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顺发恒业股份公司
非公开发行股票预案（修订）
二零一零年三月第2 页，共22 页
发行人声明
1、本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺本预案不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律
责任。
2、本预案所述事项并不代表审批机关对于本次非公开发行股票相关事项的
实质性判断、确认或批准，本预案所述本次非公开发行股票相关事项的生效和完
成尚待取得有关审批机关的批准或核准。
3、本预案是公司董事会对本次非公开发行股票的说明，任何与之相反的声
明均属不实陈述。
4、投资者如有任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业会计师或
其他专业顾问。第3 页，共22 页
重大事项提示
1、顺发恒业股份公司本次非公开发行股票发行方案已经获得公司第五届董
事会第十九次会议和2009年度第三次临时股东大会审议通过。根据2009年度第三
次临时股东大会对董事会的授权，本非公开发行股票预案（修订）已经公司第五
届董事会第二十六次会议审议通过。
2、本次非公开发行股票的发行对象为不超过十名特定对象，包括境内注册
的证券投资基金管理公司、证券公司、财务公司、资产管理公司、保险机构、信
托投资公司(以其自有资金)、QFII 以及其他合格的投资者。发行对象应符合法
律、法规规定的条件。
3、本次非公开发行股票的数量为不超过16,000万股（含16,000万股），具
体发行数量已提请股东大会授权公司董事会与保荐人（主承销商）协商确定。
若公司股票在定价基准日至发行日期间有派发股利、送股、转增股本等除权、
除息事项，公司将对发行数量进行相应调整。
4、本次非公开发行股票的定价基准日为公司第五届董事会第十九次会议决
议公告日（2009年10月28日）。本次非公开发行股票的发行底价为定价基准日前
20个交易日公司股票交易均价的90%，即9.76元/股。
若公司股票在董事会决议公告日至发行日期间有派发股利、送股、转增股本
等除权、除息事项，公司将对发行底价进行相应调整。
本次非公开发行股票的具体发行价格将在公司取得中国证监会关于本次发
行的核准批文后，按照相关法律、法规的规定和监管部门的要求，由公司董事会
与保荐人（主承销商）根据竞价结果确定。
5、根据有关法律法规的规定，本次非公开发行方案尚需经中国证监会核准。第4 页，共22 页
目 录
释义........................................................................ 5
一、本次非公开发行股票方案概要.......................................... 6
二、董事会关于本次募集资金使用的可行性分析............................ 11
三、董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析......................... 18第5 页，共22 页
释 义
除非另有说明，本预案中下列词语表示如下含义：
顺发恒业，发行人，公司，
本公司
指 顺发恒业股份公司
本次发行，本次非公开发
行股票
指
顺发恒业股份公司本次以非公开发行方式向不超过十名特
定对象发行A 股股票的行为
本预案 指 顺发恒业股份公司非公开发行股票预案
万向资源 指
万向资源有限公司，为发行人的控股股东，持有发行人
73.65%的股份
深圳合利 指
深圳合利实业有限公司，为发行人控股股东的一致行动人，
持有公司3.21%的股份
恒业公司 指 顺发恒业有限公司，为发行人的全资子公司
淮南顺发 指
淮南顺发置业有限公司，为顺发恒业有限公司的全资子公
司
定价基准日 指
发行人第五届董事会第十九次会议决议公告日，即2009
年10 月28 日
发行底价 指
本次非公开发行股票的发行底价为定价基准日前20 个交
