金科地产集团股份有限公司
2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
募集说明书摘要
本期债券发行金额 不超过 15.00 亿元（含）
担保情况 无担保
信用评级结果 AAA/AAA
发行人 金科地产集团股份有限公司
中山证券有限责任公司
中信证券股份有限公司
主承销商
西南证券股份有限公司
中泰证券股份有限公司
受托管理人 中山证券有限责任公司
信用评级机构 中诚信国际信用评级有限责任公司
牵头主承销商/簿记管理人/债券受托管理人
（住所：深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区创业路 1777 号海信南方大厦 21 层、22 层）
联席主承销商
（住所：广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场(二期)北座）
（住所：重庆市江北区金沙门路 32 号）
（住所：济南市市中区经七路 86 号）
募集说明书摘要签署日期： 年 月 日
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
声明
本募集说明书摘要的目的仅为向投资者提供有关本期发行的简要情况，并
不包括募集说明书全文的各部分内容。募集说明书全文同时刊载于深圳证券交
易所网站。投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读募集说明书全文，并以其
作为投资决定的依据。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明
书相同。
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重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书摘要中“风险因素”
等有关章节。
一、 发行人基本财务情况
本期债券上市前，发行人最近一期末的净资产为7,848,127.58万元（2021年
9月末合并财务报表中股东权益合计）；发行人最近一期末的合并财务报表资产
负债率为80.10%，母公司资产负债率为83.19%；本期债券发行前，发行人最近
三个会计年度实现的年均可分配利润为553,058.70万元（2018年度、2019年度、
2020年度合并报表中归属于母公司所有者的净利润388,591.85万元、567,582.63
万元、703,001.61万元的平均值），最近三个会计年度实现的年均可分配利润预
计不少于本期债券一年利息的1.5倍。本期债券发行及上市安排请参见公告。
二、 评级情况
中诚信国际信用评级有限责任公司对本期债券的主体信用等级为AAA，本
期公司债券的信用等级为AAA，在本期债券信用级别有效期内或者本期债券存
续期内，持续关注本期债券发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以
及本期债券偿债保障情况等因素，以对本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟
踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信国际信用评级有限责任公司将于本期债券发行
主体年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于
每一会计年度结束之日起6个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，
自评级报告出具之日起，中诚信国际信用评级有限责任公司将密切关注与发行
主体以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，
发行主体应及时通知中诚信国际信用评级有限责任公司并提供相关资料，中诚
信国际信用评级有限责任公司将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该
事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
三、 涉及调整债券偿付期限或利率的含权条款
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发行人有权决定是否在本期债券存续期的第2年末调整本期债券的票面利率，
票面利率调整方式为加/减相关基点。若发行人未行使调整票面利率选择权，则
本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，债券持
有人有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将持有的全部或部
分本期债券按面值回售给发行人，或选择继续持有本期债券并接受上述调整。
四、 受国民经济总体运行状况、国家宏观经济、财政及货币政策和国际
经济环境变化等因素的影响，市场利率存在波动的可能性。公司债券属于利率
敏感性投资品种，其投资价值将随利率变化而变动。由于本期债券可能跨越一
个以上的利率波动周期，债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波
动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
五、 本期债券发行结束后，公司将积极申请本期债券在深交所上市交易。
由于具体上市申请事宜需要在本期债券发行结束后方能进行，公司无法保证本
期债券一定能够在深交所流通，亦无法保证本期债券会在债券二级市场有活跃
的交易，从而使本期债券存在一定的流动性风险。
六、 发行人目前均能够按约定偿付贷款本息，报告期内不存在贷款延期
偿付的状况，不存在重大违约情况，不存在影响本期债券发行条件的重大行政
处罚或重大诉讼情况。在未来的业务经营中，发行人将秉承诚信经营的原则，
严格履行所签订的合同、协议或其他承诺。但在本期债券存续期内，由于宏观
经济的周期性波动及公司自身的相关风险或不可控制的因素，在本期债券存续
期内，发行人的财务状况可能发生不利变化，可能会导致发行人出现不能按约
定偿付贷款本息或在业务往来中发生严重违约行为的情况，资信状况的恶化可
能进一步影响到本期债券本息的偿付。
七、 设置保证担保、抵押、质押等增信措施的具体安排及相关风险
本期债券采用无担保的形式发行，在本期债券发行时，发行人已根据现时
情况安排了偿债保障措施来控制和降低本期债券的还本付息风险。但在本期债
券存续期内，可能由于不可控的宏观经济、法律法规发生变化以及发行人自身
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的相关风险，导致发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，则可能影响本
期债券本息的按期足额偿付。
八、 截至2021年9月末，发行人合并口径资产负债率为80.10%，剔除预
收账款（合同负债）后资产负债率为43.22%，流动比率为1.40，速动比率为0.38，
发行人流动比率较高，资产流动性较好，但由于房地产企业存货规模较大，速
动比率较低。截至2021年9月末，发行人有息负债金额为8,758,624.70万元。发
行人负债规模增长较快，主要系发行人为扩大业务规模，土地储备及在建项目
投资额不断增长，购买原材料等短期营运资金需求和补充项目建设等长期营运
资金需求增长较快，若房地产市场或金融市场发生重大波动，发行人资金来源
保障不足，将导致偿债压力较大。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公
司将面临一定的偿债风险。
九、 2018-2020年末及2021年9月末，发行人实现归属于母公司所有者的
净利润分别为388,591.85万元、567,582.63万元、703,001.61万元和452,762.92万
元，经营业绩呈上升态势。由于近年来国家陆续出台了土地、税收、信贷等政
策对房地产行业进行调控，且未来房地产政策仍然存在一定的不确定性，若宏
观调控政策和市场需求等因素发生变化，发行人未来经营业绩可能发生波动，
对发行人的持续稳定发展和持续盈利能力带来一定的风险。
十、 房地产开发行业属于资金密集型行业，在土地获取、项目开发过程
中需要大量的资金投入。随着发行人房地产业务规模不断扩大，用于项目开发
的资金投入将日益增加。发行人项目开发资金来源除自有资金外，还需要通过
金融机构借款、发行有价证券等方式进行外部融资。若国家宏观经济形势、信
贷政策和资本市场发生重大变化或调整，或房地产行业发生周期性风险，可能
导致发行人的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对发行人的生产经营
产生不利影响。
十一、 发行人主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由开发成本、拟
开发产品和开发产品等构成。截至2018-2020年末及2021年9月末，发行人的存
货账面价值分别为16,083,488.65万元、21,424,142.36万元、23,465,265.39万元和
25,055,677.58万元。报告期内，随着公司业务规模的扩大，发行人存货规模呈
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持续上升趋势。如果未来房地产行业出现不景气的情形，开发项目利润下滑，
发行人将面临存货跌价损失风险，对发行人的盈利能力产生不利影响。
十二、 截至2021年6月末，发行人受限制资产账面价值合计达8,945,528.47
万元，占净资产比例达113.98%。受限制资产主要为金融机构借款设定的担保资
产，主要包括发行人及下属子公司开发的房地产项目、投资性房地产、固定资
产和持有的货币资金等。较大规模的受限制资产在公司的后续融资以及资产的
正常使用方面存在一定的风险。
十三、 2018-2020年及2021年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量净额
分别为132,910.95万元、223,873.52万元、1,450,790.72万元和743,061.38万元。
截至2021年9月末，发行人有息负债金额为8,758,624.70万元。2021年1-9月，发
行人销售商品、提供劳务收到的现金为7,784,148.74万元。如果发行人未能合理
控制房地产业务的投入规模和现金回流速度，且不能够通过筹资活动获得足够
资金以稳定整体现金流情况，将会对发行人的资金平衡和偿债能力带来一定负
面影响。
十四、 2018-2020年及2021年1-9月，发行人投资活动产生的现金流量净额
分 别 为-800,115.35万 元 、-1,198,883.76万元 、-1,710,795.33万元和-228,337.73万
元，公司投资活动产生的现金流量净额持续为负，主要系公司股权收购等投资
支出较大所致。2018-2020年及2021年1-9月，发行人支付其他与投资活动有关
的现金分别为347,535.51万元、534,524.25万元、346,777.37万元和21,246.70万元，
主要为发行人承债式收购公司支付的对价和预付股权收购款。未来，如果发行
人未能合理控制投资规模，将会对发行人的资金平衡和偿债能力带来一定负面
影响。
十五、 发行人2018-2019年度，公司营业收入主要来源于重庆、四川和江苏
地区，在上述区域收入之和占公司营业收入的比例超过70%。2020年，公司营
业收入主要来源于西南和和华东地区，收入之和占公司营业收入的比例达到
82.40%。2020年，发行人新增项目148个，计容面积约2,364万平方米。2021年
1-9月，发行人新增项目47个，计容建筑面积990万平方米。公司布局以二三线
城市为主、一四线城市为辅，布局较为合理，但如果上述区域的经济环境发生
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不利变化，可能导致当地商品房销售面积及价格出现下降，从而对发行人的经
营业绩产生不利影响。
十六、 截至2021年9月末，发行人有息负债规模为8,758,624.70万元，其中
2022年到期的有息债务余额为2,906,131.85万元，占比为33.18%，存在一定的集
中兑付压力。发行人有息债务的兑付主要依赖于日常经营产生的收入及现金流、
银行授信、账面货币资金、存货变现等，2018-2020年及2021年1-9月，发行人
营 业 收 入 分 别 为 4,123,367.64 万 元 、 6,777,337.45 万 元 、 8,770,441.00 万 元 和
6,368,336.33万元，经营活动现金流入分别为12,090,970.79万元、15,583,013.94
万元、18,460,585.63万元和10,810,833.50万元，截至2021年9月末，发行人货币
资金余额为3,017,025.04万元，存货余额为25,055,677.58万元。发行人近年来盈
利情况和现金流足以覆盖2022年到期的有息债务，但若房地产市场政策及宏观
经济环境变化导致发行人未来经营和盈利能力未达预期，可能存在一定的集中
兑付风险。
十七、 2018-2020年及2021年1-9月，地产板块签约销售面积分别为1,342万
平方米、1,905万平方米、2,240万平方米和1,462万平方米，签约销售金额分别
为1,155亿元、1,814亿元、2,233亿元和1,463亿元。随着销售规模的扩大，发行
人也增加了较多的项目储备，2020年，发行人新获取项目148个，权益合同投资
金额508.98亿元，2021年1-9月，发行人新获取项目47个，权益合同投资金额
202.34亿元，发行人资本支出较大。
十八、 2021年以来，发行人销售业绩同比有所下滑。2021年1-12月，发行
人实现签约销售金额约1,876亿元，同比减少15.99%；房地产销售面积约1,997万
平方米，同比减少10.85%，2021年以来，受外部融资政策及市场环境影响，发
行人销售业绩出现下滑。
十九、 截至2021年9月末，发行人下属子公司河南国丰园置业有限公司、
常州梁悦置业有限公司、汕头金科房地产开发有限公司、南京金祥房地产开发
有限公司、浙江嘉兴金乾房地产开发有限公司、合肥金骏梁合房地产开发有限
公司等子公司的部分或全部股权被质押，若债务人不能按期偿还债务，可能导
致发行人失去被质押的子公司股权。
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二十、 债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》审议通过的决议，对
于所有债券持有人（包括所有出席会议、未出席会议、反对决议或放弃投票权
的债券持有人，以及在相关决议通过后受让取得本期债券的持有人）均有同等
约束力。在本期债券存续期间，债券持有人会议在其职权范围内通过的任何有
效决议的效力优先于包含债券受托管理人在内的其他任何主体就该有效决议内
容做出的决议和主张。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取得本期债券
均视作同意并接受本期债券制定的《债券受托管理协议》、《债券持有人会议
规则》等对本期债券各项权利义务的规定。
二十一、 质押式回购安排。根据【2022】年【2】月【14】日中诚信国际
信用评级有限责任公司出具的《金科地产集团股份有限公司2022年面向专业投
资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》，评定发行人主体及本期债
券信用等级为AAA，评级展望稳定，根据《质押式回购资格准入标准及标准券
折扣系数取值业务指引（2017年修订版）》中规定“发行人公开发行、且在上海
证券交易所或深圳证券交易所上市交易或挂牌转让的债券存在两只及以上情形
的，各只债券发行人指定评级机构给出的最新评级结果为基础，选取最低的主
体评级作为该发行人所有债券的主体评级”，发行人主体信用等级选取评级AAA，
评级展望稳定。本期债券的信用等级为AAA，债券符合进行质押式回购交易的
基本条件，具体折算率等事宜按证券登记机构的相关规定执行。
二十二、 2021年6月24日，发行人成功发行“金科地产集团股份有限公司
2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）”，总发行规模为10亿元，
债券简称为“21金科04”，截至募集说明书摘要签署日，“21金科04”募集资金已
按照募集说明书的约定全部使用完毕。
二十三、 本期债券存续期间，发生可能影响发行人偿债能力或者债券价
格的重大事项，或者存在对发行人及其发行的债券重大市场传闻的，发行人应
当及时向深交所提交并向投资者披露临时报告，说明事件的起因、目前的状态
和可能产生的后果。
发行人披露重大事项后，已披露的重大事项出现可能对发行人偿债能力产
生较大影响的进展或者变化的，应当及时披露进展或者变化情况以及可能产生
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的影响。
二十四、 近年来，针对部分城市房价、地价上涨过快、投机性购房活跃
的情况，政府部门相继出台了一系列监管措施和调控政策，且土地成本、融资
成本和人工成本等上涨较快，并可能导致项目开发周期延长、成本上升。三四
线城市房地产市场整体呈现较为低迷的态势，去库存压力仍然较大，发行人面
临因房地产政策及宏观经济环境导致未来房价不稳定的风险。
二十五、 本期债券面向拥有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
开立的A股证券账户的专业投资者中的机构投资者（法律、法规禁止购买者除
外）发行，发行采取网下面向专业投资者中的机构投资者询价配售的方式。网
下申购由发行人与主承销商根据网下询价情况进行配售，具体配售原则请详见
发行公告。具体发行安排将根据深圳交易所的相关规定进行。
二十六、 本期发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期
债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协
议交易平台同时交易（以下简称“双边挂牌”）的上市条件。但本期债券上市前，
公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况可能出现重大变化，公司
无法保证本期债券双边挂牌的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时
本期债券无法进行双边挂牌上市，投资者有权选择将本期债券回售予发行人。
因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自
行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
二十七、 本期债券仅面向专业投资者中的机构投资者发行，普通投资者
和专业投资者中的个人投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投
资者适当性管理，仅专业投资者中的机构投资者参与交易，普通投资者和专业
投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。
二十八、 公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款
担保，担保类型为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起至商品房承购
人所购住房的《房地产权证》办妥及抵押登记手续办妥并移交银行执管之日止。
截至2021年6月末，公司及子公司承担的阶段性担保金额为4,110,615.23万元。
如购房人在取得房屋所有权并办妥抵押登记过程中出现问题，造成公司及子公
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司的担保责任不能解除，发行人将因承担连带担保责任而面临一定风险。
二十九、 截 至2021年9月 末 ，公司 除 按 揭担 保 以外 的对 外 担 保余 额 为
1,759,388.68万元，占发行人净资产的22.42%。若未来被担保单位出现经营困难、
无法偿还发行人所担保的债务的情况，则发行人将面临一定的代偿风险。
三十、 截至2021年9月末，重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司
（以下简称“金科投资”）持有发行人386,836,065股，占发行人总股本比例为
7.24%，为发行人之控股股东，已质押126,190,000股。截至2021年9月末，黄红
云 直 接 持 有 公 司 股 份 586,487,279 股 ， 占 公 司 总 股 本 的 10.98% ， 已 质 押
454,522,300股，其一致行动人陶虹遐直接持有发行人132,936,714股，占发行人
总股本的2.49%，未质押；其一致行动人黄斯诗直接持有发行人123,585,610股，
占发行人总股本的2.31%，未质押；黄红云及其一致行动人陶虹遐、黄斯诗合计
直接持有发行人843,009,603股，占发行人总股本比例为15.78%的股份。此外，
黄红云及其一致行动人陶虹遐合计持有重庆市金科投资控股（集团）有限责任
公司100%的股权，截至2021年9月末，黄红云先生及其一致行动人陶虹遐女士、
黄斯诗女士通过直接和间接持有公司股份1,601,515,668股，持股比例合计为
29.99%，因此认定金科投资为发行人控股股东，黄红云先生为发行人实际控制
人。
发行人控股股东和实际控制人股份质押主要为融资担保所致，报告期内，
发行人控股股东和实际控制人股份质押所担保的融资均未出现逾期或违约的情
形，暂不存在控制权变更的风险。
三十一、 2022年1月14日，发行人发布《关于股东权益变动的提示性公
告》，根据陶虹遐女士、虹淘公司和黄斯诗女士出具的《关于解除一致行动的
告知函》及《告知函》，陶虹遐女士、虹淘公司和黄斯诗女士已与黄红云先生
及金科投资解除一致行动关系。上述一致行动关系解除后，黄红云先生及其一
致行动人合计持有发行人股份将降至973,323,344股，占发行人总股本的18.22%。
同时，黄红云先生已与金科投资及发行人股东红星家具集团有限公司、广东弘
敏企业管理咨询有限公司签订《一致行动协议》，上述四方互为一致行动人，
其合计持有的发行人股份将达到1,567,996,886股，占发行人总股本的29.36%。
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本次权益变动后，发行人控股股东及实际控制人未发生变化，不涉及发行人控
制权变更。金科投资为发行人控股股东，黄红云先生为发行人实际控制人。截
至2021年9月末，广东弘敏企业管理咨询有限公司直接持有发行人590,134,714股，
占发行人总股本的11.05%，已质押589,448,740股，与黄红云先生和金科投资合
计共质押1,170,161,040股。
由于实际控制人直接及间接持有公司的股权比例较低，且近年来股权结构
及一致行动关系变化较为频繁，若发行人一致行动关系发生不利变化，将影响
其公司治理结构稳定性，从而对发行人整体运营带来一定不利影响。
三十二、 根据黄红云先生2022年1月10日出具的《征信报告》，报告期内，
未发现不良或违约类贷款，亦未发现异常情况；根据金科投资2022年1月7日出
具的《征信报告》，未发现不良或违约类贷款，亦未发现异常情况。
三十三、 2018-2020年 末 及2021年9月 末 ， 发 行 人 少 数 股 东 权 益 分 别 为
1,458,583.75万元、2,478,407.95万元、3,657,627.78万元和3,837,381.63万元，占
所有者权益比例分别为38.62%、47.52%、49.76%和48.90%。截至2019年末，发
行人少数股东权益较2018年末增加1,019,824.20万元，增幅为69.92%；截至2020
年末，发行人少数股东权益较2019年末增加1,179,219.83万元，增幅为47.58%；
截至2021年9月末，发行人少数股东权益较2020年末增加179,753.85万元，增幅
为4.91%。发行人少数股东权益增加主要系合作开发项目增加较多所致。若未来
发行人少数股东权益持续增加，将对发行人股权结构稳定性产生一定的影响。
三十四、 2018-2020年末及2021年9月末，发行人流动比率分别为1.55、
1.45、1.38和1.40，报告期内总体呈下降趋势，速动比率分别为0.38、0.38、0.41
和0.38，报告期内总体呈平稳态势。发行人资产中流动资产占比较大，资产流
动性较好，流动比率处于较高水平，但由于公司所处房地产行业的行业特性，
存货在公司资产中占比较大，因此公司扣除存货后的速动比率相对较低。存货
以房地产开发产品和开发成本为主，开发期限较长，符合行业特点。若未来发
行人速动比率持续降低，将对短期偿债能力造成不利影响。
三十五、 发行人为深交所上市公司，股票代码为：000656.SZ，报告期内
股票状态正常，根据上市公司公告，未发现业绩下滑或重大违法违规影响本期
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债券发行及上市条件的情况。
三十六、 2019年12月以来，境内外陆续爆发新冠肺炎疫情（COVID-19），
对我国的房地产市场造成了一定的影响，截至募集说明书摘要签署之日，境内
疫情已基本得到控制，房地产市场环境基本恢复正常，发行人的生产经营能力
和偿债能力未受到重大影响。
三十七、 房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，并且作为典型
的资源依赖型行业，受政府宏观政策的影响较大。近年来，为引导和促进房地
产业持续、稳定、健康的发展，国家对房地产行业出台了一系列的调控政策，
虽然相关调控政策有转暖的迹象，但依旧对房地产开发企业的经营与发展产生
了直接的影响。如果发行人不能适应国家政策的变化，则有可能对发行人的经
营和发展造成不利影响。
三十八、 经发行人自查，报告期内，发行人及下属公司列入自查范围的
房地产开发项目不存在因闲置土地和炒地，捂盘惜售、哄抬房价受到有关主管
部门行政处罚、经国土资源部门查处且尚未按规定整改的情形；发行人及下属
子公司报告期内不存在于重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价的行
为；报告期内，发行人及下属公司不存在因以异常高价拿地、哄抬房价、捂盘
惜售等扰乱房地产市场秩序的重大违法行为而受到住建、国土资源等主管部门
的行政处罚的情形。发行人符合国办发[2013]17号文、《分类监管函》的有关
规定。
发行人控股股东、实际控制人、全体董事、监事和高级管理人员确认：报
告期内金科股份不存在《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3
号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发
[2010]4号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
[2010]10号）、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国
办发[2011]1号）和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
（国办发[2013]17号）等相关国务院房地产调控政策规定中禁止的“闲置土地”、
“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规行为，不存在被相关部门行政处
罚或正在被（立案）调查的情况。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人控股股东、实际控制人、全体董事、监事和高级管理人员承诺：若
金科股份存在未披露的闲置土地等违法行为，给金科股份和投资者造成损失的，
将承担赔偿责任。
三十九、 本次债券于2020年11月27日取得中国证监会编号为“证监许可
[2020]3217号”批复，同意发行人向专业投资者公开发行面值总额不超过80亿元
公司债券的注册申请，采用分期发行方式，首期发行自同意注册之日起12个月
内完成，其余各期债券发行自同意注册之日起24个月内完成。由于本期债券跨
年度发行，因此本期债券名称由“金科地产集团股份有限公司2020年面向专业投
资者公开发行公司债券（第三期）”变更为“金科地产集团股份有限公司2022年
面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）”，本期债券募集说明书、募集说
明书摘要、评级报告等相关申报文件涉及公司名称及债券名称处已相应修改，
前述更名均不影响本期债券其余申报文件的有效性，原签署的相关法律文件对
更名后的公司债券继续具有法律效力。
四十、 本期债券为本次债券项下第四期发行，剩余最大可发行额度为40.50
亿元，本期债券拟发行不超过【15】亿元（含【15】亿元）。
四十一、 2020年11月17日，发行人控股子公司金科智慧服务集团股份有
限公司（以下简称“金科服务”，原名为“金科物业服务集团有限公司”）首次公
开发行境外上市外资股（H股）并于香港联合交易所有限公司（以下简称“香港
联交所”）主板上市，股票代码为“09666.HK”，股票中文简称为“金科服务”。本
次 金 科 服 务 最 终 共 发 行 152,848,100 股 H 股 ， 发 行 完 成 后 总 股 本 增 加 至
652,848,100股，发行人共持有金科服务341,604,375股，占其发行完成后总股本
的52.33%。
2021年12月，金科股份引入博裕投资作为金科服务的战略投资者，转让所
持金科服务143,626,500股H股全流通股份，交易完成后，金科股份仍持有金科
服务30.33%的股份，公司仍为金科服务的第一大股东及控股股东。
四十二、 发行人于2021年1月28日召开的职工代表大会民主选举,选举韩
翀先生为公司第十一届监事会职工代表监事。韩翀先生具备担任公司监事资格，
符合《公司法》等相关法律、法规担任公司监事的任职条件，任期与第十一届
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
监事会任期相同。
发行人于 2021 年 1 月 28 日召开的职工代表大会民主选举，选举王洪飞先
生、陈刚先生为公司第十一届董事会职工代表董事。王洪飞先生、陈刚先生具
备担任公司董事资格，符合《公司法》等相关法律、法规担任公司董事的任职
条件，任期与第十一届董事会任期相同。
发行人于 2021 年 1 月 29 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过了
《关于换届选举非独立董事的议案》、《关于换届选举独立董事的议案》及
《关于换届选举监事的议案》，选举产生第十一届董事会非独立董事周达先生、
刘静女士、杨程钧先生、杨柳先生及独立董事朱宁先生、王文先生、胡耘通先
生，以及第十一届监事会监事刘忠海先生、梁忠太先生。
发行人于 2021 年 2 月 8 日召开第十一届董事会第二次会议审议并表决通过
了《关于聘任公司高级管理人员的议案》及《关于聘任公司董事会秘书的议案》
等议案，同意聘任罗利成、王伟为联席总裁，同意聘任李华为执行副总裁兼财
务负责人，同意聘任方明富、黄中强、张强、宋柯为副总裁，同意聘任张强为
公司董事会秘书。
发行人原执行副总裁兼财务负责人李华因临近法定退休年龄，于 2021 年 11
月 9 日向公司董事会提交书面辞职报告，辞去执行副总裁兼财务负责人职务。
经公司总裁提名及董事会提名委员会任职资格审查，公司于 2021 年 11 月 12 日
召开的第十一届董事会第十三次会议审议通过了《关于公司聘任财务负责人的
议案》，同意聘任副总裁宋柯先生为公司财务负责人。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
目录
声明 ............................................................................................................................................1
重大事项提示 ............................................................................................................................2
目录 ......................................................................................................................................... 14
释义 ......................................................................................................................................... 16
第一节 发行概况 .................................................................................................................... 18
一、本次发行的基本情况 ..................................................................................................18
二、认购人承诺 ..................................................................................................................22
第二节 募集资金运用 ............................................................................................................ 23
一、募集资金运用计划 ......................................................................................................23
二、本期债券发行后公司资产负债结构的变化 ..............................................................29
三、前次公司债券募集资金使用情况 ..............................................................................30
第三节 发行人基本情况 ........................................................................................................ 32
一、发行人概况 ..................................................................................................................32
二、发行人历史沿革 ..........................................................................................................32
三、发行人控股股东及实际控制人 ..................................................................................43
四、发行人的股权结构及权益投资情况 ..........................................................................46
五、发行人的治理结构及独立性 ......................................................................................52
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况 ..........................................................60
七、发行人主营业务及行业情况 ......................................................................................65
八、媒体质疑事项 ............................................................................................................114
九、发行人内部管理制度 ................................................................................................114
十、发行人违法违规及受处罚情况 ................................................................................117
十一、发行人对房地产业务的自查情况及相关承诺 ....................................................117
第四节 财务会计信息 .......................................................................................................... 119
一、会计政策/估计调整对财务报表的影响 ...................................................................119
二、合并报表范围的变化 ................................................................................................129
三、公司报告期内合并及母公司财务报表 ....................................................................146
四、发行人主要财务指标 ................................................................................................154
第五节 发行人及本期债券的资信状况 .............................................................................. 157
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
一、报告期历次主体评级、变动情况及原因 ................................................................157
二、信用评级报告的主要事项 ........................................................................................157
三、其他重要事项 ............................................................................................................159
四、发行人的资信情况 ....................................................................................................159
第六节 备查文件 .................................................................................................................. 165
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
释义
在本募集说明书摘要中，除非文意另有所指，下列词汇具有以下含义：
发行人、金科股份、公司 指 金科地产集团股份有限公司
牵头主承销商、债券受托管理人、
指 中山证券有限责任公司
簿记管理人、中山证券
中信证券 指 中信证券股份有限公司
西南证券 指 西南证券股份有限公司
中泰证券 指 中泰证券股份有限公司
中信证券股份有限公司、西南证券股份有限公司和
联席主承销商 指
中泰证券股份有限公司
中山证券有限责任公司、中信证券股份有限公司、
主承销商 指
西南证券股份有限公司和中泰证券股份有限公司
发行人律师 指 北京德恒律师事务所
审计机构 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
资信评级机构、中诚信 指 中诚信国际信用评级有限责任公司
重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司，发行
金科投资、控股股东 指
人控股股东
根据发行人2020年7月16日召开的2020年第八次临时
股东大会通过的有关决议，向专业投资者公开发行
本次债券 指 的面值不超过87亿元的公司债券，在股东大会授权
范围内，公司董事长蒋思海根据公司资金需求，决
定本次申报公开公司债80亿元。
本次发行 指 本次债券的公开发行
金科地产集团股份有限公司2022年面向专业投资者
本期债券 指
公开发行公司债券（第一期）
根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《金
募集说明书 指 科地产集团股份有限公司2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第一期）募集说明书》
根据有关法律、法规为发行本期债券而制作的《金
募集说明书摘要 指 科地产集团股份有限公司2022年面向专业投资者公
开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要》
北京德恒律师事务所出具的《北京德恒律师事务所
法律意见书 指 关于金科地产集团股份有限公司2020年面向专业投
资者公开发行公司债券的法律意见》及其补充
发行人与债券受托管理人签署的《金科地产集团股
债券受托管理协议 指 份有限公司与中山证券有限责任公司关于在中国境
内公开发行公司债券之债券受托管理协议》
为保护公司债券持有人的合法权益，根据相关法律
债券持有人会议规则、本持有人会 法规制定的《金科地产集团股份有限公司2020年面
指
议规则 向专业投资者公开发行公司债券（第三期）债券持
有人会议规则》
证监会、中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
深交所、交易所 指 深圳证券交易所
证券登记结算机构、登记机构 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
股东大会 指 金科地产集团股份有限公司股东大会
董事会 指 金科地产集团股份有限公司董事会
监事会 指 金科地产集团股份有限公司监事会
公司章程 指 《金科地产集团股份有限公司章程》
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《管理办法》 指 《公司债券发行与交易管理办法》
融创中国 指 融创中国控股有限公司
天津聚金 指 天津聚金物业管理有限公司
天津润泽 指 天津润泽物业管理有限公司
天津润鼎 指 天津润鼎物业管理有限公司
广州安尊公司 指 广州市安尊贸易有限公司
展禾农业 指 重庆展禾农业发展有限公司
吴江金科 指 吴江金科扬子置业发展有限公司
中科集团 指 重庆市中科建设（集团）有限公司
鑫海汇置业 指 云南金科鑫海汇置业有限公司
渝商集团 指 渝商投资集团股份有限公司
红星美凯龙 指 重庆红星美凯龙世博家居生活广场有限责任公司
展宏投资 指 石河子展宏股权投资普通合伙企业
科源投资 指 石河子科源股权投资普通合伙企业
善泽投资 指 石河子善泽股权投资普通合伙企业
汇茂地产 指 重庆金科汇茂房地产开发有限公司
金佳禾 指 重庆金佳禾房地产开发有限公司
新能源产业基金 指 新疆金科新能股权投资合伙企业（有限合伙）
虹淘公司 指 重庆虹淘文化传媒有限公司
报告期、近三年及一期 指 2018年度、2019年度、2020年度及2021年1-9月
中华人民共和国商业银行对非个人客户的营业日
工作日 指
（不包括法定节假日）
交易日 指 深圳证券交易所营业日
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第一节 发行概况
一、本次发行的基本情况
（一）本次发行的内部批准情况及注册情况
2020 年 6 月 29 日，发行人第十届董事会第五十一次会议审议通过了《关于公
司符合发行公司债券条件的议案》、《关于公司发行公司债券方案的议案》、《关
于提请股东大会授权董事会全权办理本次发行公司债券相关事宜的议案》，同意公
司拟发行规模为不超过人民币 87 亿元（含 87 亿元），公司债券品种包括公开公司
债等。具体发行品种、规模和分期方式提请股东大会授权董事会根据公司资金需求
情况和发行时市场情况，在上述范围内确定，公司董事会提请股东大会同意董事会
授权公司董事长为本次公司债券发行的获授权人士，具体处理与本次发行有关的事
务。上述获授权人士有权根据公司股东大会决议确定的授权范围及董事会的授权，
代表公司在本次公司债券发行过程中处理与本次公司债券发行有关的上述事宜。
2020 年 7 月 16 日，发行人 2020 年第八次临时股东大会审议通过了上述议案。2020
年 9 月 14 日，发行人董事长在上述授权范围内，将本次拟申请发行公开公司债券
的规模调整为不超过人民币 80 亿元（含 80 亿元）。
2020 年 11 月 27 日，经中国证监会证监许可【2020】3217 号文注册，发行人
获准面向专业投资者公开发行面值总额不超过 80 亿元公司债券，分期发行。
（二）本期债券的主要条款
发行主体：金科地产集团股份有限公司。
债券名称：金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司
债券（第一期）。
发行规模：本次债券发行规模为不超过 800,000.00 万元(含 800,000.00 万元)，
分 期 发 行 。 本 期 为 第 四 期 发 行 ， 发 行 规 模 不 超 过 【 150,000.00 】 万 元 （ 含
【150,000.00】万元）。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
债券期限：本期债券为 4 年期（附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和债券
持有人回售选择权）。
债券票面金额：本期债券票面金额为 100 元。
发行价格：按面值平价发行。
增信措施：本期债券无担保。
债券形式：实名制记账式公司债券。投资者认购的本期债券在证券登记机构
开立的托管账户托管记载。本期债券发行结束后，债券认购人可按照有关主管机构
的规定进行债券的转让、质押等操作。
债券利率或其确定方式：本期债券为固定利率债券，最终票面利率将根据网
下询价簿记结果，由发行人和承销商按照国家有关规定协商一致在利率询价区间内
确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利。
发行方式：本期债券发行采取网下发行的方式面向专业投资者中的机构投资
者询价、根据簿记建档情况进行配售的发行方式。
发行对象：持有中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 A 股证券账户的专
业投资者中的机构投资者（法律、法规禁止购买者除外）。本期债券上市后面向专
业机构投资者交易。
承销方式：本期债券由主承销商负责组建承销团，以余额包销的方式承销。
配售规则：与发行公告一致。
网下配售原则：与发行公告一致。
起息日期：本期债券的起息日为 2022 年【2】月【17】日。
兑付及付息的债权登记日：将按照深交所和证券登记机构的相关规定执行。
付息、兑付方式：本期债券按年付息，到期一次还本。本息支付将按照债券
登记机构的有关规定统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体安排按照债券
登记机构的相关规定办理。
付息日：本期债券的付息日为【2023】年至【2026】年每年【2】月【17】日，
若债券持有人行使回售选择权，则其回售部分债券的付息日为【2023】年至【2024】
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
年每年【2】月【17】日。（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交
易日；顺延期间付息款项不另计利息）。
兑付日：本期债券的兑付日期为【2026】年【2】月【17】日；若债券持有人
行使回售选择权，则其回售部分债券的兑付日期为【2024】年【2】月【17】日。
（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易日；顺延期间兑付款项不
另计利息）。
支付金额：本期债券于每年的付息日向投资者支付的利息金额为投资者截至
利息登记日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付
日向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付登记日收市时所持有的本期债券最后
一期利息及所持有的本期债券票面总额的本金。
偿付顺序：本期债券在破产清算时的清偿顺序等同于发行人普通债务。
信用评级机构及信用评级结果：经中诚信评级综合评定，发行人的主体信用
等级为 AAA，本期债券信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
发行人调整票面利率选择权：发行人有权决定是否在本期债券存续期的第 2 年
末调整本期债券的票面利率，票面利率调整方式为加/减相关基点。若发行人未行
使调整票面利率选择权，则本期债券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
发行人调整票面利率公告日及投资者回售提示性公告日：发行人将于本期债
券存续期的第 2 年末前的第 20 个交易日向债券持有人披露关于是否调整本期债券
票面利率以及调整幅度的公告和投资者回售的提示性公告。
回售选择权：发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告
后，债券持有人有权选择在本期债券的投资者回售登记期内进行登记，将持有的全
部或部分本期债券按面值回售给发行人，或选择继续持有本期债券并接受上述调整。
回售登记期：自发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公
告之日起 5 个交易日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的方式进行回售申报；
回售申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权，继续持有本期债券并接受上述
关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的决定。
拟上市交易场所：深圳证券交易所。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
募集资金用途：本期债券的募集资金拟用于偿还 20 金科 01 的回售本息。
募集资金专项账户：发行人将根据《公司债券发行与交易管理办法》《债券
受托管理协议》《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定，指定专项账户，
用于公司债券募集资金的接收、存储、划转。
牵头主承销商、簿记管理人、债券受托管理人：中山证券有限责任公司。
联席主承销商：中信证券股份有限公司、西南证券股份有限公司、中泰证券
股份有限公司。
质押式回购安排：根据【2022】年【2】月【14】日中诚信国际信用评级有限
责任公司出具的《金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公
司债券（第一期）信用评级报告》，评定发行人主体及本期债券信用等级为 AAA，
评级展望稳定，根据《质押式回购资格准入标准及标准券折扣系数取值业务指引
（2017 年修订版）》中规定“发行人公开发行、且在上海证券交易所或深圳证券交
易所上市交易或挂牌转让的债券存在两只及以上情形的，各只债券发行人指定评级
机构给出的最新评级结果为基础，选取最低的主体评级作为该发行人所有债券的主
体评级”，发行人主体信用等级选取评级 AAA，评级展望稳定。本期债券的信用等
级为 AAA，债券符合进行质押式回购交易的基本条件，具体折算率等事宜按证券
登记机构的相关规定执行。
（三）本期债券发行及上市安排
1、本期债券发行时间安排
发行公告刊登日期：【2022】年【2】月【15】日。
发行首日：【2022】年【2】月【17】日。
预计发行期限：【2022】年【2】月【17】日，共【1】个交易日。
网下发行期限：【2022】年【2】月【17】日。
2、本期债券上市安排
本期发行结束后，发行人将尽快向深交所提出关于本期债券上市交易的申请。
具体上市时间将另行公告。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
二、认购人承诺
购买本期债券的投资者（包括本期债券的初始购买人和二级市场的购买人，及
以其他方式合法取得本期债券的人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受募集说明书对本期债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本期债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关主
管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，投资者同意并接受该等变更；
（三）本期债券发行结束后，发行人将申请本期债券在深交所上市交易，并由
主承销商代为办理相关手续，投资者同意并接受这种安排。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第二节 募集资金运用
一、募集资金运用计划
（一）本次债券的募集资金规模
经发行人股东大会、董事会审议通过，并经中国证监会（证监许可【2020】
3217 号）批复，本次债券发行总额不超过 80 亿元（含 80 亿元），采取分期发行。
本期债券发行规模为不超过 15.00 亿元（含）。
（二）本期债券募集资金使用计划
本期债券为第四期发行，发行规模为不超过【15】亿元，发行人拟安排本期债
券募集资金用于偿还 20 金科 01 的回售本息，具体拟偿还明细如下：
表2-1. 拟偿还明细
单位：亿元
到期或回售 拟使用募集资 付息日/到期日/回售
序号 借款类别 债券名称
本金 金偿还本金 行权日
1 公司债 20 金科 01 18.90318 15.00 2022/2/20
合计 18.90318 15.00
根据中国证券登记结算有限责任公司于 2022 年 1 月 24 日出具的《证券回售付
款通知》，20 金科 01 回售规模为 1,890,318,000.00 元，将于 2022 年 2 月 20 日回售
行权，回售行权后存续规模为 9,682,000.00 元。此后，20 金科 01 不再进行回售撤
销和转售。
若本期债券募集资金到账时间晚于上述公司债券回售行权日，发行人可先用自
有资金偿还 20 金科 01 的回售本息，待本期债券募集资金到账以后置换自有资金支
付的 20 金科 01 的回售本息。
（三）本期债券募集资金专项账户的管理安排
公司拟开设专项资金账户作为本期募集资金专项账户，用于本期债券募集资金
的存放、使用及监管。本期债券的资金监管安排包括募集资金管理制度的设立、债
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
券受托管理人根据《债券受托管理协议》等的约定对募集资金的监管进行持续的监
督等措施。
1.募集资金管理制度的设立
为了加强规范发行人发行债券募集资金的管理，提高其使用效率和效益，根据
《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易
管理办法》等相关法律法规的规定，公司制定了募集资金管理制度。公司将按照发
行申请文件中承诺的募集资金用途计划使用募集资金。
2.债券受托管理人的持续监督
根据《债券受托管理协议》，受托管理人应当对发行人专项账户募集资金的接
收、存储、划转与本息偿付进行监督。
为了保证本期债券募集资金的合规使用及本息的按期兑付，保障投资者利益，
发行人将在本期债券发行前设立专项账户用以募集资金监管、偿债保障金存储及使
用等。
① 开立募集资金与偿债保障金专项账户专款专用
发行人开立募集资金与偿债保障金专项账户，专项用于募集资金款项的接收、
存储及划转活动，并将严格按照募集说明书披露的资金投向，确保专款专用。发行
人与债券受托管理人、募集资金监管银行签订本期债券募集资金监管协议，规定债
券受托管理人和资金监管银行共同监督募集资金的使用、资金划转情况。
② 募集资金与偿债保障金专项账户资金来源
A:资金来源
本期债券的本息兑付资金主要来自发行人经营活动现金流和净利润。
B:提取时间、频率及金额
发行人应在本期债券每次付息日前及时足额将应付利息全额存入偿债保障金专
