Beverage Packaging Investment Limited 拟
向珠海中富实业股份有限公司转让参股企业
股权涉及的北京中富热灌装容器有限公司
股东全部权益价值的
资产评估技术说明
京恒信德律评报字[2012]0134 号
评估报告提交日期：2012 年 7 月 22 日
北京恒信德律资产评估有限公司
BEIJING HENGXIN DELV ASSETS APPRAISAL CO.LTD
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明……………………………………………… 1
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明………………………………………… 2
第三部分 评估对象与评估范围说明…………………………………………………… 11
第四部分 资产核实总体情况说明……………………………………………………… 16
第五部分 评估依据的说明……………………………………………………………… 21
第六部分 收益法评估技术说明………………………………………………………… 23
第七部分 资产基础法评估技术说明……………………………………………………… 68
第八部分 评估结论及其分析…………………………………………………………… 98
(本册共 103 页)
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供资产评估主管机关审查资产评估报告书和检查本评估机构工作
之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位
和个人，不得见诸于公开媒体。
北京恒信德律资产评估有限公司
二○一二年七月二十二日
-1-
第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及资产占有方简介
（一）委托方简介
名称：Beverage Packaging Investment Limited
登记证号码：38222305-000-07-12-6
登记地：香港
住所：香港中环花园道 3 号中国工商银行大厦 901－903 室
评估基准日时，委托方直接持有被评估企业的股权。
（二）资产占有方（被评估企业）简介
名称：北京中富热灌装容器有限公司
成立时间：2001 年 3 月 21 日
注册号：110000410156698
登记机关：北京市工商行政管理局
住所：北京市怀柔区雁栖工业开发区雁栖东二路 9 号
法定代表人：陈志俊(JAMES CHEN)
注册资本：人民币 5850 万元
实收资本：人民币 5850 万元
公司类型：有限责任公司(台港澳与境内合资)
经营范围：生产 PET 瓶、热灌装瓶、聚酯瓶、桶（瓶）装水；销售自产产品；出
租自有厂房。
二、资产占有方历史沿革
北京中富热灌装容器有限公司系经北京市怀柔县对外经济贸易委员会怀经贸复
[2001]10 号文件批准，由珠海市中富热灌装瓶有限公司和香港众成化纤原料有限公司
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投资的合资经营企业，公司成立于 2001 年 3 月 21 日，取得北京市工商行政管理局颁
发的 110000410156698 号企业法人营业执照，经营期限 15 年。北京中富热灌装容器
有限公司成立时的注册资本为人民币 1,800 万元，其中珠海市中富热灌装瓶有限公司
出资人民币 1,350 万元，占全部出资额的 75%,香港众成化纤原料有限公司出资人民币
450 万元,占全部出资额的 25%。北京中富热灌装容器有限公司于 2001 年 8 月正式投
产。
2001 年 12 月 26 日，经北京怀柔县对外经济贸易委员会怀经贸复[2001]108 号文
批复同意，北京中富热灌装容器有限公司投资总额由 3,600 万元增至 6,700 万元，注
册资本由人民币 1,800 万元增至人民币 4,100 万元，新增出资由股东按原出资比例缴
付。2002 年 9 月 24 日，经北京市对外经济贸易委员会京经贸资字[2002]590 号文批
复同意，北京中富热灌装容器有限公司注册资本由人民币 4,100 万元增至人民币
5,850 万元，新增出资由股东按原出资比例缴付。
2006 年 9 月 18 日，经北京市怀柔区商务局怀商复[2006]77 号文件批准，香港众
成化纤原料有限公司将其所持股份转让给富达投资控股有限公司。
2008 年 6 月 24 日，经北京市怀柔区商务局怀商复[2008]32 号文件批准，原股东
富达投资控股有限公司将所持北京中富热灌装容器有限公司 25%的股份全部转让给在
香港注册的 Beverage Packaging Investment Limited。
评估基准日时, 珠海市中富热灌装瓶有限公司的出资额占全部出资额的
75%,Beverage Packaging Investment Limited 的出资额占全部出资额的 25%。
上述实收资本业经北京中益信华会计师事务所有限公司中益信华外验字
[2006]005 号验资报告验证确认。
北京中富热灌装容器有限公司于 2006 年 9 月 21 日设立了北京中富热灌装容器有
限公司大兴分公司，取得北京市工商行政管理局颁发的 110000420093835 号营业执照,
评估基准日时北京中富热灌装容器有限公司大兴分公司已停产,拟注销。
三、关于经济行为的说明：
Beverage Packaging Investment Limited 拟向珠海中富实业股份有限公司转让
-3-
参股企业股权，本次评估目的是为 Beverage Packaging Investment Limited 拟向珠
海中富实业股份有限公司转让参股企业股权所涉及的北京中富热灌装容器有限公司
股东全部权益价值提供市场价值参考意见。
四、关于评估对象和范围的说明：
评估对象为 Beverage Packaging Investment Limited 拟转让参股企业股权所涉
及的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值；评估范围为北京中富热灌装容
器有限公司全部资产、负债以及与企业价值相关的经营资料。
五、关于评估基准日的说明：
评估基准日为 2011 年 12 月 31 日。
选择评估基准日的依据如下：
（一）2012 年 3 月 12 日北京恒信德律资产评估有限公司接受 Beverage Packaging
Investment Limited 的委托对拟转让参股企业股权所涉及的北京中富热灌装容器有
限公司股东全部权益价值进行评估，评估目的是为 Beverage Packaging Investment
Limited 拟转让参股企业股权所涉及的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价
值提供市场价值参考意见。为使评估基准日与评估目的实现日尽量接近，根据实际情
况选择 2011 年 12 月 31 日作为评估基准日。
（二）2011 年 12 月 31 日是会计核算中的年度结算日期，主要考虑在一个相对完
整的会计期间，各项财务指标容易收集，便于评估中同账务审核结合起来。另外北京
中富热灌装容器有限公司 2011 年度的财务报表业经中介机构审计。
六、资产负债情况：
（一）被评估企业主要资产概况：
1、流动资产账面值为 15,813.52 万元，其中货币资金 48.89 万元，应收账款
9,065.27 万元，预付账款 45.48 万元，其他应收款 5,687.26 万元，存货 966.62 万元
(主要为各类 PTE 瓶、热灌装瓶及相关原材料,其中:原材料 867.10 万元、产成品 121.94
万元,计提存货减值准备 22.42 万元)。
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2、非流动资产账面值为 15,077.36 万元，包括：投资性房地产 1,741.17 万元、
固定资产 12,813.90 万元、无形资产 336.65 万元、长期待摊费用 32.24 万元、递延
所得税资产 153.40 万元，具体情况如下：
（1）投资性房地产账面原值 1,916.97 万元，净值 1,741.17 万元，系位于北京
市怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号,权证号码为 X 京房权证怀字第 007751 号的 2 号
厂房的一部分,该栋厂房的总面积为 23,759.70 平方米,列入本项目的建筑面积为
7,629.00 平方米,该房产建成于 2008 年, 2009 年下半年起,该部分房产租赁给可口可
乐瓶装商生产（东莞）有限公司，租赁期限为 10 年。
（2）固定资产账面原值 16,930.72 万元，净值 12,851.37 万元，净额 12,813.90
万元,其中：
①房屋建筑物账面原值 5,826.40 万元，净值 5,158.36 万元，包括工业厂房 2 座，
均位于北京市怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号，分别建成于 2005 年和 2008 年,建
筑面积共计 27,942.67 平方米,分别取得 X 京房权证怀涉外字第 000234 号和 X 京房权
证怀字第 007751 号《房屋所有权证》。
②机器设备账面原值 10,693.80 万元，净值 7,489.36 万元，净额 7,451.89 万元,
包括吹瓶机、贴标机、饮料灌装生产线、模具等各类饮料包装加工设备和饮料加工设
备 280 余台（套）。
③车辆账面原值 139.95 万元，净值 63.01 万元，包括桑塔纳轿车、东风货车、
解放货车各 1 台,各类叉车 7 台。
④办公及其他设备账面原值 270.56 万元，净值 140.64 万元，主要是电脑、打印
机、空调等设备共计 160 余台。
（3）在建工程账面值 0 万元，均为设备安装工程，系改造中的 1 台吹瓶机的设
备原账面净值、改造支出等,账面原值 351.87 万元,该项改造工程开始于 2010 年 10
月,评估基准日时停工,账面已全额计提在建工程减值准备。
（4）无形资产账面值 336.65 万元，均为土地使用权，该宗地位于北京市怀柔区
雁栖工业开发区东二路 9 号，土地使用权用途为工业,权证号码登记的用地总面积为
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31,668.11 平方米,列入本项目的用地面积为平方米,其余部分与相关房产统一反映于
投资性房地产项目,该宗地已取得京怀国用(2004 出)第 0124 号《国有土地使用证》。
上述宗地上,已建成建筑面积为 35,572.67 平方米的厂房。
（5）长期待摊费用账面值 32.24 万元，为设备大修理支出的摊余价值,该支出的
初始金额为 82.73 万元。
（6）递延所得税资产账面值 153.40 万元，形成可抵扣暂时性差异的内容主要是
应收款项坏账准备、固定资产减值准备、在建工程减值准备和预提工资等费用。
3、流动负债账面值为 27,894.18 万元，其中：短期借款 5,000.00 万元,应付账款
22,026.95 万元，预收款项 4.14 万元,应付职工薪酬 90.97 万元，应交税费-132.30 万
元,其他应付款 904.42 万元。
评估基准日时，北京中富热灌装容器有限公司账面总资产为人民币
308,908,719.24 元 ， 总 负 债 为 人 民 币 278,941,755.13 元 ， 净 资 产 为 人 民 币
29,966,964.11 元。
（二）被评估企业近年来主要经营业绩：
金额单位：人民币元
项目 2011年末 2010年末 2009年末
========= ============== ============== ==============
总资产 308,908,719.24 278,730,691.90 248,918,667.87
总负债 278,941,755.13 249,271,877.41 218,507,884.48
净资产 29,966,964.11 29,458,814.49 30,410,783.39
========= ============== ============== ==============
项目 2011年度 2010年度 2009年度
========= ============ ============== ==============
收入 134,659,944.29 119,723,532.63 95,510,077.00
净利润 508,149.62 -951,968.90 -820,969.27
========= ============== ============== ===============
上述 2009 年度和 2010 年度财务数据业经立信大华会计师事务所有限公司珠海分
所审计,2011 年度财务数据业经大华会计师事务所有限公司珠海分所审计。
-6-
七、对未来企业自由现金流量的预测：
为配合本次评估工作，北京中富热灌装容器有限公司根据历史经营情况、目前公
司现状和企业发展规划，对企业未来企业自由现金流量预测如下：
被评估企业: 北京中富热灌装容器有限公司 单位：万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2016 年以后
一、营业收入 14,956.83 17,810.96 19,909.73 22,390.15 24,525.88 24,525.88
减：营业成本 13,510.32 15,978.98 17,810.55 19,855.88 21,770.16 21,770.16
营业税金及附加 42.18 50.23 56.15 63.14 69.16 69.16
销售费用 33.36 37.13 40.77 44.75 49.18 49.18
管理费用 287.83 325.60 336.73 348.60 361.29 361.29
财务费用 321.80 321.80 321.80 321.80 321.80 321.80
加：营业外收入
减：营业外支出
二、利润总额 761.34 1,097.22 1,343.74 1,755.97 1,954.30 1,954.30
减：所得税费用 - 193.56 335.93 438.99 488.57 488.57
