顺发恒业：2020年度董事会工作报告2021-04-24
2020 年度董事会工作报告
2020年度，公司董事会严格按照《公司法》《证券法》《深圳证券交易所
股票上市规则》《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等相关法律法规和《公
司章程》《董事会议事规则》等制度的规定，本着对全体股东负责的态度，诚实
守信、恪尽职守、勤勉尽责地开展各项工作，切实维护公司和全体股东的合法权
益，保障了公司的良好运作和可持续发展。现将有关工作情况汇报如下：
一、2020年度董事会会议召开情况
2020年度，公司董事会共召开会议八次，会议的召开符合有关法律、行政
法规、部门规章、规范性文件、深圳证券交易所业务规则和公司章程的规定，会
议的决议合法有效。具体情况如下：
序 召开时间及
会议名称 出席情况 议案审议情况
号 召开方式
审议通过：
1、《2019 年年度报告全文及摘要》；
2、《2019 年度董事会工作报告》；
3、《2019 年度财务报告》；
4、《2019 年度利润分配预案》；
5、《关于续聘财务及内控审计机构并支付其报酬的议案》；
6、《关于修订〈董事会议事规则〉部分条款的议案》；
7、《关于与万向财务有限公司签订〈金融服务框架性协议〉
的议案》；
第八届董事会 2020年3月24日 应出席董事9名，
1 8、《关于万向财务有限公司风险评估的议案》；
第十次会议 （书面表决） 实际出席董事9名
9、《2019 年度募集资金存放与使用情况专项报告》；
10、《内部控制自我评价报告》；
11、《关于回购公司股份的议案》；
12、《关于授权公司管理层全权办理回购股份相关事宜的议
案》；
13、《关于召开 2019 年年度股东大会的议案》。
同时，公司三位独立董事向董事会提交了《2019 年度独立
董事述职报告》。本次会议在审议第 7 和 8 项议案时，关联董
事管大源、沈志军、王德宏、程捷、孙坚实施了回避表决。
审议通过：
第八届董事会 2020年4月20日 应出席董事 9 名，
2 1、《2020年第一季度报告全文及正文》；
第十一次会议 （书面表决） 实际出席董事 9 名
2、《关于会计政策变更的议案》。
审议通过：
第八届董事会 2020年5月11日 应出席董事 8 名，
3 1、《关于提名第八届董事会非独立董事候选人的议案》；
第十二次会议 （书面表决） 实际出席董事 8 名
2、《关于召开2020年度第一次临时股东大会的议案》。
第八届董事会 2020年5月26日 应出席董事8名，
4 审议通过：《关于参与竞拍经营性用地的议案》。
第十三次会议 （书面表决） 实际出席董事8名
2020年5月29日 审议通过：
第八届董事会 应出席董事9名，
5 （现场与书面表 1、《关于选举公司董事长的议案》；
第十四次会议 实际出席董事9名
决相结合） 2、《关于调整董事会战略委员会成员的议案》。
第八届董事会 2020年6月29日 应出席董事9名，
6 审议通过：公司《关于调整总裁的议案》。
第十五次会议 （书面表决） 实际出席董事9名
1
审议通过：
1、《2020年半年度报告全文及摘要》；
2、《关于万向财务有限公司的风险评估报告》；
第八届董事会 2020年8月26日 应出席董事9名，
7 3、《关于修订〈公司章程〉部分条款的议案》；
第十六次会议 （书面表决） 实际出席董事9名
4、《关于修订〈董事会议事规则〉部分条款的议案》。
本次会议在审议第2项议案时，关联董事肖建军、管大源、
沈志军、王德宏、孙坚实施了回避表决。
第八届董事会 2020年10月22日 应出席董事9名，
8 审议通过：《2020年第三季度报告全文及正文》。
第十七次会议 （书面表决） 实际出席董事9名
二、董事会召集召开股东大会及执行股东大会决议的情况
2020年度，公司董事会召集召开股东大会两次。会议的召开符合有关法律、
行政法规、部门规章、规范性文件、深圳证券交易所业务规则和公司章程的规定，
会议表决结果合法有效。具体情况如下：
序 召开时间及 投资者
会议名称 议案审议情况
号 表决方式 参与比例
审议通过：
