审 计 报 告
中汇会审[2015]0649号
顺发恒业股份公司全体股东：
我们审计了后附的顺发恒业股份公司(以下简称顺发恒业公司)财务报表，包括
2014年12月31日的合并及母公司资产负债表，2014年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是顺发恒业公司管理层的责任，这种责任包括：(1)
按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；(2)设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中
国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们
遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在
重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选
择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重
大错报风险的评估。在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列
报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表
意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理
性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
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三、审计意见
我们认为，顺发恒业公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编
制，公允反映了顺发恒业公司2014年12月31日的合并及母公司财务状况以及2014
年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：李志华
中国杭州 中国注册会计师：高峰
报告日期：2015年3月24日
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●财务报表
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顺发恒业股份公司
财务报表附注
2014 年度
一、公司基本情况
顺发恒业股份公司（原名为“长春兰宝实业股份有限公司”、“兰宝科技信息股份有限公司”，
以下简称公司或本公司）系经长春市体改委批准，于 1993 年 5 月 26 日，由长春君子兰工业集团（公
司）（现更名为“长春君子兰集团有限公司”）、营口天力电机股份有限公司、中轻贸易中心共同发
起设立的定向募集股份有限公司。设立时公司注册资本 36,000,000.00 元。
1996 年 11 月 7 日，经中国证券监督管理委员会证监发字(1996)298 号和证监发字(1996)299
号文件批准，在深交所网上发行 16,000,000.00 股流通股，每股面值 1 元，发行后公司总股本为
52,000,000.00 元，公司注册资本增至 52,000,000.00 元。上述股票于 1996 年 11 月 22 日挂牌上
市。
1997 年 5 月，根据公司第五次股东大会决议通过的 1996 年利润分配方案，以总股本
52,000,000.00 股为基数，按 10 比 2 的比例派送红股，共派送 10,400,000.00 股，完成本次送股
后公司总股本为 62,400,000.00 元,公司注册资本增至 62,400,000.00 元。
1998 年 6 月 18 日，营口天力电机股份有限公司与长春通信发展股份有限公司签订《股权转让
协议书》，将其持有的公司法人股 12,000,000.00 股全部转让给长春通信发展股份有限公司，此次
转让后,公司的注册资本没有发生变化。
1998 年 7 月，根据公司第七次(临时)股东大会的决议，并经中国证券监督管理委员会（证监
上字[1998]47 号文）批准，以总股本 62,400,000.00 股为基数，按 10 比 2.5 的比例向全体股东实
施配股，共配售 10,105,000.00 股，完成本次配股后总股本为 72,505,000.00 元，公司注册资本增
至 72,505,000.00 元。
1998 年 9 月，根据公司 1998 年第一次临时股东大会决议，在 1998 年度中期对 1997 年度利润
进行分配，以 1998 年 7 月 14 日配股后的总股本 72,505,000.00 股为基数，按 10 比 2 的比例向全
体股东派送红股，共派送 14,501,000.00 股；在 1998 年度中期实施资本公积金转增股本方案，以
1998 年 7 月 14 日配股后的股本总额 72,505,000.00 股为基数，按 10 比 8 的比例向全体股东转增
股本，转增 58,004,000.00 股。完成本次送红股、转增股后总股本为 145,010,000.00 元，公司注
册资本增至 145,010,000.00 元。
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2000 年 6 月，根据公司 1999 年度股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会（证监公司字
[2000]37 号文）批准，以 1999 年末总股本 145,010,000.00 股为基数，按 10 比 3 的比例向全体股
东实施配股，共配售 26,682,542.00 股，完成本次配股后总股本为 171, 692,542.00 元，公司注册
资本增至 171,692,542.00 元。
2000 年 11 月 7 日，公司名称由“长春兰宝实业股份有限公司”更名为“兰宝科技信息股份有
限公司”。
2001 年 8 月，根据公司 2000 年度股东大会决议，实施以资本公积金转增股本方案，以总股本
171,692,542.00 股为基数 ，按 10 比 4 的比例向全体股东转增股本，转增 68,677,016.00 股，完
成本次转增股后总股本为 240,369,558.00 元，公司注册资本增至 240,369,558.00 元。
2004 年 9 月 20 日，深圳合利实业有限公司（原名为“辽宁合利实业有限公司”，以下简称“深
圳合利”）与长春通信发展股份有限公司签署《股份转让协议》，深圳合利以协议转让的方式受让长
春通信发展股份有限公司所持有的公司 33,600,000.00 股社会法人股，此次转让后公司的注册资
本没有发生变化。
2008 年 2 月，公司原控股股东长春君子兰集团有限公司持有的公司 88,749,558 股国有法人股
股份被司法拍卖，其中万向资源有限公司（以下简称“万向资源”）竞得公司股份 33,651,838 股，
长春高新光电发展有限公司（以下简称“高新光电”）竞得公司股份 44,374,779 股，北京和嘉投资
有限公司（以下简称“北京和嘉”）竞得公司股份 10,722,941 股。此次股权拍卖后，公司注册资本
没有发生变化。上述股份过户手续于 2008 年 3 月 10 日办理完毕。
2008 年 6 月 30 日，公司 2008 年第一次临时股东大会暨股权分置改革相关股东会议审议通过
了公司股权分置改革方案，公司以现有流通股股份 114,660,000.00 股为基数，以资本公积金向方
案实施日登记在册的全体流通股股东每 10 股定向转增 6 股，每股面值 1 元，计转增 68,796,000.00
股。2008 年 7 月 15 日，股权分置改革方案实施完毕。完成本次转增后总股本为 309,165,558.00
元，公司注册资本增至 309,165,558.00 元。
2009 年 3 月，公司经中国证券监督管理委员会以证监许可[2009]172 号文核准，实施了重大资
产出售及定向发行股份购买资产方案，即公司向万向资源发行 736,344,195 股份购买其持有的顺发
恒业有限公司的股权。完成本次发行后总股本为 1,045,509,753.00 元，公司注册资本增至
1,045,509,753.00 元。
2009 年 4 月 22 日，公司名称由“兰宝科技信息股份有限公司”更名为“顺发恒业股份公司”。
公司经营范围：房地产经营开发、物业管理、装修装饰、房屋和土木工程建筑业、园林绿化工
程（以上项目均凭有效资质证书经营）；不动产投资、实业投资（除金融投资、风险投资）。
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本公司属房地产行业。经营范围为：房地产经营开发、物业管理、装修装饰、房屋和土木工程
建筑业、园林绿化工程（以上项目均凭有效资质证书经营）；不动产投资、实业投资（除金融投资、
风险投资）。主要业务为房地产开发。
本公司的母公司为万向资源，最终控制方为自然人鲁冠球。
本财务报告已于 2015 年 3 月 24 日经公司董事会批准。
为便于表述，将本公司控股子公司及其他关联方公司简称如下：
公司全称 简 称
顺发恒业有限公司 顺发有限
浙江工信房地产开发有限公司 浙江工信
杭州工信风雅置业有限公司 风雅置业
浙江顺发惺惺房地产开发有限公司 惺惺房产
浙江纳德物业服务有限公司 纳德物业
淮南顺发置业有限公司 淮南顺发
杭州吉顺房地产开发有限公司 吉顺房产
南通顺发置业有限公司 南通顺发
桐庐顺和置业有限公司 桐庐顺和
浙江大鼎贸易有限公司 大鼎贸易
纳德酒店股份有限公司 纳德酒店
万向钱潮股份有限公司 万向钱潮
万向 A 一二三系统有限公司 万向 A123
杭州万向职业技术学院 技术学院
万向精工江苏有限公司 精工江苏
钱潮轴承有限公司 钱潮轴承
万向钱潮传动轴公司 钱潮传动轴
万向进出口有限公司 万向进出口
万向财务有限公司 万向财务
万向电动汽车有限公司 电动汽车
浙江万向太阳能有限公司 万向太阳能
二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则》进行确认和计
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量，在此基础上编制财务报表。
本公司 2014 年实施财政部当年度最新修订的企业会计准则及相关具体规定，即本报告所载
2014 年度之财务信息按本财务报表附注二“公司主要会计政策、会计估计和前期差错”所列各项
编制，并按照追溯调整的原则，编制可比资产负债表和可比利润表。
(二) 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果和现金流量等有关信息。
(三) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(四) 营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以
12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
(五) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(六) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理
1．同一控制下企业合并的会计处理
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账
面价值计量。公司取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与支
付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。
2．非同一控制下企业合并的会计处理
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购
买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成
本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产的
公允价值，或合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以暂时
确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买日算起 12 个月内取得进一步的信息表明需对原暂
时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以暂时性价值为基础提供
的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起 12 个月以后对企业合并成本或合并中取得的可辨
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认资产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和会计差错
更正》的原则进行处理。
公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确认
条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已
经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所
得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与
企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。
不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；原持有的
股权投资为可供出售金融资产的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入购买日所属当期损
益；原持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利
润分配外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所
属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
外。
(七) 合并财务报表的编制方法
公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公
司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、
会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允
价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他
有关资料，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利润表
中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者
权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
本期若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司合并
当期期初至期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至期末的现金流量纳
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入合并现金流量表。
本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；将子公司自
购买日至期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子
公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有
子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自
购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司
股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
对于分步处置股权至丧失控制权过程中的各项交易，各项交易的条款、条件以及经济影响符合
以下一种或多种情况时，本公司将多次交易事项作为一揽子交易，将各项交易作为一项处置子公司
并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控
制权当期的损益：
1．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司的
可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取
得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额，均调整合并资产负债表中的资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(八) 现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般是指从购买日起 3 个月内到期)、流动性强、易于转换
为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(九) 外币业务折算和外币报表的折算
1．外币业务
对发生的外币业务，采用交易发生日的即期汇率折合人民币记账。对各种外币账户的外币期末
余额，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，除与购建符合资本化条件资产有关的专门借
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款本金及利息的汇兑差额外，其他汇兑差额计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍
采用交易发生日的即期汇率折算；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即
期汇率折算，差额作为公允价值变动损益。
2．外币报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的当期平均汇率折算；按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表中所有者
权益项目下单独列示；现金流量表采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影
响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示。
(十) 金融工具的确认和计量
1．金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
(包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产)、持有至到期投
资、应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
(包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债)、其他金融负
债。
