Beverage Packaging Investment Limited 拟向
珠海中富实业股份有限公司转让参股企业
股权涉及的北京中富热灌装容器有限公司
股东全部权益价值的
资产评估报告书
京恒信德律评报字[2012]0134 号
评估报告提交日期：2012 年 7 月 22 日
北京恒信德律资产评估有限公司
BEIJING HENGXIN DELV ASSETS APPRAISAL CO.LTD
目 录
第一部分 评估报告书声明………………………………………………………… 1
第二部分 资产评估报告书摘要…………………………………………………… 2
第三部分 资产评估报告书正文 4
一、委托方、资产占有方及其他报告使用者………………………………… 4
二、评估目的…………………………………………………………………… 7
三、评估范围与对象…………………………………………………………… 7
四、价值类型和定义…………………………………………………………… 16
五、评估基准日………………………………………………………………… 16
六、评估依据…………………………………………………………………… 16
七、评估方法…………………………………………………………………… 18
八、评估程序实施过程和情况………………………………………………… 21
九、评估假设…………………………………………………………………… 22
十、评估结论…………………………………………………………………… 23
十一、特别事项说明…………………………………………………………… 24
十二、评估使用限制说明……………………………………………………… 25
十三、评估报告提出日期……………………………………………………… 26
第四部分 收益法资产评估明细表………………………………………………… 27
第五部分 资产基础法资产评估明细表…………………………………………… 28
第六部分 附件
1、被评估企业 2011 年 12 月 31 日会计报表…………………………………… 77
2、部分产权证明文件复印件…………………………………………………… 79
3、委托方商业登记证复印件…………………………………………………… 97
4、资产占有方营业执照复印件……………………………………………… 98
5、委托方承诺函…………………………………………………………… 99
6、资产评估机构营业执照复印件……………………………………………… 100
7、资产评估机构资格证书复印件……………………………………………… 101
8、注册资产评估师承诺函…………………………………………………… 103
9、参加评估工作人员名单及签字注册资产评估师资格证书复印件……… 104
（共 106 页）
资产评估报告书声明
北京恒信德律资产评估有限公司接受 Beverage Packaging Investment
Limited 的委托，对拟转让参股企业股权涉及的北京中富热灌装容器有限公司股
东全部权益价值进行了认真的清查核实、评定估算，并形成了资产评估报告书，
现声明如下：
一、我们恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准
则的规定，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任；
二、本评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响；
三、在注册资产评估师认知的最大能力范围内，评估报告中陈述的事项是客
观的、完整的和真实的；
四、评估机构和注册资产评估师与本评估报告中的评估对象没有利害关系，
也与有关当事人没有个人利害关系或利益冲突；
五、评估人员已对本评估对象于 2012 年 3 月 25 日 至 2012 年 3 月 27 日期
间进行了实地查勘、合理的抽查核实和现状拍照；
六、没有人对本评估报告提供重要的专业帮助；
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评
估对象可实现价格的保证；
八、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实
性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；
九、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对
评估对象的法律权属作任何形式的保证；
十、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的
后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关。
-1-
北京恒信德律资产评估有限公司
京恒信德律评报字[2012]0134 号
Beverage Packaging Investment Limited 拟向
珠海中富实业股份有限公司转让参股企业
股权涉及的北京中富热灌装容器有限公司
股东全部权益价值的
资产评估报告书摘要
北京恒信德律资产评估有限公司接受 Beverage Packaging Investment Limited
的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公
认的资产评估方法，对拟转让参股企业股权所涉及的北京中富热灌装容器有限公司股东
全部权益价值进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施
了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在 2011 年 12 月 31 日所表现的市场价值作
出了恰当反映。现将资产评估情况及评估结果摘要如下：
一、评估目的是为 Beverage Packaging Investment Limited 拟向珠海中富实业股
份有限公司转让参股企业股权所涉及的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价
值提供市场价值参考意见。
二、评估对象为 Beverage Packaging Investment Limited 拟转让参股企业股权所
涉及的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值；评估范围为北京中富热灌装容
器有限公司全部资产、负债以及与企业价值相关的经营资料。
三、评估所选用的价值类型为市场价值类型。
四、评估基准日定为：2011 年 12 月 31 日。
五、评估采用资产基础法和收益法。
