顺发恒业股份公司 2011 年年度报告摘要
证券代码：000631 证券简称：顺发恒业 公告编号：2012-03
顺发恒业股份公司 2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn） 。投资
者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司年度财务报告已经北京中磊会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.3 公司负责人管大源、主管会计工作负责人祝青及会计机构负责人(会计主管人员)祝青声明：保证
年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 顺发恒业
股票代码 000631
上市交易所 深圳证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 程捷 刘海英
长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间
联系地址
3026 室 3026 室
电话 0431-85180631 0431-85180631
传真 0431-81150631 0431-81150631
电子信箱 chengjie@sfhy.cn liu8027@126.com
§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
营业总收入（元） 2,156,838,081.76 1,885,339,748.62 14.40% 1,616,395,017.27
营业利润（元） 694,727,158.73 597,930,434.87 16.19% 424,998,667.65
利润总额（元） 691,147,854.76 603,482,886.94 14.53% 431,555,708.63
归属于上市公司股东 522,373,150.00 423,891,094.75 23.23% 286,099,190.10
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的净利润（元）
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 523,214,427.77 416,961,539.88 25.48% 100,044,278.26
的净利润（元）
经营活动产生的现金
426,037,130.70 -2,312,448,009.37 118.42% 1,012,806,164.92
流量净额（元）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
资产总额（元） 10,654,303,152.61 9,532,826,245.27 11.76% 7,217,186,615.18
负债总额（元） 8,384,838,945.09 7,782,827,062.75 7.74% 5,908,662,177.68
归属于上市公司股东
2,269,464,207.52 1,749,999,182.52 29.68% 1,308,524,437.50
的所有者权益（元）
总股本（股） 1,045,509,753.00 1,045,509,753.00 0.00% 1,045,509,753.00
3.2 主要财务指标
单位：元
2011 年 2010 年 本年比上年增减（％） 2009 年
基本每股收益（元/股） 0.50 0.41 21.95% 0.27
稀释每股收益（元/股） 0.50 0.41 21.95% 0.27
扣除非经常性损益后的基本
0.50 0.40 25.00% 0.11
每股收益（元/股）
加权平均净资产收益率（％） 25.99% 27.69% 减少 1.70 个百分点 23.89%
扣除非经常性损益后的加权
26.03% 27.24% 减少 1.21 个百分点 9.52%
平均净资产收益率（％）
每股经营活动产生的现金流
0.41 -2.21 118.55% 0.97
量净额（元/股）
本年末比上年末增减
2011 年末 2010 年末 2009 年末
（％）
归属于上市公司股东的每股
2.17 1.67 29.94% 1.25
净资产（元/股）
资产负债率（％） 78.70% 81.64% 减少 2.94 个百分点 81.87%
3.3 非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：元
非经常性损益项目 2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 -29,555.19 -3,304.02 323,864.43
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
0.00 1,121,337.12 180,427,433.26
并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，持有交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损益，以及处置交 0.00 0.00 -557,493.61
