Beverage Packaging Investment Limited 拟
向珠海中富实业股份有限公司转让参股
企业股权涉及的天津乐富容器有限公司
股东全部权益价值的
资产评估技术说明
京恒信德律评报字[2012]0099 号
评估报告提交日期：2012 年 7 月 22 日
北京恒信德律资产评估有限公司
BEIJING HENGXIN DELV ASSETS APPRAISAL CO.LTD
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明……………………………………………… 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明………………………………………… 2
第三部分 评估对象与评估范围说明…………………………………………………… 9
第四部分 资产核实总体情况说明……………………………………………………… 13
第五部分 评估依据的说明……………………………………………………………… 18
第六部分 资产基础法评估技术说明……………………………………………………… 20
第七部分 评估结论及其分析…………………………………………………………… 43
(本册共 46 页)
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关审查资产评估报告书和检查本评估机构工作
之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸于公开媒体。
北京恒信德律资产评估有限公司
二○一二年七月二十二日
-1-
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及资产占有方简介
（一）委托方简介
名称：Beverage Packaging Investment Limited
登记证号码：38222305-000-07-12-6
登记地：香港
住所：香港中环花园道 3 号中国工商银行大厦 901－903 室
评估基准日时，委托方直接持有被评估企业的股权。
（二）资产占有方（被评估企业）简介
名称：天津乐富容器有限公司
成立时间：2002 年 6 月 28 日
注册号：120000400033640
登记机关：天津市工商行政管理局
住所：天津开发区第六大街 79 号
法定代表人：James Chen
注册资本：壹仟柒佰伍拾万元人民币
实收资本：壹仟柒佰伍拾万元人民币
公司类型：有限责任公司(中外合资)
经营范围：聚酯(PET)瓶、聚酯(PET)热灌装瓶,瓶装、桶装纯净水，瓶装、桶装
矿物质水及相关饮料包装物品的生产和销售；自有厂房租赁。
二、资产占有方历史沿革
天津乐富容器有限公司系经天津经济技术开发区管理委员会津开批[2002]290 号
文件批准，由珠海中富实业股份有限公司与香港众成化纤原料有限公司共同出资设立
的中外合资企业，公司成立于 2002 年 6 月 28 日，领取了天津市工商行政管理局颁发
-2-
的注册号为 120000400033640 的企业法人营业执照,经营期限 15 年。天津乐富容器有
限公司的注册资本为人民币 1,750 万元，其中珠海中富实业股份有限公司出资人民币
1,312.50 万元，占全部出资额的 75%,香港众成化纤原料有限公司出资人民币 437.50
万元,占全部出资额的 25%。
2006 年 4 月 19 日，经天津经济技术开发区管理委员会津开批（2006）212 号文
件批准，香港众成化纤原料有限公司将其所持股份转让给富达投资控股有限公司。
2008 年 5 月 29 日，经天津经济技术开发区管理委员会津开批（2008）250 号文
件批准，原股东富达投资控股有限公司将所持天津乐富容器有限公司 25%的股权全部
转让给在香港注册的 Beverage Packaging Investment Limited。
评估基准日时, 珠海中富实业股份有限公司的出资额占全部出资额的
75%,Beverage Packaging Investment Limited 的出资额占全部出资额的 25%。
上述实收资本业经天津诚泰有限责任会计师事务所津诚会验字[2006]KW017 号验
资报告报告验证。
三、关于经济行为的说明：
Beverage Packaging Investment Limited 拟向珠海中富实业股份有限公司转让
参股企业股权，本次评估目的是为 Beverage Packaging Investment Limited 拟向珠
海中富实业股份有限公司转让参股企业股权所涉及的天津乐富容器有限公司股东全
部权益价值提供市场价值参考意见。
四、关于评估对象和范围的说明：
评估对象为 Beverage Packaging Investment Limited 拟转让参股企业股权所涉
及的天津乐富容器有限公司股东全部权益价值；评估范围为天津乐富容器有限公司全
部资产、负债以及与企业价值相关的经营资料。
五、关于评估基准日的说明：
评估基准日为 2011 年 12 月 31 日。
选择评估基准日的依据如下：
（一）2012 年 3 月 12 日北京恒信德律资产评估有限公司接受 Beverage Packaging
Investment Limited 的委托对拟转让参股企业股权所涉及的天津乐富容器有限公司
-3-
股东全部权益价值进行评估，评估目的是为 Beverage Packaging Investment Limited
拟转让参股企业股权所涉及的天津乐富容器有限公司公司股东全部权益价值提供市
场价值参考意见。为使评估基准日与评估目的实现日尽量接近，根据实际情况选择
2011 年 12 月 31 日作为评估基准日。
（二）2011 年 12 月 31 日是会计核算中的年度结算日期，主要考虑在一个相对完
整的会计期间，各项财务指标容易收集，便于评估中同账务审核结合起来。另外天津
乐富容器有限公司 2011 年度的财务报表业经中介机构审计。
六、资产负债情况：
（一）被评估企业主要资产概况：
1、流动资产账面值为 1,747.89 万元，其中货币资金 201.28 万元，应收票据 850.00
万元，应收账款 471.33 万元，预付账款 44.91 万元，其他应收款 12.73 万元，存货
167.64 万元(主要为各类 PTE 包装产品及相关原材料,其中:原材料 55.79 万元、在库
周转材料 52.38 万元、产成品 129.02 万元、在产品 1.02 万元、在用周转材料 3.64
万元,计提存货跌价准备 74.21 万元)。
2、非流动资产账面值为 7,392.94 万元，包括：固定资产 6,600.73 万元、在建
工程 121.21 万元、无形资产 584.40 万元、长期待摊费用 86.60 万元，具体情况如下：
（1）固定资产账面原值 8,030.94 万元，净值 6,600.73 万元，其中：
①房屋建筑物账面原值 3,063.32 万元，净值 2,831.46 万元，包括各类厂房、仓
库等共 8 项，建筑面积共计 14,975.13 平方米。
②构筑物账面原值 147.47 万元，净值 39.33 万元，包括厂区绿化、电缆安装工
程等共 4 项。
③机器设备账面原值 4,758.54 万元，净值 3,691.24 万元，包括吹瓶机、贴标机、
饮用水灌装生产线等各类饮料包装加工设备和饮料加工设备 60 余台（套）。
④车辆账面原值 56.23 万元，净值 36.23 万元，包括东风牌中型厢式货车 1 台、
电瓶叉车 3 台及配套电池 1 套。
⑤办公及其他设备账面原值 5.38 万元，净值 2.48 万元，主要是电脑等设备共计
15 台。
-4-
（2）在建工程账面值 121.21 万元，其中：
①土建工程 116.01 万元，包括新建厂房、仓库的室内安装工程。
②设备安装工程 5.2 万元，系膜包机彩膜识别系统的设备购置费等。
（3）无形资产账面值 584.40 万元，均为土地使用权，系位于天津经济技术开发
区第六大街 79 号的土地使用权，土地使用权用途均为工业,用地面积为 38,534.42 平
方米,该宗地已取得开单国用(2003)第 0048 号《国有土地使用证》。在上述宗地上,已
建成房屋建筑物 14,975.13 平方米,该宗地尚未全部开发利用。
（4）长期待摊费用账面值 86.60 万元，为设备维修改造支出和货架等的摊余价
值,该等支出的初始金额为 155.90 万元。
3、流动负债账面值为 9,321.86 万元，其中：短期借款 0.90 万元,应付账款
6,812.34 万元，预收款项 3.98 万元,应付职工薪酬 59.51 万元，应交税费-122.02 万元，
其他应付款 2,567.15 万元。
评估基准日时，天津乐富容器有限公司账面总资产为人民币 91,408,315.53 元，
总负债为人民币 93,218,663.14 元，净资产为人民币-1,810,347.61 元。
（二）被评估企业近年来主要经营业绩：
金额单位：人民币元
项目 2011年末 2010年末 2009年末
========= ============== ============== ==============
总资产 91,408,315.53 74,840,891.48 64,220,372.73
总负债 93,218,663.14 68,940,006.95 55,065,131.57
净资产 -1,810,347.61 5,900,884.53 9,155,240.80
========= ============== ============== ==============
项目 2011年度 2010年度 2009年度
========= ============== ============== ==============
收入 40,975,577.76 34,459,696.01 29,908,303.61
净利润 -7,711,232.14 -3,254,356.27 -465,100.86
========= ============== ============== ===============
上述 2009 年度和 2010 年度财务数据业经立信大华会计师事务所有限公司珠海分
所审计,2011 年度财务数据业经大华会计师事务所有限公司珠海分所审计。
-5-
七、被评估企业近年来主要生产经营情况：
1、生产经营业务概述：
被评估企业天津乐富容器有限公司与其母公司珠海中富实业股份有限公司及母
公司所控制的中富系统内的 70 余家企业共同构成中国最大的饮料包装生产企业集团，
中富品牌在行业中是质量和信誉的象征，中富品牌在客户心目中占有重要的地位，产
品营销网络遍及全国，客户资源丰厚。
目前被评估企业与其关联企业主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包
