阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
阳光新业地产股份有限公司
2021 年年度报告
2022-L22
2022 年 03 月
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
公司负责人周磊、主管会计工作负责人常立铭及会计机构负责人(会计主管
人员)邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公
司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息
披露》中房地产业的披露要求
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本
报告“第三节 管理层讨论与分析”中“十一 公司未来发展的展望”的有关内
容。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................. 1
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析 ....................................................................................... 11
第四节 公司治理 ....................................................................................................... 30
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................... 50
第六节 重要事项 ....................................................................................................... 51
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 75
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................... 82
第九节 债券相关情况 ............................................................................................... 83
第十节 财务报告 ....................................................................................................... 84
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备查文件目录
（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
（二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司
京基集团 指 京基集团有限公司
上海永磐 指 上海永磐实业有限公司
北京燕赵 指 北京燕赵地产开发有限公司
北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司
北京瑞丰 指 北京瑞丰阳光投资有限公司
京基房地产 指 深圳市京基房地产股份有限公司
物业服务中心 指 深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心
京基百纳 指 深圳市京基百纳商业管理有限公司
瑞和新业 指 深圳瑞和新业企业管理有限公司
上海晟璞 指 上海晟璞投资管理有限公司
上海锦赟 指 上海锦赟资产管理有限公司
聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司
永盛智达 指 北京永盛智达投资管理有限公司
中信信托 指 中信信托有限责任公司
天津瑞升 指 天津瑞升阳光投资有限公司
聚信新业 指 聚信新业（昆山）投资中心
中信聚信 指 中信聚信（北京）资本管理有限公司
北京瑞业 指 北京瑞业投资管理有限公司
光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司
紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司
上海银河 指 上海银河宾馆有限公司
上东商业 指 成都阳光上东商业管理有限公司
成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 阳光股份 股票代码 000608
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司
公司的中文简称 阳光新业
公司的外文名称 YANG GUANG CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 YANG GUANG
公司的法定代表人 周磊
注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区
注册地址的邮政编码 530031
公司首次注册地址：广西壮族自治区北流市城郊老虎冲；
1998 年 3 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江滨东路 41 号；
公司注册地址历史变更情况
1998 年 5 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市园湖南路 32 号；
2003 年 8 月公司注册地址变更为：广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区。
办公地址 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元
办公地址的邮政编码 518001
公司网址 http://www.yangguangxinye.com
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王小连 张茹
联系地址 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A
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座 6901-01A 单元 座 6901-01A 单元
电话 0755-82220822 0755-82220822
传真 0755-82222655 0755-82222655
电子信箱 yangguangxinye@yangguangxinye.com yangguangxinye@yangguangxinye.com
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn
《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》及巨潮资讯
公司披露年度报告的媒体名称及网址
网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 公司资本市场中心
四、注册变更情况
组织机构代码 91450000200538358N
1996 年公司挂牌上市主营业务为水泥制造销售；
1998 年 3 月，公司主营业务变为房地产开发销售；
公司上市以来主营业务的变化情况 2007 年，公司主营业务变为商业地产；
目前公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务、住宅商住尾盘
销售业务。
1、1996 年 9 月，公司股票在深圳证券交易所首发上市，广西北流市国有资产管理局
持有公司股份 2,880 万股，占公司总股本的 47.56%，为公司第一大股东。
2、1997 年 9 月，广西北流市国有资产管理局将其所持 1,780 万股的本公司国家股转
让与北京阳光房地产综合开发公司，占本公司总股本的 29.4％，北京阳光房地产综
历次控股股东的变更情况 合开发公司成为公司第一大股东。
3、2000 年 12 月，北京阳光房地产综合开发公司将其所持我公司股份转让给北京首
创阳光房地产有限责任公司，转让后，北京首创阳光房地产有限责任公司持有本公
司 5528.502 万股的国有法人股，占本公司总股本的 26.5％，成为公司第一大股东。
4、2003 年，首创阳光公司等七家企业以发起设立的方式组建成立首创置业公司，其
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中，首创阳光公司对首创置业公司的出资中包含首创阳光公司持有我公司 30％股权
中的 26.5％股权。股权过户手续完成后，首创置业公司持有本公司 26.50％的股权，
为公司控股股东。
5、2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北京燕
赵，占本公司总股本的 15.5％，北京燕赵成为本公司的第一大股东。
6、2007 年 6 月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本公
司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。
7、2016 年 4 月 21 日，Reco Shine 更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd.。
8、2020 年 5 月 13 日，京基集团通过协议受让的方式，直接持有公司 21,840 万股 A
股股票，占公司总股本的 29.12%，成为公司的控股股东，陈华先生成为公司的实际
控制人。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市福田区莲花街道福新社区鹏程一路 9 号广电金融中心 11A11-14F
签字会计师姓名 薛祈明、黄灿
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 567,554,915.80 570,162,656.45 -0.46% 242,774,366.70
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归属于上市公司股东的净利润（元） 64,269,140.42 107,337,965.92 -40.12% -81,761,338.98
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
56,854,460.23 83,640,520.65 -32.03% -96,689,338.98
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 214,267,234.18 372,214,126.31 -42.43% 164,546,711.30
基本每股收益（元/股） 0.09 0.14 -35.71% -0.11
稀释每股收益（元/股） 0.09 0.14 -35.71% -0.11
加权平均净资产收益率 2.03% 3.56% -1.53% -2.79%
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 5,621,701,742.07 5,923,791,940.60 -5.10% 5,782,218,103.15
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,160,180,392.21 3,140,074,855.56 0.64% 2,889,590,203.79
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不
确定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
□ 是 √ 否
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
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八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 66,111,439.32 112,684,957.58 156,865,033.38 231,893,485.52
归属于上市公司股东的净利润 -8,154,639.47 2,850,036.11 18,600,214.66 50,973,529.12
归属于上市公司股东的扣除非经
-8,221,652.52 2,536,452.08 18,721,693.92 43,817,966.75
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -21,198,257.85 42,313,531.84 28,798,198.64 164,353,761.55
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准
-264,741.21 112,022.98
备的冲销部分）
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标 236,246.32 2,339,992.01 368,000.00
准定额或定量持续享受的政府补助除外）
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,223,482.02 47,000.00
详见附注十一/（五）
受托经营取得的托管费收入 767,990.30 关联方及关联交易之
3． 关联托管情况
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,051,441.75 34,135,932.76 1,621,000.00
资金占用利息 -12,819,087.37 7,923,000.00
处置合营及联营企业产生的投资收益 -51,000.00
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收回其他非流动金融资产产生的收益 7,449,000.00
注销子公司产生的投资损失 -4,498.00
减：所得税影响额 279,479.57 3,751,612.11 1,992,000.00
少数股东权益影响额（税后） -2,679,740.58 -3,684,695.00 437,000.00
合计 7,414,680.19 23,697,445.27 14,928,000.00 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□ 适用 √ 不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项
目的情况说明
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业
务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获
取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营
公允价值变动损益 -30,000,000.00
业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生
的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常
性损益列示，并将在以后年度一贯应用。
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京和成都。
2021年，我国尽管遭受局部疫情反复、国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出活力和韧性，整体保持稳
定恢复态势。根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个
百分点。未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间。
根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年
下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体
继续回升，涨幅与上半年基本持平。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平
均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺
平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，商业街商铺租金和购物中心商铺租金走势延续分化态势。截至2021年底，
商铺租金指数重点监测的15个城市已开业购物中心共2197个，总建筑面积约17289万平方米。新开业购物中心总建筑面积约
1730万平方米（220个）。
2021年国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。根据中
国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年四季度，全国重点城市主要
商圈写字楼平均租金为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%。从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占63.7%，
租金环比下跌的商圈占33.8%，2.5%的商圈租金环比持平。（数据来源：中指研究院）
北京零售物业市场新增供应体量累计36万平方米，5个新项目均以打造特色门店和引入各类首店等方式营造个性化消费
场景。四季度整体市场租金稳中有升，购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.7元。
北京写字楼2021年全年新增供应量达121.4万平方米，全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高。全市空置率年末录
得17.1%，空置率同比下降0.8个百分点。整体市场平均租金报价同样本比环比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲级写
字楼环比持平，乙级写字楼环比跌幅收窄。
成都零售物业市场受疫情反复及消费内需有所走弱影响，次级、近郊商圈录得小波退租潮，加之个别新开业项目招租率
不及预期，四季度空置率环比小幅上升0.4个百分点，至年末的7.2%。租金方面，受核心商圈租金持续上涨的拉动 （同比上
涨0.6%），全市首层租金走势迎来拐点，同比上涨0.1%，至每月每平方米372.7元。
在写字楼方面，2021年成都优质写字楼市场供需两旺，在供给方面共录得7个写字楼交付，合计约32万平方米，其中甲
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级写字楼占比51.6%；同时在需求方面显著回暖，写字楼吸纳量录得约47万平方米，同比大幅上涨127.6%。从全年需求来看，
上半年吸纳量占比全年的71.9%；下半年市场活跃度逐步走低，其中四季度吸纳量环比下跌近九成，原因在于疫情反复令租
户持更谨慎态度，以及包括科技、房地产在内的行业调整，引发小波退租潮。尽管如此，市场空置率仍不断改善，同比下降
2.7个百分点至17.6%。（数据来源：CBRE世邦魏理仕）
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求.
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。
（一）商业运营管理业务
公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而获
取管理服务收入。
（二）物业租赁业务
包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目出
租获取租赁收入。截至 2021 年底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近 30 万平米，布局于北京、上海、成都和天津等
一二线城市。此外，2021 年 9 月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达 50 多万平方
米。
（三）住宅、商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘住宅、商铺、车位以及成都锦尚项目的商铺、车位的销售。
未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
主要项目销售情况
累计预 本期预 本期预
本期结
可售面 售（销 售（销 售（销 累计结 本期结
城市/ 项目 所在 项目 权益 计容建 算金额
积 售）面 售）面 售）金 算面积 算面积
区域 名称 位置 业态 比例 筑面积 （万
（㎡） 积 积 额（万 （㎡） （㎡）
元）
（㎡） （㎡） 元）
锦尚 住宅、公
四川省 成都市锦江区一环
城市 寓、写字 71.00% 99,542 154,102 100,870 1,209 779 100,870 1,209 779
成都市 路东五段 17-87 号
中心 楼、底商
阳光 东四环北路 2 号、 商业、住
北京市 100.00% 517,129 637,258 610,348 6,344 31,863 610,312 6,308 30,308
上东 6 号一区、二区 宅、公寓
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主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
北京通州阳光新生活 北京市通州区九棵松西路
购物中心 51.00% 32,239 31,439 98.00%
广场 48 号阳光新生活广场
北京市朝阳区东四环北路
北京阳光上东 底商 100.00% 10,877 7,607 70.00%
6 号二区
北京市朝阳区酒仙桥中路
878 东区 写字楼 0.00% 14,252 10,045 70.00%
24 号院 1 号楼
四川省成都市成华区二环
成都阳光新生活广场 路东二段 426 号、建设路 购物中心 55.00% 59,610 59,610 100.00%
2号
四川省成都市锦江区一环
成都阳光新业中心 购物中心 71.00% 33,198 30,091 91.00%
路东五段 55 号
四川省成都市锦江区一环
成都阳光新业大厦 写字楼 71.00% 27,689 21,135 76.00%
路东五段 55 号
四川省成都市锦江区一环
成都阳光新业大厦 底商 71.00% 7,408 5,746 78.00%
路东五段 55 号
天津津北阳光新生活
天津市北辰区京津公路西 购物中心 90.00% 24,331 21,990 90.00%
购物广场
天津市河东区顺航路西南
天津万东办公楼 侧万东花园 B02-负 101、 办公楼 100.00% 2,368 2,368 100.00%
201，顺航路 2、4 号
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
单位：万元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 81,282.00 4.9%-6.95% 31,478.00 7,420.00 7,896.00 34,488.00
合计 81,282.00 4.9%-6.95% 31,478.00 7,420.00 7,896.00 34,488.00
发展战略和未来一年经营计划
参见“管理层讨论与分析”中的“十一、公司未来发展的展望”相关内容。
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向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
项目名称 按揭款担保余额 （元）
北京阳光上东项目购房客户 124,603,179.40
成都锦尚中心项目购房客户 4,708,800.00
合计 129,311,979.40
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
1、良好的品牌知名度和影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域立足16年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司已正
式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和
影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”
良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
2、丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发
展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心
业务的持续稳定发展奠定基础。
3、运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物
业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物
中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为
代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
四、主营业务分析
1、概述
报告期内公司实现营业收入56,755万元，与上年基本持平；净利润8,281万元，较上年同期减少28%；实现归属于母公司
股东净利润6,427万元；净利润减少的主要原因为2021年度公司投资性房地产公允价值减少及成都项目未决诉讼计提预计负
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债所致。
（一）物业租赁业务实现营业收入19,477万元，较上年同期增加2,825万元，上升17%，占公司营业收入的34%。
（二）住宅、商住尾盘销售业务方面，实现收入36,406万元，较上年同期减少1,899万元，减少5%，占公司营业收入的
64%。主要是公司遗留房地产开发的少量尾盘销售。
（三）商业运营实现营业收入793万元，较上年同期增加701万元，增长765%，占公司营业收入的1.4%，主要是公司商
业运营收入，以及停车费收入有较大增长所致。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2021 年 2020 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 567,554,915.80 100% 570,162,656.45 100% -0.46%
分行业
房地产销售 364,064,534.16 64.15% 383,055,727.28 67.19% -4.96%
物业租赁 194,765,139.90 34.32% 166,514,643.93 29.20% 16.97%
商业运营 7,929,955.49 1.39% 916,991.25 0.16% 764.78%
其他 795,286.25 0.14% 19,675,293.99 3.45% -95.96%
分产品
房地产销售 364,064,534.16 64.15% 383,055,727.28 67.19% -4.96%
商业租赁 150,971,304.42 26.60% 127,835,879.45 22.42% 18.10%
写字楼租赁 43,793,835.48 7.72% 38,678,764.48 6.78% 13.22%
商业运营 7,929,955.49 1.39% 916,991.25 0.16% 764.78%
其他 795,286.25 0.14% 19,675,293.99 3.45% -95.96%
分地区
京津地区 447,526,744.41 78.85% 476,959,019.31 83.65% -6.17%
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四川地区 118,651,822.26 20.91% 91,522,475.49 16.05% 29.64%
上海地区 608,358.83 0.10% 1,681,161.65 0.30% -63.81%
深圳地区 767,990.30 0.14% 0.00 0.00%
分销售模式
直销 567,554,915.80 100.00% 570,162,656.45 100.00% -0.46%
（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 同期增减
分行业
房地产销售 364,064,534.16 91,641,676.55 74.83% -4.96% -29.80% 8.91%
物业租赁 194,765,139.90 39,377,800.83 79.78% 16.67% 58.51% -5.30%
分产品
房地产销售 364,064,534.16 91,641,676.55 74.83% -4.96% -29.80% 8.91%
商业租赁 150,971,304.42 29,661,876.17 80.35% 18.10% 103.11% -8.23%
写字楼租赁 43,793,835.48 9,715,924.66 77.81% 13.22% -5.11% 4.28%
分地区
京津地区 447,526,744.41 110,657,275.88 75.27% -6.17% -19.53% 4.10%
四川地区 118,651,822.26 27,056,098.00 77.20% 29.64% 48.04% -2.83%
分销售模式
直销 567,554,915.80 137,713,685.25 75.74% -0.46% -11.61% 3.06%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
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（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减
房地产销售 销售量 平方米 7,967.82 9,052 -11.98%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业和产品分类
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 成本结转 91,641,676.55 66.55% 130,542,947.16 83.79% -29.80%
物业租赁 物业租金及维护成本 39,377,800.83 28.60% 24,842,767.95 15.94% 58.51%
商业运营 运营管理成本 6,693,813.32 4.85% 90,000.00 0.06% 7,337.57%
其他 其他业务成本 394.55 0.00% 320,635.64 0.21% -99.88%
单位：元
2021 年 2020 年
产品分类 项目 同比增减
金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重
房地产销售 成本结转 91,641,676.55 66.55% 130,542,947.16 83.79% -29.80%
商业租赁 维护及管理成本 29,661,876.17 21.54% 14,603,811.91 9.37% 103.11%
写字楼租赁 物业租金及维护成本 9,715,924.66 7.06% 10,238,956.04 6.57% -5.11%
商业运营 运营管理成本 6,693,813.32 4.85% 90,000.00 0.06% 7,337.57%
其他 其他业务成本 394.55 0.00% 320,635.64 0.21% -99.88%
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说明
1、本报告期物业租赁成本上升，主要是通州四层房产折旧增加影响；
2、本报告期商业运营成本上升，主要是商业运营业务增长所致；
3、本报告期其他成本下降，主要是去年同期有技术服务费成本，现已无此类业务经营。
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
注销子公司：本公司于2021年注销西安上东房地产开发有限公司1家子公司。
新设子公司：本公司于2021年新设深圳瑞成新业商业管理有限公司1家子公司。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 145,748,731.20
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 24.47%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 成都伊藤洋华堂有限公司 38,635,985.20 6.48%
2 北京安妮餐饮有限公司 30,129,754.00 5.06%
3 个人购房者一 27,750,000.00 4.66%
4 个人购房者二 24,650,000.00 4.14%
5 个人购房者三 24,582,992.00 4.13%
合计 -- 145,748,731.20 24.47%
主要客户其他情况说明
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□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 32,668,580.57
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 30.16%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%
公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 国网四川省电力公司 9,014,760.65 8.32%
北京电控久益实业发展有限公司（原北
2 8,050,000.00 7.43%
京东光微电子有限责任公司）
3 北京中崇信会计师事务所有限责任公司 5,934,782.17 5.48%
4 北京高策房地产经纪有限公司 5,699,037.75 5.26%
5 成都佳计财务咨询服务有限公司 3,970,000.00 3.67%
合计 -- 32,668,580.57 30.16%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 26,889,978.57 20,473,633.74 31.34% 主要是人工费重分类所致。
管理费用 75,640,327.04 91,559,122.78 -17.39% 主要是人工费重分类，及人工成本下降所致。
财务费用 79,967,393.97 97,267,942.17 -17.79% 主要为偿还银行借款，利息支出同步下降
4、研发投入
□ 适用 √ 不适用
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5、现金流
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 642,614,822.36 639,518,792.57 0.48%
经营活动现金流出小计 428,347,588.18 267,304,666.26 60.25%
经营活动产生的现金流量净额 214,267,234.18 372,214,126.31 -42.43%
投资活动现金流入小计 146,365.00 9,177,195.96 -98.41%
投资活动现金流出小计 3,931,762.92 2,943,668.24 33.57%
投资活动产生的现金流量净额 -3,785,397.92 6,233,527.72 -160.73%
筹资活动现金流入小计 577,300,000.00 301,400,000.00 91.54%
筹资活动现金流出小计 920,499,871.69 519,978,331.18 77.03%
筹资活动产生的现金流量净额 -343,199,871.69 -218,578,331.18 -57.01%
现金及现金等价物净增加额 -132,801,506.74 159,624,747.54 -183.20%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
1、经营活动现金流出小计较上年同期增加60.25%，主要是本报告期支付销售相关的税费所致。
2、投资活动现金流入小计较上年同期减少98.41%，主要是去年同期收回其他非流动金融资产的投资收益所致。
3、筹资活动现金流入小计较上年同期增加91.54%，主要是本报告期向厦门国际银行借款所致。
4、筹资活动现金流出小计较上年同期增加77.03%，主要是本报告期偿还控股股东京基集团借款所致。
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
五、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
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单位：元
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 10,935,529.15 8.14% 否
公允价值变动损益 -30,000,000.00 -22.32% 主要是本期上海银河宾馆主楼公允价值下降所致。 否
资产减值 0.00 0.00% 否
营业外收入 22,037,863.50 16.40% 主要是本期进行往来款清理所致。 否
营业外支出 19,361,222.34 14.41% 主要是本期未决诉讼计提预计负债所致。 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2021 年末 2021 年初
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 119,202,737.60 2.12% 230,478,664.37 3.85% -1.73%
应收账款 8,563,149.50 0.15% 65,156,649.48 1.09% -0.94%
合同资产 0.00% 0.00% 0.00%
存货 5,686,819.94 0.10% 73,425,448.38 1.23% -1.13%
投资性房地产 4,330,019,400.00 77.02% 4,484,510,000.00 74.87% 2.15%
长期股权投资 989,994,724.02 17.61% 979,059,194.87 16.35% 1.26%
固定资产 54,285,816.01 0.97% 12,614,915.23 0.21% 0.76%
在建工程 0.00% 0.00% 0.00%
使用权资产 68,451,777.17 1.22% 80,427,709.06 1.34% -0.12%
短期借款 0.00% 0.00% 0.00%
合同负债 13,225,348.59 0.24% 14,471,281.78 0.24% 0.00%
长期借款 498,040,000.00 8.86% 571,304,712.00 9.54% -0.68%
租赁负债 49,662,818.08 0.88% 57,441,433.01 0.96% -0.08%
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境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
本期公允价值 计入权益的累计 本期计提 本期 本期
项目 期初数 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 的减值 购买金额 出售金额
金融资产
投资性房地产 4,484,510,000.00 -30,000,000.00 99,780,600.00 -24,710,000.00 4,330,019,400.00
上述合计 4,484,510,000.00 -30,000,000.00 0.00 0.00 0.00 99,780,600.00 -24,710,000.00 4,330,019,400.00
金融负债 0.00 0.00
其他变动的内容
主要是本期万东项目房产转换为投资性房地产进行核算，通州阳光新生活广场4楼办理产权较困难转出投资性房地产。
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化
□ 是 √ 否
3、截至报告期末的资产权利受限情况
单位：元
项目 余额 受限原因
其中2,793,661.26元为按揭贷款保证金，500,000.00元为经营性项目保证
货币资金 24,922,381.45
金，1,582,407.56元为资金监管账户，20,046,312.63为质押保证金
投资性房地产 3,550,040,000.00 用于抵押及质押借款及一年内到期的抵押及质押借款的抵押物
合计 3,574,962,381.45 --
七、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
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2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
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5、募集资金使用情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
九、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
北京星泰房地产开发有限公司 子公司 商品房销售及商业运营 55,180,000.00 2,621,647,622.45 1,180,765,036.08 334,136,298.33 109,340,355.69 91,144,175.67
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北京首创风度房地产开发有限责
子公司 物业租赁 60,000,000.00 577,329,328.11 204,515,306.22 27,981,050.26 15,096,328.76 9,172,637.17
任公司
北京瑞丰阳光投资有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00 1,474,989,920.38 120,246,911.37 -10,211,132.49 -10,211,132.49
成都紫瑞新丽商贸有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 150,000,000.00 728,520,999.34 554,759,676.92 46,520,068.63 27,902,101.53 21,000,946.37
上海晟域资产管理有限公司 子公司 投资管理 10,000,000.00 1,305,258,756.35 -247,818,346.43 -22,313,884.79 -22,313,884.79
上海锦赟资产管理有限公司 子公司 投资管理 80,000,000.00 1,333,827,449.69 1,160,817,730.39 608,358.83 -35,664,045.63 -38,748,029.31
北京艺力设计工程有限公司 子公司 建筑装饰工程设计 10,000,000.00 708,356,892.61 316,165,929.32 13,562,174.76 9,260,068.28 21,467,970.33
北京上东房地产经纪有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 1,000,000.00 82,015,223.42 18,993,644.95 19,367,031.18 4,138,616.86 3,067,166.02
北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 139,500,000.00 665,593,957.64 294,140,041.99 41,195,726.13 18,858,324.98 14,375,448.26
成都锦尚置业有限公司 子公司 物业租赁及商业运营 50,000,000.00 1,068,020,768.47 314,305,242.12 71,057,218.00 24,760,829.04 7,066,198.94
成都阳光上东商业管理有限公司 子公司 商业运营及企业管理 110,000,000.00 715,873,695.01 89,314,613.50 -20,681,142.63 -20,654,005.09
报告期内取得和处置子公司的情况
√ 适用 □ 不适用
公司名称 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产经营和业绩的影响
西安上东房地产开发有限公司 注销 无
深圳瑞成新业商业管理有限公司 新设 成立日至期末子公司的净利润 260 万元
主要控股参股公司情况说明
无
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十、公司控制的结构化主体情况
√ 适用 □ 不适用
2014年2月28日，本公司完成了对上海锦赟100%股权收购的交易。本公司与中信信托合作，中信信托以其发行的信托计
划出资与本公司、本公司之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期限为5年，
本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。
有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金100万出资；(2) 中信信托通过发行信托募
集资金认购首期A类合伙人份额1.45亿元(第二期发行金额增加至1.60亿元)；（3）中信信托通过发行信托计划拟募集资金2.5
亿认购B类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现金1.5亿和1亿出资认购
C类有限合伙人份额；
普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立，出资
比例为4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光60%的股权，进而间接控制聚信新业。
有限合伙人各方收益分配顺序如下：
（一）A类有限合伙人
A类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期A类有限合伙出资额约为人民币1.45亿
元(第二期发行金额增加至1.60亿元)。A类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计综合发行成本不
超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍。
（二）B类有限合伙人
B类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为2.5亿。在有限合伙各合伙人出资到位后第
四年开始，B类合伙人可要求本公司以年化10.4%的成本回购B类的份额。或者本公司可强制以年化15.4%的成本主动收购B
类的份额。若B类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则B类在有限合伙清算时按分配顺序在A类分配完之后，和C类合伙人
共同享有有限合伙的剩余权益。在B类和C类的本金都分配完后，优先分配B类的基准收益为10.4%，再分配C类的基准收益
10%，之后的为超额收益。
（三）C类有限合伙人
C类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在A类的本金收益和B类的本金分配完后，再分配C类本
金。若本公司在第四年开始选择强制收购B类的份额，则A类和B类都属于固定融资性的合伙人，C类享有清算融资后的所有
剩余权益。 亦可由B类强制要求本公司进行回购。
（四）超额收益
若B类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完A类
本金收益、B类本金和基准收益、C类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和B类及C类合伙人中进行分配。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
聚信新业投资回报取决于银河宾馆主楼项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆主楼项目的相关
活动，管理层认为银河宾馆主楼项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决策是对聚
信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营方面多年的经
验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。
2017年4月25日，本期A类产品赎回，该事项已在2017年第一季度报告中予以披露。
2017年7月17日，本期B类产品赎回，该事项已在2017年半年度报告中予以披露。
各方经协商一致，2018年1月31日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各方合称
“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）
之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，全体合伙人一
致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合伙协议项下合伙人的任何
权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资额为人民币100万元，并将按
照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。
根据北京瑞业、天津瑞升、永盛智达三方签署的《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，合伙企业合伙
期限为八年，即2014年1月23日至2022年1月22日，存续期间届满，经全体合伙人一致同意可以延长。
同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合0.1%股权转让给北京瑞业。
2020年3月4日，中信信托将其全资子公司中信聚信所持聚信阳光40%股份在北京产权交易所挂牌出售，北京瑞业已摘牌
并完成工商变更，变更后的股权结构如下图所示：
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十一、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
2021年，中国社会消费品零售总额超44万亿元，较上年增长12.5%，疫情以来两年平均增速3.9%。展望2022年，尽管奥
密克戎令疫情的不确定性进一步提升，但更积极的财政政策等利好将支持国内消费市场稳步增长。全国社会消费品零售总额
预计实现5%-6%的同比增速，并有望于2023年恢复至7%-8%。在经济稳步恢复的背景下，消费市场供需两端扶持政策不断发
力，商业地产市场或将继续呈现整体复苏态势。预计2022年，随着消费市场持续恢复以及实体商业智慧运营与综合服务水平
不断提升，我国重点城市商铺租金或呈现平稳恢复态势，核心商圈租金有望温和上涨。我国国民经济的稳步复苏将为企业的
扩张创造良好的经济环境，进而对写字楼市场形成有力支撑。但同时，受新增供应累积、疫情期间被抑制的租赁需求逐步释
放完毕等多重因素影响，未来部分城市写字楼市场空置率或将上升，写字楼租金或将面临下行压力。
（二）公司发展战略
公司将持续以提升物业商业价值为核心，以满足顾客需求、增强顾客体验为导向，依托公司现有优势，充分发挥以及整
合控股股东的项目资源，积极推进商业地产领域的创新。同时，公司积极寻求契机，计划在粤港澳大湾区及周边发达城市，
通过整租、品牌输出、委托管理等多种方式，不断扩展公司的商业管理规模。
在拓展方面，积极探索创新业务，充分结合现有资源，为公司拓展新型的盈利模式，提高自身的造血能力，实现新发展
格局及盈利。
（三）经营计划
1、聚焦商业运营核心主业，加强主营业务运营管理
2022年，公司聚焦商业地产运营核心主业，围绕“品牌提升，持续焕新”的思路进行购物中心升级优化，加强重点品牌
拓展，继续推进品牌资源库建设与品牌分级管控体系；深化营销能力提升，通过智能化平台的建设，通过数据分析与管理
等方面推动购物中心精准营销，提升消费者满意度。确保稳定经营，提升项目出租率、品牌影响力，提高市场竞争力。
2、拓展优质项目，处置低效及非核心资产，提升公司持续盈利能力
2022年，一方面，公司将通过品牌管理输出、委托管理等轻资产输出方式，坚持区域领先的发展策略，加大粤港澳大
湾区、北京、成都等优势地区、优质项目的拓展力度；另一方面，公司将处置低效非核心业务资产，提升公司持续盈利能
力。
3、围绕核心经营目标，梳理和优化管理体系
2022年，公司将按照经营需求，围绕核心经营目标，持续梳理并完善招商、运营等业务管理体系，优化职能分工与管
理权责，以经营业务为导向，持续完善运营检查、物业安全管理等运营相关的内部工作标准及管理流程，提升运营管理效
率。另外，公司将继续完善内部控制工作，加强财务与审计风险管控，促进公司规范运作。
4、完善人才储备机制，加强团队建设
