营业单位收
 到的现金净额

      收到其他与投资活动有关的现
 金

 投资活动现金流入小计

      购建固定资产、无形资产和其
 他长期资产支付的现金

      投资支付的现金



                                          53
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     取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额

     支付其他与投资活动有关的现
金

投资活动现金流出小计

投资活动产生的现金流量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

     吸收投资收到的现金

     取得借款收到的现金                                                       40,000,000.00

     收到其他与筹资活动有关的现
                                          3,000,000.00
金

筹资活动现金流入小计                      3,000,000.00                        40,000,000.00

     偿还债务支付的现金                240,000,000.00

     分配股利、利润或偿付利息支
                                          8,908,616.25                        10,421,369.86
付的现金

     支付其他与筹资活动有关的现
金

筹资活动现金流出小计                   248,908,616.25                         10,421,369.86

筹资活动产生的现金流量净额             -245,908,616.25                        29,578,630.14

四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响

五、现金及现金等价物净增加额              2,312,947.53                          -846,151.17

     加：期初现金及现金等价物余
                                           164,174.63                          1,040,086.80
额

六、期末现金及现金等价物余额              2,477,122.16                          193,935.63




                                  54
                                                                                                                                                      阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
7、合并所有者权益变动表

本期金额
                                                                                                                                                                                                       单位：元

                                                                                                           2021 年半年度

                                                                                 归属于母公司所有者权益

                                     其他权益工具                                                                           一

     项目                                                                                        专                         般
                                                                         减：
                                                                                                 项                         风                         其                        少数股东权益     所有者权益合计
                                   优     永
                      股本                       其       资本公积       库存   其他综合收益                 盈余公积                未分配利润                    小计
                                   先     续                                                     储                         险                         他
                                                 他                      股
                                   股     债                                                     备                         准

                                                                                                                            备

一、上年期末余
                  749,913,309.00                        511,894,237.96          314,329,162.69             129,370,148.53          1,434,567,997.38           3,140,074,855.56   483,899,311.51   3,623,974,167.07
额

     加：会计政

策变更

         前期

差错更正

         同一

控制下企业合

并

         其他

二、本年期初余
                  749,913,309.00   0.00   0.00   0.00   511,894,237.96   0.00   314,329,162.69   0.00      129,370,148.53   0.00   1,434,567,997.38    0.00   3,140,074,855.56   483,899,311.51   3,623,974,167.07
额

三、本期增减变

动金额（减少以                                                                    7,549,987.44                                        -5,304,603.36               2,245,384.08     8,902,338.08     11,147,722.16

“－”号填列）

                                                                                                      55
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（一）综合收益
                  7,549,987.44        -5,304,603.36            2,245,384.08   8,902,338.08   11,147,722.16
总额

（二）所有者投
                                                                                                      0.00
入和减少资本

1．所有者投入
                                                                                                      0.00
的普通股

2．其他权益工

具持有者投入                                                                                          0.00

资本

3．股份支付计

入所有者权益                                                                                          0.00

的金额

4．其他                                                                                               0.00

（三）利润分配                                                                                        0.00

1．提取盈余公
                                                                                                      0.00
积

2．提取一般风
                                                                                                      0.00
险准备

3．对所有者（或
                                                                                                      0.00
股东）的分配

4．其他                                                                                               0.00

（四）所有者权
                                                                                                      0.00
益内部结转

1．资本公积转

增资本（或股                                                                                          0.00

本）


                                 56
                                                                                                                                                阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
2．盈余公积转

增资本（或股                                                                                                                                                                                          0.00

本）

3．盈余公积弥
                                                                                                                                                                                                      0.00
补亏损

4．设定受益计

划变动额结转                                                                                                                                                                                          0.00

留存收益

5．其他综合收

益结转留存收                                                                                                                                                                                          0.00

益

6．其他                                                                                                                                                                                               0.00

（五）专项储备                                                                                                                                                                                        0.00

1．本期提取                                                                                                                                                                                           0.00

2．本期使用                                                                                                                                                                                           0.00

（六）其他                                                                                                                                                                                            0.00

四、本期期末余
                 749,913,309.00                  511,894,237.96           321,879,150.13             129,370,148.53          1,429,263,394.02         3,142,320,239.64   492,801,649.59   3,635,121,889.23
额

上期金额
                                                                                                                                                                                               单位：元

                                                                                                      2020 年半年度

                                                                            归属于母公司所有者权益


         项目                     其他权益工                                               专
                                                                  减：                                                一般
                                       具                                                  项                                                    其                      少数股东权益     所有者权益合计
                         股本                    资本公积         库存   其他综合收益                盈余公积         风险    未分配利润                  小计
                                                                                           储                                                    他
                                  优   永   其                    股                                                  准备
                                                                                           备

                                                                                                57
                                                                                                                            阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
                                      先   续   他

                                      股   债

一、上年期末余额     749,913,309.00                  511,152,317.52   171,924,324.84    117,816,481.37   1,338,784,083.17        2,889,590,515.90   624,735,318.40    3,514,325,834.30

     加：会计政策

变更

          前期差错

更正

          同一控制

下企业合并

          其他

二、本年期初余额     749,913,309.00                  511,152,317.52   171,924,324.84    117,816,481.37   1,338,784,083.17        2,889,590,515.90   624,735,318.40    3,514,325,834.30

三、本期增减变动

金额（减少以“－”                                      743,328.05        -17,051.66                       -51,102,985.32          -50,376,708.93   -148,020,442.13   -198,397,151.06

号填列）

（一）综合收益总
                                                                                                           -51,102,985.32          -51,102,985.32    11,435,045.92      -39,667,939.40
额

（二）所有者投入

和减少资本

1．所有者投入的普

通股

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配                                                                                                                                      -156,310,000.00   -156,310,000.00

                                                                                       58
                                                                                                            阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
1．提取盈余公积

2．提取一般风险准

备

3．对所有者（或股

东）的分配

4．其他                                                                                                                             -156,310,000.00   -156,310,000.00

（四）所有者权益
                                        743,328.05        -17,051.66                                                  726,276.39      -3,145,488.05      -2,419,211.66
内部结转

1．资本公积转增资

本（或股本）

2．盈余公积转增资

本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他                                 743,328.05        -17,051.66                                                  726,276.39      -3,145,488.05      -2,419,211.66

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额    749,913,309.00   511,895,645.57   171,907,273.18    117,816,481.37   1,287,681,097.85        2,839,213,806.97   476,714,876.27    3,315,928,683.24




                                                                       59
                                                                                                                                      阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表

本期金额
                                                                                                                                                                               单位：元

                                                                                                       2021 年半年度

           项目                                    其他权益工具                                          其他综合收
                             股本                                          资本公积       减：库存股                   专项储备     盈余公积        未分配利润      其他   所有者权益合计
                                          优先股     永续债       其他                                       益

一、上年期末余额         749,913,309.00                                  609,752,643.16                                           129,370,147.74   543,313,017.76          2,032,349,117.66

    加：会计政策变更

          前期差错更正

          其他

二、本年期初余额         749,913,309.00                                  609,752,643.16                                           129,370,147.74   543,313,017.76          2,032,349,117.66

三、本期增减变动金额
                                                                                                                                                    12,247,951.93            12,247,951.93
（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额                                                                                                                                  12,247,951.93            12,247,951.93

（二）所有者投入和减少

资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

                                                                                             60
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2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结

转

1．资本公积转增资本（或

股本）

2．盈余公积转增资本（或

股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额          749,913,309.00                  609,752,643.16                                           129,370,147.74    555,560,969.69          2,044,597,069.59

上期金额
                                                                                                                                                                  单位：元

                                                                                        2020 年半年度
          项目
                             股本          其他权益工具   资本公积         减：库存股    其他综合       专项储备   盈余公积         未分配利润        其他   所有者权益合计



                                                                                61
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                                          优先股   永续债   其他                         收益

一、上年期末余额         749,913,309.00                            609,752,643.16               117,816,481.37   439,330,020.40         1,916,812,453.93

    加：会计政策变更

          前期差错更正

          其他

二、本年期初余额         749,913,309.00                            609,752,643.16               117,816,481.37   439,330,020.40         1,916,812,453.93

三、本期增减变动金额
                                                                                                                 122,840,741.93          122,840,741.93
（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额                                                                                               122,840,741.93          122,840,741.93

（二）所有者投入和减

少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部

结转



                                                                                    62
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1．资本公积转增资本

（或股本）

2．盈余公积转增资本

（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额        749,913,309.00                      609,752,643.16                                  117,816,481.37   562,170,762.33         2,039,653,195.86



三、公司基本情况

公司注册地、组织形式和总部地址
    阳光新业地产股份有限公司(以下称“本公司”)的前身是广西虎威股份有限公司(以下称“广西虎威”)，经中国证券监督管理委员会批准，广西虎威于1996年9月5日通过深圳证券
交易所(以下称“深交所”)向社会公开发行人民币普通股，并于1996年9月19日在深交所上市并交易(股票代码000608)。1998年9月，广西虎威更名为“广西阳光股份有限公司”；2008
年5月，再更名为“阳光新业地产股份有限公司”，即现用名。
    截止2021年6月30日，本公司累计发行股本总数74,991.33万股，注册资本为74,991.33万元，注册地址：广西壮族自治区南宁市江南路230号南宁经济技术开发区，总部地址：
深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6901-01A单元，母公司为京基集团有限公司（以下称“京基集团”），最终控制人为陈华。
公司业务性质和主要经营活动
    本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。
    本期纳入合并财务报表范围的子公司共42户，主要子公司详见 “附注九、在其他主体中的权益1、在子公司中的权益”。
                                                                              63
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    本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加1户，其中：
    本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
                           名称                                                变更原因
深圳瑞成新业商业管理有限公司                                                   投资设立


四、财务报表的编制基础

1、编制基础

    本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具体企业会计准则、企业会计
准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国
证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2014年修订）的规定，编
制财务报表。


2、持续经营

    本公司对报告期末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本
财务报表系在持续经营假设的基础上编制。


五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：


1、遵循企业会计准则的声明

    本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、经营成果、现金流量
等有关信息。


2、会计期间

    自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。


3、营业周期

    房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，
并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产
和负债的流动性划分标准。


4、记账本位币

    采用人民币为记账本位币。
    境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。




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5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

    1．分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一
揽子交易进行会计处理
    （1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
    （2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
    （3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
    （4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
    2．同一控制下的企业合并
    本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商
誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股
份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
    如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积
（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
    对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不
属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一
步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有
的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项
投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产
中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
    3．非同一控制下的企业合并
    购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策的控制权转移给本公司的日
期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：
    ①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
    ②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
    ③已办理了必要的财产权转移手续。
    ④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
    ⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险。
    本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，
计入当期损益。
    本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取
得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
    通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行
会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的
账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认
的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有
的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的
初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并
日当期的投资收益。
    4．为合并发生的相关费用
    为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并
而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。




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6、合并财务报表的编制方法

    1．合并范围
    本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的单独主体）均纳入合并财务报表。
    2．合并程序
    本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公司编制合并财务报表，将整
个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整
体财务状况、经营成果和现金流量。
    所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公司采用的会计政策、会计
期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
    合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金
流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认
定不同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。
    子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合
并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初
所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
    对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方
财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
    对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整
    （1）增加子公司或业务
    在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当
期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金
流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
    因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的
状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之
日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当
期损益。
    在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自
购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量
表。
    因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该
股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股
权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其
他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动
而产生的其他综合收益除外。
    （2）处置子公司或业务
    1）一般处理方法
    在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公
司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
    因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权
日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购
买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相
关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，
由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。


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    2）分步处置子公司
    通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济
影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
    A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
    B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
    C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
    D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
    处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控
制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在
合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
    处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下
部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
    （3）购买子公司少数股权
    本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计
算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留
存收益。
    （4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
    在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中
的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。


7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

    1．合营安排的分类
    本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等因素，将合营安排分为共同
经营和合营企业。
    未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通常划分为合营企业；但有确凿证
据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排划分为共同经营：
    （1）合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务。
    （2）合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务。
    （3）其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义务，如合营方享有与合营
安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合营方的支持。
    2．共同经营会计处理方法
    本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
    （1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
    （2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
    （3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
    （4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
    （5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
    本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因
该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》
等规定的资产减值损失的，本公司全额确认该损失。
    本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损
益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失


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的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
    本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债的，仍按上述原则
进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。


8、现金及现金等价物的确定标准

    在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日
起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。


9、外币业务和外币报表折算

    1．外币业务
    外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
    资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的
资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货
币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
    以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额作为公允价值变动损
益计入当期损益。如属于可供出售外币非货币性项目的，形成的汇兑差额计入其他综合收益。
    2．外币财务报表的折算
    资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币
财务报表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自其他综合收
益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，
与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合
营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。




10、金融工具

    在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
    实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。
    实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊
余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他
类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
    金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利
率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资
产)。
    1．金融资产分类和计量
    本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：
    （1）以摊余成本计量的金融资产。
    （2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
    （3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
    金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分


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或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
    对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交
易费用计入其初始确认金额。
    金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产
进行重分类。
    （1）分类为以摊余成本计量的金融资产
    金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且管理该金
融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为
以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款等。
    本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生
的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
    1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的
实际利率计算确定其利息收入。
    2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在后续期间，按照该金
融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，
本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
    （2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
    金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付，且管理该金
融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。
    本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允
价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
计入当期损益。
    以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债
权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他
债权投资列报为其他流动资产。
    （3）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
    在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产。
    此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益
的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经
确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对
此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。
    权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：取得该金融资产的目的主
要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获
利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
    （4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、亦不指定为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
    本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利
和利息收入计入当期损益。
    本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
    （5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
    在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价


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值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
    混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
    1）嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
    2）在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款
的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。
    本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利
和利息收入计入当期损益。
    本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
    2．金融负债分类和计量
    本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在
初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债、其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
    金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接
计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
    金融负债的后续计量取决于其分类：
    （1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
    此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债。
    满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内出售或回购；属于集中管理
的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有
效套期工具的衍生工具、符合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价
值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
    在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债：
    1）能够消除或显著减少会计错配。
    2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合
进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
    本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收
益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或
扩大损益中的会计错配，本公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
    （2）其他金融负债
    除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进
行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：
    1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
    2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
    3）不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）类情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。
    财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同
持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认
后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
    3．金融资产和金融负债的终止确认
    （1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转销：
    1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
    2）该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。


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    （2）金融负债终止确认条件
    金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。
    本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上
不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，
账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
    本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对
该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）
之间的差额，应当计入当期损益。
    4．金融资产转移的确认依据和计量方法
    本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形处理：
    （1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务
单独确认为资产或负债。
    （2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
    （3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、（2）之外的其他情形），则根据
其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
    1）未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
    2）保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认相关负
债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
    在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金
融资产整体转移和部分转移。
    （1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
    1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
    2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉
及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
    （2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对
公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
    1）终止确认部分在终止确认日的账面价值。
    2）终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的
金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。
    金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。
    5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
    存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值，除非该项金融资产存在针对资产本身的限售
期。对于针对资产本身的限售的金融资产，按照活跃市场的报价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该
金融资产的风险而要求获得的补偿金额后确定。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、
定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
    初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
    不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一
致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观
察输入值。
    6．金融工具减值
    本公司以预期信用损失为基础，对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产以及财务担保合同，进行减值会计处理并确认损失准备。


