顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
顺发恒业股份公司
2020 年半年度报告
2020 年 08 月
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
公司负责人肖建军、公司总裁陈水民、主管会计工作负责人及会计机构负
责人(会计主管人员)祝青声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完
整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本半年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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目录
2020 年半年度报告........................................................................................................................ 1
第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................... 2
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................................... 5
第三节 公司业务概要 ................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析 ....................................................................................................... 9
第五节 重要事项 ........................................................................................................................ 18
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 25
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 29
第八节 可转换公司债券相关情况 ............................................................................................. 30
第九节 董事、监事、高级管理人员情况 .................................................................................. 31
第十节 公司债相关情况 ............................................................................................................. 32
第十一节 财务报告..................................................................................................................... 33
第十二节 备查文件目录 ........................................................................................................... 131
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释义
释义项 指 释义内容
顺发恒业、公司、本公司 指 顺发恒业股份公司
顺发有限 指 顺发恒业有限公司
淮南顺发 指 淮南顺发置业有限公司
南通顺发 指 南通顺发置业有限公司
桐庐顺和 指 桐庐顺和置业有限公司
吉顺房产 指 杭州吉顺房地产开发有限公司
杭州揽拓 指 杭州揽拓投资管理有限公司
杭州旭佰 指 杭州旭佰投资管理有限公司
杭州旭杰 指 杭州旭杰投资有限公司
杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司
万兴恒 指 浙江万兴恒服务有限公司
万兴恒杭州 指 浙江万兴恒服务有限公司杭州分公司
万兴恒桐庐 指 浙江万兴恒服务有限公司桐庐分公司
万兴恒淮南 指 浙江万兴恒服务有限公司淮南分公司
顺发美国 指 Shunfa Hengye (US)LLC
顺发美洲 指 Shunfa Hengye (America)Limited
万向钱潮 指 万向钱潮股份有限公司
万向进出口 指 万向进出口有限公司
万向财务 指 万向财务有限公司
大洋世家 指 浙江大洋世家股份有限公司
万向一二三 指 万向一二三股份公司
万科大家 指 杭州万科大家房地产开发有限公司
杭州龙卓 指 杭州龙卓房地产有限公司
杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司
北京北辰 指 北京北辰实业股份有限公司
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司简介
股票简称 顺发恒业 股票代码 000631
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 顺发恒业股份公司
公司的中文简称（如有） 顺发恒业
公司的外文名称（如有） SHUNFA HENGYE CORPORATION
公司的外文名称缩写（如有）SFHY
公司的法定代表人 肖建军
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 钱嘉清 刘海英
联系地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室
电话 0431-85180631 0431-85180631
传真 0431-81150631 0431-81150631
电子信箱 sfhy_000631@126.com liu8027@126.com
三、其他情况
1、公司联系方式
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码，公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2019 年年报。
2、信息披露及备置地点
信息披露及备置地点在报告期是否变化
□ 适用 √ 不适用
公司选定的信息披露报纸的名称，登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址，公司半年度报告备置地报告期无变化，具
体可参见 2019 年年报。
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四、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减
营业收入（元） 368,190,141.52 1,035,882,796.87 -64.46%
归属于上市公司股东的净利润（元） 141,699,110.91 440,706,643.14 -67.85%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损
120,114,041.03 420,855,038.03 -71.46%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -416,495,863.75 180,907,782.90 -330.23%
基本每股收益（元/股） 0.06 0.18 -66.67%
稀释每股收益（元/股） 0.06 0.18 -66.67%
加权平均净资产收益率 2.16% 6.84% -4.68%
本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减
总资产（元） 7,754,139,000.12 8,350,635,735.79 -7.14%
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,494,204,409.89 6,508,389,615.80 -0.22%
五、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
六、非经常性损益项目及金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -590.42
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
2,152,975.70
受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
25,572,402.78
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
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性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 724,945.24
其他符合非经常性损益定义的损益项目 322,573.63
减：所得税影响额 7,187,237.05
少数股东权益影响额（税后） 0.00
合计 21,585,069.88 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
水利建设基金 36,645.22 水利建设基金与公司正常经营业务直接相关，故界定为经常性损益项目
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主业为房地产开发与经营；主要经营模式为：自主开发与销售，并提供物业服务；主要产品为：住宅地
产。公司项目主要分布在浙江（杭州、桐庐）、安徽（淮南）、江苏（南通）三地。主要在售项目有：杭州地区：恒园、吉
祥半岛、康庄、美哉美城；淮南地区：泽润园二期；南通地区：御园一期。
报告期内，公司围绕战略目标，聚焦长三角一体化国家战略及浙江省大湾区建设，加速推进产业战略升级，积极探讨以
“未来社区开发运营服务商”为战略定位，“以城市美好生活的创建者与引领者”为愿景，秉持“开发建设、托管运营、自持管
理”综合经营发展模式，持续完善产业链布局，升级产业和服务经营规模和能力，构筑多元、可持续的综合发展能力，为公
司未来健康、高质量发展，积极培育新的利润增长点。同时，公司密切关注土地市场动态，积极参与目标区域土地获取，通
过公开竞拍方式竞得萧政储出（2020）15号土地的国有建设用地使用权，有效保障公司业务可持续发展。
二、主要资产重大变化情况
1、主要资产重大变化情况
主要资产 重大变化说明
股权资产 长期股权投资减少 70.63%，主要系本期收到联营企业利润分配所致
预付款项 增加 2246276.06%，主要系本期支付萧政储出[2020]15 号地土地款 34380.8 万元所致
应收账款 减少 30.81%，主要系本期收回按揭款所致
其他应收款 减少 62.01%，主要系本期按账龄计提坏账准备所致
2、主要境外资产情况
√ 适用 □ 不适用
境外资产占
资产的具 保障资产安全性的控制 是否存在重
形成原因 资产规模 所在地 运营模式 收益状况 公司净资产
体内容 措施 大减值风险
的比重
子公司均执行公司财务
为实现公司
顺发恒业 折合人民币 制度，必须按时向公司报
国际化战 美国特 不动产股 折合人民币
（美国） 38,398.38 万 送财务报表和各项管理 5.91% 否
略，开拓海 拉华州 权投资 -14.57 万元
公司 元 报表，以防范子公司经营
外市场
风险和财务风险。
三、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生改变。
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第四节 经营情况讨论与分析
一、概述
2020年上半年，公司顺应市场发展，坚持“稳扎稳打，稳步推进”策略，坚定“加速库存去化、加快资金回笼”原则，积极
推进产业升级战略，保持了公司有序发展的态势。
1、“稳扎稳打，稳步推进”房地产业务
1）坚定“加速库存去化、加快资金回笼”：持续开展“去库存”，加快资金回笼，公司目前在售在建项目已达96%以上的
去化，康庄项目完成100%去化。
2）增加土地储备：公司积极参与目标土地获取，通过公开竞拍方式，竞得萧政储出（2020）15号土地的国有建设用地
使用权。本次竞买土地使用权，保障公司业务实现可持续发展，有助于公司提升未来经营业绩。
3）提高自持物业运营能力：上半年，做好街区疫情防控工作，协助商户复工复产，除影院外复工率100%；策划实施旺
角城新天地2020年度“百店同舟”计划，通过搭建新媒体营销矩阵、打造特色线下营销活动、开展旺商学院计划、优化线上营
销、提供商场到家服务等举措，结合节日试水直播等活动，提升街区人气，增强特色街区运营能力。
4）加强物业服务管理：加强标准化管理、专业化服务，更新升级品质管理模型，推行“全员客服”服务计划，不断提升
物业服务品质；组建商办管理中心，拓展商办、产业园等非住宅领域。
2、积极推进产业战略升级
围绕战略目标，聚焦加速推进产业战略升级，依托优势意义项目和前期研究成果积累，深研未来城市发展趋势、功能组
合、规划设计、产业方向以及未来生活工作方式的“9+X”未来社区场景体系和数字化体系，致力于通过产品系列升维、标准
化体系搭建、招商及融资渠道扩展、全链路产业发展生态集结、全周期运营服务力提升，构建未来社区规划实施方案、功能
配置方案、智能支撑方案和运营服务方案，有序推进产业战略升级。
2020年1-6月，实现营业收入36819.01万元，营业利润18285.14万元，归属于母公司所有者的净利润14169.91万元，分别
较上年同期减少64.46%、68.29%和67.85%。
2020年1-6月，新竞得萧政储出[2020]15号地块正在规划审批阶段；完成合同销售金额9290.8万元，合同销售面积0.48万
平方米，分别较上年同期下降79.24%和78.92%。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
（一）行业发展回顾
2020年上半年，中央坚持“房住不炒”定位不变，房地产领域金融监管依然从严。地方政府因城施策更加灵活，但仍坚
守“限购”、“限贷”底线，以促进房地产市场平稳运行。根据国家统计局数据：2020年1-6月份，全国房地产开发投资62,780
亿元，同比增长1.9%；商品房销售面积69,404万平方米，同比下降8.4%；房地产开发企业土地购置面积7,965万平方米，同
比下降0.9%；房地产开发企业房屋施工面积792,721万平方米，同比增长2.6%；房地产开发企业到位资金83,344亿元，同比
下降1.9%。
（二）公司主要项目所处区域市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
宏观调控政策方面，2020年度中央坚持“房住不炒”底线，地方“一城一策”，促进房地产市场平稳健康发展。杭州“双限”
政策持续实施，新出台“限摇”新政，调控稳中趋紧。
土地出让方面，2020年上半年杭州土拍市场呈现市场火热，量价齐升，萧山、临安等郊区成交占主导地位，成交量价
齐涨，其中，萧山成交量价夺得双冠，临安区地价涨幅明显，较去年同期上涨33%。主城供地大幅增加，成交量创16年以来
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新高。2020年上半年杭州以1567亿元的出让金，较去年同期上涨32%，蝉联全国第一。全市上半年土地成交量1083万方，同
比增加27%；涉宅楼面价16552元/平方米，同比上涨4%，居全国第三。
商品房住宅销售方面，2020年上半年复工后成交迅速增长，90-120㎡/200-300万刚改需求占据市场主导，总价上移；2020
年上半年杭州楼市成交面积629万方，同比增长超10%，成交38111套，同比增长24%；供应39045套，同比增长45%，供销比
1.02，供需整体平衡。区县销售方面，余杭、萧山、临安领跑成交量，各大区域成交均价上涨，其中，西湖、余杭、萧山位
居房价涨幅前三。上半年平均去化率80%，清盘率较去年提升9%，平均中签率12%。截止6月底，杭州市短期库存达542万方，
较2019年底略有增长，出清周期5个月。虽上半年杭州住宅销售量价量价齐升，但繁荣中深藏隐忧，主要表现在：上半年推
地完成率39%，预计下半年郊区推地力度将会加大，房企拿地热情或将有所下降。随着“限摇”政策出台和倒挂红利盘的减少，
对市场投机行为产生抑制作用，市场热度或有所降温，预计下半年各板块、项目之间分化加剧，竞争压力加大。
（2）淮南市场
2020年上半年淮南市住宅累计成交6667套，同比下跌18.18%，成交面积累计75.12万㎡，同比下跌12.24%；成交均价
6526.27元/㎡，同比上涨7.50%；成交金额49.02亿元，同比下跌5.65%。土地市场方面，上半年淮南共成交10宗地，成交面积
1034.91亩，成交均价247万元/亩，成交总价约25.55亿元；较去年同期土地成交宗数减少3宗，同比减少30.00%；成交面积增
长322.08亩，同比增长45%；成交均价增长103万元/亩，同比增长72%；成交总价增长15.35亿元，同比增长150%。
（3）南通市场
2020年上半年南通市商品住宅全年供应量为88.27万㎡，同比下降29.32%。成交方面总体表现较好，特别是在疫情后，
市场开始恢复热度，4月起多个项目相继入市，市场购买力持续释放，无论是刚需类项目还是改善类项目，整体去化表现优
异，上半年平均市场去化率达81.33%。
2、“未来社区”市场分析
（1）截止今年6月，首批24个未来社区试点中有9个在今年上半年出让，涉及13宗地，总出让面积124.5万方，总建筑面
积341.7万方，成交金额达393.79亿元，占浙江全省涉宅地的比重8.9%。大型房企陆续进入未来社区开发运营新赛道。
（2）浙江省发展改革委印发《浙江省未来社区试点建设管理办法（实行）》，进一步规范和保障未来社区试点建设的
工作。本办法自2020年7月10日起施行。
（3）浙江省发展改革委基综办发布《浙江省第二批未来社区试点创建项目名单公示》，此次共有全拆新建类、局部改
建类、规划新建类、乡村类和全域类等五类共计36个未来社区试点。其中“杭州萧山万向社区”入围该名单并位于规划新建类。
新增土地储备项目
土地规划用 土地面积 计容建筑面 土地取得方 土地总价款 权益对价（万
宗地或项目名称 所在位置 权益比例
途 （㎡） 积（㎡） 式 （万元） 元）
萧政储出
浙江杭州 住宅、商业 37476 93690 招拍挂 100.00% 177,061 177,061
[2020]15 号地块
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
安徽淮南 HGTP09015 地块 37.82 41.61 41.61
安徽淮南土挂 06021 地块三期 7.41 8.49 8.49
萧政储出[2020]15 号地块 3.75 13.80 13.80
总计 48.98 63.90 63.90
主要项目开发情况
报告期内，公司暂无在建项目。
主要项目销售情况
城市/ 项目名称 所在位 项目业 权益比 计容建 可售面 累计预 本期预 本期预 累计结 本期结 本期结
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区域 置 态 例 筑面积 积（㎡） 售（销 售（销 售（销 算面积 算面积 算金额
（㎡） 售）面积 售）面积 售）金额 （㎡） （㎡） （万元）
（㎡） （㎡） （万元）
泽润园二 淮南大
安徽 住宅 100.00% 86863.11 86078.59 84081.10 2173.68 797.98 83617.25 2368.19 823.58
期 通区
南通开
江苏 御园一期 住宅 100.00% 26687.35 26687.35 26687.35 1245.91 1,558 24975.13 1835.94 5,141.9
发区
杭州萧 105225.6 104043.0 103795.9 103795.9
浙江 康庄 住宅 100.00% 744.85 2,540.36 744.85 2,419.38
山区 9 0 5 5
杭州拱 住宅、商 138666.7 137112.9 133466.5 133095.1
浙江 吉祥半岛 100.00% 387.71 1,903.01 307.37 1,709.53
墅区 业 1 8 0 9
主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
旺角城二期 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 51050.43 48461.37 94.93%
和美家 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 4903.35 4066.38 82.93%
佳境天城 杭州萧山区 住宅、商业 100.00% 1009.65 1009.65 100.00%
吉祥半岛 杭州拱墅区 住宅、商业 100.00% 2713.96 1166.20 42.97%
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
融资成本区间/平 期限结构
融资途径 期末融资余额
均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 26,250.00 年利率 4.90% 5,000.00 5,000.00 5,000.00 11,250.00
合计 5,000.00 5,000.00 5,000.00 11,250.00
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略
（1）公司长远发展战略目标为：积极探讨以“未来社区开发运营服务商”为定位，以“城市美好生活的创建者与引领者”
为愿景，秉持“开发建设、托管运营、自持管理”综合经营发展模式，围绕“不动产开发经营、未来社区全流程咨询与运营管
理服务、开发代建、新经济产业投资”等形成“3+X”业务板块，持续完善产业链布局，升级产业和服务经营规模和能力，实
现非凡且独具美好的未来社区体验以及城市形象提升、城市功能完善、城市产业升级，构筑多元、可持续的综合发展能力。
（2）公司近期发展目标：以面向未来的创新不动产为目标，聚焦长三角一体化国家战略及浙江省大湾区建设，持续强
化人力资源规划和加速优质人才配置，深耕“未来社区研究能力、生态联盟整合能力、融资能力、产业能力、开发运营能力”
五大核心能力，构建未来社区场景体系和产业联盟体系，探索成熟稳定的业务模式和盈利模式，快速培育多元利润增长极，
整合企业内外优势资源，加快战略升级布局和实施。
2、下一年度经营计划
（1）通过“快周转”，加速新获土地开发建设。
（2）保持旺角城新天地商业项目持续平稳运营，打造特色街区形象，完善各业态品牌资源库，利用会员体系强化线上
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运营管理，树立杭州商业街区标杆。
（3）以新经济产业聚合为导向，持续完善“9+X”新型城市功能和场景体系和数字化体系，深化产业联盟，做好新型不
动产开发建设管理、投资运营准备：①整合全链路生态资源，构筑全场景未来社区运营&服务体系，实现跨行业共振互赢。
②深入研究能源科技、清洁能源、智能出行、区块链等相关产业资源与未来社区开发建设深度融合，打造集约高效、智能绿
色、安全可靠的现代化城市、社区体系，以加快推进产业战略升级落地，为公司高质量、持续发展创造新契机。③密切跟踪
大股东聚能城“万向未来社区”进展，适时参与开发建设与运营管理。
（4）继续关注杭州、萧山、长三角一体化国家战略、浙江大湾区建设的机会，关注土地市场动态，积极参与目标区域
的土地获取。
（5）打造智能化物业服务，实现对客户精细化、精准化管理，提升整体服务水平与效率；将“服务高端人群，突破写
字楼、城市综合体管理”作为发展主航道，丰富商办项目管理业态，为成为未来社区优秀运营服务商蓄能。
（6）加强人才队伍建设，加大领军型战略人才引进，专注对现有人员能力升级的规划与塑造，打造一支具备研发、规
划与运营服务能力的团队，保障产业升级所需人才储备。
（7）加强资金管控，有效控制成本，合理、高效地利用资金，提升资金运用效率；并根据项目开发进展及资金需求，
适时启动项目融资及债项发行。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。担保期限自商品房承购人的首笔个人商品
房抵押贷款发放之日起，至银行收妥商品房承购人所购住房的房产所有权证、土地使用证、契税证等房产登记手续止。截至
2020年6月30日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为19,163.46万元。本公司历年没有发
生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
二、主营业务分析
参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 368,190,141.52 1,035,882,796.87 -64.46% 主要系本期交付物业结转收入下降
营业成本 204,115,880.39 628,490,006.63 -67.52% 主要系本期交付物业结转成本下降
销售费用 15,392,788.88 22,121,867.11 -30.42% 主要系本期销售佣金下降
管理费用 21,916,450.43 23,245,062.76 -5.72%
财务费用 -25,551,256.60 -11,041,254.15 -131.42% 主要系本期利息支出大幅减少
所得税费用 39,557,720.20 95,400,189.61 -58.53% 主要系本期利润下降所致
经营活动产生的现金流量净额 -416,495,863.75 180,907,782.90 -330.23% 主要系本期销售下降并支付土地款所致
投资活动产生的现金流量净额 537,753,984.19 78,707,964.52 583.23% 主要系本期净收回定期存款增加所致
筹资活动产生的现金流量净额 -192,786,223.15 -1,749,723,521.10 88.98% 主要系本期利润分配及归还借款减少所致
12
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
现金及现金等价物净增加额 -65,946,869.28 -1,489,420,647.57 95.57% 主要系投资活动、筹资活动现金流量增加所致
公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
□ 适用 √ 不适用
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
营业收入构成
单位：元
本报告期 上年同期
同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 368,190,141.52 100% 1,035,882,796.87 100% -64.46%
分行业
房地产开发 289,292,147.90 78.57% 920,928,273.03 88.90% -10.33%
物业管理服务 42,663,410.51 11.59% 45,696,798.10 4.41% 7.18%
租赁物业 36,234,583.11 9.84% 69,257,725.74 6.69% 3.15%
分产品
商品房销售 289,292,147.90 78.57% 920,928,273.03 88.90% -10.33%
物业管理服务 42,663,410.51 11.59% 45,696,798.10 4.41% 7.18%
租赁物业 36,234,583.11 9.84% 69,257,725.74 6.69% 3.15%
分地区
浙江省 146,015,385.97 39.66% 497,688,514.87 48.04% -8.38%
安徽省 9,336,093.90 2.54% 27,223,882.05 2.63% -0.09%
江苏省 212,838,661.65 57.80% 510,970,399.95 49.33% 8.47%
占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率
同期增减 同期增减 期增减
分行业
房地产开发 289,292,147.90 153,457,306.92 46.95% -68.59% -72.75% 8.11%
物业管理服务 42,663,410.51 39,259,109.78 7.98% -6.64% 0.35% -6.41%
租赁物业 36,234,583.11 11,399,463.69 68.54% -47.68% -56.39% 6.29%
分产品
商品房销售 289,292,147.90 153,457,306.92 46.95% -68.59% -72.75% 8.11%
物业管理服务 42,663,410.51 39,259,109.78 7.98% -6.64% 0.35% -6.41%
租赁物业 36,234,583.11 11,399,463.69 68.54% -47.68% -56.39% 6.29%
分地区
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
浙江省 146,015,385.97 65,299,317.16 55.28% -70.66% -73.66% 5.10%
安徽省 9,336,093.90 6,882,492.27 26.28% -65.71% -71.20% 14.06%
江苏省 212,838,661.65 131,934,070.96 38.01% -58.35% -63.01% 7.81%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明
√ 适用 □ 不适用
本报告期房地产开发（商品房销售）及分地区营业收入和营业成本均同比下降30%以上，主要系公司库存进一步下降，
本期交付结转物业减少所致；租赁物业营业收入和营业成本同比下降30%以上，主要系本期租赁性房地产同比减少及新冠疫
情影响所致。
三、非主营业务分析
□ 适用 √ 不适用
四、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
本报告期末 上年同期末
比重增减 重大变动说明
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
货币资金 6,054,891,207.74 78.09% 6,620,838,016.34 79.29% -1.20%
应收账款 11,270,114.09 0.15% 16,288,006.88 0.20% -0.05%
存货 524,214,714.54 6.76% 680,391,059.51 8.15% -1.39%
投资性房地产 484,311,047.69 6.25% 495,357,990.00 5.93% 0.32%
长期股权投资 77,179,777.31 1.00% 262,756,201.22 3.15% -2.15%
固定资产 55,982,853.73 0.72% 57,103,127.92 0.68% 0.04%
长期借款 212,789,236.09 2.74% 237,855,590.29 2.85% -0.11%
2、以公允价值计量的资产和负债
□ 适用 √ 不适用
3、截至报告期末的资产权利受限情况
单位：元
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 39,835.55 按揭保证金
存货 2,263,046.48 用于银行借款抵押
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
固定资产 36,720,045.65 用于银行借款抵押
投资性房地产 388,425,965.71 用于银行借款抵押
合 计 427,448,893.39
截止2020年6月30日，公司部分存货、固定资产及投资性房地产用于借款抵押情况（单位：元）
被担保单位 抵押权人 抵押物类型 抵押物账面净值 抵押借款金额 借款到期日 保证担保人
顺发有限 中国光大银行 存货 2,263,046.48 262,500,000.00 2025/8/11 顺发有限
杭州萧山支行 固定资产 36,720,045.65
投资性房地产 388,425,965.71
五、投资状况分析
1、总体情况
□ 适用 √ 不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、以公允价值计量的金融资产
□ 适用 √ 不适用
5、金融资产投资
（1）证券投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
15
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
六、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
七、主要控股参股公司分析
√ 适用 □ 不适用
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司 公司
主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
名称 类型
房地产经营开发、物业管
理、房屋租赁、房产中介、
装饰装潢、建筑装修材料
的销售、园林绿化，市场
顺发 2,283,500,00 6,803,070,54 5,507,089,90 80,006,144.9 52,960,353
子公司 营销策划，商场经营管 41,290,536.07
有限 0.00 0.06 3.18 4 .37
理，市场管理，户外广告
设计、制作、代理发布，
经济信息咨询，实业投
资。
房地产开发、租赁，建筑
淮南 30,000,000.0 390,485,657. 186,079,239. -1,368,185.
