顺发恒业：会计政策（2012年3月）2012-03-25
顺发恒业股份公司会计政策
（此制度已经 2012 年 3 月 23 日公司召开的第六届董事会第三次会议审议
通过）
第一章 总 则
第一条 为规范顺发恒业股份公司(以下简称“公司”)及纳入合并范围的子
公司的会计核算，统一会计确认和计量标准，真实、完整地提供会计信息，根
据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》和《企业会计准则》
的规定，结合公司实际情况，制定本政策。
第二条 公司应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报
告。
第三条 公司会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。
第四条 公司应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。会计
期间分为年度和中期。中期包括半年度、季度和月度。年度、半年度、季度、
月度起止日期均按公历日期确定，会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
第五条 公司应当以人民币为记账本位币。
第六条 公司应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。
第七条 公司应当按照交易或者事项的经济特征确定会计要素。会计要素包
括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。
第八条 公司在对会计要素进行计量时，应当遵循本政策规定的计量属性，
一般采用历史成本。采用重臵成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应
当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量，并且符合本政策的相关规
定。
第九条 会计记账采用借贷记账法。
第十条 公司按照《企业会计准则》的规定设臵和使用会计科目，建立公司
的会计核算体系，在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总以及对外提供的
财务会计报告的前提下，根据实际情况增加、减少或合并某些会计科目。
第十一条 本政策适用于公司总部以及各纳入合并范围的子公司。
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第二章 会计政策及会计估计
第十二条 会计政策，是指公司在会计确认、计量和报告中所采用的原则、
基础和会计处理方法。
会计估计,是指公司对其结果不确定的交易或事项，以最近可利用的信息为
基础所作的判断。
第十三条 公司的现金是指库存现金和随时可以用于支付的存款；现金等价
物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
险很小的投资。
第十四条 外币业务
1、公司对于发生的外币交易，应当将外币金额折算为记账本位币金额。外
币交易应当在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率，即中国人民银行公布
的汇率中间价，将外币金额折算为记账本位币金额；如果汇率相对稳定，也可
以使用上月月末汇率（作为交易发生日的即期汇率的近似汇率）折算，但是公
司收到投资者以外币投入的资本，采用交易日即期汇率折算；公司发生的外币
兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，应当以交易实际采用的汇率，即银行买
入价或卖出价折算。
2、公司在资产负债表日：
⑴ 对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。按照月末汇率折
合的记账本位币金额与账面记账本位币金额之间的差额，作为汇兑损益。属于
与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生的汇兑损益，适用借
款费用的相关规定；其他汇兑损益应计入当期损益（财务费用）
⑵ 外币非货币性项目，以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易
发生时的汇率折算，不改变其记账本位币金额；
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折
算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动
（含汇率变动）处理，计入当期损益。
第十五条 金融工具
1、金融资产和金融负债的分类
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金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产（包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融
资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债（包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债）、其他金融负债。
2、金融资产和金融负债的确认依据和计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确
认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于
其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处臵该金融资
产时可能发生的交易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和
应收款项采用实际利率法，按摊余成本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其
公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付
该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况
除外：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值
计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场
中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具
结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，按照履行相关现
时义务所需支出的最佳估计数与初始确认金额扣除按照实际利率法摊销的累计
摊销额后的余额两项金额之中的较高者进行后续计量。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终
止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续
确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转
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移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；(2) 未放弃对该金融
资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应
确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期
损益：(1) 所转移金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接
计入所有者权益的公允价值变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认
条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部
分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当
期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接
计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4、主要金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参考熟悉情况并
自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金
融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；
初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公
允价值的基础。
5、金融资产的减值测试和减值准备计提方法
资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的
金融资产进行减值测试。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单
项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进
行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的
金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
按摊余成本计量的金融资产，期末有客观证据表明其发生了减值的，根据
其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失，短期应收
款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关减值损失时，不对
其预计未来现金流量进行折现。在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠
计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍
生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金融资产的账面价值，与按
4
照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，
