顺发恒业股份公司非公开
发行股票募集资金使用的可行性分析报告
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行数量不超过38,600万股（含38,600万股），募集资金总额不超
过196,800万元，扣除发行费用后拟全部投入以下项目：
募集资金投资 项目投资总额 拟投入募集资 拟投入募集资金占项
序号
项目名称 （万元） 金（万元） 目投资总额的比例
1 萧储（2013）27号地块 316,746 100,000 31.57%
2 桐庐富春峰景项目 132,040 45,000 34.08%
3 淮南泽润园二期 30,321 15,000 49.47%
4 补充流动资金 36,800 36,800 100.00%
合 计 515,907 196,800 38.15%
注：以上项目名称为暂定，未来可能变更。
本次发行募集资金到位之前，公司可根据项目进度的实际情况以自筹资金先
行投入，并在募集资金到位之后予以臵换。
若本次发行实际募集资金相对于拟投入募集资金存在不足，在不改变拟投资
项目的前提下，董事会可对上述单个或多个投资项目的拟投入募集资金数额进行
调整，或者通过自筹资金弥补不足部分。
二、募集资金投资项目可行性分析
（一）萧储（2013）27 号地块项目
1、项目基本指标
指标名称 内容
项目名称 萧储（2013）27 号地块
项目总投资 316,746 万元
立项批文号 杭州市萧山区发展和改革局[2013]43 号项目服务联系单
项目经营主体 顺发恒业有限公司
权益比例 持股 100%
规划占地面积 90,902 平方米
总建筑面积 244,624 平方米，其中地上建筑面积 163,624 平方米
2、项目概况及开发计划
公司于 2013 年 9 月 11 日拍卖取得萧政储出[2013]27 号地块建设用地使用权。
宗地位于杭州市萧山区钱江世纪城内，范围为：东至民和路、S-02 地块，南至
扬帆路，西至金鸡路绿化带，北至飞虹路绿化带。用地性质：居住用地。
本项目容积率 1.5-1.8，建筑密度 25%，绿地率 30%，建筑限高 40 米。总建
筑面积约 244,624 平方米，地上建筑面积 163,624 平米，其中住宅面积约 159,457
平方米，配套服务面积 4,166 平方米。规划条件要求 90 平方米以下套型住宅达
到商品住房总建筑面积的 30%以上，实际规划小户型比例为 60%。规划住宅总
户数 1,724 户，配备机动车停车数 1,932 辆。
3、项目市场前景
项目所地在杭州地处中国最大的经济圈——长江三角洲地区，经济基础雄
厚，市场发展前景广阔。杭州是长三角地区第二大中心城市，是中国著名的风景
旅游城市和宜居城市。 2013年全年杭州市实现地区生产总值8,343.52亿元，同比
增长8.0%；城镇居民人均可支配收入为37,511元，同比增长10.1%。近年来，杭
州第三产业增加值占生产总值比重逐渐加大，2013年第三产业增加值为4,416.12
亿元，同比增长9%，结构占比超过50%，经济结构进一步优化。萧山区作为杭
州市各区县的佼佼者，是改革开放沿海经济发展的区县代表，2013年萧山区实现
地区生产总值1,663.53亿元，同比增长8.3%；城镇居民人均可支配收入44,412元，
同比增长9.5%。萧山2013年第三产业增加值为638.01亿元，实现增幅9.5%。
近年来，杭州市区延续“限购、限贷”等遏制投资和投机购房的严厉政策措施，
商品房价格水平有所回落，但供求关系基本稳定。随着房价回落和开发商促销力
度加大，以中小户型为主的购房需求大量释放，商品房成交规模有所增加。2013
年杭州实现商品房销售1,139.13万平方米，较上年增长4.5%；其中住宅968.78万
平方米，比上年增长5.3%。2013年萧山区实现销售面积114.83万平方米，较上年
增长10.3%；其中住宅93.18万平方米，较上年增长9.3%。
本项目地处杭州钱江世纪城核心区域，紧邻奥体博览城，经庆春路过江隧道
直通杭州，地铁二号线就近设站。随着钱江世纪城及奥体博览城的建设，周边商
业配套等将日渐成熟，属于杭州少有的潜力发展区域。项目未来可尽享钱江世纪
城及奥体博览新城的相关配套外，还将通过庆春路过江隧道与钱江新城实现无缝