装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯、纸箱的生产与销售，并同时
为客户提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，其中PET瓶及PET瓶胚为企业集团内
的主要产品，近年来该部分产品的营业收入均占全部营业收入的50%以上；目前被评
估企业与其关联企业主要客户有可口可乐、百事可乐和统一企业（中国）投资有限公
司等大型饮料生产企业，上述三家特大型饮料企业，近年来其市场份额合计约占我国
饮料市场的三分之一，出于战略考虑，该类企业习惯将PET瓶的生产业务外包，并通
过长期协议的方式以确保稳定供应，上述三家特大型饮料企业凭借强大的资本实力、
出色的营销策划能力，在新产品的推出、销售渠道完善等方面均强于一般竞争对手，
长期保持着高于市场平均增长水平的扩张速度，巨大的需求量与快速增长的潜力，使
得可口可乐、百事可乐及统一企业成为国内大型饮料塑料包装企业争相争取的理想客
户，国内饮料塑料包装行业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统
一企业等跨国饮料巨头PET瓶外包业务的竞争。国内饮料塑料包装行业将长期维持寡
头竞争的格局， “珠海中富”企业集团与紫江企业是饮料塑料包装行业最大的两家
企业，它们的主要客户均为可口可乐、百事可乐及统一企业。“珠海中富”作为国内
饮料包装行业的双寡头之一，行业地位十分突出。
珠海中富企业集团具有在全国布局的业务网络，已经在全国 29 个省、38 个城市
及海外设有 70 余家子公司，具有全国性的生产、销售网络，其生产基地覆盖全国主
要中心城市及重要客户。全国布局的业务网络使珠海中富企业集团能在各相邻生产网
点之间实现货物的临时调配和盈缺互补，同时降低企业集团内部各网点之间的物流配
送成本。
-6-
珠海中富企业集团具有完整的产业链和较强的业务配套能力。珠海中富企业集团
目前拥有从原材料研发生产、瓶胚生产、吹瓶至灌装的完整产业链，此外，还生产标
签、薄膜等产品，一体化程度较高的产业链能使企业的产品议价能力得以提升；与下
游客户所建立的连线生产模式能大大提高 PET 瓶的供货效率、简化中转环节并增强
产品销售的排他性。
珠海中富企业集团各所属企业采购采取集中计划和谈判、分散按程序采购的方式
管理，集团公司供应链部通过招标确定合格供应商，并与其签订长期框架供货协议，
以建立长期合作关系，获得稳定和质优价廉的原材料，各企业根据集团公司供应链部
制定的《合格供应商评估作业指导书》来确定合格供应商及其选择标准，并根据企业
集团总体生产计划确定各企业原材料需求计划，按照《原辅包装材料采购控制程序》
来指导具体采购工作。近年来，珠海中富企业集团 PET 聚酯切片和 PE 胶粒的供应商
数量逐年增加，以期分散对单一供应商的采购比例，从而争取更多的价格优惠。
由于珠海中富企业集团的上游产品价格受国际原油价格波动影响较大，集团公
司供应链部在产品定价时一般采用分解具体内容、按内容分析定价的方式，如采用
“原材料价格＋加工费＋运费”、“原材料价格＋加工费”或收取代加工费等方式
定价，以期获得稳定的合理收益。
被评估企业天津乐富容器有限公司主要服务于华北地区，产品主要有：瓶（桶）
装饮用水、热罐装瓶等，主要客户包括天津可口可乐饮料有限公司、大湖（天津）新
鲜食品果汁有限公司等，主要原料为 PET 瓶胚等。
2、设备及产能介绍：
评估基准日时，被评估企业拥有厂房及仓库等建筑面积约 15,000 平方米,拥有吹
瓶生产线 2 条、拥有饮用水罐装生产线 2 条,年产能为吹瓶 1.55 亿支、饮用水 1.44
亿支。
3、近年来主要经济指标：
2009 年共销售瓶装水 6,189.37 万支、桶装水 82.16 万支、热灌瓶 762.76 万支，
较上年变动率分别为 27.19%、12.09%和-20.28 %；2010 年度共销售瓶装水 6,961.18
万支、桶装水 80.89 万支、热灌瓶 1,314.09 万支，较上年变动率分别为 12.47%、
-7-
-1.56%和 72.28%；2011 年度共销售瓶装水 8,679.52 万支、桶装水 96.23 万支、热灌
瓶 1,353.86 万支，较上年变动率分别为 24.69%、18.96%和 3.03%。
2009 年度、2010 年度及 2011 年度的营业收入分别为 2,990.83 万元、3,445.96
万元和 4,097.56 万元，净利润分别为-46.51 万元、-325.44 万元和-771.12 万元。
八、资料清单：
1、2011 年度财务报表；
2、2007 年度至 2011 年度审计报告；
3、主要设备购买合同、发票、报关单；
4、《车辆行驶证》复印件；
5、其他相关评估资料。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象和范围：
评估对象为 Beverage Packaging Investment Limited 拟转让参股企业股权所涉
及的天津乐富容器有限公司股东全部权益价值；评估范围为天津乐富容器有限公司全
部资产、负债以及与企业价值相关的经营资料。
二、被评估企业主要资产概况：
1、流动资产账面值为 1,747.89 万元，其中货币资金 201.28 万元，应收票据 850.00
万元，应收账款 471.33 万元，预付账款 44.91 万元，其他应收款 12.73 万元，存货
167.64 万元(主要为各类 PTE 包装产品及相关原材料,其中:原材料 55.79 万元、在库
周转材料 52.38 万元、产成品 129.02 万元、在产品 1.02 万元、在用周转材料 3.64
万元,计提存货跌价准备 74.21 万元)。
2、非流动资产账面值为 7,392.94 万元，包括：固定资产 6,600.73 万元、在建
工程 121.21 万元、无形资产 584.40 万元、长期待摊费用 86.60 万元，具体情况如下：
（1）固定资产账面原值 8,030.94 万元，净值 6,600.73 万元，其中：
①房屋建筑物账面原值 3,063.32 万元，净值 2,831.46 万元，包括各类厂房、仓
库等共 8 项，建筑面积共计 14,975.13 平方米。
②构筑物账面原值 147.47 万元，净值 39.33 万元，包括厂区绿化、电缆安装工
程等共 4 项。
③机器设备账面原值 4,758.54 万元，净值 3,691.24 万元，包括吹瓶机、贴标机、
饮用水灌装生产线等各类饮料包装加工设备和饮料加工设备 60 余台（套）。
④车辆账面原值 56.23 万元，净值 36.23 万元，包括东风牌中型厢式货车 1 台、
电瓶叉车 3 台及配套电池 1 套。
⑤办公及其他设备账面原值 5.38 万元，净值 2.48 万元，主要是电脑等设备共计
15 台。
（2）在建工程账面值 121.21 万元，其中：
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①土建工程 116.01 万元，包括新建厂房、仓库的室内安装工程。
②设备安装工程 5.2 万元，系膜包机彩膜识别系统的设备购置费等。
（3）无形资产账面值 584.40 万元，均为土地使用权，系位于天津经济技术开发
区第六大街 79 号的土地使用权，土地使用权用途均为工业,用地面积为 38,534.42 平
方米,该宗地已取得开单国用(2003)第 0048 号《国有土地使用证》。在上述宗地上,已
建成房屋建筑物 14,975.13 平方米,该宗地尚未全部开发利用。
（4）长期待摊费用账面值 86.60 万元，为设备维修改造支出和货架等的摊余价
值,该等支出的初始金额为 155.90 万元。
3、流动负债账面值为 9,321.86 万元，其中：短期借款 0.90 万元,应付账款
6,812.34 万元，预收款项 3.98 万元,应付职工薪酬 59.51 万元，应交税费-122.02 万元，
其他应付款 2,567.15 万元。
评估基准日时，天津乐富容器有限公司账面总资产为人民币 91,408,315.53 元，
总负债为人民币 93,218,663.14 元，净资产为人民币-1,810,347.61 元。（具体详见
资产基础法资产评估明细表）
三、被评估企业近年来主要生产经营情况：
1、生产经营业务概述：
被评估企业天津乐富容器有限公司与其母公司珠海中富实业股份有限公司及母
公司所控制的中富系统内的 70 余家企业共同构成中国最大的饮料包装生产企业集团，
中富品牌在行业中是质量和信誉的象征，中富品牌在客户心目中占有重要的地位，产
品营销网络遍及全国，客户资源丰厚。
目前被评估企业与其关联企业主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包
装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯、纸箱的生产与销售，并同时
为客户提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，其中PET瓶及PET瓶胚为企业集团内
的主要产品，近年来该部分产品的营业收入均占全部营业收入的50%以上；目前被评
估企业与其关联企业主要客户有可口可乐、百事可乐和统一企业（中国）投资有限公
司等大型饮料生产企业，上述三家特大型饮料企业，近年来其市场份额合计约占我国
饮料市场的三分之一，出于战略考虑，该类企业习惯将PET瓶的生产业务外包，并通
-10-
过长期协议的方式以确保稳定供应，上述三家特大型饮料企业凭借强大的资本实力、
出色的营销策划能力，在新产品的推出、销售渠道完善等方面均强于一般竞争对手，
长期保持着高于市场平均增长水平的扩张速度，巨大的需求量与快速增长的潜力，使
得可口可乐、百事可乐及统一企业成为国内大型饮料塑料包装企业争相争取的理想客
户，国内饮料塑料包装行业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统
一企业等跨国饮料巨头PET瓶外包业务的竞争。国内饮料塑料包装行业将长期维持寡
头竞争的格局， “珠海中富”企业集团与紫江企业是饮料塑料包装行业最大的两家
企业，它们的主要客户均为可口可乐、百事可乐及统一企业。“珠海中富”作为国内
饮料包装行业的双寡头之一，行业地位十分突出。
珠海中富企业集团具有在全国布局的业务网络，已经在全国 29 个省、38 个城市
及海外设有 70 余家子公司，具有全国性的生产、销售网络，其生产基地覆盖全国主
要中心城市及重要客户。全国布局的业务网络使珠海中富企业集团能在各相邻生产网
点之间实现货物的临时调配和盈缺互补，同时降低企业集团内部各网点之间的物流配
送成本。
珠海中富企业集团具有完整的产业链和较强的业务配套能力。珠海中富企业集团