2．金融资产和金融负债的确认依据和计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负
债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相
关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认
金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易
费用，但下列情况除外：(1)持有至到期投资以及应收款项采用实际利率法，按摊余成本计量；(2)
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通
过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1)以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能
发生的交易费用；(2)与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过
交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3)不属于指定为以公允价值计量且其变动
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计入当期损益的金融负债的财务担保合同，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数与初始确
认金额扣除按照实际利率法摊销的累计摊销额后的余额两项金额之中的较高者进行后续计量。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方法处
理：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或
损失，计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置
时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
(2)可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投
资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，
将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入资本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为
投资收益。
3．金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价
确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分
别下列情况处理：(1)放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；(2)未放弃对该金融资产
控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金
融资产的账面价值；(2)因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之
和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分
和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损
益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4．金融资产和金融负债的终止确认条件
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现实义务全部或部分解除时，相应终止确认该金
融负债或其一部分。
5．金融资产和金融负债的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的
金融资产或金融负债，采用估值技术(包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中
使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等)
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确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允
价值的基础。
6．金融资产的减值测试和减值准备计提方法
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，公司在每个资产负债表日对其他金
融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明金融资产发生减值的，计提减值准备。
公司对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，单独进行
减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试未发生减值的
金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合
中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产
组合中进行减值测试。
(1)持有至到期投资、贷款和应收款项减值
以成本或摊余成本计量的金融资产将其账面价值减记至预计未来现金流量现值，减记金额确认
为减值损失，计入当期损益；短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小的，在确定相关
减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。金融资产在确认减值损失后，如有客观证据表明
该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
金融资产转回减值损失后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊
余成本。
(2)可供出售金融资产减值
可供出售金融资产出现下列情形之一表明该资产发生减值：1)发行方或债务人发生了严重财务
困难；2)债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期等；3)债权人出于经济或法律
等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；4)债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
5)因发行方发生重大财务困难，该可供出售金融资产无法在活跃市场继续交易；6)无法辨认一组金
融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现，该组
金融资产自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产的债务人支付能
力逐步恶化，或债务人所在国家或地区失业率提高，担保物在其所在地区的价格明显下降、所处行
业不景气等；7)权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化，使
权益工具投资人可能无法收回投资成本；8)权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；9)
其他表明可供出售金融资产发生减值的客观依据。
当综合相关因素判断可供出售权益工具投资公允价值下跌是严重或非暂时性下跌时，表明该可
供出售权益工具投资发生减值。
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可供出售金融资产发生减值时，将原计入资本公积的因公允价值下降形成的累计损失予以转出
并计入当期损益，该转出的累计损失为该资产初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公
允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
在确认减值损失后，期后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后
发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，可供出售权益工具投资的减值损失转回确认为其他
综合收益，可供出售债务工具的减值损失转回计入当期损益。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须
通过交付该权益工具结算的衍生金融资产的减值损失，不予转回。
(十一) 应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
1．单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依 应收账款——金额 500 万元以上(含)的款项；其他应收款—
据或金额标准 —金额 500 万元以上(含)的款项。
经单独进行减值测试有客观证据表明发生减值的，根据其未
单项金额重大并单项计 来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单
提坏账准备的计提方法 独进行减值测试未发生减值的，将其划入具有类似信用风险
特征的若干组合计提坏账准备。
2．按组合计提坏账准备的应收款项
组合名称 确定组合的依据 坏账准备的计提方法
账龄组合 以账龄为信用风险组合确认依据 账龄分析法
根据其未来现金流量现值
关联方组合 应收本公司合并报表范围内关联方款项
低于其账面价值的差额计
提坏账准备
以账龄为信用风险组合的应收款项坏账准备计提方法：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内(含 1 年,下同) 5 5
1－2 年 10 10
2－3 年 50 50
3 年以上 100 100
3．单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
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单项计提坏账准备的理由 有确凿证据表明可收回性存在明显差异
坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的
差额计提坏账准备
4. 对于其他应收款项(包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等)，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
(十二) 存货的确认和计量
1．存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、库存材料、库
存设备和低值易耗品等，在开发过程中的开发成本，以及在提供劳务过程中耗用的材料、物料等。
2．发出存货的计价方法
(1) 发出材料、设备采用个别计价法。
(2) 项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
(3) 发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4) 如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项
目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则
先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间
的差额调整有关开发产品成本。
3．低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
其他周转材料按照一次转销法进行摊销。
4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值
的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工或者为开发产品而持有的存
货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价
格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别
确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
5．存货的盘存制度为永续盘存制。
(十三) 长期股权投资的确认和计量
1．长期股权投资的投资成本的确定
(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权
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益性证券作为合并对价的，在合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发
行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负
债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中
介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议约定的或
有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。
不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增
投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核
算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理；原持有股权投资为可供出售金融资产的，其公允价值
与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成
本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益
性证券直接相关的费用，按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的有关规定确定；通过
非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 7 号——非货币性
资产交换》的有关规定确定；通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计
准则第 12 号——债务重组》的有关规定确定。
2．长期股权投资的后续计量及收益确认方法
(1)对实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。
(2)采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资应当调整长期股
权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告发放的现金股利或利润外，被
投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
(3)采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权
24
投资的成本。取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；在确认应享有
被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被
投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外
所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。被投资单位采用的会计
政策及会计期间与公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调
整，并据以确认投资损益和其他综合收益等。公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交
易损益予以抵销。
(4)公司因追加投资等原因对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在个别财务报表中，按
照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买
日之前持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益在处置该项投资时采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以
外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时相应转入处置期间的当期损益。
其中，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转，
处置后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》进行会计处理的，其他
综合收益和其他所有者权益全部结转。购买日之前持有的股权投资采用《企业会计准则第 22 号—
—金融工具确认和计量》进行会计处理的，原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计
入其他综合收益的累计公允价值变动全部转入改按成本法核算的当期投资收益。
(5)公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在个别财务报表中，
对于处置的股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的相关规定进行会计处理；处置后
的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施
加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
3．确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方
一致同意后才能决策，认定为共同控制；对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的，认定为重大影响。
4．长期股权投资减值测试及减值准备计提方法
25
资产负债表日，关注长期股权投资的账面价值是否大于享有被投资单位所有者权益账面价值的
份额等类似情况。出现类似情况时，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》对长期股权投资进
行减值测试。如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，
将差额确认为减值损失，计提长期股权投资减值准备。
(十四) 投资性房地产的确认和计量
1．投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的
