金科地产集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000656 证券简称：金科股份 公告编号：2013-028
金科地产集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 金科股份 股票代码 000656
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘忠海 -
电话 023-63023656 -
传真 023-63023656 -
电子信箱 ir@jinke.com -
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 10,348,655,744.64 9,865,789,268.75 4.89% 5,671,884,528.69
归属于上市公司股东的净利润（元） 1,279,375,216.17 1,069,079,365.57 19.67% 925,461,831.27
归属于上市公司股东的扣除非经常
1,182,250,130.02 490,803,630.14 140.88% -843,081.86
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -312,555,572.33 -3,355,054,518.78 90.68% -3,274,439,487.46
基本每股收益（元/股） 1.10 0.92 19.57% 0.80
稀释每股收益（元/股） 1.10 0.92 19.57% 0.80
加权平均净资产收益率（%） 21.11% 22.96% 下降 1.85 个百分点 25.32%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 52,015,209,421.08 37,352,879,632.98 39.25% 28,749,425,760.79
归属于上市公司股东的净资产（元） 6,946,014,256.64 5,195,873,128.53 33.68% 4,120,556,351.83
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 10,923 9,962
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量 质押或冻结情况
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金科地产集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
股份状态 数量
重庆市金科投 境内非国有法
21.82% 252,835,355 252,835,355 质押 198,900,000
资有限公司 人
黄红云 境内自然人 17.79% 206,123,213 206,123,213
陶虹遐 境内自然人 8.66% 100,342,496 100,342,496
深圳市平安创
境内非国有法
新资本投资有 6.79% 78,653,114
人
限公司
深圳市君丰渝
境内非国有法
地投资合伙企 5.2% 60,263,010
人
业(有限合伙)
红星家具集团 境内非国有法
4.55% 52,720,297 52,720,297 质押 32,000,000
有限公司 人
黄一峰 境内自然人 4.08% 47,253,965 47,253,965 质押 47,240,000
重庆渝富资产
经营管理集团 国有法人 3.89% 45,081,847
有限公司
重庆展宏投资 境内非国有法
2.93% 33,990,161 33,990,161
有限公司 人
王小琴 境内自然人 2.31% 26,766,222 26,766,222 质押 26,760,000
上述股东中，黄红云、陶虹遐夫妇合计持有重庆市金科投资有限公司 100%股权，为
上述股东关联关系或一致行动
公司实际控制人；黄一峰、王小琴为公司控制人之一致行动人。除此之外，公司未知其他
的说明
前十名股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
2012 年市场走势
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2012 年，在欧债危机导致欧洲经济形势不明朗、美国经济缓慢复苏的国际经济大背景下，国内经济总
体上保持了较为稳定的发展，但增速有所放缓。房地产方面，国家坚持调控政策不动摇，但保刚需抑投机
的差异化调控方向更加明显。在刚性需求的释放和支撑下，全国房地产市场呈现出“先抑后扬”的走势，
全年总体上保持着较为平稳的态势。
据国家统计局统计，全年全国商品房销售面积 11.13 万亿平方米，同比增长 1.8%，其中，住宅销售面
积增长 2%；全年全国商品房销售额 6.45 万亿元，同比增长 10%，其中，住宅销售额增长 10.9%。在房地产
开发投资增速方面，上半年呈明显下降趋势，到第三季度止跌企稳，全年全国房地产开发投资 7.18 万亿
元，同比名义增长了 16.2%（扣除价格因素实际增长 14.9%），增速比上年回落了 11.9 个百分点。
公司管理回顾
报告期内，面对严厉的房地产调控政策及复杂多变的经济形势，公司经营管理层在“稳中求进”的总基
