金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
证券代码：000656 证券简称：金科股份 公告编号：2022-065 号
金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒
体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
胡耘通 独立董事 重要公务 朱宁
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 金科股份 股票代码 000656
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 张强
办公地址 重庆市两江新区龙韵路 1 号 1 幢金科中心
传真 023-63023656
电话 023-63023656
电子信箱 ir@jinke.com
2、报告期主要业务或产品简介
公司成立于1998年，经20余年发展，公司已经具备强大的综合竞争力，是中国城市发展进程中领先
的“美好生活服务商”,位列中国企业500强第107位，中国民营企业500强第26位，重庆企业500强第1位。
公司拥有房地产开发壹级资质、建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包壹级资质、物业
管理壹级资质、建筑行业（建筑工程）设计甲级资质及建筑装修装饰工程专业承包壹级资质。
公司持续推动“四位一体、生态协同”的高质量发展战略落地实施，在精耕地产主业的同时，系统性
打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、
构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
地产主业以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”（即京津冀经济圈、长三角经济圈、
珠三角经济圈和长江经济带）、“八大城市群”进行区域战略布局，事业遍布全国23个省、直辖市、自治
区，主要分布在重庆、苏州、成都、南宁、合肥、济南、无锡、郑州等重点城市。报告期内，公司获得“2021
中国房地产百强企业稳健TOP10”、“2021中国房地产上市公司综合实力20强”、“2021中国房地产上市
公司A股十强”等荣誉。
智慧服务定位于全国领先的智慧生活服务商，以智慧服务平台为支撑，打造城市空间服务、美好生活
服务、智慧科技服务产品体系，为中高端住宅、产业园区、商写楼宇、政企事业单位、城市高新区等多元
化业态提供全方位服务。
科技产业秉承“以产促城，以城兴产，产城融合”的发展理念，围绕智能制造、数字科技、健康科技、
总部经济、医康养等产业方向，构建产业综合运营服务体系。加速全国化布局，通过建设、运营高标准、
高质量的产城项目，助推区域产业结构升级。同时，通过“轻重并举”积极开展轻资产服务输出，快速扩
大产业园区在管面积，链接与服务更多行业企业。在此基础上进一步聚焦主题特色产业园区的培育，试点
开展城市级产业服务，打造TO B端的企业服务平台。
商业方面公司抓住商业和文旅融合的趋势，构建文、商、旅结合的新商业模式，提升体验式综合服务。
随着后疫情时代来临，金科商业结合市场变化积极探索新发展模式：一是把握社区商业发展的大趋势转型
智能社区商业；二是通过产商融合参与城市更新综合业务；三是依托金科商业运营全链条优势和地产开发
经验，拓展商业轻资产、代建业务。
康养方面积极探索符合中国市场需求的康养新模式，稳步推进包括以社区与居家养老为特色的养老业
态。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 112,309,671,075.80 87,704,409,982.96 28.05% 67,773,374,520.17
归属于上市公司股东的净利润（元） 3,600,569,271.89 7,030,016,057.00 -48.78% 5,675,826,256.49
归属于上市公司股东的扣除非经常
2,869,389,561.68 6,185,867,062.84 -53.61% 5,734,927,891.03
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 14,204,064,820.93 14,507,907,188.18 -2.09% 2,238,735,231.98
基本每股收益（元/股） 0.61 1.30 -53.08% 1.05
稀释每股收益（元/股） 0.61 1.30 -53.08% 1.05
加权平均净资产收益率 9.49% 23.26% 下降 13.77 个百分点 23.63%
2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 371,361,860,926.24 381,157,978,538.14 -2.57% 321,605,016,665.41
