证券代码：000608 证券简称：阳光 股份 公告编号：2023-L10
阳光新业地产股份有限公司
关于确认投资性房地产公允价值变动的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
根据《企业会计准则》及阳光新业地产股份有限公司（以下简称“公司” ）
会计政策的相关规定：公司投资性房地产本身有交易价格时，依据成交价格确认
其公允价值；公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司聘请的具有房地产评
估资质的第三方机构出具评估报告，以评估报告的估价结论作为其公允价值。
2022 年度，公司聘请深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司、北京中林
资产评估有限公司对投资性房地产进行评估并出具评估报告，详情如下：
一、投资性房地产总体情况
截至 2022 年 12 月 31 日，公司投资性房地产账面价值 37.38 亿元，项目具
体地理位置详见下表：
项目 地理位置
天津北辰阳光新生活广场 天津市北辰区京津公路西
阳春光华（橡树园） 北京市海淀区万柳汇通花园 A 楼
阳光上东（C2 会所） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
阳光上东（C1、C9 商业及车位） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
阳光上东（C5 商业） 北京市朝阳区东四环北路 6 号
阳光上东地下仓储 北京市朝阳区东四环北路 6 号
通州阳光新生活广场 北京市通州区翠景北里 1 号楼
项目 地理位置
四川省成都市成华区二环路东二段 426
成都阳光新生活广场
号、建设路 2 号
成都阳光新业中心商场 四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号
成都阳光新业中心写字楼 四川省成都市锦江区一环路东五段 55 号
四川省成都市锦江区青和里南段 33 号 3
成都阳光新业中心底商及车位
栋、一环路东五段 55 号 1 栋
上海市长宁区中山西路 888 号 1 幢
上海市长宁区中山西路 888 号
新业中心主楼
二、投资性房地产公允价值变动具体情况
2022 年，公司投资性房地产产生公允价值变动损失 4.11 亿元（税前），变化
原因：一是 2022 年中山西路 888 号 1 幢新业中心主楼项目因市场租金水平下降
和写字楼成交价格下降等因素，产生公允价值变动损失 2.95 亿元（税前）；二是
2022 年阳光上东（C1、C9 商业及车位）、一环路东五段 55 号成都阳光新业中心
商场、成都阳光新业中心底商及车位、天津北辰阳光新生活广场项目因项目租金
水平下降、市场销售价格下降以及考虑意向协议约定价格等因素，产生公允价值
变动损失 0.93 亿元（税前）；三是 2022 年公司尾盘项目销售，转回以前年度确
认的公允价值变动收益 0.23 亿元（税前）。
2022 年 12 月
主要业 建筑面积 可观察/不
项目名称 31 日公允价值 地区 估值技术 名称 范围 与公允价值之间的关系
务类型 （㎡） 可观察
（元）
可比案例价格 12,000-12,600 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比较法
修正系数 0.49-0.55 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
租金水平 52-57 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
天津北辰阳光新
144,920,000 商业 天津 27,470.67 出租率 100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察
生活广场
现金流折现法 租金上涨幅度 3% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察
经营成本 年收入 23% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察
贴现率 9.25% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察
阳春光华（橡树 可比案例价格 45,351-52,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
22,660,000 商业 北京 704.81 市场比较法
园） 修正系数 0.92-0.95 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东（C2 会 可比案例价格 30,629 -35,000 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
64,560,000 商业 北京 2,982.14 市场比较法
所） 修正系数 1.05-1.26 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
可比案例价格 36,364-46,921 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
商业 北京 市场比较法
阳光上东（C1、 修正系数 0.92-1.23 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
163,736,000 14,950.74
C9 商业及车位） 可比案例价格 300,000-320,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
车位 北京 市场比较法
修正系数 0.97-1.00 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
阳光上东（C5 商 租金水平 120-130 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
4,390,000 商业 北京 534.62 直接资本化法
业） 资本化率 5.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
阳光上东地下仓 租金水平 38-61 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
50,150,000 仓储 北京 18,805.18 直接资本化法
储 资本化率 6.0% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
散铺一层市场租金为 578-
通州阳光新生活
616,510,000 商业 北京 29,403.56 直接资本化法 租金水平 600 元/㎡月；主力店市场 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
广场
租金为 94-98 元/㎡月
2022 年 12 月
主要业 建筑面积 可观察/不
项目名称 31 日公允价值 地区 估值技术 名称 范围 与公允价值之间的关系
务类型 （㎡） 可观察
（元）
主力（租期内 6.5%、租期外
资本化率 7.0%）散铺（租期内 7.0%、 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
租期外 7.5%）
散铺一层市场租金为 578-
租金水平 600 元/㎡月；主力店市场 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
租金为 94-98 元/㎡月
出租率 99%-100% 出租率越高，公允价值越高 不可观察
现金流折现法
租金上涨幅度 4.0%-2.5% 租金上涨幅度越高，公允价值越高 不可观察
经营成本 年收入 20% 经营成本越高，公允价值越低 不可观察
贴现率 9.25%至 9.50% 贴现率越高，公允价值越低 不可观察
大型主力店 72-80 元/
成华区二环路东 租金水平 ㎡月；散铺 300-327 元/ 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
二段 426 号、建 ㎡月
592,780,000 商业 成都 74,612.08 直接资本化法
设路 2 号阳光新 主力（租期内 6.75%、租期
生活广场 资本化率 外 7.25%）散铺（租期内 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
7.25%、租期外 7.75%）
可比案例价格 10,400-11,600 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
商业 市场比较法
成都阳光新业中 修正系数 0.93-0.94 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
90,988,400 成都 24,811.45
心底商及车位 可比案例价格 95,000-105,000 元/个 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
车位 市场比较法
修正系数 0.96-1.01 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
可比案例价格 14,167-14,381 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比较法
一环路东五 段 修正系数 0.99-1.03 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
55 号 成 都 阳 光 310,000,000 办公 成都 27,689.08 租金水平 91-96 元/㎡月 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
新业中心写字楼
直接资本化法
资本化率 租期内 6.5%，租期外 7.00% 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
2022 年 12 月
主要业 建筑面积 可观察/不
项目名称 31 日公允价值 地区 估值技术 名称 范围 与公允价值之间的关系
务类型 （㎡） 可观察
（元）
可比案例价格 46,422-54,578 元/㎡ 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
市场比较法
修正系数 0.94-1.03 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
一环路东五 段
主力（61-77 元/㎡月）散
55 号 成 都 阳 光 532,650,000 商业 成都 72,710.06 租金水平 租金水平越高，公允价值越高 不可观察
铺（390-401 元/㎡月）
新业中心商场
直接资本化法 主力（租期内 6.75%、租期
资本化率 外 7.25%）散铺（租期内 资本化率越高，公允价值越低 不可观察
7.25%、租期外 7.75%）
中山西路 888 号 可比案例
25000-28245.40 元/m2 可比案例价格越高，公允价值越高 不可观察
1 幢新业中心主 1,144,700,000 办公 上海 45,859.87 市场比较法 价格
楼 修正系数 0.81-1.13 修正系数越高，公允价值越高 不可观察
三、对公司财务状况及经营成果的影响
2022 年，公司投资性房地产产生公允价值变动损失 4.11 亿元，将减少公司 2022 年度合并报表归属于母公司股东的净利润 2.95 亿
元，相应减少公司合并报表归属于母公司所有者权益 2.95 亿元。
阳光新业地产股份有限公司
董 事 会
二〇二三年三月十七日