顺发恒业股份公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000631 证券简称：顺发恒业 公告编号：2013-03
顺发恒业股份公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 顺发恒业 股票代码 000631
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 程捷 刘海英
电话 0431-85180631 0431-85180631
传真 0431-81150631 0431-81150631
电子信箱 chengjie@sfhy.cn liu8027@126.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 2,766,119,999.15 2,156,838,081.76 28.25% 1,885,339,748.62
归属于上市公司股东的净利润（元） 584,179,739.46 522,373,150.00 11.83% 423,891,094.75
归属于上市公司股东的扣除非经常
583,399,700.45 523,214,427.77 11.5% 416,961,539.88
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 995,376,477.93 426,037,130.70 133.64% -2,312,448,009.37
基本每股收益（元/股） 0.56 0.50 12% 0.41
稀释每股收益（元/股） 0.56 0.50 12% 0.41
加权平均净资产收益率（%） 22.8% 25.99% -3.19% 27.69%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 11,077,577,303.95 10,654,303,152.61 3.97% 9,532,826,245.27
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,813,023,931.89 2,269,464,207.52 23.95% 1,749,999,182.52
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 43,036 39,683
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况
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顺发恒业股份公司 2012 年度报告摘要
（%） 股份状态 数量
万向资源有限
境内非国有法人 73.65% 769,996,033 0 0
公司
深圳合利实业
境内非国有法人 3.21% 33,600,000 0 0
有限公司
长春高新光电
国有法人 1.29% 13,458,223 0 0
发展有限公司
北京和嘉投资
境内非国有法人 1.03% 10,722,941 0 0
有限公司
中轻贸易中心 境内非国有法人 0.31% 3,199,945 0 0
光大证券股份
有限公司客户
境内非国有法人 0.28% 2,977,971 0 0
信用交易担保
证券账户
刘自和 境内自然人 0.25% 2,663,727 0 0
中国建设银行
－信诚中证 500
境内非国有法人 0.18% 1,886,997 0 0
指数分级证券
投资基金
张少光 境内自然人 0.16% 1,715,300 0 0
陆来宝 境内自然人 0.14% 1,500,000 0 0
前十名股东中，万向资源有限公司与深圳合利实业有限公司之间存在关联关系，属
上述股东关联关系或一致行动的
于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人；其他股东之间公司未知是否存在关
说明
联关系，未知是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
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顺发恒业股份公司 2012 年度报告摘要
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
一、总体经营情况分析
报告期内，公司紧紧围绕年初提出的工作重点，按照总体经营思路和整体规划，加强了对政策和市场的研究，密切关
注市场变化，公司管理层坚持稳健经营理念，保持谨慎乐观态度，仔细研判、细分市场，以去库存为工作重点，确保了公司
经营业绩的稳步增长。并坚持稳健扩张策略，在适当时期，获取了土地资源，为公司的可持续发展奠定了基础。
2012年度，公司实现营业收入276,612.00万元，利润总额80,771.24万元，归属于上市公司股东的净利润58,417.97万元，
分别同比增长28.25%、16.87%、11.83%。
2012年度，公司在建（续）在售项目9个，其中续建项目8个、新增销售项目1个，新增竣工项目一个，各项目共实现合
同销售面积16.35万平方米、销售合同金额275,953.02万元，分别比上年同期增长10.70%、28.35%。
主要在售项目情况如下：
1）、吉祥半岛项目：该项目共9幢高层、9幢多层住宅，2011年1月份开工建设，高层住宅于2011年12月份开始预售，本
报告期实现合同销售面积6.33万平方米，合同金额116,616.01万元。
2）、泽润园一期：该项目共42幢多层、5幢小高层及5幢商业单体，2009年11月份开工建设，于2011年10月份开始预售，
本报告期实现合同销售面积1.03万平方米，合同金额3,459.98万元。
3）、旺角城二期：该项目总共5幢高层、9幢排屋、1幢写字楼及5幢商业单体，2009年11月份开工建设，高层2012年4
月份开始预售，排屋2012年10月开始预售，本报告期实现合同销售面积7.14万平方米，合同金额121,787.02万元。
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顺发恒业股份公司 2012 年度报告摘要
二、主营业务构成情况
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