归属于上市公司股东的净资产（元） 34,769,248,811.31 34,780,286,353.50 -0.03% 26,567,082,144.28
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
注：上表中基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率、归属于上市公司股东的净资产指标均考虑了永续债的影
响。
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 12,398,059,535.70 31,575,409,787.71 19,709,893,976.23 48,626,307,776.16
归属于上市公司股东的净利润 458,684,691.19 3,246,726,520.21 822,217,995.14 -927,059,934.65
归属于上市公司股东的扣除非
411,215,380.67 2,439,217,033.39 615,089,374.60 -596,132,226.98
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,336,735,859.32 4,851,055,621.94 4,916,294,064.22 6,773,450,994.09
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末表决 年度报告披露日前上
报告期末普通股 年度报告披露日前上一
110,053 108,980 权恢复的优先 0 一月末表决权恢复的 0
股东总数 月末普通股股东总数
股股东总数 优先股股东总数
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结情况
持有无限售
持股比 报告期末持 报告期内增 限售条
股东名称 股东性质 条件的股份 股份
例 股数量 减变动情况 件的股 数量
数量 状态
份数量
广东弘敏企业管 境内非国有
11.05% 590,134,714 2,765,974 590,134,714 质押 589,448,740
理咨询有限公司 法人
黄红云 境内自然人 10.98% 586,487,279 586,487,279 质押 454,522,300
重庆市金科投资
境内非国有
控股（集团）有 7.24% 386,836,065 -371,670,000 386,836,065 质押 130,190,000
法人
限责任公司
重庆虹淘文化传 境内非国有
6.96% 371,670,000 371,670,000 371,670,000
媒有限公司 法人
金科地产集团股
份有限公司－第
其他 4.14% 221,131,214 221,131,214
一期员工持股计
划
阳光人寿保险股
份有限公司－分 其他 2.58% 137,500,000 137,500,000
红保险产品
陶虹遐 境内自然人 2.49% 132,936,714 132,936,714
阳光人寿保险股
份有限公司－万 其他 2.40% 128,020,000 128,020,000
能保险产品
黄斯诗 境内自然人 2.31% 123,585,610 123,585,610
香港中央结算有 境外法人 1.96% 104,468,217 -127,183,971 104,468,217
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
限公司
战略投资者或一般法人因配售新股成
不适用
为前 10 名股东的情况（如有）
截至本报告期末，上述股东中，黄红云、陶虹遐合计持有金科控股及虹淘公司 100%
股权，黄红云为公司实际控制人，陶虹遐、虹淘公司、黄斯诗为黄红云之一致行动
人。阳光人寿保险股份有限公司-分红保险产品与阳光人寿保险股份有限公司－万能
保险产品同属于阳光人寿保险股份有限公司持有的账户。除此之外，公司未知其他
前 10 名股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致
行动人。
上述股东关联关系或一致行动的说明
2022 年 1 月，因陶虹遐及虹淘公司解除与黄红云的一致行动关系，且黄斯诗于 2022
年 2 月减持完所持有公司的全部股票，导致黄红云及一致行动人金科控股合计持有
公司股份数为 973,323,344 股，占公司总股本的 18.2280%，从而触发黄红云、金科
控股与红星家具集团、广东弘敏签订的《一致行动协议》相关约定，至此，红星家
具、广东弘敏成为黄红云、金科控股的一致行动人。黄红云及其上述一致行动人合
计持有公司 1,568,034,886 股，占公司总股本的 29.3655%。
上述股东涉及委托/受托表决权、放弃
不适用
表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别说
不适用
明（如有）
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售条件股份数 股份种类