项账户；在本期债券到期日（包括回售日、赎回日及提前兑付日等，下同）前，将
应偿付或者可能偿付的债券本息全额存入偿债保障金专项账户。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
③ 募集资金与偿债保障金专项账户管理方式
A:发行人指定部门负责偿债保障金专项偿债账户及其资金的归集、管理工作，
负责协调本期债券本息的偿付工作。发行人其他相关部门配合落实本期债券本息的
兑付资金，确保本期债券本息如期偿付。
B:发行人将做好财务规划，合理安排好筹资和投资计划，同时加强对应收款项
的管理，增强资产的流动性，保证发行人在兑付日前能够获得充足的资金用于向债
券持有人清偿全部到期应付的本息。
④ 监督安排
A:债券受托管理人和资金监管银行共同监督偿债资金的存入、使用和支取情况。
偿债保障金专项账户内资金专门用于本期债券本息的兑付，不得用于其他用途。
B:本期债券受托管理人对偿债保障金专户资金的归集情况进行检查。
⑤ 信息披露
债券受托管理人和资金监管银行将依据监管规定及债券受托管理协议、资金监
管协议的相关规定进行信息披露安排。
（四）募集资金运用对发行人财务状况的影响
1、对发行人负债结构的影响
以 2021 年 9 月末公司财务数据为基准，本期债券发行完成且根据上述募集资
金运用计划予以执行后，本公司合并财务报表的资产负债率保持不变。
2、对于发行人短期偿债能力的影响
以 2021 年 9 月末发行人财务数据为基准，假设本期债券全部发行完成，其中，
募集资金全部用于偿还 20 金科 01 的回售本息，在不考虑融资过程中所产生相关费
用的情况下，截至 2021 年 9 月末的流动比率由 1.40 变为 1.41，速动比率保持不变。
（五）发行人关于本次债券募集资金的承诺
25
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发行人承诺将在《募集说明书》规定的资金用途范围内使用募集资金，不得变
更募集资金用途，且保证资金不进入证券、期货市场等国家规定禁入领域，不转借
他人，不用于购买土地。
（六）本期债券募集资金的合理性及必要性
截至 2021 年 9 月末，发行人有息债务余额为 8,758,624.70 万元，发行人有息负
债主要集中在 3 年以内，具有较大的兑付压力。具体如下：
表2-2. 截至 2021 年 9 月末发行人有息负债到期情况
单位：万元
项目 1 年及 1 年以下 1-3 年（含） 3-5 年（含） 5 年以上 合计
短期借款 461,668.19 - - - 461,668.19
一年内到
期的非流 1,585,296.91 - - - 1,585,296.91
动负债
长期借款 - 4,653,265.05 589,986.00 218,350.00 5,461,601.05
应付债券 - 722,538.50 527,520.05 - 1,250,058.55
合计 2,046,965.10 5,375,803.55 1,117,506.05 218,350.00 8,758,624.70
截 至 2021 年 9 月 末 ， 发 行 人 一 年 及 一 年 以 内 到 期 的 短 期 债 务 合 计 为
2,046,965.10 万元，存在较大兑付压力。本期债券全部用于偿还 20 金科 01 的回售
本息，本期债券的发行将不会增加发行人的资产负债率，同时可有效减少发行人兑
付压力，提高发行人偿付能力。
截至 2021 年 12 月 29 日，发行人存续公司债券的规模为 89.96 亿元，本期债券
募集资金全部拟用于偿还 20 金科 01 的回售本息。
综上，本期债券募集资金具有合理性和必要性。
（七）偿债能力分析
1. 未来投资分析：
（1）在建项目
截至 2021 年 9 月末，发行人房地产项目全口径剩余可售面积超 7,000.00 万平
方米，剩余可售金额可覆盖未来投资。
（2）拟建项目
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发行人未来拟建项目主要通过开发贷等贷款或项目自身销售回流完成剩余投资。
2. 有息负债分析：
截至 2021 年 9 月末，发行人有息债务余额为 8,758,624.70 万元，发行人有息负
债主要集中在 3 年以内到期，具体如下：
表2-3. 截至 2021 年 9 月末发行人有息负债到期情况
单位：万元
项目 1 年及 1 年以下 1-3 年（含） 3-5 年（含） 5 年以上 合计
短期借款 461,668.19 461,668.19
一年内到期的非
1,585,296.91 1,585,296.91
流动负债
长期借款 4,653,265.05 589,986.00 218,350.00 5,461,601.05
应付债券 722,538.50 527,520.05 1,250,058.55
合计 2,046,965.10 5,375,803.55 1,117,506.05 218,350.00 8,758,624.70
由于本期债券募集资金拟全部用于偿还 20 金科 01 的回售本息，因此不会增加
发行人有息负债，且通过灵活安排公司债券偿还事项，有利于提高发行人偿债能力。
3. 销售回款情况：
2018-2020 年及 2021 年 1-9 月，发行人销售商品、提供劳务收到的现金分别为
851.02 亿元、1,128.26 亿元、1,279.80 亿元和 778.42 亿元，近三年及一期回款持续
增加。
截至 2021 年末，发行人房地产项目全口径剩余可售面积超 7,000.00 万平方米，
土地储备充分。
4. 授信情况分析：
发行人资信情况良好，与工商银行、农业银行、中信银行等各大银行都保持长
期合作关系。截至 2021 年 9 月末，公司在银行授信总额度为人民币 19,324,700.00
万元，已使用额度为 4,630,285.21 万元，尚未使用额度为 14,694,414.79 万元，剩余
额度较大。
5. 发行人偿债能力分析：
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（1）未来房地产业务投资安排
发行人未来房地产业务所需资金主要来源于金融机构借款及本身项目销售回流。
（2）本期债券募集资金用途
本期债券募集资金不超过【15】亿元，募集资金用途为偿还 20 金科 01 的回售
本息，对有息负债规模影响较小，且有利于调整发行人有息负债期限结构。
（3）本期债券偿债资金来源
①偿债资金来源
A、本期债券的偿债资金将主要来源于发行人日常经营所产生的利润及现金流。
2018-2020 年末及 2021 年 9 月末，发行人合并口径实现营业收入分别为 4,123,367.64
万元、6,777,337.45 万元、8,770,441.00 万元和 6,368,336.33 万元；经营活动产生的
现金流入分别为 12,090,970.79 万元、15,583,013.94 万元、18,460,585.63 万元和
10,810,833.50 万元。
B、发行人长期保持稳健的财务政策。截至 2021 年 9 月末，货币资金余额为
3,017,025.04 万元（含受限部分），该部分资产可直接作为偿债资金来源。
C、发行人主营业务以房地产开发销售为主，存货主要由商品住宅（计入二级
科目开发成本及开发产品）构成。截至 2021 年 9 月末，发行人存货余额为
25,055,677.58 万元，必要时，发行人可通过促销等手段快速变现，为偿债资金的重
要基础。
D、发行人与多家金融机构保持长期的良好合作关系，截至 2021 年 9 月末，发
行人银行可用授信额度为 14,694,414.79 万元，可有效支持发行人现金流情况。
②偿债应急保障方案
A、公司长期保持稳健的财务政策，资产流动性较高，必要时可以通过流动资
产变现来补充偿债资金。截至2021年9月末，公司流动资产合计34,403,877.19万元，
流动资产明细构成如下：
表2-4. 发行人流动资产构成明细
单位：万元
28
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2021 年 9 月末
项目
金额 占比
货币资金 3,017,025.04 8.77%
交易性金融资产 4,576.06 0.01%
应收票据及应收账款 345,854.58 1.01%
应收款项融资 153.00 0.00%
预付款项 1,045,775.65 3.04%
其他应收款 3,679,730.67 10.70%
存货 25,055,677.58 72.83%
合同资产 60,291.22 0.18%
其他流动资产 1,194,793.40 3.47%
流动资产合计 34,403,877.19 100.00%
发行人在公司现金流量不足的情况下，可以通过变现流动性较强的资产来补充
偿债资金。
B、适度减少用地支出
截至 2021 年 9 月末，公司房地产项目全口径剩余可售面积超过 7,000.00 万平
方米，土地储备充足，可满足未来几年开发项目使用。一旦出现可能导致现金流不
足的情况，通过适度减少用地支出，将会缓解现金流压力，提高债务偿付能力。
C、外部融资
发行人与多家银行保持良好的长期合作关系。发行人报告期内未发生过贷款违
约事件，拥有优良的历史信用记录。发行人亦将根据市场变化，拓展融资渠道，积
极资产管理计划等创新融资工具，为本期债券的本息偿付提供有效补充。
二、本期债券发行后公司资产负债结构的变化
本期债券发行完成后，不会引起发行人资产负债率的变化。假设发行人的资产
负债结构在以下假设基础上发生变动：
1、相关财务数据模拟调整的基准日为【2021】年【9】月【30】日；
2、假设不考虑融资过程中产生的需由发行人承担的相关费用，本期债券募集
资金净额为【15】亿元；
3、假设本期债券募集资金净额【15】亿元计入 2021 年 9 月末的资产负债表；
4、本期债券募集资金拟全部用于偿还 20 金科 01 的回售本息。
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5、假设公司债券发行在 2021 年 9 月末完成。
基于上述假设，本期发行对发行人合并报表财务结构的影响如下表：
表2-5. 发行人本期债券发行前后资产负债结构情况
单位：万元
项目 2021 年 9 月末（发行前） 2021 年 9 月末（发行后） 变动金额
负债总额 31,588,954.94 31,588,954.94 0
总资产 39,437,082.51 39,437,082.51 0
流动资产 34,403,877.19 34,403,877.19 0
非流动资产 5,033,205.33 5,033,205.33 0
流动负债 24,569,324.03 24,419,324.03 -150,000.00
非流动负债 7,019,630.91 7,169,630.91 +150,000.00
资产负债率 80.10% 80.10% -
流动比率 1.40 1.41 -
速动比率 0.38 0.38 -
三、前次公司债券募集资金使用情况
截至募集说明书摘要签署之日，发行人已发行公司债券募集资金使用情况如下：
表2-6. 发行人公司债券募集资金使用情况
单位：万元
承诺情况 实际情况 对比
实际使用
序 募集资金净
债券名称 承诺资金 承诺使用金 实际资 实际使用 金额与承
号 额
用途 额 金用途 金额 诺使用金
额的差额
偿还各类 偿还各
1 15 金科 01 198,760.00 198,760.00 198,760.00 无差异
借款 类借款
补充流动 补充流
2 15 金债 01 124,250.00 124,250.00 124,250.00 无差异
资金 动资金
16 金科 01 补充流动 补充流
3 253,470.00 253,470.00 253,470.00 无差异
16 金科 02 资金 动资金
补充流动 补充流
16 金科 03 180,000.00 180,000.00 无差异
资金 动资金
4 16 金科 04 535,722.00
偿还各类 偿还各
16 金科 05 355,722.00 355,722.00 无差异
借款 类借款
补充流动 补充流
20,000.00 20,000.00 无差异
16 金科 06 资金 动资金
5 455,900.00
16 金科 07 偿还各类 偿还各
435,900.00 435,900.00 无差异
借款 类借款
18 金科 01 偿还各类 偿还各
6 355,691.00 355,691.00 355,691.00 无差异
18 金科 02 借款 类借款
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承诺情况 实际情况 对比
实际使用
序 募集资金净
债券名称 承诺资金 承诺使用金 实际资 实际使用 金额与承
号 额
用途 额 金用途 金额 诺使用金
额的差额
偿还各类 偿还各
7 18 金科 04 596,400.00 596,400.00 596,400.00 无差异
借款 类借款
偿还各类 偿还各
8 18 金科 06 149,100.00 149,100.00 149,100.00 无差异
借款 类借款
归还到
归还到期
期或回
9 19 金科 01 199,000.00 或回售的 199,000.00 199,000.00 无差异
售的公
公司债券
司债券
归还到
归还到期
期或回
10 19 金科 03 157,210.00 或回售的 157,210.00 157,210.00 无差异
售的公
公司债券
司债券
偿还到
偿还到期
20 金科 01 期或回
11 230,000.00 或回售的 230,000.00 230,000.00 无差异
20 金科 02 售的公
公司债券
司债券
偿还到
偿还到期
20 金科 03 期或回
12 170,000.00 或回售的 170,000.00 170,000.00 无差异
20 金科 04 售的公
公司债券
司债券
偿还到
偿还到期
期或回
或回售的
售的公
13 21 金科 01 75,000.00 公司债券 75,000.00 75,000.00 无差异
司债券
本金及利
本金及
息
利息
偿还到
偿还到期
期或回
或回售的
售的公
14 21 金科 03 220,000.00 公司债券 220,000.00 220,000.00 无差异
司债券
本金及利
本金及
息
利息
偿还到
偿还到期
期或回
或回售的
售的公
15 21 金科 04 100,000.00 公司债券 100,000.00 100,000.00 无差异
司债券
本金及利
本金及
息
利息
注：募集资金净额为债券发行总额扣除承销费用及相关费用后的净额。
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第三节 发行人基本情况
一、发行人概况
公司名称：金科地产集团股份有限公司
法定代表人：周达
注册资本：人民币 533,971.5816 万元
实缴资本：人民币 533,971.5816 万元
设立日期：1994 年 3 月 29 日
统一社会信用代码：91500000202893468X
注册地址：重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼）
邮政编码：401121
联系电话：023-63023656
传真：023-63023656
办公地址：重庆市两江新区龙韵路 1 号 1 幢（金科中心总部大楼）
信息披露负责人：张强
信息披露负责人联系方式：023-63023656
所属行业：房地产业
经营范围：房地产开发、物业管理、机电设备安装（以上经营范围凭资质证书
执业）；销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、五金交电；自有房
屋租赁；企业管理咨询服务，货物及技术进出口（法律、法规禁止的，不得从事经
营；法律、法规限制的，取得相关许可或审批后，方可从事经营）。
网址：https://www.jinke.com/
二、发行人历史沿革
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（一）发行人设立及上市
1、发行人设立
发行人前身为重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业”），系 1986
年 12 月经重庆市人民政府以重府发［1986］290 号文批准，由重庆钢铁公司以第四
钢铁厂为主体进行股份制试点组建的股份有限公司。1987 年 3 月，东源钢业经重庆
市工商行政管理局核准登记注册，设立时，以重庆钢铁公司第四钢铁厂的固定资产
账面净值和国家所拨流动资金 6,857 万元折为 68.57 万股国家股。
1987 年 6 月和 1988 年 1 月，经中国人民银行重庆市分行重人行（1987）58 号
文和重人行（1988）9 号文批复，东源钢业先后两次向内部职工和社会公众发行股
票 37 万股和 30 万股，每股面值 100 元人民币，共筹集资金 6,700 万元。1988 年 7
月，东源钢业全部股本金募齐后，向重庆市工商行政管理局申请了变更登记。
1992 年，经重庆市经济体制改革委员会渝改委［1992］54 号文批准，东源钢
业将股票面值由 100 元/股拆细为 1 元/股。重庆审计事务所对东源钢业全部资产进
行了评估并出具了重审事发（93）015 号评估报告，评估结果经重庆市国资局国资
办发（93）第 101 号文确认。截至 1992 年 10 月 31 日，东源钢业生产经营性净资
产为 192,570,512.22 元，扣除盈余公积金、未分配利润后的 187,110,770 元界定为总
股本，其中国有法人股 120,110,770 股（占总股本 64.19%），由重庆钢铁公司持有；
社会公众股 67,000,000 股（占总股本 35.81%）。1993 年，东源钢业再次委托重庆
审计事务所对公司资产进行评估，评估结果经国家国资局国资评（1993）545 号文
确认。截至 1993 年 9 月 30 日，东源钢业经营性净资产 24,529.75 万元，评估增值
部分纳入资本公积金，不调整股本结构。
2、发行人首次公开发行股票并上市
1996 年 11 月 28 日，经中国证监会证监发字（1996）323 号文批准，东源钢业
社会公众持有的 6,700 万股在深圳证券交易所上市交易，证券简称“重庆东源”，证
券代码“0656”，上市时东源钢业注册资本为 18,711.08 万元。
（二）发行人上市后历次股本变化及重大资产重组情况
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1、重庆东源（原“东源钢业”）股权变动情况
（1）1997 年 4 月，送红股
1997 年 4 月，经东源钢业 1996 年股东大会批准，东源钢业以 1996 年末总股本
18,711.077 万股为基数，向全体股东每 10 股送红股 1 股。送股完成后，东源钢业总
股本为 205,821,847 股，其中法人股 132,121,847 股，社会公众股 73,700,000 股。
（2）1998 年 11 月，股份转让
1998 年 11 月，经财政部财管字［1998］78 号文批准，东源钢业控股股东重庆
钢铁（集团）有限责任公司（以下简称“重钢集团”）与泛华工程有限公司（以下简
称“泛华公司”）签署转让合同书，将其持有的东源钢业 7,204 万股转让给泛华公司。
股份转让完成后，东源钢业的总股本不变，泛华工程持有东源钢业 7,204 万股（占
东 源 钢 业 总 股 本 的 35% ， 股 份 性 质 为 国 家 股 ） ； 重 钢 集 团 仍 持 有 东 源 钢 业
6,008.1847 万股（占东源钢业总股本的 29.19%）。
（3）2000 年，股份转让
2000 年，重钢集团持有的东源钢业 500 万股（占东源钢业总股本的 2.43%）国
有法人股通过拍卖方式转让给 40 家法人单位。股份转让完成后，重钢集团仍持有
东源钢业 55,081,847 股国有法人股，占东源钢业总股本的 26.76%。
（4）2001 年 10 月，股份转让
2001 年 10 月，泛华公司将其持有的东源钢业 58,568,498 股国有法人股（占东
源钢业总股本的 28.46%）转让给成都锦江和盛投资有限责任公司（以下简称“锦江
和盛”）。股份转让完成后，该部分股份性质变更为社会法人股。锦江和盛持有东
源钢业 28.46%，成为东源钢业控股股东；重钢集团持有 55,081,847 股国有法人股，
占东源钢业总股本的 26.76%；泛华公司继续持有东源钢业 13,471,502 股国有法人
股，占东源钢业总股本的 6.55%。
（5）2002 年 4 月，股份拍卖
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2002 年 4 月，四川华州管理顾问咨询有限责任公司（以下简称“四川华州”）通
过拍卖方式购得重钢集团持有的东源钢业 1,000 万股国有法人股（占东源钢业总股
本的 4.86%），过户后该部分股份性质变更为社会法人股。
（6）2003 年 8 月，公司更名
2003 年 8 月，东源钢业公司名称变更为“重庆东源产业发展股份有限公司”（以
下简称“重庆东源”）。
（7）2005 年 12 月，股份拍卖
2005 年 12 月，经广东省深圳市中级人民法院裁定，重钢集团持有的重庆东源
45,081,847 股股份由重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简称“重庆渝富”）竞得。
2006 年 8 月 18 日，上述股份过户至重庆渝富名下，重钢集团不再是重庆东源的股
东。
（8）2006 年 8 月，股权分置改革
2006 年 7 月，重庆东源 2006 年第二次临时股东大会审议通过《重庆东源产业
发展股份有限公司关于利用资本公积金向流通股股东定向转增股本进行股权分置改
革的议案》，确定了股权分置改革方案。重庆东源以股改前流通股股本 73,700,000
股为基数，以资本公积金向全体流通股股东转增 44,220,000 股，流通股股东每 10
股获得 6 股转增的股份。2006 年 8 月 24 日，重庆东源股权分置改革完成，总股份
由 205,821,847 股变更为 250,041,847 股。
（9）2007 年 8 月，股份拍卖
2007 年 8 月，四川奇峰实业（集团）有限公司（以下简称“奇峰集团”）、四川
宏信置业发展有限公司（以下简称“宏信置业”）以联合竞拍的方式竞得锦江和盛持
有的重庆东源 58,568,498 股法人股和四川华州持有的重庆东源 10,000,000 股（共计
68,568,498 股），并于 2007 年 9 月完成过户。股份转让完成后，奇峰集团、宏信置
业以联合体（一致行动人）形式合计持有重庆东源 68,568,498 股（占总股本
27.42%），成为重庆东源控股股东；锦江和盛、四川华州不再持有重庆东源的股
份。
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（10）2009 年 3 月，股份转让
2009 年 3 月，奇峰集团、宏信置业分别将各自持有的重庆东源有限售条件流通
股 16,782,157 股（合计 33,564,314 股，占重庆东源总股本的 13.42%）转让给重庆市
金科投资有限公司，并于 2009 年 4 月 7 日完成过户。股份转让完成后，重庆渝富
持有重庆东源 45,081,847 股，占重庆东源总股本的 18.03%，成为重庆东源第一大
股东；重庆市金科投资有限公司持有重庆东源 33,564,314 股股份，占重庆东源总股
本的 13.42%，成为重庆东源第二大股东。
2、重大资产重组情况
2009 年 3 月，重庆东源启动重大资产重组，拟新增股份吸收合并重庆市金科实
业（集团）有限公司（以下简称“金科集团”）。2011 年 5 月 24 日，中国证监会下
发《关于核准重庆东源产业发展股份有限公司吸收合并重庆市金科实业（集团）有
限公司的批复》（证监许可［2011］799 号文）、《关于核准豁免重庆市金科投资
有限公司及一致行动人公告重庆东源产业发展股份有限公司收购报告书并豁免其要
约收购义务的批复》（证监许可［2011］800 号文），重庆东源以 5.18 元/股的价格
新增 908,498,204 股股份吸收合并金科集团，金科集团全体股东以其拥有的金科集
团权益（评估作价 470,602.07 万元）折为重庆东源的股本，成为重庆东源的股东。
本次新增 908,498,204 股股份于 2011 年 8 月 23 日上市。
2011 年 6 月，重庆东源名称变更为“金科地产集团股份有限公司”，经营范围变
更为“许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发；物业管理；机电设备安装
（以上经营范围凭资质证书执业）；销售建筑、装饰材料和化工产品（不含化学危
险品）、五金交电；自有房屋租赁；企业管理咨询服务”。
本次重大资产重组完成后，公司股份总数由 250,041,847 股增至 1,158,540,051
股，注册资本 1,158,540,051 元；金科投资持有公司 252,835,355 股，占公司总股本
的 21.82%，成为公司控股股东；黄红云、陶虹遐一致行动人通过直接和间接方式
合计持有公司 559,301,064 股，占公司总股本的 48.28%，为公司实际控制人。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
经深圳证券交易所批准，自 2011 年 8 月 23 日起，公司证券简称由“ST 东源”变
更为“金科股份”，股票代码不变。
3、金科股份股权变动情况
（1）2014 年非公开发行股票
2014 年 9 月 25 日，经中国证监会下发《关于核准金科地产集团股份有限公司
非公开发行股票的批复》（证监许可［2014］987 号）核准，金科股份以 10 元/股
的价格，向特定投资者非公开发行股票 22,000 万股，募集资金 22 亿元，本次新增
股份于 2014 年 12 月 23 日在深交所上市。
本 次 非 公 开 发 行 股 票 完 成 后 ， 公 司 股 份 总 数 由 1,158,540,051 股 增 至
1,378,540,051 股，注册资本 1,378,540,051 元；金科投资持有公司 252,835,355 股，
占公司总股本的 18.34%，为公司控股股东；黄红云、陶虹遐一致行动人通过直接
和间接方式合计持有公司 559,301,064 股，占公司总股本的 40.57%，为公司实际控
制人。
（2）2014 年度送红股及资本公积转增股本
2015 年 4 月 20 日，公司召开 2014 年股东大会审议通过，以截至 2014 年 12 月
31 日的总股本 1,378,540,051 股为基数，向全体股东每 10 股送红股 6 股、以资本公
积金向全体股东每 10 股转增 14 股，本次送红股及资本公积金转增股本实施后，公
司总股本从 1,378,540,051 股增至 4,135,620,153 股。
（3）2015 年度限制性股权激励计划
金科股份向激励对象定向发行股票 19,144 万股，限制性股票的价格为 3.23 元/
股，发行对象如下表所示：
表3-1. 发行人股权激励计划对象清单1
单位：万股、%
1此处职务为 2015 年发布股权激励计划时的职务。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
获取限制性股票 占首次授予限制 占15年末总股本
姓名 职务
的总额 性股票的比例 的比例
蒋思海 董事会副主席、总裁 2,500 13.05 0.605
罗利成 执行总裁 1,000 5.22 0.242
李华 副总裁、财务负责人 900 4.70 0.218
张天诚 董事、副总裁 700 3.66 0.169
刘忠海 董事、董事会秘书 700 3.66 0.169
喻林强 副总裁 700 3.66 0.169
何立为 董事、副总裁 300 1.57 0.073
王洪飞 副总裁 1,000 5.22 0.242
中层管理人员（共139人） 11,344 59.26 2.743
合计 19,144 100.00 4.63
本次限制性股权激励计划于 2015 年 12 月 29 日在深交所完成上市，发行人股
份总数由 4,135,620,153 股增至 4,327,060,153 股。
2016 年 3 月 26 日，发行人第九届董事会第三十次会议审议通过了《关于回购
注销部分限制性股票的议案》，发行人对 2 名已不符合激励条件的激励对象已获授
但尚未解锁的限制性股票 80 万股进行回购注销，回购价格为 3.23 元/股，并于 2016
年 6 月 1 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成，发行人股份由
4,327,060,153 股减至 4,326,260,153 股，相关工商登记手续已于 2016 年 8 月 17 日办
理完成。
（4）2016 年非公开发行股票
2016 年 6 月 17 日，中国证监会出具《关于核准金科地产集团股份有限公司非
公开发行股票的批复》（证监会许可【2016】1319 号），核准公司非公开发行不
超过 1,239,669,421 股新股，该批复自核准之日起六个月内有效。截至 2016 年 9 月
26 日，发行人本次非公开发行 A 股股票股实际已发行人民币普通股 1,020,408,163
股，每股发行价格 4.41 元，募集资金总额为 4,499,999,998.83 元，扣除各项发行费
用 57,912,040.82 元，实际募集资金净额为人民币 4,442,087,958.01 元，其中新增注
册资本人民币 1,020,408,163 元，增加资本公积人民币 3,421,679,795.01 元。发行人
于 2016 年 10 月 21 日，在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕登
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
记托管手续，发行人的股份由 4,326,260,153 股增至 5,346,668,316 股，相关工商登
记于 2017 年 2 月 22 日办理完成。
（5）回购注销限制性股票
2016 年 5 月 20 日，发行人第九届董事会第三十二次会议审议通过了《关于调
整限制性股票激励计划相关事项的议案》及《关于回购注销部分限制性股票的议
案》，因发行人实施了 2015 年度权益分派方案，发行人对回购价格做相应调整，
调整后的限制性股票的回购价格为 3.18 元/股，并对 4 名已不符合激励条件的激励
对象已获授但尚未解锁的限制性股票 1,010 万股进行回购注销。2016 年 9 月 29 日，
公司第九届董事会第三十六次会议审议通过了《关于回购注销部分限制性股票的议
案》，公司对 3 名已不符合激励条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票
350 万股进行回购注销，回购价格为 3.18 元/股。上述两次回购注销部分限制性股票
事宜，发行人已于 2016 年 12 月 19 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公
司办理完成，发行人股份由 5,346,668,316 股减至 5,333,068,316 股，相关工商登记
手续于 2016 年 12 月 21 日办理完成。
2016 年 12 月 8 日，公司第九届董事会第四十次会议审议通过了《关于回购注
销不符合解锁条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》、《关于向
激励对象授予限制性股票激励计划预留限制性股票的议案》。公司董事会根据《限
制性股票激励计划》及相关规定，鉴于 3 名激励对象个人考核不达标，将该 3 人持
有的尚未解锁的限制性股票合计 275,000 股进行回购注销的处理，鉴于另外 6 名激
励对象个人考核成绩为“合格”，须对该 6 人持有的部分尚未解锁的限制性股票合计
152,500 股进行回购注销；根据相关法律法规及《限制性股票激励计划》的有关规
定以及 2015 年第八次临时股东大会的授权，公司限制性股票激励计划规定的预留
限制性股票的授予条件已经成就，确定 2016 年 12 月 8 日为授予日，向 12 名激励
对象授予 预留限制 性 股票 1,030 万，授予 价格为 2.62 元/ 股， 发行人股 份由
5,333,068,316 股增至 5,343,368,316 股，相关工商登记手续已于 2017 年 2 月 22 日办
理完成。
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2017 年 6 月 15 日，公司第十届董事会第二次会议审议通过了《关于回购注销
部分限制性股票的议案》，鉴于 4 名激励对象已离职，对其已获授但尚未解锁的限
制性股票 288.75 万股进行回购注销；鉴于艾兆青先生因 2017 年 5 月 24 日当选为公
司监事，不再符合本次激励计划所规定激励对象的范围，因此对其持有但尚未解锁
的限制性股票 33.75 万股进行回购注销处理。本次回购注销部分限制性股票尚未在
中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成。
2017 年 9 月 13 日，公司披露了《金科地产集团股份有限公司于回购注销部分
限制性股票的减资公告》（公告编号：2016-141 号），将对 2016 年 12 月 8 日公司
第九届董事会第四十次会议审议通过的回购注销 42.75 万股限制性股票以及 2017 年
6 月 15 日公司第十届董事会第二次会议审议通过的回购注销 322.50 万股制性股票，
合计 365.25 万股限制性股票进行回购注销。2017 年 12 月 7 日，公司披露了《关于
部分限制性股票回购注销完成的公告》（公告编号：2016-174 号），上述尚未解锁
的限制性股票合计 365.25 万股的回购注销事宜已于 2017 年 12 月 5 日办理完成，公
司总股本由 5,343,368,316 股减少至 5,339,715,816 股。
2018 年 11 月 18 日，发行人披露了《金科地产集团股份有限公司关于回购注销
部分限制性股票的公告》（公告编号：2018-154 号），发行人第十届董事会第二十
五次会议审议通过了《关于回购注销不符合解锁条件的激励对象已获授但尚未解锁
的限制性股票的议案》，董事会同意将已不符合解锁条件的激励对象 12 人已获授
的限制性股票 83.75 万股全部予以回购注销。
2018 年 11 月 23 日，发行人披露了《金科地产集团股份有限公司关于回购注销
部分限制性股票的减资公告》（公告编号：2018-158 号），发行人对第十届董事会
第十一次会议决定回购 6 名激励对象已获授但尚未解锁的合计 9.5 万股限制性股票、
第十届董事会第二十三次会议决定回购 7 名激励对象已获授但尚未解锁的合计
477.5 万股限制性股票、第十届董事会第二十五次会议决定回购 12 名激励对象已获
授但尚未解锁的合计 83.75 股限制性股票，上述因回购而需注销的限制性股票共计
570.75 万股，上述因回购而导致公司股份减少的事宜办理完成后，公司总股本（注
册资本）由 5,339,715,816 股（元）减少至 5,334,008,316 股（元），公司已通知债
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
权人自本公告之日起四十五日内，均有权凭有效债权文件及相关凭证要求公司清偿
债务或者要求公司为该等债权提供相应担保。根据公司 2018 年面向合格投资者公
开发行公司债券（第一期）（品种一）、公司 2018 年面向合格投资者公开发行公
司债券（第一期）（品种二）的《债券持有人会议规则》和公司 2018 年非公开发
行公司债券（第一期）、公司 2018 年非公开发行公司债券（第三期）的《债券持
有人会议规则》第三章关于债券持有人会议召开的情形规定，此次因公司股权激励
计划发生回购注销部分限制性股票导致减资，可不召开“18 金科 01”、“18 金科 02”、
“18 金科 04”、“18 金科 06”的债券持有人会议，公司发行的其他债券已于 2018 年 12
月 20 日至 21 日分别召开持有人会议。
2020 年 4 月 13 日，红星家具集团基于对公司的长期了解，认同公司的发展战
略，认可管理团队，认可公司的长期投资价值，看好公司未来发展前景，通过其控
股子公司广东弘敏企业管理咨询有限公司（以下简称“广东弘敏”）于 2020 年 4 月
13 日与天津聚金物业管理有限公司（以下简称“天津聚金”）签订《股份转让协议》，
以 8 元/股的价格通过协议转让方式受让天津聚金持有公司的 587,368,740 股股份，
占公司总股本的 11%，交易价款合计为人民币 4,698,949,920 元。本次权益变动后，
天津聚金仍持有公司 319,660,738 股股份，占公司总股本的 5.99%，其与一致行动
人天津润泽物业管理有限公司（以下简称“天津润泽”）、天津润鼎物业管理有限公
司（以下简称“天津润鼎”）仍合计持有公司 979,870,979 股股份，占公司总股本的
18.35%，此次股权转让不会导致公司控股股东和实际控制人的变化。
2020 年 5 月 6 日和 2020 年 5 月 7 日，金科股份股东天津润泽、天津润鼎分别
减持其持有的金科股份 161,295,827 股、105,689,865 股；2020 年 5 月 14 日，金科股
份股东天津润鼎减持其持有的金科股份 266,985,692 股；2020 年 5 月 21 日金科股份
股东天津润鼎和天津聚金分别减持其持有的金科股份 126,205,730 股、53,208,919 股。
上述减持完成后，天津润泽不再持有金科股份，天津润鼎持股比例降至 0.0006%，
天津聚金持股比例降至 4.99%。
2020 年 7 月 20 日，公司第十届董事会第五十二次会议审议通过《关于调整限
制性股票激励计划相关事项的议案》、《关于公司限制性股票激励计划首次授予部
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
分第四个解锁期可解锁的议案》、《关于公司限制性股票激励计划预留授予部分第
三个解锁期可解锁的议案》和《关于回购注销不符合解锁条件的激励对象已获授但
尚未解锁的限制性股票的议案》，公司 2019 年年度利润分配方案实施后，尚未解
锁首次授予部分的限制性股票的回购价格应由 2.37 元/股调整为 1.92 元/股；尚未解
锁预留授予部分的限制性股票的回购价格应由 1.81 元/股调整为 1.36 元/股。鉴于激
励对象马青伟、姚科因个人原因已离职，公司将对上述二人已获授但尚未解锁的限
制性股票合计 52.5 万股予以回购注销。鉴于 2018 年度公司 10 名激励对象考核成绩
为“合格”,本次解锁比例为 80%，对上述 10 名激励对象持有的首次授予部分第四个
解锁期剩余 20%部分合计 23.25 万股限制性股票不予解锁；1 名激励对象考核成绩
为“不合格”，对其所持有的首次授予部分第四个解锁期 7.5 万股限制性股票不予解
锁。公司将对上述共计 30.75 万股限制性股票进行回购注销。鉴于经公司 2019 年第
二次临时股东大会上审议通过，选举刘忠海为公司第十届监事会监事，刘忠海因担
任公司监事不属于《限制性股票激励计划》所规定激励对象的范围，故公司将对刘
忠海首次授予但未解锁的限制性股票 175 万股进行回购注销处理。本次回购注销部
分限制性股票尚未在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成。
截至 2021 年 9 月 30 日，金科投资、虹淘公司、黄红云先生、陶虹遐女士、黄
斯诗女士分别持有公司 7.24%、6.96%、10.98%、2.49%、2.31%的股份，黄红云先
生、陶虹遐女士合计持有金科投资及虹淘公司 100.00%的股份，黄红云先生与金科
投资、虹淘公司、陶虹遐女士、黄斯诗女士互为一致行动人，黄红云先生及其一致
行动人通过直接加间接合计持有公司股份 1,601,515,668 股，持股比例合计为
29.99%，在董事会中占有多数席位，故黄红云先生为金科股份实际控制人。
2022 年 1 月 14 日，发行人发布《关于股东权益变动的提示性公告》，根据陶
虹遐女士、虹淘公司和黄斯诗女士出具的《关于解除一致行动的告知函》及《告知
函》，陶虹遐女士、虹淘公司和黄斯诗女士已与黄红云先生及金科投资解除一致行
动关系。上述一致行动关系解除后，黄红云先生及其一致行动人合计持有发行人股
份将降至 973,323,344 股，占发行人总股本的 18.22%。同时，黄红云先生已与金科
投资及发行人股东红星家具集团有限公司、广东弘敏企业管理咨询有限公司签订
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《一致行动协议》，上述四方互为一致行动人，其合计持有的发行人股份将达到
1,567,996,886 股，占发行人总股本的 29.36%，本次权益变动后，未导致发行人控
股股东及实际控制人发生变化，不涉及发行人控制权变更。
三、发行人控股股东及实际控制人
（一）公司控股股东及实际控制人
截至募集说明书摘要签署之日，黄红云先生已与重庆市金科投资控股（集团）
有限责任公司、红星家具集团有限公司、广东弘敏企业管理咨询有限公司签订《一
致行动协议》，上述四方互为一致行动人，其合计持有的发行人股份达到
1,567,996,886 股，占发行人总股本的 29.36%，其中，重庆市金科投资控股（集团）
有限责任公司持有发行人 386,836,065 股，占总股本的 7.24%，金科投资为发行人
控股股东。黄红云先生在董事会中占有多数席位，因此认定黄红云先生为发行人实
际控制人。
控股股东名称：重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司
法定代表人：黄红云
成立日期：2007 年 12 月 12 日
注册资本：5,000.00 万元人民币
经营范围：从事投资业务及投资管理咨询服务（不得从事金融业务）。
2020 年，金科投资未经审计单体口径的主要财务数据如下：
表3-2. 金科投资单体主要财务数据
单位：万元
项目 2020 年末
资产总计 538,205
负债合计 467,622
所有者权益 70,583
项目 2020 年度
营业收入 34,785
营业利润 28,653
利润总额 28,675
净利润 28,680
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表3-3. 金科投资除发行人以外的重要子公司
单位：%
主要经 持股比
子公司全称 业务性质 表决权比例
营地 例
重庆财聚投资有限公司 重庆 房地产咨询 78.77 78.77
资产收购、处
重庆金科资产管理有限责任公司 重庆 置，受托资产管 100.00 100.00
理
重庆市迈格企业管理咨询有限公司 重庆 企业管理咨询 100.00 100.00
重庆市瓯飞商贸有限公司 重庆 商业 100.00 100.00
重庆市财科商务信息咨询有限公司 重庆 商务服务业 55.542 55.542
租赁和商务服务
重庆市乾佑投资咨询有限公司 重庆 55.5454 55.5454
业
根据金科投资 2022 年 1 月 7 日征信报告显示，报告期内，未发现不良或违约
类贷款情况，征信情况良好。
（二）实际控制人简介
截至募集说明书摘要签署之日，黄红云先生、金科投资、红星家具、广东弘敏
分别持有公司 10.98%、7.24%、0.09%、11.05%的股份。黄红云先生与金科投资、
红星家具、广东弘敏互为一致行动人，黄红云先生及一致行动人合计持有的发行人
股份达到 1,567,996,886 股，占发行人总股本的 29.36%，在董事会中占有多数席位，
故黄红云先生为本公司实际控制人。
黄红云：1966 年 6 月出生，中国国籍，无永久境外居留权。现任金科投资执行
董事，十二届全国政协委员，重庆市工商联（总商会）主席（会长）。自 1998 年 5
月起，曾任金科集团董事长兼总裁、重庆市金科大酒店有限公司董事、江阴金科房
地产开发有限公司董事、金科股份总裁、渝商集团董事长等职。2009 年 8 月至 2016
年 8 月，任金科股份董事长；2011 年 9 月至 2013 年 2 月，兼任金科股份总裁；2007
年 12 月至今，任金科投资执行董事、经理；2013 年 2 月起，任重庆市渝商投资控
股集团股份有限公司董事。
截至 2021 年 9 月末，黄红云所控制的股份中，已质押 454,522,300 股。
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
截至募集说明书摘要签署之日，黄红云对外投资企业还有重庆骏鑫企业管理咨
询有限公司和重庆虹淘文化传媒有限公司，黄红云分别持股 100%和 49%，除此之
外无其他对外投资。
（三）报告期内实际控制人变化情况
2017 年 3 月 31 日，发行人收到公司原实际控制人黄红云先生、陶虹遐女士的
通知，获悉黄红云先生和陶虹遐女士经友好协商，已办理离婚手续、解除婚姻关系，
并于同时收到黄红云先生和陶虹遐女士于 2017 年 3 月 31 日签署的《一致行动协
议》，该协议约定陶虹遐女士同意成为黄红云先生一致行动人，在处理金科股份经
营发展且根据公司法等有关法律法规以及公司章程需要由股东大会、董事会作出决
议的事项时均保持一致行动。黄红云先生与陶虹遐女士解除婚姻关系后，能控制公
司的表决权不变，公司实际控制人由黄红云先生、陶虹遐女士变为黄红云先生，陶
虹遐女士为黄红云先生的一致行动人。
2018 年 10 月 28 日，黄红云先生与黄斯诗女士签署一致行动协议，发行人实际
控制人未发生变更，仍为黄红云先生，陶虹遐女士与黄斯诗女士为其一致行动人。
2022 年 1 月 14 日，发行人发布《关于股东权益变动的提示性公告》，根据陶
虹遐女士、虹淘公司和黄斯诗女士出具的《关于解除一致行动的告知函》及《告知
函》，陶虹遐女士、虹淘公司和黄斯诗女士已与黄红云先生及金科投资解除一致行
动关系。上述一致行动关系解除后，黄红云先生及其一致行动人合计持有发行人股
份将降至 973,323,344 股，占发行人总股本的 18.22%。同时，黄红云先生已与金科
投资及发行人股东红星家具集团有限公司、广东弘敏企业管理咨询有限公司签订
《一致行动协议》，上述四方互为一致行动人，其合计持有的发行人股份将达到
1,567,996,886 股，占发行人总股本的 29.36%，本次权益变动后，未导致发行人控
股股东及实际控制人发生变化，不涉及发行人控制权变更。
（四）股权质押情况
截至 2021 年 9 月末，重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司持有发行人
386,836,065 股，占发行人总股本比例为 7.24%，为发行人之控股股东，已质押
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126,190,000 股。截至 2021 年 9 月末，黄红云直接持有公司股份 586,487,279 股，占
公司总股本的 10.98%，已质押 454,522,300 股。截至 2021 年 9 月末，广东弘敏企业
管理咨询有限公司直接持有发行人 590,134,714 股，占发行人总股本的 11.05%，已
质押 589,448,740 股。
四、发行人的股权结构及权益投资情况
（一）发行人的股权结构
截至 2021 年 9 月 30 日，金科投资、黄红云先生、广东弘敏、红星家具分别直
接持有公司 7.24%、10.98%、11.05%、0.09%的股份，金科投资、黄红云先生、广
东弘敏、红星家具合计持有公司股份 1,567,996,886 股，持股比例合计为 29.36%。
截至 2021 年 9 月 30 日，公司股权结构图如下所示：
图3-1. 截至 2021 年 9 月末发行人股权结构
表3-4. 截至 2021 年 9 月末发行人前十大股东持股情况
截至 2021 年
序
股东名称 股东性质 股份比例 股份数量（股） 9 月末与实际
号
控制人关系
广东弘敏企业管理咨询有
1 境内非国有法人 11.05% 590,134,714 无关联
限公司
2 黄红云 境内自然人 10.98% 586,487,279 /
重庆市金科投资控股（集
3 境内非国有法人 7.24% 386,836,065 控股公司
团）有限责任公司
重庆虹淘文化传媒有限公
4 境内非国有法人 6.96% 371,670,000 一致行动人
司
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截至 2021 年
序
股东名称 股东性质 股份比例 股份数量（股） 9 月末与实际
号
控制人关系
金科地产集团股份有限公
5 其他 4.14% 221,131,214 无关联
司－第一期员工持股计划
阳光人寿保险股份有限公
6 其他 2.58% 137,500,000 无关联
司－分红保险产品
7 陶虹遐 境内自然人 2.49% 132,936,714 一致行动人
8 香港中央结算有限公司 境外法人 2.41% 128,763,713 无关联
阳光人寿保险股份有限公
9 其他 2.40% 128,020,000 无关联
司－万能保险产品
10 黄斯诗 境内自然人 2.31% 123,585,610 一致行动人
发行人控股股东和实际控制人股份质押主要为融资担保所致，报告期内，发行
人控股股东和实际控制人股份质押所担保的融资均未出现逾期或违约的情形，暂不
存在控制权变更的风险。
（二）发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司情况
1、发行人重要子公司基本情况及主营业务
截至 2021 年 9 月末，发行人合并范围内主要子公司基本情况如下：
表3-5. 发行人合并范围内主要子公司基本情况
单位：万元、%
公司全称 持股比例 成立时间 注册资本 经营范围
重庆金科汇茂房地产开发有限公 房地产开发；自有房屋出租;机电设备
100.00 2012/5/17 34,343.43
司 安装;企业管理咨询服务
房地产开发;销售:建筑材料、装饰材
重庆金科兆基房地产开发有限公
55.00 2017/7/27 3,800.00 料、化工产品、五金交电;房屋租赁;企
司
业管理咨询
陕西金润达房地产开发有限公司 51.00 2013/11/6 2,000.00 房地产开发及销售;物业管理
无锡恒远地产有限公司 99.88 2007/8/2 40,044.90 房地产开发经营;自有房屋出租
房地产开发,房地产营销策划;装饰工程
金科地产集团武汉有限公司 59.85 2016/5/25 65,000.00 设计、施工。(依法须经审批的项目,经
相关部门审批后方可开展经营活动)
注：部分子公司持股比例不高于50%，但纳入合并报表的原因主要系发行人通过协议或派驻管
理层等方式对该子公司实现实际控制。
（1）重庆金科汇茂房地产开发有限公司
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重庆金科汇茂房地产开发有限公司成立于 2012 年 5 月 17 日，注册资本
34,343.43 万元，法定代表人吉仕林，住所重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路 8 号，经
营范围为房地产开发（按许可证核定范围和期限从事经营）。自有房屋出租；机
电设备安装；企业管理咨询服务。（经营范围中法律、行政法规禁止的不得经营；
法律、行政法规规定须经批准的项目，应当依法经过批准后方可经营）
（2）无锡恒远地产有限公司
无锡恒远地产有限公司成立于 2007 年 8 月 27 日，注册资本 40,044.90 万元，
法定代表人吴亚春，住所无锡市蠡湖大道 168 号蠡湖大厦 501 室，经营范围为一
般项目：房地产开发经营（凭有效质证书经营）；自有房屋出租。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（3）重庆金科兆基房地产开发有限公司
重庆金科兆基房地产开发有限公司成立于 2017 年 7 月 27 日，注册资本为
3,800.00 万元，法定代表人周星伟，住所为重庆市大渡口区春晖南路 1 号 3-3 第三
层第 12 房，经营范围为房地产开发（凭有效资质证执业）；销售：建筑材料（不
含危险化学品）、装饰材料（不含危险化学品）、化工产品（不含危险化学品及
易制毒化学物品）、五金交电；房屋租赁；企业管理咨询（需取得许可或审批的
项目除外）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（4）陕西金润达房地产开发有限公司
陕西金润达房地产开发有限公司成立于 2013 年 11 月 6 日，注册资本为 2,000
万元，法定代表人贾媛，住所陕西省西咸新区沣西新城同文路金科世界城售楼部
101 室，经营范围为房地产开发及销售；物业管理。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
（5）金科地产集团武汉有限公司
金科地产集团武汉有限公司成立于 2016 年 5 月 25 日，注册资本为 65,000.00
万元，法定代表人孙正军，住所洪山区和平街青城华府 G6-10 号商铺，经营范围
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为房地产开发，房地产营销策划；装饰工程设计、施工。（依法须经审批的项目，
经相关部门审批后方可开展经营活动）。
2、主要子公司以及其他有重要影响的参股公司财务情况
发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司 2020 年度主要财务数据如
下：
表3-6. 发行人主要子公司以及其他有重要影响的参股公司的主要财务数据
单位：万元
公司名称 资产 负债 所有者权益 收入 净利润
重庆金科汇茂房地
851,330.44 560,201.79 291,128.65 320,687.99 95,521.14
产开发有限公司
重庆金科兆基房地
216,428.10 56,348.16 160,079.94 329,795.78 81,321.84
产开发有限公司
陕西金润达房地产
317,992.33 243,002.67 74,989.66 210,646.55 64,323.39
开发有限公司
无锡恒远地产有限
566,672.76 302,231.03 264,441.73 366,856.06 47,544.58
公司
金科地产集团武汉
1,194,068.02 914,498.58 279,569.44 264,262.63 52,630.23
有限公司
（三）发行人合营、联营公司情况
1、合营、联营公司基本情况及主营业务
截至 2020 年末，金科股份管理层认为公司无重要合营、联营公司，发行人
主要合营、联营企业基本情况如下：
公司名册 股权比例
大连弘坤实业有限公司 49.00%
嘉兴锦峪贸易有限责任公司 99.80%
常州梁悦置业有限公司 51.00%
重庆金佳禾房地产开发有限公司 51.00%
杭州德信朝阳置业有限公司 43.00%
合肥金骏美合房地产开发有限公司 50.10%
重庆金美圆房地产开发有限公司 51.00%
太仓兴裕置业有限公司 49.00%
嘉善盛诚置业有限公司 49.00%
常州金宸房地产开发有限公司 49.00%
（1）大连弘坤实业有限公司
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大连弘坤实业有限公司成立于2006年4月13日，注册资本5,000.00万元，法定代
表人为韩邦有，住所辽宁省大连市金州区登沙河镇正阳街9号，经营范围为：普通
住宅开发建设、公路及港口公用码头设施的建设、室内装饰装修、房屋租赁、土石
方工程。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（2）嘉兴锦峪贸易有限责任公司
嘉兴锦峪贸易有限责任公司成立于2019年10月4日，注册资本10,000.00万元，
法定代表人为宁麟，住所浙江省嘉兴市南湖区新嘉街道东升东路1220号4372室，经
营范围为：机械设备、电子产品的批发、零售。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）。
（3）常州梁悦置业有限公司
常州梁悦置业有限公司成立于2019年8月9日，注册资本74,286.00万元，法定代
表人为潘阿明，住所常州市钟楼区西林乡西林镇1号，经营范围为：房地产开发经
营；自有房屋租赁；商务信息咨询（除投资咨询）；会务服务；企业管理咨询；企
业营销策划。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（4）重庆金佳禾房地产开发有限公司
重庆金佳禾房地产开发有限公司成立于2017年1月23日，注册资本130,000.00万
元，法定代表人为陈昌凤，住所重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路8号，经营范围为：
一般项目：房地产开发；销售：建筑材料（不含危险化学品）、装饰材料（不含危
险化学品）、化工产品（不含危险化学品）、五金交电；房屋租赁；企业管理咨
询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（除依法须经
批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
（5）杭州德信朝阳置业有限公司
杭州德信朝阳置业有限公司成立于2020年6月10日，注册资本71,000.00万元，
法定代表人为杜盛，住所浙江省杭州市萧山区所前镇袄庄陈村12组143号，经营范
围：许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
（6）合肥金骏美合房地产开发有限公司
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合肥金骏美合房地产开发有限公司成立于2019年1月02日，注册资本100,200.00
万元，法定代表人为施翔，住所合肥市新站区淮海大道与相城路交口西南角美的金
科郡营销中心，经营范围为：房地产开发、经营；房地产信息咨询；房地产经纪；
物业管理；办公用房、商业用房出租；企业管理及咨询；国内广告设计、制作、代
理、发布；室内外装修装饰工程设计及施工。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）。
（7）重庆金美圆房地产开发有限公司
重庆金美圆房地产开发有限公司成立于2019年4月26日，注册资本101,500.00万
元，法定代表人为陈昌凤，住所重庆市渝北区仙桃街道百果路99号，经营范围为：
一般项目：房地产开发（按审批文件要求从事经营）；销售：装饰材料、化工产品