目前拥有从原材料研发生产、瓶胚生产、吹瓶至灌装的完整产业链，此外，还生产标
签、薄膜等产品，一体化程度较高的产业链能使企业的产品议价能力得以提升；与下
游客户所建立的连线生产模式能大大提高 PET 瓶的供货效率、简化中转环节并增强
产品销售的排他性。
珠海中富企业集团各所属企业采购采取集中计划和谈判、分散按程序采购的方式
管理，集团公司供应链部通过招标确定合格供应商，并与其签订长期框架供货协议，
以建立长期合作关系，获得稳定和质优价廉的原材料，各企业根据集团公司供应链部
制定的《合格供应商评估作业指导书》来确定合格供应商及其选择标准，并根据企业
集团总体生产计划确定各企业原材料需求计划，按照《原辅包装材料采购控制程序》
来指导具体采购工作。近年来，珠海中富企业集团 PET 聚酯切片和 PE 胶粒的供应商
数量逐年增加，以期分散对单一供应商的采购比例，从而争取更多的价格优惠。
由于珠海中富企业集团的上游产品价格受国际原油价格波动影响较大，集团公
-11-
司供应链部在产品定价时一般采用分解具体内容、按内容分析定价的方式，如采用
“原材料价格＋加工费＋运费”、“原材料价格＋加工费”或收取代加工费等方式
定价，以期获得稳定的合理收益。
被评估企业天津乐富容器有限公司主要服务于华北地区，产品主要有：瓶（桶）
装饮用水、热罐装瓶等，主要客户包括天津可口可乐饮料有限公司、大湖（天津）新
鲜食品果汁有限公司等，主要原料为 PET 瓶胚等。
2、设备及产能介绍：
评估基准日时，被评估企业拥有厂房及仓库等建筑面积约 15,000 平方米,拥有吹
瓶生产线 2 条、拥有饮用水罐装生产线 2 条,年产能为吹瓶 1.55 亿支、饮用水 1.44
亿支。
3、近年来主要经济指标：
共销售瓶装水 6,189.37 万支、桶装水 82.16 万支、热灌瓶 762.76 万支，较上年
变动率分别为 27.19%、12.09%和-20.28 %；2010 年度共销售瓶装水 6,961.18 万支、
桶装水 80.89 万支、热灌瓶 1,314.09 万支，较上年变动率分别为 12.47%、-1.56%和
72.28%；2011 年度共销售瓶装水 8,679.52 万支、桶装水 96.23 万支、热灌瓶
1,353.86 万支，较上年变动率分别为 24.69%、18.96%和 3.03%。
2009 年度、2010 年度及 2011 年度的营业收入分别为 2,990.83 万元、3,445.96
万元和 4,097.56 万元，净利润分别为-46.51 万元、-325.44 万元和-771.12 万元。
以上纳入评估范围的资产、负债及经营收益与委托的范围相一致。
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第四部分 资产核实总体情况说明
一、调查核实的内容：
本次调查核实的内容是本次评估范围涉及的天津乐富容器有限公司的流动资产
（包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等）、非流动
资产（包括固定资产、在建工程、长期待摊费用）、流动负债（包括短期借款、应付
账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等）。具体对天津乐富容器
有限公司的委估资产、负债和经营情况进行核实，包括对资产类型、账面金额、形成
及产权状况、与生产经营相关的生产经营场所、主要生产设备、员工人数及结构、市
场状况等进行调查核实。
二、资产调查的过程与方法：
资产调查核实时，评估人员根据天津乐富容器有限公司提供的评估基准日的资产
评估明细表，逐项进行复核，核实资产评估明细表所反映的资产类型、账面金额、形
成及产权状况以及相关负债是否正确，列示的实物资产是否存在，其数量、品质、存
放地点是否正确，关注影响未来企业自有现金流量的未来销售数量、平均单价、各项
成本费用。
（一）资产调查核实工作过程:
1、2012 年 4 月 11 日，评估人员检查流动资产、非流动资产及流动负债的账务情
况，核对债权债务并进行函证，复核账面记录及有关会计处理是否正确；
2、2012 年 4 月 12 日，评估人员调查核对有关实物资产，重点核实各类设备的存
放地点、使用状况、报废毁损情况；现场核实房地产的具体位置、房地产的具体结构
及装修情况、维护使用情况；对存货数量及其质量进行核实；
3、2012 年 4 月 11 日—4 月 13 日，检查复核资产评估评估明细表，核对相关文
件资料及产权证明资料，并对资产负债予以核实。
4、2012 年 4 月 11 日起，评估人员收集历史经营资料，包括审计报告、会计资料、
历史销售数量和价格、各项成本费用等经营相关资料，核对主要资产权属资料，了解
-13-
经营相关信息等；
5、2012 年 4 月 11 日－2012 年 7 月 10 日，对被评估单位提供的《关于资产评估
有关事项的说明》进行复核；对被评估企业经营现状和历史经营业绩进行调查。
（二）资产调查核实方法：
1、对于货币资金（包括现金和银行存款），将现金资产评估明细表与现金日记账
核对，并盘点现金，同时审查评估基准日至现金盘点日的收支金额，将银行存款资产
评估明细表与银行存款日记账、银行盖章的对账单进行核对，检查银行存款余额调节
表是否正确。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
2、对于应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款，在调查核实中评估人员
对报表、总账、明细账和被评估企业填报的评估明细表进行核对，并抽查凭证及检查
相关票据和往来单证，审查其金额、内容、日期是否与账面记录相符,对数额较大的
款项，均通过发函形式进行询证，对往来账款记账错误进行清查调整。经调查核实，
被评估企业填报的资产评估明细表正确。
3、对于存货，包括原材料、产成品、在库周转材料和在用周转材料等，评估人
员对存货变动和计价进行了审核，并在被评估企业提供的存货清单的基础上，现场进
行盘点核实,同时关注存货质量。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正
确。
4、对于固定资产中的房屋建筑物，首先根据被评估企业提供的房地产权属证件
对房屋建筑物的权属状况进行核查，并逐一进行实地勘察，了解房屋建筑物及土地使
用权的现状；对于固定资产中的设备，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账
务核实，并抽查部分凭证，检查其原始购买资料、车辆行驶证等以确定各类设备的权
属状况，然后听取被评估企业设备主管人员对各类设备的介绍，对照其提交的资产评
估明细表在现场逐项进行调查核实，并勘察设备的运行、完好程度以及设备的使用维
护情况等，对各类设备的使用情况、利用情况和技术状况等进行深入调查，作为确定
评估值的依据。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
5、对于在建工程，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务核实，并抽
查部分凭证，检查其原始购买资料，现场进行调查核实，了解开工日期和预计完工日
期等。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
-14-
6、对于无形资产，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务核实，检查
其原始购买资料或支付凭证，了解相关支出的内容、金额，核对摊销情况，经调查核
实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
7、对于长期待摊费用，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务核实，
并抽查部分凭证，检查其原始购买资料或支付凭证，了解相关支出的内容、金额和摊
销情况，经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
8、对于短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、其他应付款等，在调
查核实中评估人员将报表、总账、明细账与被评估企业提供的相关负债评估明细表进
行核对，并抽查部分凭证、相关合同等，审查其金额、内容、日期是否与账面记录相
符，复核有关负债的计量是否正确，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证，
对账面记录错误进行调整。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
9、对于应交税费，在调查核实中评估人员将报表、总账、明细账与被评估企业
提供的应交税费评估明细表进行核对，并与纳税申报资料相核对，复核应交税费计缴
是否正确。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
三、调查核实结果：
经核实具体内容如下：（金额单位为人民币元）
（一）流动资产：
序号 会计科目 账面金额 调整后金额
===== ================= ============== =============
1 现金 75.46 75.46
2 银行存款 2,012,760.94 2,012,760.94
3 应收票据 8,500,000.00 8,500,000.00
4 应收账款 4,713,281.64 4,713,281.64
5 预付账款 449,086.20 449,086.20
6 其他应收款 127,289.34 127,289.34
7 存货 1,676,392.39 1,676,392.39
合 计 17,478,885.97 17,478,885.97
============== ==============
-15-
资产核查结论：核实无调整。
（二）非流动资产：
序号 会计科目 账面金额 调整后金额
===== ===================== ============== ==============
1 固定资产 66,007,309.61 66,007,309.61
2 在建工程 1,212,129.00 1,212,129.00
3 无形资产 5,844,028.40 5,844,028.40
4 长期待摊费用 865,962.55 865,962.55
合 计 73,929,429.56 73,929,429.56
============== ==============
资产核查结论：核实无调整。
（三）流动负债：
序号 会计科目 账面金额 调整后金额
