CCXI-20220223D-02
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资
者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
项目负责人： 蒋 螣 tjiang@ccxi.com.cn
项目组成员： 李佳荫 jyli01@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
2022 年 2 月 14 日
声 明
本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际与
发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系；本次评级项目组成员及信用评审
委员会人员与发行人之间亦不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本次评级依据发行人提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实性、完整性、准确性由
发行人负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但对于发行人提
供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任何保证。
本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按照中诚信国际的评级
流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的
原则。
评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部评级程序做出的独立
判断，未受发行人和其他第三方组织或个人的干预和影响。
本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国
际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为使用人购买、出售或持有相关
金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的中诚信国际的分析结
果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
本次信用评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
China Chengxin International Credit Rating Co.,Ltd.
[2022]0223D
金科地产集团股份有限公司：
受贵公司委托，中诚信国际信用评级有限责任公司对贵公司拟发
行的“金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公
司债券（第一期）”信用状况进行了综合分析。经中诚信国际信用评级
委员会最后审定，本期公司债券的信用等级为 AAA。
特此通告
中诚信国际信用评级有限责任公司
二零二二年二月十四日
北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号银河 SOHO5 号楼
邮编：100010 电话：（8610）6642 8877 传真：（8610）6642 6100
Building 5, Galaxy SOHO, No.2 Nanzhuganhutong,ChaoyangmenneiAvenue,
Dongcheng District,Beijing, 100010
发行要素
发行人 本期规模 发行期限 偿还方式 发行目的
本期债券为 4 年期（附第
本期债券的募集资金拟用于偿
不超过 15 亿元 2 年末发行人调整票面利 本期债券按年付
金科地产集团股份有限公司 还公司债券回售或兑付本金或
（含 15 亿元） 率选择权和债券持有人回 息，到期一次还本
利息
售选择权）
评级观点：中诚信国际评定“金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”的信用等级为
AAA。中诚信国际肯定了较为丰富的项目开发经验及领先的区域市场地位以及土地储备较为充裕等方面的优势对公司整体信用
实力提供了有力支持。同时，中诚信国际关注到房地产行业政策、销售业绩下滑、债务结构不甚合理、三线及以下城市土地储备
占比高及公司治理结构可能发生的变化等因素对公司经营及信用状况造成的影响。
概况数据 关 注
金科股份（合并口径） 2018 2019 2020 2021.9 房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房地
总资产（亿元） 2,306.99 3,216.05 3,811.58 3,943.71 产市场将持续处于较为严格的监管环境之中，调控政策、信贷
所有者权益合计（亿元） 377.67 521.51 734.98 784.81 投放及融资环境等的变化均将对房地产企业的资金平衡能力提
总负债（亿元） 1,929.32 2,694.54 3,076.60 3,158.90
出更高要求。
总债务（亿元） 848.16 1,062.64 1,044.96 994.98
营业总收入（亿元） 412.34 677.73 877.04 636.83 销售业绩下滑。2021 年以来，公司销售业绩同比有所下滑。
净利润（亿元） 40.21 63.57 97.04 60.75 2021 年 1~12 月，公司实现签约销售金额约 1,876 亿元，同比减
EBITDA（亿元） 59.91 96.46 134.68 --
少 15.99%；房地产销售面积约 1,997 万平方米，同比减少 10.85%。
经营活动净现金流（亿元） 13.29 22.39 145.08 74.31
营业毛利率(%) 28.57 28.84 23.16 19.52 债务结构不甚合理。截至 2021 年 9 月末，公司债务中非银借
净负债率(%) 145.54 134.76 83.00 88.34 款及债券融资的合计占比超过 40%，处于较高水平。同时，公
总债务/EBITDA(X) 14.16 11.02 7.76 --
司债券面临一定集中到期压力，2022 年 1~12 月，公司将有
EBITDA 利息倍数(X) 1.19 1.20 1.50 --
101.66 亿元含权债务到期，其中 2 月和 8 月单月到期/回售规模
注：1、中诚信国际根据 2018 年~2020 年审计报告及 2021 年三季度未经审计
的财务报表整理；2、为计算有息债务，中诚信国际将 2018~2020 年末长期应 均不少于 20 亿元。
付款中应付融资租赁款调整至长期债务。
三线及以下城市土地储备占比高。截至 2021 年 9 月末，公司
正 面 三线及以下城市土地储备占比高，需关注相关城市的销售和回
较为丰富的项目开发经验及领先的区域市场地位。公司自 款情况。
1998 年进入房地产行业以来，已有超过 20 年的房地产开发经
公司治理结构可能发生的变化。2022 年 1 月，公司实际控制
验，项目布局超过 23 个省、市、自治区，积累了较为丰富的项 人的原一致行动人与其解除一致行动关系，为确保控制地位，
目运作经验；公司持续在重庆区域保持领先的市场地位，2020 实际控制人与第二大股东签订一致行动人协议。考虑到实际控
年在重庆区域开发规模、销售金额位居前列。
制人直接及间接持有公司的股权比例较低，且近年来股权结构
土地储备较为充裕。2021 年 9 月末公司全口径土地储备面积 及一致行动关系变化较为频繁，其公司治理结构可能发生的变
约 7,044.21 万平方米，能满足公司未来 3 年左右的开发和销售 化值得关注。
需求。
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
元），本期为第四期发行，发行规模不超过15亿元
发行人概况