建筑物(含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物)。
2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。
3．对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行
摊销。
4．以成本模式计量的投资性房地产，在资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，
按单项资产或资产组的可收回金额低于其账面价值的差额计提投资性房地产减值准备。上述资产减
值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十五) 固定资产的确认和计量
1．固定资产确认条件
固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持
有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。
固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入
固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。
2．固定资产的初始计量
固定资产按照成本进行初始计量。对弃置时预计将产生较大费用的固定资产，预计弃置费用，
并将其现值计入固定资产成本。
3．固定资产分类及折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提。各类固定资产预计使用寿命、预计净残值率和年折旧
率如下：
固定资产类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率 年折旧率(%)
房屋及建筑物 20-35 3-5 4.85—2.71
运输设备 5-6 3-5 19.40—15.83
办公设备 5-10 3-5 19.40—9.5
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4．固定资产减值测试及减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以
对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定其可收回金额。
单项资产的可收回金额低于其账面价值的，按单项资产的账面价值与可收回金额的差额计提相
应的资产减值准备。资产组的可收回金额低于其账面价值的，确认其相应的减值损失，减值损失金
额先抵减分摊至资产组中商誉的账面价值，再根据资产组中除商誉之外的其他各项资产的账面价值
所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值；以上资产账面价值的抵减，作为各单项资产(包
括商誉)的减值损失，计提各单项资产的减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十六) 在建工程的确认和计量
1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态
但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估
价值，但不再调整原已计提的折旧。
3．资产负债表日，有迹象表明在建工程发生减值的，按单项资产的可收回金额低于其账面价
值的差额计提在建工程减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十七) 借款费用的确认和计量
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3) 为
使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。
3．借款费用资本化金额
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为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利
息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产
符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数
乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本
化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借
款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生
产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定
可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时计入当期
损益。
(十八) 无形资产的确认和计量
1．无形资产的初始计量
无形资产按成本进行初始计量。
2．无形资产使用寿命及摊销
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合因
素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无法合
理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的产
品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对
未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞争
者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关
支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)
与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式
系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不
予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。
3．无形资产减值测试及减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明无形资产可能发生减值的，以单项资产为基础估计其可收回金额；
难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定其可收回金额。因企
业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年年末都进行减值
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测试。
单项资产的可收回金额低于其账面价值的，按单项资产的账面价值与可收回金额的差额计提相
应的资产减值准备。资产组的可收回金额低于其账面价值的，确认其相应的减值损失，减值损失金
额先抵减分摊至资产组中商誉的账面价值，再根据资产组中除商誉之外的其他各项资产的账面价值
所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值；以上资产账面价值的抵减，作为各单项资产(包
括商誉)的减值损失，计提各单项资产的减值准备。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间
不再转回。
4．内部研究开发项目支出的确认和计量
内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段的
标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计划性
和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具有针对性
和形成成果的可能性较大等特点。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支
出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上
具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包
括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用
的，可证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
(十九) 长期待摊费用的确认和摊销
长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用项目
不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(二十) 预计负债的确认和计量
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，将其确认为预计负债：(1)该义务是承担的现时
义务；(2)该义务的履行很可能导致经济利益流出；(3)该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项
有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调
整。
(二十一) 职工薪酬
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1. 短期薪酬的会计处理方法
公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益，
或根据其他相关会计准则要求或允许计入资产成本。
2. 离职后福利的会计处理方法
公司对员工的离职后福利采取设定提存计划的形式。设定提存计划指由公司向单独主体缴存固
定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划。对于设定提存计划，公司根据在资产负债
表日为换取职工在会计期间提供的服务而应向单独主体缴存的提存金，确认为职工薪酬负债，并计
人当期损益或相关资产成本。
(二十二) 维修基金核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公
司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
(二十三) 质量保证金核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，
冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期到期时，质量保证金余额退还给施工单位。
(二十四) 物业保修金核算方法
根据浙江省人民政府《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发[2007]19 号）规定，公司在
物业交付使用办理权属初始登记手续前，一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价
2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开
设的专户内。保修金管理机构在住宅物业交付之日起满 8 年的前一个月内，将拟退还保修金事项在
相关的物业小区内予以公示。无异议的，将保修金本金及其银行存款利息余额退还给公司。
(二十五) 收入确认原则
1．房地产销售收入
在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满足开发
产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权和对
已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入，相关
的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权
相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经
济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
2．销售商品
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商品销售收入同时满足下列条件时予以确认：(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购买方；(2)公司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效
控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(5)相关的已发生或
将发生的成本能够可靠地计量时。
3．提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的(同时满足收入的金额能够可靠地计量、
相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可
靠地计量)，采用完工百分比法确认提供劳务收入，并按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例
确定提供劳务交易的完工进度。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：若已经发生的劳务
成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳
务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与物业管
理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
4．让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入的金额能够可靠地计量时，确认
让渡资产使用权的收入。利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定；
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时确认出
租物业收入的实现。
5．其他业务收入
根据相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益能够流入企业，与收入相关的成本能够可
靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
(二十六) 政府补助的确认和计量
1．政府补助在同时满足下列两个条件时予以确认：(1)能够满足政府补助所附条件；(2)能够
收到政府补助。
2．政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计
量；公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。
3．政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
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公司取得的用于构建或以其他方式形成长期资产的政府补助，划分为与资产相关的政府补助；
公司取得的用于补偿以后期间或已经发生的费用或损失的政府补助，划分为与收益相关的政府补
助；公司取得的既用于设备等长期资产的购置，也用于人工费、购买服务费、管理费等费用化支出
的补偿的政府补助，属于与资产和收益均相关的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与
收益相关的部分，分别进行会计处理，若无法区分，则将整项政府补助归类为与收益相关的政府补
助。
公司取得与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入
当期损益。公司取得与收益相关的政府补助，分别下列情况进行处理：(1)用于补偿公司以后期间
的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；(2)用于补偿企
业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
(二十七) 递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
1．根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税
法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿
该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2．确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产
负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异
的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3．资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能
获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产
生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
5.当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公
司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所
得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算
当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债
以抵销后的净额列报。
(二十八) 租赁业务的确认和计量
32
1．租赁的分类：租赁分为融资租赁和经营租赁。
符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：(1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移
给承租人；(2)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；(3) 即使资产
的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分[通常占租赁资产使用寿命的 75%以上(含
75%)]；(4)承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值
[ 90%以上(含 90%)]；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资