子公司 装潢，物业管理，建筑材 8,614,025.04 -1,645,032.33
置业 0 89 40 30
料、装潢材料的销售
从事南通国土资出告
南通 （2009）第 25 号（南通 20,000,000.0 276,981,263. 111,236,230. 212,838,661. 73,389,179
子公司 55,053,091.89
顺发 市 CR9022）项目的开发 0 03 42 65 .52
经营与建设
从事桐庐县滨江区块西
桐庐 侧 3 号地块、桐庐县滨江 60,758,625.8 52,750,763.5 16,987,892.5 24,997,732
子公司 5,000,000.00 18,797,853.39
顺和 区块东侧 4 号地块项目的 4 4 1 .27
开发经营与建设。
可经营项目：房地产开发
吉顺 经营；一般经营项目：物 80,000,000.0 228,490,654. 217,052,179. 18,572,875.7 11,523,024
子公司 8,642,268.41
房产 业管理；建筑材料、装饰 0 86 35 6 .55
材料的销售（上述经营范
16
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
围不含国家法律法规规
定禁止、限制和许可经营
的项目）
物业服务；服务:住宿；经
销:百货,劳保用品,花木盆
万兴 景,五金机械, 化工建材； 10,000,000.0 181,875,985. 21,600,297.9 45,959,046.9 1,151,661.
子公司 2,418,619.31
恒 绿化工程；户外广告设 0 72 5 5 13
计、制作、代理、发布(除
网络广告)等
顺发 383,983,825. 344,640,752. 3,058,933.
子公司 房地产开发与经营 1000 美元 -145,728.25
美国 30 17 74
杭州 50,000,000.0 93,668,745.1 66,739,387.0
子公司 房地产开发、房屋租赁 -79,790.49 6,824,309.90
旭发 0 2 3
报告期内取得和处置子公司的情况
□ 适用 √ 不适用
主要控股参股公司情况说明
八、公司控制的结构化主体情况
□ 适用 √ 不适用
九、对 2020 年 1-9 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□ 适用 √ 不适用
十、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
我国的房地产行业是典型的政府主导型行业。在目前市场环境下，我国房地产政策环境整体驱紧，房地产行业受国家宏
观政策和行业政策影响较大，这将会给房地产企业的经营发展带来重大影响。
对策：公司将不断加强对政策的研究，在市场判断、项目开发、销售等各环节做好充分应对措施，提升项目运营效率，
以降低政策风险。
（2）经营风险
公司的“未来社区”开发、运营业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。在开发过程中涉及的区域定位
规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节，需要公司具备较强的综合开发运营服
务能力。其中，产业招商受整体宏观经济形势、招商引资政策以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资
金投入对资金要求较高；品牌轻资产运营模式对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全新要求。
对策：（1）重塑具备未来视角的规划设计、开发建设、投融、招商、运营、服务等企业核心竞争能力，形成成熟、完
善的“未来社区”开发运营体系，提升综合开发、产业招商及运营服务聚集能力。 （2）加强相关政策的跟踪与分析研究，依
据政策导向不断灵活调整战略与策略，推进品牌轻资产运营模式，根据不同区域的市场与政策情况积极寻求合适对外复制的
机会，提升投资效率，减少行业政策风险对公司经营的影响。 （3）凭借公司稳健的经营和良好的信用水平，积极开拓公司
债、定增等多元化、多渠道融资形式，为公司未来社区开发、运营业务提供资金保障。
17
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第五节 重要事项
一、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 披露索引
与比例
《证券时报》及巨潮资讯网
2019 年年度股东大会 年度股东大会 74.58% 2020 年 04 月 16 日 2020 年 04 月 17 日
（www.cninfo.com.cn）
2020 年度第一次临时 《证券时报》及巨潮资讯网
临时股东大会 74.31% 2020 年 05 月 29 日 2020 年 05 月 30 日
股东大会 （www.cninfo.com.cn）
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及
截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项
√ 适用 □ 不适用
承诺事由 承诺方 承诺类型 承诺内容 承诺时间 承诺期限 履行情况
股改承诺
收购报告书或权益变
动报告书中所作承诺
资产重组时所作承诺
首次公开发行或再融
资时所作承诺
股权激励承诺
如果计划未来通过深圳证券交易所 已履行完毕。万向
竞价系统出售所持顺发恒业解除限 集团公司与万向
其他对公司中小股东 万向资源 2012 年 06
其他承诺 售流通股，并于第一笔减持起六个 9999-12-31 资源有限公司分
所作承诺 有限公司 月 15 日
月内减持数量达到 5%及以上的，将 别于 2018 年 11 月
于第一次减持前两个交易日内通过 16 日、2019 年 12
18
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
上市公司对外披露出售提示性公 月 18 日签署了《股
告。披露内容包括：拟出售的数量、 份转让协议》及
拟出售的时间、拟出售的价格区间、 《股份转让协议
减持原因以及深圳证券交易所要求 的补充协议》，万
的其他内容。同时，知悉并承诺： 向资源有限公司
将严格遵守《证券法》、《上市公司 将其持有的本公
收购管理办法》、《上市公司解除限 司 1,491,831,780
售存量股份转让指导意见》和深圳 股股份（占公司总
证券交易所有关业务规则的相关规 股本的 61.33%）全
定，以及按《股权分置改革工作备 部协议转让给其
忘录第 16 号--解除限售》和《深圳 控股股东万向集
证券交易所上市公司信息披露公告 团公司，该事项已
格式第 30 号--上市公司股东减持股 取得中国证监会
份公告格式》等有关规范性文件及 《关于核准豁免
业务规则的要求履行相关信息披露 万向集团公司要
义务。若违反上述文件之规定，将 约收购顺发恒业
按照中国证券监督管理委员会、深 股份公司义务的
圳证券交易所的有关规定接受处 批复》（证监许可
罚；若给上市公司其他流通股东合 [2019]2991 号）。上
法权益造成损害的，将依法承担相 述股份转让的过
应的法律责任。 户手续已于 2020
年 1 月 21 日办理
完成，万向集团公
司已取得中国证
券登记结算有限
责任公司深圳分
公司出具的《证券
过户登记确认
书》。
承诺是否按时时履行 是
如承诺超期未履行完
毕的，应当详细说明未
不适用
完成履行的具体原因
及下一步的工作计划
四、聘任、解聘会计师事务所情况
半年度财务报告是否已经审计
□ 是 √ 否
公司半年度报告未经审计。
19
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
五、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
七、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
八、诉讼事项
重大诉讼仲裁事项
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
其他诉讼事项
√ 适用 □ 不适用
诉讼(仲裁)基本情 涉案金额 是否形成预 诉讼(仲裁)审理 诉讼(仲裁)判决
诉讼(仲裁)进展 披露日期 披露索引
况 （万元） 计负债 结果及影响 执行情况
淮南
公司子公司淮南 HGTG09015 地
顺发就淮南 块履行合同案于
HGTG09015 地块 2020 年 5 月 9 日
巨潮资讯网
未履行交付事宜 开庭。一审法院 2020 年 08 月
0否 尚未结案 尚未执行 （www.cninf
对淮南市自然资 以该案为民事纠 28 日
o.com.cn）
源和规划局、淮南 纷为由驳回我方
市人民政府提起 起诉。现我方已
行政纠纷诉讼 向安徽省高院提
起上诉。
九、媒体质疑情况
□ 适用 √ 不适用
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
十、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
20
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
十一、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
十二、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十三、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。
4、关联债权债务往来
√ 适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□ 是 √ 否
公司报告期不存在非经营性关联债权债务往来。
5、其他重大关联交易
√ 适用 □ 不适用
万向财务有限公司系经中国人民银行批准成立的非银行金融机构，其为本公司及子公司提供金融服务，有关服务业
务收费参照市场费率标准收取。本期本公司及子公司与万向财务发生的其他有关金融服务业务情况如下：
（1）本公司及子公司在万向财务公司存款情况：
单位：元
拆借金额[注] 期末余额 期初余额
银行存款—活期存款 902,913,066.55 532,516,556.97
银行存款—定期存款 4,776,577,500.00 5,806,810,000.00
21
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
合 计 5,679,490,566.55 6,339,326,556.97
注：其中美元活期存款余额为418,817.69美元，定期存款余额为45,000,000.00美元。
（2）本期本公司及子公司共取得万向财务的存款利息收入56,859,096.63元。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于与万向财务有限公司签订〈金融服务框
2020 年 03 月 26 日 巨潮资讯网 （www.cninfo.com.cn)
架性协议〉的关联交易公告》
十四、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在托管情况。
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在承包情况。
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在租赁情况。
2、重大担保
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在担保情况。
3、委托理财
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在委托理财。
22
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在其他重大合同。
十六、社会责任情况
1、重大环保问题情况
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
否
公司及子公司不属于环境保护部门公布的重点排污单位。
2、履行精准扶贫社会责任情况
（1）精准扶贫规划
公司报告半年度暂未开展精准扶扶贫工作，也暂无后续精准扶贫计划。
十七、其他重大事项的说明
√ 适用 □ 不适用
1、万向集团公司向万向资源有限公司协议收购其持有的公司61.33%股权，已于2020年1月21日取得《证券过户登记确
认书》。本次股份转让完成后，万向集团公司成为公司控股股东（第一大股东），公司实控人不会发生变化，仍系鲁伟鼎先
生。
2、2020年5月27日，公司全资子公司顺发恒业有限公司通过公开竞拍方式，以17.19亿元人民币竞得萧政储出（2020）
15号土地的国有建设用地使用权。
3、报告期内，程捷先生因个人原因，已辞去公司董事职务。经公司第八届董事会第十二次会议审议，并经公司2020年
度第一次临时股东大会表决批准，补选肖建军先生为公司第八届董事会董事，任期自股东大会表决批准之日起至本届董事会
任期届满之日止。
4、报告期内，管大源先生因工作原因，已辞去公司董事长及董事会战略委员会主任委员职务，辞去上述职务后，仍继
续担任公司董事职务。经公司第八届董事会第十四次会议审议，同意选举肖建军先生担任公司董事长及董事会战略委员会主
任委员，任期自第八届董事会第十四次会议审议通过之日起至公司本届董事会任期届满之日止。同时，公司法定代表人变更
为肖建军先生。
5、报告期内，沈志军先生因工作原因，已辞去公司执行董事职务，辞去上述职务后，仍继续担任公司董事职务。
6、报告期内，王德宏先生因个人原因，已辞去公司总裁职务，辞去上述职务后，仍继续担任公司董事职务。经公司第
八届董事会第十五次会议审议，同意聘任陈水民先生担任公司总裁职务，任期自本次董事会审议通过之日起至本届董事会任
期届满之日止。
7、根据中国证监会《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知(2017年修订)》(中国证
监会公告[2017]16号文)、《关于规范上市公司对外担保行为的通知》(证监发[2005]120号)等相关文件的规定，公司独立董事
本着认真负责的态度，对公司与关联方资金往来及对外担保情况进行了核查，并认真阅读了公司《2020年半年度报告全文》
及其摘要，现将有关情况说明如下：
（1）报告期内，公司控股股东及其关联方不存在占用公司非经营性资金的情况；
（2）报告期内，公司不存在对外担保情况。
23
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
十八、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
24
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例
股
二、无限售条件股份 2,432,519,168 100.00% 2,432,519,168 100.00%
1、人民币普通股 2,432,519,168 100.00% 2,432,519,168 100.00%
三、股份总数 2,432,519,168 100.00% 2,432,519,168 100.00%
股份变动的原因
□ 适用 √ 不适用
股份变动的批准情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况
□ 适用 √ 不适用
股份回购的实施进展情况
√ 适用 □ 不适用
公司于2020年3月24日召开第八届董事会第十次会议审议通过《关于回购公司股份的议案》，同意公司使用自有资金，
以集中竞价交易方式，以不超过人民币4.03元/股的价格回购公司股份。回购比例占公司总股本的5%-10%，回购数量下限为
121,625,958股，上限为243,251,916股。其中：因维护公司价值及股东权益所必需的回购股份数量不低于36,487,787股且不高
于72,975,574股；因用于员工持股计划或股权激励的回购股份数量不低于85,138,171股且不高于170,276,342股。具体回购数量
以回购期满时实际回购的股份数量为准。本次回购股份用于出售的期限为自公司董事会审议通过回购股份方案之日起不超过
3个月。本次回购股份用于员工持股、股权激励的期限为自公司董事会审议通过回购股份方案之日起不超过12个月。以上内
容详见公司在《证券时报》和巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）刊登的相关公告。
截止2020年6月23日，公司已完成用于维护公司价值及股东权益所必需，拟用于出售的股份回购，并于2020年6月29日
在《证券时报》及巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露了《关于回购结果暨股份变动的公告》。截止2020年6月30日，公
司拟用于实施员工持股计划或股权激励的股份尚未进行回购操作。回购股份符合相关法律法规要求，符合公司既定回购方案。
具体回购情况如下：
回购股份总数量 占总股本比例 最高成交价格 最低成交价格 支付总金额
（股） （%） （元） （元） （元）[注]
37,940,084 1.56 3.11 2.86 114,696,449.24
[注]：支付总金额含印花税、佣金等交易费用。
采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
25
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□ 适用 √ 不适用
2、限售股份变动情况
□ 适用 √ 不适用
二、证券发行与上市情况
□ 适用 √ 不适用
三、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决权恢复的优先股
报告期末普通股股东总数 27,696 0
股东总数（如有）（参见注 8）
持股 5%以上的普通股股东或前 10 名普通股股东持股情况
持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
报告期末持有 报告期内增
股东名称 股东性质 持股比例 条件的普通 条件的普通
的普通股数量 减变动情况 股份状态 数量
股数量 股数量
万向集团公司 境内非国有法人 61.33% 1,491,831,780 1,491,831,780 0 1,491,831,780
浙江航民实业集团
境内非国有法人 10.94% 266,222,961 0.00 0 266,222,961
有限公司
中央汇金资产管理
国有法人 1.73% 42,150,104 0.00 0 42,150,104
有限责任公司
祁堃 境内自然人 1.64% 40,000,062 0.00 0 40,000,062
中国民生银行股份
有限公司－华商领
其他 1.64% 40,000,000 -2,157,060 0 40,000,000
先企业混合型证券
投资基金
顺发恒业股份公司
其他 1.56% 37,940,084 37,940,084 0 37,940,084
回购专用证券账户
中国证券金融股份
境内非国有法人 0.55% 13,452,173 0.00 0 13,452,173
有限公司
中国建设银行股份
有限公司－华商未
其他 0.47% 11,487,200 3,563,744 0 11,487,200
来主题混合型证券
投资基金
张沐城 境内自然人 0.45% 11,000,000 0.00 0 11,000,000
26
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
中国建设银行股份
有限公司－华商双
其他 0.35% 8,414,888 1,495,050 0 8,414,888
驱优选灵活配置混
合型证券投资基金
战略投资者或一般法人因配售新股成为
报告期内，公司无战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名普通股股东的情况。
前 10 名普通股股东的情况（如有）
在前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司未知其它股东之间
上述股东关联关系或一致行动的说明
是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名无限售条件普通股股东持股情况
报告期末持有无 股份种类
股东名称 限售条件普通股
股份种类 数量
股份数量
万向集团公司 1,491,831,780 人民币普通股 1,491,831,780
浙江航民实业集团有限公司 266,222,961 人民币普通股 266,222,961
中央汇金资产管理有限责任公司 42,150,104 人民币普通股 42,150,104
祁堃 40,000,062 人民币普通股 40,000,062
中国民生银行股份有限公司－华商领先企业混合型证券投资基金 40,000,000 人民币普通股 40,000,000
顺发恒业股份公司回购专用证券账户 37,940,084 人民币普通股 37,940,084
中国证券金融股份有限公司 13,452,173 人民币普通股 13,452,173
中国建设银行股份有限公司－华商未来主题混合型证券投资基金 11,487,200 人民币普通股 11,487,200
张沐城 11,000,000 人民币普通股 11,000,000
中国建设银行股份有限公司－华商双驱优选灵活配置混合型证券投资基金 8,414,888 人民币普通股 8,414,888
前 10 名无限售条件普通股股东之间，以
及前 10 名无限售条件普通股股东和前 在前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司未知其它股东之间
10 名普通股股东之间关联关系或一致 是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
行动的说明
前 10 名普通股股东参与融资融券业务 股东祁堃持有公司股份 40,000,062 股，其中：通过普通证券账户持有 0 股；通过海通证
股东情况说明（如有） 券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 40,000,062 股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
四、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
√ 适用 □ 不适用
新控股股东名称 万向集团公司
变更日期 2020 年 01 月 21 日
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
指定网站查询索引 巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
指定网站披露日期 2020 年 01 月 23 日
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第七节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在优先股。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第八节 可转换公司债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
报告期公司不存在可转换公司债券。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第九节 董事、监事、高级管理人员情况
一、董事、监事和高级管理人员持股变动
□ 适用 √ 不适用
公司董事、监事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2019 年年报。
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
程捷 董事 离任 2020 年 05 月 01 日 因个人原因辞职
管大源 董事长 离任 2020 年 05 月 29 日 因工作原因辞职
王德宏 总裁 解聘 2020 年 06 月 29 日 因个人原因辞职
沈志军 执行董事 离任 2020 年 06 月 28 日 因工作原因辞职
肖建军 董事、董事长 被选举 2020 年 05 月 29 日 为确保公司董事会规范运作
陈水民 总裁 聘任 2020 年 06 月 29 日 为确保公司规范运作
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第十节 公司债相关情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
半年度报告是否经过审计
□ 是 √ 否
公司半年度财务报告未经审计。
二、财务报表
财务附注中报表的单位为：元
1、合并资产负债表
编制单位：顺发恒业股份公司
2020 年 06 月 30 日
单位：元
项目 2020 年 6 月 30 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 6,054,891,207.74 6,620,838,016.34
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 11,270,114.09 16,288,006.88
应收款项融资
预付款项 343,868,507.47 15,307.70
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 3,379,311.81 8,895,701.53
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 524,214,714.54 680,391,059.51
33
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 37,563,857.33 38,172,320.02
流动资产合计 6,975,187,712.98 7,364,600,411.98
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 104,138.78 144,138.78
长期股权投资 77,179,777.31 262,756,201.22
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 484,311,047.69 495,357,990.00
固定资产 55,982,853.73 57,103,127.92
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 77.89 1,732.87
开发支出
商誉
长期待摊费用 605,824.05 651,565.89
递延所得税资产 160,767,567.69 170,020,567.13
其他非流动资产
非流动资产合计 778,951,287.14 986,035,323.81
资产总计 7,754,139,000.12 8,350,635,735.79
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
34
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
应付账款 183,013,326.12 210,682,467.67
预收款项 7,045,396.05 308,811,935.62
合同负债 118,466,611.85
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 25,916,108.76 27,618,002.73
应交税费 72,987,740.60 226,313,994.67
其他应付款 479,345,334.93 666,032,169.06
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 50,068,055.56 50,074,861.11
其他流动负债
流动负债合计 936,842,573.87 1,489,533,430.86
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 212,789,236.09 237,855,590.29