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    预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利
率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于
本公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
    对由收入准则规范的交易形成的应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个
    存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
    对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变
动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即
使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期
信用损失的有利变动确认为减值利得。
    除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金
融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
    （1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于该金融工具未来12个月内
预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
    （2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，则按照相当于该金
融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
    （3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内
预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。
    金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
    本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债
表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月
内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
    （1）信用风险显著增加
    本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发
生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值
规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
    本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
    1）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
    2）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
    3）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化预期将降低债务人按
合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
    4）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
    5）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
    于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并
未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经
济形势和经营环境存在不利变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的
信用风险。
    （2）已发生信用减值的金融资产
    当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。
金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
    1）发行方或债务人发生重大财务困难；
    2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
    3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；


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    4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
    5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
    6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
    金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
    （3）预期信用损失的确定
    本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来
经济状况预测的合理且有依据的信息。
    本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、
信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人所处行业等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风
险特征详见相关金融工具的会计政策。
    本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
    1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
    2）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本公司预
期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
    3）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额
与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
    本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金
额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状
况预测的合理且有依据的信息。
    （4）减记金融资产
    当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成
相关金融资产的终止确认。
    7．金融资产及金融负债的抵销
    金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资
产负债表内列示：
    （1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
    （2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。




11、应收账款

    本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五／10.6、金融工具减值。
    当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据
如下：
           组合名称           确定组合的依据                              计提方法
 单项计提预期信用损失组合     单项计提坏账准 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，单独
                               备的应收账款       评估预期信用损失的应收账款，将其归入相应组合计提坏账准备
           应收租赁款          信用风险特征    参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制
                                                 应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失
           应收工程款          信用风险特征    参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制
                                                 应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失
         应收项目管理费        信用风险特征    参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制
                                                 应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失


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           应收购房款       信用风险特征    参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制
                                               应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失


12、应收款项融资

    本公司对应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五／10.6、金融工具减值。


13、其他应收款

其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
    其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
    本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五／10.6、金融工具减值。
    本公司对处于第三阶段的的其他应收款单独确定其信用损失。
    当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及
对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依
据如下：

           组合名称        确定组合的依据                               计提方法

单项计提预期               单项计提坏账准   参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，单独
信用损失组合               备的其他应收款   评估预期信用损失的应收账款，将其归入相应组合计提坏账准备
应收子公司往来款项         信用风险特征     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
                                            违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收关联单位往来款项       信用风险特征     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
                                            违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收资金拆借款             信用风险特征     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
                                            违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收押金、保证金及备用金   信用风险特征     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
                                            违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收代垫款项               信用风险特征     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
                                            违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收政府及相关单位款项     信用风险特征     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
                                            违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收其他款项               信用风险特征     参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过
                                            违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率计提


14、存货

    1．存货的分类
    存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中
耗用的材料和物料等。主要包括：开发产品及库存商品。
    2．存货的计价方法
    存货在取得时，按成本进行初始计量，开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相关的土地成本、建筑成本、资本
化的利息、其他直接和间接开发费用。开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品。开发产品结转成本时按个别认定法计
价。

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    3．存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
    期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按
日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
    以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金
额计入当期损益。
    4．存货的盘存制度
    采用永续盘存制。
    5．开发用土地的核算方法
    纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
    连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
    6．公共配套设施费用的核算方法
    不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
    能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
    7．维修基金的核算方法
    根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品
的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
    8．质量保证金的核算方法
    质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发
产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。


15、持有待售资产

    1．划分为持有待售确认标准
    本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
    （1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
    （2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批准，且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。
    确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违
约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
    2．持有待售核算方法
    本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应
当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售
资产减值准备。
    对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始
计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。
    上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费
用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合
同相关会计准则规范的保险合同所产生的权利。


16、长期股权投资

    1．初始投资成本的确定
    （1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五／5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理
方法。
    （2）其他方式取得的长期股权投资

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    以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权
投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
    以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；发行或取得自身权益工具
时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
    在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的
长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满
足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
    通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
    2．后续计量及损益确认
    （1）成本法
    本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计价，追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。
    除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公司按照享有被投资单位宣告
分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
    （2）权益法
    本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公
司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
    长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的
初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
    本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收
益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，
相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整
长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
    本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被
投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。
    本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长
期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，
冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义
务确认预计负债，计入当期投资损失。
    被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债
的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
    3．长期股权投资核算方法的转换
    （1）公允价值计量转权益法核算
    本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准则进行会计处理的权益性投
资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第22号——金
融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
    原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公
允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
    按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资单位在追加投资日可辨认
净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。
    （2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
    本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准则进行会计处理的权益性投
资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在


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编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
    购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相
关资产或负债相同的基础进行会计处理。
    购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理的，原计入
其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
    （3）权益法核算转公允价值计量
    本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按《企业会计准
则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损
益。
    原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。
    （4）成本法转权益法
    本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对
被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
    （5） 成本法转公允价值计量
    本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权不能对
被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处
理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
    4．长期股权投资的处置
    处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在
处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会
计处理。
    处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交
易进行会计处理：
    （1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
    （2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
    （3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
    （4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
    因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合并财务报
表进行相关会计处理：
    （1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期损益。处置后的剩余股权
能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行
调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认
和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
    （2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期股权投资相应对享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存
收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与
剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入
丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资
收益。
    处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失
控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
    （1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，
确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。


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    （2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认
为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
    5．共同控制、重大影响的判断标准
    如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响的活动决策，需要经过分享
控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
    合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，将该单独主体作为合营企
业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公
司确认与共同经营利益份额相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
    重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）
在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间
发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。


17、投资性房地产

投资性房地产计量模式
公允价值计量
选择公允价值计量的依据
    投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后
转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确
表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
    本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资
产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
    本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投
资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
    投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②本公司能
够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估
计。
    本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地
产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日
期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其
公允价值。
    本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用
房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性
房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转
换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
    当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资
性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


18、固定资产

（1）确认条件

1．固定资产确认条件


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固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时
满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2．固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
（1）外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归
属于该资产的其他支出。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（3）投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约定价值不公允的按公允价值入
账。
（4）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础
确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3．固定资产后续计量及处置
（1）固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除
减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、
预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
（2）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当
期损益。
（3）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。


（2）折旧方法


           类别               折旧方法                折旧年限              残值率             年折旧率

 房屋建筑物              年限平均法          10-40 年               3%-5%                2.4%-9.7%

 运输工具                年限平均法          5-9 年                 3%-5%                10.6%-19.4%

 办公设备                年限平均法          3-9 年                 5%                   10.6%-31.7%


19、借款费用

    1．借款费用资本化的确认原则
    本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
    符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资
产、投资性房地产和存货等资产。
    借款费用同时满足下列条件时开始资本化：


                                                         79
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    （1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承
担带息债务形式发生的支出；
    （2）借款费用已经发生；
    （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
    2．借款费用资本化期间
    资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
    当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
    购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借
款费用资本化。
    3．暂停资本化期间
    符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；
该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本
化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
    4．借款费用资本化金额的计算方法
    专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益）及其辅
助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态前，予以资本化。
    根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资
本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。


20、使用权资产

1. 使用权资产确认条件
 使用权资产是指公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。公司在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。使用权
资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
2. 使用权资产的初始计量
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：(1)租赁负债的初始计量金额；(2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款
额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；(3)承租人发生的初始直接费用；(4)承租人为拆卸及移除租赁资产、
复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
3. 使用权资产的后续计量
(1)公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。 (2)公司对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁
资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。


21、无形资产

（1）计价方法、使用寿命、减值测试

    无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括本公司自用的土地使用权、软件等。
    1．无形资产的初始计量
    外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形
资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
    债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值


                                                     80
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与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
    在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的
无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前
提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
    以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收
合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
    2．无形资产的后续计量
    本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。
    （1）使用寿命有限的无形资产
    对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用寿命有限的无形资产预计寿命及依
据如下：
                  项目                             预计使用寿命                              依据
    软件                                               10年                                受益期限
    土地使用权                                     实际使用年限                          土地使用权证
    每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。
    经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。


（2）内部研究开发支出会计政策

    内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他
专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。


22、长期资产减值

    本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象的，以单项资产为基础
估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
    资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
    可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减
记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不
得转回。
    资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分
摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
    因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。在对包含商
誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部
分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。


23、长期待摊费用

    1．摊销方法
    长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用在受
益期内按直线法分期摊销。


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    2．摊销年限
                  类别                              摊销年限                              备注
    房屋装修费                                       3-10年                        在受益期限内平均分摊


24、合同负债

    本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。


25、职工薪酬

（1）短期薪酬的会计处理方法

    短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职工薪酬，离职后福利
和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入
相关资产成本和费用。


（2）离职后福利的会计处理方法

    离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，
短期薪酬和辞退福利除外。
    本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
    离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保险、失业保险等。在职工为
本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
    本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。


（3）辞退福利的会计处理方法

    辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补
偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。


26、租赁负债

    本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司
采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
    1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
    2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
    3）在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
    4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选择权需支付的款项；
    5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
    本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。
    未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。




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27、预计负债

    1．预计负债的确认标准
    与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
    该义务是本公司承担的现时义务；
    履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
    该义务的金额能够可靠地计量。
    2．预计负债的计量方法
    本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
    本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影
响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
    最佳估计数分别以下情况处理：
    所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值
即上下限金额的平均数确定。
    所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或
有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结
果及相关概率计算确定。
    本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，
确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。


28、收入

收入确认和计量所采用的会计政策
收入确认和计量所采用的会计政策
    本公司的收入主要来源于如下业务类型：
    （1）销售房地产开发产品收入
    （2）让渡资产使用权收入
    （3）提供劳务收入
    （4）其他业务收入
    1．收入确认的一般原则
    本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认
收入。
    履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
    取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
    本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内
履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间
内确认收入：(1)客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中
在建的商品；(3)本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的
履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
    对于在某一时段内履行的履约义务，本公司根据商品和劳务的性质，采用产出法/投入法确定恰当的履约进度。产出法
是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度（投入法是根据公司为履行履约义务的投入确定履约进度）。当履
约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。
    2．收入确认的具体方法


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    (1)销售房地产开发产品收入
    公司房地产开发产品销售业务属于在某一时点履行的履约义务，在同时满足以下条件时确认收入：
    ①开发产品完工并验收合格；
    ②签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；
    ③价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；
    ④已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买方未在规定的时间内办理完成商
品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商品所有权上的主要风险和报
酬转移给购买方。
    （2）让渡资产使用权收入
    公司让渡资产使用权业务属于在某一时段内履行的履约义务，分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
    ①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
    ②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
    （3）提供劳务收入
    公司提供劳务服务属于在某一时段内履行的履约义务，根据已发生成本占预计总成本的比例确定提供服务的履约进度，
并按履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。


同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况


同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况


29、合同成本

    1.合同履约成本
    本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的作为合同履约
成本确认为一项资产：
    （1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户
承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
    （2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
    （3）该成本预期能够收回。
    该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列报。
    2.合同取得成本
    本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本是指本公司不取得合
同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。
    3.合同成本摊销
    上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约义务履行的时点或按照履约
义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
    4.合同成本减值
    上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得剩余对价与为转让该相关商
品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
    计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产
减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。




                                                     84
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30、政府补助

    1．类型
    政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划
分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
    与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，
是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
    2．政府补助的确认
    对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金的，按应收金额确认政府补
助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
    政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不
能够可靠取得的，按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
    3．会计处理方法
    本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计处理。通常情况下，本公司
对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运用该方法。
    与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，
在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
    与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用或损失的期间
计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
    与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
    收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性优惠利率贷款的，以实际收
到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
    已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，
冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。


31、递延所得税资产/递延所得税负债

    递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。于资产负债
表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
    1．确认递延所得税资产的依据
    本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得额为限，确
认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所
得税资产不予确认：（1）该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
    对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预
见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
    2．确认递延所得税负债的依据
    公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
    （1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
    （2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏
损）所形成的暂时性差异；
    （3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在
可预见的未来很可能不会转回。
    3．同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
    （1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；



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    （2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主
体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当
期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。


32、租赁

（1）经营租赁的会计处理方法

    如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租赁为融资租赁，其他租赁则为经
营租赁。
    1．经营租赁会计处理
    （1）经营租入资产
    公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租
赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
    资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在
租赁期内分摊，计入当期费用。
    （2）经营租出资产
    公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与
租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同
的基础分期计入当期收益。
    公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在
租赁期内分配。


33、终止经营

    本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分确认为终止
经营组成部分：
    （1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
    （2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分。
    （3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
    终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。


34、其他重要的会计政策和会计估计

    本公司根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
    1．重要会计估计及其关键假设
    下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重要风险：
    （1）投资性房地产公允价值计量
    本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本公司每年从独立第三方专业评估师处取得公司独立估值，公
允价值金额的确定方法详见本附注五／17。
    （2）税项
    本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计
提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重要估计和判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金
额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
    2．采用会计政策的关键判断—收入确认

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    在正常的商业环境下，本公司与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，本公
司将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房款总额的30%至70%作为首付款，
而本公司将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为6个月至2年不等。该项阶段性
连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除。在三方按揭贷款担保协议下，本
公司仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情
况下向本公司追索。根据本公司销售类似开发产品的历史经验，本公司相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因购房客
户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率较低且本公司可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责
任担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况下，本公司一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处
置相关房产的方式避免发生损失。因此，本公司认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。


35、重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更

□ 适用 √ 不适用


（2）重要会计估计变更

□ 适用 √ 不适用


（3）2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
                                                                                                        单位：元

            项目              2020 年 12 月 31 日            2021 年 01 月 01 日              调整数

 流动资产：

       货币资金                        230,478,664.37                 230,478,664.37

       结算备付金

       拆出资金

       交易性金融资产

       衍生金融资产

       应收票据

       应收账款                         65,156,649.48                  65,156,649.48

       应收款项融资

       预付款项                         17,385,713.67                   3,033,913.67             -14,351,800.00

       应收保费

       应收分保账款


                                                        87
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    应收分保合同准备金

    其他应收款             47,027,740.29             47,027,740.29

       其中：应收利息

             应收股利       5,494,281.97              5,494,281.97

    买入返售金融资产

    存货                   73,425,448.38             73,425,448.38

    合同资产

    持有待售资产

    一年内到期的非流动
资产

    其他流动资产              727,373.72               727,373.72

流动资产合计              434,201,589.91            419,849,789.91              -14,351,800.00

非流动资产：

    发放贷款和垫款

    债权投资

    其他债权投资

    长期应收款

    长期股权投资          979,059,194.87            979,059,194.87

    其他权益工具投资

    其他非流动金融资产

    投资性房地产         4,484,510,000.00         4,484,510,000.00

    固定资产               12,614,915.23             12,614,915.23

    在建工程

    生产性生物资产

    油气资产

    使用权资产                                       80,427,709.06               80,427,709.06

    无形资产               10,148,298.76             10,148,298.76

    开发支出

    商誉

    长期待摊费用            1,692,303.46              1,692,303.46

    递延所得税资产

    其他非流动资产          1,565,638.37              1,565,638.37

非流动资产合计           5,489,590,350.69         5,570,018,059.75               80,427,709.06

资产总计                 5,923,791,940.60         5,989,867,849.66               66,075,909.06



                                            88
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流动负债：

    短期借款

    向中央银行借款

    拆入资金

    交易性金融负债

    衍生金融负债

    应付票据

    应付账款               52,269,191.38             52,269,191.38

    预收款项               54,942,234.85             54,942,234.85

    合同负债               14,471,281.78             14,471,281.78

    卖出回购金融资产款

    吸收存款及同业存放

    代理买卖证券款

    代理承销证券款

    应付职工薪酬           10,154,875.28             10,154,875.28

    应交税费              258,335,641.45            258,335,641.45

    其他应付款            500,441,421.41            500,441,421.41

       其中：应付利息

             应付股利      20,756,165.85             20,756,165.85

    应付手续费及佣金

    应付分保账款

    持有待售负债

    一年内到期的非流动
                          350,027,951.43            350,027,951.43
负债

    其他流动负债              723,564.09               723,564.09

流动负债合计             1,241,366,161.67         1,241,366,161.67

非流动负债：

    保险合同准备金

    长期借款              571,304,712.00            571,304,712.00

    应付债券

       其中：优先股

             永续债

    租赁负债                                         66,075,909.06               66,075,909.06