产公允价值[90%以上(含 90%)]；(5) 租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使
用。
不满足上述条件的，认定为经营租赁。
2．经营租赁的会计处理
出租人：在租赁期内各个期间按照直线法将收取的租金确认计入当期损益。发生的初始直接费
用，直接计入当期损益。
承租人：在租赁期内各个期间按照直线法将租金支出计入相关资产成本或当期损益；发生的初
始直接费用，直接计入当期损益。
3．融资租赁的会计处理
出租人：在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的
入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之
和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当
期的融资收入。
承租人：在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为
租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。
初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当
期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
(二十九) 主要会计政策和会计估计变更说明
1．会计政策变更
本公司 2014 年度实施财政部当年度修订的企业会计准则及相关具体规定，并对 2014 年的比较
财务报表进行了重述，修订后的企业会计准则未对公司本期及以前年度的财务状况及经营成果产生
影响。
2．会计估计变更说明
33
本期公司无会计估计变更事项。
(三十) 前期差错更正说明
本期公司无重要前期差错更正事项。
三、税项
(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
销售货物或提供应税劳务过程中产生的增
增值税 17%
值额
从事房地产开发的子公司根据当期增加的
营业税 预收款预缴；物业服务收入按应纳税营业 5%
额计缴
实行四级超率累进税率(30%-60%)计
缴。增值额未超过扣除项目金额50%
从事普通标准住宅、非普通住宅开发与转 的部分，税率为30%；增值额超过扣
让的，预缴率分别为1.5%、2%、3%；从事 除项目金额50%未超过100%的部分，
排屋、别墅开发与转让的，预缴率为3%、 税率为40%；增值额超过扣除项目金
土地增值税 4%、5%；经营用房和其他用房开发与转让 额100%未超过200%的部分，税率为
的，预缴率为2%、3%。在达到规定相关的 50%；增值额超过扣除项目金额200%
清算条件后，公司向当地税务机关申请土 的部分，税率为60%。普通标准住宅
地增值税清算。 项目，增值额未超过扣除项目金额
20%的免征土地增值税。预缴税率：
1.5%、2%、3%、4%、5%。
从价计征的，按房产原值一次减除30%后余
房产税 值的1.2%计缴；从租计征的，按租金收入 1.2%、12%
的12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
34
企业所得税 应纳税所得额 25%
四、本期合并财务报表范围
本期公司纳入合并财务报表范围的子公司包括顺发有限、吉顺房产、桐庐顺和等 10 家子公司，
详见本财务报表附注六、在其他主体中的权益披露之说明。
五、合并范围的变更
本节所列数据除非特别注明，金额单位为人民币元。
处置子公司
单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
股权处置比例 丧失控制权的时 丧失控制权时点的确
子公司名称 股权处置价款 股权处置方式
(%) 点 定依据
惺惺房产 26,452,900.00 100.00 协议转让 2014 年 8 月 股权转让协议
(续上表)
处置价款与处置投
资对应的合并财务 丧失控制权 丧失控制权之 丧失控制权之日 按照公允价值重新计
子公司名称 报表层面享有该子 之日剩余股 日剩余股权的 剩余股权的公允 量剩余股权产生的利
公司净资产份额的 权的比例 账面价值 价值 得或损失
差额
惺惺房产 1,894,816.68
(续上表)
丧失控制权之日剩余股权公允 与原子公司股权投资相关的其他
子公司名称
价值的确定方法及主要假设 综合收益转入投资损益的金额
惺惺房产
根据于 2014 年 8 月 31 日签订的《股权转让协议》，公司将所持有的惺惺房产 100%股权以
26,452,900.00 元价格转让给第三方自然人，股权转让基准日为 2014 年 8 月 31 日。公司已于 2014
年 9 月 4 日收到该股权转让款 26,452,900.00 元。本公司自 2014 年 9 月起，不再将其纳入合并财
务报表范围。
六、在其他主体中的权益
本节所列数据除非特别注明，金额单位为人民币元。
(一) 在子公司中的权益
1．企业集团的构成
35
持股比例(%)
子公司名称 主要经营地 注册地 子公司类型 业务性质
直接 间接
顺发有限 杭州 杭州 子公司 房地产开发 100.00
浙江工信 杭州 杭州 子公司 房地产开发 100.00
风雅置业 杭州 杭州 孙公司 房地产开发 100.00
惺惺房产 杭州 杭州 子公司 房地产开发 100.00
纳德物业 杭州 杭州 子公司 物业管理 100.00
淮南顺发 淮南 淮南 孙公司 房地产开发 100.00
吉顺房产 杭州 杭州 孙公司 房地产开发 100.00
南通顺发 南通 南通 孙公司 房地产开发 100.00
桐庐顺和 桐庐 桐庐 孙公司 房地产开发 100.00
Shunfa Hengye
美国 100.00
(US)LLC 美国 子公司 房地产开发与经营
(续上表)
表决权比例 实质上构成对子公司净
子公司名称 取得方式 注册资本 期末实际出资额
(%) 投资的其他项目余额
同一控制下
顺发有限 100.00 78,350 万元 2,642,728,024.33 元
合并
同一控制下
浙江工信 100.00 2,500 万元 2,500 万元
合并
同一控制下
风雅置业 100.00 5,000 万元 5,000 万元
合并
同一控制下
惺惺房产 100.00 3,700 万元
合并
同一控制下
纳德物业 100.00 836 万元 836 万元
合并
同一控制下
淮南顺发 100.00 3,000 万元 3,000 万元
合并
吉顺房产 100.00 设立 20,000 万元 20,000 万元
南通顺发 100.00 设立 5,000 万元 5,000 万元
桐庐顺和 100.00 设立 5,000 万元 5,000 万元
Shunfa Hengye
100.00 设立 1,000 美元 300,000 美元
(US)LLC
(续上表)
少数股东权益中用
子公司名称 少数股东权益
是否合并报表 于冲减少数股东损
36
益的金额
顺发有限 是
浙江工信 是
风雅置业 是
惺惺房产 是
纳德物业 是
淮南顺发 是
吉顺房产 是
南通顺发 是
桐庐顺和 是
Shunfa Hengye
是
(US)LLC
(二) 境外经营实体主要报表项目的折算汇率
子公司 Shunfa Hengye (US)LLC 合并资产负债表中的资产和负债项目按照 2014 年 12 月 31 日
美元对人民币 6.119 折算，合并利润表中的收入和费用项目以及合并现金流量表按照 2014 年度美
元对人民币平均汇率 6.1418 折算。
七、合并财务报表项目注释
以下注释项目除非特别注明，期初系指 2014 年 1 月 1 日，期末系指 2014 年 12 月 31 日；本期
系指 2014 年度，上年系指 2013 年度。金额单位为人民币元。
(一) 合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1)明细情况
期末数 期初数
币 种 外币金额 汇率 人民币金额 外币金额 汇率 人民币金额
库存现金
人民币 78,898.41 525,960.57
美元
小 计 78,898.41 525,960.57
银行存款
人民币 964,900,835.75 965,325,094.10
美元 300,015.84 6.119 1,835,796.92
37
小 计 966,736,632.67 965,325,094.10
其他货币资金
人民币 55,781,586.37 90,646,564.84
美元
小 计 55,781,586.37 90,646,564.84
合 计 1,022,597,117.45 1,056,497,619.51
其中：存放在
境外的款项总
额 1,835,796.92
(2)抵押、质押、冻结等对使用有限制或存放在境外、或资金汇回受到限制的款项说明
期末银行存款中 681,700,000.00 元系用于银行借款质押的定期存款，其他货币资金中
53,716,694.66 元系银行承兑汇票保证金、2,064,891.71 元系按揭保证金，其变现性受到限制。
2. 应收票据
种 类 期末数 期初数
银行承兑汇票 52,335.00 1,000,000.00
合 计 52,335.00 1,000,000.00
3．应收账款
(1)明细情况
期末数 期初数
计提
占总额 计提 占总额 比例
种 类 账面余额 比例(%) 坏账准备 比例(%) 账面余额 比例(%) 坏账准备 (%)
单项金额重大并
单项计提坏账准
备
按组合计提坏账
准备 9,829,713.61 100.00 573,017.78 5.83 3,514,719.84 100.00 210,113.94 5.98
单项金额虽不重
大但单项计提坏
账准备
合 计 9,829,713.61 100.00 573,017.78 5.83 3,514,719.84 100.00 210,113.94 5.98
[注]应收账款种类的说明
①单项金额重大并单项计提坏账准备：金额500万元以上(含)、单项计提坏账准备的应收账款。
38
②按组合计提坏账准备：除已包含在范围①以外，按类似信用风险特征划分为若干组合，按组
合计提坏账准备的应收账款。
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围①以外，有确凿证据表明可收回性
存在明显差异，单项计提坏账准备的应收账款。
(2)坏账准备计提情况
按组合计提坏账准备的应收账款
账龄组合：
期末数 期初数
账 龄 账面余额 比例(%) 坏账准备 账面余额 比例(%) 坏账准备
1 年以内 9,272,657.90 94.33 463,632.90 2,827,160.96 80.44 141,358.05
1-2 年 422,857.43 4.30 42,285.74 687,558.88 19.56 68,755.89
2-3 年 134,198.28 1.37 67,099.14
小 计 9,829,713.61 100.00 573,017.78 3,514,719.84 100.00 210,113.94
(3)期末无应收持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东单位款项。
(4)期末应收账款金额前 5 名情况
占应收账款总
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 额的比例(%)
1. 李根田、林莉、李依林 非关联方 2,300,000.00 1 年以内 23.40
2. 俞蓓蓓 非关联方 100,000.00 1 年以内 1.02
3. 周建国 非关联方 100,000.00 1 年以内 1.02
4. 朱燕萍 非关联方 100,000.00 1 年以内 1.02
5. 叶进明 非关联方 100,000.00 1 年以内 1.02
小 计 2,700,000.00 27.48
4．预付款项
(1)账龄分析
期末数 期初数
账 龄 账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
39
1 年以内 5,102,876.95 96.96 989,893,462.04 99.877
1-2 年 160,000.00 3.04 659,095.60 0.07
2-3 年 458,246.00 0.05
3 年以上 31,690.00 0.003
合 计 5,262,876.95 100.00 991,042,493.64 100.00
(2)预付款项金额前 5 名情况
单位名称 与本公司关系 期末数 账龄 未结算原因
广发证券股份有限公司 非关联方 2,000,000.00 1 年以内 预付保荐费
上海三菱电梯有限公司 非关联方 1,052,730.00 1 年以内 工程未完工结算
供水工程未完工
杭州萧山供水有限公司 非关联方 534,000.00 1 年以内
结算
国网浙江杭州市萧山区
非关联方 200,000.00 1 年以内 预付电费
供电公司
杭州翰翔电梯有限公司 非关联方 197,095.00 1 年以内 工程未完工结算
小 计 3,983,825.00
(3)期末无预付持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东单位款项。
5．其他应收款
(1)明细情况
期末数 期初数
占总额 计提 占总额 计提
种 类 账面余额 比例(%) 坏账准备 比例(%) 账面余额 比例(%) 坏账准备 比例(%)
单 项 金 额重 大
并 单 项 计提 坏
账准备
按 组 合 计提 坏
账准备 152,912,521.83 100.00 69,780,985.61 45.63 157,656,835.63 100.00 55,870,161.08 35.44
单 项 金 额虽 不
重 大 但 单项 计
提坏账准备
合 计 152,912,521.83 100.00 69,780,985.61 45.63 157,656,835.63 100.00 55,870,161.08 35.44
[注]其他应收款种类的说明
①单项金额重大并单项计提坏账准备：金额500万元以上(含)、单项计提坏账准备的其他应收
款。
40
②按组合计提坏账准备：除已包含在范围①以外，按类似信用风险特征划分为若干组合，按组
合计提坏账准备的其他应收款。
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围①以外，有确凿证据表明可收回性
存在明显差异，单项计提坏账准备的其他应收款。
(2)坏账准备计提情况
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合：
期末数 期初数
账 龄 账面余额 比例(%) 坏账准备 账面余额 比例(%) 坏账准备
1 年以内 40,702,725.08 26.62 2,035,136.26 57,003,747.31 36.16 2,850,187.37
1-2 年 25,165,837.32 16.46 2,516,583.73 51,779,789.40 32.84 5,177,978.94
2-3 年 43,629,387.62 28.53 21,814,693.81 2,062,608.29 1.31 1,031,304.14
3 年以上 43,414,571.81 28.39 43,414,571.81 46,810,690.63 29.69 46,810,690.63
小 计 152,912,521.83 100.00 69,780,985.61 157,656,835.63 100.00 55,870,161.08
(2)期末无应收持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东单位款项。
(3)金额较大的其他应收款的性质或内容
单位名称 期末数 款项性质或内容
杭州市萧山区物业维修基金管
28,928,187.15 物业保修金
理中心
淮南市大通区地产开发办公室
28,399,640.00 垫付项目用地税费
杭州市国土资源局萧山分局
20,000,000.00 履约保证金
杭州高新区（滨江）房产管理中
18,738,064.80 物业保修金
心
杭州市萧山区墙材革新与建筑
7,452,105.71 墙改专项资金
节能管理办公室
小 计 103,517,997.66
(4)期末其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 总额的比例(%)
1.杭州市萧山区物业维修基金管理中心 非关联方 28,928,187.15 6 年以内 18.92
2.淮南市大通区地产开发办公室 非关联方 28,399,640.00 2-3 年 18.57
3.杭州市国土资源局萧山分局 非关联方 20,000,000.00 1-2 年 13.08
41
4.杭州高新区（滨江）房产管理中心 非关联方 18,738,064.80 5 年以内 12.25
5.杭州市萧山区墙材革新与建筑节能管
理办公室 非关联方 7,452,105.71 6 年以内 4.87
小 计 103,517,997.66 67.69
(5)应收关联方账款情况
占其他应收款余
单位名称 与本公司关系 期末余额
额的比例(%)
技术学院 同受最终控制方控制 20,000.00 0.01
小 计 20,000.00 0.01
6．存货
(1)明细情况
期末数 期初数
项 目 账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 4,632,244,394.94 8,888,013.92 4,623,356,381.02 2,464,015,615.65 2,464,015,615.65
开发成本 5,554,841,765.90 237,207,092.65 5,317,634,673.25 7,943,372,346.65 7,943,372,346.65
原材料 5,112,618.75 5,112,618.75 5,246,028.64 5,246,028.64
低值易耗品 13,782.27 13,782.27 11,552.64 11,552.64
合 计 10,192,212,561.86 246,095,106.57 9,946,117,455.29 10,412,645,543.58 10,412,645,543.58
(2)存货跌价准备
1)增减变动情况
本期减少
类 别 期初数 本期增加 转回 转销 期末数
开发产品 8,888,013.92 8,888,013.92
开发成本 237,207,092.65 237,207,092.65
小 计 246,095,106.57 246,095,106.57
2)本期计提、转回情况说明
本期转回金额占该项
类 别 计提存货跌价准备的依据 本期转回存货跌价准备的原因 存货期末余额的比例
根据存货的可变现净值低
开发产品 于账面价值的金额计提
42
根据存货的可变现净值低
开发成本 于账面价值的金额计提
(3)其他说明
1)存货期末余额中含有的借款费用资本化金额为 593,807,326.90 元。
2)期末存货中用于债务担保的账面价值为 338,144.32 万元，详细见财务报表附注九 1(2)之说
明。
3)开发产品明细
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
美之园东区 2003年8月 3,667,329.34 237,368.41 3,429,960.93
美之园西区 2005年8月 3,675,769.98 1,927,976.44 1,747,793.54
佳境天城 2007年11月 17,528,777.37 4,631,523.26 12,897,254.11
倾城之恋 2008年4月 35,333,825.42 3,794,576.23 31,539,249.19
风雅钱塘一期 2007年9月 565,810.08 424,128.14 141,681.94
风雅钱塘二期 2008年11月 10,343,699.68 6,376,605.22 3,967,094.46
旺角城一期 2010年10月 42,208,281.91 2,411,743.27 8,123,989.13 36,496,036.05
