天茂集团：湖北百科皂素有限公司拟核实部分资产价值项目资产评估报告书2013-12-27
共壹册 第壹册
湖北百科皂素有限公司拟核实部分资产价值项目
资产评估报告书
中和谊评报字〔2013〕第 11011 号
北京中和谊资产评估有限公司
报告日期：2013 年 9 月 20 日
地址：北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
邮编：100062 电话：010-67084615 传真：010-67084810
湖北百科皂素有限公司拟核实部分资产价值项目—资产评估报告书目录
湖北百科皂素有限公司拟核实部分资产价值项目
资产评估报告书目录
资产评估报告书声明 ................................................. 2
资产评估报告书摘要 ................................................. 3
资产评估报告书..................................................... 6
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 .........................5
二、评估目的 .......................................................6
三、评估范围及对象 .................................................6
四、价值类型 .......................................................6
五、评估基准日 .....................................................7
六、评估依据 .......................................................7
七、评估方法 .......................................................9
八、评估过程 .......................................................9
九、评估假设 ......................................................11
十、评估结论 ......................................................12
十一、特别事项说明 ................................................13
十二、评估报告使用限制说明 ........................................13
十三、评估报告提出日期 ............................................15
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湖北百科皂素有限公司拟核实部分资产价值项目—资产评估报告书
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守
独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内
容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产负债清单是由委托方、产权持有单位申报并经其签章
确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报
告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法
律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相
关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事
项说明及其对评估结论的影响。
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湖北百科皂素有限公司拟核实部分资产价值项目
资产评估报告书摘要
中和谊评报字〔2013〕11011 号
湖北百科皂素有限公司：
北京中和谊资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受湖北百科皂素有限公
司的委托，对其拥有的位于郧西县城关镇西安大道 505 号的一宗土地使用权及该宗
地地上的三栋房屋建筑物进行了评估。本公司评估人员根据国家有关资产评估的规
定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对委托评估的资产实施了实地查勘、核
实、市场调查等必要的评估程序，采用成本法对委托评估的房屋建筑物及土地使用
权在评估基准日 2013 年 8 月 31 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将评估情
况以及评估结果报告如下：
一、评估对象为湖北百科皂素有限公司拟核实市场公允价值所涉及的其持有的
位于郧西县城的国有土地使用权及地上房屋建筑物。本次评估的范围为湖北百科皂
素有限公司所持有的部分固定资产资产（房屋建筑物）及无形资产（国有土地使用
权），评估基准日（2013 年 8 月 31 日）的账面价值合计为 6,840,912.86 元。纳入
评估范围之的房屋建筑物及土地使用权的账面值未经注册会计师审计。具体评估范
围以湖北百科皂素有限公司填报的资产评估申报表为准。
二、本项目评估基准日为 2013 年 8 月 31 日。根据评估目的，本项目采用成本
法评估。
三、本次评估的价值类型为市场价值。
四、我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，现发表评估结论专业意见如
下：
在评估基准日 2013 年 8 月 31 日，经成本法评估，湖北百科皂素有限公司拟核
实的房屋建筑物及土地使用权市场价值为 1,804.42 万元，评估值比账面值增值
1,120.33 万元，增值率 163.77%。
评估结论详细情况见资产评估明细表。
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本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、
市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行
评估更新业务或重新评估。
五、特殊事项说明：
1.委托方提供的资料显示，纳入本次评估范围之内的宗地，尚未做出项目的整
体开发方案及规划，产权持有单位提供的土地证证载用途为“批发零售、城镇住
宅”，宗地面积为 15,750.70 平方米。政府规划及国土部门没有评估范围内土地使
用权商业用途的宗地面积和住宅用地宗地面积进行明确的划分。本次评估结合郧西
县同类型土地开发情况，委托方向当地土地管理部门沟通后，确定该宗地用于商业
用途的宗地（批发零售）面积约为 8450.24 平方米，住宅用地面积约为 7300.46 平
