顺发恒业股份公司 2015 年度董事会工作报告 一、公司总体经营情况分析 2015年政府工作报告提出“支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市 场平稳健康发展”,确定了楼市政策的基调。随后,央行五次降息、四次降准、 政府从降首套及二套房首付比例、取消限购限贷,以及财税政策、户籍政策、人 口政策、公积金政策等方面,全面支持自住和改善型购房需求。在政府多重政策 效应叠加影响下,房地产行业运行政策环境得到显著改善,行业整体呈现筑底回 稳态势,市场成交量价回升,市场库存压力得到结构性缓解。 报告期内,公司紧紧围绕年初提出的工作重点,继续以去化库存为首要目 标,并积极开展合作联营及扩展海外投资;同时,加大多渠道融资力度,积极推 进非公开发行A股股票、注册发行中期票据以及启动发行公司债券工作,各项工 作均得到有序开展。 报告期内,公司在建项目规划总建筑面积为 82.71 万平方米;2015 年 1-12 月份完成合同销售金额 523,042.35 万元,合同销售面积 33.78 万平方米,分别较 上年同期增长 76.60%和 57.41% 。 报告期内,公司实现营业收入347,411.52万元,营业利润46,018.20万元,归 属于母公司所有者的净利润32,688.44万元,分别同比下降了29.20%、42.01%和 44.08%。 二、公司营业收入构成情况 单位:元 2015 年 2014 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 3,474,115,188.81 100% 4,906,872,837.29 100% -29.20% 分行业 房地产开发 3,388,878,110.13 97.55% 4,868,455,409.00 99.22% -30.39% 物业管理服务 42,176,827.28 1.21% 33,198,438.03 0.67% 27.04% 其他业务收入 43,060,251.40 1.24% 5,218,990.26 0.11% 725.07% 分产品 1 房地产开发 3,388,878,110.13 97.55% 4,868,455,409.00 99.22% -30.39% 物业管理服务 42,176,827.28 1.21% 33,198,438.03 0.68% 27.04% 其他业务收入 43,060,251.40 1.24% 5,218,990.26 0.11% 725.07% 分地区 浙江省 3,245,355,984.18 93.42% 4,683,773,480.73 95.45% -30.71% 安徽省 96,561,204.63 2.78% 87,356,737.72 1.78% 10.54% 江苏省 132,198,000.00 3.80% 135,742,618.84 2.77% -2.61% 三、公司财务状况分析 本期数较上年 财务指标 变动原因说明 数变动幅度 其他应收款 增长316.13% 主要系对联营企业合作开发项目投入较大所致 存货 减少14.03% 主要系本期开发产品结转大于新开发项目投入所致 长期应收款 增长57.66% 主要系本期子公司顺发有限新增分期销售车位所致 短期借款 减少100% 主要系本期优化债务结构,归还短期借款所致 应付票据 减少100% 主要系本期承兑结清且未重新开具所致 预收账款 增长65.69% 主要系本期“美哉美城”项目开始预售,多个项目销售情况良好且 回款速度较快所致 应交税费 减少81.50% 主要系上期所得税缓交,在本期缴纳所致 应付利息 减少52.30% 主要系本期借款减少所致 其他应付款 增长101.39% 主要系收到联营企业“万科大家”往来款所致 一年内到期的非流 增长44.00% 主要系本期一年内到期的长期借款增加,转入本科目所致 动负债 股本 增长40.00% 主要系本期公司分配股票股利所致 其他综合收益 余额大幅增长 主要系本期汇率变动较大导致外币报表折算差额较大 本期数较上年 财务指标 变动原因说明 数变动幅度 营业收入 减少29.20%% 主要系本期无新增交付项目,交付确认收入减少。 营业成本 减少21.00% 主要系本期交付确认收入减少对应的成本结转减少 营业税金及附加 减少23.10% 主要系本期交付确认收入减少对应缴纳的税金也减少 销售费用 增长33.56% 主要系公司本期加大开发项目的促销,佣金等营销费用增长 财务费用 减少87.00% 主要系本期借款减少、利率下降,利息支出减少所致 资产减值损失 减少120.27% 主要系本期“美哉美城”项目开售热销,原计提的存货跌价部分转 回所致 投资收益 大幅度减少 主要系本期按权益法确认联营企业投资前期亏损所致 营业外收入 增长106.87% 主要系本期固定资产处置收入以及违约金收入增加所致 营业外支出 增长89.31% 主要系本期赔款及违约金增加所致 所得税费用 减少41.45% 主要系本期利润减少对应应缴纳所得税费用减少所致 2 四、现金流量表相关数据 现金流量表项目 变动幅度 变动原因 经营活动现金流量净额 增长945.26% 主要是本期销售回款大幅增加所致 投资活动现金流量净额 减少2,756.40% 主要是本期增加联营企业投资及美国项目投资所致 筹资活动现金流量净额 减少34,777.17% 主要是本期偿还借款增加所致 报告期内,公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异 的原因是:由于房地产开发周期性特征,本报告期销售和结转项目(部分为已竣 工项目)收入少于支出。 