和美家 2011年12月 82,431,990.11 5,275,333.17 77,156,656.94
风雅乐府 2012年6月 81,120,880.04 64,419,798.70 16,701,081.34
淮南泽润园一期 2013年3月 263,571,171.70 16,909,980.29 76,391,083.44 204,090,068.55
桐庐一品江山 2013年11月 588,404,966.94 1,416,535.01 262,719,505.45 327,101,996.50
康庄 2013年12月 448,365,500.48 125,932,835.25 322,432,665.23
堤香 2013年12月 886,797,612.60 249,449,418.44 637,348,194.16
南通御园一期 2014年1月 457,971,507.37 118,853,623.00 339,117,884.37
吉祥半岛 2014年9月 2,200,987,469.57 1,488,285,007.22 712,702,462.35
旺角城二期 2014年11月 1,603,575,260.24 884,851,329.93 718,723,930.31
江南丽锦 2014年11月 1,540,439,781.03 353,789,396.06 1,186,650,384.97
小 计 2,464,015,615.65 5,823,712,276.78 3,655,483,497.49 4,632,244,394.94
4)开发成本明细
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资(万元) 期初数 期末余额
旺角城二期 2009 年 11 月 2014 年 11 月 171,031.00 1,321,247,206.95
淮南泽润园二期[注 1] 42,482,159.92 44,424,635.77
43
淮南 HGTG09015 地块[注 1] 189,774,610.80 195,364,918.74
淮南待开发项目[注 1] 55,239,477.35 62,460,596.49
江南丽锦 2010 年 11 月 2014 年 11 月 156,548.86 1,380,615,638.80
南通御园一期 2010 年 9 月 2014 年 1 月 51,362.81 443,125,270.81
南通御园二期 2014 年 5 月 2016 年 6 月 69,877.65 355,754,646.54 434,293,355.72
南通御园三期[注 2] 65,199.28 364,751,608.31 389,141,660.22
桐庐富春峰景 2013 年 7 月 2017 年 10 月 132,040.00 534,141,340.65 778,618,638.14
吉祥半岛 2011 年 1 月 2014 年 9 月 216,881.18 1,996,019,435.22
恒园 2013 年 8 月 2015 年 9 月 170,856.23 1,165,847,597.30 1,423,767,540.93
彩虹大道代建项目[注 3] 2012 年 8 月 2014 年 4 月 12,817.01 94,373,354.00 120,690,197.80
美哉美城 2015 年 3月 2017 年 4 月 316,746.00 2,106,080,222.09
小 计 1,363,360.02 7,943,372,346.65 5,554,841,765.90
[注 1]淮南泽润园二期、HGTG09015 地块项目、淮南待开发项目现正处于规划阶段，开工时间、
竣工时间及投资总额暂时无法确定。
[注 2]南通御园三期现正处于规划阶段，开工时间、竣工时间暂时无法确定。
[注 3]杭州市萧山区市政园林公用事业局事业管理处与子公司顺发有限签订《萧山区彩虹大道
（工人路—市心路）A 标段工程委托建设合同》，委托顺发有限负责该项目的建设与管理工作。该
项目工程建设费用为 1.28 亿元，已于 2014 年 4 月竣工验收，因尚未完成竣工结算，故未办理移交。
7．其他流动资产
(1)明细情况
项 目 期末数 期初数
预缴的税费 144,252,938.18 394,008,235.72
合 计 144,252,938.18 394,008,235.72
(2)期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
8．长期应收款
(1)明细情况
项 目 期末数 期初数
分期收款销售商品 10,845,511.38 38,606,470.25
44
(2)期末未发现长期应收款存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
9．投资性房地产
(1)明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 外购 存货转入 企业合 处置 其他 期末数
并增加 转出
1)账面原值
房屋及建筑物 122,971,510.34 400,595,402.57 523,566,912.91
合 计 122,971,510.34 400,595,402.57 523,566,912.91
2)累计折旧 计提
房屋及建筑物 16,486,825.83 3,553,671.04 20,040,496.87
合 计 16,486,825.83 3,553,671.04 20,040,496.87
3)减值准备 计提
房屋及建筑物
合 计
4)账面价值
房屋及建筑物 106,484,684.51 503,526,416.04
合 计 106,484,684.51 503,526,416.04
(2)期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
10．固定资产
(1)明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 在建工程转 企业合 期末数
购置 处置或报废 其他
入 并增加
1)账面原值
房屋及建筑物 17,025,819.49 17,025,819.49
运输设备 4,913,660.61 84,000.00 4,997,660.61
办公设备 6,649,671.27 134,950.00 129,067.03 6,655,554.24
合 计 28,589,151.37 218,950.00 129,067.03 28,679,034.34
45
2)累计折旧 计提
房屋及建筑物 3,751,644.80 467,855.31 4,219,500.11
运输设备 3,922,622.28 560,283.65 4,482,905.93
办公设备 4,945,827.41 687,725.29 104,396.75 5,529,155.95
合 计 12,620,094.49 1,715,864.25 104,396.75 14,231,561.99
3)减值准备 计提
房屋及建筑物
运输设备
办公设备
合 计
4)账面价值
房屋及建筑物 13,274,174.69 12,806,319.38
运输设备 991,038.33 514,754.68
办公设备 1,703,843.86 1,126,398.29
合 计 15,969,056.88 14,447,472.35
[注]本期折旧额 1,715,864.25 元。期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值 5,253,096.52
元。
(2)期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
(3)期末无融资租赁租入的固定资产。
(4)期末无经营租赁租出的固定资产。
11．无形资产
(1)明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
购置 内部研发 企业合并增加 处置 其他转出
1)账面原值
软件系统 1,545,020.00 112,500.00 1,657,520.00
合计 1,545,020.00 112,500.00 1,657,520.00
2)累计折旧 计提 其他 处置 其他
软件系统 929,912.24 315,928.70 1,245,840.94
46
合计 929,912.24 315,928.70 1,245,840.94
3)减值准备 计提 其他 处置 其他
软件系统
合计
4)期末价值
软件系统 615,107.76 411,679.06
合 计 615,107.76 411,679.06
[注]本期摊销额 315,928.70 元。
12．长期待摊费用
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少 期末数
装修支出 95,022.30 95,022.30
合 计 95,022.30 95,022.30
13．递延所得税资产/递延所得税负债
已确认的未经抵销的递延所得税资产和负债:
期末数 期初数
递延所得税资产项目
递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异
坏账准备的所得税影响 15,105,729.11 60,422,916.40 11,703,067.85 46,812,271.41
存货跌价准备的所得税影响 61,523,776.64 246,095,106.57
合并抵销内部未实现利润的所得
79,173,034.93 316,692,139.73 95,811,218.23 383,244,872.92
税影响
应付未付职工薪酬的所得税影响 6,607,021.03 26,428,084.07 6,032,950.38 24,131,801.52
未弥补亏损的所得税影响 28,655,683.48 114,622,733.92 20,497,390.66 81,989,562.64
预估工程款的所得税影响 22,543,645.81 90,174,583.24 19,309,505.06 77,238,020.26
开发产品销售奖励积分的所
1,054,000.79 4,216,003.16 1,442,589.22 5,770,356.88
得税影响
预提费用的所得税影响 875,948.75 3,503,795.00
合 计 215,538,840.54 862,155,362.09 154,796,721.40 619,186,885.63
递延所得税负债项目 期末数 期初数
47
递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异
分期收款销售车位的所得税影响 568,811.65 2,275,246.60 1,635,226.22 6,540,904.88
14．资产减值准备明细
(1)明细情况
本期减少
项 目 期初数 本期计提 转回 其他减少 期末数
坏账准备 56,080,275.02 17,009,763.83 2,736,035.46 70,354,003.39
存货跌价准备 246,095,106.57 246,095,106.57
合 计 56,080,275.02 263,104,870.40 2,736,035.46 316,449,109.96
(2)本期减少数 2,736,035.46 元系公司转让子公司惺惺房产股权而转出的已计提其他应收款
坏账准备。
15．短期借款
借款类别 期末数 期初数
质押借款 233,000,000.00 307,000,000.00
抵押借款 1,000,000,000.00 523,516,017.00
信用借款 700,000,000.00 700,000,000.00
合 计 1,933,000,000.00 1,530,516,017.00
16．应付票据
(1)明细情况
票据种类 期末数 期初数
银行承兑汇票 174,055,648.88 287,316,074.00
合 计 174,055,648.88 287,316,074.00
[注]其中：下一会计期间将到期的金额为 174,055,648.88 元。
(2)期末无应付持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东票据。
(3)期末应付关联方票据 174,055,648.88 元，占应付票据余额的 100.00%。
17．应付账款
48
(1)明细情况
账 龄 期末数 期初数
1 年以内 506,819,653.55 702,495,154.50
1至2年 178,889,281.72 95,087,352.78
2至3年 11,032,130.59 63,306,659.62
3 年以上 12,894,673.32 3,348,104.38
合 计 709,635,739.18 864,237,271.28
(2)期末应付持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东单位或关联方款项情况
单位名称 期末数 期初数
大鼎贸易 686,551.85 1,979,994.66
小 计 686,551.85 1,979,994.66
(3)账龄超过 1 年的大额应付账款情况的说明
账龄 1 年以上的应付账款，主要系本公司尚未结算完的工程尾款。
18．预收款项
(1)明细情况
账 龄 期末数 期初数
1 年以内 1,637,482,468.93 1,667,333,162.65
1至2年 365,062,017.93 2,448,765,393.25
2至3年 452,472,254.25 604,087,695.00
3 年以上 132,033,831.00 211,132,057.00
合 计 2,587,050,572.11 4,931,318,307.90
(2)期末无预收持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东单位或关联方款项情况。
(3)账龄超过 1 年的大额预收款项未结转原因的说明
账龄 1 年以上的预收款项未结转均系预售房产尚未交付、未达到收入确认条件所致。
(4)预售房产项目收款情况
项目名称 期末数 期初数 预计竣工时间 预售比例
佳境天城 375,000.00 375,000.00 2007 年 11 月 100.00%
旺角城一期 832,799.00 1,232,799.00 2010 年 10 月 99.86%
和美家 15,334,464.00 27,404,454.00 2011 年 12 月 98.83%
49
风雅乐府 82,180,907.00 2012 年 6 月 98.89%
泽润园一期 17,068,562.62 13,962,211.00 2013 年 3 月 57.63%
桐庐一品江山 92,604,428.00 354,512,920.00 2013 年 11 月 78.56%
康庄 35,174,535.00 304,018,363.00 2013 年 12 月 51.11%
堤香 184,983,605.50 361,238,962.50 2013 年 12 月 73.73%
御园一期 54,158,000.00 91,010,793.00 2014 年 1 月 52.44%
吉祥半岛 44,311,884.00 1,760,355,057.00 2014 年 9 月 72.27%
江南丽锦 95,801,149.00 292,884,348.00 2014 年 11 月 34.13%
旺角城二期 658,313,236.30 1,482,835,232.00 2014 年 11 月 76.89%
恒园 954,967,173.00 134,167,066.00 2015 年 9 月 69.55%
富春峰景 394,975,280.00 20,539,881.00 2017 年 10 月 33.21%
其他 38,150,455.69 4,600,314.40
合 计 2,587,050,572.11 4,931,318,307.90
预售比例系已预销售面积占可售面积的比例。
19．应付职工薪酬
(1)明细项目
项 目 期初数 本期增加 本期支付 期末数
一、短期薪酬 27,254,699.67 58,679,600.36 56,861,846.94 29,072,453.09
其中：工资、奖金、津贴
和补贴 25,750,441.75 50,949,279.05 49,490,072.44 27,209,648.36
职工福利费 2,872,132.94 2,872,132.94
医疗保险费 122,839.55 2,121,820.65 1,996,413.34 248,246.86
工伤保险费 10,261.98 248,733.90 246,363.67 12,632.21
生育保险费 15,242.56 194,397.10 179,693.14 29,946.52
住房公积金 98,064.52 1,338,249.98 1,353,742.50 82,572.00
工会经费 1,042,510.97 842,839.46 611,034.53 1,274,315.90
职工教育经费 215,338.34 112,147.28 112,394.38 215,091.24
二、离职后福利 360,612.91 4,928,163.95 4,937,194.26 351,582.60
50
其中：基本养老保险费 323,724.68 4,510,093.25 4,544,093.56 289,724.37
失业保险费 36,888.23 418,070.70 393,100.70 61,858.23
合 计 27,615,312.58 63,607,764.31 61,799,041.20 29,424,035.69
[注]本期支付包括公司转让子公司惺惺房产股权而转出的工会经费 123,137.93 元。
(2)其他重大事项说明
本公司参与的设定提存计划为按照劳动保障部门规定缴纳的基本养老保险、失业保险。
20．应交税费
项 目 期末数 期初数
营业税 10,793,025.70 319,722.46
城市维护建设税 755,321.25 22,795.80
企业所得税 119,065,081.37 107,978,346.87
房产税 1,347,218.83 408,612.13
印花税 1,483,525.13 1,385,239.84
土地增值税 4,608.00 23,896.77
土地使用税 2,459,720.43 1,596,154.59
教育费附加及地方教
539,651.26 180,751.38
育费附加
水利建设专项资金 2,425,140.29 1,185,708.09
代扣代缴个人所得税 162,229.41 152,437.51
合 计 139,035,521.67 113,253,665.44
21．应付利息
项 目 期末数 期初数
短期借款 5,315,188.89 2,991,625.75
长期借款 3,877,816.91 2,319,155.41
一年内到期的非流动负债 1,691,995.27 2,244,013.19
合 计 10,885,001.07 7,554,794.35
22．其他应付款
51
(1)明细项目
项 目 期末数 期初数
押金保证金 140,693,064.09 178,432,230.27
应付暂收款 174,666,934.43 171,152,084.01
其他 16,478,738.96 7,607,905.51
合 计 331,838,737.48 357,192,219.79
(2)期末无其他应付持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东单位或关联方款项情况。
(3)账龄超过 1 年的大额其他应付款情况的说明
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
杭州市萧山区市政园林公用事业管理处 97,373,354.00 彩虹大道代建项目暂收款
