天茂实业 集 团股份有 限公司核实 资产价值项 目
天茂实业 集 团股份有限公司部分资产价值
资产评估报告
京信评报字 (zO13〉 第 157号
~中 京 民信
二○
¨ 一 目 ·录 △
注册资产评估师声明。…¨…¨……¨¨⒒¨…………………………¨¨¨………………△
第一章 基本情况 。¨¨¨¨……………………………¨¨¨…¨¨…¨…………¨·
委托方 、被评估单位及 委托方 以外的其他评估报告使用者概况 。¨¨…………4
评估 目的 。¨………¨¨¨…¨…………………… …………¨………………·
评估基准 日。¨…¨¨¨…………………………………………………………·
四 、评估对象和评估范围 。¨¨¨¨……………………¨…………¨……………·
五 、 评估价值类型及定义 。……¨∴。………¨…………………¨…¨…………… 5
第二章 评估依据 。…¨…¨………………………………………………………………·
经济行为 依据 。¨¨¨…¨…¨…………………………………………………·
法律法规依据 。…¨¨¨…………………………………… ……………………·
评估准则依据 。¨……¨……¨………………………¨…¨…… ……………·
四 、 资产权属依据 。……¨………………………………… ……¨…………………·
五 、 取价依据 。…¨……………¨¨……………………………………¨…………·
第三章 评估方法 。…¨¨…………¨……………………… ……………¨……………·
设备 。………………………………………………………… ……………………·
房屋建 (构 )筑 物 。∷。……¨…¨……………………………………………… 9
土 地使用权 。………………¨……………………………………………………10
第 四章 评估程序及实施过程 。……………………………………………¨…………… 11
进行前期调查 。…¨………………………………………¨¨………………… 11
编制评估计划 。……………………………………∶·………………¨…………△1
开展现场 工作 。…¨¨………………………¨………………………………… 11
四 、 整理评估资料 。……¨………………………………………………¨…………12
五 、 展开评定估 算 。……¨……………………………………………………………12
六 、 迸行复查分析 。………¨…………………………………………………………12
七 、提交评估报告 。……¨…………¨………………………………………………⒓
第五章 评估假设 。……¨…………………………………………………………………12
本次评估采用 的假设 。¨¨………………………………………………………13
二 、评估假设对评估结论的影响 。……………………………………………………13
第六章 评估结论 。……¨…………………………………………………………………13
第七 章 特别事项说明 。………¨……………………¨…………………………………13
第八章 评估报告的使用 限制说明 。…¨…………………………………………………⒕
第九章 评估报告 日及 其他 。………¨……………………………………………………⒕
资产评估报告书附件 :¨ ¨¨……¨……………………………………………… 16
脚 囫眵份有阝艮/ot刁 评徽 爹
注 册 资产 评 估 师 声 明
一 、我们在执行本资产评估 业务 中 ,遵 循相关法律法规和 资产评估准则 ,恪 守独立、
客观和公正的原则 ;根 据在评估过程 中收集 的资料 ,评 估报告陈述的内容是客观 的,我
们对评估结论的合理性承担相应 的责任 。
二、评估对象涉及 的资产清单 曲委托方和被评估单位提供并签章确认 :保 证所提供
资料的真实性 、合法性和完整性并恰 当使用评估报告是委托方和相关 当事方的责任 。
三 、我们与评估报告中的评估对象没有现存 的或预期 的利益关系 ,与 委托方和相关
当事方没有现存 的或预期的利益关系 ,对 相关当事方不存在偏见 。