    长期应付款             50,353,605.95             50,353,605.95



                                            89
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     长期应付职工薪酬

     预计负债

     递延收益

     递延所得税负债                      436,793,293.91                 436,793,293.91

     其他非流动负债

 非流动负债合计                      1,058,451,611.86                 1,124,527,520.92              66,075,909.06

 负债合计                            2,299,817,773.53                 2,365,893,682.59              66,075,909.06

 所有者权益：

     股本                                749,913,309.00                 749,913,309.00

     其他权益工具

        其中：优先股

               永续债

     资本公积                            511,894,237.96                 511,894,237.96

     减：库存股

     其他综合收益                        314,329,162.69                 314,329,162.69

     专项储备

     盈余公积                            129,370,148.53                 129,370,148.53

     一般风险准备

     未分配利润                      1,434,567,997.38                 1,434,567,997.38

 归属于母公司所有者权益
                                     3,140,074,855.56                 3,140,074,855.56
 合计

     少数股东权益                        483,899,311.51                 483,899,311.51

 所有者权益合计                      3,623,974,167.07                 3,623,974,167.07

 负债和所有者权益总计                5,923,791,940.60                 5,989,867,849.66              66,075,909.06

调整情况说明
    财政部于2018年颁布了新租赁准则，要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计
准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。根据准则的衔接
规定，首次执行本准则的企业，根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他
相关项目金额，不调整可比期间信息。按新租赁准则，我司不需调整年初留存收益，仅增加使用权资产及租赁负债二个报表
项目，同时对预付款项期初金额产生影响。
母公司资产负债表
                                                                                                          单位：元

            项目              2020 年 12 月 31 日              2021 年 01 月 01 日              调整数

 流动资产：

     货币资金                               164,174.63                      164,174.63

     交易性金融资产


                                                          90
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    衍生金融资产

    应收票据

    应收账款

    应收款项融资

    预付款项

    其他应收款           2,023,544,041.22         2,023,544,041.22

       其中：应收利息

             应收股利     882,129,887.10            882,129,887.10

    存货

    合同资产

    持有待售资产

    一年内到期的非流动
资产

    其他流动资产

流动资产合计             2,023,708,215.85         2,023,708,215.85

非流动资产：

    债权投资

    其他债权投资

    长期应收款

    长期股权投资          601,617,262.32            601,617,262.32

    其他权益工具投资

    其他非流动金融资产

    投资性房地产

    固定资产

    在建工程

    生产性生物资产

    油气资产

    使用权资产

    无形资产

    开发支出

    商誉

    长期待摊费用

    递延所得税资产

    其他非流动资产



                                            91
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非流动资产合计            601,617,262.32            601,617,262.32

资产总计                 2,625,325,478.17         2,625,325,478.17

流动负债：

    短期借款

    交易性金融负债

    衍生金融负债

    应付票据

    应付账款

    预收款项

    合同负债

    应付职工薪酬                1,242.98                  1,242.98

    应交税费                   26,686.32                 26,686.32

    其他应付款            485,664,286.12            485,664,286.12

       其中：应付利息

             应付股利       1,545,459.19              1,545,459.19

    持有待售负债

    一年内到期的非流动
                          107,284,145.09            107,284,145.09
负债

    其他流动负债

流动负债合计              592,976,360.51            592,976,360.51

非流动负债：

    长期借款

    应付债券

       其中：优先股

             永续债

    租赁负债

    长期应付款

    长期应付职工薪酬

    预计负债

    递延收益

    递延所得税负债

    其他非流动负债

非流动负债合计

负债合计                  592,976,360.51            592,976,360.51



                                            92
                                                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


 所有者权益：

     股本                                749,913,309.00              749,913,309.00

     其他权益工具

       其中：优先股

               永续债

     资本公积                            609,752,643.16              609,752,643.16

     减：库存股

     其他综合收益

     专项储备

     盈余公积                            129,370,147.74              129,370,147.74

     未分配利润                          543,313,017.76              543,313,017.76

 所有者权益合计                         2,032,349,117.66            2,032,349,117.66

 负债和所有者权益总计                   2,625,325,478.17           2,625,325,478.17

调整情况说明


（4）2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据说明

□ 适用 √ 不适用


六、税项

1、主要税种及税率


                  税种                                 计税依据                              税率

                                        境内销售、其他应税销售服务行为、简
 增值税                                                                      13%、6%、5%或 3%
                                        易计税方法

 城市维护建设税                         实缴流转税税额                       7%或 5%

 企业所得税                             应纳税所得额                         25%、20%

 土地增值税                             转让房地产所取得的应纳税增值额       30%-60%

                                        按照房产余值（或租金收入）为纳税基
 房产税                                                                      1.2%或 12%
                                        准

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明

                         纳税主体名称                                           所得税税率

 深圳瑞成新业商业管理有限公司                               20%




                                                           93
                                                                              阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

                                                                                                                            单位：元

                  项目                                      期末余额                                    期初余额

 库存现金                                                                      1,502.44                                    2,502.44

 银行存款                                                                 56,365,450.72                              227,078,079.28

 其他货币资金                                                             23,790,327.59                                3,398,082.65

 合计                                                                     80,157,280.75                              230,478,664.37

  其中：存放在境外的款项总额                                               3,429,626.07                                3,625,020.57

            因抵押、质押或冻结等对使用
                                                                          23,789,195.99                                3,396,801.48
 有限制的款项总额


2、应收账款

（1）应收账款分类披露

                                                                                                                            单位：元

                                          期末余额                                                 期初余额

                           账面余额           坏账准备                            账面余额            坏账准备
        类别                                                    账面价                                                     账面价
                                                     计提比                                                   计提比
                         金额     比例     金额                      值        金额       比例      金额                     值
                                                       例                                                       例

 按单项计提坏账       14,526,     53.66   14,526,    100.00                   14,011,              14,011,    100.00
                                                                     0.00                 17.37%                               0.00
 准备的应收账款          382.26       %    382.26           %                  859.48              859.48            %

 其中：

                      9,092,0     33.58   9,092,0    100.00                   8,577,4              8,577,4    100.00
 应收租赁款                                                          0.00                 10.63%                               0.00
                          01.26       %     01.26           %                   78.48               78.48            %

                      5,434,3     20.08   5,434,3    100.00                   5,434,3              5,434,3    100.00
 应收工程款                                                          0.00                 6.74%                                0.00
                          81.00       %     81.00           %                   81.00               81.00            %

 按组合计提坏账       12,547,     46.34    723,37                11,823,      66,648,              1,492,0                 65,156,6
                                                     5.77%                                82.63%               2.24%
 准备的应收账款          023.62       %      7.47                646.15        677.74               28.26                    49.48

 其中：

                                                                              55,640,              1,112,8                 54,527,2
 应收购房款                                                                               68.98%               2.00%
                                                                               000.00               00.00                    00.00

                      12,547,     46.34    723,37                11,823,      11,008,              379,22                  10,629,4
 应收租赁款                                          5.77%                                13.65%               3.44%
                         023.62       %      7.47                646.15        677.74                8.26                    49.48

 应收其他款项



                                                                94
                                                                                阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                       27,073,   100.00    15,249,       56.33      11,823,     80,660,      100.00     15,503,                   65,156,6
 合计                                                                                                                  19.22%
                       405.88         %    759.73           %        646.15       537.22         %      887.74                      49.48

按单项计提坏账准备：14,526,382.26 元
                                                                                                                                   单位：元

                                                                              期末余额
 名称
                          账面余额                    坏账准备                      计提比例                      计提理由

 北京东光兴业科技发
                                     5,434,381.00                  5,434,381.00                   100.00%         预计无法回收款项
 展有限公司

 个人 1                              1,117,415.93                  1,117,415.93                   100.00%         预计无法回收款项

 低于 100 万客户汇总                 7,974,585.33                  7,974,585.33                   100.00%         预计无法回收款项

 合计                              14,526,382.26                 14,526,382.26      --                            --

按组合计提坏账准备：723,377.47 元
                                                                                                                                   单位：元

                                                                                期末余额
              名称
                                          账面余额                              坏账准备                               计提比例

 组合-应收租赁款

 逾期一年以内                                       9,819,700.66                           196,394.02                               2.00%

 逾期一至二年                                       2,094,847.57                           104,742.37                               5.00%

 逾期二至三年                                        309,168.11                             98,933.80                              32.00%

 逾期三年以上                                        323,307.28                            323,307.28                             100.00%

 合计                                          12,547,023.62                               723,377.47    --

确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息。
按账龄披露
                                                                                                                                   单位：元

                            账龄                                                                 期末余额

 1 年以内（含 1 年）                                                                                                         9,819,700.66

 1至2年                                                                                                                      4,083,988.40

 2至3年                                                                                                                      1,268,762.49

 3 年以上                                                                                                                  11,900,954.33

   3至4年                                                                                                                       323,307.28

   4至5年                                                                                                                    1,347,849.00

   5 年以上                                                                                                                10,229,798.05

 合计                                                                                                                      27,073,405.88




                                                                   95
                                                                            阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：
                                                                                                                         单位：元

                                                                     本期变动金额
        类别         期初余额                                                                                      期末余额
                                           计提          收回或转回              核销              其他

 按单项计提坏
 账准备的应收       14,011,859.48          514,522.78                                                             14,526,382.26
 账款

 按组合计提坏
 账准备的应收        1,492,028.26          438,174.91        1,206,825.70                                           723,377.47
 账款

 合计               15,503,887.74          952,697.69        1,206,825.70                                         15,249,759.73


（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

                                                                                                                         单位：元

                                                                占应收账款期末余额合计数
         单位名称               应收账款期末余额                                                         坏账准备期末余额
                                                                            的比例

 余额前五名的应收账
                                             12,522,270.74                              46.25%                     7,602,697.36
 款总额

 合计                                        12,522,270.74                              46.25%


3、预付款项

（1）预付款项按账龄列示

                                                                                                                         单位：元

                                              期末余额                                            期初余额
           账龄
                                    金额                       比例                      金额                     比例

 1 年以内                            2,118,341.16                     79.26%              2,688,774.21                   88.63%

 1至2年                               370,010.01                      13.85%               161,139.46                    5.31%

 2至3年                                      0.00                      0.00%                     0.00                    0.00%

 3 年以上                             184,000.00                       6.89%               184,000.00                    6.06%

 合计                               2,672,351.17                --                        3,033,913.67             --

账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：




                                                                96
                                                                     阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况


                    单位名称                                期末余额                        占预付款项总额的比例(%)

期末余额前五名预付款项汇总                                           2,112,513.59                                   79.05%



4、其他应收款

                                                                                                                   单位：元

                   项目                              期末余额                                    期初余额

 应收股利                                                        5,494,281.97                                5,494,281.97

 其他应收款                                                     43,447,766.11                               41,533,458.32

 合计                                                           48,942,048.08                               47,027,740.29


（1）应收股利

1）应收股利分类

                                                                                                                   单位：元

          项目(或被投资单位)                         期末余额                                    期初余额

 应收股利                                                        5,577,951.24                                5,577,951.24

 减：坏账准备                                                       -83,669.27                                 -83,669.27

 合计                                                            5,494,281.97                                5,494,281.97


2）坏账准备计提情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                   单位：元

                               第一阶段            第二阶段                      第三阶段
        坏账准备          未来 12 个月预期    整个存续期预期信用损      整个存续期预期信用损                合计
                               信用损失        失(未发生信用减值)        失(已发生信用减值)

 2021 年 1 月 1 日余额            83,669.27                                                                    83,669.27

 2021 年 1 月 1 日余额
                                 ——                ——                          ——                     ——
 在本期

 2021 年 6 月 30 日余额           83,669.27                                                                    83,669.27


（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

                                                                                                                   单位：元

                                                         97
                                                                      阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


               款项性质                             期末账面余额                              期初账面余额

 应收其他单位往来款项                                           31,236,620.02                            30,661,478.54

 应收代垫购房者契税、公共维修基金等
                                                                   6,880,017.52                              6,424,147.74
 款项

 应收合营公司往来款项                                              6,750,000.00                              6,150,000.00

 应收其他代垫款项                                                  3,531,749.26                              3,532,159.14

 应收待退回拆迁款                                                  2,405,275.00                              2,405,275.00

 应收投标保证金、诚意保证金及押金                                    357,223.14                               218,002.70

 合计                                                           51,160,884.94                            49,391,063.12


2）坏账准备计提情况

                                                                                                                  单位：元

                             第一阶段               第二阶段                      第三阶段
        坏账准备          未来 12 个月预期     整个存续期预期信用损      整个存续期预期信用损            合计
                             信用损失           失(未发生信用减值)        失(已发生信用减值)

 2021 年 1 月 1 日余额            676,851.88                                         7,180,752.92         7,857,604.80

 2021 年 1 月 1 日余额
                               ——                   ——                          ——                 ——
 在本期

 本期计提                          32,252.86                                                 0.00              32,252.86

 本期转回                             386.06                                           176,352.77             176,738.83

 本期转销                               0.00                                                 0.00                   0.00

 本期核销                               0.00                                                 0.00                   0.00

 其他变动                               0.00                                                 0.00                   0.00

 2021 年 6 月 30 日余额           708,718.68                                         7,004,400.15            7,713,118.83

按账龄披露
                                                                                                                  单位：元

                           账龄                                                        期末余额

 1 年以内（含 1 年）                                                                                      2,133,174.59

 1至2年                                                                                                   1,635,953.76

 2至3年                                                                                                   1,445,463.00

 3 年以上                                                                                                45,946,293.59

   3至4年                                                                                                 8,899,184.10

   4至5年                                                                                                 2,842,683.77

   5 年以上                                                                                              34,204,425.72

 合计                                                                                                    51,160,884.94


                                                          98
                                                                       阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：
                                                                                                                       单位：元

                                                                本期变动金额
        类别      期初余额                                                                                      期末余额
                                    计提           收回或转回               核销             其他

 坏账准备         7,857,604.80      32,252.86         176,738.83                                                7,713,118.83

 合计             7,857,604.80      32,252.86         176,738.83                   0.00              0.00       7,713,118.83


4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

                                                                                                                       单位：元

                                                                                    占其他应收款期
                                                                                                            坏账准备期末余
      单位名称         款项的性质          期末余额                  账龄           末余额合计数的
                                                                                                                  额
                                                                                          比例

 北京市通州区漷   应收政府及相关
                                           26,365,084.00    3 年以上                         51.53%              395,476.27
 县镇人民政府     单位款项

 上海银河宾馆有
 限公司（以下称   应收关联单位往
                                            6,750,000.00    1 年以内及 1-5 年                13.19%              101,250.00
 “上海银河宾     来款项
 馆”）

 成都蓉建业房屋
                  应收其他单位往
 拆迁工程有限公                             2,405,275.00    3 年以上                             4.70%          2,405,275.00
                  来款项
 司

                  应收其他代垫款
 个人 2                                     2,042,985.25    3 年以上                             3.99%          2,042,985.25
                  项

 北京潞城投资公   应收政府及相关
                                            1,500,000.00    3 年以上                             2.93%            22,500.00
 司有限公司       单位款项

 合计                      --              39,063,344.25              --                     76.34%             4,967,486.52