（元） （元） （%） 同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产行业 2,712,369,295.40 1,541,555,832.01 43.17% 33.89% 46.14% -4.77%
物业管理 49,993,801.46 18,041,237.67 63.91% 157.49% 35.1% 32.69%
分产品
房地产行业 2,712,369,295.40 1,541,555,832.01 43.17% 33.89% 46.14% -4.77%
物业管理 49,993,801.46 18,041,237.67 63.91% 157.49% 35.1% 32.69%
分地区
浙江省内 2,762,363,096.86 1,559,597,069.68 43.54% 35.06% 46% -4.23%
三、公司财务状况分析
财务指标 金 额（元） 变动比率（%） 变动说明
2012年12月31日 2011年12月31日
货币资金 903,885,894.09 554,520,538.00 63.00 预收售房款增加
应收票据 1,260,000.00 500,000.00 152.00 应收票据增加
应收账款 1,190,550.31 31,025,237.91 -96.16 收回上期销售商铺款
预付款项 262,196,911.46 17,887,074.02 1,365.85 预付土地款增加
其他应收款 65,450,372.48 29,695,636.39 120.40 支付项目用地税费
存货 9,511,313,413.77 9,748,797,558.87 -2.44 竣工交付项目结转
投资性房地产 100,714,198.88 73,168,137.66 37.65 将开发商铺出租
商誉 0.00 5,000,000.00 -100.00 和美公司注销商誉计入当期损益
长期待摊费用 150,000.00 767,755.99 -80.46 本期摊销
递延所得税资产 142,496,660.13 98,145,743.65 45.19 可抵扣暂时性差异增加
短期借款 150,000,000.00 100,000,000.00 50.00 借款增加
应付票据 273,241,163.12 122,000,000.00 123.97 本期向施工单位开出银行承兑汇票增加
预收款项 5,442,352,790.78 5,189,463,533.02 4.87 预售收入增加
应交税费 -306,007,662.74 -132,873,202.16 130.30 按预售收入预交的相关税费增加
其他应付款 268,005,755.80 197,487,027.22 35.71 代建项目暂收款
一年内到期的非流动负债 565,000,000.00 1,210,000,000.00 -53.31 偿还已到期借款
盈余公积 155,636,759.21 89,569,994.04 73.76 本期计提
未分配利润 1,398,062,065.00 921,769,480.80 51.67 本期实现净利润增加
财务指标 2012年1-12月 2011年1-12月 变动比率（%） 变动说明
营业成本 1,562,360,698.82 1,113,780,381.87 40.28 新增竣工交付项目增加
销售费用 62,650,628.18 80,247,647.44 -21.93 广告费支出减少
管理费用 50,157,619.73 38,227,558.95 31.21 管理人员增加
财务费用 23,340,451.77 15,762,154.93 48.08 支付贴现利息增加
营业外收入 2,215,490.17 726,619.77 204.90 收到合同违约金增加
所得税费用 223,532,651.50 168,774,704.76 32.44 公司利润总额增长
其他综合收益 1,200,375.00 -2,908,125.00 -141.28 可供出售金融资产公允价值变动
四、公司现金流量表相关数据
1）、经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量构成情况
现金流量表项目 2012年（元） 2011年（元） 变动比率（%） 变动原因
经营活动产生的现金流量净额 995,376,477.93 426,037,130.70 133.64 预收售房款增加
投资活动产生的现金流量净额 -751,058.54 -2,242,923.00 -66.51 本期购买固定资产减少
筹资活动产生的现金流量净额 -667,603,680.81 -354,460,834.76 88.34 借款减少
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顺发恒业股份公司 2012 年度报告摘要
2）、经营活动产生的现金流与净利润产生重大差异的原因
公司经营活动现金流量净额为995,376,477.93元，实现净利润584,179,739.46元，差额为411,196,738.47元，主要原因是本
期公司预售房款增加。
五、主要子公司、参股公司情况
公司名称 公司 所处行业 主要产品或服务 注册资 总资产 净资产 营业收入 营业利 净利润
类型 本（元） （元） （元） (元) 润(元) （元）
顺发恒业有限公司 子公司 房地产开 房地产开发经营，物业管 783,500, 8,281,067,7 1,362,965,7 1,223,393,3 567,207, 424,688,
发与经营 理，装饰装潢，建筑装饰 000 27.93 67.41 38.94 230.24 612.49
材料的销售；园林绿化，
经济信息咨询，实业投资。
淮南顺发置业有限 子公司 房地产开 房地产开发、租赁，建筑 30,000,0 702,671,17 104,724,42 0.00 -13,347,7 -9,752,90
公司 发与经营 装潢，物业管理，建筑材 00 5.58 4.13 49.69 8.54
料、装潢材料的销售
南通顺发置业有限 子公司 房地产开 从事南通国土资出告 50,000,0 1,137,241,8 182,943,49 0.00 -8,207,56 -6,054,87
公司 发与经营 （2009）第25号（南通市 00 50.95 6.40 6.89 0.63
CR9022）项目的开发经营
与建设