确认为减值损失。可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降且预期下降
趋势属于非暂时性时，确认其减值损失，并将原直接计入所有者权益的公允价
值累计损失一并转出计入减值损失。
第十六条 应收款项
公司的应收款项是指销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权。
1、应收款项应按从购货方应收的合同或协议价值作为初始入账金额，合同
或协议价款的收取采用递延方式、实质上具有融资性质的，应按应收债权的现
值计量。
2、计提坏账准备
⑴ 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
金额为 500 万元以上（含 500 万元）的应收
单项金额重大的判断依据或金额标准
款项
单独进行减值测试，如有客观证据表明其发
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方 生了减值的，根据其未来现金流量现值低于
法 其账面价值的差额计提坏账准备。经单独测
试未减值的，按账龄分析法计提坏账准备。
⑵ 按组合计提坏账准备应收款项
确定组合的依据
以账龄作为风险特征组合 相同账龄的应收款项具有类似风险特征
按组合计提坏账准备的计提方法
以账龄作为风险特征组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
账 龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
(%) (%)
1 年以内（含 1 年） 5 5
1－2 年 10 10
2－3 年 50 50
3 年以上 100 100
⑶ 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
单项计提坏账准备的理由 应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的
5
应收款项组合的未来现金流量现值存在显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面
坏账准备的计提方法
价值的差额计提坏账准备。
⑷ 对应收票据、预付账款、应收利息、长期应收款等其他应收款项，存在
减值迹象的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
⑸ 对纳入财务报表合并范围内企业之间的应收款项不计提坏账准备。
3、公司对于不能收回的应收款项应查明原因，对确实无法收回的，按公司
章程规定的权限批准作为坏账损失，冲销提取的坏账准备。公司确认坏账损失，
应当符合下列条件之一：
⑴ 债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后仍无法收回的。
⑵ 债务人逾期未履行其偿债义务超过三年，且有明显特征表明无法收回
的。
⑶ 有确凿的证据表明应收款项不能收回，或收回的可能性不大。
第十七条 存货
1、 存货的分类
存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、
意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品
等，以及在开发过程中的开发成本。
2、取得成本的计量
存货应当按照成本进行初始计量。
存货成本包括采购成本、加工成本及除采购成本、加工成本以外的，使存
货达到目前场所和状态所发生的其他支出。
投资者投入存货的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或
协议约定价值不公允的除外。 非货币性资产交换、债务重组和公司合并取得的
存货的成本，应当分别按照《企业会计准则第5号——生物资产》、《企业会计
准则第7号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号——债务重组》和
《企业会计准则第20号——企业合并》确定。
3、发出存货的计价方法
(1) 发出材料、设备采用个别计价法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开
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发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计
使用年限分期平均摊销。
(5) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决
算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公
共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施
费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关
开发产品成本。
4、存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本
高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产
经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定
其可变现净值；需要经过加工或为开发产品而持有的存货，在正常生产经营过
程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货
中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净
值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
5、低值易耗品采用一次转销法进行摊销，其他周转材料采用一次转销法进
行摊销。
6、存货的盘存制度为永续盘存制。
第十八条 长期股权投资
1、投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、
承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有
者权益账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公
允价值作为其初始投资成本。
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(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价
款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公
允价值作为其初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定的价值
作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
2、后续计量及损益确认方法
（1）对实施控制的长期股权投资采用成本法核算，在编制合并财务报表时
按照权益法进行调整。
对不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不
能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
（2）对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照合同约定，与被投资单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权
的投资方一致同意的，认定为共同控制；对被投资单位的财务和经营政策有参
与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，
认定为重大影响。
4、减值测试方法及减值准备计提方法
资产负债表日，以成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能
可靠计量的长期股权投资，有客观证据表明其发生减值的，按照类似投资当时
市场收益率对预计未来现金流量折现确定的现值低于其账面价值之间的差额，
计提长期投资减值准备；其他投资，当存在减值迹象时，按可收回金额低于账
面价值的差额确认资产减值损失，计提相应的减值准备。资产减值损失一经确
认，在以后会计期间不予转回。
第十九条 投资性房地产
1、投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地
使用权、已出租的建筑物。
2、投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。
3、对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方
法计提折旧或进行摊销。
4、以成本模式计量的投资性房地产，在资产负债表日有迹象表明投资性房
地产发生减值的，按可收回金额低于账面价值的差额确认资产减值损失，计提
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相应的减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
第二十条 固定资产
1、固定资产确认条件
⑴ 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；
⑵ 使用年限超过一年；
⑶ 单位价值较高。
2、各类固定资产的折旧方法
固定资产采用直线法计提折旧，并按固定资产的类别、估计经济使用年限
和估计残值确定其分类折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率%
房屋及建筑物 20—35 3-5 4.85—2.71
办公设备 5 3-5 19.40—19
运输设备 5—6 3-5 19.40—15.83
其他设备 5—10 3-5 19.40—9.5
3、固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
固定资产期末按账面价值与可收回金额孰低计价。期末账面存在的固定资
产，如果由于技术陈旧、损坏、长期闲臵等原因导致其可收回价值低于账面价
值的，计提固定资产减值准备。
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按单项固定资产可收回
金额低于账面价值的差额确认资产减值损失，计提相应的减值准备。资产减值
损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
第二十一条 在建工程
1、在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。
