金科地产集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：000656 证券简称：金科股份 公告编号：2014-027 号
金科地产集团股份有限公司 2013 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 金科股份 股票代码 000656
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘忠海 -
电话 023-63023656 -
传真 023-63023656 -
电子信箱 ir@jinke.com -
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 16,069,615,178.82 10,348,655,744.64 55.28% 9,865,789,268.75
归属于上市公司股东的净利润（元） 984,071,530.24 1,279,375,216.17 -23.08% 1,069,079,365.57
归属于上市公司股东的扣除非经常性
889,884,963.69 1,182,250,130.02 -24.73% 490,803,630.14
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -4,518,006,054.15 -312,555,572.33 -1,345.5% -3,355,054,518.78
基本每股收益（元/股） 0.85 1.1 -22.73% 0.92
稀释每股收益（元/股） 0.85 1.1 -22.73% 0.92
加权平均净资产收益率（%） 13.34% 21.11% 下降 7.77 个百分点 22.96%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 62,395,055,252.31 52,015,209,421.08 19.96% 37,352,879,632.98
归属于上市公司股东的净资产（元） 7,852,164,529.35 6,946,014,256.64 13.05% 5,195,873,128.53
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期末股东总数 25,680 23,775
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
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持股比例 持有有限售条件的 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股数量
（%） 股份数量 股份状态 数量
重庆市金科投资控股（集
境内非国有法人 21.82% 252,835,355 252,835,355 质押 193,000,000
团）有限责任公司
黄红云 境内自然人 17.79% 206,123,213 206,123,213
陶虹遐 境内自然人 8.66% 100,342,496 100,342,496
深圳市平安创新资本投
境内非国有法人 5.93% 68,653,114 0
资有限公司
黄一峰 境内自然人 4.6% 53,253,987 47,241,765 质押 53,240,000
红星家具集团有限公司 境内非国有法人 4.55% 52,720,297 0 质押 49,000,000
重庆渝富资产经营管理
国有法人 3.81% 44,089,847 0
集团有限公司
重庆展宏投资有限公司 境内非国有法人 2.93% 33,990,161 33,990,161
深圳市君丰渝地投资合
境内非国有法人 2.77% 32,062,000 0
伙企业(有限合伙)
王小琴 境内自然人 2.31% 26,766,222 26,766,222 质押 26,750,000
上述股东中，黄红云、陶虹遐夫妇合计持有重庆市金科投资控股（集团）
有限责任公司 100%股权，为公司实际控制人；黄一峰、王小琴为公司实际控
上述股东关联关系或一致行动的说明
制人之一致行动人。除此之外，公司未知其他前 10 名股东之间是否存在关联
关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
参与融资融券业务股东情况说明（如有） 无
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
（1）2013年市场走势回顾
2013年，面对世界经济复苏艰难、国内经济下行压力加大的复杂形势，在新一届党中央和政府坚强领
导下，国内经济整体运行稳中向好，国内生产总值达到56.9万亿元，同比增长7.7%，居民消费价格涨幅为
2.6%，居民收入和经济效益持续提高，结构调整取得积极成效。
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房地产方面，全年房地产市场整体向好。据国家统计局统计，2013年全国房地产开发投资8.6万亿元，
同比增长19.8%，增速比上年提高3.6个百分点；全年商品房销售面积13.06亿㎡，同比增长17.3%，增速比
上年提高15.5个百分点，其中住宅销售面积增长17.5%；商品房销售额8.14万亿元，同比增长26.3%，增速
比上年提高16.3个百分点，其中住宅销售额增长26.6%。2013年土地市场明显升温，全国土地出让收入总金
额达4.1万亿元,再创历史新高。
（2）公司管理回顾
报告期内，公司经营围绕“增效益和调结构”两大主题，按照“提升效益、提高效率、调整结构、转型升