股东名称
量 股份种类 数量
广东弘敏企业管理咨询有限公司 590,134,714 人民币普通股 590,134,714
黄红云 586,487,279 人民币普通股 586,487,279
重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司 386,836,065 人民币普通股 386,836,065
重庆虹淘文化传媒有限公司 371,670,000 人民币普通股 371,670,000
金科地产集团股份有限公司－第一期员工持股计划 221,131,214 人民币普通股 221,131,214
阳光人寿保险股份有限公司－分红保险产品 137,500,000 人民币普通股 137,500,000
陶虹遐 132,936,714 人民币普通股 132,936,714
阳光人寿保险股份有限公司－万能保险产品 128,020,000 人民币普通股 128,020,000
黄斯诗 123,585,610 人民币普通股 123,585,610
香港中央结算有限公司 104,468,217 人民币普通股 104,468,217
截至本报告期末，上述股东中，黄红云、陶虹遐合计持有金科控股及虹淘公司 100%
股权，黄红云为公司实际控制人，陶虹遐、虹淘公司、黄斯诗为黄红云之一致行动
人。阳光人寿保险股份有限公司-分红保险产品与阳光人寿保险股份有限公司－万能
保险产品同属于阳光人寿保险股份有限公司持有的账户。除此之外，公司未知其他
前 10 名股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致
前 10 名无限售流通股股东之间，以及
行动人。
前 10 名无限售流通股股东和前 10 名
2022 年 1 月，因陶虹遐及虹淘公司解除与黄红云的一致行动关系，且黄斯诗于 2022
股东之间关联关系或一致行动的说明
年 2 月减持完所持有公司的全部股票，导致黄红云及一致行动人金科控股合计持有
公司股份数为 973,323,344 股，占公司总股本的 18.2280%，从而触发黄红云、金科
控股与红星家具集团、广东弘敏签订的《一致行动协议》相关约定，至此，红星家
具、广东弘敏成为黄红云、金科控股的一致行动人。黄红云及其上述一致行动人合
计持有公司 1,568,034,886 股，占公司总股本的 29.3655%。
股东金科控股通过普通账户持有本公司股份 163,783,945 股，通过信用证券账户持
有本公司股份 223,052,120 股；股东黄红云通过普通账户持有本公司股份 577,487,279
前 10 名普通股股东参与融资融券业务 股，通过信用证券账户持有本公司股份 9,000,000 股；股东金科地产集团股份有限
情况说明（如有） 公司－第一期员工持股计划通过信用证券账户持有本公司股份 221,131,214 股；股
东黄斯诗通过普通账户持有本公司股份 273 股，通过信用证券账户持有本公司股份
123,585,337 股。
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
（2）公司优先股股东总数及前 10 名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
陶虹遐 49% 51% 黄红云 黄斯诗 黄洪英
（ 重
重 庆
集庆
团 虹
）市 淘
金
有科 公文
限 司化
2.4896% 投 传
10.9835% 2.3145% 0.0003%
责资
任控 媒
公 有
股 限
司
7.2445% 6.9605%
金科地产集团股份有限公司
注：黄洪英系实际控制人黄红云之近亲属。
5、在年度报告批准报出日存续的债券情况
√ 适用 □ 不适用
（1）债券基本信息
债券代 还本付息
债券名称 债券简称 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率 交易场所
码 方式
2018 年公开
公司债券（第 2018 年 2 2018 年 2 2022 年 2
18 金科 01 112650 0 7.00%
一期）（品种 月7日 月9日 月9日
一）
本期债券
2019 年公开 采用单利
2019 年 7 2019 年 7 2022 年 7
发行公司债券 19 金科 03 112924 69,615.39 6.00% 按年计
月4日 月8日 月8日
(第二期) 息，不计
2020 年公开 复利，每
发行公司债券 2020 年 2 2020 年 2 2023 年 2 年付息一
20 金科 01 149037 968.20 6.00%
(第一期)（品 月 18 日 月 20 日 月 20 日 次，到期 深交所
种一） 一次还
2020 年公开 本，最后
发行公司债券 2020 年 2 2020 年 2 2025 年 2 一期利息
20 金科 02 149038 40,000 6.30% 随本金的
(第一期)（品 月 18 日 月 20 日 月 20 日
兑付一起
种二）
支付。
2020 年公开
发行公司债券 2020 年 5 2020 年 5 2024 年 5