易日公司股票交易均价的90%，即9.76 元/股
募集资金投资项目 指
本次非公开发行股票拟投资于两个房地产开发项目：旺角
城11 号地块项目、淮南泽润园一期项目（原名为顺发九龙
城项目）
中国证监会，证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所 指 深圳证券交易所第6 页，共22 页
一、 本次非公开发行股票方案概要
（一）本次非公开发行股票的背景和目的
1、本次发行的背景
房地产行业是国民经济的支柱型产业，是一个产业关联度非常高的行业。房
地产市场的持续健康发展，对拉动内需，促进消费，扩大就业，保持国民经济持
续快速发展具有非常重要的意义。
2008 年下半年，受全球经济危机的影响，我国房地产市场出现了较大幅度
的调整。2009 年上半年以来，在国家的积极财政政策和适度宽松的货币政策的
作用下，房地产行业开始复苏，市场信心不断增强，市场价格企稳、成交量逐步
回升。在此背景下，各主要房地产公司纷纷加大投资开发力度，以满足不断增长
的市场需求。
未来几年，随着我国国民经济的稳定快速发展，居民收入水平的不断提高，
城市化进程的不断加快，城市人口的不断增加，我国房地产行业仍将保持较快的
发展态势。房地产行业的快速发展将为房地产公司提供较好的发展机遇。
2、本次发行的目的
公司为1996 年11 月22 日在深圳证券交易所挂牌上市的股份公司，原名为
“长春兰宝实业股份有限公司”、“兰宝科技信息股份有限公司”。2009 年4 月16
日，公司重大资产出售、发行股份购买资产暨关联交易实施完毕，万向资源将其
持有的顺发恒业有限公司100%的股权注入公司。本次重组后，公司成功转型为
房地产公司。
公司的全资子公司顺发恒业有限公司具有国家房地产一级开发资质，先后开
发了美之园西区、佳境天城、倾城之恋、风雅钱塘、旺角城12 号地块、和美家
等多个项目。2009 年1-9 月份，公司实现销售收入15.09 亿，实现归属于母公
司所有者的净利润2.35 亿；截至2009 年9 月30 日，公司总资产64.35 亿，净
资产13.28 亿，资产负债率为79.36%。
为了更好地把握国内经济逐步复苏和房地产行业转暖的有利发展机遇，扩大第7 页，共22 页
公司资本规模，加大项目开发力度，进一步提升公司的核心竞争力，公司拟通过
本次非公开发行股票募集资金，投入旺角城11 号地块项目和淮南泽润园一期项
目的开发。
本次发行后，公司的资本实力将得到有效提升，公司的资产负债率和财务风
险将降低，公司的盈利能力和抗风险能力将得到进一步增强。
（二）发行股票的种类和面值
本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人民币
1.00 元。
（三）发行对象
本次非公开发行的发行对象范围为：符合中国证监会规定的证券投资基金管
理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司及其他合格投资
者等不超过10 名的特定对象。
最终发行对象将在本次非公开发行获得中国证监会核准批文后，根据竞价结
果确定。证券投资基金管理公司以其管理的2 只以上基金认购的，视为一个发行
对象。信托公司作为发行对象的，只能以自有资金认购。
所有认购对象均以现金认购本次非公开发行的股份。
（四）发行股份的价格及定价原则、发行数量、限售期
1、发行股份的价格及定价原则
本次非公开发行股票发行价格不低于公司第五届董事会第十九次会议决议
公告日（2009 年10 月28 日）前20 个交易日公司股票交易均价的90%，即9.76
元/股。公司股票在定价基准日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增
股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。
最终发行价格将在公司取得本次中国证监会发行核准批文后，按照《上市公
司非公开发行股票实施细则》的规定，根据竞价结果由公司董事会与保荐机构（主第8 页，共22 页
承销商）协商确定。
2、发行数量