级”的总体工作思路，全面提升公司经营效益和运营质量。公司全年实现销售金额约225亿元，同比增长约
29%；其中，房地产实现签约销售金额约208亿元，同比增长约27%，实现签约销售面积约263万㎡，同比
增长约16.5%。
在房地产项目拓展方面，面对土地市场持续升温，公司保持了较为稳健的拓展节奏。全年通过招拍挂、
股权收购等方式共新增19个土地项目，土地总投资约94.3亿元，略高于上年投资金额，占当年房地产销售
签约金额约45%。新增土地面积5660余亩，计容可建面积约879万㎡，同比增长20%，楼面均价约1073元/
㎡，同比降低14.8%。新增陕西、新疆、贵州3个省级市场，新增西安、青岛等6个城市布点。截止报告期
末，公司在建及未开工项目建筑总面积约2700万㎡，足够未来3-5年持续开发。
报告期内，公司积极应对市场变化，坚持“项目货值最大化及利润最大化”原则强化产品定位及研发，
继续推进标准化建设；进一步扩大工程及材料设备战略招标，持续强化成本控制，成效明显；狠抓工程质
量及安全管理，工程质量稳步提升，全年无重大质量安全事故发生；聚焦项目产销匹配，建立并实施产销
管理模型，形成动态管控机制，有效提升了项目运营效率和质量。
公司与国有大银行继续保持良好合作，与多家股份制银行也建立了良好的战略合作关系，并积极创新
融资模式，通过银行结构化金融产品以及非银行融资等渠道，获得了较大规模的贷款支持，同时强化销售
回款，继续保持合理而宽松的资金状况。预收账款依然维持较高水平，达186.68亿元。资产负债率继续保
持下降趋势，比上年末下降0.6个百分点，扣除预收账款后资产负债率为54.17%。公司适时迅速启动非公开
发行股票和公司债工作，其中本次非公开发行股票方案为拟向不超过十名的特定投资者非公开发行不超过
29,066万股，募集资金总额不超过31.42亿元, 公司债计划发行总规模不超过38亿元。截止报告期末，本次
非公开发行股票已获得证监会正式受理，后续相关工作以及公司债准备工作均在有序推进中。此外，公司
还积极推进境外平台并购及海外融资渠道建设的相关工作，并取得一定成效。
报告期内，公司商业地产专业管理体系构建成型，重点项目稳步推进，文化旅游地产全面启动，园林、
酒店、门窗、装饰等相关产业板块也取得了较好业绩。
报告期内，公司品牌影响力持续提升。先后荣获国家工商总局颁发的“守合同重信用企业”、重庆市慈
善总会颁发的“慈善捐赠特别杰出贡献奖”、重庆市扶贫开发协会颁发的“重庆市扶贫公益行动—爱心企业”
等荣誉称号，在财富中文网2013年中国企业500强排行榜中位列376名，被中国房地产研究协会、中国房地
产业协会、中国房地产TOP10研究组等第三方机构评为“2013中国房地产开发企业50强”、连续五届“中国地
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产品牌价值10强”（品牌价值达67亿元）、连续六届“中国蓝筹地产企业”、“2013中国物业服务百强企业服
务质量TOP10”、 2013胡润品牌榜“全国最具价值地产品牌二十五强”、“2013中国城镇建设特别贡献企业”、
董事会主席黄红云先生荣获“2013中国城镇建设特别贡献人物”等多项奖项。
2013年7月，公司股票被中证指数有限公司调入沪深300、中证200、300金融、300成长等多个指数的
样本股。公司扎实务实的投资者关系工作得到广大投资者尤其是机构投资者高度认可，公司董事会秘书第
三次荣获《新财富》“金牌董秘”称号。
（3）主营业务分析
报告期内，公司实现营业收入 160.7 亿元，同比增长 55.28%,主要是房地产结转规模增加；实现利润
总额 12.67 亿元，同比下降 23.62%，归属于母公司所有者的净利润 9.84 亿元，同比下降 23.08%，主要因
本年结转的主要项目及产品系以前市场低迷期销售的低毛利项目及产品,预计在 2014 年下半年结转能逐步
回归正常水平。截止报告期末，资产总额 623.95 亿元，同比增长 19.96%；归属上市公司股东所有者权益
78.52 亿元，同比增长 13.05%。
（4）公司未来发展的展望
①公司所处的行业发展趋势和发展战略
房地产行业因市场需求量大、产业链长、关联性强，成为国民经济增长的重要支柱产业。近年来国家
对房地产市场采取了严厉的宏观调控政策，但在我国经济持续稳健增长、城镇化水平偏低、居民人均可支
配收入持续增长大背景下，并没有改变房地产行业作为重要支柱产业的重要性及其未来的发展空间。
据日前颁布的《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》显示，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户
籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展
中国家60%的平均水平。按照《规划》制定的发展目标，到2020年我国常住人口城镇化率达到60%左右，
户籍人口城镇化率达到45%左右。2014年中央政府工作报告提出，推进以人为核心的新型城镇化，要在今
后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的
城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。城镇化必然离不开基本住房问题的解决和
现有居住条件的改善，因此房地产行业未来仍有很大的发展空间，特别是城镇化率普遍较低的中西部，有
着更大的市场空间。
经过多年高速发展，房地产行业已进入稳定发展期，行业集中度不断提高，未来竞争将更加激烈。政
策方面，十八届三中会提出完善宏观调控体系、完善主要由市场决定价格的机制，2014年中央政府工作报