易性金融资产、交易性金融负债和可供出售
金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,092,148.51 8,121,373.39 7,229,604.41
其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 0.00 410,747.16
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所得税影响额 280,425.93 -2,309,851.62 -1,779,243.81
合计 -841,277.77 - 6,929,554.87 186,054,911.84
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
2011 年末股东总数 39,080 本年度报告公布日前一个月末股东总数 39 ,201
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件 质押或冻结的
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股总数
股份数量 股份数量
万向资源有限公司 境内非国有法人 73.65% 769,996,033 769,996,033 0
深圳合利实业有限公司 境内非国有法人 3.21% 33,600,000 33,600,000 0
长春高新光电发展有限公司 国有法人 1.29% 13,458,223 0 0
北京和嘉投资有限公司 境内非国有法人 1.03% 10,722,941 0 0
中轻贸易中心 境内非国有法人 0.31% 3,199,945 0 0
唐新友 境内自然人 0.28% 2,962,400 0 0
刘自如 境内自然人 0.26% 2,733,727 0 0
陆来宝 境内自然人 0.18% 1,859,300 0 0
叶灵招 境内自然人 0.11% 1,199,000 0 0
丁爱群 境内自然人 0.10% 1,000,000 0 0
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
长春高新光电发展有限公司 13,458,223 人民币普通股
北京和嘉投资有限公司 10,722,941 人民币普通股
中轻贸易中心 3,199,945 人民币普通股
唐新友 2,962,400 人民币普通股
刘自如 2,733,727 人民币普通股
陆来宝 1,859,300 人民币普通股
叶灵招 1,199,000 人民币普通股
丁爱群 1,000,000 人民币普通股
杨杉 969,800 人民币普通股
彭玮 935,862 人民币普通股
前十名股东中，万向资源有限公司与深圳合利实业有限公司之间存在关联关系，属于《上市公司
上述股东关联关系或一致行
收购管理办法》中规定的一致行动人；其他股东之间公司未知是否存在关联关系，未知是否属于
动的说明
《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
一、公司总体经营情况
2011年，在经历了频繁且严厉的宏观政策调控以及密集且从紧的货币政策调整的重压下，公司根据自身资源状况和市场状况制定了灵
活的营销策略，准确把握了市场节奏，通过加快推盘速度与销售进度的方式，使得商品住宅销售保持了合理的去化水平，取得了较好业绩。
报告期内，公司在售项目4个，新增可售项目4个，本期各项目共实现合同销售面积14.77万平方米、销售合同金额214,998.62万元，分
别比上年同期增长0.61%、1.28%。
报告期内，公司实现营业收入 215,683.81 万元，营业利润 69,472.72 万元，归属于母公司所有者的净利润 52,237.32 万元，分别同比
增长 14.40%、16.19%和 23.23%。
报告期内，公司主要在售项目情况如下：
1、康庄项目：该项目共 5 幢高层、12 幢排屋，2010 年 8 月份开工建设，高层住宅于 2010 年 12 月底开始预售，本报告期实现合同
销售面积 5.04 万平方米，合同金额 67,035.25 万元。
2、堤香项目：该项目共 4 幢高层、10 幢多层住宅，2010 年 10 月份开工建设，高层住宅 2011 年 2 月份开始预售，本报告期实现合
同销售面积 3.63 万平方米，合同金额 74,023.32 万元。
3、吉祥半岛项目：该项目共 9 幢高层、9 幢多层住宅，2011 年 1 月份开工建设，高层住宅于 2011 年 12 月份开始预售，本报告期实
现合同销售面积 1.27 万平方米，合同金额 22,873.42 万元。
4、泽润园一期：该项目共 42 幢多层、5 幢小高层及 5 幢商业单体，2009 年 11 月份开工建设，于 2011 年 10 月份开始预售，本报告
期实现合同销售面积 2.09 万平方米，合同金额 6,452.32 万元。
5、一品江山：该项目总共 9 幢高层住宅，2010 年 7 月份开工建设，并于 2010 年 10 月份开始预售，本报告期实现合同销售面积 1.62
万平方米，合同金额 15,622.64 万元。截止本报告期末，累计合同销售面积 10.88 万平方米，累计合同金额 10.12 亿元。