在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2、在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达
到预定可使用状态但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办
理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
3、资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按在建工程可收回金
额低于账面价值的差额确认资产减值损失，计提相应的减值准备。资产减值损
失一经确认，在以后会计期间不予转回。
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第二十二条 无形资产
1、无形资产按成本进行初始计量。
2、根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、
相关专家论证等综合因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限
的，作为使用寿命有限的无形资产；无法合理确定无形资产为公司带来经济利
益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
3、对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)
运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
(2) 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；(3) 以该资产
生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4) 现在或潜在的竞争者预期采取的
行动；(5) 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支
付有关支出的能力；(6) 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特
许使用期、租赁期等；(7) 与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。
4、使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经
济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用
直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不摊销，但每年均对该无形资产的使
用寿命进行复核，并进行减值测试。
5、资产负债表日，检查无形资产预计给公司带来未来经济利益的能力，对
有迹象表明无形资产发生减值的，按可收回金额低于账面价值的差额确认资产
减值损失，计提相应的减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不
予转回。
第二十三条 借款费用
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生
产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生
额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时
间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资
性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
(1) 当同时满足下列条件时，开始资本化：1) 资产支出已经发生；2) 借
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款费用已经发生；3) 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者
生产活动已经开始。
(2) 暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非
正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间
发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
(3) 停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使
用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
3、借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当
期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减
去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投
资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条
件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权
平均数乘以占用一般借款的资本化率（加权平均利率），计算确定一般借款应
予资本化的利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超
过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，
在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符
合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；
在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生
的辅助费用，在发生时计入当期损益。
第二十四条 长期待摊费
是指公司已经支出，但应由本期和以后各期负担的分摊销期在1年以上（不
含1年）的各项费用，包括以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。
长期待摊费用按实际发生额计价，在受益期内平均摊销。如果某项费用不
能使以后期间获得收益的，则将尚未摊销该项目的摊余价值全部转入当期损益。
第二十五条 预计负债
1、与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
（1）该义务是企业承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
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2、预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳
估计数按照该范围内的中间值确定。在其他情况下，最佳估计数应当分别下列
情况处理：
（1）或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生金额确定；
（2)或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率
计算确定。
(3)确认的负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿的，则补偿
金额在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认
负债的账面价值。
第二十六条 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，
向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基
金管理部门。
第二十七条 质量保证金核算方法
质量保证金按施工单位工程款的 3%-10%预留。在开发产品保修期内发生的
维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期到期时，质量保证金余额
退还给施工单位。
第二十八条 物业保修金核算方法
根据浙江省人民政府《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发[2007]19
号）规定，公司在物业交付使用办理权属初始登记手续前，一次性向所在地保
修金管理机构按照物业建筑安装总造价 2%的比例交纳保修金，作为物业保修期
内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。保修金
管理机构在住宅物业交付之日起满 8 年的前一个月内，将拟退还保修金事项在
相关的物业小区内予以公示。无异议的，将保修金本金及其银行存款利息余额
退还给公司。
第二十九条 公允价值确定
1、公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交
换或者债务清偿的金额。在公平交易中，交易双方应当是持续经营公司，不打
算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。
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2、公允价值确定的原则
⑴ 存在活跃市场的资产或负债，以其市场价格为基础确定其公允价值。
活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构
等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。
⑵ 资产本身不存在活跃市场、但类似资产存在活跃市场的，以调整后的
类似资产市场价格为基础确定其公允价值。
⑶ 不存在活跃市场的金融工具，公司应当采用估值技术确定其公允价值，
采用估值技术确定的公允价值估计数的变动区间很小，或者在公允价值估计数
变动区间内，各种用于确定公允价值估计数的概率能够合理确定的，视为公允
价值能够可靠计量。
⑷ 不存在同类或类似资产可比市场交易的其他资产或负债，参照不存在
活跃市场的金融工具的公允价值确定方法，采用估值技术确定其公允价值。
第三十条 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，除
因会计政策的不同需要进行调整外，按照合并日在被合并方的账面价值计量。
合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总
额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