方米。若实际开发方案的商业用地及住宅用地的面积和本次设定的面积不符，本评
估结论自动失效。
2.本评估结论仅对纳入评估范围内的土地使用权及房屋建筑物在本报告所设定
的评估目的下的市场价值做出专业结论，本评估结论不包含资产交易中所包含的税
费，具体相关税费以政府部门核定的标准为准。
六、本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的使用。委托方应按本
评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不
便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为，但不仅限于此，均被认
为是没有正确地使用本评估报告：
1.将本评估报告用于其他目的经济行为；
2.除国家法律、法规规定外，未经中和谊书面同意将本评估报告或其中部分内容
公开发布、用于任何报价或其他文件中。
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估
报告书全文并特别关注本报告书特别事项说明部分。
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资产评估报告书
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湖北百科皂素有限公司：
北京中和谊资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵公司委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法按照必要的评估程序，
对贵公司拥有的位于湖北省郧西县城关镇西安大道505号的一宗土地使用权和三栋房
屋建筑物的市场价值进行了评估。评估结果有效使用期为一年。现将评估情况以及
评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者
（一）委托方和产权持有单位概况
本次评估的委托方和产权持有单位均为湖北百科皂素有限公司
1、基本情况
企业名称：湖北百科皂素有限公司
住 所：勋西县城关镇朝北河路
注 册 号：4203221000327
法定代表人：肖云华
注册资本：人民币壹仟伍佰柒拾捌万玖仟伍佰元整
实收资本：人民币壹仟伍佰柒拾捌万玖仟伍佰元整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：原料药、化工产品（不含化学危险品）制造、销售。
成立日期：2000 年 3 月 31 日
营业期限：2007 年 4 月 30 日至 2039 年 3 月 31 日
2、委托方及产权持有单位简介
湖北百科皂素有限公司成立于2000年3月，是由元湖北省勋西县医药化工总厂和
原湖北中天集团进行资产重组后的新企业，2001年公司实现股权置换，成为国内上
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市公司湖北百科医药股份有限公司控股95%的子公司。公司位于中国黄姜之乡的湖北
省勋西县境内，册资本金1578.95万元。
公司立足于勋西得天独厚的黄姜资源，主要从事原料药、化工产品的生产和销
售，主导产品有皂素、双烯、黄酮体。其中皂角素产品生产能力为300吨/年，位于
全国第一。公司为勋西县财政龙头骨干企业，第一纳税大户。2002年被湖北省十堰
市政府授予“农业产业化重点龙头企业”，2003年至今，公司一直被湖北授予“农
业产业化省级重点龙头企业”。公司累计生产皂角素800余吨，消化黄姜120,000余
吨，实现销售收入2.3亿元，实现利税2500余万元。
（二）其他报告使用者
本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被
其他第三方使用或依赖。
二、评估目的
湖北百科皂素有限公司拟核实其位于湖北省郧西县城关镇西安大道 505 号的一宗
土地使用权，以及该宗土地上的三栋房屋建筑物的公允市场价值。
三、评估范围及对象
根据本次评估目的，评估对象为湖北百科皂素有限公司拟核实市场公允价值所
涉及的其持有的位于郧西县城的国有土地使用权及地上房屋建筑物。
本次评估的范围为湖北百科皂素有限公司所持有的部分固定资产资产（房屋建
筑物）及无形资产（国有土地使用权），评估基准日（2013 年 8 月 31 日）的账面价
值合计为 6,840,912.86 元。具体评估范围以湖北百科皂素有限公司填报的资产评估
申报表为准。纳入评估范围之的房屋建筑物及土地使用权的账面值未经注册会计师
审计。
评估对象和评估范围与委托评估对象和评估范围及经济行为涉及的范围一致。
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四、价值类型
本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方
和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行
正常公平交易的价值估计数额。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评
估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出
的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本次评估基准日为 2013 年 8 月 31 日。
为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估报告的时效性，经与
委托方商定，以 2013 年 8 月 31 日作为本次评估基准日。
本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。
本报告的一切取价标准均为评估基准日的有效价格。
六、评估依据
（一）法律依据
1、《国有资产评估管理办法》（国务院 1991 年 91 号令）；
2、原国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发
[1992]36 号）；
3、《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评
估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102 号）；
4、国务院国有资产监督管理委员会、财政部第 3 号令《企业国有产权转让管理
暂行办法》；
5、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办
法》；
6、国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关
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问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；
7、《中华人民共和国房地产估价规范》
8、《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大