本次非公开发行股票的发行数量为不超过16,000 万股（含16,000 万股）。
若公司股票在定价基准日至发行日期间发生派息、送红股、资本公积金转增股本
等除权除息事项，本次发行数量的上限将作相应调整。
在上述范围内，具体发行数量已提请股东大会授权公司董事会与保荐人（主
承销商）协商确定。
3、限售期
本次发行对象认购的股份，自本次发行结束之日起十二个月内不得转让，之
后按照相关规定在深交所上市交易。
（五）未分配利润的安排
本次发行前公司滚存的未分配利润由本次发行完成后的新老股东共享。
（六）募集资金用途
公司本次非公开发行A 股股票募集资金扣除发行费用后，拟投入以下募集资
金投资项目：
单位：万元
项目名称
房地产项目
实施主体
项目投资总额拟用募集资金投入金额
顺发旺角城11 号地块项目
顺发恒业有限公
司
171,031 97,000
淮南泽润园一期项目
淮南顺发置业有
限公司
47,045 28,000
合计 —— 218,076 125,000
本次非公开发行股票的募集资金到位后，公司将按照项目的实际需求和轻重
缓急将募集资金投入上述项目，实际募集资金不足项目需求的部分将由公司及项第9 页，共22 页
目实施主体自筹资金解决。
在本次非公开发行股票的募集资金到位之前，公司及项目实施主体将根据项
目需要以银行贷款、自有资金等方式自筹资金进行先期投入，并在募集资金到位
之后，依相关法律法规的要求和程序对先期投入予以置换。
（七）本次发行是否构成关联交易
本次发行不构成关联交易。
（八）本次发行是否导致公司控制权发生变化
万向资源有限公司为发行人的控股股东，截至2009 年9 月30 日，其持有公
司73.65%的股份，其一致行动人深圳合利持有公司3.21%的股份。鲁冠球先生为
发行人的实际控制人，截至2009 年9 月30 日，其通过万向资源及其一致行动人
深圳合利合计控制本公司76.86%的股份。
公司的控股股东及其一致行动人、实际控制人对本公司控制情况如下：
按照本次非公开发行的数量上限测算，本次非公开发行完成后，鲁冠球先生
控制公司的股份不低于66.66%，仍处于实际控制人地位。因此，本次非公开发
行股票不会导致发行人的控制权发生变化。
担任董事局董事
100％
73.65％ 3.21％
80％
鲁冠球
万向资源有限公司
顺发恒业股份公司
深圳合利实业有限公司
100％
万向集团公司 通联资本管理有限公司
95％
管大源第10 页，共22 页
（九）本次非公开发行股票决议有效期
本次发行股票决议的有效期为发行方案提交股东大会审议通过之日起十二
个月。若国家法律、法规对非公开发行股票有新的规定，公司将按新的规定对本
次发行进行调整。
（十）本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报
批准的程序
本次非公开发行股票发行方案已经获得公司第五届董事会第十九次会议和
2009 年度第三次临时股东大会审议通过。根据2009 年度第三次临时股东大会对
董事会的授权，本非公开发行股票预案（修订）已经公司第五届董事会第二十六
次会议审议通过。
根据《证券法》、《公司法》、《上市公司证券发行管理办法》以及《上市公司
非公开发行股票实施细则》等相关法律、法规和规范性文件的规定，本次非公开
发行股票方案尚需经中国证监会核准。
在获得中国证监会核准后，公司将向深圳证券交易所和中国证券登记结算有
限责任公司深圳分公司申请办理股票发行、登记和上市事宜，完成本次非公开发
行股票全部呈报批准程序。第11 页，共22 页
二、董事会关于本次募集资金使用的可行性分析
（一）本次非公开发行股票募集资金使用计划
公司本次非公开发行A 股股票募集资金扣除发行费用后，拟投入以下募集资
金投资项目：
单位：万元
项目名称
房地产项目
实施主体
项目投资总额 拟用募集资金投入金额
顺发旺角城11 号地块项目
顺发恒业有限
公司
171,031 97,000
淮南泽润园一期项目
淮南顺发置业
有限公司
47,045 28,000
合计 —— 218,076 125,000
本次非公开发行股票的募集资金到位后，公司将按照项目的实际需求和轻重