浙江亚厦幕墙有限公司 13,085,385.08 工程保证金，尚未竣工结算
中天建设集团有限公司 8,362,766.00 工程保证金，尚未竣工结算
浙江省一建建设集团有限公司 7,630,613.00 工程保证金，尚未竣工结算
北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司 6,762,000.00 工程保证金，尚未竣工结算
小 计 133,214,118.08
(4)金额较大的其他应付款项性质或内容的说明
单位名称 期末数 款项性质或内容
杭州市萧山区市政园林公用事业管理处 119,906,082.80 彩虹大道代建项目暂收款
浙江高新建设有限公司 15,400,000.00 工程保证金
浙江亚厦幕墙有限公司 13,085,385.08 工程保证金
中天建设集团有限公司 10,362,766.00 工程保证金
浙江省一建建设集团有限公司 7,630,613.00 工程保证金
小 计 166,384,846.88
23．一年内到期的非流动负债
(1)明细情况
项 目 期末数 期初数
长期借款 725,000,000.00 1,070,000,000.00
合 计 725,000,000.00 1,070,000,000.00
(2)一年内到期的长期借款
52
1)明细情况
借款类别 期末数 期初数
抵押借款 700,000,000.00
保证借款 150,000,000.00
信用借款 300,000,000.00 220,000,000.00
质押借款 425,000,000.00
合 计 725,000,000.00 1,070,000,000.00
2)金额前 5 名的一年内到期的长期借款
期末数 期初数
借款 借款 年利
贷款单位 币种 原币 原币
起始日 到期日 率(%)
人民币金额 人民币金额
金额 金额
万向财务 2014.1.21 2015.3.21 人民币 8.00% 300,000,000.00
中国光大银行
2012.11.8 2015.11.7 人民币 7.38% 245,000,000.00 250,000,000.00
杭州萧山支行
中国农业银行
2012.9.14 2015.9.13 人民币 7.38% 70,000,000.00 70,000,000.00
杭州城东支行
中国农业银行
2012.11.2 2015.9.13 人民币 7.38% 60,000,000.00 60,000,000.00
杭州城东支行
中国农业银行
2012.10.10 2015.9.13 人民币 7.38% 50,000,000.00 50,000,000.00
杭州城东支行
小 计 725,000,000.00 430,000,000.00
24．长期借款
(1)明细情况
借款类别 期末数 期初数
抵押借款 495,000,000.00 1,006,483,983.00
保证借款 500,000,000.00
信用借款 220,000,000.00
质押借款 500,000,000.00
合 计 1,715,000,000.00 1,006,483,983.00
(2)金额前五名的长期借款情况
借款 借款 期末数 期初数
贷款单位 币种 年利率(%)
起始日 到期日 原币 原币
人民币金额 人民币金额
53
金额 金额
万向财务 2014.3.27 2016.3.27 人民币 9.0000% 500,000,000.00
深圳平安大华
2014.9.26 2016.9.25 人民币 7.2000% 500,000,000.00
汇通财富管理
有限公司
万向财务 2014.4.18 2016.4.28 人民币 7.9950% 220,000,000.00
中信银行杭州
2013.9.13 2016.9.6 人民币 6.7650% 200,000,000.00 200,000,000.00
分行
中国光大银行
2013.10.15 2016.10.11 人民币 7.0725% 175,000,000.00 180,000,000.00
杭州萧山支行
小 计 1,595,000,000.00 380,000,000.00
25．专项应付款
(1)明细情况
项 目 期初数 本期新增 本期结转 期末数
公共配套设施建设拨款 66,888,384.00 66,888,384.00
合 计 66,888,384.00 66,888,384.00
(2)其他说明
公司收到淮南市大通区财政局拨付的公共配套设施建设款 66,888,384.00 元，截至财务报表批
准报出日尚无法确定该款项实际用于公司开发房产项目公共配套设施和公益性公共配套设施的金
额，本期将上述资金暂挂专项应付款。
26．递延收益
(1)明细情况
项 目 期末数 期初数
开发产品销售奖励积分 4,216,003.16 5,770,356.88
合 计 4,216,003.16 5,770,356.88
(2)其他说明
公司对于符合条件的客户授予销售奖励积分，该积分可用于抵减客户以后期间再次购置房产的
应收款或客户入住后应支付的物业费等，故本期将上述销售奖励积分确认为递延收益。
27．股本
54
(1)明细情况
期初数 本期增减变动(+,-) 期末数
项 目 比例 公积金 比例
数量 (%) 发行新股 送股 转股 其他 小计 数量 (%)
1.国家持股
2.国有法人持股
(一)
有 3.其他内资持股
限 其中:境内法人持股
售
条 境内自然人持股
件 4.外资持股
股
份 其中:境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计
(二)
1.人民币普通股 1,045,509,753 100.00 1,045,509,753 100.00
无
限 2.境内上市的外资股
售
3.境外上市的外资股
条
件 4.其他
股
份 已流通股份合计 1,045,509,753 100.00 1,045,509,753 100.00
(三)股份总数 1,045,509,753 100.00 1,045,509,753 100.00
28．资本公积
(1)明细情况
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 195,082,426.40 195,082,426.40
其他资本公积 21,146,053.28 741.79 21,146,795.07
合 计 216,228,479.68 741.79 216,229,221.47
(2)资本公积增减变动原因及依据说明
本期增加系公司处置资本公积转增股本形成的零碎股份收到的款项。
29．其他综合收益
55
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
一、以后将重分类进损益
6,900.08 -6,900.08
的其他综合收益
1.外币财务报表折算差额 6,900.08 -6,900.08
30．盈余公积
(1)明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 218,192,797.00 44,054,761.34 262,247,558.34
任意盈余公积 420,366.81 420,366.81
合 计 218,613,163.81 44,054,761.34 262,667,925.15
(2)盈余公积增减变动原因及依据说明
盈余公积增加数系根据本期母公司实现净利润的 10%计提的法定盈余公积。
31．未分配利润
(1)明细情况
项 目 金额
上年年末余额 1,526,719,227.07
加：年初未分配利润调整
调整后本年年初余额 1,526,719,227.07
加：本期归属于母公司所有者的净利润 584,508,539.28
减：提取法定盈余公积 44,054,761.34
应付普通股股利 62,730,585.15
期末未分配利润 2,004,442,419.86
(2)利润分配情况说明
根据公司 2014 年 4 月 16 日 2013 年度股东大会通过的 2013 年度利润分配方案，以 2013 年 12
月 31 日的总股本 1,045,509,753 股为基数，每 10 股派发现金股利 0.6 元(含税)，合计派发现金股
利 62,730,585.18 元。
根据 2015 年 3 月 24 日公司第六届董事会第二十一次会议通过的 2014 年度利润分配预案，按
2014 年 度 母 公 司 净 利 润 提 取 10% 的 法 定 盈 余 公 积 44,054,761.34 元 ； 以 报 告 期 末 总 股 本
1,045,509,753 股为基数，向全体股东每 10 股派送红股 4 股(含税)并派发现金股利 1 元(含税)，
56
拟派发的现金股利总额为 104,550,975.30 元。上述利润分配预案尚待公司股东大会审议批准。
(3)期末未分配利润说明
期末数中包含拟分配现金股利 104,550,975.30 元。
(二) 合并利润表主要项目注释
1．营业收入/营业成本
(1)明细情况
1)营业收入
项 目 本期数 上年数
主营业务收入 4,901,653,847.03 2,802,853,904.49
其他业务收入 5,218,990.26 5,202,511.31
合 计 4,906,872,837.29 2,808,056,415.80
2)营业成本
项 目 本期数 上年数
主营业务成本 3,265,900,121.07 1,699,603,734.63
其他业务成本 3,553,671.04 3,543,030.14
合 计 3,269,453,792.11 1,703,146,764.77
(2)主营业务收入/主营业务成本(按行业分类)
本期数 上年数
行业名称 收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 4,868,455,409.00 3,239,444,567.66 2,779,023,910.75 1,681,369,411.30
物业管理服务 33,198,438.03 26,455,553.41 23,829,993.74 18,234,323.33
小 计 4,901,653,847.03 3,265,900,121.07 2,802,853,904.49 1,699,603,734.63
(3)主营业务收入/主营业务成本(按地区分类)
地区名 本期数 上年数
称 收 入 成 本 收 入 成 本
浙江省 4,678,583,934.85 3,069,963,269.50 2,672,276,908.01 1,592,108,129.11
安徽省 87,327,293.34 77,083,228.57 130,576,996.48 107,495,605.52
57
江苏省 135,742,618.84 118,853,623.00
小 计 4,901,653,847.03 3,265,900,121.07 2,802,853,904.49 1,699,603,734.63
(4)公司前五名客户的营业收入情况
占公司全部营业
客户名称 营业收入 收入的比例(%)
前五名客户营业收入总额 61,510,492.58 1.25
小 计 61,510,492.58 1.25
2．营业税金及附加
项 目 本期数 上年数
营业税 262,872,286.78 154,878,030.78
城市维护建设税 17,953,892.10 10,146,836.83
教育费附加及地方教育 13,145,432.42 7,762,152.46
附加
土地增值税 113,141,056.55 60,146,514.93
合 计 407,112,667.85 232,933,535.00
[注]计缴标准详见本附注三税项之说明。
3．销售费用
项 目 本期数 上年数
工资薪金 11,614,429.38 7,475,416.03
广告费 27,640,287.31 26,020,760.93
业务宣传费 9,748,683.83 6,983,782.38
佣金 11,139,904.60 2,753,226.66
水电费 713,459.32 490,502.33
邮电费 197,230.89 419,453.51
办公费 745,069.41 250,635.95
折旧费 226,417.12 218,871.16
差旅费 106,293.60 213,590.60
物管及保洁费 10,002,959.83 5,239,079.34
其他 4,397,698.31 2,558,622.66
58
合 计 76,532,433.60 52,623,941.55
4．管理费用
项 目 本期数 上年数
工资薪金 15,238,487.46 8,490,583.70
税金 9,837,108.01 10,307,572.33
业务招待费 4,600,889.50 4,753,523.63
中介机构费 2,315,920.00 2,079,740.34
折旧费 1,189,547.95 1,378,294.33
办公费 998,204.36 899,365.59
差旅费 449,138.49 701,828.28
小车费 765,896.22 742,936.41
水电费 1,257,965.47 822,482.78
其他 2,349,516.59 3,184,545.35
合 计 39,002,674.05 33,360,872.74
5．财务费用
项 目 本期数 上年数
利息支出 73,270,800.42 30,280,808.51
减：利息收入 18,097,918.93 14,403,654.91
汇兑损失 870.00
减：汇兑收益
手续费支出 4,789,051.93 4,911,760.24
合 计 59,962,803.42 20,788,913.84
6．资产减值损失
项 目 本期数 上年数
坏账损失 17,009,763.83 14,290,310.00
存货跌价损失 246,095,106.57
合 计 263,104,870.40 14,290,310.00
59
7．投资收益
(1)明细情况
项 目 本期数 上年数
处置长期股权投资产生的投资收益 1,894,816.68
处置可供出售金融资产产生的投资收益 674,863.82
合 计 1,894,816.68 674,863.82
(2)本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
8．营业外收入
(1)明细情况
计入当期非经常
项 目 本期数 上年数
性损益的金额
非流动资产处置利得 975.25 86,593.61 975.25
其中：固定资产处置利得 975.25 86,593.61
政府补助 1,821,300.00 1,821,300.00
罚没及违约金收入 2,501,695.79 1,543,348.40 2,501,695.79
其他 2,069,926.26 1,793,449.31 2,069,926.26
合 计 6,393,897.30 3,423,391.32 6,393,897.30
(2)政府补助说明
1)根据杭州市萧山区财政局、杭州市萧山区住房和城乡建设局下发的萧财企[2013]613 号《关
于下达 2012 年度萧山区物业服务业发展补助资金的通知》，子公司纳德物业本期收到物业服务业发
展补助资金 1,354,800.00 元，系与收益相关的政府补助，已计入本期营业外收入。
2)根据杭州市萧山区财政局、杭州市萧山区住房和城乡建设局下发的萧财企[2014]603 号《关
于下达 2013 年度萧山区物业服务业发展补助资金的通知》，子公司纳德物业本期收到物业服务业发
展补助资金 466,500.00 元，系与收益相关的政府补助，已计入本期营业外收入。
9．营业外支出
计入当期非经常
项 目 本期数 上年数
性损益的金额
非流动资产处置损失 22,695.53 22,695.53
60
其中：固定资产处置损失 22,695.53
对外捐赠 50,000.00 3,810,000.00 50,000.00
赔偿金、违约金 4,741,979.94 4,741,979.94
水利建设基金 5,128,702.94 2,509,886.07
其他 5,629,541.88 207,395.91 5,629,541.88
合 计 15,572,920.29 6,527,281.98 10,444,217.35
10．所得税费用
(1)明细情况
项 目 本期数 上年数
本期所得税费用 261,719,383.98 153,222,334.09
递延所得税费用 -61,808,533.71 -14,576,750.90
合 计 199,910,850.27 138,645,583.19
(2)会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数
利润总额 784,419,389.55
按法定税率计算的所得税费用 196,104,847.39
调整以前期间所得税的影响 -6,859,486.53
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 10,665,489.41
所得税费用 199,910,850.27
11．其他综合收益
(1)明细情况
本期数 上期数
项 目 税后归属于 税后归属于 税后归属于母公 税后归属于
税前金额 所得税 税前金额 所得税
母公司 少数股东 司 少数股东
一、以后将重分类进
损益的其他综合收益
1.可供出售金融资产
公允价值变动损益
减：前期计入其他综 -3,217,500.00 -804,375.00 -2,413,125.00
合收益当期转入损益
-3,217,500.00 -804,375.00 -2,413,125.00
小 计
2.外币财务报表折算 -6,900.08 -6,900.08
差额
61
减：前期计入其他综
合收益当期转入损益
合 计 -6,900.08 -6,900.08 -3,217,500.00 -804,375.00 -2,413,125.00
(三)合并现金流量表主要项目注释
1．收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年数
银行存款利息 16,012,973.56 9,321,405.40
土地拍卖保证金 234,168,000.00
工程保证金、押金 68,468,279.80 103,831,893.60
收到往来款 66,161,090.79 82,293,354.00
代收契税、维修基金等 56,048,263.11 21,924,020.86
代收水电费 16,193,329.71 31,728,446.47
租金 4,834,790.88 4,654,551.31
商品房买受人按揭贷款保证金 4,689,727.44
政府补助 1,821,300.00
其他 21,656,679.96 27,881,061.76
合 计 490,054,435.25 281,634,733.40
2．支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年数
银行手续费 4,789,051.93 4,911,760.24
土地拍卖保证金 234,168,000.00
履约保证金、押金、投标保证金等 109,936,032.10 49,720,268.86
支付维修基金、保修基金、代办费等 78,696,966.70 8,081,908.25
支付往来款 70,002,075.36 81,293,354.00
商品房买受人按揭贷款保证金 2,402,876.51 4,451,742.64
营业费用支付的现金 63,262,119.16 44,542,617.22
管理费用支付的现金 12,308,112.62 12,648,094.73
62
代付水电费等 17,384,869.58 31,903,639.33
其他 4,716,850.05 8,009,911.12
合 计 597,666,954.01 245,563,296.39
3．无收到的其他与投资活动有关的现金
4．支付的其他与投资活动有关的现金
项 目 本期数 上年数
投资保证金 27,000,000.00
合 计 27,000,000.00