三、净利润 761.34 903.66 1,007.80 1,316.98 1,465.72 1,465.72
加：利息支出 344.40 344.40 344.40 344.40 344.40 344.40
加：折旧与摊销 1,052.65 1,197.95 1,267.08 1,274.82 1,359.65 1,359.65
减：资本支出 2,172.47 2,698.96 128.87 128.87 2,698.96 406.06
减：营运资金增加 60.89 114.17 83.95 99.22 85.43 0
四、企业自由现金流量 -74.97 -367.12 2,406.46 2,708.10 385.38 2,763.71
八、被评估企业近年来主要生产经营情况：
1、生产经营业务概述：
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司与其控制方珠海中富实业股份有限公
司及其所控制的中富系统内的 70 余家企业共同构成中国最大的饮料包装生产企业集
团，中富品牌在行业中是质量和信誉的象征，中富品牌在客户心目中占有重要的地位，
产品营销网络遍及全国，客户资源丰厚。
目前被评估企业与其关联企业主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包
装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯、纸箱的生产与销售，并同时
为客户提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，其中PET瓶及PET瓶胚为企业集团内
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的主要产品，近年来该部分产品的营业收入均占全部营业收入的50%以上；目前被评
估企业与其关联企业主要客户有可口可乐、百事可乐和统一企业（中国）投资有限公
司等大型饮料生产企业，上述三家特大型饮料企业，近年来其市场份额合计约占我国
饮料市场的三分之一，出于战略考虑，该类企业习惯将PET瓶的生产业务外包，并通
过长期协议的方式以确保稳定供应，上述三家特大型饮料企业凭借强大的资本实力、
出色的营销策划能力，在新产品的推出、销售渠道完善等方面均强于一般竞争对手，
长期保持着高于市场平均增长水平的扩张速度，巨大的需求量与快速增长的潜力，使
得可口可乐、百事可乐及统一企业成为国内大型饮料塑料包装企业争相争取的理想客
户，国内饮料塑料包装行业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统
一企业等跨国饮料巨头PET瓶外包业务的竞争。国内饮料塑料包装行业将长期维持寡
头竞争的格局， “珠海中富”企业集团与紫江企业是饮料塑料包装行业最大的两家
企业，它们的主要客户均为可口可乐、百事可乐及统一企业。“珠海中富”作为国内
饮料包装行业的双寡头之一，行业地位十分突出。
珠海中富企业集团具有在全国布局的业务网络，已经在全国 29 个省、38 个城市
及海外设有 70 余家子公司，具有全国性的生产、销售网络，其生产基地覆盖全国主
要中心城市及重要客户。全国布局的业务网络使珠海中富企业集团能在各相邻生产网
点之间实现货物的临时调配和盈缺互补，同时降低企业集团内部各网点之间的物流配
送成本。
珠海中富企业集团具有完整的产业链和较强的业务配套能力。珠海中富企业集团
目前拥有从原材料研发生产、瓶胚生产、吹瓶至灌装的完整产业链，此外，还生产标
签、薄膜等产品，一体化程度较高的产业链能使企业的产品议价能力得以提升；与下
游客户所建立的连线生产模式能大大提高 PET 瓶的供货效率、简化中转环节并增强
产品销售的排他性。
珠海中富企业集团各所属企业采购采取集中计划和谈判、分散按程序采购的方式
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管理，集团公司供应链部通过招标确定合格供应商，并与其签订长期框架供货协议，
以建立长期合作关系，获得稳定和质优价廉的原材料，各企业根据集团公司供应链部
制定的《合格供应商评估作业指导书》来确定合格供应商及其选择标准，并根据企业
集团总体生产计划确定各企业原材料需求计划，按照《原辅包装材料采购控制程序》
来指导具体采购工作。近年来，珠海中富企业集团 PET 聚酯切片和 PE 胶粒的供应商
数量逐年增加，以期分散对单一供应商的采购比例，从而争取更多的价格优惠。
由于珠海中富企业集团的上游产品价格受国际原油价格波动影响较大，集团公
司供应链部在产品定价时一般采用分解具体内容、按内容分析定价的方式，如采用
“原材料价格＋加工费＋运费”、“原材料价格＋加工费”或收取代加工费等方式
定价，以期获得稳定的合理收益。
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司主要服务于华北地区，产品主要有：热
灌装瓶、PET 瓶、瓶装饮用水等，主要外部客户包括百事可乐、可口可乐、统一企业、
蒙牛乳业等，主要原料为 PET 瓶胚等。
2、设备及产能介绍：
评估基准日时，北京中富热灌装容器有限公司拥有厂房建筑面积共计 35,000 余
平方米, 拥有吹瓶生产线 5 条、饮用水灌装生产线 2 条,年产能为吹瓶 4 亿余支、饮
用水近 1.44 亿支。
3、近年来主要经济指标：
2009 年度共销售热灌瓶 8,882.80 万支、碳酸瓶 4,288.51 万支、瓶装水 7,471.44
万支，较上年分别增长 42.32%、16.03%和 46.30%；2010 年度共销售热灌瓶
10,258.77 万支、碳酸瓶 4,639.48 万支、瓶装水 7,760.87 万支，较上年分别增长
15.49%、8.18%和 3.87%；2011 年度共销售热灌瓶 21,161.16 万支、碳酸瓶 170 余万
支、瓶装水 11,714.47 万支，较上年变动率分别为 106.27%、-96.34%和 50.94%,2011
年度碳酸瓶销售量较上年变动幅度较大,系因 2011 年初碳酸瓶生产线已停产。
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2009 年度、2010 年度及 2011 年度的营业收入分别为 9,551.01 万元、11,972.35
万元和 13,469.99 万元，净利润分别为-82.10 万元、-95.20 万元和 50.81 万元。
九、资料清单：
1、2011 年度财务报表；
2、2007 年度至 2011 年度审计报告；
3、《国有土地使用证》；
4、《房屋所有权证》；
5、主要设备购买合同、发票、报关单；
6、《车辆行驶证》复印件；
7、其他相关评估资料。
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第三部分 评估对象与评估范围说明
一、评估对象和范围：
评估对象为 Beverage Packaging Investment Limited 拟转让参股企业股权所涉
及的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值；评估范围为北京中富热灌装容
器有限公司全部资产、负债以及与企业价值相关的经营资料。
二、被评估企业主要资产概况：
1、流动资产账面值为 15,813.52 万元，其中货币资金 48.89 万元，应收账款
9,065.27 万元，预付账款 45.48 万元，其他应收款 5,687.26 万元，存货 966.62 万元
(主要为各类 PTE 瓶、热灌装瓶及相关原材料,其中:原材料 867.10 万元、产成品 121.94
万元,计提存货减值准备 22.42 万元)。
2、非流动资产账面值为 15,077.36 万元，包括：投资性房地产 1,741.17 万元、
固定资产 12,813.90 万元、无形资产 336.65 万元、长期待摊费用 32.24 万元、递延
所得税资产 153.40 万元，具体情况如下：
（1）投资性房地产账面原值 1,916.97 万元，净值 1,741.17 万元，系位于北京
市怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号,权证号码为 X 京房权证怀字第 007751 号的 2 号
厂房的一部分,该栋厂房的总面积为 23,759.70 平方米,列入本项目的建筑面积为
7,629.00 平方米,该房产建成于 2008 年, 2009 年下半年起,该部分房产租赁给可口可
乐瓶装商生产（东莞）有限公司，租赁期限为 10 年。
（2）固定资产账面原值 16,930.72 万元，净值 12,851.37 万元，净额 12,813.90
万元,其中：
①房屋建筑物账面原值 5,826.40 万元，净值 5,158.36 万元，包括工业厂房 2 座，
均位于北京市怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号，分别建成于 2005 年和 2008 年,建
筑面积共计 27,942.67 平方米,分别取得 X 京房权证怀涉外字第 000234 号和 X 京房权
证怀字第 007751 号《房屋所有权证》。
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②机器设备账面原值 10,693.80 万元，净值 7,489.36 万元，净额 7,451.89 万元,
包括吹瓶机、贴标机、饮料灌装生产线、模具等各类饮料包装加工设备和饮料加工设
备 280 余台（套）。
③车辆账面原值 139.95 万元，净值 63.01 万元，包括桑塔纳轿车、东风货车、
解放货车各 1 台,各类叉车 7 台。
④办公及其他设备账面原值 270.56 万元，净值 140.64 万元，主要是电脑、打印
机、空调等设备共计 160 余台。
（3）在建工程账面值 0 万元，均为设备安装工程，系改造中的 1 台吹瓶机的设
备原账面净值、改造支出等,账面原值 351.87 万元,该项改造工程开始于 2010 年 10
月,评估基准日时停工,账面已全额计提在建工程减值准备。
（4）无形资产账面值 336.65 万元，均为土地使用权，该宗地位于北京市怀柔区
雁栖工业开发区东二路 9 号，土地使用权用途为工业,权证号码登记的用地总面积为
31,668.11 平方米,列入本项目的用地面积为平方米,其余部分与相关房产统一反映于
投资性房地产项目,该宗地已取得京怀国用(2004 出)第 0124 号《国有土地使用证》。
上述宗地上,已建成建筑面积为 35,572.67 平方米的厂房。
（5）长期待摊费用账面值 32.24 万元，为设备大修理支出的摊余价值,该支出的
初始金额为 82.73 万元。
（6）递延所得税资产账面值 153.40 万元，形成可抵扣暂时性差异的内容主要是
应收款项坏账准备、固定资产减值准备、在建工程减值准备和预提工资等费用。
3、流动负债账面值为 27,894.18 万元，其中：短期借款 5,000.00 万元,应付账款
22,026.95 万元，预收款项 4.14 万元,应付职工薪酬 90.97 万元，应交税费-132.30 万
元,其他应付款 904.42 万元。
评估基准日时，北京中富热灌装容器有限公司账面总资产为人民币
308,908,719.24 元，总负债为人民币 278,941,755.13 元，净资产为人民币
29,966,964.11 元。（具体详见资产基础法资产评估明细表）
三、被评估企业近年来主要生产经营情况：
-12-
1、生产经营业务概述：
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司与其控制方珠海中富实业股份有限公
司及其所控制的中富系统内的 70 余家企业共同构成中国最大的饮料包装生产企业集
团，中富品牌在行业中是质量和信誉的象征，中富品牌在客户心目中占有重要的地位，
产品营销网络遍及全国，客户资源丰厚。
目前被评估企业与其关联企业主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包
装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯、纸箱的生产与销售，并同时
为客户提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，其中PET瓶及PET瓶胚为企业集团内
的主要产品，近年来该部分产品的营业收入均占全部营业收入的50%以上；目前被评
估企业与其关联企业主要客户有可口可乐、百事可乐和统一企业（中国）投资有限公
司等大型饮料生产企业，上述三家特大型饮料企业，近年来其市场份额合计约占我国
饮料市场的三分之一，出于战略考虑，该类企业习惯将PET瓶的生产业务外包，并通
过长期协议的方式以确保稳定供应，上述三家特大型饮料企业凭借强大的资本实力、
出色的营销策划能力，在新产品的推出、销售渠道完善等方面均强于一般竞争对手，
长期保持着高于市场平均增长水平的扩张速度，巨大的需求量与快速增长的潜力，使
得可口可乐、百事可乐及统一企业成为国内大型饮料塑料包装企业争相争取的理想客
户，国内饮料塑料包装行业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统
一企业等跨国饮料巨头PET瓶外包业务的竞争。国内饮料塑料包装行业将长期维持寡
头竞争的格局， “珠海中富”企业集团与紫江企业是饮料塑料包装行业最大的两家
企业，它们的主要客户均为可口可乐、百事可乐及统一企业。“珠海中富”作为国内
饮料包装行业的双寡头之一，行业地位十分突出。
珠海中富企业集团具有在全国布局的业务网络，已经在全国 29 个省、38 个城市
及海外设有 70 余家子公司，具有全国性的生产、销售网络，其生产基地覆盖全国主
要中心城市及重要客户。全国布局的业务网络使珠海中富企业集团能在各相邻生产网
点之间实现货物的临时调配和盈缺互补，同时降低企业集团内部各网点之间的物流配
送成本。
珠海中富企业集团具有完整的产业链和较强的业务配套能力。珠海中富企业集团
-13-
目前拥有从原材料研发生产、瓶胚生产、吹瓶至灌装的完整产业链，此外，还生产标
签、薄膜等产品，一体化程度较高的产业链能使企业的产品议价能力得以提升；与下
游客户所建立的连线生产模式能大大提高 PET 瓶的供货效率、简化中转环节并增强
产品销售的排他性。
珠海中富企业集团各所属企业采购采取集中计划和谈判、分散按程序采购的方式
管理，集团公司供应链部通过招标确定合格供应商，并与其签订长期框架供货协议，