1、《2019 年年度报告全文及摘要》；
2、《2019 年度董事会工作报告》；
3、《2019 年度监事会工作报告》；
4、《2019 年度财务报告》；
2020年4月16日 5、《2019 年度利润分配预案》；
2020 年年度
1 （现场表决与网络 74.58% 6、《关于续聘财务及内控审计机构并支付其报酬的议案》；
股东大会
投票相结合） 7、《关于修订〈董事会议事规则〉部分条款的议案》；
8、《关于与万向财务有限公司签订〈金融服务框架性协议〉的议案。
其中：第 7 项议案属特别决议事项，已经出席会议有表决权的三分
之二以上股东表决批准。在审议第 8 项议案时，关联股东万向集团公司
实施了回避表决。另外，公司独立董事在本次股东大会上对 2019 年度工
作情况进行了述职。
2020 年度第 2020年5月29日
2 一次临时股 （现场表决与网络 74.31% 审议通过《关于增补第八届董事会非独立董事的议案》。
东大会 投票相结合）
报告期内，公司董事会根据《公司法》《证券法》等有关法律、法规和《公
司章程》的要求，严格按照股东大会决议和授权，认真执行并完成股东大会的各
项决议。
三、董事会关于报告期内经营情况的讨论与分析
（一）经营情况概述
2020年，公司顺应市场发展，坚持稳步推进策略，提升运营效率和风控能
力，推进产业升级战略，保持了公司有序稳定的发展态势。
1、稳步推进房地产业务
1）坚定“加速库存去化、加快资金回笼”：灵活调整营销策略，合理利用渠
2
道资源，实现最优去化并快速回笼资金。南通御园项目地上可售物业全部清盘；
淮南泽润园二期去化98.8%。截止本报告期末，各项目库存基本去化完成。
2）增加土地储备：积极参与目标土地获取，公开竞拍取得萧政储出（2020）
15号土地，通过“快周转”建设，保障公司业务持续发展。
3）提高自持物业运营能力：疫情背景下，公司旺角城新天地策划实施“百
店同舟”计划，引导商户复工复产；运用数字化商业运营管理体系重振街区活力，
开启自媒体矩阵运营，拉动新内需，提高消费用户转化率，保障商业运营收益。
4）提升物业服务能力：加强智慧物业管理服务能力建设， “万兴恒首席服
务官”正式上线，深化“优+”服务体系，物业服务品质进一步提升。组建商办管理
中心，拓展商办、产业园等非住宅领域物管服务，丰富商办项目管理业态。
2、有序推进产业战略升级
公司依托优势意义项目和前期积累成果，深研未来城市发展趋势、功能组
合、规划设计、新经济产业以及未来生活工作方式的“9+X”未来社区场景体系和
数字化体系，通过产品系列升维、标准化体系搭建、招商融资渠道扩展、全链路
产业发展生态集结、全周期运营服务力提升，不断推演论证，构建规划实施、功
能配置、智能支撑和运营服务方案，创建产业创新生态系统，提出以人为核心，
未来物理空间、数字孪生空间，一体化运营同步推进的“一核三翼”实施路径，打
造交汇融合、孪生一体、共享共生的未来城市样板为目标，有序推进产业战略升
级。
2020年1-12月，公司实现营业收入58,113.84万元，营业利润35,061.43万元，
归属于母公司所有者的净利润24,829.06万元，分别较上年同期减少64.75%、
56.38%和59.19%。
2020年5月，公司竞得萧政储出[2020]15号地块，目前正在建设中；2020年
1-12月，公司完成合同销售金额14,329.47万元，合同销售面积0.73万平方米，分
别较上年同期下降80.37%和82.06%。
（二）公司主要项目所处区域市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
宏观调控政策方面，2020年度杭州调控政策先松后紧。上半年抗疫引才，
3
下半年 “红盘”限售，高价房源暂缓申领预售证、限签趋严。
土地市场运行方面，杭州市区共成交土地228宗，总出让面积831.2万方，总
可建面积1,972.7万方；总成交土地金额2,521.4亿元，创历史次新高，居全国第二。
杭十区共成交116宗涉宅地，总建面1,342万方，楼面均价16,564元/㎡，平均溢价
率23%，平均预期销售利润率下降至4.1%，同比下降4.9%，创近年来新低。主城