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 66,888,384.00 66,888,384.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 8,990,120.00
递延所得税负债 33,794.70 33,794.70
其他非流动负债
非流动负债合计 279,711,414.79 313,767,888.99
负债合计 1,216,553,988.66 1,803,301,319.85
所有者权益：
35
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
股本 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,390,335,132.67 1,390,335,090.40
减：库存股 114,696,449.24
其他综合收益 38,228,328.86 33,198,374.53
专项储备
盈余公积 462,040,307.07 462,040,307.07
一般风险准备
未分配利润 2,285,777,922.53 2,190,296,675.80
归属于母公司所有者权益合计 6,494,204,409.89 6,508,389,615.80
少数股东权益 43,380,601.57 38,944,800.14
所有者权益合计 6,537,585,011.46 6,547,334,415.94
负债和所有者权益总计 7,754,139,000.12 8,350,635,735.79
法定代表人：肖建军 主管会计工作负责人：祝青 会计机构负责人：祝青
2、母公司资产负债表
单位：元
项目 2020 年 6 月 30 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 24,291,716.44 10,823,242.07
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 425,404,182.88 586,295,303.36
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
36
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 49,138.19
流动资产合计 449,745,037.51 597,118,545.43
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 3,037,916.77 3,094,587.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 42,452.83 56,603.77
递延所得税资产 4,120,637.05 7,953,206.57
其他非流动资产
非流动资产合计 4,453,953,115.15 4,457,856,506.09
资产总计 4,903,698,152.66 5,054,975,051.52
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 54,118.45 50,987.13
应交税费 1,104,705.22 2,968,744.96
37
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
其他应付款 175,893.70 175,321.49
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,334,717.37 3,195,053.58
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,334,717.37 3,195,053.58
所有者权益：
股本 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,713,320,333.65 1,713,320,291.38
减：库存股 114,696,449.24
其他综合收益
专项储备
盈余公积 446,204,219.98 446,204,219.98
未分配利润 425,016,162.90 459,736,318.58
所有者权益合计 4,902,363,435.29 5,051,779,997.94
负债和所有者权益总计 4,903,698,152.66 5,054,975,051.52
38
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
3、合并利润表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、营业总收入 368,190,141.52 1,035,882,796.87
其中：营业收入 368,190,141.52 1,035,882,796.87
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 227,648,324.70 711,317,742.43
其中：营业成本 204,115,880.39 628,490,006.63
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 11,774,461.60 48,502,060.08
销售费用 15,392,788.88 22,121,867.11
管理费用 21,916,450.43 23,245,062.76
研发费用
财务费用 -25,551,256.60 -11,041,254.15
其中：利息费用 7,778,913.21 51,471,244.93
利息收入 33,517,430.87 61,490,590.36
加：其他收益 299,214.86 75,424.04
投资收益（损失以“－”号填列） 37,495,978.87 203,963,227.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 11,923,576.09 182,136,943.75
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 4,514,936.69 47,955,715.80
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列） -590.42
39
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 182,851,356.82 576,559,421.35
加：营业外收入 2,878,260.74 1,029,812.33
减：营业外支出 36,985.02 152,175.09
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 185,692,632.54 577,437,058.59
减：所得税费用 39,557,720.20 95,400,189.61
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 146,134,912.34 482,036,868.98
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 146,134,912.34 482,036,868.98
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 141,699,110.91 440,706,643.14
2.少数股东损益 4,435,801.43 41,330,225.84
六、其他综合收益的税后净额 5,029,954.33 609,210.07
归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额 5,029,954.33 609,210.07
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益 5,029,954.33 609,210.07
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额 5,029,954.33 609,210.07
7.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 151,164,866.67 482,646,079.05
归属于母公司所有者的综合收益总额 146,729,065.24 441,315,853.21
归属于少数股东的综合收益总额 4,435,801.43 41,330,225.84
八、每股收益：
（一）基本每股收益 0.06 0.18
40
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（二）稀释每股收益 0.06 0.18
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
法定代表人：肖建军 主管会计工作负责人：祝青 会计机构负责人：祝青
4、母公司利润表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、营业收入 16,336,053.46 25,492,730.62
减：营业成本 0.00 0.00
税金及附加 135,773.86 201,701.12
销售费用
管理费用 1,320,390.90 1,789,128.15
研发费用
财务费用 -406,306.93 8,212,221.30
其中：利息费用 42,017,765.02
利息收入 419,390.79 33,997,644.18
加：其他收益 70,636.88
投资收益（损失以“－”号填列） 492,342,912.85
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失
以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 141.13 91.76
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 15,356,973.64 507,632,684.66
加：营业外收入 1,094.88
减：营业外支出 27,790.50
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 15,330,278.02 507,632,684.66
减：所得税费用 3,832,569.52 3,822,442.95
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 11,497,708.50 503,810,241.71
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 11,497,708.50 503,810,241.71
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
41
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 11,497,708.50 503,810,241.71
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
5、合并现金流量表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 162,254,675.86 464,631,984.31
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
42
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 16,165,464.99
收到其他与经营活动有关的现金 99,374,108.41 151,289,708.24
经营活动现金流入小计 277,794,249.26 615,921,692.55
购买商品、接受劳务支付的现金 397,375,244.79 209,396,592.52
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 41,343,390.41 45,566,001.97
支付的各项税费 218,136,418.44 115,626,404.91
支付其他与经营活动有关的现金 37,435,059.37 64,424,910.25
经营活动现金流出小计 694,290,113.01 435,013,909.65
经营活动产生的现金流量净额 -416,495,863.75 180,907,782.90
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 1,432,460.07
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 6,754.08
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,558,631,708.33 2,574,837,180.99
投资活动现金流入小计 2,558,631,708.33 2,576,276,395.14
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 27,724.14 68,430.62
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 2,020,850,000.00 2,497,500,000.00
投资活动现金流出小计 2,020,877,724.14 2,497,568,430.62
投资活动产生的现金流量净额 537,753,984.19 78,707,964.52
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金
43
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
收到其他与筹资活动有关的现金 37,050,000.00
筹资活动现金流入小计 37,050,000.00
偿还债务支付的现金 25,000,000.00 1,225,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 53,089,773.91 561,773,521.10
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 114,696,449.24
筹资活动现金流出小计 192,786,223.15 1,786,773,521.10
筹资活动产生的现金流量净额 -192,786,223.15 -1,749,723,521.10
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 5,581,233.43 687,126.11
五、现金及现金等价物净增加额 -65,946,869.28 -1,489,420,647.57
加：期初现金及现金等价物余额 4,062,798,241.47 7,419,156,796.87
六、期末现金及现金等价物余额 3,996,851,372.19 5,929,736,149.30
6、母公司现金流量表
单位：元
项目 2020 年半年度 2019 年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,510,829.78 1,231,389.02
经营活动现金流入小计 1,510,829.78 1,231,389.02
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 441,212.04 469,935.09
支付的各项税费 3,023,973.32 876,371.19
支付其他与经营活动有关的现金 1,867,512.19 1,504,349.63
经营活动现金流出小计 5,332,697.55 2,850,655.91
经营活动产生的现金流量净额 -3,821,867.77 -1,619,266.89
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 492,342,912.85
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 178,204,655.56 1,104,133,632.22
投资活动现金流入小计 178,204,655.56 1,596,476,545.07
44
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 72,856,008.30
投资活动现金流出小计 72,856,008.30
投资活动产生的现金流量净额 178,204,655.56 1,523,620,536.77
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 46,217,864.18 1,200,000,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 114,696,449.24 553,703,833.60
筹资活动现金流出小计 160,914,313.42 1,753,703,833.60
筹资活动产生的现金流量净额 -160,914,313.42 -1,753,703,833.60
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 13,468,474.37 -231,702,563.72
加：期初现金及现金等价物余额 10,823,242.07 240,212,649.33
六、期末现金及现金等价物余额 24,291,716.44 8,510,085.61
7、合并所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有
少数
项目 其他权益工具 其他 一般 未分 者权
资本 减：库 专项 盈余 股东
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 益合
权益
其他 公积 存股 储备 公积
计
股 债 收益 准备 润
2,432
1,390, 33,198 462,04 2,190, 6,508, 38,944 6,547,
一、上年期末余 ,519,
335,09 ,374.5 0,307. 296,67 389,61 ,800.1 334,41
额 168.0
0.40 3 07 5.80 5.80 4 5.94
0
加：会计政
策变更
45
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
2,432
1,390, 33,198 462,04 2,190, 6,508, 38,944 6,547,
二、本年期初余 ,519,
335,09 ,374.5 0,307. 296,67 389,61 ,800.1 334,41
额 168.0
0.40 3 07 5.80 5.80 4 5.94
0
三、本期增减变 114,69 95,481 -14,18
5,029, 4,435, -9,749,
动金额（减少以 42.27 6,449. ,246.7 5,205.
954.33 801.43 404.48
“－”号填列） 24 3 91
141,69 146,72 151,16
（一）综合收益 5,029, 4,435,
42.27 9,110. 9,107. 4,908.
总额 954.33 801.43
91 51 94
114,69 -114,6 -114,6
（二）所有者投
6,449. 96,449 96,449
入和减少资本
24 .24 .24
114,69 -114,6 -114,6
1．所有者投入
6,449. 96,449 96,449
的普通股
24 .24 .24
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-46,21 -46,21 -46,21
（三）利润分配 7,864. 7,864. 7,864.
18 18 18
1．提取盈余公
积
-46,21 -46,21 -46,21
2．提取一般风
7,864. 7,864. 7,864.
险准备
18 18 18
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
46
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,432
1,390, 114,69 38,228 462,04 2,285, 6,494, 43,380 6,537,
四、本期期末余 ,519,
335,13 6,449. ,328.8 0,307. 777,92 204,40 ,601.5 585,01
额 168.0
2.67 24 6 07 2.53 9.89 7 1.46
0
上期金额
单位：元
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益
所有者
项目 其他权益工具 少数股
其他 一般 未分
资本 减：库 专项 盈余 权益合
股本 优先 永续 综合 风险 配利 其他 小计 东权益
计
其他 公积 存股 储备 公积
股 债 收益 准备 润
2,432
1,390, 27,684 411,07 2,119, 6,380, 6,477,9
一、上年期末 ,519, 96,948,
335,09 ,835.5 1,788. 343,10 953,98 01,985.
余额 168.0 001.37
0.40 7 92 0.79 3.68 05
0
加：会计
政策变更
47
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
前期
差错更正
同一
控制下企业合
并
其他
2,432
1,390, 27,684 411,07 2,119, 6,380, 6,477,9
二、本年期初 ,519, 96,948,
335,09 ,835.5 1,788. 343,10 953,98 01,985.
余额 168.0 001.37
0.40 7 92 0.79 3.68 05
0
三、本期增减
50,968 70,953 127,43
变动金额（减 5,513, -58,003 69,432,
,518.1 ,575.0 5,632.
少以“－”号填 538.96 ,201.23 430.89
5 1 12
列）
608,42 613,93
（一）综合收 5,513, 37,197, 651,136
5,926. 9,465.
益总额 538.96 203.26 ,668.98
76 72
（二）所有者
投入和减少资
本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
50,968 -537,4 -486,5 -581,70
（三）利润分 -95,200
,518.1 72,351 03,833 4,238.0
配 ,404.49
5 .75 .60 9
50,968 -50,96
1．提取盈余公
,518.1 8,518.
积
5 15
-486,5 -486,5 -581,70
2．提取一般风 -95,200
03,833 03,833 4,238.0
险准备 ,404.49
.60 .60 9
3．对所有者
（或股东）的
48
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
分配
4．其他
（四）所有者
权益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,432
1,390, 33,198 462,04 2,190, 6,508, 6,547,3
四、本期期末 ,519, 38,944,
335,09 ,374.5 0,307. 296,67 389,61 34,415.
余额 168.0 800.14
0.40 3 07 5.80 5.80 94
0
8、母公司所有者权益变动表
本期金额
单位：元
2020 年半年度
项目 其他权益工具 资本公 减：库存 其他综 专项储 盈余公 未分配 所有者权
股本 其他
优先股 永续债 其他 积 股 合收益 备 积 利润 益合计
2,432,5 459,73
一、上年期末余 1,713,32 446,204, 5,051,779,
19,168. 6,318.5
额 0,291.38 219.98 997.94
00 8
49
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
2,432,5 459,73
二、本年期初余 1,713,32 446,204, 5,051,779,
19,168. 6,318.5
额 0,291.38 219.98 997.94
00 8
三、本期增减变
114,696, -34,720 -149,416,5
动金额（减少以 42.27
449.24 ,155.68 62.65
“－”号填列）
（一）综合收益 11,497, 11,497,750
42.27
总额 708.50 .77
（二）所有者投 114,696, -114,696,4
入和减少资本 449.24 49.24
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
-46,217 -46,217,86
（三）利润分配
,864.18 4.18
1．提取盈余公
积
2．对所有者（或 -46,217 -46,217,86
股东）的分配 ,864.18 4.18
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
50
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
2,432,5 425,01
四、本期期末余 1,713,32 114,696, 446,204, 4,902,363,
19,168. 6,162.9
额 0,333.65 449.24 219.98 435.29
00 0
上期金额
单位：元
2019 年半年度
其他权益工具
项目 资本公 减：库存 其他综 盈余公 未分配利 所有者权
股本 优先 永续 专项储备 其他
其他 积 股 合收益 积 润 益合计
股 债
2,432, 1,713,3
一、上年期末余 395,235 487,523,4 5,028,598,6
519,16 20,291.
额 ,701.83 88.83 50.04
8.00 38
加：会计政
策变更
前期
差错更正
其他
2,432, 1,713,3
二、本年期初余 395,235 487,523,4 5,028,598,6
519,16 20,291.
额 ,701.83 88.83 50.04
8.00 38
三、本期增减变
50,968, -27,787,1 23,181,347.
动金额（减少以
518.15 70.25 90
“－”号填列）
（一）综合收益 509,685,1 509,685,18
总额 81.50 1.50
51
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（二）所有者投
入和减少资本
1．所有者投入
的普通股
2．其他权益工
具持有者投入
资本
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
50,968, -537,472, -486,503,83
（三）利润分配
518.15 351.75 3.60
1．提取盈余公 50,968, -50,968,5
积 518.15 18.15
2．对所有者（或 -486,503, -486,503,83
股东）的分配 833.60 3.60
3．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
52
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（六）其他
2,432, 1,713,3
四、本期期末余 446,204 459,736,3 5,051,779,9
519,16 20,291.