六、其他报告使用者为经济行为相关当事方、相关政府主管部门。
七、经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价值定义、评估假设
-2-
北京恒信德律资产评估有限公司
京恒信德律评报字[2012]0134 号
Beverage Packaging Investment Limited 拟向
珠海中富实业股份有限公司转让参股企业
股权涉及的北京中富热灌装容器有限公司
股东全部权益价值的
资产评估报告书
Beverage Packaging Investment Limited：
北京恒信德律资产评估有限公司接受贵单位的委托，依据国家有关资产评估的规
定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对 Beverage
Packaging Investment Limited 拟转让参股企业股权所涉及的北京中富热灌装容器有
限公司股东全部权益价值进行了评估。根据本公司与委托方订立的《资产评估业务约定
书》所约定的条款，本公司业已实施了包括对评估范围涉及的相关资产的实地查勘、市
场调查与询证等必要的评估程序。
我们认为，在本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，本报告所载
评估结论对委估资产于评估基准日 2011 年 12 月 31 日的市场价值作出了恰当的反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、资产占有方及其他报告使用者
（一）委托方简介
名称：Beverage Packaging Investment Limited
登记证号码：38222305-000-07-12-6
登记地：香港
-4-
住所：香港中环花园道 3 号中国工商银行大厦 901－903 室
评估基准日时，委托方直接持有被评估企业的股权。
（二）资产占有方（被评估企业）简介
名称：北京中富热灌装容器有限公司
成立时间：2001 年 3 月 21 日
注册号：110000410156698
登记机关：北京市工商行政管理局
住所：北京市怀柔区雁栖工业开发区雁栖东二路 9 号
法定代表人：陈志俊(JAMES CHEN)
注册资本：人民币 5850 万元
实收资本：人民币 5850 万元
公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资)
经营范围：生产 PET 瓶、热灌装瓶、聚酯瓶、桶（瓶）装水；销售自产产品；出租
自有厂房。
（三）资产占有方历史沿革
北京中富热灌装容器有限公司系经北京市怀柔县对外经济贸易委员会怀经贸复
[2001]10 号文件批准，由珠海市中富热灌装瓶有限公司和香港众成化纤原料有限公司
投资的合资经营企业，公司成立于 2001 年 3 月 21 日，取得北京市工商行政管理局颁发
的 110000410156698 号企业法人营业执照，经营期限 15 年。北京中富热灌装容器有限
公司成立时的注册资本为人民币 1,800 万元，其中珠海市中富热灌装瓶有限公司出资人
民币 1,350 万元，占全部出资额的 75%,香港众成化纤原料有限公司出资人民币 450 万
元,占全部出资额的 25%。北京中富热灌装容器有限公司于 2001 年 8 月正式投产。
2001 年 12 月 26 日，经北京怀柔县对外经济贸易委员会怀经贸复[2001]108 号文批
复同意，北京中富热灌装容器有限公司投资总额由 3,600 万元增至 6,700 万元，注册资
本由人民币 1,800 万元增至人民币 4,100 万元，新增出资由股东按原出资比例缴付。2002
年 9 月 24 日，经北京市对外经济贸易委员会京经贸资字[2002]590 号文批复同意，北
京中富热灌装容器有限公司注册资本由人民币 4,100 万元增至人民币 5,850 万元，新增
-5-
出资由股东按原出资比例缴付。
2006 年 9 月 18 日，经北京市怀柔区商务局怀商复[2006]77 号文件批准，香港众成
化纤原料有限公司将其所持股份转让给富达投资控股有限公司。
2008 年 6 月 24 日，经北京市怀柔区商务局怀商复[2008]32 号文件批准，原股东富
达投资控股有限公司将所持北京中富热灌装容器有限公司 25%的股份全部转让给在香
港注册的 Beverage Packaging Investment Limited。
评估基准日时, 珠海市中富热灌装瓶有限公司的出资额占全部出资额的
75%,Beverage Packaging Investment Limited 的出资额占全部出资额的 25%。
上述实收资本业经北京中益信华会计师事务所有限公司中益信华外验字[2006]005
号验资报告验证确认。
北京中富热灌装容器有限公司于 2006 年 9 月 21 日设立了北京中富热灌装容器有
限公司大兴分公司，取得北京市工商行政管理局颁发的 110000420093835 号营业执照,
评估基准日时北京中富热灌装容器有限公司大兴分公司已停产,拟注销。
（四）被评估企业的近年资产负债和经营业绩如下：
金额单位：人民币元
项目 2011年末 2010年末 2009年末
========= ============== ============== ==============
总资产 308,908,719.24 278,730,691.90 248,918,667.87
总负债 278,941,755.13 249,271,877.41 218,507,884.48
净资产 29,966,964.11 29,458,814.49 30,410,783.39
========= ============== ============== ==============
项目 2011年度 2010年度 2009年度
========= ============ ============== ==============
收入 134,659,944.29 119,723,532.63 95,510,077.00
净利润 508,149.62 -951,968.90 -820,969.27
========= ============== ============== ===============
上述 2009 年度和 2010 年度财务数据业经立信大华会计师事务所有限公司珠海分所
审计,2011 年度财务数据业经大华会计师事务所有限公司珠海分所审计。
（五）其他报告使用者：
-6-
经济行为相关当事方、相关政府主管部门。
二、评估目的
本次评估目的是为 Beverage Packaging Investment Limited 拟向珠海中富实业