（含15亿元）。本期债券为固定利率债券，最终票面
公司前身为重庆东源钢业股份有限公司，系 利率将根据网下询价簿记结果，由发行人和承销商
1987年3月由原重庆钢铁公司第四钢铁厂改组设立， 按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内确
并于1996年11月在深圳证券交易所上市，股票代码 定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
000656。公司以房地产开发为主业，并辅以物业管 本期债券为4年期，附第2年末发行人调整票面利率
理、酒店经营、新能源发电等业务。目前公司已进 选择权和债券持有人回售选择权。发行人有权决定
驻全国23个省、直辖市、自治区，开发项目主要分 是否在本期债券存续期的第2年末调整本期债券的
布在包括重庆、北京、广州、成都、南京、合肥、 票面利率，票面利率调整方式为加/减相关基点。若
郑州、武汉、天津、济南、南宁、苏州等主要城市 发行人未行使调整票面利率选择权，则本期债券后
等。 续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。本期债
产权结构：截至2022年1月14日，公司第一大股 券的募集资金拟用于偿还公司债券回售或兑付本
东黄红云先生直接持股占公司总股本的10.98%，并 金或利息。
通过重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司（以 本期债券设置交叉违约保护条款、财务指标承
下简称“金科控股”）1间接持有公司7.24%股份；第 诺条款和控制权变更条款。
二大股东红星家具集团有限公司（以下简称“红星 交叉违约保护条款触发情形为发行人及合并
家具集团”）直接持股占公司总股本的0.09%，并通 范围内子公司任何一笔债券违约（包括债务融资工
过广东弘敏企业管理咨询有限公司2（以下简称“广 具、企业债券、公司债券、境外债券等）；或发行人
东弘敏”）间接持有公司11.05%股份。红星家具集团 及合并范围内子公司没有清偿到期应付的任何债
及广东弘敏为黄红云先生及金科控股的一致行动 务（包括但不限于金融机构贷款、承兑汇票或其他
人，故黄红云先生及其一致行动人为公司实际控制 债务融资），且单独或累计的总金额达到或超过：（1）
人。 各货币折人民币10,000万元；或（2）发行人最近一
本期债券概况 年或最近一个季度合并财务报表净资产的1%。
财务指标承诺条款触发情形为本期债券存续
表 1：本期债券概况
期内，若发行人年度经审计合并口径资产负债率超
基本条款
发行人 金科地产集团股份有限公司 过88%，则触发投资者保护机制。
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者
债券名称
公开发行公司债券（第一期）
控制权变更条款触发情形为根据发行人在募
本次债券发行总额为不超过 80 亿元（含 80 亿元）， 集说明书中披露和发行人律师认定，发行人实际控
发行规模 本期为第四期发行，发行规模不超过 15 亿元（含 15
亿元） 制人为黄红云，在本期债券存续期间内，发行人实
本期债券为 4 年期（附第 2 年末发行人调整票面利率 际控制人发生变更。
债券期限
选择权和债券持有人回售选择权）
本期债券为固定利率债券，最终的票面利率由发行人 如果上述交叉违约保护条款、财务指标承诺及
债券利率
和承销商通过市场询价协商确定
控制权变更条款的触发情形发生，应立即启动投资
偿还方式 本期债券按年付息，到期一次还本
募 集 资 金 本期债券的募集资金拟用于偿还公司债券回售或兑付 者保护机制，处置程序参考本期债券募集说明书中
用途 本金或利息
约定的“本期债券违约的情形”。
资料来源：公司提供
本次债券发行总额为不超过80亿元（含80亿
1 2
金科控股由黄红云先生持股 51%，陶虹遐女士持股 49%，但陶虹遐 广东弘敏为红星家具集团全资子公司。
女士将其持有 49%股份所对应的表决权无条件不可撤销地授予黄红云
先生行使，故金科控股为黄红云先生实际控制的公司。
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
行业环境 百分点。从商品房去化情况看，近年来我国商品房
整体库存周期处于较低水平，2020年疫情爆发初期
2020 年在房企年底加速去化的带动下全年商品房
商品房去化速度受到显著影响，待售面积环比增幅
销售超越上年水平；2021 年上半年全国房地产市场
明显提升，但随着疫情得到控制后，去化明显提速，
整体保持较快增长态势，但随着上半年低基数效应
商品房待售面积逐月下降并快速恢复至上年同期
的减弱以及调控政策的持续影响，2021 年下半年商
水平。2021年以来在房地产市场热度较高且去化加
品房销售已明显放缓
速的背景下，库存消化周期进一步缩短。但随着政
2020年第一季度全国房地产销售受疫情冲击 策效应显现，下半年房地产市场整体有所降温，且
较大，全国商品房销售额和面积分别同比下降24.70% 各能级城市依旧呈现出明显的分化趋势，此前土地
和26.30%，均降至2017年以来同期最低水平。二季 供应较多、人口增长较慢甚至负增长的弱能级城市
度，市场需求不断释放叠加房企加快推盘节奏，商 库存压力仍然较大。
品房销售逐月恢复，并于9月恢复至2019年同期水
2020 年在疫情影响下房地产投资短期内呈先抑后
平。进入四季度后，房企加速去化，带动全年销售
扬的态势，全年房地产投资额同比增长；2021 年上
面积和金额超越上年，房地产行业表现出较强韧性。
半年，得益于房地产市场较好的发展态势，投资额
2021年上半年房地产市场保持较高热度，1~6月全
保持快速增长，但下半年以来房企投资降温，房地
国房地产销售额和销售面积分别同比增长38.9%和
产开发投资增速回落
27.7%。但随着2020年上半年低基数效应的减弱以
及房地产调控政策的持续影响，下半年以来商品房 2020年初在疫情影响下，多地发布了延迟复工
销售增速持续回落，2021年1~9月，全国商品房累计 通知，导致开发受阻，新开工面积自2016年以来首
销 售 面 积 及 金 额 同 比 增 速 已 分 别 降 至 11.30%和 次出现负增长；4月以来随着疫情得到有效控制，各
16.60%。 地逐步复工、土地供应力度增加、叠加房企追赶开
图 1：近年来全国商品房销售情况 发进度及拿地需求逐步释放，全国新开工面积降幅
单位：亿元、万平方米、%
逐月回落，全国新开工面积同比下降1.2%。2021年
200000.00 150.00 以来，房地产新开工面积累计同比增速持续回落，
150000.00 100.00
且7月以来房地产新开工面积持续负增长。
100000.00 50.00
建设投资方面，主要受新开工规模同比下降影
50000.00 0.00
0.00 -50.00 响，2020年1~5月房地产开发投资额增速出现负增
2017年11月
2018年11月
2019年11月
2020年11月
2017年2月
2017年5月
2017年8月
2018年2月
2018年5月
2018年8月
2019年2月
2019年5月
2019年8月
2020年2月
2020年5月
2020年8月
2021年2月
2021年5月
2021年8月
长；6月后在房企逐步恢复投资的推动下，房地产开
发投资额同比增速由负转正，全年房地产开发投资
商品房销售面积累计值：(万平方米，左轴）
商品房销售额累计值：（亿元，左轴） 额同比实现7%增长。2021年上半年，较好的房地产
商品房销售面积累计同比（%，右轴）
商品房销售额累计同比（%，右轴） 销售市场带动房企到位资金创历史同期新高，在房
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
企加快在手项目开发建设的推动下，房地产开发投
商品房价格方面，随着房地产调控政策效应显
资额同比增速为15.0%，处于较高水平。但下半年以
现，2021年下半年以来房价上涨速度有所抑制。9月
来房企投资热情降温，新开工面积同比回落，房地
份，70个大中城市新建商品住宅价格同比上升3.3%，