2022年，公司将继续加大人才培养力度，搭建干部管理梯队，促进人才发展与业务相融合，从根本上提升公司核心竞
争力，合理挖掘、开发、培养公司战略后备人才队伍，完善各层级专业培训与人才培养体系，对项目业务人员开展经营培
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
训，为业务赋能与蓄能，职业素养、专业素养双条线打造商业人才，夯实人力资源基础。
（四）可能面对的风险
1、市场竞争风险
近年来传统零售企业和房地产开发商纷纷转型投入商业地产行业，购物中心、写字楼行业竞争压力不断加大。消费者
与租户在消费场所与进驻场所的选择范围较大。为应对上述风险，公司将通过充分调研目标客群的消费需求，租户的满意
度调查，推进购物中心等项目优化定位、品牌升级与创新服务，通过智能化运营促进精准营销，以不断提升专业化运营管
理水平，降低市场竞争带来的影响。
2、业务拓展风险
鉴于重资产运营的购物中心资金压力较大，商业地产龙头企业转型以轻资产输出进行扩张，外部竞争压力大；一线城
市的购物中心体量趋向饱和，客群辐射范围缩小，市场存在波动，轻资产项目需谨慎选择。为应对上述风险，在商业项目
拓展方面公司2022年深耕粤港澳大湾区，同时建立业务拓展体系，科学合理评估与测算，扩大信息来源渠道，降低轻资产
拓展风险。
3、人才储备不足与团队管理风险
公司未来经营业务的发展对公司在主业经营方面的能力提出了更高的要求，对具备相关购物中心、写字楼管理经验和
专业技术的人才需求加大。随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，增加公司团队管理难度。 为了应
对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加
大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制；并根据业务发展变化及时调整、完善组织模式和管理制度，加强专业化管
理。
4、融资、信贷、利率风险
公司及关联公司主营业务为房地产业务，因此受房地产融资政策影响较大。为应对上述风险，公司将积极研究融资政
策，开拓融资渠道，创新融资方式，提升自身抗风险能力，确保公司现金流安全。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。
注 1：2021 年 4 月 7 日，公司召开 2020 年度业绩说明会，详见公司在深交所互动易平台披露的《2021 年 4 月 7 日投资者
关系活动记录表》（编号：2021-01）。
注 2：2021 年 5 月 21 日，公司参加了由广西上市公司协会举办的“2021 年广西地区上市公司投资者网上集体接待日活
动”，详见公司于 2021 年 5 月 14 日在指定信息披露媒体披露的 2021-L30 号公告。
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第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
报告期内，公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、
法规及规范性文件的要求，不断完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，提高公司规范运作水平。公司拥有规范的
运作机制，股东大会、董事会、监事会及董事会各专门委员会均能严格按照相关规章制度要求规范召开，科学决策，各位董
事、监事均能勤勉尽责。公司法人治理结构完善，各项治理制度健全。
（一）治理制度的修订
1、2021年4月29日，公司召开第八届董事会2021年第二次临时会议，会议审议通过了关于修订《公司章程》、《股东大
会议事规则》、《董事会议事规则》的议案以及关于制定《董事、监事及高级管理人员绩效考核与薪酬发放管理办法》、《董
事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》的议案。
2、2021年4月29日，公司召开第八届监事会第十三次会议，会议审议通过了关于修订《监事会议事规则》的议案。
3、2021年8月26日，公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了关于修订《独立董事工作制度》、《关联交易
管理制度》、《信息披露事务管理制度》、《董事会审计委员会实施细则》、《董事会战略委员会实施细则》、《董事会提
名与薪酬考核委员会实施细则》、《内幕信息知情人登记管理制度》的议案。
4、2021年10月29日，公司召开第八届董事会2021年第三次临时会议，会议审议通过了关于修订《接待和推广工作制度》、
《经理工作细则》、《募集资金管理制度》、《重大信息内部报告制度》的议案。
根据有关法律、法规的规定，结合公司实际情况，公司对上述治理制度部分条款进行修订，上述治理制度经董事会、监
事会审议通过后，《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事、监事及高
级管理人员绩效考核与薪酬发放管理办法》及《独立董事工作制度》分别经公司2020年年度股东大会和2021年第二次临时股
东大会审议通过。
（二）董监高换届情况
鉴于公司第八届董事会、监事会任期届满，根据《公司法》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号—主板上
市公司规范运作》及《公司章程》等有关规定，公司于2022年3月完成了董事会、监事会、经营层换届选举相关工作，选举
周磊先生、熊伟先生、常立铭先生、张志斐先生、刘平春先生、张力先生、郭磊明先生为公司第九届董事会董事，其中选举
周磊先生为公司第九届董事会董事长，选举刘平春先生、张力先生、郭磊明先生为公司第九届董事会独立董事；选举马稚新
女士、李云常先生、温敏女士为公司第九届监事会监事，其中选举马稚新女士为公司第九届监事会监事会主席，选举温敏女
士为公司第九届监事会职工监事；聘任熊伟先生为公司总裁，常立铭先生为公司副总裁、财务总监、财务负责人，扶金龙先
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
生为公司副总裁，王小连女士为公司董事会秘书。
（三）向控股股东、实际控制人报送非公开信息的情况
根据国家税务总局2017年发布的《千户集团名册管理办法》《国家税务总局关于开展千户集团扩围工作的指导性意见》
的要求，报告期内，公司存在向控股股东京基集团报送部分月度及季度财务数据的情形。京基集团及相关员工均已填写《内
幕信息知情人登记表》并签署《保密承诺函》，明确其对公司报送的非公开财务信息负有保密责任等事项。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异
□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
公司控股股东积极维护上市公司独立性，以行使提案权、表决权等法律法规、深交所相关规定及公司章程规定的股东权
利的方式，通过股东大会依法参与公司重大事项的决策。同时采取有效措施，积极解决与上市公司之间的同业竞争问题；遵
循平等、自愿、等价、有偿的原则，与上市公司之间进行关联交易，维护上市公司和全体股东的共同利益。
公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面能做到完全分开，保证了公司人员独立、资产完整、财务独立、
机构独立运作和业务独立完整，具备自主经营的能力。
（一）人员独立：公司聘任的高级管理人员在控股股东或其控制的企业没有担任除董事外的其他行政职务；公司高级
管理人员均在公司领薪。
（二）资产独立：公司的资产独立完整，权属清晰，不存在被董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人及
其关联人占用或支配的情形。
（三）财务独立：公司设有独立的财务部门，建立了独立的财务核算体系，有独立的银行账户，能独立的做出财务决
策。
（四）机构独立：公司有独立的办公机构和生产经营场所，公司的董事会、监事会及其他内部机构独立运作。控股股
东、实际控制人及其内部机构与公司及其内部机构之间没有上下级关系。
（五）业务独立：公司拥有能独立开展经营活动的资产、人员以及独立自主的经营能力。
三、同业竞争情况
√ 适用 □ 不适用
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与上市公司的
问题类型 公司名称 公司性质 问题成因 解决措施 工作进度及后续计划
关联关系类型
相关承诺正在履行中：
2021 年 5 月京基集团有限 2021 年 9 月，公司全
具体内容详见本
公司通过协议受让的方式 资子公司瑞和新业与京
报告“第六节
持有上市公司的股权，成 基集团、京基百纳签署
同业竞争 控股股东 京基集团有限公司 其他 重要事项”之
为上市公司控股股东，从 《经营托管协议》，京
“一、承诺事项
而在商业管理和经营方面 基集团同意由京基百纳
履行情况”。
与公司存在同业竞争。 将其经营管理权委托瑞
和新业行使。
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
会议届次 会议类型 投资者参与比例 召开日期 披露日期 会议决议
公司在指定信息披露媒体披露的
2021 年第一次
临时股东大会 30.09% 2021 年 04 月 23 日 2021 年 04 月 24 日 《2021 年第一次临时股东大会决
临时股东大会
议公告》（公告编号：2021-L22）
公司在指定信息披露媒体披露的
2020 年年度股
年度股东大会 42.38% 2021 年 05 月 20 日 2021 年 05 月 21 日 《2020 年年度股东大会决议公
东大会
告》（公告编号：2021-L31）
公司在指定信息披露媒体披露的
2021 年第二次
临时股东大会 48.76% 2021 年 09 月 14 日 2021 年 09 月 15 日 《2021 年第二次临时股东大会决
临时股东大会
议公告》（公告编号：2021-L41）
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2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期增持股 本期减持股 其他增减
任职 期初持股 股票 被授予的限制性 期末持股 股份增减变
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 份数量 份数量 变动
状态 数（股） 期权 股票数量（股） 数（股） 动的原因
（股） （股） （股）
董事 2020 年 05 月 29 日
周 磊 现任 男 45 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
董事长 2020 年 06 月 01 日
董事 2020 年 05 月 29 日
熊 伟 现任 男 44 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
总裁 2020 年 06 月 01 日
董事 2020 年 05 月 29 日
副总裁、财务
常立铭 现任 男 49 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
总监、财务负 2020 年 06 月 01 日
责人
董事 现任 2020 年 05 月 29 日 2025 年 02 月 28 日
张志斐 男 40 0 0 0 0 0 0 0 -
副总裁 离任 2020 年 06 月 01 日 2021 年 04 月 08 日
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刘平春 独立董事 现任 男 67 2020 年 05 月 29 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
郭磊明 独立董事 现任 男 47 2022 年 03 月 01 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
张 力 独立董事 现任 男 45 2020 年 09 月 15 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
监事 2020 年 05 月 29 日
马稚新 现任 女 45 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
监事会主席 2020 年 09 月 21 日
李云常 监事 现任 男 49 2020 年 09 月 15 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
温 敏 职工监事 现任 女 41 2021 年 06 月 25 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
扶金龙 副总裁 现任 男 39 2021 年 04 月 29 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
王小连 董事会秘书 现任 女 38 2020 年 12 月 01 日 2025 年 02 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 -
高 淼 职工监事 离任 女 42 2018 年 12 月 27 日 2021 年 06 月 25 日 0 0 0 0 0 0 0 -
韩美云 独立董事 离任 女 45 2017 年 11 月 06 日 2022 年 03 月 01 日 0 0 0 0 0 0 0 -
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0 0 0 0 --
注：公司已于 2022 年 3 月 1 日完成新一届董事会、监事会换届选举工作以及新一届高级管理人员的聘任工作。详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 3 月 1 日
的 2022-L16 号、2022-L17 号公告。
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报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况
√ 是 □ 否
1、原公司第八届董事会董事、副总裁张志斐先生因个人原因申请辞去公司副总裁职务，辞职后，张志斐先生仅担任公
司董事职务，具体内容详见公司于2021年4月9日在指定信息披露媒体披露的《关于高级管理人员辞职的公告》（公告编
号：2021-L20）；
2、原公司第八届监事会职工监事高淼女士因个人原因申请辞去公司职工监事职务，辞职后其不再担任公司任何职务，
具体内容详见公司于2021年6月29日在指定信息披露媒体披露的《关于职工监事变动的公告》（公告编号：2021-L33）。
3、原公司第八届董事会独立董事韩美云女士因任期届满于2022年3月1日离任，具体内容详见公司于2022年3月2日在指
定信息披露媒体披露的《关于董事会、监事会完成换届选举的公告》（公告编号：2022-L16）。
公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
张志斐 副总裁 离任 2021 年 04 月 08 日 主动辞职
扶金龙 副总裁 聘任 2021 年 04 月 29 日 董事会聘任
高 淼 职工监事 离任 2021 年 06 月 25 日 主动辞职
温 敏 职工监事 被选举 2021 年 06 月 25 日 职工大会选举
郭磊明 独立董事 被选举 2022 年 03 月 01 日 股东大会选举
韩美云 独立董事 任期满离任 2022 年 03 月 01 日 任期届满离任
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
董事任职情况：
（1）周磊，男，1977年1月出生，中国国籍，金融财务工商专业，硕士学位。曾任创兴银行深圳分行行长，华商银行
行长；公司第八届董事会董事长。现任京基集团有限公司总裁，深圳市京基资本管理有限公司董事长。本公司第九届董事
会董事长。
（2）熊伟，男，1978年1月出生，中国国籍，会计学专业，学士学位。曾任深圳市京基房地产股份有限公司副总裁，
京基集团有限公司常务副总裁，深圳市京基百纳商业管理有限公司董事长，深圳市京基物业管理有限公司董事长；公司第
八届董事会董事、总裁。现任深圳市京基智农时代股份有限公司董事长，京基集团有限公司董事，深圳市京基一百大厦酒
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店管理有限公司董事，深圳市百纳小额贷款有限责任公司董事。本公司第九届董事会董事、总裁。2021年6月，顺利通过深
圳市罗湖区“菁英人才”的认定。
（3）常立铭，男，1972年12月出生，中国国籍，审计学专业，学士学位。曾任莱蒙国际集团有限公司资金总监，深圳
市心海控股有限公司首席财务官，深圳市心海城市更新集团有限公司董事；公司第八届董事会董事、总裁、副总裁、财务
负责人、财务总监。本公司第九届董事会董事、副总裁、财务负责人、财务总监。
（4）张志斐，男，1982年2月出生，中国国籍，公共事业管理专业，学士学位。曾任深圳市京基百纳商业管理有限公
司KK MALL项目副总经理、总经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司经营发展中心总经理，深圳市京基百纳商业管理有
限公司副总裁；公司第八届董事会董事、副总裁。现任深圳市京基百纳商业管理有限公司总裁。本公司第九届董事会董
事。
（5）刘平春，男，1955年2月出生，中国国籍，中文专业，学士学位。曾任深圳华侨城股份有限公司总裁、董事长，
中国上市公司协会副会长，中国旅游协会副会长，中国旅游景区协会会长，深圳上市公司协会副会长，暨南大学深圳旅游
学院院长；公司第八届董事会独立董事。现任深圳广田集团股份有限公司独立董事，兼任深圳市质量强市促进会监事长，
深圳市设计与艺术联盟监事长。本公司第九届董事会独立董事。
（6）张力，男，1976年11月出生，中国国籍，会计专业，硕士学历，注册会计师。曾任信永中和（香港）会计师事务
所有限公司深圳分所负责人，大华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所授薪合伙人，致同会计师事务所（特殊普通合
伙）深圳分所授薪合伙人；公司第八届董事会独立董事。现任上会会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所合伙人。本公
司第九届董事会独立董事。
（7）郭磊明，男，1974年3月出生，中国国籍，硕士学历，律师，从事法律服务年限21年。现任广东宏川智慧物流股
份有限公司独立董事，万商天勤（深圳）律师事务所合伙人。本公司第九届董事会独立董事。
监事任职情况：
（1）马稚新，女，1976年6月出生，中国国籍，工商企业管理专业，本科学历。曾任京基御景华城商业项目店长，沙
井京基百纳广场店物业总监，南山京基百纳广场店物业总监；公司第八届监事会主席。现任公司成都城市公司负责人。本
公司第九届监事会主席。
（2）李云常，男，1972年4月出生，中国国籍，行政管理专业，本科学历。曾任深圳市京基物业管理有限公司常务副
总经理，深圳市京基集团有限公司副总经理；公司第八届监事会监事。现任深圳市京基物业管理有限公司总经理、深圳市
京基一百大厦酒店管理有限公司监事、深圳市京基京寓酒店公寓管理有限公司总经理。本公司第九届监事会监事。
（3）温敏，女，1980年10月出生，人力资源管理专业。曾先后担任深圳市京基百纳商业管理有限公司南山百纳广场客
服部经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司人力行政中心招聘经理；公司第八届监事会职工监事。公司人力行政中心总
监、第九届监事会职工监事。
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高级管理人员任职情况：
（1）扶金龙，男，1982年9月出生，计算机科学与技术专业，学士学位。曾先后担任深圳市京基百纳商业管理有限公
司南山京基百纳广场项目总经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司KK ONE项目总经理，深圳市京基百纳商业管理有限
公司KK MALL项目总经理、深圳市京基百纳商业管理有限公司经营发展中心总经理，深圳市京基百纳商业管理有限公司副
总裁。自2021年4月起任职公司副总裁职务，现任公司副总裁。
（2）王小连，女，1983年4月出生，中国国籍，无境外永久居留权，香港中文大学工商管理硕士。具有深圳证券交易
所董事会秘书资格。曾任深圳大通实业股份有限公司证券事务代表、董事会秘书，深圳洪涛集团股份有限公司董事会秘
书；本公司第八届董事会秘书。本公司第九届董事会秘书。
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位是否领取
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
报酬津贴
周磊 京基集团有限公司 总裁 2018 年 11 月 01 日 是
熊伟 京基集团有限公司 董事 2016 年 09 月 01 日 否
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
任职人员 在其他单位 在其他单位是否
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 担任的职务 领取报酬津贴
周磊 深圳市京基资本管理有限公司 董事长 2018 年 11 月 01 日 否
深圳市京基智农时代股份有限公司 董事长 2018 年 08 月 13 日 2024 年 06 月 28 日 是
熊伟 深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 董事 2013 年 12 月 30 日 否
深圳市百纳小额贷款有限责任公司 董事 2012 年 12 月 12 日 否
张志斐 深圳市京基百纳商业管理有限公司 总裁 2021 年 04 月 08 日 是
深圳广田集团股份有限公司 独立董事 2017 年 08 月 18 日 2023 年 08 月 17 日 是
刘平春
深圳市质量强市促进会 监事长 2016 年 01 月 01 日 否
37
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
深圳市设计与艺术联盟 监事长 2016 年 01 月 01 日 否
张力 上会会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所 合伙人 2014 年 07 月 01 日 是
深圳市京基物业管理有限公司 总经理 2014 年 05 月 01 日 是
李云常 深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 监事 2013 年 12 月 30 日 否
深圳市京基京寓酒店公寓管理有限公司 总经理 2020 年 02 月 21 日 否
万商天勤（深圳）律师事务所 合伙人 2007 年 06 月 01 日 是
郭磊明
广东宏川智慧物流股份有限公司 独立董事 2021 年 06 月 18 日 2024 年 06 月 17 日 是
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
2021年4月29日，公司召开第八届董事会2021年第二次临时会议，会议审议通过了《关于制定<董事、监事及高级管理
人员绩效考核与薪酬发放管理办法>的议案》，并提交公司于2021年5月20日召开的2020年年度股东大会审议通过。详细情
况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2021年4月30日的2021-L23号公告、5月21日的2021-L31号公告。
报告期内，公司董事、监事、高级管理人员报酬的确定和发放程序均按照《董事、监事及高级管理人员绩效考核与薪
酬发放管理办法》的规定执行。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
姓名 职务 性别 年龄 任职状态 从公司获得的税前报酬总额 是否在公司关联方获取报酬
周磊 董事长 男 45 现任 6.67 是
熊伟 董事、总裁 男 44 现任 492.35 是
董事、副总裁、财务总
常立铭 男 49 现任 301.36 否
监、财务负责人
张志斐
董事 男 40 现任 76.15 是
（注）
刘平春 独立董事 男 67 现任 9.67 否
38
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
张力 独立董事 男 45 现任 9.67 否
马稚新 监事会主席 女 45 现任 83.46 否
李云常 监事 男 49 现任 3.33 是
温敏 职工监事 女 41 现任 24.51 否
扶金龙 副总裁 男 39 现任 93.88 否
王小连 董事会秘书 女 38 现任 126.45 否
高淼 职工监事 女 42 离任 36.78 否
韩美云 独立董事 女 45 离任 9.67 否
合计 -- -- -- -- 1,273.95 --
注：公司董事张志斐先生于2021年4月离任公司副总裁职务，因此其从公司获得的税前报酬总额中包含其任职副总裁时，依
据其行政职务从公司获取的税前报酬。
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
公司在指定信息披露媒体披露的《第八届董事会
第八届董事会第五次会议 2021 年 03 月 29 日 2021 年 03 月 31 日
第五次会议决议公告》（公告编号：2021-L05）
公司在指定信息披露媒体披露的《第八届董事会
第八届董事会 2021 年第一次 2021 年 04 月 08 日 2021 年第一次临时会议决议公告》（公告编号：
2021 年 04 月 07 日
临时会议 2021 年 04 月 09 日 2021-L16）、《第八届董事会 2021 年第一次临时会
议决议补充公告》（公告编号：2021-L19）
公司在指定信息披露媒体披露的《第八届董事会
第八届董事会 2021 年第二次
2021 年 04 月 29 日 2021 年 04 月 30 日 2021 年第二次临时会议决议公告》（公告编号：
临时会议
2021-L23）
公司在指定信息披露媒体披露的《第八届董事会
第八届董事会第六次会议 2021 年 08 月 26 日 2021 年 08 月 27 日
第六次会议决议公告》（公告编号：2021-L35）
公司在指定信息披露媒体披露的《第八届董事会
第八届董事会 2021 年第三次
2021 年 10 月 29 日 2021 年 10 月 30 日 2021 年第三次临时会议决议公告》（公告编号：
临时会议
2021-L43）
39
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
本报告期应参 现场出席董事 以通讯方式参 委托出席董事 缺席董事会次 是否连续两次未亲 出席股东大
董事姓名
加董事会次数 会次数 加董事会次数 会次数 数 自参加董事会会议 会次数
周 磊 5 4 1 0 0 否 3
熊 伟 5 4 1 0 0 否 3
常立铭 5 4 1 0 0 否 3
张志斐 5 4 1 0 0 否 3
刘平春 5 3 2 0 0 否 3
张 力 5 3 2 0 0 否 3
韩美云 5 2 3 0 0 否 3
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
√ 是 □ 否
董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明
报告期内，公司董事严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》等法律、法规的规定按时出席董事会和股东大
会，了解和关注公司的经营情况和规范运作情况，对公司未来的发展规划、经营情况、财务状况及重大事项提出专业意见
和建议，为维护公司的整体利益和全体股东的合法权益发挥了重要的作用。
40
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
其他履 异 议 事
召开会 提出的重要意见和
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容 行职责 项 具 体
议次数 建议
的情况 情况
公司召开第八届董事会审计委员会第
十三次会议，会议审议通过了以下议
就 2020 年年报审
案：
2021 年 01 月 计时间安排和重点
1、公司 2020 年度审计计划及重点审 无
12 日 审计事项提出意见
计和沟通事项；
和建议。
2、公司内控内审 2020 年第三季度工
作汇报及计划。
公司召开第八届董事会审计委员会第
十四次会议，会议审议通过了以下议
案：
1、公司 2020 年度财务会计报告；
2、关于《2020 年度内部控制自我评 就 2020 年度财务
2021 年 03 月 价报告》的议案； 会计报告相关内容
张力（召集 无
29 日 3、关于续聘会计师事务所的议案； 及内部控制情况提
审计委员会 人）、刘平 6
4、关于公司内审合规中心 2020 年 出意见和建议。
春、韩美云
度工作总结及 2021 年度工作计划；
5、关于大华会计师事务所（特殊普
通合伙）从事本年度公司审计工作的总
结报告。
公司召开第八届董事会审计委员会第
十五次会议，会议审议通过了以下议
就一季度财务会计
2021 年 04 月 案：
报告相关内容提出 无
29 日 1、2021 年第一季度财务会计报告；
意见和建议。
2、内审合规中心 2021 年第一季度工
作总结。
公司召开第八届董事会审计委员会 就半年度财务会计
2021 年 08 月
第十六次会议，会议审议通过了以下议 报告相关内容提出 无
26 日
案： 意见和建议。
41
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
1、2021 年半年度财务会计报告；
2、内审合规中心 2021 年半年度工
作总结。
公司召开第八届董事会审计委员会第
十七次会议，会议审议通过了以下议
就第三季度财务会
2021 年 10 月 案：
计报告相关内容提 无
29 日 1、2021 年第三季度财务会计报告；
出意见和建议。
2、内审合规中心 2021 年第三季度工
作总结。
就 2021 年年报审
公司召开第八届董事会审计委员会
2021 年 12 月 计时间安排和重点
第十八次会议，会议审议通过了：2021 无
28 日 审计事项提出意见
年度审计计划及重点审计和沟通事项。
和建议。
公司召开第八届董事会提名与薪酬
考核委员会第八次会议，会议审议通过
了以下议案： 就董事、高管薪酬
2021 年 03 月
1、关于 2020 年度董事薪酬的议 的相关内容提出意 无
26 日
案； 见和建议。
2、关于 2020 年度高级管理人员薪
韩美云（召 酬的议案。
提名与薪酬
集人）、周 2
考核委员会 公司召开第八届董事会提名与薪酬
磊、张力
考核委员会第九次会议，会议审议通过 就薪酬的发放、绩
了以下议案： 效考核的形式及高
2021 年 04 月
1、关于制定《董事、监事及高级管 级管理人员的任职 无
29 日
理人员绩效考核与薪酬发放管理办法》 资格、聘任程序等
的议案； 提出意见和建议。
2、关于聘任高级管理人员的议案。
周磊（召集 公司召开第八届董事会战略委员会 就公司经营中的重
人）、熊伟、 2021 年 03 月 第三次会议，会议审议通过了《2020 年 大事项及未来发展
战略委员会 1 无
刘平春、张 26 日 经营工作总结和 2021 年经营计划》的议 规划提出意见和建
力、韩美云 案。 议。
42
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 46
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 104
报告期末在职员工的数量合计（人） 150
当期领取薪酬员工总人数（人） 153
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
招商、营销、运营人员 88
金融、财务人员 31
人力、行政、法务人员 31
合计 150
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以下 72
大学本科及双学士 69
硕士及以上 9
合计 150
43
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、薪酬政策
公司为员工提供在行业和地区内具有一定竞争力的薪酬福利待遇，同时在公司内部实施具有公平性、激励性、竞争性、规
范化的薪酬管理制度，以实现公司与员工的共赢。
3、培训计划
公司逐步建立和实施基于人力效能提升为核心的人才梯队培养与发展体系。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况
√ 适用 □ 不适用
2021年4月29日，公司召开第八届董事会2021年第二次临时会议，会议审议通过了关于修订《公司章程》的议案。综合
考虑公司所处行业特点及公司实际经营情况，公司对《公司章程》中涉及的现金分红政策进行了调整，针对该调整事项，
公司独立董事发表了同意的独立意见，并经公司2021年5月20日召开的2020年年度股东大会审议通过。
具体内容详见公司在指定信息披露媒体披露的2021年4月30日的2021-L23号公告、5月21日的2021-L31号公告和《公司章
程》全文。
2021年3月29日，公司召开第八届董事会第五次会议，会议审议通过了《关于公司2020年度利润分配方案》的议案。经
大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2020年度实现归属于上市公司股东的净利润为10,734万元，2020年年末可
供股东分配的利润为143,457万元。
根据《公司章程》相关规定：除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方式分配股
利，每年以现金方式分配的利润不少于合并报表当年实现的归属于上市公司股东的可分配利润的10%。特殊情况包括受国
家宏观调控政策影响，公司无法实现二级市场融资，且年报资产负债表日未来十二个月内公司主要投资项目尚未产生收
益。
目前受国家宏观调控政策影响，公司无法实现二级市场融资，且公司主要投资项目上海银河项目截止目前尚未实现对
外租赁或处置，预计年报资产负债表日未来十二个月内也将难以产生收益。
2020年公司实现归属于母公司股东净利润10,734万元，利润增长的主要原因为2020年度公司加速开发项目尾盘销售所
致。未来公司业务将主要聚焦在商业运营管理和物业租赁两大领域。2020年公司商业运营管理和物业租赁业务实现营业收
入仅占公司营业收入的29%左右，2021年公司主业经营面临较大挑战。为了保障公司日常经营的正常有序及公司业务发展
44
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
需要，公司董事会从公司的实际情况出发，现提出以下利润分配方案：公司2020年度不进行利润分配，也不以公积金转增
股本。
公司独立董事对该方案发表了同意的独立意见，并经公司2021年5月20日召开的2020年年度股东大会审议通过。
具体内容详见公司在指定信息披露媒体披露的2021年3月31日的2021-L05号公告、5月21日的2021-L31号公告。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得
是
到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透明： 是
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
√ 适用 □ 不适用
报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利
公司未分配利润的用途和使用计划
分配预案的原因
根据《公司章程》的相关规定：公司在当年盈利且累计未分
配利润为正、且现金流充裕，实施现金分红不会影响公司后续持
续经营的情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配
的利润不少于合并报表当年实现的归属于上市公司股东的可分配
利润的 10%。
公司日常经营的正常开展及公司业务发展的需要。
目前受国家宏观调控政策及公司所处行业发展情况的影响，
公司融资能力受限。结合公司目前的盈利能力和财务状况，考虑
公司未来发展等事项的资金需求，为保障公司正常经营和稳定发
展，公司董事会从实际情况出发，提出以下利润分配方案：公司
2021 年度不进行利润分配、也不以公积金转增股本。
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
45
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、内部控制建设及实施情况
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》和
企业内部控制规范体系的要求，以及《公司章程》的规定，根据公司实际情况，建立了一套较为完善的内部控制制度，贯穿
于公司经营管理活动的各个层面和环节。
为保证管理制度与公司组织架构、部门职责、岗位权限以及业务流程的一致性，2021年公司在上年度对管理制度进行
全面梳理的基础上，持续完善管理制度，保证管理制度与公司组织架构、部门职责、岗位权限以及业务流程的一致性，确
保管理制度能够有效地指导和支撑公司日常运营及业务发展。
根据公司财务报告内部控制重大缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷。
公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
根据公司非财务报告内部控制重大缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内控控制重大缺
陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
公司坚持资产管理公司属性，结构设计扁平化。公司已构建“集团、子公司”的二级管理架构，集团对各子公司的授权和
职责划分坚持权责对等的原则：集团职能部门统一制定制度，对子公司进行专业指导；各子公司建立健全内部完整职能，在
集团职能管控下灵活开展经营活动；集团通过内部审计、专业检查、项目巡查等手段，检查、监督公司各层级职责的有效履
行。既能保证管控力度，保持公司经营管理的统一性，集中调动公司资源优势，又有利于应对市场变化，提高经营灵活性。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 03 月 19 日
内部控制评价报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
纳入评价范围单位资产总额占公
83.22%
司合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公
86.76%
司合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
a) 财务报告内部控制重大缺陷的迹象包括： a) 非财务报告内部控制重大缺陷的迹象包
公司高级管理人员舞弊； 括：
公司更正已公布的财务报告； 缺乏民主决策程序，如缺乏重大问题决
注册会计师发现当期财务报告存在重大错 策、重要干部任免、重大项目投资决策、
报，而内部控制在运行过程中未能发现该错 大额资金使用（三重一大）决策程序；
报； 决策程序不科学，如重大决策失误，给公
审计委员会和审计部门对公司的对外财务报 司造成重大财产损失；
告和财务报告内部控制监督无效。 严重违反国家法律、法规；
定性标准 b) 财务报告内部控制重要缺陷的迹象包括： 关键管理人员或重要人才大量流失；
未依照公认会计准则选择和应用会计政策； 媒体负面新闻频现；
未建立反舞弊程序和控制措施； 内部控制评价的重大缺陷未得到整改；
对于非常规或特殊交易的账务处理没有建立 重要业务缺乏制度控制或制度系统失效，
相应的控制机制或没有实施且没有相应的补偿 给公司造成按上述定量标准认定的重大财
性控制； 产损失。
对于期末财务报告过程的控制存在一项或多 b) 非财务报告内部控制重要缺陷的迹象
项缺陷且不能合理保证编制的财务报表达到真 包括：
实、准确的目标。 公司因管理失误致使发生依据上述定量标
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
c) 财务报告内部控制一般缺陷是指除上述重 准认定的重要财产损失，控制活动未能防
大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺陷。 范该失误；
财产损失虽然未达到和超过该重要性水
平，但从性质上看，仍应引起董事会和管
理层重视。
c) 非财务报告内部控制一般缺陷是指除上
述重大缺陷、重要缺陷之外的其他控制缺
陷。
定量标准以集团合并营业收入总额为主要
定量标准以集团合并营业收入总额为主要衡量
衡量指标，如该缺陷单独或连同其他缺陷
指标，如该缺陷单独或连同其他缺陷可能导致
导致的直接财产损失金额高于集团合并营
的财务报告错报金额高于集团合并营业收入总
定量标准 业收入总额的 1%，则认定为重大缺陷；
额的 1%，则认定为重大缺陷；如错报金额高
如财产损失金额高于集团合并营业收入总
于集团合并营业收入总额的 0.5%，但小于 1%
额的 0.5%，但小于 1%，则认定为重要缺
则认定为重要缺陷；其余则认定为一般缺陷。
陷；其余则认定为一般缺陷。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，阳光股份公司于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报
告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2022 年 03 月 19 日
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
内部控制审计报告全文披露索引 巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是 √ 否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√ 是 □ 否
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据广西证监局《关于全面开展辖区上市公司治理专项行动的通知》（桂证监发【2020】97号）的要求，公司高度重视，
围绕2018年至2020年公司三会运作情况、董监高任职情况、控股股东及实际控制人行为规范、内部控制规范体系建设情况、
信息披露情况等内容，通过核查公司过往资料、查询公司公开信息并结合公司相关规章制度及实际运作情况全面开展自查自
纠工作。
针对自查过程中发现的问题，公司积极进行整改：一是完善公司治理相关制度，按照《公司法》、《证券法》以及《上
市公司章程指引》等法律、法规的要求修订了《公司章程》、《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事
规则》，新制定了《关联交易管理制度》，进一步明确了关联交易的审批权限，具体划分了公司股东大会、董事会在对外投
资、对外担保等重大事项的权限范围，完善了公司内部控制规范机制；二是规范公司三会运作，合规、及时、平稳推进公司
董事会、监事会换届工作，强化董监高等“关键少数”合规意识的培养，督促勤勉尽责的履行职责；三是积极推进解决公司与
大股东存在的同业竞争问题，2021年8月26日，公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了关于全资子公司签署《经
营托管协议》暨关联交易的议案，京基集团同意京基百纳将其经营管理权委托公司全资子公司瑞和新业行使，是京基集团解
决同业竞争的具体举措。
后续公司将继续严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》等法律、
法规及规范性文件的要求，不断完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，提高公司规范运作水平。
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第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
参照重点排污单位披露的其他环境信息
无
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□ 适用 √ 不适用
未披露其他环境信息的原因
报告期内公司及子公司均不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
二、社会责任情况
暂未开展。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
公司报告年度暂未开展相关工作。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
京基集团及其实际控制人在取得阳光股份的控制权后，为解决上述同业竞争 正常履行中：
问题，维护阳光股份的可持续发展、保护上市公司中小股东的合法利益，拟采取 2021 年 9 月，
以下措施： 公司全资子公
上述承诺于承
（1）本次协议转让完成且京基集团直接或间接控制阳光股份期间，若京基集 司瑞和新业与
诺人直接或间
收购报告书 团控制的其他企业获得与阳光股份在商业管理与经营方面具有直接竞争关系的业 京基集团、京
关于同业竞争、 接控制上市公
或权益变动 京基集团 务机会，相关业务机会将优先提供给阳光股份实施。 2020 年 05 基百纳签署
关联交易、资金 司且上市公司
报告书中所 有限公司 （2）本次协议转让完成后，京基集团及其实际控制人将延续阳光股份未来业 月 13 日 《经营托管协
占用方面的承诺 保持上市地位
作承诺 务的定位，未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提 议》，京基集团
期间持续有
升和退出，在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理 同意由京基百
效。
能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。 纳将其经营管
（3）在商业管理与经营业务方面，京基集团及其实际控制人在适用的法律法 理权委托瑞和
规及相关监管规则允许的前提下，本着有利于阳光股份发展和维护股东利益尤其 新业行使。
51
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
是中小股东利益的原则，将采取以下措施解决同业竞争问题：
1）京基集团将在法律法规允许的范围内，自本次阳光股份过户至京基集团名
下之日起 12 个月内，适时启动与上市公司之间的资产托管事项，并在 2 年内签署
资产托管协议，将与上市公司存在同业竞争或潜在同业竞争关系的资产托管给上
市公司管理与经营，同时确定定价公允的托管费用；
2）在京基集团与上市公司签署资产托管协议前，深圳市京基百纳商业管理有
限公司经营和管理的商业项目只局限在深圳市范围，以避免与上市公司形成直接
竞争关系；
3）在适用的法律法规及相关监管规则允许的前提下，京基集团在 5 年内完成
将与上市公司存在同业竞争或潜在同业竞争关系的资产注入上市公司，稳妥推进
业务的整合以解决同业竞争问题。”
为规范本次收购完成后本公司与上市公司之间可能产生的关联交易，本次权
益变动完成后，本公司作出承诺如下：“1、本承诺人将严格遵守相关法律、法
规、规范性文件、上市公司章程及关联交易决策制度等有关规定行使股东权利；
在股东大会对涉及上市公司与本承诺人及本承诺人控制的其他企业（不包含上市
公司及其控制的企业，下同）之间的关联交易进行表决时，履行关联交易决策、
回避表决等公允决策程序。2、本承诺人及本承诺人控制的其他企业将尽可能避免
与上市公司发生关联交易；对无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，将遵
循市场公正、公平、公开的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依法
52
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
签署协议，履行合法程序，按照上市公司章程、有关法律法规和《深圳证券交易
所股票上市规则》等有关规定履行信息披露义务和办理有关报批程序，保证不通
过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。3、不利用本承诺人在上市公司
的地位及影响谋求上市公司在业务合作等方面给予优于市场第三方的权利或谋求
与上市公司达成交易的优先权利。4、本承诺人将杜绝一切非法占用上市公司的资
金、资产的行为。若上市公司向本承诺人及本承诺人控制的其他企业提供担保
的，应当严格按照法律法规的规定履行相关决策及信息披露程序。5、上述承诺于
本承诺人直接或间接控制上市公司且上市公司保持上市地位期间持续有效。”
（一）关于上市公司人员独立：
1、保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、营销负责人、董事会秘
书及其他高级管理人员专职在上市公司工作，不在本公司及本公司控制的其他企 上述承诺于京
业担任除董事以外的职务，且不在本公司及本公司控制的其他企业领取薪酬。 基集团直接或
2、保证上市公司的财务人员独立，不在本公司及本公司控制的其他企业中兼 间接控制上市
京基集团 2020 年 05
其他承诺 职或领取报酬。 公司且上市公 正常履行中
有限公司 月 13 日
3、保证上市公司的人事关系、劳动关系、薪酬管理体系独立于本公司。 司保持上市地
4、保证本公司推荐出任上市公司董事、监事的人选都通过合法的程序进行。 位期间持续有
（二）关于上市公司财务独立： 效
1、保证上市公司建立独立的财务会计部门和独立的财务核算体系。
2、保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财务
53
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
管理制度。
3、保证上市公司及其子公司能够独立做出财务决策，本公司及本公司控制的
其他企业不干预上市公司的资金使用、调度。
4、保证上市公司及其子公司独立在银行开户，不与本公司及本公司控制的其
他企业共用一个银行账户。
5、保证上市公司及其子公司依法独立纳税。
（三）关于上市公司机构独立：
1、保证上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机
构。
2、保证上市公司的股东大会、董事会、独立董事、监事会、高级管理人员等
依照法律、法规和《阳光新业地产股份有限公司章程》独立行使职权。
3、保证上市公司及其子公司与本公司及本公司控制的其他企业之间在办公机
构和生产经营场所等方面完全分开，不存在机构混同的情形。
4、保证上市公司及其子公司独立自主地运作，本公司不会超越股东大会直接
或间接干预上市公司的决策和经营。
（四）关于上市公司资产独立、完整：
1、保证上市公司具有独立、完整的经营性资产。
2、保证本公司及本公司控制的其他企业不违规占用上市公司的资金、资产及
54
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他资源。
3、保证不以上市公司的资产为本公司及本公司控制的其他企业的债务违规提
供担保。
（五）关于上市公司业务独立：
1、保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面
向市场自主经营的能力，在产、供、销等环节不依赖本公司。
2、保证严格控制关联交易事项，尽量避免或减少上市公司与本公司及本公司
控制的其他企业之间发生关联交易；杜绝非法占用上市公司资金、资产的行为；
对无法避免或者有合理原因发生的关联交易，将遵循市场公正、公平、公开的原
则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并按相关法律、法规、规章及规范性
文件、《阳光新业地产股份有限公司章程》的规定等履行关联交易决策程序及信息
披露义务；保证不通过与上市公司的关联交易损害上市公司及其他股东的合法权
益。本公司保证不通过依法行使股东权利以外的任何方式，干预上市公司的重大
决策事项，影响上市公司在人员、财务、机构、资产、业务方面的独立性；保证
上市公司在其他方面与本公司及本公司控制的其他企业保持独立。上述承诺于本
公司直接或间接控制上市公司且上市公司保持上市地位期间持续有效。”
本次权益变动 已于 2021 年 11
京基集团 在本次权益变动完成之日起 18 个月内，不直接或间接转让本次受让阳光股份 2020 年 05
股份不减持承诺 完成之日起 18 月 13 日履行完
有限公司 的股份。 月 13 日
个月内 毕
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
京基集团在符合相关法律法规的前提下，计划自 2020 年 11 月 12 日起 6 个月
内通过深圳证券交易所交易系统集中竞价方式，以自有资金或自筹资金增持公司
自 2020 年 11 已于 2021 年 1
其他对公司 京基集团 股份比例不低于公司总股本的 0.5%（即：3,749,567 股），且不超过公司总股本的 2020 年 11
中小股东所 股份增持承诺 月 12 日起 6 月 29 日履行完
作承诺 有限公司 0.86%（即：6,449,254 股），本次增持完成后，控股股东京基集团所持公司股份比 月 12 日
个月内 毕。
例不超过公司总股本的 29.98%。本次增持不设价格区间，京基集团将根据公司股
票价格波动情况及资本市场整体趋势，实施增持计划。
承诺是否按
是
时履行
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
56
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明
□ 适用 √ 不适用
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更说明：
财政部于2018年12月7日修订并印发了《企业会计准则第 21号——租赁》（财会〔2018〕35号）（以下简称“新租赁准
则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019
年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。根据上述会计准则的修订及执行期限要求，公司对
会计政策相关内容进行调整，并从 2021年1月1日起开始执行。按照上述要求，本公司将自2021年1月1日起执行上述《企业
会计准则第21号——租赁》，变更后的会计政策详见附注四、重要会计政策、会计估计。
