新华联不动产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：000620 证券简称：新华联 公告编号：2012-021
新华联不动产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网。投资者欲了解详细内容，应当
仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司年度财务报告已经信永中和会计师事务所有限责任公司审计并被出具了标准无保留意见的审
计报告。
1.3 公司负责人傅军、主管会计工作负责人苏波及会计机构负责人(会计主管人员)刘华明声明：保证
年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 新华联
股票代码 000620
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓 名 杭冠宇 钟丽
北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华联大厦 北京朝阳区东四环中路道家园 18 号新华联大厦
联系地址
16 层 16 层
电 话 010-65857900 010-65857900
传 真 010-65088900 010-65088900
电子信箱 xin000620@126.com xin000620@126.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
营业总收入（元） 2,335,646,978.99 1,721,456,326.07 35.68% 2,331,888,500.81
营业利润（元） 800,230,736.70 691,517,268.06 15.72% 493,729,838.25
利润总额（元） 817,195,828.47 692,593,021.93 17.99% 492,038,332.83
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新华联不动产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
归属于上市公司股东的净利润（元） 606,703,419.91 515,306,450.87 17.74% 361,459,704.24
归属于上市公司股东的扣除非经常
593,716,973.71 514,486,345.88 15.40% 363,892,095.95
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,291,624,789.39 497,697,904.48 -359.52% 393,175,112.85
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（％） 2009 年末
资产总额（元） 6,762,994,434.97 5,749,658,437.52 17.62% 3,333,004,443.46
负债总额（元） 4,256,589,481.54 3,847,322,748.03 10.64% 1,844,199,086.37
归属于上市公司股东的所有者权益
2,464,132,724.55 1,857,676,215.46 32.65% 1,411,740,750.46
（元）
总股本（股） 451,503,106.00 363,460,000.00 24.22% 363,460,000.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
基本每股收益（元/股） 0.41 0.40 2.50% 0.28
稀释每股收益（元/股） 0.41 0.40 2.50% 0.28
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元/股） 0.40 0.40 0.00% 0.28
加权平均净资产收益率（％） 28.08% 31.65% -3.57% 47.73%
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益
27.48% 31.60% -4.12% 48.05%
率（％）
每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） -0.88 0.39 -325.64% 0.31
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（％） 2009 年末
归属于上市公司股东的每股净资产（元/股） 1.54 1.44 6.94% 1.10
资产负债率（％） 62.94% 66.91% -3.97% 55.33%
注：公司在2011年6月初完成了重大资产重组事项，本次交易行为构成反向购买。根据财政部《关于非上市公司购买上
市公司股权实现间接上市会计处理的复函》（财会便[2009]17号）和《企业会计准则第20号——企业合并》及相关讲解的规
定，本公司在法律上为母公司，但本公司为会计上的被购买方。合并财务报表的比较信息是法律上子公司新华联置地前期合
并财务报表。另，报告期末本公司合并报表实收资本金额为451,503,106元，本公司实际发行在外的普通股为1,597,970,649