产开发投资增速也逐步回落。2021年1~9月，房地产
较6月增速回落1个百分点，其中一线城市、二线城
开发投资同比增速已经降至8.80%。
市及三线城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为
图 2：近年来全国房地产开发投资情况
5.3%、4.1%和2.3%，增速较6月回落0.8、0.7和1.4个
单位：亿元、%
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
160000 50 调控政策、信贷政策及融资环境的变化都将对房地
140000 40
120000 30 产企业资金平衡能力提出更高要求
100000
20
80000
60000
10 2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用
40000 0
20000 -10 来住的、不是用来炒的”，随后三年的中央经济工作
0 -20
会议中均反复强调“房住不炒”的定位。各城市通过
2016-02
2016-05
2016-08
2016-11
2017-03
2017-06
2017-09
2017-12
2018-04
2018-07
2018-10
2019-02
2019-05
2019-08
2019-11
2020-03
2020-06
2020-09
2020-12
2021-04
2021-07
居民购买端、新房销售端、土地购买端、企业融资
房地产开发投资完成额：累计值（左轴） 端等多维度实施精准化、差异化调控，本轮调控表
房地产开发投资完成额：累计同比（右轴） 现出很强的政策延续性。
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
2019年5月以来，多项针对房企融资端的调控
土地投资方面，2020年1~5月，在疫情影响下国 政策相继出台，在政策影响下，房地产企业信托等
内土地市场购置价款同比增速为负；4月后土地供 非标融资余额已持续呈现下降趋势，房地产企业外
给力度明显加大，叠加热点城市优质地块集中入市， 部融资难度有所增加。2020年下半年以来，房地产
房企拿地逐步恢复，6月国内土地市场购置价款增 行业融资政策进一步收紧，尤其在8月“三道红线”出
速由负转正，全年国内土地市场购置价款同比增长 台后，国内贷款增速明显回落。2020年12月末，央
17%。2021年以来，22座重点城市实施供地“两集中” 行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房
政策，目前多数城市已经完成两轮集中供地。从结 地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“《通
果来看，首轮集中供地中房地产企业表现出较高热 知》”），划定银行房地产贷款集中度“红线”。 通知》
度，但在市场降温、自身资金实力有限、拿地条件 旨在防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比
较严等多重制约下，房地产企业在第二轮集中供地 重偏离合理水平，防范金融体系对房地产贷款过度
中购地意愿或拿地能力不足，拿地热情明显下降。 集中带来的潜在系统性金融风险。2021年以来，在
总体来看，2021年前9月房地产开发企业土地购置 银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷
面积和土地成交价款分别同比下降8.5%和同比上 款发放进度明显放缓，房地产企业销售回款受到了
升0.3%。 不同程度的负面影响。2021年2月自然资源部组织
图3：近年来房地产开发企业土地购置面积及金额 召开“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频
（万平方米、亿元、%） 培训会议”，要求各地主动采取有效措施引导住宅
35000 60 用地市场理性竞争，22座重点城市实施住宅供地
30000 40 “集中供地”政策。2021年7月，住房和城乡建设部、
25000
20
20000 国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于
0
15000
-20
持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房
10000
5000 -40 地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体
0 -60
整治范围、措施和机制。此外值得关注的是，2021
2017年11月
2018年11月
2019年11月
2020年11月
2017年2月
2017年5月
2017年8月
2018年2月
2018年5月
2018年8月
2019年2月
2019年5月
2019年8月
2020年2月
2020年5月
2020年8月
2021年2月
2021年5月
2021年8月
年以来部分房地产发债企业发生信用风险事件，境
房地产土地开发：本年购置土地面积：累计值（万平方米，左轴）
房地产土地开发：本年土地成交价款：累计值（亿元，左轴）
内外债券投资者信心较弱，部分房地产企业境内外
房地产土地开发：本年购置土地面积：累计同比（%，右轴）
信用债发行亦在一定程度上受阻。
房地产土地开发：本年土地成交价款：累计同比（%，右轴）
随着房地产调控政策密集落地，2021年下半年
资料来源：国家统计局，中诚信国际整理
以来房地产市场出现一定调整，为维护房地产市场
房地产市场将持续处于较强力度的监管环境之中， 平稳发展，9月末，人民银行、银保监会联合召开房
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
新能源 0.46 0.61 1.59 0.44
地产金融工作座谈会，强调围绕“稳地价、稳房价、
其他* 6.65 9.52 12.27 20.14
稳预期”目标，指导主要银行准确把握和执行好房 分部抵消 -5.91 -8.59 -12.40 -19.65
地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序 其他业务收入* 1.78 1.54 1.01 1.38
合计 100.00 100.00 100.00 100.00
投放，满足房地产合理的资金需求。中诚信国际认 注：公司主营业务中其他业务包括房地产建设和材料销售；其他业务收
为，中国房地产市场将持续处于较为严格的监管环 入包括园林工程等；2019 年起，物业管理改名为生活服务。
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
境之中，各项政策都将以维护房地产市场平稳健康
公司深耕重庆地区，且在重庆区域拥有较强的
发展为目标，但在此行业政策背景之下调控政策、
市场影响力，公司连续三年在大重庆区域全口径销
信贷政策及融资环境的变化均将对房地产企业资
售金额排名第一3，区域优势显著。在实现区域深耕
金平衡能力提出更高要求。
的同时，公司近年来已逐步完成长三角、京津冀、
发行人信用质量分析概述 粤港澳大湾区的布局，开发项目主要遍布全国126
个城市及地区。
近年来公司深耕重庆并完成全国化布局，销售区域
项目运作方面，公司近年来保持较快的开发速
集中度持续下降；2018~2020 年期间，公司加快开
度，新开工、竣工等规模呈逐年上升态势，期末在
发节奏，签约销售金额保持增长；2021 年以来，受
建面积呈逐年提升态势。2021年前三季度，受销售
外部融资政策及市场环境影响，公司销售业绩出现
推盘进度影响，公司新开工面积同比下降。
下滑
表 3：近年来公司房地产开发情况
公司主营业务以房地产开发为主，物业管理、 单位：万平方米
酒店经营等多元化产业经营为辅。近年来房地产销 全口径 2018 2019 2020 2021.1~9
售业务占营业总收入的比重保持在92%以上，是公 新开工面积 2,700 3,163 2,964 1,058
竣工面积 810 1,208 1,995 1,347