===== =================== ============== ==============
1 短期借款 9,000.00 9,000.00
2 应付账款 68,123,437.83 68,123,437.83
3 应付职工薪酬 595,055.14 595,055.14
4 应交税费 -1,220,189.06 -1,220,189.06
5 其他应付款 25,671,586.27 25,671,586.27
合 计 93,218,663.14 93,218,663.14
============== ==============
资产核查结论：核实无调整。
四、实物资产分布情况及特点：
被评估企业资产的产权比较清晰。实物资产主要为存货/房地产和机器设备等,均
位于被评估企业位于天津经济技术开发区第六大街 79 号的公司范围内。
五、调查核实结果：
-16-
根据本次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的
途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属, 本
次资产调查核实对资产负债项目无调整事项；核实中,同时对反映被评估企业收益状
况的历史财务数据进行抽查核实，对被评估企业的生产经营条件和市场环境进行调查,
对被评估企业提供的历史经营数据进行分析,并判断其合理性。经调查核实，被评估
企业提供的与公司经营现状及历史经营情况的资料可以作为分析判断收益法资产评
估可行性的重要基础资料。
-17-
第五部分 评估依据的说明
（一）行为依据：
《资产评估业务约定书》。
（二）法规依据：
1、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
2、《资产评估准则——基本准则》；
3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——业务约定书》；
6、《资产评估准则——工作底稿》；
7、《资产评估准则——机器设备》；
8、《资产评估准则——不动产》；
9、《资产评估准则——企业价值》；
10、《企业会计准则》；
11、有关部门制定的法律、法规、标准。
（三）产权依据：
1、《房地产权证》；
2、《国有土地使用证》；
3、《车辆行驶证》；
4、主要设备购买合同、发票、报关单；
5、工程建设相关资料。
（四）取价依据：
1、被评估企业提供的资产评估申报表、关于进行资产评估有关事项的说明；
2、被评估企业提供的会计报表、账册、会计原始凭证和资料凭证及工程施工合
-18-
同；
3、《机电产品报价手册》；
4、机电产品市场行情，向设备生产厂家、设备经销商或代理商询价所得资料；
5、《汽贸商情》；
6、《天津市统计年鉴》；
7、2011 年全国资产评估价格信息；
8、评估资讯网 www.pingguw.com；
9、中国债券信息网 www.chinabond.com.cn；
10、Wind 资讯；
11、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
12、《最新资产评估常用数据与参数手册》；
13、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；
14、本公司评估人员在市场上调查了解的价格信息。
-19-
第六部分 资产基础法评估技术说明
一、关于评估方法的分析：
(一)评估方法的选择:
一般来说，企业价值评估途径包括三种基本方法，即：市场法、资产基础法（成
本法）和收益法。
1、市场法：
市场法是通过与被评估企业类似公司的交易来估测其价值的方法。运用市场法
时，要求有充分的市场交易数据并有可比的参考企业或交易案例；要求参考企业或交
易案例与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务或受相同经济因素影响；
能够收集参考企业或交易案例的经营和财务信息及相关资料等。考虑到我国目前的产
权市场发展状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场
上找到与此次我们所评估的企业相类似的参照物及交易情况。因此我们未采用市场法
进行评估。
2、资产基础法：
资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债价值的基础上
确定评估对象价值的方法。本次评估的企业各项资产、负债资料齐备，满足采用成本
途径评估的要求，故可以采用成本法进行评估。即以重置各项生产要素为假设，先对
评估范围内的各单项资产运用相适宜的评估方法分别得出其评估值，累加求和后，再
扣减相关负债的评估值，最后得出被评估企业净资产的评估值。根据被评估企业的具
体情况，我们选用资产基础法进行了评估。
3、收益法：
收益法是指通过估算被评估企业的未来预期收益，采用适当的折现率折算成现
值，借以确定被评估企业价值的一种资产评估方法。收益法适用于评估成立时间比较
长、有比较完整的历史经营情况、未来收益可以较为准确地预测、且可以获取充分的
评估资料的企业。
-20-
通过对被评估企业历史经营情况的调查、了解，被评估企业历史经营及财务信息
比较完整，但近年来连年亏损，已被初步确定为关停或重新配置主要资产的企业，其
未来收益无法合理预测，不符合采用收益法评估的有关要求。因此我们未采用收益法
进行评估。
二、流动资产：
（一）货币资金：
包括现金和银行存款。评估时以清查核实无误后的账面价值为评估值。
经评估确认，评估基准日货币资金的评估值为人民币 2,012,836.40 元。
（二）应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款：
应收票据均为银行承兑汇票，期限在 6 个月以内；
应收账款的业务内容是应收的销售货款，账龄基本上都在一年左右；
预付账款的业务内容主要是预付采暖费等，账龄大都一年内；
其他应收款的业务内容主要是个人借款、单位往来款等。
通过发函询证、调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，对各款项收回的可能性作出判断，从而确定评
估值。根据对各项资料的综合分析，应收账款和其他应收款,根据账龄等具体情况扣
除一定的坏账率后确定评估值。
经评估确认，应收票据评估基准日评估值为人民币 8,500,000.00 元，应收账款
评估基准日评估值为人民币 4,349,998.39 元，预付账款评估基准日评估值为人民币
449,086.20 元，其他应收款评估基准日评估值为人民币 127,289.34 元。
（三）存货：
1、概况：
存货项目为原材料、产成品、在产品等,主要为各类 PTE 包装产品、饮用水及相
关原材料, 其中:原材料 55.79 万元、在库周转材料 52.38 万元、产成品 129.02 万元、
在产品 1.02 万元、在用周转材料 3.64 万元,计提存货跌价准备 74.21 万元。
2、评估方法：
对于存货中的原材料和在库周转材料，经了解大都系近期购进,存货质量正常,考
-21-
虑到其账面值与评估基准日市场价值比较接近,故以审查核实后的账面值作为评估
值；对于存货中的产成品采用市场法进行评估,以其现行市价扣除一定的销售费用、
全部税金和适当的净利润后确定评估值；
对评估中销售单价的确定，评估师索取企业 2011 年最新的产品销售价目表、2011
年度产品销售明细账,并据以分析确定；对销售税费率，参考企业近年的销售税费率
分析确定。
3、评估举例：
例一：热灌装瓶-大湖瓶(规格 1L)（详见产成品评估明细表第 1 项）
（1）、被评估产品基本情况介绍：
产品名称：热灌装瓶-大湖瓶；规格：1L；主要材料：热灌装瓶；用途:饮料瓶。
（2）、最近销售单价：
经索取 2011 年 12 月被评估企业销售价格表，该产品的不含税销售单价为 0.23
元/支。
不含税销售单价=0.23 元/支。
（3）、营业费用：
在测算营业费用时，本次评估根据历史营业费用占营业收入的平均比例,结合评
估基准日时的销售价格进行测算。主要财务数据和计算过程如下：
项 目 2009 年 2010 年 2011 年
营业收入 2,990.83 3,445.97 4,097.56
营业费用 22.73 54.27 49.18
占收入比例 0.76% 1.57% 1.20%
平均比例 1.18%
营业费用=不含税销售单价×平均营业费用率=0.23×1.18%=0.002714 元/支
（4）、全部税金：
全部税金包括营业税金及附加和企业所得税。
被评估企业系中外合资企业，因 2011 年初有关附加税的税收政策有所调整，故
营业税金及附加占营业收入的历史比例数据按 2011 年实际数 0.37%计。
营业税金及附加=不含税销售单价×0.37%=0.23×0.37%= 0.000851 元/支
税前利润=不含税销售价格×(1-营业费用率-营业税金及附加税率)-成本
=0.23×(1-1.18%-0.37%)-0.17 =0.056435 元/支
-22-
企业所得税=0.056435×25%=0.0141 元/支
全部税金=营业税金及附加+企业所得税= 0.000851+0.0141=0.01495 元/支
（5）、适当数额税后净利润：
税后净利润=税前利润-企业所得税=0.056435-0.0141=0.042335 元/支，该产品为
正常销售产品,按税后净利润 50%扣除据以测算评估值。
扣除适当数额的税后净利润=0.042335×50%=0.0212 元/支
（6）、库存数量：
评估基准日，被评估产品的库存数量为 96,336 支。
（7）、评估值：
评估单价＝不含税销售单价-营业费用-全部税金-适当数额的税后净利润
=0.23-0.002714-0.01495-0.0212
=0.19 元/支
评估值＝库存数量×评估单价=96,336×0.19＝18,303.84 元。
经评估确认，存货评估基准日评估值为人民币 2,054,301.45 元。
二、非流动资产：
（一）固定资产-建筑物类：
1、概况：
天津乐富容器有限公司的建筑物类资产均位于该公司天津开发区第六大街 79 号
的宗地上，包括房屋建筑物和构筑物,具体情况如下：
(1)房屋建筑物账面原值 3,063.32 万元，净值 2,831.46 万元，包括各类厂房、
仓库等共 8 项，建筑面积共计 14,975.13 平方米。该等房屋建筑物建成于 2007 年-2011
年，建成于 2007 年的 6 栋房屋建筑物已取得房地证津字第 114010750523 号《房地产
权证》，2011 年新建的标签厂房和成品库尚未办理《房地产权证》。
(2) 构筑物账面原值 147.47 万元，净值 39.33 万元，包括厂区绿化、电缆安装
工程等共 4 项。
主要建筑物类资产详细情况如下：