四、我们 己对评估报告中的评估对象所涉及 的资产进行现场调查 ;对 其法律权属状
况给予必要 的关注 ,对 其法律权属资料进行 了查验 ,并 对 已经 发现的问题进行 了如实披
露 ,但 无法考虑其可能的对评估结论 的影响 。
五、我们 出具的评估报告 中的分析 、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限
制 。评估报 告使用者应当充分关注评估报告中载 明的假设 、限定条件 、特别事项说明 ,
并充分考虑其对评估结论的影响 。
六 、评估结论反映的仅是评估对 象在评估基准 日的价值估计数额 ,是 经济行为实现
的参考依据 ,而 不应 当被认为是对评估对象可实现价格 的保证 。
中京 民信 (北 京 )资 产评估有 限公司 -1-
天茂 实业集团眼 狰有限 /。to^T韶 分卿 平钰报 等
天茂实业集团股份有 限公司核实资产价值项 目
天茂实业集团股份有限公司部分资产价值
资产评估报告
京信评报字 (⒛ 13)第 157号
摘 要
中京 民信 (北 京 )资 产评估有限公司接受天茂实业集 团股份有限公司的委托 ,根 据
有关法 律法规和资产评估准则 ,遵 循独立 、客观 、公正的原 则 9采 用重置成本法 、基准
地 价系数修 正法等评估方法 ,为 天茂实业集团股份有限公司拟核实资产价值事宜 ,而 对其
部分资产价值进行评估 。
此次 资产评估 的评估对象为天茂实业集团股份有限公司部分资产 ,评 估范围为机器
设备 、房屋建筑物及 土地使用权 。
评估结论的价值类型为市场价值 。市场价值通常是指 自愿买方和 自愿卖方在各 自理
性行事且未受任何强迫的情况下 ,评 估对象在评估基准 日进行正 常公平交易的价值估计
数额 。
在评估 中 ,我 们对天茂实业集团股份有限公司提供 的法律性 文件 、财务记录等相关
资料进行 了验证审核 ,对 资产进行 了勘察和核实 ,还 实施 了其他 的必要程序 。
经评 估 ,在 资产不改变用途 、持续使用等假设条件下 ,天 茂实业集团股份有限公司
的部分 资产于评估基准 日 ⒛ 13年 9月 30日 所表现的公允市场价值为 11,094.18万 元 ;
评估值 比账面值增值 叫 T3。 SG万 元 ,增 值率叫。10%。
评估结果汇总表 如下 :
金额 单位 :人 民币万元
编号 科 目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率
4ˉ 7 房屋建 (构 )筑 物 3,990.75 l,983.79 o2,006.96 ˉ50.29%
⒋8 机器设备 4,463.35 4,183.86 ˉ279.50 ˉ6.26%
无形 资产 3,I13.94 4,926.54 I,812.60 58.21%
Δ
计 11,5-8.04 ll,094。 18 473.86 砰.10%
以下事项提 请报告使用者予 以关注 :
中京 民信 (北 京 )资 产评估有 限公司 -2-
天枇 囫股 · 限 /ht,^T韶 分卿
mt肓 评估报 等
评估 范围内±地使用权均 己抵押给 中甲肆 毋笨行狎 肀甲:佟 芈铎 t,评 竹 薄 围 内房屋
建 (构 )筑 物均未办理房屋所有权 证 ,本 次评估未考虑 上述 事项对评估结果的影 响 。
本摘要仅用 于上述经济行为 p由 委托方及 法律法规 明确 的其他评估报 告使用者使
用 ,有 效期 自二 0一 三年九月三十 日起至二 0一 四年九月二十九 日止 。但在 此期间 ,若
遇评估对象状况发生较大变化或市场发 生较大波动 ,本 摘要 即失效 。
本摘要不得被 引用或披露于公开媒体 ,法 律 、法规规定 的除外 。
中京民信 (北 京 )资 产评估有限公司 -3-
僻 聊 /。 ko-T彬
境 彬 沪 恶焦报 等
∶天茂实业集团股份有限公司核实
资产价值顼 目
天茂实业集团股份有限公司部分资产价值
资产评估报告
京信评报字 (⒛ 13)第 157号
中京 民信 (北 京 〉资产评估有限公 司接受天茂实业集 团股 份有限公 司的