缓急将募集资金投入上述项目，实际募集资金不足项目需求的部分将由公司及项
目实施主体自筹资金解决。
在本次非公开发行股票的募集资金到位之前，公司及项目实施主体将根据项
目需要以银行贷款、自有资金等方式自筹资金进行先期投入，并在募集资金到位
之后，依相关法律法规的要求和程序对先期投入予以置换。
（二）顺发旺角城11 号地块项目
1、项目基本指标
指标名称 内 容
项目名称 顺发旺角城11 地块
项目总投资 171,031 万元第12 页，共22 页
立项批文号 萧发改投资【2006】6 号，萧发改投资【2009】1740 号
项目建设期间 2009 年11 月至2013 年5 月
项目经营主体 顺发恒业有限公司
规划占地面积
61,416.54 平方米（实际出让面积为55,344.66 平方米，其余部
分6,071.88 平方米为代征地）
总建筑面积 250,500 平方米
预计销售额 261,397 万元
2、项目概况及开发计划
本项目位于萧山新区市心路以西，座落于新区原杭发厂地块，公司于2007
年1 月5 日取得土地使用权证书。
本项目总建筑面积250,500 平方米，其中，地上建筑面积163,600 平方米（包
括不计入容积率的架空层面积372.99 平方米），地下建筑面积86,900 平方米，
项目的建筑容积率商业、办公用地部分为3.3，居住用地部分为2.5。
项目拟规划建设住宅、办公用房为主，配建部分商业。
3、项目市场前景
本项目位于萧山新老城区的承接之处。在全新的萧山城市结构规划中，新城
是萧山的中央核心，也是城市建设的重心。新城作为新区级中心、杭州副城的主
要组成部分，未来势必承担起连接杭州大都市、发扬萧山老城区的中轴作用。
根据萧山大城区建设的总体目标，萧山在今后一个时期将把新城功能优化作
为主攻方向。以“完善功能、增加亮点、提升品位”为原则，着重培育新区金融、
贸易、商务、信息、教育、科研、旅游休闲等城市高端功能，提升新城文化品位，
提高新城创新能力、服务能力和综合竞争能力。上述建设将以“二轴”为主要发
展核心，即以市心路为南北方向发展轴，金城路为东西方向发展轴。
顺发旺角城位于市心中路西侧，紧临规划地铁二号线站点，北依规划中的商
业步行街，南靠萧绍路，从地理位置上看，恰好在萧山新老城区的承接之处，是
新城功能优化的一个重要区块，此块用地的建设不是一个简单的房地产开发问
题，还关系到城市、社会发展问题，包括商业发展、区域价值提升、城市规划等第13 页，共22 页
内容。可以说，旺角城将成为老城向新城过渡的重要篇章，是萧山城市发展的一
个里程碑。
顺发旺角城产品丰富，自身配套齐全。主要有高层住宅，双拼排屋、商业公
建组成。高层住宅以170 平方米主力户型板式高层公寓为主，所有单位均同时具
有最大广角的受光面、最长进深的观景视距和最好方位的景观视点。双拼排屋户
型设计传承中国民居之精华，以三重庭院空间（即前庭、后院及中部花园）形成
优雅，淡定的居住空间氛围。
本项目的商业部分结合地形特点，采用了欧洲传统城市结构的规划构图方
法，由放射性环状的路网连接各个节点空间，形成了由广场连接街道空间，街道
连接小巷，小巷又连接着围合的院落的灵活丰富的商业街布局。由广场与街道相
连的放射型布局方式创造了丰富趣味性的商业空间，同时也带来了更高的商业价
值。商业街业态不但包括零售购物，餐饮娱乐，酒店健身会所和日常服务配套等
多项内容，同时地下一层配套大型品牌超市。
目前该区域周边在售楼盘的住宅房销售均价为12,000-14,000 元/平方米，
商铺价格为25,000-30,000 元/平方米。
4、资格文件取得情况
本项目已经杭州市萧山区发展和改革局萧发改投资【2006】6 号、【2009】
1740 号文件批复同意立项和建设。
本项目已获得的相关证照如下表：
证照名称 证照号
国有土地使用权出让合同 萧土合字[2005]储20 号
土地使用权证 杭萧国用（2007）第4400002 号
建设用地规划许可证 （2006）浙规证编号0110192
建设工程规划许可证
浙规证（2009）0110001、浙规证（2009）0110001 备注
（由于杭州市地铁建设原因，导致该项目的规划调整，需要重