（以上二项不含危险化学品）、五金交电；房屋租赁（不含住宿服务）；企业管理
咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（除依法须
经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
（8）太仓兴裕置业有限公司
太仓兴裕置业有限公司成立于2020年3月13日，注册资本114,688.00万元，法定
代表人方轶群，住所太仓市城厢镇南郊文治路51号淏华国际大厦1801-1室，经营范
围：许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
（9）嘉善盛诚置业有限公司
嘉善盛诚置业有限公司成立于2017年7月10日，注册资本1,000.00万元，法定代
表人方轶群，住所浙江省嘉兴市嘉善县姚庄镇锦绣大道1号203室-026工位，经营范
围：房地产开发经营，建筑装饰工程的施工；建材的销售。（依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
（10）常州金宸房地产开发有限公司
常州金宸房地产开发有限公司成立于2019年3月8日，注册资本84,857.00万元，
法定代表人项振，住所常州市天宁区中吴大道566号，经营范围：许可项目：房地
产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经
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营项目以审批结果为准）一般项目：企业管理咨询；信息咨询服务（不含许可类信
息咨询服务）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
2、合营、联营公司财务情况
表3-7. 发行人合营、联营公司的主要财务数据
单位：万元
公司名称 资产 负债 所有者权益 收入 净利润
大连弘坤实业有限公司 399,957.97 374,545.01 25,412.97 56,537.39 16,157.19
嘉兴锦峪贸易有限责任公司 149,981.08 0.00 149,981.08 0.00 0.00
常州梁悦置业有限公司 328,085.12 251,688.50 76,396.62 0.00 -5,540.3
重庆金佳禾房地产开发有限公司 453,620.45 224,972.25 228,648.20 243,211.72 102,108.01
杭州德信朝阳置业有限公司 174,461.58 104,695.38 69,766.20 0.00 -1,233.80
合肥金骏美合房地产开发有限公司 385,190.95 289,736.20 95,454.74 0.00 -3,255.83
重庆金美圆房地产开发有限公司 283,649.03 189,319.73 94,329.30 52.20 -8,485.67
太仓兴裕置业有限公司 177,022.30 59,154.76 117,867.5 0.00 -290.46
嘉善盛诚置业有限公司 128,338.57 16,225.47 112,113.10 88,235.48 1,052.41
常州金宸房地产开发有限公司 287,491.25 202,359.23 85,132.01 89.90 -1,142.14
五、发行人的治理结构及独立性
（一）发行人的治理结构
发行人严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《深圳证
券交易所股票上市规则》等法律、法规以及规范性文件的要求，持续深入开展公司
治理活动，建立健全内部管理和控制制度，不断完善公司法人治理结构，进一步规
范公司运营管理。截至目前，发行人股东大会、董事会、监事会均能严格按照相关
规章制度规范地运行，各位董事、监事、高级管理人员均能勤勉尽责，切实履行忠
实义务，公司治理的实际情况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件
不存在重大差异。
1、股东大会
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股东大会是发行人的权力机构，依法行使下列职权：决定公司的经营方针和投
资计划；选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬
事项；审议批准董事会的报告；审议批准监事会报告；审议批准公司的年度财务预
算方案、决算方案；审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；对公司增加或
者减少注册资本作出决议；对发行公司债券作出决议；对公司合并、分立、解散、
清算或者变更公司形式作出决议；修改公司章程；对公司聘用、解聘会计师事务所
作出决议；审议批准公司章程第四十一条规定的担保事项；审议公司在一年内购买、
出售重大资产超过公司最近一期经审计总资产 30%的事项；审议批准变更募集资金
用途事项；审议股权激励计划；审议董事会、监事会提交的对协助、纵容控股股东
及其附属企业占用公司资金的董事、高级管理人员、监事的相关处理事项；审议法
律、行政法规、部门规章或公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
股东大会分为年度股东大会和临时股东大会。年度股东大会每年召开 1 次，应
当于上一会计年度结束后的 6 个月内举行。
2、董事会
公司设董事会，对股东大会负责。董事会由 9 名董事（含 3 名独立董事）组成，
设董事长 1 人，副董事长 1 至 3 人。董事由股东大会选举或更换，任期三年。董事
任期届满，可连选连任。董事在任期届满以前，股东大会不能无故解除其职务。董
事会成员中应有不少于五分之一的职工代表担任董事，担任董事的职工代表须由在
发行人连续工作满五年以上的职工通过职工代表大会民主选举产生后，直接进入董
事会。
董事任期从就任之日起计算，至本届董事会任期届满时为止。董事任期届满未
及时改选，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规、部门规章
和本章程的规定，履行董事职务。董事可以由总经理（总裁）或者其他高级管理人
员兼任，但兼任总经理（总裁）或者其他高级管理人员以及职工代表担任的董事职
务的董事，总计不得超过公司董事总数的 1/2。
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董事会行使下列职权：召集股东大会，并向股东大会报告工作；执行股东大会
的决议；决定公司的经营计划和投资方案；制订公司的年度财务预算方案、决算方
案；制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制订公司增加或者减少注册资本、
发行债券或其他证券及上市方案；拟订公司重大收购、收购公司股票或者合并、分
立、解散及变更公司形式的方案；在股东大会授权范围内，决定公司对外投资、收
购出售资产、资产抵押、对外担保事项、委托理财、关联交易等事项；决定公司内
部管理机构的设置；聘任或者解聘公司总经理（总裁）、董事会秘书；根据总经理
（总裁）的提名，聘任或者解聘公司副总经理（副总裁）、财务负责人等高级管理
人员，并决定其报酬事项和奖惩事项；制订公司的基本管理制度；制订公司章程的
修改方案；管理公司信息披露事项；向股东大会提请聘请或更换为公司审计的会计
师事务所；听取公司总经理（总裁）的工作汇报并检查总经理（总裁）的工作；维
护公司资金安全，建立对控股股东所持股份“占用即冻结”的机制，即发现控股股东
占用公司资金应立即采取措施对该股东的股权予以冻结，凡股东不能及时返还被占
用资金的，通过变现其股权等方式依法追回。对于发现公司高级管理人员、董事协
助、纵容控股股东及其附属企业占用公司资金的，公司董事会应当视情节轻重对直
接责任人给予处分，对于负有严重责任的高级管理人员、董事应予以罢免或提请股
东大会予以罢免；法律、行政法规、部门规章或公司章程授予的其他职权。
3、监事会
公司设监事会，董事、总经理（总裁）和其他高级管理人员不得兼任监事。监
事会由 3 名监事组成，监事会设主席 1 人，可以设副主席。监事会主席和副主席由
全体监事过半数选举产生。监事会主席召集和主持监事会会议；监事会主席不能履
行职务或者不履行职务的，由监事会副主席召集和主持监事会会议；监事会副主席
不能履行职务或者不履行职务的，由半数以上监事共同推举一名监事召集和主持监
事会会议。监事会应当包括股东代表和适当比例的公司职工代表，其中职工代表的
比例不低于 1/3。监事会中的职工代表由公司职工通过职工代表大会、职工大会或
其他形式民主选举产生。
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监事会行使下列职权：应当对董事会编制的公司定期报告进行审核并提出书面
审核意见；检查公司财务；对董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，
对违反法律、行政法规、公司章程或者股东大会决议的董事、高级管理人员提出罢
免的建议；当董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求董事、高级管理
人员予以纠正；提议召开临时股东大会，在董事会不履行《公司法》规定的召集和
主持股东大会职责时召集和主持股东大会；向股东大会提出提案；依照《公司法》
第一百五十二条的规定，对董事、高级管理人员提起诉讼；发现公司经营情况异常，
可以进行调查；必要时，可以聘请会计师事务所、律师事务所等专业机构协助其工
作，费用由公司承担；维护公司资金安全，对于公司董事、高级管理人员协助、纵
容控股股东及其附属企业占用公司资金的，要求董事会及时启动“占用即冻结”机制
予以纠正；董事会拒不纠正的，监事会可直接向股东大会提出处理提案或对有关董
事、高级管理人员的罢免建议；对公司监事协助、纵容控股股东及其附属企业占用
公司资金的，进行处分或向股东大会提出罢免建议。
4、总经理（总裁）及其他高级管理人员
公司设总经理（总裁）1 名，由董事会聘任或解聘。公司设副总经理（副总裁）
若干名，由董事会聘任或解聘。公司总经理（总裁）、副总经理（副总裁）、财务
负责人、董事会秘书为公司高级管理人员。总经理（总裁）每届任期三年，总经理
（总裁）连聘可以连任。
总经理（总裁）对董事会负责，行使下列职权：主持公司的生产经营管理工作，
组织实施董事会决议，并向董事会报告工作；组织实施公司年度经营计划和投资方
案；拟订公司内部管理机构设置方案；拟订公司的基本管理制度；制定公司的具体
规章；提请董事会聘任或者解聘公司副总经理（副总裁）、财务负责人；决定聘任
或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；公司章程或董事会
授予的其他职权。总经理（总裁）列席董事会会议。
5、信息披露与透明度
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发行人指定董事会秘书负责信息披露工作、接待股东来访和咨询；严格按照公
司《信息披露制度》和《公司章程》等有关规定，准确、真实、完整、及时的披露
有关信息，并指定《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》
及巨潮资讯网为公司信息披露媒体，从而确保所有股东能公平获取公司信息。此外，
通过投资者交流会、电话、网络、面谈等多种形式与广大股东与相关机构进行交流，
实现发行人与投资者之间及时便捷的双向沟通与联系，维护股东尤其是中小股东的
利益，努力形成良性的互动关系。
6、关于相关利益者与社会责任
发行人能够充分尊重和维护相关利益者的合法权益，实现股东、员工、社会等
各方利益的协调平衡，共同推动公司持续、健康、稳健的发展。
（二）组织机构设置及其运行情况
发行人严格依照《公司法》、《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、
《企业内部控制基本规范》、《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》等相
关法律法规及《公司章程》的规定，结合行业及发行人业务结构特点，建立了规范、
有效的内控组织架构，形成了覆盖决策、执行和监督等全方位的组织体系和制度体
系。
截至 2021 年 9 月末，发行人组织架构如下图所示：
图3-2. 发行人组织架构
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发行人主要职能部门有证券事务部、公共事务中心、人力资源中心、金科大
学、金科创新研究院、营销中心、产业综合管理部、文商旅事业部、产业康养事业
部、研发设计中心、投资评审中心、投资合作中心、投资发展中心、经营管理中
心、成本工程中心、招标采购中心、资金管理中心、财务中心、监察委员会等，对
各主要业务经营以及日常管理分工负责。
主要职能部门的主要职责如下：
1、证券事务部
证券事务部负责公司信息披露事务，定期报告编制，组织筹备董事会、监事
会、股东大会工作及其规范运行，法人治理，上市合规运营，与证券监管机构沟通
协调，资本市场融资，投资者关系管理，市值管理，四大证券媒体关系管理，协助
董事、监事、高管履行法定职责，与中介机构的沟通协调，股权管理等其他证券事
务；海外并购，海外融资平台及融资渠道建设，创新融资，房地产基金管理，研究
并拓展新兴产业等。
2、公共事务中心
公共事务中心下辖公共事务部、对外联络部、品牌经营部和法律事务部，主要
负责公司公共事务、品牌管理和法律事务处理，建立、推广及维护集团品牌。
3、人力资源中心
人力资源中心下辖招聘管理部、组织发展部和干部管理部，负责依据公司整体
发展策略，制订并实施各项人力资源管理制度，制定人力资源规划，选拔、配置、
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开发、考核和培养公司所需的各类人才，调动员工积极性，激发员工潜能，确保人
力资源在公司经营管理中得到有效、合理运用。
4、金科大学
金科大学运营实施领军人才学院、管理学院、网络学院这三大学院培训项目，
保障员工培训及时、有用、有效，助力人才发展，同时积极宣贯公司战略目标，有
效传播企业文化，吸引更多的合伙人和新业务经营人才。
5、金科创新研究院
金科创新研究院下辖战略研究部、管理研究部、产品研究部和市场研究部，负
责战略研究、创新产品研究等。
6、营销中心
营销中心下辖销售管理部、客研定位部、营销策划部、营销大区一部、营销大
区二部，负责根据集团战略及经营管理需要，统筹全集团营销、品牌管理工作、营
销类业务指导，各区域公司营销类经营目标下达及考核，围绕“销售签约、签约回
款、利润实现、策划推广、营销费用、品牌战略”六大核心业务行使统筹管控职
能，确保地产板块经营目标的达成。
7、研发设计中心
研发设计中心下辖产品引领部、设计管理部、装饰设计部、景观设计部、产业
康养设计部和文商旅设计部，主要负责产品线研发、项目定位、项目方案设计等。
8、投资评审中心
投资评审中心负责集团各投资项目专审及投后管理工作，对已投资项目进行综
合管理和监督。
9、投资合作中心
投资合作中心负责集团各投资项目合作事宜。
10、投资发展中心
投资发展中心负责集团项目拓展事宜。
11、经营管理中心
经营管理中心下辖企管部、客户管理部和信息管理部，负责公司整体运营，完
善绩效管理模式，同时负责集团各项目的效率管理，提升项目经营质量。
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12、成本工程中心
成本工程中心下辖工程管理部、成本管理部、预结算管理部和精装管理部，负
责管理工程建设中的各项事务如监督进度、成本管控、材料设备招标等。
13、招标采购中心
招标采购中心下辖招标管理部，主要负责集团招标采购事宜。
14、资金管理中心
资金管理中心下辖创新融资部、金融市场部、银行业务部，全面负责全集团资
金调拨及有效使用，开展各项融资工作，寻找合适融资方式以降低集团融资成本。
15、财务中心
财务中心下辖财务管理部和全面预算部，旨在实现财物集约化管理，负责公司
整体财务运营，优化各业务流程。
16、监察委员会
监察委员会下辖集团纪检监察部、监察执行部、审计风控部，负责制定各项制
度，监察公司行政事务、企业文化、产品业务等各项事务，同时做好风险管理。
（三）发行人的独立性
发行人不存在与控股股东、实际控制人在业务、资产、人员、财务、机构等方
面存在的不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况。
1、业务独立情况
发行人独立开展业务经营活动，其日常业务的经营均无须通过控股股东、实际
控制人，不存在对控股股东、实际控制人的依赖性。
2、资产独立情况
发行人拥有独立完整的资产，产权关系明确。不存在被控股股东、实际控制人
占用资金、资产等情况。
3、人员独立情况
发行人拥有独立的组织架构、劳动、人事及工资管理体系，并按照公司章程规
定程序对公司高级管理人员进行任免、考核和管理。总经理、财务总监等高级管理
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人员均在发行人处领取报酬。公司的财务人员未在控股股东、实际控制人及其控制
的其他企业中兼职。
4、财务独立情况
发行人拥有独立的财务部门和财务人员，并建立了独立的会计核算体系和财务
管理制度，开设有独立的银行账户。
5、机构独立情况
发行人内部的各个经营管理部门均独立于实际控制人。发行人拥有自己独立的
日常办公场所，与控股股东、实际控制人在不同场所办公。发行人与控股股东、实
际控制人均各自独立，不存在与实际控制人混合经营、合署办公的情况。
六、现任董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）董事、监事、高级管理人员的基本情况
截至募集说明书摘要签署之日，发行人董事、监事和高级管理人员情况如下：
表3-8. 发行人董事、监事和高级管理人员情况
截至 2020 年
截至 2020 年末
性 出生 末持有公司
姓名 职务 任期起止时间 持有公司股票
别 年份 债券情况
情况（股）
（万元）
周达 董事长 男 1981 2021 年 1 月 29 日-2024 年 1 月 28 日 1,052,500 -
副董事长、
王洪飞 男 1965 2018 年 3 月 12 日-2024 年 1 月 28 日 3,150,000 -
职工董事
杨程钧 董事、总裁 男 1977 2021 年 1 月 29 日-2024 年 1 月 28 日 650,000 -
刘静 董事 女 1980 2017 年 5 月 24 日-2024 年 1 月 28 日 - -
杨柳 董事 男 1985 2021 年 1 月 29 日-2024 年 1 月 28 日 - -
陈刚 职工董事 男 1969 2017 年 5 月 24 日-2024 年 1 月 28 日 765,000 -
朱宁 独立董事 男 1973 2021 年 1 月 29 日-2024 年 1 月 28 日 - -
王文 独立董事 男 1980 2021 年 1 月 29 日-2024 年 1 月 28 日 - -
胡耘通 独立董事 男 1982 2021 年 1 月 29 日-2024 年 1 月 28 日 - -
刘忠海 监事长 男 1975 2019 年 3 月 13 日-2024 年 1 月 28 日 3,250,000 -
梁忠太 监事 男 1981 2021 年 1 月 29 日-2024 年 1 月 28 日 - -
韩翀 监事 男 1972 2017 年 5 月 24 日-2024 年 1 月 28 日 - -
罗利成 联席总裁 男 1965 2021 年 2 月 8 日-2024 年 1 月 28 日 9,737,909 -
王伟 联席总裁 男 1969 2021 年 2 月 8 日-2024 年 1 月 28 日 173,989 -
方明富 副总裁 男 1973 2018 年 3 月 12 日-2024 年 1 月 28 日 6,049,200 -
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截至 2020 年
截至 2020 年末
性 出生 末持有公司
姓名 职务 任期起止时间 持有公司股票
别 年份 债券情况
情况（股）
（万元）
黄中强 副总裁 男 1975 2021 年 2 月 8 日-2024 年 1 月 28 日 18,500 -
副总裁兼、
张强 男 1971 2020 年 5 月 26 日-2024 年 1 月 28 日 - -
董事会秘书
副总裁兼财
宋柯 男 1975 2021 年 2 月 8 日-2024 年 1 月 28 日 - -
务负责人
（二）董事、监事和高级管理人员的主要从业经历
1、董事简历
周达先生：1981 年 2 月出生，本科，EMBA 在读。现任公司董事长。历任公
司董事长办公室经理、发展部副总监、总裁办公室主任、华北区域和华东区域公司
董事长助理、重庆区域公司副总经理兼任涪陵公司总经理、公司经营管理中心总经
理等职务。2014 年 5 月至 2014 年 9 月，任公司职工代表监事；2016 年 12 月至 2019
年 2 月，任公司职工代表董事。2019 年 2 月至 2021 年 1 月，任重庆区域公司总经
理。2021 年 1 月起，任公司董事长。
王洪飞先生：1965年9月出生，本科学历，现任公司副董事长、职工代表董事。
曾任江苏南通市发改委科员、通州市五甲乡乡长助理、南通市电力开发公司副总经
理，1994年8月至1999年5月历任交通银行南通分行支行行长，分行信贷处处长，
1999年8月至2014年3月历任鸿意地产公司总经理、万业新鸿意地产公司总经理，
2014年3月至2015年3月任本公司江苏公司董事长兼总经理。2014年5月至2017年7月，
任本公司副总裁。2015年4月至2018年3月，任华东区域公司董事长兼总经理。2018
年3月至2021年1月，任本公司联席总裁，其中2018年9月至2020年1月，兼任本公司
山东区域公司董事长；2018年9月至2019年2月，兼任本公司华中区域公司董事长。
2019年2月至2021年1月，兼任本公司湖北区域公司董事长。2021年1月起，任本公
司副董事长、职工代表董事。
杨程钧先生：1977年2月出生，现任本公司董事、总裁。历任金科集团涪陵公
司总经理、成都公司总经理、北京公司总经理；2013年6月至2015年10月，任本公
司涪陵城市公司总经理；2015年11月至2017年6月，任本公司中西部区域公司执行
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总经理；2017年7月至2017年10月，任本公司西部区域公司执行总经理；2017年11
月至2021年1月，任本公司云广区域公司董事长兼总经理。2021年1月起，任公司董
事、总裁。
刘静女士：1980年7月出生，大专。现任本公司第十一届董事会董事、重庆市
虹陶投资股份有限公司董事。2009年7月至2013年10月，任重庆鼎润传媒有限公司
媒介部客服总监；2015年4月至今，任重庆市虹陶投资股份有限公司董事。2017年5
月起，任本公司第十届董事会董事。
杨柳先生：1985 年 6 月出生，MBA。现任公司董事、红星美凯龙控股集团有
限公司助理总裁。2007-2010 年，任职于毕马威会计师事务所上海分所；2010-2019
年 11 月，历任红星美凯龙家居集团股份有限公司内审部总经理助理，家居项目管
理中心副总经理、常务副总经理；2019 年 12 月加入红星美凯龙控股集团有限公司，
担任助理总裁。2021 年 1 月起，任公司董事。
陈刚先生：1969年11月出生，本科学历。现任公司职工代表董事、法律事务部
总经理。曾服务于涪陵法律事务中心，1998年12月至2007年1月，任重庆圣石牛律
师事务所专职律师；2007年2月至今，任公司法律事务部总经理；2017年5月起，任
本公司职工代表董事。
朱宁先生：1973年9月出生，中国国籍，持有美国永久居留权，博士学历（美
国）、教授。曾任美国加州大学终身金融教授，美国耶鲁大学国际金融中心研究员，
北京大学光华管理学院担任特聘金融教授，美国加州大学戴维斯分校任金融学副教
授（终身教职）、清华大学泛海讲席教授、清华大学国家金融研究院副院长。现任
上海交通大学、上海高级金融学院金融学教授、副院长。2021年1月起，任公司独
立董事。
王文先生：1980年1月出生，中共党员，博士研究生学历。现任中国人民大学
重阳金融研究院（人大重阳）执行院长、丝路学院副院长、特聘教授，兼中国金融
学会绿色金融专业委员会秘书长、国务院参事室金融研究中心研究员，并在多所大
学担任兼职教授、博士生导师，《环球时报》英文版、观察者网专栏作家。2021年
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1月起，任公司独立董事。
胡耘通先生：1982年11月出生，中共党员，法学博士、法学博士后，工商管
理（审计学）博士后研究人员，西南政法大学教授，重庆坤源衡泰律师事务所兼职
律师，注册会计师、基金从业资格，兼任重庆市会计领军人才、重庆市律师协会财
税专业委员会委员、重庆市市级预算绩效评价专家、重庆市政府采购评审专家、重
庆市国际税收研究会特聘专家、重庆市税务学会理事、重庆市审计学会理事、重庆
市房地产法建筑法学会理事、重庆市环境资源法学会理事等，先后担任重庆市商务
委员会、重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局、重庆市审计局、重庆机场集
团、重庆和勤顾问机构等单位咨询专家。2021年1月起，任公司独立董事。
2、监事简历
刘忠海先生：1975 年 6 月出生，工商管理研究生，金融 EMBA 在读，现任本
公司监事会主席。曾任新华社记者、中国证券报社记者，深圳证券信息公司西南办
事处主任。2008 年 5 月至 2019 年 2 月，任本公司董事会秘书；2015 年 5 月至 2017
年 5 月，任本公司董事；2017 年 5 月至 2019 年 2 月，任本公司副总裁；2019 年 3
月起，任公司监事会主席。
梁忠太先生：1981年12月出生，MBA在读。现任本公司监事、首席风险官兼
投资评审中心总经理。2003年7月至2015年4月，历任重庆市天健会计师事务所审计
三部项目经理、专业技术部助理经理、金科集团重庆地产公司财务部副经理、江苏
地产公司财务部总监、重庆地产公司财务资金部总监；2015年5月至2018年5月，任
重庆区域公司财务管理部总经理；2018年6月至2021年3月，任公司财务中心副总经
理、总经理；2019年3月起至今，任本公司首席风险官兼投资评审中心总经理。
2021年1月起，任本公司监事。
韩翀先生：1972年9月出生，本科学历，现任公司职工代表监事、审计风控部
总经理。曾任重庆汽车运输总公司会计、重庆中鼎会计师事务所项目经理、重庆普
华会计师事务所审计部经理。2014年4月至2017年6月，任公司审计风控部副总监；
2017年7月至2018年8月，任监察审计中心审计风控部高级副总监；2018年9月起，
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任审计风控部总经理。2014年5月至2017年5月，任本公司监事；2017年5月起，任
本公司职工代表监事。
3、高级管理人员简历
罗利成先生：1965年2月出生，研究生学历。现任公司联席总裁。2000年10月
至2011年8月，历任金科集团规划设计中心总经理，金科集团副总经理、常务副总
经理；2011年9月至2011年12月，任公司董事会副主席、执行总裁；2012年1月至
2014年2月，任公司江苏区域公司董事长兼总经理；2014年3月至2015年10月，任公
司执行总裁；2015年11月至2017年6月，任公司执行总裁兼任中西部区域公司董事
长、总经理；2017年7月至2021年1月，历任公司西部区域公司董事长、总经理、西
安城市公司总经理、高级副总裁。2021年2月起，任公司联席总裁。
王伟先生：1969年5月出生，本科学历，EMBA。现任公司联席总裁。2000年
11月至2005年12月，历任佛山东方广场购物中心营销总监、国美电器武汉公司副总
经理；2006年1月至2021年1月，历任红星美凯龙家居集团京沪西南大区总经理、集
团副总裁、集团总裁及红星控股集团总裁；2021年2月起，任公司联席总裁。
方明富先生：1973年1月出生。现任公司副总裁。历任公司营销部主管、副经
理、经理；2007年3月至2016年12月，历任无锡金科房地产开发有限公司营销总监、
副总经理、公司营销部总监、营销定位中心总经理，2014年2月至2016年12月历任
公司总裁助理、总裁特别助理；2017年1月至2018年3月，任公司副总裁；2018年3
月至2021年1月，任公司联席总裁。2021年2月起，任公司副总裁。
黄中强先生：1975年5月出生，本科学历。现任公司副总裁。2004年9月至
2017年5月，历任中海地产成都公司工程经理、项目高级经理，中海地产西部区域
公司高级经理、助理总经理；2017年6月，加入金科地产集团股份有限公司；2017
年7月至2018年9月，任金科股份集团总裁助理兼成本工程中心总经理；2018年10月
至今，任公司副总裁。
张强先生：1971年1月出生，中共党员，研究生学历。现任公司副总裁兼董事
会秘书。2005年8月至2013年12月，先后任中国农业银行总行投资银行部财务顾问
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处处长、香港农银证券有限责任公司总经理、中国农业银行总行投资银行部融资策
划处处长；2014年1月至2017年3月，任北京东方园林生态股份有限公司副总裁兼董
事会秘书；2017年4月至2019年10月，任上海绿瀛实业发展有限公司执行董事；
2019年10月至今，就职于公司；2020年5月起，任公司副总裁兼董事会秘书。
宋柯先生：1975年7月出生，中共党员，硕士研究生。现任公司副总裁。2004
年5月至2008年6月，历任交通银行朝天门支行行长助理、民族路支行副行长、南城
支行副行长；2008年7月至2015年5月，历任中信银行重庆分行新支行筹备二组组长、
北城天街支行行长；2015年3月至2020年12月，历任中信银行重庆分行党委委员、
风险总监、行长助理、副行长；2019年5月至2020年12月，任兰州市人民政府党组
成员、副市长（挂职）；2021年2月起，任公司副总裁，2021年11月起，兼任公司
财务负责人。
（三）现任董事、监事、高级管理人员违法违规情况
报告期内，发行人现任董事、监事、高级管理人员均能够按照有关法律、法
规、《公司章程》及相关议事规则的规定，独立有效地进行运作并切实履行应尽的
职责和义务，无重大违法违规的情形发生。
七、发行人主营业务及行业情况
（一）公司所在行业状况
1、房地产行业概况
发行人主营房地产业务。房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，
其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。我国目前正处于工
业化和快速城市化的发展阶段。国民经济持续稳定增长，人民群众生活水平不断提
高带来改善性住房需求，快速城市化城市新增人口上升带来刚性住房需求，构成了
我国房地产市场快速发展的原动力。
房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。
自改革开放以来，中国房地产行业得到快速发展，国房景气指数持续提升，并于
2007 年 11 月达到历史顶点 106.59 点。此后，受 2008 年次贷危机和紧缩货币政策
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影响，国内房价出现十年来的首次下跌；2009 年随着国家信贷宽松政策出台，商
品房销售情况有所好转；2010 年以来，为抑制房价过快上涨，国务院先后出台多
项调控政策，房地产市场再次步入调整阶段；2012 年，在中央继续保持从紧政策
的同时，地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，商品房销售开始逐步
回升；2014 年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地
产市场销售下滑，国房景气指数亦随之下降；进入 2015 年，随着一系列宽松的行
业政策出台，国房景气指数自 2015 年 6 月开始有所回升并于下半年企稳，上升态
势延续至 2016 年上半年。2016 年 10 月以来部分重点城市陆续出台限购、限贷等房
地产调控政策，国房景气指数有所调整，但仍较上年同期有所上升。2017 年以来
国房景气指数持续上行，于 2017 年 12 月达到 101.72 点，但 3 月以来受部分城市不
断加大房地产调控力度影响，景气指数上升增速出现明显回落。进入 2018 年，各
线城市调控政策持续高压，1~4 月国房景气度持续回落，但得益于 4 月份央行定向
降准改善外部资金流动性，5~9 月期间国房景气度有所回升，9 月份上涨至 102.01
点。9~12 月，国房景气指数小幅回落，12 月为 101.85 点，比 9 月份下降 0.16 点。
2019 年 1-4 月国房景气指数有所回升，4 月份上涨至 101.14 点，5-9 月经历了短暂
波动略微上升至 101.24 点，9-12 月，连续三个月保持上升趋势后 12 月有所下降，
但依然把持较高水平的 101.28 点。进入 2020 年 1-4 月下降明显，4 月份为 98.99 点，
之后 4-12 月份持续上升，12 月份为 100.76 点，比 4 月份上升了 1.88 点。
图：2010～2020 年国房景气指数
106.00
104.00
102.00
100.00
98.00
96.00
94.00
92.00
90.00
88.00
86.00
2010-06
2011-03
2011-12
2012-09
2013-06
2014-03
2014-12
2015-09
2016-06
2017-03
2017-12
2018-09
2019-06
2020-03
2020-12
图：2010～2020 年全国房地产开发投资情况
66
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
单位：亿元
160,000.00 35.00%
33.20%
140,000.00 30.00%
27.90%
120,000.00 25.00%
100,000.00 19.80%
20.00%
80,000.00
16.20% 15.00%
60,000.00 7.00% 9.90%
10.50% 10.00%
40,000.00 6.90% 9.50% 7.00%
20,000.00 5.00%
1.00%
0.00 0.00%
2012
2013
2010
2011
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
在房地产投资方面，受益于宽松的行业政策，2016 年房地产行业全面回暖，
良好的销售情况提振了房企信心，当年房地产投资增速有所提升，全年累计完成房
地产开发投资 102,581 亿元，同比增长 6.88%，增速较上年上涨 5.89 个百分点。自
2016 年 10 月以来，各地房地产市场调控政策持续收紧，但全国房地产开发投资增
速仍维持在当前水平，2017 年全国累计完成房地产开发投资 109,799 亿元，同比增
长 7.04%，全年整体增速与上年基本持平。2018 年以来，各线城市调控政策未出现
明显放松，加之外部融资环境持续收紧，房企为尽快回笼资金，加快房地产开发建
设节奏，2018 年全国房地产开发投资较上年同期增长 9.53%至 120,264 亿元，增速
较上年同期上升 2.49 个百分点。2019 年全国房地产开发投资较上年同期增长 9.90%
至 132,194 亿元，增速较快；2020 年全国房地产开发投资较上年同期增长 7.00%至
141,443 亿元，增速较上年同期下降 2.9 个百分点。
房地产销售方面，2020 年 1-12 月，商品房销售面积 176,086.22 万平方米，同
比上升 3%，较 1-11 月上升 2 个百分点；12 月单月销售面积 25,251.77 万平方米，
同比上升 11%，增速较 11 月下降 1 个百分点；1-12 月，商品房销售额 173,612.66
亿元，增长 9%，增速较 1-11 月上升 2%；12 月单月销售额 24,643.93 亿元，同比增
长 19%，增速与 11 月持平；1-12 月，房地产开发投资 141,442.95 亿元，同比增长
7%，增速与 1-11 月持平；12 月单月开发投资 11,950.59 亿元，同比增长 9%，增速
较 11 月下降 2 个百分点；1-12 月，房屋新开工面积 224,433.13 万平方米，同比下
降 1%，增速上升 1 个百分点；12 月单月新开工面积 23,348.46 万平方米，同比上升
6%，增速较 11 月回升 2 个百分点；1-12 月，房屋竣工面积 91,218.23 万平方米，同
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比下降 5%，较 1-11 月回升 2 个百分点；12 月单月竣工面积 32,045.59 万平方米，
同比增长 0%，较 11 月回落 3 个百分点。
施工方面，近年房地产新开工面积呈现稳步增长态势。具体来看，2016 年，
在一、二线重点城市房地产市场景气度明显提升的带动下，房企纷纷加快开发节奏
以及时补充可售货源，全国房地产当年累计新开工面积 166,928 万平方米，同比上
升 8.1%。2017 年，随着房地产政策的持续收紧，当期房地产开发企业房屋新开工
面积为 178,654 万平方米，增速较上年回落 1.1 个百分点至 7.0%，同期全国商品房
新开工面积与销售面积差额（差额=新开工面积-销售面积）为 9,246 万平方米，同
比下降 3.5%，商品房库存去化压力下降。在外部融资环境持续收紧的背景下，基
于对内部流动性资金的需求，房企加快了项目新开工进度，2018 年商品房新开工
面积完成 209,342 万平方米，同比增长 17.2%，增速比 2017 年提高 10.2 个百分点。
从新开工面积与销售面积的差额来看，2018 年，全国商品房新开工面积与销售面
积差额较上年同期大幅增长 307.6%至 37,688 万平方米。2019 年增速回落为 47.52%，
全国商品房新开工面积与销售面积差额为 55,596 万平方米。2020 年增速为负，全
国商品房新开工面积与销售面积差额同比下降 13%至 48,347 万平方米。
图：2010～2020 年商品房新开工与销售面积差额
单位：万平方米
90,000.00 350.00%
80,000.00 307.61% 300.00%
70,000.00 250.00%
60,000.00 200.00%
171.76%
50,000.00 150.00%
40,000.00 100.00%
30,000.00 39.04% 47.52%50.00%
20,000.00 7.01% -3.48% 0.00%
-19.35% -16.58% -13.04%
10,000.00 -55.96% -50.00%
0.00 -100.00%
从销售情况看，2016 年，在宽松的行业政策带动下，我国商品房成交量大幅提
升，当年全国商品房销售面积与销售额分别为 157,349 万平方米和 117,627 亿元，
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分别同比增长 22.5%和 34.8%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比增长 22.4%
和 36.1%。2017 年，全国商品房销售面积和销售额分别为 169,408 万平方米和
133,701 亿元，分别同比增长 7.7%和 13.7%。2018 年，全国商品房销售面积和销售
额分别为 171,654 万平方米和 149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较
上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.47 个百分点，受房地产调控政策持续的影响，
房地产销售增速放缓明显。其中，2018 年住宅销售面积同比增长 2.2%，销售额同
比增长 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销售额同比下降 2.6%；商业营业
用房销售面积同比下降 6.8%，销售额同比增长 0.7%。
从不同区域的销售情况来看，东部地区仍是我国商品房销售的主要区域，但其
商品房销售增速落后于其他区域。2019 年，东部地区商品房销售额 83,833 亿元，
同比增长 5.8%；中部地区商品房销售额 35,505 亿元，增长 4.9%；西部地区商品房
销售额 34,488 亿元，同比增长 10.8%；东北地区商品房销售额 5,899 亿元，同比增
长 2.8%。从价格来看，2019 年全年，全国 100 个城市新建商品住宅成交均价为
14,460 元/平方米，同比上涨 11.2%，相比 2018 年全年上涨了 1452 元/平方米。，增
速较上年下降 2.1 个百分点。分城市层级来看，2019 年全年，北上广深四个一线城
市新建商品住宅成交均价为 43,788 元/平方米，同比上涨 10.8%；32 个二线城市新
建商品住宅成交均价为 14,233 元/平方米，同比上涨 9.3%；64 个三四线城市新建商
品住宅成交均价为 11,370 元/平方米，同比上涨 9.2%。
商品房库存方面，2016 年主要城市市场成交情况较好，住宅去化较快，商品房
库存出现近年来首次下降；截至 2016 年末，全国商品房待售面积 69,539 万平方米，
环比增加 444 万平方米，但较上年末减少 2,314 万平方米。2017 年以来房地产行业
政策整体延续分类调控、因城施策，商品房库存持续下降，截至 2017 年末，全国
商品房待售面积 58,923 万平方米，环比减少 683 万平方米，较上年末减少 10,616 万
平方米。2018 年以来全国商品房待售面积进一步下降，截至 2018 年末为 52,414 万
平方米，较上年末减少 6,510 万平方米。从去化周期来看，以 2018 年 1~12 月商品
房月均销售面积估算，全国待售商品房去化周期较 2017 年进一步缩短至 3.7 个月；
但考虑到 2018 年全国商品房新开工面积有所增长，未来商品房新增供应将有所增
加。
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土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景下，近年来房地产开发企业加快了
开工建设及去化节奏，推动了房企补充库存的意愿，2016~2018 年我国房地产业开
发企业购置土地面积分别为 22,025 万平方米、25,508 万平方米和 29,142 万平方米，
同比增速分别为-3.45%、15.81%和 14.25%；同期土地成交价款分别为 9,129 亿元、
13,643 亿元和 16,102 亿元，增速分别为 19.77%、49.45%和 18.02%，2018 年增速较
上年大幅下降 31.43 个百分点。土地购置成本增速亦有回调，2016~2018 年房地产
企业土地购置成本分别为 4,144.84 元/平方米、5,348.52 元/平方米和 5,525.36 元/平
方米，同比分别增长 24.05%、29.04%和 3.31%，2018 年增速较上年大幅下降 25.73
个百分点，表明在融资环境紧缩及销售景气度下降的背景下，房企拿地回归理性。
从不同能级城市来看，近年来不同能级城市间土地成交均价涨幅及溢价率差异
明显。一线城市土地成交均价的涨幅在 2013 年达到顶点后逐步呈现下降态势，而
土地成交均价则持续增长至 2016 年到达顶点，2017 年以来一线城市土地成交均价
持续回落，2018 年一线城市土地成交均价及溢价率分别为 7,925.80 元/平方米和
5.38%。二线城市土地成交均价于 2013~2015 年间小幅波动增长，而 2016 年二线城
市土地成交均价大幅增长 73.67%至 3,221.65 元/平方米，平均溢价率同比上升 35.57
个百分点至 56.08%，2017 年以来土地市场热度持续减弱，2018 年二线城市土地成
交均价为 3,189.58 元/平方米，同比下降 12.24%，溢价率回落至 13.60%。三线城市
成交土地均价于 2016 年以来维持高位增长，2016 年和 2017 年土地均价涨幅分别达
33.05%和 37.44%，平均溢价率分别为 30.58%和 30.90%，而 2018 年以来亦出现回
落，三线城市土地成交均价为 1,728.86 元/平方米，涨幅下滑至 2.81%，平均溢价率
则下降至 15.35%，房企拿地更趋审慎。
总体来看，房地产行业受外部环境及行业政策影响较大，受国内房地产调控政
策持续及政策区域分化加重的影响，房地产住宅市场销售增速有所放缓，不同能级
城市分化明显，房企拿地更趋理性，土地成交额增速及土地溢价率亦有所下滑。
2、房地产行业政策
2006 至 2007 年我国住宅需求旺盛，房价持续上涨，2006 年中央采取了紧缩的
财政政策，2007 年实施了从紧的货币政策，在抑制二套房贷政策出台后，全国旺
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盛的住房消费于 2007 年第四季度得到抑制，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热
转冷，2008 年下半年，政府改变调控政策，向房地产行业连续施以援手，从中央
到地方，与房地产有关的政策陆续出台，一向紧收的房地产政策逐步放松。一系列
政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调已经扭转，政府试图通
过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。这一系列的救市措施对
2009 年上半年楼市回暖起到了至关重要的作用。
随着我国经济回暖，2009 年以来我国房地产销售面积和销售价格均大幅上升，
土地市场地王频现，市场供求失衡等问题也充分的暴露出来。为保障房地产市场长
远健康发展，2009 年 12 月 9 日以来，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房
地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，房地产行业政策显著收紧。打击囤
地、增加保障性住房用地等的土地政策和调整二套房首付最低比例限制及个人住房
贷款利率等的货币政策仍然是政府调控房地产市场的主要手段。
2010 年下半年，北京、上海、深圳等房地产一线城市率先实施限购政策，对
于房地产行业带来较大影响。
2011 年 7 月 12 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，特别强调，
已实施住房现购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市
也要采取必要的限购措施。
2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施
（简称“国五条”），要求各地公布年度房价控制目标。北京市国五条细则自 3 月 31
日起执行，公布了按个人转让住房所得的 20%增收所得税等严厉措施。
2013 年 10 月，中共中央总书记习近平在主持加快推进住房保障体系和供应体
系建设第十次集体学习时强调，只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，
满足多层次住房需求。同时，政府必须为困难群众提供基本住房保障。习近平同志
此番讲话表明，中央调控思路正发生转变，未来将更多的话语权交予市场，由市场
调节供需结构，将居民的住房需求进一步差异化；与此同时，对于确实存在住房困
难的居民，由政府做好充分保障。
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2013 年 12 月召开的政治局经济工作以及住房城乡建设工作会议均提出“做好住
房保障工作”是未来的一项重要任务，要加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住
房建设和供给，做好棚户区改造。数据显示，2013 年全国计划新开工城镇保障性
安居工程 630 万套，基本建成 470 万套。截至 11 月底，已开工 666 万套，基本建
成 544 万套，已全面完成年度目标任务。2014 年城镇保障性安居工程建设的目标任
务是基本建成 480 万套以上，新开工 600 万套以上，其中棚户区改造 370 万套以上。
2014 年 4 月开始，除一线城市外，实施限购的城市逐步开始放松或取消限购。
2014 年 8 月，不动产统一登记制度出炉，2017 年开始将实现不动产登记信息
共享和依法公开查询，我国将逐渐完善不动产登记制度。以上措施预计能够遏制房
价投机性上涨，使行业格局趋于合理，有利于房地产行业健康稳定的发展。
2014 年 9 月，《中国人民银行、中国银行业监督委员会在关于进一步做好住房
金融服务工作的通知》提出，要加大对保障性安居工程建设的工程支持，积极支持
居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人住房贷款投放能力，继续支持房
地产开发企业的合理融资需求。
2014 年 11 月、2015 年 3 月、2015 年 4 月和 2015 年 6 月，人民银行分四次公
告降低贷款基准利率，将 5-30 年公积金贷款利率由 4.50%调整至 3.50%。
2015 年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促
进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降
准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，
采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地
供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。
2016 年以来，为抑制资产泡沫，房地产政策趋于紧缩，大面积重启限购限贷。
3 月底上海、深圳等四城市同一天出台调控政策，7 月份政治局会议表态“抑制资产
泡沫”，9 月份核心二线城市陆续重启限购，十一期间近 20 城市出台调控政策。政
策紧缩力度甚至超过市场预期。
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2019 年，金融政策整体总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，5 月份以
来房企融资环境持续收紧，重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。央行调整房贷
利率定价机制，定价方式调整为“LPR 加基点”，尽管 LPR 利率中枢下移，但房贷利
率依旧易涨难跌。棚改开工量显著缩水，“计划减量、实际超量”也在预期之中，货
币化安置比例降低，多数调研城市拆迁进度显著放缓。中央定调三阶段变化：3 月
份两会表态“防止房市大起大落”，7 月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激
经济的手段”，12 月份新华社重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地
价、稳房价、稳预期的长效机制”。地方调控历经三阶段变化：1-4 月份，多城调降
人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策；5-7
月份，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控；8 月份以来，人才
新政不断发力，“四限”调控局部放松。
2020 年，中央坚持“房住不炒”调控基调，精准施策保障行业平稳健康发展。上
半年受疫情影响，经济下行压力加大，政府在供需两端出台政策助力行业有效应对
冲击。随着局部地区市场转热，地价、房价迅速升温，地方政府因城施策调控力度
加强，市场过热的情况得到控制；2020 年下半年以来，房地产行业融资政策进一
步收紧，尤其在 8 月“三道红线”出台后，国内贷款增速明显回落。2020 年 12 月末，
央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通
知》（以下简称“《通知》”），划定银行房地产贷款集中度“红线”。《通知》旨在
防止房地产贷款在银行体系全部贷款中的比重偏离合理水平，防范金融体系对房地
产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险。
2021 年以来，在银行房地产贷款集中度管理制度的影响下，按揭贷款发放进
度明显放缓，房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响。2021 年 2 月自然资
源部组织召开“全国 2021 年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”，要求各地
主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争，22 座重点城市实施住宅供地“集中
供地”政策。2021 年 7 月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联
合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三
年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。此外值得关注的是，2021
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年以来部分房地产发债企业发生信用风险事件，境内外债券投资者信心较弱，部分
房地产企业境内外信用债发行亦在一定程度上受阻。随着房地产调控政策密集落地，
2021 年下半年以来房地产市场出现一定调整，为维护房地产市场平稳发展，9 月末，
人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，强调围绕“稳地价、稳房价、
稳预期”目标，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房
地产信贷平稳有序投放，满足房地产合理的资金需求。
3、发行人房地产主要所在城市市场情况
公司房地产签约销售金额主要来自于于重庆、苏州、南宁、合肥、成都、杭州
等重点城市，上述城市 2020 年度的房地产市场情况大体如下：
表3-9. 2020 年发行人所在主要城市房地产市场情况
单位：万平方米、亿元
商品房建设用地 商品房施工 商品房竣工 商品房销售 商品房销售
商品房新开工
城市 年度 成交面积（万 面积（万 面积（万 面积（万 金额（亿
面积（万㎡）
㎡） ㎡） ㎡） ㎡） 元）
2020 年 5,994 27,368 5,948 3,774 6,143 5,071
重庆 2019 年 5,365 27,987 6,725 5,069 6,105 5,129
同比增长 11.73% -2.21% -11.56% -25.54% 0.63% -1.13%
2020 年 2,652 12,386 2,399 1,546 2,192 3,918
苏州 2019 年 2,074 12,148 2,761 1,284 2,178 3,729
同比增长 27.90% 1.96% -13.12% 20.38% 0.65% 5.07%
2020 年 1,797 10,712 2,080 800 1,838 1,581
南宁 2019 年 1,565 9,713 2,165 711 1,805 1,517
同比增长 14.84% 10.29% -3.95% 12.50% 1.81% 4.23%
2020 年 1,203 8,009 1,743 1,614 1,488 2,132
合肥 2019 年 1,480 7,874 1,620 1,482 1,322 1,767
同比增长 -18.74% 1.72% 7.56% 8.89% 12.59% 20.67%
2020 年 3,123 19,135 3,844 1,430 3,680 4,471
成都 2019 年 3,062 20,620 4,602 1,823 3,543 3,851
同比增长 2.00% -7.20% -16.47% -21.54% 3.88% 16.09%
2020 年 2,263 13,381 3,547 1,804 1,699 4,526
杭州 2019 年 2,386 12,001 2,435 1,728 1,514 3,924
同比增长 -5.14% 11.50% 45.69% 4.41% 12.24% 15.34%
注：上述数据来源于公司年报
（二）公司所处行业地位
根据中国房地产 TOP10 研究组（由国务院发展研究中心企业研究所、清华大
学房地产研究所和中国指数研究院组成）对 2020 年中国房地产百强企业的研究成
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果，金科股份凭借产品创新，美好品质服务等核心竞争力，力获“2020 中国房地产
百强企业”（列 17 位）、“2018-2019 中国房地产年度扶贫标杆企业”、“2019 中国商
业地产百强企业”、“2019 中国产业园区运营二十强企业”、“2021 中国房地产百强
企业稳健 TOP10”、“2021 中国房地产百强企业”、“2021 中国房地产上市公司
综合实力 20 强”、“2021 中国房地产上市公司 A 股十强”等多项殊荣。
（三）公司面临的主要竞争状况
公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1、战略引领：四位一体生态协同
作为一家战略驱动型上市企业，公司致力于打造围绕美好生活的生态圈，制定
了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，公司将秉承“效益（利润）优先、质
量第一、客户至上、价值创造”的核心经营原则，着力践行六大新发展理念（创新、