对接。地块方正，规模较大，规划建筑高度、容积率较低，是难得的CBD区域规
划宜居地块。公司在杭州当地市场特别是萧山区，已具备良好的品牌影响力和市
场基础，加之公司长期致力于钱江世纪城内住宅的开发，在区域范围内已开发佳
境天城、和美家及江南丽锦项目，可以形成区域市场的规模优势与配套资源共享。
4、资格文件取得情况
本项目已经杭州市萧山区发展和改革局[2013]43 号项目服务联系单批复予
以立项。《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》
和《建筑工程施工许可证》等证照及环境影响评估工作按照有关部门的规定正在
陆续办理中。
本项目已获得的相关证照如下表：
证照名称 证照号
国有土地使用权出让合同 3301092013A21627
5、项目投资估算
项目 金额（万元）
土地成本 202,086.00
前期工程费 3,562.00
建筑安装工程费 72,773.00
开发成本
基础设施费 13,886.00
开发间接费 500.00
小计 292,807.00
财务费用 17,750.00
管理费用 889.00
销售费用 5,300.00
总投资 316,746.00
6、项目进度与资金筹措安排
本项目目前未开工，计划总投资规模 316,746 万元，现已投入资金 196,200
万元（含土地款支付），尚需投入 120,500 万元，计划使用募集资金投入 100,000
万元，其余资金将采用自筹资金解决。
7、项目经济效益评价
指标名称 金额（万元）
总销售收入 405,080.00
开发成本 292,807.00
毛利润 112,273.00
营业税及附加 23,292.10
财务费用 17,750.00
管理费用 889.00
销售费用 5,300.00
所得税 16,260.475
净利润 48,781.43
销售毛利润率 27.72%
销售净利润率 12.04%
（二）桐庐富春峰景项目
1、项目基本指标
指标名称 内容
项目名称 富春峰景世纪花园（原锦绣天地世纪花园）
项目总投资 132,040 万元
立项批文号 桐发改备（2010）63 号
项目经营主体 桐庐顺和臵业有限公司
权益比例 间接持股 100%
规划占地面积 49,936 平方米
总建筑面积 223,261 平方米，其中地上建筑面积 181,143.85 平方米
2、项目概况及开发计划
该地块为桐庐县滨江区块重要节点学圣广场的重要组成部分，隔富春江与桐
君山相望，地理位臵优越，为一线江景地块。
地块出让面积49,936平方米，建筑容积率4-1区块小于4.3，4-2区块小区4.0，
4-3区块小于3.5，地上建筑总面积181,150平方米。其中4-1区块商业金融业用地；
4-2区块商业金融业兼容居住用地，4-3区块居住兼容商业用地。
4-1区主要经济技术指标：总用地面积3,933平方米，地上总建筑面积16,910
平方米，其中：办公面积15,387.6平方米，商业面积1,522.4平方米，建筑占地面
积1,300平方米，建筑容积率4.3，建筑密度33.1%，绿地率14.74%，建筑限高58
米。
4-2区主要经济技术指标：总用地面积6,457平方米，地上总建筑面积25,827
平方米，其中：住宅20,823.92平方米，商业面积5,003.08平方米；建筑占地面积
2,066平方米，建筑容积率4.0，建筑密度32%，绿地率11.7%，总住宅户数150户，
建筑限高100米（包括建筑构架）。
4-3区主要经济技术指标：总用地面积39,546平方米，地上总建筑面积138,410
平方米，其中：住宅面积120,012.47平方米，商业面积17,087.53平方米，配套面
积1,310平方米，建筑占地面积11,880平方米，建筑容积率3.5，建筑密度30%，绿
地率32%，总住宅户数660户，建筑限高145米。
机动车停车数1,157辆，其中地面停车数100辆，地下停车数1,057辆。
3、项目市场前景
富春峰景项目位于杭州市辖桐庐县，是公司实施参与城镇化建设战略在桐
庐的第二个项目。此前公司已成功开发了一品江山项目，已具备良好的品牌影响
力和市场基础。
桐庐处浙江省“西湖——千岛湖”黄金旅游线的中段，风景秀丽的富春江横
贯县境，造就了桐庐“天下独绝”的山水风光。作为杭州“后花园”，桐庐紧紧围绕
