新华联不动产股份有限公司 2015 年年度报告摘要
证券代码：000620 证券简称：新华联 公告编号：2016-041
新华联不动产股份有限公司 2015 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
姓名 职务 内容和原因
声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 2015 年 12 月 31 日公司总股本 1,896,690,420 为基数，向全体股东
每 10 股派发现金红利 1 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 □ 不适用
公司简介
股票简称 新华联 股票代码 000620
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杭冠宇
北京市通州区台湖镇政府大街新华联集团
办公地址
总部大厦 8 层
传真 010-80559190
电话 010-80559199
电子信箱 xin000620@126.com
二、报告期主要业务或产品简介
公司为一家集投资规划、开发建设、施工运营、商业管理、物业服务等多项业务为一体、多业态综合开发能力的房地产上市
公司。报告期内，公司贯彻落实“地产+文旅+金融”的战略定位，由单一“开发商”转变为“开发商＋运营商＋服务商”的多重角
色，加大转型力度，继续做大产业链；2015年，公司着力打造文化旅游地产项目，继续加强金融行业布局，加快落实海外发
展战略，整合完善境外投融资平台，全面推动战略转型目标的实现。
2015年，楼市政策坚持促消费、去库存的总基调。在房地产市场增速放缓及高库存压力下，政府连续出台利好政策，央行采
取多轮降准降息、降首付、减免税等措施，地方也纷纷出台放松公积金、财政补贴、取消限购限外等系列政策，刺激消费，
促进库存去化，推进需求入市，全国商品房销售额和销售面积同比分别增长14.4%和6.5%，房地产市场运行环境显著改善。
全国住宅市场继续分化，市场“二元分化”现象持续加剧，一线和热点二线城市则呈现量价齐升态势，改善性需求比例显著提
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升；部分二线和多数三四线城市市场需求表现乏力，高库存压力下，房价和成交量多呈下跌态势。土地供需则呈现分化的局
面，房地产企业虽整体经营策略保持谨慎，但对部分城市拿地热情升温，逐步加大一线城市布局，热点城市行情升温，三四
线城市土地市场则遇冷，2015年全年房企土地购置面积22811万平方米，同比下降32%。
公司开发项目类型丰富，涵盖刚需住宅、改善性住宅、高端别墅、顶级会所型商墅，以及大型城市综合体商业。与行业内其
他企业相比，公司在房地产开发方面综合成本控制能力较强、具备较强的行业管理能力，拥有丰富项目操作经验的核心管理
团队，综合实力及抗风险能力较强。
三、主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币万元
2015 年 2014 年 本年比上年增减 2013 年
营业收入 464,668.35 350,102.42 32.72% 260,117.69
归属于上市公司股东的净利润 30,674.58 42,145.69 -27.22% 50,851.48
归属于上市公司股东的扣除非经
15,738.94 14,868.93 5.85% 31,975.54
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -290,022.13 -201,266.21 44.10% -357,178.37
基本每股收益（元/股） 0.17 0.26 -34.62% 0.32
稀释每股收益（元/股） 0.17 0.26 -34.62% 0.32
加权平均净资产收益率 5.89% 12.49% -6.60% 16.15%
2015 年末 2014 年末 本年末比上年末增减 2013 年末
总资产 3,399,415.3 2,469,570.26 37.65% 1,826,439.5
归属于上市公司股东的净资产 591,843.01 351,310.44 68.47% 326,181.44
2、分季度主要会计数据
单位：人民币万元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 35,106.87 57,274.62 110,718.7 261,568.15
归属于上市公司股东的净利润 1,387.8 5,975.22 5,698.35 17,613.2
归属于上市公司股东的扣除非经
-554.69 3,492.41 3,460.09 9,341.13
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -104,569.02 -14,408.25 -22,324.76 -148,720.11
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