股，每股收益系按照发行在外的普通股加权平均计算。
3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 -24,866.60 -17,532.20 -102,830.06
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享 191,930.00 788,000.00 0.00
受的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
0.00 0.00 -910,264.56
净损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 16,798,028.37 305,286.07 -1,841,913.50
所得税影响额 -3,946,213.94 -252,054.33 422,876.36
少数股东权益影响额 -32,431.63 -3,594.55 -259.95
合计 12,986,446.20 820,104.99 -2,432,391.71
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§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
本年度报告公布日前一个月末股东
2011 年末股东总数 50,855 46,643
总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件股 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股总数
份数量 份数量
新华联控股有限公司 境内非国有法人 65.98% 1,054,337,608 1,054,337,608 0
科瑞集团有限公司 境内非国有法人 6.49% 103,679,295 103,679,295 103,640,000
泛海能源投资股份有限公司 境内非国有法人 2.73% 43,607,048 43,607,048 0
巨人投资有限公司 境内非国有法人 2.73% 43,607,048 43,607,048 0
北京长石投资有限公司 境内非国有法人 2.16% 34,474,008 34,474,008 0
北京合力同创投资有限公司 境内非国有法人 2.11% 33,702,202 33,702,202 0
牡丹江锦绣投资有限公司 境内非国有法人 1.88% 30,120,880 30,120,880 0
牡丹江鸿儒农业科技投资有限
境内非国有法人 0.82% 13,090,560 13,090,560 0
公司
牡丹江石油化学工业集团公司 国有法人 0.63% 10,000,000 10,000,000 10,000,000
北京联和运德投资有限公司 境内非国有法人 0.63% 10,000,000 10,000,000 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
北京中欧联合国际文化艺术有限公司 7,620,559 人民币普通股
江苏省国际信托有限责任公司－民生新股自由打资
2,532,435 人民币普通股
金信托三号
张 娟 1,369,263 人民币普通股
辛艳兰 1,185,900 人民币普通股
胡振飞 1,000,000 人民币普通股
韩思琪 896,908 人民币普通股
蔡军波 895,699 人民币普通股
江亚清 894,147 人民币普通股
邱才凤 860,000 人民币普通股
申银万国证券股份有限公司客户信用交易担保证券
856,500 人民币普通股
账户
上述股东关联关系或一致行动 新华联控股有限公司、北京长石投资有限公司以及北京合力同创投资有限公司之间存在关联
的说明 关系，属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
一、2011 年整体经营情况
2011 年，对于公司而言，是极不平凡的一年，是实现质的飞跃的一年。在公司董事会的领导下，在董
事长的亲自指挥下，公司全体员工通力协作，克服重重困难完成了重大资产重组，使原圣方科技从一个无
资产、无经营实体、面临退市风险的 S*ST 公司转变成为一个拥有优质资产、具有良好发展前景的房地产
上市公司。随着北京新华联置地有限公司 100%股权的注入，公司获得了持续稳定的发展能力，整体盈利水
平也得到大幅提升。
但是，随着近几年房地产市场投机性、投资性需求的过快增长，国家对地产行业展开了新一轮的深度
调控。2010 年 4 月“新国十条”出台，确定了“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，也正式拉开了
全国范围内严厉调控房地产行业的序幕。2011 年，为了进一步巩固房地产调控成果，国家陆续出台了“新
国八条”等以限购、限价为代表的一序列调控措施，同时央行还多次上调银行基准利率和存款准备金率，
收紧银行货币供给、提高信贷门槛部分城市的房价已经开始松动，成交量也急剧萎缩，整个房地产市
场进入低谷期。本着为公司和全体股东负责任的态度，公司董事会和管理层坚持“谨慎扩大开发规模，加
快开发速度，加强品牌建设，拓展产业链经营能力”的工作方针，积极务实应对宏观调控和市场环境，逆
市保持着快速增长的良好势头，经营业绩创造了历史新高。
1、报告期内主要经营情况
截至报告期末，公司实现营业收入 2,335,646,978.99 元，比上年同期增长 35.68%，实现营业利润