委托 ,根 据
有关法 律法规和 资产评估准则 ,遵 循独立 、客观 、公正的原 则 ,采
用重置 成本法、基准
地 价系数 修 正法 等评估方法 ,按 照必 要 的评 估程序 ,为 天茂实业集
团股份有限公司拟核
实资产价值事宜 ,而 对其部分 资产在 ⒛ 13年 9月 30日 的市场价值
进行评估 。
现将 资产评 估情况报告如 下 :
第 一章 基本情况
一 、委托方 、被评估单 位及 委托方 以外的其他评估报告
使用者概况
(— )委 托方概况暨 被评估单
位概况
名称 :天 茂实业集 团股份有 限公司
住所 :湖 北省 荆门市杨湾路 132号
法 定代表 人:肖 云华
注册 资本 :人 民币壹拾叁 亿伍仟叁佰伍拾捌 万玖仟捌佰陆 拾陆圆整
实收资本 :人 民币壹拾叁 亿伍 仟叁佰伍拾捌万玖 仟捌佰陆 拾陆圆整
企业 性质 :股 份有限公 司 (上 市 )
经 营范围 :化 T产 品 (不 含危险化学品、需经审批的项 目持有效许可证 经 )的
营 生
产 、销 害 ;甲 醇 、二 甲醚、丙烷 、丙烯 、异丁基苯 、石油醚 、异丁烷 、
甲基叔 丁基醚 、
混合 芳烃 、工业 用液化石 油 气 (票 面 )批 发 (有 效期至 ⒛ 15年 6月 3日 );道
路运输 (按
许可证 核定的项 目经 营 ,有 效期至 ⒛ 1茌 年 7月 31日 );五 金交 电、
建筑材 料销售 ;经
营本企业 自产产品及技术 的出 口业 务 ;经 营本企业生 产所 需的原
辅材料 、仪器仪表、机
械设备、零配件及 技术 的进 口业 务 (国 家限定公 司经营和 国家禁止进 口
出 的商品及技术
“
除外 );经 营进料加工和 三 来 一补 ”业 务 。
(二 )委 托方 以外的其他评估
报告使用 者概况
l、 约 定的其他 评估报 告使用 者
资产评 估业务约定书未约定委托 方 以外的其他评估报 告使 用者 。
2、 法 律法规 明确的其他 评估报告使用者概况
中京 民信 (北 京 )资 产评估 有 限公司 -4-
天栅 囫赝份有阝艮/ht o^T部
分 资产 资产 溺 锄 浩
法 律法 规 明确 的其他评估报 眚使用者扒 相关法律法规 的规定 。 ~
二 、评估 目的
因经营需要 ,天 茂实业集团股份有限公司拟核实公司拥有的部分固定资产及土地使用
权的价值 。本次评估是为天茂实业集团股份有限公司核实部分资产价值提供参考依据 。
三 、评估基准 日
(一 )本 项 目资产评估基准 日为 zO13年 9月 3O日 。
(二 )上 述评估基准 日是委托方考虑本次经济行为需要所选取 。
(三 )评 估 中的取价标准均为评估基准 日有效 的价格标准 。
四、评估对象和评估范围
(一 )评 估对 象为天茂实业集团股份有限公司部分资产价值 。
(二 )评 估范 围为天茂实 业 集 团股份有 限公司拥有的部分 固定资产及 土 地使用权 。
截至评估基准 日,资 产 账面价值为 11,568。 M万 元 。其 中固定资产为房屋建筑 (构 )
筑物和设备 ,账 面净值 8,绢 4。 10万 元 :土 地使用权系位于荆 门高新 区的两宗土地使用
权 ,账 面价值 3,H3。 u万 元 。
g。
(三 )委 托评 估对 ∷
象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致 。
(四 )列 入评估范围的账面无 记录资产状况
在被评估单位提供 的 《资 产评估 明细表 》中未发现无账面记录的资产 。
(五 )列 入 评估范围的账 上 有账下无资产状况
在被评估单位提供 的 《资产评估 明细表 》 中未发现账上 有账下无资产 。
五、评估价值类型及定义
通过对 评估 目的的分析和对评估所依据 的市场条件 、评估对 象 自身 的状态等 的了
解 ,我 们判断本项资产评估 尚无对评估 的市场条件及评估对象 的使用条件的特别限制和
要求 ,故 选择市场价值作为评估结论 的价值类型 。
市场价值是指 自愿 买方和 自愿卖方在各 自理性行事 且未受任何强迫的情况下 ,评 估