股份有限公司转让参股企业股权所涉及的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益
价值提供市场价值参考意见。
三、评估对象和范围
（一）评估对象和范围：
评估对象为 Beverage Packaging Investment Limited 拟转让参股企业股权所涉及
的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值；评估范围为北京中富热灌装容器有
限公司全部资产、负债以及与企业价值相关的经营资料。
（二）被评估企业主要资产概况：
1、流动资产账面值为 15,813.52 万元，其中货币资金 48.89 万元，应收账款
9,065.27 万元，预付账款 45.48 万元，其他应收款 5,687.26 万元，存货 966.62 万元(主
要为各类 PTE 瓶、热灌装瓶及相关原材料,其中:原材料 867.10 万元、产成品 121.94
万元,计提存货减值准备 22.42 万元)。
2、非流动资产账面值为 15,077.36 万元，包括：投资性房地产 1,741.17 万元、固
定资产 12,813.90 万元、无形资产 336.65 万元、长期待摊费用 32.24 万元、递延所得
税资产 153.40 万元，具体情况如下：
（1）投资性房地产账面原值 1,916.97 万元，净值 1,741.17 万元，系位于北京市
怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号,权证号码为 X 京房权证怀字第 007751 号的 2 号厂房
的一部分,该栋厂房的总面积为 23,759.70 平方米,列入本项目的建筑面积为 7,629.00
平方米,该房产建成于 2008 年, 2009 年下半年起,该部分房产租赁给可口可乐瓶装商生
产（东莞）有限公司，租赁期限为 10 年。
（2）固定资产账面原值 16,930.72 万元，净值 12,851.37 万元，净额 12,813.90
-7-
万元,其中：
①房屋建筑物账面原值 5,826.40 万元，净值 5,158.36 万元，包括工业厂房 2 座，
均位于北京市怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号，分别建成于 2005 年和 2008 年,建筑
面积共计 27,942.67 平方米,分别取得 X 京房权证怀涉外字第 000234 号和 X 京房权证怀
字第 007751 号《房屋所有权证》。
②机器设备账面原值 10,693.80 万元，净值 7,489.36 万元，净额 7,451.89 万元,
包括吹瓶机、贴标机、饮料灌装生产线、模具等各类饮料包装加工设备和饮料加工设备
280 余台（套）。
③车辆账面原值 139.95 万元，净值 63.01 万元，包括桑塔纳轿车、东风货车、解
放货车各 1 台,各类叉车 7 台。
④办公及其他设备账面原值 270.56 万元，净值 140.64 万元，主要是电脑、打印
机、空调等设备共计 160 余台。
（3）在建工程账面值 0 万元，均为设备安装工程，系改造中的 1 台吹瓶机的设备
原账面净值、改造支出等,账面原值 351.87 万元,该项改造工程开始于 2010 年 10 月,
评估基准日时停工,账面已全额计提在建工程减值准备。
（4）无形资产账面值 336.65 万元，均为土地使用权，该宗地位于北京市怀柔区雁
栖工业开发区东二路 9 号，土地使用权用途为工业,权证号码登记的用地总面积为
31,668.11 平方米,列入本项目的用地面积为平方米,其余部分与相关房产统一反映于
投资性房地产项目,该宗地已取得京怀国用(2004 出)第 0124 号《国有土地使用证》。上
述宗地上,已建成建筑面积为 35,572.67 平方米的厂房。
（5）长期待摊费用账面值 32.24 万元，为设备大修理支出的摊余价值,该支出的初
始金额为 82.73 万元。
（6）递延所得税资产账面值 153.40 万元，形成可抵扣暂时性差异的内容主要是应
收款项坏账准备、固定资产减值准备、在建工程减值准备和预提工资等费用。
3、流动负债账面值为 27,894.18 万元，其中：短期借款 5,000.00 万元,应付账款
22,026.95 万元，预收款项 4.14 万元,应付职工薪酬 90.97 万元，应交税费-132.30 万元,
其他应付款 904.42 万元。
-8-
评估基准日时，北京中富热灌装容器有限公司账面总资产为人民币
308,908,719.24 元，总负债为人民币 278,941,755.13 元，净资产为人民币
29,966,964.11 元。（具体详见资产基础法资产评估明细表）
（三）影响被评估企业经营的宏观经济因素：
1、与被评估企业相关的国家法律、法规或宏观管理体制：
目前，国内饮料塑料包装行业和饮料代加工（OEM）行业实行的均是在政府部门宏
观调控背景下，结合行业协会自律性管理的市场化运营管理体制。
在行业协会方面，中国包装联合会、中国塑料加工工业协会和中国饮料工业协会，
承担部分政府与企业间的沟通职能，并根据宏观政策导向，具体落实涉及饮料塑料包装、
饮料代加工（OEM）行业及有关的方针和政策，促进行业持续发展。
除政府部门宏观调控和行业协会自律性管理之外，国内饮料塑料包装行业和饮料
代加工（OEM）行业的生产经营已经完全基于市场化的方式进行。各企业可根据市场需
求情况，自行采购原料、组织生产并销售产品，产品销售价格通过企业与下游客户协商
确定，不存在价格管制。
与被评估企业相关的法律、法规主要包括《中华人民共和国食品安全法》及相关
法规、《中华人民共和国产品质量法》及相关法规。
2、国家近期经济发展形势及未来发展趋势：
根据《中华人民共和国 2011 年国民经济和社会发展统计公报》(以下简称《统计公
报》)，2011 年我国经济社会取得了辉煌的成就，在世界经济步履蹒跚的大背景下，中
国国民经济和社会发展呈现增长平稳较快、物价逐步回落、结构有所优化、民生继续改
善、社会不断进步的独特风景。
《统计公报》显示，2011 年我国国内生产总值达到 471，564 亿元，比上年增长 9.2%，
虽比 2010 年增速有所回落，但仍明显快于世界主要国家或地区，对世界经济增长的贡
献率继续上升。根据国际货币基金组织最新公布的预测数据，2011 年世界经济增速预
计将为 3.8%，其中美国为 1.8%，欧元区为 1.6%；在新兴和发展中经济体中，俄罗斯为
4.1%，印度为 7.4%，巴西为 2.9%。
-9-
2011 年作为“十二五”的开局之年，国内外经济形势极为复杂严峻。国际上，欧
债危机跌宕起伏，中东北非等对全球地缘政治和经济影响巨大的地区局势持续动荡，海
啸地震重创日本东北地区制造业，美国失业率虽有下降但仍处在高位。从国内看，经济