（1）执行新租赁准则对本公司的影响
在首次执行日，本公司选择重新评估此前已存在的合同是否为租赁或是否包含租赁，并将此方法一致应用于所有合同，
因此仅对上述在原租赁准则下识别为租赁的合同采用本准则衔接规定。
此外，本公司对上述租赁合同选择按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定选择采
用简化的追溯调整法进行衔接会计处理，即调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可
比期间信息。
执行新租赁准则对2021年1月1日财务报表相关项目的影响列示如下：
单位：元
项目 2020年12月31日 累积影响金额（注1） 2021年1月1日
预付款项 17,385,713.67 -14,351,800.00 3,033,913.67
使用权资产 --- 80,427,709.06 80,427,709.06
资产合计 17,385,713.67 66,075,909.06 83,461,622.73
一年内到期的非流动负债 350,027,951.43 8,634,476.05 358,662,427.48
租赁负债 --- 57,441,433.01 57,441,433.01
负债合计 350,027,951.43 66,075,909.06 416,103,860.49
注：上表仅呈列受影响的财务报表项目，不受影响的财务报表项目不包括在内，因此所披露的小计和合计无法根据上表
中呈列的数字重新计算得出。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
注1：按新租赁准则，本公司不需调整年初留存收益，仅增加使用权资产及租赁负债二个报表项目，同时对预付款项、
一年内到期的非流动负债期初金额产生影响。对首次执行日财务报表预付款项租金调整转入使用权资产，同时对重新计量租
赁负债，其中一年内到期的租赁负债重分类转入一年内到期的非流动负债列示。
1、首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的承租人增量借款利率的加权平均值。
本公司于2021年1月1日确认租赁负债人民币66,075,909.06元、其中一年内到期租赁负债为8,634,476.05元，使用权资产人
民币80,427,709.06元。对于首次执行日前的经营租赁，本集团采用首次执行日增量借款利率折现后的现值计量租赁负债，该
等增量借款利率的加权平均值为5.10%。
2、首次执行日前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款额按首次执行日承租人增量借款利率
折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债的差额。
本公司于2021年1月1日确认的租赁负债与2020年度财务报表中披露的重大经营租赁承诺的差额信息如下：
单位：元
项目 2021年1月1日
1.2020年12月31日经营租赁承诺 85,921,020.00
按首次执行日增量借款利率折现计算的租赁负债 66,075,909.06
执行新租赁准则确认的与原经营租赁相关的租赁负债 66,075,909.06
2. 2021年1月1日租赁负债 66,075,909.06
其中：流动负债 8,634,476.05
非流动负债 57,441,433.01
七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
注销子公司：本公司于2021年注销西安上东房地产开发有限公司1家子公司。
新设子公司：本公司于2021年新设深圳瑞成新业商业管理有限公司1家子公司。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 140
境内会计师事务所审计服务的连续年限 2
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
境内会计师事务所注册会计师姓名 薛祈明、黄灿
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 2 年，1 年
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
公司分别于2021年3月29日、5月20日召开第八届董事会第五次会议和2020年年度股东大会，会议审议通过了《关于续
聘会计师事务所的议案》，公司续聘大华会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司2021年度审计机构，负责公司2021年度
财务审计及内控审计工作，审计报酬合计140万元，其中内控审计费用30万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
十一、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
涉案金额 是否形成预计 诉讼(仲裁)判
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展 诉讼(仲裁)审理结果及影响 披露日期 披露索引
（万元） 负债 决执行情况
根据四川省成都市中级人民法院《民事判决书》
【（2019）川 01 民初 7127 号】，判决如下：
原告肖平华、曾贵珍、冯静军、
一、成都锦尚置业有限公司于本判决生效之日起十五日
张晓林、钟吉清、杨卫平、文焕
内向肖平华、曾贵珍、冯静军、张晓林、钟吉清、杨卫平、
余、舒芳、杨素芳、张霄鹏起诉
文焕余、舒芳、杨素芳、张霄鹏支付 14,070,000 元及资金占 结合项目转让
被告成都锦尚置业有限公司，请 公司在指定
公司已对该事 用利息（利息以 14,070,000 元为基数从 2015 年 4 月 1 日起 方黄秀文、季
求判令被告赔偿拆迁成都市锦江 信息披露媒
项计提预计负 按中国人民银行一年期同期贷款利率计算至 2019 年 8 月 19 秀红意愿，成
区一环路东五段 7 栋 1-2 层房屋损 体披露的
债 1,811 万元， 2020 年 11 月 25 日，从 2019 年 8 月 20 日起按全国银行间同业拆借中心公布 都锦尚不服判
失 1,876 万元，请求判令被告支付 2020 年 06 《关于公司
3,022 其影响归属于 日一审开庭，已判 的一年期贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日 决，已提起上
资金损失 1,146 万元。根据 2010 月 18 日 涉及诉讼的
上市公司股东 决。 止）； 诉，项目转让
年 12 月 3 日阳光新业地产股份有 公告》（公告
的净利润约 二、驳回肖平华、曾贵珍、冯静军、张晓林、钟吉 方已安排缴纳
限公司与黄秀文、季秀红签署的 编号：2020-
1,286 万元。 清、杨卫平、文焕余、舒芳、杨素芳、张霄鹏的其他诉讼请 上诉案件受理
《项目合作框架合同书》，项目并 L40）。
求。 费。
购前产生的纠纷导致的全部费用
案件受理费 192,911 元，由成都锦尚置业有限公司负
和损失均由项目转让方黄秀文和
担 111,911 元，由肖平华、曾贵珍、冯静军、张晓林、钟吉
季秀红承担。
清、杨卫平、文焕余、舒芳、杨素芳、张霄鹏负担 81,000
元。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
√ 适用 □ 不适用
公司及控股股东京基集团、实际控制人陈华先生不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
十四、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
√ 是 □ 否
应收关联方债权
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是否存在非经 期初余额 本期新增金 本期收回金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
营性资金占用 （万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
天津紫金新嘉
参股企业 股利分配 是 557.8 0.00% 557.8
商贸有限公司
上海银河宾馆
合营企业 资金拆借 是 615 120 0.00% 735
有限公司
深圳市京基房
控股股东
地产股份有限 押金 否 0 56.01 0.00% 56.01
之子公司
公司
深圳市京基物
控股股东
业管理有限公 押金、物业
之子公司 否 0 61.49 50.96 0.00% 10.53
司京基一百物 管理费
分公司
业服务中心
深圳市京基百
控股股东
纳商业管理有 托管费 否 0 81 0.00% 81
之子公司
限公司
关联债权对公司经营成果
无。
及财务状况的影响
应付关联方债务
期初余额 本期新增金 本期归还金 本期利息 期末余额
关联方 关联关系 形成原因 利率
（万元） 额（万元） 额（万元） （万元） （万元）
上市公司重
Sunrise Jianshe
要子公司之 资金往来 359.32 0.00% 359.32
Private Limited
少数股东
上市公司重
Sunrise Tongzhou
要子公司之 应付股利 1,921.07 0.00% 1,921.07
Private Limited
少数股东
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京基集团有限公司 控股股东 资金往来 30,623.89 13,698.61 5.00% 1,186.81 18,112.08
深圳市京基房地产 控股股东之
租赁费 83.31 83.31 0.00%
股份有限公司 子公司
深圳市京基房地产 控股股东之
租赁费 567.27 329.94 0.00% 237.33
股份有限公司 子公司
上海银河宾馆有限
合营企业 日常经营费 7.35 6.45 0.00% 0.9
公司
关联债务对公司经营成果及财务
产生财务费用 1186.81 万元。
状况的影响
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□ 适用 √ 不适用
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□ 适用 √ 不适用
7、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
（1）关于公司向京基集团有限公司借款的关联交易事项
2020 年 5 月 14 日，公司召开第八届董事会 2020 年第四次临时会议，会议审议通过了《关于公司向京基集团有限公司
借款暨关联交易的议案》。公司与京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）签署《借款合同》，向京基集团借款不超过 1.3
亿元人民币，借款期限 12 个月，借款年化利率 5%，可随时偿还。本借款为信用借款，公司不向京基集团及其关联方提供
任何形式的担保措施。本借款用于满足公司业务发展及资金周转需要。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，本议案无需提交公司股东大会审议。
本次借款拓展了公司资金来源渠道，公司不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施，不存在其他协议安排。
该笔借款额度可以支持公司业务发展的资金需求，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情形，不影响公司
的独立性。详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2020 年 5 月 15 日的 2020-L23 号公告、2020-L24 号公告。
2020 年 6 月，公司收到全部借款 1.3 亿元人民币。
报告期内公司已归还全部借款 1.3 亿元及利息 698 万元。
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（2）关于公司全资子公司向京基集团有限公司借款及借款展期的关联交易事项
2020 年 8 月 26 日，公司召开第八届董事会 2020 年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京星泰
房地产开发有限公司拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的议案》。公司全资子公司北京星泰房地产开发有限公司（以下
简称 “北京星泰”）与京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）签署《借款合同》，向京基集团借款不超过 1.7 亿元人民
币，借款期限 12 个月，借款年化利率 5%，可随时偿还。本借款为信用借款，北京星泰不向京基集团及其关联方提供任何
形式的担保措施。本借款用于满足北京星泰及公司业务发展及资金周转需要。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司 2020 年 9 月 15 日召开的 2020 年第一次临时股东
大会审议通过。
本次借款拓展了公司资金来源渠道，北京星泰不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施，不存在其他协议安
排。该笔借款额度可以支持北京星泰及公司业务发展的资金需求，不存在损害公司及全体股东、特别是中小股东利益的情
形，不影响公司及其子公司的独立性。详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2020 年 8 月 27 日的 2020-L48 号公
告、2020-L51 号公告，2020 年 9 月 16 日的 2020-L59 号公告。
截止 2020 年 9 月，北京星泰已收到本次借款 1.7 亿元人民币。
2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联
交易的议案》。根据公司实际经营的需要，北京星泰拟和京基集团签署《借款展期协议》，北京星泰拟向京基集团申请上述
1.7 亿元人民币借款展期，展期期限为原合同借款期限顺延 12 个月，展期借款利率维持不变，仍为年化利率 5%，利息按
资金实际使用天数计算，偿还借款本金时一并偿还利息。除《借款展期协议》约定内容外，原《借款合同》约定的各项条
款仍然有效。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东
大会审议通过。
本次交易能更好地促进公司业务发展，体现了控股股东对公司发展的支持，为公司提供了重要资金保障，不存在损害
公司及其他中小股东利益的情形，符合公司和全体股东的利益，不会对公司的财务状况、经营成果及独立性造成重大影
响。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L37 号、9 月 15 日的 2021-
L41 号公告。
截至本报告期末，借款本金及利息共计人民币 18,112.08 万元。
（3）关于租赁办公场所的关联交易事项
2020 年 8 月 26 日，公司召开第八届董事会 2020 年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京瑞丰
阳光投资有限公司拟与深圳市京基房地产股份有限公司签署<房屋租赁合同>暨关联交易议案》。公司全资子公司北京瑞丰
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
阳光投资有限公司（以下简称“北京瑞丰”）与深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”）签署《房屋租赁
合同》，承租深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元作为办公场所，租赁房产建筑面积为 1,120.17 平方
米，租赁期限为两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币 280,042.50 元。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司 2020 年 9 月 15 日召开的 2020 年第一次临时股东
大会审议通过。
上述关联交易事项，符合公司未来长期发展及节约办公成本的需要，租赁价格合理公允，交易公平公开，不存在损害
公司及股东尤其是中小股东利益的情形，相关关联交易不影响公司的独立性。详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披
露的 2020 年 8 月 27 日的 2020-L48 号公告、2020-L52 号公告，2020 年 9 月 16 日的 2020-L59 号公告。
年初至本报告期末，累计已发生租赁费 336.07 万元。
（4）关于签署物业管理服务合同的关联交易事项
2020 年 8 月 26 日，公司召开第八届董事会 2020 年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京瑞丰
阳光投资有限公司拟与深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心签署<物业管理服务合同>暨关联交易议案》。
公司全资子公司北京瑞丰阳光投资有限公司（以下简称“北京瑞丰”）与深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中
心（以下简称“物业服务中心”）签署《物业管理服务合同》，物业服务中心拟向北京瑞丰租赁的所处京基一百大厦的办公场
所提供物业管理服务，租赁房产建筑面积为 1120.17 平方米，租赁期限为两年，物业管理期限自租赁房产交付之日起计
算，物业管理费用为 32 元人民币/月/㎡，按照租赁房产的建筑面积计算，每月管理费用共计人民币 35845.44 元。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司 2020 年 9 月 15 日召开的 2020 年第一次临时股东
大会审议通过。详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2020 年 8 月 27 日的 2020-L48 号公告、2020-L53 号公
告，2020 年 9 月 16 日的 2020-L59 号公告。
年初至本报告期末，累计已发生物业服务费 50.95 万元。
（5）关于对外提供财务资助暨关联交易的事项
2021 年 3 月 29 日公司召开第八届董事会第五次会议，会议审议通过了《关于公司对外提供财务资助暨关联交易的议
案》，同意公司控股子公司上海晟璞与上海银河签署借款协议，公司将于 2021 年按照持股比例在与上海银河其它股东同等
条件下，向上海银河提供的财务资助不超过 120 万元，累计不超过 805 万元。借款利率与被资助对象的其他股东相同。
公司董事会审议上述议案时，关联董事张志斐先生回避表决；本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意
见。详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 3 月 31 日的 2021-L05 号、2021-L11 号公告。
截止本报告期末，公司已按照股权比例向上海银河提供财务资助 120 万元，累计提供财务资助 735 万元。
2022 年 3 月 17 日公司召开第九届董事会第一次会议，会议审议通过了《关于对外提供财务资助暨关联交易的议案》，
同意公司控股子公司上海晟璞与上海银河签署借款协议，上海晟璞将于 2022 年按照持股比例在与上海银河其它股东同等条
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
件下，向上海银河提供财务资助 100 万元，财务资助期限至上海银河有偿还能力时或至上海银河项目转让时，本次财务资
助为无息借款。
公司董事会审议上述议案时，关联董事张志斐先生回避表决；本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意
见。根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司规范运作》等规定，该议案尚需提交公司股东
大会审议，本次关联交易不涉及关联股东回避表决的情形。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 3 月 19 日的 2022-L19 号、2022-L27 号公告。
（6）关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的事项
2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署<经营托管协议>暨关联
交易的议案》，公司全资子公司深圳瑞和新业企业管理有限公司（以下简称“瑞和新业”）拟与京基集团及其全资子公司深圳
市京基百纳商业管理有限公司（以下简称“京基百纳”）签署《经营托管协议》（以下简称“托管协议”），京基集团拟同意由
京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百纳净利润的 5%
收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争解决之日止。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东
大会审议通过。
京基集团拟同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使，是京基集团解决同业竞争的具体举措，有利于公司发
挥协同效应，符合公司长远利益。本次托管不会导致公司合并报表范围的变更，不存在损害公司及中小股东利益的情形，
也不会对公司独立性产生影响。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L38 号、9 月 15 日的 2021-
L41 号公告。
截至本报告期末，京基百纳托管项目净利润为 6,513 万元（经审计机构审定），公司累计应收取托管费（含税）81.41
万元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
第八届董事会 2020 年第四次临时会议决议公告 2020 年 05 月 15 日 巨潮资讯网
关于向京基集团有限公司借款暨关联交易的公告 2020 年 05 月 15 日 巨潮资讯网
第八届董事会 2020 年第七次临时会议决议公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于拟租赁办公场所暨关联交易的公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
关于拟签署物业管理服务合同暨关联交易的公告 2020 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
2020 年第一次临时股东大会决议公告 2020 年 09 月 16 日 巨潮资讯网
第八届董事会第五次会议决议公告 2021 年 03 月 31 日 巨潮资讯网
关于对外提供财务资助暨关联交易的公告 2021 年 03 月 31 日 巨潮资讯网
第八届董事会第六次会议决议公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于全资子公司向控股股东借款展期暨关联交易的公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的公告 2021 年 08 月 27 日 巨潮资讯网
2021 年第二次临时股东大会决议公告 2021 年 09 月 15 日 巨潮资讯网
第九届董事会第一次会议决议公告 2022 年 03 月 19 日 巨潮资讯网
关于对外提供财务资助暨关联交易的公告 2022 年 03 月 19 日 巨潮资讯网
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
√ 适用 □ 不适用
托管情况说明
2021年8月26日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署<经营托管协议>暨关联交易
的议案》，公司全资子公司深圳瑞和新业企业管理有限公司（以下简称“瑞和新业”）拟与京基集团及其全资子公司深圳市
京基百纳商业管理有限公司（以下简称“京基百纳”）签署《经营托管协议》（以下简称“托管协议”），京基集团拟同意由
京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百纳净利润的5%收
取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后2021年9月30日起至同业竞争解决之日止。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司2021年9月14日召开的2021年第二次临时股东大会
审议通过。
京基集团拟同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使，是京基集团解决同业竞争的具体举措，有利于公司发
挥协同效应，符合公司长远利益。本次托管不会导致公司合并报表范围的变更，不存在损害公司及中小股东利益的情形，
也不会对公司独立性产生影响。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2021年8月27日的2021-L35号、2021-L38号、9月15日的2021-L41号公告。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
截至本报告期末，京基百纳托管项目净利润为 6,513 万元（经审计机构审定），公司累计应收取托管费（含税）81.41 万
元。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
√ 适用 □ 不适用
租赁情况说明
2020年8月26日，公司召开第八届董事会2020年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京瑞丰阳光
投资有限公司拟与深圳市京基房地产股份有限公司签署<房屋租赁合同>暨关联交易议案》。公司全资子公司北京瑞丰阳光
投资有限公司（以下简称“北京瑞丰”）与深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”）签署《房屋租赁合
同》，承租深圳市深南东路5016号京基一百大厦A座6901-01A单元作为办公场所，租赁房产建筑面积为1,120.17平方米，租
赁期限为两年，租金为人民币250元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币280,042.50元。
本议案已经公司独立董事事前认可并发表同意的独立意见，并经公司2020年9月15日召开的2020年第一次临时股东大会
审议通过。
上述关联交易事项，符合公司未来长期发展及节约办公成本的需要，租赁价格合理公允，交易公平公开，不存在损害
公司及股东尤其是中小股东利益的情形，相关关联交易不影响公司的独立性。详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披
露的2020年8月27日的2020-L48号公告、2020-L52号公告，2020年9月16日的2020-L59号公告。
年初至本报告期末，累计已发生租赁费336.07万元。
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁项目。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、重大担保
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保额度相关公告 担保 实际担保 是否履 是否为关
担保对象名称 实际发生日期 担保类型 担保物 反担保情况 担保期
披露日期 额度 金额 行完毕 联方担保
北京瑞景阳光所持有的北京市朝阳区十里 北京瑞景另一股
北京瑞景阳光物 堡乙 2 号院 5 号楼商业、部分地下车库及 东豪威投资，按
2014 年 06 月 10 日 52,000 2014 年 06 月 27 日 32,600 连带责任保证 14 年 否 是
业管理有限公司 地下仓储用房的房产及土地使用权提供抵 其持股比例向公
押担保 司提供反担保。
天津友谊新资商 天津友谊新资所持有的天津友谊路阳光新
2015 年 09 月 01 日 5,500 2015 年 09 月 18 日 4,684.95 连带责任保证 无 7年 否 是
贸有限公司 城市广场物业提供抵押担保
报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实际发
0 0
（A1） 生额合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额度合 报告期末实际对外担保余
57,500 37,284.95
计（A3） 额合计（A4）
公司对子公司的担保情况
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
担保额度相关公告 实际担保 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物 反担保情况 担保期
披露日期 金额 行完毕 联方担保
持有上海晟域
上海锦赟所持有的上海银河宾馆主楼资产 100%股权的本
上海晟域资产管
2014 年 06 月 28 日 85,000 2014 年 07 月 16 日 24,800 连带责任保证 提供抵押担保、上海晟域所持有的上海锦 公司控股子公司 10 年 否 否
理有限公司
赟 100%股权提供股权质押担保。 北京荣合向本公
司提供反担保
成都锦尚所持有的成都阳光新业中心 成都锦尚另一股
57,809.68 平米的商业房产提供抵押担 东冠昇集团按对
成都锦尚置业有
2016 年 07 月 12 日 30,000 2016 年 08 月 18 日 0 连带责任保证 保、上述抵押物产生的全部租金收入（包 成都锦尚的持股 12 年 是 否
限公司
括但不限于物业租金、管理费、停车费、 比例，向本公司
广告收入、水电费等）提供质押担保。 提供反担保
成都锦尚置业所持有的成都阳光新业中心
57,809.68 平米的商业房产提供抵押担
成都阳光上东商 保、成都阳光新业中心 27689.08 平米的
2021 年 04 月 08 日 38,000 2021 年 04 月 28 日 37,582 连带责任保证 无 18 年 否 否
业管理有限公司 写字楼房产提供抵押担保、上述抵押物的
应收租金作为质押担保、成都阳光上东提
供 2000 万保证金作为质押担保。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
报告期内审批对子公司担保额度合 报告期内对子公司担保实
38,000 37,582
计（B1） 际发生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担保额 报告期末对子公司实际担
153,000 62,382
度合计（B3） 保余额合计（B4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相关公告 实际担保 反担保情况（如 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物（如有） 担保期
披露日期 金额 有） 行完毕 联方担保
报告期内审批对子公司担保额度合 报告期内对子公司担保实
0 0
计（C1） 际发生额合计（C2）
报告期末已审批的对子公司担保额 报告期末对子公司实际担
0 0
度合计（C3） 保余额合计（C4）
公司担保总额（即前三大项的合计）
报告期内担保实际发生额
报告期内审批担保额度合计（A1+B1+C1） 38,000 37,582
合计（A2+B2+C2）
报告期末已审批的担保额度合计 报告期末实际担保余额合
210,500 99,666.95
（A3+B3+C3） 计（A4+B4+C4）
实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 31.54%
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D） 0
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余
62,382
额（E）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0
上述三项担保金额合计（D+E+F） 62,382
对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可能
无
承担连带清偿责任的情况说明
违反规定程序对外提供担保的说明 无
采用复合方式担保的具体情况说明
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托贷款。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
（一）公司控股股东增持公司股份情况
2020年11月11日，公司收到控股股东京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）的通知，基于对公司内在价值的认可
及发展前景的信心，京基集团在符合相关法律法规的前提下计划自2020年11月12日起6个月内通过深圳证券交易所交易系统
集中竞价方式，以自有资金或自筹资金增持公司股份比例不低于公司总股本的0.5%（即：3,749,567股），且不超过公司总
股本的0.86%（即：6,449,254股），本次增持完成后，控股股东京基集团所持公司股份比例不超过公司总股本的29.98%。
本次增持不设价格区间，京基集团将根据公司股票价格波动情况及资本市场整体趋势，实施增持计划。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2020年11月12日的2020-L65号公告。
2021年1月29日，公司接到控股股东京基集团发来的《关于增持阳光新业地产股份有限公司股份计划实施完毕的告知
函》。截至2021年1月29日，京基集团通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价方式累计增持公司股份6,371,000股，占公司
总股本的0.85%，累计增持金额为人民币25,867,025.03元（不含交易费用），本次增持计划实施完毕。
本次增持完成后，京基集团持有上市公司股份224,771,000股，占公司总股本的29.97%。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2021年1月30日的2021-L02号公告。
（二）控股股东所持公司股份质押及解除质押情况
2020年7月20日，公司收到控股股东京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）发来的《通知函》及《证券质押登记证
明》，京基集团于2020年7月17日将其持有的本公司无限售流通A股218,400,000股（占公司总股本29.12%）股份质押给兴业
银行股份有限公司深圳分行，质押股份数量占其持有公司股份数量比例的100%。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2020年7月21日的2020-L45号公告。
2021年1月29日，公司收到京基集团通知，京基集团于2021年1月28日将原质押给兴业银行股份有限公司深圳分行的无
限售流通股45,900,000股股份解除质押，解除质押股份数占其所持股份比例的20.42%，占公司总股本的6.12%。本次股份解
除质押后，公司控股股东京基集团所持公司股份质押比例降至76.74%。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2021年1月30日的2021-L03号公告。
（三）关于股权分置改革实施前持股5%以上股东减持股份情况
2021年5月28日，公司收到股权分置改革实施前持有本公司股份5%以上的原非流通股股东北京燕赵房地产开发有限公
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
司（以下简称“北京燕赵”）通知，其于2020年11月12日至2021年5月27日期间，通过深圳证券交易所交易系统累计减持公司
无限售流通A股9,049,790股，减持股份达到1.2%。截至2021年5月27日，北京燕赵持有公司无限售流通A股17,515,352股，占
公司总股本的2.33%。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2021年5月29日的2021-L32号公告。
2021年5月28日至2022年1月25日期间，北京燕赵通过深圳证券交易所交易系统累计减持公司无限售流通A股7,499,000
股，减持股份达到1%。截至2022年1月25日，北京燕赵持有公司无限售流通A股10,016,352股，占公司总股本的1.33%。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2022年1月27日的2022-L01号公告。
（四）关于持股5%以上股东减持股份的情况
2022年2月8日，公司收到持股5%以上股东上海永磐实业有限公司提供的《通知函》，2022年1月25日至2022年2月8日期
间，其通过深圳证券交易所集中竞价交易系统减持其通过集中竞价交易买入的公司股票7,499,100股，占公司总股本的1%。
2022年3月7日，公司收到上海永磐提供的《通知函》，2022年2月9日至2022年3月7日期间，其通过深圳证券交易所集中
竞价交易系统减持其通过集中竞价交易买入的公司股票7,499,300股，占公司总股本的1%。
截至2022年3月7日，上海永磐持有公司股份76,829,138股，占公司总股本的10.25%。
详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的2022年2月10日的2022-L04号、3月9日的2022-L18号公告。
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例
一、有限售条件股份 116,450 0.02% 0 0 0 -5,000 -5,000 111,450 0.01%
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、其他内资持股 116,450 0.02% 0 0 0 -5,000 -5,000 111,450 0.01%
其中：境内法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 116,450 0.02% 0 0 0 -5,000 -5,000 111,450 0.01%
4、外资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境外法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
境外自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份 749,796,859 99.98% 0 0 0 5,000 5,000 749,801,859 99.99%
1、人民币普通股 749,796,859 99.98% 0 0 0 5,000 5,000 749,801,859 99.99%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
4、其他 0 0.00% 0 0 0 0 0 0 0.00%
三、股份总数 749,913,309 100.00% 0 0 0 0 0 749,913,309 100.00%
股份变动的原因
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司有限售条件股份减少5,000股，主要因为公司原董事会秘书赵博先生持有公司股份20,000股，根据《深
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
圳证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则（2017年修订）》等相关规定，董监高离职后
半年内不得转让其所持本公司股份，同时在其就任时确定的任期内每年转让的股份不得超过其所持有本公司股份总数的百
分之二十五。
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
股东名称 期初限售股数 本期增加限售股数 本期解除限售股数 期末限售股数 限售原因 解除限售日期
赵博 20,000 0 5,000 15,000 高管锁定股 -
合计 20,000 0 5,000 15,000 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
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三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日 报告期末表决权 年度报告披露日前上一
报告期末普通股
27,236 前上一月末普通 28,547 恢复的优先股股 0 月末表决权恢复的优先 0
股东总数
股股东总数 东总数 股股东总数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有限 持有无限售 质押、标记或冻结情况
报告期末 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 售条件的 条件的股份
持股数量 减变动情况 股份状态 数量
股份数量 数量
京基集团有限公司 境内非国有法人 29.97% 224,771,000 0 0 224,771,000 质押 172,500,000
上海永磐实业有限公
境内非国有法人 12.25% 91,827,538 0 0 91,827,538 0
司（注 1）
上海天倚道投资管理
有限公司－天倚道励
其他 4.89% 36,649,000 0 0 36,649,000 0
新 11 号私募证券投
资基金
周增希 境内自然人 3.09% 23,138,973 0 0 23,138,973 0
北京燕赵房地产开发
境内非国有法人 1.54% 11,516,352 -13,995,290 0 11,516,352 0
有限公司（注 2）
伍美成 境内自然人 1.13% 8,471,201 0 0 8,471,201 0
陈焕杰 境外自然人 0.90% 6,781,430 0 0 6,781,430 0
黄坤明 境内自然人 0.80% 6,015,740 0 0 6,015,740 0
张音 境外自然人 0.80% 6,000,000 0 0 6,000,000 0
刘振彬 境内自然人 0.75% 5,623,620 0 0 5,623,620 0
战略投资者或一般法人因配售新股成为
无
前 10 名股东的情况
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京基集团有限公司为公司控股股东，除此之外公司未知前十名股东是否存在关联关系或
上述股东关联关系或一致行动的说明
一致行动。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃表
无
决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说明 无
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
京基集团有限公司 224,771,000 人民币普通股 224,771,000
上海永磐实业有限公司 91,827,538 人民币普通股 91,827,538
上海天倚道投资管理有限公司－天倚道
36,649,000 人民币普通股 36,649,000
励新 11 号私募证券投资基金
周增希 23,138,973 人民币普通股 23,138,973
北京燕赵房地产开发有限公司 11,516,352 人民币普通股 11,516,352
伍美成 8,471,201 人民币普通股 8,471,201
陈焕杰 6,781,430 人民币普通股 6,781,430
黄坤明 6,015,740 人民币普通股 6,015,740
张音 6,000,000 人民币普通股 6,000,000
刘振彬 5,623,620 人民币普通股 5,623,620
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前
公司未知前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东
10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之
之间是否存在关联关系或一致行动。
间关联关系或一致行动的说明
公司股东上海天倚道投资管理有限公司－天倚道励新 11 号私募证券投资基金通过普通证
前 10 名普通股股东参与融资融券业务情
券账户持有 0 股，通过第一创业证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有
况说明
36,649,000 股，实际合计持有 36,649,000 股,位列公司第三大流通股股东。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
注 1：截至 2022 年 3 月 7 日，上海永磐持有公司股份 76,829,138 股，占公司总股本的 10.25%。
注 2：截至 2022 年 1 月 25 日，北京燕赵持有公司无限售流通 A 股 10,016,352 股，占公司总股本的 1.33%。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
控股股东名称 法定代表人/单位负责人 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
一般经营项目是：投资兴办高科技工业、房地
产、旅游、餐饮、能源、储运等实业（具体项
目另行申报）；国内贸易，从事货物及技术的
进出口业务（法律、行政法规、国务院决定规
定在登记前须经批准的项目除外）；自有物业
租赁；物业管理（凭物业管理资质证书经
营）；会所管理及咨询；高新科技建筑材料的
技术开发，各类经济信息咨询（不含限制项
目）；游艇租赁；从事广告业务；酒店管理、
餐饮管理；日用百货、副食的内部零售及相关
京基集团有限公司 陈华 1997 年 09 月 16 日 27938145-2
配套服务；会议服务（法律、行政法规、国务
院决定禁止和规定在登记前须经批准的项目除
外）；健身服务；电子商务。（企业经营涉及前
置性行政许可的，须取得前置性行政许可文件
后方可经营），许可经营项目是：棋牌、茶
艺、游泳池、健身房、保健、按摩、足浴；附
属商务中心、商场；美容美发、桑拿；机动车
辆停放服务；旅业、住宿；咖啡厅、咖啡制
售；酒吧、KTV、公共浴室；销售烟酒、饮料;
中西餐制售；餐饮服务。
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
控股股东报告期内
控股和参股的其他 截至 2021 年 12 月 31 日，京基集团及一致行动人持有深圳市京基智农时代股份有限公司（简称“京基智农”，
境内外上市公司的 股票代码：000048）股份 38,137.49 万股，占京基智农总股本的 72.89%，系京基智农控股股东。
股权情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
陈华 本人 中国 是
主要职业及职务 京基集团董事长
截至 2021 年 12 月 31 日，京基集团及一致行动人持有深圳市京基智农时代股份有
过去 10 年曾控股的境内外上市公
限公司（简称“京基智农”，股票代码：000048）股份 38,137.49 万股，占京基智农总股
司情况
本的 72.89%，系京基智农控股股东。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到 80%
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
√ 适用 □ 不适用
法定代表人
法人股东名称 成立日期 注册资本 主要经营业务或管理活动
/单位负责人
房地产开发、投资咨询、企业营销策划、商务信
上海永磐实业有限公司 杨欣 2014 年 04 月 14 日 10,000 万元 息咨询、会务服务。（依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动）
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
第十节 财务报告
大华审字[2022]002076号
阳光新业地产股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了阳光新业地产股份有限公司(以下简称阳光股份公司)财务报表，包括 2021 年 12 月 31 日的
合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股
东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阳光股份公司
2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计
的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于阳
光股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发
表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对
财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1. 房地产开发项目的收入确认
2. 投资性房地产公允价值的评估
(一) 房地产开发项目的收入确认
1. 事项描述
阳光股份公司主要从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。
阳光股份公司对房地产开发项目的收入披露见合并财务报表附注四/（二十八）收入及附注六/注释 33.
营业收入和营业成本。2021 年度，阳光股份公司销售房地产开发项目尾盘取得的收入为 36,406.45 万元，
占营业收入总额的 64.15%。
由于房地产开发项目的收入对阳光股份公司的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上的细
84
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
小错误汇总起来可能对阳光股份公司的利润产生重大影响，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别
为关键审计事项。
2. 审计应对
我们对于房地产开发项目的收入确认所实施的重要审计程序包括：
（1） 评价与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2） 检查阳光股份公司房产标准买卖合同条款，以评价阳光股份公司有关房地产开发项目的收
入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3） 就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已移交给客户，或被视为
已移交给客户的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照阳光股份公司的收入政策确认；
（4） 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已移交给客
户，或被视为已移交给客户的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
基于已执行的审计工作，我们认为，房地产开发项目的收入确认符合收入的会计政策。
(二) 投资性房地产公允价值的评估
1.事项描述
阳光股份公司对投资性房地产的披露见合并财务报表附注四/(十七)投资性房地产及附注六/注释 8.投
资性房地产期末账面价值 433,001.94 万元，占资产 77.02%。阳光股份公司采用公允价值对投资性房地产
进行后续计量，评估值由阳光股份公司参考其聘请的评估师执行的评估决定。
管理层对投资性房地产公允价值进行评估时涉及重要的会计估计和判断，主要包括估值技术的确定及
对应评估方法下关键输入值的选择，其中，估值技术根据物业所处发展周期及市场环境的不同通常包括直
接资本化法、现金流折现法和市场比较法。直接资本化法的关键输入值包括租金水平及资本化率；现金流
折现法的关键输入值包括租金水平、出租率及贴现率；市场比较法的关键输入值包括可比案例价格。
鉴于该事项涉及重要会计估计和判断，以及对合并财务报表的重大影响，我们将投资性房地产公允价
值的评估确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
2.审计应对
对投资性房地产公允价值的评估，我们执行的主要审计程序如下：
（1）我们了解、评估并测试阳光股份公司对投资性房地产公允价值评估的内部控制；
（2）我们评估评估师的胜任能力、专业能力及客观性；
（3）我们与阳光股份公司管理层沟通各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看由评估师出具的投
资性房地产物业评估报告，并结合公司各投资性房地产的实际开发状况，评估评估师选取的相关估值技术
的相关性和合理性；
85
阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
（4）我们对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使用的出租率
及租金水平核对至管理层记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过收集和比较
市场可比案例的售价、楼龄、地理位置及物业面积信息，对评估师使用的可比案例价格进行了评估。
基于所实施的审计程序，我们取得的证据支持管理层在投资性房地产公允价值的评估中采用的评估方
法及对关键输入值作出的重要会计估计和判断。
四、 其他信息