对象在评估基准 日进行正常公平交易的价值估计数额 。
第二章 评估 依据
一、经 济行为依据
天茂实业集团股份有限公司关于对 公司部分固定资产及土地使用权进行资产评估 的会
议纪要 。
中京民信 (北 京 )资 产评估有 限公司
无 根 业 铴 眵 份有限 /=to^T郎分资产资产评估报 等
二、法 律法规依据 ∵
(一 )《 中华人 民共和 国公司法》 ;
(二 )其 他与本项资产评估有关的法律法规 。。
三 、评估准则依据
(— )财 政部 zO∝ 年 2月 25日 发布 的 《资产评估准则 — 、《资产评估职
业道德准则一 基本准则》 ;
(二 )中 注协 ⒛05年 1月 14日 发布 的 《注册资产评估师关注评 估对 象法律权属指
导意见》 ;
(三 )中 评协 ⒛07年 11月 28日 发布的 《资产评估准则一 评估报 告 》、《资产评估
准则一 评估程序 》、《资产评估准则— 业 务 约定书》、《资产评估准则—工作底稿 》、《资产
评估价值类型指导意见》 ;
(四 )中 评协 ⒛07年 11月 28日 发布 的 《资产评估准则— 机器设备 》、《资产评估
准则一 不动产 》 ;
(五 )中 评协 ⒛ OS年 11月 28日 发布 的 《资产评估准则— 无形资产》 ;
(六 )其 他与本项评估有关 的评估准则 、规范 。
四、资产权属依据
(一 )土 地使用证 ;
(二 )设 备发票或相关合 同 :
(三 )其 他相关资料 。
五、取价依据
(一 )⒛ 13年 版 《机 电产 品报价手册》 ;
(二 )向 有关机器设备生产厂家询价取得 的资料 ;
(三 )评 估人员收集 的其他价格资料 ;
(四 )被 评估单位提供 的部分合 同、协议等 ;
(五 )被 评估单位提供 的基准 日资产 明细表 ;
(六 )评 估人员收集 的其它与价值评估相关的资料 。
中京民信 (北 京 )资 产评估有 限公司
无 猁 姒 劁 珊 眵 有限 /ht o^T郜
分资产资产 溺 黝 冶
¨ ~ 第三章
ˉ
评估方法 ∵ ˉ
¨
根据评估 目的、价值类型 、资料收集情况等相关条件 ,本 项评估主要采用 重置成本
法 、基准地价系数修正法 。
一 、设备
本次评估涉及 的设备主要为 生产 经营用途 ,根 据评估 目的要求 ,采 用重置成本法进
行评估 。其基本公式为 :
评估值 =重 置完全成本 ×成新率
(一 )重 置完全成 本 的确定
l、 需运输安装 的大型设备重置全价 的确定
基本 的计算公式为 :
重置 完 全成本 =设 备购置 费 +运 杂费 +基 础 费 +安 装调试费 +建 设期其他 费 +资
金成本
如订货合 同中规定 由供货商负责运输和安装调试 费时 (在 购置价格 中 己含 此部分价
格)9则 不另加运输杂项费及安装调试费 。
(1)设 备购置费
一般设备的价格 ,根 据近期 同类设备订货价 ,或 参考 中国机械 工业信息研究中心编
“zO11年 ”
制的 中国机 电产 品报价手册 等价格手册确定 ;
主要设备及关键设备 的价格 ,通 过采用 向原制造厂家 、类似设备制造厂家询价 ,查
阅近期各种机 电产 品报价 ,参 照近期 同类设备订货采购合 同 ,分 析 比较 、综合考虑取定 ;
(2)运 杂费
以原机械 工业 部颁布 的 《机械 工业 建设项 目概算编制办法及各项概算指标 》为测算
运杂费率的基本依据 ,结 合资产 占有单位所处地 区交通运输情 况 、委估设备外 型尺寸和
重量综合确定 。运杂费包括 了设备从 生产厂或发 货地到评估现场所发生的装卸 、运输 、
采购 、保管等费用 。具体计算公式为 :
设备运杂费 =设 备不含增值税购置价格 ×运杂费率
(3)基 础费
参照原 《机械工业 建设项 目概算编制办法及各项概算指标 》第 五篇 《设备基础 费概
算指标》,结 合该公司近期 同类设备基础实际费用支 出情况 、委估设备对设备 基础技术
要求实际确定设备基础 费率 ,以 设备购置价为基数计取 。具体计算公式为 :
中京民信 (北 京 )资 产评估有 限公司 -7-