800,230,736.70 元，比上年同期增长 15.72%；实现净利润 604,316,174.76 元，比上年同期增长 17.63%，
其中归属于母公司净利润 606,703,419.91 元 ，比上年同期增长 17.74%。
过去的一年，面对房地产市场“量价齐跌”的严峻考验，报告期内公司主营业务收入和净利润比上年
能有稳定增长，主要是公司积极寻找市场机遇，把握住“成本、质量、服务”三大法宝，并采取了狠抓工
程进度、强化项目管理、多元化新型营销等一系列措施，合力攻坚的结果。
2、报告期内项目销售情况
报告期内，公司全年实现销售面积 12.35 万平方米，实现结算面积 14.89 万平方米。截至 2011 年末，
公司尚有 7.02 万平方米已签约销售未交付结算，合同金额总计 7.06 亿元，上述待结算资源大部分将在 2012
年参与结算，为公司 2012 年实现良好的收益水平提供了有力的保障。截至报告期末，公司尚有可售面积
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新华联不动产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
27.35 万平方米，为公司未来发展增加了新的利润来源点。
3、报告期内项目开发进展情况
报告期内，公司紧抓工程进度，所有开发项目的进展情况良好。公司全年实现新开（复）工面积
1044390.33 平方米，实现竣工面积 155529.66 平方米。
具体情况如下： （单位：平方米）
城市 项目名称 权益 占地面积 规划建筑面积 2011 年开（复）工面积 2011 年竣工面积
唐山 新华联广场 90% 62390.2 399837.07 399837.07 0
黄山 纳尼亚小镇 100% 733077 378280 155870.46 21482.66
惠州 新华联广场 100% 254340 949458 314302.8 0
北京通州 新华联运河湾 100% 101345 310306 174380 134047
合计 1151152.20 2037881.07 1044390.33 155529.66
4、报告期内土地储备情况
报告期内，公司还进入了大庆、呼和浩特、西宁等城市，广泛布局，及时补充未来发展所需的土地资
源。报告期内，公司新增加土地储备 5 块，占地面积 725940.95 平方米，项目规划建筑面积为 1363432.95
平方米，可满足未来两三年的开发需要。
具体情况如下： （单位：平方米）
城 市 项目名称 权益 占地面积 规划建筑面积（计容面积） 项目进度
呼和浩特 新华联雅园 100% 115161.95 403067 前期阶段
黄山徽州区 纳尼亚小镇 100% 17134 27414.4 前期阶段
西宁市 西宁城市综合体 100% 213534 533835 前期阶段
大庆市（050-2） 阿斯兰小镇 100% 195942 205739.1 前期阶段
大庆市（050-1） 阿斯兰小镇 100% 184169 193377.45 前期阶段
合 计 725940.95 1363432.95
5、报告期内公司资产状况
2011 年度，公司整体资产结构合理、质量优良；财务状况稳健，财务收支平衡。截止 2011 年 12 月
31 日，公司总资产达 6,762,994,434.97 元，较上年末增长 17.62%；净资产达 2,506,404,953.43 元，其
中归属于母公司所有者权益 2,464,132,724.55 元，较上年末增长 32.65%，本期加权平均净资产收益率实
现 28.08%。公司年末资产负债率为 62.94%，有息负债率为 23.81%，公司实际负债水平相对较低，属于比
较理想的水平。
6、报告期内公司管理情况
报告期内，公司始终坚持 “锲而不舍、坚忍不拔、执着不移、进取不止”的企业精神，坚持“不断
为客户开发产品，不断为客户创造价值”的经营理念，围绕年度经营目标，高效推进各项工作，取得了卓
著成就。
报告期内，公司的业务来源于北京新华联置地有限公司及其下属子公司。报告期内，公司子公司新华
联置地取得壹级《房地产开发企业资质证书》。公司下属子公司黄山市金龙房地产开发有限公司获得安徽
省黄山市徽州区人民政府评选的“2010年房地产开发企业先进单位”荣誉称号；公司下属子公司唐山新华
联置地有限公司获得“2011年地产改变民生，唐山市最具民生房地产企业”荣誉称号；公司下属子公司株
洲新华联房地产开发有限公司获得“株洲云龙示范区管理委员会（2010年度）纳税先进企业”荣誉称号。
公司开发的新华联运河湾项目南北区群体21栋楼因主体结构质量优良，荣获“北京市结构长城杯”称号，
唐山新华联广场项目获得河北省住房和城乡建设厅颁发的“2011年度结构优质工程”称号。
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新华联不动产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
二、公司未来发展的展望
毋庸置疑，2012 年房地产市场宏观调控仍将继续。限购政策将是一项长期政策，国家将会坚定不移地
抑制过度的投机、投资需求。但是，我们对于房地产行业不能仅仅关注中短期政策的走向，更要理性和长
远的看到城市化进程及土地资源稀缺性仍将影响着住房供求关系的偏紧，未来的房地产市场仍然存在着巨