会常务委员会第十一次会议修订）；
9、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第二十九次会议修订）。
（二）准则依据
1、财政部 2004 年 2 月 25 日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估
职业道德准则—基本准则》；
2、中注协 2005 年 1 月 14 日发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
导意见》；
3、中评协 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—评估报告》、《资产评
估准则—评估程序》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底
稿》、《资产评估价值类型指导意见》；
4、中评协 2007 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—不动产》；
5、中评协 2008 年 11 月 28 日发布的《资产评估准则—无形资产》；
6、其他与本项评估有关的评估准则、规范。
（三）权属依据
1、国有土地使用证；
2、房屋所有权证；
3、其他相关产权资料。
（四）取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》第二版；
2、评估人员收集的其他价格资料；
3、产权持有单位提供的部分合同、协议等；
4、产权持有单位提供的基准日资产评估明细表；
5、评估人员现场勘察及市场调查有关资料；
6、评估人员收集的其它与价值评估相关的资料。
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七、评估方法
根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次评估主要采用成本
法进行评估。各单项资产评估方法简介如下：
（一）房屋建（构）筑物
评估范围内土地使用权在评估基准日用途为商业住宅，评估基准日现状下地上
建筑物为工业用途与土地使用权登记用途不匹配。评估时考虑为实现评估范围内资
产的最佳利用，体现评估范围内资产的最大价值，本次评估按照土地使用权变商业
住宅用途进行评估，确定其地上房屋建筑物评估值为零。
（二）土地使用权
评估宗地为商业住宅用地，通过查询，郧西县已挂牌出让的商业住宅用地很
少，筛选不出与评估宗地类似的交易案例，无法使用市场比较法，评估宗地为商
业、住宅用地，该宗地在郧西县基准地价涵盖的范围之内，因此本次评估使用基准
地价系数修正法。
基准地价系数修正法是以评估对象所处区域的基准地价为依据，通过区域和个
别因素等的比较，进行必要的修正后调整得出评估对象宗地价格的方法。其基本计
算公式为：
地价＝（基准地价＋土地开发程度修正值）×（1＋地价影响因素总修正系数）
×（1＋容积率修正系数）×年限修正系数×期日修正系数×土地面积
八、评估过程
评估人员于 2013 年 9 月 2 日至 2013 年 9 月 3 日对纳入此次评估范围的房屋建
筑物及土地使用权进行了评估。主要评估过程如下：
（一）进行前期调查
我公司接到委托方的通知后，即安排有关负责人到委托方暨产权持有单位与负
责人、相关人员进行沟通，并进行适当的调查。了解评估目的和所涉及的经济行
为、评估对象、范围，了解评估对象的基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、
分布情况和特点，了解委托方对评估基准日的考虑和对报告完成日期的要求。经过
综合分析和评价，在确定本评估机构具备承担此项评估的专业胜任能力，可以独立
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地进行评估，业务风险在可控范围内的情况下，与委托方洽谈并签订资产评估业务
约定书。
（二）编制评估计划
根据本项评估的需要，确定项目负责人，安排注册资产评估师和评估辅助人
员，组成评估项目组。由项目负责人编制评估计划，经本评估机构有关负责人审核
后实施。
评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报
告书等实施评估的全过程，初步确定评定估算所采用的基本方法，并对评估的各个
阶段作出相应的时间安排。
（三）开展现场工作
1、向产权持有单位布置并辅导有关人员填写资产评估明细表。同时，指导产权
持有单位对评估范围内资产进行清查。
2、向产权持有单位提交尽职调查清单，收集评估所需文件资料，包括固定资
产、无形资产的产权证明文件等。
3、根据评估操作规范要求进行资产核实和现场查勘：
（1）检查产权持有单位填报的资产评估明细表有无错项、漏项、重复，将其与
财务明细账记录的数据进行比对，核实账、表是否一致；
（2）对资产评估明细表所列资产，到现场进行数量核实，并与账面记录进行核
对；同时，对房屋进行现场查勘，形成详尽的查勘记录，并与资产管理人员和操作
使用人员进行交谈，了解房屋建筑物基本情况；
（3）对照土地资料，实地查看地形、地貌，了解四至范围、环境、交通及土地
开发利用程度、实际用途等情况。
（4）对产权持有单位提供的产权证明文件、资料进行征询、鉴别，查明固定资
产、无形资产的产权状况；并对可能影响资产评估的重大事项进行调查。
4、通过座谈会、走访等方式，听取产权持有单位有关人员对评估范围内资产历
史和现状的介绍，并形成访谈记录。
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5、开展产权持有单位外部的调研活动，包括走访当地土地管理部门以及土地交
易市场，或电话问询等形式，收集价格资料，获取价格手册、媒体资讯以外的价格
信息。
（四）整理评估资料
对收集的评估资料进行分析，判断每一份资料的可靠性、合理性和可用性，其
过程是去粗取精、去伪存真。经过分析和筛选，汇集所有合理、可靠的资料。根据
评估工作需要对评估资料进行归纳整理。
（五）展开评定估算
对归纳整理后的各类评估资料所反映的信息进行提炼，通过分析测算得到评估
所需要的而在评估过程中又无法直接获取的各种数据、参数。然后，采用一定的评
估方法进行评定估算。
（六）进行复查分析
对评估中采用的各项参数和评定估算过程进行复查和分析，必要时进行适当的
修改，在确认各项参数选择合适、评定估算过程基本合规合理的情况下，得出评估
结论。
（七）提交评估报告
根据评估工作情况，起草资产评估报告书，经过本评估机构内部三级复核后，
形成报告书初稿。就报告书初稿向委托方征求意见，并对涉及的相关事项与委托方
进行必要沟通。在不影响本评估机构对最终评估结论进行独立判断的前提下，采纳
委托方对报告书的合理意见或建议。然后，向委托方提交正式资产评估报告书。复
核程序后向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
（一）交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行评估。
（二）公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在
这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
