顺发恒业股份公司
2016 年度董事会工作报告
2016年度，公司董事会严格按照《公司法》、《证券法》、《深圳证券交
易所股票上市规则》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》等相关法
律法规和《公司章程》、《董事会议事规则》等制度的规定，本着对全体股东负
责的态度，恪尽职守、诚实守信、勤勉尽责的履行义务及行使职权，认真贯彻落
实股东大会的各项决议，有效开展董事会各项工作，保障了公司良好运作和可持
续发展。 现将有关工作情况汇报如下：
一、2016年度董事会会议召开情况
2016年度，公司董事会共召开7次会议，会议召开均按照程序及规定执行，
所有会议的决议都合法有效。董事会会议召开的具体情况如下表：
序 召开时间及
届次 出席人员 议案审议情况
号 召开方式
审议通过了公司《2015年年度报告全文和摘要》、
《2015年度董事会工作报告》、《2015年度财务决
算报告》、《2015年度利润分配预案》、《关于授权
董事会全权办理2015年度利润分配后有关事宜的
议案》、《关于授权公司董事会审批土地储备投资
额度的议案》、《关于授权公司董事会审批对子公
司投资额度的议案》、公司《关于2016年度为子公
司申请贷款提供担保额度的议案》、《关于续聘财
应出席董事9
第七届董事会 2016-4-8 务及内控审计机构并支付其报酬的议案》、《关于
1 名，实际出席
第八次会议 （现场召开） 延长非公开发行A股股票方案决议有效期的议
董事9名
案》、《关于提请股东大会延长授权董事会全权
办理与本次非公开发行股票有关具体事宜的议
案》、 关于修改<公司章程>部分条款的议案》、 关
于与万向财务有限公司签订<金融服务框架性协
议>的议案》、《关于万向财务有限公司风险评估的
议案》、《关于聘任证券事务代表的议案》、《内部
控制自我评价报告》、《关于召开2015年年度股东
大会的议案》
应出席董事 9
第七届董事会 2016-4-21 审议通过了公司《2016年第一季度报告全文及正
2 名，实际出席
第九次会议 （书面表决） 文》
董事 9 名
应出席董事 9
名，实际出席
第七届董事会 2016-5-31 审议通过了《关于对杭州旭发置业有限公司增资
3 董事 8 名，涉
第十次会议 （书面表决） 的议案》
及的关联人
员 1 名进行了
1
回避表决
应出席董事 9
第七届董事会 2016-6-15 审议通过了《关于使用募集资金向全资子公司增
4 名，实际出席
第十一次会议 （书面表决） 资的议案》
董事 9 名
应出席董事 9
第七届董事会 2016-6-20 审议通过了《关于使用募集资金置换预先已投入
5 名，实际出席
第十二次会议 （书面表决） 募投项目自筹资金的议案》
董事 9 名
审议通过了公司《2016年半年度报告全文及其摘
应出席董事 9
第七届董事会 2016-8-15 要》、《关于万向财务有限公司的风险评估报告》、
6 名，实际出席
第十三次会议 （书面表决） 《2016年半年度募集资金存放与实际使用情况的
董事 9 名
专项报告》
应出席董事 9
第七届董事会 2016-10-24
7 名，实际出席 审议通过了《2016年第三季度报告全文及正文》
第十四次会议 （书面表决）
董事 9 名
二、董事会召集股东大会及执行股东大会决议的情况
2016年度，公司共召开1次股东大会，由董事会召集。股东大会会议召开的
具体情况如下表：
序 召开时间及 投资者
届次 议案审议情况
号 表决方式 参与比例
审议通过了《2015年年度报告全文和摘要》、《2015年度董事会
工作报告》、《2015年度监事会工作报告》、《2015年度财务决算
报告》、《2015年度利润分配预案》、《关于授权董事会全权办理
2015年度利润分配后有关事宜的议案》、《关于授权公司董事会
审批土地储备投资额度的议案》、《关于授权公司董事会审批对
2015 年 2016年4月29日
子公司投资额度的议案》、《关于2016年度为子公司申请贷款提
1 年度股 （现场表决与网 72.54％
供担保额度的议案》、《关于续聘财务及内控审计机构并支付其
东大会 络投票相结合）
报酬的议案》、《关于延长非公开发行A股股票方案决议有效期
的议案》、《关于提请股东大会延长授权董事会全权办理与本
次非公开发行股票有关具体事宜的议案》、《关于修改<公司章
程>部分条款的议案》、《关于与万向财务有限公司签订<金融服
务框架性协议>的议案》
报告期内，公司董事会根据《公司法》、《证券法》等有关法律、法规和
《公司章程》的要求，严格按照股东大会决议和授权，认真执行并完成股东大会
决议的各项决议。
三、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）行业发展回顾及公司经营情况概述
2016 年，中国房地产政策环境经历了先放松、后局部收紧的转变。9月前，
政策环境总体较为宽松，从中央到地方，出台了一系列楼市利好政策，涉及信贷、
税收、购房补贴等各类实质环节，有力支撑了市场的全面复苏。随着热点城市房
地产市场持续升温，房价、地价不断上涨，9月开始，一、二线热点城市陆续重
2
启了限购、限贷政策，调控方向转变为持续收紧。除市场调控外，在城市规划建
设、不动产登记、“营改增”等方面也有一些政策变动或实质进展，将对房地产市