                                                           99
                                                                           阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


5、存货

公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是


（1）存货分类

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
                                                                                                                   单位：元

                                            期末余额                                          期初余额

                                        存货跌价准备                                        存货跌价准备
        项目
                         账面余额       或合同履约成        账面价值         账面余额       或合同履约成      账面价值
                                            本减值准备                                       本减值准备

 开发产品              35,125,634.62                       35,125,634.62    73,329,448.38                    73,329,448.38

 其他存货                  96,000.00                           96,000.00       96,000.00                         96,000.00

 合计                  35,221,634.62                       35,221,634.62    73,425,448.38                    73,425,448.38

按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
                                                                                                                   单位：元

                                                                                            利息资本化累    其中：本期利息
 项目名称      竣工时间      期初余额          本期增加     本期减少        期末余额
                                                                                               计金额        资本化金额

 北京阳光      2004 年       71,912,084.                   37,210,443.1
                                                                           34,701,641.01       671,560.13
 上东项目      -2014 年                16                              5

               2000 年       1,417,364.2
 其他项目                                                   993,370.61       423,993.61
               -2004 年                 2

                             73,329,448.                   38,203,813.7
 合计             --                                0.00                   35,125,634.62       671,560.13
                                       38                              6


（2）存货期末余额中利息资本化率的情况

于2021年6月30日，开发产品中包含资本化利息金额为671,560.13元（2020年12月31日1,758,827.09元）。


（3）存货受限情况

无




                                                               100
                                                                         阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


6、其他流动资产

                                                                                                                  单位：元

                  项目                                期末余额                                  期初余额

 增值税进项税额及预缴税金                                           1,245,590.18                               727,373.72

 合计                                                               1,245,590.18                               727,373.72


7、长期股权投资

                                                                                                                  单位：元

                                                    本期增减变动
          期初余                                                                                      期末余
                                         权益法                           宣告发                                  减值准
 被投资   额(账                                    其他综                                             额(账
                      追加投    减少投   下确认               其他权      放现金    计提减                        备期末
  单位     面价                                    合收益                                    其他     面价
                         资       资     的投资               益变动      股利或    值准备                         余额
           值)                                     调整                                                值)
                                          损益                             利润

 一、合营企业

 上海银
 河宾馆
 有限公
          424,72                                                                                      424,14
 司（以                                  -577,56
          0,296.0                                                                                     2,732.4
 下称                                    3.65
                  7                                                                                          2
 “上海
 银河宾
 馆”）

          424,72                         -577,56                                                      424,14
 小计     0,296.0        0.00     0.00   3.65        0.00         0.00       0.00     0.00     0.00   2,732.4
                  7                                                                                          2

 二、联营企业

 沈阳世
 达物流
 有限责
 任公司   76,072,                        2,001,5                                                      78,073,
 (以下    298.86                           65.41                                                      864.27
 称"沈
 阳世达
 ")

 天津友
 谊新资
          96,043,                         328,95                                                      96,372,
 商贸有
          458.91                            7.29                                                      416.20
 限公司
 (以下


                                                            101
                                                               阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


称"友
谊新资
")

天津光
明新丽
商贸有
         138,12                                                                             139,94
限公司                           1,825,4
         0,341.3                                                                            5,809.1
(以下                             67.79
              2                                                                                  1
称"光
明新丽
")

天津津
汇远景
贸易有
限公司   81,616,                 351,73                                                     81,968,
(以下    822.77                     3.53                                                    556.30
称"津
汇远景
")

天津紫
金新嘉
商贸有
限公司   85,868,                 -637,77                                                    85,230,
(以下    622.24                     9.76                                                    842.48
称"紫
金新嘉
")

北京瑞
景阳光
物业管
理有限
         76,617,                 1,574,2                                                    78,191,
公司
         354.70                   75.38                                                     630.08
(以下
称"北
京瑞景
阳光")

         554,33                                                                             559,78
                                 5,444,2
小计     8,898.8   0.00   0.00             0.00         0.00       0.00     0.00     0.00   3,118.4
                                  19.64
              0                                                                                  4

         979,05                                                                             983,92
                                 4,866,6
合计     9,194.8   0.00   0.00             0.00         0.00       0.00     0.00     0.00   5,850.8
                                  55.99
              7                                                                                  6



                                                  102
                                                                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


       8、投资性房地产

       （1）采用公允价值计量模式的投资性房地产

       √ 适用 □ 不适用
                                                                                                                              单位：元

                项目                   房屋、建筑物              土地使用权                  在建工程                 合计

        一、期初余额                     4,484,510,000.00                                                           4,484,510,000.00

        二、本期变动                       -16,005,500.00                                                             -16,005,500.00

        加：外购

                存货\固定资
                                           21,290,000.00                                                              21,290,000.00
        产\在建工程转入

                企业合并增
        加

        减：处置                            7,295,500.00                                                               7,295,500.00

                其他转出

        公允价值变动                       -30,000,000.00                                                             -30,000,000.00



        三、期末余额                     4,468,504,500.00                                                           4,468,504,500.00

       公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
       采用公允价值计量的投资性房地产按项目披露：
                                                                                                                              单位：元

                                                                                                                               公允价值变
                                                            报告期租金收                                           公允价值
     项目名称               地理位置         建筑面积                         期初公允价值      期末公允价值                   动原因及报
                                                                 入                                                变动幅度
                                                                                                                                 告索引

                       北京市朝阳区东
                       四环北路 6 号阳
阳光上东及橡树         光上东、北京市
                                            47,986.70        9,039,670.43     578,030,000.00     571,630,000.00    -1.11%
园出租部分             海淀区万柳汇通
                       花园 A 楼阳春光
                       华

通州阳光新生活         北京市通州区翠
                                            39,103.23       22,226,051.69     662,510,000.00     662,510,000.00    0.00%
广场                   景北里 1 号楼

                       四川省成都市成
建设路阳光新生
                       华区阳光新生活       74,612.08       17,216,127.80     592,780,000.00     592,780,000.00    0.00%
活广场
                       广场

                       四川省成都市锦
成都阳光新业中                                                                1,009,820,000.
                       江区一环路东五       126,779.57      22,751,897.68                       1,008,924,500.00   -0.09%
心                                                                                       00
                       段 55 号


                                                                      103
                                                                                      阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                        上海市长宁区中
上海新业中心主                                                                    1,470,000,000.
                        山西路 888 号 1        45,859.87                                             1,440,000,000.00    -2.04%
楼                                                                                             00
                        幢

                        天津市北辰区京
北辰阳光新生活                                 27,470.67         3,464,821.80    160,600,000.00       160,600,000.00     0.00%
                        津公路西

阳光丽景底商部          北京市西城区黄
                                               1,783.25             85,514.28      10,770,000.00        10,770,000.00    0.00%
分                      寺大街 23 号院

                        天津市河东区顺
                        航路西南侧万东
天津万东房屋            花园 B02-负 101、 2,368.47                131,386.42                            21,290,000.00    不适用
                        201，顺航路 2 号、
                        4 号物业的房屋

                                                                                  4,484,510,000.
合计                            ——           365,963.84       74,915,470.10                        4,468,504,500.00    -0.36%            ——
                                                                                               00

       公司是否存在当期处于建设期的投资性房地产
       □ 是 √ 否
       公司是否存在当期新增以公允价值计量的投资性房地产
       √ 是 □ 否
       本期新增采用公允价值计量的投资性房地产情况：
                                                                                                                                       单位：元

                                    原会计核     原账面价       入账公允        期末公允价                              差额处理方式及依
               项目名称                                                                              变动时间
                                     算方法          值           价值              值                                            据

                                                 6,576,270.0    21,290,000.     21,290,000.0
        天津万东房屋                固定资产                                                   2021 年 06 月 30 日      计入其他综合收益
                                                            1            00               0


       9、固定资产

                                                                                                                                       单位：元

                             项目                                     期末余额                                      期初余额

        固定资产                                                                 19,640,896.30                                 12,614,915.23

        合计                                                                     19,640,896.30                                 12,614,915.23


       （1）固定资产情况

                                                                                                                                       单位：元

                 项目                     房屋建筑物                  运输工具                   办公设备                      合计

        一、账面原值：

          1.期初余额                           16,753,761.71             4,246,466.47               13,304,395.64              34,304,623.82

          2.本期增加金额                       14,010,704.25                      0.00               3,446,258.12              17,456,962.37


                                                                         104
                                                     阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


        （1）购置                                                 214,678.57           214,678.57

        （2）在建工程转
 入

        （3）企业合并增
 加

 （4）其他                14,010,704.25          0.00           3,231,579.55         17,242,283.80

      3.本期减少金额      12,677,373.62    624,929.46             636,445.00         13,938,748.08

        （1）处置或报废            0.00    533,204.00             636,445.00          1,169,649.00

 （2）其他                12,677,373.62     91,725.46                   0.00         12,769,099.08

      4.期末余额          18,087,092.34   3,621,537.01         16,114,208.76         37,822,838.11

 二、累计折旧

      1.期初余额           6,816,528.07   3,408,982.72         11,464,197.80         21,689,708.59

      2.本期增加金额        331,994.78     538,021.24           3,709,833.44          4,579,849.46

        （1）计提           331,994.78      51,420.52             181,233.99           564,649.29

 （2）其他                         0.00    486,600.72           3,528,599.45          4,015,200.17

      3.本期减少金额       6,976,449.69    506,543.80             604,622.75          8,087,616.24

        （1）处置或报废            0.00    506,543.80             604,622.75          1,111,166.55

 （2）其他                 6,976,449.69          0.00                   0.00          6,976,449.69

      4.期末余额            172,073.16    3,440,460.16         14,569,408.49         18,181,941.81

 三、减值准备

      1.期初余额

      2.本期增加金额

        （1）计提



      3.本期减少金额

        （1）处置或报废



      4.期末余额

 四、账面价值

      1.期末账面价值      17,915,019.18    181,076.85           1,544,800.27         19,640,896.30

      2.期初账面价值       9,937,233.64    837,483.75           1,840,197.84         12,614,915.23


（2）未办妥产权证书的固定资产情况

                                                                                           单位：元



                                          105
                                                       阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                  项目                账面价值                               未办妥产权证书的原因

 房屋及建筑物                                      17,915,019.18   存货转自用后未分割单独产权


10、使用权资产

                                                                                                    单位：元

           项目          经营房产                      办公房产                          合计

 一、账面原值：

   1.期初余额                74,889,183.29                    5,538,525.77                  80,427,709.06

   2.本期增加金额



   3.本期减少金额



   4.期末余额                74,889,183.29                    5,538,525.77                  80,427,709.06

 二、累计折旧

   1.期初余额

   2.本期增加金额             4,405,246.08                    1,583,382.38                   5,988,628.46

     （1）计提                4,405,246.08                    1,583,382.38                   5,988,628.46



   3.本期减少金额

     （1）处置



   4.期末余额                 4,405,246.08                    1,583,382.38                   5,988,628.46

 三、减值准备

   1.期初余额

   2.本期增加金额

     （1）计提



   3.本期减少金额

     （1）处置



   4.期末余额

 四、账面价值

   1.期末账面价值            70,483,937.21                    3,955,143.39                  74,439,080.60

   2.期初账面价值


                                             106
                                                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


11、无形资产

（1）无形资产情况

                                                                                                        单位：元

         项目         土地使用权       专利权                非专利技术          软件               合计

 一、账面原值

        1.期初余额      9,770,037.52                                             3,967,050.00     13,737,087.52

        2.本期增加
 金额

          （1）购置

          （2）内部
 研发

          （3）企业
 合并增加



      3.本期减少金
 额

          （1）处置



        4.期末余额      9,770,037.52                                             3,967,050.00     13,737,087.52

 二、累计摊销

        1.期初余额      2,518,797.60                                             1,069,991.16      3,588,788.76

        2.本期增加
                         198,344.76             0.00                  0.00         76,323.54        274,668.30
 金额

          （1）计提      198,344.76                                                76,323.54        274,668.30



        3.本期减少
 金额

          （1）处置



        4.期末余额      2,717,142.36            0.00                  0.00       1,146,314.70      3,863,457.06

 三、减值准备

        1.期初余额

        2.本期增加
 金额

          （1）计提


                                                       107
                                                                    阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文




        3.本期减少
 金额

     （1）处置



        4.期末余额

 四、账面价值

        1.期末账面
                           7,052,895.16                0.00             0.00       2,820,735.30      9,873,630.46
 价值

        2.期初账面
                           7,251,239.92                0.00             0.00       2,897,058.84     10,148,298.76
 价值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0。


12、商誉

（1）商誉账面原值

                                                                                                          单位：元

 被投资单位名                                    本期增加                      本期减少
 称或形成商誉         期初余额       企业合并形成                                                    期末余额
                                                            其他        处置              其他
    的事项                                的

 瑞阳嘉和            13,953,694.00                                                                  13,953,694.00

 北京上东房地
 产经纪有限公
                       394,956.15                                                                     394,956.15
 司（以下称“上
 东经纪”）

        合计         14,348,650.15                                                                  14,348,650.15


（2）商誉减值准备

                                                                                                          单位：元

 被投资单位名                                    本期增加                      本期减少
 称或形成商誉         期初余额                                                                       期末余额
                                          计提              其他        处置              其他
    的事项

 瑞阳嘉和            13,953,694.00                                                                  13,953,694.00

 上东经纪              394,956.15                                                                     394,956.15

        合计         14,348,650.15                                                                  14,348,650.15

商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期


                                                              108
                                                                           阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


等）及商誉减值损失的确认方法：
商誉减值测试的影响


13、长期待摊费用

                                                                                                                          单位：元

        项目          期初余额           本期增加金额                本期摊销金额         其他减少金额              期末余额

 装修                  1,692,303.46             1,819,748.33             494,646.67                                  3,017,405.12

 设备设施更新改
                                                 535,000.00               74,306.15                                    460,693.85
 造

 合计                  1,692,303.46             2,354,748.33             568,952.82                      0.00        3,478,098.97


14、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产

                                                                                                                          单位：元

                                         期末余额                                                 期初余额
         项目
                       可抵扣暂时性差异              递延所得税资产            可抵扣暂时性差异                 递延所得税资产

 资产减值准备                12,153,901.30                     3,038,475.31             12,623,322.40                3,155,830.60

 内部交易未实现利润          65,238,599.38                16,309,649.84                 69,938,922.68               17,484,730.67

 可抵扣亏损                                                             0.00

 预提费用及税金              44,116,583.32                 11,029,145.83               144,659,118.32               36,164,779.58

 其他                             222,151.79                     55,537.95                 222,148.56                   55,537.14

 合计                       121,731,235.79                30,432,808.93                227,443,511.96               56,860,877.99


（2）未经抵销的递延所得税负债

                                                                                                                          单位：元

                                         期末余额                                                 期初余额
         项目
                       应纳税暂时性差异              递延所得税负债            应纳税暂时性差异                 递延所得税负债

 非同一控制企业合并
                             88,632,688.00                22,158,172.00                 88,632,688.00               22,158,172.00
 资产评估增值

 资本化利息                 106,767,630.00                26,691,907.50                106,767,630.00               26,691,907.50

 投资性房地产公允价
 值计量的会计基础与        1,811,822,892.75              452,955,723.20               1,774,450,376.16             443,612,594.04
 计税基础差异

 直线法确认租金收入              3,086,800.24                   771,700.06               3,086,804.24                  771,701.06



                                                               109
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 其他                              1,679,189.20                  419,797.30                 1,679,189.20                  419,797.30

 合计                           2,011,989,200.19          502,997,300.06                 1,974,616,687.60           493,654,171.90