5．收到的其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年数
收回的银行承兑汇票保证金 38,963,924.60 131,445,318.82
收回银行借款质押的定期存款 289,922,759.30
合 计 328,886,683.90 131,445,318.82
6．支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年数
支付的银行承兑汇票保证金 21,017,490.48 50,788,748.96
用于银行借款质押的定期存款 631,700,000.00 336,770,000.00
保荐费用 2,000,000.00
合 计 654,717,490.48 387,558,748.96
7．现金流量表补充资料
(1)现金流量表补充资料
项 目 本期数 上年数
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 584,508,539.28 609,837,467.87
加：资产减值准备 263,104,870.40 14,290,310.00
63
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 5,269,535.29 5,478,682.71
无形资产摊销 315,928.70 308,795.16
长期待摊费用摊销 95,022.30 77,600.01
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
(收益以“－”号填列) 21,720.28 -86,593.61
固定资产报废损失(收益以“－”号填列)
公允价值变动损失(收益以“－”号填列)
财务费用(收益以“－”号填列) 73,474,329.95 30,280,808.51
投资损失(收益以“－”号填列) -1,894,816.68 -674,863.82
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) -60,742,119.14 -13,104,436.27
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) -1,066,414.57 -1,472,314.63
存货的减少(增加以“－”号填列) 65,600,211.71 -677,746,319.49
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) 1,056,990,278.01 -918,005,874.77
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) -2,361,691,652.16 -2,802,321.46
其他 870.00
经营活动产生的现金流量净额 -376,013,696.63 -953,619,059.79
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 317,814,735.26 673,159,192.97
减：现金的期初余额 673,159,192.97 778,273,376.58
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -355,344,457.71 -105,114,183.61
(2)当期取得或处置子公司及其他营业单位的有关信息
项 目 本期数 上年数
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1.取得子公司及其他营业单位的价格
64
2.取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物
3.取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
4.取得子公司的净资产
流动资产
非流动资产
流动负债
非流动负债
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1.处置子公司及其他营业单位的价格 26,452,900.00
2.处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 26,452,900.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 58,287.17
3.处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 26,394,612.83
4.处置子公司的净资产
流动资产 24,682,606.29
非流动资产
流动负债 124,522.97
非流动负债
(3)现金和现金等价物
项 目 期末数 期初数
一、现金 317,814,735.26 673,159,192.97
其中：库存现金 78,898.41 525,960.57
可随时用于支付的银行存款 285,036,632.67 624,632,334.80
可随时用于支付的其他货币资金 32,699,204.18 48,000,897.60
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 317,814,735.26 673,159,192.97
[注]现金流量表补充资料的说明：
2014 年度现金流量表中现金期末数为 317,814,735.26 元，2014 年 12 月 31 日资产负债表中货
65
币资金期末数为 1,022,597,117.45 元，差额 704,782,382.19 元，系现金流量表现金期末数扣除了
不符合现金及现金等价物标准的三个月以上银行承兑汇票保证金 21,017,490.48 元，用于银行借款
质押的定期存款 681,700,000.00 元，按揭保证金 2,064,891.71 元。
2013 年度现金流量表中现金期末数为 673,159,192.97 元，2013 年 12 月 31 日资产负债表中货
币资金期末数为 1,056,497,619.51 元，差额 383,338,426.54 元，系现金流量表现金期末数扣除了
不符合现金及现金等价物标准的三个月以上银行承兑汇票保证金 38,193,924.60 元，用于银行借款
质押的定期存款 340,692,759.30，按揭保证金 4,451,742.64 元。
(四) 所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 737,481,586.37 用于银行借款等融资担保
开发项目之土地使用权用于借
存货 3,381,443,200.00
款抵押
(五) 外币货币性项目
1．外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 300,015.84 6.119 1,835,796.92
其中：美元 300,015.84 6.119 1,835,796.92
2．境外经营实体主要报表项目的折算汇率
子公司 Shunfa Hengye (US)LLC 合并资产负债表中的资产和负债项目按照 2014 年 12 月 31 日
美元对人民币 6.119 折算，合并利润表中的收入和费用项目以及合并现金流量表按照 2014 年度美
元对人民币平均汇率 6.1418 折算；
八、母公司财务报表重要项目注释
以下注释项目除非特别注明，期初系指 2014 年 1 月 1 日，期末系指 2014 年 12 月 31 日；本期
系指 2014 年度，上年系指 2013 年度。金额单位为人民币元。
(一)母公司资产负债表重要项目注释
66
1．其他应收款
(1)明细情况
期末数 期初数
占总额 计提 占总额 计提
种 类 账面余额 比例(%) 坏账准备 比例(%) 账面余额 比例(%) 坏账准备 比例(%)
单项金额重大并
单项计提坏账准
备
按组合计提坏账
准备 523,883,398.15 100.00 1,000.00 0.0002 1,561,931,850.00 100.00
单项金额虽不重
大但单项计提坏
账准备
合 计 523,883,398.15 100.00 1,000.00 0.0002 1,561,931,850.00 100.00
①单项金额重大并单项计提坏账准备：金额500万元以上(含)、单项计提坏账准备的其他应收
款。
②按组合计提坏账准备：除已包含在范围①以外，按类似信用风险特征划分为若干组合，按组
合计提坏账准备的其他应收款。
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备：除已包含在范围①以外，有确凿证据表明可收回性
存在明显差异，单项计提坏账准备的其他应收款。
(2)坏账准备计提情况
1)按组合计提坏账准备的其他应收款
①账龄组合：
期末数 期初数
账 龄 账面余额 比例(%) 坏账准备 账面余额 比例(%) 坏账准备
1 年以内 20,000.00 100.00 1,000.00
小 计 20,000.00 100.00 1,000.00
②关联方组合：
期末数 期初数
账面余额 比例(%) 坏账准备 账面余额 比例(%) 坏账准备
关联方组
523,863,398.15 100.00 1,561,931,850.00 100.00
合
67
小 计 523,863,398.15 100.00 1,561,931,850.00 100.00
(3)期末无应收持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东单位款项。
(4)金额较大的其他应收款的性质或内容
单位名称 期末数 款项性质或内容
顺发有限 523,863,398.15 往来款
小 计 523,863,398.15
(5)期末其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 期末余额 账龄 总额的比例(%)
1.顺发有限 关联方 523,863,398.15 1 年以内 99.996
2.北京荣大伟业商贸有限公司 非关联方 20,000.00 1 年以内 0.004
小 计 523,883,398.15 100.00
(6)应收关联方款项情况
占其他应收款余额
单位名称 与本公司关系 期末余额
的比例(%)
顺发有限 子公司 523,863,398.15 99.996
小 计 523,863,398.15 99.996
2．长期股权投资
(1)明细情况
被投资单位名称 核算方法 投资成本 期初数 增减变动 期末数
顺发有限 成本法 2,642,728,024.33 1,142,728,024.33 1,500,000,000.00 2,642,728,024.33
浙江工信 成本法 60,056,196.32 60,056,196.32 60,056,196.32
惺惺房产 成本法 50,103,500.70 50,103,500.70 -50,103,500.70
纳德物业 成本法 9,716,667.66 9,716,667.66 9,716,667.66
Shunfa Hengye
成本法
(US)LLC 1,843,470.00 1,843,470.00 1,843,470.00
合 计 2,764,447,859.01 1,262,604,389.01 1,451,739,969.30 2,714,344,358.31
(续上表)
持股比 表决权 持股比例与表决权 本期计提 本期现
被投资单位名称 减值准备
例(%) 比例(%) 比例不一致的说明 减值准备 金红利
顺发有限 100.00 100.00 93,769,637.43
68
浙江工信 100.00 100.00 214,675,855.65
惺惺房产 100.00 100.00
纳德物业 100.00 100.00 4,037,390.36
Shunfa Hengye
(US)LLC 100.00 100.00
合 计 312,482,883.44
(二) 母公司利润表重要项目注释
1．投资收益
(1)明细情况
项 目 本期数 上年数
成本法核算的长期股权投资收益 312,482,883.44 392,659,352.58
处置长期股权投资产生的投资收益 -23,650,600.70
合 计 288,832,282.74 392,659,352.58
(2)按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期数 上年数 本期比上期增减变动的原因:
顺发有限 93,769,637.43 382,219,751.24 收到本期分配的现金红利
浙江工信 214,675,855.65 6,296,414.45 收到本期分配的现金红利
纳德物业 4,037,390.36 4,143,186.89 收到本期分配的现金红利
小 计 312,482,883.44 392,659,352.58
(3)本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
(三) 母公司现金流量表补充资料
项 目 本期数 上年数
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 440,547,613.40 629,764,046.04
加：资产减值准备 1,000.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 124,267.35 126,869.16
无形资产摊销
69
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
(收益以“－”号填列)
固定资产报废损失(收益以“－”号填列)
公允价值变动损失(收益以“－”号填列)
财务费用(收益以“－”号填列) 1,353,000.00
投资损失(收益以“－”号填列) -288,832,282.74 -392,659,352.58
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列)
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列)
存货的减少(增加以“－”号填列)
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) -210,046,569.66 -237,405,998.60
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 15,549,198.52 223.47
其他
经营活动产生的现金流量净额 -41,303,773.13 -174,212.51
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 12,333,701.31 179,982.85
减：现金的期初余额 179,982.85 768,743.98
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 12,153,718.46 -588,761.13
七、关联方关系及其交易
本节所列数据除非特别说明，金额单位为人民币元。
(一) 关联方关系
1．本公司的母公司情况
母公司 关联关系 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本
万向资源 母公司 有限责任公司 上海 鲁伟鼎 实业投资、贸易 60,000 万元
70
(续上表)
母公司对本公司的持股 母公司对本公司的表
母公司名称 本公司最终控制方 组织机构代码
比例(%) 决权比例(%)
万向资源 68.87 68.87 鲁冠球 76300777-X
2．本公司的子公司情况
子公司名称 子公司类型 企业类型 注册地 法人代表 业务性质
顺发有限 子公司 有限责任公司 杭州 沈志军 房地产开发
浙江工信 子公司 有限责任公司 杭州 沈志军 房地产开发
风雅置业 孙公司 有限责任公司 杭州 沈志军 房地产开发
惺惺房产 子公司 有限责任公司 杭州 莫辉波 房地产开发
纳德物业 子公司 有限责任公司 杭州 沈志军 物业管理
淮南顺发 孙公司 有限责任公司 淮南 沈志军 房地产开发
吉顺房产 孙公司 有限责任公司 杭州 沈志军 房地产开发
南通顺发 孙公司 有限公司 南通 程 捷 房地产开发
桐庐顺和 孙公司 有限责任公司 桐庐 程 捷 房地产开发
房地产开发与经
Shunfa Hengye (US)LLC 子公司 有限责任公司 美国 沈志军 营
(续上表)
子公司名称 注册资本 持股比例(%) 表决权比例(%) 组织机构代码
顺发有限 78,350 万元 100.00 100.00 70428666-8
浙江工信 2,500 万元 100.00 100.00 70420763-2
风雅置业 5,000 万元 100.00 100.00 66801073-5
惺惺房产 3,700 万元 100.00 100.00 14344938-2
纳德物业 836 万元 100.00 100.00 25569169-1
淮南置业 3,000 万元 100.00 100.00 66623588-5
吉顺房产 20,000 万元 100.00 100.00 69548366-9
南通顺发 5,000 万元 100.00 100.00 55375967-4
桐庐顺和 5,000 万元 100.00 100.00 55266716-1
Shunfa Hengye (US)LLC 1,000 美元 100.00 100.00
4. 本公司的其他关联方情况
单位名称 与本公司的关系 组织机构代码
71
大鼎贸易 同受最终控制方控制 14358417-0
纳德酒店 同受最终控制方控制 14291162-7
万向集团公司 同受最终控制方控制 14291193-4
万向钱潮 同受最终控制方控制 14292344-1
万向 A123 同受最终控制方控制 57730777-9
技术学院 同受最终控制方控制 47011216-2
精工江苏 同受最终控制方控制 56775745-0
钱潮轴承 同受最终控制方控制 14345077-0
钱潮传动轴 同受最终控制方控制 60930279-7
万向进出口 同受最终控制方控制 25571062-9
万向财务 同受最终控制方控制 74290300-6
电动汽车 同受最终控制方控制 73686972-9
万向太阳能 同受最终控制方控制 78826825-5
(二) 关联方交易情况
1．购销商品、接受和提供劳务情况
(1)采购商品/接受劳务情况表
本期数 上年数
关联交 定价方式
关联方名称 占同类交易 占同类交易
易内容 及决策程序
金额 金额
金额比例(%) 金额比例(%)
大鼎贸易 招投标服务 市场价格 207,999.00 100.00 105,031.00 100.00
配电箱、多媒体信
大鼎贸易 息等采购 协议价格 1,024,124.10 0.34 3,758,894.40 1.26
合 计 1,232,123.10 3,863,925.40
(2)出售商品/提供劳务情况表
本公司子公司纳德物业为万向集团公司、万向钱潮等公司提供物业管理服务，2014 年 1-12 月
发生额 2,750,702.60 元，具体明细情况如下：
本期数 上年数
关联交 定价方式
关联方名称 占同类交易 占同类交易
易内容 及决策程序
金额 金额
金额比例(%) 金额比例(%)
万向集团公司 物业服务 市场价 922,931.80 2.78 853,255.45 3.58
1.12
万向钱潮 物业服务 市场价 370,382.80 374,325.09 1.57
72
电动汽车 物业服务 市场价 61,142.43 0.26
纳德酒店 物业服务 市场价 9,539.78 0.04
3.52
技术学院 物业服务 市场价 1,168,103.00 1,277,600.04 5.36
精工江苏 物业服务 市场价 764,652.00 3.21
0.25
钱潮轴承 物业服务 市场价 82,215.00 105,778.37 0.44