效益、质量、精细、科技、共享），形成“效益高、活力强、可持续”的发展新格局。
2、投资运营：聚焦项目提质增效
在投资布局上，公司紧密围绕“三圈一带”、“八大城市群”，坚持 “二三线城市
为主，一四线城市为辅”，实施省域深耕，形成科学均衡的全国化布局结构。始终
致力于构建优质土地资源获取的核心能力，巩固已有市场竞争优势，寻求增量市场
资源开拓，为公司高质量发展注入强大动力；在运营管控上，注重资源流与资金流
的交圈闭环，实现定位、设计、开发、工程、运营全流程无缝协同，20 多年来，
公司累计开发面积近 1.3 亿平方米，连续多年销售面积位居行业前十，锻造了成熟
的全城市能级、全产品形态的运营开发能力，助力公司可持续发展。
3、团队管理：团队稳定激励充分
公司坚持“团队职业化、管理专业化、经营规范化、竞争市场化”的经营理念，
拥有一支成熟稳定的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员均具备较强的专业
能力和丰富的管理经验，并且培养了一批创新拼搏、追求卓越、忠诚正气的年轻人
才。与此同时，公司秉承“风险共担、利益共享、荣辱与共”的原则，实施了“卓越
共赢计划”、“同舟共赢计划”、“同创共赢计划”的多元化激励机制改革，为打造高
水平、高战斗力、高责任心的专业团队做好机制保障。
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4、产品创新：专注产品服务领先
公司拥有“全国住宅产品专家”、“花园洋房之父”、“中国民居文化旗手”的美誉，
先后获得“智慧服务平台”、“东方现代风格大平层”等 50 余项实用新型和外观设计
专利。公司以“东方人居”为产品理念，推出集美、博翠、琼华全新三大产品线；创
新链接“产品+服务”，提升全业态、全生命周期客户服务水平，不断提升客户满意
度和忠诚度，为广大客户呈现“共享、智能、健康、便利”的金科式美好生活。
根据《金科股份发展战略规划纲要（2021-2025 年）》要求，公司将持续打造
“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力，加快构建“创新力、运营力、销售力、
人才力、资源整合能力”五大能力保障体系，着力提升经营质效，确保可持续发展。
（四）主营业务及经营模式
1、公司业务构成情况
发行人经营范围包括：房地产开发、物业管理、机电设备安装（以上经营范围
凭资质证书执业）；销售建筑、装饰材料和化工产品（不含危险化学品）、五金交
电；自有房屋租赁；企业管理咨询服务，货物及技术进出口（法律、法规禁止的，
不得从事经营；法律、法规限制的，取得相关许可或审批后，方可从事经营）。
公司是一家专注于房地产开发与销售的大型企业集团，经过 20 余年的健康发
展，公司已初步形成以民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅
游康养等相关多元化产业“四位一体”协同发展的战略格局。公司拥有房地产开发壹
级资质，下属公司物业管理壹级资质等。
公司房地产开发业务板块主要为住宅地产开发，辅以商业地产开发、产业地产
开发与运营，发展模式以内生增长与外延式增长并重。公司营销以自有销售团队为
主。公司的房地产开发业务聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发
展，目前已经布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部
湾、山东半岛等城市群，已进驻全国 23 个省、直辖市、自治区，开发项目主要分
布在重庆、北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青
岛等主要一二线城市。
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社区综合服务业务为公司重要业务。公司围绕业主需求将传统的物业管理升级
为“美好生活服务商”，通过智慧科技赋能，为客户提供家庭生活、智慧家居、社区
金融、资产管理、社区教育、旅游出行等全方位的生活服务。业务覆盖重庆、北京、
四川、江苏、湖南、陕西、山东等 24 个省、直辖市、自治区。
除房地产销售、物业管理业务外，发行人依托于自身在房地产及周边领域的多
年积淀，同时经营酒店、园林工程、装饰工程及门窗工程等其他业务，并取得了良
好的经营成果。
（1） 营业收入情况
表3-10. 发行人近三年及一期营业收入构成情况2
单位：万元、%
2021 年 1-9 月 2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务收入 6,280,494.35 98.62 8,682,242.47 98.99 6,672,663.85 98.46 4,049,993.21 98.22
-房地产开发 5,798,971.82 91.06 8,237,640.30 93.93 6,310,961.03 93.12 3,800,621.70 92.17
-生活服务 400,837.70 6.29 294,434.41 3.36 230,984.94 3.41 173,400.62 4.21
-酒店经营 21,856.66 0.34 22,295.86 0.25 26,147.76 0.39 26,673.77 0.65
-新能源 28,036.78 0.44 139,311.00 1.59 41,450.20 0.61 18,754.43 0.45
-其他 1,282,482.67 20.14 1,076,458.14 12.27 645,010.47 9.52 274,385.87 6.65
分部间抵消 -1,251,691.28 -19.65 -1,087,897.24 -12.40 -581,890.55 -8.59 -243,843.18 -5.91
其他业务收入 87,841.98 1.38 88,198.53 1.01 104,673.60 1.54 73,374.43 1.78
营业收入合计 6,368,336.33 100.00 8,770,441.00 100.00 6,777,337.45 100.00 4,123,367.64 100.00
最近三年及一期，公司主营业务收入分别为 4,049,993.21 万元、6,672,663.85 万
元、8,682,242.47 万元和 6,280,494.35 万元，占营业收入的比例分别为 98.22%、
98.46%、98.99%和 98.62%，收入规模持续增长。公司主营业务板块主要包括房地
产开发、生活服务、酒店经营、新能源及其他。其中，近三年及一期发行人核心业
务房地产销售营业收入分别为 3,800,621.70 万元、6,310,961.03 万元、8,237,640.30
万元和 5,798,971.82 万元，占营业收入的比重分别为 92.17%、93.12%、93.93%和
91.06%，比例均保持在 90%以上。近三年，发行人房地产销售收入大幅增加，主
2 本表中各分板块营业收入为未经合并抵消后的收入，各分部间抵消收入列入“分部间抵消”。
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要系房地产行业较为景气，房地产项目销售业绩较为突出，且达到收入确认条件而
结转收入的项目增加，致使发行人房地产销售收入大幅增加。
近 三年 及一期 ，发行 人 生 活服务 板块营业 收入分别为 173,400.62 万元、
230,984.94 万元、294,434.41 万元和 400,837.70 万元，占营业收入的比重为 4.21%、
3.41%、3.36%和 6.29%，规模增长较快。近三年及一期，酒店管理板块营业收入分
别为 26,673.77 万元、26,147.76 万元、22,295.86 万元和 21,856.66 万元，占比 0.65%、
0.39%、0.25%和 0.34%，酒店管理收入近三年及一期基本保持稳定。近三年及一期，
新能源板块营业收入分别为 18,754.43 万元、41,450.20 万元、139,311.00 万元和
28,036.78 万元，占比 0.45%、0.61%、1.59%和 0.44%，规模和占比较小，2020 年大
幅增加主要系发行人增加新能源代建业务产生代建收入所致。新能源板块为 2015
年开始经营，2017 年 8 月 4 日，经新能源产业基金各方合伙人友好协商并一致同
意，各方签订《关于部分合伙人退伙协议书》，重庆骏御、金科新能源退出新能源
产业基金，公司将继续审慎推进公司新能源业务发展。
（2） 营业成本情况
表3-11. 发行人近三年及一期营业成本构成情况
单位：万元、%
2021 年 1-9 月 2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
主营业务成本 5,070,611.53 98.94 6,662,401.44 98.86 4,731,484.93 98.10 2,886,129.37 97.99
-房地产开发 4,780,529.19 93.28 6,349,781.46 94.22 4,473,439.65 92.75 2,715,199.80 92.19
-生活服务 290,747.31 5.67 199,439.43 2.96 171,322.00 3.55 140,873.56 4.78
-酒店经营 6,408.38 0.13 6,851.68 0.10 8,398.94 0.17 9,199.68 0.31
-新能源 13,765.57 0.27 105,552.13 1.57 19,892.63 0.41 9,437.99 0.32
-其他 1,059,467.51 20.67 994,638.49 14.76 586,121.91 12.15 257,940.65 8.76
分部间抵消 -
-21.08
-993,861.75 -14.75
-527,690.20 -10.94 -246,522.31 -8.37
1,080,306.43
其他业务成本 54,362.76 1.06 76,619.48 1.14 91,521.04 1.90 59,127.54 2.01
营业成本合计 5,124,974.28 100.00 6,739,020.92 100.00 4,823,005.97 100.00 2,945,256.91 100.00
发行人房地产销售营业成本占营业成本的比例保持在 85%以上，房地产销售以
外的其他业务营业成本占营业成本的比例相对较低。近三年及一期，发行人房地产
销售营业成本分别为 2,715,199.80 万元、4,473,439.65 万元、6,349,781.46 万元和
78
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4,780,529.19 万元，占营业成本比例分别为 92.19%、92.75%、94.22%和 93.28%，
与房地产销售营业收入变动一致。
近 三年 及一期 ，发行 人 生 活服务 板块营业 成本分别为 140,873.56 万元、
171,322.00 万元、199,439.43 万元和 290,747.31 万元，占营业成本比例分别为 4.78%、
3.55%、2.96%和 5.67%，发行人生活服务业务成本的增加主要系相应业务量增长。
近三年及一期，发行人酒店管理营业成本分别为 9,199.68 万元、8,398.94 万元、
6,851.68 万元和 6,408.38 万元，占比分别为 0.31%、0.17%、0.10%和 0.13%。近三
年 及 一 期 ， 发 行 人 新 能 源 营 业 成 本 分 别 为 9,437.99 万 元 、 19,892.63 万 元 、
105,552.13 万元和 13,765.57 万元，占比分别为 0.32%、0.41%、1.57%和 0.27%。
（3） 营业毛利润和毛利率情况
表3-12. 发行人近三年及一期营业毛利润及毛利率情况
单位：万元、%
2021 年 1-9 月 2020 年度 2019 年度 2018 年度
项目 毛利 毛利 毛利 毛利
金额 金额 金额 金额
率 率 率 率
主营业务毛利 1,209,882.82 19.26 2,019,841.03 23.26 1,941,178.92 29.09 1,163,863.84 28.74
-房地产开发 1,018,442.63 17.56 1,887,858.84 22.92 1,837,521.38 29.12 1,085,421.90 28.56
-生活服务 110,090.39 27.47 94,994.98 32.26 59,662.94 25.83 32,527.06 18.76
-酒店经营 15,448.28 70.68 15,444.18 69.27 17,748.82 67.88 17,474.09 65.51
-新能源 14,271.21 50.90 33,758.87 24.23 21,557.57 52.01 9,316.44 49.68
-其他 223,015.16 17.39 81,819.65 7.60 58,888.56 9.13 16,445.22 5.99
分部间抵消 -171,384.85 13.69 -94,035.49 8.64 -54,200.35 9.31 2,679.13 -1.10
其他业务毛利 33,479.22 38.11 11,579.05 13.13 13,152.56 12.57 14,246.89 19.42
合计 1,243,362.04 19.52 2,031,420.08 23.16 1,954,331.48 28.84 1,178,110.73 28.57
最近三年及一期，公司房地产开发业务毛利润分别为 1,085,421.90 万元、
1,837,521.38 万元、1,887,858.84 万元和 1,018,442.63 万元，毛利率分别为 28.56%、
29.12%、22.92%和 17.56%，毛利率有所波动。2020 年公司房地产业务毛利率下降
主要受疫情影响。2021 年 1-9 月公司房地产业务毛利率有所下降，主要系受到行业
政策调控影响。
近三年及一期，发行人生活服务业务毛利润分别为 32,527.06 万元、59,662.94
万元、94,994.98 万元和 110,090.39 万元，毛利率分别为 18.76%、25.83%、32.26%
和 27.47%，发行人近年来大力发展物业管理业务，规模增长迅速，毛利率逐年升
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高。2021 年 1-9 月发行人生活服务业务毛利率所有下降，主要系发行人物业管理业
务规模扩大，科技智能化水平提高，管理费用和税费支出增加所致。
近三年及一期，发行人新能源板块毛利润分别为 9,316.44 万元、21,557.57 万
元、33,758.87 万元和 14,271.21 万元，毛利率分别为 49.68%、52.01%、24.23%和
50.90%。报告期内，发行人新能源板块毛利率持续保持较高水平，2020 年度新能
源板块毛利率有所波动。2020 年发行人新能源业务毛利率下降主要系原新能源板
块主要为风能发电业务，毛利率较高，2020 年新增新能源代建业务，成本投入有
所增加，拉低新能源板块整体毛利率所致。2021 年 1-9 月发行人新能源业务毛利率
提升主要系该期间内未对代建业务持续成本投入，故发行人新能源业务毛利率回归
其原来水平。
2、房地产板块业务情况
（1）房地产业务运作模式
发行人目前的开发产品以普通住宅为主，房地产业务布局长三角、京津冀、珠
三角、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群，开发项目主要分布在
重庆、北京、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等主要一
二线城市。
发行人房地产开发简要流程如图所示：
图3-3. 房地产开发项目流程图
80
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项目可行性研究
签订土地出让合同、办理土
地使用权证（大证）
项目立项
办理建设用地规划许可证
办理项目方案审批
办理项目初设审批
办理施工图审查
招标备案、合同备案
办理建设工程规划许可证、 办理开发报建中相关税费的
建筑工程施工许可证 减、免、缓工作
联合并配合有关部门测量项
目面积（预测报告和产权测 办理“五通”手续（包括施
量）、取得预售和产权测量 工用电、手续费）
报告书、预售许可证
规划综合验收、建委竣工备 办理项目市政、管网手续
案
交房、交证
关于项目开发管理体制：发行人的业务管理实行公司总部、区域公司、项目公
司三级管理体制，分级授权、权责统一、逐级负责。发行人总部负责战略规划、企
业文化与品牌建设、项目投资决策及实施方案审批、资源调配、监督考核；区域公
司负责所辖区域的市场研究、项目开拓、项目实施方案拟定、实施过程控制；项目
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公司负责开发方案的具体实施、开发成本控制和开发产品销售，在上级公司职能部
门的监督与指导下直接负责项目的开发与销售。
对于合作开发模式，通常情况下，项目合作方拥有土地，金科股份具备房地产
专业开发及运营能力，双方采用股权合资成立新项目公司的合作方式，土地作价入
股，项目公司作为独立法人进行运营。通常金科股份持控股比例，并派驻主要管理
团队，从项目开发到房屋销售，皆由金科股份团队负责管理与执行。该项目公司为
金科股份并表子公司。对于合作项目的退出机制主要分为三种情况，一是在销售约
80%的时候，金科股份出资并购，该项目公司成为发行人 100%控股子公司，二是
继续使用该合资项目公司收储新地块并进行开发销售，三是在项目全部销售完毕后，
进行清算并注销项目公司，合作双方按股比分配收益。
在项目具体开发方式方面，主要分为三种：一是创新型，主要是根据特定客户
群体的需求对小区环境和开发产品进行创新设计；二是可复制型，一般适用于客户
群体特征较为相似、基本需求相差不大的情况，此种类型设计开发方案依据已经成
熟的经验，开发速度相对较快；三是标准化型，主要适用于在跨区域开发过程中，
客户群体特征较为相似，但由于区域不同，在需求方面存在一些个别的差异，因此，
发行人根据相对固定的开发经验对设计与开发方案作一定的调整。
在销售模式上，发行人主要采用“一房一价”的方式，考虑因素包括：建设成本
与费用；市场竞争状况与供需关系、竞争楼盘的价格情况；项目开发区域的目标消
费者可接受价格区间；楼层、朝向、房型等。发行人的房地产开发产品质量控制严
谨，注重目标消费者的差异化需求，项目选址方面坚持文化资源与经济发展潜力并
重，开发产品具有较高的性价比，受到了市场的欢迎。同时，以自销模式为主，销
售管理由发行人营销中心统筹，以区域公司为执行单位；以项目现场销售为主，异
地营销推广为辅。在营销推广中，以平面媒体和活动营销为主要推广模式，同时，
发布会、房展、电视、广播、网络、户外展示等推广手段也被广泛采用。
（2）房地产业务经营策略
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作为一家战略驱动型上市企业，公司拥有明确清晰的战略目标，并根据外部环
境变化进行动态调整。2017 年上半年，公司制定了《发展战略规划纲要（2017-
2020）》，明确了 2017 至 2020 年各年度战略目标，制定了详细的战略实施策略。
未来，公司将大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和
以武汉为核心的长江中游城市群；重点发展以上海为核心的长三角城市群、以广深
为核心的珠三角城市群和以北京为核心的京津冀城市群；积极发展山东半岛城市群、
北部湾城市群等。主要以城市群内的中心城市为主，区域副中心城市和节点型城市
为辅的实施策略，在战略规划指引下，公司已基本完成 8 大城市群的战略布局。
（3）房地产业务收入结构
根据发行人 2020 年主营业务构成及相关经营情况，确认发行人行业分类为“房
地产业”，房地产业务基本情况如下表所示：
表3-13. 发行人 2020 年营业收入及房地产业务收入结构3
发行人名称 金科地产集团股份有限公司
是否沪深 股票代码 000656.SZ
是
上市公司 上市公司行业分类 房地产
2020 年营业收入构成 2020 年房地产业务收入构成
占比 金额（万 占比
构成 金额（万元） 构成
（%） 元） （%）
房地产业务 8,152,940.14 92.96 普通住宅地产 7,313,475.10 89.70
物业管理业务 222,681.46 2.54 商业地产 839,465.04 10.30
新能源业务 83,517.35 0.95 工业地产 - -
其他业务 311,302.05 3.55 保障性住宅地产 - -
合计 8,770,441.00 100.00 合计 8,152,940.14 100.00
2020 年发行人普通住宅地产收入在房地产业务收入中占比最高，发行人房地
产类型为普通住宅地产。
（4）主要供应商及采购策略
3 本表中发行人 2020 年营业收入各板块及房地产业务收入各板块均为合并抵消后数据。
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2020 年，发行人前五名供应商的情况如下：
表3-14. 发行人 2020 年前五名供应商情况
单位：万元
期间 供应商名称 采购金额 占年度采购总额的比重
供应商一 158,960.22 2.17%
供应商二 115,050.07 1.57%
供应商三 87,566.7 1.20%
2020年
供应商四 85,110.65 1.16%
供应商五 74,402.18 1.02%
合计 521,089.81 7.12%
公司房地产开发项目的主要原材料为土地、建筑材料及设备。土地主要通过
“招拍挂”方式取得。建筑材料及设备主要包括木材、水泥、钢材、石材、铝型材、
电梯、电气设备等，公司主要采用以下 3 种方式进行购买：
①凡属包工、包料范围的材料、设备、配件、构筑件等由施工单位按建造合同
的规定自行采购；
②需由公司自行采购的材料、设备全部采用市场购买的方式，按技术标要求和
商务标要求，择优采购，主要包括以下方式:
A、集中计划采购：通用性材料实行集中采购，采购部门依照计划用量集中批
量采购，统一管理，确保一定的库存量，使用单位按计划领用，实行内部核算。
该模式适用于价格随采购量增大而有较大下降空间的物料采购。采购部门对各
单位采购需求计划进行宏观调控与协调，凡能形成批量采购的，一律由采购部门负
责办理批量采购。
B、长期报价采购(合约采购):经常使用物料，采购部门事先选定供应商，议定
供应价格及交易条件，签订相关合作协议，办理合约采购，以确保物料供应来源，
简化、规范采购作业程序；项目公司提出采购计划与供应商办理订货、送货、验收
等事宜，采购中心统一结算。该模式适用于使用频率较高、价格浮动不大、质量要
求较高的物料采购。采购部门定期根据市场情况对报价进行调整、修正。
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C、特定采购：除上述两种方式之外的物料(如大宗物资采购、大型设备采购、
固定资产添置、急用物资采购等)，采购部门依照采购申请逐单办理询价、议价、
招投标事务。
D、一般采购：低值易耗品、地方性材料由采购部门进行监督和控制，但具体
工作由各项目公司办理。
③需进口的原材料和设备由公司委托其他公司代理采购。为控制工程质量和降
低开发成本，公司采购实行公开招投标方式，选择符合资质的 3 家以上投标单位
(含 3 家)。对设备供货合同，还重点对安装条款、期限、质量保证等进行审核。
（5）土地储备及房地产项目开发整体情况
表3-15. 发行人近三年及一期土地储备情况
单位：个、万平方米、亿元
项目 2021 年 1-9 月 2020 年度 2019 年度 2018 年度
新增项目 47 148 192 110
新增土地储备建筑面积 990 2,364 3,328 2,054
新增土地储备金额 387 892 888 700
新增土地楼面地价 3,905 3,773 2,668 3,408
表3-16. 发行人近三年及一期房地产项目开发及销售情况
项目 2021 年 1-9 月 2020 年度 2019 年度 2018 年度
新开工面积（万㎡） 1,058 2,964 3,163 2,700
竣工面积（万㎡） 1,347 1,995 1,208 810
合同签约面积（万㎡） 1,462 2,240 1,905 1,342
合同签约金额（亿元） 1,463 2,232 1,814 1,155
销售结转面积（万㎡） 718 1,014 898 604
销售结转金额（亿元） 580 815 631 380
签约均价（元/㎡） 10,007 9,964 9,522 8,607
结转均价（元/㎡） 8,073 8,037 7,027 6,291
最近三年及一期，发行人新开工面积分别为 2,700 万平方米、3,163 万平方米、
2,964 万平方米和 1,058 万平方米，近三年来发行人在前端资源获取、后端向市场要
效益等方面有较好表现，新开工面积和合约销售面积均大幅增加，2021 年 1-9 月，
在市场因素影响下，发行人新开工面积有所下降。
2018-2020 年及 2021 年 1-9 月，发行人合同签约面积分别为 1,342 万平方米、
1,905 万平方米、2,240 万平方米和 1,462 万平方米；合约签约金额分别为 1,155 亿
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元、1,814 亿元、2,232 亿元和 1,463 亿元；签约均价分别为 8,607 元/平方米、9,522
元/平方米、9,964 元/平方米和 10,007 元/平方米，签约均价总体呈上升趋势。销售
结转面积分别为 604 万平方米、898 万平方米、1,014 万平方米和 718 万平方米；销
售结转金额分别为 380 亿元、631 亿元、815 亿元和 580 亿元；结转均价分别为
6,291 元/平方米、7,027 元/平方米、8,037 元/平方米和 8,073 元/平方米。
发行人坚定战略指引、优化投资布局，采取因城施策的策略和创新多样的方法，
投资工作取得重大突破，“八大城市群”战略布局基本完成。公司坚持内生式增长与
外延式发展并重，土地拓展方式由招拍挂方式向收并购、“地产+商业”、“地产
+产业”等方式转变，拿地方式更趋多元化，并与碧桂园、旭辉控股集团、红星美
凯龙等企业形成战略伙伴关系，保持与保利、中海、龙湖、新城控股、金辉等大型
企业的互动合作。
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①在建、拟建项目情况
截至 2021 年 9 月末，发行人主要在建房地产项目情况如下：
表3-17. 截至 2021 年 9 月末发行人主要在建房地产项目开发情况
单位：平方米、万元
截至 2021 截至 2021 截至 2021
物业形 计容建筑面
序号 项目名称 项目地址 项目公司名称 开工时间 预计竣工时间 年 9 月末累 年 9 月末预 年 9 月末实
态 积
计已售面积 计总投 际已投
1 济南金科城项目 山东省济南市 济南金科西城房地产开发有限公司 商住 2017 年 8 月 2023 年 4 月 884,167 966,591 843,791 589,354
2 西永项目（西永天宸） 重庆市主城 重庆金科郡威房地产开发有限公司 商住 2014 年 8 月 2021 年 12 月 1,353,512 1,562,378 842,457 497,400
3 武汉金科城项目 湖北省武汉市 金科地产集团武汉有限公司 商住 2018 年 4 月 2022 年 12 月 637,323 697,936 823,197 806,903
4 咸阳 335 亩项目 陕西省咸阳市 咸阳金嘉润房地产开发有限公司 住宅 2020 年 6 月 2023 年 3 月 780,848 352,354 674,849 237,789
5 无锡.世界城 江苏省无锡市 无锡金科嘉润房地产开发有限公司 商住 2010 年 6 月 2021 年 12 月 518,926 578,757 633,911 524,988
绍兴市越城区松陵路 298 亩
6 浙江省绍兴市 绍兴金翎置业有限公司 住宅 2021 年 1 月 2024 年 12 月 283,007 88,900 589,438 361,794
文商旅项目
7 和宁文华府 浙江省杭州市 杭州泰都置业有限公司 住宅 2019 年 5 月 2022 年 11 月 185,584 183,715 555,336 473,781
8 金科博翠苑 天津市市辖区 天津金科津耀置业有限公司 住宅 2018 年 6 月 2022 年 12 月 225,073 137,394 529,566 444,723
9 博翠碧蓝湾 浙江省杭州市 杭州金唐房地产开发有限公司 住宅 2019 年 5 月 2021 年 11 月 114,300 139,006 524,794 459,258
10 徐州汉王小镇项目 江苏省徐州市 徐州硕立房地产开发有限公司 住宅 2020 年 9 月 2025 年 10 月 460,906 24,842 497,171 196,761
11 天宸花园 安徽省合肥市 合肥金科天宸房地产开发有限公司 住宅 2017 年 10 月 2021 年 12 月 231,797 236,833 490,505 459,798
12 金科城 重庆市主城 重庆金科汇茂房地产开发有限公司 商住 2013 年 1 月 2023 年 1 月 751,943 940,661 487,780 483,688
忠县集美江山（包含 AB 地
13 重庆市区县 重庆中峰房地产开发有限公司 住宅 2018 年 7 月 2023 年 2 月 929,186 211,785 483,670 114,538
块）
14 武汉白沙洲项目 湖北省武汉市 武汉军泰置业有限公司 住宅 2021 年 6 月 2024 年 12 月 423,031 0 480,304 27,721
重庆市金科和煦房地产开发有限公
15 长寿.世界城 重庆市区县 商住 2014 年 7 月 2022 年 4 月 897,580 907,750 463,345 444,156
司
16 金科禹洲府 重庆市主城 重庆通融实业有限公司 住宅 2018 年 9 月 2023 年 12 月 382,079 164,642 451,473 290,856
17 长沙金科集美天辰 湖南省长沙市 湖南金科房地产开发有限公司 住宅 2018 年 6 月 2024 年 9 月 423,344 231,006 436,508 282,437
18 博翠天宸（西安博翠天宸） 陕西省西安市 西安科润房地产开发有限公司 住宅 2019 年 11 月 2022 年 12 月 373,433 356,108 396,881 175,153
19 金科博翠天宸（晋中） 山西省晋中市 山西金科产业发展有限公司 商住 2019 年 4 月 2024 年 6 月 626,475 333,877 395,010 254,228
20 沈阳-金科星空之城 辽宁省沈阳市 沈阳澳源房地产开发有限公司 住宅 2020 年 9 月 2025 年 12 月 635,424 45,351 391,232 33,053
21 武汉市新洲区 278 亩 湖北省武汉市 武汉金锦昭房地产开发有限公司 住宅 2020 年 9 月 2026 年 12 月 414,769 22,604 389,957 154,203
22 南川世界城 重庆市区县 重庆金科金裕房地产开发有限公司 住宅 2017 年 9 月 2021 年 12 月 534,355 610,664 388,732 262,878
23 荣昌礼悦东方 重庆市区县 重庆市金顺盛房地产开发有限公司 住宅 2018 年 10 月 2022 年 11 月 596,917 542,800 384,879 316,466
广州市花都区迎宾大道
24 广东省广州市 广州鑫锐昌恒房地产开发有限公司 住宅 2021 年 3 月 2024 年 7 月 197,763 0 383,642 222,964
105.94 亩地块
25 金科大都会 重庆市区县 重庆星坤房地产开发有限公司 商住 2020 年 8 月 2024 年 6 月 830,788 466,012 377,424 51,200
87
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
截至 2021 截至 2021 截至 2021
物业形 计容建筑面
序号 项目名称 项目地址 项目公司名称 开工时间 预计竣工时间 年 9 月末累 年 9 月末预 年 9 月末实
态 积
计已售面积 计总投 际已投
重庆市金科骏凯房地产开发有限公
26 金科观天下 重庆市主城 住宅 2016 年 3 月 2022 年 1 月 728,895 702,845 374,810 142,779
司
27 汉峪项目东方博翠 山东省济南市 济南金科骏耀房地产开发有限公司 住宅 2018 年 9 月 2022 年 12 月 115,527 97,101 371,116 361,370
28 南京宝华山项目 江苏省镇江市 句容亿丰房地产开发有限公司 住宅 2017 年 2 月 2022 年 6 月 217,488 120,601 370,432 220,696
佛山市顺德区金瀚房地产开发有限
29 佛山顺德杏坛项目 广东省佛山市 住宅 2020 年 7 月 2025 年 12 月 374,306 56,961 364,054 197,012
公司
30 宜宾金科城项目 四川省宜宾市 宜宾市金北房地产开发有限公司 住宅 2020 年 1 月 2023 年 1 月 461,230 104,509 352,450 160,399
合计 - - - - - - 15,589,975 10,883,983 14,748,714 9,248,345
截至 2021 年 9 月末，发行人主要拟建房地产项目情况如下：
表3-18. 截至 2021 年 9 月末发行人主要拟建房地产项目开发情况
单位：万元、平方米
合同出 截至 2021 截至 2021
物业 总建筑
序号 项目名称 位置 项目公司名称 预计开竣工时间 让金总 年 9 月末 年 9 月末
形态 面积
额 预计总投 实际已投
1 岳阳美的金科郡 15 号地 湖南省岳阳市 岳阳市天盛房地产开发有限公司 住宅 2022/3-2025/9 253,650 27,700 125,585 35,793
2 金科固安智慧科技城 河北省廊坊市 固安金科产业园开发有限公司 产业 2022/10-2024/10 106,898 2,118 52,755 17,011
太原市清徐县白石河 214 亩住
3 山西省太原市 山西建业康居房地产开发有限公司 住宅 2022/11-2023/11 795,112 26,528 225,098 42,409
宅项目
盐城射阳千鹤湖项目-一二三地
4 江苏省盐城市 盐城百俊房地产开发有限公司 住宅 2021/10-2025/8 562,775 26,150 317,377 101,943
块
5 绵阳市游仙区小枧 163 亩地块 四川省绵阳市 绵阳盛翔润泽房地产开发有限公司 住宅 2022/7-2023/7 343,971 81,617 217,456 93,658
广西壮族自治 189,89
6 南宁金科博翠未来 南宁金和顺房地产开发有限公司 住宅 2021/12-2024/4 548,122 449,084 12,217
区南宁市 9
7 万州香山缘 重庆市区县 重庆金科顺星房地产开发有限公司 住宅 2021/12-2024/12 273,965 28,207 109,898 29,323
8 贵阳花溪凤鸣项目 贵州省贵阳市 贵阳花溪金科房地产开发有限公司 住宅 2021/10-2028/12 932,304 94,631 667,850 224,630
旭辉金科未来壹号项目-三期
9 贵州省贵阳市 贵州金科新光房地产开发有限公司 住宅 2022/5-2027/9 176,804 44,154 154,748 45,479
08 号地块（金科获取地块）
旭辉金科未来壹号项目-二期 133,19
10 贵州省贵阳市 贵州金科新光房地产开发有限公司 住宅 2021/12-2028/12 525,435 394,486 145,352
09 号地块（金科获取地块） 6
重庆市铜梁区淮远新区板块
11 重庆市区县 重庆金晨宇房地产开发有限公司 住宅 2022/9-2026/1 249,686 50,511 170,555 26,787
210 亩地块
贵阳经开区产业园项目一期住 147,70
12 贵州省贵阳市 贵州金科乾元置业有限公司 产城 2022/4-2030/4 960,033 556,692 3,819
宅 426 亩项目 9
重庆市大渡口金家湾立交旁 80
13 重庆市主城 重庆金望宇房地产开发有限公司 住宅 2021/10-2023/6 99,896 60,000 124,251 83,323
亩地块
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金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
合同出 截至 2021 截至 2021
物业 总建筑
序号 项目名称 位置 项目公司名称 预计开竣工时间 让金总 年 9 月末 年 9 月末
形态 面积
额 预计总投 实际已投
重庆高新区西永 L60L62 宗地 229,99
14 重庆市主城 重庆金美耀房地产开发有限公司 住宅 2021/11-2023/10 232,912 463,922 47,393
招拍挂 项目 8
重庆主城渝北区唐家沱组团 石
15 重庆市主城 重庆金亿唐房地产开发有限公司 住宅 2022/4-2024/5 145,140 70,000 157,380 73,270
坪南 C 分区 101 亩地块
16 泸州市江阳区城西 199 亩地块 四川省泸州市 泸州金禹房地产开发有限公司 住宅 2021/10-2023/10 450,080 98,604 277,825 2,592
秦淮区光华路街道石杨路以
212,00
17 北、友谊河路以西地块 江苏省南京市 南京金宸房地产开发有限公司 住宅 2022/9-2023/9 81,358 287,867 219,560
0
（NO.2021G29）
长沙市长沙县临空经济示范区
18 湖南省长沙市 长沙航麒房地产开发有限公司 住宅 2021/10-2024/1 536,763 91,871 971,716 36,393
870 亩项目（航麒公司）
济宁高新区产城项目二期 192
19 山东省济宁市 济宁金科城投产业发展有限公司 产业 2022/2-2024/9 153,583 6,912 49,358 13,837
亩工业项目
郑州市国丰园项目 B-08-02 地
20 河南省郑州市 河南国丰园置业有限公司 住宅 2021/10-2025/03 167,888 18,161 152,107 52,093
块
21 江阴华士公园北项目 江苏省江阴市 江阴科宸房地产开发有限公司 住宅 2022/5-2023/7 138,592 58,553 123,412 13
22 德州齐河金科智慧科技城项目 山东省德州市 德州金齐产业园开发有限公司 产业 2022/7-2024/7 36,066 12,800 13,147 2,112
山西省运城市盐湖高新区 1045 1,058,71
23 山西省运城市 山西运恒房地产开发有限公司 产业 2022/4-2024/9 33,504 368,327 23
亩地块 8
8,829,75 1,744,8
合计 6,430,896 1,309,031
1 23
89
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
②报告期内“招拍挂”拿地情况
自 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 9 月 30 日，发行人及下属子公司不存在因以
囤地炒地、哄抬地价等扰乱房地产市场秩序的重大违法行为而受到住建、国土
资源等主管部门的行政处罚的情形。
2018-2020 年及 2021 年 1-9 月，发行人采用“招拍挂”方式拿地项目（并表口
径）具体如下：
表3-19. 发行人 2018-2020 年及 2021 年 1-9 月通过“招拍挂”方式拿地项目（并表口
径）情况
单位：平方米、万元、元/平方米
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
成都武侯区 WH14(251)号地
1 2018/1/10 成都 住宅 32,546 69,322 94,441 13,624
块
巴南区李家沱组团 S 分区
2 2018/1/18 重庆 住宅 42,511 119,031 36,800 3,092
S42-4/04 号宗地
3 2018/1/19 苏地平江 2017-WG-48 号 苏州 住宅 56,753 141,883 285,495 20,122
北京市平谷区兴谷街道 PG-
4 2018/2/6 北京 住宅 51,500 123,650 91,000 7,359
0007-6004、6008 地块
5 2018/2/24 遵义新蒲新区 2017-XP-80 遵义 住宅 68,577 150,869 31,360 2,079
6 2018/4/10 许昌 CS2017-48#地块 许昌 住宅 49,149 147,447 49,663 3,368
7 2018/4/26 杭州牛田单元 R21-04 地块 杭州 住宅 52,639 115,806 334,281 28,866
8 2018/4/19 沈阳铁西区玻璃纤维厂地块 沈阳 住宅 29,688 47,501 23,275 4,900
云阳 YUNYANG-1-出让-61-
9 2018/4/16 重庆 住宅 165,116 402,521 32,506 808
64 号
10 2018/5/2 遵义新蒲新区 2018-XP-29 遵义 住宅 57,543 126,595 31,074 2,455
攀枝花市花城新区 2018-
11 2018/5/3 攀枝花 住宅 34,702 52,053 7,000 1,345
R14#
攀枝花市花城新区 2018-
12 2018/5/3 攀枝花 住宅 175,580 303,534 43,000 1,417
R16#
13 2018/5/4 璧山 248 号地块 重庆 住宅 110,894 221,788 70,000 3,156
14 2018/5/4 璧山 249 号地块 重庆 住宅 50,749 101,499 30,500 3,005
赣州市赣县区彩虹城西侧招
15 2018/5/4 赣州 住宅 42,749 102,597 47,600 4,640
拍挂地块
16 2018/5/9 遵义 2018-XP-36 遵义 住宅 70,745 155,639 45,336 2,913
17 2018/5/11 佛山高明明城镇项目 佛山 住宅 44,392 110,980 30,665 2,763
18 2018/5/30 合肥市肥东县 FD18-8 地块 合肥 住宅 91,408 201,098 132,730 6,600
两路保税港区 18040 宗地
（I6-1/03、I7-4/03、I7-
19 2018/5/30 5/03、I7-8/03、I10-3/03、 重庆 住宅 200,568 387,676 158,948 4,100
I11-1/03、I11-2/03、I12-
2/03、I16-3/04）
涪陵江东组团 C 分区 06-
20 2018/5/31 重庆 住宅 65,421 130,843 23,660 1,808
3/02 宗地
21 2018/5/31 泸州高新区 68 亩项目 泸州 住宅 45,636 114,091 27,382 2,400
苏州市吴江区同里运东开发
22 2018/6/5 苏州 住宅 65,476 130,953 123,397 9,423
区 WJ-J-2018-019 号地块
23 2018/6/12 成都市双流区 28 亩 成都 住宅 18,461 31,384 24,968 7,956
皇姑 2018-02 号水厂地块项
24 2018/6/21 沈阳 住宅 99,424 248,560 106,881 4,300
目
25 2018/6/21 佛山市三水区芦苞镇项目 佛山 住宅 100,012 250,030 76,559 3,062
贵阳市白云区南湖西路北侧
26 2018/6/21 贵阳 住宅 81,127 202,817 133,938 6,604
地块
27 2018/6/28 广州南沙黄 2018NJY-6 地块 广州 住宅 56,921 113,842 148,248 13,022
28 2018/7/3 苏州常熟 2018B-003 号 苏州 住宅 64,192 141,222 85,410 6,048
佛山市高明区荷城街道 123
29 2018/7/4 佛山 住宅 81,870 204,674 75,059 3,667
亩项目
开县大丘 35 亩地块（KZ-
30 2018/7/4 重庆 住宅 23,366 58,415 21,760 3,725
11-39）
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
31 2018/7/5 璧山 306 地块 重庆 住宅 83,205 166,411 42,800 2,572
岳阳市岳阳县麻塘 103 亩
32 2018/7/24 岳阳 住宅 68,612 205,835 27,700 1,346
15#地块
33 2018/7/27 遂宁经开区 50 亩 遂宁 住宅 33,334 83,334 24,000 2,880
34 2018/7/31 无锡惠山区钱桥项目 无锡 住宅 28,114 61,850 37,760 6,105
35 2018/8/8 奉节 FJ-14-117 地块 重庆 住宅 82,601 206,503 34,722 1,681
36 2018/8/15 广汉城北新区 94 亩 广汉 住宅 62,532 187,595 40,769 2,173
37 2018/8/15 广汉城北新区 71 亩 广汉 住宅 47,868 143,605 31,234 2,175
38 2018/8/15 开州招拍挂 KZ-2-33 项目 重庆 住宅 78,436 196,090 59,000 3,009
柳州西鹅路东侧 34 亩招拍
39 2018/8/17 柳州 住宅 23,002 57,505 20,100 3,495
挂项目
荣昌黄金坡 B18-01/01 号、
40 2018/8/22 重庆 住宅 263,819 606,784 102,718 1,693
B19-01/01 号招拍挂项目
41 2018/9/3 烟台市芝罘区通世南路项目 烟台 住宅 60,054 78,070 45,900 5,879
42 2018/9.4 长寿区长寿中学地块 重庆 住宅 98,938 148,407 32,650 2,200
常州主城天宁区李华北路、
43 2018/9/5 常州 住宅 108,486 238,669 170,000 7,123
劳动中路南侧地块
44 2018/9/12 重庆两江新区水土 52.68 亩 重庆 住宅 35,119 43,899 1,412 322
45 2018/9/28 铜梁 B11 项目 重庆 住宅 105,041 241,594 34,348 1,422
46 2018/9/28 铜梁 B6 项目 重庆 住宅 84,485 194,316 26,621 1,370
47 2018/9/28 南昌市九龙湖回龙路 95 亩 南昌 住宅 63,495 126,990 96,576 7,605
拱墅区祥符东单元 GS0802-
48 2018/9/30 杭州 住宅 73,874 184,685 339,128 18,363
R21-13 地块
49 2018/10/22 遂宁河东 70 亩项目 遂宁 住宅 47,143 84,857 33,729 3,975
50 2018/10/23 龙里东方二期项目 贵阳 住宅 260,655 263,262 25,479 968
51 2018/10/23 资阳 139 亩项目 资阳 住宅 92,944 232,360 56,900 2,449
河北省石家庄市正定新区
52 2018/11/7 石家庄 住宅 34,313 68,626 43,800 6,382
019 号地块
53 2018/11/7 句容赤岗路两侧 C 地块 镇江 住宅 72,608 130,694 52,677 4,031
广州南沙区明珠湾 NJY-10
54 2018/11/9 广州 住宅 32,353 77,647 94,280 12,142
地块
垫江县长安大道北侧 1 号&2
55 2018/11/12 重庆 住宅 120,586 241,172 29,824 1,237
号
昆明市经开区石龙路 107 亩
56 2018/11/14 昆明 住宅 71,765 179,414 42,549 2,372
项目
南阳市宛城区白河大道东侧
57 2018/11/21 南阳 住宅 43,445 147,713 39,150 2,650
65 亩招拍挂项目
58 2018/12/5 遂宁河东 85 亩 遂宁 住宅 56,987 102,577 35,047 3,417
59 2018/11/26 璧山 307 地块 重庆 住宅 136,246 272,492 68,200 2,503
合肥高新区新站淮海大道
60 2018/12/20 合肥 住宅 119,115 238,230 135,791 5,700
179 亩项目
宁波市北仑区 ZB03-04-08d
61 2018/12/24 宁波 住宅 36,340 79,948 105,212 13,160
地块
洛阳市洛龙区定鼎门街
62 2019/1/4 洛阳 商住 78,474 274,659 131,954 4,804
LYTD-2018-47 号项目地块
玉林市玉东新区 201892 号
63 2019/1/25 玉林 住宅 42,034 147,119 25,220 1,714
地块
内江市高新区高铁片区 B-
64 2019/2/22 内江 商住 112,391 224,782 59,005 2,625
22-4 地块
玉林市胜利路北侧 201879
65 2019/2/22 玉林 住宅 16,361 52,354 15,316 2,925
号项目地块
常州市天宁区 JZX20190101
66 2019/3/4 常州 住宅 61,134 134,495 108,000 8,030
项目地块
宜宾市南溪区正信路 XC-D-
67 2019/3/7 宜宾 商住 75,890 166,957 47,811 2,864
02-01 地块
玉溪市红塔区
68 2019/3/12 玉溪 住宅 19,704 68,964 19,720 2,859
YXTC(2014)1-5 号项目地块
玉溪市红塔区
69 2019/3/12 玉溪 住宅 36,115 126,403 48,310 3,822
YXTC(2014)1-6 号项目地块
广安市邻水县邻土储
70 2019/3/12 广安 住宅 62,752 188,256 46,540 2,472
[2018]13 号地块
重庆市江津双福新区 D01-
71 2019/3/19 4/02、D01-5/022、D02- 江津 住宅 128,651 236,718 51,500 2,176
1/02、D02-5/02 号项目地块
玉溪市红塔区
72 2019/3/20 玉溪 住宅 26,815 93,853 32,920 3,508
YXTC(2014)1-2 号项目地块
73 2019/3/20 玉溪市红塔区 玉溪 住宅 49,795 174,283 70,940 4,070
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
YXTC(2014)1-4 号项目地块
重庆市铜梁区
74 2019/3/20 铜梁 商住 96,901 155,042 41,571 2,681
[2019]TL001010-001 号地块
玉溪市红塔区
75 2019/3/20 玉溪 住宅 26,580 80,301 22,580 2,812
YXTC(2010)2-5 号项目地块
重庆市两江新区蔡家 H27-
重庆主
76 2019/3/21 1/07 住宅 55,569 83,354 61,500 7,378
城
、H27-3/05 号项目地块
南宁市五象龙岗片区
77 2019/3/27 南宁 商住 32,074 80,186 48,111 6,000
GC2019-017 号地块
成都市郫都区 PD2018-
78 2019/3/28 成都 住宅 32,992 65,985 48,169 7,300
15(H39)地块
重庆市两江新区仙桃数据谷
重庆主
79 2019/3/28 S19-2、S19-3、S19-4 号项 住宅 91,228 136,842 145,000 10,596
城
目地块
南宁市五象龙岗片区
80 2019/3/29 南宁 商住 22,969 57,423 29,286 5,100
GC2019-016 号地块
茂名市茂南区 JIXIANG013
81 2019/4/3 茂名 商住 81,207 243,621 90,396 3,711
号项目地块
焦作市马村区解放路
82 2019/4/4 焦作 住宅 40,398 92,915 12,266 1,320
JGT2018-9 号地块
阜阳市颍州区复兴大道
83 2019/4/8 阜阳 住宅 185,647 388,109 97,465 2,511
[2018]-130 号地块
阜阳市颍州区新安路[2018]-
84 2019/4/8 阜阳 住宅 55,821 100,478 24,198 2,408
127 号地块
苏州市镇江市镇江新区丁卯
85 2019/4/9 镇江 住宅 16,168 40,420 22,518 5,571
X1901 号地块
苏州市镇江市镇江新区丁卯
86 2019/4/9 镇江 住宅 40,340 80,680 36,431 4,515
X1906 号地块
雅安市名山城区皇茶大道
87 2019/4/10 雅安 商住 12,913 38,739 8,350 2,155
B3-15 号地块
重庆市巴南区界石组团 N 分 重庆主
88 2019/4/11 住宅 35,925 53,887 38,000 7,052
区 N19-1/03 号地块 城
泰安市高铁新区 2019-15 号
89 2019/4/15 泰安 住宅 35,154 105,463 41,736 3,957
地块
温州市平阳县 D12、D17 地
90 2019/4/15 温州 住宅 69,828 125,690 59,310 4,719
块
重庆市永川区 C 标准分区
91 2019/4/15 永川 住宅 71,239 121,106 30,023 2,479
C3-8-1/02 地块
盐城市射阳县 201902 号地
92 2019/4/15 盐城 商住 57,863 144,658 26,150 1,808
块
盐城市射阳县 201903 号地
93 2019/4/15 盐城 商住 57,991 144,978 26,150 1,804
块
盐城市射阳县 201904 号地
94 2019/4/15 盐城 商住 57,952 144,883 26,140 1,804
块
盐城市射阳县 201905 号地
95 2019/4/15 盐城 商住 47,438 118,595 21,450 1,809
块
96 2019/4/16 雅安市雨城区 9-03 号地块 雅安 商住 20,562 33,104 12,213 3,689
邯郸市冀南新区 2018-031
97 2019/4/17 邯郸 住宅 108,525 217,051 29,750 1,371
号地块
九江市濂溪区 DGA2019002
98 2019/4/18 九江 商住 45,126 90,252 21,728 2,407
号地块
襄阳市枣阳市襄阳路
99 2019/4/18 襄阳 商住 31,745 82,536 21,191 2,567
(2019)003 号地块
聊城市东昌府区 2017-24 号
100 2019/4/22 聊城 住宅 61,652 147,965 57,586 3,892
地块
南昌市赣江新区经开组团
101 2019/4/22 南昌 住宅 76,258 167,767 113,471 6,764
DXJJ2018016 地块
南充市仪陇县新政
102 2019/4/24 南充 住宅 57,091 142,728 26,119 1,830
2019-7 号地块
合肥市肥东县包公大道
103 2019/4/25 合肥 住宅 36,762 73,524 54,040 7,350
FD19-01 号地块
泰兴市城北区 TX2019-03 号
104 2019/4/26 泰州 住宅 67,322 148,108 47,598 3,214
地块
永州市零陵区 YZGZ-
105 2019/4/26 永州 住宅 56,045 224,179 44,185 1,971
2019GTWG019 号地块
106 2019/4/30 南充市嘉陵区 2019-b-12 号 南充 商住 61,596 160,150 35,156 2,195
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
地块
重庆市巴南李家沱组团 K 分 重庆主
107 2019/5/5 住宅 44,676 93,372 48,600 5,205
区 K09-9/05 号地块 城
许昌市东城区 CD2018-66#
108 2019/5/7 宗地（东城区 B1-3-2#）号 许昌 住宅 79,515 213,100 67,083 3,148
地块
重庆市荣昌区 2018-RC-
109 2019/5/7 荣昌 住宅 126,383 347,553 63,500 1,827
69/70/71 号地块
潍坊市青州市招拍挂 2019-
110 2019/5/9 潍坊 住宅 53,244 117,137 11,102 948
054 地块
吉安市吉州区 DDA2019010
111 2019/5/10 吉安 住宅 32,170 73,991 29,001 3,920
号地块
雅安市雨城区 F2-56、F2-
112 2019/5/14 雅安 商住 56,591 169,772 52,799 3,110
59、F2-63 号地块
重庆市云阳县北部新区
113 2019/5/16 YUNYANG-2-出让-80 号地 云阳 住宅 44,906 89,811 20,387 2,270
块
重庆市两江新区 I 分区 I2-
重庆主
114 2019/5/16 4/03、I3-3/03、I4-1/04、I4- 住宅 94,702 134,476 73,919 5,497
城