大和稳定的市场需求，经过国家调控后的房地产市场并不是崩盘之局，而是将进入更加良性和健康的发展
阶段，整个行业将得到新的提升，因此，未来的一年，我们要继续发扬艰苦奋斗的创业精神，上下同欲，
齐心协力，共担责任，共同进取。
（一） 公司 2012 年度总体发展思路
2012 年，我们要进一步深入研究宏观经济形势和房地产行业走势，准确把握市场变化，坚持 “立足
北京，有选择地进入经济发达地区的二、三线城市”的战略布局，坚持“低成本扩张、标准化生产、快节
奏销售、高品质保障”的工作方针，以超人的胆识、过人的才智、超常规的发展速度来进一步巩固上市公
司的发展势头，顺应政策环境和市场环境的新变化，实现新的跨越与提升。具体措施如下：
（1）2012 年，公司将以提升公司素质和可持续发展能力为中心，通过提高对规划设计重要性的认识，
精心规划，精心设计，提高产品研发能力；强化项目计划管理，加大工程管理力度，加快项目开发进度；
采取积极措施，创新营销策略，实现快速销售，全面加快资金周转速度；强化成本控制，优化工作流程，
科学规范管理等一系列措施来确保经营业绩的稳步增长，以优异的经营业绩来回报股东、回报员工、回报
社会。
（2）开展“品质管理年”活动，全面强化品质管理，切实提高产品质量，创建“良心产品、放心产
品、节能产品、环保产品”，提升企业核心竞争力。
（3）聚焦核心业务，加快战略转型。为了增强公司抗风险能力，保持公司持续盈利能力，公司计划
在坚持“中、高档住宅开发”的核心业务基础上，适度增加对五星级酒店及大型城市综合体项目的开发和
投资。一方面通过房地产项目的销售快速收回投资，有效提高资金的流动性和资产周转速度 ，另一方面
通过持有型的投资性房地产项目，获得稳定、可观的收益，降低政策因素及宏观经济环境变化对房地产市
场的影响，从而实现新华联不动产由单纯的房地产开发商角色向兼具长期盈利、可持续性发展的综合项目
运营商角色的进一步转变。
（4）响应国家号召，积极参与保障性住房的开发建设。保障性住房建设不仅是重大的民生工程，也
是重大的发展工程，是国家宏观调控的重大举措之一。为践行上市公司的社会责任，为实现国家住有所居
的目标，公司计划 2012 年在北京、湖南等地开展保障性住房的开发建设。
（5）全面推进产品标准化工作。公司研究确定“城郊低密度人文社区”、“都市高密度时尚社区” “都
市国际化高档社区”三条标准化系列产品线。公司将加强项目的协同效应，在产品线复制工作上采取果断
措施，加大复制力度，增强品牌影响力，实现规模效应，降低成本，获得品牌溢价。
（6）继续贯彻“人才强企”战略。我们要不断优化地产板块内部组织架构，理顺管理关系，配备符
合公司发展的人才，以满足公司快速扩张和业务转型的需要。在不断引进优秀管理人才和专业人才的同时，
还将注重内部提拔，大胆启用内部优秀年轻人。公司认真落实“能者上、平者让、庸者下”的用人方针，
建立比、学、赶、帮、超的工作氛围，进一步完善激励机制，树标杆、推典型、重奖罚。同时，公司将真
正构建学习型组织，通过学习来提升决策力、执行力和战斗力，把公司真正建设成为能打硬仗、打胜仗的
坚强团队。
（二）2012 年项目发展计划
2012 年，公司计划年开复工面积 200 余万平米，计划实现竣工交付 70 余万平米。为按进度计划开复
工和实现如期交付，公司将进一步强化项目计划管理，加大工程管理力度，通过周工作汇报、月度生产经
营调度会，加大项目现场检查，强化工作执行力等措施，高效推进工程建设工作。
具体情况如下： （单位：平方米）
城市 项目名称 权益 占地面积 规划建筑面积 2012 年计划 2012 年计划
开（复）工面积 竣工面积
唐山 新华联广场 90% 62390.2 399837.07 399837.07 399837.07
黄山 纳尼亚小镇 100% 733077 378280 169943.8 134387.8
惠州 新华联广场 100% 254340 949458 316302.8 206968.78
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新华联不动产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
大庆 阿斯兰小镇 100% 864100 903810 360483 0
西宁 新华联海湖新区城市综 100% 213534 729545 417400 0
合体
湖南醴陵 新华联广场（含保障房） 60% 225854 451708 55945.91 0
北京通州 新华联运河湾 100% 101345 310306 40139 40139
湖南株洲 北欧小镇 100% 2342511.71 954074 173966.61 0
呼和浩特 新华联雅园 100% 115161.95 486800 235149.3 0
合计 4912313.86 5563818.07 2169167.49 781332.65
（三）土地储备计划
2012 年，公司将根据国家宏观调控政策的调整情况，在低潮中把握机会，坚持低成本扩张，以北京、
上海等一线城市为核心，加大二三线城市土地储备力度，选取有长远发展潜力的城市及地区，择机获取以
商品住宅为主、商业金融为辅的优质地块，同时力争涉足保障房投资建设。
报告期后至本年度报告披露日前，公司新取得土地情况： （单位：平方米）
城市 项目名称 权益 占地面积 规划建筑面积 项目进度
（计容面积）
大庆市（061-2） 阿斯兰小镇 100% 125,977.00 162,275.85 前期阶段