司最主要的收入来源；此外，公司物业管理等其他 在建面积 3,740 5,776 6,852 6,511
业务收入规模亦逐渐扩大，对公司收入形成一定补 资料来源：公司提供，中诚信国际整理
充。2021年1~9月，公司房地产销售业务结转收入同 近年来，公司处于快速扩张期，销售业绩呈量
比增长32.00%至579.90亿元，带动营业收入同比增 价齐升的态势，近三年签约销售金额年均复合增长
长33.44%。 率高达37.07%。2018年以来，随着公司合作开发项
表 2：近年来公司主要板块收入结构及占比
目增多，公司销售金额权益占比有所下降，2020年
公司销售金额权益占比约为74%，较2019年下降6个
单位：亿元、%
收入 2018 2019 2020 2021.1~9 百分点。2020年公司加大供货推盘力度，当期全口
房地产开发 380.06 631.70 823.76 579.90 径 签 约 销 售 面 积 和 金 额 分 别 同 比 增 长 17.59%和
生活服务 17.34 23.1 29.44 40.08
20.00%；此外公司推盘销售区域均价较为平稳，当
酒店经营 2.67 2.62 2.23 2.19
新能源 1.88 4.15 13.93 2.80 期公司签约销售均价同比小幅增长2.05%至9,964元
其他* 27.44 64.5 107.65 128.25
/平方米，主要系2020年重庆区域销售占比下降，当
分部抵消 -24.38 -58.19 -108.79 -125.17
其他业务收入* 7.34 10.47 8.82 8.78 期成都、杭州、苏州、合肥和温州等销售均价较高
合计 412.34 677.73 877.04 636.83 城市的销售占比上升所致。2021年以来，受外部融
占比 2018 2019 2020 2021.1~9
资政策及市场环境影响，公司销售业绩出现下滑，
房地产开发* 92.17 93.12 93.93 91.06
生活服务 4.21 3.41 3.36 6.29 前三季度，公司实现签约销售金额1,463亿元，同比
酒店经营 0.65 0.39 0.25 0.34 下降0.68%；销售面积1,421万平方米，同比下降
3 据克而瑞 2018~2020 年大重庆房企销售排行榜，2018~2020 年金科 371.39 亿元，在当地房企中排名第一。
在大重庆地区分别实现全口径销售金额 471.57 亿元、501.49 亿元及
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
2.89%；另根据公司2021年销售情况公告数据，全年 徐州 15.14 33.06 2.34%
无锡 15.95 31.04 2.20%
公司实现签约销售金额约 1,876亿元，同比减少
温州 18.61 29.36 2.08%
15.99%；房地产销售面积约1,997万平方米，同比减
杭州 14.14 27.90 1.97%
少10.85%，销售下滑趋势更加明显。
金华 15.10 27.54 1.95%
表 4：近年来公司销售及结算情况 佛山 25.54 27.53 1.95%
单位：万平方米、亿元、元/平方米 绍兴 13.17 22.63 1.60%
指标 2018 2019 2020 2021.1~9
嘉兴 17.26 22.21 1.57%
销售面积（全口径） 1,342 1,905 2,240 1,462 南京 10.65 21.52 1.52%
销售金额（全口径） 1,188 1,860 2,232 1,463 宿迁 21.60 20.73 1.47%
销售均价（全口径） 8,852 9,764 9,964 10,007 天津 18.33 18.86 1.33%
结算面积 604 898 1,014 718 聊城 20.33 18.76 1.33%
结算金额 380 631 815 580 常州 17.09 18.61 1.32%
结算均价 6,291 7,027 8,126 8,073 襄阳 24.57 18.38 1.30%
资料来源：公司提供，中诚信国际整理
咸阳 17.53 18.02 1.27%
从销售区域分布来看，近年来虽然公司重庆区 上饶 23.88 17.45 1.23%
域销售占比有所下降，但占各期销售的比重仍然较 阜阳 24.48 16.35 1.16%
大。2020年公司签约销售金额来自全国113个城市， 贵阳 15.18 14.93 1.06%
其中重庆区域签约销售金额为410.47亿元，占当期 台州 7.84 14.37 1.02%
公司签约销售金额的比重为18.84%，同比下降11.45 其他 579.07 424.42 30.02%
合计 1,461.60 1,413.61 100.00%
个百分点。2020年公司在重庆区域以外城市实现销
注：公司其他销售区域包括华东、西南、西北、华北等全国 40 余个城
售额合计为1,767.87亿元，占当年签约销售金额的 市；表中数据经四舍五入处理，故单项求和数与合计数存在尾差。
比重为81.16%，除重庆外销售金额排名前五位的城 资料来源：公司提供，中诚信国际整理
市分别为成都、杭州、苏州、合肥和温州。从销售 结算方面，随项目量增加及结算效率的提升，
集中度来看，公司在27个城市销售占比超过1%，销 近年来公司结算金额和结算面积均稳步增长，2020
售 排 名 前 27 个 城 市 销 售 占 当 年 销 售 的 比 重 为 年，公司房地产结算面积和金额分别同比增长12.86%
70.64%，较上年下降8.47个百分点，销售区域集中 和28.75%至1,014万平方米和815亿元；得益于重庆
度持续下降。2021年1~9月，公司销售布局城市进一 非主城区结算项目减少以及重庆区域外二线城市
步增加至119个，其中重庆地区仍为销售重点区域， 结算项目增加，近年来公司结算均价呈上升态势，
占比为19.31%；其次为苏州，销售金额占比超过5%。 2020年结算均价同比增长14.37%至8,037元/平方米。
2021年前三度，公司销售结算金额及面积均保持增
表 5：2021 年 1~9 月公司主要全口径销售城市分布情况
单位：万平方米、亿元、% 长态势。
城市 销售面积 销售金额 销售金额占比 中诚信国际认为，2018~2020年期间，公司在保
重庆 329.66 273.03 19.31% 持深耕区域优势的同时，实现了较快的全国化扩张，
苏州 34.38 71.10 5.03% 销售呈量价齐升的态势；但自2021年以来，受外部
南宁 52.89 61.19 4.33% 市场环境变化影响，公司销售业绩出现下滑，需对
成都 36.60 52.59 3.72% 其未来销售业绩的恢复保持关注。
合肥 36.20 43.22 3.06%
济南 19.14 35.26 2.49% 公司土地储备较为充足，2021 年以来拿地力度明显
郑州 37.28 33.53 2.37% 减弱；土地储备结构逐步优化，但仍需对公司在能
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级较低、经济活力偏弱城市布局项目的后续销售去 截 至 2021 年 9 月 末 公 司 土 地 储 备 面 积 4 为
化情况保持关注 7,044.21万平方米，来自全国126个城市，土地储备
较为充沛，可满足公司未来3年左右的开发及销售
“招拍挂”为公司主要的拿地方式，从拿地区
需求。从区域分布的城市能级来看，截至2021年9月
域来看，公司在深耕重庆区域的同时持续加大对全
末公司分布在国内一、二线城市5的项目可售面积合
国核心城市的拓展。近年来公司土地获取力度减缓，
计为3,264.66万平方米，占总可售面积的比重为
土地投资支出占当期签约销售金额的比重从2018
46.35%，其中占比排名前五名的城市是重庆、武汉、
年的58.92%下降至2020年的39.96%。2020年公司新
长沙、郑州和沈阳；三、四线城市项目可售面积占
增土地储备中位于三、四线城市面积占比同比下降
总储备的比重为53.65%，同比小幅下降，但仍处于
12.68个百分点至59.32%，随着新增储备项目城市能
较高水平，其中贵阳、遵义、南宁、岳阳和来宾等