告提出“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，
促进房地产市场持续健康发展”。以限购为主的行政化手段将逐渐退出，取而代之的是以市场为主的经济
手段。房地产行业宏观调控长效机制的建立和完善，有助于行业持续健康稳定发展。
对此，公司仍将坚持实施“622”、深耕城市群、产业嫁接地产等几大发展战略，以二、三线城市为主，
一、四线城市为辅，坚持走民生地产之路，实施产业升级，实现住宅地产、商业地产、养老产业、文化旅
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游产业的齐驾并驱，力争五年内实现销售规模超1000亿元的战略目标。
②公司2014年经营计划
今年国内外经济形势预计整体好于去年，特别是按照十八届三中全会精神，将陆续推出促进市场在资
源配置中发挥主导作用、鼓励非公有制企业参与国有企业改革、积极发展混合所有制经济、大力推进新型
城镇化等一系列强有力的改革举措，将释放出新的改革红利。今年房地产市场仍将继续保持量价温和上升
态势，但会存在区域差异。
2014年，公司将围绕“改革创新、产业升级”两大主题，按照“产业升级，加快发展；简政放权，提升效
率；规范履职，监督到位；增加收入，考核斗硬”的改革思路，继续坚持“经营管理以财务指标为核心，运
营管理以关键节点为核心，团队建设以人才保障为核心”的经营管理原则，突破工作难点，做大规模，做
足利润，持续推动公司有质量增长，促进公司可持续发展。
面对房地产行业越来越复杂的发展环境，越来越激烈的市场竞争，公司必须在新的历史起点上持续深
化改革，不断巩固、增强和创新公司核心竞争力。今年公司将坚定不移地实施全面深化改革，首先是要着
力加快产业升级步伐。做大做强住宅地产的同时，坚持“产业嫁接地产”发展战略，加快战略落地，强化对
养老产业、文化旅游产业、商业地产等新业务的模式定型和管控创新。深化组织机构改革，积极推进部分
职能板块公司化运作，简政放权，全面提升公司管理效能。深化人力资源管理，选好人，用好人，为公司
快速发展提供人才保障。深化激励机制改革，提高员工收入，研究并实施核心骨干员工成就共享计划。着
力加强行业发展趋势、公司经营管理模式、新业务模式等前瞻性研究。
项目运营计划方面，公司地产板块全年预计新开工约500万㎡，竣工约270万㎡，年末在建面积约1080
万㎡。
项目拓展方面，严格控制投资风险，继续实施“622”全国化发展战略，坚持深耕已进城市群，着力推进
西中部地区“1060”城市群战略布局，即用10年时间进入西中部地区的60个城市，项目获取以二三线城市为
主、一四线城市为辅，侧重现金流好的项目，强化合资合作，快速落地并实施养老产业、文化旅游产业。
全年计划完成土地投资约100-120亿元，新增计容可建面积约600-800万㎡。
营销方面，聚焦“规模、利润、回款、费用”四大指标，抓好“计划管理、定价管理、回款管理、费用管
理、效率管理、风险管理”六大工作，强化去化率，切实降低库存，实现从“有质量的营销”到“有价值的营
销”的转变，预计公司实现签约销售金额280亿元（含非地产板块）。
融资方面，以切实降低资金成本、切实提高资金使用效率为核心，获取充足资金，优化公司财务结构，
加强直接融资，实现非公开发行股票融资、发行公司债和海外融资。
产品方面，进一步强化研发定位和设计，提升工程建设质量，完善并强推标准成果，扩大战略合作，
加强招投标管控，有效控制并降低工程成本。狠抓物业管理质量，坚持物业管理向资产管理转型，实现业
主物业保值增值。
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4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
会计政策、会计估计和核算办法未发生重大变化
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
报告期内未发生重大会计差错更正事项。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
报告期内新纳入合并财务报表范围的子公司共 29 家，其中属于新设纳入合并范围的公司是：重庆市
金科骏成房地产开发有限公司、重庆金科嘉辰房地产开发有限公司、重庆金科顺星房地产开发有限公司、
重庆金科郡威房地产开发有限公司、内江金科弘峻房地产开发有限公司、重庆市金科和煦房地产开发有限
公司、郴州金科凯天房地产开发有限公司、长沙金科房地产开发有限公司、遵义金科房地产开发有限公司、
新疆金科宇泰房地产开发有限公司、五家渠金科房地产开发有限公司、新疆金科坤泰房地产开发有限公司、
张家港保税区金科置业发展有限公司、如皋金科房地产开发有限公司、金科集团苏州科润房地产开发有限
公司、重庆市开县金科大酒店有限公司、重庆市金科文化旅游投资有限责任公司、重庆骏华机电设备有限
公司、重庆康程航空票务代理有限公司、重庆睿博资产管理咨询有限公司、重庆俊友物业管理有限公司、
重庆典宜商务咨询服务有限公司、重庆天劲商务咨询服务有限公司、重庆贤宇商务咨询服务有限公司、重
庆骏御商务咨询服务有限公司、金裕控股集团有限公司、香港俊德国际贸易有限公司；其中属于收购纳入
合并范围的公司是：青岛都顺置业有限公司、陕西昊乐府房地产开发有限公司。
报告期不再纳入合并财务报表范围的子公司共 2 家，分别为吴江金科扬子置业发展有限公司和重庆金
科峻荣房地产开发有限公司。
以上资料详见公司审计报告财务报表附注四（二）。
（4）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
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