以建立长期合作关系，获得稳定和质优价廉的原材料，各企业根据集团公司供应链部
制定的《合格供应商评估作业指导书》来确定合格供应商及其选择标准，并根据企业
集团总体生产计划确定各企业原材料需求计划，按照《原辅包装材料采购控制程序》
来指导具体采购工作。近年来，珠海中富企业集团 PET 聚酯切片和 PE 胶粒的供应商
数量逐年增加，以期分散对单一供应商的采购比例，从而争取更多的价格优惠。
由于珠海中富企业集团的上游产品价格受国际原油价格波动影响较大，集团公
司供应链部在产品定价时一般采用分解具体内容、按内容分析定价的方式，如采用
“原材料价格＋加工费＋运费”、“原材料价格＋加工费”或收取代加工费等方式
定价，以期获得稳定的合理收益。
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司主要服务于华北地区，产品主要有：热
灌装瓶、PET 瓶、瓶装饮用水等，主要外部客户包括百事可乐、可口可乐、统一企业、
蒙牛乳业等，主要原料为 PET 瓶胚等。
2、设备及产能介绍：
评估基准日时，北京中富热灌装容器有限公司拥有厂房建筑面积共计 35,000 余
平方米, 拥有吹瓶生产线 5 条、饮用水灌装生产线 2 条,年产能为吹瓶 4 亿余支、饮
用水近 1.44 亿支。
3、近年来主要经济指标：
2009 年度共销售热灌瓶 8,882.80 万支、碳酸瓶 4,288.51 万支、瓶装水 7,471.44
万支，较上年分别增长 42.32%、16.03%和 46.30%；2010 年度共销售热灌瓶
10,258.77 万支、碳酸瓶 4,639.48 万支、瓶装水 7,760.87 万支，较上年分别增长
15.49%、8.18%和 3.87%；2011 年度共销售热灌瓶 21,161.16 万支、碳酸瓶 170 余万
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支、瓶装水 11,714.47 万支，较上年变动率分别为 106.27%、-96.34%和 50.94%,2011
年度碳酸瓶销售量较上年变动幅度较大,系因 2011 年初碳酸瓶生产线已停产。
2009 年度、2010 年度及 2011 年度的营业收入分别为 9,551.01 万元、11,972.35
万元和 13,469.99 万元，净利润分别为-82.10 万元、-95.20 万元和 50.81 万元。
以上纳入评估范围的资产、负债及经营收益与委托的范围相一致。
-15-
第四部分 资产核实总体情况说明
一、调查核实的内容：
本次调查核实的内容是本次评估范围涉及的北京中富热灌装容器有限公司的流
动资产（包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等）、非流动资产
（包括投资性房地产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产）、流
动负债（包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付
款等）。具体对北京中富热灌装容器有限公司的委估资产、负债和经营情况进行核实，
包括对资产类型、账面金额、形成及产权状况、与生产经营相关的生产经营场所、主
要生产设备、员工人数及结构、市场状况等进行调查核实。
二、资产调查的过程与方法：
资产调查核实时，评估人员根据北京中富热灌装容器有限公司提供的评估基准日
的资产评估明细表和未来企业自由现金流量预测表，逐项进行复核，核实资产评估明
细表所反映的资产类型、账面金额、形成及产权状况以及相关负债是否正确，列示的
实物资产是否存在，其数量、品质、存放地点是否正确，核实影响未来企业自有现金
流量的未来销售数量、平均单价、各项成本费用以及与企业自由现金流量有关的各具
体项目的相关依据，并分析判断其合理性。
（一）资产调查核实工作过程:
1、2012 年 3 月 25 日，评估人员检查流动资产、非流动资产及流动负债的账务情
况，核对债权债务并进行函证，复核账面记录及有关会计处理是否正确；
2、2012 年 3 月 26 日，评估人员调查核对有关实物资产，重点核实各类设备的存
放地点、使用状况、报废毁损情况；现场核实房地产的具体位置、房地产的具体结构
及装修情况、维护使用情况；对存货数量及其质量进行核实；
3、2012 年 3 月 25 日—3 月 27 日，检查复核资产评估评估明细表，核对相关文
件资料及产权证明资料，并对资产负债予以核实。
4、2012 年 3 月 25 日起，评估人员收集历史经营资料，包括审计报告、会计资料、
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历史销售数量和价格、各项成本费用等经营相关资料，核对主要资产权属资料，了解
经营相关信息等；
5、2012 年 3 月 25 日－2012 年 7 月 10 日，对被评估单位提供的《关于资产评估
有关事项的说明》进行复核；对被评估企业提供的未来经营预测资料进行复核，重点
核实编制预测的各项基础数据来源是否可靠，设备产能是否符合生产要求，产销量变
动幅度是否合理，各项收入、成本、费用的预测是否合理，折旧及摊销测算数据是否
可靠，资本性支出是否可满足未来持续经营的要求，营运资金增加的预测是否与收入
的变动相配比、是否存在溢余资产、非经营性资产、负债，核实付息债务余额等。
（二）资产调查核实方法：
1、对于货币资金（均为银行存款），将银行存款资产评估明细表与银行存款日记
账、银行盖章的对账单进行核对，检查银行存款余额调节表是否正确。经调查核实，
被评估企业填报的资产评估明细表正确。
2、对于应收账款、预付账款、其他应收款，在调查核实中评估人员对报表、总
账、明细账和被评估企业填报的评估明细表进行核对，并抽查凭证及检查相关往来单
证，审查其金额、内容、日期是否与账面记录相符,对数额较大的款项，均通过发函
形式进行询证，对往来账款记账错误进行清查调整。经调查核实，被评估企业填报的
资产评估明细表正确。
3、对于存货，包括原材料、产成品等，评估人员对存货变动和计价进行了审核，
并在被评估企业提供的存货清单的基础上，现场进行盘点核实,同时关注存货质量。
经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
4、对于投资性房地产，首先根据被评估企业提供的资产评估明细表相关内容与
相关房地产权证进行核对，对投资性房地产的权属状况进行核查，其次取得相关租赁
合同，并进行实地勘察，了解房屋建筑物及土地使用权的现状，抽查相关会计记录对
相关账务进行核实。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
5、对于固定资产中的房屋建筑物，首先根据被评估企业提供的房地产权证对房
屋建筑物的权属状况进行核查，并逐一进行实地勘察，了解房屋建筑物及土地使用权
的现状；对于固定资产中的设备，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务核
实，并抽查部分凭证，检查其原始购买资料、车辆行驶证等以确定各类设备的权属状
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况，然后听取被评估企业设备主管人员对各类设备的介绍，对照其提交的资产评估明
细表在现场逐项进行调查核实，并勘察设备的运行、完好程度以及设备的使用维护情
况等，对各类设备的使用情况、利用情况和技术状况等进行深入调查，作为确定评估
值的依据。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
6、对于在建工程，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务核实，检查
其原始购买或建造资料和款项支付凭证，了现场了解工程进度，预计完工日期等，对
长期未完工项目了解其原因，并关注其对价值的影响。经调查核实，被评估企业填报
的资产评估明细表正确。
7、对于无形资产，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务核实，检查
其原始购买资料或支付凭证，了解相关支出的内容、金额，核对摊销情况，经调查核
实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
8、对于长期待摊费用，根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务核实，
并抽查部分凭证，检查其原始购买资料或支付凭证，了解相关支出的内容、金额和摊
销情况，经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
9、对于递延所得税资产，通过核对计税依据和数额，结合所得税会计处理方式
进行检查，经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
10、对于短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、其他应付款等，在调
查核实中评估人员将报表、总账、明细账与被评估企业提供的相关负债评估明细表进
行核对，并抽查部分凭证、相关合同等，审查其金额、内容、日期是否与账面记录相
符，复核有关负债的计量是否正确，对数额较大的款项，均通过发函形式进行询证，
对账面记录错误进行调整。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
11、对于应交税费，在调查核实中评估人员将报表、总账、明细账与被评估企业
提供的应交税费评估明细表进行核对，并与纳税申报资料相核对，复核应交税费计缴
是否正确。经调查核实，被评估企业填报的资产评估明细表正确。
三、调查核实结果：
经核实具体内容如下：（金额单位为人民币元）
（一）流动资产：
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序号 会计科目 账面金额 调整后金额
===== ================= ============== =============
1 银行存款 488,875.48 488,875.48
2 应收账款 90,652,717.98 90,652,717.98
3 预付账款 454,829.00 454,829.00
4 其他应收款 56,872,565.51 56,872,565.51
5 存货 9,666,180.29 9,666,180.29
合 计 158,135,168.26 158,135,168.26
============== ==============
资产核查结论：核实无调整。
（二）非流动资产：
序号 会计科目 账面金额 调整后金额
===== ===================== ============== ==============
1 投资性房地产 17,411,650.69 17,411,650.69
2 固定资产 128,139,022.23 128,139,022.23
3 在建工程 0 0
4 无形资产 3,366,451.79 3,366,451.79
5 长期待摊费用 322,447.75 322,447.75
6 递延所得税资产 1,533,978.52 1,533,978.52
合 计 150,773,550.98 150,773,550.98
============== ==============
资产核查结论：核实无调整。
（三）流动负债：
序号 会计科目 账面金额 调整后金额
===== =================== ============== ==============
1 短期借款 50,000,000.00 50,000,000.00
2 应付账款 220,269,485.10 220,269,485.10
3 预收款项 41,443.00 41,443.00
4 应付职工薪酬 909,675.62 909,675.62
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5 应交税费 -1,323,035.42 -1,323,035.42
6 其他应付款 9,044,186.83 9,044,186.83
合 计 278,941,755.13 278,941,755.13
============== ==============
资产核查结论：核实无调整。
四、实物资产分布情况及特点：
被评估企业资产的产权比较清晰。实物资产主要为存货、房地产和机器设备等，
主要位于北京市怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号公司厂区内。
五、调查核实结果：
根据本次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、核对、监盘、勘查、检查、抽查等方式进行实地调查，从各种可能的
途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属, 本
次资产调查核实对资产负债项目无调整事项；核实中,同时对反映被评估企业收益状
况的历史财务数据进行抽查核实，对被评估企业的生产经营条件和市场环境进行调查,
对被评估企业提供的未来经营预测数据进行分析,并判断其合理性。经调查核实，被
评估企业提供的未来经营情况的预测数据可以作为本次收益法资产评估的重要基础
资料。
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第五部分 评估依据的说明
（一）行为依据：
《资产评估业务约定书》。
（二）法规依据：
1、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
2、《资产评估准则——基本准则》；
3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——业务约定书》；
6、《资产评估准则——工作底稿》；
7、《资产评估准则——机器设备》；
8、《资产评估准则——不动产》；
9、《资产评估准则——企业价值》；
10、《企业会计准则》；
11、有关部门制定的法律、法规、标准。
（三）产权依据：
1、资产评估明细表；
2、2011 年度财务报表；
3、2007 年度－2011 年度审计报告；
4、《国有土地使用证》；
5、《房屋所有权证》；
6、《车辆行驶证》；
7、主要设备购买合同、发票、报关单；
8、工程建设相关资料。