级改善，2020年公司新增土地单价同比上升41.42%
城市的占比较高，城市分布相对分散，仍需对公司
至3,773元/平方米；主要受此影响，当期新增土地储
在城市能级较低、经济活力偏弱城市布局项目的后
备建筑面积虽同比下降28.97%，但金额同比基本持
续销售去化情况保持关注。
平。从拿地区域来看，公司坚持以二三线为主，一
表 7：截至 2021 年 9 月末公司全口径土地储备分布情况
四线为辅的投资策略，坚持全国化布局，2020年公
单位：万平方米
司在67个城市新获取土地储备，新增土地储备面积
地区 期末剩余可售面积 面积占比（%）
占比前十大城市分别为重庆、贵阳、武汉、徐州、
重庆 1,647.74 23.39%
来宾、西安、郑州、沈阳、南宁和苏州。2021年前 贵阳 321.44 4.56%
三季度，公司把握投资强度，拿地力度明显放缓， 武汉 197.48 2.80%
新增土地投资额387亿元，同比减少47.70%；新增土 长沙 179.11 2.54%
郑州 177.35 2.52%
地城市能级进一步改善，位于三、四线城市面积占
遵义 141.51 2.01%
比较2020年继续下降2.21个百分点至57.11%，拿地
南宁 134.64 1.91%
均价持续上升。 沈阳 133.07 1.89%
中诚信国际认为，2021年以来公司拿地力度逐 天津 114.33 1.62%
步放缓，且重庆区域新增土地储备有所下降；受新 大连 109.85 1.56%
济南 104.65 1.49%
增土地储备区域城市能级提升影响，新增土地储备
岳阳 98.66 1.40%
楼面均价呈上升态势。
来宾 96.89 1.38%
表 6：近年来公司土地储备情况 阜阳 92.17 1.31%
单位：个、万平方米、亿元 桂林 89.97 1.28%
指标 2018 2019 2020 2021.9 苏州 85.88 1.22%
新增项目 110 192 148 47 宜宾 79.08 1.12%
新增土地储备建筑 南昌 75.51 1.07%
2,054 3,328 2,364 990
面积 运城 71.22 1.01%
新增土地储备金额 700 888 892 387 昆明 70.55 1.00%
新增土地楼面地价 3,408 2,668 3,773 3,905 其他 3,023.13 42.92%
注：公司各期新增土地楼面均价=全口径新增土地储备金额/全口径新增 合计 7,044.21 100.00%
土地储备建筑面积 注：其他地区包括全国超过 97 个区域；合计数尾数差异为四舍五入所
资料来源：公司提供，中诚信国际整理 致。
4 土地储备为全口径剩余可售面积（包括在建未售面积、竣工未售面 重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁
积和待开发面积）。 波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合
5 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、 肥、南昌、福州。
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资料来源：公司提供，中诚信国际整理
金科股份全资子公司提供1.57亿美元（约10亿人民
中诚信国际认为，公司土地储备较为充沛，可
币）贷款，期限364天，金科股份为该笔融资提供连
满足其未来3年开发需求，但三线及以下城市土地
带责任保证担保、股份质押担保。中诚信国际将对
储备占比仍偏高，在市场行情下行的背景下，需尤
金科服务的控制权可能发生的变动情况保持关注。
其关注相关城市的销售和回款情况。
新能源业务方面，为进一步提高主业核心竞争
金科服务规模增长带动公司物业管理收入逐年上 力，公司将旗下景峡、烟墩两个风电场的重资产业
升；同时，为聚焦主业和补充公司流动性，2021 年 务出让给青岛城投新能源投资有限公司，股权交易
公司处置旗下新能源业务的两个风电场，并转让了 对价13.94亿元，上述交易涉及的子公司股权已于
部分金科服务的股权 2021年6月29日完成变更登记工作。未来公司新能
源业务将以轻资产代建和专利权收费模式为主。
公司物业管理业务运营主体为金科智慧服务
酒店经营方面，公司酒店板块业务收入主要来
集 团 股 份 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “ 金 科 服 务 ”，
源公司旗下重庆市涪陵区的两江大酒店、重庆开县
HK.9666），拥有国家一级物业管理资质，金科服务
金科大酒店等酒店经营收入；2021年前三季度酒店
已于2020年11月17日拆分至香港上市6。2021年上半
业务随疫情防控形势向好收入增加，实现营业收入
年，金科服务实现收入约为25.9亿元，同比增长约
2.19亿元，同比增长51.03%。
88.8%；实现净利润约5.4亿元，同比增长约79.1%，
其他业务方面，公司其他业务收入主要包括园林
经营绩效保持高增长。
工程等，2021 年 1~9 月，公司园林工程等其他业务实
中诚信国际注意到，2021年12月16日，公司发
现收入 8.78 亿元，同比增长 57.34%。
布公告称，将引入博裕投资作为金科服务战略投资
者，并向博裕投资旗下投资主体转让所持金科服务 公司近年来股权结构及一致行动关系变化较为频
143,626,500股H股全流通股份（约占金科服务总股 繁，需对公司治理结构可能发生的变化保持关注
本的22%）。本次交易完成后，公司仍持有金科服务
中诚信国际关注到，近年来公司股权变化较为
30.33%的股份，公司仍为金科服务的第一大股东及
频繁。自2016年以来，融创中国控股有限公司（以
控股股东，本次股份转让交易金额为37.34亿港元。
下简称“融创中国”）曾通过下属全资子公司不断增
此外，金科股份将促使其控制的非商场类开发项目
持金科股份股票，截至2019年末持股比例达29.35%，
的90%以上管理面积交付给金科服务管理；金科服
与其时黄红云先生及其一致行动人陶虹遐女士、黄
务管理的由金科股份开发的住宅业态增量项目的
思诗女士7合计持有的公司29.99%股权比例接近；
平均物业费单价不低于人民币2.0元/月/平方米；
2020年4月，融创中国向红星家具集团转让其间接
2022年至2025年期间，金科股份每年向金科服务交
持有的公司11%股权，同年融创中国继续通过公开
付项目的饱和收入分别不低于人民币4.5亿元。同时，
市场减持公司股份。2021年1月，公司召开2021年第
自过户登记日起五年内，未经博裕投资事先书面同
二次临时股东大会选举产生了第十一届董事会成
意，金科股份不会以任何形式直接或间接减持或转
员8，融创中国派出董事已全部退出，红星家具集团
让其剩余持有的目标公司股份。另外，博裕投资向
派出一名非独立董事参与公司经营管理决策。2022
6 2020 年 5 月，公司股东大会审议通过了分拆所属物业公司金科智慧 红云先生，陶虹遐女士为黄红云先生之一致行动人。2018 年 10 月 28
服务至香港上市的事项，10 月 28 日金科智慧服务通过港交所聆讯，11 日，黄红云先生与黄斯诗女士签署《一致行动协议》，黄斯诗女士成为
月 17 日正式在香港联合交易所主板挂牌上市。本次金科智慧服务最终 黄红云先生之一致行动人。
8 新一届董事会成员名单如下：周达、杨程钧、刘静、杨柳（红星家
共发行 1.53 亿股 H 股，截至 2020 年 12 月 31 日，金科股份共持有金
科服务 3.42 亿股，占其发行完成后总股本的 52.33%，金科智慧服务筹 具集团委派）4 位任非独立董事；朱宁、王文、胡耘任独立董事；另
得的款项净额约为 68.32 亿港元。 有王洪飞、陈刚任职工董事。
7 2017 年 4 月 1 日，黄红云先生和陶虹遐女士共同控制关系解除并签
署《一致行动协议》，实际控制人由黄红云先生和陶虹遐女士变更为黄
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年1月14日，公司发布关于股东权益变动的提示性 东权益规模及占比快速攀升，对权益结构稳定性产