仓库，建成于 2007 年 12 月，建筑面积 4,070.68 平方米，已取得房地证津字第
114010750523 号《房地产权证》，该房屋建筑物结构为钢结构,总层数为 1 层(局部为
-23-
2 层,用于办公,中等装修)，层高约 8 米，其中 1.5 米以下为钢筋混凝土梁、柱和砌筑
结构，上部为钢结构、墙身彩瓦维护,内墙面抹灰,外墙贴纸皮砖等,地面为金刚砂等，
天花为檩条、隔热瓦原状,门为卷闸门，窗为铝合金窗，水、电设施齐全,使用正常。
标签厂房，建成于 2011 年 5 月，建筑面积 3,361.43 平方米，尚未办理《房地产
权证》，该房屋建筑物结构为钢结构,总层数为 1 层，层高约 8 米，其中 1.5 米以下为
钢筋混凝土梁、柱和砌筑结构，上部为钢结构、墙身型钢板维护,内墙面为型钢板原
状等,地面为金刚砂等，天花为隔热瓦原状,门为大铁门，窗为铝合金窗，水、电设施
齐全,使用正常。
2、评估方法：
本次评估对象为工业厂房及其附属设施，结合评估对象特点和当地房地产市场的
实际情况,当地工业厂房大部分为自建,交易市场和租赁市场均不活跃,故评估时采用
重置成本法进行评估。
3、评估计算说明：
①思路：
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象
的客观合理价格或价值。
②计算公式：
估价对象房地产市值=建筑物重置成本-建筑物折旧
4、评估计算举例：（货币单位：人民币元）
仓库（详见房屋建筑物评估明细表第 1 项）
① 筑物建造费用：
根据天津市工程造价信息、天津地区建材行情及估价对象结构状况、规模和估价
经验判断，建造类似建筑物的主体工程建造费用为 1,800.00 元/平方米,安装工程（含
电气、给排水、消防工程）建造费用为 300.00 元/平方米,装修工程建造费用为 500.00
元/平方米。
主体工程建造费用=1,800.00 元/平方米
安装工程建造费用=300.00 元/平方米
-24-
装修工程建造费用=500.00 元/平方米
②专业费用：（包括工程勘察、设计、报建、报建招标、监理费等）
专业业费用通常为建造费用的 3%-12%，根据估价对象规模及天津地区统计资料
分析和经验确定，工程勘察、设计费为建造费用的 1-4%，工程报建、招投标费为建造
费用的 1-1.5%，监理费为建造费用的 1-3%，所以取专业费用为建造费用的 3%。
主体工程专业费用=1800×3%=54 元/平方米
安装工程专业费用=300×3%=9 元/平方米
装修工程专业费用=500×3%=15 元/平方米
③管理费用：
管理费用通常为建造费用和专业费用的 5—10%，根据估价对象规模及天津市统
计资料分析和经验确定，管理费用为建造费用和专业费用的 5%。
主体工程管理费用=(1800+54)×5%=92.7 元/平方米
安装工程管理费用=(300+9)×5%=15.45 元/平方米
装修工程管理费用=(500+15)×5%=25.75 元/平方米
④资金成本：
类似房地产主体工程的完工工期为 1 年，安装工程完工工期为 6 个月, 装修工程
完工工期为 3 个月,安装工程在主体工程的后期同时进行，主体工程和安装工程完工
后开始装修,评估基准日公布的中国人民银行一年期贷款利率为 6.56%。假设建造费
用、专业费用在建设期均匀投入，则：
主体工程资金成本=（1800+54）×[（1+6.56%）^0.75-1]= 90.49(元/平方米)
安装工程资金成本=（300+9）×[（1+6.56%）^0.5-1]= 9.97(元/平方米)
装修工程资金成本=（500+15）×[（1+6.56%）^0.125-1]= 4.11(元/平方米)
⑤开发商利润
-25-
开发商利润通常为建造费用及专业费用的 8—15%，根据估价对象规模及天津市
统计资料分析和经验确定，开发商利润为建造费用及专业费用的 15%。
主体工程开发商利润=(1800+54)×15% =278.10 元/平方米
安装工程开发商利润=(300+9)×15% =46.35 元/平方米
装修工程开发商利润=(500+15)×15% =77.25 元/平方米
⑥销售税费
根据天津市房地产销售税费情况和经验确定，销售税费为售价的 7%。
销售税费(主体工程部分)=（1800+54+92.7+90.49+278.1）/(1-7%)×7%= 174.27
元/平方米
销售税费(安装工程部分)=（300+9+15.45+9.97+46.35）/(1-7%)×7%=28.66 元/
平方米
销售税费(装修工程部分)=（500+15+25.75+4.11+77.25）/(1-7%)×7%= 46.83
元/平方米
⑦建筑物重置成本：
a、主体工程重置成本=建造费用+专业费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发
商利润=1,800.00+54.00+92.7+90.49+278.10+174.27≈2,489.00 元/平方米
b、安装工程重置成本=建造费用+专业费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发
商利润=300.00+9+15.45+9.97+46.35+28.66≈409.00 元/平方米
c、装修工程重置成本=建造费用+专业费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发
商利润=500+15+25.75+4.11+77.25+46.83≈668.00 元/平方米
建筑物重置成本=主体工程重置成本+安装工程重置成本+装修工程重置成本
=2,489.00+409.00+668.00≈3,566.00 元/平方米
⑧建筑物折旧的确定：
a、估价对象建筑物为钢结构非生产用房，一般钢结构非生产用房经济耐用年限
-26-
为 70 年，估价对象于 2007 年 12 月年建成并投入使用，据现场勘察和估价经验判断，
主体工程尚可使用 66 年，房屋所占用的土地使用权最终使用年期至 2051 年 9 月 11
日，至评估基准日尚可使用 39.7 年，综合分析后确定主体工程尚可使用 39.7 年。
主体工程成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=39.7/（4+39.7）×100%=91%
主体工程折旧额＝2,489.00×(1-91%)=232.23 元/平方米
b、安装工程一般经济耐用年限为 20 年，估价对象已使用 4 年，据现场勘察和估
价经验判断，尚可使用 16 年。
安装工程成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=16/(16+4)×100%＝80%
安装工程折旧额=409×(1-80%)=83.54 元/平方米
c、装修工程一般经济耐用年限为 15 年，估价对象已使用 4 年，据现场勘察和估
价经验判断，尚可使用 11 年。
装修工程成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=11/(4+11)×100%＝73%
装修工程折旧额=668×(1-73%)=181.92 元/平方米
建筑物综合折旧=232.23+83.54+181.92=497.69 元/平方米
⑥建筑物评估计算：
建筑物评估单价=建筑物重置成本-建筑物折旧=3,566.00-497.69≈3,068.00 元/
平方米
建筑物评估值=3,068.00×4,070.68≈12,488,800.00 元
经评估确认，房屋建筑物评估基准日评估值为人民币 27,949,300.00 元,构筑物
评估基准日评估值为人民币 1,505,500.00 元。
-27-
（二）固定资产-设备类：
1、概述：
被评估企业的设备类资产包括机器设备、车辆、办公及其他设备，其中：
（1）机器设备账面原值 4,758.54 万元，净值 3,691.24 万元，包括吹瓶机、贴
标机、饮用水灌装生产线等各类饮料包装加工设备和饮料加工设备 60 余台（套）。
（2）车辆账面原值 56.23 万元，净值 36.23 万元，包括东风牌中型厢式货车 1
台、电瓶叉车 3 台及配套电池 1 套。
（3）办公及其他设备账面原值 5.38 万元，净值 2.48 万元，主要是电脑等设备
共计 15 台。
2、评估方法：
对于设备类资产，根据评估对象具体特点，采用重置成本法进行评估。
基本公式：评估值=重置成本×成新率
重置成本主要参照国内、外市场同类型设备的现行市价，同时考虑运杂费等予以
确定；对于部分无类比价格的设备，依据有关的会计凭证核实其历史成本，并根据国
家机电产品市场同类设备价格变化作为价格指数调整的依据，用价格指数法予以确
定；对于少数新近购进的设备，在依据有关会计凭证核实其原购置价格的基础上，以
核实后的账面原值作为重置成本。
通过对照设备铭牌技术参数、根据已使用年限、设计使用年限等对其实体性损耗
作出大致判断；通过下发重大设备调查表进行调查，查阅运行记录、大修理技改记录
及现场实地勘察，与实际使用、维护人员座谈等手段，根据实际使用保养维修状况，
对其实体性损耗作出修正，结合现行设备技术，综合判断尚可使用年限，从而对该等
设备的成新率作出合理判定。
对于账面计提的固定资产减值准备,评估时按零值计。
3、评估计算举例：
例 1、贴标机（详见机器设备评估明细表第 8 项）
（1）概况：
产品名称：贴标机
-28-
规格型号：720-15-1
生产厂家：克朗斯贴标机公司
数量：1 台
购置日期：2007 年 1 月
启用日期：2007 年 1 月
账面原值：2,189,186.68 元
账面净值：1,545,596.81 元
安装地点：天津乐富容器有限公司车间内
设备机构组成：克朗斯贴标机主机。
设备功能：主要用于粘贴碳酸瓶标签
工艺流程：
通电、汽→加热→更换生产品种配件→调试→生产
设备主要参数：
设备生产能力：30000/h
设备使用、利用、维护状况：
使用和维护保养情况：正常使用、定期保养维护
利用率及负荷情况：利用率一般
工作环境：较好
故障率：不经常发生
（2）重置成本的确定：
A、根据评估人员向克朗斯贴标机香港销售代理商询价获得单台设备的近期报价
为 228,000.00 欧元（CIF 价格），按照通常情况，实际成交价为报价的 95～98%左右，
故按报价的 98%作为实际购买价，则(评估基准日 1 欧元= 8.1625 元人民币)：
B、根据国家对进口吹瓶机关税征收规定，委估设备的进口关税的税率为 10%；
C、参考《评估常用数据手册》，银行财务手续费通常为 CIF 价格的 0.4%-0.5%：
评估时按 CIF 价格的 0.5%计；
D、代理进口手续费及检验检疫费：代理进口手续费一般按 CIF 价格的 1%计(含检
验检疫费)；
-29-
E、参考《评估常用数据手册》，根据设备到岸的地方、设备的规模及价值，国内
运输费率取 CIF 价格的 1%；