20 金科 03 149129 125,000 5.00%
(第二期)(品 月 26 日 月 28 日 月 28 日
种一)
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
2020 年公开
发行公司债券 2020 年 5 2020 年 5 2025 年 5
20 金科 04 149130 45,000 5.60%
(第二期)(品 月 26 日 月 28 日 月 28 日
种二)
2021 年公开
2021 年 1 2021 年 1 2025 年 1
发行公司债券 21 金科 01 149371 75,000 6.20%
月 26 日 月 28 日 月 28 日
（第一期）
2021 年公开
2021 年 3 2021 年 3 2025 年 3
发行公司债券 21 金科 03 149388 220,000 6.30%
月2日 月4日 月4日
（第二期）
2021 年公开
2021 年 6 2021 年 6 2025 年 6
发行公司债券 21 金科 04 149495 100,000 6.30%
月 23 日 月 24 日 月 24 日
（第三期）
2022 年公开
2022 年 2 2022 年 2 2026 年 2
发行公司债券 22 金科 01 149803 150,000 8.00%
月 16 日 月 17 日 月 17 日
（第一期）
18 金科 01、19 金科 03、20 金科 01、20 金科 02、20 金科 03、20 金科 04、21 金科
01、21 金科 03、21 金科 04：以上各期债券投资人需满足《深圳证券交易所债券市
投资者适当性安排（如有） 场投资者适当性管理办法》（深证上[2017]404 号）规定的专业投资者。
22 金科 01：债券投资人需满足《深圳证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》
（深证上[2017]404 号）规定的专业投资者中的机构投资者。
适用的交易机制 深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台同时交易（“双边挂牌”）
是否存在终止上市交易的风险（如有）
否
和应对措施
（2）债券最新跟踪评级及评级变化情况
1、债券最新跟踪评级
2021 年 2 月 9 日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“21 金科 03”的信用状况进
行评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)信用评
级报告》（信评委函字[2021]0424D 号）,确定公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望维持稳定，“21 金科
03”的信用等级为 AAA。
18 金科 01
2021 年 5 月 31 日，联合资信评估股份有限公司对公司及公司债券“18 金科 01”的信用情况进行跟踪
评级，并出具《金科地产集团股份有限公司公开发行公司债 2021 年跟踪评级报告》（联合[2021]3422 号）,
确定公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望维持稳定，“18 金科 01”的信用等级为 AAA。
19 金科 03
2021 年 4 月 30 日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“19 金科 03”的信用状况进
行跟踪评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)跟
踪评级报告》（2021）（信评委函字[2021]跟踪 0267 号）,确定公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望维
持稳定，“19 金科 03”信用等级为 AAA。
20 金科 01、20 金科 02、20 金科 03、20 金科 04
2021 年 4 月 30 日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“20 金科 01”、“20 金科 02”、
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
“20 金科 03”和“20 金科 04”的信用状况进行跟踪评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2020 年
面向合格投资者公开发行公司债券(第一期、第二期)跟踪评级报告》（2021）（信评委函字[2021]跟踪 0268
号）,确定公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望维持稳定，“20 金科 01”、“20 金科 02”、“20 金科 03”
和“20 金科 04”的信用等级为 AAA。
21 金科 01、21 金科 03