场产生长效影响。受政策影响，2016年，中国楼市经历了“整体上扬，局部过热、
调控升级、快速降温”的跌宕起伏过程。房地产市场迎来了本轮周期的高点，全
年房地产政策变化最多、成交规模最大，地价房价创新高，城市分化态势进一步
延续。热点城市房价地价的快速上涨，调控政策的不断收紧，限购限贷力度及各
项监管措施的频频加码，以遏制投资投机性需求，防范市场风险；而三四线城市
坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。面对房地产市场环境的不断变化，
公司紧抓市场契机，全面加快项目开发、项目销售等各项工作，继续以去化库存
为首要目标，积极推进非公开发行A股股票、注册发行中期票据以及发行公司债
券等融资工作，保障了全年各项目标的顺利完成。
报告期内，公司在建项目规划总建筑面积为88.86万平方米；2016年1-12月
份完成合同销售金额367,368.10万元，合同销售面积21.84万平方米，分别较上年
同期下降29.76%和35.35%。报告期内，公司在建项目规划总建筑面积为88.86万
平方米；2016年1-12月份完成合同销售金额367,368.10万元，合同销售面积21.84
万平方米，分别较上年同期下降29.76%和35.35% 。
报告期内，公司实现营业收入 363,531.89 万元，其中：主营业务收入为
358,248.89 万元、其他业务收入为 5,283.00 万元；房地产开发收入为 353,046.47
万元、物业管理服务收入 5,202.42 万元，分别较上年同期上升 4.41%、22.69%、
4.18%和 23.35%。实现利润总额 49,649.33 万元、归属于母公司所有者的净利润
36,631.76 万元，分别同比上升 11.84%和 12.06%。
（二）、营业收入构成情况
单位：元
2016 年 2015 年
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,635,318,884.86 100% 3,474,115,188.81 100% 4.64%
分行业
房地 产开发 3,530,464,679.13 97.12% 3,388,878,110.13 97.55% 4.18%
物业管理服务 52,024,174.80 1.43% 42,176,827.28 1.21% 23.35%
其他业务收入 52,830,030.93 1.45% 43,060,251.40 1.24% 22.69%
分产品
房地 产开发 3,530,464,679.13 97.12% 3,388,878,110.13 97.55% 4.18%
3
物业管理服务 52,024,174.80 1.43% 42,176,827.28 1.21% 23.35%
其他业务收入 52,830,030.93 1.45% 43,060,251.40 1.24% 22.69%
分地区
浙江省 3,367,886,656.95 92.65% 3,245,355,984.18 93.42% 3.78%
安徽省 39,728,404.19 1.09% 96,561,204.63 2.78% -58.86%
江苏省 227,703,823.72 6.26% 132,198,000.00 3.80% 72.24%
（三）、公司财务状况分析
本期数较上年
财务指标 变动原因说明
数变动幅度
货币资金 增长469.56% 主要系商品销售等经营性现金净额增加及非公开发行股份所致
应收账款 增长392.44% 主要系本期现房销售按揭款增加所致
其他应收款 减少66.16% 主要系本期收回合作开发项目投资款所致
存货 减少14.02% 主要系本期开发产品结转大于新开发项目投入所致
其他流动资产 增长175.40% 主要系本期预缴税款增加所致
递延所得税资产 增长41.28% 主要系本期预提土地增值税所致
预收账款 增长28.97% 主要系本期“美哉美城”项目预售情况良好以及子公司杭州旭发纳入合并所致
应交税费 增长497.77% 主要系本期计提所得税增加所致
应付利息 余额大幅上涨 主要系本期发行公司债以及中期票据对应利息增加所致
其他应付款 增长158.32% 主要系收到联营企业往来款所致
一年内到期的非 减少94.43% 主要系本期借款归还所致
流动负债
长期借款 减少69.67% 主要系本期借款归还所致
应付债券 余额大幅上涨 主要系本期发行公司债以及中期票据所致
递延收益 增长131.78% 主要系本期开发产品销售积分增加所致
递延所得税负债 增长320.84% 主要系本期预提土地增值税所致
本期数较上年
财务指标 变动原因说明
数变动幅度
营业收入 增长4.64% 主要系本期“恒园”等项目交付，收入增加所致
营业税金及附加 增长54.26% 主要系本期“旺角城二期等项目清算，”计提土地增值税所致
财务费用 增长401.73% 主要系本期发行公司债以及中期票据对应利息增加所致
资产减值损失 减少195.18% 主要系美哉美城项目售价上升，可变现净值上升所致
营业外收入 减少61.45% 主要系本期罚款及违约金收入减少所致
营业外支出 减少53.33% 主要系本期赔款及违约金支出减少所致
（四）、现金流量表主要相关数据