（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

                                                                                                                              单位：元

                            递延所得税资产和负      抵销后递延所得税资           递延所得税资产和负           抵销后递延所得税资
        项目
                              债期末互抵金额         产或负债期末余额              债期初互抵金额              产或负债期初余额

 递延所得税资产                   30,432,808.93                                            56,860,877.99

 递延所得税负债                   30,432,808.93           472,564,491.13                   56,860,877.99            436,793,293.91


（4）未确认递延所得税资产明细

                                                                                                                              单位：元

                     项目                                期末余额                                           期初余额

 可抵扣暂时性差异                                                       48,605,076.57                                   48,894,269.39

 可抵扣亏损                                                            964,478,743.92                                  903,236,120.27

 合计                                                                 1,013,083,820.49                                 952,130,389.66


（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

                                                                                                                              单位：元

              年份                       期末金额                            期初金额                             备注

 2021 年度                                     353,676,445.82                    354,215,900.39

 2022 年度                                      74,406,925.55                     74,406,925.55

 2023 年度                                     191,757,934.02                    191,921,123.64

 2024 年度                                     142,171,024.37                    142,171,024.37

 2025 年度                                     140,521,146.32                    140,521,146.32

 2026 年度                                      61,945,267.84

 合计                                          964,478,743.92                    903,236,120.27                    --


15、其他非流动资产

                                                                                                                              单位：元

                                                         期末余额                                           期初余额
                     项目
                                           账面余额      减值准备           账面价值        账面余额        减值准备       账面价值

                                           1,565,638.                       1,565,638.      1,565,638.                     1,565,638.
 阳光丽景 9 号楼底商
                                                    37                             37               37                            37


                                                                110
                                                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                                      1,565,638.                 1,565,638.   1,565,638.                 1,565,638.
 合计
                                             37                         37           37                         37

注：（1）2021年6月30日，其他非流动资产无计提的资产减值准备。
    （2）2021年6月30日，本公司阳光丽景项目9号楼底商已出租，但由于建成较早，难以补齐有关部门要求的办理房产证
相关资料，因而本公司将其重分类至其他非流动资产。


16、应付账款

（1）应付账款列示

                                                                                                            单位：元

               项目                                期末余额                                期初余额

 应付工程款                                                   42,812,702.58                           43,771,717.18

 其他                                                         12,455,068.86                            8,497,474.20

 合计                                                         55,267,771.44                           52,269,191.38


（2）账龄超过 1 年的重要应付账款

                                                                                                            单位：元

               项目                                期末余额                          未偿还或结转的原因

 应付工程款                                                   42,401,470.80   尚未结清的工程款

 合计                                                         42,401,470.80                    --


17、预收款项

（1）预收款项列示

                                                                                                            单位：元

               项目                                期末余额                                期初余额

 预收租费                                                     48,553,680.12                           54,942,234.85

 合计                                                         48,553,680.12                           54,942,234.85


（2）账龄超过 1 年的重要预收款项

                                                                                                            单位：元

               项目                                期末余额                          未偿还或结转的原因

 北京盛世鸿基资产管理有限责任公司                              6,812,154.22   一次性收租金款

 合计                                                          6,812,154.22                    --




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18、合同负债

                                                                                                                 单位：元

                   项目                          期末余额                                       期初余额

 开发项目预收款项                                             87,347,630.36                                14,471,281.78

 合计                                                         87,347,630.36                                14,471,281.78

报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
                                                                                                                 单位：元

            项目                 变动金额                                         变动原因

 北京阳光上东项目                     69,654,375.26    阳光上东项目尾盘销售

            合计                      69,654,375.26                                 ——


19、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示

                                                                                                                 单位：元

          项目             期初余额              本期增加                     本期减少                 期末余额

 一、短期薪酬                10,153,632.30            17,818,455.67            27,822,216.91                 149,871.06

 二、离职后福利-设定
                                  1,242.98             1,398,877.06             1,323,475.54                  76,644.50
 提存计划

 三、辞退福利                         0.00             1,070,593.55             1,070,593.55                        0.00

 四、一年内到期的其
                                      0.00                     0.00                      0.00                       0.00
 他福利

 合计                        10,154,875.28            20,287,926.28            30,216,286.00                 226,515.56


（2）短期薪酬列示

                                                                                                                 单位：元

          项目             期初余额              本期增加                     本期减少                 期末余额

 1、工资、奖金、津贴
                              9,921,866.59            14,898,335.01            24,820,201.60                        0.00
 和补贴

 2、职工福利费                        0.00              669,593.46                669,593.46                        0.00

 3、社会保险费                     489.00               790,938.32                789,398.16                    2,029.16

      其中：医疗保险
                                   489.00               736,923.29                737,412.29                        0.00
 费

            工伤保险
                                      0.00               24,937.57                 22,908.41                    2,029.16
 费



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            生育保险
                                    0.00        29,077.46                   29,077.46                         0.00
 费

 4、住房公积金                      0.00     1,260,300.08                1,260,300.08                         0.00

 5、工会经费和职工教
                             231,276.71        199,288.80                  282,723.61                  147,841.90
 育经费

 6、短期带薪缺勤                    0.00                0.00                      0.00                        0.00

 7、短期利润分享计划                0.00                0.00                      0.00                        0.00

 合计                     10,153,632.30     17,818,455.67               27,822,216.91                  149,871.06


（3）设定提存计划列示

                                                                                                           单位：元

          项目           期初余额          本期增加                    本期减少                 期末余额

 1、基本养老保险               1,242.98      1,362,890.62                1,289,397.46                    74,736.14

 2、失业保险费                      0.00        35,986.44                   34,078.08                     1,908.36

 3、企业年金缴费                    0.00                0.00                      0.00                        0.00

 合计                          1,242.98      1,398,877.06                1,323,475.54                    76,644.50


20、应交税费

                                                                                                           单位：元

                  项目                     期末余额                                      期初余额

 增值税                                                 4,169,363.79                                 21,867,026.86

 企业所得税                                            13,466,619.70                                 49,168,069.28

 个人所得税                                               111,257.79                                   208,488.65

 城市维护建设税                                          179,954.65                                    153,810.10

 土地增值税                                            69,932,988.34                                185,338,954.96

 房产税                                                 2,965,839.86                                  1,448,534.59

 其他税                                                  269,533.53                                    150,757.01

 合计                                                  91,095,557.66                                258,335,641.45


21、其他应付款

                                                                                                           单位：元

                  项目                     期末余额                                      期初余额

 应付股利                                              20,756,165.85                                 20,756,165.85

 其他应付款                                           291,024,732.95                                479,685,255.56



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 合计                                            311,780,898.80                          500,441,421.41


（1）应付股利

                                                                                                单位：元

                项目                  期末余额                                期初余额

 普通股股利                                        1,545,459.19                            1,545,459.19

 应付少数股东股利                                 19,210,706.66                           19,210,706.66

 合计                                             20,756,165.85                           20,756,165.85


（2）其他应付款

1）按款项性质列示其他应付款

                                                                                                单位：元

                项目                  期末余额                                期初余额

 应付公司往来款项                                 71,051,727.99                          127,484,692.39

 应付租赁保证金和租户押金                         39,106,831.27                           42,794,884.35

 应付已代收契税、公共维修基金、产权
                                                   2,192,267.59                            2,001,114.00
 代办费等款项

 关联方借款本金及利息                            176,776,389.39                          306,238,888.89

 其他                                              1,897,516.71                            1,165,675.93

 合计                                            291,024,732.95                          479,685,255.56


2）账龄超过 1 年的重要其他应付款

                                                                                                单位：元

                项目                  期末余额                           未偿还或结转的原因

 应付租赁保证金和租户押金                         34,724,112.55   合同尚未到期，该款项尚未结清

 合计                                             34,724,112.55                  --


22、一年内到期的非流动负债

                                                                                                单位：元

                项目                  期末余额                                期初余额

 一年内到期的长期借款                            265,510,651.42                          349,335,012.14

 一年内到期的长期应付款                             758,441.76                              692,939.29

 一年内到期的租赁负债                              8,857,448.92



                                        114
                                                                 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


 合计                                                       275,126,542.10                         350,027,951.43


23、其他流动负债

                                                                                                          单位：元

                项目                             期末余额                               期初余额

 待转销进项税                                                 4,367,381.51                            723,564.09

 合计                                                         4,367,381.51                            723,564.09


24、长期借款

（1）长期借款分类

                                                                                                          单位：元

                项目                             期末余额                               期初余额

 抵押借款                                                   921,000,000.00                         919,304,712.00

 减：一年内到期的长期借款本金                             -263,860,000.00                      -348,000,000.00

 合计                                                       657,140,000.00                         571,304,712.00

    注：（1）2021年6月30日，长期抵押借款593,000,000.00元，系由本公司投资性房地产作为抵押，利息每季度或每月支
付一次。
    （2）2021年6月30日，长期保证、抵押及质押借款328,000,000.00元，系由本公司为子公司提供担保、由本公司持有的
投资性房地产作为抵押，并由子公司上海晟域资产管理有限公司持有上海锦赟资产管理有限公司（以下称“上海锦赟”）的
股权作为质押，利息每季度支付一次。
    （3）2021年6月30日，长期借款的利率区间为4.9%至8%（2020年12月31日：4.9%至9.5%）。


25、租赁负债

                                                                                                          单位：元

                项目                             期末余额                               期初余额

 应付经营资产租赁款                                          52,227,170.77                          60,537,383.29

 应付办公资产租赁款                                            729,083.99                            5,538,525.77

                合计                                         52,956,254.76                          66,075,909.06


26、长期应付款

                                                                                                          单位：元

                项目                             期末余额                               期初余额

 长期应付款                                                  49,941,633.84                          50,353,605.95

 合计                                                        49,941,633.84                          50,353,605.95


                                                    115
                                                                       阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（1）按款项性质列示长期应付款

                                                                                                                   单位：元

                 项目                                   期末余额                                 期初余额

 应付少数股东固定利润                                              50,700,075.60                             51,046,545.24

 减：一年内到期的长期应付款                                          758,441.76                                692,939.29

 合计                                                              49,941,633.84                             50,353,605.95

其他说明：天津市宏鹏实业有限公司(以下称“天津宏鹏实业”)为持有本公司之子公司天津津北阳光新生活购物广场有限公
司（以下称“津北阳光”）10%股权的少数股东，每年自津北阳光取得固定利润分成，天津宏鹏实业不参与津北阳光经营管
理，也不承担因津北阳光管理不善所产生的损失。于 2021 年 6 月 31 日，经折现后的少数股东利润分成 50,700,075.60 元(2020
年 12 月 31 日：51,046,545.24 元)确认为长期应付款，其中一年内到期部分为 758,441.76 元(2020 年 12 月 31 日：692,939.29
元)。


27、股本

                                                                                                                   单位：元

                                                        本次变动增减（+、-）
                 期初余额                                                                                      期末余额
                                发行新股         送股        公积金转股            其他          小计

                749,913,309.                                                                                  749,913,309.
 股份总数
                         00                                                                                            00


28、资本公积

                                                                                                                   单位：元

         项目                  期初余额                 本期增加                   本期减少              期末余额

 资本溢价（股本溢价）          498,861,969.00                                                             498,861,969.00

 其他资本公积                    13,032,268.96                                                               13,032,268.96

 合计                           511,894,237.96                                                              511,894,237.96


29、其他综合收益

                                                                                                                   单位：元

                                                                         本期发生额

                                                                      减：前期
                                                        减：前期计     计入其
                                             本期所      入其他综      他综合                 税后归    税后归      期末
             项目                期初余额                                          减：所得
                                             得税前      合收益当      收益当                 属于母    属于少      余额
                                                                                    税费用
                                             发生额      期转入损      期转入                 公司      数股东
                                                            益         留存收
                                                                         益


                                                          116
                                                                         阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                                                                                                                          321,87
 二、将重分类进损益的其他综       314,329,1   11,046,9    3,508,069.                            7,549,98     -11,137.
                                                                             0.00        0.00                              9,150.
 合收益                              62.69       18.70              10                              7.44            84
                                                                                                                              13

                                              11,621.2                                          11,621.2                  50,354
         外币财务报表折算差额     38,733.17
                                                    1                                                 1                      .38

                                                                                                                          321,82
        其他资产转换为公允价      314,290,4   11,035,2    3,508,069.                            7,538,36     -11,137.
                                                                                                                           8,795.
 值模式计量的投资性房地产            29.52       97.49              10                              6.23            84
                                                                                                                              75

                                                                                                                          321,87
                                  314,329,1   11,046,9    3,508,069.                            7,549,98     -11,137.
 其他综合收益合计                                                            0.00        0.00                              9,150.
                                     62.69       18.70              10                              7.44            84
                                                                                                                              13


30、盈余公积

                                                                                                                          单位：元

          项目                  期初余额                 本期增加                   本期减少                  期末余额

 法定盈余公积                   129,370,148.53                                                                    129,370,148.53

 合计                           129,370,148.53                                                                    129,370,148.53


31、未分配利润

                                                                                                                          单位：元

                    项目                                          本期                                     上期

 调整前上期末未分配利润                                              1,434,567,997.38                         1,338,784,083.17

 调整后期初未分配利润                                                1,434,567,997.38                         1,338,784,083.17

 加：本期归属于母公司所有者的净利润                                      -5,304,603.36                            -51,102,985.32

 期末未分配利润                                                      1,429,263,394.02                         1,287,681,097.85

调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。


32、营业收入和营业成本

                                                                                                                          单位：元

                                           本期发生额                                           上期发生额
          项目
                                  收入                     成本                       收入                         成本


                                                           117
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 主营业务                    176,387,083.98         43,274,638.49           86,596,214.30         11,739,740.91

 其他业务                      2,409,312.92                 83.18            1,507,552.62            88,909.41

 合计                        178,796,396.90         43,274,721.67           88,103,766.92         11,828,650.32

收入相关信息：
                                                                                                          单位：元

        合同分类             分部 1                                                               合计

   其中：

 房地产销售                   82,026,385.68

 物业租赁                     91,657,122.24

 商业运营                      2,703,576.06

 其他                          2,409,312.92

   其中：

 京津地区                    131,360,642.20

 四川地区                     47,435,754.70

与履约义务相关的信息：
1． 合同产生的收入情况
              合同分类                   开发产品销售业务                  其他                    合计
一、 商品类型

房地产销售                                        82,026,385.68                       ---           82,026,385.68

物业租赁                                                                    91,657,122.24           91,657,122.24

商业运营                                                    ---              1,867,748.20            1,867,748.20

其他                                                        ---              2,397,126.21            2,397,126.21

二、 按商品转让的时间分类

在某一时点转让                                    82,026,385.68                       ---           82,026,385.68

在某一时段内转让                                            ---             95,921,996.65           95,921,996.65

                合计                              82,026,385.68             95,921,996.65          177,948,382.33


2． 履约义务的说明
销售商品合同：本公司与客户之间的销售商品合同主要为商品房销售的履约义务。本公司以控制权转移时点确认收入：开发
产品完工并验收合格；签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；价款已全部取得或虽部分取得，
但其余应收款项确信能够收回；已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买方未在
规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后的次日，按合同约定视同已将商品
所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。
提供劳务合同：本公司与客户之间的提供服务合同主要包含商务运营等服务，由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公
司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定
时， 本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。


其他说明

                                                     118
                                                                    阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
                                                                                                             单位：元

                  序号                              项目名称                               收入金额

                   1                   阳光上东                                                        92,617,944.26

                   2                   成都九眼桥商业项目                                              27,991,351.31

                   3                   通州瑞都商业项目                                                24,071,712.54

                   4                   成都 AZ-town 项目                                               19,444,403.39