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条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的
地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、
理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
（三）持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这
样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产
用途转换，其评估结果的使用范围受到限制。
（四）国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本
次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
（五）本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素，国家现行的银行利
率、汇率、税收政策、政策性征收费用等不发生重大变化。
（六）按照委托方提供的资料显示，纳入本次评估范围之内的宗地，尚未做出
项目的整体开发方案及规划，产权持有单位提供的国有土地使用证证载用途为“批
发零售、城镇住宅”。
政府规划及国土部门没有对其商业用途的宗地面积和住宅用地宗地面积进行明
确的划分。本次评估结合郧西县同类型土地开发情况，委托方向当地土地管理部门
沟通咨询后，确定该宗地用于商业用途的宗地（批发零售）面积约为8450.24平方
米，住宅用地面积约为7300.46平方米。
十、评估结论
我公司本着独立、客观、公正、科学的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
方法，对纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，主要
采用成本法评估，得出湖北百科皂素有限公司股东全部权益价值在评估基准日 2013
年 8 月 31 日的评估结论如下：
在评估基准日 2013 年 8 月 31 日，经成本法评估，湖北百科皂素有限公司拟核
实的房屋建筑物及土地使用权市场价值为 1,804.42 万元，评估值比账面值增值
1,120.33 万元，增值率 163.77%。评估结论详细情况见资产评估明细表。
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评估结论详细情况见湖北百科皂素有限公司资产评估明细表。
十一、特别事项说明
由委托方、产权持有单位管理层和其他人员提供的与评估相关的所有资料，是
编制本报告的基础，湖北百科皂素有限公司及相关当事方应对其提供资料的真实
性、合法性、全面性负责。对产权持有单位存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，
在委托时未作特殊说明或在评估现场勘查中未予明示并提供相关资料，而评估人员
根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所
能评定估算的有关事项（包括但不限于）：
（一）本报告是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，我公司及参加评
估人员与委托方及产权持有单位之间无任何特殊利害关系。
（二）本报告提出的评估结果是在委托方及产权持有单位提供必要的资料基础
上形成的，我们对委托方和产权持有单位提供的有关评估对象法律权属资料和资料
来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。但本报告所依据的权属
资料之真实性、准确性和完整性由委托方和产权持有单位负责并承担相应的责任。
（三）本评估结果是对 2013 年 8 月 31 日这一评估基准日产权持有单位拟核实
委评资产市场价值的客观公允反映，本公司对这一基准日以后的企业资产价值发生
的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估
结论。
在评估基准日期后，且评估结果有效期内，若资产数量、价格标准发生变化并
对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（四）本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则
确定的产权持有单位拟核实资产的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的抵
押、担保等可能造成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存
在的抵押、担保、或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任
何影响，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报
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告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格
的影响。
（五）本次评估结果基于本报告及其说明所陈述的有关假设基础之上，此等数
据将会受多种市场因素影响而变化。我们对市场变化的情况不承担发表意见的责
任，同时我们也没有义务为了反映报告日后的事项而进行任何修改。当前述条件以
及评估中遵循的各种原则发生变化时，评估结果一般会失效。
（六）注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
（七）本评估报告书含有附表、附件及若干备查文件，附表、附件及备查文件
构成本报告书的重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
（八）委托方提供的资料显示，纳入本次评估范围之内的宗地，尚未做出项目
的整体开发方案及规划，产权持有单位提供的土地证证载用途为 “批发零售、城镇
住宅”， 宗地面积为 15,750.70 平方米。
政府规划及国土部门没有对评估范围内土地使用权商业用途的宗地面积和住宅
用地宗地面积进行明确的划分。委托方向当地土地管理部门沟通后，确定该宗地用
于商业用途的宗地（批发零售）面积约为 8450.24 平方米，住宅用地面积约为
7300.46 平方米。本次评估结合郧西县同类型土地开发情况，以该宗地的商业用途的
宗地（批发零售）面积约为 8450.24 平方米、住宅用地面积约为 7300.46 平方米为
假设前提评估的，若未来实际政府规划的商业用地及住宅用地的面积和本次设定的
面积不符，本次评估结论自动失效。
（九）本评估结论仅对纳入评估范围内的土地使用权及房屋建筑物在本报告所
设定的评估目的下的市场价值做出专业结论，本评估结论不包含资产交易中所包含
的税费，具体相关税费以政府部门核定的标准为准。
评估报告使用者应注意以上特别事项可能对评估结论和交易定价所产生的影
响。
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