公告，股东重庆虹淘文化传媒有限公司（以下简称 生一定影响。财务杠杆比率方面，近年来受益于所
“虹淘公司”）9、陶虹遐女士及黄斯诗女士均将不 有者权益的增长，公司资产负债率及净负债率有所
再与黄红云先生及金科控股保持一致行动关系；同 下降。2021年9月末，货币资金余额下降导致公司净
时，公司亦收到黄红云先生、金科控股与红星家具 负债率升至88.34%，若考虑将永续债调整计入有息
集团、广东弘敏签订的《一致行动协议》，自协议生 债务，公司杠杆水平将进一步升高。
效后，公司股东红星家具集团及广东弘敏将新增成 2018~2019年公司房地产销售毛利率处于行业
为黄红云先生及金科控股的一致行动人，该四方合 较好水平，2020年受行业调控影响毛利率呈下滑态
计持有公司股份占公司总股本的29.36%，截至目前， 势，2021年以来该下滑趋势仍在持续。近年来公司
公司控股股东及实际控制人未发生变化。 经营性业务利润持续增长，投资收益随结算周期波
中诚信国际关注到，近年来金科股份股权结构及 动，但因销售不达预期而计提的减值准备对净利润
股东之间一致行动关系变化较为频繁，且实际控制人 造成一定侵蚀。
黄红云先生直接及间接持有的公司股权比例较低，未 表 8：近年来公司主要资产负债表科目情况（亿元、%）
来需对公司治理结构可能发生的变化保持关注。 项目 2018 2019 2020 2021.9
总资产 2,306.99 3,216.05 3,811.58 3,943.71
在总资产和总负债规模不断增长的同时，公司的财 存货 1,608.35 2,142.41 2,356.15 2,511.60
开发产品/存货 80.57 89.43 84.41 --
务杠杆水平有所下降；少数股东权益规模及占比快
货币资金 298.52 359.86 434.92 301.70
速上升，需关注权益结构的稳定性；2020 年公司毛 其他应收款 130.23 224.98 305.26 367.97
长期股权投资 73.68 136.22 248.94 260.31
利率同比下滑，但整体盈利能力较好
投资性房地产 36.15 83.24 135.66 150.26
总负债 1,929.32 2,694.54 3,076.60 3,158.90
近年来公司资产规模保持快速增长态势，资产
预收款项 762.76 1,146.94 1,346.45 1,454.52
构成方面，公司流动资产占比保持较高水平，主要 总债务 848.16 1,062.64 1,044.96 994.98
为货币资金、存货及其他应收款。存货和其他应收 短期债务 302.99 391.55 393.54 323.81
所有者权益 377.67 521.51 734.98 784.81
款均随业务规模扩大呈上升态势；货币资金总额随
资产负债率 83.63 83.78 80.72 80.10
业务往来及偿债安排波动。长期股权投资和投资性 净负债率 145.54 134.76 83.00 88.34
营业毛利率 28.57 28.84 23.16 19.52
房地产规模随公司对外投资合作项目、新增持有型
期间费用率(%) 12.02 11.18 8.04 8.34
物业不断扩大；因出售新能源业务，处理风场设备， 经营性业务利润 54.20 94.16 106.74 62.38
2021年9月末公司固定资产规模显著下降。 资产减值损失 0.35 10.78 4.94 0.18
投资收益 -1.86 1.86 16.20 7.92
公司负债主要由预收款项、应付账款、其他应 利润总额 52.10 83.35 121.79 77.24
付款和有息债务构成，近年来均呈上升态势。具体 净利润率(%) 9.75 9.38 11.06 9.54
经营活动净现金流 13.29 22.39 145.08 74.31
来看，得益于近年来公司房地产项目推盘节奏加快，
销售商品、提供劳
851.02 1,128.26 1,279.80 778.41
预收款项快速增长，2021年9月末公司预收款项较 务收到的现金
筹资活动净现金流 179.75 151.54 104.62 -155.23
2020年末增长8.03%，受房地产项目增多、应付工程
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
款增加影响，公司应付账款呈波动上升态势。
公司所有者权益不断增长，但因控股子公司金 2021 年前三季度公司筹资活动净现金流呈大幅净
科服务在港上市，加之合作项目数量增加，少数股 流出态势，货币资金对短期债务的覆盖程度偏弱，
且 2022 年公司面临公开市场债务集中兑付压力，
9 虹淘公司由金科控股以存续分立方式设立，由黄红云先生持股 陶虹遐女士实际控制的公司。
51%，陶虹遐女士持股 49%；但黄红云先生将其持有 51%股权所对应
的股东表决权无条件不可撤销地授予陶虹遐女士行使，故虹淘公司为
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
销）
需对其资金平衡状况加以关注
应付票据及其他 - - 11.92%
从现金获取能力来看，近年来随着销售业绩和 注：银行融资、非银机构融资等均包括利息支出。
资料来源：公司财务报表，中诚信国际整理
回款的增长，公司销售商品、提供劳务收到的现金
得益于盈利能力提升，公司经调整EBIT利息倍
呈上升态势，但2021年前三季度同比下滑；值得注
数整体呈上升态势；在销售回款逐年提升的带动下，
意的是，受2021年以来外部融资政策持续收紧影响，
销售商品提供劳务收到的现金对总债务的覆盖能
前三季度公司筹资活动净现金流呈大幅净流出态
力逐年提升，且处于同行业较好水平。从短期偿债
势，需对未来公司的资金平衡状况加以关注。
能力来看，2021年以来受偿还债务影响，2021年9月
随着近年土地储备及项目开发规模的扩大，外
末公司货币资金无法覆盖当期短期债务，进一步考
部融资需求加大，2019年末公司总债务规模上升至
虑预售监管资金受限和其他货币资金受限的情形，
较高水平，2020年以来逐步降低，截至2021年9月末
公司可动用货币资金对短期债务的覆盖程度偏弱。
公司有息债务规模994.98亿元，较2020年末降低
4.79%；从债务构成来看，银行贷款和非银机构借款 表 10：近年来公司偿债指标情况（X）
2018 2019 2020 2021.9
为其主要构成，其中近年来非银机构借款占比有小
总债务 848.16 1,062.64 1,044.96 994.98
幅下降，但截至2021年9月末仍处于偏高水平，受此 短期债务 302.99 391.55 393.54 323.81
EBITDA 59.91 96.46 134.68 --
影响，公司整体融资成本为7.30%；债务期限结构方
总债务/EBITDA 14.16 11.02 7.76 --
面，2021年以来随着公司部分短期借款到期，公司 EBITDA 利息倍数 1.19 1.20 1.46 --
短债占比有所下降，截至2021年9月末短期债务占 货币资金/短期债
0.99 0.92 1.11 0.93
务
总债务的比重为32.54%。 总债务/销售商品
中诚信国际关注到，2022年公司公开市场含权 提供劳务收到的现 1.00 0.94 0.82 0.96
金
到期债务规模较大。2022年1~12月金科股份公开市
场债务含权到期101.66亿元（不含永续债）；其中2 公司拥有较为充足的外部授信，需关注或有负债风
月和8月到期/回售债务规模均超过20亿元，公司未 险
来一年面临公开市场集中兑付压力。
财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好
图 4：2022 年 1~12 月公开市场债务到期/回售分布情况
的合作关系，截至2021年9月末，公司及合并报表子
（单位：亿元）
公司取得的银行授信总额为1,932.47亿元，未使用
25.00 22.50
20.00 授信余额为1,469.41亿元。
20.00
受限资产方面，截至2021年6月末，公司受限资
15.00 12.50
10.60 10.00
11.10 产合计894.55亿元，其中货币资金6.29亿元，主要为