3/04 号地块
长沙市宁乡创业大道[2019]
115 2019/5/20 长沙 住宅 103,317 284,122 29,135 1,025
宁乡市 022 号地块
宿迁市宿豫区 2019(经)A 宿
116 2019/5/21 宿迁 住宅 129,759 324,398 98,876 3,048
豫 01 号地块
玉溪市红塔区康溪路
117 2019/5/21 玉溪 住宅 16,390 32,780 10,480 3,197
YXTC(2011)1-18-1 号地块
奉节县永安街道冒丰社区
118 2019/5/21 奉节 住宅 65,338 130,676 37,139 2,842
FJ-14-116 号地块
泸州市江阳区 510502-2018-
119 2019/5/22 泸州 住宅 33,430 83,575 17,551 2,100
B-075 号地块
驻马店市驿城区兴业大道
120 2019/5/24 驻马店 商住 150,952 452,856 47,323 1,045
ZMDY-2018-26 号地块
益阳市益土网挂(2019)11 号
121 2019/5/27 益阳 商住 93,337 233,342 49,000 2,100
地块
聊城市东昌府区 2019-23 号
122 2019/5/28 聊城 住宅 87,534 183,821 61,553 3,349
地块
内江市经开区 A-5-2/3 号地
123 2019/5/28 内江 商住 124,018 293,923 59,715 2,032
块
重庆市两江新区保税港 I 分 重庆主
124 2019/5/29 住宅 50,391 70,547 38,778 5,497
区 19058 号宗地 城
金华市兰溪区振兴北侧 A 地
125 2019/5/29 金华 商住 40,850 81,700 28,758 3,520
块
普洱市思茅区普洱大道南侧
126 2019/6/3 普洱 商住 51,489 120,999 23,210 1,918
P01041 地块
赣州市瑞金市金融商务区
127 2019/6/5 赣州 商住 37,915 94,788 26,740 2,821
DBO2019015 号地块
南宁市五象龙岗片区
128 2019/6/5 南宁 商住 22,735 68,205 37,513 5,500
GC2019-050 号地块
安庆市北部新城学院路
129 2019/6/12 安庆 住宅 80,587 161,173 46,300 2,873
2019-26 号地块
重庆市涪陵区人民西路
130 2019/6/14 涪陵 住宅 24,483 73,449 26,110 3,555
FL2019-02-21 号地块
潍坊青市州市招拍挂 2019-
131 2019/6/17 潍坊 住宅 51,505 113,311 16,224 1,432
055 地块
九江市修水县良塘新区芦良
132 2019/6/18 九江 商住 34,017 61,231 10,205 1,667
西大道 B-03-2 号地块
133 2019/6/24 常德市汉储 2019-16 号地块 常德 住宅 58,039 145,099 10,448 720
重庆市巴南区李家沱组团 S
重庆主
134 2019/6/26 分区 S21-1/05、S21-2/05 号 商住 63,610 100,505 43,824 4,360
城
地块
嘉兴市平湖市曹桥街道 2019
135 2019/6/26 嘉兴 住宅 31,865 76,475 24,854 3,250
平-7 号地块
136 2019/6/28 青岛市平度市 19013 号地块 青岛 商住 50,987 112,171 7,012 625
137 2019/6/28 玉林市 201870 号地块 玉林 商住 83,662 283,614 23,600 832
138 2019/7/2 雅安市雨城区 12-04 号地块 雅安 商住 16,674 58,359 12,805 2,194
重庆市丰都 FD2019-100-01
139 2019/7/8 丰都 住宅 173,980 434,949 39,146 900
号地块
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
泉州市晋江市灵源街道
140 2019/7/22 泉州 商住 126,062 317,298 48,700 1,535
P2018-22 号地块
141 2019/7/22 滨州市 2018-ZP40 号地块 滨州 住宅 64,023 147,253 43,510 2,955
142 2019/7/24 宿州市 2018-31 号地块 宿州 住宅 111,827 246,019 87,225 3,545
岳阳市华土网挂（2019）
143 2019/7/30 岳阳 商住 96,950 290,850 23,900 822
03/04 号地块
巩义市新城区 2019-029 号
144 2019/8/1 郑州 住宅 50,019 90,034 22,510 2,500
地块
重庆市涪陵区人民西路
145 2019/8/6 涪陵 住宅 37,344 112,032 40,020 3,572
FL0219-02-22 号地块
146 2019/8/6 雅安市雨城区 15-22 号地块 雅安 商住 70,140 168,336 32,404 1,925
常州市武进区 JWJ20190101
147 2019/8/8 常州 住宅 77,283 170,022 117,000 6,881
号地块
张家港市张地 2011-A017-B
148 2019/8/9 张家港 住宅 55,057 88,091 81,925 9,300
号地块
漯河市郾城区 2019-28 号地
149 2019/8/10 漯河 住宅 50,376 175,811 32,057 1,823
块
衡阳市高新区 27-B-01 号地
150 2019/8/12 衡阳 商住 84,307 337,228 76,508 2,269
块
温州市瓯海区区梧田南单元
151 2019/8/14 温州 商住 24,251 67,903 88,300 13,004
C-11 号地块
仁怀市南部新城 B07-1-A 号
152 2019/8/15 仁怀 商住 58,403 175,208 15,769 900
地块
仁怀市南部新城 B07-1-B 号
153 2019/8/15 仁怀 商住 54,225 162,674 14,641 900
地块
柳州市城中区 P（2019）32
154 2019/8/21 柳州 住宅 36,849 66,328 39,800 6,000
号地块
贵港市迎宾大道与西南大道
155 2019/8/22 南侧规划道路交汇处西南角 贵港 住宅 121,455 364,366 75,420 2,070
A/B/C 号地块
遂宁市河东新区 D2-2-05 号
156 2019/8/23 遂宁 住宅 21,085 37,953 12,936 3,408
地块
157 2019/8/30 周口市 ZK2018-44 号地块 周口 住宅 18,139 45,348 8,979 1,980
158 2019/8/30 周口市 ZK2018-45 号地块 周口 住宅 93,334 233,335 46,201 1,980
159 2019/8/30 周口市 ZK2018-46 号地块 周口 住宅 134,543 336,358 66,599 1,980
温州市永嘉县
160 2019/9/5 温州 商住 23,957 71,872 39,850 5,545
3303240052019006 号地块
安阳市示范区 BBZ-2019-14
161 2019/9/11 安阳 住宅 44,267 110,403 21,634 1,960
号地块
重庆市沙坪坝区西永组团 L 重庆主
162 2019/9/29 住宅 52,683 79,025 55,500 7,023
分区 L49-1/07 号地块 城
南宁市高新区 GC2019-090
163 2019/10/10 南宁 住宅 15,519 46,558 18,623 4,000
号地块
重庆市开州区 KZ-1-302 号
164 2019/10/15 开州 住宅 99,685 219,307 57,200 2,608
地块
165 2019/10/21 商丘市 2019-32 号地块 商丘 住宅 92,190 247,069 48,398 1,959
绍兴市柯桥滨海工业区
166 2019/10/22 绍兴 住宅 153,179 275,722 75,989 2,756
2017-17 地块
重庆市永川区 YC2019-FH-
167 2019/10/23 永川 住宅 54,907 98,833 19,655 1,989
K4-1-11/02-1 号地块
郑州市巩义市 2019-139 号
168 2019/10/24 郑州 住宅 60,740 145,576 29,155 2,003
地块
景德镇市珠山区
169 2019/10/28 景德镇 商住 67,268 154,717 45,456 2,938
DHA2019022 号地块
沈阳市大东区 DD-19008 号
170 2019/11/5 沈阳 住宅 53,258 106,517 67,106 6,300
望花城中村-8 号地块
重庆市沙坪坝区西永组团 U 重庆主
171 2019/11/7 住宅 90,075 135,113 74,600 5,521
标准分区 U7-1-2/04 号地块 城
172 2019/11/12 台州市温岭 XQ060220 地块 台州 住宅 20,817 47,879 50,800 10,610
桂林市灵川八里街 40#A2 号
173 2019/11/20 桂林 商住 28,814 100,849 12,000 1,190
地块
广安市邻水县邻土储
174 2019/11/21 广安 商住 65,410 196,230 45,000 2,293
[2018]14 号地块
175 2019/11/25 达州市通川区 IIB1-1-b 地块 达州 住宅 99,880 199,761 64,423 3,225
重庆市永川区 A8-4-1/01 地
176 2019/11/26 永川 住宅 71,496 164,441 35,836 2,179
块
177 2019/11/27 金华市兰溪区振兴北侧 B 地 金华 住宅 26,662 53,324 18,717 3,510
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
块
金华市义乌市廿三里街道有
178 2019/11/27 金华 商住 49,097 147,218 98,720 6,706
机更新一期 2 号地块
重庆市大渡口区 F 分区 F10-
重庆主
179 2019/11/28 1/F10-4-1/F10-4-2/F10-6 号 住宅 75,236 150,472 81,500 5,416
城
地块
汕头市金平区金凤半岛 商住
180 2019/11/28 汕头 68,198 188,861 86,030 4,555
C03/C07/C08 号地块 教育用地
181 2019/11/28 合肥市瑶海区 E1904 号地块 合肥 住宅 34,151 75,131 48,152 6,409
重庆市沙坪坝区西永组团 L 重庆主
182 2019/11/29 住宅 70,404 105,606 62,942 5,960
分区 L37-2/07 号地块 城
南京市江宁区高新园
183 2019/12/4 南京 住宅 71,112 149,336 216,000 14,464
NO.2019G89 号地块
常州市钟楼区 JZX20191701
184 2019/12/5 常州 住宅 83,642 184,012 133,000 7,228
号地块
襄阳市樊城区 20196201 号
185 2019/12/5 襄阳 住宅 20,909 52,272 25,125 4,807
地块
重庆市开州区 KZ-1-305 号
186 2019/12/5 开州 住宅 29,707 65,355 18,951 2,900
地块
宜宾市临港经开区 SC-E-02-
187 2019/12/6 宜宾 住宅 184,590 461,475 103,740 2,248
01(a)号地块
襄阳市枣阳市枣土拍[2019]-
188 2019/12/6 襄阳 商住 30,267 78,693 9,536 1,212
006 号地块
襄阳市枣阳市枣土拍[2019]-
189 2019/12/6 襄阳 商住 17,096 49,579 14,053 2,834
007 号地块
韶关市武江区 XH03-01-03
190 2019/12/12 韶关 住宅 71,008 163,318 30,214 1,850
号地块
重庆市云阳县亮水坪
191 2019/12/12 YUNYANG-1-出让-74 号地 云阳 住宅 20,892 37,605 6,017 1,600
块
沈阳市大东区 DD-19002 号
192 2019/12/18 沈阳 住宅 53,034 106,069 66,823 6,300
望花城中村-7 号地块
柳州市鹿寨县飞鹿大道南侧
193 2019/12/23 柳州 住宅 62,193 155,483 15,580 1,002
P（2019）30 号地块
南阳市示范区 G2019-53 号
194 2019/12/25 南阳 住宅 56,600 141,499 59,500 4,205
地块
郴州市北湖区寒溪路
195 2019/12/25 郴州 住宅 85,350 196,305 35,840 1,826
TG2019062 号地块
南宁市西乡塘区 GC2019-
196 2019/12/31 南宁 商住 25,266 75,798 31,646 4,175
088 号地块
成都市双流区公兴街道
197 2019/12/31 SLG-(07)-2018-016 号项目地 成都 住宅 62,021 155,053 113,770 7,337
块
合肥市新站区 XZQTD238
198 2019/12/31 合肥 住宅 86,012 154,822 83,862 5,417
号项目地块
南宁市兴宁区 GC2019-087
199 2019/12/31 南宁 住宅 20,014 50,034 20,024 4,002
号地块
南阳市中心城区 G2019-68
200 2019/12/31 南阳 住宅 50,518 111,116 45,000 4,050
号地块
沈阳市大东区 DD-19003 号
201 2019/12/31 沈阳 住宅 65,911 131,823 80,412 6,100
望花城中村-9 号地块
成都市龙泉驿区
202 2019/12/31 成都 住宅 105,191 157,786 108,872 6,900
LQ05(252):2019-05 号地块
荆州市沙北新区 P(2019)40
203 2019/12/31 荆州 商住 67,027 201,081 54,800 2,725
号地块
徐州市鼓楼区 2019-109 号
204 2020/2/12 徐州 住宅 14,207 36,938 15,800 4,277
徐运新河东 21.31 亩项目
南阳市宛城区纬七路 58 亩
205 2020/2/20 南阳 住宅 38,770 96,926 35,000 3,611
地块招
成都龙泉驿区柏合 147 亩项
206 2020/2/28 成都 住宅 98,084 176,552 72,033 6,800
目
永川区神女湖文昌西路 80
207 2020/3/5 永川 住宅 53,081 95,546 10,720 2,200
亩招拍挂项目
德阳市旌阳区 101 亩地块 招
208 2020/3/18 德阳 住宅 67,648 202,938 67,276 3,315
拍挂可研报告
抚州市东乡区东磷学校北侧
209 2020/3/20 抚州 住宅 53,875 118,525 8,313 1,375
与江磷公园东侧 87 亩地
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
阜阳市颍上县老城区交通路
210 2020/3/23 南侧 274 亩招拍挂项目 阜阳 住宅
（YS2020-11~66 亩）
85,699 171,399 12,490 1,429
阜阳市颍上县老城区交通路
211 2020/3/23 南侧 274 亩招拍挂项目 阜阳 住宅
（YS2020-12~62 亩）
赣州瑞金市金融商务区 A 地
212 2020/3/25 赣州 住宅 61,589 153,972 21,690 2,348
块 92 亩项目
广安武胜 98 亩地块招拍挂
213 2020/3/26 广安 商住 65,345 98,018 27,470 2,803
项目
北碚区蔡家 L 分区 L33 等
214 2020/3/30 主城 住宅 136,192 204,288 137,500 6,731
204 亩地块
贵港市平南县滨江路 26 亩
215 2020/3/30 贵港 住宅 17,609 54,588 5,000 916
地块
贵港市港南区滨江大道与廉
216 2020/4/10 石路交汇处东北角 78 亩地 贵港 商住 52,215 156,645 27,414 1,750
块
阜阳市临泉县金城路南侧、
217 2020/4/22 城中南路西侧 88.2 亩招拍挂 阜阳 住宅 58,802 117,604 21,521 1,830
项目 LQ〔2019〕-120
达州市渠县东城区 86 亩地
218 2020/4/23 达州 住宅 57,793 156,041 21,200 1,359
块
佛山市顺德区伦教街道伦羊
219 2020/4/27 佛山 商住 8,605 21,514 18,300 8,506
路以北 13 亩地块
佛山市顺德区杏坛镇西部生
220 2020/5/6 佛山 商住 118,667 356,002 151,704 4,261
态产业区 178 亩地块
嘉兴市桐乡经济开发区耀华
221 2020/5/18 国际学校西侧 89 亩招拍挂 嘉兴 商住 59,788 179,364 82,300 4,588
地块
222 2020/5/13 宜宾市岷江新区 179 亩项目 宜宾 住宅 119,016 297,540 96,879 3,256
温州市龙湾区龙永路北侧瑶
223 2020/5/22 溪南单元 30 亩 12-G-23a 地 温州 住宅 19,852 47,645 22,320 7,808
块
宜昌市西陵区唐家湾石溪路
224 2020/6/2 宜昌 住宅 119,255 249,818 82,440 3,300
179 亩
南宁市宾阳县城东新区中山
225 2020/6/2 南宁 住宅 57,874 173,622 25,700 1,480
路西侧 86.81 亩项目
绍兴市越城区松陵路 298 亩 住宅
226 2020/6/11 绍兴 124,033 263,633 161,262 11,994
文商旅项目 商业
南昌市新建工业三路以西 69
227 2020/6/4 南昌 住宅 46,227 110,945 24,825 6,581
亩地块
聊城市旅游度假区 94 亩招
228 2020/7/6 聊城 住宅 62,731 156,828 32,039 4,006
拍挂地块
南京市溧水区状元坊小学北
229 2020/6/29 101 亩（NO.溧水 南京 住宅 67,192 147,821 35,244 7,225
2020G17）地
重庆主城沙坪坝磁器口 B10
230 2020/6/30 重庆 住宅 22,480 44,960 21,142 9,386
项目
苏州市姑苏区平江新城 51
231 2020/7/1 苏州 住宅 34,167 85,418 86,550 19,868
亩项目
日照市东港区福海路 58 亩
232 2020/7/8 日照 商住 38,683 85,103 38,800 4,559
招拍挂项目
重庆主城西永 L64 宗地招拍
233 2020/7/10 主城 住宅 53,867 80,801 65,500 8,106
挂项目
昭通市昭阳区昭鲁大道与迎
234 2020/7/14 昭通 商住 104,459 313,377 25,305 1,583
宾大道交汇处 157 亩项目
235 2020/7/22 遂宁市射洪市 28 亩地块 遂宁 住宅 18,571 33,428 7,216 2,159
巩义市新城区紫荆路 23 亩
236 2020/7/31 巩义 住宅 15,522 31,044 4,032 2,361
地块
新乡市红旗区牧野大道 29
237 2020/8/4 新乡 商住 19,265 55,868 16,009 2,865
亩招拍挂地块
荆州市武德片区江津路 51
238 2020/9/3 荆州 住宅 34,178 119,623 20,291 3,386
亩项目
重庆市铜梁区淮远新区板块
239 2020/8/26 铜梁 住宅 188,565 315,603 47,603 2,742
282.8 亩地块
唐山市路南区老交大 84 亩
240 2020/9/11 唐山 住宅 56,111 67,333 23,122 10,100
地块
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序 占地面 计容建筑 楼面单
取得时间 地块名称 所在地 用地性质 总价
号 积 面积 价
唐山市路南区老交大 25 亩
241 2020/9/11 唐山 住宅 16,892 30,406 7,805 7,550
地块
重庆市垫江县长安大道南侧
242 2020/11/30 垫江 住宅 98,186 196,372 8,880 1,330
147.3 亩地块
宜兴新庄街道宜官路北侧五
243 2020/12/17 渎路东侧地块（ 48 亩）招 宜兴 住宅 31,981 57,566 45,600 7,921
拍挂项目
广州市花都区迎宾大道
244 2020/12/20 广州 住宅 70,630 197,763 138,573 10,010
105.94 亩地块
常德市武陵区青年路 42 亩
245 2020/11/6 常德 商住 27,888 69,720 15,900 2,281
地块
常州市武进区 JWJ20201102
246 2021/2/4 常州 住宅 44,817 80,670 52,200 6,471
号地块
临沂市河东区 2020-327 号
247 2021/2/4 临沂 住宅 39,100 62,560 27,700 4,428
地块
重庆市铜梁区淮远新区组团
248 2021/2/4 重庆 住宅 156,802 250,883 71,502 2,850
Ⅰ分区 G07-04/02 地块
重庆市铜梁区淮远新区组团
249 2021/2/4 Ⅰ分区 G08-05/02、G08- 重庆 住宅 139,725 181,642 50,511 2,781
12/02、G08-13/02 地块
贵阳市经济技术开发区 G
250 2021/3/4 （21）008、G（21）009、 贵阳 住宅 242,602 606,505 145,209 2,394
G（21）010 号地块
太原市清徐县 QX（2020）
17、QX（2020）18、QX 住宅、商
251 2021/3/18 太原 142,760 389,920 26,528 680
（2020）19、QX（2020） 业、教育
30、QX（2020）31 号地块
南宁市综保区
450108001205GB00128、 住宅、零
252 2021/3/18 南宁 122,912 368,736 189,899 5,150
450108001205GB00127 号地 售商业
块
上饶市广信区 DEB2020088
253 2021/3/1 上饶 住宅 74,433 163,753 53,293 3,254
号地块
重庆市大渡口区大渡口组团
254 2021/4/28 Ⅰ分区Ⅰ67-6、Ⅰ65-5-1 号 重庆 住宅 53,082 63,698 60,000 9,419
地块
重庆市高新区西永组团 L 分
255 2021/4/28 重庆 住宅 82,728 177,605 230,000 12,950
区 L60-2/04、L62-1/05 地块
重庆市渝北区唐家沱组团 C
256 2021/4/29 重庆 住宅 67,121 100,682 70,000 6,953
分区 C3-2-2、C3-2-6 地块
泸州市江阳区 510500-2020-
257 2021/5/11 泸州 住宅 132,819 332,048 98,618 2,970
B-024 地块
成都市邛崃市 QL2021-
258 2021/5/20 成都 住宅 27,858 69,644 26,743 3,840
06(07/05）地块
南京市秦淮区光华路街道石
259 2021/5/22 杨路以北、友谊河路以西地 南京 住宅 31,813 57,263 212,000 37,022
块（NO.2021G29）
济南市长清区
260 2021/5/26 济南 住宅 101,940 203,879 73,641 3,612
2021TDGP13R0081 号地块
郑州市郑政出[2021]16 号
261 2021/6/7 郑州 住宅 36,385 127,348 47,447 3,726
（网）地块
济宁市高新区 G2112-2 号工
262 2021/6/30 济宁 工业 127,986 153,583 6,912 450
业用地
江阴市澄地 2021-C-8 号地
263 2021/7/8 无锡 住宅 57,947 104,305 58,553 5,614
块
德州市齐河齐 2021-39 号地
264 2021/7/15 德州 住宅 29,122 58,244 11,049 1,897
块
德州市齐河齐 2021-24 号地
265 2021/7/15 德州 工业 29,526 35,431 1,751 494
块
发行人对以上近三年及一期“招拍挂”获取的土地情况均进行核查，主要通
过查询所获取土地的价格、所在城市或区域的土地价格，以及网站查询新闻报
道等方式。
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2016 年 11 月，国家住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作
部署会，明确的要把房价稳定在现有水平上的重点调控的热点城市包括北京、
上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济
南、无锡、福州和成都共 16 个。
2016 年 11 月，银监会发布《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项
检查的紧急通知》，认定 16 个房价上涨过快的热点城市包括北京、上海、广州、
深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济
南、成都，与住建部认定的热点城市保持一致。
2017 年 2 月，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划
备案管理规范第 4 号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，明
确房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南
京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等 16 个，与住
建部和银监会认定的热点城市保持一致。
发行人通过“招拍挂”方式拿地项目在重点调控的热点城市存在地王报道的
项目为 2018 年 1 月 10 日获取的成都武侯区 WH14(251)号地块，占地面积 32,546
平方米，计容建筑面积 69,322 平方米，总价 94,441 万元，平均楼面价 13,624 元
/平方米。经查询成都市在此日期前的土地出让信息，存在比该地块楼面价高的
地块，具体如下：
土地面
成交 规划建筑面积 容积 地块总价 楼面价（元/平
单位 地块 积（平
时间 （平方米） 率 （万元） 方米）
方米）
成 都 市
武 侯 区
北京兴茂置业有限 2017/ 七 里 村 108,20
270,509 ≤2.5 464,193.59 17,160
公司 4/6 铁 佛 村 3.7
7、8 组
地块
成 都 市
武 侯 区
成都东原房地产开 2017/ 红 牌 楼 10,651.
20,237 ≤1.9 34,807.72 17,200
发有限公司 4/6 街 道 太 11
平村 1、
7组
上述两地块与发行人获取的成都武侯区 WH14(251)号地块处于同一行政区
域，且成交时间在发行人拿地之前，楼面价远高于发行人拿地楼面价，因此该
地块实际不为“地王”。
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
综上所述，发行人已对近三年及一期“招拍挂”获取的土地情况均进行核查，
不存在于重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价的行为。
此外，2018 年初至 2021 年 9 月 30 日，金科股份部分拿地项目引起了媒体
关注，相关地块情况如下：
规划建
土地面 地块总 楼面价
成交时 是否 筑面积
地块 项目名称 地区 积（平 容积率 价（万 （元/平
间 并表 （平方
方米） 元） 方米）
米）
LYTD- 洛阳市洛
2019/1/1 2018-47 龙区定鼎
号项目地 洛阳市 是 78,474 274,658 3.50 131,954 4,804
8 门街 117 亩
块 项目
玉林市胜
2019/2/2 201879 地 利路北侧
玉林市 是 16,361 52,355 3.20 15,316 2,925
2 块 24.54 亩项
目
泰安市高
2019/4/1 2019-15
铁新区 53 泰安市 否 35,154 105,462 3.00 41,736 3,957
5 地块
亩项目
南昌市赣
2019/4/2 DXJJ201 江新区经
南昌市 否 76,258 167,767 2.20 113,471 6,764
2 9003 地块 开组团 114
亩项目
经查询洛阳市、玉林市、泰安市、南昌市在此日期前的土地出让信息，存
在比该四地块楼面价高的地块，具体如下：
土地面积 规划建筑面积 地块总价 楼面价（元
单位 成交时间 地块 地区
（平方米） （平方米） （万元） /平方米）
LYTD-2018-36 （ 洛
南京梁鼎企业管 阳市洛龙区通衢路和
2018/10/31 洛阳市 49,923.87 99,847.75 48,675.90 4,875.01
理咨询有限公司 广利街交叉口西北
角）
广西省玉林市乐 2017060 （ 玉 林市 人
祥房地产开发公 2017/12/25 民东路与民主中路交 玉林市 1,758.70 3,517.70 1,382.80 3,931.31
司 汇处东北侧）
泰安宏尚置业有 2019-13 （ 叉 河 南
2019/4/2 泰安市 82,848 182,265.60 82,886 4,547.54
限公司 侧）
南昌创润房地产
开发有限责任公
2019/3/20 JLH1204-A05 地块 南昌市 53,898.70 80,848 75,265.77 9,309.54
司、南昌中天置
业投资有限公司
上述地块与发行人获取的地块处于同一行政区域，且成交时间在发行人拿
地之前，楼面价远高于发行人拿地楼面价，因此发行人获取的地块实际不为“地
王”。
③报告期内拿地出让金情况
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
2018 江西
南昌和庄项目 64.80% 是 186,227 161,235 35,116 22,755 0 22,755
年 南昌
2018 成都武侯区 WH14(251) 四川
99.36% 是 32,546 69,322 94,441 93,838 0 93,838
年 号地块 成都
2018 巴南区李家沱组团 S 分
重庆 67.34% 是 42,511 119,031 36,800 24,782 0 24,782
年 区 S42-4/04 号宗地
2018 姑苏区平江新城苏地 江苏
69.77% 是 56,753 141,883 285,495 199,198 0 199,198
年 2017-WG-48 地块 苏州
北京市平谷区兴谷街道
2018
PG-0007-6004、6008 地 北京 50.08% 是 51,500 123,650 91,000 45,569 0 45,569
年
块
2018 遵义新蒲新区 2017-XP- 贵州
48.10% 是 68,577 150,869 31,360 15,084 0 15,084
年 80 号地块 遵义
2018 滨海新区汉沽朗悦湾二
天津 98.29% 是 37,669 111,461 29,500 28,996 0 28,996
年 期项目
2018 辽宁
大连双 D 港项目 45.58% 是 186,080 372,160 23,368 10,652 0 10,652
年 大连
2018 河南
许昌 CS2017-48#地块 48.92% 是 49,149 147,447 49,663 24,293 0 24,293
年 许昌
2018 杭州牛田单元 R21-04 地 浙江
99.81% 是 52,639 115,806 334,281 333,643 0 333,643
年 块 杭州
2018 沈阳铁西区玻璃纤维厂 辽宁
49.06% 是 29,688 47,501 23,275 11,420 0 11,420
年 地块 沈阳
2018 云阳 YUNYANG-1-出让-
重庆 57.76% 是 165,116 402,521 32,506 18,775 0 18,775
年 61-64 号地块
2018 贵州
贵阳龙里项目 51.10% 是 87,090 174,180 8,491 4,339 0 4,339
年 贵阳
2018 河北
唐山丰润大陆 02 地块 97.31% 是 67,631 189,366 25,381 24,699 0 24,699
年 唐山
2018
忠县御江城项目 重庆 50.30% 是 276,405 793,283 50,705 25,504 0 25,504
年
2018 遵义新蒲新区 2018-XP- 贵州
98.00% 是 57,543 126,595 31,074 30,453 0 30,453
年 29 号地块 遵义
四川
2018 攀枝花市花城新区 2018-
攀枝 99.24% 是 34,702 52,053 7,000 6,947 0 6,947
年 R14#号地块
花
四川
2018 攀枝花市花城新区 2018-
攀枝 99.24% 是 175,580 303,534 43,000 42,675 0 42,675
年 R16#号地块
花
2018
璧山 BS17-1J-248 号地块 重庆 79.46% 是 110,894 221,788 70,000 55,625 0 55,625
年
2018
璧山 BS17-1J-249 号地块 重庆 79.46% 是 50,749 101,499 30,500 24,400 0 12,200
年
2018 赣州市赣县区彩虹城西 江西
98.87% 是 42,749 102,597 47,600 47,064 0 47,064
年 侧地块 赣州
2018
上海闵行吴中路项目 上海 50.10% 是 12,073 29,580 21,000 10,521 0 10,521
年
2018 广西
柳州远道爱丁堡项目 71.40% 是 48,370 120,925 41,200 29,419 0 29,419
年 柳州
2018 贵州
遵义 2018-XP-36 号地块 49.94% 是 70,745 155,639 45,336 22,643 0 22,643
年 遵义
2018 广东
佛山高明明城镇项目 98.36% 是 44,392 110,980 30,665 30,162 0 30,162
年 佛山
2018 合肥市肥东县 FD18-8 地 安徽
54.42% 是 91,408 201,098 132,730 72,230 0 72,230
年 块 合肥
2018 两路保税港区 18040 宗
重庆 50.57% 是 200,568 387,676 158,948 80,380 0 80,380
年 地
2018 涪陵江东组团 C 分区 06-
重庆 76.05% 是 65,421 130,843 23,660 17,994 0 17,994
年 3/02 宗地
2018 四川
泸州高新区项目 98.09% 是 45,636 114,091 27,382 26,858 0 26,858
年 泸州
2018 四川
内江经开区项目 99.12% 是 121,094 302,734 75,346 74,686 0 74,686
年 内江
2018 湖北
宜昌发展大道项目 96.33% 是 26,589 63,814 13,684 13,182 0 13,182
年 宜昌
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
苏州市吴江区同里运东
2018 江苏
开发区 WJ-J-2018-019 号 33.37% 是 65,476 130,953 123,397 41,175 0 41,175
年 苏州
地块
2018 成都市双流区 SLG- 四川 100.00
是 18,461 31,384 24,968 24,968 0 24,968
年 (07/05)-2018-002 号地块 成都 %
2018
天津宝坻京津新城项目 天津 32.56% 是 62,970 94,455 28,880 9,402 0 9,402
年
2018 100.00
大足宝顶项目 重庆 是 50,995 150,593 14,151 14,151 0 14,151
年 %
2018 皇姑 2018-02 号水厂地块 辽宁
99.54% 是 99,424 248,560 106,881 106,387 0 106,387
年 项目 沈阳
2018 佛山市三水区芦苞镇项 广东
99.40% 是 100,012 250,030 76,559 76,102 0 76,102
年 目 佛山
2018 贵阳市白云区南湖西路 贵州
49.65% 是 81,127 202,817 133,938 66,493 0 66,493
年 北侧 G(18)050 号地块 贵阳
2018 湖南
株洲市高铁站富兴项目 98.08% 是 50,506 126,266 43,919 43,074 0 43,074
年 株洲
2018 山东
淄博远景项目 77.52% 是 42,187 89,436
年 淄博
108,775 84,321 0 84,321
2018 山东
淄博四砂厂项目 78.59% 是 371,147 445,376
年 淄博
2018 天津滨海新区塘沽胡家
天津 48.94% 是 90,780 196,854 90,640 44,359 0 44,359
年 园项目
2018 广州南沙黄 2018NJY-6 广东
99.64% 是 56,921 113,842 148,248 147,714 0 147,714
年 地块 广州
2018 江苏
苏州常熟 2018B-003 号 50.17% 是 64,192 141,222 85,410 42,853 0 42,853
年 苏州
2018 佛山高明区荷城街道 广东
50.27% 是 81,870 204,674 75,059 37,729 0 37,729
年 GM-F-07-05-02-08 地块 佛山
2018 重庆开州 KZ-11-39 号地
重庆 93.48% 是 23,366 58,415 21,760 20,342 0 20,342
年 块
2018
璧山 BS18-1J-306 号地块 重庆 48.96% 是 83,205 166,411 42,800 20,954 0 20,954
年
2018 华南岳网挂(2018)07 号地 湖南
77.47% 是 53,663 144,889 24,106 18,676 0 18,676
年 块 岳阳
2018 岳阳市岳阳县麻塘网挂 湖南
48.14% 是 68,612 205,835 27,700 13,334 0 13,334
年 (2018)15 号地块 岳阳
2018 遂宁经开区 G-01-02 号地 四川
95.90% 是 33,334 83,334 24,000 23,015 0 23,015
年 块 遂宁
2018 100.00
綦江御景江湾项目 重庆 是 121,447 388,631 36,043 36,043 0 36,043
年 %
2018 江苏
无锡惠山 2018-31 号地块 97.87% 是 28,114 61,850 37,760 36,954 0 36,954
年 无锡
2018 梁平双桂新区 LP-1-348
重庆 49.42% 是 111,335 250,504 42,500 21,005 0 21,005
年 号地块
2018 晋中市 GK2018-17 号地 山西
90.00% 是 378,469 567,704
年 块(产业) 晋中
119,680 107,712 0 107,712
2018 晋中市 GK2018-17 号地 山西
90.00% 是 231,137 577,843
年 块(住宅) 晋中
2018 奉节永安街道冒丰社区
重庆 48.30% 是 82,601 206,503 34,000 16,422 0 16,422
年 FJ-14-117 地块
2018 贵州
国酒新城 B24-1 号地块 66.46% 是 37,724 113,173 24,000 15,950 0 15,950
年 仁怀
2018 广汉城北新区 2018-05# 四川 100.00
是 62,532 187,595 40,802 40,802 0 40,802
年 号地块 广汉 %
2018 广汉城北新区 2018-15# 四川 100.00
是 47,868 143,605 31,234 31,234 0 31,234
年 号地块 广汉 %
2018
开州 KZ-2-33 项目地块 重庆 70.00% 是 78,436 196,090 59,000 41,300 0 41,300
年
2018 柳州西鹅路东侧 P 广西 100.00
是 23,002 57,505 20,100 20,100 0 20,100
年 （2018）27 号地块 柳州 %
2018 许昌鄢陵 YC-17- 河南
51.00% 是 152,575 305,150 11,935 6,087 0 6,087
年 34#/35#/36#/37#地块 许昌
2018 荣昌黄金坡 B18-01/01
重庆 55.00% 是 263,819 606,784 93,537 51,445 0 51,445
年 号、B19-01/01 号地块
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
2018 烟台市芝罘区烟 山东
51.00% 是 60,054 78,070 45,900 23,409 0 23,409
年 J[2018]1002 号地块 烟台
2018 长寿阳鹤组团 B 分区 3- 100.00
重庆 是 98,938 148,407 32,650 32,650 0 32,650
年 1/01 号地块 %
2018 常州市天宁区 江苏
33.00% 是 108,486 238,669 170,000 56,100 0 56,100
年 JZX20181401 号地块 常州
2018 两江新区水土组团 E 分
重庆 87.50% 是 35,119 43,899 1,412 1,235 0 1,235
年 区 E18-1/01 号地块
2018 大足区棠香街道办事处
重庆 51.00% 是 39,515 113,013 12,467 6,358 0 6,358
年 五星社区 8 组 3 号地块
2018 重庆市铜梁区龙城天街
重庆 51.00% 是 105,041 241,594 34,348 17,518 0 17,518
年 B11 地块（D20-1/02)
2018
铜梁 B6 项目地块 重庆 51.00% 是 84,485 194,316 26,621 13,577 0 13,577
年
2018 南昌市九龙湖 JLH1204- 江西 100.00
是 63,495 126,990 96,576 96,576 0 96,576
年 A02 地块 南昌 %
2018 100.00
合川项目地块 重庆 是 126,852 393,241 61,521 61,521 0 61,521
年 %
2018 杭州拱墅区祥符东单元 浙江
51.00% 是 73,874 184,685 339,128 172,955 0 172,955
年 GS0802-R21-13 地块 杭州
2018 重庆大渡口组团 H 分 6-
重庆 34.00% 是 130,592 339,970 148,663 50,545 0 50,545
年 2-2/04 区地块
2018 四川
遂宁河东 D1-2-02 地块 98.56% 是 47,143 84,857 33,729 33,242 0 33,242
年 遂宁
2018 贵州
龙里东方二期项目地块 51.10% 是 260,655 263,262 25,479 13,020 0 13,020
年 贵阳
2018 四川 100.00
资阳 2018-A-2 项目地块 是 92,944 232,360 56,900 56,900 0 56,900
年 资阳 %
2018 南岸区玉马路漫香堤 3-2 100.00
重庆 是 6,232 28,667 13,702 13,702 0 13,702
年 组团 %
2018 鹿角组团 K 分区项目地 100.00
重庆 是 86,000 60,200 27,752 27,752 0 27,752
年 块 %
2018 石家庄市正定新区 019 河北 100.00
是 34,313 68,626 43,800 43,800 0 43,800
年 号地块 石家 %
2018 江苏
句容 2018-J1-1-06 地块 34.00% 是 72,608 130,694 52,677 17,910 0 17,910
年 镇江
2018 广州南沙区明珠湾 NJY- 广东 100.00
是 32,353 77,647 94,280 94,280 0 94,280
年 10 地块 广州 %
2018 垫江 DJ2018-1-012/013
重庆 34.00% 是 120,586 241,172 29,824 10,140 0 10,140
年 地块
2018 昆明市经开区 JK-HTP- 云南
49.00% 是 71,765 179,414 42,549 20,849 0 20,849
年 A2-05-06 地块 昆明
2018 南阳市宛城区 G2018-71 河南 100.00
是 43,445 147,713 39,150 39,150 0 39,150
年 地块 南阳 %
2018 四川 100.00
遂宁河东 D1-1-06 地块 是 56,987 102,577 35,047 35,047 0 35,047
年 遂宁 %
2018 合肥高新区新 安徽 100.00
是 119,115 238,230 135,789 135,789 0 135,789
年 XZQTD247 项目 合肥 %
2018 宁波市北仑区 ZB03-04- 浙江 100.00
是 36,340 79,948 105,212 105,212 0 105,212
年 08D 地块 宁波 %
2019 淄博市张店区 A-2018- 山东
50.29% 是 82,752 223,575 60,486 30,420 0 30,420
年 009 号项目地块 淄博
洛阳市洛龙区定鼎门街
2019 河南
LYTD-2018-47 号项目地 50.28% 是 78,474 274,659 131,954 66,350 0 66,350
年 洛阳
块
2019 桂林市临桂区真龙汽车 广西
58.84% 是 163,731 540,312 68,500 40,305 0 40,305
年 城 C-7/C-12 项目地块 桂林
2019 玉林市玉东新区 201892 广西
97.89% 是 42,034 147,119 25,220 24,688 0 24,688
年 号地块 玉林
2019 内江市高新区高铁片区 四川
99.09% 是 112,391 224,782 59,005 58,466 0 58,466
年 B-22-4 地块 内江
2019 玉林市胜利路北侧 广西 100.00
是 16,361 52,354 15,316 15,316 0 15,316
年 201879 号项目地块 玉林 %
2019 重庆市荣昌区昌州街道
重庆 46.10% 是 42,216 65,013 7,617 3,512 0 3,512
年 灵方大道 6 号项目地块
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
2019 常州市天宁区 江苏
54.18% 是 61,134 134,495 108,000 58,517 0 58,517
年 JZX20190101 项目地块 常州
2019 宜宾市南溪区正信路 四川
98.96% 是 75,890 166,957 47,811 47,314 0 47,314
年 XC-D-02-01 地块 宜宾
玉溪市红塔区
2019 云南
YXTC(2014)1-5 号项目 99.51% 是 19,704 68,964 19,720 19,622 0 19,622
年 玉溪
地块
玉溪市红塔区
2019 云南 100.00
YXTC(2014)1-6 号项目 是 36,115 126,403 48,310 48,310 0 48,310
年 玉溪 %
地块
2019 广安市邻水邻土储 四川
98.70% 是 62,752 188,256 46,540 45,933 0 45,933
年 [2018]13 号地块 广安
玉溪市红塔区
2019 云南 100.00
YXTC(2014)1-2 号项目 是 26,815 93,853 32,920 32,920 0 32,920
年 玉溪 %
地块
玉溪市红塔区
2019 云南 100.00
YXTC(2014)1-4 号项目 是 49,795 174,283 70,940 70,940 0 70,940
年 玉溪 %
地块
重庆市江津双福新区
2019 D01-4/02 、D01-5/02
重庆 97.48% 是 128,651 236,718 51,500 50,201 0 50,201
年 2 、D02-1/02 、D02-5/02
号项目地块
重庆市铜梁区
2019
[2019]TL001010-001 号 重庆 97.95% 是 96,901 155,042 41,571 40,717 0 40,717
年
地块
玉溪市红塔区
2019 云南
YXTC(2010)2-5 号项目 95.97% 是 26,580 80,301 22,580 21,669 0 21,669
年 玉溪
地块
重庆市两江新区蔡家
2019
H27-1/07、H27-3/05 号项 重庆 59.01% 是 55,569 83,354 61,500 36,293 0 36,293
年
目地块
2019 郑州市荥阳荥政储 河南
98.69% 是 42,423 123,027 38,120 37,622 0 37,622
年 (2019)2 号地块 郑州
2019 普洱市思茅区普洱大道 云南
48.50% 是 51,489 120,999 23,210 11,256 0 11,256
年 南侧 P01041 地块 普洱
2019 南宁市五象龙岗片区 广西
50.46% 是 32,074 80,186 48,111 24,275 0 24,275
年 GC2019-017 号地块 南宁
2019 成都市郫都区 PD2018- 四川
99.09% 是 32,992 65,985 48,169 47,730 0 47,730
年 15(H39)地块 成都
重庆市两江新区仙桃数
2019
据谷 S19-2、S19-3、 重庆 50.64% 是 91,228 136,842 145,000 73,422 0 73,422
年
S19-4 号项目地块
2019 南宁市五象龙岗片区 广西
60.00% 是 22,969 57,423 29,286 17,571 0 17,571
年 GC2019-016 号地块 南宁
2019 焦作市马村区解放路 河南
96.64% 是 40,398 92,915 12,266 11,854 0 11,854
年 JGT2018-9 号地块 焦作
2019 阜阳市颍州区复兴大道 安徽
50.43% 是 185,647 388,109 97,465 49,155 0 49,155
年 [2018]-130 号地块 阜阳
2019 阜阳市颍州区新安路 安徽
97.86% 是 55,821 100,478 24,198 23,680 0 23,680
年 [2018]-127 号地块 阜阳
2019 镇江市镇江新区丁卯 江苏
58.75% 是 40,340 80,680 36,431 21,404 0 21,404
年 X1906 号地块 镇江
2019 温州市平阳 D12、D17 浙江
99.00% 是 69,828 125,690 59,310 58,719 0 58,719
年 地块 温州
2019 雅安市名山城区皇茶大 四川 100.00
是 12,913 38,739 8,350 8,350 0 8,350
年 道 B3-15 号地块 雅安 %
2019 聊城市东昌府区 2017-24 山东
49.31% 是 61,652 147,965 57,586 28,394 0 28,394
年 号地块 聊城
2019 重庆市永川区 C 标准分
重庆 48.83% 是 71,239 121,106 30,023 14,660 0 14,660
年 区 C3-8-1/02 地块
2019 重庆市巴南区界石组团
重庆 98.44% 是 35,925 53,887 38,000 37,409 0 37,409
年 N 分区 N19-1/03 号地块
2019 盐城市射阳 201902 号地 江苏
99.41% 是 57,863 144,658 26,150 25,995 0 25,995
年 块 盐城
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
2019 盐城市射阳 201903 号地 江苏 100.00
是 57,991 144,978 26,150 26,150 0 26,150
年 块 盐城 %
2019 盐城市射阳 201904 号地 江苏 100.00
是 57,952 144,883 26,140 26,140 0 26,140
年 块 盐城 %
2019 盐城市射阳 201905 号地 江苏 100.00
是 47,438 118,595 21,450 21,450 0 21,450
年 块 盐城 %
2019 九江市濂溪区 江西
48.68% 是 45,126 90,252 21,728 10,578 0 10,578
年 DGA2019002 号地块 九江
2019 雅安市雨城区大兴片区 四川 100.00
是 20,562 33,104 12,213 12,213 0 12,213
年 9-03 号地块 雅安 %
2019 邯郸市冀南新区 2018- 河北
48.24% 是 108,525 217,051 29,750 14,352 0 14,352
年 031 号地块 邯郸
2019 南昌市赣江新区经开组 江西
99.66% 是 76,258 167,767 113,471 113,087 0 113,087
年 团 DXJJ2018016 地块 南昌
2019 襄阳市枣阳市襄阳路 湖北
98.01% 是 31,745 82,536 21,191 20,769 0 20,769
年 (2019)003 号地块 襄阳
2019 毕节市七星关区 贵州 100.00
是 34,763 104,289 22,368 22,368 0 22,368
年 BTB2007-06 号 毕节 %
2019 南充市仪陇新政 2019-7 四川
97.62% 是 57,091 142,728 26,119 25,497 0 25,497
年 号地块 南充
2019 天津市武清区光明道津
天津 50.41% 是 119,804 143,765 123,500 62,260 0 62,260
年 武(挂)2019-025 号
30,425 54,765
2019 遵义市汇川区 2018-GP- 贵州
99.08% 是 74,915 134,847 75,700 75,700 0 75,700
年 30/50/51 号地块 遵义
189,400 340,920
2019 合肥市肥东包公大道 安徽
98.83% 是 36,762 73,524 54,040 53,407 0 53,407
年 FD19-01 号地块 合肥
2019 泰州市泰兴城北区 江苏
99.04% 是 67,322 148,108 47,598 47,598 0 47,598
年 TX2019-03 号地块 泰州
2019 永州市零陵区 YZGZ- 湖南
98.98% 是 56,045 224,179 44,185 43,735 0 43,735
年 2019GTWG019 号地块 永州
许昌市东城区 CD2018-
2019 河南
66#宗地（东城区 B1-3- 99.27% 是 79,515 213,100 67,083 66,595 0 66,595
年 许昌
2#）号地块
2019 南充市嘉陵区 2019-b-12 四川
98.49% 是 61,596 160,150 35,156 34,624 0 34,624
年 号地块 南充
2019 资阳市乐至[2014]64-A 四川
82.81% 是 56,109 168,327 11,615 9,617 0 9,617
年 号地块 资阳
贵阳市龙里东方项目三
2019 期 CHZ20180932-1/2、 贵州
55.00% 是 119,925 137,914 13,252 7,289 0 7,289
年 CHZ20180931-1/2/3 号地 贵阳
块
2019 重庆市荣昌区 2018-RC-
重庆 70.00% 是 126,383 347,553 63,500 44,450 0 44,450
年 69/70/71 号地块
2019 安顺市安顺经济开发区 贵州
60.00% 是 88,674 257,155 13,319 7,991 0 7,991
年 2019-开挂-14 号地块 安顺
2019 潍坊市青州市招拍挂 山东
70.00% 是 53,244 117,137 11,102 7,771 0 7,771
年 2019-054 地块 潍坊
2019 雅安市雨城区 F2-56、 四川 100.00