额 ,219.98 18.58 97.94
8.00 38
三、公司基本情况
顺发恒业股份公司（原名为“长春兰宝实业股份有限公司”、“兰宝科技信息股份有限公司”，以下简称公司或本公司）
系经长春市体改委批准，于1993年5月26日，由长春君子兰工业集团（公司）（现更名为“长春君子兰集团有限公司”）、营
口天力电机股份有限公司、中轻贸易中心共同发起设立的定向募集股份有限公司。设立时公司注册资本36,000,000.00元。
1996年11月7日，经中国证券监督管理委员会证监发字(1996)298号和证监发字(1996)299号文件批准，在深交所网上发
行16,000,000.00股流通股，每股面值1元，发行后公司总股本为52,000,000.00元，公司注册资本增至52,000,000.00元。上述股
票于1996年11月22日挂牌上市。
1997年5月，根据公司第五次股东大会决议通过的1996年利润分配方案，以总股本52,000,000.00股为基数，按10比2的
比例派送红股，共派送10,400,000.00股，完成本次送股后公司总股本为62,400,000.00元,公司注册资本增至62,400,000.00元。
1998年6月18日，营口天力电机股份有限公司与长春通信发展股份有限公司签订《股权转让协议书》，将其持有的公司
法人股12,000,000.00股全部转让给长春通信发展股份有限公司，此次转让后,公司的注册资本没有发生变化。
1998年7月，根据公司第七次(临时)股东大会的决议，并经中国证券监督管理委员会（证监上字[1998]47号文）批准，
以总股本62,400,000.00股为基数，按10比2.5的比例向全体股东实施配股，共配售10,105,000.00股，完成本次配股后总股本为
72,505,000.00元，公司注册资本增至72,505,000.00元。
1998年9月，根据公司1998年第一次临时股东大会决议，在1998年度中期对1997年度利润进行分配，以1998年7月14日
配股后的总股本72,505,000.00股为基数，按10比2的比例向全体股东派送红股，共派送14,501,000.00股；在1998年度中期实施
资本公积金转增股本方案，以1998年7月14日配股后的股本总额72,505,000.00股为基数，按 10比8的比例向全体股东转增股
本，转增58,004,000.00股。完成本次送红股、转增股后总股本为145,010,000.00元，公司注册资本增至145,010,000.00元。
2000年6月，根据公司1999年度股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会（证监公司字[2000]37号文）批准，以 1999
年末总股本145,010,000.00股为基数，按10比3的比例向全体股东实施配股，共配售26,682,542.00股，完成本次配股后总股本
为171,692,542.00元，公司注册资本增至171,692,542.00元。
2000年11月7日，公司名称由“长春兰宝实业股份有限公司”更名为“兰宝科技信息股份有限公司”。
2001年8月，根据公司2000年度股东大会决议，实施以资本公积金转增股本方案，以总股本171,692,542.00股为基数 ，
按10比4的比例向全体股东转增股本，转增68,677,016.00股，完成本次转增股后总股本为240,369,558.00元，公司注册资本增
至240,369,558.00元。
2004年9月20日，深圳合利实业有限公司（原名为“辽宁合利实业有限公司”，以下简称“深圳合利”）与长春通信发展股
份有限公司签署《股份转让协议》，深圳合利以协议转让的方式受让长春通信发展股份有限公司所持有的公司33,600,000.00
股社会法人股，此次转让后公司的注册资本没有发生变化。
2008年2月，公司原控股股东长春君子兰集团有限公司持有的公司88,749,558股国有法人股股份被司法拍卖，其中万向
资源有限公司（以下简称“万向资源”）竞得公司股份33,651,838股，长春高新光电发展有限公司（以下简称“高新光电”）竞
得公司股份44,374,779股，北京和嘉投资有限公司（以下简称“北京和嘉”）竞得公司股份10,722,941股。此次股权拍卖后，公
司注册资本没有发生变化。上述股份过户手续于2008年3月10日办理完毕。
2008年6月30日，公司2008年第一次临时股东大会暨股权分置改革相关股东会议审议通过了公司股权分置改革方案，公
司以现有流通股股份114,660,000.00股为基数，以资本公积金向方案实施日登记在册的全体流通股股东每10股定向转增6股，
每股面值1元，计转增68,796,000.00股。2008年7月15日，股权分置改革方案实施完毕。完成本次转增后总股本为309,165,558.00
元，公司注册资本增至309,165,558.00元。
2009年3月，公司经中国证券监督管理委员会以证监许可[2009]172号文核准，实施了重大资产出售及定向发行股份购买
资产方案，即公司向万向资源发行736,344,195股份购买其持有的顺发恒业有限公司的股权。完成本次发行后总股本为
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
1,045,509,753.00元，公司注册资本增至1,045,509,753.00元。
2009年4月22日，公司名称由“兰宝科技信息股份有限公司”更名为“顺发恒业股份公司”。2015年4月，公司根据2014年
度股东大会决议，以2014年12月31日总股本1,045,509,753股为基数，向全体股东每10股送红股4股，并派现金1元（含税）。
实施后公司总股本增至1,463,713,654.00元，公司注册资本增至1,463,713,654.00元。
2016年4月，公司根据2015年度股东大会决议，以2015年12月31日总股本1,463,713,654股为基数，向全体股东每10股送
红股3.8股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增1股。实施后公司总股本增至2,166,296,207.00元，公司注册资本增
至2,166,296,207.00元。
2016年5月，根据中国证券监督管理委员会证监许可〔2015〕2875号文核准，公司完成非公开发行A股股票方案。本次
非公开发行人民币普通股266,222,961股，发行后总股本为2,432,519,168.00元，公司注册资本增至2,432,519,168.00元。
2020年1月，根据中国证券监督管理委员会证监许可〔2019〕2991号文核准，万向集团公司取得了《证券过户登记确认
书》，完成了向万向资源协议收购其持有的本公司全部61.33%股权。此次转让后,公司的注册资本没有发生变化。
本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董事会、监事会及经营管理层组
成的规范的多层次治理结构；董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会等四个专门委员会。公
司下设行政人力资源部、财务管理部、审计稽核部、投资部、品质控制部、前期部、客服营销部及商业管理部共8个职能部
门。
本公司属房地产行业。经营范围为：房地产开发与经营、物业管理、装修装饰、房屋和土木工程建设业、园林绿化工
程（以上项目均凭有效资质证书经营）；不动产投资、实业投资（除金融投资、风险投资）（法律、法规和国务院决定禁止
的项目不得经营，依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。主要业务为房地产开发。
本公司的母公司为万向集团公司。
本财务报告已于2020年8月26日经公司董事会批准对外报出。
本公司2020年1-6月纳入合并范围的子公司共12家，详见附注九“在其他主体中的权益”。与上年度相比，本公司本期合
并范围并未发生变更。
四、财务报表的编制基础
1、编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具
体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)，以及中国证券监督管
理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》(2014年修订)的披露规定编制财务报表。
2、持续经营
本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对存货、收入确认等交易和事项指定了若
干具体会计政策和会计估计，具体会计政策参见附注三（十三）、三（二十六）等相关说明。
1、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关
信息。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
2、会计期间
会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
3、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以12个月作为一个营业周
期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4、记账本位币
本公司及境内子公司采用人民币为记账本位币。本公司境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元
为其记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。
本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合
并和非同一控制下企业合并。
(1)．同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
公司在企业合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按照合并日被合并方在最终
控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司取得的被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与
支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和，
与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被
合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并
日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益，由于
被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(2)．非同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；对于合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价
值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计
入当期损益。
如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产的公允价值，或合并中取
得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买
日算起12个月内取得进一步的信息表明需对原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以
暂时性价值为基础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起12个月以后对企业合并成本或合并中取得的可辨认资
产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和会计差错更正》的原则进行处理。
公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确认条件的，不予以确认。
购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异
带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。多次交
易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：1)这些
交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；3)一项交易的发生取决
于其他至少一项交易的发生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并财务报
表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益；购买日之前已经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，
由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3)．企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6、合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动
而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被
本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等)。
（2）合并报表的编制方法
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公司编制合并财务报表，将整个
企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务
状况、经营成果和现金流量。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合并资产负债表、合并利润表、
合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入
本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在
报告期内，同时调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制方
开始控制时点起一直存在。
本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购买日可辨认净资产公允价值为
基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现
金流量纳入合并现金流量表。
子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利
润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有
份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（3）购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积
中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）丧失控制权的处置子公司股权
本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司期初至处置日的现
金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与
原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用被购买方直接处置相关资产和负债相同的基础进行会计处理
(即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划外净负债或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。其后，
对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相
关规定进行后续计量，详见本附注15“长期股权投资”或9“金融工具”。
（5）分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的
各项交易是否属于一揽子交易。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权
的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并
财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”和
“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权之前
每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作为权益性交易
计入资本公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7、现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金及可以随时用于支付的存款确认为现金。现金等价物是指企业持有的期限短
(一般是指从购买日起3个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、外币业务和外币报表折算
(1)．外币交易业务
对发生的外币业务，采用交易发生日的即期汇率(通常指中国人民银行公布的当日外汇牌价的中间价，下同)折合记账本
位币记账。但公司发生的外币兑换业务或涉及外币兑换的交易事项，按照实际采用的汇率折算为记账本位币金额。
(2)．外币货币性项目和非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：(1)属于与购建符合
资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；(2)用于境外经营净投资有效套期
的套期工具的汇兑差额(该差额计入其他综合收益，直至净投资被处置才被确认为当期损益)；以及(3)以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入
当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期
损益。
(3)．外币报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他
项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采用当期平均汇率折算；年初未分配利润为上一年折算后的
年末未分配利润；年末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资
产负债表股东权益项目下的“其他综合收益”项目反映。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示
的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。在处置部分股权投资或其
他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归
属于少数股东权益，不转入当期损益。
现金流量表采用当期平均汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
现金等价物的影响”项目反映。
9、金融工具
金融工具是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。金融工具包括金融资产、金融负债和
权益工具。
（1）金融工具的分类、确认依据和计量方法
1) 金融资产和金融负债的确认和初始计量
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司
在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向
买方收取的应收款项。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负
债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于初始
确认时不具有重大融资成分的应收账款，按照本附注26的收入确认方法确定的交易价格进行初始计量。
2) 金融资产的分类和后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征将金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产、
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
①以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：i.本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现
金流量为目标；ii.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息
的支付。
该类金融资产在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，所产生的利得或损失在终止确认、按照实际利率法摊销
或确认减值时，计入当期损益。
对于金融资产的摊余成本，应当以该金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果确定：i.扣除已偿还的本金；ii.加上
或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额；iii.扣除累计计提的损失准
备。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。实际
利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所
使用的利率。在确定实际利率时，本公司在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类
似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入，但下列情况除外：i.对于购入或源生的已发生信用减值
的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。ii.对于购入或源生
的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息
收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述规定之后
发生的某一事件相联系，应转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：i.本公司管理该金融资产
的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。ii.该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现
金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入
当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中
转出，计入当期损益。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。该指定基于单项非交易性权益工具投资的基础上作出，且相关投资从工具发行者的角度符合权益工具的定义。
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此类投资在初始指定后，除了获得的股利(属于投资成本收回部分的除外)计入当期损益外，其他相关的利得或损失(包括汇兑
损益)均计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收
益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述①、②情形外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初
始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。
该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失计入当期损益。
3) 金融负债的分类和后续计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、金融资产转移不符合终止确认条件或继
续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同及以摊余成本计量的金融负债。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具) 和指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融
负债的，该金融负债应当按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债在初始确认后以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失计入当
期损益。
因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其
他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。该金融负债的其他公允价值变动计入当期损益。终止确认时，将
之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
②金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
该类金融负债按照本附注9（2）金融资产转移的会计政策确定的方法进行计量。
③财务担保合同
财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求本公司向蒙受损失的
合同持有人赔付特定金额的合同。
不属于上述①或②情形的财务担保合同，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：i.按照本附注9
（5）金融工具的减值方法确定的损失准备金额；ii.初始确认金额扣除按照本附注26的收入确认方法所确定的累计摊销额后
的余额。
④以摊余成本计量的金融负债
除上述①、②、③情形外，本公司将其余所有的金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债。
该类金融负债在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，产生的利得或损失在终止确认或在按照实际利率法摊销
时计入当期损益。
4) 权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行(含再融资)、回购、出售或
注销权益工具作为权益的变动处理。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本公司对权益工具持有方的各种分配(不
包括股票股利)，减少股东权益。本公司不确认权益工具的公允价值变动额。
（2）金融资产转移的确认依据及计量方法
金融资产转移，是指本公司将金融资产(或其现金流量)让与或交付该金融资产发行方以外的另一方。金融资产终止确认，
是指本公司将之前确认的金融资产从其资产负债表中予以转出。
满足下列条件之一的金融资产，本公司予以终止确认：1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；2)该金融资产已转
移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；3)该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且保留了对该金融资产的控制的，则按照
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继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金
融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：1)被转移金融资产在终止确认日的账
面价值；2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之
和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：1)终止确认部分在终止确认日的账面价值；2)
终止确认部分收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。对于本公司
指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具，整体或部分转移满足终止确认条件的，按上述方法
计算的差额计入留存收益。
（3）金融负债终止确认条件
金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债(或该部分金融负债)。本公司(借入方)与借
出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确
认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本公司对原金融负债(或其一部分)的合同条款做出实质性修改的，终止确认原金
融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债(或其一部分)终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的负债)之间的差
额，计入当期损益。本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允
价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资
产或承担的负债)之间的差额，计入当期损益。
（4）金融工具公允价值的确定
金融资产和金融负债的公允价值确定方法见本附注10。
（5）金融工具的减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工
具投资、租赁应收款以及本附注9（1）3)③所述的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。预期信用损失，是指以发生
违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有
合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的
累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项及租赁应收款，本公司运用简化计量方法，按照
相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融工具，本公司按照一般方法计量损失准备，在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确
认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；
如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用损失。未来
12个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内(若金融工具的预计存续期少于12个月，则为预计存续期)可能发
生的金融工具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始
确认日发生违约的风险，确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。对于在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据的金融工具，本公司以组合为基
础考虑评估信用风险是否显著增加。若本公司判断金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信
用风险自初始确认后并未显著增加。
本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产在资产负债表
中列示的账面价值。
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（6）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算
或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金
融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
10、 公允价值
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。本
公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主
要市场的，本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的
交易市场。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场参与者将该资产用于最佳
用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可
观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，
确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层
次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；
非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利益和收益
率曲线等；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市场数据验证的利率、
股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据做出的财务预测等。每个资产负债表日，本公司对
在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
11、 应收账款减值
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本公司按照本附注9（5）所述的简化计量方法确定应收账款的预期信用损失并进行会计处理。在资产负债表日，本公
司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量应收账款的信用损失。当单项应收账款无法以合理
成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前
状况并考虑前瞻性信息，在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的应收账款
12、 其他应收款减值
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
本公司按照本附注9（5）所述的一般方法确定其他应收款的预期信用损失并进行会计处理。在资产负债表日，本公司
按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量其他应收款的信用损失。当单项其他应收款无法以合
理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合
当前状况并考虑前瞻性信息，在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的其他应收款
关联方组合 应收本公司合并报表范围内关联方款项以及对联营、合营企业按持股比例提供除注册资本外的项目投资款
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13、存货
（1）房地产开发存货包括拟开发土地、开发产品、处在开发过程中的开发成本、意图出售而暂时出租的开发产品、周
转房，以及在开发经营过程中耗用的库存材料和低值易耗品等。
（2）公司取得存货按实际成本计量。1)外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过进一步加工取得的非房地
产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完
工结转开发产品。2)债务重组取得债务人用以抵债的存货，以该存货的公允价值为基础确定其入账价值。3)在非货币性资产
交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产
的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，
以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本。4)以同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并
方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。
（3）发出存货的计价方法
1)发出材料采用个别计价法。
2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均摊销。
5)如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关开发项目的建筑面积分配计入有
关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配
套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
（4）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
包装物按照一次转销法进行摊销。
（5）资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量。存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑
持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响，除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，本期期末存货项目的可
变现净值以资产负债表日市场价格为基础确定，其中：
1)开发产品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费
后的金额确定其可变现净值；
2)需要经过开发的存货，在正常生产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不
存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原
已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（6）存货的盘存制度为永续盘存制。
14、 长期应收款减值
本公司对租赁应收款和由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的包含重大融资成分的长期应收款项按照本
附注9（5）所述的简化原则确定预期信用损失，对其他长期应收款按照本附注9（5）所述的一般方法确定预期信用损失并进
行会计处理。在资产负债表日，本公司按单项长期应收款应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计
量长期应收款的信用损失。
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15、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，包括对子公司、
合营企业和联营企业的权益性投资。
（1）共同控制和重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同
意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享
有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政
策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影
响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响。
（2）长期股权投资的投资成本的确定
1)同一控制下的合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的，在
合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始
投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分
别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的
初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的
账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算
或为其他权益工具投资而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并成本为
购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企
业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价
发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议约定的或有
对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。通过多次交易分步实现的非同一控制
下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控
制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理；
原持有股权投资为其他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动
直接转入留存收益。
3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付现金取得的，按照实际支付的购
买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益
性证券直接相关的费用，按照《企业会计准则第37号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有商业实
质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值
和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性
资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股
权投资，其初始投资成本以放弃债权的公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也
计入投资成本。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会
计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的
初始投资成本。原持有的股权投资分类为其他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收
益的累计公允价值变动应当直接转入留存收益。
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（3）长期股权投资的后续计量及损益确认方法
1)成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
2)权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整
长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期间与
公司不一致的，按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他综合收益等。
按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期
股权投资的账面价值；在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为
基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投
资的账面价值并计入所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于公
司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确
认。
在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长
期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失、
冲减长期应收项目的账面价值。经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预
计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益
分享额。
在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变
动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出
业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本
公司向合营企业或者联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联
营及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关
的利得或损失。
（4）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
1)权益法核算下的长期股权投资的处置
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项投资时，采用与被投资单位直
接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计