F、参考《评估常用数据手册》，同时向设备维护人员了解，该设备的安装工期约
为 3 个月，安装调试费率一般为 CIF 价格的 8%；
G、资金成本相关参数：评估基准日时中国人民银行公布的 1 年期贷款利率为
6.56%；
根据上述分析及数据资料，该设备的重置成本计算过程如下：
进口设备实际购买价（CIF）＝228,000.00×98%×8.1625≈1,824,500.00 元
关税＝CIF 价格×关税税率=1,824,500.00×10%=182,450.00 元
银行手续费＝CIF 价格×银行手续费率=1,824,500.00×0.5%＝9,122.50 元
代理进口手续费(含商检费)＝CIF 价格×代理进口手续费率＝1,824,500.00×1%
＝18,245.00 元
国内运杂费＝CIF 价格×国内运杂费率＝1,824,500.00×1%＝18,245.00 元
安装调试费＝CIF 价格×安装调试费率＝1,824,500.00×8%＝145,960.00 元
资金成本=(进口设备实际购买价+关税+银行手续费+代理进口手续费+国内运杂
费+安装调试费) ×安装工期×利率/2
=(1,824,500.00+182,450.00+9,122.50+18,245.00+118,245.00+145,960.00)
×0.25×6.56%/2=18,027.88 元
设备重置成本=CIF 价格+关税+银行手续费+代理进口手续费+检验检疫费+国内运
杂费+安装调试费+资金成本
=1,824,500.00+182,450.00+9,122.50+18,245.00+118,245.00+145,960.00+18,
027.88≈2,216,600.00 元
（3）成新率的确定：
该设备购进时间：2007 年 1 月；启用日期：2007 年 1 月，评估中根据专业评估
人员在现场对该设备的实地勘察，采用综合分析法确定该设备的成新率。
该设备在正常的工作情况下，经济耐用年限为 16 年,该设备已使用 4.92 年，故：
该设备的正常成新率＝(16-4.92)/16×100%≈69%
根据实地勘察及其他情况，作以下调整：
-30-
序号 项目 情况说明 调整系数
1 设备利用情况 利用率一般 1
2 设备使用和维护保养状况 定期保养维护 1
3 设备原始制造质量 较好 1
4 设备故障率 无发生 1
5 工作环境 较好 1
综合调整系数(1)×(2)×(3)×(4)×(5)×(6)＝1
故该设备的实际成新率＝正常成新率×综合调整系数＝69%×1＝69%
（4）评估值的确定：
评估值=重置成本×成新率×数量
=2,216,600.00×69%×1=1,529,450.00.00 元
例 2、空气压缩机 LW-20/42（详见机器设备评估明细表第 13 项）
（1）概况：
设备名称：空气压缩机
规格型号：LW-20/42
生产厂家：重庆压缩机厂
数量：1 台
购置日期：2007 年 10 月
启用日期：2007 年 10 月
账面原值：430,000.00 元
账面净值：322,500.00 元
安装或存放地点：天津乐富容器公司车间
设备机构组成：主 机、轴 承、油封、电磁阀、电动机、温控阀、压力传感器、
油气筒、油过滤器。
设备功能：制造冷气、送风。
设备参数：进气压力：常压；排气压力：4.2Mpa ；排气量：25m3/min 功率：≤270KW
设备使用、利用、维护状况：
使用和维护保养情况：正常使用、定期保养维护
-31-
利用率及负荷情况：利用率一般
工作环境：较好
故障率：较少发生
（2）重置成本的确定：
A、根据评估人员向市场询价获得单台 LW-20/42 空气压缩机的近期不含增值税报
价为人民币 404,300.00 元，按照通常情况，实际成交价为报价的 95～98%左右，故按
报价的 98%作为实际购买价：
实际购买价= 404,300.00×98%=396,200.00 元
B、参考《评估常用数据手册》，根据设备所处的地区、设备的规模及价值，运杂
费率取设备购置价格的 1%；
C、参考《评估常用数据手册》，同时向设备销售人员了解，设备安装调试费率取
设备购置价格的 5%；
D、资金成本:按实际购买价及相关费用总和为基数，评估基准日一年期的贷款利
率为 6.56%，该设备安装工期约 1 个月，故计息期为 1/12=0.08 年；
资金成本＝(实际购买价+运杂费+安装调试费)×一年期贷款利率×计息期/2
=396,200.00×(1+1%+5%）×6.56%×0.08/2=1,102.01.00 元
根据上述分析及数据资料，该设备的重置成本计算过程如下：
该设备重置成本=实际购买价+运杂费+安装调试费+资金成本
= 395,200.00×(1+1%+5%)+1,102.00=421,100.00 元
（3）成新率的确定：
该设备购进时间：2007 年 10 月；启用日期：2007 年 10 月，评估中根据专业评
估人员在现场对该设备的实地勘察，采用综合分析法确定该设备的成新率。
该设备在正常的工作情况下，经济耐用年限为 14 年,该设备已使用 4.17 年，故：
该设备的正常成新率＝(14-4.17)/14×100%≈70%
根据实地勘察及其他情况，作以下调整：
序号 项目 情况说明 调整系数
1 设备利用情况 利用率一般 1
2 设备使用和维护保养状况 定期保养维护 1
-32-
3 设备原始制造质量 较好 1
4 设备故障率 无发生 1
5 工作环境 较好 1
综合调整系数(1)×(2)×(3)×(4)×(5)×(6)＝1
故该设备的实际成新率＝正常成新率×综合调整系数＝70%×1＝70%
（4）评估值的确定：
评估值=重置成本×成新率×数量
=421,100.00.00×70%×1= 294,770.00 元
例 3、中型厢式货车（详见固定资产——车辆评估明细表第 1 项）
①概况：
a、型号：东风牌 EQ5118XXYGD14
b、购进时间：2010 年 5 月(二手)
c、启用时间：2004 年 9 月
d、利用率及负荷情况：利用率较高
e、使用和维护保养情况：保养维护较好
②重置成本的确定：
a、根据评估人员查阅相关价格信息资料获得同类车辆的近期交易价格（报价）
为 100,000.00 元；
b、按照通常情况实际成交价应为报价的 98%左右，故按市场调查价格的 98%作为
实际买价；
c、考虑汽车购置附加费等相关费用，按不含税价格的 11%计。
根据以上分析，该汽车的重置成本计算如下：
该 汽 车 的 重 置 成 本 =100,000.00 × 98%+(100,000.00 × 98%/1.17) × 11%=
107,200.00 元
③成新率的确定：
根据汽车实际情况，我们使用两种方法来确定汽车成新率，分别为：
a.年限法：年限法就是该汽车在正常的情况下，可使用经济年限约 10 年，该车
已使用 7.32 年，故该车年限法成新率为 26.82%；
-33-
b.工作量法：工作量法就是该汽车在正常的情况下，可经济行驶约 50 万公里，
该车已行使 410,000.00 公里，剩余 90,000.00 公里，故该车工作量法成新率为
90,000.00/500,000.00=18%；
综合上述两种方法采用加权平均确定汽车的综合成新率，考虑到汽车的工作量对
其经济寿命影响较大,而已使用年限对其经济寿命影响较小,故分别对工作量法和年
限法测算的成新率取 70%和 30%的权众,详细的计算过程见下表：
序号 项目 成新率 权重 综合成新率
1 年限法 26.82% 30% 8%
2 工作量法 18% 70% 12.6%
合计 21%
④评估值的确定：
该汽车的评估现值=107,200.00×21%=22,510.00 元
例 4、联想笔记本电脑（详见固定资产——办公及其他设备评估明细表第 12 项）
（1）重置成本的确定：
评估师向电脑市场询价了解获得：目前该设备的参考价格（含税价）为 4,450 元，
一般成交价为报价的 98%左右,按报价的 98%作为实际购买价，即 4,260 元，结合评估
基准日的税收政策，进项税金可以申报抵扣，故以不含税价 3,720 元作为设备重置成
本；
（2）成新率的确定：
根据专业评估人员在现场对该设备的实地勘察，采用综合分析法确定该设备的成
新率。
在正常的工作情况下，该设备经济耐用年限为 6 年，2010 年 4 月购入使用，已
使用 1.67 年,尚可使用 4.33 年,故该设备的成新率=4.33/6×100%=72%
根据实地勘察，作以下调整：
序号 勘察项目 情况说明 调整系数
==== ====================== ================ ========
1 设备利用情况 使用频率一般 1
2 设备使用和维护保养状况 保养维护较好 1
3 设备原始制造质量 较好 1
-34-
4 设备故障率 无重大故障发生 1
5 工作环境 一般 1
==== ====================== ================ ========
综合调整系数①×②×③×④×⑤=1
综合成新率=72%×1=72%。
（3）评估现值的确定：
委估设备评估现值=重置价值×成新率
=3,720×72%≈2,680.00 元
经评估确认，机器设备评估基准日评估值为人民币 37,050,530.00 元,车辆评估
基准日评估值为人民币 298,050.00 元，办公及其他设备评估基准日评估值为人民币
20,890.00 元。
（三）在建工程：
被评估企业账面反映的在建工程包括土建工程和设备安装工程。
（1）概况
在建工程账面值 121.21 万元，其中：土建工程 116.01 万元，包括新建厂房、仓
库的室内安装工程；设备安装工程 5.2 万元，系膜包机彩膜识别系统的设备购置费等。
(2)评估方法
对于正在进行的土建工程和设备安装工程,采用重置成本法进行评估。
具体评估时，因该等设备安装工程开工于近期，其账面值基本可反映市场价值，
故以审查核实后的账面值作为评估值。
经评估确认，在建工程评估基准日评估值为人民币 1,212,129.00 元。
（四）无形资产：
被评估企业账面反映的无形资产均为土地使用权。
（1）、概况
被评估企业的土地使用权位于天津经济技术开发区第六大街 79 号，土地使用权
用途均为工业,用地面积为 38,534.42 平方米,该宗地已取得开单国用(2003)第 0048
-35-
号《国有土地使用证》。在上述宗地上,已建成房屋建筑物 14,975.13 平方米,该宗地
尚未全部开发利用。估价基准日，待估宗地开发程度达到红线外“六通”及红线内达
到“六通”及宗地内平整。五通指通上水、通下水、通电、通路、通讯、通热。
评估基准日时，上述宗地均已抵押。
（2）、评估方法选择
①、根据《资产评估准则—不动产》，通行的评估方法有市场法、收益法、假设
开发法、成本法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照各种方法的使用范