发展的不确定和不稳定因素不断增加，物价上涨对宏观调控造成很大压力，小微企业经
营困难加剧，经济结构调整和节能减排压力很大。面对严峻复杂的国内外形势，党中央、
国务院审时度势，科学决策，不断提高宏观调控的针对性、灵活性，增强有效性和前瞻
性，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，国民经济
逐渐从政策刺激型增长向内生自主增长的方向转变。经济结构调整取得积极进展，内需
动力进一步增强。从投资、消费和净出口三大需求看，2011 年增速都有所减缓，但仍
然处在平稳较快的增长区间。同时，投资和消费主导的内需增长动力进一步增强。从国
民经济核算的角度看，2011 年投资和消费对经济增长的贡献进一步提高。从区域发展
协调性看，2011 年中西部地区的工业和投资增速均快于东部地区，其中中、西部地区
规上工业增速分别快于东部 6.5 和 5.2 个百分点；固定资产投资（不含农户）增速分别
快于东部 7.5 和 7.9 个百分点。
我国经济和社会发展仍存在一些矛盾和问题：主要是经济增长的资源环境约束持续
强化，节能减排压力逐年加大；投资和消费关系不够均衡；控制收入分配差距的力度需
要加大；产业结构有待进一步合理化等。2012 年，我国将坚决贯彻落实中央经济工作
会议的精神，稳中求进，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，继续实
施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，提高政策
的针对性、灵活性，增强政策的有效性和前瞻性，始终坚持把经济结构战略性调整作为
加快转变经济发展方式的主攻方向。
3、近期有关财政政策及货币政策：
在目前我国经济增长趋势放缓的的形势下，国家近期的财政、税收和货币政策主要
着力于稳定经济增长。近期推出的营业税改征增值税试点目的在于减轻企业税负，为缓
解制造业等行业所面对无出口新订单，开工不足的问题施以援手,尽量减轻企业的税负
等负担,使之有较好的条件休整待新的向上循环周期之来临在货币政策方面，引导贷币
信贷平稳并适度增长，以满足实体经济需求，以稳健为主导的基本取向不变,在此前提
-10-
下,进一步提高货币政策的针对性和有效性,做到引导货币信贷平稳适度增长，注重满足
实体经济的需求，切实做到有保有压。
在扩大内需方面，财政政策及货币政策具体包括：
(1)完善促进消费的政策措施,抓紧落实节能产品惠民工程,抓紧确定继续支持家电
下乡政策,扩大建材下乡试点范围,增强消费对济增长的拉动作用；
(2)推进十二五规划重大项目按期实施,尽快启动一批事关全局带动性强的项目；
(3)对在建续建项目要进行梳理,分门别类解决存在问题,防止出现“半拉子”工程；
(4)加强市政工程铁路节能环保信息化农村和西部地区基础设施等建设；
(5)支持民间资金进入铁路市政金融能源电信教育医疗等领域,激发民间投
资活力；
(6)妥善处理地方政府债务,在控制财政金融风险的前提下,继续支持有还款能力的
项目,避免资金链断裂；
(7)要落实好强农惠农富农政策,稳定农业发展好形势,努力实现农业再丰收；
(8)稳定和完善出口政策,支持企业积极开拓市场,努力保持外贸稳定增长；
(9)稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷税收政策和限购政策,采
取有效施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健
康发展
（四）被评估企业所在行业现状与发展前景：
1、被评估企业所在行业介绍：
根据《上市公司行业分类指引》，被评估企业所从事的饮料包装制品业务属于“C49
塑料制造业”中的“塑料包装箱及容器制造业”子行业。实际经济生活中,被评估企业
所在行业通俗地称为饮料塑料包装行业。
2、我国饮料塑料包装行业的发展现状:
随着居民生活水平的提高，我国饮料行业多年保持跨越式发展，市场容量不断扩大。
2006年以来，软饮料产量保持每年20%左右的增长速度，其增长速度位居全球前列，2011
年达到11,762.32万吨，同比增长22%。同时，饮料品种也日益多元化，从以前单一的玻
-11-
璃瓶装汽水，发展到今天碳酸饮料、果蔬饮料、瓶装水、茶饮料以及功能饮料等多种形
式。
目前，我国饮料市场的包装形式主要包括以PET瓶为主的塑料瓶、玻璃瓶、金属易
拉罐、纸塑复合材料等。而PET瓶具有强度大、透明性好、无毒、防渗透、质量轻、生
产效率高、成本低等特点，因其优良的性能，从出现之初便被广泛用于饮料行业，逐步
替代传统的玻璃瓶、金属易拉罐等饮料包装产品，占据我国饮料包装市场的主要份额。
为配合PET瓶在饮料行业中的使用，饮料塑料包装企业逐步开发出塑料防盗瓶盖、热收
缩标签及热缩塑料薄膜等产品，用于PET瓶的封盖、瓶体印刷以及外包装。
从世界各饮料大国的市场份额来看，PET瓶装所占的份额都超过了70%。目前，我国
也正处于PET饮料包装的高速发展阶段，包装用聚酯瓶的需求量每年增长率均超过10%。
目前，我国碳酸饮料、饮用水的包装容器均以PET瓶为主，PET瓶约占碳酸饮料包装容器
的60%。PET热灌瓶还被用于果汁、茶等需要热灌装的饮料包装，果汁、茶是近年来增长
最快的饮料品种，PET热灌瓶的生产因此得到快速发展。同时，随着性能的优化和加工
水平的提高，PET瓶的应用逐渐拓展到食用油、调味品、啤酒等产品的包装。预计在未
来很长的一段时期，居民消费的增长将会带动中国饮料塑料包装行业持续快速发展。
3、我国饮料塑料包装行业的竞争格局:
由于PET瓶是最为重要的饮料塑料包装产品，在全部的饮料包装成本中比最大，PET
瓶市场竞争格局决定了饮料塑料包装行业的竞争格局。目前，我国生产PET包装容器及
配套产品的企业共有近百家，珠海中富实业股份有限公司（以下简称珠海中富或珠海中
富企业集团）和上海紫江企业集团股份有限公司（以下简称紫江企业）是规模最大的两
家PET瓶专业生产企业。可口可乐、百事可乐及统一企业合计占有中国饮料市场近1/3
的市场份额，具有巨大的需求量与快速增长的潜力。国内饮料塑料包装行业的竞争，实
质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统一企业等饮料巨头PET瓶外包业务的竞争。
凭借与饮料巨头企业的长期合作，珠海中富与紫江企业成为饮料塑料包装行业最大的两
家企业，合计PET瓶供应量已经占有可口可乐系统、百事可乐系统合计80%以上的采购需
求，形成明显的寡头垄断竞争格局。它们的主要客户均为可口可乐、百事可乐及统一企
业。珠海中富与紫江企业对这三大客户的销售额占其各自对外总采购量的比例，如下所
-12-
示：
公司或客户 可口可乐 百事可乐 统一企业
珠海中富 60% 25% 15%
紫江企业 25% 50% 10%