量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，在终止确认权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法核
算时全部转入当期损益。
2)成本法核算下的长期股权投资的处置
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权
益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基
础进行处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净利润分
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配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长
期股权投资原账面价值之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控
制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权
投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之
日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他综合收益和其他所有者权益全部结转为当期损益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处
置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投
资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
16、投资性房地产
投资性房地产计量模式
成本法计量
折旧或摊销方法
（1）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房地产有关的后续支出，如果与
该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损
益。
（2）对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
（3）投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产，按转换前的
账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或
无形资产转换为投资性房地产，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；
转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
（4）当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
17、固定资产
（1）确认条件
固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持有的；2)使用寿命超过一个
会计年度。固定资产同时满足下列条件的予以确认：1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；2)该固定资产的成本
能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时
计入当期损益。
（2） 固定资产的初始计量
固定资产按照成本进行初始计量。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（3）折旧方法
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-35 3-5 4.85-2.71
电子及其他设备 年限平均法 5-10 3-5 19.40-9.5
运输工具 年限平均法 5-6 3-5 19.40-15.83
固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。如固定资
产各组成部分的使用寿命不同或者以不同的方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率和折旧方法，分别计提折旧。各类
固定资产折旧年限和折旧率。
1)符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平
均法单独计提折旧。
2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折旧率。
3)公司至少年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。
（4） 其他说明
1)因开工不足、自然灾害等导致连续3个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性停用除外)。闲置固定资产采用
和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并停止折旧和计提减值。
3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，计入固定资产
成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。
18、借款费用
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其
他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1)当同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用已经发生；③为使资产达到预定可使用或
可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停
借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所购
建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的
资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（3）借款费用资本化率及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用(包括按照实际利率法
确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借
款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。在资本
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。外币专门借款本金及利息的汇兑差额，
在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销
售状态之前发生的，予以资本化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，
在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每
期利息金额。
19、无形资产
（1）计价方法、使用寿命、减值测试
1)无形资产的初始计量
无形资产按成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价、相关税费以及直接归属于该项资产达到预定用途
所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款
的现值为基础确定。债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资产达到预定用
途所发生的税金等其他成本为基础确定其入账价值。在非货币性资产交换具备商业实质且换入或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的
相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此之
外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发构建厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本分
别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间分配，难以合理分配
的，全部作为固定资产处理。
2)无形资产使用寿命及摊销
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合因素判断，能合理确定无
形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视
为使用寿命不确定的无形资产。
对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：①运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获
得的类似资产使用寿命的信息；②技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；③以该资产生产的产品或提供
劳务的市场需求情况；④现在或潜在的竞争者预期采取的行动；⑤为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公
司预计支付有关支出的能力；⑥对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；⑦与公司持有其
他资产使用寿命的关联性等。使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:
项 目 预计使用寿命依据 期限(年)
软件 预计受益期限 5
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法
可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行
复核，并进行减值测试。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以前估计不同的，调整原先
估计数，并按会计估计变更处理；预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部
转入当期损益。
（2）内部研究开发支出会计政策
内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段的标准：为获取新的技术
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，
将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发
阶段，该阶段具有针对性和形成成果的可能性较大等特点。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件
的，确认为无形资产：1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；2)具有完成该无形资产并使用或出售
的意图；3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无
形资产将在内部使用的，可证明其有用性；4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。如不满足上述条件的，于发生时计入当期
损益；无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
20、长期资产减值
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产和生产性生物资产、固定资产、在建工程、油气资产、无形资产、
商誉等长期资产，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
(1)资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
(2)企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产
生不利影响；
(3)市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致
资产可收回金额大幅度降低；
(4)有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
(5)资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
(6)企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利
润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等；
(7)其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间的较高者。公允价值的确定方法详见本附注10；处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬
运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用；资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处
置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以资产组所属的资产组
确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应收益中收益
的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应
的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商
誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。
上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。
21、长期待摊费用
长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益，
则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
22、职工薪酬
（1）短期薪酬的会计处理方法
职工薪酬，是指企业为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、
离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。企业提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，
也属于职工薪酬。
根据流动性，职工薪酬分别列示于资产负债表的“应付职工薪酬”项目和“长期应付职工薪酬”项目。
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为职工缴纳的医疗保险费、
工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币
性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不
能完全支付，且财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
（2）离职后福利的会计处理方法
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，企业
不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划
本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据设定
提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
23、 维修基金
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由公司计提计入有关开发产
品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
24、 质量保证金
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开
发产品约定的保修期到期时，质量保证金余额退还给施工单位。
25、 物业保修金
根据浙江省人民政府《浙江省住宅物业保修金管理办法》(浙政发[2007]19号）规定，公司在物业交付使用办理权属初
始登记手续前，一次性向所在地保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金，作为物业保修期内保修费
用的保证,并存入按有关规定在指定的商业银行开设的专户内。保修金管理机构在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，
将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，将保修金本金及其银行存款利息余额退还给公司。
26、收入
收入确认和计量所采用的会计政策
（1）收入的总确认原则
新收入准则下，公司以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相
关商品控制权时确认收入。
满足下列条件之一的，公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：1)客户在公司履
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；2)客户能够控制公司履约过程中在建的商品；3)公司履约过程中所产出
的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。
当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度
能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权
时，公司考虑下列迹象：1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；2)公司已将该商品的法定
所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；4)
公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；5)客户已接受该
商品；6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将
交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格，是公司因向客户转让商品而
预期有权收取的对价金额。公司代第三方收取的款项以及公司预期将退还给客户的款项，作为负债进行会计处理，不计入交
易价格。合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价
格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
（2）本公司收入的具体确认原则
1)房地产销售收入
公司房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确
认销售收入的实现。
2)物业管理收入
公司物业管理服务在提供物业服务过程中确认收入。
同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
27、政府补助
（1）政府补助的分类
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府
补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助，包括购买固定资产或
无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府
补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归
类为与收益相关的政府补助。
本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：
1)政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出主要用于购建或以其他方
式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。
2)根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损失的政府补助，划分为与收
益相关的政府补助。
3)若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政府补助或与收益相关的政
府补助：1)政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金
额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；2)政府文件中对用途仅作一般性
表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
（2）政府补助的确认时点
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶
持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
件：
1)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金
管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条件的企业均可申请)，而不是专门针对特定企业制定的；
2)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测
算，且预计其金额不存在重大不确定性；
3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其
可在规定期限内收到；
4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。
（3）政府补助的会计处理
政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量；非货币性资产公允价值
不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益；相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费
用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额
作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。
2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：
①初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
②存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
③属于其他情况的，直接计入当期损益。
政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或
冲减相关成本费用；与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
28、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得
税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)
直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、
可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易
中产生的：
1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税
资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：
①商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生
时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
②对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时
性差异在可预见的未来很可能不会转回。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础
的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递
延所得税负债。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明
未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递
延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则
减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
（2）当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公司当期所得税资产及
当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收
征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负
债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得
税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
29、租赁
（1）经营租赁的会计处理方法
租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终
可能转移，也可能不转移。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。
1)出租人：公司出租资产收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，确认为租赁相关收入。
公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在这个租赁期间内按照与租赁
相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
收入总额扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。或有租金于实际发生时计入当期损益。
2)承租人：公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，计入当期费用。公
司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将
该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
（2）融资租赁的会计处理方法
出租人：在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未
担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收
益在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资收入。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债
权和一年内到期的长期债权列示。或有租金于实际发生时计入当期损益。
承租人：在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，
将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资
费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计算确认当期的融资费用。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期
负债和一年内到期的长期负债列示。或有租金于实际发生时计入当期损益。
30、其他重要的会计政策和会计估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进
行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。
这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不
确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重
72
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数
在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本
公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）．租赁的分类
本公司根据《企业会计准则第21号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行归类时，管理层需
要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所
有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（2）．金融工具的减值
本公司采用预期信用损失模型对以摊余成本计量的应收款项及债权投资、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的应收款项融资及其他债权投资等的减值进行评估。运用预期信用损失模型涉及管理层的重大判断和估计。预期信用损失计
量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据的定量分析及前瞻性信息，建立违约概
率、违约损失率及违约风险敞口模型。实际的金融工具减值结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响金融工具的账
面价值及信用减值损失的计提或转回。
（3）．存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货
跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并
且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估
计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（4）．非金融非流动资产减值
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形
资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象
表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高
者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属
于该资产处置的增量成本确定。在预计未来现金流量现值时，需要对该资产(或资产组)的产量、售价、相关经营成本以及计
算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，包括根据合理和可支
持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
本公司至少每年评估商誉是否发生减值，要求对分配了商誉的资产组的使用价值进行估计。估计使用价值时，本公司
需要估计未来来自资产组的现金流量，同时选择恰当的折现率计算未来现金流量的现值。
（5）．折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。本公司定期
复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期
的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（6）．递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要
本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资
产的金额。
（7）．所得税费用
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目是否能够在税前列
支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间
的当期所得税和递延所得税产生影响。
73
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
31、重要会计政策和会计估计变更
（1）重要会计政策变更
√ 适用 □ 不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
财政部于 2017 年 7 月 5 日修订并发布了《关于修订印发<企业会计准则第 14
号-收入>的通知》（财会[2017]22 号）（以下简称"新收入准则"），要求境内
外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准
则编制财务报告的企业自 2018 年 1 月 1 日起施行新收入准则，其他境内 2020 年 4 月 20 日召
调整情况详见本附注五、
上市企业自 2020 年 1 月 1 日起施行新收入准则。新收入准则将原收入和建 开的第八届董事会
31（3）之说明
造合同两项准则纳入统一的收入确认模型；以控制权转移替代风险报酬转移 第十一次会议
作为收入确认时点的判断标准；识别合同所包含的各单项履约义务并在履行
时分别确认收入，并对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供更明确的
指引；对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。
（2）重要会计估计变更
□ 适用 √ 不适用
（3）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
适用
是否需要调整年初资产负债表科目
√ 是 □ 否
合并资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 6,620,838,016.34 6,620,838,016.34
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 16,288,006.88 16,288,006.88
应收款项融资
预付款项 15,307.70 15,307.70
应收保费
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 8,895,701.53 8,895,701.53
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 680,391,059.51 680,391,059.51
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 38,172,320.02 40,524,794.02 2,352,474.00
流动资产合计 7,364,600,411.98 7,366,952,885.98 2,352,474.00
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 144,138.78 144,138.78
长期股权投资 262,756,201.22 262,756,201.22
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 495,357,990.00 495,357,990.00
固定资产 57,103,127.92 57,103,127.92
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,732.87 1,732.87
开发支出
商誉
长期待摊费用 651,565.89 651,565.89
递延所得税资产 170,020,567.13 170,020,567.13
其他非流动资产
非流动资产合计 986,035,323.81 986,035,323.81
资产总计 8,350,635,735.79 8,352,988,209.79
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 210,682,467.67 213,034,941.67 2,352,474.00
预收款项 308,811,935.62 20,560,378.27 -288,251,557.35
合同负债 297,241,677.35 297,241,677.35
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 27,618,002.73 27,618,002.73
应交税费 226,313,994.67 226,313,994.67
其他应付款 666,032,169.06 666,032,169.06
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 50,074,861.11 50,074,861.11
其他流动负债
流动负债合计 1,489,533,430.86 1,500,876,024.86 11,342,594.00
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 237,855,590.29 237,855,590.29
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 66,888,384.00 66,888,384.00
长期应付职工薪酬
76
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
预计负债
递延收益 8,990,120.00 -8,990,120.00
递延所得税负债 33,794.70 33,794.70
其他非流动负债
非流动负债合计 313,767,888.99 304,777,768.99 -8,990,120.00
负债合计 1,803,301,319.85 1,805,653,793.85 2,352,474.00
所有者权益：
股本 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,390,335,090.40 1,390,335,090.40
减：库存股
其他综合收益 33,198,374.53 33,198,374.53
专项储备
盈余公积 462,040,307.07 462,040,307.07
一般风险准备
未分配利润 2,190,296,675.80 2,190,296,675.80
归属于母公司所有者权益合计 6,508,389,615.80 6,508,389,615.80
少数股东权益 38,944,800.14 38,944,800.14
所有者权益合计 6,547,334,415.94 6,547,334,415.94
负债和所有者权益总计 8,350,635,735.79 8,350,635,735.79 2,352,474.00
调整情况说明
公司自2020年起首次执行新收入准则，按照新收入准则规定：1）本公司将原分类为预收款项的开发项目、物业服务预
收款和原分类为递延收益的销售积分重分类至合同负债；2）本公司将为获得合同而直接产生的销售佣金确认为合同取得成
本列报于其他流动资产，并根据收入履约进度结转计入销售费用。该项调整对本公司合并报表年初资产总额、负债总额、净
资产总额均无重大影响。
母公司资产负债表
单位：元
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 01 月 01 日 调整数
流动资产：
货币资金 10,823,242.07 10,823,242.07
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
77
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 586,295,303.36 586,295,303.36
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 597,118,545.43 597,118,545.43
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 3,094,587.25 3,094,587.25
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 56,603.77 56,603.77
递延所得税资产 7,953,206.57 7,953,206.57
其他非流动资产
非流动资产合计 4,457,856,506.09 4,457,856,506.09
资产总计 5,054,975,051.52 5,054,975,051.52
流动负债：
78
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 50,987.13 50,987.13
应交税费 2,968,744.96 2,968,744.96
其他应付款 175,321.49 175,321.49
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 3,195,053.58 3,195,053.58
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 3,195,053.58 3,195,053.58
所有者权益：
股本 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他权益工具
其中：优先股
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
永续债
资本公积 1,713,320,291.38 1,713,320,291.38
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 446,204,219.98 446,204,219.98
未分配利润 459,736,318.58 459,736,318.58
所有者权益合计 5,051,779,997.94 5,051,779,997.94
负债和所有者权益总计 5,054,975,051.52 5,054,975,051.52
调整情况说明
（4）2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据说明
□ 适用 √ 不适用
六、税项
1、主要税种及税率
税种 计税依据 税率
营改增后销售服务、无形资产或者不动产
增值税 按 3%、5%、6%、9%、13%等税率计缴。
产生的计税依据
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
实行四级超率累进税率(30%-60%)计缴。增值额未超过扣
从事普通标准住宅、非普通住宅开发与转
除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除
让的，预缴率分别为 1.5%、2%、3%；从
项目金额 50%未超过 100%的部分，税率为 40%；增值额
事排屋、别墅开发与转让的，预缴率为
超过扣除项目金额 100%未超过 200%的部分，税率为
土地增值税 3%、4%、5%；经营用房和其他用房开发
50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为
与转让的，预缴率为 2%、3%。在达到规
60%。普通标准住宅项目，增值额未超过扣除项目金额
定相关的清算条件后，公司向当地税务机
20%的免征土地增值税。预缴税率：1.5%、2%、3%、4%、
关申请土地增值税清算。
5%。
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后
房产税 余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金 1.2%、12%
收入的 12%计缴
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
纳税主体名称 所得税税率
80
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
顺发美国 联邦所得税税率为 21%，伊利诺伊州州税 9.5%。
2、税收优惠
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通
知》（财税[2019]13号），自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减
按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。子公司杭州揽拓享受小型微利企业所得税优惠政策。
七、合并财务报表项目注释
1、货币资金
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
库存现金 16,229.09 17,482.40
银行存款 6,054,531,592.34 6,620,780,759.07
其他货币资金 343,386.31 39,774.87
合计 6,054,891,207.74 6,620,838,016.34
其中：存放在境外的款项总额 62,441,305.47 26,651,722.61
其他说明
1．期末银行存款中有六个月及以上的定期存款2,058,000,000.00元，其他货币资金中 39,835.55元系按揭保证金。
2．外币货币资金明细情况详见本附注七、46“外币货币性项目”之说明。
2、应收账款
（1）应收账款分类披露
单位： 元
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 账面价值 账面价值
金额 比例 金额 金额 比例 金额 计提比例
例
其中：
按组合计提坏账准 12,133,4 863,311. 11,270,11 17,360,42 1,072,422 16,288,006.
100.00% 7.12% 100.00% 6.18%
备的应收账款 25.34 25 4.09 9.13 .25 88
其中：
12,133,4 863,311. 11,270,11 17,360,42 1,072,422 16,288,006.
