顺发恒业股份公司 2013 年度报告摘要
证券代码：000631 证券简称：顺发恒业 公告编号：2014-06
顺发恒业股份公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 顺发恒业 股票代码 000631
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 程捷 刘海英
电话 0431-85180631 0431-85180631
传真 0431-81150631 0431-81150631
电子信箱 chengjie@sfhy.cn liu8027@126.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 2,808,056,415.80 2,766,119,999.15 1.52% 2,156,838,081.76
归属于上市公司股东的净利润（元） 609,837,467.87 584,179,739.46 4.39% 522,373,150.00
归属于上市公司股东的扣除非经常性
610,319,314.19 583,399,700.45 4.61% 523,214,427.77
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -953,619,059.79 995,376,477.93 -195.8% 426,037,130.70
基本每股收益（元/股） 0.58 0.56 3.57% 0.5
稀释每股收益（元/股） 0.58 0.56 3.57% 0.5
加权平均净资产收益率（%） 21.48% 22.8% -1.32% 25.99%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 12,882,844,000.28 11,077,577,303.95 16.3% 10,654,303,152.61
归属于上市公司股东的净资产（元） 3,007,070,623.56 2,813,023,931.89 6.9% 2,269,464,207.52
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 35,085 36,886
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
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持股比例 持有有限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股数量
（%） 件的股份数量 股份状态 数量
万向资源有限公司 境内非国有法人 73.65% 769,996,033 0
深圳合利实业有限公司 境内非国有法人 3.21% 33,600,000 0
长春高新光电发展有限公司 国有法人 1.29% 13,458,223 0
北京和嘉投资有限公司 境内非国有法人 1.03% 10,722,941 0
唐新友 境内自然人 0.37% 3,858,553 0
中轻贸易中心 境内自然人 0.31% 3,199,945 0
刘自和 境内自然人 0.25% 2,663,727 0
中国建设银行－万家中证红利指数证
其他 0.23% 2,386,639 0
券投资基金(LOF)
陈来兴 境内自然人 0.21% 2,223,190 0
张少光 境内自然人 0.19% 2,000,262 0
前十名股东中，万向资源有限公司与深圳合利实业有限公司
之间存在关联关系，属于《上市公司收购管理办法》中规定的一
上述股东关联关系或一致行动的说明
致行动人；其他股东之间公司未知是否存在关联关系，未知是否
属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
1、唐新友通过光大证券股份有限公司客户信用交易担保证
券账户持有公司股份 3,858,553 股；2、陈来兴持有公司股份共计
参与融资融券业务股东情况说明（如有）
2,223,190 股，其中：通过普通证券账户持有 280 股；通过财通证
券有限责任公司客户信用交易担保证券账户持有 2,222,910 股。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
（1）、总体经营情况分析
2013年，对房地产行业来说，仍然延续着“调控”的基调。面对严峻的政策调控和多变的市场环境，公司管理层紧紧围绕
全年总体发展战略目标，按照时间和数字目标管理要求，加强项目运营管理，完善公司治理结构，保证了各项工作的有序推
进，取得了较好的经营业绩。公司坚持稳健扩张策略，在适时适量获取土地资源的同时，尝试国际化战略，为公司的可持续
发展奠定了基础。
报告期内，公司新增竣工交付项目（含分期）4个，实现营业收入280,805.64万元，利润总额74,848.31万元，归属于上市
公司股东的净利润60,983.75万元，分别同比增长1.52%、-7.33%%、4.39%。
报告期内，公司在售项目10个，其中新增销售项目3个，各项目共实现合同销售面积12.46万平方米、销售合同金额
217,020.89万元，分别比上年同期下降23.79%、21.36%。
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（2）、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产行业 2,779,023,910.75 1,681,369,411.30 39.5% 2.46% 8.41% -3.32%
物业服务管理 23,829,993.74 18,234,323.33 23.48% -52.33% -54.08% 2.91%
分产品
房地产行业 2,779,023,910.75 1,681,369,411.30 39.5% 2.46% 8.41% -3.32%