四、股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
51,141 前一个月末普通 48,853 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
2
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前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
新华联控股有 境内非国有 1,134,081,5
59.79% 59,743,954 质押 685,000,000
限公司 法人 95
上银瑞金资管
－浦发银行－
上银瑞金－慧 其他 2.96% 56,187,767 56,187,767
富 1 号专项资
产管理计划
中国证券金融
国有法人 2.03% 38,431,166 0
股份有限公司
长石投资有限 境内非国有
1.61% 30,569,354 0 质押 30,569,354
公司 法人
宝盈基金－招
商银行－宝盈
定增 12 号特定 其他 1.57% 29,871,978 29,871,978
多客户资产管
理计划
泰达宏利基金
－交通银行－
泰达宏利鼎新
其他 1.57% 29,871,977 29,871,977
交通银行定向
增发 2 号资产
管理计划
上银瑞金资产
－浦发银行－
上银瑞金－慧 其他 1.54% 29,160,739 29,160,739
富 5 号资产管
理计划
申万菱信（上
海）资产－工商
银行－中融信
其他 1.50% 28,449,502 28,449,502
托－中融－瑞
林集合资金信
托计划
鹏华资产－华
夏银行－鹏华
资产昊天定增 其他 1.50% 28,449,502 28,449,502
专项资产管理
计划
全国社保基金
其他 1.33% 25,300,343 0
四一三组合
长石投资有限公司与新华联控股有限公司之间存在关联关系，属于《上市公司收购管理办法》
上述股东关联关系或一致行
中规定的一致行动人；除此之外，上述股东之间未知是否存在关联关系或属于《上市公司收
动的说明
购管理办法》中规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况
不适用
说明（如有）
2、公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
五、管理层讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（一）报告期内总体经营情况
2015年，房地产市场整体下行、行业利润普遍下降。面对复杂的行业和宏观经济形势，公司进一步贯彻落实“地产+文旅+金
融”的战略定位。积极加速战略转型，大力实施创新驱动发展，着力打造文化旅游项目，继续加强金融行业布局，加快落实
海外发展战略，整合完善境外投融资平台，全面推动实现战略转型目标。在营销创新、金融创新、管理创新、运营创新、团
队建设及品牌塑造等方面取得了显著成效。
报告期内，公司继续围绕“转型加速，狠抓两效”的工作思路，逆势而上，攻坚克难，经营业绩再创新高，销售收入同比上扬。
但同时，2015年公司整体利润下降，主要原因在于公司一线城市等高毛利在售项目尚未达到结算期，暂无法结转销售收入，
但其已发生的营销及管理费用已进行确认；同时，2015年公司积极进行战略转型，拓展文化旅游业务，强化市场营销，管理
费用、销售费用均有所增加；此外，因部分产品竣工等原因，费用化利息较上年同期有所增加。2015年度，公司全年实现营
业收入46.47亿元，比上年同期增长32.72%；其中实现归属于母公司净利润3.07亿元，比上年同期下降27.22%。
（二）依托宏观政策调控，推动主营业务稳健发展
1、房地产行业分析及公司竞争优势
经济下行趋势以来，政府持续通过财政、货币政策托底，财政支出同比增速持续增长，各项经济指标稳步好转，政策的累积
效应在年底逐步显现。在中央经济工作会议上，中央释放积极信号，透露提高赤字率上限的意愿，表明政策对经济的支持仍
有较大空间。此外，供给侧改革的长期政策将优化行业资源配置、加速库存出清，持续改善房地产行业基本面。伴随中央稳
增长、去库存的政策措施逐步落地，一线及热点二线城市等大中型城市的房地产市场将保持良好发展态势。从结果上看，一
线城市房价上涨、成交激增的现象已经开始逐步向其他城市蔓延，百城住宅价格指数和70个大中城市房屋价格指数均显示二、
三线城市开始持续回暖甚至同比转增，地产行业将迎来周期性复苏。
公司的城市布局主要位于一线城市及其周边热点地区，人口基数大、GDP高速增长的二线城市以及部分省会城市。上述地区
成熟的城市功能、强劲的经济发展动力及广泛的人口支持为公司的业务发展奠定了稳定的基础。公司拥有住宅、商业、酒店、
城市综合体等丰富的经营业态和完善的配套设施，能够满足消费者多样化的需求。同时，公司坚持实用与美观相结合的设计
理念，结合项目周边环境、地形等要素营造高舒适度的空间环境。公司致力打造出怡人、舒适、安逸的景观环境，确保其恰