6、和美家一期：该项目总共 9 幢高层住宅、6 幢商业单体及 1 幢配套幼儿园，2011 年 12 月份开始交付，于 2009 年 6 月份开始预售，
本报告期实现合同销售面积 0.36 万平方米，合同金额 7,414.91 万元。截止本报告期末，累计合同销售面积 14.73 万平方米，累计合同金额
26 亿元。
7、旺角城一期：该项目总共 10 栋高层住宅及 1 幢配套幼儿园，2010 年 11 月份开始交付，于 2008 年 1 月份开始预售，本报告期实
现合同销售面积 0.09 万平方米，合同金额 2,999.96 万元。截止本报告期末，累计合同销售面积 16.1 万平方米，累计合同金额 19.95 亿元。
8、风雅乐府项目：该项目总共 8 幢高层住宅及 11 幢排屋，2009 年 1 月份开工建设，并已于 2009 年 6 月份开始预售, 本报告期实现
合同销售面积 0.31 万平方米，合同金额 6,231.34 万元。截止本报告期末，累计合同销售面积 11.85 万平方米，累计合同金额 16.93 亿元。
二、公司主营业务状况
报告期内，公司主营业务为：房地产经营开发和物业管理服务。其中：房地产经营开发业务实现主营业务收入为 202,588.73 万元，毛
利率为 47.93%；物业管理服务业务实现主营业务收入 1,941.57 万元，毛利率为 31.22%。
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顺发恒业股份公司 2011 年年度报告摘要
三、公司财务状况分析
报告期，公司资产规模、经营业绩保持持续地增长，财务状况稳健。
金 额（元） 变动比率
财务指标 变动说明
2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 （%）
货币资金 554,520,538.00 381,918,265.06 45.19 本期预售房款增加
应收票据 500,000.00 43,280.00 1,055.27 应收票据增加
应收账款 31,025,237.91 1,506,186.54 1,959.85 本期销售商辅未全款收回
预付款项 17,887,074.02 584,041,410.90 -96.94 本期将预付土地款转入存货
可供出售金融资产 5,577,000.00 9,454,500.00 -41.01 本公司持有的股票市场价格变动
长期应收款 65,731,024.89 41,527,603.32 58.28 本期分期收款销售车位增加
投资性房地产 73,168,137.66 109,998,524.65 -33.48 本期出售投资性房产
递延所得税资产 98,145,743. 5 43,169,106.94 127.35 本期可抵扣暂时性差异增加
短期借款 100,000,000.00 100.00 短期借款增加
应付票据 122,000,000.00 100.00 本期向施工单位开出承况汇票
应付账款 643,785,285.97 384,040,144.55 67.63 应付工程进度款增加
应交税费 -132,873,202.16 -219,396,747.64 -39.44 本期项目竣工结转已预交的税金
其他应付款 197,487,027.22 146,39 ,266.13 34.90 本期收到公共配套改造
一年内到期
1,210,000,000.00 300,000,000.00 303.33 一年内到期长期借款增加
的非流动负债
长期借款 1,020,000,000.00 2,140,000,000.00 -52.34 转入一年内到期借款及偿还借款
递延所得税负债 4,257,282.38 1,443,705.93 194.89 本期分期收款销售车位增加
盈余公积 89,569,994.04 51,855,271.82 72.73 本期计提
未分配利润 921,769,480.80 437,111,053.02 110.88 本期实现的净利润增加
变动比率
财务指标 2011 年 1-12 月 2010 年 1-12 月 变动说明
（%）
营业税金及附加 201,957,879.41 122,536,451.48 64.81 本期办理交付面积增加
销售费用 80,247,647.44 44,697,202.22 79.54 本期工资及项目广告费增加
财务费用 15,762,154.93 -5,922,034.74 366.16 本期支付融资费用增加
主要系应收款面账龄变化计提坏账准备
资产减值损失 12,135,300.43 8,010,450.76
51.49 增加
投资收益 1,121,337.12 -100.00 上期出售公持有的股票
营业外收入 726,619.77 8,328,635.49 -91.28 上期收到地铁建设占用赔款
营业外支出 4,305,923.74 2,776,183.42 55.10 本期支付败诉赔款
变动比率
财务指标 2011 年 1-12 月 2010 年 1-12 月 变动说明
（%）
资产负债率 78.70% 84.64% -2.94 盈利增长
本期开工项目及可预售项目较多,流动负
流动比率
1.41 1.65 -14.54 增加
速动比率 0.09 0.18 -50.00 存货较上年有所增加,流动负债增加