新办理建设工程规划许可证，目前新的证照正在办理中）
建设工程施工许可证 编号330181200901200101、编号330181200901200201第14 页，共22 页
（由于杭州市地铁建设原因，导致该项目的规划调整，需要重
新办理建设工程施工许可证，目前新的证照正在办理中）
商品房预售许可证 尚未取得
5、项目投资估算
本项目总投资预计为171,031 万元，其中土地成本45,656 万元、前期工程
费5,272 万元，建筑安装工程费91,343 万元、基础设施及配套费9,271 万元、
不可预计费2,505 万元、管理营销费用3,984 万元、财务费用13,000 万元。
6、项目进度与资金筹措安排
本项目总投资规模17.1 亿元，现已投入资金4.9 亿元，尚需投入12.2 亿元，
其中，计划使用募集资金投入9.7 亿元。
本项目处于前期准备阶段。
7、项目经济效益评价
本项目预计实现销售额261,397 万元，实现税前利润63,185 万元，实现税
后利润47,389 万元，投资回报率27.71%，销售净利润率18.13%。
项目简要的经济效益指标测算如下表：
指标名称 内 容
总建筑面积（平方米） 250,500
总销售收入（万元） 261,397
项目总投资（万元） 171,031
税前利润（万元） 63,185
税后利润（万元） 47,389
项目投资回报率 27.71%
项目销售净利润率（税后） 18.13%
8、其它
本项目环境影响报告书已经杭州市萧山区环境保护局审查通过，并获得萧环第15 页，共22 页
建【2008】0674 号文件的函复。
（三）淮南泽润园一期项目
1、项目基本指标
指标名称 内容
项目名称 淮南泽润园一期项目
项目总投资 47,045 万元
立项批文号 淮南市发改审批【2009】18 号、淮南市发改审批【2009】19 号
项目建设期间 2009 年11 月至2013 年11 月
项目经营主体 淮南顺发置业有限公司
规划占地面积 267,056.6 平方米
总建筑面积 320,469 平方米
预计销售额 80,273 万元
2、项目概况及开发计划
本项目位于淮南市大通区合徐高速连接线南侧，公司于2007 年9 月24 日取
得土地使用权证书。
本项目总建筑面积32,0469 平方米，项目的建筑容积率在1.2 以下。项目拟
规划建设住宅房为主，配备部分商业。
3、项目市场前景
本项目位于淮南市东端的大通区，大通区目前面临着良好的发展机遇，其境
内京福高速公路淮南连接线的建成，上窑国家级小城镇试点镇、国家级森林公园
和国家级“古寿州窑”遗址的开发，均将对地区经济和城市建设发挥很好的拉动
作用。
淮南城市规划方向为东进南扩，项目处于城市发展的主要位置。淮南市目前
在东部建设高铁、高速公路等多个重大基础设施项目，这将极大的带动东部区域
房地产市场的发展，同时为本项目带来多重利好。未来该区域在淮南市民心中的第16 页，共22 页
认知度、关注度也将得到较大幅度的提升，房价在未来若干年中将整体呈较快上
升态势。
目前该区域周边在售楼盘的住宅房销售均价为2,000-3,000 元/平方米。
4、资格文件取得情况
本项目已经淮南市发展和改革委员会发改审批【2009】18 号文件和发改审
批【2009】19 号文件批复予以立项。
本项目已获得的相关证照如下表：
证照名称 证照号
国有土地使用权出让合同 淮国土（挂）字（2006）第021 号
土地使用权证 淮国用（2007）第020056 号
建设用地规划许可证 淮规地字340402（2009）第62 号
建设工程规划许可证 尚未取得
建设工程施工许可证 尚未取得
商品房预售许可证 尚未取得
5、项目投资估算
本项目总投资预计为47,045 万元，其中土地成本8,332 万元、前期工程费
2,875 万元，建筑安装工程费23,715 万元、基础设施及配套费6,359 万元、不
可预计费961 万元、管理营销费用1,983 万元、财务费用2,820 万元。
6、项目进度与资金筹措安排
本项目总投资规模4.70 亿元，现已投入资金1.11 亿元，尚需投入3.59 亿
元，其中，计划使用募集资金投入2.8 亿元。
本项目处于前期准备阶段。