合计 100.00% 7.12% 100.00% 6.18%
25.34 25 4.09 9.13 .25 88
按单项计提坏账准备：
单位： 元
81
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
账龄组合 12,133,425.34 863,311.25 7.12%
合计 12,133,425.34 863,311.25 --
确定该组合依据的说明：
按组合计提坏账准备：
单位： 元
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例
确定该组合依据的说明：
如是按照预期信用损失一般模型计提应收账款坏账准备，请参照其他应收款的披露方式披露坏账准备的相关信息：
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 10,656,178.47
1至2年 1,154,745.17
2至3年 214,947.79
3 年以上 107,553.91
3至4年 97,553.91
5 年以上 10,000.00
合计 12,133,425.34
（2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏账准备 1,072,422.25 -209,111.00 863,311.25
合计 1,072,422.25 -209,111.00 863,311.25
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
82
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
单位： 元
单位名称 收回或转回金额 收回方式
（3）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
单位： 元
占应收账款期末余额合计数的
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
比例
第一名 1,456,033.33 12.00% 72,801.67
第二名 580,472.00 4.78% 29,023.60
第三名 366,749.17 3.02% 18,337.46
第四名 351,142.00 2.89% 17,557.10
第五名 294,734.00 2.43% 14,736.70
合计 3,049,130.50 25.12%
3、预付款项
（1）预付款项按账龄列示
单位： 元
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 343,868,507.47 100.00% 15,307.70 100.00%
合计 343,868,507.47 -- 15,307.70 --
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
4、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 3,379,311.81 8,895,701.53
合计 3,379,311.81 8,895,701.53
（1）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
83
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
押金保证金 55,524,111.42 64,424,380.85
应收代垫款 38,613,994.20 39,892,143.60
其他 577,783.09 221,579.67
合计 94,715,888.71 104,538,104.12
2） 按账龄披露
单位：元
账 龄 期末数
1年以内 2,439,656.57
1-2年 610,556.35
2-3年 1,024,274.72
3-4年 10,274,326.42
4-5年 3,377,258.10
5年以上 76,989,816.55
账面余额小计 94,715,888.71
减：坏账准备 91,336,576.90
账面价值小计 3,379,311.81
3） 本期坏账准备计提以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的依据
用以确定本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加等事项所采用的依据、输
入值、假设等信息详见附注八(三)信用风险。
4）坏账准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 223,314.70 95,419,087.89 95,642,402.59
2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
--转入第二阶段 -1,184.77 1,184.77
本期计提 -41,461.00 -4,264,364.69 -4,305,825.69
2020 年 6 月 30 日余额 183,038.47 91,153,538.43 91,336,576.90
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
84
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
单位： 元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 121,982.83
1至2年 61,055.64
2至3年 512,137.36
3 年以上 90,641,401.07
3至4年 10,274,326.42
4至5年 3,377,258.10
5 年以上 76,989,816.55
合计 91,336,576.90
5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏账准备 95,642,402.59 -4,305,825.69 91,336,576.90
合计 95,642,402.59 -4,305,825.69 91,336,576.90
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
杭州市萧山区物业
物业保修金 4,848,917.55 3-4 年 5.12% 4,848,917.55
维修基金管理中心
杭州市萧山区物业
物业保修金 3,184,673.70 4-5 年 3.36% 3,184,673.70
维修基金管理中心
杭州市萧山区物业
物业保修金 23,529,401.70 5 年以上 24.84% 23,529,401.70
维修基金管理中心
淮南市大通区土地
应收代垫款 28,399,640.00 5 年以上 29.98% 28,399,640.00
开发复垦服务中心
桐庐县房地产管理
物业保修金 4,749,878.02 3-4 年 5.01% 4,749,878.02
处物业维修基金保
85
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
修金专户
桐庐县房地产管理
处物业维修基金保 物业保修金 6,896,430.18 5 年以上 7.28% 6,896,430.18
修金专户
淮南市自然资源和
应收代垫款 5,983,445.00 5 年以上 6.32% 5,983,445.00
规划局大通分局
杭州市余杭区房地
应收代垫款 5,931,000.00 5 年以上 6.26% 5,931,000.00
产管理处
合计 -- 83,523,386.15 -- 88.17% 83,523,386.15
5、存货
公司是否需要遵守房地产行业的披露要求
是
（1）存货分类
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
按性质分类：
单位： 元
期末余额 期初余额
存货跌价准备或 存货跌价准备或
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
值准备 值准备
开发成本 296,355,990.28 296,355,990.28 296,355,990.28 296,355,990.28
开发产品 235,938,737.70 10,063,961.60 225,874,776.10 392,068,756.67 10,063,961.60 382,004,795.07
原材料 1,983,948.16 1,983,948.16 2,030,274.16 2,030,274.16
合计 534,278,676.14 10,063,961.60 524,214,714.54 690,455,021.11 10,063,961.60 680,391,059.51
按下列格式披露“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
淮南
HGTG09 219,912,2 219,912,2 40,458,54 银行贷
015 地块 53.85 53.85 9.44 款;其他
[注 1]
淮国土挂
76,443,73 76,443,73 22,263,46 银行贷
06021 地
6.43 6.43 7.77 款;其他
块三期项
86
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
目[注 1]
296,355,9 296,355,9 62,722,01
合计 -- -- --
90.28 90.28 7.21
按下列格式项目披露“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
本期 利息资本化累计 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期减少 期末余额
增加 金额 资本化金额
美之园东区 2003 年 08 月 01 日 12,685,300.87 12,685,300.87
美之园西区 2005 年 08 月 01 日 134,259.42 134,259.42
倾城之恋 2008 年 04 月 01 日 84,103.90 84,103.90 76,252,582.58
旺角城一期 2010 年 10 月 01 日 1,919,268.76 100,974.47 1,818,294.29 107,770,402.06
旺角城二期 2014 年 11 月 01 日 21,855,647.15 3,532,648.32 18,322,998.83 141,929,071.55
和美家 2011 年 12 月 01 日 9,798,022.23 9,798,022.23 59,789,865.09
恒园 2016 年 04 月 01 日 65,020,797.76 561,277.60 64,459,520.16 184,977,497.89
美哉美城 2017 年 05 月 01 日 23,592,638.53 130,933.90 23,461,704.63 262,145,185.46
康庄 2013 年 12 月 01 日 6,009,875.39 4,537,159.03 1,472,716.36 119,998,179.26
淮南泽润园一期 2013 年 03 月 01 日 23,801,506.24 162,859.26 23,638,646.98 5,313,200.66
淮南泽润园二期 2017 年 07 月 01 日 13,132,353.72 6,546,484.47 6,585,869.25 10,832,571.81
南通御园一期 2014 年 01 月 01 日 59,265,780.59 28,434,259.57 30,831,521.02 32,102,101.10
南通御园二期 2016 年 12 月 01 日 50,915,195.22 25,793,169.16 25,122,026.06 51,587,250.65
南通御园三期 2019 年 05 月 01 日 84,905,834.38 80,836,327.99 4,069,506.39 51,497,861.87
吉祥半岛 2014 年 09 月 01 日 18,948,172.51 5,493,925.20 13,454,247.31 73,557,990.88
合计 -- 392,068,756.67 156,130,018.97 235,938,737.70 1,177,753,760.86
按下列格式分项目披露“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”：
单位： 元
项目名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（2）存货跌价准备和合同履约成本减值准备
按下列格式披露存货跌价准备金计提情况：
按性质分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
开发产品 10,063,961.60 10,063,961.60
合计 10,063,961.60 10,063,961.60 --
87
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
按主要项目分类：
单位： 元
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 期初余额 期末余额 备注
计提 其他 转回或转销 其他
南通御园一期 10,063,961.60 10,063,961.60
合计 10,063,961.60 10,063,961.60 --
（3）存货期末余额中利息资本化率的情况
单位：元
项目名称 期末余额 其中借款费用资本化金额 利息资本化率(%)
倾城之恋 84,103.90 232.55 5.30
旺角城一期 1,818,294.29 374,504.71 5.27
旺角城二期 18,322,998.83 1,617,688.12 6.56
和美家 9,798,022.23 415,119.92 5.53
恒园 64,459,520.16 3,284,074.98 6.80
美哉美城 23,461,704.63 1,452,872.00 6.98
康庄 1,472,716.36 280,289.56 6.03
淮南泽润园一期 23,638,646.98 312,315.33 5.99
淮南泽润园二期 6,585,869.25 302,101.17 5.94
南通御园一期 30,831,521.02 2,034,239.86 5.98
南通御园二期 25,122,026.06 1,775,943.05 6.04
南通御园三期 4,069,506.39 948,045.27 6.05
吉祥半岛 13,454,247.31 484,390.36 7.41
淮南HGTG09015地块 219,912,253.85 40,458,549.44 5.94
淮国土挂06021地块三期 76,443,736.43 22,263,467.77 5.94
小 计 519,475,167.69 76,003,834.09
（4）存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
旺角城二期 2,263,046.48 2,263,046.48 借款抵押
合计 2,263,046.48 2,263,046.48 --
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
6、其他流动资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 560,400.00 2,352,474.00
预缴税款 30,108,912.99 34,434,263.32
待抵扣进项税 5,089,127.67 1,873,334.48
定期存款利息收入 1,805,416.67 1,864,722.22
合计 37,563,857.33 40,524,794.02
其他说明：
期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
7、长期应收款
（1）长期应收款情况
单位： 元
期末余额 期初余额
项目 折现率区间
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
分期收款销售商品 104,138.78 104,138.78 144,138.78 144,138.78
合计 104,138.78 104,138.78 144,138.78 144,138.78 --
坏账准备减值情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
期信用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
期末未发现长期应收款存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
8、长期股权投资
单位： 元
本期增减变动
期初余额 期末余额
被投资单 权益法下 宣告发放 减值准备
(账面价 其他综合 其他权益 计提减值 (账面价
位 追加投资 减少投资 确认的投 现金股利 其他 期末余额
值) 收益调整 变动 准备 值)
资损益 或利润
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
一、合营企业
二、联营企业
(1)万科 215,191,5 3,917,074 197,500,0 21,608,65
大家 78.66 .57 00.00 3.23
(2)杭州 8,584,011 4,630,009 13,214,02
龙卓 .59 .75 1.34
(3)杭州 38,980,61 3,376,491 42,357,10
辰旭 0.97 .77 2.74
262,756,2 11,923,57 197,500,0 77,179,77
小计
01.22 6.09 00.00 7.31
262,756,2 11,923,57 197,500,0 77,179,77
合计
01.22 6.09 00.00 7.31
其他说明
期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
9、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 580,420,372.05 580,420,372.05
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建
工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 1,242,788.48 1,242,788.48
（1）处置 1,242,788.48 1,242,788.48
（2）其他转出
4.期末余额 579,177,583.57 579,177,583.57
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 85,062,382.05 85,062,382.05
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
2.本期增加金额 10,212,702.00 10,212,702.00
（1）计提或摊销 10,212,702.00 10,212,702.00
3.本期减少金额 408,548.17 408,548.17
（1）处置 408,548.17 408,548.17
（2）其他转出
4.期末余额 94,866,535.88 94,866,535.88
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 484,311,047.69 484,311,047.69
2.期初账面价值 495,357,990.00 495,357,990.00
（2） 其他说明
1）期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
2）期末投资性房地产中已有原值462,999,501.37元，账面价值388,425,965.71元的投资性房地产用于担保。详见本报告七
45“所有权或使用权受到限制的资产”之说明。
10、固定资产
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
固定资产 55,982,853.73 57,103,127.92
合计 55,982,853.73 57,103,127.92
91
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（1）固定资产情况
单位： 元
项目 房屋建筑物 运输工具 电子及其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 66,908,879.85 3,224,189.22 4,897,412.36 75,030,481.43
2.本期增加金额
（1）购置 30,256.64 30,256.64
（2）在建工程转入 30,256.64 30,256.64
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 6,355.00 6,355.00
（1）处置或报废 6,355.00 6,355.00
4.期末余额 66,908,879.85 3,224,189.22 4,921,314.00 75,054,383.07
二、累计折旧
1.期初余额 10,598,823.23 3,029,443.01 4,299,087.27 17,927,353.51
2.本期增加金额 1,053,516.26 13,559.52 77,100.05 1,144,175.83
（1）计提 1,053,516.26 13,559.52 77,100.05 1,144,175.83
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 11,652,339.49 3,043,002.53 4,376,187.32 19,071,529.34
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 55,256,540.36 181,186.69 545,126.68 55,982,853.73
92
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
2.期初账面价值 56,310,056.62 194,746.21 598,325.09 57,103,127.92
（2） 其他说明
1)期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值5,962,753.10元。
2)期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
3)期末无融资租赁租入、经营租赁租出的固定资产。
4)期末用于借款抵押的固定资产，详见报告七45“所有权或使用权受到限制的资产”之说明。
11、无形资产
（1）无形资产情况
单位： 元
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 系统软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,702,520.00 1,702,520.00
2.本期增加金额
（1）购置
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 1,702,520.00 1,702,520.00
二、累计摊销
1.期初余额 1,700,787.13 1,700,787.13
2.本期增加金额 1,654.98 1,654.98
（1）计提 1,654.98 1,654.98
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额 1,702,442.11 1,702,442.11
三、减值准备
1.期初余额
93
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 77.89 77.89
2.期初账面价值 1,732.87 1,732.87
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%。
（2） 其他说明
期末未发现无形资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
12、商誉
（1）商誉账面原值
单位： 元
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 企业合并形成的 处置
杭州揽拓 147.50 147.50
杭州旭发 40,323.79 40,323.79
合计 40,471.29 40,471.29
（2）商誉减值准备
单位： 元
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
杭州揽拓 147.50 147.50
杭州旭发 40,323.79 40,323.79
合计 40,471.29 40,471.29
商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
1）根据于2015年2月3日签订的《股权转让协议》，公司子公司顺发有限以100,000.00元人民币受让杭州嘉煦投资有限公
司所持有的杭州揽拓100%股权，股权转让基准日为2015年2月3日。公司已于2015年4月15日支付股权转让款100,000.00元。
94
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
本公司自2015年4月起将其纳入合并财务报表范围。购买日杭州揽拓可辨认净资产金额为人民币99,852.50元，本公司按照持
股比例应享有的可辨认净资产份额99,852.50元与投资成本100,000.00元的差额147.50元确认为商誉。
2）根据于2016年5月31日签署的《杭州旭发置业有限公司股东会决议》，杭州旭发增资4500万元，注册资本增加到5000
万元。其中，杭州旭杰对杭州旭发增资900万元，增资完成后，杭州旭杰对杭州旭发投资增至1,000万元，占杭州旭发注册资
本的20%；杭州旭佰对杭州旭发增资700万元，增资完成后，杭州旭杰对杭州旭发投资增至750万元，占杭州旭发注册资本的
15%；杭州旭发于当日完成工商登记变更。本次增资完成后，本公司在杭州旭发董事会表决权过半，并已拥有对杭州旭发的
实际控制权，自2016年5月31日起将其纳入合并财务报表范围。杭州旭发公司可辨认资产主要为新近取得的待开发的土地使
用权、货币资金及往来款，负债主要为银行借款及往来款，因此，经合作各方协商一致，以杭州旭发各项资产、负债的账面
价值作为杭州旭发的可辨认资产、负债的公允价值。购买日杭州旭发可辨认净资产为人民币-115,210.82元，本公司按照持股
比例应享有的可辨认净资产份额-40,323.79与投资成本0元的差额40,323.79元确认为商誉。
说明商誉减值测试过程、关键参数（如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期
等）及商誉减值损失的确认方法：
本年，本公司评估了商誉的可收回金额，继续确认与杭州揽拓、杭州旭发相关的商誉发生减值。
资产组发生减值的主要原因系杭州揽拓出资的项目公司杭州龙卓已全部销售，预计未来无利润及现金流入；杭州旭发
承建的项目已全部交付预计未来无利润及现金流入，故对上述两家公司的商誉全额计提减值。
商誉减值测试的影响
其他说明
13、长期待摊费用
单位： 元
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
同花顺数据服务费 56,603.77 14,150.94 42,452.83
员工宿舍改造 594,962.12 31,590.90 563,371.22
合计 651,565.89 45,741.84 605,824.05
其他说明
14、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）未经抵销的递延所得税资产
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 91,733,657.72 22,933,414.43 88,455,645.46 22,113,911.36
内部交易未实现利润 65,509,015.16 16,377,253.79 69,424,003.96 17,356,000.99
可抵扣亏损 17,798,700.84 4,449,675.21 34,713,105.15 8,678,276.29
存货跌价准备 10,063,961.60 2,515,990.40 10,063,961.60 2,515,990.40
应付未付职工薪酬 20,609,476.72 5,152,369.18 21,018,729.99 5,254,682.50
预估工程款 0.00 0.00 18,028,760.65 4,507,190.16
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
开发产品销售奖励积分 7,967,517.00 1,991,879.25 8,990,120.00 2,247,530.00
预计土地增值税 362,127,822.13 90,531,955.53 362,127,822.13 90,531,955.53
专项应付款 66,888,384.00 16,722,096.00 66,888,384.00 16,722,096.00
预提费用 371,735.58 92,933.90 371,735.58 92,933.90
合计 643,070,270.75 160,767,567.69 680,082,268.52 170,020,567.13
（2）未经抵销的递延所得税负债
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
分期收款销售车位 135,178.78 33,794.70 135,178.78 33,794.70
合计 135,178.78 33,794.70 135,178.78 33,794.70
（3）未确认递延所得税资产明细
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 8,299,650.67 8,299,650.67
合计 8,299,650.67 8,299,650.67
15、应付账款
（1）应付账款列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 15,961,783.04 94,479,225.66
1-2 年 73,664,420.92 55,274,188.97
2-3 年 21,221,681.67 30,794,562.26
3 年以上 72,165,440.49 32,486,964.78
合计 183,013,326.12 213,034,941.67
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
浙江舜江建设集团有限公司 11,992,500.00 未到结算期
96
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
旭辉集团股份有限公司 10,000,000.00 未到结算期
浙江高新建设有限公司 6,386,375.00 未到结算期
浙江金鹭集团装饰有限公司 4,332,597.91 未到结算期，余额中一年以上金额为 2,958,552.45 元
深圳市恒富建设工程有限公司 3,679,702.19 未到结算期
合计 36,391,175.10 --
其他说明：
16、预收款项
（1）预收款项列示
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
租金 6,985,296.05 20,497,278.27
其他 60,100.00 63,100.00
合计 7,045,396.05 20,560,378.27
（2） 期末无账龄超过 1 年的重要预收扣款项。
17、合同负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
预收款项 110,499,094.85 288,251,557.35
销售积分 7,967,517.00 8,990,120.00
合计 118,466,611.85 297,241,677.35
报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
单位： 元
项目 变动金额 变动原因
预收款项 -225,876,779.22 合同预付款期初余额已确认收入而减少的金额
预收款项 48,124,316.72 收到合同预付款而增加的金额
销售积分 -1,022,603.00 销售积分兑换减少
合计 -178,775,065.50 ——
18、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
单位： 元
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 27,179,465.33 40,625,988.92 42,128,311.62 25,677,142.63
二、离职后福利-设定提存计划 438,537.40 375,364.56 574,935.83 238,966.13
合计 27,618,002.73 41,001,353.48 42,703,247.45 25,916,108.76
（2）短期薪酬列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 25,169,044.83 37,598,652.39 39,343,004.91 23,424,692.31
2、职工福利费 1,240,593.76 1,240,593.76
3、社会保险费 395,873.97 925,528.07 911,831.74 409,570.30
其中：医疗保险费 347,545.76 897,129.62 876,221.65 368,453.73
工伤保险费 22,912.68 5,590.53 10,688.25 17,814.96
生育保险费 25,415.53 22,807.92 24,921.84 23,301.61
4、住房公积金 500.00 421,196.06 421,696.06
5、工会经费和职工教育经费 1,614,046.53 440,018.64 211,185.15 1,842,880.02
合计 27,179,465.33 40,625,988.92 42,128,311.62 25,677,142.63
（3）设定提存计划列示
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 336,431.60 364,712.48 555,216.78 145,927.30
2、失业保险费 102,105.80 10,652.08 19,719.05 93,038.83
合计 438,537.40 375,364.56 574,935.83 238,966.13
其他说明：
19、应交税费
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
增值税 3,009,715.65 9,318,355.18
企业所得税 65,840,781.74 60,058,711.62
个人所得税 40,978.00 63,743.40
城市维护建设税 168,610.92 279,278.31
土地增值税 1,269,954.92 154,762,085.78
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
房产税 1,286,705.60 1,007,013.84
土地使用税 316,471.33 495,580.12
教育费附加 81,807.25 122,751.81
印花税 908,168.81 114,572.83
地方教育附加 52,931.24 80,213.45
残疾人保障基金 11,295.62 11,295.62