桐庐顺和置业有限 子公司 房地产开 从事桐庐县滨江区块西侧 50,000,0 1,554,625,5 296,069,55 0.00 -5,512,53 -3,702,57
公司 发与经营 3号地块、桐庐县滨江区块 00 11.83 6.43 8.17 7.69
东侧4号地块项目的开发
经营与建设。
杭州吉顺房地产开 子公司 房地产开 许可经营项目：房地产开 200,000, 1,981,695,5 494,707,58 0.00 -7,525,23 -6,044,80
发有限公司 发与经营 发经营；一般经营项目： 000 48.82 4.86 1.37 0.60
物业管理；建筑材料、装
饰材料的销售（上述经营
范围不含国家法律法规规
定禁止、限制和许可经营
的项目）
浙江工信房地产开 子公司 房地产开 房地产开发经营，物业管 25,000,0 578,140,06 71,729,977. 32,368,765. 6,468,59 6,296,41
发有限公司 发与经营 理，室内外装饰工程，房 00 3.56 97 16 5.85 4.45
地产销售代理，建筑机械、
卫生洁具、建筑材料、木
材、石材的销售
杭州工信风雅置业 子公司 房地产开 房地产开发，其他无需报 50,000,0 1,070,065,2 287,940,98 1,455,620,0 312,118, 232,859,
有限公司 发与经营 经审批的一切合法项目 00 80.93 1.25 76.00 718.28 792.40
浙江顺发惺惺房地 子公司 房地产开 房地产开发，物业管理， 37,000,0 27,638,821. 26,389,956. -9,916,300. -14,764,2 -14,807,5
产开发有限公司 发与经营 销售：建筑装饰材料 00 03 74 00 89.41 11.97
浙江纳德物业服务 子公司 房地产开 物业管理，餐饮，住宿， 8,360,00 44,190,613. 14,246,749. 61,876,819. 6,119,61 4,603,54
有限公司 发与经营 百货，副食品，劳保用品， 0 70 08 94 9.40 0.99
花木盆景，绿化工程，五
金机械，化工建材
杭州和美房地产开 子公司 房地产开 开发：杭政储出(2003)53 20,000,0 54,790,844. 54,790,844. 164,513,67 73,655,9 23,001,0
发有限公司 发与经营 号地块房地产项目(许可 00 09 09 5.64 14.18 78.54
证有效期至2012年1月31
日)；销售：建筑装饰材料；
其他无需报经审批的一切
合法项目。
主要子公司、参股公司情况说明
1）本公司全资子公司惺惺房产原持有吉顺房产100%的股权，2012年7月11日惺惺房产与公司全资子公司顺发恒业有限
公司签订《股权转让协议》，惺惺房产将持有的吉顺房产100%股权转让给顺发恒业有限公司。转让后顺发恒业有限公司持
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顺发恒业股份公司 2012 年度报告摘要
有吉顺房产100%股权。吉顺房产于2012年8月1日办理了工商变更登记。
2）本公司全资子公司浙江工信持有风雅置业100%股权，根据其股东浙江工信决议减少注册资本40,000万元,减资后风雅
置业的注册资本由45,000万元变更为5,000万元。风雅置业于2013年1月8日办理了工商变更登记。
3）本公司全资子公司和美房产经2012年4月27日股东会决议解散。2012年10月16日杭州市滨江区国家税务局出具了杭国
通[2012]96160号《税务事项通知书》审核同意和美房产的注销申请；2012年11月6日，杭州市地方税务局纳税服务局出具了
杭地税纳费注通[2012]第1509号《注销税务（缴费）登记通知书》准予和美房产注销。2012年11月8日，杭州市工商行政管
理局高新区（滨江）分局出具了（滨）准予注销[2012]第032610号《工商企业注销证明》，已缴销和美房产营业执照。自该
公司工商登记注销之日起，不再将其纳入财务报表合并范围。
六、非募集资金投资的重大项目情况
单位：万元
项目名称 投资总额 本年度投入金额 截至期末累计实际 项目进度 项目收益情况
投入金额
旺角城二期 171,031 15,856.96 108,298.08 63% 建设中未反映
淮南泽润园一期 47,045 5,033.8 32,989.7 70% 建设中未反映
江南丽锦 156,548.86 9,968.82 128,131.36 82% 建设中未反映
南通御园一期 51,362.81 6,215.12 38,715.1 75% 建设中未反映
南通御园二期 118,117.81 107.31 65,072.99 55% 建设中未反映
桐庐一品江山 114,458.41 29,268.18 100,918.65 88% 建设中未反映
桐庐富春峰景 132,467.27 1,417.51 46,953.47 35% 建设中未反映
吉祥半岛项目 216,881.18 18,479.37 176,711.21 81% 建设中未反映
康庄项目 55,068.66 11,628.55 44,478.98 81% 建设中未反映
堤香项目 136,622.97 13,348.92 122,978.88 90% 建设中未反映
风雅乐府 130,921.74 12,044.3 130,921.74 100% 本报告期实现净收益23,285.98万元
合计 1,330,525.71 123,368.84 996,170.16 -- --
非募集资金投资的重大项目情况说明
1、报告期内，公司在建续建项目十个，竣工交付项目一个。2、原和美家二期更名为江南丽锦。3、原桐庐锦绣天地更名为桐庐
富春峰景。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
报告期内，杭州和美房地产开发有限公司开发的“倾城之恋”项目已完成，2012年11月15日公司收到杭州市工商行政管理
局高新区滨江分局发出的《工商企业注销证明》[（滨）准予注销[2012]第032610号]，准予该公司注销。截止2012年11月8
日，该公司总资产为5,479.08万元；净资产为5,479.08万元；净利润2,300.11万元。
顺发恒业股份公司
董事长：管大源
2013 年 3 月 26 日
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