2、非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，购买方合并成本大于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备
后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额，经复核后计入当期损益。
为进行企业合并发生的直接相关费用计入发生时计入当期损益。
第三十一条 职工薪酬
1、职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以
及其他相关支出，包括公司为职工在职期间和离职后提供的全部货币性薪酬和
非货币性福利。提供给职工配偶、子女或其他被赡养人的福利等，也属于职工
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薪酬。
2、公司应当在职工为其提供服务的会计期间，除解除劳动关系补偿（亦
称辞退福利）全部计入当期损益以外，其他职工薪酬均应根据职工提供服务的
受益对象，将应确认的职工薪酬（包括货币性薪酬和非货币性福利）计入相关
资产成本或当期损益，同时确认为应付职工薪酬。
⑴ 应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。
⑵ 应由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形
资产成本。
⑶ 上述（1）和（2）之外的其他职工薪酬，计入当期损益。
3、应付职工薪酬的计量
⑴ 国家规定了计提基础和计提比例的，应当按照国家规定的标准计提。
比如，应向社会保险经办机构等缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、
工伤保险费、生育保险费等社会保险费，应向住房公积金管理机构缴存的住房
公积金，以及工会经费和职工教育经费等。
⑵ 国家没有规定计提基础和计提比例的，公司应当根据历史经验数据和
实际情况，合理预计当期的应付职工薪酬。当期实际发生金额大于预计金额的，
应当补提应付职工薪酬；当期实际发生金额小于预计金额的，应当冲回多提的
应付职工薪酬。
第三十二条 收入
1、房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义
务，在同时满足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保
留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收
入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发
生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不
再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控
制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生
或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
2、销售商品
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销售商品在同时满足商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司
不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效
控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已发
生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实现。
3、提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金
额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确
定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认
提供劳务的收入，并按已经提供劳务占应提供劳务总量的比例确定提供劳务交
易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已
经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳
务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到
补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够
流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实
现。
4、让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可
靠计量时，确认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资
金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间
和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益
很可能流入时确认出租物业收入的实现。
5、其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收
入相关的成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
第三十三条 政府补助
政府补助，是指公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包
括政府作为公司所有者投入的资本。政府补助的形式包括：财政拨款、财政贴
息、税收返还、无偿划拨非货币性资产等。
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1、确认原则：政府补助同时满足下列条件的，予以确认：
(1)企业能够满足政府补助所附条件；
(2)企业能够收到政府补助。
2、计量：政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照
名义金额计量。
3、会计处理：与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产
使用寿命内平均分配，计入当期损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计
入当期损益。与收益相关的政府补助，分别下列情况处理：
(1)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在
确认相关费用的期间，计入当期损益。
(2)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
第三十四条 所得税
1、公司所得税的核算采用资产负债表债务法。公司在取得资产、负债时，
应当确定其计税基础。资产、负债的账面价值与其计税基础存在的暂时性差异，
应当按照本规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。
2、递延所得税资产的确认
（1）本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是同时具有下列特征
的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
① 该项交易不是企业合并；
② 交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏
损)。
（2）本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：
① 暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
② 未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（3）本公司对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获
得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延
所得税资产。
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2、递延所得税负债的确认
除下列情况产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差
异产生的递延所得税负债：
（1) 商誉的初始确认；
（2) 同时满足具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
① 该项交易不是企业合并；
② 交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏
损)。
（3)本公司对与子公司、联营公司及合营企业投资产生相关的应纳税暂时
性差异，同时满足下列条件的：
① 投资企业能够控制暂时性差异的转回的时间；
② 该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3.所得税费用计量
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，
但不包括下列情况产生的所得税：
⑴ 企业合并；
⑵ 直接在所有者权益中确认的交易或事项。
第三十五条 合并会计报表
1、合并范围的确定原则。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确
定，母公司应当将其控制的全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。
2、合并会计报表的编制方法。合并财务报表以母公司和其子公司的财务
报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，
由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
第三章 附 则
第三十六条 本会计政策由公司财务管理部负责解释。
第三十七条 本会计政策经公司董事会审议通过后生效，修改亦同。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2012年3月23日
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