产权比率 21.30% 18.36% 16.01 负债规模控制、权益增长
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顺发恒业股份公司 2011 年年度报告摘要
存货周转天数 2915 1976 47.52 开发产品增加
（1）、报告期资产主要构成变化情况
2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日
占总资产比重变动
财务指标 占总资产比重 占总资产比重
金 额（元） 金 额（元） 百分点
（%） （%）
资产总额 10,654,303,152.61 100.00 9,532,826,245.27 100.00
货币资金 554,520,538.00 5.20 381,918,265.06 4.01 1.19
预付款项 17,887,074.02 0.17 584,041,410.90 6.13 -5.96
其他应收款 29,695,636.39 0.28 41,087,426.42 0.43 -0.15
存货 9,748,797,558.87 91.50 8,290,546,834.96 86.97 4.53
应付账款 643,785,258.97 6.04 384,040,144.55 4.03 2.01
预收账款 5,189,463,533.02 48.71 4,997,220,248.66 52.42 -3.71
应交税费 -132,873,202.16 -1.25 -219,396,747.64 -2.30 1.05
一年内到期的
1,210,000,000.00 11.36 300,000,000.00 3.15 8.21
非流动负债
长期借款 1,020,000,000.00 9.57 2,140,000,000.00 22.45 -12.88
（2）、报告期营业费用、管理费用、财务费用所得税等财务数据变动情况：
金 额（元）
财务 变化比率
变化说明
指标 （%）
2011 年 1-12 月 2010 年 1-12 月
销售费用 80,247,647.44 44,697,202.22 79.54 本期在建项目增多，广告费及工资增加
管理费用 38,227,558.95 37,060,186.61 3.15 本期工资增加
财务费用 15,762,154.93 -5,922,034.74 366.16 本期支付融资费用增加
所得税费用 168,774,704.76 179,591,792.19 -6.02 坏账准备确认递延所得税资产
四、公司现金流量表相关数据
1）、经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量构成情况
变动比率
现金流量表项目 2011 年 1-12 月 2010 年 1-12 月 变动原因
（%）
经营活动产生的现金流量净额 426,037,130.70 -2,312,448,009.37 118.42 上期支付土地款较多所致
投资活动产生的现金流量净额 -2,242,923.00 9,134,534.27 124.55 上期出售公司持有的股票所致
筹资活动产生的现金流量净额 -354,460,834.76 1,199,761,256.01 -129.54 本期借款减少所致
2）、经营活动产生的现金流与净利润产生重大差异的原因
经营活动产生的现金净流量与净利润产生的差异主要是销售收入(支出)与结转销售产生的时间差异。
五、对公司未来的展望
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顺发恒业股份公司 2011 年年度报告摘要
1、公司发展环境及所面临的市场竞争格局
2011 年，中央政府延续与深化 2010 年房地产行业宏观调控政策，以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路，进一步巩固房地产调
控成果。公司业务主要集中于杭州，当地政府紧跟中央调控节奏，深化和落实调控细则。在严格执行国家宏观调控基础上，杭州市结合自
身市场特点对相关政策进行细化，出台了包括限购限价令、预售资金监管以及“存抵禁止令”等调控举措。调控政策一定程度上规范了房
地产市场的交易秩序，但主要的作用是与房价下跌预期相呼应，最终导致 2011 年杭州房地产市场也经历了由“量跌价稳”到“量价齐跌”
的过程，存货积压、现金流紧张、负债率攀升成为房企的普遍现象。
展望 2012 年，政府将继续坚持房地产调控不动摇，一定时期内房地产行业将仍处于高压的政策之下。中央政治局会议定调 2012 年经
济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。与此同时，对房地产行业的继续深化管理，以及可能的行政手段
的逐步退出，将促进房地产业的长期健康发展。另外，存款准备金率适时下调，货币政策将微调趋缓，对整体行业会产生一定的正面影响，
但行业资金压力在短期内仍十分沉重。在限购、限贷、限价调控政策的持续影响下，整体楼市可能陷入深度博弈，并将带来进一步的格局
分化。在成交低位运行、存货持续增加、开发企业资金短缺三重压力下，楼盘价格普遍下降现象可能会出现。
面对当前形势，提高项目运营效率、提升住宅综合品质，开拓发展新思路将成为公司未来发展的核心目标。
2、未来公司发展机遇