珠海中富、紫江企业与可口可乐、百事可乐和统一企业已经形成了稳固的战略联盟，
虽然对可口可乐等大客户新增订单的争夺会在一定程度上改变各主要厂商的市场份额，
但预计在未来较长时间内，饮料塑料包装行业双寡头竞争的格局将保持不变。
4、被评估企业所在行业发展前景：
被评估企业所在行业与食品行业的发展状况密切相关，根据国家发改委和工业和信
息化部共同编制的《食品工业“十二五”发展规划》中，重点行业发展方向与布局部分
之第（七）项－饮料工业：到 2015 年，我国饮料总产量达到 1.6 亿吨，年均增长 10%
左右，碳酸饮料、果蔬汁类饮料、包装饮用水、茶饮料、蛋白饮料、其他饮料产量的比
例分别为 14:15:39:13:15:3，饮料包装行业具有良好的发展前景，规划的有关行业具
体情况如下：
（1）发展方向与重点:
积极发展具有资源优势的饮料产品。鼓励发展低热量饮料、健康营养饮料、冷藏果
汁饮料、活菌型含乳饮料；规范发展特殊用途饮料和桶装饮用水，支持矿泉水企业生产
规模化；大力发展茶饮料、果汁及果汁饮料、咖啡饮料、蔬菜汁饮料、植物蛋白饮料和
谷物饮料。
加强自主品牌建设，支持优势品牌企业跨地区兼并重组、技术改造和创新能力建设，
推动产业整合，提高产业集中度，增强品牌企业实力；积极开拓国际市场，提高自主品
牌的知名度和竞争力；完善认证和检测制度，提高国际社会对我国检测、认证结果的认
可度，树立自主品牌国际形象。
加快原料基地建设，建立高集中度、高水平、高标准、高酸度的苹果原料生产基地，
满足高酸浓缩苹果汁加工的需求，改良柑橘品种、建设宜汁加工柑橘原料基地。
（2）产业布局:
以水果、蔬菜及其他农产品为原料的饮料企业建立在原料产区，矿泉水企业建立在
-13-
矿泉水矿区附近；茶粉、茶浓缩液主要布局在东南沿海和长江中下游地区；矿泉水产业
主要布局在吉林、黑龙江、山东、四川、西藏、云南、福建、江西、广西、广东、海南。
（3）发展目标:
到 2015 年，饮料总产量将达到 1.6 亿吨，年均增长 10%左右。产品结构更加合理，
碳酸饮料、果蔬汁类饮料、包装饮用水、茶饮料、蛋白饮料、其他饮料产量的比例分别
为 14:15:39:13:15:3。
（五）被评估企业近年来主要生产经营情况：
1、生产经营业务概述：
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司与其控制方珠海中富实业股份有限公司
及其所控制的中富系统内的 70 余家企业共同构成中国最大的饮料包装生产企业集团，
中富品牌在行业中是质量和信誉的象征，中富品牌在客户心目中占有重要的地位，产品
营销网络遍及全国，客户资源丰厚。
目前被评估企业与其关联企业主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包装
用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯、纸箱的生产与销售，并同时为客
户提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，其中PET瓶及PET瓶胚为企业集团内的主要
产品，近年来该部分产品的营业收入均占全部营业收入的50%以上；目前被评估企业与
其关联企业主要客户有可口可乐、百事可乐和统一企业（中国）投资有限公司等大型饮
料生产企业，上述三家特大型饮料企业，近年来其市场份额合计约占我国饮料市场的三
分之一，出于战略考虑，该类企业习惯将PET瓶的生产业务外包，并通过长期协议的方
式以确保稳定供应，上述三家特大型饮料企业凭借强大的资本实力、出色的营销策划能
力，在新产品的推出、销售渠道完善等方面均强于一般竞争对手，长期保持着高于市场
平均增长水平的扩张速度，巨大的需求量与快速增长的潜力，使得可口可乐、百事可乐
及统一企业成为国内大型饮料塑料包装企业争相争取的理想客户，国内饮料塑料包装行
业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统一企业等跨国饮料巨头PET
瓶外包业务的竞争。国内饮料塑料包装行业将长期维持寡头竞争的格局， “珠海中富”
企业集团与紫江企业是饮料塑料包装行业最大的两家企业，它们的主要客户均为可口可
乐、百事可乐及统一企业。“珠海中富”作为国内饮料包装行业的双寡头之一，行业地
-14-
位十分突出。
珠海中富企业集团具有在全国布局的业务网络，已经在全国 29 个省、38 个城市及
海外设有 70 余家子公司，具有全国性的生产、销售网络，其生产基地覆盖全国主要中
心城市及重要客户。全国布局的业务网络使珠海中富企业集团能在各相邻生产网点之间
实现货物的临时调配和盈缺互补，同时降低企业集团内部各网点之间的物流配送成本。
珠海中富企业集团具有完整的产业链和较强的业务配套能力。珠海中富企业集团目
前拥有从原材料研发生产、瓶胚生产、吹瓶至灌装的完整产业链，此外，还生产标签、
薄膜等产品，一体化程度较高的产业链能使企业的产品议价能力得以提升；与下游客户
所建立的连线生产模式能大大提高 PET 瓶的供货效率、简化中转环节并增强产品销售
的排他性。
珠海中富企业集团各所属企业采购采取集中计划和谈判、分散按程序采购的方式管
理，集团公司供应链部通过招标确定合格供应商，并与其签订长期框架供货协议，以建
立长期合作关系，获得稳定和质优价廉的原材料，各企业根据集团公司供应链部制定的
《合格供应商评估作业指导书》来确定合格供应商及其选择标准，并根据企业集团总体
生产计划确定各企业原材料需求计划，按照《原辅包装材料采购控制程序》来指导具体
采购工作。近年来，珠海中富企业集团 PET 聚酯切片和 PE 胶粒的供应商数量逐年增加，
以期分散对单一供应商的采购比例，从而争取更多的价格优惠。
由于珠海中富企业集团的上游产品价格受国际原油价格波动影响较大，集团公司供
应链部在产品定价时一般采用分解具体内容、按内容分析定价的方式，如采用“原材料
价格＋加工费＋运费”、“原材料价格＋加工费”或收取代加工费等方式定价，以期获得
稳定的合理收益。
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司主要服务于华北地区，产品主要有：热灌
装瓶、PET 瓶、瓶装饮用水等，主要外部客户包括百事可乐、可口可乐、统一企业、蒙
牛乳业等，主要原料为 PET 瓶胚等。
2、设备及产能介绍：
评估基准日时，北京中富热灌装容器有限公司拥有厂房建筑面积共计 35,000 余平
方米, 拥有吹瓶生产线 5 条、饮用水灌装生产线 2 条,年产能为吹瓶 4 亿余支、饮用水
-15-
近 1.44 亿支。
3、近年来主要经济指标：
2009 年度共销售热灌瓶 8,882.80 万支、碳酸瓶 4,288.51 万支、瓶装水 7,471.44
万支，较上年分别增长 42.32%、16.03%和 46.30%；2010 年度共销售热灌瓶 10,258.77