10.00 8.00
6.96 保证金存款，因抵、质押借款而受限的存货、长期
5.00
股权投资、固定资产及投资性房地产分别为765.48
- - - -
-
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
亿元、29.46亿元、10.08亿元及83.22亿元。当期末公
资料来源：公开资料，中诚信国际整理 司受限资产占总资产比重为22.61%。
表 9：2021 年 9 月末公司总债务情况（亿元、年、%） 或有负债方面，截至2021年9月末，公司及其子
融资成本 期限结构 占比 公司对外担保金额合计175.94亿元，占公司当期末
银行融资 3.62%-10.00% 1-10 年 46.78% 净资产比例为22.42%，担保对象主要为公司合营及
非银行金融
4.8%-12.62% 0.1-3 年 22.20% 联营公司。此外，截至2020年末，公司为商品房承
机构融资
债券类（含摊 5.00%-7.2% 0.72-18 年 19.09% 购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为387
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
亿元。
过往债务履约情况：根据公司提供的《企业信
用报告》及相关资料，2017~2021年11月3日，公司
所有借款均到期还本、按期付息，未出现延迟支付
本金和利息的情况。根据公开资料显示，截至报告
出具日，公司在公开市场无信用违约记录。
评级结论
综上所述，中诚信国际评定“金科地产集团股
份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司
债券（第一期）”的债项信用等级为AAA。
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
中诚信国际关于金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业
投资者公开发行公司债券（第一期）的跟踪评级安排
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报
告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，本公司将在本次债券信用级别有效期内或者
本次债券存续期内，持续关注本次债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及
本次债券偿债保障情况等因素，以对本次债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期
和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后
两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 6 个月内
披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自本次评级报告出具之日起，本公司将密切
关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可能影响本次债券信
用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及
时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
本公司的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在本公司网站
（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披露时间不得晚于在其他交
易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，本公司将根据有关情况
进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
附一：金科地产集团股份有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2022 年 1 月
14 日）
注：“红星家具集团”为“红星家具集团有限公司”简称；“金科控股”为“重庆市金科投资控股(集团)有限责任公司”简称；“虹淘文化”为“重庆
虹淘文化传媒有限公司”简称。
金科股份
董事会 监事会
总裁
联席总裁 联席总裁
执行副总裁
副总裁 党委书记
总裁助理 总裁助理
产
城 收 经 人 成 研 招 商 集 资 监
投 营 力 金 本 营 发 标 业 财 金
文 资 并 管 资 科 工 销 设 采 管 团 务 管 察
旅 中 购 理 源 办 委
中 大 程 中 计 购 理
公
中 理
员
事 心 中 中 学 中 心 中 中 中 心 中
业 心 心 心 心 心 心 心 室 心 会
部
投 投 预 营 营 集 总
投 投 资 战 运 信 组 干 招 人 培 成 工 精 客 销 营 规 设 技 园 客 招 党 综 品 财 全 资 金 资 证 督 团 监 部 审 法
资 后 资 略 企 营 息 织 部 聘 才 训 本
结 程 装 研 售 销 销 销 划 计 术 林 标 委 合 务 面 金 融 金 券 察 计
合 合 算 大 大 户 牌 察 纪 纪 律
管 管 作 管 管 管 管 发 管 管 发 管 管 管 管 定 管 策 方 研 发 装 管 管 办 管 经 管 预 管 市 业 事 调 检 执 检 风 事
理 理 作 理 部 理 理 展 理 理 展 理 理
管 理 理 位 理 划 区 区 案 究 展 饰 理 公 理 理 算 理 场 务 务 监 行 监 控
一 二 理 一 二 理 营 研 务
部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 部 室 部 部 部 部 部 部 部 察 部 察 部
部 部 部 部 部 部 部 室 部 部 部
资料来源：公司提供
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
附二：金科地产集团股份有限公司财务数据及主要指标（合并口径）
财务数据（单位：万元） 2018 2019 2020 2021.9
货币资金 2,985,175.72 3,598,612.76 4,349,226.21 3,017,025.04
其他应收款 1,302,284.97 2,249,800.31 3,052,571.92 3,679,730.67
存货净额 16,083,488.65 21,424,142.36 23,561,454.32 25,115,968.80
长期投资 784,121.52 1,395,368.11 2,557,608.47 2,658,413.07
固定资产 237,350.66 437,806.50 407,818.65 312,529.31
在建工程 145,275.27 24.72 3,172.50 3,562.25
无形资产 6,416.86 7,576.37 7,474.11 13,482.55
投资性房地产 361,471.57 832,410.39 1,356,574.81 1,502,624.43
总资产 23,069,866.54 32,160,501.67 38,115,797.85 39,437,082.51
预收款项 7,627,569.53 11,469,395.58 13,464,477.93 14,545,200.07
其他应付款 1,341,215.67 1,743,151.94 2,611,940.37 3,245,261.70
短期债务 3,029,949.07 3,915,519.75 3,935,367.16 3,238,106.89
长期债务 5,451,678.36 6,710,925.16 6,514,204.52 6,711,659.60