2021 年 4 月 30 日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“21 金科 01”和“21 金科
03”的信用状况进行跟踪评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公
司债券(第一期、第二期)跟踪评级报告》（2021）（信评委函字[2021]跟踪 0269 号）,确定公司主体长期信
用等级为 AAA，评级展望维持稳定，“21 金科 01”和“21 金科 03”的信用等级为 AAA。
21 金科 04
2021 年 5 月 28 日，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司及公司债券“21 金科 04”的信用状况进
行评级，并出具《金科地产集团股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)信用评
级报告》（信评委函字[2021]1072D 号）,确定公司主体长期信用等级为 AAA，评级展望维持稳定，“21 金科
04”的信用等级为 AAA。
2、评级变化
报告期内，公司主体评级不存在差异。
（3）截至报告期末公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
项目 2021 年 2020 年 本年比上年增减
资产负债率 79.07% 80.72% -1.65%
扣除非经常性损益后净利润 589,615.45 880,027.87 -33.00%
EBITDA 全部债务比 20.51% 18.78% 1.73%
利息保障倍数 1.87 2.06 -9.22%
三、经营情况讨论与分析
（一）报告期内公司主要经营情况
2021 年，国际形势复杂多变与新冠疫情交织，中国宏观经济内外承压，房地产调控升级，金融政策趋
严，预售监管资金收紧，叠加市场下行，房企信用风险事件频出，行业发展面临转折与挑战。
公司主动顺应变化，在新一届董事会和经营管理层的领导下，全力推动高质量发展，及时确定“一稳
二降三提升”的经营策略，主动优化财务结构，全力抢抓销售回款，充分重视现金安全，积极盘活优质资
产，果断聚焦经营质效，稳步推进公司可持续健康发展。
（1）经营业绩方面
结算规模稳步增长，业绩阶段性承压：报告期内，公司实现营业收入 1,123.10 亿元，同比增长 28.05%；
结算面积 1,200.96 万平方米，同比增长 18.34%；结算业绩阶段性承压，实现净利润 66.88 亿元，同比下
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
滑 31.08%，其中归属于上市公司股东的净利润 36.01 亿元，同比下滑 48.78%。公司业绩下滑的主要原因
为：
一是主要受拿地成本上升影响，报告期结算毛利率由上年的 23.16%下滑至 17.22%，同比下降 5.94 个
百分点，导致毛利润下降 9.74 亿元；二是受房地产调控及现金流影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项
目所在市场变化后，对存在预期减值的存货等资产计提减值准备，计提金额 21.62 亿元，同比增长 427%；
三是受联营、合营企业所开发房地产项目收益减少影响，投资收益较上年减少 5.09 亿元，同比下降 39.06%。
（2）现金流安全方面
有息负债规模大幅压降：报告期内，为实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，公司在保障现金
流安全的前提下，大幅压降有息负债规模，由上年末的 976.64 亿元下降至 806.10 亿元，同比压降规模约
170 亿元，较 2020 年 6 月末最高峰值压降规模近 300 亿元。
有息负债结构持续优化：报告期内，公司始终致力于打造优质的平台，加强资金保障、优化负债结构；
公司银行融资余额为 419.39 亿元，占比 52.03%；非银行金融机构融资余额降至 197.13 亿元，占比降至
24.45%；公开市场融资余额为 189.58 亿元，占比提升至 23.52%。
确保现金流安全：报告期内，公司为确保现金流安全，开展体系化的现金流管理工作，一是抢抓销售
1
回款，提高经营性现金回款质量，实现销售回款 1,853 亿元，回款率 达到 101%，创历史新高；二是通过
动态调整生产经营节奏等方式实现全年经营性现金流量净额 142 亿元，连续四年为正；三是处置风力发电
资产收到股权处置款 12.5 亿元，通过金科服务引进战略投资者贡献现金超 40 亿元。
公开市场融资渠道通畅：报告期内，公司实现境内外各类公开市场债务融资（含公司债、超短融、美
元债、ABS、CMBS 等）10 次，融资规模约 118 亿元，位居国内 A 股民营房企前列，为公司的可持续健康发
展和现金流安全提供强力支撑；全年累计完成公开市场债务兑付 8 次，兑付金额超 106 亿元，保持了良好
的信用，得到投资者认可。
（3）财务结构方面
资产负债指标平稳过渡：截至报告期末，公司资产负债结构持续优化，其中资产负债率降为 79.07%，