万支、碳酸瓶 4,639.48 万支、瓶装水 7,760.87 万支，较上年分别增长 15.49%、8.18%
和 3.87%；2011 年度共销售热灌瓶 21,161.16 万支、碳酸瓶 170 余万支、瓶装水 11,714.47
万支，较上年变动率分别为 106.27%、-96.34%和 50.94%,2011 年度碳酸瓶销售量较上
年变动幅度较大,系因 2011 年初碳酸瓶生产线已停产。
2009 年度、2010 年度及 2011 年度的营业收入分别为 9,551.01 万元、11,972.35
万元和 13,469.99 万元，净利润分别为-82.10 万元、-95.20 万元和 50.81 万元。
以上纳入评估范围的资产、负债及经营收益与委托的范围相一致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的和评估对象的特点，评估结论的价值类型为市场价值类型，市场
价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，对在评估
基准日进行正常公平交易的某项资产进行价值估计得出的数额。市场价值反映市场整体
而不是个别市场主体对资产价值的认识和判断。
五、评估基准日
根据委托要求，本项目评估基准日为：2011 年 12 月 31 日。
评估工作一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）法规依据
1、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
2、《资产评估准则——基本准则》；
3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
-16-
5、《资产评估准则——业务约定书》；
6、《资产评估准则——工作底稿》；
7、《资产评估准则——机器设备》；
8、《资产评估准则——不动产》；
9、《资产评估准则——企业价值》；
10、《企业会计准则》；
11、有关部门制定的法律、法规、标准。
（二）行为依据
《资产评估业务约定书》。
（三）产权依据
1、《房屋所有权证》；
2、《国有土地使用证》；
3、《车辆行驶证》；
4、主要设备购买合同、发票、报关单；
5、工程建设相关资料。
（四）取价依据及其他相关参考资料
1、被评估企业提供的资产评估申报表、关于进行资产评估有关事项的说明；
2、被评估企业提供的会计报表、账册、会计原始凭证和资料凭证及工程施工合同；
3、《机电产品报价手册》；
4、机电产品市场行情，向设备生产厂家、设备经销商或代理商询价所得资料；
5、《汽贸商情》；
6、《北京市统计年鉴》；
7、2011 年全国资产评估价格信息；
8、评估资讯网 www.pingguw.com；
9、中国债券信息网 www.chinabond.com.cn；
10、Wind 资讯；
-17-
11、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
12、《最新资产评估常用数据与参数手册》；
13、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；
14、本公司评估人员在市场上调查了解的价格信息。
七、评估方法
(一)评估方法的选择:
一般来说，企业价值评估途径包括三种基本方法，即：市场法、资产基础法（成本
法）和收益法。
1、市场法：
市场法是通过与被评估企业类似公司的交易来估测其价值的方法。运用市场法时，
要求有充分的市场交易数据并有可比的参考企业或交易案例；要求参考企业或交易案例
与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务或受相同经济因素影响；能够收集
参考企业或交易案例的经营和财务信息及相关资料等。考虑到我国目前的产权市场发展
状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与此次
我们所评估的企业相类似的参照物及交易情况。因此我们未采用市场法进行评估。
2、资产基础法：
资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债价值的基础上确
定评估对象价值的方法。本次评估的企业各项资产、负债资料齐备，满足采用成本途径
评估的要求，故可以采用成本法进行评估。即以重置各项生产要素为假设，先对评估范
围内的各单项资产运用相适宜的评估方法分别得出其评估值，累加求和后，再扣减相关
负债的评估值，最后得出被评估企业净资产的评估值。根据被评估企业的具体情况，我
们选用资产基础法进行了评估。
3、收益法：
收益法是指通过估算被评估企业的未来预期收益，采用适当的折现率折算成现值，
借以确定被评估企业价值的一种资产评估方法。收益法适用于评估成立时间比较长、有
比较完整的历史经营情况、未来收益可以较为准确地预测、且可以获取充分的评估资料
的企业。
-18-
通过对被评估企业历史经营情况的调查、了解，被评估企业历史经营及财务信息比
较完整，近年来收益比较稳定，且有与营业收入水平基本相当的营业现金流入，未来收
益可以预测，符合采用收益法评估的有关要求，结合本次评估目的为股权转让的具体情
况，被评估企业的价值主要取决于未来的投资回报情况，回报高则购买方愿意付出的价
格也高，这正好与收益法的思路相吻合，因此收益法更能满足交易双方的要求，有利于
评估目的的实现。我们对被评估企业未来企业自由现金流量情况进行了分析、测算，同
时考虑收益期限和风险因素等，以求得评估对象收益法测算结果。
采用成本法和收益法分别测算评估对象价值后，结合各具体评估方法的特点、评估
对象的具体情况和本次评估目的，经综合分析后，选定其中一种评估方法的测算结果作
为被评估企业股东全部权益价值的评估值。
（二）资产基础法中各单项资产及负债分别采用了以下方法进行评估：
1、对于货币资金，以审查核实后的账面值作为评估值；
2、对于应收账款、预付账款、其他应收款，通过核实、询证、调查了解，逐一具
体分析各款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金信用情况及经营管理状况等，对各
款项收回的可能性作出综合性判断。根据具体情况，确定评估值；
3、对于存货中的原材料，经了解大都系近期购进或投入使用,存货质量正常,考虑
到其账面值与评估基准日市场价值比较接近,故以审查核实后的账面值作为评估值；对
于存货中的产成品采用市场法进行评估,以其现行市价扣除一定的销售费用、全部税金
和适当的净利润后确定评估值；
4、对于投资性房地产，考虑到影响评估对象价值的主要因素系与该投资性房地产
相关的租赁收益，故以相关租赁合同为基础采用收益法进行评估；