现金流量表项目 变动幅度 变动原因
投资活动现金流量净额 增长231.64% 主要系本期净收回联营企业往来投资款增加所致
筹资活动现金流量净额 增长191.52% 主要系本期完成非公开发行股票、公司债及中期票据所致
（五）、报告期内，公司合并范围发生变化情况
4
1、2016年5月31日公司召开第七届董事会第十次会议，审议通过《关于对杭
州旭发置业有限公司增资的议案》，同意公司全资子公司顺发有限下属全资公司
杭州旭杰和下属全资公司杭州旭佰对其参股公司杭州旭发进行增资，其中，杭州
旭杰对杭州旭发增资900万元，增资完成后，杭州旭杰对杭州旭发投资增至1,000
万元，占杭州旭发注册资本的20%；杭州旭佰对杭州旭发增资700万元，增资完
成后，杭州旭杰对杭州旭发投资增至750万元，占杭州旭发注册资本的15%，公
司合计持有杭州旭发35%股权；杭州旭发于当日完成工商变更。本次增资完成后，
公司在杭州旭发董事会表决权过半，并取得杭州旭发实际控制权。因此，将杭州
旭发纳入合并报表范围。
2、根据子公司浙江工信清算的股东会决议，该公司已于2016年6月完成清算，
该公司不再纳入合并报表范围。
3、孙公司Shunfa Hengye（America）Limited于2016年6月在英属维尔京群岛
办理完毕注册手续，注册资本为50,000美元，均由公司子公司顺发有限持有，故
自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
（六）、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
2016年，12月16日闭幕的中央经济工作会议明确了楼市发展方向，强调要促
进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。2017
年楼市将迎来一个短的调整期，市场总体将平稳，但具有不确定性。《中国住房
发展报告（2016―2017）》指出，未来楼市调整幅度和时间长度取决于调控和改
革力度。空间上，市场调整将继续呈现差异化。2017年，因城施策将在控风险与
去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走
势。
2、公司发展战略
（1）、公司长远发展战略目标为：以站在国际化的新高度，充分把握全球
经济寻求再平衡过程中逐步形成新秩序的契机，提升经济增长方式，以集合产业
的（环保、节能、智能、科技）、资源的、创新生活的不动产建设为目标，铸就
顺发恒业品牌。
（2）、公司近期发展目标是：以设计、质量与行动为定位，以创新生活的
5
不动产为目标，围绕绿色、智能提升设计能力，追求产品品质，探索新型城镇化、
城市中心楼、养老产业和旅游文化综合体的建设。继续增强“走出去”力度，加大
北美不动产业务投资。
3、经营计划
（1）、积极开展客户挖掘，加强渠道管理、营销管理，着眼市场需求，加快
存房周转，降低项目风险，为公司发展做好资金储备。
（2）、加强人力资源配置，推进员工素质提升；加强高技能、专业性人才
的引入和储备，以适应未来激烈的市场竞争，并把人才战略作为公司发展的重点
工程。
（3）、继续推进美国不动产业务平台合作，加大对境外不动产的投资，侧
重在养老、酒店、公寓等方面积累资源与品牌，形成新的增长点，实现国内、外
市场的联动。
（4）、继续跟踪大股东“聚能城”项目进展情况，适时参与新型园区开发建设
与管理；重点关注大健康产业链研究力度，择机进入该产业，并尝试与险资合作
共同开发。
（5）、继续密切关注土地市场动态，积极参与目标区域的土地出让，适时
获取土地资源，适度增加土地储备。
4、资金来源及安排
报告期内，公司资金主要来源于：销售回款、商业银行等金融机构的借贷以
及万向财务有限公司的资金支持。同时，公司已完成非公开发行A股股票、注册
中期票据以及发行公司债券工作，募集资金用于公司项目开发、偿还银行贷款以
及补充流动资金，为公司提供了有力的资金保障。
5、可能面临的风险及对策
（1）、政策风险：
我国的房地产行业与国民经济和国民生活紧密相联、息息相关，因此房地产
行业必然会受到政府关注和适时干预，这将会给房地产企业的经营和发展造成直
接或间接影响。
应对措施：密切关注宏观经济和市场变化，加强宏观经济研究，适应宏观政
策变化，及时调整运营思路，通过科学统筹管理，制定有效的营销策略，提升项
目运营效率，规避政策风险。
6
（2）、销售风险
目前的市场环境下，房地产开发企业面临着激烈的市场竞争。房地产开发业
务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销
售价格等多种因素影响的特点，这给房地产开发项目销售带来一定程序的不确定
性。公司也不能完全避免由于市场竞争和房地产行业特性可能带来的房地产销售
风险。
应对措施：强化市场调研，时时跟踪房地产市场销售、库存情况，不断了解
周边地区销售、租赁情况，将信息汇总，进行线性分析，形成准确的产品市场定
位，以规避销售风险。
本报告已经公司第七届董事会第十五次会议审议通过，尚需提交公司2016
年年度股东大会表决批准。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2017 年 3 月 28 日
7