大庆市（061-3） 阿斯兰小镇 100% 164,541.00 197,768.05 前期阶段
大庆市（061-4） 阿斯兰小镇 100% 193,467.00 243,140.35 前期阶段
武 汉 待定 100% 299,913.78 490,629.45 前期阶段
合 计 783,898.78 1,093,813.70
注：具体内容详见公司 2012 年 1 月 18 日和 1 月 19 日的《证券时报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的相关公
告。
（四）资金需求与筹措
目前，公司经营稳定，财务状况良好。2012 年公司在控制经营风险的前提下，将根据项目拓展计划要
求，结合公司经营情况以及项目投资需求，积极拓宽融资渠道，优化融资结构，改变以往单一的银行贷款
融资，尝试适合自身特点的多渠道、多元化、多形式的融资方式，以满足公司未来发展的资金需求问题。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
主营业务分行业情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
房产销售 226,112.02 86,060.44 61.94% 36.23% 47.19% -2.83%
主营业务分产品情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
房产销售 226,112.02 86,060.44 61.94% 36.23% 47.19% -2.83%
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
√ 适用 □ 不适用
1、营业收入：本期发生额 2,335,646,978.99 元，较去年增加 35.68%，主要系本期项目结算增加所致。
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新华联不动产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
2、营业成本：本期发生额 896,744,188.34 元，较去年增加 44.59%，主要系本期结算项目面积增加。
3、营业税金及附加：本期发生额 468,536,553.84 元，较去年增加 58.00%_，主要系本期收入增加，计提税金所致。
4、销售费用：本期发生额 59,012,786.70 元，较去年增加 40.45%，主要系本期项目推广而增加的广告宣传费。
5、管理费用：本期发生额 92,037,100.92 元，较去年增加 47.88%，主要系本期新增项目及人员增加所致。
6、资产减值损失：本期发生额 3,840,853.70 元，较去年增加 145.35%，主要系本期应收款项增加而计提坏账准备。
7、投资收益：本期发生额-698,610.48 元，较去年减少 53.81%，主要系本期合营公司经营亏损所致。
8、营业外收入：本期发生额 23,177,520.03 元，较去年增加 1991.12%，主要系本期收到解除协议补偿款。
9、营业外支出：本期发生额 6,212,428.26 元，较去年增加 18941.79%，主要系本期捐赠支出。
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司新成立五家公司（均为 100%持股）纳入合并报表。具体情况为：
1、本期子公司北京新华联置地有限公司出资设立新华联奥特莱斯有限公司，于 2011 年 3 月 22 日办理完毕工商设立登记手续，
并取得注册号为 110000013702812 的《企业法人营业执照》。公司注册资本 10,000 万元，北京新华联置地出资 10,000 万元，
占其注册资本的 100%。
2、本期子公司北京新华联置地有限公司出资设立内蒙古新华联置业有限公司，于 2011 年 4 月 20 日办理完毕工商设立登记手
续，并取得注册号为 150115000005651 的《企业法人营业执照》。公司注册资本 10,000 万元，北京新华联置地出资 10,000 万
元，占其注册资本的 100%。
3、本期子公司北京新华联置地有限公司出资设立大庆新华联房地产开发有限公司，于 2011 年 4 月 25 日办理完毕工商设立登
记手续，并取得注册号为 230607100049040 的《企业法人营业执照》。公司注册资本 10,000 万元，北京新华联置地出资 10,000
万元，占其注册资本的 100%。
4、本期子公司北京新华联置地有限公司出资设立北京新华联仁和房地产开发有限公司，于 2011 年 8 月 17 日办理完毕工商设
立登记手续，并取得注册号为 110113014175459 的《企业法人营业执照》。公司注册资本 1,000 万元，北京新华联置地出资 1,000
万元，占其注册资本的 100%。
5、本期子公司北京新华联置地有限公司出资设立西宁新华联房地产有限公司，于 2011 年 10 月 13 日办理完毕工商设立登记
手续，并取得注册号为 630100000137260（2-2）的《企业法人营业执照》。公司注册资本 5,000 万元，北京新华联置地出资 5,000
万元，占其注册资本的 100%。
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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