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（四）取价依据：
1、被评估企业提供的资产评估申报表、关于进行资产评估有关事项的说明；
2、被评估企业提供的会计报表、账册、会计原始凭证和资料凭证及工程施工合
同；
3、《机电产品报价手册》；
4、机电产品市场行情，向设备生产厂家、设备经销商或代理商询价所得资料；
5、《汽贸商情》；
6、《北京市统计年鉴》；
7、2011 年全国资产评估价格信息；
8、评估资讯网 www.pingguw.com；
9、中国债券信息网 www.chinabond.com.cn；
10、Wind 资讯；
11、中国人民银行公布的评估基准日执行的金融机构存、贷款利率；
12、《最新资产评估常用数据与参数手册》；
13、评估人员现场清查核实记录及现场勘察所取得的资料；
14、本公司评估人员在市场上调查了解的价格信息。
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第六部分 收益法评估技术说明
一、关于评估方法的分析：
(一)评估方法的介绍：
一般来说，企业价值评估途径包括三种基本方法，即：市场法、资产基础法（成
本法）和收益法。
1、市场法：
市场法是通过与被评估企业类似公司的交易来估测其价值的方法。运用市场法
时，要求有充分的市场交易数据并有可比的参考企业或交易案例；要求参考企业或交
易案例与被评估企业属于同一行业、从事相同或类似的业务或受相同经济因素影响；
能够收集参考企业或交易案例的经营和财务信息及相关资料等。考虑到我国目前的产
权市场发展状况和被评估企业的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场
上找到与此次我们所评估的企业相类似的参照物及交易情况。因此我们未采用市场法
进行评估。
2、资产基础法：
资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债价值的基础上
确定评估对象价值的方法。本次评估的企业各项资产、负债资料齐备，满足采用成本
途径评估的要求，故可以采用成本法进行评估。即以重置各项生产要素为假设，先对
评估范围内的各单项资产运用相适宜的评估方法分别得出其评估值，累加求和后，再
扣减相关负债的评估值，最后得出被评估企业净资产的评估值。根据被评估企业的具
体情况，我们选用资产基础法进行了评估。
3、收益法：
收益法是指通过估算被评估企业的未来预期收益，采用适当的折现率折算成现
值，借以确定被评估企业价值的一种资产评估方法。收益法适用于评估成立时间比较
长、有比较完整的历史经营情况、未来收益可以较为准确地预测、且可以获取充分的
评估资料的企业。
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通过对被评估企业历史经营情况的调查、了解，被评估企业历史经营及财务信息
比较完整，近年来收益比较稳定，且有与营业收入水平基本相当的营业现金流入，未
来收益可以预测，符合采用收益法评估的有关要求，结合本次评估目的为股权转让的
具体情况，被评估企业的价值主要取决于未来的投资回报情况，回报高则购买方愿意
付出的价格也高，这正好与收益法的思路相吻合，因此收益法更能满足交易双方的要
求，有利于评估目的的实现。我们对被评估企业未来企业自由现金流量情况进行了分
析、测算，同时考虑收益期限和风险因素等，以求得评估对象收益法测算结果。
采用资产基础法和收益法分别测算评估对象价值后，结合各具体评估方法的特
点、评估对象的具体情况和本次评估目的，经综合分析后，选定其中一种评估方法的
测算结果作为被评估企业股东全部权益价值的评估值。
(二)收益法选择理由:
通过对被评估企业资产状况、历史及现行经营业绩、管理团队、客户关系、销售
网络的了解、分析，结合本次评估目的分析了收益法的适用条件，我们认为被评估企
业满足收益法评估的有关要求,故本次评估可以选用收益法对被评估企业股东全部权
益价值进行评估。
二、收益法评估股东全部权益价值的思路：
收益法是预计估价对象未来的净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基准日
后累加，以此估算评估对象的客观、合理价格或价值的方法。
本次用收益法评估被评估企业股东全部权益价值，根据被评估企业提供的历史财
务资料和经营资料，在假设其持续经营的基础上，结合行业和市场客观情况预计其未
来的净收益，选用适当的折现率将其折现到评估基准日后累加，并对溢余资产、非经
营性资产、负债、付息债务等进行调整后，以此估算评估对象股东全部权益价值。
三、收益法评估假设前提：
1、本次评估的基本前提是国家宏观经济政策无重大变化、被评估企业的经营条
件基本保持不变；
2、本次评估假设未来人民币汇率保持稳定，未来物价上涨及通货膨胀在合理范
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围内；
3、企业所在的行业保持稳定发展态势，所遵循的国家现行法律、法规、制度及
社会政治和经济政策与现时无重大变化；
4、被评估企业提供的产品或服务一直为市场所需要；
5、被评估企业各要素资产有效,公司的资源，如设备、资金、管理人员、技术人
员、市场营销网络等企业资源的使用配置合理；
6、被评估企业可以持续经营,在经营期限到期后能够顺利延期；
7、被评估企业经营及收益正常,不考虑其他非正常因素对企业经营或盈利能力的
影响；
8、本次评估对涉及抵押、查封的资产，评估时假设其已解除抵押、查封；
9、本次评估对产权不完整、产权手续尚未办理或产权资料缺乏，但确属被评估
企业的资产，评估时假设其已具有完整产权；
10、本评估结果建立在被评估企业提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基
础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。
四、计算公式：
股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值=企业经营资产价值＋溢余资
产价值＋非经营性资产价值－非经营性负债价值－付息债务价值
本次在对被评估企业经营资产价值进行测算时，对未来预期收益的预测采用分段
法，即分为前后段，对于前段的预期收益采取逐年预测并折现累加；而对于后段的预
期收益，针对被评估企业的具体情况，假设其生产经营、市场情况等各方面趋于稳定，
各期预期收益保持不变。故计算公式如下：
t
ai
V
t
a / r (1 r )
t
i 1 (1 r )
式中：V——评估对象经营性资产收益价格
ai——评估对象未来第 i 年的年预期收益
a——评估对象在未来 t 年以后每年年金预期收益
r——折现率
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t——年预期收益有变化的年限
i——年份
五、评估分析计算过程：（以下如无特别说明，金额单位为人民币万元）
（一）影响被评估企业经营的宏观经济因素：
1、与被评估企业相关的国家法律、法规或宏观管理体制：
目前，国内饮料塑料包装行业和饮料代加工（OEM）行业实行的均是在政府部门
宏观调控背景下，结合行业协会自律性管理的市场化运营管理体制。
在行业协会方面，中国包装联合会、中国塑料加工工业协会和中国饮料工业协会，
承担部分政府与企业间的沟通职能，并根据宏观政策导向，具体落实涉及饮料塑料包
装、饮料代加工（OEM）行业及有关的方针和政策，促进行业持续发展。
除政府部门宏观调控和行业协会自律性管理之外，国内饮料塑料包装行业和饮料
代加工（OEM）行业的生产经营已经完全基于市场化的方式进行。各企业可根据市场
需求情况，自行采购原料、组织生产并销售产品，产品销售价格通过企业与下游客户
协商确定，不存在价格管制。
与被评估企业相关的法律、法规主要包括《中华人民共和国食品安全法》及相
关法规、《中华人民共和国产品质量法》及相关法规。
2、国家近期经济发展形势及未来发展趋势：
根据《中华人民共和国 2011 年国民经济和社会发展统计公报》(以下简称《统计
公报》)，2011 年我国经济社会取得了辉煌的成就，在世界经济步履蹒跚的大背景下，
中国国民经济和社会发展呈现增长平稳较快、物价逐步回落、结构有所优化、民生继
续改善、社会不断进步的独特风景。
《统计公报》显示，2011 年我国国内生产总值达到 471，564 亿元，比上年增长
9.2%，虽比 2010 年增速有所回落，但仍明显快于世界主要国家或地区，对世界经济
增长的贡献率继续上升。根据国际货币基金组织最新公布的预测数据，2011 年世界经
济增速预计将为 3.8%，其中美国为 1.8%，欧元区为 1.6%；在新兴和发展中经济体中，
俄罗斯为 4.1%，印度为 7.4%，巴西为 2.9%。
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2011 年作为“十二五”的开局之年，国内外经济形势极为复杂严峻。国际上，欧
债危机跌宕起伏，中东北非等对全球地缘政治和经济影响巨大的地区局势持续动荡，
海啸地震重创日本东北地区制造业，美国失业率虽有下降但仍处在高位。从国内看，
经济发展的不确定和不稳定因素不断增加，物价上涨对宏观调控造成很大压力，小微
企业经营困难加剧，经济结构调整和节能减排压力很大。面对严峻复杂的国内外形势，
党中央、国务院审时度势，科学决策，不断提高宏观调控的针对性、灵活性，增强有
效性和前瞻性，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关
系，国民经济逐渐从政策刺激型增长向内生自主增长的方向转变。经济结构调整取得
积极进展，内需动力进一步增强。从投资、消费和净出口三大需求看，2011 年增速都
有所减缓，但仍然处在平稳较快的增长区间。同时，投资和消费主导的内需增长动力
进一步增强。从国民经济核算的角度看，2011 年投资和消费对经济增长的贡献进一步
提高。从区域发展协调性看，2011 年中西部地区的工业和投资增速均快于东部地区，
其中中、西部地区规上工业增速分别快于东部 6.5 和 5.2 个百分点；固定资产投资（不
含农户）增速分别快于东部 7.5 和 7.9 个百分点。
我国经济和社会发展仍存在一些矛盾和问题：主要是经济增长的资源环境约束持
续强化，节能减排压力逐年加大；投资和消费关系不够均衡；控制收入分配差距的力
度需要加大；产业结构有待进一步合理化等。2012 年，我国将坚决贯彻落实中央经济
工作会议的精神，稳中求进，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，
继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，
提高政策的针对性、灵活性，增强政策的有效性和前瞻性，始终坚持把经济结构战略
性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向。
3、近期有关财政政策及货币政策：
在目前我国经济增长趋势放缓的的形势下，国家近期的财政、税收和货币政策主
要着力于稳定经济增长。近期推出的营业税改征增值税试点目的在于减轻企业税负，
为缓解制造业等行业所面对无出口新订单，开工不足的问题施以援手,尽量减轻企业
的税负等负担,使之有较好的条件休整待新的向上循环周期之来临在货币政策方面，
引导贷币信贷平稳并适度增长，以满足实体经济需求，以稳健为主导的基本取向不变,
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在此前提下,进一步提高货币政策的针对性和有效性,做到引导货币信贷平稳适度增
长，注重满足实体经济的需求，切实做到有保有压。
在扩大内需方面，财政政策及货币政策具体包括：
(1)完善促进消费的政策措施,抓紧落实节能产品惠民工程,抓紧确定继续支持家
电下乡政策,扩大建材下乡试点范围,增强消费对济增长的拉动作用；
(2)推进十二五规划重大项目按期实施,尽快启动一批事关全局带动性强的项
目；
(3)对在建续建项目要进行梳理,分门别类解决存在问题,防止出现“半拉子”工
程；
(4)加强市政工程铁路节能环保信息化农村和西部地区基础设施等建设；
(5)支持民间资金进入铁路市政金融能源电信教育医疗等领域,激发民间
投资活力；
(6)妥善处理地方政府债务,在控制财政金融风险的前提下,继续支持有还款能力
的项目,避免资金链断裂；
(7)要落实好强农惠农富农政策,稳定农业发展好形势,努力实现农业再丰收；
(8)稳定和完善出口政策,支持企业积极开拓市场,努力保持外贸稳定增长；
(9)稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷税收政策和限购政策,
采取有效施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平
稳健康发展
（二）被评估企业所在行业现状与发展前景：
1、被评估企业所在行业介绍：
根据《上市公司行业分类指引》，被评估企业所从事的饮料包装制品业务属于
“C49塑料制造业”中的“塑料包装箱及容器制造业”子行业。实际经济生活中,被评
估企业所在行业通俗地称为饮料塑料包装行业。
2、我国饮料塑料包装行业的发展现状:
-28-
随着居民生活水平的提高，我国饮料行业多年保持跨越式发展，市场容量不断扩
大。2006年以来，软饮料产量保持每年20%左右的增长速度，其增长速度位居全球前
列，2011年达到11,762.32万吨，同比增长22%。同时，饮料品种也日益多元化，从以
前单一的玻璃瓶装汽水，发展到今天碳酸饮料、果蔬饮料、瓶装水、茶饮料以及功能
饮料等多种形式。
目前，我国饮料市场的包装形式主要包括以PET瓶为主的塑料瓶、玻璃瓶、金属
易拉罐、纸塑复合材料等。而PET瓶具有强度大、透明性好、无毒、防渗透、质量轻、
生产效率高、成本低等特点，因其优良的性能，从出现之初便被广泛用于饮料行业，
逐步替代传统的玻璃瓶、金属易拉罐等饮料包装产品，占据我国饮料包装市场的主要
份额。为配合PET瓶在饮料行业中的使用，饮料塑料包装企业逐步开发出塑料防盗瓶
盖、热收缩标签及热缩塑料薄膜等产品，用于PET瓶的封盖、瓶体印刷以及外包装。
从世界各饮料大国的市场份额来看，PET瓶装所占的份额都超过了70%。目前，我
国也正处于PET饮料包装的高速发展阶段，包装用聚酯瓶的需求量每年增长率均超过
10%。目前，我国碳酸饮料、饮用水的包装容器均以PET瓶为主，PET瓶约占碳酸饮料
包装容器的60%。PET热灌瓶还被用于果汁、茶等需要热灌装的饮料包装，果汁、茶是