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当的整体设计和风格定位。公司始终以消费者的满意度为重要目标，使用绿色、环保、优质的新型建筑材料，从源头保证一
流可靠的产品质量。另外，公司科学的营销方案和专业的营销团队能为公司稳定提高经营业绩，在消费者心目中良好的品牌
形象也有效地为公司拓展了市场。
2、房地产项目储备情况
公司土地投资重点围绕一线城市及其周边热点地区、热点二线城市、部分省会城市，以及法律健全的海外移民热点城市及国
际一线城市。报告期内，公司通过“招拍挂”和股权收购等方式，共获取土地1,108,798平方米，规划建筑面积832,868平方米。
按照公司海外发展战略，公司先后取得了马来西亚南洋度假中心项目、韩国济州岛锦绣山庄国际度假项目及澳大利亚悉尼麦
考瑞大街71号项目用地；获取北京、上海在内的一线城市用地；在文化旅游产业方面持续发力，获取长沙铜官窑文化旅游项
目用地；同时，有针对性地选择具有区域优势及发展前景的海南、唐山地区进行深耕。
3、房地产项目开发情况
报告期内，公司稳步推进重点房地产项目及文化旅游项目，加快新项目开工建设，加强工程量化和标准化考核管理，工程进
度和品质进一步提升，全年竣工面积130.25万平方米，实现开复工面积417.97万平方米。公司适度加大了商业地产的开发建
设力度，在上海虹桥、西宁、银川等具有潜力的城市涵盖大型商业、写字楼、公寓、酒店在内的城市综合体项目。
4、房地产项目销售情况
报告期内，公司实现签约销售面积61.44万平方米，销售金额48.21亿元，结算面积56.49万平方米，结算金额41.59亿元。公司
抓住市场回暖的契机，不断深化营销体制变革，加大营销渠道创新，采取强化竞争意识、严格费用管控等措施，准确把握市
场需求，有效促进项目成交，加速项目去化，公司销售情况整体偏好。除了目前持续热销的北京慧谷、悦谷家园、上海新华
联国际中心、天津、惠州、武汉、西宁、银川等项目外，2016年又将有一批新项目入市，公司房地产业务可售资源更加丰富，
产品业务类型更加符合市场需求，公司房地产业务收入有望进一步释放。
（三）积极拓展融资渠道，为公司发展提供资金保障
报告期内，公司融资实现新突破。完成非公开发行股票工作，募集资金21亿元，极大地增强了公司资本实力，为公司的下一
步发展打下坚实的基础；公开发行5+2年期公司债券13亿元，成功完成非公开发行公司债券30亿元，发行中期票据10亿元，
极大改善了公司的资产负债结构，降低了公司的资金成本；公司下属控股子公司新丝路文旅（00472.HK）完成定向增发3.96
亿元港元，实现海外资本市场融资零的突破。截至本报告披露日，公司45亿元非公开发行股票的申请获得中国证监会发审委
的审核通过；10亿元公开发行公司债券取得中国证监会的核准文件，目前相关发行工作正在进行。
（四）加快落实战略转型，海外投融资平台更趋完善
1、文化旅游方面
报告期内，公司在项目获取上更加理性和审慎，把发展重心向主流城市和真正能成为旅游目的地的城市倾斜。2014年，公司
注册成立韩国新华联锦绣山庄株式会社，获取韩国济州岛文旅项目用地，目前，锦绣山庄的征地工作已基本完成，正在积极
推进后续相关工作；2015年，公司加快推进文化旅游地产项目，首个文旅项目芜湖鸠兹古镇首期开街亮相，芜湖新华联文化
旅游（海洋公园）项目结构封顶，预计2016年下半年试营业；同时，全国旅游优选项目、湖南省重点工程—长沙铜官窑文旅
项目已正式开工建设；此外，公司与四川广元市就文化旅游项目达成合作意向，并签订了《合作意向书》，有望进一步扩展
公司文化旅游项目规模。
2、海外战略布局
报告期内，公司全资子公司国际置地完成对香港上市公司新丝路文旅（00472.HK）的收购，成为新丝路文旅的控股股东，
公司进而获得优质的海外投融资平台；收购完成后，新丝路文旅成功完成定向增发，募集资金总额3.96 亿元港币；同时，
新丝路文旅以增资方式获得锦绣山庄55%的股权；此外，为丰富该项目旅游资源，新丝路文旅收购具有经营娱乐场业务资格
的黄金海岸株式会社59%的股权，上述两项投资有利于新丝路文旅整合及拓展海外旅游度假业务，提升盈利能力和可持续发
展能力。新丝路文旅海外投融资平台作用已逐步显现，未来新丝路文旅还将通过一系列收购兼并、优质资产注入等方式加速
推进海外战略布局。
房地产项目国际化布局是公司海外发展的重要组成部分，报告期内，公司稳步推进前期在马来西亚南洋度假中心项目和韩国
济州岛锦绣山庄项目的开发建设，并继续进行优质项目的储备工作，加大海外投资力度，公司下属全资子公司新华联国际置
地与Landream Sydney Pty Ltd（蓝梦集团）共同出资设立公司，购买AMP Life Limited（AMP）持有的位于澳大利亚悉尼麦
考瑞大街71号地块，目前双方已完成交换协议。
3、金融方面
报告期内，公司继续强化金融行业布局，金融将成为公司重要产业之一。公司通过全资子公司湖南华建参与增资长沙银行，
截至目前，合计持有长沙银行7.29%股份，未来在控股股东的大力支持下或将继续增持长沙银行的股份，将成长性强的城市
商业银行纳入公司投资版图中，为公司整体盈利能力及抗风险能力带来积极影响。此外，与泛海控股股份有限公司间接全资
