顺发恒业股份公司 2021 年年度报告摘要
证券代码：000631 证券简称：顺发恒业 公告编号：2022-05
顺发恒业股份公司 2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 顺发恒业 股票代码 000631
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王红民 刘海英
办公地址 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室 长春市朝阳区延安大路 1 号盛世国际写字间 3026 室
传真 0431-81150631 0431-81150631
电话 0431-85180631 0431-85180631
电子信箱 sfhy_000631@126.com liu8027@126.com
2、报告期主要业务或产品简介
一、报告期内公司所处的行业情况
（一）房地产市场：
2021年，中央经济工作会议明确我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，这三重压力同样在房地
产行业中有所体现，造成市场困境。8月31日，国新办召开新闻发布会提出“住有所居”目标，会议指出，现住房矛盾已从总
量短缺转为结构性供给不足，城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，以房住不炒，不断地扎
紧房地产市场调控制度的笼子，落实城市主体责任，不把房地产作为短期刺激经济的手段，建立人、房、地、钱四位一体的
联动新机制，因城施策，因地制宣，不搞"一刀切"。建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳地价、稳房价、
稳预期，促进实施房地产长效机制。房地产市场由上半年市场较热遭遇政策频频加码，到年中市场出现下行信号后发布限跌
令稳房价，再到年底部分城市释放利好、提供购房补贴，引导合理需求释放。期间房地产税预期与部分房企信用事件叠加，
金融机构、购房者、地方政府风险偏好应激收缩，进一步加剧微观层面的流动性挤兑，并链式传导至土地市场与房产销售市
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场，对市场产生很大影响。
（二）物业服务市场：
随着物业服务行业在社会治理中的重要性持续提升，物业服务公司逐步成为重要社会服务性功能基层支柱，行业内部
竞争也越趋激烈。2021年头部物管企业持续并购上市，扩张市场份额，规模效应进一步加强，形成“百舸争流”竞争格局，大
的央企物管以资源禀赋突出为主要特征，区域性平台类公司以输出管理及资源为强项，市场集中度不断提高。目前物管行业
仍属于高速发展阶段，在政策利好、技术更新、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，行业发展前景良好，业务将在多元
化、定制化和智能化的方向上有更多的创新与发展。
（三）风电市场：
2021年出台的《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》和《2030年前碳达峰行动方案》，
对中国双碳目标进行部署。未来中国可再生能源高质量发展主题明确，大规模、高比例、市场化和高质量发展势在必行。2021
年以来，国家多部委出台多项法律法规以保证政策稳定性与延续性,完善行业规划、补贴确权、消纳保障等多方面机制,保证
行业实现向平价市场顺利过渡和健康持续发展。生态环境部下发《碳排放权交易管理办法（试行）》，标志着中国碳市场交
易从试点走向全国统一。2022年1月24日召开的中共中央政治局会议上释放出的积极信号，为2022年新能源行业发展定下了
坚实的基调，2022年风光发电建设仍将持续发力。在落实我国“碳达峰、碳中和”目标，实现我国能源结构转型过程中，大力
发展包括风电在内的可再生能源是必由之路。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务、产品及经营情况
报告期内，公司主营业务收入主要来自房地产业、物业服务。公司房地产经营模式：自主开发与销售，并自持部分物
业，并提供物业服务；主要产品：住宅地产、自持物业运营和物业服务。公司目前项目主要分布在浙江（杭州）、安徽（淮
南）。主要在售项目有：杭州地区：美颂城；淮南地区：泽润园二期。公司于报告期内开始初涉风电产业，从事风力发电项
目开发、建设及运营；经营模式：将风能开发转换为电力后销售，满足经济社会及国民用电需求；主要产品：电力。
报告期内，公司持续坚定“去房化”策略，通过“快周转”实现“去库存”任务目标，完成“顺发美颂城”新项目住宅全部去
化；不断提高自持物业运营能力，保障旺角城新天地商业项目运营收益。加强智慧物业管理服务建设，不断拓展非住宅领域
物管服务，丰富商办项目管理业态。同时，公司持续推进产业战略转型，通过收购股权涉足风电行业介入能源产业，加速产
业升级，拟构建低碳、高质、可持续的综合发展布局。围绕“双碳”目标，聚焦长三角一体化国家战略及浙江省大湾区发展契
机，依托优势意义项目和前期积累成果，深研能源产业与能源示范应用，积极拓展新的发展模式。
2021年1-12月，公司实现营业收入27,198.00万元，利润总额13,569.99万元，归属于母公司所有者的净利润9,555.17万元，
分别较上年同期减少58.14%、64.74%和64.08%。
2021年1-12月，公司完成合同销售金额222,231.90万元，合同销售面积6.48万平米，分别较上年同期上升1450.87%和
787.67%。
（二）公司主营业务所在市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
根据《中指数据CREIS》显示：2021年度，杭州房地产市场全年成交面积2334万方，同比增长45.7%；成交金额7273亿
元，同比增长60.9%。2021年杭州楼市在调控政策层层加码、信贷不断收缩的情况下，整体依然保持较高活力，全年市场呈
现以下几大特征：新房市场成交规模创新记录，市场表现供不应求，全年呈现“前热后冷”趋势；核心区在供应拉动下成交规