调下，坚持“深化改革、创新模式、开源节流、保价增量”的总体思路，深化管理体制改革，进一步完善考
核激励机制，多管齐下狠抓生产运营，取得了良好的经营业绩。全年公司实现销售金额约175亿元，超额
完成年初计划，同比增长20%；其中，主业房地产实现签约销售金额164亿元，同比增长18%，实现签约销
售面积226万平方米，同比增长20%。
2012年，公司最大的亮点之一就是再次实现对土地市场精准预判并成功抄底。公司按照年初分析预判，
在上半年土地市场成交极其冷淡的行情下，自4月开始就果断出手，陆续获得一批质优价低的土地项目。
全年通过招拍挂、收购等方式共新增土地项目20个，土地总价款约92.6亿元，同比增长101.3%，占当年销
售签约金额约56%，远高于同行业平均水平；项目计容建筑面积约731万平方米，同比增长约103.1%；楼
面均价约1260元/平方米。在拿地模式、拿地规模、合资合作三大方面均取得重大突破，新增江苏张家港、
山东济南、四川内江、重庆长寿等8个城市布点。截止报告期末，公司在建及未开工项目建筑面积约1840
万平方米，足够未来3-5年持续开发。
报告期内，公司针对市场需求变化，积极采取调结构、调定位、调产品的“三调”策略，对重庆廊桥水
乡二组团等多个项目进行了定位调整，对10余个项目的产品户型进行了优化调整，创新研发7种新产品并
推广运用，加大了适销对路产品的建设和推盘速度。在营销方面，围绕“保价、增量、降费、控负”的全年
工作思路，通过实施多项有力措施，取得了较好的销售业绩。
在运营管控方面，按照“专业集权、强化监督、重奖重罚、高效执行”的总体思路，细分业务部门，
强化运营管理，优化授权体系，专业管控力度明显加强。进一步完善监督体系建设，促使监督查处更为有
效，执行力持续加强。增大过程激励，实施专项考核并重奖重罚，推行经验交流及总结反思和三色预警机
制，取得明显效果。有效提升了关键节点按期达成率，新项目从拿地到开盘平均用时 178 天。同时对项目
进行动态管控，按照“有保有压”的思路，及时调整全集团项目的运营节奏，主动对 11 个适销项目的开
发节奏提速，提供了充足的适销对路产品。2012 年，公司在建项目 44 个，全年实现项目新开工面积约 261
万平方米，竣工约 174 万平方米，在建面积约 680 万平方米，新推盘约 260 万平方米。
报告期内，公司与多家金融机构保持良好的合作关系，积极探索多元化融资方式，房地产销售回款率超
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金科地产集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
过90%，继续保持较为宽松的资金状况。期末货币资金余额达91.91亿元，同比增长68.47%，为短期借款与
一年到期非流动负债之和的1.11倍，短期偿债能力强。预收账款依然维持较高水平，达174.56亿元，同比
增长40.12%。公司财务管理水平有明显提升，财务状况良好，资产负债率比年初下降0.81个百分点。
在做好房地产主业的同时，公司稳步推进产业板块体制改革，产业板块体系建设、团队建设和管理水
平较往年有所提升。尤其是园林板块，做好既有地产园林业务的同时，在市政园林工程方面取得了突破性
进展，在内江、大足等项目中成功开创了联动获取房地产土地项目与市政园林工程项目的新模式。酒店业
务经营正常，涪陵金科大酒店正式开业。
公司综合实力在行业内排名稳步提升，企业知名度和品牌影响力也进一步扩大。公司第四次蝉联“中
国地产品牌10强”、第五次蝉联“中国蓝筹地产”、“2012年度社会责任感企业”等多项荣誉，公司董事会主席
黄红云先生当选为重庆市工商联（总商会）主席（会长）。
报告期内，公司扎实开展投资者关系及市值管理工作，取得明显成效。尤其是第四季度在中央提出大
力发展新型城镇化后，公司积极宣传与之高度契合的发展战略，进一步增强投资者对公司的了解及机构投
资者对公司的认可。公司董事会秘书再度荣获当年度《新财富》“金牌董秘”、证券时报“全国上市公司百佳
董秘”、上海证券报“金治理投资者关系公司董秘奖”。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
会计政策、会计估计和核算办法未发生重大变化。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
无
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
报告期新纳入合并财务报表范围的子公司共14家，其中属于新设纳入合并范围的公司是：重庆金科景
绎房地产开发有限公司、重庆金科汇茂房地产开发有限公司、重庆市金科途鸿置业有限公司、重庆市江津
区金科国竣置业有限公司、重庆市万盛经开区金科佰乐星置业有限公司、重庆金科中俊房地产开发有限公
司、内江金科百俊房地产开发有限公司、张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司、南通金科房地产开
发有限公司、济南金科西城房地产开发有限公司、重庆市金科汇宜房地产开发有限公司；属于收购股权纳
入合并范围的公司是：湖南靓兴房地产开发有限公司、重庆源昊装饰工程有限公司、郴州小埠金科房地产
开发有限公司。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
无
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