同比降低 1.65 个百分点；净负债率为 69.51%，同比降低 5.56 个百分点，扣除合同负债后的资产负债率为
69.17%，同比降低 0.68 个百分点，存货周转率为 39.99%，同比增长 9.99 个百分点。
信用评级水平维持稳定：报告期内，公司主体信用等级维持稳定，境内评级方面中诚信、联合评级均
给予 AAA 级；境外评级方面标普国际评级由 B+跳级提高至 BB-，展望稳定，助力公司美元债成功发行。
（4）生产经营方面
多元投资助力持续发展：报告期内，公司积极应对政府集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式，获
取优质土地资源，累计新增土地储备 47 宗，土地购置合同金额为 376 亿元，计容建筑面积 976 万平方米，
投资销售比控制在 40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源；其中通过“地产+商
业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积为 549 万平方米，占比 56%；新增土地储备
按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比约 87%。
1
回款率计算公式为：当期收到的销售回款÷当期销售金额
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
销售规模同比有所下滑：报告期内，公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，系统提升销售力。
2
公司及所投资的公司 实现销售金额约 1,840 亿元，同比下降 17.56%，连续 3 年位列行业前二十位；房地
产销售面积约 1,966 万平方米，同比下降 12.23%，连续 4 年位列行业前十位；报告期内，公司在华东、重
3
庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区 销售金额占比分别达到 40.73%、19.84%、12.66%、11.69%、8.08%，
区域布局日趋合理。
抢抓生产经营保障交付：截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目约 400 个，全年新开工面
积约 1,485 万平方米，期末在建面积约 6,096 万平方米，竣工面积约 2,111 万平方米，全年交付住宅面积
约 2,175 万平方米，房屋套数约 14.16 万套；业主满意度 88.44%，处于行业领先地位。
（5）业务发展方面
智慧服务能力行业领先：金科服务作为全国领先、西南第一的综合物业服务商，2021 年全年实现营业
收入 59.68 亿元，同比增长约 77%；归母净利润 10.57 亿元，同比增长 71%。合约管理面积达到 3.6 亿平
方米；在管面积达到 2.4 亿平方米，独立第三方占比约为 58%。报告期内，金科服务正式提出空间物业服
务(S)、社区增值服务(L)、本地生活服务(C)、数智科技服务(T)四大业务，通过各业务的深度协同赋能，
实现可持续、高质量发展。
商业运营能力稳步提升：金科商业已形成了金科中心、金科爱琴海和金 WALK 未来生活中心三大成熟
产品线；截至报告期末，金科商业在管项目 80 个，在管面积 307 万平米，其中自持体量 98 万平方米；凭
借对商业趋势尤其是社区商业的深度理解和积极探索，金科商业跃居商业地产前 20 强，荣获 2021 年度商
业地产创新能力表现前五、2021 年度社区商业运营商表现前五。报告期内，金科商业营业收入同比增长
30%，EBITDA 同比增长 32%。
产业运营能力全国领先：截至报告期末，金科产业已布局 22 个城市，累计开发和管理园区 28 个，面
积超过 1300 万方，入园的战略合作伙伴超过 3000 家，入园企业年产值超过 2000 亿元，建成并运营长沙
科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。报告期内，先后
完成潍坊智慧科技城开园运营，江津智慧科技城、济宁生命健康科技城等招商工作，金科产业先后获评 2021
中国产业园区运营 20 强企业、2021 中国产业园区运营商优秀品牌、2021 年度产业地产运营能力榜样。
轻资产运营能力系统提升：公司坚持“四位一体、生态协同”高质量发展战略指引，系统性提升了“轻
资产运营能力”。报告期内，金科服务直拓独立第三方管理面积超 5,000 万方，第三方累计合约管理面积
近 2.3 亿方，占比达到 63%，第三方累计在管面积近 1.4 亿方，占比达到 58%；商业运营开启“轻重并举”
模式，加速轻资产项目扩张。借助成熟的定位、设计、招商、营运以及商销一体化等全链条能力，实现轻
资产业务的突破；产业运营轻资产业务初见成效，为重庆天海星工业社区、山西中小企业园、仪征光合造
物社、潍坊国际智能制造科技城等项目输出专业定位咨询、代理招商及运营服务；代建业务发展模式日趋