区为宅地供应主力，萧山余杭旗鼓相当，钱塘新区和临安土地量价齐涨，富阳供
地幅数增多但总体量下降。
新房市场运行方面，杭州楼市短暂停滞后复苏，全市商品房供应量、成交
量、成交均价齐上涨，呈现刚需改善双旺。2020年杭州市商品房供应面积2,405
万方，同比增长36.9%；成交面积1,731万方，同比增长12.8%；成交均价27,293
元/㎡，同比增长1.7%。2020年商品住宅成交中，余杭居首，其次为主城及萧山；
主城成交中江干居首；临安、富阳及萧山成交面积上涨，钱塘新区同比下降。双
限政策迫使房企高周转，首开速度加快。2020年杭州住宅项目摇号占比53%，平
均中签率31.2%，改善市场中签率普遍走低。
（2）淮南市场
2020年淮南市住宅成交量减价升。截至2020年底，住宅累计成交14738套，
同比下跌12.8%；成交面积166.39万㎡，同比下跌8.8%；成交均价6426.88元/㎡，
同比上涨5%；成交金额106.94亿元，同比下跌4.2%。土地市场方面，2020年共
成交21宗地，成交面积1994.06亩㎡，成交均价231.12万元/亩，成交总价约46.09
亿元；较去年同期土地成交宗数持平；成交面积增长394.36亩，同比增长24.7%；
成交均价增长101.04万元/亩，同比增长77.7%；成交总价增长25.28亿元，同比增
长121.5%。
（3）南通市场
2020年南通市商品住宅市场供应量为253.24万方，同比下降12.9%；成交面
积累计289.56万方，同比下降10%，成交价格22,248元/㎡，同比上涨18%，总体
上呈现量减价升势态。年初小阳春到年中实行“双限”政策，房价稳中略升。
2、“未来社区”市场分析
（1）截止2020年12月底，第一批和第二批未来社区试点共计20个项目出让
土地，涉及38宗地，总出让面积338.07万方，总建面873.74万方，成交金额达817.43
亿元，最高溢价率达50%。万科、阳光城、金地等大型房企涉足未来社区市场。
4
（2）浙江省发展改革委基综办发布《浙江省第二批未来社区试点创建项目
名单公示》，此次共有全拆新建类、局部改建类、规划新建类、乡村类和全域类
等五类共计36个未来社区试点。其中“杭州萧山万向社区”入围该名单并位于规划
新建类。
（3）“未来社区建设”写入浙江省委“十四五”规划建议，明确加快未来社区
建设，全面推进城镇老旧小区改造，优化新型城市功能单元，营造创新集聚街区。
（4）杭州云城概念正式发布，城西科创大走廊规划为全域未来社区，云城
先行先试。其规划杭腾、云门、苕溪、西湖大学和云谷5个未来社区，先期启动
站南杭腾未来社区。
（三）公司发展战略及下一年度经营计划
1、公司发展战略
（1）公司长远发展目标：持续论证“城市建设管理运营服务商”为战略定位，
“成为城市美好生活的探索者、参与者”为使命，秉持“建设管理、自持运营、托
管服务”综合经营发展模式，围绕“新经济产业投资、不动产建设管理、未来社区
全流程咨询与运营服务”等形成“3+X”业务板块，完善产业链布局，升级产业和服
务经营规模和能力，实现美好未来城市体验以及城市形象提升、城市功能完善、
城市产业升级，助力城市绿色发展，构筑低碳、高质、可持续的综合发展能力。
（2）公司近期发展目标：响应国家“碳达峰、碳中和”战略部署，聚焦长三
角一体化国家战略以及浙江省大湾区建设，强化人力资源规划和加速优质人才配
置，深耕“新经济产业投资能力、未来城市研究能力、生态联盟整合能力、融资
能力、建设管理运营服务能力”五大核心能力，构建未来城市功能场景体系和智
慧互联数字化体系，塑造未来城市建设管理运营服务样板，探索市场化、具推广
价值、可持续的运营模式，快速培育多元利润增长极，整合企业内外优势资源，
推进战略转型升级布局和实施。
2、下一年度经营计划
（1）加速新获项目建设管理、销售及资金回笼，2021年计划销售6.4万平方
米。
（2）保持旺角城新天地商业项目持续平稳运营，深化特色街区形象，完善
各业态品牌资源库，树立杭州商业街区标杆，做好拓展复制准备。
5
（3）迭代深化“139”未来社区架构设计，聚焦“三化九场景”集成协同式落地，