7、项目经济效益评价
本项目预计实现销售额80,273 万元，实现税前利润22,630 万元，实现税后
利润16,973 万元，投资回报率36.08%，销售净利润率21.14%。第17 页，共22 页
项目简要的经济效益指标测算如下表：
指标名称 内容
总建筑面积（平方米） 320,469
总销售收入（万元） 80,273
项目总投资（万元） 47,045
税前利润（万元） 22,630
税后利润（万元） 16,973
项目投资回报率 36.08%
项目销售净利润率（税后） 21.14%
8、其它
本项目环境影响报告书已经淮南市环境保护局审查通过，并已取得淮环秘
【2009】337 号文件的批复。第18 页，共22 页
三、董事会关于本次发行对公司影响的讨论与分析
（一）本次发行后上市公司业务及资产的整合计划、公司章程、股东
结构、高管人员结构、业务结构的变动情况
1、业务及资产整合计划
本次发行不会导致公司业务及资产的整合，公司将继续以房地产开发和经营
为主营业务。本次发行后，公司的主营业务及资产结构不会出现重大调整。
2、公司章程调整
本次非公开发行股票完成后，公司的注册资本、股本总额将增加，股本结构
将发生变化，公司将按照发行的实际情况对《公司章程》中相应条款进行修改，
并办理工商变更登记。
3、股东结构变化
本次发行后，公司控股股东的持股比例将有所下降，但控股股东及实际控制
人的控股地位不会发生改变。股东结构的变化将有助于进一步改善公司的法人治
理结构。
4、高管人员变动
本次发行后，公司高管人员结构将保持稳定，不存在因本次发行而需对高管
人员及其结构进行调整的情形。
5、业务结构
本次发行的募集资金投向均属于公司的主营业务，募集资金投资项目的实施
将进一步提升公司的核心竞争力。本次发行后，公司的业务结构不会出现重大变
化。第19 页，共22 页
（二）本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况
1、对公司财务状况的影响
本次非公开发行股票将有助于公司增强资本实力、扩大资产规模、降低资产
负债率、进一步优化公司的财务结构。另一方面，由于本次发行后公司总股本将
有所增加，募集资金投资项目产生的经济效益需要一定的时间才能体现，因此公
司的每股收益在短期内会被摊薄。
2、对公司盈利能力的影响
本次发行完成后，公司资产规模将相应增加，资产结构将得到优化，资产负
债率也将相应下降，使得公司的财务结构进一步改善。本次募集资金主要将用于
顺发旺角城11 号项目与淮南泽润园一期项目的经营开发，该等项目如能如期实
施和完成，会在未来2 年内为公司带来较好的现金流，最终将提高公司盈利能力。
另一方面，由于本次发行后总股本将有所增加，募集资金投资项目产生的经
营效益需要一定时间才能体现，因此不排除公司的每股收益和净资产收益率将被
摊薄的可能。
3、对公司现金流量的影响
本次非公开发行完成后，公司筹资活动产生的现金流入量将大幅度增加；在
募集资金逐渐投入项目后，经营活动产生的现金流出量将大幅增加；在募投项目
实施并顺利销售后，公司经营活动产生的现金流量净额将得到显著提升。本次发
行将改善公司的现金流状况，降低资金成本。
（三）公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联
交易及同业竞争等变化情况
公司具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力，在资产、人员、
业务、机构、财务等方面完全独立于控股股东。本次非公开发行完成后，公司与
控股股东及其关联人之间的业务关系和管理关系并不会发生变化。第20 页，共22 页
同时，本次发行也不会导致公司与控股股东及其关联人之间新增同业竞争或
关联交易等情形。
（四）本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关
联人占用的情形，或上市公司为控股股东及其关联人提供担保的情形
本次发行完成后，公司不存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，