成型，全年实现代建项目销售金额超 20 亿元，新增代建储备建筑面积 140 万平方米，代建储备建筑面积
2
“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的
合资公司及非并表的参股合资公司；
3
本报告中华东地区包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省、江西省、山东省、福建省；西南（不含重庆）地区包括四川省、
贵州省、云南省；华中地区包括河南省、湖北省、湖南省；华南地区包括广东省、广西壮族自治区；华北地区包括北京市、
天津市、河北省、山西省；其他地区包括陕西省、辽宁省等。
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
近 600 万平方米，代建储备货值近 500 亿元。
（6）公司治理方面
报告期内，公司董事会坚持“战略引领、科学决策、创新治理和专业赋能”，秉承“年轻化、知识化、
专业化”原则，顺利完成第十一届董事会、监事会的换届选举工作。
报告期内，公司在兼顾发展的同时，坚持持续回报股东信任，实现 2020 年度现金分红 23.99 亿元，
分红比例约为上年归母净利润的 35%，以股权登记日收盘价计算股息率达到 7.85%，分红金额、分红比例
及股息率连续多年保持行业内较高水平；基于对长期发展的信心和股票价值的判断，公司适时推动实施股
份回购计划，截至报告期末，累计回购股份约 4,270 万股，回购金额达到 1.9 亿元。
报告期内，公司先后举办董事会换届沟通会、定期报告业绩说明会、美元债发行路演、投资者调研等
形式多样的投资者沟通活动，并参加重庆辖区上市公司 2021 年投资者网上集体接待日活动，充分利用新
媒体、新渠道、新方法传递企业价值，持续优化投资者结构，新纳入沪深 300ESG 基准指数。公司坚持开
放互信、守法合规的资本市场沟通，获得资本市场广泛认可。
（7）社会责任方面
公司积极响应国家号召，主动履行社会责任，以消费帮扶和纾困解难帮扶为工作重点，继续深化与重
庆市慈善总会等慈善机构合作，累计投入超千万元。主动参与抗洪救灾，助力河南灾后重建；关心关爱困
境儿童，组织党员干部家庭赴重庆儿童庄园联谊共建；持续推进贫困大学生资助，累计帮扶大学生 2000
余名。
报告期内，通过持续的公益投入和社会贡献，公司先后获评“全国脱贫攻坚先进集体”、“第十一届
中华慈善奖捐赠企业”、“全国农村留守儿童关爱保护和困境儿童保障工作先进集体”、“中国企业慈善
公益 500 强”、“重庆市消费扶贫示范单位”等系列荣誉称号。
报告期内，公司坚持打造金科形象，加强品牌宣传，策划东方人居建筑展，助力公司产品品牌提档升
级。围绕中国共产党成立 100 周年，策划并举办“闪闪红星放光彩”金科全国第二届儿童合唱节、六一爱
心助养、党史学习和知识竞赛、第七届中国廉政书画展重庆巡展等“七一献礼”系列活动，传承家国情
怀，献礼建党百年。
（二）报告期内公司房地产项目经营与发展情况
（1）公司新增土地储备情况
报告期内，公司新增土地47宗，计容建筑面积976万平方米，土地购置合同金额376亿元。
（2）公司累计土地储备情况
公司围绕“三圈一带、八大城市群”进行投资布局，坚持省域深耕策略，截至本报告期末，公司累计
土地储备的区域分布情况如下：
总土地面积 土地面 总计容建筑面 计容建筑 剩余可开发计容建筑 剩余可开发计容
所属地区
（万平方） 积占比 积（万平方米） 面积占比 面积（万平方米）[注] 建筑面积占比
重庆地区 1,997.37 33% 4,759.21 34% 498.46 23%
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
华东地区 1,545.61 25% 3,098.73 22% 260.13 12%
西南地区（不含重庆） 859.46 14% 2,137.50 15% 503.06 24%
华中地区 782.59 13% 1,910.50 14% 428.72 20%
华北地区 371.66 6% 692.83 5% 157.52 7%
华南地区 301.63 5% 912.56 6% 137.86 6%
其他地区 237.56 4% 543.78 4% 152.33 7%
总计 6,095.89 100% 14,055.12 100% 2,138.09 100%
注：剩余可开发计容建筑面积指公司尚未开发的项目计容建筑面积。
（3）公司可售资源情况
截至本报告期末，公司总可售资源面积约 6,591 万平方米，具体情况如下：
所属地区 可售资源面积（万平方米） 可售资源面积占比
重庆地区 1,622.81 24.62%
西南地区（不含重庆） 1,285.48 19.50%
华东地区 1,228.51 18.64%
华中地区 1,188.65 18.04%
华南地区 519.13 7.88%
华北地区 408.02 6.19%
其他地区 338.03 5.13%
总计 6,590.62 100.00%
（4）公司主要房地产项目开发情况
截至报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目约400个，全年新开工面积约1,485万平方米，期末