“建设中国最美山水型现代化中等城市”目标，通过承接杭州产业和人才梯度转
移，主动接轨长三角经济圈，积极融入杭州都市经济圈。近年来先后荣获国际花
园城市、全国绿化模范县、全国社会经济综合发展百强县、中国优秀旅游名县、
长三角最具投资潜力县、中国民营经济首选投资县（市）等荣誉称号。2013 年，
桐庐全县实现地方生产总值 278.04 亿元，较上年增长 8.1%；第三产业增加值 96.86
亿元，较上年增长 12%；城镇居民可支配收入 33,597 元，较上年增长 11.2%。
2013 年桐庐实现销售面积 59.79 万平方米，较上年增长 29.4%；其中住宅 52.13
万平方米，较上年增长 145%。优良的自然环境与日益改善的经济状况，为当地
房地产市场的健康发展创造了条件，也成为顺发恒业参与并实施城镇化战略的目
标区域。
本项目位于桐庐县城滨江商住综合体核心区域，滨江商住综合体北依富春
江、南接县城中心商贸区，位于桐庐县城最中心、最繁华核心地段。按照《桐庐
县城滨江区块修建性详细规划》，桐庐县城滨江商住综合体将成为充分体现富春
江山水文化和地方特色的“人居佳境”，即融合市民休闲、商贸旅游、文化娱乐、
高尚住宅和城市防洪等为一体的城市活动空间和滨江绿色长廊。
富春峰景项目地块方正规整，为主流开发区域绝佳一线江景物业，周边配套
完善成熟，认同度较高，在小区周围，学校、医院、银行、超市、综合市场一应
俱全，生活、出行便捷。县区完善的生活配套有效地降低了成本。
4、资格文件取得情况
本项目已获得的相关证照如下表：
证照名称 证照号
国有土地使用权出让合同 3301222009A21075
桐土国用（2011）第 0011008 号、桐土国用（2011）
土地使用权证
第 0011009 号、桐土国用（2011）第 0011010 号
建设用地规划许可证 桐城镇（2010）012024 号
建设工程规划许可证 建字第桐城镇（2013）012016
建设工程施工许可证 330122201307260101
商品房预售许可证 桐售许字（2013）060 号
5、项目投资估算
项目 金额（万元）
土地成本 44,747.65
前期工程费 4,400.00
建筑安装工程费 61,600.00
开发成本
基础设施费 7,700.00
开发间接费 400.00
小 计 118,847.65
财务费用 6,300.00
管理费用 3,446.00
销售费用 3,446.00
总投资 132,039.65
6、项目进度与资金筹措安排
本项目计划总投资规模 132,040 万元，现已投入资金 53,414 万元（含土地款
支付），尚需投入 78,625 万元，计划使用募集资金投入 45,000 万元，其余资金将
采用自筹资金解决。
7、项目经济效益评价
指标名称 金额（万元）
总销售收入 210,935.96
开发成本 118,847.65
毛利润 92,088.31
营业税及附加 12,128.82
土地增值税 13,184.27
财务费用 6,300.00
管理费用 3,446.00
销售费用 3,446.00
所得税 13,395.80
净利润 40,187.41
销售毛利润率 43.66%
销售净利润率 19.05%
（三）、淮南泽润园二期项目
1、项目基本指标
指标名称 内容
项目名称 淮南泽润园二期项目
项目总投资 30,321 万元
淮南市发改审批【2012】31 号、淮南市发改委关于顺发泽
立项批文号
润园二期项目投资额调整的通知
项目经营主体 淮南顺发臵业有限公司
权益比例 间接持股 100%
规划占地面积 78,010 平方米
总建筑面积 10,7845 平方米，其中地上建筑面积 96,219
2、项目概况及开发计划
本项目为淮南顺发泽润园项目的一部分，位于淮南市大通区合徐高速连接线
南侧，地处于淮南总体规划布局中的城市主中心区的东南角，距离大通区政府约
2.5 公里，距离淮南市中心(龙湖路)约 5 公里。受大通-九龙煤矿开采的影响,基地
内形成了近东西向的采空塌陷区，塌陷中心深度 0.5-22 米，部分塌陷区已经积水
成湖，水体面积 11 公顷。淮南顺发泽润园项目立足于塌陷区的综合治理与改造，
逐期开发住宅、生态景观及配套商业、教育等物业。
淮南泽润园二期为住宅项目，总占地面积为 78,010.96 平方米，总建筑面积