是 56,591 169,772 52,799 52,799 0 52,799
年 F2-59、F2-63 号地块 雅安 %
重庆市云阳北部新区
2019
YUNYANG-2-出让-80 号 重庆 51.00% 是 44,906 89,811 20,387 10,398 0 10,398
年
地块
重庆市两江新区 I 分区
2019
I2-4/03、I3-3/03、I4- 重庆 50.00% 是 94,702 134,476 73,919 36,960 0 36,960
年
1/04、I4-3/04 号地块
2019 济南市七里河路西片区 山东
70.00% 是 44,851 152,493 128,141 89,698 0 89,698
年 地块旧城改造项目 济南
2019 长沙市宁乡创业大道 湖南 100.00
是 103,317 284,122 29,135 29,135 0 29,135
年 [2019]宁乡市 022 号地块 长沙 %
2019 宿迁市宿豫区 2019(经)A 江苏
51.00% 是 129,759 324,398 98,876 50,427 0 50,427
年 宿豫 01 号地块 宿迁
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
玉溪市红塔区康溪路
2019 云南 100.00
YXTC(2011)1-18-1 号地 是 16,390 32,780 10,480 10,480 0 10,480
年 玉溪 %
块
2019 重庆市奉节永安街道冒
重庆 51.00% 是 65,338 130,676 37,139 18,941 0 18,941
年 丰社区 FJ-14-116 号地块
2019 泸州市江阳区 510502- 四川 100.00
是 33,430 83,575 17,551 17,551 0 17,551
年 2018-B-075 号地块 泸州 %
2019 益阳市益土网挂(2019)11 湖南 100.00
是 93,337 233,342 49,000 49,000 0 49,000
年 号地块 益阳 %
2019 内江市经开区 A-5-2/3 号 四川 100.00
是 124,018 293,923 59,715 59,715 0 59,715
年 地块 内江 %
2019 重庆市两江新区保税港 I
重庆 50.00% 是 50,391 70,547 38,778 19,389 0 19,389
年 分区 19058 号宗地
2019 赣州市瑞金市金融商务 江西
60.00% 是 37,915 94,788 26,740 16,044 0 16,044
年 区 DBO2019015 号地块 赣州
2019 临沂市智能制造科技产 山东
90.00% 是 223,563 228,034 5,940 5,346 0 5,346
年 业城项目地块 临沂
2019 南宁市五象龙岗片区 广西 100.00
是 22,735 68,205 37,513 37,513 0 37,513
年 GC2019-050 号地块 南宁 %
2019 西安市冯家滩城改项目 陕西 100.00
是 117,489 358,340 136,484 136,484 0 136,484
年 DK1 号地块 西安 %
2019 重庆市涪陵区人民西路
重庆 51.00% 是 24,483 73,449 26,110 13,316 0 13,316
年 FL2019-02-21 号地块
2019 茂名市化州市鉴江区 广东 100.00
是 24,324 85,135 6,568 6,568 0 6,568
年 HZWG2019-012 号地块 茂名 %
2019 九江市塘新区芦良西大 江西
50.10% 是 34,017 61,231 10,205 5,113 0 5,113
年 道 B-03-2 号地块 九江
2019 遂宁市射洪（2019）21 四川 100.00
是 33,817 77,780 15,726 15,726 0 15,726
年 号-1 号地块 遂宁 %
2019 常德市汉储 2019-16 号地 湖南 100.00
是 58,039 145,099 10,448 10,448 0 10,448
年 块 常德 %
2019 株洲市云龙产业新城 湖南
47.53% 是 64,194 160,485 19,259 9,154 0 9,154
年 [2019]网挂第 065 号地块 株洲
2019 嘉兴市平湖市曹桥街道 浙江
47.38% 是 31,865 76,475 24,854 11,776 0 11,776
年 2019 平-7 号地块 嘉兴
2019 苏州市张家港张地 2011- 江苏
51.00% 是 55,057 88,091 81,925 41,782 0 41,782
年 A017-B 号地块 苏州
2019 重庆市丰都 FD2019-100-
重庆 65.00% 是 173,980 434,949 39,146 25,445 0 25,445
年 01 号地块
温州市永嘉
2019 浙江
3303240052019006 号地 50.10% 是 23,957 71,872 39,850 19,965 0 19,965
年 温州
块
2019 遵义市汇川区 2019-汇- 贵州 100.00
是 62,880 144,624 21,694 21,694 0 21,694
年 50 号地块 遵义 %
2019 昭通市昭储 2018-07- 云南
70.00% 是 106,633 319,899 28,912 20,238 0 20,238
年 01/02 号地块 昭通
2019 长沙市经开区[2019]长沙 湖南
53.00% 是 63,289 151,894 53,595 28,405 0 14,203
年 024 号地块 长沙
2019 嘉兴市平湖市新仓镇 浙江 100.00
是 20,930 46,046 21,229 21,229 0 21,229
年 2019 平-17 号地块 嘉兴 %
2019 青岛市黄岛区 HD2019- 山东 100.00
是 27,026 48,647 22,569 22,569 0 22,569
年 3041 号号地块 青岛 %
2019 日照市高新区 2018A-129 山东 100.00
是 48,648 121,619 41,327 41,327 0 41,327
年 号地块 日照 %
2019 宜兴市宜地 2019（12） 江苏
51.00% 是 56,266 123,785 83,275 42,470 0 42,470
年 号地块 宜兴
2019 河南 100.00
商丘市 2019-4 号地块 是 26,191 73,334 17,677 17,677 0 17,677
年 商丘 %
2019 枣庄市市中区 SZ2019- 山东
56.00% 是 154,667 433,067 84,179 47,140 0 47,140
年 26/27/28/29 号地块 枣庄
2019 仁怀市南部新城 B07-1-A 贵州 100.00
是 58,403 175,208 15,769 15,769 0 15,769
年 号地块 仁怀 %
2019 仁怀市南部新城 B07-1-B 贵州 100.00
是 54,225 162,674 14,641 14,641 0 14,641
年 号地块 仁怀 %
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
2019 遂宁市河东新区 D2-2-05 四川 100.00
是 21,085 37,953 12,936 12,936 0 12,936
年 号地块 遂宁 %
2019 安顺市经济开发区 2019- 贵州
60.00% 是 38,672 96,678 6,609 3,965 0 3,965
年 开挂-34 号地块 安顺
2019 安康市高新区 AK001- 陕西 100.00
是 87,529 306,352 42,013 42,013 0 42,013
年 001-(166)-022 号地块 安康 %
2019 成都市温江区城南柳林 四川
90.00% 是 62,749 108,262 93,008 83,707 0 83,707
年 路项目地块 成都
2019 绍兴市柯桥滨海工业区 浙江
49.01% 是 153,179 275,722 75,989 37,239 0 37,239
年 2017-17 地块 绍兴
贵港市迎宾大道与西南
2019 广西
大道南侧规划道路交汇 51.00% 是 121,455 364,366 75,420 38,464 0 38,464
年 贵港
处西南角 A/B/C 号地块
江西
2019 景德镇市珠山区
景德 51.00% 是 67,268 154,717 45,456 23,183 0 23,183
年 DHA2019022 号地块
镇
2019 孝感市孝南区 湖北
84.00% 是 64,116 205,171 29,194 24,523 0 24,523
年 G(2019)007 号地块 孝感
贵阳市花溪区中泰天境
2019 贵州
2012-挂-013 号/2006-挂- 30.60% 是 71,614 328,480 45,411 13,896 0 13,896
年 贵阳
07 号地块
2019 南宁市高新区 GC2019- 广西 100.00
是 15,519 46,558 18,623 18,623 0 18,623
年 090 号地块 南宁 %
2019 南阳市中心城区 G2019- 河南
70.00% 是 50,518 111,116 45,000 31,500 0 31,500
年 68 号地块 南阳
2019 重庆市永川区 YC2019- 100.00
重庆 是 54,907 98,833 19,655 19,655 0 19,655
年 FH-K4-1-11/02-1 号地块 %
2019 沈阳市大东区 DD-19008 辽宁
60.00% 是 53,258 106,517 67,106 40,264 0 40,264
年 号望花城中村-8 号地块 沈阳
2019 潍坊市智慧科技城一期 山东 100.00
是 289,086 505,366 53,589 53,589 0 53,589
年 项目地块 潍坊 %
岳阳市汨罗市汨土挂
2019 湖南 100.00
（2019）33/34/35/36 号 是 146,264 382,118 48,400 48,400 14,520 48,400
年 岳阳 %
地块
2019 桂林市灵川八里街 广西 100.00
是 28,814 100,849 12,000 12,000 0 12,000
年 40#A2 号地块 桂林 %
2019 广安市邻水邻土储 四川
51.00% 是 65,410 196,230 45,000 22,950 0 22,950
年 [2018]14 号地块 广安
2019 汕头市金平区金凤半岛 广东 100.00
是 68,198 188,861 86,030 86,030 0 86,030
年 C03/C07/C08 号地块 汕头 %
2019 重庆市江津区智慧科技 100.00
重庆 是 157,091 392,728 28,276 28,276 0 28,276
年 城住宅地块 %
2019 达州市通川区 IIB1-1-b 四川 100.00
是 99,880 199,761 64,423 64,423 0 64,423
年 地块 达州 %
2019 合肥市瑶海区 E1904 号 安徽 100.00
是 34,151 75,131 48,152 48,152 0 48,152
年 地块 合肥 %
2019 南京市江宁区高新园 江苏
53.00% 是 71,112 149,336 216,000 114,480 0 114,480
年 NO.2019G89 号地块 南京
2019 襄阳市樊城区 20196201 湖北 100.00
是 20,909 52,272 25,125 25,125 0 25,125
年 号地块 襄阳 %
2019 重庆市开州区 KZ-1-305 100.00
重庆 是 29,707 65,355 18,951 18,951 0 18,951
年 号地块 %
2019 宜宾市临港经开区 SC-E- 四川
60.00% 是 184,590 461,475 103,740 62,244 0 62,244
年 02-01(a)号地块 宜宾
2019 襄阳市枣阳市枣土拍 湖北 100.00
是 30,267 78,693 9,536 9,536 0 9,536
年 [2019]-006 号地块 襄阳 %
2019 襄阳市枣阳市枣土拍 湖北 100.00
是 17,096 49,579 14,053 14,053 0 14,053
年 [2019]-007 号地块 襄阳 %
2019 韶关市武江区 XH03-01- 广东 100.00
是 71,008 163,318 30,214 30,214 0 30,214
年 03 号地块 韶关 %
郑州市新密市银基国际
2019 河南
旅游度假区国土资出让 51.00% 是 92,035 149,393 14,076 7,179 0 7,179
年 郑州
2018-1/3（网）号地块
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
重庆市云阳亮水坪
2019 100.00
YUNYANG-1-出让-74 号 重庆 是 20,892 37,605 6,017 6,017 0 6,017
年 %
地块
2019 重庆市南岸区茶园新区 100.00
重庆 是 57,701 162,391 63,787 63,787 0 63,787
年 庆隆高尔夫 15 组团地块 %
2019 重庆市南岸区茶园新区 100.00
重庆 是 40,309 74,169 40,092 40,092 0 40,092
年 庆隆高尔夫 27 组团地块 %
2019 柳州市飞鹿大道南侧 P 广西
51.00% 是 62,193 155,483 15,580 7,946 0 7,946
年 （2019）30 号地块 柳州
2019 郴州市北湖区寒溪路 湖南 100.00
是 85,350 196,305 35,840 35,840 0 35,840
年 TG2019062 号地块 郴州 %
成都市龙泉驿区
2019 四川 100.00
LQ05(252):2019-05 号地 是 105,191 157,786 108,872 108,872 0 108,872
年 成都 %
块
2019 荆州市沙北新区 湖北 100.00
是 67,027 201,081 54,800 54,800 0 24,000
年 P(2019)40 号地块 荆州 %
徐州市鼓楼区 2019-109
2020 江苏 100.00
号徐运新河东 21.31 亩项 是 14,207 36,938 15,800 15,800 0 15,800
年 徐州 %
目
2020 南阳市宛城区纬七路 58 河南 100.00
是 38,770 96,926 35,000 35,000 0 35,000
年 亩地块招 南阳 %
2020 成都龙泉驿区柏合 147 四川
60.00% 是 98,084 176,552 120,055 72,033 0 72,033
年 亩项目 成都
2020 永川区神女湖文昌西路 重庆
51.00% 是 53,081 95,546 21,020 10,720 0 10,720
年 80 亩 招拍挂项目 永川
2020 德阳市旌阳区 101 亩地 四川 100.00
是 67,648 202,938 67,276 67,276 0 67,276
年 块 招拍挂可研报告 德阳 %
抚州市东乡区东磷学校
2020 江西
北侧与江磷公园东侧 87 51.00% 是 53,875 118,525 16,300 8,313 0 8,313
年 抚州
亩地
阜阳市颍上县老城区交
2020 通路南侧 274 亩招拍挂 安徽
51.00% 是
年 项目（YS2020-11~66 阜阳
亩）
85,699 171,399 24,490 12,490 0 12,490
阜阳市颍上县老城区交
2020 通路南侧 274 亩招拍挂 安徽
51.00% 是
年 项目（YS2020-12~62 阜阳
亩）
2020 赣州瑞金市金融商务区 江西
60.00% 是 61,589 153,972 36,150 21,690 0 21,690
年 A 地块 92 亩项目 赣州
2020 广安武胜 98 亩地块招拍 四川 100.00
是 65,345 98,018 27,470 27,470 0 27,470
年 挂项目 广安 %
2020 北碚区蔡家 L 分区 L33 重庆 100.00
是 136,192 204,288 137,500 137,500 0 137,500
年 等 204 亩地块 主城 %
2020 贵港市平南县滨江路 26 广西 100.00
是 17,609 54,588 5,000 5,000 0 5,000
年 亩地块 贵港 %
贵港市港南区滨江大道
2020 广西 100.00
与廉石路交汇处东北角 是 52,215 156,645 27,414 27,414 0 27,414
年 贵港 %
78 亩地块
阜阳市临泉县金城路南
2020 侧、城中南路西侧 88.2 安徽 100.00
是 58,802 117,604 21,521 21,521 0 21,521
年 亩招拍挂项目 LQ 阜阳 %
〔2019〕-120
2020 达州市渠县东城区 86 亩 四川 100.00
是 57,793 156,041 21,200 21,200 0 21,200
年 地块 达州 %
2020 佛山市顺德区伦教街道 广东 100.00
是 8,605 21,514 18,300 18,300 0 18,300
年 伦羊路以北 13 亩地块 佛山 %
佛山市顺德区杏坛镇西
2020 广东 100.00
部生态产业区 178 亩地 是 118,667 356,002 151,704 151,704 0 151,704
年 佛山 %
块
嘉兴市桐乡经济开发区
2020 浙江 100.00
耀华国际学校西侧 89 亩 是 59,788 179,364 82,300 82,300 0 82,300
年 嘉兴 %
招拍挂地块
2020 宜宾市岷江新区 179 亩 四川 100.00
是 119,016 297,540 96,879 96,879 0 96,879
年 项目 宜宾 %
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
温州市龙湾区龙永路北
2020 浙江
侧瑶溪南单元 30 亩 12- 60.00% 是 19,852 47,645 37,200 22,320 0 22,320
年 温州
G-23a 地块
2020 宜昌市西陵区唐家湾石 湖北 100.00
是 119,255 249,818 82,440 82,440 0 82,440
年 溪路 179 亩 宜昌 %
2020 南宁市宾阳县城东新区 广西 100.00
是 57,874 173,622 25,700 25,700 0 25,700
年 中山路西侧 86.81 亩项目 南宁 %
2020 绍兴市越城区松陵路 298 浙江
51.00% 是 124,033 263,633 316,200 161,262 0 161,257
年 亩文商旅项目 绍兴
2020 南昌市新建工业三路以 江西
34.00% 是 46,227 110,945 73,015 24,825 0 24,825
年 西 69 亩地块 南昌
2020 聊城市旅游度假区 94 亩 山东
51.00% 是 62,731 156,828 62,822 32,039 0 32,039
年 招拍挂地块 聊城
南京市溧水区状元坊小
2020 江苏
学北 101 亩（NO.溧水 33.00% 是 67,192 147,821 106,800 35,244 0 36,312
年 南京
2020G17）地
2020 重庆主城沙坪坝磁器口 重庆
50.10% 是 22,480 44,960 42,200 21,142 0 21,142
年 B10 项目 主城
2020 苏州市姑苏区平江新城 江苏
51.00% 是 34,167 85,418 169,705 86,550 0 86,550
年 51 亩项目 苏州
2020 日照市东港区福海路 58 山东 100.00
是 38,683 85,103 38,800 38,800 0 38,800
年 亩招拍挂 项目 日照 %
2020 重庆主城西永 L64 宗地 重庆 100.00
是 53,867 80,801 65,500 65,500 0 65,500
年 招拍挂项目 主城 %
昭通市昭阳区昭鲁大道
2020 云南
与迎宾大道交汇处 157 51.00% 是 104,459 313,377 49,618 25,305 0 25,305
年 昭通
亩项目
2020 四川 100.00
遂宁市射洪市 28 亩地块 是 18,571 33,428 7,216 7,216 0 7,216
年 遂宁 %
2020 巩义市新城区紫荆路 23 河南
55.00% 是 15,522 31,044 7,330 4,032 0 4,032
年 亩地块 巩义
2020 新乡市红旗区牧野大道 河南 100.00
是 19,265 55,868 16,009 16,009 0 16,009
年 29 亩 招拍挂地块 新乡 %
2020 荆州市武德片区江津路 湖北
50.10% 是 34,178 119,623 40,500 20,291 0 20,291
年 51 亩项目 荆州
2020 重庆市铜梁区淮远新区 重庆
55.00% 是 188,565 315,603 86,551 47,603 23,801 47,603
年 板块 282.8 亩地块 铜梁
2020 唐山市路南区老交大 84 河北
34.00% 是 56,111 67,333 68,006 23,122 0 23,122
年 亩地块 唐山
2020 唐山市路南区老交大 25 河北
34.00% 是 16,892 30,406 22,956 7,805 0 7,805
年 亩地块 唐山
2020 重庆市垫江县长安大道 重庆
34.00% 是 98,186 196,372 26,117 8,880 0 8,880
年 南侧 147.3 亩地块 垫江
宜兴新庄街道宜官路北
2020 浙江 100.00
侧五渎路东侧地块（ 48 是 31,981 57,566 45,600 45,600 0 7,000
年 宜兴 %
亩）招拍挂项目
2020 广州市花都区迎宾大道 广东 100.00
是 70,630 197,763 197,961 197,961 169,961 197,961
年 105.94 亩地块 广州 %
2020 常德市武陵区青年路 42 湖南 100.00
是 27,888 69,720 15,900 15,900 7,950 15,900
年 亩地块 常德 %
2021 常州市武进区 江苏
54.65% 是 44,817 80,670 52,200 28,526 28,710 28,710
年 JWJ20201102 号地块 常州
2021 临沂市河东区 2020-327 山东 100.00
是 39,100 62,560 27,700 27,700 27,700 27,700
年 号地块 临沂 %
重庆市铜梁区淮远新区
2021
组团Ⅰ分区 G07-04/02 地 重庆 50.64% 是 156,802 250,883 71,502 36,206 18,233 18,233
年
块
重庆市铜梁区淮远新区
2021 组团Ⅰ分区 G08-05/02、
重庆 50.51% 是 139,725 181,642 50,511 25,511 12,880 12,880
年 G08-12/02、G08-13/02 地
块
贵阳市经济技术开发区
2021 G（21）008、G（21） 贵州
99.81% 是 242,602 606,505 145,209 144,936 68,404 73,404
年 009、G（21）010 号地 贵阳
块
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
2021 年 1-9 截止 2021 年
占地面 计容建筑
取得 权益比 是否 合同金额 权益合同金 月金科支付 9 月末金科已
地块名称 地区 积（平 面积（平
时间 重 并表 （万元） 额（万元） 土地款（万 付土地款（万
方米） 方米）
元） 元）
太原市清徐县 QX
（2020）17、QX
2021 （2020）18、QX 山西
51.00% 是 142,760 389,920 26,528 13,529 17,007 17,007
年 （2020）19、QX 太原
（2020）30、QX
（2020）31 号地块
南宁市综保区
2021 450108001205GB00128、 广西 100.00
是 122,912 368,736 189,899 189,899 107,673 107,673
年 450108001205GB00127 南宁 %
号地块
2021 上饶市广信区 江西
34.00% 是 74,433 163,753 53,293 18,120 10,885 18,120
年 DEB2020088 号地块 上饶
重庆市大渡口区大渡口
2021
组团Ⅰ分区Ⅰ67-6、Ⅰ65-5-1 重庆 50.65% 是 53,082 63,698 60,000 30,389 30,600 30,600
年
号地块
重庆市高新区西永组团 L
2021
分区 L60-2/04、L62-1/05 重庆 99.85% 是 82,728 177,605 230,000 229,661 46,783 46,783
年
地块
重庆市渝北区唐家沱组
2021
团 C 分区 C3-2-2、C3-2- 重庆 50.78% 是 67,121 100,682 70,000 35,549 35,700 35,700
年
6 地块
2021 泸州市江阳区 510500- 四川 100.00
是 132,819 332,048 98,618 98,618 15,800 15,800
年 2020-B-024 地块 泸州 %
2021 成都市邛崃市 QL2021- 四川 100.00
是 27,858 69,644 26,743 26,743 13,372 13,372
年 06(07/05）地块 成都 %
南京市秦淮区光华路街
2021 道石杨路以北、友谊河 江苏
33.94% 是 31,813 57,263 212,000 71,958 72,080 72,080
年 路以西地块 南京
（NO.2021G29）
济南市长清区
2021 山东
2021TDGP13R0081 号地 79.70% 是 101,940 203,879 73,641 58,693 13,436 13,436
年 济南
块
2021 郑州市郑政出[2021]16 号 河南
99.65% 是 36,385 127,348 47,447 47,280 23,724 23,724
年 （网）地块 郑州
2021 济宁市高新区 G2112-2 山东
49.78% 是 127,986 153,583 6,912 3,441 3,525 3,525
年 号工业用地 济宁
2021 江阴市澄地 2021-C-8 号 江苏
51.00% 是 57,947 104,305 58,553 29,862 14,931 14,931
年 地块 无锡
2021 德州市齐河齐 2021-39 号 山东 100.00
是 29,122 58,244 11,049 11,049 11,049 11,049
年 地块 德州 %
2021 德州市齐河齐 2021-24 号 山东 100.00
是 29,526 35,431 1,751 1,751 1,751 1,751
年 地块 德州 %
20,897, 46,592,57 15,192,86 11,287,589.
合计 790,475.48 10,649,907.00
419.00 2.00 9.00 00
报告期内，发行人并表范围的土地合同金额合计为 15,192,869.00 万元，其
中发行人权益合同金额 11,287,589.00 万元，2021 年 1-9 月，发行人共支付土地
款 790,475.48 万元，截至 2021 年 9 月末，发行人累计支付土地款 10,649,907.00
万元。
3、其他板块业务情况
除房地产开发外，公司主营业务中还经营物业管理、新能源开发、酒店经
营、园林等其他相关业务。
（1）物业管理
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人子公司金科智慧服务集团股份有限公司成立于 2000 年 7 月，主营业
务范围为物业管理、停车管理服务和房屋中介等。2017 年 4 月 24 日，金科服务
发生股权变更，石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业（现更名为天津恒业
美好管理咨询合伙企业）从金科股份取得金科服务 25.00%的股权；2020 年 5 月，
金科服务引进知名战略投资者，其中包括中信产业基金、阳光保险及高瓴资本
等，注册资本达 50,000.00 万元，其中金科股份占比 68.32%；2020 年 11 月 17
日，金科服务于香港联交所主板成功上市，股票代码为 9666.HK，并引进泰康
人寿、瑞士银行及中金资本等 10 家基石投资者；2021 年 12 月，金科股份引入
博裕投资作为金科服务的战略投资者，转让所持金科服务 143,626,500 股 H 股全
流通股份，交易完成后，金科股份仍持有金科服务 30.33%的股份，公司仍为金
科服务的第一大股东及控股股东。
金科服务是具备国家一级资质的物业管理企业，截至 2021 年 6 月末，金科
服务在管面积共计约 1.87 亿平方米，独立第三方占比 51.8%；合约面积共计约
3.15 亿平方米，独立第三方占比 58.3%，规模与质效有质量增长。金科服务管理
的物业类型多元化，物业形态涵盖住宅、写字楼、商业、酒店会所、高校以及
政府部门办公楼等，物业管理方式从最初的委托管理向“全委服务、咨询服务、
股权合作、专项合作”为一体的多样化发展。
金科股份物业管理费的确定方式为：通过房地产开发公司的招投标并核定
物业服务标准及价格，签订《前期物业服务合同》并到相关物业职能部门备案
后，按合同约定标准收费；合同到期后，由金科股份的物业与小区业委会协商
价格，并到相关物业职能部门备案后执行。金科股份一直秉承“做好每个细节”
的工作作风，为客户提供人性化物业管理服务。
金科股份房地产开发业务的物业管理均采取自建自管的模式，坚持“迅速反
应，创造感动”的客户服务理念，以“标准化、精细化、信息化”为服务基础。金
科股份丰富的管理经验使得公司的品牌影响力进一步加强。
2018-2020 年及 2021 年 1-6 月金科服务营业收入情况：
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
表3-20. 2018-2020 年及 2021 年 1-6 月金科服务营业收入情况4
单位：亿元、%
2021 年 1-6 月 2020 年 2019 年 2018 年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
基础物业服务 13.10 50.66 20.24 60.26 14.66 62.97 10.20 66.95
非业主增值服务 5.67 21.93 8.76 26.08 5.96 25.62 3.68 24.12
社区增值服务 6.52 25.21 4.11 12.24 2.39 10.25 1.25 8.23
智慧科技服务 0.57 2.20 0.48 1.43 0.27 1.15 0.11 0.70
合计 25.86 100.00 33.59 100.00 23.28 100.00 15.24 100.00
（2）新能源开发
公司于 2014 年 12 月通过子公司金科新能源有限公司完成收购主营风力能
源项目投资与技术开发的新疆华冉东方新能源有限公司 100%股权进入新能源领
域，投资建设哈密烟墩第六风电场 20 万千瓦项目；2015 年 7 月，子公司哈密华
冉东方景峡风力发电有限公司（以下简称“哈密华冉东方”）取得新疆维吾尔自
治区发展和改革委员会对哈密景峡第二风电场 C 区 20 万千瓦工程项目的核准，
该建设地为新疆哈密市，项目总装机规模为 20 万千瓦，项目总投资 15.65 亿元，
其中资本金 3.13 亿元，其余 12.52 亿元由贷款解决。
为进一步提高主业核心竞争力，金科股份已将旗下景峡、烟墩两个风电
场的重资产业务出让给青岛城投新能源投资有限公司，本次股权交易的对价
为 13.94 亿元，上述交易涉及的子公司股权已于 2021 年 6 月 29 日完成变更登
记工作。
（3）酒店经营、园林工程
公司于 2013 年起开展酒店业务连锁化经营，目前，位于重庆市涪陵区的两
江大酒店（按五星级标准）已经顺利开业，重庆开县金科大酒店（按五星级标
准）和苏州金科大酒店（按五星级标准）也顺利开业，金科酒店品牌影响力正
在逐步增强。
4此表中金科服务营业收入为发行人香港上市子公司“金科服务”营业收入情况。
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行人的下属公司重庆展弘园林有限公司和重庆凯尔辛基园林有限公司从
事园林工程业务，主要是为房地产开发项目提供配套的园林设计、施工及咨询
服务。
重庆展弘园林有限公司拥有城市园林绿化施工贰级资质，重庆凯尔辛基园
林有限公司拥有风景园林工程设计专项乙级资质和城市园林绿化施工贰级资质，
凭借“金科”品牌，发行人园林工程业务在西南地区得到了较好的开展。
园林工程的质量是房地产开发项目能否成功的关键影响因素之一，设计水
平、施工质量、与监理单位及工程总包单位的沟通与合作等，都构成了园林工
程企业重要的服务环节和竞争要素。
发行人园林工程板块采购模式主要有两种：一种是客户核价后公司采购、
一种是公司通过客户指定的供应商进行采购。采购标的主要分为三类：苗木采
购、石材采购和零星采购等。对于大宗材料（大型乔木、河沙、石子、石材、
水泥、钢材、混凝土等）实行统一招标，签订战略采购协议的模式，以保证良
好的合作和价格的稳定性。
典型工程款项结算方式：主要采取按月结算方式，每月统计完成工程量的
时间为上月 20 日至本月 20 日，双方确认工程进度后，客户于每月 25 日前按照
审核的上月完成工程量金额的 80%向公司支付工程进度款，竣工后经双方审核
确认，扣除工程总价 3%作为预留质保金外，支付剩余工程款项。
（五）发展战略
根据《公司发展战略规划纲要（2021-2025 年）》，未来五年的总体发展战
略是“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。即精耕地产主业，做强智慧服
务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈，扩
大价值提供范围，提供高品质、多元化的美好生活产品与服务，形成生态协同
的新战略格局。
1、地产主业发展策略
公司将坚持以巩固发展民生地产为主体，民生地产与精品住宅相互促进的
“双模驱动、创新发展”模式，在“周转效率型”与“品质利润型”之间形成新的着
力点和平衡点，提升品牌影响力和利润率。与此同时，推动创新型业务发展，
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为公司稳健发展培育新的能力。积极发展代建业务，通过品牌与管理输出，挖
掘新的利润增长点；大力发展城市更新业务，培育后城市化进程中的获地与开
发能力，通过城市更新为城市注入新的创新要素，激发城市的内在活力，由社
区运营升级到城市运营。
2、智慧服务发展策略
定位于全国领先的智慧生活服务商，以客户为中心，公司将进一步深化“服
务+科技，服务+生态”的发展战略，持续发展城市空间服务、美好生活服务、智
慧科技服务为核心的业务生态。通过保持空间服务增长态势、聚焦生活服务重
点领域、科技服务业务化、提升客户满意度、机制创新等关键策略，打造以客
户为中心、全国领先的智慧生活服务商。
3、“地产+”发展策略
公司需精选“地产+”相关多元化赛道，提升公司的永续经营能力，为公司沉
淀优质资产，进一步提升公司的盈利能力，有效提升公司价值，体系化构建城
市综合开发能力和社会生活服务能力。具体包括：
（1）科技产业（大产业）
“大产业”板块，聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据、云计算、5G
等产业类型，致力于产城融合、产业园区、产业综合体、产业社区等类型的投
资开发、建设、孵化、运营；聚焦构建产业相关的能力与生态，通过“园区运营
管理”做实轻资产运营业务，提升产业运营服务能力，循序迈入产业类资产管理
的轻资产运营模式。
（2）商旅康养（大消费、大健康）
商业（“大消费”）板块，坚持“开发+资产”双轮驱动、协同发展业务模式。
优先在中高能级城市高潜力区域获取“商业+住宅”优质土地，沉淀优质资产，培
育和提升商业运营能力，并帮助住宅开发获得溢价，进一步积累品牌影响力。
康养（“大健康”）板块，公司将顺应中国老龄化发展的趋势，积极探索“健
康养老+地产”互相融合的业务模式。公司康养业务板块应布局长远，现阶段以
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探索商业模式、构建团队及培养能力为主；由点到面逐步形成规模效益，进而
打造大健康业务生态，实现可持续发展，逐步沉淀优质资产。
4、产业链生态圈
围绕地产产业链整合要素资源，扩大价值提供范围，提供高品质、多元化
的美好生活产品与服务。与此同时，我们应该对未来会出现的变局做好准备，
探索、培育新一代竞争力，根据战略发展需要适度投资新赛道，进行产业链上
下游的投资布局，实现地产与产业链的双向赋能，拓展未来发展空间。
公司将积极推动 2021-2025 年发展战略及计划目标的实施，做强公司实力，
提升经营质效，实现公司经营业绩持续健康增长，创造更大的公司价值，更好
地回报全体股东和履行社会责任。
（六）报告期的重大资产重组情况
报告期内，发行人无重大资产重组事项。
八、媒体质疑事项
报告期内，发行人不存在需要披露的重大媒体质疑事项。
九、发行人内部管理制度
发行人已按照《公司法》、《证券法》、《上市公司信息披露管理办法》、
《企业内部控制基本规范》、《主板上市公司规范运作指引》等法律法规的要
求，结合行业及发行人业务结构特点，建立了规范、有效的内控组织架构，形
成了覆盖决策、执行和监督等全方位的组织体系和制度体系。
1、财务资金管理制度
公司严格遵照国家统一的会计准则和会计制度，制定了《会计管理及核算
规范》及各项业务核算制度，建立了规范的会计工作秩序；持续优化完善财务
信息系统，财务核算全面实现信息化，有效保证了会计信息及资料的真实、完
整。公司制定了《资金管理制度》,创新融资模式，优化融资结构，进一步降低
资金使用成本；通过月度动态和年度资金计划，有效实现资金布局，调整资金
安排；各子公司银行账户开销户均由资金管理部审批确认，对外融资亦由资金
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管理部统一安排、按授权审批后方可进行，并严格执行付款审批，保证资金安
全。
2、重大投资决策管理制度
为维护公司、股东和债权人的合法权益，规范公司对外资决策程序，建立
系统完善的对外投资决策机制，确保决策的科学、规范、透明，有效防范各种
风险，根据《公司法》、《证券法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、
《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等法律、法规和规范性文件规定以
及《公司章程》）的规定，公司制定了《重大投资决策管理制度》。
该制度明确了公司重大对外投资的审批权限及审议程序、投资项目的研究
评估、投资计划的进展跟踪及责任追究等，并要求公司投资行为必须符合国家
有关法规及产业政策，符合公司发展战略和产业规划要求，有利于形成公司的
支柱产业、骨干企业和有市场竞争力的产品，有利于公司的可持续发展，有预
期的投资回报，并最终能提高公司的价值。
3、关联交易管理制度
为规范公司的关联交易行为，保证公司与关联方所发生关联交易的合法性、
公允性、合理性，确保关联交易不损害公司和全体股东的利益，根据《中华人
民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《深圳证券交易所股票上市
规则》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》、《深圳证券交易所上市
公司信息披露指引第 5 号——交易与关联交易》等有关法律法规、部门规章、
规范性文件和业务规则以及《公司章程》的规定，特制定本制度。
该制度明确了关联方和关联交易范围、关联交易的决策程序、关联交易的
披露等。
4、对外担保制度
为公司对外担保管理，控制公司经营风险，根据《中华人民共和国公司
法》、《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国担保法》、《深圳证券
交易所股票上市规则》、《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对
外担保若干问题的通知》、《关于规范上市公司对外担保行为的通知》、《深
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圳证券交易所上市公司规范运作指引》等有关法律、法规、规范性文件及《公
司章程》的规定的有关规定，特制订本制度。
该制度明确规定了对外担保的基本原则、审批权限和程序、管理、信息披
露以及对外担保相关责任人的责任追究机制等。公司对外担保行为未违反《对
外担保制度》的情形发生。
5、信息披露制度
为加强公司信息披露工作的管理，规范公司的信息披露行为，确保信息披
露的真实、准确、完整、及时、公平，保护投资者的合法权益，根据《中华人
民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司信息披露管理办
法》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证
券交易所上市公司公平信息披露指引》等法律、法规和《公司章程》的有关规
定，特制定本制度。
该制度对重大事项、应披露信息标准进行了界定，明确了公司信息披露事
务负责人，并制定了信息的传递、审核及披露流程，对公开信息披露和重大内
部信息沟通进行全程、有效的控制。
6、规范关联方资金往来制度
为规范公司与控股股东及其他关联方的资金往来，建立防止控股股东及其
他关联方占用公司资金的长效机制，杜绝控股股东及其他关联方资金占用行为
的发生，根据《公司法》、《公司法》、中国证监会《关于规范上市公司与关
联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》、《关于进一步加快推进
清欠工作的通知》、《关于进一步做好清理大股东占用上市公司资金工作的通
知》、《关于公司治理专项活动公告的通知》等法律、法规、规范性文件以及
《公司章程》等有关规定，结合公司的实际情况，特制定本制度。
该制度明确了公司于关联方资金往来事项及规范、关联方资金占用防范措
施、资金往来支付程序、关联方资金的清收措施、责任追究及处罚等。
7、募集资金管理制度
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为了规范公司募集资金的管理和运用，切实保护投资者的利益，根据《中
华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司证券发行管
理办法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所主板上市公
司规范运作指引》、《上市公司监管指引第 2 号－上市公司募集资金管理和使
用的监管要求》等法律、法规、规范性文件以及《公司章程》的有关规定，结
合公司实际情况，制定本制度。
该制度明确了募集资金的存储、使用、变更、监督等，对募集资金采取专
户专储、专款专用的原则进行统一管理。公司内部审计部门应当至少每季度对
募集资金的存放与使用情况检查一次，并及时向董事会审计委员会报告检查结
果。
十、发行人违法违规及受处罚情况
报告期内，发行人不存在影响本期发债条件及偿债能力的重大违法违规及
行政处罚的情况。
十一、发行人对房地产业务的自查情况及相关承诺
经发行人自查，报告期内，发行人及下属公司列入自查范围的房地产开发
项目不存在因闲置土地和炒地，捂盘惜售、哄抬房价受到有关主管部门行政处
罚、经国土资源部门查处且尚未按规定整改的情形；发行人及下属子公司报告
期内不存在于重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价的行为；报告期
内，发行人及下属公司不存在因以异常高价拿地、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱
房地产市场秩序的重大违法行为而受到住建、国土资源等主管部门的行政处罚
的情形。发行人符合国办发[2013]17 号文、《分类监管函》的有关规定。核查
内容详见《金科地产集团股份有限公司关于执行国务院房地产调控政策规定之
专项自查报告》。
发行人控股股东、实际控制人、全体董事、监事和高级管理人员确认：报
告期内金科股份不存在《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3
号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发
[2010]4 号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发
[2010]10 号）、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国
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办发[2011]1 号）和《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
（国办发[2013]17 号）等相关国务院房地产调控政策规定中禁止的“闲置土地”、
“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”等违法违规行为，不存在被相关部门行政处
罚或正在被（立案）调查的情况。
发行人控股股东、实际控制人、全体董事、监事和高级管理人员承诺：若
金科股份存在未披露的闲置土地等违法行为，给金科股份和投资者造成损失的，
将承担赔偿责任。
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第四节 财务会计信息
本节的财务会计数据及有关分析反映了发行人最近三年及一期的财务状况、
经营成果和现金流量。
天健会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2018-2020 年合并及母公司财务
报表进行了审计，并出具了编号为 “天健审〔2019〕8-26 号”、“天健审（2020）
8-46 号” 和“天健审〔2021〕8-126 号”标准无保留意见的《审计报告》。
未经特别说明，本募集说明书摘要中财务数据均引自发行人 2018-2020 年审
计报告中的数据及 2021 年 1-9 月未经审计的资产负债表、利润表和现金流量表。
有关财务会计数据分析非经特别说明，均以合并报表数据为准。
一、会计政策/估计调整对财务报表的影响
（一）会计政策变更情况
1、2018 年度会计政策变更
2018 年企业会计准则变化引起的会计政策变更
①发行人根据《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通
知》(财会〔2018〕15 号)及其解读和企业会计准则的要求编制 2018 年度财务报
表，此项会计政策变更采用追溯调整法。2017 年度财务报表受重要影响的报表
项目和金额如下：
单位：元
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据 9,330,000.00
应收票据及应收账款 1,504,013,682.24
应收账款 1,494,683,682.24
应收利息 -
应收股利 - 其他应收款 9,111,482,193.19
其他应收款 9,111,482,193.19
固定资产 2,441,729,022.52
固定资产 2,441,729,022.52
固定资产清理 -
在建工程 1,161,032,124.70
在建工程 1,161,032,124.70
工程物资 -
应付票据 166,785,289.59
应付票据及应付账款 11,628,851,315.44
应付账款 11,462,066,025.85
应付利息 629,298,509.31 其他应付款 9,178,624,216.19
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原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应付股利 64,183,332.67
其他应付款 8,485,142,374.21
长期应付款 484,038,972.06
长期应付款 484,038,972.06
专项应付款 -
管理费用 1,512,184,414.79
管理费用 1,512,184,414.79
研发费用
2、2019 年度会计政策变更
2019 年企业会计准则变化引起的会计政策变更
①发行人根据财政部《关于修订印发 2019 年度一般企业财务报表格式的通
知》(财会〔2019〕6 号)和企业会计准则的要求编制 2019 年度财务报表，此项
会计政策变更采用追溯调整法。2018 年度财务报表受重要影响的报表项目和金
额如下：
单位：元
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据 5,600,000.00
应收票据及应收账款 1,589,207,499.08
应收账款 1,583,607,499.08
应付票据 2,659,975,468.64
应付票据及应付账款 16,341,216,526.19
应付账款 13,681,241,057.55
②发行人自 2019 年 1 月 1 日起执行财政部修订后的《企业会计准则第 22 号
——金融工具确认和计量》《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》《企业
会计准则第 24 号——套期保值》以及《企业会计准则第 37 号——金融工具列
报》(以下简称新金融工具准则)。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信
息不予调整，首次执行日执行新准则与原准则的差异追溯调整本报告期期初留
存收益或其他综合收益。
新金融工具准则改变了金融资产的分类和计量方式，确定了三个主要的计
量类别：摊余成本；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益；以公允价值
计量且其变动计入当期损益。公司考虑自身业务模式，以及金融资产的合同现
金流特征进行上述分类。权益类投资需按公允价值计量且其变动计入当期损益，
但在初始确认时可选择按公允价值计量且其变动计入其他综合收益(处置时的利
得或损失不能回转到损益，但股利收入计入当期损益)，且该选择不可撤销。
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新金融工具准则要求金融资产减值计量由“已发生损失模型”改为“预期信用
损失模型”，适用于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产、租赁应收款。
A 执行新金融工具准则对公司 2019 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
单位：元
资产负债表
项目 新金融工具准则
2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日
调整影响
应收票据 5,600,000.00 -5,600,000.00
应收款项融资 5,600,000.00 5,600,000.00
债权投资 316,018,915.78 316,018,915.78
可供出售金融资产 473,468,928.76 -473,468,928.76
其他权益工具投资 157,450,012.98 157,450,012.98
短期借款 3,196,200,000.00 19,551,629.97 3,215,751,629.97
其他应付款 13,412,156,705.86 -759,064,033.00 12,653,092,672.86
一年内到期的非流动负 24,443,315,247.71 739,512,403.03 25,182,827,650.74
债
B 2019 年 1 月 1 日，公司金融资产和金融负债按照新金融工具准则（以下
简称新 CAS22）和按原金融工具准则(以下简称旧 CAS22)的规定进行分类和计
量结果对比如下表：
单位：元
原金融工具准则 新金融工具准则
项目 计量类
账面价值 计量类别 账面价值
别
货币资金 贷款和应 以摊余成本计
29,851,757,198.89 29,851,757,198.89
收款项 量的金融资产
以公允价值计
应收票据 贷款和应 量且其变动计
5,600,000.00 5,600,000.00
收款项 入其他综合收
益的金融资产
应收账款 贷款和应 以摊余成本计
1,583,607,499.08 1,583,607,499.08
收款项 量的金融资产
其他应收款 贷款和应 以摊余成本计
13,022,849,739.80 13,022,849,739.80
收款项 量的金融资产
可供出售金融资
可供出售 以摊余成本计
316,018,915.78 316,018,915.78
产 金融资产 量的金融资产
以公允价值计
可供出售金融资
可供出售 量且其变动计
157,450,012.98 157,450,012.98
产 金融资产 入其他综合收
益的金融资产
短期借款 其他金融 以摊余成本计
3,196,200,000.00 3,215,751,629.97
负债 量的金融负债
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原金融工具准则 新金融工具准则
项目 计量类
账面价值 计量类别 账面价值
别
应付票据 其他金融 以摊余成本计
2,659,975,468.64 2,659,975,468.64
负债 量的金融负债
应付账款 其他金融 以摊余成本计
13,681,241,057.55 13,681,241,057.55
负债 量的金融负债
其他应付款 其他金融 以摊余成本计
13,412,156,705.86 12,653,092,672.86
负债 量的金融负债
一年内到期的非
其他金融 以摊余成本计
24,443,315,247.71 25,182,827,650.74
流动负债 负债 量的金融负债
长期借款 其他金融 以摊余成本计
47,370,128,686.23 47,370,128,686.23
负债 量的金融负债
应付债券 其他金融 以摊余成本计
6,400,460,891.28 6,400,460,891.28
负债 量的金融负债
长期应付款 其他金融 以摊余成本计
746,194,009.62 746,194,009.62
负债 量的金融负债
C 2019 年 1 月 1 日，公司原金融资产和金融负债账面价值调整为按照新金
融工具准则的规定进行分类和计量的新金融资产和金融负债账面价值的调节表
如下：
单位：元
按原金融工具准 按新金融工具准则
则列示的账面价 重新计 列示的账面价值
项目 重分类
值（2018 年 12 月 量 （2019 年 1 月 1
31 日） 日）
A.金融资产
a.摊余成本
货币资金
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
29,851,757,198.89 29,851,757,198.89
新 CAS22 列示
的余额
应收票据
按原 CAS22 列
5,600,000.00
示的余额
减 ： 转出 至公
允 价 值计 量且
其 变 动计 入其 -5,600,000.00
他综合收益(新
CAS22)
按新 CAS22 列
示的余额
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按原金融工具准 按新金融工具准则
则列示的账面价 重新计 列示的账面价值
项目 重分类
值（2018 年 12 月 量 （2019 年 1 月 1
31 日） 日）
应收账款
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
1,583,607,499.08 1,583,607,499.08
新 CAS22 列示
的余额
其他应收款
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
13,022,849,739.80 13,022,849,739.80
新 CAS22 列示
的余额
可 供 出售 金融
资产
按原 CAS22 列
316,018,915.78
示的余额
减 ： 转出 至摊
-
余成本计量(新 316,018,915.78
CAS22)
按新 CAS22 列
示的余额
债权投资
按原 CAS22 列
示的余额
加 ： 自可 供出
售金融资产(原 316,018,915.78
CAS22)转入
按新 CAS22 列
316,018,915.78
示的余额
以 摊 余成 本计
量 的 总金 融资 44,779,833,353.55 -5,600,000.00 44,774,233,353.55
产
b.以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
应收款项融资
按原 CAS22 列
示的余额
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按原金融工具准 按新金融工具准则
则列示的账面价 重新计 列示的账面价值
项目 重分类
值（2018 年 12 月 量 （2019 年 1 月 1
31 日） 日）
加 ： 自应 收票
据 ( 原 CAS22) 5,600,000.00
转入
按新 CAS22 列
5,600,000.00
示的余额
可 供 出售 金融
资产
按原 CAS22 列
157,450,012.98
示的余额
减 ： 转出 至公
允 价 值计 量且
-
其 变 动计 入其 157,450,012.98