近年来增长最快的饮料品种，PET热灌瓶的生产因此得到快速发展。同时，随着性能
的优化和加工水平的提高，PET瓶的应用逐渐拓展到食用油、调味品、啤酒等产品的
包装。预计在未来很长的一段时期，居民消费的增长将会带动中国饮料塑料包装行业
持续快速发展。
3、我国饮料塑料包装行业的竞争格局:
由于PET瓶是最为重要的饮料塑料包装产品，在全部的饮料包装成本中比最大，
PET瓶市场竞争格局决定了饮料塑料包装行业的竞争格局。目前，我国生产PET包装容
器及配套产品的企业共有近百家，珠海中富实业股份有限公司（以下简称珠海中富或
珠海中富企业集团）和上海紫江企业集团股份有限公司（以下简称紫江企业）是规模
最大的两家PET瓶专业生产企业。可口可乐、百事可乐及统一企业合计占有中国饮料
市场近1/3的市场份额，具有巨大的需求量与快速增长的潜力。国内饮料塑料包装行
-29-
业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统一企业等饮料巨头PET瓶
外包业务的竞争。凭借与饮料巨头企业的长期合作，珠海中富与紫江企业成为饮料塑
料包装行业最大的两家企业，合计PET瓶供应量已经占有可口可乐系统、百事可乐系
统合计80%以上的采购需求，形成明显的寡头垄断竞争格局。它们的主要客户均为可
口可乐、百事可乐及统一企业。珠海中富与紫江企业对这三大客户的销售额占其各自
对外总采购量的比例，如下所示：
公司 可口可乐 百事可乐 统一企业
珠海中富 60% 25% 15%
紫江企业 25% 50% 10%
珠海中富、紫江企业与可口可乐、百事可乐和统一企业已经形成了稳固的战略联
盟，虽然对可口可乐等大客户新增订单的争夺会在一定程度上改变各主要厂商的市场
份额，但预计在未来较长时间内，饮料塑料包装行业双寡头竞争的格局将保持不变。
4、被评估企业所在行业发展前景：
被评估企业所在行业与食品行业的发展状况密切相关，根据国家发改委和工业
和信息化部共同编制的《食品工业“十二五”发展规划》中，重点行业发展方向与布
局部分之第（七）项－饮料工业：到 2015 年，我国饮料总产量达到 1.6 亿吨，年均
增长 10%左右，碳酸饮料、果蔬汁类饮料、包装饮用水、茶饮料、蛋白饮料、其他饮
料产量的比例分别为 14:15:39:13:15:3，饮料包装行业具有良好的发展前景，规划
的有关行业具体情况如下：
（1）发展方向与重点:
积极发展具有资源优势的饮料产品。鼓励发展低热量饮料、健康营养饮料、冷藏
果汁饮料、活菌型含乳饮料；规范发展特殊用途饮料和桶装饮用水，支持矿泉水企业
生产规模化；大力发展茶饮料、果汁及果汁饮料、咖啡饮料、蔬菜汁饮料、植物蛋白
饮料和谷物饮料。
加强自主品牌建设，支持优势品牌企业跨地区兼并重组、技术改造和创新能力建
设，推动产业整合，提高产业集中度，增强品牌企业实力；积极开拓国际市场，提高
自主品牌的知名度和竞争力；完善认证和检测制度，提高国际社会对我国检测、认证
-30-
结果的认可度，树立自主品牌国际形象。
加快原料基地建设，建立高集中度、高水平、高标准、高酸度的苹果原料生产基
地，满足高酸浓缩苹果汁加工的需求，改良柑橘品种、建设宜汁加工柑橘原料基地。
（2）产业布局:
以水果、蔬菜及其他农产品为原料的饮料企业建立在原料产区，矿泉水企业建立
在矿泉水矿区附近；茶粉、茶浓缩液主要布局在东南沿海和长江中下游地区；矿泉水
产业主要布局在吉林、黑龙江、山东、四川、西藏、云南、福建、江西、广西、广东、
海南。
（3）发展目标:
到 2015 年，饮料总产量将达到 1.6 亿吨，年均增长 10%左右。产品结构更加合
理，碳酸饮料、果蔬汁类饮料、包装饮用水、茶饮料、蛋白饮料、其他饮料产量的
比例分别为 14:15:39:13:15:3。
（三）被评估企业近年来主要生产经营情况：
1、生产经营业务概述：
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司与其控制方珠海中富实业股份有限公
司及其所控制的中富系统内的 70 余家企业共同构成中国最大的饮料包装生产企业集
团，中富品牌在行业中是质量和信誉的象征，中富品牌在客户心目中占有重要的地位，
产品营销网络遍及全国，客户资源丰厚。
目前被评估企业与其关联企业主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包
装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯、纸箱的生产与销售，并同时
为客户提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，其中PET瓶及PET瓶胚为企业集团内
的主要产品，近年来该部分产品的营业收入均占全部营业收入的50%以上；目前被评
估企业与其关联企业主要客户有可口可乐、百事可乐和统一企业（中国）投资有限公
司等大型饮料生产企业，上述三家特大型饮料企业，近年来其市场份额合计约占我国
饮料市场的三分之一，出于战略考虑，该类企业习惯将PET瓶的生产业务外包，并通
过长期协议的方式以确保稳定供应，上述三家特大型饮料企业凭借强大的资本实力、
-31-
出色的营销策划能力，在新产品的推出、销售渠道完善等方面均强于一般竞争对手，
长期保持着高于市场平均增长水平的扩张速度，巨大的需求量与快速增长的潜力，使
得可口可乐、百事可乐及统一企业成为国内大型饮料塑料包装企业争相争取的理想客
户，国内饮料塑料包装行业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统
一企业等跨国饮料巨头PET瓶外包业务的竞争。国内饮料塑料包装行业将长期维持寡
头竞争的格局， “珠海中富”企业集团与紫江企业是饮料塑料包装行业最大的两家
企业，它们的主要客户均为可口可乐、百事可乐及统一企业。“珠海中富”作为国内
饮料包装行业的双寡头之一，行业地位十分突出。
珠海中富企业集团具有在全国布局的业务网络，已经在全国 29 个省、38 个城市
及海外设有 70 余家子公司，具有全国性的生产、销售网络，其生产基地覆盖全国主
要中心城市及重要客户。全国布局的业务网络使珠海中富企业集团能在各相邻生产网
点之间实现货物的临时调配和盈缺互补，同时降低企业集团内部各网点之间的物流配
送成本。
珠海中富企业集团具有完整的产业链和较强的业务配套能力。珠海中富企业集团
目前拥有从原材料研发生产、瓶胚生产、吹瓶至灌装的完整产业链，此外，还生产标
签、薄膜等产品，一体化程度较高的产业链能使企业的产品议价能力得以提升；与下
游客户所建立的连线生产模式能大大提高 PET 瓶的供货效率、简化中转环节并增强
产品销售的排他性。
珠海中富企业集团各所属企业采购采取集中计划和谈判、分散按程序采购的方式
管理，集团公司供应链部通过招标确定合格供应商，并与其签订长期框架供货协议，
以建立长期合作关系，获得稳定和质优价廉的原材料，各企业根据集团公司供应链部
制定的《合格供应商评估作业指导书》来确定合格供应商及其选择标准，并根据企业
集团总体生产计划确定各企业原材料需求计划，按照《原辅包装材料采购控制程序》
来指导具体采购工作。近年来，珠海中富企业集团 PET 聚酯切片和 PE 胶粒的供应商
数量逐年增加，以期分散对单一供应商的采购比例，从而争取更多的价格优惠。
由于珠海中富企业集团的上游产品价格受国际原油价格波动影响较大，集团公
司供应链部在产品定价时一般采用分解具体内容、按内容分析定价的方式，如采用
-32-
“原材料价格＋加工费＋运费”、“原材料价格＋加工费”或收取代加工费等方式
定价，以期获得稳定的合理收益。
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司主要服务于华北地区，产品主要有：热
灌装瓶、PET 瓶、瓶装饮用水等，主要外部客户包括百事可乐、可口可乐、统一企业、
蒙牛乳业等，主要原料为 PET 瓶胚等。
2、设备及产能介绍：
评估基准日时，北京中富热灌装容器有限公司拥有厂房建筑面积共计 35,000 余
平方米, 拥有吹瓶生产线 5 条、饮用水灌装生产线 2 条,年产能为吹瓶 4 亿余支、饮
用水近 1.44 亿支。
3、近年来主要经济指标：
2009 年度共销售热灌瓶 8,882.80 万支、碳酸瓶 4,288.51 万支、瓶装水 7,471.44
万支，较上年分别增长 42.32%、16.03%和 46.30%；2010 年度共销售热灌瓶
10,258.77 万支、碳酸瓶 4,639.48 万支、瓶装水 7,760.87 万支，较上年分别增长
15.49%、8.18%和 3.87%；2011 年度共销售热灌瓶 21,161.16 万支、碳酸瓶 170 余万
支、瓶装水 11,714.47 万支，较上年变动率分别为 106.27%、-96.34%和 50.94%,2011
年度碳酸瓶销售量较上年变动幅度较大,系因 2011 年初碳酸瓶生产线已停产。
被评估企业近年的主要财务数据如下（单位：万元，以下数据如未作特别说明单
位均为万元）：
项目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
总资产 17,111.13 21,403.92 24,891.87 27,873.07 30,890.87
负债 13,610.25 18,280.75 21,850.79 24,927.19 27,894.18
净资产 3,500.87 3,123.18 3,041.08 2,945.88 2,996.70
营业收入 3,149.26 6,021.22 9,551.01 11,972.35 13,465.99
净利润 -716.43 -377.70 -82.10 -95.20 50.81
近年来,被评估企业资产负债率随着投资的增加逐年增高,营业收入呈稳定增长
趋势,连续数年亏损，但早年的投资效果正逐年显现,2011 年开始实现盈利。
-33-
近年来被评估企业反映盈利能力的主要经济指标如下表：
项目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
营业毛利 -227.82 192.40 844.65 807.97 935.67
毛利率（%） -7.23% 3.20% 8.84% 6.75% 6.95%
营业利润 -725.29 -446.15 -73.62 -142.19 -78.87
营业利润率(%) -23.03% -7.41% -0.77% -1.19% -0.59%
利润总额 -716.43 -377.70 -82.10 -95.20 -102.58
利润率(%) -22.75% -6.27% -0.86% -0.80% -0.76%
净利润 -716.43 -377.70 -82.10 -95.20 50.81
净利润率(%) -22.75% -6.27% -0.86% -0.80% 0.38%
近年来被评估企业的毛利率较低，2009 年之后毛利率稳定在 7%左右,净利率逐年
提高,近 3 年来盈利能力持续增强。
近年来被评估企业反映资产营运水平的主要经济指标如下表：
项目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
资产负债率(%) 79.54% 85.41% 87.78% 89.43% 90.30%
流动比率 25.46% 29.90% 41.99% 43.45% 56.69%
速动比率 21.43% 27.03% 38.27% 40.03% 53.23%
被评估企业资产的资产负债率逐年增高,2011 年达 90%左右,各年流动比率和速动
比率均小于 1,流动性不强，短期偿债能力较弱。
近年来反映被评估企业反映主要流动资产利用水平的主要经济指标如下表：
项目 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 平均
应收账款平均余额 1,150.55 2,427.01 4,359.18 5,372.98 7,227.49
应收账款周转次数(次) 2.74 2.48 2.19 2.23 1.86 2.30
应收账款周转天数(天) 131.52 145.11 164.31 161.56 193.22 156.51
存货平均余额 590.11 536.90 668.23 832.20 909.67
存货周转次数(次) 5.72 10.86 13.03 13.42 13.77 11.36
存货周转天数(天) 62.91 33.16 27.63 26.83 26.14 31.69
被评估企业主要流动资产的周转速度一般，近年来应收账款和存货占用额逐年增
加，周转速度变慢，近 2 年来应收账款和存货周转速度均低于近 5 年的平均水平。
-34-
4、产品技术含量及企业技术水平
被评估企业产品技术水平主要依托于其控制方珠海中富实业股份有限公司。
珠海中富实业股份有限公司是全国塑料制品标准化技术委员会委员，是《聚酯
（PET）软饮料瓶》、《耐热聚酯（PET）瓶》、《双向拉伸聚丙烯（BOPP）饮料包装标签
膜》、《PC 饮用水罐》、《纸杯》等产品国家或行业标准的起草单位。
珠海中富实业股份有限公司拥有一批 PET 瓶的专业技术人才，作为广东省高新技
术企业，公司自主开发了多项新工艺和新产品，多项成果填补国内空白，获得部、省、
市科技进步奖和新产品奖，其中新型无底托 PET 饮料瓶及瓶胚和 PET 热灌装瓶均列为
国家重点新产品、国家级星火计划项目，OPP 标签列入广东省星火计划，PET 塑料啤
酒瓶获得广东省科学技术二等奖。
2000 年 12 月，经广东省科技厅、广东省经贸委、广东省计委批准，珠海中富实
业股份有限公司建成了广东省 50 家重点工程中心之一的“广东省珠海中富重点工程
技术研究开发中心”。该中心拥有一批优秀的产品设计师、高级磨具制造工程师以及
一大批经验丰富的技术人员。中心建有完整的 PET 包装产品的设计、模拟、试验系统，
其中有世界领先技术的高速加工中心机床、高精密外内圆、坐标磨床、数控车床、高
精密的测量仪器和产品、模具扫描仪。
2006 年 5 月珠海中富实业股份有限公司被认定为广东省高新技术企业，拥有省
级工程技术研发中心。珠海中富实业股份有限公司在总结生产经验的基础上，会同相
关下属企业开发了 PET 瓶联体生产工艺、PET 热灌装瓶生产工艺、瓶胚减重工艺、全
自动把手吹瓶工艺、不同类型瓶体设计工艺，成为珠海中富实业股份有限公司和包含
被评估企业在内的各关联企业拥有的非专利技术。珠海中富实业股份有限公司及包含
被评估企业在内的各关联企业在多年的探索中拥有特有的生产工艺调试技术和对引
进设备进行技术改造的特别诀窍，也是珠海中富实业股份有限公司及包含被评估企业
在内的各关联企业拥有的专有技术。