在中国经济健康平稳发展的大背景下，城市人口将不断增加，同时居民的生活水平的改善，激发了购买能力与意愿。随着居民对住宅
的刚性需要和改善性需求的提高，房地产行业依然存在发展空间。
公司自 2010 年以来未作大规模土地投资，避过了土地成本高峰期，目前也无土地款支付压力，可以以相对从容的心态面对 2012 年的
土地市场，赢得可能的发展机遇。
3、2012 年工作重点
2012 年，公司将按照总体经营思路和整体规划，加强对政策和市场的研究，紧跟市场变化，谋求新的发展机遇。主要做好以下几方
面工作：
（1）提高项目运作效率，密切关注市场变化，依据市场情况随时调整推售节奏，在售项目抓住 2012 年可能出现的营销时机，灵活运
用价格策略和营销策略，挖掘潜在的客户需求，加快产品的去化速度释放项目风险。
（2）加强绿色、节能、环保、新材料、新工艺等科技房的研究及技术储备，引导市场消费理念，形成商业模式。抓住国家现行房地
产政策，顺应政策趋势，积极切入保障房建设。
（3）精耕物业服务，树立顺发品牌，理顺物业管理商业模式；提升、固化“金钥匙”服务模式，发挥 800 客服电话的投诉监督功能，
进一步提升客户满意度；通过《人境》杂志将公司企业文化向更宽、更广的范围传播，提升企业的品牌形象。
（4）突出工程施工总包的管理核心地位，规范总包采购的环节，强化成本控制；加强成本管理，实行严格的成本核算流程，执行从
项目规划、设计、施工到销售、物业服务各个环节的核算控制体系，有效降低目标成本。
（5）进一步发挥公司资产价值，充分利用公众公司的平台及资源，拓展融资渠道，优化债务结构，为业务发展提供资金支持。
（6）坚持稳健扩张策略，研究政府土地拍卖的价格合适期，适时获取土地资源。
4、公司未来发展所需资金来源
公司主要资金来源是：预收房款和一部分商业银行贷款，同时利用上市公司平台，通过资本市场进行融资，为公司提供有效的资金支
持。
5、公司面临的主要风险因素及应对措施
（1）政策风险：
国家为引导和促进房地产市场持续健康稳定发展，近几年，相继出台并落实了一系列调控房地产市场的政策和措施。随着国家宏观调
控的再度趋紧，将会给房地产企业的经营和发展造成直接或间接的不利影响。
应对措施：面对房地产行业调控政策明朗化，公司将顺应国家调控政策趋势，积极参与到保障性住房的建设当中。同时，密切关注宏
观经济和资本市场变化，通过科学的统筹管理，制定有效的营销策略，提升项目运营效率，以规避政策风险。
（2）融资风险
房地产行业是一个典型的资金密集型产业，资金占用量大，占用期限长，是房地产开发过程中的常态。目前房地产企业的融资结构单
一，仍以银行贷款为主。随着政府一系列紧缩金融政策的出台，再加上对上市融资的诸多限制，都给房地产企业筹措资金带来了不小影响。
应对措施：一方面，要提高公司整体运营效率，加快项目开发速度，严格把控营销节奏，加大资金回笼力度；另一方面，加强成本控
制，增强财务风险防范能力，做好财务预算管理工作，以规避风险。
（3）市场风险
随着国家宏观调控和措施叠加出台，使得房地产市场景气指数下降，消费者持币观望气氛渐浓，进而对房地产市场带来冲击。
应对措施：面对复杂的市场环境和激烈的市场竞争，公司将充分运用自身的品牌优势，实施品牌化营运策略，不断提高自身营运能力；
以市场需要为导向，采用灵活的营销策略，加大产品去化率，提高公司盈利水平。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位：万元
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顺发恒业股份公司 2011 年年度报告摘要
主营业务分行业情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
房地产开发 202,588.73 105,486.34 47.93% 17.39% 2.09% 7.80%
物业管理服务 1,941.57 1,335.40 31.22% 26.63% 15.20% 6.82%
主营业务分产品情况
营业收入比上
营业成本比上 毛利率比上年增
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 年增减（%）
年增减（%） 减（%）
房地产开发 202,588.73 105,486.34 47.93% 17.39% 2.09% 7.80%
物业管理服务 1,941.58 1,335.40 31.22% 26.63% 15.20% 6.82%
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化的原因说明
□ 适用 √ 不适用
§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.2 重大会计差错的内容、更正金额、原因及其影响
□ 适用 √ 不适用
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
□ 适用 √ 不适用
6.4 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
顺发恒业股份公司
董事长：管大源
2012 年 3 月 26 日
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