他综合收益(新
CAS22)
按新 CAS22 列
示的余额
其 他 权益 工具
投资
按原 CAS22 列
示的余额
加 ： 自可 供出
售金融资产(新 157,450,012.98
CAS22)转入
按新 CAS22 列
157,450,012.98
示的余额
以 公 允价 值计
量 且 其变 动计
入 其 他综 合收 157,450,012.98 5,600,000.00 163,050,012.98
益 的 总金 融资
产
B.金融负债
a.摊余成本
短期借款
按原 CAS22 列
3,196,200,000.00
示的余额
加 ： 加： 自其
他应付款-应付
19,551,629.97
利 息 （ 原
CAS22）转入
按新 CAS22 列
3,215,751,629.97
示的余额
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按原金融工具准 按新金融工具准则
则列示的账面价 重新计 列示的账面价值
项目 重分类
值（2018 年 12 月 量 （2019 年 1 月 1
31 日） 日）
应付票据
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
2,659,975,468.64 2,659,975,468.64
新 CAS22 列示
的余额
应付账款
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
13,681,241,057.55 13,681,241,057.55
新 CAS22 列示
的余额
其他应付款
按原 CAS22 列
13,412,156,705.86
示的余额
减 ： 转出 至短
期 借 款和 一年
-
内 到 期的 非流
759,064,033.00
动负债（新
CAS22）
按新 CAS22 列
12,653,092,672.86
示的余额
一 年 内到 期的
非流动负债
按原 CAS22 列
24,443,315,247.71
示的余额
加 ： 自其 他应
付款-应付利息
739,512,403.03
（原 CAS22）
转入
按新 CAS22 列
25,182,827,650.74
示的余额
长期借款
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
47,370,128,686.23 47,370,128,686.23
新 CAS22 列示
的余额
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按原金融工具准 按新金融工具准则
则列示的账面价 重新计 列示的账面价值
项目 重分类
值（2018 年 12 月 量 （2019 年 1 月 1
31 日） 日）
应付债券
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
6,400,460,891.28 6,400,460,891.28
新 CAS22 列示
的余额
长期应付款
按原 CAS22 列
示 的 余额 和按
746,194,009.62 746,194,009.62
新 CAS22 列示
的余额
以 摊 余成 本计
量 的 总金 融负 111,909,672,066.89 111,909,672,066.89
债
D 2019 年 1 月 1 日，公司原金融资产减值准备期末金额调整为按照新金融
工具准则的规定进行分类和计量的新损失准备的调节表如下：
单位：元
按原金融工具准则计提 按新金融工具准
损失准备/按或有事项 则计提损失准备
项目 重分类 重新计量
准则确认的预计负债 （2019 年 1 月 1
（2018 年 12 月 31 日） 日）
贷款和应收款项原（CAS22）/以摊余成本计量的金融资产新（CAS22）
应收账款 83,444,877.05 83,444,877.05
其他应收款 271,045,031.25 271,045,031.25
③发行人自 2019 年 6 月 10 日起执行经修订的《企业会计准则第 7 号——非
货币性资产交换》，自 2019 年 6 月 17 日起执行经修订的《企业会计准则第 12
号——债务重组》。该项会计政策变更采用未来适用法处理。
3、2020 年度会计政策变更
①企业会计准则变化引起的会计政策变更
公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部修订后的《企业会计准则第 14 号——
收入》(以下简称新收入准则)。根据相关新旧准则衔接规定，对可比期间信息
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不予调整，首次执行日执行新准则的累积影响数追溯调整本报告期期初留存收
益及财务报表其他相关项目金额。
1) 执行新收入准则对公司 2020 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
单位：元
资产负债表
项 目
2019 年 12 月 31 日 新收入准则调整影响 2020 年 1 月 1 日
合同资产 251,327,083.45 251,327,083.45
存货 214,241,423,632.90 -255,154,399.44 213,986,269,233.46
其他流动资产 7,030,605,788.36 1,044,282,264.49 8,074,888,052.85
长期股权投资 13,621,726,542.67 144,621,055.01 13,766,347,597.68
递延所得税资产 1,621,772,293.59 956,829.00 1,622,729,122.59
预收款项 114,693,955,789.05 -114,693,129,988.30 825,800.75
合同负债 109,957,794,920.00 109,957,794,920.00
其他流动负债 4,735,335,068.30 4,735,335,068.30
递延所得税负债 910,273,409.66 234,559,252.63 1,144,832,662.29
盈余公积 1,463,900,787.58 1,096,766.16 1,464,997,553.74
未分配利润 12,985,084,206.91 771,435,387.94 13,756,519,594.85
少数股东权益 24,784,079,458.52 178,941,425.78 24,963,020,884.30
2)执行新收入准则对母公司 2020 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
单位：元
资产负债表
项 目
2019 年 12 月 31 日 新收入准则调整影响 2020 年 1 月 1 日
长期股权投资 23,073,819,681.58 10,967,661.62 23,084,787,343.20
预收款项 488,417.15 -488,417.15
合同负债 488,417.15 488,417.15
未分配利润 7,403,620,362.84 9,870,895.46 7,413,491,258.30
盈余公积 1,593,469,582.44 1,096,766.16 1,594,566,348.60
②公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2019 年度颁布的《企业会计准则
解释第 13 号》，该项会计政策变更采用未来适用法处理。
4、2021 年 1-9 月会计政策变更
①公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部修订后的《企业会计准则第 21 号
——租赁》(以下简称“新租赁准则”)。
新租赁准则完善了租赁的定义，增加了租赁的识别、分拆和合并等内容；
取消承租人经营租赁和融资租赁的分类，要求在租赁期开始日对所有租赁(短期
租赁和低价值资产租赁除外)确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利
息费用；改进了承租人对租赁的后续计量，增加了选择权重估和租赁变更情形
下的会计处理，并增加了相关披露要求。
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1) 执行新租赁准则对公司 2021 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
资产负债表
项 目
2020 年 12 月 31 日 新租赁准则调整影响 2021 年 1 月 1 日
预付款项 8,753,957,989.34 -1,991,482.78 8,751,966,506.56
使用权资产 126,178,163.84 126,178,163.84
长期待摊费用 75,629,669.51 -1,227,035.26 74,402,634.25
一年内到期的非流动负债 23,191,173,943.59 37,721,998.96 23,228,895,942.55
租赁负债 85,237,646.84 85,237,646.84
2) 执行新租赁准则对母公司 2021 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
资产负债表
项 目
2020 年 12 月 31 日 新租赁准则调整影响 2021 年 1 月 1 日
使用权资产 35,467,017.31 35,467,017.31
一年内到期的非流动负债 5,350,424,746.14 7,939,777.21 5,358,364,523.35
租赁负债 27,527,240.10 27,527,240.10
3) 首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的公司增量借款利率的加
权平均值为 6.34%。
4) 对首次执行日前的经营租赁采用的简化处理
a. 对于首次执行日后 12 个月内完成的租赁合同，公司采用简化方法，不
确认使用权资产和租赁负债；
b. 公司在计量租赁负债时，对于具有相似特征的租赁合同采用同一折现率；
c. 使用权资产的计量不包含初始直接费用；
d. 公司根据首次执行日前续租选择权或终止租赁选择权的实际行权及其他
最新情况确定租赁期；
e. 作为使用权资产减值测试的替代，公司根据《企业会计准则第 13 号—
—或有事项》评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首
次执行日前计入资产负债表日的亏损准备金额调整使用权资产；
f. 首次执行日前发生租赁变更的，公司根据租赁变更的最终安排进行会计
处理。
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上述简化处理对公司财务报表无显著影响。
（二）会计估计变更情况
报告期内，发行人无重要会计估计变更事项。
二、合并报表范围的变化
（一）2018 年合并报表范围的变化
1、2018年新纳入合并范围的主体
表4-1. 2018 年合并范围增加
序号 公司名称 增加原因
1 重庆南锦联房地产开发有限公司 新设
2 重庆金帛藏房地产开发有限公司 新设
3 重庆品晨企业管理有限公司 新设
4 重庆卓科企业管理有限公司 新设
5 重庆金科骏宏房地产开发有限公司 新设
6 重庆骏功房地产开发有限公司 新设
7 重庆骏星房地产开发有限公司 新设
8 重庆江骏房地产开发有限公司 新设
9 重庆市雅云房地产开发有限公司 新设
10 重庆祥同企业管理有限公司 新设
11 重庆市厚康房地产开发有限公司 新设
12 重庆市金顺盛房地产开发有限公司 新设
13 重庆文乾房地产开发有限公司 新设
14 成都金凯盛瑞房地产开发有限公司 新设
15 成都金丰瑞房地产开发有限公司 新设
16 攀枝花金信瑞房地产开发有限公司 新设
17 泸州金泓房地产开发有限公司 新设
18 成都金瑞祥房地产开发有限公司 新设
19 广汉金信辉房地产开发经营有限公司 新设
20 成都金万丰企业管理有限公司 新设
21 资阳金泓瑞房地产开发有限公司 新设
22 遂宁金科弘鼎房地产开发有限公司 新设
23 北京金科德远置业有限公司 新设
24 北京金科润泽置业有限公司 新设
25 北京金科天宸荟商业管理有限公司 新设
26 唐山金科房地产开发有限公司 新设
27 天津金津企业管理有限公司 新设
28 唐山合美装饰工程有限公司 新设
29 天津金科津睿企业管理咨询有限公司 新设
30 沈阳金科骏凯房地产开发有限公司 新设
31 天津骏宇企业管理有限公司 新设
32 天津金成企业管理有限公司 新设
33 沈阳金辰企业管理有限公司 新设
34 天津骏奇商务咨询服务有限公司 新设
35 沈阳金科骏达房地产开发有限公司 新设
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序号 公司名称 增加原因
36 沈阳金耀企业管理有限公司 新设
39 唐山金轩企业管理咨询有限公司 新设
40 天津金实企业管理有限公司 新设
41 天津碧顺房地产开发有限公司 新设
42 天津金桂力城房地产开发有限公司 新设
43 沈阳金景企业管理有限公司 新设
44 沈阳金科骏景房地产开发有限公司 新设
45 大连金科骏程房地产开发有限公司 新设
46 天津金科骏耀企业管理咨询服务有限公司 新设
47 淄博百俊房地产开发有限公司 新设
48 青岛金科天宸房地产开发有限公司 新设
49 烟台百俊房地产开发有限公司 新设
50 岳阳市天盛房地产开发有限公司 新设
51 江苏科润房地产开发有限公司 新设
52 无锡百俊房地产开发有限公司 新设
53 苏州金俊房地产开发有限公司 新设
54 南通金俊房地产开发有限公司 新设
55 苏州金宸房地产开发有限公司 新设
56 常熟金俊房地产开发有限公司 新设
57 苏州金卓房地产开发有限公司 新设
58 杭州金唐房地产开发有限公司 新设
59 杭州金渝投资发展有限公司 新设
60 宁波金科投资有限公司 新设
61 宁波财若海商务咨询有限公司 新设
62 宁波立韬商务咨询有限公司 新设
63 宁波财源茂企业咨询有限公司 新设
64 许昌金康房地产有限公司 新设
65 许昌市泰伟商务咨询有限公司 新设
66 南阳金上百世房地产开发有限公司 新设
67 郑州博翠天宸房地产开发有限公司 新设
68 宝鸡金科盛世房地产开发有限公司 新设
69 西安骏耀美邻商业运营管理有限公司 新设
70 江苏百俊房地产开发有限公司 新设
71 合肥金骏梁合房地产开发有限公司 新设
73 金科地产集团湖北有限公司 新设
74 武汉金科中乐游乐建设发展有限公司 新设
75 武汉金皇房地产开发有限公司 新设
76 武汉方顺金科房地产有限公司 新设
77 宜昌金纬房地产开发有限公司 新设
78 云南金骏成房地产开发有限公司 新设
79 云南金百俊房地产开发有限公司 新设
80 云南金顺美房地产开发有限公司 新设
81 遵义宸梁房地产有限公司 新设
82 遵义鑫樽房地产开发有限公司 新设
83 遵义星聚房地产开发有限公司 新设
84 遵义宇昇房地产开发有限公司 收并购
85 遵义鑫昇房地产开发有限公司 收并购
86 贵州龙里天宸房地产开发有限公司 收并购
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 增加原因
87 贵阳鑫科天宸房地产开发有限公司 新设
88 福建科建房地产发展有限责任公司 收并购
89 福州科建投资有限公司 新设
90 宁波金铭投资有限公司 新设
91 南宁金华翔辉商务咨询有限公司 收并购
92 南宁金美城房地产开发有限责任公司 收并购
93 南宁金万昌企业管理有限公司 新设
94 柳州金集柳房地产开发有限公司 新设
95 南宁金泓耀房地产开发有限公司 新设
96 天津金鼎新企业管理有限公司 新设
97 柳州金卓柳房地产开发有限公司 新设
98 深圳金鑫商业咨询服务有限公司 新设
99 广州金泽天永投资有限公司 新设
100 肇庆金科房地产开发有限公司 新设
101 肇庆金砚房地产开发有限公司 新设
102 佛山金南房地产开发有限公司 收并购
103 佛山金御房地产开发有限公司 新设
104 广州金瑞房地产开发有限公司 新设
105 佛山市高明区金翠房地产开发有限公司 收并购
106 广州金驰房地产开发经营有限责任公司 新设
107 赣州金晨房地产开发有限公司 新设
108 抚州金晨房地产开发有限公司 新设
109 南昌金淳房地产开发有限公司 新设
110 济南玉律商业管理有限公司 新设
111 天津金京世纪商务咨询有限公司 收并购
112 广州金晖商务咨询服务有限公司 新设
113 重庆众笙迈企业管理有限公司 新设
114 河北金科天翼房地产开发有限公司 新设
115 山西金科产业发展有限公司 新设
116 上海金科沪申产业投资发展有限公司 收并购
117 长沙金科美邻汇商业管理有限公司 新设
118 太原金科展辰房地产开发有限责任公司 新设
119 石家庄金科天泽房地产开发有限公司 新设
120 金科(重庆)产业股权投资基金管理有限责任公司 新设
121 重庆金科金教育信息咨询服务有限公司 新设
122 金科（上海）建筑设计有限公司 收并购
123 天津津瑞企业管理有限公司 新设
124 重庆金兆岭实业发展有限公司 增资扩股及股权受让
125 重庆金兆锦实业发展有限公司 增资扩股及股权受让
126 重庆中峰房地产开发有限公司 股权受让
127 重庆住邦房地产开发有限公司 股权受让
128 重庆市元方房地产开发有限公司 股权受让
129 重庆优程地产有限公司 股权受让
130 重庆宇瀚房地产开发有限责任公司 股权受让
131 重庆怀顺企业管理有限公司 股权受让
132 重庆恒春置业有限公司 股权受让
133 内江祥澳置业有限公司 股权受让
134 大连弘坤实业有限公司 股权受让
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 增加原因
135 天津世纪兴房地产开发有限公司 股权受让
136 淄博远景房地产开发有限责任公司 股权受让
137 株洲财富兴园置业发展有限公司 股权受让
138 岳阳江南广德置业有限公司 增资扩股
139 上海紫京置业有限公司 增资扩股
140 宜昌众道房地产开发有限公司 股权受让
141 柳州市远道香颂房地产开发有限公司 增资扩股
142 南昌华翔环境工程有限公司 股权受让
143 江西中农房投资置业有限公司 股权受让
144 重庆御立置业有限公司 股权受让
145 重庆金科建筑设计研究院有限公司 股权受让
146 重庆市御临建筑工程有限公司 增资扩股
147 鄢陵县颐庭置业有限公司 股权受让
148 武汉军泰置业有限公司 股权受让
149 杭州泰都置业有限公司 增资扩股
150 仁怀市首创房地产开发有限公司 增资扩股
151 重庆亿臻房地产开发有限公司 增资扩股
152 唐山金耀房地产开发有限公司 增资扩股及股权受让
153 天津海纳万塘房地产开发有限公司 增资扩股
154 淄博嘉慧置业有限公司 增资扩股及股权受让
155 成都金瑞盛房地产开发有限公司 股权受让
156 盐城金科咏恒物业服务有限公司 新设
157 湖北金科奥邦物业管理有限责任公司 新设
158 郑州盛西源物业服务有限公司 新设
159 宝鸡金科博华物业服务有限公司 新设
160 贵州金科云翔物业服务有限公司 新设
161 宁波天劲企业管理咨询有限公司 新设
162 重庆金科新能源有限公司 新设
163 柳州市金科远道物业服务有限公司 新设
2、2018年不再纳入合并范围的主体
表4-2. 2018 年不再纳入合并范围明细
序号 公司名称 减少原因
1 重庆品锦悦房地产开发有限公司 股权转让
2 重庆天豪虹淘实业有限公司 股权转让
3 天津津瑞企业管理有限公司 股权转让
4 天津金科房地产开发有限公司 股权转让
5 重庆金嘉海房地产开发有限公司 股权转让
6 重庆汇典三色教育信息咨询服务有限公司 股权转让
7 湖北广兴谊商业经营管理有限公司 股权转让
签署补充协议，
8 郑州远威企业管理咨询有限公司
不再实施控制
签署补充协议，
9 郑州新银科置业有限公司
不再实施控制
根据补充约定不
10 河南中建锦伦置业有限公司
再对其实施控制
11 苏州星凯科家居有限公司 股权转让
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（二）2019 年合并报表范围的变化
1、2019年新纳入合并范围的主体
表4-3. 2019 年合并范围增加
序
公司名称 增加原因
号
1 河南国丰园置业有限公司 股权受让
2 毕节正罡置业有限公司 股权受让
3 重庆泽荣房产置换有限责任公司 增资扩股
4 温州瑞乾置业有限公司 增资扩股
5 绍兴柯桥聚杭房地产开发有限公司 增资扩股
6 山东爱丽舍置业有限公司 增资扩股
7 日照亿鼎房地产开发有限公司 股权受让
8 桂林真龙房地产开发有限公司 股权受让
9 普洱碧创房地产开发有限公司 增资扩股
10 贵港市碧享房地产开发有限公司 增资扩股
11 宜兴悦宏房地产开发有限公司 增资扩股及股权受让
12 张家港星辰房地产开发有限公司 增资扩股
13 平湖悦佳房地产开发有限公司 增资扩股
14 景德镇华地金达房地产有限公司 增资扩股
15 新密首利置业有限公司 股权受让
16 贵州华胜永信置业有限公司 股权受让
17 商丘悦恒房地产开发有限公司 股权受让
18 青岛悦茂房地产开发有限公司 股权受让
19 河北大元金科物业服务有限公司 新设
20 汝州市金科科源物业服务有限公司 新设
21 山西金学商务服务有限公司 新设
22 四川金科玫瑰园物业服务有限公司 新设
23 四川金科明悦物业管理有限公司 新设
24 四川金科祥奥物业服务有限公司 新设
25 天津金润产业服务有限公司 新设
26 潍坊金科建设投资有限公司 新设
27 云南金西瑞物业服务有限公司 新设
28 重庆金鸿通建筑工程项目管理有限公司 新设
29 重庆金科德佩实业有限公司 新设
30 重庆金科德元实业有限公司 新设
31 重庆乾佩元企业管理咨询服务有限公司 新设
32 青岛金科实业发展有限公司 新设
33 荆州金纬房地产开发有限公司 新设
34 武汉金科卓砺房地产开发有限公司 新设
35 武汉卓砺房地产有限公司 新设
36 孝感金泽置业有限公司 新设
37 信阳金启房地产开发有限公司 新设
38 枣阳市金恒房地产开发有限公司 新设
39 枣阳市金纬房地产开发有限公司 新设
40 枣阳市金兴房地产开发有限公司 新设
41 长沙金朝置业有限公司 新设
42 株洲景科置业有限公司 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序
公司名称 增加原因
号
43 常德宏景房地产开发有限公司 新设
44 汨罗市润城房地产开发有限责任公司 新设
45 益阳鼎益房地产开发有限公司 新设
46 永州润泽房地产开发有限公司 新设
47 长沙航轩商务咨询服务有限公司 新设
48 长沙嘉玺房地产开发有限公司 新设
49 长沙金霖房地产开发有限公司 新设
50 常德宏景房地产开发有限公司 新设
51 汨罗市润城房地产开发有限责任公司 新设
52 邯郸冀南新区金科天博房地产开发有限公司 新设
53 金科华北（北京）房地产开发有限公司 新设
54 沈阳金畅企业管理有限公司 新设
55 沈阳金科骏强房地产开发有限公司 新设
56 天津雍鑫金科房地产开发有限公司 新设
57 常州金宸房地产开发有限公司 新设
58 阜阳百俊房地产开发有限公司 新设
59 阜阳金骏房地产开发有限公司 新设
60 合肥东峻房地产开发有限公司 新设
61 合肥金俊宸房地产开发有限公司 新设
62 合肥金骏美合房地产开发有限公司 新设
63 江苏科骏房地产开发有限公司 新设
64 南京百俊房地产开发有限公司 新设
65 南京常俊房地产开发有限公司 新设
66 南京东骏房地产开发有限公司 新设
67 南京金凯房地产开发有限公司 新设
68 南京科宸房地产开发有限公司 新设
69 南京科润房地产开发有限公司 新设
70 南京骐骥建筑工程有限责任公司 新设
71 平湖悦泽房地产开发有限公司 新设
72 泰兴百俊房地产开发有限公司 新设
73 宿迁常俊房地产开发有限公司 新设
74 盐城百俊房地产开发有限公司 新设
75 镇江科生房地产开发有限公司 新设
76 化州市金瀚房地产开发有限公司 新设
77 韶关市金烁房地产开发有限公司 新设
78 重庆骐鼎建设工程管理有限公司 新设
79 赣州金高房地产开发有限公司 新设
80 九江金晨房地产开发有限公司 新设
81 南昌金坚房地产开发有限公司 新设
82 南昌金莱佳商业管理有限公司 新设
83 南昌金展房地产开发有限公司 新设
84 南昌联锦房地产开发有限公司 新设
85 修水县金信财富房地产开发有限公司 新设
86 重庆金科天元道酒店有限公司 新设
87 青岛金丰鑫商业管理有限公司 新设
88 临沂百俊房地产发展有限公司 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序
公司名称 增加原因
号
89 临沂金科城投产业发展有限公司 新设
90 枣庄百俊房地产开发有限公司 新设
91 济南金泉房地产开发有限公司 新设
92 聊城市金民房地产开发有限公司 新设
93 山东鲁中金科房地产发展有限公司 新设
94 潍坊百俊房地产开发有限公司 新设
95 淄博华弘商业管理有限公司 新设
96 重庆辰钰进商业管理有限公司 新设
97 重庆鼎庆坤商业管理有限公司 新设
98 重庆金科同辉信息技术服务有限公司 新设
99 重庆金科喆美商业运营管理有限公司 新设
100 重庆缘生隆商业管理有限公司 新设
101 汕头金科房地产开发有限公司 新设
102 上海金科文化旅游发展集团有限公司 新设
103 大方金科巨人物业服务有限公司 新设
104 贵州金科天晟物业服务有限责任公司 新设
105 湖北金科财智经营管理有限公司 新设
106 金松商业保理有限公司 新设
107 昆明金科润景物业服务有限公司 新设
108 陕西金科汉家物业服务有限公司 新设
109 四川省金科融城物业服务有限公司 新设
110 威海金瀚物业服务有限公司 新设
111 宜昌市金科商汇商业管理有限公司 新设
112 云南金科银泰物业服务有限公司 新设
113 郑州市圃苑金豫物业服务有限公司 新设
114 重庆金螳螂广告有限公司 新设
115 重庆金晓心悦餐饮管理有限公司 新设
116 遵义金科福家物业服务有限公司 新设
117 成都金昱诚房地产开发有限公司 新设
118 达州金科宏泰房地产开发有限公司 新设
119 邻水金成房地产开发有限公司 新设
120 邻水金泰盛房地产开发有限公司 新设
121 泸州金南房地产开发有限公司 新设
122 南充金科弘泰房地产开发有限公司 新设
123 南充金科弘鑫房地产开发有限公司 新设
124 内江金福顺企业管理有限公司 新设
125 内江金科弘景房地产开发有限公司 新设
126 陕西科骏房地产开发有限公司 新设
127 陕西科悦房地产开发有限公司 新设
128 射洪金科弘景房地产开发有限公司 新设
129 遂宁金泰辉企业管理服务有限公司 新设
130 西安金昱嘉房地产开发有限公司 新设
131 宜宾金驰房地产开发有限公司 新设
132 宜宾市金北房地产开发有限公司 新设
133 桂林金科永润房地产开发有限公司 新设
134 南宁金盛泓房地产开发有限公司 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序
公司名称 增加原因
号
135 南宁金盛坤房地产开发有限公司 新设
136 南宁金盛兴房地产开发有限公司 新设
137 南宁金卓辉房地产有限公司 新设
138 玉林市金凯瑞房地产开发有限责任公司 新设
139 玉溪金嘉房地产开发有限公司 新设
140 玉溪金科骏成房地产开发有限公司 新设
141 玉溪金科骏达房地产开发有限公司 新设
142 玉溪金科骏耀房地产开发有限公司 新设
143 玉溪金志房地产开发有限公司 新设
144 昭通市金科房地产开发有限公司 新设
145 杭州金谊商务咨询有限公司 新设
146 杭州科昉商务咨询有限公司 新设
147 杭州科玥商务咨询有限公司 新设
148 宁波金昇置业有限公司 新设
149 宁波金希房地产开发有限公司 新设
150 平阳金瑞房地产开发有限公司 新设
151 永嘉鸿科置业有限公司 新设
152 焦作金上百世房地产开发有限公司 新设
153 洛阳金隆千都置业有限公司 新设
154 南阳金启盛世房地产开发有限公司 新设
155 许昌金宏房地产有限公司 新设
156 宜阳县金隆千科置业有限责任公司 新设
157 荥阳金科房地产开发有限公司 新设
158 安顺金嘉澳实业有限公司 新设
159 安顺金科澳维房地产开发有限公司 新设
160 乐至县至庆房地产开发有限公司 新设
161 仁怀博达房地产开发有限公司 新设
162 重庆昌立房地产开发有限公司 新设
163 重庆高骏房地产开发有限公司 新设
164 重庆金贝永合房地产开发有限公司 新设
165 重庆金达科畅房地产开发有限公司 新设
166 重庆金达润房地产开发有限公司 新设
167 重庆金恒瑞房地产开发有限公司 新设
168 重庆金开睿腾房地产开发有限公司 新设
169 重庆金美圆房地产开发有限公司 新设
170 重庆金荣和盛房地产开发有限公司 新设
171 重庆诺奥商业管理有限公司 新设
172 重庆市金帛锦房地产开发有限公司 新设
173 重庆市金云凌房地产开发有限公司 新设
174 重庆金煜辉房地产开发有限公司 新设
175 重庆万弘久企业管理有限公司 新设
176 重庆智骐商业管理有限公司 新设
177 遵义茂骏房地产开发有限公司 新设
178 遵义葳骏房地产开发有限公司 新设
179 重庆正观佳地建筑设计有限公司 新设
180 陕西郡华府房地产开发有限公司 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序
公司名称 增加原因
号
181 江苏珺璟房地产开发有限公司 新设
182 遵义金科佳驿物业服务有限公司 新设
183 重庆金科乡村供应链管理有限公司 新设
184 重庆晨兴商业管理有限公司 新设
2、2019年不再纳入合并范围的主体
表4-4. 2019 年不再纳入合并范围明细
序号 公司名称 减少原因
1 郑州千上置业有限公司 协议约定转为共同控制
2 河南金上百世置业有限公司 协议约定转为共同控制
3 大连弘坤实业有限公司 协议约定转为共同控制
4 湖南金科房地产开发有限公司 协议约定转为共同控制
5 句容市锐翰房地产开发有限公司 协议约定转为共同控制
6 唐山金轩企业管理咨询有限公司 注销
7 太原科卓企业管理有限公司 注销
8 石家庄科卓企业管理咨询有限公司 注销
9 济南星盛商业管理有限公司 注销
10 天津骏宇企业管理有限公司 注销
11 浏阳金科大酒店管理有限公司 注销
（三）2020 年合并报表范围的变化
1、2020年新纳入合并范围的主体
表4-5. 2020 年合并范围增加
序号 公司名称 增加原因
1 重庆金兆禧实业发展有限公司 股权受让
2 重庆金兆鑫实业发展有限公司 股权受让
3 重庆星坤房地产开发有限公司 股权受让
4 达州金科房地产开发有限公司 增资扩股
5 贵州鑫久恒房地产开发有限公司 增资扩股
6 沈阳澳源房地产开发有限公司 股权受让
7 徐州硕立房地产开发有限公司 股权受让
8 荆州祥锦置业有限公司 增资扩股
9 洛阳森特置业有限公司 股权受让
10 抚州华睿置业有限公司 增资扩股
11 南昌茂悦湖置业有限公司 增资扩股
12 上海展粹企业管理有限公司 股权受让
13 上海贡平企业管理有限公司 股权受让
14 上海暄烜企业管理咨询有限公司 股权受让
15 上海洛茫企业管理有限公司 股权受让
16 上海睿茜企业管理有限公司 股权受让
17 上海钦保企业管理有限公司 股权受让
18 重庆航星实业有限公司 股权受让
19 南京修远尚良股权投资合伙企业（有限合伙） 股权受让
20 烟台嘉景房地产开发有限公司 增资扩股
21 宁波海曙和韵商务信息咨询有限公司 股权受让
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 增加原因
22 宜都金时代物业服务有限公司 股权受让
23 利川状元谷物业管理有限公司 股权受让
24 襄阳科鹏置业有限公司 股权受让
25 咸阳金嘉润房地产开发有限公司 股权受让
26 重庆金科企业管理集团有限公司 新设子公司
27 重庆博悦商业管理有限公司 新设子公司
28 重庆东钰金房地产开发有限公司 新设子公司
29 重庆金睿源房地产开发有限公司 新设子公司
30 重庆茂烨盛商业管理有限公司 新设子公司
31 安徽常骏房地产开发有限公司 新设子公司
32 重庆隆士京商业管理有限公司 新设子公司
33 重庆汉熙界商业管理有限公司 新设子公司
34 重庆晶御陵商业管理有限公司 新设子公司
35 重庆晴照叶商业管理有限公司 新设子公司
36 重庆金卓睿商业管理有限公司 新设子公司
37 重庆博昕商业管理有限公司 新设子公司
38 重庆金蒙晟玥置业有限公司 新设子公司
39 自贡金科锦鸿房地产开发有限公司 新设子公司
40 重庆金裕宸房地产开发有限公司 新设子公司
41 重庆金辰房地产开发有限公司 新设子公司
42 贵阳花溪金科房地产开发有限公司 新设子公司
43 贵州金科新光房地产开发有限公司 新设子公司
44 贵阳清镇市金科房地产开发有限公司 新设子公司
45 贵州金科金辰房地产开发有限公司 新设子公司
46 贵阳格远林商贸有限公司 新设子公司
47 贵州傲智元商贸有限公司 新设子公司
48 贵州隆士京商贸有限责任公司 新设子公司
49 贵阳捷瑞勋商贸有限公司 新设子公司
50 成都金泰荣房地产开发有限公司 新设子公司
51 成都金启盛泽房地产开发有限公司 新设子公司
52 德阳昊越房地产开发有限公司 新设子公司
53 武胜金昱德房地产开发有限公司 新设子公司
54 渠县金泓盛房地产开发有限公司 新设子公司
55 宜宾金彦房地产开发有限公司 新设子公司
56 绵阳盛翔润泽房地产开发有限公司 新设子公司
57 遂宁金弘创新企业管理服务有限责任公司 新设子公司
58 廊坊市金骏房地产开发有限公司 新设子公司
59 唐山金梁昱房地产开发有限公司 新设子公司
60 沈阳金卓企业管理有限公司 新设子公司
61 宜兴科润房地产开发有限公司 新设子公司
62 苏州宸竣房地产开发有限公司 新设子公司
63 苏州悦泽房地产开发有限公司 新设子公司
64 苏州协竣房地产开发有限公司 新设子公司
65 苏州嵘竣房地产开发有限公司 新设子公司
66 亳州金骏房地产开发有限公司 新设子公司
67 南京科晖房地产开发有限公司 新设子公司
68 南京金悦置信智能科技有限公司 新设子公司
69 江苏金梁商业管理有限公司 新设子公司
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 增加原因
70 南京科俊房地产开发有限公司 新设子公司
71 颍上华拓房地产开发有限公司 新设子公司
72 临泉亿启房地产开发有限公司 新设子公司
73 徐州珺璟房地产开发有限公司 新设子公司
74 济宁金科城投产业发展有限公司 新设子公司
75 聊城金孟房地产开发有限公司 新设子公司
76 威海百俊房地产开发有限公司 新设子公司
77 青岛百俊房地产开发有限公司 新设子公司
78 日照百俊房地产开发有限公司 新设子公司
79 济南俊通房地产开发有限公司 新设子公司
80 荆州金兴房地产开发有限公司 新设子公司
81 襄阳金皇房地产开发有限公司 新设子公司
82 荆州金钰房地产开发有限公司 新设子公司
83 武汉金珏房地产开发有限公司 新设子公司
84 宜昌金宏房地产开发有限公司 新设子公司
85 武汉金锦昭房地产开发有限公司 新设子公司
86 武汉卓致商务咨询服务有限公司 新设子公司
87 郴州弘景房地产开发有限公司 新设子公司
88 昭通金宸房地产开发有限公司 新设子公司
89 昆明金越房地产开发有限公司 新设子公司
90 玉溪金弘房地产开发有限公司 新设子公司
91 广西平南金科美好置业有限责任公司 新设子公司
92 广西贵港金科美好置业有限责任公司 新设子公司
93 南宁金晟晖投资发展有限责任公司 新设子公司
94 南宁市金盈晖房地产开发有限公司 新设子公司
95 广西北流市金科美好置业有限责任公司 新设子公司
96 南宁市新晟金泓房地产开发有限公司 新设子公司
97 南阳金郡房地产开发有限公司 新设子公司
98 新乡市金梁置业有限公司 新设子公司
99 巩义市金上百世置业有限公司 新设子公司
100 广州金博企业咨询有限公司 新设子公司
101 佛山市顺德区金瀚房地产开发有限公司 新设子公司
102 佛山市顺德区金硕房地产开发有限公司 新设子公司
103 惠州市鑫簇新永企业咨询有限公司 新设子公司
104 广州鑫珂泽永房地产开发有限公司 新设子公司
105 广州鑫锐昌恒房地产开发有限公司 新设子公司
106 赣州金通房地产开发有限公司 新设子公司
107 温州金瑶置业有限公司 新设子公司
108 浙江嘉兴金乾房地产开发有限公司 新设子公司
109 绍兴金翎置业有限公司 新设子公司
110 固安金科产业园开发有限公司 新设子公司
111 山西金科鸿途房地产开发有限公司 新设子公司
112 金科（海南）产城融合发展有限公司 新设子公司
113 重庆庆宇建筑材料有限公司 新设子公司
114 上海金科商业管理有限公司 新设子公司
115 重庆爱之海商业管理有限公司 新设子公司
116 重庆爱臻海商业管理有限公司 新设子公司
117 重庆金科弘骏商业管理有限公司 新设子公司
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 增加原因
118 重庆金科乐汇商业管理有限公司 新设子公司
119 上海和金建筑设计咨询有限公司 新设子公司
120 重庆庆越装饰工程有限公司 新设子公司
121 贵州金科晨阳物业服务有限公司 新设子公司
122 金科森首（重庆）物业服务有限公司 新设子公司
123 山东金科兰宝威物业服务管理有限公司 新设子公司
124 夏邑县金科同创物业服务有限公司 新设子公司
125 湖北金科馨园物业管理有限责任公司 新设子公司
126 昌都市金科昌达物业服务有限公司 新设子公司
127 宜都金麟物业服务有限公司 新设子公司
128 四川金拓物业服务有限公司 新设子公司
129 河南金科尚博物业服务有限公司 新设子公司
130 贵州金科永盛物业服务有限责任公司 新设子公司
131 西双版纳金智物业服务有限公司 新设子公司
132 贵州金科勇创物业管理有限公司 新设子公司
133 山东金灏物业服务有限公司 新设子公司
134 长沙金科和悦物业服务有限公司 新设子公司
135 三门峡市金科祥龙物业服务有限公司 新设子公司
136 河南锦绣金科物业服务有限公司 新设子公司
137 青岛金鸿城市服务有限公司 新设子公司
138 江苏金科智慧城市服务有限公司 新设子公司
139 金科管家物业服务（青岛）有限公司 新设子公司
140 广西金科管家智慧物业服务有限公司 新设子公司
141 金科宁环（宁夏）智慧城市运营管理有限公司 新设子公司
142 江西金科宏鼎智能科技有限公司 新设子公司
143 四川金商汇物业服务有限公司 新设子公司
144 金科金首（重庆）企业服务有限公司 新设子公司
145 重庆悦亿仁人力资源服务有限公司 新设子公司
146 山东金科浩霖停车管理有限公司 新设子公司
147 重庆鑫生悦传媒有限公司 新设子公司
148 金易房（重庆）企业管理有限公司 新设子公司
149 重庆昊生金商务信息咨询有限公司 新设子公司
150 成都世科酒店管理有限公司 新设子公司
151 苏州科睿酒店管理有限公司 新设子公司
152 无锡科博酒店管理有限公司 新设子公司
153 重庆都科圣嘉酒店管理有限公司 新设子公司
154 重庆科振酒店管理有限公司 新设子公司
155 重庆市开州区臻科酒店管理有限公司 新设子公司
156 重庆市永川区科茂瑞晶酒店管理有限公司 新设子公司
157 重庆星原体育文化传播有限公司 新设子公司
158 重庆金科早安物业服务有限公司 新设子公司
159 四川金科鼎睿物业服务有限公司 新设子公司
160 常德市宏韵房地产开发有限公司 新设子公司
2、2020年不再纳入合并范围的主体
表4-6. 2020 年不再纳入合并范围明细
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
序号 公司名称 减少原因
1 上海紫京置业有限公司 股权转让
2 重庆睿博资产管理咨询有限公司 股权转让
3 金松商业保理有限公司 股权转让
4 贵州龙里金科房地产开发有限公司 股权转让
5 山东爱丽舍置业有限公司 股权转让
6 北京金科德远置业有限公司 [注]
7 合肥金骏美合房地产开发有限公司 [注]
8 常州金宸房地产开发有限公司 [注]
9 重庆金美圆房地产开发有限公司 [注]
10 北京金科金碧置业有限公司 [注]
11 新密首利置业有限公司 [注]
12 重庆金煜辉房地产开发有限公司 [注]
13 湖南金科景朝产业发展有限公司 [注]
14 成都金泽房地产开发有限公司 注销
15 辽宁金科实业发展有限公司 注销
16 江阴金科房地产开发有限公司 注销
17 广州金泽天永投资有限公司 注销
18 深圳金科泽大置业有限公司 注销
19 深圳金鑫商业咨询服务有限公司 注销
20 湖北金科财智经营管理有限公司 注销
21 宜昌市金科商汇商业管理有限公司 注销
[注]2020 年度通过少数股东增资或根据相关补充约定上述 8 家子公司所开
发项目日常经营决策需由合作方共同决策，发行人对该 8 家子公司转为共同控
制而丧失绝对控制权。该 8 家子公司均为发行人下属房地产开发项目公司，期
初至调出日净利润均出现亏损系具体项目开工前期土地整理阶段的正常亏损，
进入项目中后期方才实现盈利。发行人 2020 年度净利润 970,435.99 万元，而上
述 8 家子公司期初至调出日净利润合计-23,201.58 万元，上述合并范围子公司变
动对发行人当期净利润无显著影响。
上述 8 家子公司中存在持股比例超过 50.00%调出报表的情况，具体为截至
2020 年末发行人对北京金科金碧置业有限公司权益投资比例为 50.87%。根据该
项目合作协议约定，日常项目经营决策由合作方共同决定而发行人无法取得绝
对控制权，根据会计准则的相关规定，因此未纳入公司合并报表。
（四）2021 年 9 月末较 2020 年末合并报表范围的变化
（1）合并范围增加
表4-7. 2021 年 1-9 月度新纳入合并范围情况
单位：万元
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
注册资本（万
序号 公司名称 增加原因
元）
1 重庆靖沄工程项目管理有限公司 50.00 新设
2 重庆金亿唐房地产开发有限公司 49,000.00 新设
3 重庆金客多房地产经纪有限公司 500.00 新设
4 重庆金樾唐企业管理有限公司 1,000.00 新设
5 重庆金望宇房地产开发有限公司 42,000.00 新设
6 重庆金美耀房地产开发有限公司 2,000.00 新设
7 重庆金如和企业管理有限公司 1,000.00 新设
8 重庆金悦宇房地产开发有限公司 50,500.00 新设
9 重庆金晨宇房地产开发有限公司 35,400.00 新设
10 贵州金科乾元置业有限公司 5,000.00 新设
11 贵阳兴瑞荣房地产开发有限公司 5,000.00 新设
12 成都金越晟房地产开发有限公司 58,000.00 新设
13 泸州金禹房地产开发有限公司 2,000.00 新设
14 邛崃市金钰鑫房地产开发有限公司 2,000.00 新设
15 宜宾金垚企业管理有限公司 2,000.00 新设
16 山西建业康居房地产开发有限公司 6,122.45 非同一控制下企业合并
17 常州常骏房地产开发有限公司 2,000.00 新设
18 江苏金渝企业管理有限公司 1,000.00 新设
19 常州梁悦置业有限公司 74,286.00 新设
20 苏州骏鑫房地产开发有限公司 5,000.00 新设
21 江苏金峻企业管理有限公司 1,000.00 新设
22 南京金瑞房地产开发有限公司 2,000.00 新设
23 南京科祥房地产开发有限公司 2,000.00 新设
24 无锡科恒房地产开发有限公司 600.00 新设
25 无锡科宸房地产开发有限公司 2,000.00 新设
26 无锡宇骏房地产开发有限公司 1,000.00 新设
27 合肥宸骏房地产开发有限公司 5,000.00 新设
28 南京金宸房地产开发有限公司 148,400.00 新设
29 南京市兴翔房地产开发有限公司 2,000.00 新设
30 南京金鸿企业管理有限公司 1,000.00 新设
31 徐州百俊房地产有限公司 1,000.00 新设
32 南京金祥房地产开发有限公司 2,000.00 新设
33 淮安金吉置业有限公司 59,824.44 非同一控制下企业合并
34 临沂金佩元房地产开发有限公司 10,000.00 新设
35 天津金百俊企业管理有限公司 1,000.00 新设
36 武汉桃锦商业管理有限公司 1,000.00 新设
37 天津金科睿劲企业管理有限公司 1,000.00 新设
38 武汉金诚尚房地产开发有限公司 1,000.00 新设
39 武汉金昱宏房地产开发有限公司 1,000.00 新设
40 武汉科斯锦企业管理咨询有限公司 2,000.00 新设
41 长沙航麒房地产开发有限公司 44,121.70 新设
42 湖南金科房地产开发有限公司 30,000.00 新设
43 云南金祥房地产开发有限公司 1,000.00 新设
44 云南金瑞房地产开发有限公司 1,000.00 新设
45 玉溪金隆房地产开发有限公司 1,000.00 新设
46 玉溪金益房地产开发有限公司 1,000.00 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
注册资本（万
序号 公司名称 增加原因
元）
47 云南金源房地产开发有限公司 1,000.00 新设
48 云南金鸿图产业发展有限公司 10,000.00 新设
49 南宁金振德茂房地产开发有限公司 500.00 新设
50 南宁金和顺房地产开发有限公司 2,000.00 新设
51 南宁金晟铭房地产开发有限公司 2,000.00 新设
52 河南远威置业有限公司 20,000.00 非同一控制下企业合并
53 广州鑫泽昌瑞房地产开发有限责任公司 5,000.00 新设
54 上海骁峻房地产开发有限公司 10,000.00 新设
55 江苏金玺房地产开发有限公司 1,000.00 新设
56 杭州金赞商务咨询有限公司 500.00 新设
57 杭州金衍商务咨询有限公司 100.00 新设
58 杭州金航商务咨询有限公司 100.00 新设
59 温州金瓯商务咨询有限公司 100.00 新设
60 杭州金禄商务咨询有限公司 500.00 新设
61 杭州科栩商务咨询有限公司 500.00 新设
62 温州金众商务咨询有限公司 100.00 新设
63 温州金赋商务咨询有限公司 100.00 新设
64 温州金铮商务咨询有限公司 100.00 新设
65 温州金池商务咨询有限公司 100.00 新设
66 温州金曙商务咨询有限公司 100.00 新设
67 宁波金邺房地产开发有限公司 500.00 新设
68 宁波金逸商务咨询有限公司 100.00 新设
69 宁波金乾商务咨询有限公司 100.00 新设
70 上海繁竑实业有限公司 5,000.00 新设
71 湖州东渡房地产开发有限公司 5,000.00 新设
72 上海晶樾商务咨询有限公司 1,000.00 新设
73 重庆威震保安服务有限公司 1,000.00 新设
74 重庆金科天江物业服务有限公司 1,020.00 非同一控制下企业合并
75 重庆金科奎鑫物业服务有限公司 100.00 新设
76 重庆金贝佳托育服务有限公司 200.00 新设
77 贵州百里杜鹃金科实业有限公司 100.00 新设
78 四川金科智慧星坤物业服务有限公司 100.00 新设
79 拉萨佳康物业管理有限公司 50.00 非同一控制下企业合并
80 平顶山金科盛泉物业服务有限公司 50.00 新设
81 重庆鑫连馨环卫有限公司 500.00 新设
82 重庆金晓悦慧家居有限公司 1,000.00 新设
83 重庆上境物业服务有限公司 50.00 非同一控制下企业合并
84 包头智慧物业服务有限公司 500.00 非同一控制下企业合并
85 重庆天汇宝企业管理咨询有限公司 5.00 新设
86 德宏栢烽物业服务有限公司 50.00 新设
87 四川金川智慧物业服务有限公司 100.00 新设
88 河南金科同心物业服务有限公司 500.00 新设
89 洋浦金南城市服务有限公司 50.00 新设
90 阿克苏金科尚城智慧物业服务有限公司 100.00 新设
91 贵州金科恒瑞物业服务有限公司 500.00 新设
92 重庆金科佳锦物业服务有限公司 50.00 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
注册资本（万
序号 公司名称 增加原因
元）
93 重庆金科鑫远物业服务有限公司 500.00 新设
94 重庆金博思乐方教育科技有限公司 200.00 新设
95 重庆金科佳云物业服务有限公司 100.00 新设
96 重庆金科苗乡物业服务有限公司 100.00 新设
97 铜仁金和物业服务有限公司 100.00 新设
98 江西金智智慧物业服务有限公司 500.00 新设
99 淮安金吉物业服务有限公司 500.00 新设
100 重庆金住汇装装饰工程有限公司 500.00 新设
101 四川绵阳金科鑫远物业服务有限公司 100.00 新设
102 上海金房里网络科技有限公司 300.00 新设
103 新疆金科天洁物业服务有限公司 100.00 新设
104 广州景科物业服务有限公司 500.00 新设
105 河南金科大田物业服务有限公司 100.00 新设
106 湖南百科物业管理有限公司 100.00 新设
107 海南金泽昊国际旅行社有限公司 1,000.00 新设
108 海南金捷环境服务有限公司 500.00 新设
109 重庆金福物业服务有限公司 100.00 新设
110 重庆美利山物业服务有限公司 500.00 新设
111 贵州金科伴山物业服务有限公司 100.00 新设
112 四川金跃物业服务有限公司 500.00 新设
113 金科慧百（重庆）物业管理有限公司 100.00 新设
114 台州金科远扬智慧服务有限公司 2,000.00 新设
115 重庆天构建筑设计咨询有限公司 200.00 新设
116 武汉金科绿岛物业服务有限公司 300.00 新设
117 金科城建发展有限公司 5,000.00 新设
118 重庆金科大酒店有限公司 1,000.00 新设
119 重庆金科椿寿酒店管理有限公司 1,000.00 新设
120 重庆金科良品食品有限公司 1,000.00 新设
121 成都科晶瑞晶酒店管理有限公司 1,000.00 新设
122 杭州科睿瑞晶酒店管理有限公司 1,000.00 新设
123 中金开（武汉）工程设计咨询有限责任公司 1,000.00 新设
124 呼和浩特市泽居物业服务有限公司 300.00 新设
125 上饶鸿瑄房地产开发有限公司 26,700.00 新设
126 重庆金如瑞企业管理有限公司 1,000.00 新设
127 重庆瑞磊企业管理有限公司 1,000.00 新设
128 陕西科启泓泰房地产开发有限公司 6,666.67 新设
129 江阴科宸房地产开发有限公司 2,000.00 新设
130 德州金齐产业园开发有限公司 1,000.00 新设
131 德州百俊房地产开发有限公司 1,000.00 新设
132 齐河金科产业发展有限公司 5,000.00 新设
133 昆明金来产业发展有限公司 2,000.00 新设
134 云南金鸿光产业发展投资有限公司 2,000.00 新设
135 郑州金禾建设工程管理有限公司 1,000.00 新设
136 河南盛铭工程造价咨询有限公司 500.00 新设
137 郑州金豫建设工程管理有限公司 1,000.00 新设
138 湖南省百纳行金科智慧物业服务有限公司 200.00 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
注册资本（万
序号 公司名称 增加原因
元）
139 辽宁明昊物业服务有限公司 1,000.00 新设
140 重庆金菲企业服务有限公司 300.00 新设
141 重庆金悦佳品餐饮管理有限公司 500.00 新设
142 海南金腾环宇服务有限公司 10000 万美元 新设
143 金科智慧服务（香港）有限公司 - 新设
144 重庆金力顺物业服务有限公司 200.00 新设
145 贵州金科鸿铭物业服务有限公司 100.00 新设
146 贵州金科德宇物业服务有限责任公司 100.00 新设
147 重庆宸茂金商贸有限公司 5,000.00 新设
148 重庆瑞梦房地产经纪有限公司 50.00 新设
149 成都金昊兴房地产开发有限公司 5,000.00 新设
150 天津启航瑞丰企业管理有限公司 1,000.00 新设
151 陕西启宸鼎泰商务咨询有限公司 50.00 新设
152 灵宝市金科福德苑物业服务有限公司 100.00 新设
153 弥勒金科湖泉湾物业服务有限公司 300.00 新设
154 海南金科凯撒智慧旅游科技有限公司 1,000.00 新设
155 军铠恒安智慧物业服务（成都）有限公司 100.00 新设
156 资阳市龙乐湖物业服务有限公司 500.00 新设
157 眉山金俊港物业管理有限公司 100.00 新设
158 湖南省虹亮物业服务有限公司 1,000.00 新设
159 重庆中科三心物业服务有限公司 100.00 新设
160 重庆黔鹏物业管理有限公司 50.00 新设
161 贵阳景元物业管理有限公司 100.00 新设
162 河南泽恩金科物业服务有限公司 500.00 新设
163 内蒙古友彤物业服务有限责任公司 1,000.00 新设
164 贵州省金信吉农业科技有限责任公司 3,000.00 新设
165 重庆金瑞智慧生活服务有限公司 100.00 新设
166 内江金美物业服务有限公司 100.00 新设
167 西安郭家庙村城改开发有限责任公司 10,000.00 新设
168 山西运恒房地产开发有限公司 30,000.00 新设
169 常州科宸房地产开发有限公司 2,000.00 新设
170 江苏金骏辰房地产开发有限公司 1,000.00 新设
171 南京山河宸园企业管理有限公司 50.00 新设
172 天津金晟商务服务有限公司 1,000.00 新设
173 上海金渝佳帆国际商贸有限公司 10,000.00 新设
174 高安市润逸商业管理有限公司 100.00 新设
175 金枝城市管理服务（重庆）有限公司 50.00 新设
176 山东金美科物业服务有限公司 300.00 新设
177 重庆源助慧启科技有限公司 500.00 新设
178 重庆金佑佳教育科技有限公司 200.00 新设
179 山西金缘物业服务有限公司 100.00 新设
180 重庆金善水农业有限责任公司 500.00 新设
181 金科兰迪智慧服务有限公司 5,000.00 新设
182 金科航空服务重庆有限公司 500.00 新设
183 山东科隆物业管理有限公司 500.00 新设
184 金科建川（重庆）物业管理有限公司 500.00 新设
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
注册资本（万
序号 公司名称 增加原因
元）
185 重庆金谱物业服务有限公司 200.00 新设
186 重庆金大易健康物业管理有限公司 100.00 新设
187 重庆金申城市管理服务有限公司 50.00 新设
188 重庆溢科城市环境服务有限公司 100.00 新设
189 四川金科嘉朗物业服务有限公司 100.00 新设
190 筑金（南京）工程设计咨询有限公司 1,000.00 新设
191 中韬数字科技（上海）有限公司 1,000.00 新设
（2）合并范围减少
表4-8. 2021 年 1-9 月不再纳入合并范围明细
单位：万元
序号 公司名称 减少原因
1 重庆隆士京商业管理有限公司 处置
2 重庆晶御陵商业管理有限公司 处置
3 重庆晴照叶商业管理有限公司 处置
4 新疆华冉东方新能源有限公司 处置
5 哈密华冉东方景峡风力发电有限公司 处置
6 昌都市金科昌达物业服务有限公司 注销
7 四川金科鼎睿物业服务有限公司 注销
三、公司报告期内合并及母公司财务报表
（一）合并资产负债表
表4-9. 发行人 2018-2020 年末及 2021 年 9 月末合并资产负债表
单位：万元
项目 2021年9月末 2020年末 2019年末 2018年末
流动资产：
货币资金 3,017,025.04 4,349,226.21 3,598,612.76 2,985,175.72
交易性金融资产 4,576.06 6,861.36 - -
应收票据及应收账款 345,854.58 288,534.33 227,970.82 158,920.75
其中：应收票据 15,627.53 8,704.85 - 560
应收账款 330,227.05 279,829.47 227,970.82 158,360.75
应收款项融资 153.00 936.42 608
预付款项 1,045,775.65 875,395.80 918,682.96 339,217.48
其他应收款 3,679,730.67 3,052,571.92 2,249,800.31 1,302,284.97
存货 25,055,677.58 23,465,265.39 21,424,142.3 16,083,488.65
6
合同资产 60,291.22 96,188.93 - -
其他流动资产 1,194,793.40 1,076,454.55 703,060.58 465,039.78
流动资产合计 34,403,877.19 33,211,434.91 29,122,877.7 21,334,127.37
9
非流动资产：
债权投资 22,169.47 22,225.82 21,649.79 -
可供出售金融资产 - - - 47,346.89
长期股权投资 2,603,053.29 2,489,388.98 1,362,172.65 736,774.63
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
其他权益投资工具 33,190.31 45,993.66 11,545.67
投资性房地产 1,502,624.43 1,356,574.81 832,410.39 361,471.57
固定资产 312,529.31 407,818.65 437,806.50 237,350.66
在建工程 3,562.25 3,172.50 24.72 145,275.27
使用权资产 23,692.26 - - -
无形资产 13,482.55 7,474.11 7,576.37 6,416.86
商誉 24,411.38 48,795.40 48,795.40 48,795.40
长期待摊费用 6,736.85 7,562.97 9,253.25 6,443.63