钱潮传动轴 物业服务 市场价 104,463.90 0.44
0.36
万向进出口 物业服务 市场价 118,000.00 102,699.49 0.43
0.13
万向 A123 物业服务 市场价 42,615.00 122,660.58 0.51
万向财务 物业服务 市场价 23,550.00 0.07
万向太阳能 物业服务 市场价 22,905.00 0.07
合 计 2,750,702.60 3,776,117.13
2．关联租赁情况
(1)公司出租情况表
租赁收益定 本期确认的租
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日 价依据 赁收益
顺发有限 纳德酒店 房产 2014.1.1 2014.12.31 租赁合同 1,340,000.00
(2)关联租赁情况说明
根据子公司顺发有限与纳德酒店签订的房屋租赁合同，顺发有限将五一风尚酒店房屋租赁给纳
德酒店使用，租赁期限为 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，年租金为 1,340,000.00 元。
3．关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 借款利息
拆入
万向财务 40,000,000.00 2012.4.6 2014.4.6 815,733.33
万向财务 180,000,000.00 2012.4.6 2014.4.21 4,389,000.00
万向财务 100,000,000.00 2013.12.30 2014.1.24 555,555.56
万向财务 300,000,000.00 2014.3.10 2014.4.30 3,775,000.00
万向财务 150,000,000.00 2014.5.23 2014.8.23 2,957,500.00
73
万向财务 350,000,000.00 2013.4.3 2014.3.30 5,191,666.67
万向财务 150,000,000.00 2013.4.18 2014.4.16 2,405,000.00
万向财务 300,000,000.00 2014.1.21 2015.3.21 23,000,000.00
万向财务 220,000,000.00 2014.4.18 2016.4.18 12,605,450.00
万向财务 300,000,000.00 2014.8.21 2015.8.21 8,645,000.00
万向财务 600,000,000.00 2014.9.25 2015.9.25 2,448,333.33
万向财务 400,000,000.00 2014.11.13 2015.5.10 3,450,000.00
万向财务 100,000,000.00 2014.12.15 2015.6.15 325,833.33
万向财务 150,000,000.00 2012.8.31 2014.8.28 7,503,000.00
万向财务 500,000,000.00 2014.3.27 2016.3.27 35,000,000.00
万向集团公司 100,000,000.00 2013.9.30 2014.9.30 4,556,000.00
4．其他关联交易
万向财务有限公司系经中国人民银行批准成立的非银行金融机构，其为本公司及子公司提供金
融服务，有关服务业务收费参照市场费率标准收取。本期本公司及子公司与万向财务发生的其他有
关金融服务业务情况如下：
(1) 本公司及子公司在万向财务公司存款情况：
拆借金额 期末余额 期初余额
银行存款—活期存款 12,891,109.50 14,156,817.54
银行存款—定期存款 31,000,000.00 27,500,000.00
银行存款—保证金存款 53,716,694.66 86,194,822.20
合 计 97,607,804.16 127,851,639.74
(2)本期本公司及子公司共取得万向财务的存款利息收入 1,438,188.27 元。
(3)本期万向财务为本公司及子公司提供委托贷款服务，支付其委托贷款手续费 2,838,000.00
元。
(4)本期子公司向万向财务申请开具银行承兑汇票 216,305,648.88 元、偿还到期的银行承兑汇
票 329,566,074.00 元。
(三) 关联方应收应付款项
1．应收关联方款项
项目名称 关联方 期末数 期初数
74
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
(1)应收账款
电动汽车 30,795.00 1,539.75
万向 A123 35,190.00 1,759.50
精工江苏 76,465.20 3,823.26
(2)预付款项
大鼎贸易 154,000.00
(3)其他应收款
技术学院 20,000.00 2,000.00 20,000.00 1,000.00
2．应付关联方款项
期末数 期初数
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
(1)应付票据
万向财务 174,055,648.88 287,316,074.00
(2)应付账款
大鼎贸易 686,551.85 1,979,994.66
(3)短期借款
万向集团公司 100,000,000.00
(4)应付利息
万向财务 4,346,608.33 2,082,850.00
(四) 关键管理人员薪酬
报告期间 本期数 上年数
关键管理人员人数 13 13
在本公司领取报酬人数 7 7
报酬总额(万元) 139.60 335.23
八、或有事项
(一) 未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止资产负债表日，本公司无未决诉讼仲裁形成的或有负债。
75
(二) 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
1．按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至 2014 年
12 月 31 日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为 191,228.40
万元。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状
况无重大影响。
2．本公司合并范围内公司之间的担保情况
(1)截止 2014 年 12 月 31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况(单位：元)：
担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日 备注
2015.3.7、
本公司 顺发有限 南京银行杭州分行 100,000 2015.4.18 [注 1]
本公司 桐庐顺和 中信银行杭州分行 30,000 2016.8.14 [注 2]
中国光大银行杭州萧
2015.11.7
顺发有限 吉顺房产 24,500 [注 3]
山支行
顺发有限 桐庐顺和 万向财务 50,000 2016.3.27
小 计 204,500
[注 1]顺发有限同时以萧政储出[2013]27 号地块土地使用权(原值 196,200 万元)以及在建开发
项目“恒园”之收益权提供担保。
[注 2]桐庐顺和以其拥有的土地使用权同时提供抵押担保；
[注 3]该笔借款同时由顺发有限以其 20,000 万元定期存单、吉顺房产以其 4,500 万元定期存
单提供质押担保；
(2)截止 2014 年 12 月 31 日，本公司合并范围内公司之间的财产质押担保情况(单位：万元)：
担保借款余
质押物 质押物
担保单位 被担保单位 质押权人 质押标的物 账面原值 账面价值 额 借款到期日
中国光大银行杭州
顺发有限 吉顺房产 萧山支行 定期存单 20,000 20,000 24,500[注] 2015.11.7
小 计 20,000 20,000 24,500
[注]吉顺房产同时以其 4,500 万元定期存单为该笔借款提供质押担保，并由顺发有限提供保证
担保。
76
九、承诺事项
1．其他重大财务承诺事项
(1)合并范围内公司之间的财产抵押、质押担保情况，详见本财务报表附注八(二)2 之说明。
(2)合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况(单位：万元)
抵押物 抵押物
担保单位 抵押权人 抵押标的物 账面原值 账面价值 担保借款余额 借款到期日
2015.3.7、
顺发有限 南京银行杭州分行 土地使用权 196,200 196,200 100,000[注 1] 2015.4.18
中国光大银行杭州萧
顺发有限 土地使用权 98,500 98,500 19,500 2016.10.11
山支行
桐庐顺和 中信银行杭州分行 土地使用权 43,444.32 43,444.32 30,000[注 2] 2016.8.14
小 计 338,144.32 338,144.32 149,500
[注 1]本公司为该笔借款提供保证担保，同时顺发有限以在建开发项目“恒园”之收益权提供
担保。
[注 2]本公司为该笔借款同时提供保证担保。
(3)合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产质押担保情况(单位：万元)
质押物 质押物
担保单位 质押权人 质押标的物 账面原值 账面价值 担保借款余额 借款到期日
中国农业银行杭
顺发有限 州城东支行 定期存单 18,400 18,400 18,000 2015.9.13
中国光大银行杭
顺发有限 州萧山支行 定期存单 1,670 1,670 1,500 2015.5.4
中国光大银行杭
顺发有限 州萧山支行 定期存单 5,000 5,000 4,500 2015.8.4
中国光大银行杭
顺发有限 州萧山支行 定期存单 13,600 13,600 12,800 2015.3.9
深圳平安大华汇
通财富管理有限 “恒园”项目
顺发有限 公司 收益权 50,000 50,000 50,000 2016.9.25
中国光大银行杭
吉顺房产 州萧山支行 定期存单 5,000 5,000 4,500 2015.3.11
中国光大银行杭
吉顺房产 州萧山支行 定期存单 4,500 4,500 24,500[注] 2015.11.7
小 计 98,170 98,170 115,800
[注]该笔借款同时由顺发有限以其 20,000 万元定期存单提供质押担保，并由顺发有限提供保
证担保。
77
十、资产负债表日后非调整事项
(一) 重要的资产负债表日后事项说明
根据公司 2015 年 1 月 30 日召开的 2015 年度第一次临时股东大会审议通过《关于公司注册发
行不超过 12 亿元中期票据的议案》，公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行总额不超过
人民币 12 亿元的中期票据，期限不超过 3 年(含 3 年)。
(二) 资产负债表日后利润分配情况说明
2015 年 3 月 24 日公司第六届董事会第二十一次会议审议通过 2014 年度利润分配预案，按 2014
年度母公司净利润提取 10%的法定盈余公积 44,054,761.34 元；以报告期末总股本 1,045,509,753
股为基数，向全体股东每 10 股派送红股 4 股(含税)并派发现金股利 1 元(含税)，拟派发的现金股
利总额为 104,550,975.30 元。以上股利分配预案尚待 2014 年度公司股东大会审议通过后方可实施。
十一、其他重要事项
本节所列数据除非特别说明，金额单位为人民币元。
经营租出
本公司各类租出资产情况如下：
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
房屋建筑物 503,526,416.04 106,484,684.51
合 计 503,526,416.04 106,484,684.51
十二、补充资料
(一) 非经常性损益
1．当期非经常性损益明细表
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1 号—非经常性损
益(2008)》的规定，本公司本期非经常性损益明细情况如下(收益为＋，损失为-)：
项 目 本期数
非流动资产处置损益 1,873,096.40
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司业务密切相关，按照国家统一标准定额或定
1,821,300.00
量享受的政府补助除外
78
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费，但经国家有关部门批准设立的
有经营资格的金融机构对非金融企业收取的资金占用费除外
企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生
的损益
非货币性资产交换损益
委托投资损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司主营业务无关的预计负债产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和可供出售金融资产
取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收支净额 -5,849,899.77
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 -2,155,503.37
减：所得税影响数(所得税费用减少以“-”表示) -5,649,395.30
非经常性损益净额 3,493,891.93
其中：归属于母公司股东的非经常性损益 3,493,891.93
归属于少数股东的非经常性损益
(二) 净资产收益率和每股收益
1．明细情况
79
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券公司信息编报规则第9号—净资产收益率和每股
收益的计算及披露》(2010修订)的规定，本公司本期加权平均净资产收益率及基本每股收益和稀释
每股收益如下：
加权平均净资产 每股收益(元/股)
报告期利润 收益率(%)
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 17.94 0.56 0.56
扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润 17.84 0.56 0.56
2．计算过程
(1)加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 584,508,539.28
非经常性损益 2 3,493,891.93
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 581,014,647.35
归属于公司普通股股东的期初净资产 4 3,007,070,623.56
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 5
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 6
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 7 62,730,585.15
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 8 8
其他交易或事项引起的净资产增减变动 9 -6,158.29
发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数 10 3、6
报告期月份数 11 12
加权平均净资产 12[注] 3,257,501,238.51
加权平均净资产收益率 13=1/12 17.94%
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 14=3/12 17.84%
[注]12=4+1*0.5+5*6/11-7*8/11±9*10/11
(2)基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
80
归属于公司普通股股东的净利润 1 584,508,539.28
非经常性损益 2 3,493,891.93
扣除非经营性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 581,014,647.35
期初股份总数 4 1,045,509,753.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 5
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 6
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 7
报告期因回购等减少股份数 8
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 9
报告期缩股数 10
报告期月份数 11
发行在外的普通股加权平均数 12 1,045,509,753.00
基本每股收益 13=1/12 0.56
扣除非经常损益基本每股收益 14=3/12 0.56
[注]12=4+5+6×7/11-8×9/11-10
(3)稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
(三) 公司主要财务报表项目的异常情况及原因说明
1．合并资产负债表项目
期末数较期初
报表项目 数变动幅度 变动原因说明
主要系子公司顺发有限预付的萧政储出[2013]27 号土地款结转至
预付款项 减少 99.47% 开发成本所致
主要系本期开发项目交付量同比增加较多，预交的营业税、企业所
其他流动资产 减少 63.39% 得税等税费转入营业税金及附加、所得税费用相应增加
长期应收款 减少 71.91% 主要系前期分期收款销售的车位款本期收回所致
投资性房地产 增长 325.76% 主要系本期较多的开发产品转为商铺出租，以赚取租金收益
主要系本期计提大额存货跌价准备，相应确认的递延所得税资产大
递延所得税资产 增长 39.24%
幅度增加
应付票据 减少 39.42% 主要系本期银行承兑汇票到期兑付
81
主要系本期开发项目陆续交付确认营业收入，其额度超过同期新增
预收账款 减少 47.54%
预收帐款，导致预收款余额大幅度减少
主要系为满足项目开发资金需求，扩大融资规模，相应利息支出增
应付利息 增长 44.08%
长
一年内到期的非流动负债
减少 32.24% 主要系本期到期偿还的借款较多所致
长期借款 增长 70.40% 主要系为满足项目开发资金需求，扩大融资规模
主要系本期收到以前年度分期收款销售车位款较大，转回的应纳税
减少 65.22%
递延所得税负债 暂时性差异较多
2．合并利润表项目
本期数较上年
报表项目 数变动幅度 变动原因说明
主要系本期交付的物业较上期大幅度增长，相应营业收入大幅度增
营业收入
增长 74.74%
长
主要系本期交付的物业较上期大幅度增长，相应结转的营业成本大
营业成本
增长 91.97%
幅度增长
主要系本期交付的物业较上期大幅度增长，相应结转的税金及附加
营业税金及附加
增长 74.78%
大幅度增长
销售费用 增长 45.43% 主要系公司本期加大开发项目的促销，销售佣金等营销费用增长
财务费用 增长 188.44% 主要系完工项目之借款利息支出费用化所致
资产减值损失 增长 1741.14% 主要系计提大额存货跌价准备所致
营业外收入 增长 86.77% 主要系政府补助、违约金等增长
营业外支出 增长 138.58% 主要系违约金等增长
主要系本期交付物业营业利润同比增长，预交的企业所得税结转至
所得税费用
增长 44.19%
所得税费用相应增长
顺发恒业股份公司
2015 年 3 月 24 日
82