阳光股份公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2021 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表
和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报
表或我们在审计过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我
们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
阳光股份公司管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，阳光股份公司管理层负责评估阳光股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相
关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算阳光股份公司、终止运营或别无其他现实
的选择。
治理层负责监督阳光股份公司的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含
审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报
存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使
用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以
下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，
并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚
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阳光新业地产股份有限公司 2021 年年度报告全文
假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对阳光股
份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为
存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者注意财务报表中的相关披露；如果披
露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事
项或情况可能导致阳光股份公司不能持续经营。
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
6．就阳光股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。
我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中
识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影
响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事
项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合
理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报
告中沟通该事项。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
薛祈明
中国北京 中国注册会计师：
黄灿
二〇二二年三月十七日
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合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注六 期末余额 期初余额 上期期末余额
流动资产：
货币资金 注释 1 119,202,737.60 230,478,664.37 230,478,664.37
交易性金融资产 - - -
衍生金融资产 - - -
应收票据 - - -
应收账款 注释 2 8,563,149.50 65,156,649.48 65,156,649.48
应收款项融资 - - -
预付款项 注释 3 1,507,706.38 3,033,913.67 17,385,713.67
其他应收款 注释 4 37,972,145.64 47,027,740.29 47,027,740.29
存货 注释 5 5,686,819.94 73,425,448.38 73,425,448.38
合同资产 - - -
持有待售资产 - - -
一年内到期的非流动资产 - - -
其他流动资产 注释 6 643,911.29 727,373.72 727,373.72
流动资产合计 173,576,470.35 419,849,789.91 434,201,589.91
非流动资产：
债权投资 - - -
其他债权投资 - - -
长期应收款 - - -
长期股权投资 注释 7 989,994,724.02 979,059,194.87 979,059,194.87
其他权益工具投资 - - -
其他非流动金融资产 - - -
投资性房地产 注释 8 4,330,019,400.00 4,484,510,000.00 4,484,510,000.00
固定资产 注释 9 54,285,816.01 12,614,915.23 12,614,915.23
在建工程 - - -
生产性生物资产 - - -
油气资产 - - -
使用权资产 注释 10 68,451,777.17 80,427,709.06 -
无形资产 注释 11 1,281,334.62 10,148,298.76 10,148,298.76
开发支出 - - -
商誉 注释 12 - - -
长期待摊费用 注释 13 1,591,867.55 1,692,303.46 1,692,303.46
递延所得税资产 注释 14 - - -
其他非流动资产 注释 15 2,500,352.35 1,565,638.37 1,565,638.37
非流动资产合计 5,448,125,271.72 5,570,018,059.75 5,489,590,350.69
资产总计 5,621,701,742.07 5,989,867,849.66 5,923,791,940.60
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
88
合并资产负债表（续）
2021 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和股东权益 附注六 期末余额 期初余额 上期期末余额
流动负债：
短期借款 - - -
交易性金融负债 - - -
衍生金融负债 - - -
应付票据 - - -
应付账款 注释 16 46,385,361.82 52,269,191.38 52,269,191.38
预收款项 注释 17 39,056,418.99 54,942,234.85 54,942,234.85
合同负债 注释 18 13,225,348.59 14,471,281.78 14,471,281.78
应付职工薪酬 注释 19 3,927,002.91 10,154,875.28 10,154,875.28
应交税费 注释 20 169,269,057.96 258,335,641.45 258,335,641.45
其他应付款 注释 21 280,305,669.58 500,441,421.41 500,441,421.41
持有待售负债 - - -
一年内到期的非流动负债 注释 22 325,630,474.25 358,662,427.48 350,027,951.43
其他流动负债 注释 23 661,267.43 723,564.09 723,564.09
流动负债合计 878,460,601.53 1,250,000,637.72 1,241,366,161.67
非流动负债：
长期借款 注释 24 498,040,000.00 571,304,712.00 571,304,712.00
应付债券 - - -
租赁负债 注释 25 49,662,818.08 57,441,433.01 -
长期应付款 注释 26 49,398,656.81 50,353,605.95 50,353,605.95
长期应付职工薪酬 - - -
预计负债 注释 27 18,114,623.88 - -
递延收益 - - -
递延所得税负债 注释 14 465,918,065.37 436,793,293.91 436,793,293.91
其他非流动负债 - - -
非流动负债合计 1,081,134,164.14 1,115,893,044.87 1,058,451,611.86
负债合计 1,959,594,765.67 2,365,893,682.59 2,299,817,773.53
股东权益：
股本 注释 28 749,913,309.00 749,913,309.00 749,913,309.00
其他权益工具 - - -
资本公积 注释 29 511,894,237.96 511,894,237.96 511,894,237.96
减：库存股 - - -
其他综合收益 注释 30 270,165,558.92 314,329,162.69 314,329,162.69
专项储备 - - -
盈余公积 注释 31 130,374,067.84 129,370,148.53 129,370,148.53
未分配利润 注释 32 1,497,833,218.49 1,434,567,997.38 1,434,567,997.38
归属于母公司股东权益合计 3,160,180,392.21 3,140,074,855.56 3,140,074,855.56
少数股东权益 501,926,584.19 483,899,311.51 483,899,311.51
股东权益合计 3,662,106,976.40 3,623,974,167.07 3,623,974,167.07
负债和股东权益总计 5,621,701,742.07 5,989,867,849.66 5,923,791,940.60
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
89
合并利润表
2021 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注六 本期金额 上期金额
一、营业收入 注释 33 567,554,915.80 570,162,656.45
减：营业成本 注释 33 137,713,685.25 155,796,350.75
税金及附加 注释 34 90,399,912.10 116,578,186.92
销售费用 注释 35 26,889,978.57 20,473,633.74
管理费用 注释 36 75,640,327.04 91,559,122.78
研发费用 - -
财务费用 注释 37 79,967,393.97 97,267,942.17
其中：利息费用 80,209,716.74 98,178,739.05
利息收入 1,049,551.82 981,878.79
加：其他收益 注释 38 356,706.39 2,339,992.01
投资收益（损失以“-”号填列） 注释 39 10,935,529.15 28,563,760.27
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 10,935,529.15 32,387,345.64
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 注释 40 -30,000,000.00 -2,620,373.12
信用减值损失（损失以“-”号填列） 注释 41 -6,634,848.25 -1,132,918.95
资产减值损失（损失以“-”号填列） 注释 42 - -3,723,779.83
资产处置收益（损失以“-”号填列） 注释 43 110,156.99 176,024.02
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 131,711,163.15 112,090,124.49
加：营业外收入 注释 44 22,037,863.50 35,112,976.40
减：营业外支出 注释 45 19,361,222.34 977,043.64
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 134,387,804.31 146,226,057.25
减：所得税费用 注释 46 51,575,070.68 30,817,876.23
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 82,812,733.63 115,408,181.02
其中：同一控制下企业合并被合并方在合并前实现的净利润 - -
（一）按经营持续性分类
持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 82,812,733.63 115,408,181.02
终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
（二）按所有权归属分类
归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列） 64,269,140.42 107,337,965.92
少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 18,543,593.21 8,070,215.10
五、其他综合收益的税后净额 -44,679,924.30 152,952,623.85
归属于母公司所有者的其他综合收益的税后净额 -44,163,603.77 142,404,837.85
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 - -
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -44,163,603.77 142,404,837.85
1.外币财务报表折算差额 26,496.00 81,555.63
2.其他资产转换为公允价值模式计量的投资性房地产 -44,190,099.77 142,323,282.22
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 -516,320.53 10,547,786.00
六、综合收益总额 38,132,809.33 268,360,804.87
归属于母公司所有者的综合收益总额 20,105,536.65 249,742,803.77
归属于少数股东的综合收益总额 18,027,272.68 18,618,001.10
七、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0857 0.1431
（二）稀释每股收益 0.0857 0.1431
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
90
合并现金流量表
2021 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注六 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 626,700,803.27 541,182,043.72
收到的税费返还 - 178,992.39
收到其他与经营活动有关的现金 注释 47 15,914,019.09 98,157,756.46
经营活动现金流入小计 642,614,822.36 639,518,792.57
购买商品、接受劳务支付的现金 29,415,703.13 17,130,808.00
支付给职工以及为职工支付的现金 56,029,724.53 56,344,562.73
支付的各项税费 210,717,796.59 49,664,076.92
支付其他与经营活动有关的现金 注释 47 132,184,363.93 144,165,218.61
经营活动现金流出小计 428,347,588.18 267,304,666.26
经营活动产生的现金流量净额 214,267,234.18 372,214,126.31
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 - 9,000,000.00
取得投资收益收到的现金 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 146,365.00 177,195.96
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 146,365.00 9,177,195.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 3,931,762.92 541,508.24
投资支付的现金 - 2,402,160.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 3,931,762.92 2,943,668.24
投资活动产生的现金流量净额 -3,785,397.92 6,233,527.72
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 380,000,000.00 300,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 注释 47 197,300,000.00 1,400,000.00
筹资活动现金流入小计 577,300,000.00 301,400,000.00
偿还债务支付的现金 490,180,000.00 422,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 65,276,157.50 93,369,881.18
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 注释 47 365,043,714.19 4,608,450.00
筹资活动现金流出小计 920,499,871.69 519,978,331.18
筹资活动产生的现金流量净额 -343,199,871.69 -218,578,331.18
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -83,471.31 -244,575.31
五、现金及现金等价物净增加额 -132,801,506.74 159,624,747.54
加：期初现金及现金等价物余额 227,081,862.89 67,457,115.35
六、期末现金及现金等价物余额 注释 48 94,280,356.15 227,081,862.89
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
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91
合并股东权益变动表
2021 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期金额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 减： 专项
股本 资本公积 其他综合收益 储备 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
优先股 永续债 其他 库存股
一、上年年末余额 749,913,309.00 - - - 511,894,237.96 - 314,329,162.69 - 129,370,148.53 1,434,567,997.38 483,899,311.51 3,623,974,167.07
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - - - 511,894,237.96 - 314,329,162.69 - 129,370,148.53 1,434,567,997.38 483,899,311.51 3,623,974,167.07
三、本年增减变动金额 - - - - - - -44,163,603.77 - 1,003,919.31 63,265,221.11 18,027,272.68 38,132,809.33
（一）综合收益总额 - - - - - - -44,163,603.77 - - 64,269,140.42 18,027,272.68 38,132,809.33
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 1,003,919.31 -1,003,919.31 - -
1．提取盈余公积 - - - - - - - - 1,003,919.31 -1,003,919.31 - -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年期末余额 749,913,309.00 - - - 511,894,237.96 - 270,165,558.92 - 130,374,067.84 1,497,833,218.49 501,926,584.19 3,662,106,976.40
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人： 周磊 主管会计工作负责人： 常立铭 会计机构负责人：邱琼明
92
合并股东权益变动表
2021 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期金额
归属于母公司股东权益
项目
其他权益工具 减： 专项
股本 资本公积 其他综合收益 储备 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 股东权益合计
优先股 永续债 其他 库存股
一、上年年末余额 749,913,309.00 - - - 511,152,389.96 - 171,924,324.84 - 117,816,482.16 1,338,783,697.83 624,735,318.41 3,514,325,522.20
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - - - 511,152,389.96 - 171,924,324.84 - 117,816,482.16 1,338,783,697.83 624,735,318.41 3,514,325,522.20
三、本年增减变动金额 - - - - 741,848.00 - 142,404,837.85 - 11,553,666.37 95,784,299.55 -140,836,006.90 109,648,644.87
（一）综合收益总额 - - - - - - 142,404,837.85 - - 107,337,965.92 18,618,001.10 268,360,804.87
（二）股东投入和减少资本 - - - - 741,848.00 - - - - - -3,144,008.00 -2,402,160.00
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - 741,848.00 - - - - - - 741,848.00
（三）利润分配 - - - - - - - - 11,553,666.37 -11,553,666.37 -156,310,000.00 -156,310,000.00
1．提取盈余公积 - - - - - - - - 11,553,666.37 -11,553,666.37 - -
2．对股东的分配 - - - - - - - - - - -156,310,000.00 -156,310,000.00
3．其他 - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - -
四、本年期末余额 749,913,309.00 - - - 511,894,237.96 - 314,329,162.69 - 129,370,148.53 1,434,567,997.38 483,899,311.51 3,623,974,167.07
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
93
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资产 附注十五 期末余额 上期期末余额
流动资产：
货币资金 15,048,500.58 164,174.63
交易性金融资产 - -
衍生金融资产 - -
应收票据 - -
应收账款 - -
应收款项融资 - -
预付款项 - -
其他应收款 注释 1 1,978,491,423.12 2,023,544,041.22
存货 - -
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 354,465.52 -
流动资产合计 1,993,894,389.22 2,023,708,215.85
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 注释 2 560,761,177.34 601,617,262.32
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 - -
固定资产 - -
在建工程 - -
生产性生物资产 - -
油气资产 - -
使用权资产 - -
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 - -
递延所得税资产 - -
其他非流动资产 - -
非流动资产合计 560,761,177.34 601,617,262.32
资产总计 2,554,655,566.56 2,625,325,478.17
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
94
母公司资产负债表（续）
2021 年 12 月 31 日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和股东权益 附注十五 期末余额 上期期末余额
流动负债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 3,415,200.00 -
预收款项 - -
合同负债 - -
应付职工薪酬 1,242.98 1,242.98
应交税费 30,421.16 26,686.32
其他应付款 508,820,391.64 485,664,286.12
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 - 107,284,145.09
其他流动负债 - -
流动负债合计 512,267,255.78 592,976,360.51
非流动负债：
长期借款 - -
应付债券 - -
租赁负债 - -
长期应付款 - -
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 - -
负债合计 512,267,255.78 592,976,360.51
股东权益：
股本 749,913,309.00 749,913,309.00
其他权益工具 - -
资本公积 609,752,643.16 609,752,643.16
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 130,374,067.05 129,370,147.74
未分配利润 552,348,291.57 543,313,017.76
股东权益合计 2,042,388,310.78 2,032,349,117.66
负债和股东权益总计 2,554,655,566.56 2,625,325,478.17
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
95
母公司利润表
2021 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十五 本期金额 上期金额
一、营业总收入 - -
减：营业成本 - -
税金及附加 24,026.33 214.15
销售费用 - -
管理费用 4,366,883.72 7,854,695.09
研发费用 - -
财务费用 4,851,366.54 38,982,099.87
其中：利息费用 5,084,485.05 39,062,549.46
利息收入 244,722.73 88,498.53
加：其他收益 3,667.57 13,339.53
投资收益（损失以“-”号填列） 注释 3 18,332,702.81 162,461,026.37
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 6,143,915.02 -228,973.63
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“-”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“-”号填列） - -
信用减值损失（损失以“-”号填列） 45,097.72 82,366.88
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -
资产处置收益（损失以“-”号填列） - -
二、营业利润 9,139,191.51 115,719,723.67
加：营业外收入 900,001.61 7,241.43
减：营业外支出 - 190,301.37
三、利润总额 10,039,193.12 115,536,663.73
减：所得税费用 - -
四、净利润 10,039,193.12 115,536,663.73
（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列） 10,039,193.12 115,536,663.73
（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 10,039,193.12 115,536,663.73
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
96
母公司现金流量表
2021 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项目 附注十五 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 - -
收到的税费返还 - 13,336.21
收到其他与经营活动有关的现金 592,708,816.25 235,783,569.71
经营活动现金流入小计 592,708,816.25 235,796,905.92
购买商品、接受劳务支付的现金 - -
支付给职工以及为职工支付的现金 - -
支付的各项税费 24,234.76 2,050.94
支付其他与经营活动有关的现金 345,884,261.72 59,008,217.69
经营活动现金流出小计 345,908,496.48 59,010,268.63
经营活动产生的现金流量净额 246,800,319.77 176,786,637.29
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 2,000,000.00 -
取得投资收益收到的现金 12,188,787.79 -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 - -
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 14,188,787.79 -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 - -
投资支付的现金 - -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 - -
投资活动产生的现金流量净额 14,188,787.79 -
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 - 130,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 3,000,000.00 1,400,000.00
筹资活动现金流入小计 3,000,000.00 131,400,000.00
偿还债务支付的现金 110,000,000.00 270,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 9,104,741.25 39,062,549.46
支付其他与筹资活动有关的现金 130,000,000.00 -
筹资活动现金流出小计 249,104,741.25 309,062,549.46
筹资活动产生的现金流量净额 -246,104,741.25 -177,662,549.46
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -40.36 -
五、现金及现金等价物净增加额 14,884,325.95 -875,912.17
加：期初现金及现金等价物余额 164,174.63 1,040,086.80
六、期末现金及现金等价物余额 15,048,500.58 164,174.63
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
97
母公司股东权益变动表
2021 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
本期金额
项目
股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - - 129,370,147.74 543,313,017.76 2,032,349,117.66
加：会计政策变更 - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - - 129,370,147.74 543,313,017.76 2,032,349,117.66
三、本年增减变动金额 - - - - - - 1,003,919.31 9,035,273.81 10,039,193.12
（一）综合收益总额 - - - - - - - 10,039,193.12 10,039,193.12
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - 1,003,919.31 -1,003,919.31 -
1．提取盈余公积 - - - - - - 1,003,919.31 -1,003,919.31 -
2．对股东的分配 - - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - -
四、本年期末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - - 130,374,067.05 552,348,291.57 2,042,388,310.78
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人：常立铭 会计机构负责人：邱琼明
98
母公司股东权益变动表
2021 年度
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 （除特别注明外，金额单位均为人民币元）
上期金额
项目
股本 其他权益工具 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
一、上年年末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - - 117,816,481.37 439,330,020.40 1,916,812,453.93
加：会计政策变更 - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - -
二、本年年初余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - - 117,816,481.37 439,330,020.40 1,916,812,453.93
三、本年增减变动金额 - - - - - - 11,553,666.37 103,982,997.36 115,536,663.73
（一）综合收益总额 - - - - - - - 115,536,663.73 115,536,663.73
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - -
1．股东投入的普通股 - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - -
3．股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - 11,553,666.37 -11,553,666.37 -
1．提取盈余公积 - - - - - - 11,553,666.37 -11,553,666.37 -
2．对股东的分配 - - - - - - - - -
3．其他 - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - -
1．资本公积转增股本 - - - - - - - - -
2．盈余公积转增股本 - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - -
6．其他 - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - -
四、本年期末余额 749,913,309.00 - 609,752,643.16 - - - 129,370,147.74 543,313,017.76 2,032,349,117.66
（后附财务报表附注为合并财务报表的组成部分）
企业法定代表人：周磊 主管会计工作负责人： 常立铭 会计机构负责人：邱琼明
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阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度财务报表附注
一、 公司基本情况
(一) 公司注册地、组织形式和总部地址
阳光新业地产股份有限公司(以下称“本公司”)的前身是广西虎威股份有限公司(以下
称“广西虎威”)，经中国证券监督管理委员会批准，广西虎威于 1996 年 9 月 5 日通过深圳
证券交易所(以下称“深交所”)向社会公开发行人民币普通股，并于 1996 年 9 月 19 日在
深交所上市并交易(股票代码 000608)。1998 年 9 月，广西虎威更名为“广西阳光股份有限
公司”；2008 年 5 月，再更名为“阳光新业地产股份有限公司”，即现用名。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 74,991.33 万股，注册资本为
74,991.33 万元，注册地址：广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区，总
部地址：深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元，母公司为京基集团有
限公司（以下称“京基集团”），最终控制人为陈华。
(二) 公司业务性质和主要经营活动
本公司及子公司(以下合称“本公司”或“公司”)主要从事商业运营管理业务、物业租
赁业务以及住宅、商住尾盘销售业务。
(三) 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 3 月 17 日批准报出。
二、 合并财务报表范围
本期纳入合并财务报表范围的子公司共 42 户，主要子公司详见 “附注八、在其他主体
中的权益/（一）在子公司中的权益”。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加 1 户，减少 1 户，其中
1． 本期新纳入合并范围的子公司
名称 变更原因
深圳瑞成新业商业管理有限公司 投资设立
2． 本期不再纳入合并范围的子公司
名称 变更原因
西安上东房地产开发有限公司 注销
合并范围变更主体的具体信息详见附注七、合并范围的变更。
三、 财务报表的编制基础
100
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
(一) 财务报表的编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》
和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合
称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规
定，编制财务报表。
(二) 持续经营
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生
重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
(三) 记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值
计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相
应的减值准备。
四、 重要会计政策、会计估计
(一) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的
财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三) 营业周期
房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，
具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房
地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标
准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币，编制财务报表时折算
为人民币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1． 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或
多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
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阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2． 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并
中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价
结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投
资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前
持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，
暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当
期损益。
3． 非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营
决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的
转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应
的风险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，
公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，
计入当期损益。
102
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投
资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该
股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有
股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全
部转入合并日当期的投资收益。
4． 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发
生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的
从权益中扣减。
(六) 合并财务报表的编制方法
1． 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的
单独主体）均纳入合并财务报表。
2． 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确
认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现
金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合
并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角
度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产
负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
103
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公
司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其
财务报表进行调整
（1） 增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的
期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将
子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最
终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权
投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债
表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他
综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关
的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计
量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2） 处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投
资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投
资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，
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2021 年度
财务报表附注
在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的
各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项
作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交
易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他
综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权
之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在
丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3） 购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4） 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
(七) 合营安排分类及共同经营会计处理方法
1． 合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情
况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通
常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营
安排划分为共同经营：
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阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
（1） 合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务。
（2） 合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务。
（3） 其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利
和承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续
依赖于合营方的支持。
2． 共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：
（1） 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2） 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3） 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4） 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5） 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经
营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投
出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，
本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方
之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符
合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确
认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同
经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理。
(八) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将
同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九) 外币业务和外币报表折算
1． 外币业务
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阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记
账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，
除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资
本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发
生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当
期损益或确认为其他综合收益。
2． 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他
综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外
币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他
原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分
相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营
企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营
的比例转入处置当期损益。
(十) 金融工具
本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊
计入各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金
融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预