                   5                   北京 878 商务中心                                               10,989,262.90


33、税金及附加

                                                                                                             单位：元

                  项目                             本期发生额                             上期发生额

 城市维护建设税                                                   518,027.13                             306,602.23

 教育费附加                                                       507,068.02                             258,887.67

 房产税                                                         11,810,204.41                          11,812,235.87

 土地使用税                                                       426,888.06                             518,055.58

 车船使用税                                                                                                 2,250.00

 印花税                                                           304,597.44                              71,595.60

 土地增值税                                                      9,403,384.84

 其他                                                                                                       3,773.61

 合计                                                           22,970,169.90                          12,973,400.56


34、销售费用

                                                                                                             单位：元

                  项目                             本期发生额                             上期发生额

 职工薪酬                                                        2,849,505.54                            818,379.02

 销售代理费                                                      2,109,350.22                            442,550.57

 办公及差旅费                                                      81,542.01                             309,998.38

 广告营销费                                                        57,626.81                             177,533.04

 资产折旧及摊销                                                      2,909.12                             29,195.52

 其他                                                             671,649.62

 合计                                                            5,772,583.32                           1,777,656.53




                                                       119
                                                 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


35、管理费用

                                                                                          单位：元

                  项目          本期发生额                             上期发生额

 职工薪酬                                    17,132,898.27                          18,363,308.99

 中介机构服务费                              13,118,801.88                          13,876,563.73

 办公及差旅费等                               4,720,663.39                           6,859,771.61

 资产折旧及摊销                               2,694,919.17                            841,128.91

 其他                                    -5,205, 000.00

 合计                                        32,462,282.71                          39,940,773.24


36、财务费用

                                                                                          单位：元

                  项目          本期发生额                             上期发生额

 利息支出                                    40,848,608.63                          50,940,974.57

 利息收入                                      -792,599.58                            -164,593.37

 其他                                          695,195.33                              57,215.79

 合计                                        40,751,204.38                          50,833,596.99


37、其他收益

                                                                                          单位：元

        产生其他收益的来源      本期发生额                             上期发生额

 疫情等政府补助                                130,102.00

 个税返还                                      104,999.27

 稳岗补贴                                       96,337.78

 其他                                             2,010.97

 合计                                          333,450.02                                    0.00


38、投资收益

                                                                                          单位：元

                   项目            本期发生额                           上期发生额

 权益法核算的长期股权投资收益                    4,866,655.99                        1,365,989.12

 资金占用利息                                                                         935,108.59

 合计                                            4,866,655.99                        2,301,097.71



                                   120
                                                                 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


39、公允价值变动收益

                                                                                                              单位：元

    产生公允价值变动收益的来源                本期发生额                                   上期发生额

 按公允价值计量的投资性房地产                               -30,000,000.00

 合计                                                       -30,000,000.00


40、信用减值损失

                                                                                                              单位：元

                  项目                        本期发生额                                   上期发生额

 其他应收款坏账损失                                            144,485.97                                1,755,107.12

 应收账款坏账损失                                              254,128.01

 合计                                                          398,613.98                                1,755,107.12


41、资产处置收益

                                                                                                              单位：元

        资产处置收益的来源                    本期发生额                                   上期发生额

 固定资产处置利得                                              111,601.94


42、营业外收入

                                                                                                              单位：元

                                                                                         计入当期非经常性损益的金
           项目                  本期发生额                     上期发生额
                                                                                                    额

 罚款和补偿款项                                                          464,014.32

 其他                                     29,335.10                      160,696.57                        29,335.10

 合计                                     29,335.10                      624,710.89                        29,335.10


43、营业外支出

                                                                                                              单位：元

                                                                                         计入当期非经常性损益的金
           项目                  本期发生额                     上期发生额
                                                                                                    额

 债务重组损失                                                            673,434.14

 其他                                     63,717.74                          17,424.65                     63,717.74

 合计                                     63,717.74                      690,858.79                        63,717.74




                                                      121
                                                                   阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


44、所得税费用

（1）所得税费用表

                                                                                                            单位：元

                  项目                            本期发生额                             上期发生额

 当期所得税费用                                             -27,629,619.38                             4,317,904.50

 递延所得税费用                                                33,262,121.03                          10,089,781.11

 合计                                                           5,632,501.65                          14,407,685.61


（2）会计利润与所得税费用调整过程

                                                                                                            单位：元

                         项目                                                  本期发生额

 利润总额                                                                                              9,241,374.21

 按法定/适用税率计算的所得税费用                                                                       2,310,343.55

 子公司适用不同税率的影响                                                                               424,277.59

 调整以前期间所得税的影响                                                                             -4,469,383.98

 非应税收入的影响                                                                                     -1,216,664.00

 不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                                                       100,158.23

 使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响                                                       -6,069,953.87

 本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
                                                                                                   14,553,724.13
 亏损的影响

 所得税费用                                                                                            5,632,501.65


45、其他综合收益

详见附注 29。


46、现金流量表项目

（1）收到的其他与经营活动有关的现金

                                                                                                            单位：元

                  项目                            本期发生额                             上期发生额

 代垫款                                                         3,174,437.26                           3,653,719.99

 收到的租赁押金                                                 2,840,440.88                           1,345,239.42

 受限资金减少                                                    107,605.49                             166,417.13

 其他                                                           5,752,449.38                            398,723.20

                                                      122
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 合计                                              11,874,933.01                           5,564,099.74


（2）支付的其他与经营活动有关的现金

                                                                                                单位：元

                  项目                本期发生额                             上期发生额

 支付的行政管理及办公费用                          23,886,738.03                          11,533,628.73

 支付的项目宣传及营销费用                          23,664,250.86                           9,884,741.37

 支付其他代垫款项                                   2,528,883.59                           2,385,000.00

 支付给公司往来款                                  40,000,000.00

 受限资金增加                                        500,000.00

 其他                                               3,753,648.28                           1,130,594.29

 合计                                              94,333,520.76                          24,933,964.39


（3）收到的其他与筹资活动有关的现金

                                                                                                单位：元

                  项目                本期发生额                             上期发生额

 收到的公司往来款                              160,000,000.00

 昆仑信托退回保证金                                 3,000,000.00

 合计                                          163,000,000.00


（4）支付的其他与筹资活动有关的现金

                                                                                                单位：元

                  项目                本期发生额                             上期发生额

 支付金融机构服务费                                                                        1,400,000.00

 支付融资租赁费                                     4,480,042.50

 支付的公司往来款                              160,000,000.00

 履约保证金的增加                                  20,000,000.00

 合计                                          184,480,042.50                              1,400,000.00


47、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料

                                                                                                单位：元

                补充资料               本期金额                               上期金额


                                         123
                                                    阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


1．将净利润调节为经营活动现金流量：      --                                   --

    净利润                                       3,608,872.56                      -39,667,939.40

    加：资产减值准备                             -398,613.98                        -1,755,107.12

         固定资产折旧、油气资产折耗、
                                                  564,649.29                          441,086.17
生产性生物资产折旧

         使用权资产折旧                          5,988,628.46                                0.00

         无形资产摊销                             274,668.30                          263,280.52

         长期待摊费用摊销                         568,952.82                          207,260.76

         处置固定资产、无形资产和其
他长期资产的损失（收益以“－”号填                -111,601.94                          12,929.60
列）

         固定资产报废损失（收益以
                                                                                          -253.42
“－”号填列）

         公允价值变动损失（收益以
                                               30,000,000.00                                 0.00
“－”号填列）

         财务费用（收益以“－”号填
                                               40,848,608.63                        50,940,974.57
列）

         投资损失（收益以“－”号填
                                                -4,866,655.99                       -2,301,097.71
列）

         递延所得税资产减少（增加以
                                               26,428,069.12                          662,666.99
“－”号填列）

         递延所得税负债增加（减少以
                                                 5,664,695.66                        9,427,114.12
“－”号填列）

         存货的减少（增加以“－”号
                                               25,386,385.65                                 0.00
填列）

         经营性应收项目的减少（增加
                                               51,262,041.58                         5,259,721.58
以“－”号填列）

         经营性应付项目的增加（减少
                                              -164,103,426.17                         -727,033.05
以“－”号填列）

         其他                                                                         166,417.13

         经营活动产生的现金流量净额            21,115,273.99                        22,930,020.74

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
                                         --                                   --
动：

    债务转为资本

    一年内到期的可转换公司债券

    融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：          --                                   --



                                        124
                                                                       阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


     现金的期末余额                                               56,368,084.76                            66,235,087.19

     减：现金的期初余额                                          227,081,862.89                            67,457,115.35

     加：现金等价物的期末余额

     减：现金等价物的期初余额

     现金及现金等价物净增加额                                   -170,713,778.13                            -1,222,028.16


（2）现金和现金等价物的构成

                                                                                                                 单位：元

                      项目                          期末余额                                   期初余额

 一、现金                                                         56,368,084.76                           227,081,862.89

 其中：库存现金                                                        1,502.44                                 2,502.44

        可随时用于支付的银行存款                                  56,365,450.72                        227,078,079.28

        可随时用于支付的其他货币资金                                   1,131.60                                 1,281.17

 三、期末现金及现金等价物余额                                     56,368,084.76                           227,081,862.89


48、所有权或使用权受到限制的资产

                                                                                                                 单位：元

                      项目                        期末账面价值                                 受限原因

 货币资金                                                         23,789,195.99    按揭贷款保证金及履约保证金

                                                                                   用于抵押及质押借款及一年内到期的
 投资性房地产                                                   3,596,040,000.00
                                                                                   抵押及质押借款的抵押物

 合计                                                           3,619,829,195.99                  --


49、外币货币性项目

（1）外币货币性项目

                                                                                                                 单位：元

               项目                期末外币余额                        折算汇率               期末折算人民币余额

 货币资金                               --                                 --

 其中：美元                                  530,893.65     6.4601                                          3,429,626.07

        欧元

        港币




                                                          125
                                                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。

□ 适用 √ 不适用


50、政府补助

（1）政府补助基本情况

                                                                                                            单位：元

              种类                          金额                  列报项目                计入当期损益的金额

      稳岗及疫情等政府补贴            228,450.75                  其他收益                     228,450.75


（2）政府补助退回情况

□ 适用 √ 不适用


51、其他

八、合并范围的变更

1、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
 本公司于2021年01月28日设立了全资子公司深圳瑞成新业商业管理有限公司。


九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）企业集团的构成


                                                                             持股比例
  子公司名称          主要经营地      注册地         业务性质                                        取得方式
                                                                      直接              间接

 北京星泰房地
                                                   商品房销售及
 产开发有限公        北京市        北京市                               56.24%            43.76%   设立或投资
                                                   商业运营
 司

 北京首创风度
 房地产开发有        北京市        北京市          物业租赁             91.67%             8.33%   设立或投资
 限责任公司

 北京艺力设计                                      建筑装饰工程                                    非同一控制下
                     北京市        北京市                               90.00%            10.00%
 工程有限公司                                      设计                                            企业合并



                                                          126
                                                                     阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                                                    物业租赁及商                                       非同一控制下
 上东经纪            北京市          北京市                                 85.00%            15.00%
                                                    业运营                                             企业合并

                                                    物业租赁及商                                       非同一控制下
 瑞阳嘉和            北京市          北京市                                 51.00%
                                                    业运营                                             企业合并

 北京瑞丰阳光
                     北京市          北京市         投资管理               100.00%                     设立或投资
 投资有限公司

 上海新尚东资
                                                    资产管理、投
 产管理有限公        上海市          上海市                                               100.00%      设立或投资
                                                    资管理
 司

 天津阳光瑞业
 商业管理有限        天津市          天津市         物业租赁                90.00%            10.00%   设立或投资
 公司

                                                                                                       非同一控制下
 津北阳光            天津市          天津市         物业租赁                                  90.00%
                                                                                                       企业合并

                                                    物业租赁及商
 成都紫瑞            成都市          成都市                                                   55.00%   设立或投资
                                                    业运营

                                                    资产管理、投
 聚信阳光            苏州市          苏州市                                               100.00%      设立或投资
                                                    资管理

                                                    实业投资、投
 聚信新业投资                                       资管理及信息
                     苏州市          苏州市                                                   不适用   设立或投资
 中心                                               咨询、资产管
                                                    理

                                                    资产管理、投
 上海锦赟            上海市          上海市                                                   不适用   资产购买
                                                    资管理

 成都锦尚置业                                       物业租赁及商
                     成都市          成都市                                                   71.00%   资产购买
 有限公司                                           业运营


（2）重要的非全资子公司

                                                                                                              单位：元

                                                  本期归属于少数股东     本期向少数股东宣告     期末少数股东权益余
        子公司名称            少数股东持股比例
                                                         的损益              分派的股利                  额

 成都锦尚                                29.00%           1,150,489.92                                  90,766,132.93

 瑞阳嘉和                                49.00%           4,102,853.71                                 141,187,503.92

 成都紫瑞                                45.00%           3,660,132.29                                 243,851,967.58

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
其他说明：




                                                          127
                                                                                       阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（3）重要非全资子公司的主要财务信息

                                                                                                                                           单位：元

                                  期末余额                                                                   期初余额
  子公
                      非流                             非流                                  非流                                非流
  司名       流动               资产         流动                      负债         流动                   资产       流动                  负债
                      动资                             动负                                  动资                                动负
   称        资产               合计         负债                      合计         资产                   合计       负债                  合计
                       产                                  债                                 产                                  债

            17,376    1,056,   1,073,    717,81        42,882         760,69        20,248   1,057,        1,077,     594,40    174,03     768,43
 成都
             ,355.8   271,19   647,55        6,413.    ,879.6         9,293.        ,763.8   208,68       457,45      5,914.     2,077.     7,991.
 锦尚
                 3      6.38     2.21           65              6         31            0      6.26          0.06        02           44       46

            327,95    663,96   991,92    473,96        229,82         703,78        330,96   663,98       994,94      466,74    248,43     715,17
 瑞阳
             4,309.   7,930.   2,239.        4,062.    0,412.         4,474.        1,014.   0,745.        1,760.     4,077.     3,089.     7,166.
 嘉和
                14       19        33           61          15            76           79          92         71         68           30       98

            128,62    593,25   721,87        39,110    140,87         179,98        124,44   593,24       717,68      38,179    145,74     183,92
 成都
             1,099.   3,768.   4,867.        ,143.2    2,366.         2,510.        3,694.   1,008.        4,702.     ,276.1     6,696.     5,972.
 紫瑞
                00       96        96            7          84            11           10          66         76          0           11       21

                                                                                                                                           单位：元

                                    本期发生额                                                               上期发生额
 子公司名
                                                综合收益            经营活动                                           综合收益         经营活动
    称           营业收入      净利润                                                 营业收入           净利润
                                                    总额            现金流量                                             总额           现金流量

                27,991,351     3,951,075.       3,951,075.          167,697,34        17,852,610        -828,387.1     -828,387.1       19,984,995
 成都锦尚
                        .31             97                 97             9.21               .15                  0              0             .98

                22,606,049     8,373,170.       8,373,170.          22,084,872        21,145,497        14,119,418     14,119,418       18,805,948
 瑞阳嘉和
                        .19             84                 84                 .28            .51               .96              .96            .30

                19,217,530     8,133,627.       8,133,627.          11,361,934.       19,154,257        10,570,663     10,570,663       6,172,610.
 成都紫瑞
                        .31             30                 30                 91             .04               .25              .25            45

其他说明：




                                                                        128
                                                                 阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