推动系统集群式数字化体系，深化产业联盟，整合产业资源，做好新型不动产建
设管理、运营服务准备：①研究土地开发一二级联动机制，通过完善城市功能和
产业升级，提升土地价值，力争低成本获取土地资源。②持续完善建设管理、运
营服务业务模式和盈利模式，包括但不限于“资本代建、商业代建、全流程咨询
与运营管理服务”等轻资产模式。③整合串联全链路生态资源，逐步落地“建设管
理服务、产业运营服务、社区运营服务、公共运营服务、资产运营服务、数字运
营服务”六大服务模块，构建具备全链路综合服务运营商能力。④深入探索清洁
能源、智能出行、智能物联、区块链等相关新经济产业资源与未来城市场景功能
深度融合，形成共振蝶变的特色场景联合体，打造集约高效、生态低碳、智慧共
享、功能完善的“未来之城”。⑤密切跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与建设
管理与运营服务。
（4）继续关注杭州、萧山、长三角一体化国家战略、浙江大湾区建设的机
会，关注土地市场动态，参与目标区域的土地获取。
（5）打造智能化物业服务，通过科技赋能，提升数字化、产业化服务水平
与管理效率；以“万MALL”服务为核心，整合社区资源，增强客户粘性，盘活多
元服务需求；提升标准化服务流程，构建服务价值体系，打造独特品牌IP，创造
惊喜服务；将“服务高端人群，突破城市综合体管理”作为发展主航道，向城市综
合、商业办公、园区等提供全方位、一体化的整合式服务，营建产业链生态的服
务环境。
（6）加强人才队伍建设，加大高层次、高素质人才引进融入，以人才优势
提升核心竞争力为主导目标，实施多渠道、多层次、多形式人力资源开发模式，
保障企业发展和产业转型升级所需人才储备。同时，契合战略转型升级和业务模
式，适时调整公司组织架构。
（7）加强资金管控，有效控制成本，合理、高效地利用资金，提升资金运
用效率；根据项目建设管理进展及资金需求，适时启动项目融资及债项发行。
（四）可能面临的风险及对策
1、政策风险
中国房地产政策仍将整体保持连续性、一致性和稳定性，坚持“房住不炒”
6
总基调。同时，房地产融资政策仍将延续 2020 年整体的监管要求，将保持适度
紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松。
对策：公司将加强对房地产政策的收集、分析和整理，迅速识别政策导向，
准确预测市场需要，整合产业资源，适时调整产业投资策略，控制政策风险。
2、经营风险
未来社区建设管理、运营服务业务具有投资金额大、业务周期长、业务环
节复杂的特点。在建设管理过程中涉及的区域定位规划、基础设施与公共设施建
设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节，需要公司具备较强的综
合建设管理运营服务能力。其中，产业招商受整体宏观经济形势、招商引资政策
以及招商环境的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求
较高；品牌轻资产运营模式对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全
新要求。
对策：（1）重塑具备未来视角的规划设计、建设管理、投融、招商、运营、
服务等企业核心竞争能力，形成成熟、完善的未来社区建设管理运营服务体系，
提升综合建设管理、产业招商及运营服务聚集能力。（2）加强相关政策的跟踪
与分析研究，依据政策导向不断灵活调整战略与策略，推进品牌轻资产运营模式，
根据不同区域的市场与政策情况积极寻求合适对外复制的机会，提升投资效率。
（3）凭借公司稳健的经营和良好的信用水平，积极开拓公司债、定增等多元化、
多渠道融资形式，为公司建设管理、运营服务业务提供资金保障。（4）探索新
经济产业投资机会和经济增长点。
特此报告。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2021 年 4 月 13 日
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