在建面积约6,096万平方米，竣工面积约2,111万平方米。
（5）公司主要房地产项目销售情况
报告期内，公司及所投资的公司实现销售金额1,840亿元，房地产销售面积1,966万平方米。
（6）公司主要出租项目情况表
序号 项目 业态 地区 权益比例 建筑面积（㎡） 出租率
1 昆明商业综合体项目-购物中心 商铺 昆明市 100.00% 155,547.11 98.24%
2 重庆金科乐方 商业 重庆市 100.00% 47,318.75 97.26%
3 慈溪商业综合体项目-购物中心 商铺 宁波市 100.00% 111,006.54 95.50%
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
4 重庆金科悦 FUN 商业 重庆市 100.00% 27,392.58 93.00%
5 涪陵金科美邻广场 商业 重庆市 100.00% 94,089.73 85.18%
（7）公司融资情况表
序号 项目 期末余额（亿元） 融资成本区间 期限结构
1 银行贷款 419.39 3.3%-9.98% 0.58-10 年
2 非银行金融机构贷款 197.13 4.18%-15% 0.25-5.6 年
3 债券类(含摊销） 189.58 5.00%-7.2% 0.75-18 年
合计 806.10
（三）公司未来发展战略
公司将坚持“四位一体、生态协同”的高质量发展战略。即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技
产业，做实商旅康养，在此基础上进一步打造产业链生态圈，形成协同发展的战略格局。在发展方式上继
续强调规模速度向质量效益转变，从依靠要素投入向依靠创新驱动转变。特别是要平衡好“三大关系”：
一是稳健与进取的关系，要稳中有进、稳中求进；二是规模与效益的关系，在稳定规模的过程中，以效益
为前提、质量为基础；三是销售型业务与经营型业务的关系，既要做优做强销售型业务，又要逐步提升经
营性收入占比，打造永续经营能力。
面对新的发展形势，公司全面分析、深入论证之后，确定阶段性核心经营策略为：“一稳二降三提升”。
“一稳”是指稳健发展，在规模增速上强调量入为出、稳中求进。稳健发展并非不要规模，而是根据
阶段性宏观环境以及自身资源的实际情况，确定合适的规模增速，同时在稳定规模的基础上，要大力提升
经营质效，进而提升公司盈利能力。
“二降”是指降负债，降库存。降负债就是要保持三道红线和观察性指标要持续达标，实现发展方式
进一步从融资驱动向经营驱动转变；降库存就是要大力消化辎重物业，并持续将现房存货规模控制在合理
区间，切实提高存货周转率至行业标杆均值以上。
“三提升”是指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力。提升盈利能力，就是把效益优
先作为公司经营发展的第一原则，在稳健发展的前提下切实提升盈利水平。提升核心竞争能力，就是要持
续的把产品力、服务力、投资力作为公司核心竞争力进行不断的提升打磨，这是公司坚持以客户为中心，
并在未来能够持续获取优质项目、获得客户青睐、赢得竞争优势的根本。提升资产运营能力，就是要持续
的大力培育和提升商业、科技产业园区的资产运营能力，提高持续经营性营收占比，逐步优化公司资产、
收入结构。
2、公司经营计划
2022年是金科稳健发展的关键一年，公司将坚持以“正直、合作、创新、拼搏”的思想文化为引领，
贯彻高质量发展战略和“一稳二降三提升”发展策略，构建企业生存发展的核心能力，围绕全年经营思路，
全力以赴做好各项重点工作。
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金科地产集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
在保障现金流安全方面，一是坚持“集团资金一盘棋”强制管控，提高集团资金的整体使用效率；二
是坚持资金计划“三收三支”原则，严格按照“以收定支、先收后支、收大于支”的规范，强化资金计划
管控；三是强化回款，将“做有回款的销售”作为底线，同时抓好融资上账，确保各类资金颗粒归仓；四
是积极盘活项目现金流，适时处置低效沉淀资产，不断优化资产结构。
在生产经营方面，2022年，结合市场环境及公司高质量发展战略要求，科学谋划各项生产经营计划，
探索新的发展模式，在稳健发展的基础上，量入为出、稳中求进。投资发展方面要进一步通过多元化方式
拓展土地储备资源，坚持聚焦高能级城市布局的策略，持续做好城市深耕；营销方面要坚持聚焦有回款的
销售，科学铺排供货节奏，提升销售质量；生产经营方面要坚持“预算牵引、动态调整、弹性应对”的目
标管控机制，确保经营目标更加贴合外部环境及竞争态势，追求产出最优；竣工交付方面要坚定执行“保
交付、保民生、保稳定”的经营原则，回报金科业主信任，保障业主权益。
四、重要事项
报告期内发生的重要事项，详见公司2021年年度报告“第六节 重要事项”。
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