2、在合营安排或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业


                                                                             持股比例              对合营企业或
 合营企业或联                                                                                      联营企业投资
                 主要经营地        注册地        业务性质
  营企业名称                                                          直接              间接       的会计处理方
                                                                                                           法

                                               住宿、 宾馆、
 上海银河宾馆   上海市          上海市                                                    50.00%   权益法
                                               商场

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：


（2）重要合营企业的主要财务信息

                                                                                                             单位：元

                                            期末余额/本期发生额                     期初余额/上期发生额

                                               上海银河宾馆                              上海银河宾馆

 流动资产                                                   839,364,828.30                         839,046,696.56

 其中：现金和现金等价物                                       1,629,893.35                                 3,412.73

 非流动资产                                                   2,339,729.13                              2,339,670.91

 资产合计                                                   841,704,557.42                         841,386,367.47

 流动负债                                                    26,941,817.28                          25,766,127.77

 非流动负债                                                 203,112,289.94                         202,814,662.20

 负债合计                                                   230,054,107.22                         228,580,789.97

 归属于母公司股东权益                                       611,650,450.21                         612,805,577.50

 按持股比例计算的净资产份额                                 305,825,225.10                         306,402,788.75

 --商誉                                                     118,317,507.32                         118,317,507.32

 对合营企业权益投资的账面价值                               424,142,732.42                         424,720,296.07

 营业收入                                                      139,359.33

 财务费用                                                          189.92                                  -2,767.93

 所得税费用                                                    -297,628.00

 净利润                                                      -1,155,127.30                          -1,324,931.00

 综合收益总额                                                -1,155,127.30                          -1,324,931.00

其他说明




                                                      129
                                                         阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（3）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

                                                                                                单位：元

                                      期末余额/本期发生额                 期初余额/上期发生额

合营企业：                                      --                                 --

投资账面价值合计

下列各项按持股比例计算的合计数                  --                                 --

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：                                      --                                 --

投资账面价值合计                                     559,783,118.44                      554,338,898.80

下列各项按持股比例计算的合计数                  --                                 --

--净利润                                               5,444,219.64                        2,028,454.62

--其他综合收益

--综合收益总额                                         5,444,219.64                        2,028,454.62




                                             130
                                                                                                                              阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


   十、公允价值的披露

   1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

                                                                                                                                                                     单位：元

                                                                                                    期末公允价值
                  项目
                                           第一层次公允价值计量          第二层次公允价值计量                  第三层次公允价值计量                        合计

   一、持续的公允价值计量                           --                              --                                   --                                 --

   2.出租的建筑物                                                                                                         4,468,504,500.00                     4,468,504,500.00

   持续以公允价值计量的资产总额                                                                                           4,468,504,500.00                     4,468,504,500.00

   二、非持续的公允价值计量                         --                              --                                   --                                 --


   2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

           2021 年 6 月 30 日公   主要业                                                                                                                                可观察/不
项目名称                                   地区    建筑面积（㎡）      估值技术            名称               范围                      与公允价值之间的关系
                  允价值          务类型                                                                                                                                  可观察
                                                                                         可比案例
                                                                                                       13,700-14,100 元/㎡         可比案例价格越高，公允价值越高        不可观察
                                                                     市场比较法            价格
                                                                                         修正系数           0.47-0.53                修正系数越高，公允价值越高          不可观察
                                                                                         租金水平        52- 57 元/㎡月              租金水平越高，公允价值越高          不可观察
天津北辰
阳光新生          160,600,000      商业    天津          27,470.67                        出租率            75%-100%                  出租率越高，公允价值越高           不可观察
活广场
                                                                                         租金上涨
                                                                     现金流折现法                              2%                  租金上涨幅度越高，公允价值越高        不可观察
                                                                                           幅度
                                                                                         经营成本           年收入 23%               经营成本越高，公允价值越低          不可观察
                                                                                          贴现率              9.25%                   贴现率越高，公允价值越低           不可观察
天津万东                                                                                 可比案例
                    21,290,000     商业    天津           2,368.47   市场比较法                        9,281- 11,700 元/㎡         可比案例价格越高，公允价值越高        不可观察
  花园                                                                                     价格


                                                                                    131
                                                                                                                     阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
             2021 年 6 月 30 日公   主要业                                                                                                                   可观察/不
项目名称                                     地区   建筑面积（㎡）     估值技术           名称           范围                  与公允价值之间的关系
                    允价值          务类型                                                                                                                     可观察
                                                                                      修正系数         0.98- 1.05           修正系数越高，公允价值越高       不可观察
                                                                                      租金水平      58-75 元/㎡月           租金水平越高，公允价值越高       不可观察
                                                                     直接资本化法
                                                                                      资本化率           7.0%              资本化法率越高，公允价值越低      不可观察

阳春光华                                                                              可比案例
                                                                                                  50,000- 50,200 元/㎡    可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
（橡树               22,660,000      商业    北京          704.81    市场比较法         价格
  园）                                                                                修正系数         0.95- 1.02           修正系数越高，公允价值越高       不可观察

阳光上东                                                                              可比案例
                                                                                                  30,000-35,000 元/㎡     可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
（C2 会              64,560,000      商业    北京        2,982.14    市场比较法         价格
  所）                                                                                修正系数         0.97-1.21            修正系数越高，公允价值越高       不可观察
                                                                                      可比案例
                                                                                                  30,000-50,000 元/㎡     可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                     商业    北京                    市场比较法         价格
阳光上东
（C1、C8、                                                                            修正系数         0.50-1.06            修正系数越高，公允价值越高       不可观察
                    429,870,000                         24,959.95
C9 商业                                                                               可比案例
及车位）                                                                                         250,000-300,000 元/个    可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                     车位    北京                    市场比较法         价格
                                                                                      修正系数         1.00-1.22            修正系数越高，公允价值越高       不可观察
阳光上东                                                                              租金水平     114-135 元/㎡月          租金水平越高，公允价值越高       不可观察
（C5 商               4,390,000      商业    北京          534.62    直接资本化法
  业）                                                                                资本化率           5.0%              资本化法率越高，公允价值越低      不可观察

阳光上东                                                                              租金水平      37-61 元/㎡月           租金水平越高，公允价值越高       不可观察
                     50,150,000      仓储    北京       18,805.18    直接资本化法
地下仓储                                                                              资本化率           6.0%              资本化法率越高，公允价值越低      不可观察
                                                                                      可比案例
                                                                                                  50,000-61,000 元/㎡     可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                     商业                            市场比较法         价格
阳光丽景                                                                              修正系数         0.91-0.98            修正系数越高，公允价值越高       不可观察
商业及车         10,770,000                  北京        1,783.25
  位                                                                                  可比案例
                                                                                                 270,000-360,000 元/个    可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                     车位                            市场比较法         价格
                                                                                      修正系数         0.95-1.27            修正系数越高，公允价值越高       不可观察

通州阳光                                                                                         散铺一层市场租金为 480
                    662,510,000      商业    北京       39,103.23    直接资本化法     租金水平                              租金水平越高，公允价值越高       不可观察
新生活广                                                                                               元/㎡月


                                                                                    132
                                                                                                                         阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
            2021 年 6 月 30 日公   主要业                                                                                                                        可观察/不
项目名称                                    地区   建筑面积（㎡）     估值技术           名称              范围                    与公允价值之间的关系
                   允价值          务类型                                                                                                                          可观察
   场                                                                                             ；主力店市场租金为 90 元
                                                                                                          /㎡月
                                                                                                  主力（租期内 6.5%、租期
                                                                                     资本化法
                                                                                                    外 7.0%）散铺（租期内      资本化法率越高，公允价值越低      不可观察
                                                                                         率
                                                                                                    7.0%、租期外 7.5%）
                                                                                                  散铺一层市场租金为 480
                                                                                                        元/㎡月
                                                                                     租金水平                                   租金水平越高，公允价值越高       不可观察
                                                                                                  ；主力店市场租金为 90 元
                                                                                                  /㎡月

                                                                    现金流折现法         出租率          95%-100%                出租率越高，公允价值越高        不可观察
                                                                                     租金上涨
                                                                                                         3.5%-2.5%            租金上涨幅度越高，公允价值越高     不可观察
                                                                                       幅度
                                                                                     经营成本           年收入 20%              经营成本越高，公允价值越低       不可观察
                                                                                         贴现率        9.25%至 9.50%             贴现率越高，公允价值越低        不可观察
成华区二                                                                                            大型主力店 71-81 元/
环路东二                                                                             租金水平     ㎡月；散铺 300-319 元/        租金水平越高，公允价值越高       不可观察
  段 426                                                                                                  ㎡月
号、建设           592,780,000      商业    成都       74,612.08    直接资本化法
路 2 号阳                                                                                         主力（租期内 6.75%、租期
                                                                                     资本化法
光新生活                                                                                          外 7.25%）散铺（租期内       资本化法率越高，公允价值越低      不可观察
                                                                                         率
  广场                                                                                              7.25%、租期外 7.75%）

                                                                                     可比案例
                                                                                                    9,400-13,000 元/㎡        可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                    商业                            市场比较法         价格
成都阳光
新业中心                                                                             修正系数            0.82-1.05              修正系数越高，公允价值越高       不可观察
                   108,174,500              成都       26,380.43
底商及车                                                                             可比案例
  位                                                                                               100,000-125,000 元/个      可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                    车位                            市场比较法         价格
                                                                                     修正系数            0.87-1.10              修正系数越高，公允价值越高       不可观察

一环路东                                                                             可比案例
                                                                                                    13,000-14,600 元/㎡       可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
五段 55            310,000,000      办公    成都       27,689.08    市场比较法         价格
号成都阳                                                                             修正系数            0.98-1.05              修正系数越高，公允价值越高       不可观察


                                                                                   133
                                                                                                                      阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文
           2021 年 6 月 30 日公   主要业                                                                                                                      可观察/不
项目名称                                   地区   建筑面积（㎡）     估值技术           名称             范围                   与公允价值之间的关系
                  允价值          务类型                                                                                                                        可观察
光新业中                                                                            租金水平         90-95 元/㎡月           租金水平越高，公允价值越高       不可观察
心写字楼
                                                                   直接资本化法     资本化法
                                                                                                       6.5%-7.0%            资本化法率越高，公允价值越低      不可观察
                                                                                        率
                                                                                    可比案例
                                                                                                 50,000-64,300 元/㎡       可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                                                    市场比较法        价格
一环路东                                                                            修正系数           0.88-1.02             修正系数越高，公允价值越高       不可观察
五段 55
号成都阳          590,750,000      商业    成都       72,710.06                                主力（61-75 元/㎡月）
                                                                                    租金水平                                 租金水平越高，公允价值越高       不可观察
光新业中                                                                                       散铺（413-430 元/㎡月）
心商场                                                             直接资本化法                主力（租期 6.75%、租期外
                                                                                    资本化法
                                                                                                  7.25%）散铺（租期内       资本化法率越高，公允价值越低      不可观察
                                                                                        率
                                                                                                 7.25%、租期外 7.75%）
                                                                                    可比案例
                                                                                                40,500 - 47,000 元/㎡      可比案例价格越高，公允价值越高     不可观察
                                                                    市场比较法        价格
中山西路
888 号 1                                                                            修正系数           0.76-0.86             修正系数越高，公允价值越高       不可观察
               1,440,000,000       办公    上海       45,859.87
幢新业中                                                                            租金水平         198- 232 元/㎡          租金水平越高，公允价值越高       不可观察
 心主楼
                                                                   直接资本化法     资本化法
                                                                                                       5.5%-6.0%            资本化法率越高，公允价值越低      不可观察
                                                                                        率




   3、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

   于 2021 年 6 月 30 日，本集团不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值差异不大。




                                                                                  134
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十一、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况


                                                                                 母公司对本企业     母公司对本企业
    母公司名称              注册地           业务性质             注册资本
                                                                                     的持股比例       的表决权比例

                                          兴办实业， 自有
 京基集团             深圳市                                  10,000.00                    29.97%            29.97%
                                          物业租赁

本企业的母公司情况的说明
  京基集团注册资本为 10,000.00 万元， 由陈华持股 90.00%， 陈辉持股 10.00%。
  截止 2021 年 06 月 30 日， 京基集团持有本公司的 22,477.1 万股股票， 占本公司总股本的比例为 29.97%。


本企业最终控制方是陈华。
其他说明：


2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注九。


3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注九。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

                     合营或联营企业名称                                           与本企业关系

 上海银河宾馆                                                 合营企业

 友谊新资                                                     联营企业

 光明新丽                                                     联营企业

 紫金新嘉                                                     联营企业

 北京瑞景阳光                                                 联营企业

其他说明


4、其他关联方情况


                       其他关联方名称                                        其他关联方与本企业关系

 深圳市京基房地产股份有限公司                                 控股股东之子公司

 深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心               控股股东之子公司

 Sunrise Jianshe Private Limited                              控股子公司之少数股东

 北京永盛智达投资管理有限公司                                 控股子公司之少数股东、一致行动人



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 Sunrise Tongzhou                                              控股子公司之少数股东

其他说明


5、关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表
                                                                                                                 单位：元

        关联方          关联交易内容        本期发生额      获批的交易额度       是否超过交易额度        上期发生额

 深圳市京基物业
 管理有限公司京
                        物业管理服务          249,952.92                                                             0.00
 基一百物业服务
 中心


（2）关联租赁情况

本公司作为承租方：
                                                                                                                 单位：元

           出租方名称                  租赁资产种类                   本期确认的租赁费            上期确认的租赁费

 深圳市京基房地产股份有限
                                 办公室租赁                                    1,701,185.49                          0.00
 公司

说明：按租赁准则口径统计关联租赁费。


（3）关联担保情况

本公司作为担保方
                                                                                                                 单位：元

                                                                                                    担保是否已经履行完
         被担保方                担保金额                担保起始日              担保到期日
                                                                                                            毕

 天津友谊新资商贸有
                                   47,099,469.00   2015 年 09 月 18 日      2022 年 09 月 17 日     否
 限公司

 北京瑞景阳光物业管
                                   34,500,000.00   2014 年 06 月 27 日      2028 年 06 月 26 日     否
 理有限公司

关联担保情况说明
   根据本公司于 2015 年 8 月 31 日公告的第七届董事会 2015 年第十二次临时会议决议，本集团将与友谊新资控股股东
按照在友谊新资的股东权益比例10%，向友谊新资拟申请不超过 55,000 万元银行借款提供连带保证担保，本集团将承担的
连带保证责任担保的金额为5,500 万元。截至2021年6月30日，友谊新资已提取55,000万元借款，还款7,900.53万元，本集
团为友谊新资提供的担保余额为4709.95万元。
   根据本公司于 2014 年 6 月 25 日公告的 2014 年第七次临时股东大会决议， 2014 年及 2015 年与北京瑞景阳光其他
股东签订的反担保协议，本集团将按照在北京瑞景阳光的权益比例10%，向北京瑞景阳光拟申请的52,000万元借款提供连带


                                                            136
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保证担保，本集团将承担的连带保证责任担保的金额为52,000万元。截至 2021年6月30日，北京瑞景阳光已提取52,000万元
借款，还款17,500万元，本集团为北京瑞景阳光提供的担保余额为34,500万元。


（4）关联方资金拆借

                                                                                                           单位：元

        关联方              拆借金额                 起始日                   到期日                说明