期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿
还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销
形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
1． 金融资产的分类、确认和计量
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本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划
分为以下三类：
（1） 以摊余成本计量的金融资产。
（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款
或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始
计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损
益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，
才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
（1） 分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公
司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资
产包括货币资金、应收账款、其他应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发
生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据
金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融
资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2） 对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融
工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金
融资产账面余额来计算确定利息收入。
（2） 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售
该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。
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本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差
额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，
其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投
资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资
产。
（3） 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止
确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利
益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公
司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融
资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符
合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4） 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（5） 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤
销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可
以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1） 嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
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2） 在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入
衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还
贷款，该提前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2． 金融负债的分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计
入初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近
期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近
期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符
合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公
允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不
可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1） 能够消除或显著减少会计错配。
2） 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债
组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理
人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起
的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本
公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
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（2） 其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采
用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损
益：
1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2） 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3） 不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市
场利率贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务
时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及
初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
3． 金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内
予以转销：
1） 收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2） 该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金
融负债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债
与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实
质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允
价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当
期损益。
4． 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并
分别下列情形处理：
（1） 转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并
将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
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（2） 保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3） 既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条
（1）、（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1） 未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权
利和义务单独确认为资产或负债。
2） 保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有
关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被
转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1） 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1） 被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2） 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产）之和。
（2） 金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资
产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应
当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将
下列两项金额的差额计入当期损益：
1） 终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2） 终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
金融负债。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值，除非该项金
融资产存在针对资产本身的限售期。对于针对资产本身的限售的金融资产，按照活跃市场的
报价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该金融资产的风险而要求获
得的补偿金额后确定。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业
集团、定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际
并经常发生的市场交易。
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初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的
基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先
使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不
可观察输入值。
6． 金融工具减值
本公司对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的贷款承诺、不属
于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认
条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进
行减值会计处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的
所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生
信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对由收入准则规范的交易形成的应收款项以及租赁应收款，本公司运用简化计量方法，
按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内
预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整
个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司
在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下
列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
（1） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按
照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额
和实际利率计算利息收入。
（2） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，
并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
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（3） 如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按
照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和
实际利率计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的
账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其
他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计
量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著
增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1） 信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发
生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出
不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
2） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3） 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变
化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4） 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5） 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利
变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较
低的信用风险。
（2） 已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成
为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
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3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件
所致。
（3） 预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有
关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用
风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、
债务人所处行业等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的
会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之
间差额的现值。
2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流
量之间差额的现值。
3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔
付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差
额的现值。
4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，
信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差
额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果
而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4） 减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融
资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
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7． 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(十一) 应收账款
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十）6.金融
工具减值。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分
为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
单 项 计 提 预 期 单项计提坏账准 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，单
信用损失组合 备的应收账款 独评估预期信用损失的应收账款，将其归入相应组合计提坏账准备
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编
应收租赁款 信用风险特征
制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编
应收购房款 信用风险特征
制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失
应收商业运营 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编
信用风险特征
款 制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失
应收项目管理 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编
信用风险特征
费 制应收账款账龄与整个存续期信用损失率对照表，计算预期信用损失
(十二) 应收款项融资
本公司对应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十）6.
金融工具减值。
(十三) 其他应收款
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注（十）6.金
融工具减值。
本公司对处于第三阶段的其他应收款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划
分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
单项计提预期 单项计提坏账准 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，单
信用损失组合 备的其他应收款 独评估预期信用损失的应收账款，将其归入相应组合计提坏账准备
应收子公司往 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
信用风险特征
来款项 过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
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组合名称 确定组合的依据 计提方法
应收关联单位 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
信用风险特征
往来款项 过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收资金拆借 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
信用风险特征
款 过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收押金、保证 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
信用风险特征
金及备用金 过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
应收代垫款项 信用风险特征
过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
应收政府及相 参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
信用风险特征
关单位款项 过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通
应收其他款项 信用风险特征
过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率计提
(十四) 存货
1． 存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、
在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：开发产品及库存商品。
2． 存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，开发成本和开发产品的成本包括与房地产开发相
关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用。开发成本于完工后按
实际成本结转为开发产品。开发产品结转成本时按个别认定法计价。
3． 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经
过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估
计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售
合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量
多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存
货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终
用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4． 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
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5． 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房
成本。
6． 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
7． 维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
8． 质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(十五) 持有待售
1． 划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批
准，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含
交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性
极小。
2． 持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价
值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记
的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划
分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计
量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所
得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险
合同所产生的权利。
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(十六) 长期股权投资
1． 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注（五）同一控制下和非
同一控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初
始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣
减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投
资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资
产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2． 后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成
本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风
险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的
权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
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本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合
营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵
销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期
股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面
价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担
的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的
顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3． 长期股权投资核算方法的转换
（1） 公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实
施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定
的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成
本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有
被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面
价值，并计入当期营业外收入。
（2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追
加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照
原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的
有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转
入当期损益。
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（3） 权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同
控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4） 成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核
算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5） 成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会
计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的
公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
4． 长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用
权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计
入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权
益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不
能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差
额计入当期损益。
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（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处
置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控
制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务
报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期
股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该
子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
的损益。
5． 共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大
影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参
与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权
利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该
单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额
相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合
考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类
似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位
之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
(十七) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司
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持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持
有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、
相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资
产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或
进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与
原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的依据为：①投资性房地产所在地有活跃
的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及
其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场
价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的
最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房
地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确
定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以
其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期
损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按
照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(十八) 固定资产
1． 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2． 固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
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（1） 外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达
到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2） 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
（3） 投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同
或协议约定价值不公允的按公允价值入账。
（4） 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固
定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，
除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3． 固定资产后续计量及处置
（1） 固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准
备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；
已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在
年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 年限平均法 10-40 年 3-5 2.4-9.7
运输工具 年限平均法 5-9 年 3-5 10.6-19.4
办公设备 年限平均法 3-9 年 5 10.6-31.67
（2） 固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固
定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（3） 固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入
当期损益。
(十九) 借款费用
1． 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期
损益。
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符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支
付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2． 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3． 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4． 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计
算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
(二十) 使用权资产
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
1. 租赁负债的初始计量金额；
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2. 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激
励相关金额；
3. 本公司发生的初始直接费用；
4. 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条
款约定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内
计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁
资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来
期间按扣除减值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
(二十一) 无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括本公司
自用的土地使用权、软件等。
1． 无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性
质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账
价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损
益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账
价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注
册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以
及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2． 无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定
的无形资产。
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（1） 使用寿命有限的无形资产
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用寿
命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依据
软件 10 年 受益期限
土地使用权 实际使用年限 土地使用权证
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
(二十二) 长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在
减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年
都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益
的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与
商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账
面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
(二十三) 长期待摊费用
1． 摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上
的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
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2． 摊销年限
类别 摊销年限 备注
房屋装修费 5-10 年 在受益期限内平均分摊
(二十四) 合同负债
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
(二十五) 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
1． 短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将
应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
2． 离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，
提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的
应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
3． 辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工
自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时
和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动
关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
(二十六) 预计负债
1． 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2． 预计负债的计量方法
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本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估
计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则
最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结
果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额
确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能
够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十七) 租赁负债
本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计
算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，
采用本公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
1. 扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2. 取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3. 在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价
格；
4. 在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止
租赁选择权需支付的款项；
5. 根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成
本。
(二十八) 收入
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）销售房地产开发产品收入
（2）让渡资产使用权收入
（3）提供劳务收入
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（4）其他业务收入
1． 收入确认的一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊
至该项履约义务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定
各单项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某
一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本
公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约
过程中在建的商品；(3)本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整
个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商
品或服务控制权的时点确认收入。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司根据商品和劳务的性质，采用产出法确定恰
当的履约进度。产出法是根据已转移给客户的商品对于客户的价值确定履约进度。当履约进
度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
2． 收入确认的具体方法
(1) 销售房地产开发产品收入
公司房地产开发产品销售业务属于在某一时点履行的履约义务，在同时满足以下条件时
确认收入：
①开发产品完工并验收合格；
②签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；
③价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；
④已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买
方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结
束后的次日，按合同约定视同已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。
（2）让渡资产使用权收入
公司让渡资产使用权业务属于在某一时段内履行的履约义务，分别下列情况确定让渡资
产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）提供劳务收入
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公司提供劳务服务属于在某一时段内履行的履约义务，根据已发生成本占预计总成本的
比例确定提供服务的履约进度，并按履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，公司已
经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够
合理确定为止。
(二十九) 合同成本
1. 合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同
时满足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造
费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资
产中列报。
2. 合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一
年的，在发生时计入当期损益。
3. 合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在
履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
4. 合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够
取得剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准
备，并确认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账
面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超
过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
(三十) 政府补助
1． 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件
规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2． 政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶
持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照
名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3． 会计处理方法
本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行
会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务
一贯地运用该方法。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关
的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无
关的政府补助计入营业外收支。
收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政
策性优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策
性优惠利率计算相关借款费用。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存
在相关递延收益的，直接计入当期损益。