珠海中富实业股份有限公司工程技术研发中心有一批专业设计人员和对塑料产
品有丰富经验的高级工程师及调试工程师，从事单层、多层 PET 瓶胚、瓶、PP 把手等
-35-
塑料新产品的造型设计、模具设计及制作，以及样品生产、实验和认可。近年来研发
重点包括瓶胚试验模具、吹瓶试验模具、酱油提手和把手试验模具、吹瓶成品模具、
小批瓶胚及瓶子的生产试验、认可注胚、认可吹瓶、试验色油、试验新原料（含多层
胚的夹层料等）等。工程技术研发中心每年能承接新款瓶胚及瓶子设计能力达 200 多
款，基本上能每周设计出一款新产品，可以代客户进行委托设计，替客户设计不同类
型的饮料瓶、塑料包装瓶，为百事可乐等客户代设计各种不同形状、容量的瓶型，得
到客户的好评，促进公司与客户的深度合作。
包括被评估企业在内的中富系统内各企业处于行业内领先优势的技术水平，为企
业与三大客户的合作和稳定产品市场发挥了重要作用。
5、生产及质量管理体系
被评估企业的产品，与食品饮料行业关联度较高，与人民的食品安全密切相关，
产品质量是企业的生命线。
（1）质量控制标准介绍
被评估企业质量控制的标准主要包括 4 个方面：国家标准、企业标准、客户标准
和公司内部标准。
被评估企业已通过了 ISO9001：2008 质量管理体系认证，并通过环通认证中心
（UCS）的监督审核和复评审核，率先在行业内通过食品安全管理体系（HACCP 认证和
ISO22000 认证）。被评估企业在成为可口可乐、百事可乐、统一等大客户的供应商前，
均要通过其严谨细致、高标准的认证，只有通过认证才能成为其合格供应商。
（2）质量控制措施
被评估企业将“产品质量是企业的生命”作为质量方针，参照国际先进标准，制
定了严格的企业内控标准，严格控制产品质量。在中富实业股份有限公司成立了专门
负责质量控制的品控部门，按生产区域设置了区域品控主管，在被评估企业等具体生
产企业均配备了品控专员，同时针对可口可乐等大客户专门配备品控专员，方便对接。
被评估企业配备有先进、齐全的 PET 瓶、瓶胚及配套产品检测仪器设备和完善的检测
-36-
手段，并拥有一支高素质的品控队伍。中富实业股份有限公司及其各地的子公司建立
了全国性的 QIS2000 质量控制网络管理系统，按 ISO9000 族标准建立有效的质量控制
体系。
6、生产设备装备水平
被评估企业及其关联企业是行业新装备的先行者，在设备引进中坚持高起点、高
标准，主体设备从美国、加拿大、法国、德国、意大利引进，经过不断的技术更新、
技术改造，整体装备水平达到当前国际先进水平。被评估企业是可口可乐、百事可乐、
统一企业的合格供应商，为可口可乐、百事可乐、统一配套的产品均需经过其严格的
认证，产品质量性能始终处于国内领先水平，达到国际先进水平。
7、营销网络、产品品牌、市场和客户状况
被评估企业属于其控制方珠海中富实业股份有限公司在全国布局中的重要企业
之一，被评估企业灯关联企业的营销网络、市场和客户的维护状况，构成了中富系统
完善的销售网络，维护了稳定的客户关系。
①被评估企业参与构建了全国性的市场、生产和销售网络
珠海中富实业股份有限公司的发展战略是以珠海总部为投资管理中心、利润中
心、技术开发中心和业务支持中心，生产基地遍布全国中心城市和重点客户灌装厂，
形成全国性的市场、生产和销售网络。目前已在华北的北京、天津，华东的昆山、上
海、杭州、温州，西南的成都、重庆、广汉，华南的珠海、中山、佛山、海口、南宁，
东北的沈阳、哈尔滨、长春，西北的西安、兰州、乌鲁木齐等城市设立了瓶胚生产厂
和吹瓶厂，瓶胚、吹瓶及饮料代加工（OEM）生产点在全国布局已基本完成。
②被评估企业及其关联企业拥有长期、稳定的国际著名客户
被评估企业及其关联企业主要的客户为可口可乐、百事可乐和统一企业，客户关
系非常稳定，相对稳定的客户构成比例，使公司形成了较为稳定的销售渠道，避免了
因市场需求波动可能带来的风险。被评估企业及其关联企业是美国可口可乐、百事可
乐在中国最早的 PET 瓶供应商，在“两乐”中有较高的声誉。珠海中富实业股份有限
-37-
公司及其关联企业是可口可乐国内第一大 PET 瓶供应商，2009 年公司给可口可乐的供
应量占其整个采购量的 60%左右；珠海中富实业股份有限公司及其关联企业是百事可
乐国内第二大 PET 瓶供应商，2009 年公司给百事可乐的供应量占其整个采购量的 25%
左右；珠海中富实业股份有限公司及其关联企业是统一国内第一大 PET 瓶供应商，2009
年公司给统一的供应量占其整个采购量的 15%左右。公司与可口可乐、百事可乐、统
一等国际著名企业建立了长期、稳定的合作关系。
③产品质量和品牌优势
中富品牌在行业内有很高声誉，为国内饮料包装行业著名品牌。 “中富”商标
2010 年 1 月被国家工商行政管理总局商标评审委员会认定为“中国驰名商标”。凭借
先进的生产设备、丰富的生产经验以及现代化的质检手段，被评估企业生产的“中富”
牌 PET 瓶胚的各项物理指标、卫生指标均达到了国际标准，其乙醛成分含量在东南亚
地区同行业企业中处于最低水平，获得了可口可乐和百事可乐的质量认可。
④产业链优势
珠海中富实业股份有限公司及被评估企业等关联企业，专注于 PET 瓶的研发、设
计及生产，同时提供与 PET 瓶相关的标签设计及制造、PE 热缩膜、包装纸箱等配套业
务。具有较为完整的饮料塑料包装产业链，产品种类多样、规格齐全、质量优异，是
集产品研发和生产于一体的产业化龙头企业，可以为客户提供综合的“一站式”服务，
居于国内饮料塑料包装企业的领导地位。此外被评估企业及关联公司的业务已经成功
向下游延伸，依托原有的饮料塑料包装生产网络，建设了先进的饮料热灌装、饮用水
灌装生产线，为原有客户配套提供饮料代加工（OEM）服务，在拓展了赢利空间的同
时，也拉动了饮料塑料包装的销售，使得企业的产业链优势更为突出。
⑤规模优势
被评估企业及其关联企业构成国内饮料包装行业的龙头企业集团，是 PET 瓶生产
制造市场的双寡头之一，生产、销售网络遍布全国绝大部分地区。规模优势不仅稳固
了与优质客户的长期合作关系，而且也增强了被评估企业与原材料供应商的议价能
力。
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8、发展机遇
①国民经济持续快速增长为被评估企业的发展奠定了良好基础
经过持续多年的快速增长，目前中国已经成为全球增长最快的经济体之一。
2011 年以来，政府已经明确将继续保持宏观政策的连续性和稳定性，努力推动
经济发展方式的转变，通过保障和改善民生以促进经济结构优化，并最终增强经济发
展拉动力。在未来一段时期中，通过将保持经济平稳较快发展与结构调整的有效结合、
扩大内需特别是消费需求与稳定外需的有效结合、筹城乡区域协调发展与推进城镇化
的有效结合，中国经济能够确保发展的可持续性与均衡性，并可以大力拓展未来发展
空间。宏观经济的快速持续发展，也将为饮料塑料包装行业的发展创造良好的外部环
境。
②城镇化进程的持续深化将不断提升国内消费需求总量
国民经济的快速发展和居民收入的快速增长带动了消费的持续增长。2001 年以
来，国内社会消费品零售总额与人均消费支出都保持了较快发展速度。
2011 年,全国社会消费品零售总额实现快速增长，全年将突破 16 万亿元，同比增
长 15%以上。
随着经济的快速、平稳发展，加快城镇化建设将成为未来中国发展重要主题之一。
2008 年底，中国城镇人口为 6.07 亿人，城镇化水平达到 45.68%，比新中国成立初期
提高了 35 个百分点，年均增长 0.95 个百分点。但目前 45.68%的城镇化率与发达国家
78%和世界平均 49%的城镇化率相比，中国的城镇化建设仍有巨大的发展潜力。伴随
经济结构调整与经济发展质量和效益的提高，消费对经济增长的拉动作用日益增强。
国家统计局预计：2020 年前后我国城镇化率约为 55%～60%，2050 年前后将达到 70%
左右，初步完成我国城市化过程。城镇化的进程必将伴随着居民消费能力、消费水平
的大幅增长。同时，中西部地区以及农村地区巨大的发展潜力也刺激饮料生产企业不
断加大投入，逐步加快向这些市场的渗透。所有这些将确保饮料行业的生产量和消费
量能够保持长期增长。
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③饮料行业的持续增长确保了饮料塑料包装行业巨大的发展潜力
近年来，随着居民生活水平的提高和生活观念的改变，中国饮料市场发展非常迅
速，市场容量不断扩大。2006 年以来，软饮料的产量迅速增长，每年都过一个千万级
的关口，2006 年过 4,000 万吨大关，2007 年过 5,000 万吨大关。根据饮料工业协会的
统计，2005 年至 2008 年中国饮料行业总产量保持着年均 20%以上的增长速度，2008
年产量超越了 6,500 万吨，成为排名世界第二位的饮料生产大国。虽然 2009 年受到全
球金融危机的影响，但中国饮料市场依然保持了高速增长，全年共生产各类饮料
8,086.2 万吨，增长 24.33%，比 2008 年增幅提高近 5 个百分点。
2011 年 1-12 月，我国软饮料产量 11,762.32 万吨，同比增长了 22%，比 1-11 月
产量增速回升 0.5 个百分点，比上年同期增速上升 3.73 个百分点；其中 12 月份单月
产量达到 920.89 万吨，同比增长 19.06%，比 11 月份产量增速回落 4 个百分点，比上
年同期增速下降 10 个百分点。各品种软饮料累计产量增速与上年同期比较有升有降，
其中：1-12 月精制茶类增速比 2010 年同期增速上涨 16.19 个百分点；果汁和蔬菜汁
饮料类增幅比上年同期增速下降 18.84 个百分点；包装饮用水累计产量增速较快，但
较上年同期增速上涨 3.31 个百分点；碳酸饮料类(汽水)产量增速同比上年同期大幅上
涨，增速较上年同期增速上涨 25.65 个百分点。“十二五”期间，我国着重调整饮料产
品结构。
2011 年 1-12 月，各种软饮料产量增速均保持较高增速，按累计增速快慢依次来
看：精制茶累计产量为 176.69 万吨，同比增长率为 37.83%，比 2010 年同期增速上升
16.19 个百分点；碳酸饮料累计产量 1606.61 万吨，同比增长 26.46%，比 2010 年同期
增速上升 25.65 个百分点，总体增速较快，在全部软饮料中居第二位；另外，包装饮
用水累计产量 4788.99 万吨，同比增长 25.67%，比 2010 年同期增速上涨 3.31 个百分
点；果蔬汁累计产量 1920.24 万吨，同比增长 8.66%，在软饮料中仍保持最快增长态
势，但增速比 2010 年同期增速下降 18.84 个百分点，在软饮料中，只有果蔬汁饮料增
速较上年同期大幅下降。
饮料行业的持续发展最终将带来饮料塑料包装行业的发展壮大。
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④可口可乐与百事可乐扩大投资为饮料塑料包装企业提供了扩张机会
国际金融危机以来，相对国际市场需求的持续低迷，中国饮料市场却保持一支独
秀。这吸引了众多跨国公司的关注，他们纷纷扩大投资，以增加在中国的产能。两大
世界饮料巨头可口可乐和百事可乐，就已经开始筹划在中国西部地区及二线城市加大
投入，以作为各自的未来重点发展方向。
9、经营风险
①原材料价格波动的风险
PET 聚酯切片是 PET 瓶及瓶坯的主要原材料，其价格波动直接影响到 PET 瓶
及瓶坯的毛利率。作为石化下游产品，聚酯切片价格受原油价格、经济景气度变化等
因素影响较大，2003－2011 年聚酯切片的价格在 7,000－13,000 元/吨之间波动，波幅
较大。聚酯切片价格的剧烈波动会影响被评估企业的生产成本，给企业经营造成较大
的不确定性。
②对大客户的依赖性风险
被评估企业及其关联企业生产的瓶胚、瓶、标签、代加工饮料大部分都销售给可
口可乐、百事可乐、统一这 3 家大客户；2007－2011 年，归属于可口可乐、百事可乐、
统一系统的客户合计销售额占公司销售总额的比例超过 75%。被评估企业及其关联企
业对这 3 家大客户有较高依赖性，如果上述客户改变目前在中国的积极投资和开拓市
场的战略，或者改为采购其他竞争对手产品，就将会对被评估企业业绩带来不利影响；
另外客户所处市场的竞争状况以及其经营方针和销售策略发生重大变化时，也将给被
评估企业业绩造成较大波动。
③行业内市场激烈竞争的风险
在国内 PET 瓶市场，目前已形成寡头垄断竞争格局，其中珠海中富和紫江企业
属于行业领军龙头，另外还有数十家规模较小的企业，珠海中富和紫江企业为可口可
乐、百事可乐供应的瓶及瓶胚占 2 家公司需求量的 80%以上。在针对可口可乐、百事
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可乐等大客户的销售中，珠海中富及被评估企业等关联企业面临紫江企业的有力挑
战；在针对众多小型饮料供应商的销售时，被评估企业又面临小型 PET 瓶生产企业
的低成本竞争；而且不排除未来有其他实力强大的企业介入该行业的可能。因此被评
估企业面临市场激烈竞争的风险。
④受饮料行业季节性淡旺周期影响的风险
清凉饮料产品通常会随气候的季节性变化而呈现淡旺季交替的周期性变化。产量
随季节变化的影响而呈现波动周期的现象比较明显，通常全年中，第二、三季度产量
较高，第一、四季度则相对较低。由于被评估企业大部分产品专为饮料厂商配套，因
此产品的销售会随季节的变化以及天气的变化受到一定影响，从而对业绩造成一定波
动。
（四）预测评估对象以后各年的净收益：
1、预测未来净收益的分段方法：
评估人员结合对被评估企业所在行业特点的调查了解情况，经综合分析，本次评
估对于未来净收益采用企业现金流量指标,净收益的预测分为两段，前段为 2012 年至
2016 年 5 个完整的经营年度，后段为自 2016 年起无限年预期净收益保持不变。
2、预测未来净收益的基础：
为了更好地反映预测的未来净收益与评估基准日资产、负债的对应关系，避免出
现资产重复评估或漏评情形，根据评估人员调查核实情况，将评估基准日的资产、负
债分类如下表：
资产负债分类表
被评估企业：北京中富热灌装容器有限公司 单位：万元
资产 年末余额 年末经营性资产 年末非经营性资产
流动资产：
货币资金 48.89 44.23 4.65
应收账款 9,065.27 1,406.81 7,658.46
预付款项 45.48 29.04 16.44
其他应收款 5,687.26 28.22 5,659.04
存货 966.62 962.53 4.08
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流动资产合计 15,813.52 2,470.84 13,342.68