围，并结合估价对象所在区域房地产市场状况、估价对象的性质、特点以及评估目等
因素来确定。
②、估价方法的选择
我们通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定评估原则的基础上，根
据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用市场比较法进行评估。
③、评估方法选择的依据
根据评估人员对待估宗地所在区域的市场调查，可比较的成交案例较多，故采用
市场比较法进行评估。
（3）、地价定义及评估设定：
根据《资产评估准则--不动产》及本次评估的具体要求，本次评估范围的宗地评
估价格是宗地外部条件为“六通”（通路、通排水、通供水、通电、通讯、通热）土
地开发程度条件下，设定宗地内部条件为“一平”（即场地平整）的工业用途土地在
剩余土地使用年限内于评估基准日时公开市场的土地使用权市场价值。
（4）、评估计算举例：
天津乐富公司天津开发区第六大街 79 号用地，详见无形资产土地使用权评估明
细表第 1 项
①、基本原理及计算公式
市场比较法：是通过估价对象与在估价近期有过交易的类似土地进行比较，对这
些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观、合理价格或价值的
方法。
计算公式：估价对象房地产价格=比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×
-36-
交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
②、选取的比较案例基本情况：
天津经济技术开发区东 天 津 经 济 技 术开 发 区
位置 天津经济技术开发区
区 东区
天 津 泰 港 实 业有 限 公
地块号 双竞科技有限公司用地 JK2010-049 号地块
司用地
土地用途 工业 工业 工业
交易日期 2012 年 5 月 2012 年 5 月 2011 年 3 月
交易方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地面积（m2） 6,495.00 797,732.00 12,586.41
单价（地面地价 451 450 450
元/m2）
土地使用年期 50 50 50
天津泰港实业有限
买受人 双竞科技有限公司 芯愿景软件有限公司
公司
产业集聚度 较优 较优 较优
交通条件 较优 较优 较优
区
环境影响度 一般 一般 一般
域
基础配套设施
因 较优 较优 较优
完备度
素
公用配套设施
较优 较优 较优
完备度
城市规划限制 容积率为 1.0-2.64 容积率为 1.0-1.2 容积率为 1.5-1.8
个
别
宗地面积 7,271.56 105,198.97 12,586.41
因
宗地形状 规则 规则 规则
素
宗地外“三通”、宗地内 宗地外“三通”、宗地
宗地开发程度 宗地外“三通”、宗地内未平整
未平整 内未平整
在广泛收集交易实例的基础上，针对评估地块的实际情况，依据对照比较案例选
取标准，从众多的市场资料中选取与待估宗地同地区、同一供需圈、用途相同的地块
作为成交案例。
③、进行交易情况修正：
可比实例 A、B、C 均为挂牌出让，属于正常交易，故对交易情况不作修正，即可
比实例交易情况修正率如下：
A=100/100
B=100/100
-37-
C=100/100
④、进行交易日期修正：
根据对天津市工业用地的地价水平及沈阳市国土资源局挂牌出让成交的工业用
地价格水平来看，工业用地价格稳定，评估案例均成交于近期，所以可不作修正，设
估价对象的交易日期指数为 100，可比实例交易日期修正率如下：
A=100/100
B=100/100
C=100/100
⑤、区域因素及个别因素修正：
根据估价人员对天津市土地市场的调查及有关影响地价的因素进行综合分析，依
据基准地价修正体系及有关资料，确定区域因素及个别因素在不同情况下的指数说明
表，详见下表:
区域因素及个别因素指数条件说明表
影响
影响因子 优（%） 较优（%） 一般（%） 较劣（%） 劣（%）
因素
位于大中型工业 位于一般市区或小型
产业集聚 位于中型工业区内且 周围有少量工业企 周围基本没有其他工
区内且工业企业 工业区内，周围有少量
度 工业企业较多 业 业企业
众多 工业企业
位于交通主干道 位于离交通主干道交
位于次级道路旁，内部 位于支路附近，道路
交通枢纽附近， 通枢纽不远处,内部 位于次级道路附
交通条件 路网较差,对外交通较 条件较差,对外交通
内部路网发达， 路网较好，对外交通 近,对外交通较差
方便 不方便
对外交通方便 较方便
地势好，远离洪 地势较好，远离洪水
区域 地势一般，偶然受洪水
环境影响 水等自然灾害威 等自然灾害威胁，基 地势较差，易受洪 位于地势差处，常受
因素 等自然灾害威胁，偶有
度 胁，没有水、大 本没有水、大气等污 水等自然灾害威胁 洪水等自然灾害威胁
水、大气等污染
气等污染 染
基础配套 区域内供水、电 区域内供水、电等基 区域内供水、电设 区域内基本无供水、
区域内有供水、电等设
设施完备 等基础设施齐 础设施较齐全，保证 施稍有欠缺、需追 电设施稍有欠缺，需
施，能保证正常生产
度 全，保证率高 率较高 加投入 追加投入
公用配套 区域内生活、娱 区域内生活、娱乐、 区域内生活配套设施 区域内很少生活、
区域内基本无生活、
设施完备 乐、文体配套设 文体配套设施较齐 较齐全，但基本无娱 娱乐、文体配套设
娱乐、文体配套设施。
度 施齐全。 全。 乐、文体配套设施。 施。
宗地面积适中形 宗地面积较适中，形 宗地面积偏大或偏 宗地面积严重偏大或
宗地面 宗地面积稍偏大或偏
个别 状规整，利于建 状较为规整，较利于 少，形状较差不利 偏小，形状极不规整
积、形状 小形状一般
因素 设 建设 于建设 不利于利用
城市规划 宗地允许容积率 宗地允许容积率较 宗地允许容积率一般， 宗地允许容积率较 允许容积率低，严格
-38-
限制 高，不受限制 高，基本不受限制 基本不受限制 低，受消防、楼高 受消防、楼高等条件
等条件限制 限制
临路状况 四面临路 三面临路 二面临路 一面临路 不临路
宗地开发
宗地内达“七通” 宗地内达“五通” 宗地内达“三通” 宗地内达“二通” 宗地内达“一通”
程度
编制区域因素及个别因素条件指数表，见下表:
区域因素及个别因素条件指数表
区域因素及个别因素条件指数表
影响因素 影响因子 优 较优 一般 较劣 劣
产业集聚度 5% 3% 0% -3% -5%
交通条件 5% 3% 0% -3% -5%
环境影响度 3% 2% 0% -2% -3%
区域因素 基础配套设施完备
4% 3% 0% -3% -4%
度
公用配套设施完备
3% 2% 0% -2% -3%
度
宗地面积、形状 4% 3% 0% -3% -4%
城市规划限制 5% 3% 0% -3% -5%
个别因素
临路状况 3% 2% 0% -2% -3%
宗地开发程度 4% 3% 0% -3% -4%
待估宗地与比较案例指数条件表，见下表:
待估宗地比较案例指数条件表
比较项目 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
天津乐富容器有限公 双竞科技 有限 天津泰港实业有 JK2010-049 号
位置
司工业用地 公司用地 限公司用地 地块
2
单价(地面地价元/m ) 待估 451 450 450
土地用途 100.00 100.00 100.00 100.00
交易日期 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用年期 0.9320 0.9661 0.9661 0.9661
产业集聚度 103.00 103.00 103.00 103.00
交通条件 103.00 103.00 103.00 103.00
区域
环境影响度 100.00 100.00 100.00 100.00
因素
基础配套设施完备度 103.00 103.00 103.00 103.00
公用配套设施完备度 103.00 103.00 103.00 103.00
城市规划限制 100.00 105.00 100.00 103.00
个别
宗地面积、形状 100.00 100.00 100.00 100.00
因素
宗地开发程度 104.00 102.00 100.00 102.00
综合上述各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易方式、
-39-
区域因素及个别因素，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比
较，以待估宗地的指数为 100，得到各因素修正系数及修正价格，详见下表：
修正因素系数及修正价格表
比较项目 实例 A 实例 B 实例 C
双竞科技有 天津泰港实业 JK2010-049 号地
位置 限公司用地 有限公司用地 块
2
单价(地面地价元/m ) 451 450 450
土地用途修正系数 0.9804 1.0000 0.9804
交易日期修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
交易方式修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用年期修正系数 0.9647 0.9647 0.9647
产业集聚度 1.0000 1.0000 1.0000
交通条件 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素
环境影响度 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数
基础配套设施完备度 1.0000 1.0000 1.0000
公用配套设施完备度 1.0000 1.0000 1.0000
城市规划限制 0.9524 1.0000 0.9709
个别因素
宗地面积、形状 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数
宗地开发程度 1.0196 1.0400 1.0196
比准价格地面地价（元/平方米） 422.49 451.48 429.74
⑥、比准价格的确定
因三个案例的地价比较接近，所故取评估案例的算术平均值为比准价格
=(422.49+451.48+429.74)/3=434.00 元/㎡
土地使用权评估值=宗地评估单价（地面地价）×用地面积
=434×38,534.42 =16,723,938.28 元
经评估确认，评估基准日无形资产评估值为人民币 16,723,938.28 元。
（五）长期待摊费用：
1、概述