天茂实业集 励 够 喃 阝艮/At9^T韶 分资产览 产 浮估报 等
设备基础 费 =设 备不含增值税购置价格 ×基础费率
(4)安 装调试费
根据原机械 工业 部颁布 的 《机械 工业 建设项 目概算编制 办法及各项概算指标》,并
综合考虑委估设备 安装难易程度 、安装配套材料费用及试 车要求 ,参 考黄石振华公司近
期 同类型设备实际结 算费用或技改项 目的初 步设计概算资料测算调整后确定 。具体计算
公式为 :
设备安装调试费 =设 备不含增值税购置 价格 ×安装调试费率
(5)建 设期间其他 费用 的确定
根据机械 工业 部颁布 的 《机械工业 建设项 目概算编制 办法及各项概算指标 ,建 设
期间其他 费用主要为建设单位管理 费 、工程建设监理费 、勘察设计费 、预算编制费 、试
运转 费等 ,并 综和考虑委估设备合理 建设周期 、工程实际情 况确定 。具体计算公式为 :
建设期其他 费用 =设 备不含增值税购置价格 ×建设期其他 费率
(6)资 金成本
根据评估基准 日国家规定基准利率 ,以 设备购置价 、运杂 费、基础费 、安装调试费
及其他 费用等费用总和为基数 ,同 时考虑资金投入方式 ,乘 以合理工 期计取 。合理工期
在 半年 以内和 资金使用较少者 ,不 计此项费用 。具体计算公式为 :
建设期其他 费用 =(设 备不含增值税购置价格 +运 杂费 +基 础费 +安 装调试费 +建
设期其他 费用 )× 合理建设期工期 ×资金投入方式 ×评估基准 日同期基准贷款利率
2、 不需运输安装 的小型设备重置成 本 的确定
对于不需运输安装 的小型设备 ,直 接 以市场购置价确定重置成本 。
(二 )成 新率的确定
—股设备成新率的
1、 确定采用使用年限法 。
2、 对 重点 、大型 、 高精度 、高价 的设备采用使用年 限法 、现场观察分析打分法 、
技术鉴 定 (设 备精度指 数法 )计 算法 、修复费用法等 多种方法确定分 项成新率 ,再 按相
应 的权重 比例 测算确定其综合成 新率 。
采用使用年 限法主要考虑使用时间 、使用频率 、完好率 、利用率 、维护保养情况 、
大修和 技术改造情况 、工 作环境条件及设备精度等多种 因素 ,并 考虑现场勘察 的具体情
况 、设备管理人员、检修人员和操作人员反映的情况 ,综 合确定 。其基本计算公式为 :
成新率 =尚 可使用年限/(己 使用年限 +尚 可使用年 限 )× 10O0/o
式中 :己 使用年 限是根据被评估设备的使用时间 、负荷情况 、利用率等具体情况确
中京 民信 (北 京 )资 产评估有 限公 司
天茂 实 业 集 团股 份 有限 公 o^T 捣 锄 治
定 的:尚 可 使用年 限是根据设 备的有 形损耗 、可预见 的无 形损耗和 设备的维护保 养 情况 ,
大修和技术改造情况等多种 因素确定的 。
采用观察分析打分法是根据对设备的现场技术检测和观察 ,结 合设备 的外观成色 、
实际技术状况 、生产产 品质量 、能源消耗情况 、设备原始制造质量和使用故障率等统计
资料 ,结 合评估人员 了解的设备管理人 员和操作人员的意见 ,经 综合分析设备各部分价
值组成 ,确 定设备各部分价值 的权重 ,分 别确定设备各部分 的观察分析打分法 的成新率 ,
再根据各部分权重指标确定设备各部分 的加权成新率 的实评分 ,最 后加总确定设备的观
察分析打分法 的成新率 。
技术鉴定 (设 备精度指数法 )计 算法是根据委估设备的几何精度和工 作精度 ,计 算
确定设备 的精度指数 ,确 定评分值 ,再 结合设备主要系统的分项评分 ,综 合确定设备的
技术鉴定 (设 备精度指数法 )评 分 。此项方 法要求有委估设备的评估基准 日近期设备技
术检测数据 。 ,
修复费用 法是根据设备 的可修复实体性贬值和不可修复实体性贬值 ,确 定设备的实
体性贬值率 ,在 计算 出设备 的成新率 。
二、房屋建 (构 )筑 物
委估房屋建 (构 )筑 物 的评估采用重置成本 法 。
计算公式为 :评 估值=重 置全价 ×成新率
(一 )重 置全价 的确定