物业服务管理 23,829,993.74 18,234,323.33 23.48% -52.33% -54.08% 2.91%
分地区
浙江省内 2,672,276,908.01 1,592,108,129.11 40.42% -3.26% 0.09% -2.00%
安徽省 130,576,996.48 107,495,605.52 17.68% 100% 100% 17.68%
（3）、公司财务状况分析
本期数较上年
财务指标 变动说明
数变动幅度
应收账款 增长180.46% 主要系已交付房产未到账按揭款增加
主要系子公司顺发有限2013年9竞得萧政储出[2013]27号国有建设用地的使用权而预
预付款项 增长277.98%
付土地款98,100万元
其他应收款 增长47.10% 主要系投资保证金以及物业维修基金增长
存货 余额增长较大 主要系在建开发房产项目本期继续投入
可供出售金融资产 减少100% 主要系子公司浙江工信出售其认购的国电长源电力股份有限公司非公开发行股票
长期应收款 减少35.45% 主要系本期收到以前年度分期收款销售车位款较大
短期借款 增长920.34% 主要系增加融资，以解决在建开发房产项目继续投入
应付账款 增长32.85% 主要系工程款按进度支付，本期房产开发投入增加加大，相应未结算的工程款增加
预收款项 余额减少较大 主要系本期结算交付物业，预收款结转至营业收入
应付利息 增长81.72% 主要系借款融资增长，相应利息支出增加
其他应付款 增长33.28% 主要系收到的押金、保证金
一年内到期的非流动负债 增长89.38% 主要系资金需求增长，长期借款增加且长期借款将于一年内到期的较多
递延所得税负债 减少47.38% 主要系本期收到以前年度分期收款销售车位款较大，转回的应纳税暂时性差异较多
本期数较上年
利润指标 变动说明
数变动幅度
营业收入 增长1.52% 主要系本期交付物业较多，相应确认的营业收入较多
营业成本 增长6.89% 主要系营业收入增长，相应结转的营业成本增长
销售费用 增长62.74% 主要系公司本期加大开发项目的促销，广告费、宣传费等营销费用增长
管理费用 减少32.46% 主要系工资薪金减少
营业外收入 增长54.52% 主要系补偿款增长
营业外支出 增长45.91% 主要系营业收入增长，相应缴纳的水利建设基金增长
所得税费用 减少37.98% 主要系本期结转收入房产之毛利相对较低
（4）、公司现金流量表相关数据
1）、经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量构成情况
本期数较上年
现金流量表项目 变动原因
数变动幅度
经营活动产生的现金流量净额 减少195.80% 主要系本期公司支付的工程款及土地款增加
投资活动产生的现金流量净额 增长2,011.16% 主要系本期支付投资保证金及出售长源电力股票所致
筹资活动产生的现金流量净额 减少229.47% 主要系借款增加所致
2）、报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
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顺发恒业股份公司 2013 年度报告摘要
本期公司经营活动现金流量为-953,619,059.80元，实现净利润为594,959,801.50元，差额为-1,548,578,861.30元，主要原
因是公司本期支付工程款及土地款增加所致。
（5）、主要子公司、参股公司情况
单位：元
公司
公司名称 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型
房地产开发经营，物业管理，
房地产开发 装饰装潢，建筑装饰材料的 10,170,221, 1,189,306 1,417,480,6 159,878,42 108,560,66
顺发有限 子公司 783,500,000
与经营 销售；园林绿化，经济信息 861.03 ,679.20 77.13 8.38 3.03
咨询，实业投资。
房地产开发、租赁，建筑装
房地产开发 638,531,20 95,090,00 131,506,12 -12,497,26 -9,634,422.
淮南置业 子公司 潢，物业管理，建筑材料、 30,000,000
与经营 1.71 1.86 1.00 2.74 27
装潢材料的销售
从事南通国土资出告（2009）
房地产开发 1,285,836,9 175,067,0 -9,929,968. -7,876,457.
南通顺发 子公司 第25号（南通市CR9022）项 50,000,000 0
与经营 02.59 38.79 31 61
目的开发经营与建设
从事桐庐县滨江区块西侧3
房地产开发 号地块、桐庐县滨江区块东 1,720,938,4 534,570,7 1,015,987,1 316,593,05 238,501,22
桐庐顺和 子公司 50,000,000
与经营 侧4号地块项目的开发经营 23.30 81.78 41.00 7.17 5.35
与建设。
可经营项目：房地产开发经
营；一般经营项目：物业管
房地产开发 理；建筑材料、装饰材料的 2,455,874,1 493,742,1 -839,833.1 -965,482.9
吉顺房产 子公司 200,000,000 0
与经营 销售（上述经营范围不含国 70.35 01.90 5 6
家法律法规规定禁止、限制
和许可经营的项目）
房地产开发经营，物业管理，
室内外装饰工程，房地产销
房地产开发 302,025,19 282,522,5 21,313,760. 214,419,14 214,675,85
浙江工信 子公司 售代理，建筑机械、卫生洁 25,000,000
与经营 5.94 44.17 61 3.18 5.65
具、建筑材料、木材、石材
的销售
房地产开发 房地产开发，其他无需报经 463,788,78 118,652,9 197,606,42 53,872,627. 40,285,733.