非流动资产： -
投资性房地产 1,741.17 - 1,741.17
固定资产 12,813.90 12,658.90 155.01
无形资产 336.65 336.65
长期待摊费用 32.24 32.24
递延所得税资产 153.40 153.40
非流动资产合计 15,077.36 13,181.18 1,896.17
资产总计 30,890.87 15,652.02 15,238.85
负债 年末余额 年末经营性负债 年末非经营性负债
流动负债：
短期借款 5,000.00 - 5,000.00
应付账款 22,026.95 670.71 21,356.24
预收款项 4.14 4.14
应付职工薪酬 90.97 90.10 0.86
应交税费 -132.30 -131.78 -0.53
其他应付款 904.42 169.03 735.39
流动负债合计 27,894.18 802.21 27,091.97
非流动负债： -
非流动负债合计 -
负债合计 27,894.18 802.21 27,091.97
上表非经营性资产、负债的具体内容见本说明的溢余资产、非经营性资产、负债、
付息债务和资本性支出的相关叙述，以下预测的经营收益与上述经营性资产、负债相
对应，其余资产、负债将采用调整的作法处理。
被评估企业的大兴分公司已停产,拟注销,故上表将该分公司资产、负债列作非经
营性资产、负债,预测未来净收益时将不包含该分公司收益。
3、营业收入的预测：
以 2009-2011 年度的销售资料和财务资料为基础，结合对未来主要客户市场总体
预测情况、被评估企业所占主要客户的市场份额、其余客户的市场变动趋势等因素预
测未来的营业收入。
该公司本部产品主要为热罐瓶、瓶装水、桶装水，其热罐瓶为其传统产品，销量
稳定增长，瓶装水增长较快，桶装水在 2010 年已停产；分客户来看，可口可乐是其
主要外部客户，内部客商是指根据珠海中富实业股份有限公司的整体布局和产业协作
安排，被评估企业负责向内部关联企业提供热罐瓶的企业，以下为被评估企业（本部）
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近 3 年来的产品及分客户的销售情况。
近年分产品和客户产品销售汇总表
单位:万支、万元
热罐瓶 瓶装水 桶装水 合计
年度 项目 数量 收入 数量 收入 数量 收入 数量 收入
可口可乐 4,950.25 2,130.08 3.46 7.81 4,953.71 2,137.89
百事可乐 2,414.56 1,084.54 2,414.56 1,084.54
2009 内部客商 8776.07 3163.95 106.63 44.20 8,882.70 3,208.15
其他客户 106.73 100.24 106.73 100.24
合计 8,882.80 3,264.19 7,471.44 3,258.82 3.46 7.81 16,357.70 6,530.82
可口可乐 4,125.82 1,697.30 4,125.82 1,697.30
百事可乐 3,524.70 1,550.48 3,524.70 1,550.48
2010 内部客商 10205.29 4962.47 110.35 43.79 10,315.64 5,006.26
其他客户 53.48 55.38 53.48 55.38
合计 10,258.77 5,017.85 7,760.87 3,291.57 - - 18,019.64 8,309.42
可口可乐 5,977.05 2,327.78 5,977.05 2,327.78
百事可乐 5,708.06 2,645.59 5,708.06 2,645.59
2011 内部客商 20,965.69 6,486.53 20,965.69 6,486.53
其他客户 195.47 92.99 29.36 3.01 224.83 96.00
合计 21,161.16 6,579.52 11,714.47 4,976.39 32,875.63 11,555.90
总体来看，2009 年至 2011 年的销售数量稳定增长，销售收入同步增长。
为便于预测未来营业收入，现将 2011 年的产品销售收入和其他业务收入同时列
出，在与 2011 年历史数据对比的基础上，同时结合 2012 年 1 至 6 月的实际销售情况,
根据对主要客户、一般客户的市场预测情况，对被评估企业未来 5 年营业收入预测如
下表（金额单位：万元，以下除特别说明外，涉及金额的单位均为万元）：
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营业收入分析及预测表
数量单位:万支,金额单位:万元,单价单位:元/支
序号 项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
1 产品销售收入:
2 贴牌水（瓶装）(可口可乐)
2-1 销售数量 5,907.69 6,577.91 8,159.47 9,724.39 11,266.48 12,779.28
2-2 平均销售单价 0.3895 0.4137 0.4137 0.4137 0.4137 0.4137
2-3 销售收入 2,301.08 2,721.32 3,375.62 4,023.04 4,661.01 5,286.86
2-4 数量年增长率 11.34% 24.04% 19.18% 15.86% 13.43%
2-5 平均销售单价变动率 6.21% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
2-6 销售收入增长率 18.26% 24.04% 19.18% 15.86% 13.43%
3 贴牌水（瓶装）(百事可乐)
3-1 销售数量 5,708.06 7,581.22 9,548.22 9,724.39 11,266.48 12,779.28
3-2 平均销售单价 0.46 0.46299 0.46299 0.46299 0.46299 0.46299
3-3 销售收入 2,642.80 3,510.06 4,420.78 4,502.34 5,216.32 5,916.74
3-4 数量年增长率 32.82% 25.95% 1.85% 15.86% 13.43%
3-5 平均销售单价变动率 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
3-6 销售收入增长率 32.82% 25.95% 1.85% 15.86% 13.43%
4 热灌瓶(其他)
4-1 销售数量 243.94 - - - - -
4-2 平均销售单价 0.46 - - - - -
4-3 销售收入 112.73 - - - - -
4-4 数量年增长率 -100.00%
4-5 平均销售单价变动率 -100.00%
4-6 销售收入增长率 -100.00%
5 贴牌水（瓶装）(其他)
5-1 销售数量 36.81 146.18 153.49 161.17 169.22 177.69
5-2 平均销售单价 0.18 0.00890 0.00890 0.00890 0.00890 0.00890
5-3 销售收入 6.56 1.30 1.37 1.43 1.51 1.58
5-4 数量年增长率 297.14% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
5-5 平均销售单价变动率 -95.01% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
5-6 销售收入增长率 -80.18% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
6 热灌瓶（统一）(内部)
6-1 销售数量 3,192.15 4,776.77 5,359.30 5,842.82 6,225.46 6,505.51
6-2 平均销售单价 0.65 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50
6-3 销售收入 2,059.06 2,403.78 2,696.92 2,940.24 3,132.79 3,273.72
6-4 数量年增长率 49.64% 12.20% 9.02% 6.55% 4.50%
6-5 平均销售单价变动率 -21.99% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
6-6 销售收入增长率 16.74% 12.20% 9.02% 6.55% 4.50%
7 热灌瓶（百事可乐）(内部)
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7-1 销售数量 5,856.11 6,783.97 8,184.98 9,735.04 10,955.96 11,286.78
7-2 平均销售单价 0.53 0.53 0.53 0.53 0.53 0.53
7-3 销售收入 3,121.30 3,615.85 4,362.58 5,188.76 5,839.51 6,015.84
7-4 数量年增长率 15.84% 20.65% 18.94% 12.54% 3.02%
7-5 平均销售单价变动率 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
7-6 销售收入增长率 15.84% 20.65% 18.94% 12.54% 3.02%
8 热灌瓶（达能）(内部)
8-1 销售数量 11,868.97 6,630.16 9,123.99 12,153.00 15,012.98 20,066.51
8-2 平均销售单价 0.11 0.09 0.09 0.09 0.09 0.09
8-3 销售收入 1,289.22 623.35 857.81 1,142.59 1,411.48 1,886.60
8-4 数量年增长率 -44.14% 37.61% 33.20% 23.53% 33.66%
8-5 平均销售单价变动率 -13.44% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
8-6 销售收入增长率 -51.65% 37.61% 33.20% 23.53% 33.66%
9 贴牌水(内部)
9-1 销售数量 61.93 616.49 647.31 679.68 713.66 749.35
9-2 平均销售单价 0.37 0.48 0.48 0.48 0.48 0.48
9-3 销售收入 23.15 294.04 308.75 324.18 340.39 357.41
9-4 数量年增长率 895.54% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
9-5 平均销售单价变动率 27.59% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
9-6 销售收入增长率 1170.17% 5.00% 5.00% 5.00% 5.00%
10 产品销售收入小计 11,555.90 13,169.70 16,023.82 18,122.59 20,603.01 22,738.75
10-1 产品销售数量小计 32,875.64 33,112.69 41,176.77 48,020.49 55,610.25 64,344.39
10-2 产品平均单价 0.3515 0.3977 0.3891 0.3774 0.3705 0.3534
11 其他业务收入:
11-1 材料销售 64.53 64.53 64.53 64.53 64.53 64.53
11-2 废品销售及其他 1,814.16 1,722.61 1,722.61 1,722.61 1,722.61 1,722.61
11-3 其他业务收入小计 1,878.69 1,787.14 1,787.14 1,787.14 1,787.14 1,787.14
11-4 其他业务收入增长率 - - - - -
12 营业收入合计 13,434.59 14,956.83 17,810.96 19,909.73 22,390.15 24,525.88
上述产品销售收入的预测，首先区分主要客户和一般客户，对于主要客户可口可
乐、百事可乐和统一企业，根据被评估企业及其关联单位对三大客户未来各年总体市
场的预测情况，结合被评估企业及其关联单位在三大客户中所占市场份额，测算被评
估企业及其关联单位预计可占有的总销售量，然后参照 2011 年各相关企业在该总销
售量中所占比例、并考虑 2012 年及之后新增设备产能和该设备所服务的具体客户情
况，测算包含被评估企业在内的各相关单位的未来销售量,对于销售单价变动较大的
产品,其价格参考了 2012 年 1 至 6 月的实际平均销售单价,考虑到其更具客观性,故本
此评估对部分项目未来销售单价按 2012 年 1-6 月平均数计,其余项目按 2011 年平均
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销售单价计，并假设未来各年保持该价格水平不变；对于其他业务收入，结合其核算
内容为材料销售、废料销售等（含租赁收入），考虑到被评估企业 2011 年度数据系完
整年度的数据,故结合对投资性房地产的本次评估处理情况，对与该投资性房地产相
关的每年租赁收入 91.55 万元(租赁给可口可乐,建筑面积为 7,629.00 平方米,单位租
金 10 元/平方米/月,租期 10 年)予以扣除, 未来各年废品销售及其他额确定为
1,787.14 万元，其余项目未来年度的其他业务收入按 2011 年度水平计。
4、营业成本的预测：
公司（含分公司）近年来的营业成本率如下表：
数 额
项 目
2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
营业收入 3,149.26 6,021.22 9,551.01 11,972.35 13,465.99
营业成本 3,377.08 5,828.82 8,706.35 11,164.38 12,530.32
营业成本率 107.23% 96.80% 91.16% 93.25% 93.05%
近 5 年来,被评估企业的营业成本率一直在 90%以上,营业成本率较高。
预测未来各年营业成本时，对产品销售成本和其他业务支出分别预测，对产品销
售成本进行详细预测，对其他业务支出的预测方法同其他业务收入。