水利建设专项资金 319.52 392.71
合计 72,987,740.60 226,313,994.67
其他说明：
20、其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应付款 479,345,334.93 666,032,169.06
合计 479,345,334.93 666,032,169.06
（1）应付利息
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
重要的已逾期未支付的利息情况：
单位： 元
借款单位 逾期金额 逾期原因
其他说明：
（2）应付股利
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
（3）其他应付款
1）按款项性质列示其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
预提土地增值税 362,127,822.13 362,127,822.13
应付联营/合营企业款 54,662,359.66 240,062,359.66
应付暂收款 34,790,916.73 34,443,320.81
押金保证金 27,133,107.75 23,576,273.54
其他 631,128.66 5,822,392.92
合计 479,345,334.93 666,032,169.06
2）账龄超过 1 年的重要其他应付款
单位： 元
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
杭州辰旭 38,680,996.42 暂收联营企业往来款
万科大家 10,285,852.19 暂收联营企业往来款
杭州龙卓 5,695,511.05 暂收联营企业往来款
合计 54,662,359.66 --
其他说明
21、一年内到期的非流动负债
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 50,000,000.00 50,000,000.00
未到期应付利息 68,055.56 74,861.11
合计 50,068,055.56 50,074,861.11
其他说明：
一年内到期的长期借款
(1)明细情况（单位：元）
借款类别 期末数 期初数
抵押借款 50,068,055.56 50,074,861.11
(2)金额前5名的一年内到期的长期借款（单位：元）
贷款单位 借款起始日 借款到期日 币种 年利率 期末数 期初数
(%) 人民币金额 人民币金额
光大银行萧山支行 2015/8/12 2021/5/12 RMB 4.9 50,068,055.56 50,074,861.11
100
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
22、长期借款
（1）长期借款分类
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 212,500,000.00 237,500,000.00
未到期应付利息 289,236.09 355,590.29
合计 212,789,236.09 237,855,590.29
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
借款利率为4.9%，到期日为2025/8/11。
23、长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
专项应付款 66,888,384.00 66,888,384.00
合计 66,888,384.00 66,888,384.00
（1）按款项性质列示长期应付款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他说明：
（2）专项应付款
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
公共配套设施建设拨款 66,888,384.00 66,888,384.00 见其他说明
合计 66,888,384.00 66,888,384.00 --
其他说明：
公司收到淮南市大通区财政局拨付的公共配套设施建设款66,888,384.00元，截至财务报表批准报出日尚无法确定该款
项实际用于公司开发房产项目公共配套设施和公益性公共配套设施的金额，本期将上述资金暂挂专项应付款。
24、股本
单位：元
期初余额 本次变动增减（+、-） 期末余额
101
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 2,432,519,168.00 2,432,519,168.00
其他说明：
25、资本公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,369,188,096.01 1,369,188,096.01
其他资本公积 21,146,994.39 42.27 21,147,036.63
合计 1,390,335,090.40 42.27 1,390,335,132.67
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加系公司派发现金股利形成的零碎股结算退款。
26、库存股
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
库存股 114,696,449.24 114,696,449.24
合计 114,696,449.24 114,696,449.24
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
截至2020年6月30日，公司通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式累计回购公司股份数量为37,940,084股，
占公司目前总股本比例为1.56%（详见公司2020年7月2日披露的股份回购公告，公告编号：2020-39）。
27、其他综合收益
单位： 元
本期发生额
减：前期
减：前期计入
本期所得 计入其他 税后归属 期末余
项目 期初余额 其他综合收 减：所得 税后归属
税前发生 综合收益 于少数股 额
益当期转入 税费用 于母公司
额 当期转入 东
损益
留存收益
二、将重分类进损益的其他综合 33,198,374. 7,035,393. 2,005,438. 5,029,954. 38,228,3
收益 53 15 82 33 28.86
33,198,374. 7,035,393. 2,005,438. 5,029,954. 38,228,3
外币财务报表折算差额
53 15 82 33 28.86
33,198,374. 7,035,393. 2,005,438. 5,029,954. 38,228,3
其他综合收益合计
53 15 82 33 28.86
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无。
28、盈余公积
单位： 元
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 461,619,940.26 461,619,940.26
任意盈余公积 420,366.81 420,366.81
合计 462,040,307.07 462,040,307.07
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
29、未分配利润
单位： 元
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,190,296,675.80 2,119,343,100.79
调整后期初未分配利润 2,190,296,675.80 2,119,343,100.79
加：本期归属于母公司所有者的净利润 141,699,110.91 440,706,643.14
应付普通股股利 46,217,864.18 486,503,833.60
期末未分配利润 2,285,777,922.53 2,073,545,910.33
调整期初未分配利润明细：
1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2)、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3)、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4)、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5)、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
30、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 331,955,558.41 192,716,416.70 966,625,071.13 602,348,660.05
其他业务 36,234,583.11 11,399,463.69 69,257,725.74 26,141,346.58
合计 368,190,141.52 204,115,880.39 1,035,882,796.87 628,490,006.63
收入相关信息：
单位： 元
103
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合同分类 分部 1 分部 2 合计
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
与履约义务相关的信息：
公司的履约义务主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的房产销售及按物业服务合同约定提供的物业服务，
并按房地产销售合同约定交付日期完成竣工交付及根据物业服务合同约定时间段持续提供物业服务。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 213,059,867.56 元，其中，135,208,311.43
元预计将于 2020 年度确认收入，52,404,481.60 元预计将于 2021 年度确认收入，25,447,074.53 元预计将于 2022 年度确认收
入。
其他说明
（1）．主营业务收入/主营业务成本(按行业分类)
单位：元
行业名称 本期数 上期数
收 入 成 本 收 入 成本
房地产开发 289,292,147.90 153,457,306.92 920,928,273.03 563,226,755.05
物业管理服务 42,663,410.51 39,259,109.78 45,696,798.10 39,121,905.00
小 计 331,955,558.41 192,716,416.70 966,625,071.13 602,348,660.05
（2）．主营业务收入/主营业务成本(按地区分类)
单位：元
地区名称 本期数 上期数
收 入 成 本 收 入 成本
浙江省 109,995,344.49 54,115,218.85 428,624,591.98 221,985,156.80
安徽省 9,144,553.63 6,690,128.25 27,041,819.92 23,718,456.46
江苏省 212,815,660.29 131,911,069.60 510,958,659.23 356,645,046.79
小 计 331,955,558.41 192,716,416.70 966,625,071.13 602,348,660.05
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
报告期内确认收入金额前五的项目信息：
单位： 元
序号 项目名称 收入金额
1 南通御园三期 104,798,517.43
2 南通御园二期 56,598,095.24
104
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
3 南通御园一期 51,419,047.62
4 康庄 24,193,809.60
5 吉祥半岛 17,095,286.60
31、税金及附加
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 827,273.36 3,024,115.57
教育费附加 364,473.37 1,302,365.55
房产税 5,148,884.74 6,797,740.94
土地使用税 319,028.87 474,982.48
车船使用税 2,160.00 1,200.00
印花税 961,765.43 276,942.23
土地增值税 3,907,563.36 35,756,277.84
地方教育附加 243,312.47 868,435.47
合计 11,774,461.60 48,502,060.08
其他说明：
32、销售费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
佣金 2,264,061.54 9,372,107.09
物管及保洁费 2,892,454.14 2,185,789.30
工资薪金 1,465,592.84 1,864,926.20
广告及业务宣传费 4,723,855.12 5,821,607.48
办公差旅费 676,187.64 727,960.18
折旧费 517,437.40 534,015.13
其他 2,853,200.20 1,615,461.73
合计 15,392,788.88 22,121,867.11
其他说明：
33、管理费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
105
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
工资薪金 16,014,475.20 15,974,018.01
办公差旅费 1,473,445.77 2,115,542.58
业务招待费 1,128,110.25 2,087,581.65
中介机构费 1,254,034.04 1,778,540.32
折旧费 524,666.22 528,391.68
其他 1,521,718.95 760,988.52
合计 21,916,450.43 23,245,062.76
其他说明：
34、财务费用
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 7,778,913.21 51,471,244.93
减：利息收入 33,517,430.87 62,904,630.66
汇兑损益 -2,664.83 -296.67
手续费支出 189,925.89 392,428.25
合计 -25,551,256.60 -11,041,254.15
其他说明：
35、其他收益
单位： 元
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
生活性服务业增值税加计抵扣 201,558.82 75,424.04
个税手续费返还 97,656.04
合计 299,214.86 75,424.04
36、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 11,923,576.09 182,136,943.75
定期存款利息收入 25,572,402.78 21,826,283.32
合计 37,495,978.87 203,963,227.07
其他说明：
（1）．按权益法核算的长期股权投资收益重要项目
106
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
单位：元
被投资单位 本期数 上期数
万科大家 3,917,074.57 176,768,676.47
杭州龙卓 4,630,009.75 -67,606.78
杭州辰旭 3,376,491.77 5,435,874.06
小 计 11,923,576.09 182,136,943.75
（2）．本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
37、信用减值损失
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 4,305,825.69 46,216,016.59
应收账款坏账损失 209,111.00 1,739,699.21
合计 4,514,936.69 47,955,715.80
其他说明：
38、资产处置收益
单位： 元
资产处置收益的来源 本期发生额 上期发生额
处置未划分为持有待售的非流动资产时
-590.42
确认的收益
其中：固定资产 -590.42
39、营业外收入
单位： 元
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
政府补助 2,152,975.70 153,353.00 2,152,975.70
罚没及违约金收入 334,764.57 282,775.18 334,764.57
其他 390,520.47 593,684.15 390,520.47
合计 2,878,260.74 1,029,812.33 2,878,260.74
计入当期损益的政府补助：
单位： 元
发放 补贴是否影 是否特殊补 本期发生金 上期发生金 与资产相关/
补助项目 发放主体 性质类型
原因 响当年盈亏 贴 额 额 与收益相关
疫情防控补 杭州市萧山 奖励 因承担国家为保障 否 否 1,566,784.50 与收益相关
107
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
助 区住房和城 某种公用事业或社
市建设局 会必要产品供应或
价格控制职能而获
得的补助
因承担国家为保障
杭州市拱墅 某种公用事业或社
疫情防控补
区住房和城 奖励 会必要产品供应或 否 否 305,489.63 与收益相关
助
市建设局 价格控制职能而获
得的补助
因承担国家为保障
杭州市桐庐 某种公用事业或社
疫情防控补
住房和城市 奖励 会必要产品供应或 否 否 164,239.69 与收益相关
助
建设局 价格控制职能而获
得的补助
浙江省商务 因符合地方政府招
促进（商贸流 杭州市萧山 商引资等地方性扶
奖励 否 否 100,000.00 与收益相关
通）财政专项 区商务局 持政策而获得的补
补助 助
因符合地方政府招
杭州市拱墅
商引资等地方性扶
特色潜力奖 区拱辰桥街 奖励 否 否 5,000.00 与收益相关
持政策而获得的补
道
助
因承担国家为保障
长春市、淮南
某种公用事业或社
市、南通市人
稳岗补贴 奖励 会必要产品供应或 否 否 11,461.88 3,353.00 与收益相关
力资源和社
价格控制职能而获
会保障局
得的补助
因符合地方政府招
淮南市物业
小区环境整 商引资等地方性扶
专项维修资 奖励 否 否 100,000.00 与收益相关
治奖 持政策而获得的补
金管理中心
助
杭州萧山钱 因符合地方政府招
项目管理评 江世纪城开 商引资等地方性扶
奖励 否 否 50,000.00 与收益相关
优奖 发建设有限 持政策而获得的补
责任公司 助
合计 2,152,975.70 153,353.00
其他说明：
40、营业外支出
单位： 元
108
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
计入当期非经常性损益的金
项目 本期发生额 上期发生额
额
赔偿金、违约金、滞纳金 339.80 86,733.12 339.80
水利建设基金 36,645.22 24,267.65
其他 41,174.32
合计 36,985.02 152,175.09 339.80
其他说明：
41、所得税费用
（1）所得税费用表
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 30,304,720.76 36,970,684.23
递延所得税费用 9,252,999.44 58,429,505.38
合计 39,557,720.20 95,400,189.61
（2）会计利润与所得税费用调整过程
单位： 元
项目 本期发生额
利润总额 185,692,632.54
按法定/适用税率计算的所得税费用 48,556,395.03
子公司适用不同税率的影响 2,439,928.55
调整以前期间所得税的影响 -6,409,681.05
非应税收入的影响 -2,980,894.02
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 86,342.02
其他 -2,134,370.33
所得税费用 39,557,720.20
其他说明
42、其他综合收益
详见附注七 27“其他综合收益”之说明。
109
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
43、现金流量表项目
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
投资性房地产出售收入 12,300,000.00 19,268,540.00
银行存款利息 32,205,774.88 47,681,094.51
租金收入 15,225,425.92 29,851,331.41
工程保证金、押金 18,937,087.11 21,062,165.67
收到往来款 19,161,324.56 30,214,149.21
商品房买受人按揭贷款保证金 285,137.32
其他 1,544,495.94 2,927,290.12
合计 99,374,108.41 151,289,708.24
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用支付的现金 7,375,827.15 17,115,325.93
管理费用支付的现金 6,254,811.91 6,810,949.78
履约保证金、押金、投标保证金等 4,545,248.00 10,130,587.92
银行手续费 190,988.73 202,850.40
支付往来款 18,109,561.91 29,271,611.72
其他 958,621.67 893,584.50
合计 37,435,059.37 64,424,910.25
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
（3）收到的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收定期存款本息 2,528,631,708.33 2,561,882,769.43
收联营企业往来款 30,000,000.00 12,954,411.56
合计 2,558,631,708.33 2,574,837,180.99
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
110
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（4）支付的其他与投资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
存定期存款 2,003,000,000.00 2,473,000,000.00
支付联营企业往来款 17,850,000.00 24,500,000.00
合计 2,020,850,000.00 2,497,500,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
（5）收到的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
收到往来款 37,050,000.00
合计 37,050,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
（6）支付的其他与筹资活动有关的现金
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
回购股份 114,696,449.24
合计 114,696,449.24
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
44、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
单位： 元
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量： -- --
净利润 146,134,912.34 482,036,868.98
加：资产减值准备 4,514,936.69 -47,955,715.80
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 11,959,947.10 10,629,663.73
无形资产摊销 1,654.98 15,904.98
长期待摊费用摊销 14,150.94 21,226.44
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以 590.42
111
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 81.00
财务费用（收益以“－”号填列） 7,776,248.38 51,470,948.26
投资损失（收益以“－”号填列） -37,495,978.87 -203,963,227.07
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 9,252,999.44 64,476,763.76
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -6,047,258.38
存货的减少（增加以“－”号填列） 156,176,344.97 521,558,806.30
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -312,258,176.03 122,908,907.84
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -402,856,455.32 -848,895,957.85
其他 282,961.21 34,650,770.71
经营活动产生的现金流量净额 -416,495,863.75 180,907,782.90
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： -- --
3．现金及现金等价物净变动情况： -- --
现金的期末余额 3,996,851,372.19 5,929,736,149.30
减：现金的期初余额 4,062,798,241.47 7,419,156,796.87
现金及现金等价物净增加额 -65,946,869.28 -1,489,420,647.57
（2）现金和现金等价物的构成
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,996,851,372.19 4,062,798,241.47
其中：库存现金 16,229.09 17,482.40
可随时用于支付的银行存款 3,996,835,143.10 4,062,780,759.07
三、期末现金及现金等价物余额 3,996,851,372.19 4,062,798,241.47
其他说明：
2020年半年度现金流量表中现金期末数 为3,996,851,372.19元， 2020年6月 30日资产负债 表中货币资金期末数 为
6,054,851,372.19元，差额2,058,039,835.55元，系现金流量表现金期末数扣除了不符合现金及现金等价物标准的按揭保证
39,835.55元以及作为投资活动的定期存款2,058,000,000.00元。
2020 年半 年度 现金 流量 表中 现 金期 初数 为 4,062,798,241.47元 ， 2020 年1 月 1日 资产 负 债表 中货 币资 金期 末数 为
6,620,838,016.34元，差额2,558,039,774.87元，系现金流量表现金期末数扣除了不符合现金及现金等价物标准的按揭保证
39,774.87元以及作为投资活动的定期存款2,558,000,000.00元。
45、所有权或使用权受到限制的资产
单位： 元
项目 期末账面价值 受限原因
112
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
货币资金 39,835.55 按揭保证金
存货 2,263,046.48 用于银行借款抵押
固定资产 36,720,045.65 用于银行借款抵押
投资性房地产 388,425,965.71 用于银行借款抵押
合计 427,448,893.39 --
其他说明：
截止2020年6月30日，公司部分存货、固定资产及投资性房地产用于借款抵押情况(单位：元)
被担保单位 抵押权人 抵押物类型 抵押物账面净值 抵押借款金额 借款到期日 保证担保人
顺发有限 中国光大银 存货 2,263,046.48 262,500,000.00 2025/8/11 顺发有限
行杭州萧山 固定资产 36,720,045.65
支行 投资性房地产 388,425,965.71
46、外币货币性项目
（1）外币货币性项目
单位： 元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 -- --
其中：美元 54,238,834.00 7.0795 383,983,825.30
欧元
港币
应收账款 -- --
其中：美元
欧元
港币
长期借款 -- --
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
113
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（2）境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币及选择
依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
√ 适用 □ 不适用
合并资产负债表中子公司顺发美国的主要经营地为美国，记账本位币为美元，资产和负债项目按照2020年6月30日美
元对人民币汇率7.0795折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，均按照发生时的即期汇率折算为人民币反映，“未
分配利润”项目以所有者权益变动表中的数额反映；合并利润表中的收入和费用项目以及合并现金流量表按照2020年上半
年美元对人民币平均汇率7.0319折算。
47、政府补助
（1）政府补助基本情况
单位： 元
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
生活性服务业增值税加计抵扣 201,558.82 其他收益 201,558.82
疫情防控补贴 2,036,513.82 营业外收入 2,036,513.82
商务促进财政专项补贴 100,000.00 营业外收入 100,000.00
稳岗补贴 11,461.88 营业外收入 11,461.88
特色潜力奖 5,000.00 营业外收入 5,000.00
合计 2,354,534.52 2,354,534.52
（2）政府补助退回情况
□ 适用 √ 不适用
其他说明：
（3） 政府补助说明
1）根据财政部、税务总局下发的2019年第87号公告《关于明确生活性服务业增值税加计抵扣政策的公告》，公司2020
年上半年收到生活性服务业增值税加计抵扣补贴201,558.82元，已全额计入其他收益。
2）根据中共杭州市委、杭州市人民政府下发的《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》，公司2020
年上半年收到疫情防控补贴2,036,513.82元，已全额计入本期营业外收入。
3）根据杭州市萧山区商务局下发的《关于申报2019年度浙江省商务促进财政专项资金的通知》，公司2020年上半年收
到商务促进财政专项补贴100,000.00元，已全额计入本期营业外收入。
4）根据长春市、淮南市及南通市相关失业保险稳岗补贴申报规定，公司2020年上半年收到稳岗补贴11,461.88元，已全
额计入本期营业外收入。
5）根据杭州市拱墅区拱宸桥街道委员会下发的《拱宸桥街道关于表彰2018年度“突出贡献奖”“外贸贡献奖”“特色潜力
奖”的决定》，公司子公司万兴恒杭州于本期收到“特色潜力奖”补贴5,000.00元，已全额计入本期营业外收入。
114
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
顺发有限 杭州 杭州 房地产开发 100.00% 同一控制下合并
万兴恒 杭州 杭州 物业管理 100.00% 同一控制下合并
顺发美国 美国 美国 房地产开发与经营 100.00% 设立
顺发美洲 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 房地产开发与经营 100.00% 设立
淮南顺发 淮南 淮南 房地产开发 100.00% 同一控制下合并
吉顺房产 杭州 杭州 房地产开发 100.00% 设立
南通顺发 南通 南通 房地产开发 100.00% 设立
桐庐顺和 桐庐 桐庐 房地产开发 100.00% 设立
杭州揽拓 杭州 杭州 投资管理 100.00% 非同一控制下合并
杭州旭杰 杭州 杭州 投资管理 100.00% 非同一控制下合并
杭州旭佰 杭州 杭州 投资管理 100.00% 非同一控制下合并
杭州旭发 杭州 杭州 房地产开发 35.00% 非同一控制下合并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
确定公司是代理人还是委托人的依据：
其他说明：
（2）重要的非全资子公司
单位： 元
本期归属于少数股东的 本期向少数股东宣告分
子公司名称 少数股东持股比例 期末少数股东权益余额
损益 派的股利
杭州旭发 65.00% 4,435,801.44 43,380,601.57
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
根据公司章程，本公司在杭州旭发董事会拥有半数以上表决权，对其具有实质控制权，故将其纳入合并财务报表范围。
其他说明：
本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
（3）重要非全资子公司的主要财务信息
单位： 元
期末余额 期初余额
子公司名
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合
称
产 资产 计 债 负债 计 产 资产 计 债 负债 计
93,598,1 70,613.2 93,668,7 26,929,3 26,929,3 112,029, 87,252.3 112,116, 52,201,4 52,201,4
杭州旭发
31.85 7 45.12 58.09 58.09 259.91 5 512.26 35.13 35.13
单位： 元
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
-12,225,223.6 141,163,742. 63,584,962.8 63,584,962.8 -13,175,684.0
杭州旭发 6,824,309.90 6,824,309.90
4 80 3 3 4
其他说明：
2、在合营安排或联营企业中的权益
（1）重要的合营企业或联营企业
持股比例 对合营企业或联
合营企业或联营
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
企业名称 直接 间接
计处理方法
杭州龙卓 杭州 杭州 房地产开发经营 25.00% 权益法核算
万科大家 杭州 杭州 房地产开发经营 25.00% 权益法核算
杭州辰旭 杭州 杭州 房地产开发经营 35.00% 权益法核算
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
（2）重要联营企业的主要财务信息
单位： 元
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