总债务 8,481,627.43 10,626,444.91 10,449,571.69 9,949,766.48
净债务 5,496,451.71 7,027,832.15 6,100,345.47 6,932,741.44
总负债 19,293,206.25 26,945,385.51 30,765,964.43 31,588,954.94
费用化利息支出 54,324.93 96,577.28 92,984.74 --
资本化利息支出 448,304.34 709,936.69 803,944.01 --
所有者权益合计 3,776,660.29 5,215,116.16 7,349,833.42 7,848,127.58
营业总收入 4,123,367.64 6,777,337.45 8,770,441.00 6,368,336.33
经营性业务利润 542,002.01 941,646.68 1,067,434.92 623,797.75
投资收益 -18,623.38 18,569.60 162,031.81 79,220.02
净利润 402,050.40 635,699.79 970,435.99 607,526.44
EBIT 575,335.75 930,083.13 1,310,883.90 --
EBITDA 599,109.05 964,613.21 1,346,767.79 --
销售商品、提供劳务收到的现金 8,510,249.07 11,282,606.62 12,798,005.36 7,784,148.74
经营活动产生现金净流量 132,910.95 223,873.52 1,450,790.72 743,061.38
投资活动产生现金净流量 -800,115.35 -1,198,883.76 -1,710,795.33 -228,337.73
筹资活动产生现金净流量 1,797,474.41 1,515,359.12 1,046,193.86 -1,552,294.32
财务指标 2018 2019 2020 2021.9
营业毛利率(%) 28.57 28.84 23.16 19.52
期间费用率(%) 12.02 11.18 8.04 8.34
EBITDA 利润率(%) 14.53 14.23 15.36 --
净利润率(%) 9.75 9.38 11.06 9.54
总资产收益率(%) 2.97 3.37 3.73 --
存货周转率(X) 0.22 0.26 0.30 0.28*
资产负债率(%) 83.63 83.78 80.72 80.10
总资本化比率(%) 69.19 67.08 58.71 55.90
净负债率(%) 145.54 134.76 83.00 88.34
短期债务/总债务(%) 35.72 36.85 37.66 32.54
经营活动净现金流/总债务(X) 0.02 0.02 0.14 0.10*
经营活动净现金流/短期债务(X) 0.04 0.06 0.37 0.31*
经营活动净现金流/利息支出(X) 0.26 0.28 1.62 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现金(X) 1.00 0.94 0.82 0.96*
总债务/EBITDA(X) 14.16 11.02 7.76 --
EBITDA/短期债务(X) 0.20 0.25 0.34 --
EBITDA 利息保障倍数(X) 1.19 1.20 1.50 --
经调整 EBIT 利息保障倍数(X) 2.04 2.03 2.36 --
注：中诚信国际分析时将公司长期应付款中的应付融资租赁款调整至长期债务；将研发费用计入管理费用。
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
附三：基本财务指标的计算公式
指标 计算公式
长期投资 =可供出售金融资产＋持有至到期投资＋长期股权投资
=短期借款＋以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负债＋应付
短期债务
票据＋一年内到期的非流动负债＋其他债务调整项
资 长期债务 =长期借款＋应付债券＋其他债务调整项
本
结 总债务 =长期债务＋短期债务
构 净债务 =总债务－货币资金
净负债率 =净债务/所有者权益合计
资产负债率 =负债总额/资产总额
总资本化比率 =总债务/（总债务＋所有者权益合计）
经
营 存货周转率 =营业成本/存货平均净额
效
率 应收账款周转率 =营业总收入/应收账款平均净额
营业毛利率 =（营业收入—营业成本)/营业收入
期间费用率 =（销售费用＋管理费用＋研发费用＋财务费用）/营业总收入
=营业总收入－营业成本－利息支出－手续费及佣金支出－退保金－赔付支出净额－提
经营性业务利润
取保险合同准备金净额－保单红利支出－分保费用－税金及附加－期间费用＋其他收益
盈
利 EBIT（息税前盈余） =利润总额＋费用化利息支出
能 经调整 EBIT =EBIT＋资本化利息支出
力
EBITDA（息税折旧摊销前盈余） =EBIT＋折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销
总资产收益率 =EBIT/总资产平均余额
净资产收益率 =净利润/所有者权益合计平均值
净利润率 =净利润/营业总收入
现
金 资本支出 =购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
流
流动比率 =流动资产/流动负债
偿 速动比率 =（流动资产－存货）/流动负债
债
能 利息支出 =费用化利息支出＋资本化利息支出
力 EBITDA 利息保障倍数 =EBITDA/利息支出
经调整 EBIT 利息保障倍数 =经调整 EBIT/利息支出
注：“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融业务的相
关企业专用。根据《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15 号），对于已执行新金融准则的企业，长期投资计算公
式为：“长期投资=债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期股权投资”。
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发行公司债券（第一期）信用评级报告
附四：信用等级的符号及定义
主体等级符号 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 受评对象在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 受评对象不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
中长期债券等级符号 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B 债券安全性较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 债券安全性极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 基本不能保证偿还债券。
C 不能偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
短期债券等级符号 含义
A-1 为最高级短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息风险较小，安全性较高。
A-3 还本付息风险一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息风险较高，有一定的违约风险。
C 还本付息风险很高，违约风险较高。
D 不能按期还本付息。
注：每一个信用等级均不进行微调。
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