风雅置业 子公司 50,000,000
与经营 审批的一切合法项目 8.09 01.64 9.00 59 55
房地产开发 房地产开发，物业管理，销 26,050,861. 25,926,32 -463,628.1 -463,628.1
惺惺房产 子公司 37,000,000 0
与经营 售：建筑装饰材料 59 8.62 2 2
物业管理，住宿，百货，劳
47,301,997. 14,589,55 39,418,113. 4,772,640.7 4,485,989.2
纳德物业 子公司 物业管理 保用品，花木盆景，绿化工 8,360,000.00
64 1.48 96 7 9
程，五金机械，化工建材
Shunfa
房地产开发
Hengye 子公司 房地产开发与经营 1000美元 0 0 0 0 0
(US) LLC 与经营
主要子公司、参股公司情况说明
1、报告期内，公司为满足开发建设项目需要，完成了对顺发恒业有限公司10,000 万元人民币的增资，本次增资不增加
该公司注册资本，增资额全部作为资本溢价计入资本公积。 本次增资不会对公司的资金状况带来影响，有利于公司的业务
发展，有利于提升公司整体盈利能力。
上述增资事项内容，请参见刊登于2013年4月15日《证券时报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的公告。
2、报告期内，公司根据发展战略规划要求，经第六届董事会第十三次会议审议，通过了《关于在境外投资设立顺发恒
业（美国）有限责任公司的议案》。根据会议决议，公司在美国特拉华州投资设立了全资子公司顺发恒业（美国）公司（英
文名称： “Shunfa Hengye (US) LLC”），该公司注册资本为1,000美元，主要经营范围为：房地产开发与经营。截止2013年
12月31日，该公司净资产为0元，成立日至期末的净利润为0元。
上述详细内容，请参见刊登于2013年10月16日、12月17日《证券时报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的公告。
（6）、非募集资金投资的重大项目情况
单位：万元
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顺发恒业股份公司 2013 年度报告摘要
截至报告期末累计
项目名称 计划投资总额 本报告期投入金额 项目进度 项目收益情况
实际投入金额
旺角城二期 171,031 23,826.64 132,124.72 77.25% 项目建设中未反映
淮南泽润园一期 47,045 2,882.73 37,156.73 100.00% 项目本期交付收益已在本报告期反映
江南丽锦 156,548.86 9,930.2 138,061.56 88.19% 项目建设中未反映
南通御园一期 51,362.81 6,335.15 45,050.25 87.71% 项目建设中未反映
南通御园二期 118,117.81 6,239.91 71,312.9 60.37% 项目建设中未反映
桐庐一品江山 114,458.41 18,848.4 119,767.05 100.00% 项目本期交付收益已在本报告期反映
桐庐富春峰景 132,467.27 6,460.66 53,414.13 40.32% 项目建设中未反映
吉祥半岛 216,881.18 22,890.73 199,601.94 92.03% 项目建设中未反映
康庄 55,068.66 17,266.26 61,745.24 100.00% 项目本期交付收益已在本报告期反映
堤香 136,622.97 23,642.97 146,621.84 100.00% 项目本期交付收益已在本报告期反映
恒园 170,856.23 116,584.76 116,584.76 68.24% 项目建设中未反映
合计 1,370,460.2 254,908.41 1,121,441.12 -- --
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
经公司第六届董事会第十三次会议审议，通过了《关于在境外投资设立顺发恒业（美国）有限责任公司的议案》。根
据会议决议，公司利用自有资金在美国特拉华州投资设立了全资子公司顺发恒业（美国）公司（英文名称： “Shunfa Hengye
(US) LLC”），该公司注册资本为1,000美元，主要经营范围为：房地产开发与经营。报告期内，公司将该公司纳入了合并范
围。
顺发恒业股份公司
董事长：管大源
2014 年 3 月 26 日
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