5、对于房屋建筑物，结合评估对象具体特点和当地房地产市场实际情况,采用重置
成本法进行评估；
6、对于设备类资产以及正在进行的设备安装工程,采用重置成本法进行评估；
7、对于无形资产中的土地使用权，结合评估对象具体特点和当地房地产市场的具
体情况，采用市场法进行评估；
8、对于长期待摊费用，结合其具体内容，该等支出与其对应的资产不易区分，其
-19-
评估值在主要设备价值中统一进行评估；
9、对于递延所得税资产，结合评估中对形成递延所得税资产具体项目的审查核实
情况, 均系时间性差异的所得税影响额，故以审查核实后账面值作为评估值。
10、对于负债采用以审查核实后的真实负债数为评估值的做法进行评估。
（三）采用收益法测算时，主要经济参数采用了以下方法进行确定：
1、预测未来收益额：
根据被评估企业的具体情况，本次评估中预期未来收益额采用企业自由现金流量
指标，对于未来预期企业现金流量的预测分为两段，前段为评估基准日之后的 5 个完
整经营年度，即 2012 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日；后段为自 2017 年起无限年
期预期企业现金流量保持不变，具体数据与 2016 年相同或测算方法与 2016 年一致。
估算企业自由现金流量时，我们以被评估企业历史财务资料、经营资料为基础，结
合被评估企业对未来经营情况的分析、预测情况，预测了被评估企业未来营业收入、
营业成本、营业税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用、所得税等影响现金流的
要素，同时考虑折旧及摊销、资本支出、营运资金增加等因素计算企业自由现金流量。
2、预测收益还原利率：
收益还原利率确定的原则为：折现率采用不低于无风险报酬率的原则、收益还原利
率与收益额相匹配的原则和根据实际情况确定的原则。
收益还原利率测算的方法，根据本次资产评估的特点和收集的资料情况，采用了
国际通用 CAPM 模型和 WACC 来确定自由现金流对应的折现率。
（1）、加权平均资本成本 WACC 公式
WACC=E/(D+E)×Re+D/(D+E)×(1－T)×Kd
其中： Re ：权益资本成本；
Kd ：债务资本成本；
D/E ：被估企业的目标债务市值与权益市值比率；
T ：为所得税率
（2）、股权收益率（权益资本成本）公式
-20-
采用“资本资产定价模型”（简称 CAPM）来确定的。其公式为 Re=Rf+β
(Rm-Rf)+Rs
其中:Re：股权回报率
Rf：无风险回报率
Rm：市场收益率
β：风险系数
Rs ：企业特定风险调整系数
本次评估采用了 Wind 资讯提供的贝塔系数作为测算基础。
3、预测收益年期
本次评估设定被评估企业持续经营，收益年期为无限年期。
4、溢余资产、非经营性资产、负债和付息债务
根据被评估企业资产的具体情况，对溢余资产、非经营性资产、负债和付息
债务进行了分析、调整。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估程序主要分四个阶段进行。
（一）评估准备阶段
与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风
险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成
评估项目组，编制评估计划；辅导被评估企业填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
（二）现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的途
径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；同时对
反映收益状况的历史财务数据进行抽查核实，对被评估企业预测的未来经营情况的数据
进行现场调查、分析判断其合理性。
-21-
（三）评定估算阶段
对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估
对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公
式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。
（四）编制和提交评估报告阶段
根据评估组对资产的初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说
明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行
资产评估分析，确定最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产
评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内
部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按
《资产评估业务约定书》的要求向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
1、本次评估的基本前提是国家宏观经济政策无重大变化、被评估企业的经营条件
基本保持不变；
2、本次评估假设未来人民币汇率保持稳定，未来物价上涨及通货膨胀在合理范围
内；
3、企业所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社
会政治和经济政策与现时无重大变化；
4、被评估企业提供的产品或服务一直为市场所需要；
5、被评估企业各要素资产有效,公司的资源，如设备、资金、管理人员、技术人员、
市场营销网络等企业资源的使用配置合理；
6、被评估企业可以持续经营,在经营期限到期后能够顺利延期；
7、被评估企业经营及收益正常,不考虑其他非正常因素对企业经营或盈利能力的影
响；
8、本次评估对涉及抵押、查封的资产，评估时假设其已解除抵押、查封；
9、本次评估对产权不完整、产权手续尚未办理或产权资料缺乏，但确属被评估企
-22-
业的资产，评估时假设其已具有完整产权；
10、本评估结果建立在被评估企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础
上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。
设定评估假设条件旨在限定某些不确定因素对资产占有方的资产、负债乃至其营
运产生的难以量化的影响，但资产占有方不一定完全按评估假设的框架营运，故评估假
设对评估结论有影响。
提醒报告的使用者，在以上评估假设变化时，本评估结果无效。
十、评估结论