 拆入

                                                                                             经本公司第八届董事
                                                                                             会 2020 年第七次临时
                                                                                             会议审议通过，本公
                                                                                             司全资子公司北京星
                                                                                             泰房地产开发有限公
                                                                                             司拟与京基集团签署
                                                                                             《借款合同》，向京基
                                                                                             集团借款不超过 1.7
                                                                                             亿元人民币，借款期
 京基集团                    170,000,000.00   2020 年 09 月 17 日      2021 年 09 月 16 日   限 12 个月，借款年化
                                                                                             利率 5%，可随时偿
                                                                                             还。本借款为信用借
                                                                                             款，北京星泰不向京
                                                                                             基集团及其关联方提
                                                                                             供任何形式的担保措
                                                                                             施。本借款用于满足
                                                                                             北京星泰及公司业务
                                                                                             发展及资金周转需
                                                                                             要。

 拆出

                                                                                             根据上海银河宾馆实
                                                                                             际经营需求，经公司
                                                                                             董事会批准通过，向
                                                                                             上海银河宾馆提供财
                                                                                             务资助。本报告期内，
 上海银河宾馆                  6,750,000.00                                                  向上海银河宾馆提供
                                                                                             财务资助 60 万元整。
                                                                                             该笔借款无固定期
                                                                                             限，至上海银河宾馆
                                                                                             有偿还能力时或至项
                                                                                             目转让时收回借款。




                                                       137
                                                                              阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


6、关联方应收应付款项

（1）应收项目

                                                                                                                            单位：元

                                                               期末余额                                   期初余额
    项目名称                  关联方
                                                    账面余额              坏账准备             账面余额              坏账准备

 应收股利

                       紫金新嘉                      5,577,951.24            83,669.27           5,577,951.24             83,669.27

  其他应收款

                        上海银河宾馆                 6,750,000.00           101,250.00           6,150,000.00             92,250.00

                       深圳市京基房地
                                                      560,085.00              8,401.28
                       产股份有限公司

                       深圳市京基物业
                       管理有限公司京
                                                      105,295.98              1,579.43
                       基一百物业服务
                       中心


（2）应付项目

                                                                                                                            单位：元

            项目名称                        关联方                          期末账面余额                    期初账面余额

 应付股利

                                  Sunrise Tonzhou                                     19,210,706.66                   19,210,706.66

  其他应付款

                                  Sunrise Jianshe                                      3,593,158.78                    3,593,158.78

                                  京基集团有限公司                                   176,776,389.39                  306,238,888.89

                                  深圳市京基房地产股份有限
                                                                                                                        108,403.54
                                  公司

 租赁负债

                                  深圳市京基房地产股份有限
                                                                                        729,083.99                     5,538,525.77
                                  公司

 一年内到期的非流动负债

                                  深圳市京基房地产股份有限
                                                                                       3,246,989.89
                                  公司


7、关联方承诺

2021 年 6 月 30 日，本集团为联营企业友谊新资提供财务担保的金额为4709.95万元(2020 年 12 月 31 日： 4,735万

                                                                    138
                                                                阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


元)，将在1年内到期。上述金额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。友谊新资预期不存在重大债务违约风险，因
此未确认与财务担保相关的预计负债。
2021年 6 月 30 日，本集团为联营企业北京瑞景阳光提供财务担保的金额为 3450万元(2020年 12 月 31 日：3630万元)，
将在8年内到期。上述金额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。北京瑞景阳光预期不存在 重大债务违约风险，因
此未确认与财务担保相关的预计负债。


十二、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

资产负债表日存在的重要承诺
截止2021年6月30日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。


2、或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项

（1）借款担保及承诺
  2021 年 6 月 30 日，本集团为联营企业友谊新资提供财务担保的金额为4709.95万元(2020 年 12 月 31 日：
       4,735万元)，将在1年内到期。上述金额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。友谊新资预期不存在重大债务
违约风险，因此未确认与财务担保相关的预计负债。
  2021年 6 月 30 日，本集团为联营企业北京瑞景阳光提供财务担保的金额为 3450万元(2020年 12 月 31 日：3630万元)，
将在8年内到期。上述金额代表联营企业违约将给本集团造成的最大损失。北京瑞景阳光预期不存在 重大债务违约风险，因
此未确认与财务担保相关的预计负债。
（2）按揭贷款担保
  本公司的客户采取银行按揭抵押贷款方式购买本公司开发的商品房时，根据银行发放个人购房抵押贷款的要求，本公司分
别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保。该项担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记
手续后解除。
  截止2021年6月30日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
                    项目名称                                    按揭款担保余额 （元）
北京阳光上东项目                                                                        18,636,505.82
成都锦尚中心项目                                                                         6,331,948.40
                      合计                                                              24,968,454.22


（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明

公司不存在需要披露的重要或有事项。


十三、资产负债表日后事项

1、其他资产负债表日后事项说明

无。




                                                      139
                                                                      阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


十四、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

本公司的报告分部是提供不同产品或服务的业务单元。
为满足各种业务不同的技术及市场战略需求，本公司对分部中的产品项目进行组合管理，以决定向其配置资源并评价其业绩。
于2021年度，本集团有3个报告分部，分别为：
（1）开发产品销售分部，负责在北京地区、成都地区及其他地区销售开发产品；
（2）物业租赁分部，负责经营商业和写字楼等租赁业务；
（3）商业运营及其他业务分部，主要包括商业运营管理、项目管理、投资咨询及商业策划咨询等业务单元。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间接归属于各分部的费用按照收入比例
在分部之间进行分配。


（2）报告分部的财务信息

                                                                                                                单位：元

                   开发产品销售     开发产品销售                      商业运营及其
        项目                                        物业租赁分部                        分部间抵销           合计
                   分部（北京）     分部（成都）                       他业务分部

 营业收入           81,181,147.62      845,238.06   91,657,122.24        5,112,888.98                    178,796,396.90

 营业成本           24,542,094.03      844,291.62   16,119,691.48       1,768,644.54                      43,274,721.67


十五、母公司财务报表主要项目注释

1、其他应收款

                                                                                                                单位：元

                 项目                                期末余额                                 期初余额

 应收股利                                                        890,548,710.91                          882,129,887.10

 其他应收款                                                   1,051,406,536.01                       1,141,414,154.12

 合计                                                         1,941,955,246.92                       2,023,544,041.22


（1）应收股利

1）应收股利分类

                                                                                                                单位：元

           项目(或被投资单位)                         期末余额                                期初余额

 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司                                    162,690,000.00                          162,690,000.00



                                                        140
                                                                        阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


 北京星泰房地产开发有限公司                                        365,560,000.00                      365,560,000.00

 北京首创风度房地产开发有限责任公
                                                                   354,762,900.00                      354,762,900.00
 司

 北京新业阳光商业管理有限公司                                        8,427,251.06

 减：坏账准备                                                         -891,440.15                         -883,012.90

 合计                                                              890,548,710.91                      882,129,887.10


2）重要的账龄超过 1 年的应收股利

                                                                                                                 单位：元

                                                                                                  是否发生减值及其判
 项目(或被投资单位)            期末余额                  账龄                  未收回的原因
                                                                                                        断依据

 北京星泰房地产开发
                                365,560,000.00    3 年以上                 未付                   否
 有限公司

 北京首创风度房地产
                                354,762,900.00    3 年以上                 未付                   否
 开发有限责任公司

 合计                           720,322,900.00               --                        --                 --


3）坏账准备计提情况

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                 单位：元

                             第一阶段                第二阶段                       第三阶段
        坏账准备          未来 12 个月预期   整个存续期预期信用损          整个存续期预期信用损          合计
                             信用损失            失(未发生信用减值)         失(已发生信用减值)

 2021 年 1 月 1 日余额          883,012.90                                                                 883,012.90

 2021 年 1 月 1 日余额
                               ——                    ——                           ——               ——
 在本期

 本期计提                         8,427.25                                                                     8,427.25

 2021 年 6 月 30 日余额         891,440.15                                                                 891,440.15

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
无




                                                             141
                                                                      阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（2）其他应收款

1）其他应收款按款项性质分类情况

                                                                                                                 单位：元

                款项性质                            期末账面余额                              期初账面余额

 应收子公司往来款                                              1,052,458,995.01                       1,142,556,710.83

 应收其他单位往来款项                                                500,000.00                               500,000.00

 合计                                                          1,052,958,995.01                       1,143,056,710.83


2）坏账准备计提情况

                                                                                                                 单位：元

                              第一阶段              第二阶段                      第三阶段
         坏账准备          未来 12 个月预期    整个存续期预期信用损      整个存续期预期信用损            合计
                              信用损失          失(未发生信用减值)        失(已发生信用减值)

 2021 年 1 月 1 日余额          1,142,556.71                                           500,000.00         1,642,556.71

 2021 年 1 月 1 日余额
                                ——                  ——                          ——                 ——
 在本期

 本期转回                          90,097.71                                                                   90,097.71

 2021 年 6 月 30 日余额         1,052,459.00                                           500,000.00         1,552,459.00

损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
                                                                                                                 单位：元

                            账龄                                                       期末余额

 1至2年                                                                                                 131,519,100.00

 2至3年                                                                                                 344,743,809.41

 3 年以上                                                                                               576,696,085.60

   3至4年                                                                                               567,417,326.03

   5 年以上                                                                                               9,278,759.57

 合计                                                                                                 1,052,958,995.01


3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

本期计提坏账准备情况：
                                                                                                                 单位：元

        类别         期初余额                                本期变动金额                                    期末余额


                                                         142
                                                                               阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


                                           计提           收回或转回                  核销                 其他

 应收子公司往
                     1,142,556.71                              90,097.71                                                  1,052,459.00
 来款

 应收其他单位
                       500,000.00                                                                                          500,000.00
 往来款项

 合计                1,642,556.71                              90,097.71                                                  1,552,459.00


4）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

                                                                                                                                 单位：元

                                                                                               占其他应收款期
                                                                                                                      坏账准备期末余
        单位名称         款项的性质               期末余额                   账龄              末余额合计数的
                                                                                                                            额
                                                                                                    比例

 北京高华瑞丰投资
                       应收子公司款              818,690,788.31     1-4 年                             77.75%              818,690.79
 有限公司

 北京瑞阳嘉和物业
                       应收子公司款              224,989,447.13     2-3 年                             21.37%              224,989.45
 管理有限公司

 上海新尚东资产管
                       应收子公司款                8,778,759.57     5 年以上                               0.83%              8,778.76
 理有限公司

 北京电子控股有限
                       应收子公司款                 500,000.00      5 年以上                               0.05%           500,000.00
 责任公司

 合计                            --          1,052,958,995.01                 --                      100.00%             1,552,459.00


2、长期股权投资

                                                                                                                                 单位：元

                                         期末余额                                                     期初余额
        项目
                      账面余额           减值准备            账面价值               账面余额          减值准备            账面价值

 对子公司投资      459,777,608.76       10,850,000.00    448,927,608.76        459,777,608.76        10,850,000.00      448,927,608.76

 对联营、合营
                   156,265,494.35                        156,265,494.35        152,689,653.56                           152,689,653.56
 企业投资

 合计              616,043,103.11       10,850,000.00    605,193,103.11        612,467,262.32        10,850,000.00      601,617,262.32


（1）对子公司投资

                                                                                                                                 单位：元

                                                          本期增减变动
                   期初余额(账                                                                         期末余额(账        减值准备期
 被投资单位                                                         计提减值准
                     面价值)          追加投资      减少投资                                 其他           面价值)         末余额
                                                                        备


                                                                  143
                                     阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


北京瑞阳嘉
                                                        88,660,608.7
和物业管理     88,660,608.76
                                                                  6
有限公司

北京新业阳
光商业管理      2,000,000.00                            2,000,000.00
有限公司

北京星泰房
                                                        31,035,000.0
地产开发有     31,035,000.00
                                                                  0
限公司

北京首创风
度房地产开                                              55,000,000.0
               55,000,000.00
发有限责任                                                        0
公司

北京新瑞阳
               207,000,000.0                            207,000,000.
光房地产开
                          0                                      00
发有限公司

天津阳光瑞
                                                        45,000,000.0
业商业管理     45,000,000.00
                                                                  0
有限公司

北京艺力设
计工程有限      2,232,000.00                            2,232,000.00
公司

北京宏诚展
业企业管理      8,000,000.00                            8,000,000.00
有限公司

北京瑞丰阳
                                                        10,000,000.0
光投资有限     10,000,000.00
                                                                  0
公司

北京上东房
地产经纪有       850,000.00                               850,000.00    850,000.00
限公司

北京瑞金阳
                                                        10,000,000.0   10,000,000.0
光投资有限     10,000,000.00
                                                                  0              0
公司

               -10,850,000.0                            -10,850,000.
减：减值准备
                          0                                      00

               448,927,608.7                            448,927,608.   10,850,000.0
合计
                          6                                      76              0




                               144
                                                                        阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


（2）对联营、合营企业投资

                                                                                                                      单位：元

                                                    本期增减变动
           期初余                                                                                      期末余
                                         权益法                           宣告发                                      减值准
 投资单    额(账                                   其他综                                                  额(账
                       追加投   减少投   下确认               其他权      放现金    计提减                            备期末
      位    面价                                   合收益                                    其他          面价
                           资     资     的投资               益变动      股利或    值准备                            余额
            值)                                    调整                                                     值)
                                         损益                              利润

 一、合营企业

 二、联营企业

 北京瑞    76,617,                       1,574,2                                                       78,191,
 景阳光    354.70                         75.38                                                            630.08

 沈阳世    76,072,                       2,001,5                                                       78,073,
 达        298.86                         65.41                                                            864.27

           152,68                                                                                          156,26
                                         3,575,8
 小计      9,653.5                                                                                     5,494.3
                                          40.79
                   6                                                                                              5

           152,68                                                                                          156,26
                                         3,575,8
 合计      9,653.5                                                                                     5,494.3
                                          40.79
                   6                                                                                              5


3、投资收益

                                                                                                                      单位：元

                    项目                              本期发生额                              上期发生额

 成本法核算的长期股权投资收益                                       8,427,251.06                             162,690,000.00

 权益法核算的长期股权投资收益                                       3,575,840.79                              -1,149,937.33

 合计                                                              12,003,091.85                             161,540,062.67


十六、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√ 适用 □ 不适用
                                                                                                                      单位：元

                    项目                                    金额                                    说明

 非流动资产处置损益                                                    111,601.94

 计入当期损益的政府补助（与企业业务
 密切相关，按照国家统一标准定额或定                                    228,450.75
 量享受的政府补助除外）

                                                            145
                                                                  阳光新业地产股份有限公司 2021 年半年度报告全文


 除上述各项之外的其他营业外收入和支
                                                                  70,616.63
 出

 减：所得税影响额                                                     -778.12

      少数股东权益影响额                                          30,850.36

 合计                                                            380,597.08                      --

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
√ 适用 □ 不适用

                 项目                           涉及金额（元）                                   原因

                                                                                本公司管理层认为，投资性房地产的运营
                                                                                管理是本公司的主营业务，本公司致力于
                                                                                投资性房地产的运营和管理，提升其价
                                                                                值，获取资本利得。所持有投资性房地产
 公允价值变动损益                                            -30,000,000.00     的公允价值变动属于公司主营业务的经
                                                                                营结果，体现了公司管理层的经营业绩，
                                                                                属于持续发生的事项，因此，本公司将由
                                                                                此产生的公允价值变动损益作为经常性
                                                                                损益列示，并将在以后年度一贯应用。


2、净资产收益率及每股收益


                                                                                         每股收益
          报告期利润                  加权平均净资产收益率
                                                                       基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）

 归属于公司普通股股东的净利
                                                             -0.17%                    -0.01                  -0.01
 润

 扣除非经常性损益后归属于公
                                                             -0.18%                    -0.01                  -0.01
 司普通股股东的净利润




                                                                                           阳光新业地产股份有限公司

                                                                                               法定代表人： 周磊

                                                                                           二〇二一年八月二十六日



                                                     146