杭州龙卓 万科大家 杭州辰旭 杭州龙卓 万科大家 杭州辰旭
流动资产 228,573,711.01 676,068,310.48 150,549,408.06 211,558,425.69 1,503,149,762.58 182,940,741.26
非流动资产 8,124.70 93,874,196.61 116,560.43 1,124,034.31 93,882,267.72 166,079.16
资产合计 228,581,835.71 769,942,507.09 150,665,968.49 212,682,460.00 1,597,032,030.30 183,106,820.42
流动负债 175,725,750.37 683,507,894.17 42,413,932.08 178,346,413.63 736,265,715.66 84,501,903.34
负债合计 175,725,750.37 683,507,894.17 42,413,932.08 178,346,413.63 736,265,715.66 84,501,903.34
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
归属于母公司股
52,856,085.34 86,434,612.92 108,252,036.41 34,336,046.37 860,766,314.64 98,604,917.08
东权益
按持股比例计算
13,214,021.34 21,608,653.23 37,888,212.74 8,584,011.59 215,191,578.66 34,511,720.96
的净资产份额
--其他 4,468,890.01 4,468,890.01
对联营企业权益
13,214,021.34 21,608,653.23 42,357,102.75 8,584,011.59 215,191,578.66 38,980,610.97
投资的账面价值
营业收入 23,565,711.42 2,675,959,253.68 113,884,884.14
净利润 18,520,038.97 15,568,298.28 9,647,119.33 -270,427.12 707,074,705.87 15,531,068.73
综合收益总额 18,520,038.97 15,568,298.28 9,647,119.33 -270,427.12 707,074,705.87 15,531,068.73
其他说明
九、与金融工具相关的风险
本公司在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主要金融工具
包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注五相关项目。
与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
(一) 风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水
平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面
临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，本公司定期审阅这些风险管理政策及有关内部控制系统，以适应
市场情况或本公司经营活动的改变，同时及时有效地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
(二) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括外汇风险、
利率风险和其他价格风险。
1．汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司的主要经营位于中国境
内、美国，国内业务以人民币结算，境外经营公司以美元结算。但本公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易(外币
资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元，依然存在外汇风险。相关外币资产及外币负债包括：以外币计价的货币资金、
应收账款、其他应收款、长期应收款、应付账款、其他应付款、短期借款、一年内到期的非流动负债。外币金额资产和外币
金融负债折算成人民币的金额见附注五(四十七)“外币货币性项目”。
本公司密切关注汇率变动对本公司汇率风险的影响。本公司目前并未采取任何措施规避汇率风险。但管理层负责监控
汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。
2．利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本公司面临的市场利率变动
的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。
浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当
时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工具组合。
截至2020年6月30日，本公司向银行借款主要系固定利率借款。因此，本公司不会受到利率变动所导致的现金流量变
动风险的影响。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
3．其他价格风险
本公司未持有其他上市公司的权益投资，不存在其他价格风险。
(三) 信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司信用风险主要产生于银行存
款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重大的信用风险。
对于应收款项，本公司按照客户管理信用风险集中度，设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财
务状况、外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的信用资质并设置相
应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、
缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。由于本公司的应收款项客户广泛分散于不
同的地区和行业中，因此在本公司不存在重大信用风险集中。
本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。本公司所承但的最大信用风险敞口为资产负债表中各项
金融资产的账面价值。
1．信用风险显著增加的判断依据
本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认
后是否显著增加时，本公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于本公司历史数
据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。当满足以下一个或多个定量、定性标准时，本公司认为信用风险
已显著增加：
(1)合同付款已逾期。
(2)根据外部公开信用评级结果，债务人信用评级等级大幅下降。
(3)债务人生产或经营环节出现严重问题，经营成果实际或预期发生显著下降。
(4)债务人所处的监管、经济或技术环境发生显著不利变化。
(5)预期将导致债务人履行其偿债义务能力的业务、财务或经济状况发生显著不利变化。
(6)其他表明金融资产发生信用风险显著增加的客观证据。
2．已发生信用减值的依据
本公司评估债务人是否发生信用减值时，主要考虑以下因素：
(1)发行方或债务人发生重大财务困难。
(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等。
(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。
(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组。
(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失。
(6)以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
3．预期信用损失计量的参数
根据信用风险是否发生显著增加以及是否已发生信用减值，本公司对不同的资产分别以 12 个月或整个存续期的预期
信用损失计量损失准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本公司考虑历史统计数
据的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。相关定义如下：
(1)违约概率是指债务人在未来12个月或在整个剩余存续期，无法履行其偿付义务的可能性。
(2)违约风险敞口是指，在未来12个月或在整个剩余存续期中，在违约发生时，本公司应被偿付的金额。
(3)违约损失率是指本公司对违约敞口发生损失程度作出的预期。根据交易对手的类型、追索的方式和优先级，以及担
保物或其他信用支持的可获得性不同，违约损失率也有所不同。
本公司通过预计未来各月份中单个敞口或资产组合的违约概率、违约损失率和违约风险敞口，来确定预期信用损失。
本报告期内，预期信用损失估计技术或关键假设未发生重大变化。
4．预期信用损失模型中包括的前瞻性信息
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本公司通过历史数据分析，识别出影响各资产组
合的信用风险及预期信用损失的相关信息，如GDP增速等宏观经济状况，所处行业周期阶段等行业发展状况等。本公司在考
虑公司未来销售策略或信用政策的变化的基础上来预测这些信息对违约概率和违约损失率的影响。
(四) 流动风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险由本公
司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保
公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单位：人民币元)：
项 目 期末数
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合计
金融负债：
银行借款 61,741,284.72 59,292,986.11 56,808,958.33 118,747,500.00 296,590,729.17
应付账款 183,013,326.12 - - - 183,013,326.12
其他应付款 479,345,334.93 - - - 479,345,334.93
续上表：
项 目 期初数
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合计
金融负债：
银行借款 63,386,527.78 60,865,069.44 58,381,041.67 148,179,618.07 330,812,256.96
应付账款 210,682,467.67 - - - 210,682,467.67
其他应付款 666,462,620.46 - - - 666,462,620.46
(五) 资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利益相关者获益，同时
维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资
本、发行新股或出售资产以减低债务。本公司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。于2020年6
月30日，本公司的资产负债率为15.69%(2019年12月31日：21.59%)。
十、公允价值的披露
1、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款、短期借款、应付账款、
其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
2、其他
于2020年6月30日，本公司不存在以公允价值计量的资产及负债。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
十一、关联方及关联交易
1、本企业的母公司情况
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例 表决权比例
万向集团公司 浙江省杭州市 实业投资 45,000 61.33% 61.33%
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是鲁伟鼎。
其他说明：
2、本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注八 1“在子公司中的权益”。
3、本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注八 2“在合营安排或联营企业中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本企业关系
其他说明
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
万向钱潮 同受最终控制方控制
万向进出口 同受最终控制方控制
万向财务 同受最终控制方控制
大洋世家 同受最终控制方控制
万向一二三 同受最终控制方控制
其他说明
5、关联交易情况
（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 获批的交易额度 是否超过交易额度 上期发生额
大洋世家 食品采购 153,422.00 159,408.80
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
合计 153,422.00 159,408.80
出售商品/提供劳务情况表
单位： 元
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
万向集团公司 物业服务 485,909.71 698,935.97
万向钱潮 物业服务 129,973.58 169,868.02
万向一二三 物业服务 244,339.62 0.00
万向进出口 物业服务 55,188.68 0.00
万向财务 物业服务 12,500.00 11,320.75
合计 927,911.59 880,124.74
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
（2）关键管理人员报酬
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员人数 15.00 14.00
在本公司领取报酬人数 8.00 8.00
报酬总额(万元) 212.32 182.25
（3）其他关联交易
万向财务有限公司系经中国人民银行批准成立的非银行金融机构，其为本公司及子公司提供金融服务，有关服务业
务收费参照市场费率标准收取。本期本公司及子公司与万向财务发生的其他有关金融服务业务情况如下：
1)本公司及子公司在万向财务公司存款情况：
单位：元
拆借金额[注] 期末余额 期初余额
银行存款—活期存款 902,913,066.55 532,516,556.97
银行存款—定期存款 4,776,577,500.00 5,806,810,000.00
合 计 5,679,490,566.55 6,339,326,556.97
注：其中美元活期存款余额为418,817.69美元，定期存款余额为45,000,000.00美元。
2)本期本公司及子公司共取得万向财务的存款利息收入56,859,096.63元。
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
万向财务（定期存款
其他流动资产 1,805,416.67 1,864,722.22
利息收入）
（2）应付项目
单位： 元
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 万科大家 10,285,852.19 177,835,852.19
其他应付款 杭州辰旭 38,680,996.42 56,530,996.42
其他应付款 杭州龙卓 5,695,511.05 5,695,511.05
十二、承诺及或有事项
1、重要承诺事项
资产负债表日存在的重要承诺
其他重大财务承诺事项
合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况(单位：万元)
担保单位 抵押权人 抵押标的物 抵押物 抵押物 担保借款余额 借款到期日
账面原值 账面价值
顺发有限 中国光大银行杭州萧山 旺角城二期商铺 50,680.29 42,740.91 26,250.00 2025/8/11
支行
2、或有事项
（1）资产负债表日存在的重要或有事项
1）．未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响
截止资产负债表日，本公司无未决诉讼仲裁形成的或有负债。
2）．为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。担保期限自商品房承购人的首笔个人商品
房抵押贷款发放之日起，至银行收妥商品房承购人所购住房的房产所有权证、土地使用证、契税证等房产登记手续止。截至
2020年6月30日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为19,163.46万元。本公司历年没有发
生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。
（2）公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明
公司不存在需要披露的重要或有事项。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
十三、资产负债表日后事项
1、其他资产负债表日后事项说明
本期公司无资产负债表日后非调整事项。
十四、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为4个经营分部，本公司的管理层定期
评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本公司确定了4个报告分部，分别为浙
江省、安徽省、江苏省和美国。这些报告分部是以公司管理需求以及地理位置为基础确定的。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与
计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
单位： 元
项目 浙江省 安徽省 江苏省 美国 分部间抵销 合计
主营业务收入 123,739,046.84 10,189,356.61 212,815,660.29 14,788,505.33 331,955,558.41
主营业务成本 56,028,301.93 7,716,197.79 136,767,565.83 7,795,648.85 192,716,416.70
资产总额 12,367,085,294.44 392,050,298.41 276,981,263.03 383,983,825.30 5,665,961,681.06 7,754,139,000.12
负债总额 1,551,685,093.73 210,120,874.80 165,745,032.61 39,343,073.13 750,340,085.61 1,216,553,988.66
2、 租赁
经营租出
本公司各类租出资产情况如下：
单位：元
经营租赁租出资产类别 期末账面价值 期初账面价值
房屋建筑物 484,311,047.69 495,357,990.00
3、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
淮南HGTG09015地块履行合同案于2020年5月9日开庭。一审法院以该案为民事纠纷为由驳回我方起诉。现我方已向安徽
省高院提起上诉。
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
十五、母公司财务报表主要项目注释
1、其他应收款
单位： 元
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 425,404,182.88 586,295,303.36
合计 425,404,182.88 586,295,303.36
（1）其他应收款
1）其他应收款按款项性质分类情况
单位： 元
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 425,401,170.47 586,289,609.35
其他 3,012.41 5,694.01
合计 425,404,182.88 586,295,303.36
2） 按账龄披露
单位：元
账 龄 期末数
1年以内 15,225,387.64
1-2年 410,000,000.00
4-5年 178,953.79
账面余额小计 425,404,341.43
减：坏账准备 158.55
账面价值小计 425,404,182.88
3）坏账准备计提情况
单位： 元
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失 合计
期信用损失 (未发生信用减值) (已发生信用减值)
2020 年 1 月 1 日余额 299.68 299.68
2020 年 1 月 1 日余额在本期 —— —— —— ——
本期计提 -141.13 -141.13
124
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
2020 年 6 月 30 日余额 158.55 158.55
损失准备本期变动金额重大的账面余额变动情况
□ 适用 √ 不适用
按账龄披露
单位： 元
账龄 期末余额
1 年以内（含 1 年） 158.55
合计 158.55
4） 期末按组合计提坏账准备的其他应收款
单位：元
组 合 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
账龄组合 3,170.96 158.55 5.00
关联方组合 425,401,170.47 - -
小 计 425,404,341.43 158.55 0.00
其中：账龄组合
单位：元
账 龄 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1年以内 3,170.96 158.55 5.00
5）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期计提坏账准备情况：
单位： 元
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他
按组合计提坏账准备 299.68 -141.13 158.55
合计 299.68 -141.13 158.55
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
单位： 元
单位名称 转回或收回金额 收回方式
6）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
单位： 元
占其他应收款期末
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 坏账准备期末余额
余额合计数的比例
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
顺发有限 往来款 425,222,216.68 2 年以下 99.96% 0.00
顺发美国 往来款 178,953.79 4-5 年 0.04% 0.00
合计 -- 425,401,170.47 -- 100.00% 0.00
7） 对关联方的其他应收款情况
单位：元
单位名称 与本公司关系 期末余额 占其他应收款余额的比例(%)
顺发有限 子公司 425,222,216.68 99.96
顺发美国 子公司 178,953.79 0.04
小 计 425,401,170.47 100.00
2、长期股权投资
单位： 元
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,446,752,108.50 0.00 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50 0.00 4,446,752,108.50
合计 4,446,752,108.50 0.00 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50 0.00 4,446,752,108.50
（1）对子公司投资
单位： 元
期初余额(账面价 本期增减变动 期末余额(账面 减值准备期
被投资单位
值) 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 价值) 末余额
顺发有限 4,229,428,019.94 4,229,428,019.94
万兴恒 9,716,667.66 9,716,667.66
顺发美国 207,607,420.90 207,607,420.90
合计 4,446,752,108.50 4,446,752,108.50 0.00
3、营业收入和营业成本
单位： 元
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 16,336,053.46 25,492,730.62
合计 16,336,053.46 25,492,730.62
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
收入相关信息：
单位： 元
合同分类 分部 1 分部 2 合计
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
其中：
与履约义务相关的信息：
无。
与分摊至剩余履约义务的交易价格相关的信息：
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为 0.00 元，其中，元预计将于年度确认
收入，元预计将于年度确认收入，元预计将于年度确认收入。
其他说明：
4、投资收益
单位： 元
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 492,342,912.85
合计 492,342,912.85
十六、补充资料
1、当期非经常性损益明细表
√ 适用 □ 不适用
单位： 元
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -590.42
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或
2,152,975.70
定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，
25,572,402.78
以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
和其他债权投资取得的投资收益
127
顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 724,945.24
其他符合非经常性损益定义的损益项目 322,573.63
减：所得税影响额 7,187,237.05
少数股东权益影响额 0.00
合计 21,585,069.88 --
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公
开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应
说明原因。
√ 适用 □ 不适用
项目 涉及金额（元） 原因
水利建设基金 36,645.22 水利建设基金与公司正常经营业务直接相关，故界定为经常性损益项目
2、净资产收益率及每股收益
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率
基本每股收益（元/股） 稀释每股收益（元/股）
归属于公司普通股股东的净利润 2.16% 0.06 0.06
扣除非经常性损益后归属于公司
1.83% 0.05 0.05
普通股股东的净利润
3、 计算过程
1)加权平均净资产收益率的计算过程
单位：元
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 141,699,110.91
非经常性损益 2 21,585,069.88
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 120,114,041.03
归属于公司普通股股东的期初净资产 4 6,508,389,615.80
报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产 5 -
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 6 -
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 7 46,217,864.18
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 8 2
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 9 18,041,453.64
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 10 2
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 11 59,044,659.60
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 12 1
报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 13 37,610,336.00
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 14 0
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
其他交易或事项引起的净资产增减变动 15 5,029,996.60
发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数 16 3
报告期月份数 17 6
加权平均净资产 18[注] 6,550,493,620.35
加权平均净资产收益率 19=1/18 2.16%
扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率 20=3/18 1.83%
[注]18=4+1*0.5+5*6/17-7*8/17-9*10/17-11*12/17-13*14/17±15*16/17
2)基本每股收益的计算过程
单位：元
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 1 141,699,110.91
非经常性损益 2 21,585,069.88
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 3=1-2 120,114,041.03
期初股份总数 4 2,432,519,168.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 5 -
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 6 -
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 7 -
报告期因回购等减少股份数 8 6,009,805.00
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 9 2
报告期因回购等减少股份数 10 19,540,283.00
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 11 1
报告期因回购等减少股份数 12 12,389,996
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 13 0
报告期缩股数 14 -
报告期月份数 15 6
发行在外的普通股加权平均数 16[注] 2,427,259,185.83
基本每股收益 17=1/16 0.06
扣除非经常损益基本每股收益 18=3/16 0.05
[注]16=4+5+6×7/15-8×9/15-10×11/15-12×13/15-14
3)稀释每股收益的计算过程
稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
4、境内外会计准则下会计数据差异
（1）同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
（2）同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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5、其他
（1）合并资产负债表项目
报表项目 期末数较期初数变动幅度 变动原因说明
应收账款 减少30.81% 主要系本期收回按揭款所致
预付款项 大幅增加 主要系本期支付萧政储出[2020]15号地土地款
其他应收款 减少62.01% 主要系本期按账龄计提坏账准备所致
长期股权投资 减少70.63% 主要系本期收到联营企业利润分配所致
预收款项 减少65.73% 主要系本期预收租金结转收入所致
合同负债 减少60.14% 主要系本期预收房款结转收入所致
应交税费 减少67.75% 主要系本期缴纳税款所致
库存股 增加100.00% 主要系为维护公司价值及股东权益，本期进行股份回购所致
（2）合并利润表项目
报表项目 本期数较上期数变动幅度 变动原因说明
营业收入 减少64.46% 主要系本期交付物业结转收入下降
营业成本 减少67.52% 主要系本期交付物业结转成本下降
税金及附加 减少75.72% 主要系本期销售收入下降
销售费用 减少30.42% 主要系本期销售佣金下降
财务费用 减少131.42% 主要系本期利息支出大幅减少
其他收益 增加296.71% 主要系本期按税法规定取得的增值税加计抵扣同比增加
投资收益 减少81.62% 主要系本期权益法核算的投资收益减少
信用减值损失 减少90.59% 主要系本期收回应收款项冲减坏账准备同比减少
营业外收入 增加179.49% 主要系本期收到疫情防控补贴所致
所得税费用 减少58.53% 主要系本期利润下降所致
（3）合并现金流量表项目
报表项目 期末数较期初数变动幅度 变动原因说明
经营活动产生的现金流量净额 减少330.23% 主要系本期销售下降并支付土地款所致
投资活动产生的现金流量净额 增加583.23% 主要系本期净收回定期存款增加所致
筹资活动产生的现金流量净额 增加88.98% 主要系本期利润分配及归还借款减少所致
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顺发恒业股份公司 2020 年半年度报告全文
第十二节 备查文件目录
1、载有法定代表人、主管会计工作负责人签名并盖章的财务报表。
2、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。
3、其他有关资料。
顺发恒业股份公司
董事长：肖建军
2020年8月28日
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