（一）股东全部权益价值测算情况及分析：
1、资产基础法评估测算结果：
北京中富热灌装容器有限公司总资产账面值为人民币 30,890.88 万元，评估值为
人民币 32,367.34 万元，增幅为 4.78%；总负债账面值为人民币 27,894.18 万元，评估
值为人民币 27,894.18 万元，增幅为零；净资产（股东全部权益价值）账面值为人民币
2,996.70 万元，评估值为人民币 4,473.16 万元，增幅为 49.27%。(详见资产基础法资
产评估汇总表、明细表）。
资产基础法资产评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
被评估单位：北京中富热灌装容器有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 15,813.52 15,817.08 3.56 0.02
2 非流动资产 15,077.36 16,550.26 1,472.90 9.77
3 其中：投资性房地产 1,741.17 1,544.11 -197.06 -11.32
4 固定资产 12,813.90 13,301.27 487.37 3.80
5 无形资产 336.65 1,419.58 1,082.93 321.68
6 资产总计 30,890.88 32,367.34 1,476.46 4.78
7 流动负债 27,894.18 27,894.18 - -
8 非流动负债 - - -
9 负债总计 27,894.18 27,894.18 - -
10 净资产（所有者权益） 2,996.70 4,473.16 1,476.46 49.27
2、收益法评估测算结果：
-23-
评估基准日时，采用收益法测算的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值
的评估测算结果为人民币 6,497.98 万元，详见下表：
收益法资产评估明细表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
被评估单位：北京中富热灌装容器有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2016 年以后
一、企业自由现金流量 -74.97 -367.12 2,406.46 2,708.10 385.38 2,763.71
二、折现率 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00%
三、期间（年） 1 2 3 4 5 5
四、现值系数 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 0.5935 5.3950
五、现值 -67.54 -297.97 1,759.58 1,783.91 228.71 14,910.26
六、企业经营资产收益价值 18,316.96
加：溢余资产 -
加：非经营性资产 13,655.82
减：非经营性负债 20,474.80
减：付息债务 5,000.00
七、股东全部权益价值评估值 6,497.98
3、综合确定股东全部权益价值评估值：
上述两种方法对北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值测算结果差异较
大,考虑到收益法测算时,以企业整体资产作为一个有机体，不但包含流动资产、固定资
产和账面已反映的无形资产，而且包含品牌、客户关系、管理能力等无形资产价值，故
收益法测算结果更具完整性，结合本次评估目的，经综合分析,本次评估采用收益法评
估结果,本次评估的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值的评估为人民币
6,497.98 万元，较账面净资产 2,996.70 万元增加 3,501.28 万元，增值率为 116.84%。
（二）评估结论
经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价值定义、评估假设条件
下：
北京中富热灌装容器有限公司净资产（股东全部权益价值）账面值为人民币
2,996.70 万元，评估值为人民币 6,497.98 万元，增幅为 116.84%。
十一、特别事项说明
-24-
（一）本次评估是在大华会计师事务所有限公司珠海分所出具的大华（珠）
审字[2012]129 号审计报告基础上进行的。
（二）列入本次评估范围的应收账款、存货、固定资产中的机器设备和房屋
建筑物、无形资产中的土地使用权，以及被评估企业母公司珠海市中富热灌装瓶
有限公司持有被评估企业的 75%的股权已用于抵押或质押。
2008 年 3 月 18 日被评估企业的控制方珠海中富实业股份有限公司及其各子
公司共同与中国工商银行股份有限公司珠海分行、华商银行、法国东方汇理银行
为牵头安排行，华商银行为贷款代理行和若干金融机构为贷款行签署了《境内担
保人民币综合贷款额度共同条款合同》、《循环贷款协议》，借款总额为 25 亿元。
2008 年 3 月 18 日被评估企业与中国工商银行股份有限公司珠海分行（作为担保
代理行）签订相关的抵押、质押合同。根据该合同，评估基准日被评估企业资产
抵押、质押情况如下：
(1) 被评估企业将全部 2008 年 3 月现有应收账款及将有的应收账款于 2008
年 3 月质押给中国工商银行股份有限公司珠海分行，质押期限为 7 年；
(2) 被评估企业将全部 2008 年 3 月现存及将有的存货于 2008 年 3 月抵押给
中国工商银行股份有限公司珠海分行, 抵押期限为 7 年；
(3) 被评估企业将固定资产中的大部分机器设备、权证号码为 X 京房权证怀
涉外字第 000234 号和 X 京房权证怀字第 007751 号的房屋建筑物于 2008 年 3 月抵
押给中国工商银行股份有限公司珠海分行, 抵押期限为 7 年；
(4) 被评估企业将土地使用权(权证号码为京怀国用(2004 出)第 0124 号,用
地面积为 31,668.11 平方米)于 2008 年 3 月抵押给中国工商银行股份有限公司珠
海分行, 抵押期限为 7 年；
(5) 被 评 估 企 业 的 母 公 司 珠 海 市 中 富 热 灌 装 瓶 有 限 公 司 将 持 有 被 评 估 企 业
75%的股权于 2008 年 3 月质押给中国工商银行股份有限公司珠海分行，质押期限
为 7 年。
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。
（三）本次评估结论没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十二、评估报告使用限制说明
-25-