为 10,7845.23 平方米，其中地上面积为 96,219.39 平方米，地下总建筑面积为
11,625.84 平方米，容积率为 1.23，建筑密度 23.8%，绿地率 35%。总户数 832
户，多层 612 户，小高层 220 户。
3、项目市场前景
2013 年淮南市完成房地产开发投资 128.21 亿元，同比增长 10.45%，其中住
宅 83.58 亿元；商品房施工面积 1281.92 万平米，同比增长 19.98%；新开工面积
452.67 万平方米，同比增长 85.41%；房屋竣工面积 157.28 万平方米，同比下降
33.61%；购臵土地面积 119.04 万平方米，同比增长 49.23%。淮南市 2013 年全
市备案 17,767 套，同比 2012 年微增长 2.8%，对比全国一、二线城市 2013 年成
交表现，淮南作为三、四线城市，成交表现平稳。
淮南城市规划方向为东进南扩，项目处于城市发展的主要位臵。淮南市目前
在东部建设高铁、高速公路等多个重大基础设施项目，这将极大的带动东部区域
房地产市场的发展，同时为本项目带来多重利好。本项目位于淮南市东端的大通
区，大通区目前面临着良好的发展机遇，其境内京福高速公路淮南连接线的建成，
上窑国家级小城镇试点镇、国家级森林公园和国家级“古寿州窑”遗址的开发，均
将对地区经济和城市建设发挥很好的拉动作用。
4、资格文件取得情况
本项目已获得的相关证照如下表：
证照名称 证照号
国有土地使用权出让合同 淮国土（挂）字（2006）第 021 号
土地使用权证 淮国用（2007）第 020056 号
建设用地规划许可证 淮规地字 340402（2009）第 62 号
建设工程规划许可证 淮建字第 340402201300032 号
5、项目投资估算
项目 金额（万元）
土地成本 2,522.31
前期工程费 1,425.00
建筑安装工程费 18,350.00
开发成本
基础设施费 4,160.00
开发间接费 300.00
小计 26,757.31
财务费用 1,832.00
管理费用 866.00
销售费用 866.00
总投资 30,321.31
6、项目进度与资金筹措安排
本项目计划总投资规模 30,321 万元，现已投入资金 4,248 万元（含土地款支
付），尚需投入 26,073 万元，计划使用募集资金投入 15,000 万元，其余资金将采
用自筹资金解决。
7、项目经济效益评价
指标名称 金额（万元）
总销售收入 35,192.72
开发成本 26,757.31
毛利润 8,435.41
营业税及附加 2,023.58
财务费用 1,832.00
管理费用 866.00
销售费用 866.00
所得税 711.95
净利润 2,135.87
销售毛利润率 23.97%
销售净利润率 6.07%
（四）补充流动资金
房地产行业属于资金密集型行业，具有资金需求规模大，周转时间长的特点。
随着公司房地产业务的不断发展，对资金的需求也不断提高。2013 年，公司经
营现金流出 3,544,199,909 元，较上年增长了 25.9%；经营活动产生的现金流量净
额为-953,619,060 元，较上年同比下降 195.8%，其主要原因为本期公司支付的工
程款及土地款增加。公司资产负债率为 76.66%（合并报表口径），较上年资产负
债率 74.61%有所上升，公司资金使用存在一定压力。此外，房地产行业的竞争
日趋激烈，资金实力是占据竞争优势的关键因素之一。通过本次非公开发行股票
补充流动资金 36,800 万元，一方面可以进一步缓解公司资金压力，满足公司房
地产刚性需求项目拓展需求，另一方面可以改善公司资本结构，提高公司可持续
发展能力。
综上所述，上述募集资金投资项目所在地区经济基础雄厚，市场发展前景广
阔，房地产市场以刚性需求为主。本次募集资金投资项目即定位于小城镇建设及
刚性需求的商品住房，贴合当地市场需求情况，同时公司在当地具备良好的品牌
影响力和市场基础。流动资金的补充可以进一步缓解公司资金压力，优化公司资
本结构。因此，上述募集资金投资项目的实施将有利于提高公司业绩，并给股东
带来良好回报。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2014 年 3 月 24 日