房屋建 (构 )筑 物 的重置全价包括三 部分 :综 合造价 、前期费用及其他 费用 、资金成
本。
1、 综合造价
根据我们实地对委估房屋建筑结构特征的勘察 了解 ,采 用与评估项 目结构特征 、建
筑面 (体 )积 、层数 、层高和装修标准等类似 的宜 昌市典型工程近期预 (决 )算 工程 ,
迸行类 比调整差异因素求取综合造价 。
“
对于评估项 目与典型 工程 的差异 因素调整系数 主要 参考 资产评估常用数据 与参数
”
手册 第 二 版 (吕 发钦主编 )中 的有关参数来确定 。
2、 前期费用及其他 费用
前期 费用及其他 费用包括按 工 程 比例 收取 的工 程勘察设计费 、工程建设监理费、
中京 民信 (北 京 )资 产评估有限公司
天茂实业集团股份 有限 /hto^T韶分瓷产资产 溺 耱 等
建设单位管理 费和按建筑面积收取的散装水怩 专项基金 、发展墙体材料专项费用 、白蚁
防治费 。 ∷
3、 资金成本
本次评估资金成本按建筑 工程合理 工期计算 。即建 (构 )筑 物 正 常建设 工期 内占用
资金的筹资成本或资金机会成本 9以 综合造价和前期费用及其他费用之和为基数 ,假 定
房屋建 (构 )筑 物重新建造时其资金投入为均匀投入 ,资 金利息率按 中国人 民银行 2012
年 7月 6日 公布的银行现行贷款利率进行计算 。
(二 )成 新率 的确定
房屋建筑物成新率的确定采用打分法和年限法两种方法进 行测定 ,然 后将两种方法
测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对 象的成新率 。构筑物的成新率采用年限法
确定 。 ,
1、 打分法
依据房屋建筑物的地基基 础 、承重构件 、墙体 ,屋 面 、楼 地面等结构部分 ,内 外墙
面 ,门 窗 、天棚等装修部分及水 、暖 、电、卫等设备部分各 占建筑物造价 比重确定其标
准分值 ,再 由现场勘查实际状况并打分 ,根 据此分值确定整个建筑物 的完好分值率 。
其计算公式为 :成 新率 =结 构部分合计得分 ×结构部分权重 +装 修部分合计得分 ×
装修部分权重 +设 备部分合计得分 ×设备部分权重
2、 年限法
根据房屋建 (构 )筑 物的耐用年限和 尚可使用年限来确定房屋建 (构 )筑 物 的成新率 ,
其计算公式如下 :
成新率=1-(1一 残值率 )× (己 使用年限/耐 用年限 )
三、土 地使用权
委估宗地座落于荆 门市 内,目 前荆 门市明确制定了基准地价 。根据所掌握的资料 ,
并结合评 估对象的特点及本次评估 目的 ,拟 采用基准地价修 正法进行评估 。
基准地价修 正法是 以评估对 象所处 区域 的基准地价为依据 ,再 根据实际情况进行必
要 的修正后 估算土 地价值的方法 。
土地使用权价值的计算公式为 :
土 地使用权价值 =基 准地价 × (1+影 响地价 区域 因素及个 别 因素修正系数之和 )×
中京 民信 (北 京 )资 产评估有限公司 -lO-
天茂实业集团股 份有限 /h叼 惑分资产资产 评佑报 等
使用年期修 正系数 ×期 日修正系数 ×土地面积 :∷ ¨ Ⅱ
第 四章 评估程序及实施过程
一、进行前期调查
我公司接到委托方 的通知后 ,即 安排有关负责人到委托方 暨被评估单位与负责人 、
相关人员进行沟通 ,并 进行适 当的调查 。了解评估 目的和所涉及 的经济行为 、评估对象 、
范 围,了 解评估对象 的基本情况及纳入评估范围资产 的具体类型 、分布情况和特点 ,了
解委托方对评估基准 日的考虑和对报告完成 日期的要求 。经过综合分析和评价 ,在 确定
本评估机构具备承担 此项评估 的专业胜任能力 ,可 以独 立地进行评估 ,业 务风险在可控
范 围内的情况下 ,与 委托方洽谈并签订资产评估业 务 约定书 。
二 、编制评估计 划
根据本项评估的需要 ,确 定琐 目负责人 ,安 排注册资产评估师和评估辅助人员 ,组
成评估项 目组 。 由项 目负责人编制评估计划 ,经 本评估机构 有关负责人审核后实施 。