长期待摊费用核算的内容主要为车间改造支出和设备维修支出的摊余价值,该等
支出的初始金额为 155.90 万元,评估基准日账面值 86.60 万元。
2、评估过程
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对于长期待摊费用，评估中首先根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务
核实，了解其核算内容，并抽查部分凭证，检查其原始购买资料等以确定资产的权属
状况，对其摊销情况进行核实,对其实物状况及利用情况进行调查核实。
评估中结合其具体内容，部分支出项目与其对应的资产不易区分，该部分的评估
值在主要设备或房产价值中统一进行评估，对其余项目以审查核实后的账面值作为评
估值；
经评估确认，评估基准日长期待摊费用评估值为人民币 208,764.91 元。
四、流动负债：
（一）短期借款：
被评估企业短期借款账面值 9,000.00 元，系向中国工商银行珠海湾仔支行借款。
根据对相关借款账账核实、抽查凭证核对借款合同等，主要核实其借款金额、用途、
利率、期限及还款方式。
经核实，短期借款、一年内到期的非流动负债数额可以确认，故评估时以核实后
的账面值作为评估值。
经评估确认，评估基准日短期借款的评估值为 9,000.00 元。
（二）应付账款、预收款项、其他应付款：
根据对应付账款、预收款项、其他应付款账账核实、抽查凭证及函证情况，应付
账款的核算内容主要为应付瓶胚货款等，预收款项的核算内容主要是预收货款，其他
应付款的核算内容主要是往来款、各种押金及预提款项等，故评估时以核实后的账面
值作为评估值。
经评估确认，评估基准日应付账款的评估值为 68,123,437.83 元，预收款项的
评估值为 39,722.96 元，其他应付款的评估值为人民币 25,671,586.27 元。
（三）应付职工薪酬
应付职工薪酬核算的内容有主要为应付职工工资和应付福利费等。
经审查核实，应付职工薪酬数额可以确认，评估时应付职工薪酬以审查核实后的
账面值作为评估值。
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经评估确认，评估基准日应付职工薪酬的评估值为人民币 595,055.14 元。
（四）应交税费
应交税费核算的内容有：增值税、个人所得税等。
经审查核实， 对应交税费各项目均与计税依据、税率等勾稽核对相符，评估时
以审查核实后的账面值作为评估值。
经评估确认，评估基准日应交税费的评估值为人民币-1,220,189.06 元。
综上所述,运用资产基础法，评估基准日天津乐富容器有限公司股东全部权益价
值评估值为人民币 9,243,950.83 元。
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第七部分 评估结论及其分析
一、评估测算情况及评估结果分析：
（一）股东全部权益价值测算情况及分析：
1、资产基础法评估测算结果：
天津乐富容器有限公司总资产账面值为人民币 9,140.83 万元，评估值为人民币
10,246.26 万元，增幅为 12.09%；总负债账面值为人民币 9,321.88 万元，评估值为
人民币 9,321.86 万元，增幅为零；净资产（股东全部权益价值）账面值为人民币
-181.03 万元，评估值为人民币 924.40 万元。(详见资产基础法资产评估汇总表、明
细表）。
资产基础法资产评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
被评估单位：天津乐富容器有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 1,747.89 1,749.35 1.46 0.08
2 非流动资产 7,392.94 8,496.91 1,103.97 14.93
3 其中：固定资产 6,600.73 6,682.43 81.70 1.24
4 在建工程 121.21 121.21 - -
5 无形资产 584.40 1,672.39 1,087.99 186.17
6 资产总计 9,140.83 10,246.26 1,105.43 12.09
7 流动负债 9,321.86 9,321.86 - -
8 非流动负债 - - -
9 负债总计 9,321.86 9,321.86 - -
10 净资产（所有者权益） -181.03 924.40 1,105.43
2、分析确定股东全部权益价值评估值：
上述采用资产基础法测算得到天津乐富容器有限公司股东全部权益价值为
924.40 万元，考虑到被评估企业主要资产为房地产和设备类资产，中富企业集团未来
可通过资产重新合理配置或处置实现其价值，结合本次评估目的，经综合分析,本次
评估采用资产基础法评估结果,本次评估的天津乐富容器有限公司股东全部权益价值
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的评估为人民币 924.40 万元，较账面净资产－181.03 万元增加 1,105.43 万元。
（二）评估结论
经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价值定义、评估假设条
件下：
天津乐富容器有限公司净资产（股东全部权益价值）账面值为人民币－181.03 万
元，评估值为人民币 924.40 万元。
二、评估结论分析：
评估增值的主要原因在于土地使用权评估增值。
被评估企业的土地使用权位于天津经济技术开发区第六大街 79 号,用地面积为
38,534.42 平方米,用途为工业用地,账面值 584.40 万元,评估值 1,672.40 万元，增值
额 1,087.99 万元,形成土地使用权评估增值的原因如下:
该宗地取得于 2001 年 9 月,取得成本为 170 元/平方米,取得成本较低，账面值反
映了其历史成本及摊销情况。
本次评估采用了市场比较法，我们搜集了足够的评估对象宗地周边近期的市场成
交案例，周边宗地的招牌挂价格一般在 450 元/平方米左右，经对影响地价的相关因
素进行调整,得到评估对象宗地的评估单价为 434 元/平方米,土地使用权评估增值额
为 1,087.99 万元。
综合上述因素，评估人员认为评估增值的主要原因清晰,数据来源可靠,具体资产
评估结果合理,故本次评估结果合理的反映了天津乐富容器有限公司股东全部权益的
市场价值。
三、评估结论成立的条件：
1、评估结论系根据评估报告书所述原则、依据、假设、方法、程序得出，且仅
在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、评估结论仅为本评估目的服务；
3、评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；
4、评估结论中未考虑宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗
力的影响。
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四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响：
在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下原
则处理：
1、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘
请有资格的评估机构重新评估。
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方应在评估目的实现时资产
实际作价中给予充分考虑，并进行相应调整。
若发生评估基准日期后事项时，不能直接使用本评估结论。
五、评估结论的使用范围与有效期：
本评估结论仅供委托方在本评估说明所述特定评估目的下使用和送交资产评估
主管机关审查使用。
本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为 2011 年 12 月 31
日至 2012 年 12 月 30 日。
六、特别事项说明：
（一）本次评估是在大华会计师事务所有限公司珠海分所出具的大华（珠）
审字[2012]106 号审计报告基础上进行的。
（二）列入本次评估范围的应收账款、存货、固定资产中的机器设备和房屋
建筑物、无形资产中的土地使用权，以及被评估企业母公司珠海中富实业股份
有限公司持有被评估企业的 75%的股权已用于抵押或质押。
2008 年 3 月 18 日被评估企业的母公司珠海中富实业股份有限公司及其各子
公司共同与中国工商银行股份有限公司珠海分行、华商银行、法国东方汇理银
行为牵头安排行，华商银行为贷款代理行和若干金融机构为贷款行签署了《境
内担保人民币综合贷款额度共同条款合同》、《循环贷款协议》，借款总额为
25 亿元。2008 年 3 月 18 日被评估企业与中国工商银行股份有限公司珠海分行
（作为担保代理行）签订相关的抵押、质押合同。根据该合同，评估基准日被
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评估企业资产抵押、质押情况如下：
(1) 被评估企业将全部 2008 年 3 月现有应收账款及将有的应收账款于
2008 年 3 月质押给中国工商银行股份有限公司珠海分行，质押期限为 7 年；
(2) 被评估企业将全部 2008 年 3 月现存及将有的存货于 2008 年 3 月抵押
给中国工商银行股份有限公司珠海分行, 抵押期限为 7 年；
(3) 被评估企业将固定资产中的大部分机器设备、 全部房屋建筑物 (权证
号码为房地证津字第 114010750523 号、建筑面积共计 5,491.52 平方米)于 2008
年 3 月抵押给中国工商银行股份有限公司珠海分行, 抵押期限为 7 年；
(4) 被评估企业将土地使用权(权证号码为开单国用(2003)第 0048 号,用地
面积为 38,534.32 平方米)于 2008 年 3 月抵押给中国工商银行股份有限公司珠
海分行, 抵押期限为 7 年；
(5) 被 评 估 企 业 的 母 公 司 珠 海 中 富 实 业 股 份 有 限 公 司 将 持 有 被 评 估 企 业
75%的股权于 2008 年 3 月质押给中国工商银行股份有限公司珠海分行，质押期
限为 7 年。
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。
（三）本次评估结论没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
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