(三十一) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
1． 确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时
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具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该
交易不是企业合并； 2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延
所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
2． 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不
影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时
间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3． 同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的
所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延
所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税
负债或是同时取得资产、清偿债务。
(三十二) 租赁
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一
定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1. 租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行
会计处理。
当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部
分按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
2. 租赁合同的合并
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的
合同符合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考
虑则无法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
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（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3. 本公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确认
使用权资产和租赁负债。使用权资产和租赁负债的会计政策详见本附注（二十）和（二十七）。
4. 本公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租
赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。
经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产
的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照
租赁内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价
格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使
终止租赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租
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人提供的担保余值。
本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未
纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款
额确认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金
收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收
款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
(三十三) 终止经营
本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够
单独区分的组成部分确认为终止经营组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一
项相关联计划的一部分。
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中
列示。
(三十四) 分部信息
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为
基础确定报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：
（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
（2）本公司管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价
其业绩；
（3）本公司能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(三十五) 重要会计估计及判断
本公司根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估
计和关键判断进行持续的评价。
1． 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重
大调整的重要风险：
（1）投资性房地产公允价值计量
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本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，本公司每年从独立第三方专业
评估师处取得公司独立估值，公允价值金额的确定方法详见本附注四／（十七）。
（2）税项
本公司房地产开发业务需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最
终税务处理存在不确定性。在计提土地增值税和企业所得税等税金时，本公司需要作出重要
估计和判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作
出上述最终认定期间计提的税金金额产生影响。
2． 采用会计政策的关键判断—收入确认
在正常的商业环境下，本公司与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行
获取按揭贷款以支付房款，本公司将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协
定下，购房客户需支付至少购房款总额的 30%至 70%作为首付款，而本公司将为银行向购房
客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该
项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手
续后解除。在三方按揭贷款担保协议下，本公司仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的
按揭贷款部分向银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本公司追
索。根据本公司销售类似开发产品的历史经验，本公司相信，在阶段性连带责任保证担保期
间内，因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本公司向银行承担担保责任的比率较低且本公司
可以通过向购房客户追索因承担阶段性连带责任担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不
予偿还的情况下，本公司一般情况下可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的
方式避免发生损失。因此，本公司认为该财务担保对开发产品的销售收入确认没有重大影响。
(三十六) 重要会计政策、会计估计的变更
1． 会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018 2021 年 4 月 29 日召开第八届董事会 2021 年
（1）
年修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》 第二次临时会议通过
会计政策变更说明：
财政部于 2018 年 12 月 7 日修订并印发了《企业会计准则第 21 号——租赁》（财会
〔2018〕35 号）（以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市
并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；
其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据上述会计准则的修订及执行
期限要求，公司对会计政策相关内容进行调整，并从 2021 年 1 月 1 日起开始执行。按照上
述要求，本公司将自 2021 年 1 月 1 日起执行上述《企业会计准则第 21 号——租赁》，变更
后的会计政策详见附注四、重要会计政策、会计估计。
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（1） 执行新租赁准则对本公司的影响
在首次执行日，本公司选择重新评估此前已存在的合同是否为租赁或是否包含租赁，并
将此方法一致应用于所有合同，因此仅对上述在原租赁准则下识别为租赁的合同采用本准则
衔接规定。
此外，本公司对上述租赁合同选择按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估
计变更和差错更正》的规定选择采用简化的追溯调整法进行衔接会计处理，即调整首次执行
本准则当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日财务报表相关项目的影响列示如下：
项目 2020 年 12 月 31 日 累积影响金额（注 1） 2021 年 1 月 1 日
预付款项 17,385,713.67 -14,351,800.00 3,033,913.67
使用权资产 --- 80,427,709.06 80,427,709.06
资产合计 17,385,713.67 66,075,909.06 83,461,622.73
一年内到期的非流动负债 350,027,951.43 8,634,476.05 358,662,427.48
租赁负债 --- 57,441,433.01 57,441,433.01
负债合计 350,027,951.43 66,075,909.06 416,103,860.49
注：上表仅呈列受影响的财务报表项目，不受影响的财务报表项目不包括在内，因此所披露的小计和
合计无法根据上表中呈列的数字重新计算得出。
注 1：按新租赁准则，本公司不需调整年初留存收益，仅增加使用权资产及租赁负债二个报表项目，同
时对预付款项、一年内到期的非流动负债期初金额产生影响。对首次执行日财务报表预付款项租金调整转
入使用权资产，同时对重新计量租赁负债，其中一年内到期的租赁负债重分类转入一年内到期的非流动负
债列示。
（1） 首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的承租人增量借款利率的加权平
均值。
本公司于 2021 年 1 月 1 日确认租赁负债人民币 66,075,909.06 元、其中一年内到期租
赁负债为 8,634,476.05 元，使用权资产人民币 80,427,709.06 元。对于首次执行日前的经
营租赁，本公司采用首次执行日增量借款利率折现后的现值计量租赁负债，该等增量借款利
率的加权平均值为 5.10%。
（2） 首次执行日前一年度报告期末披露的重大经营租赁的尚未支付的最低租赁付款
额按首次执行日承租人增量借款利率折现的现值，与计入首次执行日资产负债表的租赁负债
的差额。
本公司于 2021 年 1 月 1 日确认的租赁负债与 2020 年度财务报表中披露的重大经营租
赁承诺的差额信息如下：
项目 2021 年 1 月 1 日
1.2020 年 12 月 31 日经营租赁承诺 85,921,020.00
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项目 2021 年 1 月 1 日
按首次执行日增量借款利率折现计算的租赁负债 66,075,909.06
执行新租赁准则确认的与原经营租赁相关的租赁负债 66,075,909.06
2. 2021 年 1 月 1 日租赁负债 66,075,909.06
其中：流动负债 8,634,476.05
非流动负债 57,441,433.01
2． 会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
五、 税项
(一) 公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率 备注
境内销售 13%
增值税 其他应税销售服务行为 6%
简易计税方法 5%或 3%
城市维护建设税 实缴流转税税额 7%或 5%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 按照房产余值（或租金收入）为纳税基准 1.2%或 12%
(二) 不同纳税主体企业所得税税率说明：
公司名称 税率 备注
深圳瑞成新业商业管理有限公司 20% 附注五、（三）
(三) 税收优惠政策及依据
本公司下属子公司深圳瑞成新业商业管理有限公司按《财政部 税务总局关于实施小微
企业普惠性税收减免政策的通知财税〔2019〕13 号》属于小型微利企业，年应纳税所得额不
超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应
纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的
税率缴纳企业所得税。
按《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（2021 年
第 12 号），对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在《财政部 税务总局
关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13 号）第二条规定的优惠政
策基础上，再减半征收企业所得税。
六、 合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，期初余额均为 2021 年 1 月 1 日）
注释1． 货币资金
138
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
库存现金 948.53 2,502.44
银行存款 119,200,657.47 227,078,079.28
其他货币资金 1,131.60 3,398,082.65
合计 119,202,737.60 230,478,664.37
其中：存放在境外的款项总额 3,381,533.82 3,625,020.57
其中受限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 期初余额
按揭贷款保证金 2,793,661.26 3,287,745.72
经营活动受限保证金 500,000.00 ---
资金监管账户 1,582,407.56 ---
质押保证金 20,046,312.63 ---
放在境外且资金汇回受到限制的款项 --- 109,055.76
合计 24,922,381.45 3,396,801.48
注：在编制现金流量表时，受限制的货币资金已从现金及现金等价物余额中扣除。
注释2． 应收账款
1． 按账龄披露应收账款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 8,381,245.74 66,983,596.91
1－2 年 1,299,931.72 1,268,762.49
2－3 年 235,883.34 420,510.67
3 年以上 8,380,625.82 11,987,667.15
小计 18,297,686.62 80,660,537.22
减：坏账准备 9,734,537.12 15,503,887.74
合计 8,563,149.50 65,156,649.48
2． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的应收账款 9,548,515.96 52.18 9,548,515.96 100.00 ---
按组合计提预期信用损失的应收账款 8,749,170.66 47.82 186,021.16 2.13 8,563,149.50
其中：应收购房款 --- --- --- --- ---
应收租赁款 7,558,406.99 41.31 162,205.89 2.15 7,396,201.10
应收商业运营款 376,693.95 2.06 7,533.88 2.00 369,160.07
应收项目管理费 814,069.72 4.45 16,281.39 2.00 797,788.33
合计 18,297,686.62 100.00 9,734,537.12 53.20 8,563,149.50
续：
139
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值
比例
金额 金额 例
（%）
（%）
单项计提预期信用损失的应收账款 14,011,859.48 17.37 14,011,859.48 100.00 ---
按组合计提预期信用损失的应收账款 66,648,677.74 82.63 1,492,028.26 2.24 65,156,649.48
其中：应收购房款 55,640,000.00 68.98 1,112,800.00 2.00 54,527,200.00
应收租赁款 11,008,677.74 13.65 379,228.26 3.44 10,629,449.48
应收商业运营款 --- --- --- --- ---
合计 80,660,537.22 100.00 15,503,887.74 19.22 65,156,649.48
3． 单项计提预期信用损失的应收账款
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
中食发（北京）科技发展有限公司 5,434,381.00 5,434,381.00 100.00 预计无法回收款项
应收客户 1 826,466.88 826,466.88 100.00 预计无法回收款项
应收客户 2 777,984.63 777,984.63 100.00 预计无法回收款项
应收客户 3 640,958.20 640,958.20 100.00 预计无法回收款项
应收客户 4 540,552.21 540,552.21 100.00 预计无法回收款项
成都黄记煌庚辰餐厅（有限合伙） 527,441.29 527,441.29 100.00 预计无法回收款项
低于 50 万客户 800,731.75 800,731.75 100.00 预计无法回收款项
合计 9,548,515.96 9,548,515.96 100.00
4． 按组合计提预期信用损失的应收账款
（1）组合 1 应收租赁款
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 7,190,482.07 143,809.64 2.00
1－2 年以内 367,924.92 18,396.25 5.00
合计 7,558,406.99 162,205.89 2.15
（2）组合 2 应收商业运营款
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 376,693.95 7,533.88 2.00
合计 376,693.95 7,533.88 2.00
（3）组合 3 应收项目管理费
140
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 814,069.72 16,281.39 2.00
合计 814,069.72 16,281.39 2.00
5． 本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动情况
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计提预期信用损失的
14,011,859.48 1,283,771.97 1,047,129.25 4,699,986.24 --- 9,548,515.96
应收账款
按组合计提预期信用损失
1,492,028.26 163,825.75 1,469,832.85 --- --- 186,021.16
的应收账款
其中：应收购房款 1,112,800.00 --- 1,112,800.00 --- --- ---
应收租赁款 379,228.26 140,010.48 357,032.85 --- --- 162,205.89
应收商业运营款 --- 7,533.88 --- --- --- 7,533.88
应收项目管理费 --- 16,281.39 --- --- --- 16,281.39
合计 15,503,887.74 1,447,597.72 2,516,962.10 4,699,986.24 --- 9,734,537.12
6． 本报告期实际核销的应收账款
项目 核销金额
实际核销的应收账款 4,699,986.24
其中重要的应收账款核销情况如下：
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序 是否由关联交易产生
应收客户 5 租赁款 1,117,415.93 无法收回 管理层审批 否
合计 1,117,415.93
7． 按欠款方归集的期末余额前五名应收账款
单位名称 期末余额 占应收账款期末余额的比例(%) 已计提坏账准备
中食发（北京）科技发展有限公司 5,434,381.00 29.70 5,434,381.00
应收客户 6 3,901,040.71 21.32 78,020.81
应收客户 7 1,198,944.61 6.55 23,978.89
应收客户 8 1,048,201.31 5.73 20,964.03
应收客户 1 826,466.88 4.52 826,466.88
合计 12,409,034.51 67.82 6,383,811.61
8． 应收账款中关联方款项详见附注十一、关联方及关联交易（五）.关联方交易（8）
关联方应收应付款项。
注释3． 预付款项
1． 预付款项按账龄列示
141
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,396,186.79 92.60 2,688,774.21 88.62
1至2年 111,519.59 7.40 161,139.46 5.31
2至3年 --- --- 184,000.00 6.07
合计 1,507,706.38 100.00 3,033,913.67 100.00
2． 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
单位名称 期末余额 占预付款项总额的比例(%)
期末余额前五名预付款项汇总 1,507,706.38 100.00
注释4． 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 --- ---
应收股利 5,494,281.97 5,494,281.97
其他应收款 32,477,863.67 41,533,458.32
合计 37,972,145.64 47,027,740.29
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一）应收股利
1． 应收股利分类
项目 期末余额 期初余额
应收股利 5,577,951.24 5,577,951.24
减：坏账准备 83,669.27 83,669.27
合计 5,494,281.97 5,494,281.97
2． 应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
天津紫金新嘉商贸有限公司 5,577,951.24 5,577,951.24
合计 5,577,951.24 5,577,951.24
3． 重要的账龄超过 1 年的应收股利
被投资单位 期末余额 账龄 未收回的原因
天津紫金新嘉商贸有限公司 5,577,951.24 3 年以上 未支付股利
合计 5,577,951.24
4． 应收股利坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
期初余额 83,669.27 --- --- 83,669.27
142
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
期初余额在本期 83,669.27 --- --- 83,669.27
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 --- --- --- ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 --- --- --- ---
本期转回 --- --- --- ---
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 83,669.27 --- --- 83,669.27
（二）其他应收款
1． 按账龄披露
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 2,341,905.12 1,656,703.77
1－2 年 1,200,000.00 5,153,823.00
2－3 年 4,950,000.00 7,449,184.10
3 年以上 39,391,592.71 35,131,352.25
小计 47,883,497.83 49,391,063.12
减：坏账准备 15,405,634.16 7,857,604.80
合计 32,477,863.67 41,533,458.32
2． 按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 期初余额
应收其他单位往来款项 30,354,257.53 30,661,478.54
应收合营公司往来款项 7,350,000.00 6,150,000.00
应收代垫购房者契税、公共维修基金等款
3,792,458.02 6,424,147.74
项
应收其他代垫款项 3,151,036.30 3,532,159.14
应收待退回拆迁款 2,405,275.00 2,405,275.00
应收投标保证金、诚意保证金及押金 830,470.98 218,002.70
合计 47,883,497.83 49,391,063.12
3． 按金融资产减值三阶段披露
143
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 21,209,161.61 428,074.14 20,781,087.47 42,210,310.20 676,851.88 41,533,458.32
第二阶段 --- --- --- --- --- ---
第三阶段 26,674,336.22 14,977,560.02 11,696,776.20 7,180,752.92 7,180,752.92 ---
合计 47,883,497.83 15,405,634.16 32,477,863.67 49,391,063.12 7,857,604.80 41,533,458.32
4． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比 账面价值
金额 金额
（%） 例(%)
单项计提预期信用损失的其他应收款 26,674,336.22 55.71 14,977,560.02 56.15 11,696,776.20
按组合计提预期信用损失的其他应收款 21,209,161.61 44.29 428,074.14 2.02 20,781,087.47
其中：应收政府及相关单位款项 --- --- --- --- ---
应收押金、保证金及备用金 830,470.98 1.73 16,609.42 2.00 813,861.56
应收代垫款项 4,900,509.07 10.23 98,010.18 2.00 4,802,498.89
应收关联单位往来款项 7,350,000.00 15.35 110,250.00 1.50 7,239,750.00
应收其他款项 8,128,181.56 16.98 203,204.54 2.50 7,924,977.02
合计 47,883,497.83 100.00 15,405,634.16 32.17 32,477,863.67
续：
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值
比例
金额 金额 例
（%）
（%）
单项计提预期信用损失的其他应收款 7,180,752.92 14.54 7,180,752.92 100.00 ---
按组合计提预期信用损失的其他应收款 42,210,310.20 85.46 676,851.88 1.60 41,533,458.32
其中：应收政府及相关单位款项 27,865,084.00 56.42 417,976.26 1.50 27,447,107.74
应收押金、保证金及备用金 203,823.00 0.41 4,076.46 2.00 199,746.54
应收代垫款项 7,447,184.10 15.08 148,943.69 2.00 7,298,240.41
应收关联单位往来款项 6,150,000.00 12.45 92,250.00 1.50 6,057,750.00
应收其他款项 544,219.10 1.10 13,605.47 2.50 530,613.63
合计 49,391,063.12 100.00 7,857,604.80 15.91 41,533,458.32
144
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
5． 单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
其他应收 1 18,244,627.00 7,297,850.80 40.00 预计回收款项困难
成都蓉建业房屋拆迁工程有限公司 2,405,275.00 2,405,275.00 100.00 预计无法回收款项
其他应收 2 2,042,985.25 2,042,985.25 100.00 预计无法回收款项
其他应收 3 1,500,000.00 750,000.00 50.00 预计回收款项困难
其他应收 4 1,240,202.86 1,240,202.86 100.00 预计无法回收款项
北京分钟寺阳光新生活购物广场有限
584,100.00 584,100.00 100.00 预计无法回收款项
公司
北京电子控股有限责任公司 500,000.00 500,000.00 100.00 预计无法回收款项
其他小于 50 万元单位 157,146.11 157,146.11 100.00 预计无法回收款项
合计 26,674,336.22 14,977,560.02 56.15
6． 按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）组合 1 应收押金、保证金及备用金
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 793,180.98 15,863.62 2.00
2－3 年 37,290.00 745.80 2.00
合计 830,470.98 16,609.42 2.00
（2）组合 2 应收代垫款项
期末余额
逾期天数
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 148,197.25 2,963.95 2.00
3 年以上 4,752,311.82 95,046.24 2.00
合计 4,900,509.07 98,010.18 2.00
（3）组合 3 应收关联单位往来款项
期末余额
逾期天数
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,200,000.00 18,000.00 1.50
1-2 年以内 1,200,000.00 18,000.00 1.50
2-3 年以上 4,950,000.00 74,250.00 1.50
合计 7,350,000.00 110,250.00 1.50
145
阳光新业地产股份有限公司
2021 年度
财务报表附注
（4）组合 3 应收其他款项
期末余额
逾期天数
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 2,700.00 67.50 2.50
1-2 年以内 4,890.00 122.25 2.50
2-3 年以上 8,120,591.56 203,014.79 2.50
合计 8,128,181.56 203,204.54 2.50
7． 其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
期初余额 676,851.88 --- 7,180,752.92 7,857,604.80
期初余额在本期 676,851.88 --- 7,180,752.92 7,857,604.80
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 --- --- --- ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 23,252.88 --- 8,129,343.14 8,152,596.02
本期转回 272,030.62 --- 176,352.77 448,383.39
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- 156,183.27 156,183.27
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 428,074.14 --- 14,977,560.02 15,405,634.16
8． 本报告期实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 156,183.27
9． 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收款期 坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄
末余额的比例(%) 期末余额
其他应收 1 应收其他单位往来款项 18,244,627.00 3 年以上 38.10 7,297,850.80
其他应收 5 应收其他单位往来款项 8,120,457.00 3 年以上 16.96 203,011.43
上海银河宾馆有 1-3 年
应收合营公司往来款项 7,350,000.00 15.35 110,250.00
限公司 以内
成都蓉建业房屋拆
应收待退回拆迁款 2,405,275.00 3 年以上 5.02 2,405,275.00
迁工程有限公司
其他应收 2 应收其他代垫款项 2,042,985.25 3 年以上 4.27 2,042,985.25
合计 38,163,344.25 79.70 12,059,372.48
10． 其他应收款中关联方款项详见附注十一、关联方及关联交易.（五）关联方交易（8）
关联方应收应付款项。
146
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2021 年度
财务报表附注
注释5． 存货
1． 存货分类
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 5,590,819.94 --- 5,590,819.94 73,329,448.38 --- 73,329,448.38
其他存货 96,000.00 --- 96,000.00 96,000.00 --- 96,000.00
合计 5,686,819.94 --- 5,686,819.94 73,425,448.38 --- 73,425,448.38
2． 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
本期减少 本期确认资本化
本期增
存货项目名称 期初余额 期末余额 金额的资本化率
加 出售减少 其他减少 (%)
北京阳光上东项目 1,758,827.09 --- 1,147,590.61 503,040.68 108,195.80 不适用
合计 1,758,827.09 --- 1,147,590.61 503,040.68 108,195.80
注：2021 年度，其他减少系北京阳光上东项目资本化利息 503,040.68 元转入固定资产。
3． 开发产品
本期 利息资本化 其中：本期利
项目名称 竣工时间 期初余额 本期减少 期末余额
增加 累计金额 息资本化金额
北京阳光上东
2004 年-2014 年 71,912,084.16 --- 66,321,264.22 5,590,819.94 108,195.80 ---
项目
其他项目 2000 年-2004 年 1,417,364.22 --- 1,417,364.22 --- --- ---
合计 73,329,448.38 --- 67,738,628.44 5,590,819.94 108,195.80 ---
注释6． 其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
待抵扣增值税进项税额 643,911.29 727,373.72
合计 643,911.29 727,373.72
注释7． 长期股权投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额 追加 减少 权益法确认的投 其他综合
投资 投资 资损益 收益调整
一．合营企业
上海银河宾馆有限公司（以下简称“上海银河宾馆”） 424,720,296.07 --- --- -1,280,936.73 ---
小计 424,720,296.07 --- --- -1,280,936.73 ---
二．联营企业
沈阳世达物流有限责任公司(以下称"沈阳世达") 76,072,298.86 --- --- 3,241,441.18 ---
天津友谊新资商贸有限公司(以下称"友谊新资") 96,043,458.91 --- --- 557,494.85 ---
天津光明新丽商贸有限公司(以下称"光明新丽") 138,120,341.32 --- --- 5,509,474.82 ---
天津津汇远景贸易有限公司(以下称"津汇远景") 81,616,822.77 --- --- 1,678,266.73 ---
天津紫金新嘉商贸有限公司(以下称"紫金新嘉") 85,868,622.24 --- --- -1,672,685.54 ---
北京瑞景阳光物业管理有限公司(以下称"北京瑞景阳光") 76,617,354.70 --- --- 2,902,473.84 ---
小计 554,338,898.80 --- --- 12,216,465.88 ---
合计 979,059,194.87 --- --- 10,935,529.15 ---
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2021 年度
财务报表附注
续：
本期增减变动 减值准
被投资单位 其他权益 宣告发放现金 计提减值 期末余额 备期末
其他 余额
变动 股利或利润 准备
一．合营企业
上海银河宾馆 --- --- --- --- 423,439,359.34 ---
小计 --- --- --- --- 423,439,359.34 ---
二．联营企业
沈阳世达 --- --- --- --- 79,313,740.04 ---
友谊新资 --- --- --- --- 96,600,953.76 ---
光明新丽 --- --- --- --- 143,629,816.14 ---
津汇远景 --- --- --- --- 83,295,089.50 ---
紫金新嘉 --- --- --- --- 84,195,936.70 ---
北京瑞景阳光 --- --- --- --- 79,519,828.54 ---
小计 --- --- --- --- 566,555,364.68 ---
合计 --- --- --- --- 989,994,724.02 ---
长期股权投资说明：
（1）本公司对友谊新资的持股比例为 10%，但由于本公司在友谊新资董事会中派有 1 名
代表并参与对友谊新资财务和经营政策的决策，而友谊新资董事会由 3 名董事组成，所以本
公司能够对友谊新资施加重大影响。
（2）本公司对光明新丽的持股比例为 10%，但由于本公司在光明新丽董事会中派有 1 名
代表并参与对光明新丽财务和经营政策的决策，而光明新丽董事会由 3 名董事组成，所以本
公司能够对光明新丽施加重大影响。
（3）本公司对津汇远景的持股比例为 10%，但由于本公司在津汇远景董事会中派有 1 名
代表并参与对津汇远景财务和经营政策的决策，而津汇远景董事会由 3 名董事组成，所以本
公司能够对津汇远景施加重大影响。
（4）本公司对紫金新嘉的持股比例为 10%，截止本报告出具日，本公司因派驻代表辞任
未能及时委派董事，但根据紫金新嘉公司章程，紫金新嘉董事会由 3 名董事组成，本公司有
权委派一人，所以本公司能够对紫金新嘉施加重大影响。
（5）本公司对北京瑞景阳光的持股比例为 10%，截止本报告出具日，本公司因派驻代表
辞任未能及时委派董事，但根据北京瑞景阳光公司章程，北京瑞景阳光董事会由 3 名董事组
成，本公司有权委派一人，所以本公司能够对北京瑞景阳光施加重大影响。
148
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2021 年度
财务报表附注
注释8． 投资性房地产
1． 投资性房地产情况
项目 房屋建筑物
一. 期初余额 4,484,510,000.00
二. 本期变动 -154,490,600.00
1． 固定资产\无形资产等转入 21,290,000.00
固定资产\无形资产等账面价值转入 21,290,000.00
2． 处置减少 99,780,600.00
3． 其他原因减少 46,000,000.00
4． 公允价值变动 -30,000,000.00
三. 期末余额 4,330,019,400.00
2． 投资性房地产主要项目情况
报告期 公允价值变动
项目 地理位置 建筑面积 期末公允价值 期初公允价值
租赁收入 原因
北京市朝阳区东四环
阳光上东
北路 6 号阳光上东、 部分投资性房
及橡树园 44,751.98 18,780,366.11 488,334,400.00 578,030,000.00
北京市海淀区万柳汇 地产处置减少
出租部分
通花园 A 楼阳春光华
通州阳光 第四层办理产权
北京市通州区翠景北
新生活广 29,403.56 41,195,726.13 616,510,000.00 662,510,000.00 较困难，转出投
里 1 号楼
场 资性房地产
建设路阳
四川省成都市成华区
光新生活 74,612.08 46,520,068.63 592,780,000.00 592,780,000.00
阳光新生活广场
广场
成都阳光 四川省成都市锦江区 部分投资性房
125,942.25 63,269,122.46 1,000,795,000.00 1,009,820,000.00
新业中心 一环路东五段 55 号 地产处置减少
上海新业 上海市长宁区中山西
45,859.87 608,358.83 1,440,000,000.00 1,470,000,000.00 公允价值减少
中心主楼 路 888 号 1 幢
北辰阳光 天津市北辰区京津公
27,470.67 6,780,733.23 160,600,000.00 160,600,000.00
新生活 路西
天津万东
天津市河东区顺航路 2,368.47 714,575.21 21,290,000.00 --- 本期转入
花园
阳光丽景 北京市西城区黄寺大 部分投资性房
1,770.25 143,905.60 9,710,000.00 10,770,000.00
底商部分 街 23 号院 地产处置减少
合计 352,179.13 178,012,856.20 4,330,019,400.00 4,484,510,000.00
3． 本期新增采用公允价值计量的投资性房地产情况
项目 原核算方法 原账面价值 入账公允价值 期末公允价值 差额处理方式
天津万东花园 固定资产、无形资产等 16,078,953.73 21,290,000.00 21,290,000.00 计入其他综合收益
合计 16,078,953.73 21,290,000.00 21,290,000.00
4． 投资性房地产的说明
（1）2021 年度，本公司因出售商铺使投资性房地产减少 99,780,600.00 元；
（2）2021 年度，本公司通州阳光新生活广场项目第四层建筑设施办理产权较困难转出
账面价值 46,000,000.00 元；
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2021 年度
财务报表附注
（3）2021 年度，投资性房地产公允价值变动，对本公司当期损益的影响金额为-
30,000,000.00 元；
（4）2021 年 12 月 31 日，账面价值约为 3,550,040,000.00 元的房屋及土地使用权作
为抵押及质押借款（附注六/注释 24、附注十二/（一））的抵押物。
注释9． 固定资产
项目 期末余额 期初余额
固定资产 54,244,374.85 12,614,915.23
固定资产清理 41,441.16 ---
合计 54,285,816.01 12,614,915.23
（一）固定资产
1． 固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输工具 电子及办公设备 合计
一. 账面原值
1． 期初余额 16,753,761.71 4,246,466.47 13,304,395.64 34,304,623.82
2． 本期增加金额 60,010,704.25 --- 270,696.03 60,281,400.28
购置 --- --- 270,696.03 270,696.03
投资性房地产转入 46,000,000.00 --- --- 46,000,000.00
其他增加 14,010,704.25 --- --- 14,010,704.25
3． 本期减少金额 20,744,476.27 708,929.46 6,216,703.29 27,670,109.02
处置或报废 11,202,569.48 708,929.46 6,216,703.29 18,128,202.23
转入投资性房地产 9,541,906.79 --- --- 9,541,906.79
4． 期末余额 56,019,989.69 3,537,537.01 7,358,388.38 66,915,915.08
二. 累计折旧
1． 期初余额 6,816,528.07 3,408,982.72 11,464,197.80 21,689,708.59
2． 本期增加金额 3,293,013.24 51,420.52 362,157.67 3,706,591.43
本期计提 3,293,013.24 51,420.52 362,157.67 3,706,591.43
3． 本期减少金额 7,184,936.68 99,743.08 5,440,080.03 12,724,759.79
处置或报废 4,252,209.82 99,743.08 5,440,080.03 9,792,032.93
转入投资性房地产 2,932,726.86 --- --- 2,932,726.86
4． 期末余额 2,924,604.63 3,360,660.16 6,386,275.44 12,671,540.23
三. 减值准备
1． 期初余额 --- --- --- ---
2． 本期增加金额 --- --- --- ---
3． 本期减少金额 --- --- --- ---
4． 期末余额 --- --- --- ---
四. 账面价值
1． 期末账面价值 53,095,385.06 176,876.85 972,112.94 54,244,374.85
2． 期初账面价值 9,937,233.64 837,483.75 1,840,197.84 12,614,915.23
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2021 年度
财务报表附注
2． 通过经营租赁租出的固定资产
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 43,353,003.40
合计 43,353,003.40
3． 期末未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
9,742,381.66 未分割单独产权
房屋及建筑物
43,353,003.40 办理产权较困难
合计 53,095,385.06
注释10． 使用权资产
项目 房屋及建筑物
一. 账面原值
1． 期初余额 80,427,709.06
2． 本期增加金额 ---
租赁 ---
3． 本期减少金额 ---
4． 期末余额 80,427,709.06
二. 累计折旧
1． 期初余额 ---
2． 本期增加金额 11,975,931.89
本期计提 11,975,931.89
3． 本期减少金额 ---
4． 期末余额 11,975,931.89
三. 减值准备
1． 期初余额 ---
2． 本期增加金额 ---
3． 本期减少金额 ---
4． 期末余额 ---
四. 账面价值
1． 期末账面价值 68,451,777.17
2． 期初账面价值 80,427,709.06
注释11． 无形资产
1． 无形资产情况
项目 土地使用权 软件 合计
一. 账面原值
1． 期初余额 9,770,037.52 3,967,050.00 13,737,087.52
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财务报表附注
项目 土地使用权 软件 合计
2． 本期增加金额 --- 231,702.52 231,702.52
购置 --- 231,702.52 231,702.52
3． 本期减少金额 9,770,037.52 --- 9,770,037.52
划分为投资性房地产 9,770,037.52 --- 9,770,037.52
4． 期末余额 --- 4,198,752.52 4,198,752.52
二. 累计摊销
1． 期初余额 1,069,991.16 2,518,797.60 3,588,788.76
2． 本期增加金额 63,602.95 398,620.30 462,223.25
本期计提 63,602.95 398,620.30 462,223.25
3． 本期减少金额 1,133,594.11 --- 1,133,594.11
划分为投资性房地产 1,133,594.11 --- 1,133,594.11
4． 期末余额 --- 2,917,417.90 2,917,417.90
三. 减值准备
1． 期初余额 --- --- ---
2． 本期增加金额 --- --- ---
3． 本期减少金额 --- --- ---
4． 期末余额 --- --- ---
四. 账面价值
1． 期末账面价值 --- 1,281,334.62 1,281,334.62
2． 期初账面价值 8,700,046.36 1,448,252.40 10,148,298.76
注释12． 商誉
1． 商誉账面原值
被投资单位名称或形成商誉的事 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
项 企业合并形成 其他 处置 其他
瑞阳嘉和 13,953,694.00 --- --- --- --- 13,953,694.00
北京上东新业商业管理有限公司
（原名北京上东房地产经纪有限公 394,956.15 --- --- --- --- 394,956.15
司、以下称“上东新业”）
合计 14,348,650.15 --- --- --- --- 14,348,650.15
2． 商誉减值准备
被投资单位名称或形成商誉 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
的事项 计提 其他 处置 其他
瑞阳嘉和 13,953,694.00 --- --- --- --- 13,953,694.00
上东新业 394,956.15 --- --- --- --- 394,956.15
合计 14,348,650.15 --- --- --- --- 14,348,650.15
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财务报表附注
注释13． 长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
房屋装修费 1,692,303.46 1,819,748.33 1,086,853.85 833,330.39 1,591,867.55
合计 1,692,303.46 1,819,748.33 1,086,853.85 833,330.39 1,591,867.55
长期待摊费用其他减少额系投资性房地产装修款转出。
注释14． 递延所得税资产和递延所得税负债
1． 未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 95,115.16 23,778.78 12,623,322.40 3,155,830.60