持有的子公司武汉中央商务区建设投资股份有限公司、巨人投资有限公司、亿利资源集团有限公司、北京汇源饮料食品集团
有限公司全资子公司重庆三峡果业集团有限公司以现金出资方式共同发起设立国内首家民营资本创办及主导的再保险公司
—亚太再保险股份有限公司（暂定名，具体以工商登记注册名称为准），进一步实现公司整体战略转型，保障公司多元化业
绩发展，目前公司已将申报材料提交中国保监会审批。未来，公司将通过投资、并购等多种方式，同时依托控股股东新华联
控股多元化发展的优势，适时置入其他优质金融资产，助推公司在金融领域跨越式发展。
（五）公司管理落到实处，团队建设更具成效
报告期内，公司全面优化了人力资源管理体系，系统梳理了各公司组织架构，严格规范定岗定编，已经形成了人力资源标准
化操作手册。能者上、平者让、庸者下、劣者汰的用人机制进一步完善并得到贯彻落实。公司加大了人才引进和培养力度，
全年实施“源动力”人才发展计划，实行内训+外训，课堂+现场相结合的复合培训模式。同时，公司强化了责任、廉洁和风险
意识。报告期内加大了对内部控制及风险防范的审计力度，对违反规定及失职人员进行了严格查处，并成立风险与控制管理
委员会，加强重大投资事前评估及投资监管。
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（六）营销创新继续发力，品牌建设再上台阶
2015年，公司以“去库存、抓销售、促回款”为工作重心，以“强销为本、渠道为上、业绩为先，现金为王”为销售宗旨，开展
了大量工作并取得了卓越成效。公司深化营销体制变革，以业绩为导向，对营销管理架构、竞争机制、佣金计提等出台一系
列新规，进一步放大营销激励效果，促进营销管理标准化；同时，加大营销渠道创新，根据各项目的具体情况，设计有针对
性的营销手段，启动复合化的营销模式；此外，强化竞争意识，严格进行费用管控，强化营销招标管理，建立营销费用后评
估体系，营销费效比进一步优化。
2015年，公司高度重视和强化宣传舆论导向的功能，利用新闻和自媒体平台，提升了公司的传播力、影响力、引导力、公信
力，将公司良好的形象，战略转型举措和成效推向市场，取得了良好的成效。公司在保证产品品质的同时，致力于保护生态
文明建设和绿色发展，并致力慈善，在消费者心目中树立了良好的企业形象。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润 10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业利润比上年 毛利率比上年同
产品名称 营业收入 营业利润 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
商品房销售 4,158,727,990.11 1,101,376,310.79 26.48% 31.36% 29.27% -0.43%
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生
重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
六、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
6
新华联不动产股份有限公司 2015 年年度报告摘要
1、2015年1月，锦亿园林和黄山海慧共同出资500.00万元，设立西藏格雅美装饰艺术有限公司,锦亿园林出资255万元,占公司
注册资本的51%。（锦亿园林拥有西藏格雅美51%的股权，本公司拥有锦亿园林70%的股权，锦亿园林的董事长、总经理、
财务总监由本公司委派。）
2、2015年2月，新华联伟业和运河长基共同出资5,000.00万元，设立北京新华联宏石商业地产有限公司，新华联伟业出资2,750
万元，占注册资本的51%；运河长基出资2,250万元，占注册资本的49%。
3、2015年6月23日，新华联置地收购海南香水湾大酒店有限公司95%的股权，股权收购金额704,067,420.00元。
4、2015年6月27日，国际置地收购新丝路文旅有限公司51.41%的股权，股权收购金额555,139,312.00港币。2015年7月10日，
新丝路文旅定向增发后，新丝路文旅总股份数由1,668,532,146股增至2,268,532,146股，国置地持股股数为841,197,369股，占
新丝路文旅定向增发后总股份数的37.08%。
5、2015年11月，新华联商管出资1,000.00万元，设立北京恒兴长基资产管理有限公司，新华联商管占注册资本的100%。
6、2015年12月，新华联置地和新华联上海商管共同出资10,000万元,设立上海新华联置业有限公司，新华联置地出资5100万
元, 占注册资本的51%；新华联上海商管出资4,900万元，占注册资本的49%。
4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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