模显著增长，郊区成交同比下滑；二手房市场成交同比下滑，5月开始成交现六连跌；商业地产市场整体稳步复苏。新房市
场，商品房成交量价齐涨，市场表现供不应求；商品住宅成交量创近5年新高，楼市年内经历从热到冷转变；二手房市场成
交同比下降14.4%，四季度探底回调。全年看楼市大热，但经历多次楼市调控，在政策层面坚持房住不炒，并将会逐步落实
房地产长效机制。
（2）淮南市场
2021年，淮南市(含县城)共计成交土地33宗，成交面积123.06万方（1845.95亩），成交金额44.84亿，平均地价235万元
/亩。同比2020年，淮南土地成交宗数上涨106.25%，成交面积上涨7%，成交总金额上涨9.69%，平均地价下跌1.94%。从房
地产开发企业在淮南区域内的销售额排行来看，2021年1-12月，榜单TOP10房企整体销售金额41.55亿，销售面积64.11万方。
2、物业服务市场分析
浙江省2019年3月发布《浙江省未来社区建设试点工作的方案》，社区作为城市基本单元，以聚焦人本化、生态化、数
字化3大价值坐标的“未来社区”九大场景理念推动人文关怀、智慧、低碳、共享生活模式的新转变。越来越多具有前瞻性的
物业服务企业纷纷从传统的设施设备管理与维护的思维中跳脱出来，努力通过数字化等手段，赋能社区服务，向住户提供“柔
性服务”，打造更智能、绿色、包容的社区。
3、风电市场分析
根据国家能源局发布的统计数据,截至2021年12月底，我国发电装机容量约23.8亿千瓦，同比增长7.9%。其中，风电装
机容量约3.3亿千瓦，同比增长16.6%，连续多年稳居世界首位。2021年，全国6000千瓦及以上电厂发电设备利用小时3817
小时，比上年同期增加60小时。全国主要发电企业电源工程建设投资完成5530亿元，同比增长4.5%。电网工程建设投资完
成4951亿元，同比增长1.1%。2021年海上风电异军突起，全年新增装机1690万千瓦，是此前累计建成总规模的1.8倍，目前
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累计装机规模达到2638万千瓦，跃居世界第一。2021年，我国风电平均利用率96.9%，较上年同期提高0.4个百分点。其中，
江苏、浙江、安徽、福建、湖北、四川、两广更是全年风电可利用率达到了100%。
浙江省发改委、能源局发布《浙江省可再生能源发展“十四五”规划的通知》提出大力发展风电、光伏，实施“风光倍增
计划”。浙江省发改委发布《关于促进浙江省新能源高质量发展的实施意见（修改稿）》提出，大力推进“风光倍增工程”。
稳步推动海上风电平价上网。按照“逐步退坡、鼓励先进”的原则逐年制定海上风电上网电价，实施财政、金融等支持，支持
省管海域海上风电项目逐步实现平价上网。2022-2025年通过竞争性配置确定需要扶持的项目，分年度装机总容量分别不超
过 50万千瓦、100万千瓦、150万千瓦、100万千瓦。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
单位：元
本年末比上
2020 年末 2019 年末
2021 年末 年末增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
总资产 9,090,496,518.77 7,447,804,897.34 7,845,527,338.82 15.87% 8,350,635,735.79 8,758,496,294.70
归属于上市公司股东的净资产 6,208,918,052.32 6,301,859,872.02 6,490,124,916.41 -4.33% 6,508,389,615.80 6,706,739,350.70
本年比上年
2020 年 2019 年
2021 年 增减
调整前 调整后 调整后 调整前 调整后
营业收入 271,980,037.86 581,138,355.31 649,697,807.98 -58.14% 1,648,829,583.73 1,706,824,857.50
归属于上市公司股东的净利润 95,551,741.92 248,290,559.43 265,992,971.60 -64.08% 608,425,926.76 621,749,579.00
归属于上市公司股东的扣除非
60,703,857.82 191,477,811.63 191,477,811.63 -68.30% 565,274,313.07 565,274,313.07
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,495,496,555.84 -1,806,263,870.44 -1,757,217,875.05 185.11% 361,106,832.34 397,293,334.41
基本每股收益（元/股） 0.04 0.10 0.11 -63.64% 0.25 0.26
稀释每股收益（元/股） 0.04 0.10 0.11 -63.64% 0.25 0.26
加权平均净资产收益率 1.52% 3.81% 3.92% -2.40% 9.56% 9.48%
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 41,586,707.99 79,004,988.45 94,745,760.78 56,642,580.64
归属于上市公司股东的净利润 20,898,024.37 20,749,411.29 41,477,615.16 12,426,691.10
归属于上市公司股东的扣除非经
9,008,863.71 16,956,732.78 29,029,845.69 5,708,415.64
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 244,389,640.84 797,835,059.21 176,895,801.22 276,376,054.57
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
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4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前