五、报告期内,公司合并范围发生变化情况 1、2015年2月3日,公司子公司顺发有限与杭州嘉煦投资有限公司签订《股 权转让协议》,受让其所持杭州揽拓100%股权。股权转让基准日为2015年4月15 日,自2015年4月起公司将其纳入合并财务报表范围。杭州揽拓系杭州龙卓的发 起设立人之一,其持有杭州龙卓25%股权,杭州龙卓系萧政储出(2014)47号地的 开发主体。 2、2015年6月9日,公司子公司顺发有限与旭辉集团股份有限公司签订的《股 权转让协议》,受让其所持有的杭州旭佰和杭州旭杰100%股权,股权转让基准 日为2015年6月9日。自2015年6月起公司将其纳入合并财务报表范围。顺发有限 承担杭州旭佰和杭州旭杰后续资本金出资义务,杭州旭佰和杭州旭杰系杭州旭发 和杭州辰旭的发起设立人之一,杭州旭佰分别持有杭州旭发和杭州辰旭10%股 权,杭州旭杰分别持有杭州旭发和杭州辰旭20%股权,杭州旭发系萧政储出 (2015)5号地的开发主体,杭州辰旭系萧政储出(2015)4号地的开发主体。 3、根据子公司风雅置业清算的股东会决议,该公司已于2015年9月30日办 妥注销手续。自该公司注销时起,不再纳入合并报表范围。 六、公司未来发展的展望 1、行业竞争格局和发展趋势 2015年12月中旬,中央经济工作会议将“去库存”列为2016年中国经济工作 五大任务之一,并提出户籍制度改革、鼓励房企顺应市场规律适当降价等五味“药 方”。不仅明确了中央坚定推动化解库存的态度,也释放了明年配套政策深化方 向的信号。在中央提出化解房地产库存、促进房地产业持续发展的背景下,2016 年,房地产行业整体发展趋势将会进一步企稳,房地产库存压力会得到缓解,但 3 不同区域和产品的分化可能会更加明显。一二线城市升级型产品需求可能会提 升,三四线城市则会仍以去库存为主并增加改善型产品需要,各级城市房价可能 会进一步分化。 2、公司发展战略 (1)、公司长远发展战略目标为:以站在国际化的新高度,充分把握全球 经济寻求再平衡过程中逐步形成新秩序的契机,提升经济增长方式,以集合产业 的(环保、节能、智能、科技)、资源的、创新生活的不动产建设为目标,铸就 顺发恒业品牌。 (2)、公司近期发展目标是:以设计、质量与行动为定位,以创新生活的 不动产为目标,围绕绿色、智能提升设计能力,追求产品品质,探索新型城镇化、 城市中心楼、养老产业和旅游文化综合体的建设。继续增强“走出去”力度,加大 北美不动产业务投资。 3、经营计划 (1)、积极推进非公开发行工作、中期票据发行和公司债发行工作,优化 资产负债结构,改善公司资金状况,为公司持续发展提供资金面的支持和保障。 (2)、积极推进美国不动产业务平台的合作,加大对境外不动产的投资, 侧重在养老、酒店、公寓等方面积累资源与品牌,形成新的增长点,实现国内、 外市场的联动。 (3)、积极参与大股东聚能城的建设,积累新型园区开发建设与管理的经 验;加大对养老、养生地产研究力度,择机进入该产业,并尝试与险资合作共同 开发。 (4)、密切关注土地市场动态,积极参与目标区域的土地出让,适时获取 土地资源,适度增加土地储备。 4、资金来源及安排 报告期内,公司资金主要来源于:销售回款、商业银行等金融机构的借贷 以及万向财务有限公司的资金支持。同时,公司已启动非公开发行A股股票工作、 注册发行中期票据以及发行公司债券工作,募集资金将主要用于公司项目开发、 偿还银行贷款以及补充流动资金,若发行成功,未来将会为公司提供有力的资金 支持。 4 5、可能面临的风险及对策 (1)、政策风险: 我国的房地产行业是典型的政府主导型行业,因此房地产行业必然会受到 政府关注和适时干预,这将会给房地产企业的经营和发展造成直接或间接影响。 应对措施:密切关注宏观经济和市场变化,加强宏观经济研究,及时调整 运营思路,通过科学的统筹管理,制定有效的营销策略,提升项目运营效率,规 避政策风险。 (2)、市场风险 随着房地产市场分化日益加剧,公司项目所在区域可能会由于政策环境、 经济环境以及购房者购买需要、偏好、市场竞争等因素,导致楼盘去化量下降、 价格被动调整等风险。 应对措施:面对复杂的市场环境和激烈的市场竞争,公司会持续开展政策、 市场研究,随时掌握市场动态,并以政策导向和市场需要为目标,及时调整投资 策略和经营方针,采用灵活的营销策略,加大产品去化率,提高公司盈利水平。 (3)、财务风险 房地产行业是一个典型的资金密集型产业,具有开发周期长、资金占用量 大、资金回笼速度慢等特点,存在筹资、投资和资金回笼的风险。 应对措施:加强对项目的风险控制,制定合理的资金使用计划,推行全面 预算管理及成本控制,提高经营性项目投入产出节奏,加快资产周转,提升资金 使用效率;同时积极拓宽融资渠道,实现资金来源多元化,以满足公司经营发展 的资金需要。 本报告经第七届董事会第八次会议审议通过后,需提交公司2015年年度股 东大会表决批准。 顺发恒业股份公司 董 事 会 2016 年 4 月 6 日 5