内部交易未实现利润 51,535,298.73 12,883,824.18 69,938,922.68 17,484,730.67
预提税金 85,011,982.70 21,252,995.68 144,659,118.32 36,164,779.58
其他 217,218.09 54,303.58 222,148.56 55,537.14
合计 136,859,614.68 34,214,902.22 227,443,511.96 56,860,877.99
2． 未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资产评
88,632,688.00 22,158,172.00 88,632,688.00 22,158,172.00
估增值
资本化利息 106,767,630.00 26,691,907.50 106,767,630.00 26,691,907.50
投资性房地产公允价值计量
1,795,040,224.32 448,760,056.08 1,774,450,376.16 443,612,594.04
的会计基础与计税基础差异
直线法确认租金收入 10,091,328.04 2,522,832.01 3,086,804.24 771,701.06
其他 --- --- 1,679,189.20 419,797.30
合计 2,000,531,870.36 500,132,967.59 1,974,616,687.60 493,654,171.90
3． 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资 递延所得税资产和 抵销后递延所得税资
项目
负债期末互抵金额 产或负债期末余额 负债期初互抵金额 产或负债期初余额
递延所得税资产 34,214,902.22 --- 56,860,877.99 ---
递延所得税负债 34,214,902.22 465,918,065.37 56,860,877.99 436,793,293.91
4． 未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 25,128,725.39 48,894,269.39
预计负债 18,114,623.88 ---
可抵扣亏损 619,455,723.46 903,236,120.27
合计 662,699,072.73 952,130,389.66
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2021 年度
财务报表附注
5． 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2021 年度 --- 354,215,900.39
2022 年度 71,690,384.86 74,406,925.55
2023 年度 190,602,922.55 191,921,123.64
2024 年度 112,754,176.10 142,171,024.37
2025 年度 129,924,168.06 140,521,146.32
2026 年度 114,484,071.89 ---
合计 619,455,723.46 903,236,120.27
注释15． 其他非流动资产
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
阳光丽景 9 号楼底商 1,565,638.37 --- 1,565,638.37 1,565,638.37 --- 1,565,638.37
预付软件款 934,713.98 --- 934,713.98 --- --- ---
合计 2,500,352.35 --- 2,500,352.35 1,565,638.37 --- 1,565,638.37
注释16． 应付账款
项目 期末余额 期初余额
应付工程款及物业服务款 35,068,053.02 43,771,717.18
应付日常维护及其他款 11,317,308.80 8,497,474.20
合计 46,385,361.82 52,269,191.38
应付账款说明：
（1）2021 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为 27,600,274.63 元（2020 年 12 月 31 日：
31,608,735.10 元），主要待支付的应付工程款和其他款。
（2）应付账款中关联方款项详见附注十一、关联方及关联交易（五）.关联方交易（8）关联方应收应
付款项。
注释17． 预收款项
1． 预收款项情况
项目 期末余额 期初余额
预收租金 39,056,418.99 54,942,234.85
合计 39,056,418.99 54,942,234.85
2． 账龄超过一年的重要预收款项
单位名称 期末余额 未偿还或结转原因
北京盛世鸿基资产管理有限公司 6,574,058.98 一次性收租金款
合计 6,574,058.98
154
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财务报表附注
注释18． 合同负债
1． 合同负债情况
项目 期末余额 期初余额
开发项目预收款项 13,225,348.59 14,471,281.78
合计 13,225,348.59 14,471,281.78
2． 开发项目预收款项情况
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间 预售比例(%)
北京阳光上东项目 13,225,348.59 13,188,300.93 2004-2014 年 不适用
北京阳光丽景项目 --- 1,282,980.85 2004 年 不适用
合计 13,225,348.59 14,471,281.78
注释19． 应付职工薪酬
1． 应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 10,153,632.30 46,217,787.86 52,531,774.95 3,839,645.21
离职后福利-设定提存计划 1,242.98 3,010,055.53 2,923,940.81 87,357.70
辞退福利 --- 463,114.00 463,114.00 ---
合计 10,154,875.28 49,690,957.39 55,918,829.76 3,927,002.91
2． 短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 9,912,156.25 40,105,558.29 46,262,004.98 3,755,709.56
职工福利费 --- 1,396,098.89 1,396,098.89 ---
社会保险费 10,199.34 1,651,539.97 1,658,122.99 3,616.32
其中：基本医疗保险费 10,199.34 1,534,378.98 1,543,356.09 1,222.23
工伤保险费 --- 52,423.40 50,029.31 2,394.09
生育保险费 --- 64,737.59 64,737.59 ---
住房公积金 --- 2,622,762.68 2,622,762.68 ---
工会经费和职工教育经费 231,276.71 341,201.85 492,159.23 80,319.33
其他短期薪酬 --- 100,626.18 100,626.18 ---
合计 10,153,632.30 46,217,787.86 52,531,774.95 3,839,645.21
3． 设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 1,242.98 2,940,865.24 2,857,360.12 84,748.10
失业保险费 --- 69,190.29 66,580.69 2,609.60
合计 1,242.98 3,010,055.53 2,923,940.81 87,357.70
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财务报表附注
注释20． 应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
增值税 5,562,134.05 21,867,026.86
城市维护建设税 307,119.35 153,810.10
企业所得税 41,217,213.50 49,168,069.28
个人所得税 522,517.45 208,488.65
土地增值税 117,758,133.96 185,338,954.96
房产税 3,898,059.47 1,448,534.59
其他 3,880.18 150,757.01
合计 169,269,057.96 258,335,641.45
注释21． 其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付股利 20,756,165.85 20,756,165.85
其他应付款 259,549,503.73 479,685,255.56
合计 280,305,669.58 500,441,421.41
注：上表中其他应付款指扣除应付股利后的其他应付款。
（一）应付股利
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 1,545,459.19 1,545,459.19
应付少数股东股利 19,210,706.66 19,210,706.66
合计 20,756,165.85 20,756,165.85
（二）其他应付款
1． 按款项性质列示的其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
应付公司往来款项 43,003,107.51 127,484,692.39
应付租赁保证金 31,597,234.96 42,794,884.35
应付已代收契税、公共维修基金、产权代办费等款项 1,833,991.97 2,001,114.00
关联方借款本金及利息 181,120,833.85 306,238,888.89
其他 1,994,335.44 1,165,675.93
合计 259,549,503.73 479,685,255.56
2． 其他应付款说明
（1）截止 2021 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为 235,953,816.23 元（2020
年 12 月 31 日：77,701,015.33 元），主要为关联方本金及利息、应付单位往来款和应付租
赁保证金。
156
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财务报表附注
（2）其他应付款中关联方款项详见附注十一、关联方及关联交易（五）.关联方交易（8）
关联方应收应付款项。
注释22． 一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 314,780,000.00 348,000,000.00
一年内到期的长期借款利息 1,766,910.18 1,335,012.14
一年内到期的长期应付款 954,949.14 692,939.29
一年内到期的租赁负债 8,128,614.93 8,634,476.05
合计 325,630,474.25 358,662,427.48
注释23． 其他流动负债
项目 期末余额 期初余额
待转销项税 661,267.43 723,564.09
合计 661,267.43 723,564.09
注释24． 长期借款
借款类别 期末余额 期初余额
抵押+质押借款 812,820,000.00 919,304,712.00
减：一年内到期的长期借款 314,780,000.00 348,000,000.00
合计 498,040,000.00 571,304,712.00
长期借款说明：
（1）2021 年 12 月 31 日，长期抵押借款 189,000,000.00 元，系由本公司控股子公司
瑞阳嘉和、成都紫瑞持有的投资性房地产（附注六/注释 8、附注十二/（一））作为抵押。
（2）2021 年 12 月 31 日，长期保证、抵押及质押借款 623,820,000.00 元，系由本公
司、成都锦尚提供担保、由本公司子公司上海锦赟资产管理有限公司（以下称“上海锦赟”）、
成都锦尚持有的投资性房地产（附注六/注释 8、附注十二/（一））作为抵押，并同时由上海
晟域资产管理有限公司（以下简称“上海晟域”）持有上海锦赟的股权作为质押。
注释25． 租赁负债
剩余租赁年限 期末余额 期初余额
1 年以内 11,161,978.96 11,760,510.00
1-2 年 8,400,000.00 10,811,978.96
2-3 年 9,000,000.00 8,400,000.00
3-4 年 9,000,000.00 9,000,000.00
4-5 年 9,000,000.00 9,000,000.00
5 年以上 22,500,000.00 31,500,000.00
租赁付款额总额小计 69,061,978.96 80,472,488.96
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财务报表附注
剩余租赁年限 期末余额 期初余额
减：未确认融资费用 11,270,545.95 14,396,579.90
租赁付款额现值小计 57,791,433.01 66,075,909.06
减：一年内到期的租赁负债 8,128,614.93 8,634,476.05
合计 49,662,818.08 57,441,433.01
1.本期确认租赁负债利息费用 3,126,033.95 元。
2.租赁负债中关联方款项详见附注十一、关联方及关联交易（五）.关联方交易（8）关
联方应收应付款项。
注释26． 长期应付款
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 49,398,656.81 50,353,605.95
合计 49,398,656.81 50,353,605.95
1． 长期应付款分类
款项性质 期末余额 期初余额
应付少数股东固定利润 50,353,605.95 51,046,545.24
减：一年内到期的长期应付款 954,949.14 692,939.29
合计 49,398,656.81 50,353,605.95
2． 长期应付款的说明
天津市宏鹏实业有限公司(以下称“天津宏鹏实业”)为持有本公司之子公司天津津北
阳光新生活购物广场有限公司（以下称“津北阳光”）10%股权的少数股东，每年自津北阳光
取得固定利润分成，天津宏鹏实业不参与津北阳光经营管理，也不承担因津北阳光管理不善
所产生的损失。于 2021 年 12 月 31 日，经折现后的少数股东利润分成 50,353,605.95 元
(2020 年 12 月 31 日：51,046,545.24 元)确认为长期应付款，其中一年内到期部分为
954,949.14 元(2020 年 12 月 31 日：692,939.29 元)。
注释27． 预计负债
项目 期末余额 期初余额
诉讼赔偿款 18,114,623.88 ---
合计 18,114,623.88 ---
预计负债说明：诉讼赔偿款详见附注十二、（二）.2。
注释28． 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 期初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
人民币普通股 749,913,309.00 --- --- --- --- --- 749,913,309.00
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注释29． 资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 498,861,969.00 --- --- 498,861,969.00
其他资本公积 13,032,268.96 --- --- 13,032,268.96
合计 511,894,237.96 --- --- 511,894,237.96
注释30． 其他综合收益
本期发生额
减：前期计入 减：套 减：结转 减：前期
项目 期初余额 减：前期计入 其他综合收益 期储备 重新 计入其他 期末余额
本期所得税前 减：所得税费 税后归属于 税后归属于
其他综合收益 当期转入以摊 转入相 计量设定 综合收益
发生额 用 母公司 少数股东
当期转入损益 余成本计量的 关资产 受益计划 当期转入
金融资产 或负债 变动额 留存收益
一、不能重分类进损
--- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
益的其他综合收益
二、将重分类进损益
314,329,162.69 5,237,542.27 48,614,705.00 --- --- 1,302,761.57 -44,163,603.77 -516,320.53 --- --- 270,165,558.92
的其他综合收益
外币报表折算差额 37,749.42 26,496.00 --- --- --- --- 26,496.00 --- --- --- 64,245.42
其他资产转换为公允
价值模式计量的投资 314,291,413.27 5,211,046.27 48,614,705.00 --- --- 1,302,761.57 -44,190,099.77 -516,320.53 --- --- 270,101,313.50
性房地产
其他综合收益合计 314,329,162.69 5,237,542.27 48,614,705.00 --- --- 1,302,761.57 -44,163,603.77 -516,320.53 --- --- 270,165,558.92
注释31． 盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 129,370,148.53 1,003,919.31 --- 130,374,067.84
合计 129,370,148.53 1,003,919.31 --- 130,374,067.84
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注释32． 未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,434,567,997.38 1,338,783,697.83
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） --- ---
调整后期初未分配利润 1,434,567,997.38 1,338,783,697.83
加：本期归属于母公司所有者的净利润 64,269,140.42 107,337,965.92
减：提取法定盈余公积 1,003,919.31 11,553,666.37
期末未分配利润 1,497,833,218.49 1,434,567,997.38
注释33． 营业收入和营业成本
1． 营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 566,759,629.55 137,713,290.70 550,487,362.46 155,475,715.11
其他业务 795,286.25 394.55 19,675,293.99 320,635.64
合计 567,554,915.80 137,713,685.25 570,162,656.45 155,796,350.75
2． 合同产生的收入情况
合同分类 开发产品销售业务 其他 合计
一、 商品类型
房地产开发产品 364,064,534.16 --- 364,064,534.16
商业运营 --- 7,929,955.49 7,929,955.49
其他 --- 795,286.25 795,286.25
二、 按商品转让的时间分类
在某一时点转让 364,064,534.16 --- 364,064,534.16
在某一时段内转让 --- 8,725,241.74 8,725,241.74
合计 364,064,534.16 8,725,241.74 372,789,775.90
3． 履约义务的说明
销售商品合同：本公司与客户之间的销售商品合同主要为商品房销售的履约义务。本公
司以控制权转移时点确认收入：开发产品完工并验收合格；签订具有法律约束力的销售合同，
履行了销售合同规定的主要义务；价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够
收回；已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移交手续，若买
方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结
束后的次日，按合同约定视同已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方。
提供劳务合同：本公司与客户之间的提供服务合同主要包含商务运营等服务，由于本公
司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在某一时段
内履行的履约义务，按照履约进度确认收入，履约进度不能合理确定时， 本公司已经发生
160
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财务报表附注
的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确
定为止。
4． 主营业务收入和主营业务成本
本期发生额 上期发生额
项目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
开发产品销售业务 364,064,534.16 91,641,676.55 383,055,727.28 130,542,947.16
物业租赁业务 194,765,139.90 39,377,800.83 166,514,643.93 24,842,767.95
商业运营 7,929,955.49 6,693,813.32 916,991.25 90,000.00
合计 566,759,629.55 137,713,290.70 550,487,362.46 155,475,715.11
5． 主营业务收入前五名项目
项目 本期发生额 上期发生额
阳光上东项目 335,091,119.45 392,344,342.70
成都九眼桥商业项目 71,057,218.00 51,525,205.10
成都 AZ-town 项目 47,594,604.26 39,197,216.70
通州瑞都商业项目 45,463,694.46 38,544,035.48
阳光丽景项目 32,781,571.01 ---
北京 878 商务中心 --- 20,498,803.89
合计 531,988,207.18 542,109,603.87
6． 其他业务收入
项目 本期发生额 上期发生额
装修服务 --- 17,289,048.55
项目管理、咨询管理及顾问服务费 767,990.30 825,872.59
其他服务 27,295.95 1,560,372.85
合计 795,286.25 19,675,293.99
注释34． 税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
房产税 24,771,313.06 23,371,264.05
土地增值税 61,339,047.63 90,966,883.43
其他 4,289,551.41 2,240,039.44
合计 90,399,912.10 116,578,186.92
注释35． 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
物业管理及维修费 26,767.00 1,619,597.60
广告营销费 3,144,087.84 4,742,672.30
职工薪酬 7,769,427.41 2,288,800.65
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财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
资产折旧及摊销 4,531.73 58,992.30
办公及差旅费 249,965.84 362,431.79
销售代理费 15,651,703.60 9,675,324.07
其他 43,495.15 1,725,815.03
合计 26,889,978.57 20,473,633.74
注释36． 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 40,577,859.34 56,357,829.15
中介机构服务费 19,107,286.45 11,988,987.22
办公及差旅费 7,898,170.55 12,197,317.58
租赁费 1,532,079.35 6,005,183.81
资产折旧及摊销 5,504,577.26 1,384,834.43
其他 1,020,354.09 3,624,970.59
合计 75,640,327.04 91,559,122.78
注释37． 财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 80,209,716.74 98,178,739.05
减：利息收入 1,049,551.82 981,878.79
汇兑损益 109,983.20 -25,201.15
其他 697,245.85 96,283.06
合计 79,967,393.97 97,267,942.17
注释38． 其他收益
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 236,246.32 1,623,400.00
个税返还 120,460.07 548,170.31
疫情稳岗补贴 --- 168,421.70
合计 356,706.39 2,339,992.01
注释39． 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 10,935,529.15 32,387,345.64
处置子公司产生的投资收益 --- 8,995,502.00
资金占用利息 --- -12,819,087.37
合计 10,935,529.15 28,563,760.27
162
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财务报表附注
注释40． 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 -30,000,000.00 -2,620,373.12
合计 -30,000,000.00 -2,620,373.12
注释41． 信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -6,634,848.25 -1,132,918.95
合计 -6,634,848.25 -1,132,918.95
注释42． 资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
其他流动资产减值损失 --- -3,723,779.83
合计 --- -3,723,779.83
注释43． 资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 110,156.99 176,024.02
合计 110,156.99 176,024.02
注释44． 营业外收入
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
处理非流动资产利得 55,610.31 --- 55,610.31
无法支付的债务 21,556,735.54 32,619,712.91 21,556,735.54
罚款、违约金和补偿款项 423,186.51 808,014.54 423,186.51
其他 2,331.14 1,685,248.95 2,331.14
合计 22,037,863.50 35,112,976.40 22,037,863.50
注释45． 营业外支出
项目 本期发生额 上期发生额 计入本期非经常性损益的金额
非流动资产清理损失合计 430,508.51 170,301.37 430,508.51
其中：固定资产清理损失 430,508.51 170,301.37 430,508.51
诉讼赔偿款 18,114,623.88 --- 18,114,623.88
滞纳金 --- 304,507.98 ---
对外捐赠 --- 20,000.00 ---
罚款支出 1,028.45 66,856.97 1,028.45
其他 815,061.50 415,377.32 815,061.50
合计 19,361,222.34 977,043.64 19,361,222.34
163
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财务报表附注
注释46． 所得税费用
1． 所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 7,548,159.11 35,299,187.91
递延所得税费用 44,026,911.57 -4,481,311.68
合计 51,575,070.68 30,817,876.23
2． 所得税说明：会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 134,387,804.31
按法定税率计算的所得税费用 33,596,951.07
子公司适用不同税率的影响 -140,087.66
调整以前期间所得税的影响 2,039,290.37
非应税收入的影响 -24,711,736.38
不可抵扣的成本、费用和损失影响 18,191,997.03
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -10,601,493.91
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 33,200,150.16
所得税费用 51,575,070.68
注释47． 现金流量表附注
1． 收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收深圳市宁达往来款 --- 80,000,000.00
受限资金减少 103,140.22 2,079,876.57
收到的其他往来款 9,008,420.80 11,273,441.60
政府补助 236,246.32 1,623,400.00
利息收入 1,049,551.82 981,878.79
员工借款 --- 600,000.00
其他 5,516,659.93 1,599,159.50
合计 15,914,019.09 98,157,756.46
2． 支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
京润融城往来款 --- 80,000,000.00
支付深圳市宁达往来款 70,000,000.00 ---
日常付现的管理费用 33,605,570.91 28,981,566.19
日常付现的销售费用 21,716,487.60 11,237,122.60
支付的租赁押金或保证金 5,623,151.14 ---
其他单位暂付款项 959,519.93 23,306,529.82
员工借款 279,634.35 640,000.00
合计 132,184,363.93 144,165,218.61
164
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财务报表附注
3． 收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
昆仑信托退回保证金 3,000,000.00 1,400,000.00
收到的公司往来款 194,300,000.00 ---
合计 197,300,000.00 1,400,000.00
4． 支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
偿付少数股东保底分成 4,608,450.00 4,608,450.00
支付的公司往来款 195,002,700.00 ---
京基集团 130,000,000.00 ---
筹资相关的受限货币资金变动额 21,628,720.19 ---
关联方往来 1,200,000.00 ---
租赁租金 11,410,510.00 ---
手续费 1,193,334.00 ---
合计 365,043,714.19 4,608,450.00
注释48． 现金流量表补充资料
1． 现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 82,812,733.63 115,408,181.02
加：信用减值损失 6,634,848.25 1,132,918.95
资产减值准备 --- 3,723,779.83
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 3,706,591.43 498,519.17
使用权资产折旧 11,975,931.89 ---
无形资产摊销 462,223.25 530,786.04
长期待摊费用摊销 1,086,853.85 414,521.52
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
-110,156.99 -112,022.98
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 374,898.20 ---
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 30,000,000.00 2,620,373.12
财务费用（收益以“－”号填列） 80,209,716.74 98,178,739.05
投资损失（收益以“－”号填列） -10,935,529.15 -28,563,760.27
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） --- -21,555,352.57
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 29,124,771.46 15,433,638.93
存货的减少（增加以“－”号填列） 67,738,628.44 130,542,947.16
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 204,516,390.96 -22,897,051.51
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -293,330,667.78 76,857,908.85
165
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2021 年度
财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
其他 --- ---
经营活动产生的现金流量净额 214,267,234.18 372,214,126.31
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 --- ---
一年内到期的可转换公司债券 --- ---
融资租入固定资产 --- ---
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 94,280,356.15 227,081,862.89
减：现金的期初余额 227,081,862.89 67,457,115.35
加：现金等价物的期末余额 --- ---
减：现金等价物的期初余额 --- ---
现金及现金等价物净增加额 -132,801,506.74 159,624,747.54
2． 与租赁相关的总现金流出
本期与租赁相关的总现金流出为人民币 11,410,510.00 元。
3． 现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 94,280,356.15 227,081,862.89
其中：库存现金 948.53 2,502.44
可随时用于支付的银行存款 94,278,276.02 227,078,079.28
可随时用于支付的其他货币资金 1,131.60 1,281.17
二、现金等价物 --- ---
其中：三个月内到期的债券投资 --- ---
三、期末现金及现金等价物余额 94,280,356.15 227,081,862.89
注释49． 所有权或使用权受到限制的资产
项目 余额 受限原因
其 中 2,793,661.26 元 为 按 揭 贷 款 保 证 金 ，
货币资金 24,922,381.45 500,000.00 元为经营性项目保证金，1,582,407.56
元为资金监管账户，20,046,312.63 为质押保证金
用于抵押及质押借款及一年内到期的抵押及质押借
投资性房地产 3,550,040,000.00
款的抵押物
合计 3,574,962,381.45
注释50． 外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金
其中：美元 530,447.11 6.3757 3,381,971.64
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财务报表附注
注释51． 政府补助
1． 政府补助基本情况
政府补助种类 本期发生额 计入当期损益的金额 备注
计入递延收益的政府补助 --- ---
计入其他收益的政府补助 236,246.32 236,246.32 详见附注六注释 38
合计 236,246.32 236,246.32
七、 合并范围的变更
(一) 注销子公司
本公司于 2021 年注销西安上东房地产开发有限公司 1 家子公司。
(二) 新设子公司
本公司于 2021 年新设深圳瑞成新业商业管理有限公司 1 家子公司。
八、 在其他主体中的权益
(一) 在子公司中的权益
1． 企业集团的主要构成
主要 持股比例
主要子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接(%) 间接(%)
北京星泰房地产开发有限公司 商品房销售及商业
北京市 北京市 56.24 43.76 设立或投资
（以下称“北京星泰”） 运营
北京首创风度房地产开发有限责任
北京市 北京市 物业租赁 91.67 8.33 设立或投资
公司（以下称“首创风度”）
北京艺力设计工程有限公司（以 非同一控制
北京市 北京市 建筑装饰工程设计 90.00 10.00
下称“北京艺力”） 下企业合并
非同一控制
上东新业 北京市 北京市 物业租赁及商业运营 85.00 15.00
下企业合并
非同一控制
瑞阳嘉和 北京市 北京市 物业租赁及商业运营 51.00 ---
下企业合并
北京瑞丰阳光投资有限公司（以
北京市 北京市 投资管理 100.00 --- 设立或投资
下称“瑞丰阳光”）
上海新尚东资产管理有限公司
上海市 上海市 资产管理、投资管理 --- 100.00 设立或投资
（以下称“上海新尚东”）
天津阳光瑞业商业管理有限公司
(原名天津阳光滨海房地产开发有 天津市 天津市 物业租赁 --- 100.00 设立或投资
限公司，以下称“阳光瑞业”)
非同一控制
津北阳光 天津市 天津市 物业租赁 --- 90.00
下企业合并
成都紫瑞新丽商贸有限公司（以
成都市 成都市 物业租赁及商业运营 --- 55.00 设立或投资
下简称“成都紫瑞”）
聚信阳光 苏州市 苏州市 资产管理、投资管理 --- 100.00 设立或投资
聚信新业（昆山）投资中心（有 实业投资、投资管理及
苏州市 苏州市 --- 不适用 设立或投资
限合伙） 信息咨询、资产管理
上海锦赟 上海市 上海市 资产管理、投资管理 --- 不适用 资产购买
成都锦尚置业有限公司（以下简
成都市 成都市 物业租赁及商业运营 --- 71.00 资产购买
称“成都锦尚”）
167
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2021 年度
财务报表附注
2． 重要的非全资子公司
少数股东持 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称 备注
股比例(%) 数股东损益 宣告分派的股利 益余额
成都锦尚 29 2,049,197.69 --- 91,148,520.17
瑞阳嘉和 49 7,043,969.65 --- 144,128,619.86
成都紫瑞 45 9,450,425.87 --- 249,642,261.16
3． 重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额
项目
成都锦尚 瑞阳嘉和 成都紫瑞
流动资产 19,958,963.46 5,637,205.09 135,256,715.83
非流动资产 1,048,061,805.01 659,956,752.55 593,264,283.51
资产合计 1,068,020,768.47 665,593,957.64 728,520,999.34
流动负债 689,193,939.45 161,058,002.53 36,471,336.78
非流动负债 64,521,586.90 210,395,913.12 137,289,985.64
负债合计 753,715,526.35 371,453,915.65 173,761,322.42
营业收入 71,057,218.00 41,195,726.13 46,520,068.63
净利润 7,066,198.94 14,375,448.26 21,000,946.37
综合收益总额 6,318,424.58 14,375,448.26 21,000,946.37
经营活动产生的现金流量净额 169,787,187.15 42,978,906.99 22,185,938.75
续：
期初余额
项目
成都锦尚 瑞阳嘉和 成都紫瑞
流动资产 20,248,763.80 330,961,014.79 124,443,694.10
非流动资产 1,057,208,686.26 663,980,745.92 593,241,008.66
资产合计 1,077,457,450.06 994,941,760.71 717,684,702.76
流动负债 594,405,914.02 466,744,077.68 38,179,276.10
非流动负债 174,032,077.44 248,433,089.30 145,746,696.11
负债合计 768,437,991.46 715,177,166.98 183,925,972.21
营业收入 52,325,258.79 38,541,035.49 39,197,216.70
净利润 10,019,362.12 -1,693,614.69 13,321,047.32
综合收益总额 10,019,362.12 -1,693,614.69 13,321,047.32
经营活动产生的现金流量净额 44,835,143.69 50,000,304.11 15,663,547.61
(二) 在合营安排或联营企业中的权益
1． 重要的合营企业或联营企业
合营企业或联营企业 主要经营 持股比例(%) 会计处理
注册地 业务性质
名称 地 直接(%) 间接(%) 方法
上海银河宾馆 上海市 上海市 住宿、宾馆、商场 --- 50.00 权益法
光明新丽 天津市 天津市 物业租赁、房地产开发 --- 10.00 权益法
紫金新嘉 天津市 天津市 物业租赁 --- 10.00 权益法
168
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财务报表附注
（1） 持股 20%以下但具有重大影响的依据
本公司对光明新丽、紫金新嘉的持股比例虽然低于 20%，但本公司对其经营决策等重大
问题可以施加重大影响，故将其作为联营企业核算，详见附注六/注释 7.长期股权投资说明。
2． 重要合营企业的主要财务信息
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
项目
上海银河宾馆 上海银河宾馆
流动资产 839,426,744.30 839,046,696.56
其中:现金和现金等价物 1,774,151.10 3,412.73
非流动资产 2,339,670.91 2,339,670.91
资产合计 841,766,415.21 841,386,367.47
流动负债 28,112,794.47 25,766,127.77
非流动负债 203,409,917.67 202,814,662.20
负债合计 231,522,712.14 228,580,789.97
净资产 610,243,703.07 612,805,577.50
本公司持股比例 50.00% 50.00%
按持股比例计算的净资产份额 305,121,851.54 306,402,788.75
调整事项
—商誉 118,317,507.32 118,317,507.32
对合营企业权益投资的账面价值 423,439,358.86 424,720,296.07
营业收入 170,956.88 327,525.18
财务费用 -1,681.90 1,990.82
所得税费用 595,255.00 595,255.00
净利润 -2,561,873.46 -2,548,752.93
其他综合收益 --- ---
综合收益总额 -2,561,873.46 -2,548,752.93
企业本期收到的来自合营企业的股利 --- ---
其他说明：本公司以合营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例
计算资产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负
债的公允价值以及统一会计政策的影响。
3． 重要联营企业的主要财务信息
期末余额/本期发生额
项目
光明新丽 紫金新嘉
流动资产 1,009,570,771.97 849,675,896.33
非流动资产 1,758,026,878.65 214,141,319.85
资产合计 2,767,597,650.62 1,063,817,216.18
流动负债 1,211,815,095.79 124,312,881.23
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财务报表附注
期末余额/本期发生额
项目
光明新丽 紫金新嘉
非流动负债 115,537,892.14 85,507,467.94
负债合计 1,327,352,987.93 209,820,349.17
少数股东权益 --- 12,037,500.00
归属于母公司股东权益 1,440,244,662.69 841,959,367.01
按持股比例计算的净资产份额 144,024,466.26 84,195,936.70
调整事项 --- ---
—商誉 --- ---
—内部交易未实现利润 -394,650.12 ---
对联营企业权益投资的账面价值 143,629,816.14 84,195,936.70
营业收入 197,196,056.81 3,229,760.90
净利润 55,094,748.24 -16,726,855.44
其他综合收益 --- ---
综合收益总额 55,094,748.24 -16,726,855.44
企业本期收到的来自联营企业的股利 --- ---
续：
期初余额/上期发生额
项目
光明新丽 紫金新嘉
流动资产 1,168,534,155.30 839,108,775.00
非流动资产 1,553,558,663.00 212,602,649.00
资产合计 2,722,092,818.30 1,051,711,424.00
流动负债 1,195,522,357.40 96,240,940.00
非流动负债 141,420,546.45 84,746,757.75
负债合计 1,336,942,903.85 180,987,697.75
少数股东权益 --- 12,037,500.00
归属于母公司股东权益 1,385,149,914.45 858,686,226.25
按持股比例计算的净资产份额 138,514,991.44 85,868,622.24
调整事项 --- ---
—商誉 --- ---
—内部交易未实现利润 -394,650.12 ---
对联营企业权益投资的账面价值 138,120,341.32 85,868,622.24
营业收入 1,101,409,127.42 9,677,261.00
净利润 322,120,022.85 -10,630,605.00
其他综合收益 --- ---
综合收益总额 322,120,022.85 -10,630,605.00
企业本期收到的来自联营企业的股利 --- ---
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财务报表附注
注：本公司以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资
产份额。合营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时合营企业可辨认资产和负债的公
允价值以及统一会计政策的影响。
4． 不重要的合营企业联营企业的汇总财务信息
项目 期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
联营企业投资账面价值合计 338,729,611.84 330,349,935.24
下列各项按持股比例计算的合计数
净利润 58,749,265.95 21,526,990.10
其他综合收益 --- ---
综合收益总额 58,749,265.95 21,526,990.10
注：净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一
会计政策的调整影响。
九、 与金融工具相关的风险披露
本公司的主要金融工具包括货币资金、应收款项、应付款项等。在日常活动中面临各种
金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险、市场风险。与这些金融工具相关的风险，
以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引
并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的
风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性
风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险
管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。
风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公
司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委
员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风
险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已
制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务
状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信
用资质并设置相应信用期。本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对
于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保
本公司不致面临重大信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，
以确保相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。
171
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2021 年度
财务报表附注
本公司其他金融资产包括货币资金、应收账款、其他应收款等，这些金融资产的信用风
险源自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附
注十二、承诺及或有事项所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本
公司承受信用风险的担保。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管
理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方
单位违约而导致的任何重大损失。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来和业务性质评估应收账款和
其他应收款的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映
这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同
账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建
投资总额、国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预期损失率。并考虑上述前瞻性信息进
行调整后对于预期信用损失进行合理评估。
截止 2021 年 12 月 31 日，相关资产的账面余额与预期信用减值损失情况如下：
账龄 账面余额 减值准备
应收账款 18,297,686.62 9,734,537.12
其他应收款 47,883,497.83 15,405,634.16
应收股利 5,577,951.24 83,669.27
预计负债 18,114,623.88 ---
合计 89,873,759.57 25,223,840.55
于 2021 年 12 月 31 日，本公司对外提供财务担保的金额为 20,876.15 万元，财务担保
合同的具体情况参见附注十二/（二）资产负债表日存在的重要或有事项。本公司管理层评
估了担保项下相关借款的逾期情况、相关借款人的财务状况及其所处行业的经济形势，认为