评估计划 的内容涵盖现场调 查 、收集评估资料 、评定估算 、编制和提交评估报告书
等实施评估 的全过程 ,初 步确定评定估算所采用 的基本方法 ,并 对评估的各个阶段 作出
相应的时间安排 。
三 、开展现场 工作
(一 )向 被评估单位布置并辅导有关 人员填写资产清查评 估明细表 。同时 ,指 导被
评估单位对评估范围内资产进行清查 。
(二 )向 被评估单 位提交尽职调查清单 ,收 集评估 所需文件资料 ,包 ‘括 固定资产 、
无形资产的产权 证 明文件 、设备购置合 同或发票等 。
(三 )根 据评估操作规 范要求进行资产核实和现场查勘 :
1、 检查被评估单位填报 的资产清查评估 明细 表有无错项 、漏项 、重 复 ,将 其与财
务 明细账记录 的数据迸行 比对 ,核 实账 、表是否一致 ;
2、 对 资产清 查评估 明细表所列资产 ,到 现场进行数量核实 ,并 与账面 记录进行核
对 ;同 时 ,对 房屋 、重点构筑物和重点设备进行现场 查勘 ,形 成详尽 的查勘记录 ,并 与
资产管理人 员和操作使用人员进行交谈 ,查 阅房屋维修记录、设备运行 日志和大 中修记
录 ;
3、 对照土地资料 ,实 地查看地形 、地貌 ,了 解 四至 范 围、环境 、交通及土 地开发
-11-
中京 民信 (北 京 )资 产评估有 限公司
无 糨 哑 铴 獗 劈有限 /At黾部分资产资产 评怙报 等
粗
〓
≡〓
利用程度 、实 际用途 等情况 ;对 其他无 形资产 ,I。 了解形成或取得过程 、在生产过程中的
作用 、对企业获取收益的贡献程度等 ;
4、 对被评估单位提 供的产权证明文件 、 资料进行征询 、鉴别 ,查 明固定资产 、无
形资产 的产权状况 ;并 对可能影响资产评估 的重大事项进行调查 。
(四 )通 过座 谈会 、走访等方式 ,听 取被评估单位有关人员对 评估范围内资产历史
和现状 的介绍 ,并 形成访谈记录 。
(五 )开 展被评估单位外部 的调研活动 ,包 括走访市场或 电话 问询等形式 ,收 集价
格资料 ,获 取价格手册
`媒 体资讯 以外 的价格信息 。
四、整理评估 资料
对 收集 的评估资料进 行分析 9判 断每 一份 资料 的可靠性 、合理性和可用性 ,其 过程
是去粗取 精 、去伪存 真 。经过 分析和筛选 ,汇 集所有合 理、可靠 的资料 。根据评估 工作需
要对 评估资料进行归纳整理 。
五、展开评定估算
对 归纳整理后 的各类评估资料所反 映的信息进行提炼 ,通 过分析测 算得到评估所需
要的而在评估过程 中又无法直接获取的各种数据 、参数 。然后 ,采 用 一 定的评估方法进行
评定估算 。
六 、进行复查分析
对评估 中采用 的各项参数和评 定估算过程进行复查和分析 ,必 要时进行适 当的修
改 ,在 确认各项参数选择合适 、评定估算过程基本合规合 理 的情况下 ,得 出评估结论 。
七 、提交评估报告
根据评估工作情况 ,起 草资产评估报 告书 ,经 过本评估机构 内部 三级复核后 ,形 成
报告书初 稿 。就报告书初稿 向委托方征求意见 ,并 对涉及的相 关事项与委托方进行必要
沟通 。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下 ,采 纳委托方对报告
书的合理意见或建议 。然后 ,向 委托方提交 正 式资产评估报告书 。
第 五章 评估假设
资产评估的基本 目标要求评估结论必须公允 ,而 所有公允的评估结论都是有条件约
中京民信 (北 京 )资 产评估有 限公司
天 茂 定 绉 彭 砌 眵 惰 俊 /zt o^T韶
分资产览 产 评佑报 等
诔 的 。资产评估假设 正是表现资产评估条件 约束 的重要形式 。 ``∵
-、 本次评估采 用 的假设
(一 )评 估范围内资产不改变用途 ,持 续使用 ;
(二 )评 估 范围内资产属被评估 单位所有 ,不 存在权属纠纷 ;
(三 )委 托方暨被评估 单位提供 的评估资料真实 、合法 、 完整 ;