递延所得税资产 238,772.53 210,491.79 162,177.23 134,264.26
其他非流动资产 248,980.69 304,864.25 144,211.91 11,600.00
非流动资产合计 5,033,205.33 4,904,362.95 3,037,623.88 1,735,739.17
资产总计 39,437,082.51 38,115,797.85 32,160,501.6 23,069,866.54
7
流动负债：
短期借款 463,549.91 1,046,727.37 306,025.40 319,620.00
应付票据及应付账款 3,666,322.85 3,426,349.72 3,105,082.83 1,634,121.65
预收款项 3,155.51 1,169.38 11,469,395.5 7,627,569.53
8
合同负债 14,542,044.56 13,463,308.55 -
应付职工薪酬 7,543.53 84,429.35 67,703.59 70,532.52
应交税费 357,295.13 457,567.26 434,232.11 325,159.70
其他应付款 3,245,261.70 2,611,940.37 1,743,151.94 1,341,215.67
其中：应付利息 - - - 75,906.40
应付股利 32,203.13 6,124.86 471.68 3,172.49
一年内到期的非流动负债 1,665,074.50 2,319,117.39 2,970,947.87 2,444,331.52
其他流动负债 619,076.33 584,635.86
流动负债合计 24,569,324.03 23,995,245.26 20,096,539.3 13,762,550.60
1
非流动负债：
长期借款 5,461,601.05 5,273,458.01 5,238,195.13 4,737,012.87
应付债券 1,250,058.55 1,182,712.12 1,353,495.80 640,046.09
租赁负债 17,439.10 - - -
长期应付款 - 58,034.39 119,234.22 74,619.40
递延收益 28,171.71 27,552.22 46,893.69 31,781.95
递延所得税负债 262,360.50 228,962.43 91,027.34 46,717.94
其他非流动负债 - - - 477.4
非流动负债合计 7,019,630.91 6,770,719.18 6,848,846.19 5,530,655.65
负债合计 31,588,954.94 30,765,964.43 26,945,385.5 19,293,206.25
1
所有者权益：
股本 533,971.58 533,971.58 533,971.58 533,971.58
其他权益工具 414,838.00 214,177.00 80,000.00 170,000.00
其中：永续债 414,838.00 214,177.00 80,000.00 170,000.00
资本公积 653,885.15 725,909.21 450,715.26 409,992.68
减：库存股 19,237.46 2,452.01 12,115.91 13,753.82
其他综合收益 266,566.04 246,645.63 239,238.78 141,070.57
盈余公积 192,265.15 192,265.15 146,390.08 93,668.86
未分配利润 1,968,457.49 1,781,689.07 1,298,508.42 983,126.66
归属于母公司所有者权益合 4,010,745.94 3,692,205.64 2,736,708.21 2,318,076.54
计
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少数股东权益 3,837,381.63 3,657,627.78 2,478,407.95 1,458,583.75
所有者权益合计 7,848,127.58 7,349,833.42 5,215,116.16 3,776,660.29
负债和所有者权益总计 39,437,082.51 38,115,797.85 32,160,501.6 23,069,866.54
7
（二）合并利润表
表4-10. 发行人 2018-2020 年末及 2021 年 9 月末合并利润表
单位：万元
项目 2021 年 1-9 月 2020 年 2019 年 2018 年
一、营业总收入 6,368,336.33 8,770,441.00 6,777,337.45 4,123,367.64
其中：营业收入 6,368,336.33 8,770,441.00 6,777,337.45 4,123,367.64
二、营业总成本 5,765,635.59 7,743,328.83 5,851,062.02 3,584,925.21
其中：营业成本 5,124,974.28 6,739,020.92 4,823,005.97 2,945,256.91
税金及附加 109,612.31 299,319.21 270,682.68 140,714.79
销售费用 219,728.10 346,179.33 421,450.99 256,181.25
管理费用 256,928.48 301,478.65 268,945.37 233,952.48
研发费用 6,077.61 9,215.74 4,105.25 340.48
财务费用 48,314.81 48,114.98 62,871.76 4,965.76
其中：利息费用 81,973.30 - - -
利息收入 45,696.48 - - -
加：其他收益 21,097.01 40,322.75 15,371.25 7,348.94
投资收益（损失以
79,220.02 162,031.81 18,569.60 -18,623.38
“－”号填列）
其中：对联营企业
35,868.20 130,261.41 18,460.00 -2,749.47
和合营企业的投资收益
公允价值变动收益
58,622.10 46,430.00 9,587.33 6,643.03
（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损
1,389.08 -8,324.45 -9,644.99
失以“－”号填列）
资产减值损失（损
377.28 -41,031.18 -98,148.08 -3,513.55
失以“－”号填列）
资产处置收益（损
-60.69 -3,444.90 151.07 46.03
失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以
763,345.54 1,223,096.20 862,161.60 533,857.06
“－”号填列）
加：营业外收入 18,754.61 14,243.69 9,629.95 8,658.30
减：营业外支出 9,690.58 19,440.73 38,285.70 21,504.54
四、利润总额（亏损总额
772,409.58 1,217,899.16 833,505.85 521,010.82
以“－”号填列）
减：所得税费用 164,883.14 247,463.17 197,806.06 118,960.42
五、净利润（净亏损以 607,526.44
970,435.99 635,699.79 402,050.40
“－”号填列）
（一）持续经营净利润
（净亏损以“－”号填列）
1.持续经营净利润（净
607,526.44 970,435.99 635,699.79 402,050.40
亏损以“－”号填列）
2.终止经营净利润
-
（净亏损以“－”号填列）
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
项目 2021 年 1-9 月 2020 年 2019 年 2018 年
（二）终止经营净利润
- - - -
（净亏损以“－”号填列）
归属于母公司所有者的
452,762.92 703,001.61 567,582.63 388,591.85
净利润
少数股东损益 154,763.52 267,434.38 68,117.16 13,458.55
六、其他综合收益的税后
20,099.88 8,918.27 106,056.89 85,046.86
净额
归属母公司所有者的其他
19,920.41 7,406.85 98,168.21 79,388.99
综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损
-10,502.51 -1,580.01 - -
益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计
- - - -
划变动额
2.权益法下不能转损
- - - -
益的其他综合收益
3.其他权益工具投资
-10,502.51 -1,580.01 - -
公允价值变动
（二）将重分类进
30,422.92 8,986.87 98,168.21 79,388.99
损益的其他综合收益
归属于少数股东的其他综
179.48 1,511.41 7,888.68 5,657.87
合收益的税后净额
七、综合收益总额 627,626.33 979,354.25 741,756.68 487,097.25
归属于母公司所有者的
472,683.33 710,408.46 665,750.83 467,980.84
综合收益总额
归属于少数股东的综合
154,943.00 268,945.79 76,005.85 19,116.42
收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益
0.80 1.30 1.05 0.72
（元）
（二）稀释每股收益
0.80 1.30 1.05 0.72
（元）
（三）合并现金流量表
表4-11. 发行人 2018-2020 年末及 2021 年 9 月末合并现金流量表
单位：万元
项目 2021 年 1-9 月 2020 年 2019 年 2018 年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
7,784,148.74 12,798,005.36 11,282,606.62 8,510,249.07
金
收到的税费返还 1,542.75 1,843.17 1,500.58 453.01
收到其他与经营活动有关的现
3,025,142.01 5,660,737.11 4,298,906.74 3,580,268.72
金
经营活动现金流入小计 10,810,833.50 18,460,585.63 15,583,013.94 12,090,970.79
购买商品、接受劳务支付的现
5,324,455.29 8,973,760.40 8,894,937.61 6,706,264.63
金
支付给职工以及为职工支付的
520,505.28 628,563.06 562,474.47 400,932.13
现金
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项目 2021 年 1-9 月 2020 年 2019 年 2018 年
支付的各项税费 488,966.32 771,637.41 798,311.09 707,462.18
支付其他与经营活动有关的现
3,733,845.22 6,635,834.03 5,103,417.25 4,143,400.91
金
经营活动现金流出小计 10,067,772.12 17,009,794.91 15,359,140.42 11,958,059.85
经营活动产生的现金流量净额 743,061.38 1,450,790.72 223,873.52 132,910.95
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 60,034.71 95,744.92 31,711.83 32,503.33
取得投资收益收到的现金 930.99 18,613.80 109.6 5,371.88
处置固定资产、无形资产和其
762.56 556.88 76.63 112.14
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
106,564.60 5,040.66 - 127,220.12
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
50,751.14 8.97 1.04 16,009.33
金
投资活动现金流入小计 219,044.00 119,965.23 31,899.10 181,216.80
购建固定资产、无形资产和其
9,397.05 34,544.53 93,174.83 27,715.49
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 242,618.11 1,006,748.79 510,913.05 402,569.55
取得子公司及其他营业单位支
174,119.87 442,689.87 92,170.72 203,511.59
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现
21,246.70 346,777.37 534,524.25 347,535.51
金
投资活动现金流出小计 447,381.73 1,830,760.56 1,230,782.86 981,332.14
投资活动产生的现金流量净额 -228,337.73 -1,710,795.33 -1,198,883.76 -800,115.35
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 282,722.65 1,633,606.64 895,581.61 937,010.20
其中：子公司吸收少数股东投
282,722.65 1,633,606.64 895,581.61 937,010.20
资收到的现金
取得借款收到的现金 4,610,288.52 8,217,669.34 7,003,286.08 5,764,122.45
收到其他与筹资活动有关的现
251,966.21 157,112.57 86,535.90 700
金
筹资活动现金流入小计 5,144,977.39 10,008,388.55 7,985,403.60 6,701,832.65
偿还债务支付的现金 5,806,062.52 7,593,064.42 5,221,790.39 4,188,828.75
分配股利、利润或偿付利息支
891,209.19 1,104,568.26 987,250.25 699,065.67
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
56,644.12 21,346.40 42,740.55 32,685.01
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
266,482.02 264,562.00 261,003.83 16,463.81
金
筹资活动现金流出小计 6,963,753.73 8,962,194.68 6,470,044.48 4,904,358.24
筹资活动产生的现金流量净额 -1,818,776.34 1,046,193.86 1,515,359.12 1,797,474.41
四、汇率变动对现金及现金等价物
-2,522.64 -4,133.38 -1.01 -
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,306,575.34 782,055.87 540,347.87 1,130,270.01
加：期初现金及现金等价物余
4,270,762.22 3,488,706.35 2,948,358.48 1,818,088.48
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,964,186.89 4,270,762.22 3,488,706.35 2,948,358.48
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（四）母公司资产负债表
表4-12. 2018-2020 年末及 2021 年 9 月末母公司资产负债表
单位：万元
项目 2021 年 9 月末 2020 年末 2019 年末 2018 年末
流动资产：
货币资金 214,513.67 192,145.32 251,639.07 246,097.32
应收票据及应收账款 256.32 393.54 1,000.96 2,560.39
其中：应收票据 - - - -
应收账款 256.32 393.54 1,000.96 2,560.39
预付款项 464.75 265.57 1,232.90 52.54
其他应收款 11,844,241.03 12,001,934.39 9,974,180.50 8,653,822.58
其中：应收利息 - - - -
应收股利 189,402.20 52,749.14 257,892.76 236,833.70
存货 5,573.39 5,567.94 5,691.96 10,012.79
其他流动资产 745.65 31.46 3,292.82 4,963.17
流动资产合计 12,065,794.82 12,200,338.22 10,237,038.21 8,917,508.78
非流动资产：
债权投资 15,026.34 9,368.46 6,085.28 500
长期股权投资 3,060,072.57 2,739,420.49 2,307,381.97 2,225,454.14
其他权益工具投资 20,444.64 34,447.99 - -
投资性房地产 2,580.28 2,580.28 2,625.76 2,656.20
固定资产 2,201.30 2,513.55 2,791.94 1,351.74
使用权资产 3,055.62 - - -
无形资产 257.73 349.41 522.89 500.25
长期待摊费用 1,601.92 1,001.71 1,500.10 1,294.21
递延所得税资产 27,278.89 29,319.51 18,398.24 10,575.79
其他非流动资产 226,220.00 226,220.00 296,785.00 233,000.00
非流动资产合计 3,358,739.30 3,045,221.40 2,636,091.17 2,475,332.32
资产总计 15,424,534.12 15,245,559.62 12,873,129.38 11,392,841.10
流动负债：
短期借款 32,800.00 123,896.33 189,771.78 -
应付票据及应付账款 1,314.25 1,316.69 1,361.78 1,682.35
预收款项 - - 48.84 699.39
合同负债 82.79 121.57 - -
应付职工薪酬 - 6,612.42 12,184.84 11,161.56
应交税费 1,137.13 4,593.44 8,081.87 12,853.16
其他应付款 10,803,511.86 10,515,744.72 8,475,487.77 7,897,067.36
其中：应付利息 - - - -
应付股利 240,688.72 400.82 - -
一年内到期的非流动
485,016.62 535,042.47 125,094.18 435,858.39
负债
其他流动负债 13.69 13.89
流动负债合计 11,323,876.35 11,187,341.53 8,812,031.06 8,359,322.23
非流动负债：
长期借款 254,665.51 415,350.00 219,000.00 487,000.00
应付债券 1,250,058.55 1,150,812.12 1,701,237.82 640,046.09
租赁负债 2,516.93 - - -
长期应付款 533.43 478.13 523.43 523.43
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项目 2021 年 9 月末 2020 年末 2019 年末 2018 年末
递延收益 5.94 5.94 7.81 13.14
递延所得税负债 674.13 674.13 531.71 1,030.13
其他非流动负债 - - - 477.4
非流动负债合计 1,508,454.49 1,567,320.32 1,921,300.77 1,129,090.19
负债合计 12,832,330.84 12,754,661.85 10,733,331.83 9,488,412.41
所有者权益：
股本 533,971.58 533,971.58 533,971.58 533,971.58
其他权益工具 414,838.00 214,177.00 80,000.00 170,000.00
其中：永续债 414,838.00 214,177.00 80,000.00 170,000.00
资本公积 637,394.46 637,394.46 636,106.76 634,024.31
减：库存股 19,237.46 2,452.01 12,115.91 13,753.82
其他综合收益 -9,956.40 546.11 2,126.13 2,126.13
盈余公积 205,222.03 205,222.03 159,346.96 106,625.74
未分配利润 829,971.08 902,038.59 740,362.04 471,434.74
所有者权益合计 2,592,203.28 2,490,897.77 2,139,797.55 1,904,428.69
负债和所有者权益总计 15,424,534.12 15,245,559.62 12,873,129.38 11,392,841.10
（五）母公司利润表
表4-13. 发行人 2018-2020 年末及 2021 年 9 月末母公司利润表
单位：万元
项目 2021 年 1-9
2020 年 2019 年 2018 年
月
一、营业收入 19,121.28 86,645.29 114,056.17 114,302.43
减：营业成本 23.12 26,155.24 35,459.96 40,777.82
税金及附加 458.25 553.74 696.32 1,812.01
销售费用 15.01 209.84 308.02 720.58
管理费用 19,459.13 59,490.87 59,632.64 49,270.64
财务费用 4,182.19 31,469.44 37,358.44 35,478.04
其中：利息费用 132,082.78 176,396.96 164,777.82 170,857.73
利息收入 128,973.79 146,971.71 130,920.10 142,450.58
加：其他收益 367.11 472.28 339.86 -
投资收益（损失以“－”
203,915.50 476,923.95 538,105.58 347,295.64
号填列）
其中：对联营企业和合
-1,292.12 4,616.58 -13,561.86 -108.04
营企业的投资收益
公允价值变动收益（损
- -45.48 -30.44 29.92
失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
57.11 -218.90 -372.27 -
“－”号填列）
资产减值损失（损失以
- - - 373.26
“－”号填列）
资产处置收益（损失以
8.12 8.00 4.77 -
“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
199,331.41 445,905.99 518,648.30 333,942.16
列）
加：营业外收入 141.56 2,834.14 2,539.60 2,411.35
减：营业外支出 4.52 16.55 101.46 12.03
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项目 2021 年 1-9
2020 年 2019 年 2018 年
月
三、利润总额（亏损总额以“－”
199,468.44 448,723.58 521,086.44 336,341.48
号填列）
减：所得税费用 5,541.46 -8,930.38 -6,125.73 -20,607.24
四、净利润（净亏损以“－”号填
193,926.99 457,653.96 527,212.17 356,948.72
列）
（一）持续经营净利润（净
193,926.99 457,653.96 527,212.17 356,948.72
亏损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净
- - - -
亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -10,502.51 -1,580.01 - -
（一）不能重分类进损益的
-10,502.51 -1,580.01 - -
其他综合收益
1.重新计量设定受益
- - - -
计划变动额
2.权益法下不能转
- - - -
损益的其他综合收益
3.其他权益工具投 -
-1,580.01 - -
资公允价值变动 10,502.51
4.企业自身信用风
- - - -
险公允价值变动
5.其他 - - - -
（二）将重分类进损益的其
- - - -
他综合收益
六、综合收益总额 183,424.47 456,073.95 527,212.17 356,948.72
（六）母公司现金流量表
表4-14. 发行人 2018-2020 年及 2021 年 9 月末母公司现金流量表
单位：万元
2021 年 1-9
项目 2020 年 2019 年 2018 年
月
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,886.41 99,919.72 161,168.30 60,602.70
收到的税费返还 - 15.94 - 14.36
收到其他与经营活动有关的现金 18,968,438.20 29,416,949.77 24,430,714.03 22,253,098.42
经营活动现金流入小计 18,970,324.61 29,516,885.42 24,591,882.32 22,313,715.48
购买商品、接受劳务支付的现金 18.82 1,234.35 19,024.55 7,988.21
支付给职工以及为职工支付的现
15,737.45 54,546.00 66,238.13 54,566.69
金
支付的各项税费 3,424.46 6,004.02 9,643.22 12,513.53
支付其他与经营活动有关的现金 18,513,375.86 29,431,304.65 24,942,430.70 20,668,259.32
经营活动现金流出小计 18,532,556.58 29,493,089.02 25,037,336.60 20,743,327.75
经营活动产生的现金流量净额 437,768.03 23,796.40 -445,454.27 1,570,387.74
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 9,750.05 21,298.64 9,180.00 23,000.00
取得投资收益收到的现金 97,007.20 666,615.62 531,760.38 219,649.89
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2021 年 1-9
项目 2020 年 2019 年 2018 年
月
处置固定资产、无形资产和其他
10.01 14.30 8.2 0.89
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
- - - 5,951.38
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - - - 200
投资活动现金流入小计 106,767.27 687,928.56 540,948.58 248,802.16
购建固定资产、无形资产和其他
4.06 633.89 213.29 1,286.58
长期资产支付的现金
投资支付的现金 313,821.14 593,496.66 170,547.78 511,315.00
取得子公司及其他营业单位支付
- - - 1,312.50
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - 112,860.00 113,785.00 -
投资活动现金流出小计 313,825.20 706,990.56 284,546.07 513,914.08
投资活动产生的现金流量净额 -207,057.94 -19,061.99 256,402.51 -265,111.92
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - - - -
取得借款收到的现金 1,197,601.48 1,259,511.00 1,383,877.85 1,211,139.44
收到其他与筹资活动有关的现金 228,161.00 167,682.30 80,000.00 -
筹资活动现金流入小计 1,425,762.48 1,427,193.30 1,463,877.85 1,211,139.44
偿还债务支付的现金 1,211,615.95 1,052,052.69 746,175.80 2,231,151.43
分配股利、利润或偿付利息支付
376,083.34 400,875.15 317,134.37 306,913.13
的现金
支付其他与筹资活动有关的现金 47,825.47 4,578.99 210,377.50 6,349.15
筹资活动现金流出小计 1,635,524.75 1,457,506.83 1,273,687.67 2,544,413.70
筹资活动产生的现金流量净额 -209,762.27 -30,313.53 190,190.18 -1,333,274.26
四、汇率变动对现金及现金等价物的
1,420.52 115.16 - -
影响
五、现金及现金等价物净增加额 22,368.35 -25,463.97 1,138.42 -27,998.45
加：期初现金及现金等价物余额 192,145.32 217,609.29 216,470.87 244,469.32
六、期末现金及现金等价物余额 214,513.67 192,145.32 217,609.29 216,470.87
四、发行人主要财务指标
表4-15. 最近三年及一期（末）发行人主要财务指标
2021 年 1-9 月
项目 /2021 年 9 月 2020 年度/末 2019 年度/末 2018 年度/末
末
总资产（亿元） 3,943.71 3,811.58 3,216.05 2,306.99
总负债（亿元） 3,158.90 3,076.60 2,694.54 1,929.32
全部债务（亿元） 994.98 1,039.15 1,061.89 840.70
所有者权益（亿元） 784.81 734.98 521.51 377.67
营业总收入（亿元） 636.83 877.04 677.73 412.34
利润总额（亿元） 77.24 121.79 83.35 52.10
净利润（亿元） 60.75 97.04 63.57 40.21
扣除非经常性损益后净利润
50.13 88.07 63.89 41.24
（亿元）
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2021 年 1-9 月
项目 /2021 年 9 月 2020 年度/末 2019 年度/末 2018 年度/末
末
归属于母公司所有者的净利
45.28 70.30 56.76 38.86
润（亿元）
经营活动产生现金流量净额
74.31 145.08 22.39 13.29
（亿元）
投资活动产生现金流量净额
-22.83 -171.08 -119.89 -80.01
（亿元）
筹资活动产生现金流量净额
-181.88 104.62 151.54 179.75
（亿元）
流动比率 1.40 1.38 1.45 1.55
速动比率 0.38 0.41 0.38 0.38
资产负债率（%） 80.10 80.72 83.78 83.63
债务资本比率（%） 55.90 58.57 67.06 69.00
销售毛利率（%） 19.52 23.16 28.84 28.57
平均总资产回报率（%） 1.57 2.76 2.30 2.07
加权平均净资产收益率
12.08 23.26 23.63 19.45
（%）
扣除非经常性损益后加权平
- 20.42 23.88 20.14
均净资产收益率（%）
EBITDA（亿元） - 134.68 96.46 59.91
EBITDA 全部债务比 - 0.13 0.09 0.07
EBITDA 利息倍数 - 1.50 1.20 1.19
应收账款周转率 20.88 34.54 35.09 26.79
存货周转率 0.21 0.30 0.26 0.22
部分指标的具体计算方式如下：
（1）全部债务=长期借款+应付债券+短期借款+交易性金融负债+应付票据+应付短期
债券+一年内到期的非流动负债；
（2）流动比率=流动资产/流动负债；
（3）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
（4）资产负债率=负债总额/资产总额；
（5）债务资本比率=全部债务/（全部债务+所有者权益）；
（6）销售毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入；
（7）平均总资产回报率=净利润/平均总资产；
（8）加权平均净资产收益率及扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率根据中国证
监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及
披露（2010年修订）》计算；
（9）EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧、油气资产折耗和
生产性生物资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销；
（10）EBIDA全部债务比=EBITDA/全部债务；
（11）EBITDA利息倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）；
（12）应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额；
（13）存货周转率=营业成本/存货平均余额；
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如无特别说明，本节中出现的指标均依据上述口径计算。
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第五节 发行人及本期债券的资信状况
一、报告期历次主体评级、变动情况及原因
表5-1. 报告期内发行人主体历史评级情况
主体信用 评级
评级时间 评级机构
评级 展望
2021 年 7 月 1 日 AAA 稳定 大公国际资信评估有限公司
2021 年 5 月 31 日 AAA 稳定 联合资信评估有限公司
2021 年 5 月 28 日 AAA 稳定 中诚信国际信用评级有限责任公司
2021 年 4 月 30 日 AAA 稳定 中诚信国际信用评级有限责任公司
2021 年 2 月 9 日 AAA 稳定 中诚信国际信用评级有限责任公司
2021 年 2 月 4 日 AAA 稳定 联合资信评估有限公司
2020 年 12 月 31 日 AAA 稳定 中诚信国际信用评级有限责任公司
2020 年 5 月 18 日 AAA 稳定 大公国际资信评估有限公司
2020 年 5 月 15 日 AAA 稳定 联合信用评级有限公司
2020 年 4 月 20 日 AAA 稳定 中诚信国际信用评级有限责任公司
2020 年 2 月 13 日 AAA 稳定 中诚信证券评估有限公司
2019 年 6 月 10 日 AA+ 稳定 联合资信评估有限公司
2019 年 5 月 23 日 AA+ 稳定 大公国际资信评估有限公司
2019 年 5 月 21 日 AA+ 稳定 联合信用评级有限公司
2019 年 5 月 13 日 AAA 稳定 中诚信证券评估有限公司
2019 年 1 月 9 日 AAA 稳定 中诚信证券评估有限公司
2018 年 10 月 22 日 AA+ 稳定 联合资信评估有限公司
2018 年 10 月 11 日 AA+ 稳定 联合资信评估有限公司
2018 年 9 月 30 日 AA+ 稳定 联合资信评估有限公司
2018 年 8 月 1 日 AA+ 稳定 联合资信评估有限公司
2018 年 7 月 10 日 AAA 稳定 中诚信证券评估有限公司
2018 年 6 月 15 日 AAA 稳定 中诚信证券评估有限公司
2018 年 6 月 15 日 AA+ 稳定 联合信用评级有限公司
2018 年 6 月 14 日 AA+ 稳定 大公国际资信评估有限公司
2018 年 1 月 9 日 AA+ 稳定 联合信用评级有限公司
2018 年，大公国际资信评估有限公司给予发行人主体 AA+评级，2020 年基
于发行人综合实力的增强，大公国际资信评估有限公司将发行人主体评级调整
至 AAA。
2018 年和 2019 年，联合信用评级有限公司均给予发行人主体 AA+评级，
2020 年基于发行人综合实力的增强，联合信用评级有限公司将发行人主体评级
调整至 AAA。
截至募集说明书摘要签署之日，发行人主体评级不存在差异。
二、信用评级报告的主要事项
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发行人聘请中诚信国际信用评级有限责任公司作为本期债券评级机构，对
本期债券进行资信评级。
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
经中诚信国际综合评定，发行人的主体信用等级为 AAA，该级别标识涵义
为：发行人偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极
低。
本期债券的信用等级为 AAA 级，该级别的涵义为：本期债券安全性极强，
基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
（二）评级报告揭示的主要风险
①房地产行业政策。在“房住不炒”行业政策的基调下，房地产市场将持
续处于较为严格的监管环境之中，调控政策、信贷投放及融资环境等的变化均
将对房地产企业的资金平衡能力提出更高要求。
②销售业绩下滑。2021 年以来，公司销售业绩同比有所下滑。2021 年 1~12
月，公司实现签约销售金额约 1,876 亿元，同比减少 15.99%；房地产销售面积
约 1,997 万平方米，同比减少 10.85%
③债务结构不甚合理。截至 2021 年 9 月末，公司债务中非银借款及债券融
资的合计占比超过 40%，处于较高水平。同时，公司债券面临一定集中到期压
力，2022 年 1~12 月，公司将有 101.66 亿元含权债务到期，其中 2 月和 8 月单月
到期/回售规模均不少于 20 亿元。
④三线及以下城市土地储备占比高。截至 2021 年 9 月末，公司三线及以下
城市土地储备占比高，需关注相关城市的销售和回款情况。
⑤公司治理结构可能发生的变化。2022 年 1 月，公司实际控制人的原一致
行动人与其解除一致行动关系，为确保控制地位，实际控制人与第二大股东签
订一致行动人协议。考虑到实际控制人直接及间接持有公司的股权比例较低，
且近年来股权结构及一致行动关系变化较为频繁，其公司治理结构可能发生的
变化值得关注。
（三）跟踪评级安排
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根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信评级制度相关规定，
自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信将在本期
债券信用级别有效期内或者本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人外部
经营环境变化、经营或财务状况变化以及本期债券偿债保障情况等因素，以对
本期债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。
在跟踪评级期限内，中诚信将于本期债券发行主体及担保主体（如有）年
度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级，并根据上市规则于每一会
计年度结束之日起 6 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自
本次评级报告出具之日起，中诚信将密切关注与发行主体、担保主体（如有）
以及本期债券有关的信息，如发生可能影响本期债券信用级别的重大事件，发
行主体应及时通知中诚信并提供相关资料，中诚信将在认为必要时及时启动不
定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
中诚信的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在
中诚信网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告，且交易所网站公告披
露时间不得晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合公开披露的时间。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信将
根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别
暂时失效。
三、其他重要事项
无。
四、发行人的资信情况
（一）发行人获得主要贷款银行的授信及使用情况
发行人资信情况良好，与工商银行、农业银行、中信银行等各大银行及其
他金融机构都保持长期合作关系。截至 2021 年 9 月末，公司在银行授信总额度
为人民币 19,324,700.00 万元，已使用额度为 4,630,285.21 万元，尚未使用额度
为 14,694,414.79 万元。
表5-2. 截至 2021 年 9 月末发行人主要银行授信情况
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单位：万元
授信金融机构 授信金额 已使用额度 未使用额度
中国工商银行 1,000,000.00 826,163.52 173,836.48
中国农业银行 314,700.00 184,936.75 129,763.25
中国银行 1,000,000.00 299,440.93 700,559.07
中国建设银行 430,000.00 218,235.00 211,765.00
中信银行 1,600,000.00 202,460.00 1,397,540.00
民生银行 2,800,000.00 990,864.00 1,809,136.00
兴业银行 1,000,000.00 345,490.00 654,510.00
渤海银行 4,000,000.00 232,400.00 3,767,600.00
光大银行 900,000.00 247,133.36 652,866.64
广发银行 400,000.00 162,277.35 237,722.65
华夏银行 2,000,000.00 286,364.80 1,713,635.20
浙商银行 600,000.00 215,309.00 384,691.00
浦发银行 1,280,000.00 386,210.50 893,789.50
大连银行 1,000,000.00 33,000.00 967,000.00
杭州银行 1,000,000.00 - 1,000,000.00
银行类合计 19,324,700.00 4,630,285.21 14,694,414.79
虽然发行人授信总额较大且未使用授信余额较大，但上述授信不具有强制
执行性，实际融资过程中，金融机构将视发行人经营及财务情况、融资项目情
况等综合判断是否发放贷款。若未来市场行情发生不利变动或发行人经营发生
异常，将对发行人的融资带来一定不利影响。
（二）企业及主要子公司报告期内债务违约记录及有关情况
报告期内，发行人及主要子公司报告期内不存在债务违约记录。
（三）企业及主要子公司报告期内境内外债券存续及偿还情况
截至 2022 年 2 月 14 日，发行人尚在存续期内的直接融资情况如下：
表5-3. 发行人尚在存续期内的直接融资情况明细
单位：万元、年、%
发行
债券简称 发行规模 余额 发行日期 回售日期 到期日期 期限 偿还情况
利率
21 金科 04 100,000.00 100,000.00 2021/6/23 2023/6/24 2025/6/24 2+2 6.3 按时兑付本息
21 金科 03 220,000.00 220,000.00 2021/3/2 2023/3/4 2025/3/4 2+2 6.3 按时兑付本息
21 金科 01 75,000.00 75,000.00 2021/1/26 2023/1/28 2025/1/28 2+2 6.2 按时兑付本息
20 金科 03 125,000.00 125,000.00 2020/5/26 2022/5/28 2024/5/28 2+2 5 按时兑付本息
20 金科 04 45,000.00 45,000.00 2020/5/26 2023/5/28 2025/5/28 3+2 5.6 按时兑付本息
20 金科 01 190,000.00 190,000.00 2020/2/18 2022/2/20 2023/2/20 2+1 6 按时兑付本息
20 金科 02 40,000.00 40,000.00 2020/2/18 2023/2/20 2025/2/20 3+2 6.3 按时兑付本息
19 金科 03 158,000.00 69,615.39 2019/7/4 2021/7/8 2022/7/8 2+1 6 按时兑付本息
公司债券小计 953,000.00 864,615.39
21 金科地产
80,000.00 80,000.00 2021/12/22 - 2022/9/19 0.74 6.8 按时兑付本息
SCP004
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
发行
债券简称 发行规模 余额 发行日期 回售日期 到期日期 期限 偿还情况
利率
21 金科地产
100,000.00 100,000.00 2021/9/22 - 2022/6/20 0.74 6.8 按时兑付本息
SCP003
21 金科地产
50,000.00 50,000.00 2021/3/30 2023/3/31 2025/3/31 2+2 6.3 按时兑付本息
MTN001
20 金科地产
100,000.00 100,000.00 2020/8/21 2022/8/25 2024/8/25 2+2 5.48 按时兑付本息
MTN002
20 金科地产
100,000.00 100,000.00 2020/7/28 2022/7/30 2024/7/30 2+2 5.58 按时兑付本息
MTN001
债务融资工具小
430,000.00 430,000.00
计
21 金优 01 160,000.00 159,696.00 2021/4/30 - 2039/5/17 3*6 6 按时兑付本息
21 金次 01 8,500.00 8,500.00 2021/4/30 - 2039/5/17 3*6 - 按时兑付本息
金科次 01 6,000.00 6,000.00 2020/12/8 - 2022/12/8 2 - 按时兑付本息
金科优 01 105,000.00 105,000.00 2020/12/8 - 2022/12/8 2 6.5 按时兑付本息
20 金科优 100,000.00 13,180.00 2020/4/28 - 2022/4/28 2 5.86 按时兑付本息
20 金科次 6,000.00 6,000.00 2020/4/28 - 2022/4/28 2 - 按时兑付本息
其他小计 385,500.00 298,376.00
合计 1,768,500.00 1,592,991.39
2021 年 5 月，发行人发行 3.25 亿美元债，期限为 3 年。
截止募集说明书摘要签署日，金科股份深交所存续债券情况如下：公司债
券存续余额 86.4615 亿元、尾款 ABS 存续余额 13.018 亿元、CMBS 存续余额
16.8196 亿元、供应链 ABS 存续余额 6.55 亿元。
截止募集说明书摘要签署日，金科股份银行间存续债券情况如下：中期票
据存续余额 25 亿元、超短期融资债券存续余额 18 亿元。
截至本募集说明书摘要签署日，除上述债务，发行人无其他已发行未偿还
的债券及债务融资工具。报告期内，发行人已发行债券及债务融资工具均按时
还本付息，不存在违约或延期支付的情形。
截止募集说明书摘要签署日，金科股份尚有已注册未发行完毕的批文剩余
额度情况如下：小公募额度 40.5 亿元、CMBS 额度 6.6 亿元、供应链 ABS 额度
32.7 亿元、供应链 ABN 额度 7.46 亿元、中票额度 5 亿元、超短期融资债券额度
2 亿元。
2019 年 11 月 13 日，发行人取得交易商协会编号为“中市协注[2019]SCP417
号”注册通知书，发行人成功注册 20 亿元超短期融资券，注册额度有效期 2 年，
并于 2019 年 12 月 18 日发行第一期 10 亿元，已于 2020 年 9 月 13 日到期；于
2020 年 1 月 9 日发行第二期 10 亿元，已于 2020 年 10 月 5 日到期；于 2021 年 1
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
月 7 日发行第三期 10 亿元，已于 2021 年 9 月 25 日到期；于 2021 年 4 月 9 日发
行第四期 8 亿元，已于 2021 年 12 月 25 日到期。
2021 年 9 月 9 日，发行人取得交易商协会编号为“中市协注[2021]SCP375 号”
注册通知书，发行人成功注册 20 亿元超短期融资券，注册额度有效期 2 年。于
2021 年 9 月 23 日发行第一期 10 亿元，将于 2022 年 6 月 20 日到期；于 2021 年
12 月 23 日发行第二期 8 亿元，将于 2022 年 9 月 19 日到期，剩余可发行额度 2
亿元。
2020 年 6 月 28 日，发行人取得交易商协会编号为“中市协注[2020]MTN706
号”注册通知书，公司成功注册 10 亿元中期票据，注册额度有效期 2 年，并于
2021 年 3 月 31 日发行 21 金科地产 MTN001（证券代码：102100601.IB）5 亿元，
剩余可发行额度为 5 亿元。
2020 年 8 月 28 日，发行人取得交易商协会编号为“中市协注〔2020〕
ABN170 号”注册通知书，成功注册 15 亿元资产支持票据，注册额度有效期 2 年。
于 2020 年 11 月 5 日发行第一期 7.54 亿元，已于 2021 年 10 月 21 日到期；剩余
可发行额度 7.46 亿元。
2020 年 4 月 10 日，发行人取得“深证函[2020]260 号”无异议函，成功获批发
行总额不超过 20 亿元，发行期数不超过 5 期的供应链 ABS，无异议函有效期 2
年。已于 2020 年 6 月 16 日发行第一期 7.58 亿元，已于 2021 年 6 月 11 日到期；
已于 2020 年 8 月 14 日发行第二期 6.06 亿元，已于 2021 年 8 月 13 日到期；已
于 2020 年 9 月 11 日发行第三期 5.61 亿元，已于 2021 年 9 月 10 日到期，剩余
可发行额度 0.75 亿元。
2020 年 10 月 13 日，发行人取得“深证函[2020]868 号”无异议函，成功获批
发行总额不超过 20 亿元，发行期数不超过 10 期的供应链 ABS，无异议函有效
期 2 年。已于 2020 年 12 月 29 日发行 1.50 亿元，已于 2021 年 12 月 22 日到期；
已于 2021 年 6 月 23 日发行 6.55 亿元，将于 2022 年 6 月 10 日到期，剩余可发
行额度 11.95 亿元。
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2021 年 7 月 30 日，发行人取得“深证函[2021]558 号”无异议函，成功获批发
行总额不超过 20 亿元，发行期数不超过 10 期的供应链 ABS，无异议函有效期
2 年。目前，剩余可发行额度 20 亿元。
2022 年 1 月 14 日，发行人取得“深证函[2022]33 号”的无异议函，发行人成
功获批发行总额不超过 6.6 亿元的 cmbs，无异议函有效期 1 年。目前，剩余可
发行额度 6.6 亿元。
（四）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约现象
最近三年，发行人在与主要客户发生业务往来时，严格按照合同执行，报
告期内未发生过重大违约现象。
（五）最近三年发行的债券、其他债务融资工具及偿还情况
最近三年发行人正常兑付已发行债券、其他债务融资工具的本息，不存在
违约情况。
（六）本期发行后累计公开发行公司债券余额及其占发行人最近一期末净
资产的比例
本期债券发行后，发行人及子公司累计境内公开发行债券余额最高为
【104.96】亿元。截至 2021 年 9 月末，发行人合并口径净资产扣除永续债的规
模为 743.33 亿元。本期债券发行后，发行人及子公司累计境内公开发行债券余
额占公司 2021 年 9 月末合并口径净资产扣除永续债的比例为【14.12%】，未超
过净资产的 40%。
（七）发行人最近三年及一期末财务报表合并口径下的主要偿债指标
表5-4. 发行人最近三年及一期末主要偿债指标
财务指标 2021 年 9 月末 2020 年末 2019 年末 2018 年末
流动比率 1.40 1.38 1.45 1.55
速动比率 0.38 0.41 0.38 0.38
资产负债率（%） 80.10 80.72 83.78 83.63
剔除预收账款（合同负债）
43.22 45.39 48.12 50.57
后资产负债率（%）
财务指标 2021 年 1-9 月 2020 年度 2019 年度 2018 年度
EBITDA 利息保障倍数（倍） - 1.50 1.20 1.19
贷款偿还率（%） 100 100 100 100
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
利息偿付率（%） 100 100 100 100
注：（1）流动比率=流动资产/流动负债；
（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
（3）资产负债率=总负债/总资产；
（4）剔除预收账款（合同负债）后资产负债率=（总负债-预收账款-合同负债）/总资
产
（5）EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧、
油气资产折耗和生产性生物资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（计入财务费用
的利息支出+资本化利息支出）；
（6）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额；
（7）利息偿付率=实际支付利息/应付利息。
（八）发行人信用查询情况
根据发行人查询全国法院失信被执行人名单信息公布与查询系统、信用中
国网站、国家税务总局重大税收违法案件信息公布栏、中华人民共和国应急管
理部、中华人民共和国生态环境部、中华人民共和国国家发展和改革委员会等
网站，发行人及其重要子公司未被列入失信被执行人名单、涉金融严重失信人
名单，未被列为环境保护领域、安全生产领域失信生产经营单位，未被列为重
大税收违法案件当事人。
根据金科股份截至 2021 年 11 月 3 日征信报告显示，有一条处罚记录，为中
国银行间市场交易商协会出具的处罚决定书（文号为：非金融企业债务融资工
具市场自律处分决定书【2017】56 号），处罚原因为未及时披露减资事项并召
开持有人会议、未及时同步披露定期财务信息以及未及时披露受限资产情况等，
处罚决定为通报批评、责令整改。除该处罚记录外，报告期内，未发现公司存
在其他不良或违约类贷款情况。
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
第六节 备查文件
本募集说明书摘要的备查文件如下：
一、发行人2018年、2019年、2020年审计报告及2021年1-9月未经审计的财
务报表；
二、主承销商出具的核查意见；
三、北京德恒律师事务所出具的法律意见书；
四、中诚信国际信用评级有限责任公司出具的评级报告；
五、《债券受托管理协议》；
六、《债券持有人会议规则》；
七、中国证监会关于本次债券发行的注册通知书。
在本期债券发行期内，投资者可以至发行人及主承销商处查阅本募集说明
书摘要全文及上述备查文件，或访问深圳证券交易所网站（www.szse.cn）查阅
募集说明书及摘要。
金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书摘要
（本页无正文，为《金科地产集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发
行公司债券（第一期）募集说明书摘要》之尾页）
法定代表人：
金科地产集团股份有限公司
年 月 日