自该部分财务担保合同初始确认后，相关信用风险未显著增加。因此，本公司按照相当于上
述财务担保合同未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其减值准备。报告期内，本公司的
评估方式与重大假设并未发生变化。根据本公司管理层的评估，相关财务担保无重大预期减
值准备。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资
金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司财务部门基于各成员企
业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕
的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
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财务报表附注
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按
合同剩余期限列示如下：
期末余额
项目
一年以内 一到两年 三到五年 5 年以上 合计
应付账款 46,385,361.82 --- --- --- 46,385,361.82
其他应付款 280,305,669.58 --- --- --- 280,305,669.58
长期借款 316,546,910.18 74,200,000.00 125,920,000.00 297,920,000.00 814,586,910.18
租赁负债 11,161,978.96 8,400,000.00 27,000,000.00 22,500,000.00 69,061,978.96
长期应付款 4,807,000.00 4,807,000.00 14,421,000.00 78,375,000.00 102,410,000.00
合计 659,206,920.54 87,407,000.00 167,341,000.00 398,795,000.00 1,312,749,920.54
（三） 市场风险
1． 汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本公司的外币资产仅为少量外币
存款，因此本年度并无重大外汇风险。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额
列示如下：
期末余额
项目
美元项目
外币金融资产：
货币资金 3,381,971.64
（2）敏感性分析：
截止 2021 年 12 月 31 日，对于本公司美元金融资产，如果人民币对美元升值或贬值
10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润约 338,197.16 元（2020 年度约
363,739.66 元)。
2． 利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利
率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境
来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公
司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不
利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排
来降低利率风险。
本年度公司无利率互换安排。
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截止 2021 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其
他 因 素 保 持 不 变 ， 本 公 司 的 净 利 润 会 减 少 或 增 加 约 3,827,850.00 元 （ 2020 年 度 约
4,117,250.00 元)。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动
利率获得的借款。
十、 公允价值
（一） 以公允价值计量的金融工具
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2021 年 12 月 31
日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输
入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或
类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可
观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
（二） 期末公允价值计量
1． 持续的公允价值计量
期末公允价值
项目
第 1 层次 第 2 层次 第 3 层次 合计
非金融资产-投资性房地产
北京地区物业 --- --- 1,114,554,400.00 1,114,554,400.00
成都地区物业 --- --- 1,593,575,000.00 1,593,575,000.00
上海地区物业 --- --- 1,440,000,000.00 1,440,000,000.00
天津地区物业 --- --- 181,890,000.00 181,890,000.00
资产合计 --- --- 4,330,019,400.00 4,330,019,400.00
本公司以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第
一层次与第二层次间的转换。
1． 对于投资性房地产，本公司委托外部评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限
公司(以下称“戴德梁行”)对其公允价值进行评估。所采用的方法主要包括市场比较法、直
接资本化法和现金流折现法，所使用的输入值主要包括可比案例价格、租金水平和资本化率
等。
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（三） 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的的调节信息及不可观察参数的敏感性分析
1． 期初与期末账面价值间的的调节信息
当期利得或损失总额 对于在报告期末持有的
资产，计入损益的当期
项目 期初余额 转入第三层次 转出第三层次 计入其他综合 计入递延所得 出售 期末余额
计入损益 未实现利得或损失的变
收益 税负债 动
投资性房地产小计 4,484,510,000.00 16,078,953.73 46,000,000.00 -30,000,000.00 3,908,284.70 1,302,761.57 99,780,600.00 4,330,019,400.00 -30,000,000.00
北京地区物业 1,251,310,000.00 --- 46,000,000.00 --- --- --- 90,755,600.00 1,114,554,400.00 ---
成都地区物业 1,602,600,000.00 --- --- --- --- --- 9,025,000.00 1,593,575,000.00 ---
上海地区物业 1,470,000,000.00 --- --- -30,000,000.00 --- --- --- 1,440,000,000.00 -30,000,000.00
天津地区物业 160,600,000.00 16,078,953.73 --- --- 3,908,284.70 1,302,761.57 --- 181,890,000.00 ---
本公司委托外部独立评估机构戴德梁行对本公司投资性房地产的公允价值进行评估。上述估值结果由本公司财务部门进行独立验证及账务处
理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
投资性房地产
2021 年 12 月 主要业 建筑面积 估值 可观察/不
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
31 日公允价值 务类型 （㎡） 技术 可观察
市场比 可比案例价格 14,615-15,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
较法 修正系数 0.43-0.52 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
租金水平 52-57 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
天津北辰阳
光新生活广 160,600,000 商业 天津 27,470.67 出租率 95%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察
场 现金流
折现法 租金上涨幅度 2% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察
经营成本 年收入 23% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察
贴现率 9.25% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察
天津万东花 市场比 可比案例价格 10,300-13,900 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
21,290,000 商业 天津 2,368.47
园商业楼 较法 修正系数 0.94-1.27 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
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2021 年 12 月 主要业 建筑面积 估值 可观察/不
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
31 日公允价值 务类型 （㎡） 技术 可观察
租金水平 60-75 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
直接资
本化法
资本化法率 6.5%-7.0% 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
阳 春 光 华 可比案例价格 50,000-51,500 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比
22,660,000 商业 北京 704.81 较法
（橡树园） 修正系数 0.89-0.93 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
阳 光 上 东 可比案例价格 30,000-35,411 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比
64,560,000 商业 北京 2,982.14 较法
（C2 会所） 修正系数 0.98-1.23 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
可比案例价格 30,000-56,065 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比
阳 光 上 东 商业 北京 较法
修正系数 0.49-1.03 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
（C1、C9 商 346,574,400 21,725.23
可比案例价格 250,000-300,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
业及车位） 市场比
车位 北京 较法
修正系数 1.00-1.22 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
阳 光 上 东 租金水平 114-135 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
直接资
4,390,000 商业 北京 534.62 本化法
（C5 商业） 资本化率 5.0% 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
阳光上东地 租金水平 37-61 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
直接资
50,150,000 仓储 北京 18,805.18 本化法
下仓储 资本化率 6.0% 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
可比案例价格 50,383-61,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比
商业 较法
阳光丽景商 修正系数 0.91-0.98 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
9,710,000 北京 1,770.25
业及车位 可比案例价格 270,000-360,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比
车位 较法
修正系数 0.95-1.27 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
散铺一层市场租金为 556 元/
租金水平 ㎡月；主力店市场租金为 94 元/ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
直接资 ㎡月
本化法
资本化法率 主力（租期内 6.5%、租期外 7.0%） 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
散铺（租期内 7.0%、租期外 7.5%）
通州阳光新 散铺一层市场租金为 556 元/
616,510,000 商业 北京 29,403.56 租金水平 ㎡月；主力店市场租金为 94 元/ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
生活广场
㎡月
现金流
折现法 出租率 99%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察
租金上涨幅度 4.0%-2.5% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察
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财务报表附注
2021 年 12 月 主要业 建筑面积 估值 可观察/不
项目名称 地区 名称 范围 与公允价值之间的关系
31 日公允价值 务类型 （㎡） 技术 可观察
经营成本 年收入 20% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察
贴现率 9.25%至 9.50% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察
成华区二环 大型主力店 71-81 元/㎡月；散铺
租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
路 东 二 段 310-335 元/㎡月
直接资
426 号、建设 592,780,000 商业 成都 74,612.08 主力（租期内 6.75%、租期外
本化法
路 2 号阳光 资本化法率 7.25%）散铺（租期内 7.25%、租期 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
新生活广场 外 7.75%）
市场比 可比案例价格 10,900-13,585 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
成都阳光新 商业
较法 修正系数 0.77-0.89 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
业中心底商 100,045,000 成都 25,543.11
及车位 市场比 可比案例价格 100,000-120,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
车位
较法 修正系数 0.86-0.92 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
市场比 可比案例价格 14,285-14,380 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五
较法 修正系数 1.00-1.01 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
段 55 号成
310,000,000 办公 成都 27,689.08
都阳光新业 直接资 租金水平 91-95 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
中心写字楼
本化法 资本化法率 6.5%-7.0% 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
市场比 可比案例价格 50,700-60,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五 较法 修正系数 0.87-1.11 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
段 55 号成 主力（61-75 元/㎡月）散铺
590,750,000 商业 成都 72,710.06 租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
都阳光新业 直接资 （420-430 元/㎡月）
中心商场
本化法 主力（租期 6.75%、租期外 7.25%）
资本化法率 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
散铺(租期内 7.25%、租期外 7.75%)
市场比 可比案例价格 41,698-47,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
中 山 西 路
较法 修正系数 0.76-0.86 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
888 号 1 幢
1,440,000,000 办公 上海 45,859.87
新业中心主 直接资 租金水平 198-232 元/㎡ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
楼
本化法 资本化法率 5.5%-6.0% 资本化法率越高，公允价值越低 不可观察
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十一、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
对本公司的持股 对本公司的表决
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本(万元)
比例(%) 权比例(%)
京基集团 深圳市 兴办实业，自有物业租赁 10,000.00 29.97 29.97
1． 本公司的母公司情况的说明
京基集团注册资本为 10,000.00 万元，由陈华持股 90.00%，陈辉持股 10.00%。
截止 2021 年 12 月 31 日，京基集团持有本公司的 22,477.10 万股股票，占本公司总股
本的比例为 29.97%。
2． 本公司最终控制方为陈华先生。
(二) 本公司的子公司情况详见附注八（一）在子公司中的权益
(三) 本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八（二）在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或
联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
光明新丽 联营企业
紫金新嘉 联营企业
上海银河宾馆 合营企业
友谊新资 联营企业
北京瑞景阳光 联营企业
(四) 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
深圳市京基房地产股份有限公司（以下简称“京基房地产”） 控股股东之子公司
深圳市京基百纳商业管理有限公司（以下简称“京基百纳”） 控股股东之子公司
深圳市京基物业管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市京基物业管理有限公司一百物业服务中心 控股股东之子公司分公司
深圳市京基海湾酒店管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 控股股东之子公司
深圳市京基智农时代股份有限公司 控股股东之子公司
深圳市粤菜王府餐饮管理有限公司 控股股东之子公司
Sunrise Jianshe Private Limited（以下称“Sunrise Jianshe”） 控股子公司之少数股东
(五) 关联方交易
1． 存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子
公司交易已作抵销。
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2． 购买商品、接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
深圳市京基物业管理有限公司京基一百物业服务中心 物业管理费 509,584.78 123,793.81
京基房地产 日常经营费 40,460.00 ---
深圳市京基海湾酒店管理有限公司 日常经营费 6,880.00 ---
深圳市京基物业管理有限公司 日常经营费 19,557.34 ---
深圳市京基一百大厦酒店管理有限公司 日常经营费 39,186.00 ---
深圳市京基智农时代股份有限公司 日常经营费 3,270.00 ---
深圳市粤菜王府餐饮管理有限公司 日常经营费 81,581.00 ---
上海银河宾馆 日常经营费 73,477.43 ---
合计 773,996.55 123,793.81
3． 关联托管情况
（1） 本公司受托管理情况
委托方 受托方 受托资产 受托起始 受托终止 本期确认的
托管收益定价依据
名称 名称 类型 日 日 托管收益
京基百纳 至 同 业 竞 按托管期间经双方认可的审计
2021 年
京基百纳 瑞和新业 经 营 管 理 争 解 决 之 机构审定后的京基百纳净利润 767,990.30
9 月 30 日
权, 日 的 5%收取托管费（含税）
合计 767,990.30
2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议通过《关于全资子公司签署暨关联
交易的议案》，公司全资子公司瑞和新业与京基集团及其全资子公司京基百纳签署《经营托
管协议》（以下简称“托管协议”），京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业
行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管
费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争解决之日止。
4． 关联租赁情况
（1） 本公司作为承租方
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
京基房地产 办公室租赁 3,360,697.90 833,126.44
合计 3,360,697.90 833,126.44
关联租赁情况说明：经公司第八届董事会 2020 年第七次临时会议审议通过，公司全资
子公司瑞丰阳光与京基房地产签署《房屋租赁合同》，承租深圳市深南东路 5016 号京基一百
大厦 A 座 6901-01A 单元作为办公场所，租赁房产建筑面积为 1,120.17 平方米，租赁期限为
两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币 280,042.50 元。2021
年 2 月 1 日，瑞丰阳光分别和瑞和新业、瑞基新业与京基房地产变更签约主体的三方协议租
赁，分别由瑞和新业、瑞基新业自 2021 年 2 月 1 日始承接瑞丰阳光承租京基房地产物业租
赁事项。
179
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财务报表附注
5． 关联担保情况
（1） 本公司作为担保方
担保是否已
被担保方 担保额度 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
2015 年 9 月 18
友谊新资 55,000,000.00 46,849,469.05 2022 年 9 月 17 日 否
日
2014 年 6 月 27
北京瑞景阳光 52,000,000.00 32,600,000.00 2028 年 6 月 26 日 否
日
合计 107,000,000.00 79,449,469.05
关联担保情况说明：根据本公司于 2015 年 8 月 31 日公告的第七届董事会 2015 年第十
二次临时会议决议，本公司将与友谊新资控股股东按照在友谊新资的股东权益比例 10%，向
友谊新资拟申请不超过 55,000 万元银行借款提供连带保证担保，本公司将承担的连带保证
责任担保的金额为 5,500 万元。截至 2021 年 12 月 31 日，友谊新资已提取 55,000 万元借
款，还款 8,150 万元，本公司为友谊新资提供的担保余额为 4,684.95 万元。
根据本公司于 2014 年 6 月 25 日公告的 2014 年第七次临时股东大会决议，2014 年及
2015 年与北京瑞景阳光其他股东签订的反担保协议，本公司将按照在北京瑞景阳光的权益
比例 10%，向北京瑞景阳光拟申请的 52,000 万元借款提供连带保证担保，本公司将承担的
连带保证责任担保的金额为 5,200 万元。截至 2021 年 12 月 31 日，北京瑞景阳光已提取
52,000 万元借款，还款 19,400 万元，本公司为北京瑞景阳光提供的担保余额为 3,260 万元。
6． 关联方资金拆借
（1） 向关联方拆入资金
关联方 拆入金额 起始日 到期日
京基集团 170,000,000.00 2020.9.17 2022.9.16
合计 170,000,000.00
关联方拆入资金说明：
2021 年 8 月 26 日，本公司召开第八届董事会第六次会议审议通过了《关于全资子公司
向控股股东借款展期暨关联交易的议案》。根据公司实际经营的需要，全资子公司北京星泰
与京基集团有限公司（以下简称“京基集团”）签署《借款展期协议》，北京星泰向京基集团
申请上述 1.70 亿元人民币借款展期，展期期限为原合同借款期限顺延 12 个月，展期借款利
率维持不变，仍为年化利率 5%，利息按资金实际使用天数计算，偿还借款本金时一并偿还
利息。本借款用于满足北京星泰及公司业务发展及资金周转需要。
（2） 向关联方拆出资金
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
上海银河宾馆 7,350,000.00 无固定期限 无固定期限 不计息
合计 7,350,000.00
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关联方拆出资金说明：经本公司 2021 年 3 月 29 日第八届董事会第五次会议通过《关于
公司对外提供财务资助暨关联交易的议案》，为确保合营企业上海银河宾馆维持日常存续运
营，本公司控股子公司上海晟璞投资管理有限公司（以下称“上海晟璞”）按照持股比例在
与上海银河宾馆其它股东同等条件下，不定期同步对上海银河宾馆提供财务资助。上海晟璞
与上海银河宾馆签订借款协议，上海晟璞向上海银河宾馆提供无息借款 120 万元，用于上海
银河宾馆日常合理的各项运营费用支出。截止 2021 年 12 月 31 日，本公司向上海银河宾馆
提供的财务资助累计为 735 万元。
7． 关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 12,739,300.00 17,207,300.00
8． 关联方应收应付款项
（1）本公司应收关联方款项
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
京基百纳 814,069.72 16,281.39 --- ---
应收股利
紫金新嘉 5,577,951.24 83,669.27 5,577,951.24 83,669.27
其他应收款
上海银河宾馆 7,350,000.00 110,250.00 6,150,000.00 92,250.00
京基房地产 560,085.00 11,201.70 --- ---
深圳市京基物业管理有限公司京基
105,295.98 2,105.92 --- ---
一百物业服务中心
（2）本公司应付关联方款项
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
应付账款
上海银河宾馆 9,009.28 ---
应付股利
Sunrise Tongzhou 19,210,706.66 19,210,706.66
其他应付款
Sunrise Jianshe 3,593,158.78 3,593,158.78
京基集团 181,120,833.85 306,238,888.89
京基房地产 --- 833,126.44
一年内到期的非流动负债
京基房地产 2,373,273.94 ---
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9． 关联方承诺情况
对联营企业借款提供担保及承诺详见附注十一、关联方及关联方交易/（五）5.关联担
保情况。
十二、 承诺及或有事项
（一） 重要承诺事项
1． 其他重大财务承诺事项
（1） 已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本公司未来最低应支付租金汇总详见附注六、
注释 25.租赁负债。
（2） 已签订的正在执行重要合同及财务影响
2021 年 8 月 26 日，本公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资
子公司签署暨关联交易的议案》，公司全资子公司瑞和新业拟与京基集团及其全资子公司京
基百纳签署《经营托管协议》（以下简称“托管协议”），京基集团拟同意由京基百纳将其经
营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计机构审定后的京基百纳
净利润的 5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞
争解决之日止。
（3） 抵押资产情况
①截止 2021 年 12 月 31 日，瑞阳嘉和借款 132,000,000.00 元系以拥有通州阳光新生
活项目提供抵押担保。
②截止 2021 年 12 月 31 日，成都紫瑞借款 57,000,000.00 元系以成都紫瑞拥有的成都
A-Z/town 项目提供抵押担保。
③截止 2021 年 12 月 31 日，成都阳光上东商业管理有限公司（以下称“成都上东”）借
款 375,820,000.00 元，系以保证金 2,000 万元及其孳息作为保证金提供质押担保，并以成
都锦尚拥有的成都阳光新生活广场项目及成都阳光新业大厦写字楼所有权提供抵押担保，并
由本公司和成都锦尚作为保证提供全责连带保证。
④截止 2021 年 12 月 31 日，上海晟域借款 248,000,000.00 元，系由本公司为上海晟域
提供担保、同时以本公司子公司上海锦赟所持有上海银河宾馆主楼项目提供抵押担保，再以
子公司上海晟域持有上海锦赟的 100%的股权提供股权质押担保。
截止 2021 年 12 月 31 日，上述投资性房地产抵押价值共计为 3,550,040,000.00 元。
除存在上述承诺事项外，截止2021年12月31日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺
事项。
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（二） 资产负债表日存在的重要或有事项
1． 与合营企业和联营企业投资相关的或有负债详见详见“本附注十一、关联方及关联
方交易/（五）5.关联担保情况”
于 2021 年 12 月 31 日，本公司为联营企业友谊新资提供财务担保的金额为 4,684.95 万
元(2020 年 12 月 31 日：4,735 万元)，将在 1 年内到期。上述金额代表联营企业违约将给本
公司造成的最大损失。友谊新资预期不存在重大债务违约风险，因此未确认与财务担保相关
的预计负债。
于 2021 年 12 月 31 日，本公司为联营企业北京瑞景阳光提供财务担保的金额为 3,260
万元(2020 年 12 月 31 日：3,630 万元)，将在 7 年内到期。上述金额代表联营企业违约将给
本公司造成的最大损失。北京瑞景阳光预期不存在重大债务违约风险，因此未确认与财务担
保相关的预计负债。
2． 未决诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响
本公司控股子公司成都锦尚因侵权赔偿纠纷，收到四川省成都市中级人民法院于 2021
年 12 月 30 日作出的（2019）川 01 民初 7127 号民事判决书，该民事判决书判决成都锦尚因
拆迁成都市锦江区一环路东五段 7 栋 1-2 层房屋侵权，承担赔偿原告肖平华、曾贵珍、冯静
军等十位自然人款项共计 1,407.00 万元及资金占用利息（利息以 1,407.00 万元为基数从
2015 年 4 月 1 日起至 2021 年 12 月 31 日按中国人民银行一年期同期贷款利率计算），赔偿
款及资金利息共计 1,811.46 万元。
成都锦尚于 2022 年 1 月 20 日向人民法院提出上诉，人民法院已受理。
根据 2010 年 12 月 3 日本公司与黄秀文、季秀红签署的《项目合作框架合同书》，项目并购前产生的纠
纷导致的全部费用和损失均由项目转让方黄秀文和季秀红承担。
3． 对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
为关联方提供担保详见“本附注十一、关联方及关联方交易/（五）5.关联担保情况”
本公司的客户采取银行按揭抵押贷款方式购买本公司开发的商品房时，根据银行发放个
人购房抵押贷款的要求，本公司分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性担保。该
项担保责任在购房客户完成过户登记手续并且完成按揭行抵押入库手续后解除。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的情况如下：
被担保单位名称 担保事项 期末余额 期初余额 期限
北京阳光上东项目购房客户 按揭贷款 124,603,179.40 12,487,564.63 自银行贷款发放至产权过户完毕
成都锦尚中心项目购房客户 按揭贷款 4,708,800.00 7,808,891.17 自银行贷款发放至产权过户完毕
合计 129,311,979.40 20,296,455.80
本公司认为上述担保不会对本公司的财务状况产生重大影响。
183
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财务报表附注
除存在上述或有事项外，截止 2021 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重要
或有事项。
十三、 资产负债表日后事项
截至财务报告批准报出日止，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
十四、 其他重要事项说明
（一） 分部信息
1． 报告分部的确定依据与会计政策
本公司的报告分部是提供不同产品或服务的业务单元。
为满足各种业务不同的技术及市场战略需求，本公司对分部中的产品项目进行组合管理，
以决定向其配置资源并评价其业绩。
于 2021 年度，本公司划分为 3 个报告分部，分别为：
（1）负责在北京地区主要为销售开发产品及租赁业务；
（2）负责成都地区主要为租赁业务及少量销售开发产品业务；
（3）其他地区及其他业务分部，主要包括商业运营管理、项目管理、投资咨询及商业
策划咨询等业务单元。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配，间
接归属于各分部的费用按照收入比例在分部之间进行分配。
2． 报告分部的财务信息
金额单位：万元
期末余额/本期发生额
项目 开发产品销售分部 商业运营及其
物业租赁分部 他业务分部 分部间抵销 合计
北京 成都
一.营业收入 35,627.64 778.81 19,737.99 2,740.09 2,129.04 56,755.49
二.营业成本 8,499.06 665.11 3,980.93 1,169.24 542.97 13,771.37
（二）截止 2021 年 12 月 31 日，本公司之控股股东京基集团有限公司累计质押所持有
的本公司股份 172,500,000 股，占本公司总股本的 23%。
十五、 母公司财务报表主要项目注释
注释1． 其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息 --- ---
应收股利 781,053,169.13 882,129,887.10
其他应收款 1,197,438,253.99 1,141,414,154.12
合计 1,978,491,423.12 2,023,544,041.22
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注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一） 应收股利
1． 应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
瑞阳嘉和 61,512,104.13 162,690,000.00
北京星泰 365,560,000.00 365,560,000.00
首创风度 354,762,900.00 354,762,900.00
合计 781,835,004.13 883,012,900.00
2． 重要的账龄超过 1 年的应收股利
被投资单位 期末余额 账龄 未收回的原因 是否发生减值及其原因
瑞阳嘉和 61,512,104.13 1-2 年以内 未付 否
北京星泰 365,560,000.00 3 年以上 未付 否
首创风度 354,762,900.00 3 年以上 未付 否
合计 781,835,004.13
3． 应收股利坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
期初余额 883,012.90 --- --- 883,012.90
期初余额在本期 883,012.90 --- --- 883,012.90
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 --- --- --- ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 --- --- --- ---
本期转回 101,177.90 --- --- 101,177.90
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 781,835.00 --- --- 781,835.00
（二） 其他应收款
1． 按账龄披露其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,198,636,890.88 1,198,636.89 0.10
3 年以上 500,000.00 500,000.00 100.00
合计 1,199,136,890.88 1,698,636.89 0.14
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2． 按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 期初余额
应收子公司往来款 1,198,636,890.88 1,142,556,710.83
应收其他单位往来款项 500,000.00 500,000.00
合计 1,199,136,890.88 1,143,056,710.83
3． 按金融资产减值三阶段披露
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一
1,198,636,890.88 1,198,636.89 1,197,438,253.99 1,142,556,710.83 1,142,556.71 1,141,414,154.12
阶段
第二
--- --- --- --- --- ---
阶段
第三
500,000.00 500,000.00 --- 500,000.00 500,000.00 ---
阶段
合计 1,199,136,890.88 1,698,636.89 1,197,438,253.99 1,143,056,710.83 1,642,556.71 1,141,414,154.12
4． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例（%）
单项计提预期信用损失
500,000.00 0.04 500,000.00 100.00 ---
的其他应收款
按组合计提预期信用损
1,198,636,890.88 99.96 1,198,636.89 0.10 1,197,438,253.99
失的其他应收款
其中：应收子公司往来款 1,198,636,890.88 99.96 1,198,636.89 0.10 1,197,438,253.99
应收 其 他 单位 往
--- --- --- --- ---
来款项
合计 1,199,136,890.88 100.00 1,698,636.89 0.14 1,197,438,253.99
续：
期初余额
账面余额 坏账准备
类别
比例 账面价值
金额 金额 计提比例（%）
（%）
单项计提预期信用损失
500,000.00 0.04 500,000.00 100.00 ---
的其他应收款
按组合计提预期信用损
1,142,556,710.83 99.96 1,142,556.71 0.10 1,141,414,154.12
失的其他应收款
其中：应收子公司往来款 1,142,556,710.83 99.96 1,142,556.71 0.10 1,141,414,154.12
应收其 他单位 往
--- --- --- --- ---
来款项
合计 1,143,056,710.83 100.00 1,642,556.71 0.14 1,141,414,154.12
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5． 单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
北京电子控股有限责任公司 500,000.00 500,000.00 100.00 3 年以上预计收不回
合计 500,000.00 500,000.00 100.00
6． 按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）组合 1 应收子公司往来款
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,198,636,890.88 1,198,636.89 0.10
合计 1,198,636,890.88 1,198,636.89 0.10
（2）他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
期初余额 1,142,556.71 --- 500,000.00 1,642,556.71
期初余额在本期 1,142,556.71 --- 500,000.00 1,642,556.71
—转入第二阶段 --- --- --- ---
—转入第三阶段 --- --- --- ---
—转回第二阶段 --- --- --- ---
—转回第一阶段 --- --- --- ---
本期计提 56,080.18 --- --- 56,080.18
本期转回 --- --- --- ---
本期转销 --- --- --- ---
本期核销 --- --- --- ---
其他变动 --- --- --- ---
期末余额 1,198,636.89 --- 500,000.00 1,698,636.89
7． 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
北京高华瑞丰投资有限公司 应收子公司款 1,144,858,131.31 1 年以内 95.52 1,144,858.13
北京星泰 股权转让款 45,000,000.00 1 年以内 3.75 45,000.00
上海新尚东 应收子公司款 8,778,759.57 1 年以内 0.73 8,778.76
合计 1,198,636,890.88 100.00 1,198,636.89
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注释2． 长期股权投资
期末余额 期初余额
款项性质
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 412,777,608.76 10,850,000.00 401,927,608.76 459,777,608.76 10,850,000.00 448,927,608.76
对联营、合营企业投资 158,833,568.58 --- 158,833,568.58 152,689,653.56 --- 152,689,653.56
合计 571,611,177.34 10,850,000.00 560,761,177.34 612,467,262.32 10,850,000.00 601,617,262.32
1． 对子公司投资
被投资单位 初始投资成本 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 本期计提减值准备 减值准备期末余额
瑞阳嘉和 88,660,608.76 88,660,608.76 --- --- 88,660,608.76 --- ---
北京新业阳光商业管理有限公司 --- 2,000,000.00 --- 2,000,000.00 --- --- ---
北京星泰 31,035,000.00 31,035,000.00 --- --- 31,035,000.00 --- ---
首创风度 55,000,000.00 55,000,000.00 --- --- 55,000,000.00 --- ---
北京新瑞新业企业管理有限公司 207,000,000.00 207,000,000.00 --- --- 207,000,000.00 --- ---
阳光瑞业 --- 45,000,000.00 --- 45,000,000.00 --- --- ---
北京艺力 2,232,000.00 2,232,000.00 --- --- 2,232,000.00 --- ---
北京宏诚展业企业管理有限公司 8,000,000.00 8,000,000.00 --- --- 8,000,000.00 --- ---
瑞丰阳光 10,000,000.00 10,000,000.00 --- --- 10,000,000.00 --- ---
上东新业 850,000.00 850,000.00 --- --- 850,000.00 --- 850,000.00
北京瑞金阳光投资有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 --- --- 10,000,000.00 --- 10,000,000.00
合计 412,777,608.76 459,777,608.76 --- 47,000,000.00 412,777,608.76 --- 10,850,000.00
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2021 年度
财务报表附注
2． 对联营、合营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额 其他综合收益调
追加投资 减少投资 权益法确认的投资损益
整
联营企业
北京瑞景阳光 76,617,354.70 --- --- 2,902,473.84 ---
沈阳世达 76,072,298.86 --- --- 3,241,441.18 ---
合计 152,689,653.56 --- --- 6,143,915.02 ---
续：
本期增减变动
减值准备
被投资单位 其他权益 宣告发放现金 计提减值 期末余额
其他 期末余额
变动 股利或利润 准备
二．联营企业
北京瑞景阳光 --- --- --- --- 79,519,828.54 ---
沈阳世达 --- --- --- --- 79,313,740.04 ---
合计 --- --- --- --- 158,833,568.58 ---
注释3． 投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 6,143,915.02 -228,973.63
子公司分红取得的投资收益 11,188,787.79 162,690,000.00
处置长期股权投资产生的投资收益 1,000,000.00 ---
合计 18,332,702.81 162,461,026.37
十六、 补充资料
（一） 当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -264,741.21
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
236,246.32
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 ---
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
---
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 ---
委托他人投资或管理资产的损益 ---
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 ---
债务重组损益 ---
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 ---
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 ---
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 ---
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 ---
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2021 年度
财务报表附注
项目 金额 说明
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债、 ---
债权投资和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,223,482.02
对外委托贷款取得的损益 ---
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 ---
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 ---
受托经营取得的托管费收入 767,990.30
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,051,441.75
其他符合非经常性损益定义的损益项目 ---
减：所得税影响额 279,479.57
少数股东权益影响额（税后） -2,679,740.58
合计 7,414,680.19
注：（1）根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号—非经常性损益【2008】》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，
以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩
和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
（2）本公司采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
-3,000.00 万元(2020 年度：-262.04 万元)(附注六/注释 40.公允价值变动收益)，未作为非
经常性损益列示。
本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力于投资
性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动
属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，
本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益-3,000.00 万元列示，并将在以后年
度一贯应用。
（二） 净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
报告期利润 净资产收益率
基本每股收益 稀释每股收益
（%）
归属于公司普通股股东的净利润 2.0260 0.0857 0.0857
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润 1.7923 0.0758 0.0758
阳光新业地产股份有限公司
法定代表人：周磊
二〇二二年三月十八日
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