(四 )评 估人员在能力范围内收集到的评估 资料真实 、可信 。
二、评估假设对 评估结论 的影响
若评估范 围内资产将改变 用途 ,不 能持续使 用 ,会 造成评估方法 、取价依据 的选择
不当 ;
若评估范围内资产 权属不够清 晰 ,存 在产权纠纷 ,委 托方暨被评估单位提供 的评估
资料不够真实 、合法 、完整 ,或 者评估人员在能力范围内收集到的评估资料不够真实 、
可信 ,会 影响评估 时的认定 、判 断和分析 、估算 ;
这些 ,均 直接影 响评估报告书和评估结论的合理性与公允性 ;严 重时 ,评 估报告书
和评估结论不能成立 。
第六章 评估 结论
在实施 了上述资产评估程序和方法后 ,我 们的评估 结论是 :在 约定的评估 目的下 ,
在资产不改变用途 、持续使用 等假设条件 下 ,天 茂实业集 团股份有限公司的部分资产于
评估基准 日 ⒛ 13年 9月 30日 所表现 的公允市场价值 为 11,Og4.18万 元 ;评 估值 比账
面值增值-473。 Ss万 元 ,增 值率-4.10%。
评估结果汇总表如下 :
金额单位 :人 民币万元
编号 科 目名称 账 面价 值 评估价值 增减值 增值率
ˉ2,006.96 ˉ50.29%
4ˉ 7 房屋建 (构 ) 筑 物 3,990.75 1,983.79
4,463.35 4,183.86 ˉ279.50 ˉ6.26%
4ˉ 8 机器设备
4ˉ 12 无形资产 3,l13.94 4,926.54 1,812.60 58.21%
11,094.18 ˉ473.86 ˉ4.10%
Δ
计 ll,568.04
第七 章 特别事项 说 明
一 、在对评估范围内的资产进行评估时 ,我 们未考虑该等资产可能承担 的费用和税
-13-
中京民信 (北 京 )资 产评估有 限公司
无 昭 哑 劁 珊 眵 有阝艮/ht o^T郛
分资产资产 评佑报 爹
项 ,未 对部分资产 的评估增值额作任何纳税考虑 ;Ⅱ 未考虑资产承担的抵押 可能承担的
`∷
担保 、诉讼事项及特殊的交易方式可 能追加付 出的价格等对评估结论的影响 。
二、 国家增值税转型改革方案规定 ,自 ⒛Og年 1月 1日 起 ,增 值税 一股纳税 人可
抵扣其新购进设备所含的进项税额 。由于被评估单位为增值税 一股纳税人 ,在 评估其机
器设备购置价时 ,已 扣取增值税 。故机器设备 的评估值不含增值税 。
三 、评估范围内土地使用权均 己抵押给中国建设银行和 中国农 业银行 ,评 估范 围内
房屋建 (构 )筑 物均未办理房屋所有权证 9本 次评估未考 虑上述事项对评估结果 的影响 。
第八章 评 估 报 告 的使 用 限制 说 明
一 、本资产评估报告书仅 用于资产评估报告书载明的评估 目的 ,由 委托方及法律法
规 明确 的其他评估报告使用者使用 。对于委托方及 法律法规明确 的其他评估报告使 用者
将本评估报告用于其他 目的或作其他用途所造成 的后杲 ,我 们不承担任何责任 。
二、本资产评估报告有效期 自二 O一 三年九月三十 日起至 二 0一 四年九月二十九 日
止 。但在此期 间 ,若 遇评估对 象状况发 生较大变化或市场发生较太波动 ,本 报告即失效 。
我们不对委托方及 法律法规 明确 的其他评估报 告使用者超 出有效期使用评估报告 或者
虽在有 效期 内但评估对 象状况 己发 生较大变化或市场 已发生较大波动时仍然使 用评估
报告承担责任 。
三、未征得我公司同意 ,评 估报告的内容不得被摘抄 、引用或披露于公开媒体 ,法
律 、法规规定 的除外 。
第 九章 评估报 告 日及其他
一
本资产评估报告提出日期为二 ○一三年十一月十一 日。
二
本资产评估报告含有若干附件 (见 附件 目录 ),附 件是本报告的重要组成部分 。
中京民信 (北 京 )资 产评估有 限公司
脚 囫股份有阝艮/h叼 滟 仍 缈 唢 产 评估报 等
(本 页无正文 )
注册资产 评估师 :
￠ 国注册
注册 资产评估师 :
法 定 代 表 人 :
中京 民
黉夥帏
→黟
中京 民信 (北 京 )资 产评估有 限公司