年度报告披露日 报告期末表决权
报告期末普通 一个月末表决权恢
22,765 前一个月末普通 22,699 恢复的优先股股 0 0
股股东总数 复的优先股股东总
股股东总数 东总数
数
前 10 名股东持股情况
持有有限售条件的 质押、标记或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量
股份数量 股份状态 数量
万向集团公司 境内非国有法人 61.33% 1,491,831,780 0
浙江航民实业集团有限公司 境内非国有法人 5.00% 121,625,859 0
#祁堃 境内自然人 3.62% 88,000,062 0
中央汇金资产管理有限责任公司 国有法人 1.31% 31,891,904 0
中矿国际投资有限公司 境内非国有法人 0.51% 12,519,603 0
张沐城 境内自然人 0.45% 11,000,000 0
#张阳 境内自然人 0.45% 10,862,296 0
长春高新光电发展有限公司 国有法人 0.29% 7,063,466 0
#北京万里长城科技有限公司 境内非国有法人 0.29% 6,979,000 0
嘉实基金－农业银行－嘉实中证
其他 0.23% 5,517,613 0
金融资产管理计划
1、前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。2、
自然人股东祁堃为中矿国际投资有限公司法定代表人，其与中矿国
上述股东关联关系或一致行动的说明 际投资有限公司为一致行动人；3、除上述情况外，公司未知其它股
东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理
办法》规定的一致行动人。
1、公司股东祁堃除通过普通证券账户持有 48,000,000 股外，还通过
海通证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 40,000,062
股，实际合计持有 88,000,062 股；2、公司股东张阳通过普通证券账
户持有 0 股，通过中国国际金融股份有限公司客户信用交易担保证
参与融资融券业务股东情况说明（如有）
券账户持有 10,862,296 股，实际合计持有 10,862,296 股；3、公司股
东北京万里长城科技有限公司通过普通证券账户持有 0 股，通过华
泰证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有 6,979,000 股，
实际合计持有 6,979,000 股。
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
□ 适用 √ 不适用
三、重要事项
1、2021年6月16日，公司全资子公司顺发有限与普星聚能分别签订《股权转让协议》，向普星聚能收购其持有的德迦
风电100%股权和星星风电65%股权。德迦风电、星星风电分别于2021年6月23日和6月28日完成工商变更登记，成为公司子
公司，纳入公司合并报表范围。
2、根据顺发有限和吉顺房产股东会决议，同意由顺发有限吸收合并吉顺房产，吉顺房产于2021年5月10日办妥注销手
续。故自该公司注销时起，不再将其纳入合并财务报表范围。
3、2021年9月13日，公司全资子公司顺发有限完成企业名称、法定代表人及经营范围变更。企业名称变更为顺发能城
有限公司，法定代表人变更为：王竞楠，经营范围变更为：一般项目：供冷服务；热力生产和供应；发电技术服务；风力发
电技术服务；风电场相关系统研发；新兴能源技术研发；电力行业高效节能技术研发；余热余压余气利用技术研究；技术服
务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；新能源原动设备销售；合同能源管理；物业管理；不动产租赁；
建筑装饰材料销售；园林绿化工程施工；市场营销策划；商业综合体管理服务；广告制作；广告设计、代理；广告发布；品
牌管理；社会经济咨询服务；实业投资；装饰装修（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。许可
项目：发电业务、输电业务、供（配）电业务；水力发电；房地产开发经营；建设工程施工（依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
4、根据顺发美洲董事会决议，同意顺发美洲解散，该公司于2021年9月6日办妥注销手续。故自该公司注销时起，不再
将其纳入合并财务报表范围。
5、根据中国证监会《上市公司监管指引第 8 号——上市公司资金往来、对外担保的监管要求》等相关文件规定，独立
董事本着认真负责的态度，对公司与关联方资金往来及对外担保情况进行了核查，并认真阅读了公司《2021 年年度报告全
文》及其摘要，现将有关情况说明如下：
（1）报告期内，公司控股股东及其关联方不存在占用公司非经营性资金的情况；
（2）报告期内，公司不存在对外担保情况。
6、浙江航民实业集团有限公司（以下简称“航民集团”）原持有公司股份 266,222,961 股，占公司总股本 10.9443%。
2020 年 9 月 8 日、2021 年 3 月 22 日、2021 年 9 月 28 日，公司分别披露了《关于持股 5%以上股东减持预披露公告》（公
告编号：2020-47、2021-09、2021-43），并于 9 月 29 日披露了《关于持股 5%以上股东调整股份减持计划的公告》（公告
编号：2021-45）。航民集团自 2020 年 10 月 21 日至 2021 年 12 月 31 日期间，通过深圳证券交易所集中竞价交易和大宗交
易累计减持公司股份 144,597,102 股，占公司总股本的 5.944336%。截止 2021 年 12 月 31 日，航民集团持有公司股份 121,625,859
股，占公司总股本的 4.999996%，不再是持股 5%以上股东。
顺发恒业股份公司
董 事 会
2022年4月16日
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