也不存在为控股股东及其关联人提供担保的情形。
（五）上市公司负债结构是否合理，是否存在通过本次发行大量增加
负债（包括或有负债）的情况，是否存在负债比例过低、财务成本不
合理的情况
截至2009 年9 月30 日，本公司资产负债率为79.36%，公司资产负债率较
高，主要是由于公司存在大量预收账款导致的，也是房地产企业的普遍特征。本
次发行完成后，公司不存在通过本次发行大量增加负债（包括或有负债）的情况，
公司的净资产将会增加，资产负债率将会下降，财务结构更趋合理，不存在资产
负债率过低的情况。
（六）本次股票发行的相关风险说明
1、宏观经济风险
房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受宏观经济环境和发展
周期的影响较大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，房地产行业的投资前
景和市场需求较为乐观；反之，如果宏观经济出现衰退或者减速，房地产市场需
求将随之萎缩，经营风险增大，投资收益率下降。
受金融危机的影响，2008 年开始，全球各主要经济体大都出现了不同程度
的衰退，我国的宏观经济增速也开始减缓，房地产行业随之步入调整期。虽然第21 页，共22 页
2009 年以来，房地产行业出现了一定程度的回暖，但是受当前宏观经济形式依
然严峻的影响，公司的经营也面临着一定的不确定性。
2、政策性风险
我国的房地产行业是典型的政府主导型行业，受宏观经济政策和行业政策的
影响较大。为保持房地产行业持续、稳定、健康的发展，政府可以利用行政、税
收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控，例如通过土地取得、贷款申
请、项目预售、税收政策等方面影响房地产开发企业的生产经营，或通过首付比
例、贷款利率、户籍政策等方面刺激或压制消费者的购房需求。如果公司不能适
应宏观经济政策或行业政策的变化，则有可能对企业的经营和发展造成一定的不
利影响。
3、市场竞争风险
房地产行业属于典型的资金密集型行业，进入门槛相对较低，在市场繁荣时
期收益水平相对较高，因此吸引了一批资金实力雄厚的企业进入房地产行业，使
得房地产开发商数量快速增加，行业市场竞争加剧。
目前，活跃于杭州房地产市场的开发商既有万科、保利地产、金地集团、中
海地产等全国性龙头企业，也有包括绿城集团、滨江集团、坤和集团等区域性强
势企业。房地产市场竞争的加剧，一方面可能导致对土地需求的增加，从而提高
土地取得成本；另一方面可能造成商品房供给过剩、销售价格下降，从而对公司
的业务和经营业绩造成不利影响。
4、业务经营风险
由于房地产开发涉及多个环节，在项目的开发过程中，可能面临诸多不确定
因素，如产品与原材料价格波动，国土、规划、建设、房管、消防、环保等多个
政府部门的审批和监管障碍，与合作方发生纠纷等都将形成公司的业务经营风
险。公司在经营中如果不能及时应对和解决上述问题，可能对经营业绩产生不利
影响。
5、财务风险第22 页，共22 页
2006 年、2007 年、2008 年以及2009 年9 月30 日，公司经营活动现金净流
量分别为3,991.30 万元、-4,016.17 万元、-5.20 万元以及111,881.88 万元，
其中，2006 年-2008 年经营活动现金流量净额为公司重大资产重组前的数据。
公司现金流量压力较大，主要来源于购买项目开发用地以及后续开发建设支
出。随着公司经营规模的扩大，对于资金的需求将更加迫切。一旦产品销售不顺
利或对外融资遇到困难，公司将面临较大的财务风险。
6、审批风险
本次非公开发行股票尚需取得中国证监会的核准。能否取得相关主管部门的
核准，以及获得相关主管部门核准的时间存在不确定性。
7、主要业绩指标被摊薄的风险
本次非公开发行股票将扩大公司股本及净资产规模，在募集资金投资项目的
经济效益不能马上体现的情况下，短期内公司的每股收益和净资产收益率将会被
摊薄。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2010 年3 月19 日