测算产品销售成本时首先对产品进行分类，分别测算主要材料成本，主要材料的
单位耗用水平以 2011 年度实际数据为基础,结合 2012 年 1 至 6 月的实际情况,综合分
析后确定未来年份的耗用水平,并假设未来各年保持不变；采用同样的方法,分析确定
主要材料以外的其余变动费用单位耗用水平, 并假设未来各年保持不变；对于固定成
本，根据各具体费用的特点，分别进行预测：对工资费用，按照未来各年销售数量与
2011 年销售数量的比例关系，以 2012 年 6 月实际员工数量和工资水平为基础,同时考
虑每年 5%的工资水平增长率进行测算；对折旧费和长期资产摊销项目，以评估基准日
时和未来各年资产的变动情况为基础，按照被评估企业的折旧政策或长期资产摊销政
策进行测算；对于修理费和其余固定费用，未来各年在 2011 年费用水平的基础上(2012
年 1-6 月实际发生数与 2011 年度实际数据的 50%差异较大时,综合分析后确定相关费
用的基数)，每年增加 3%；经上述测算、汇总后，预测未来各年得营业成本如下表：
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营业成本分析及预测表
数量单位:万支,金额单位:万元,单价单位:元
序号 项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
1 产品销售成本:
2 销售数量 32,875.64 33,112.69 41,176.77 48,020.49 55,610.25 64,344.39
2-1 其中:贴牌水（瓶装）(可口可乐) 5,907.69 6,577.91 8,159.47 9,724.39 11,266.48 12,779.28
2-2 贴牌水（瓶装）(百事可乐) 5,708.06 7,581.22 9,548.22 9,724.39 11,266.48 12,779.28
2-3 热灌瓶(其他) 243.94 - - - - -
2-4 贴牌水（瓶装）(其他) 36.81 146.18 153.49 161.17 169.22 177.69
2-5 热灌瓶（统一）(内部) 3,192.15 4,776.77 5,359.30 5,842.82 6,225.46 6,505.51
2-6 热灌瓶（百事可乐）(内部) 5,856.11 6,783.97 8,184.98 9,735.04 10,955.96 11,286.78
2-7 热灌瓶（达能）(内部) 11,868.97 6,630.16 9,123.99 12,153.00 15,012.98 20,066.51
2-8 贴牌水（可口可乐）(内部) 61.93 616.49 647.31 679.68 713.66 749.35
3 变动成本:
3-1-1 贴牌水（瓶装）(可乐)材料单耗 0.264 0.264 0.264 0.264 0.264 0.264
3-1-2 贴牌水（瓶装）(百事)材料单耗 0.315 0.319 0.319 0.319 0.319 0.319
3-1-3 热灌瓶(其他)直接材料单耗 0.314 - - - - -
3-1-4 贴牌水（瓶装）(其他)材料单耗 0.118 0.006 0.006 0.006 0.006 0.006
3-1-5 热灌瓶（统一）(内部)材料单耗 0.441 0.335 0.335 0.335 0.335 0.335
3-1-6 热灌瓶（百事）(内部)材料单耗 0.363 0.388 0.388 0.388 0.388 0.388
3-1-7 热灌瓶（达能）(内部)材料单耗 0.070 0.063 0.063 0.063 0.063 0.063
3-1-8 贴牌水（可乐）(内部)材料单耗 0.253 0.317 0.317 0.317 0.317 0.317
3-2-1 贴牌水（瓶装）(可乐)材料额 1,560.39 1,737.42 2,155.16 2,568.50 2,975.81 3,375.38
3-2-2 贴牌水（瓶装）(百事)材料额 1,797.77 2,421.32 3,049.54 3,105.81 3,598.33 4,081.49
3-2-3 热灌瓶(其他)直接材料额 76.68 - - - - -
3-2-4 贴牌水（瓶装）(其他)材料额 4.35 0.86 0.91 0.95 1.00 1.05
3-2-5 热灌瓶（统一）(内部)材料额 1,407.26 1,598.73 1,793.69 1,955.52 2,083.59 2,177.31
3-2-6 热灌瓶（百事）(内部)材料额 2,127.91 2,632.50 3,176.16 3,777.66 4,251.43 4,379.80
3-2-7 热灌瓶（达能）(内部)材料额 829.33 414.58 570.52 759.93 938.76 1,254.76
3-2-8 贴牌水（可乐）(内部)材料额 15.69 195.57 205.34 215.61 226.39 237.71
3-3 全部产品直接材料额 7,819.38 9,000.97 10,951.33 12,383.97 14,075.31 15,507.51
3-4-1 单位产品燃料及动力 0.0284 0.0289 0.0289 0.0289 0.0289 0.03
3-4-2 单位产品其他变动 0.0044 0.0044 0.0044 0.0044 0.0044 0.0044
3-4-3 单位产品变动成本(主材外) 0.0329 0.0333 0.0333 0.0333 0.0333 0.0333
3-5 总产量 32,875.64 33,112.69 41,176.77 48,020.49 55,610.25 64,344.39
3-6 变动成本额(主材外) 1,080.14 1,103.75 1,372.55 1,600.67 1,853.66 2,144.80
3-7 全部产品变动成本额 8,899.52 10,104.72 12,323.88 13,984.65 15,928.97 17,652.31
4 固定成本:
4-1 直接人工 731.55 555.61 651.07 728.88 813.77 911.23
4-2 折旧费 989.63 1,024.41 1,170.55 1,255.39 1,263.12 1,347.96
4-3 长期资产摊销 9.00 24.10 23.25 7.55 7.55 7.55
-48-
4-4 修理费 178.16 183.50 189.01 194.68 200.52 206.53
4-5 其他固定成本 65.58 56.01 59.26 77.43 79.98 82.61
4-6 全部产品固定成本额 1,973.91 1,843.63 2,093.14 2,263.93 2,364.94 2,555.87
5 产品销售成本小计 10,873.43 11,948.35 14,417.01 16,248.58 18,293.91 20,208.19
6 其他业务成本:
6-1 材料销售 65.33 65.33 65.33 65.33 65.33 65.33
6-2 废品销售及其他 1,496.64 1,496.64 1,496.64 1,496.64 1,496.64 1,496.64
6-3 其他业务成本小计 1,561.97 1,561.97 1,561.97 1,561.97 1,561.97 1,561.97
6-4 其他业务成本增长率 - - - - -
7 营业成本合计 12,435.40 13,510.32 15,978.98 17,810.55 19,855.88 21,770.16
对于未来年份与投资性房地产相关的成本费用,由于上表的折旧费系按不含投资
性房地产的固定资产和折旧政策专门测算的,故无需对折旧费再进行调整(与租赁相
关的税金也未列入未来营业税金及附加) 。
为进一步核对营业成本预测的合理性，计算公司本部未来各年营业成本率如下
表：
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
营业收入 14,956.83 17,810.96 19,909.73 22,390.15 24,525.88
营业成本 13,510.32 15,978.98 17,810.55 19,855.88 21,770.16
营业成本率 90.33% 89.71% 89.46% 88.68% 88.76%
未来各年的营业成本率低于 2011 年营业成本率 92.56%，主要因销量大幅增长、
同时部分项目的成本耗费水平参考了 2012 年 1－6 月的实际情况，故营业成本预测数
据基本合理。
5、营业税金及附加的预测：
被评估企业系外商投资企业，2010 年之前免缴城建税等附加税，故无法按照历史
营业税金及附加占营业收入的比率或毛利的比率直接进行测算。
被评估企业未来年份涉及的营业税金及附加均为城建税等附加税，故本次评估从
分析历史各年实际缴纳的增值税占该年度毛利的比例入手，然后根据未来预测的各年
毛利额测算未来各年度预计缴纳的增值税，结合被评估企业未来税收政策情况进行测
算，相关测算详见下表：
-49-
近年流转税统计及分析
公司本部： 单位：万元
项 目 2009 年 2010 年 2011 年 平均
营业收入 6,530.81 8,309.42 11,555.90
毛利 552.30 356.05 353.84
实际缴纳的增值税 235.59 201.90 280.03
增值税占营业收入的比例 3.61% 2.43% 2.42% 2．82%
增值税占毛利的比例 42.66% 56.71% 79.14%
经对被评估企业所执行的税收政策进行调查，相关税种及税率等情况如下表：
相关税率调查表
项目 税基 税率
城建税 流转税 5%
教育费附加 流转税 3%
地方教育费附加 流转税 2%
在测算历史增值税与毛利额之间的数量关系、测算未来各年毛利额、调查未来税
收政策的基础上，测算未来各年营业税金及附加如下表：
未来营业税金及附加预测表
单位：万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
营业收入 14,956.83 17,810.96 19,909.73 22,390.15 24,525.88
增值税占收入的比率 2.82% 2.82% 2.82% 2.82% 2.82%
应交增值税 421.78 502.27 561.45 631.40 691.63
应交城建税 21.09 25.11 28.07 31.57 34.58
应交教育费附加 12.65 15.07 16.84 18.94 20.75
其他附加税 8.44 10.05 11.23 12.63 13.83
税金及附加合计 42.18 50.23 56.15 63.14 69.16 -
6、营业费用、管理费用和财务费用的预测：
对三项费用的预测是在预计营业收入及其对应的销售量的基础上，以历史费用水
平为基础，结合评估基准日时的长期资产情况、对外融资情况，对费用支出进行分析、
判断，结合被评估企业对费用的控制计划及实际情况，对三项费用进行预测。
（1）营业费用
-50-
被评估企业公司本部营业费用主要包括运输费、工资、市场推广费等，2009 年－
2011 年营业费用分别为 242.31 万元、78.18 万元和 30.68 万元,其中各年运费分别为
78.97 万元、34.86 万元和 7.58 万元,各年市场推广费分别为 136.08 万元、28.01 元
和 0 万元。
本次评估在对该公司营业费用具体项目进行分析的基础上，区分变动费用和固定
费用，结合预测的销售数量情况，和各项费用未来的变动趋势，对未来营业费用预测
如下表：
营业费用分析及预测表
金额单位:万元
序号 项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
1 销售数量 32,875.64 33,112.69 41,176.77 48,020.49 55,610.25 64,344.39
2 变动费用:
2-1 单位产品运输费用 0.0002 0.0002 0.0002 0.0002 0.0002 0.0002 保持目前水平
2-2 运输费用 7.58 7.63 9.49 11.07 12.82 14.83
2-3 变动费用额 7.58 7.63 9.49 11.07 12.82 14.83
3 固定费用:
3-1 工资及相关费用 20.79 23.41 25.32 27.38 29.62 32.03
3-2 折旧费 - - - - - -
3-3 长期资产摊销 - - - - - -
3-4 出口费用
3-5 差旅费 -
3-6 市场推广费 - - - - - -
3-7 其他固定费用 2.32 2.32 2.32 2.32 2.32 2.32
3-8 固定费用额 23.11 25.73 27.64 29.70 31.93 34.35
4 营业费用合计 30.68 33.36 37.13 40.77 44.75 49.18
上表显示,被评估企业主要变动费用仅运输费用 1 项,结合预测的未来各年销售数
量,按照 2011 年单位产品的运输费用额,测算未来各年的运输费用(主要供应北京华北
富田饮品有限公司,距离较近,平均运费很低)；固定费用中主要项目预测情况说明如
下：工资及相关费用，除其中的社保费用外，其余部分每年在上年费用的基础上增长
8.15%,社保费用按 2011 年的费用额计；其他固定费用，未来各年在上年费用的基础
上每年增加 3%。
（2）管理费用的预测：
被评估企业公司本部管理费用主要包括工资及相关费用、差旅费和业务招待费、
办公费、税金、折旧费等，2009 年－2011 年管理费用分别为 531.22 万元、435.43
-51-
万元和 280.55 万元,其中各年工资及相关费用分别为 260.39 万元、262.92 万元和
95.37 万元。
历史管理费用总额波动较大,主要是坏账损失或转回影响,本次评估在对该公司
管理费用具体项目进行分析的基础上，参照该公司对费用控制的分类,区分为可控费
用和不可控费用，考虑该公司对费用的控制现状和计划，对未来管理费用预测如下表：
管理费用分析及预测表
单位:万元
序号 项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
1 可控费用:
1-1 工资及相关费用 95.37 129.07 164.11 172.42 181.41 191.13
1-2 差旅费业务招待费 21.11 23.88 24.60 25.34 26.10 26.88
1-3 办公费 68.12 41.10 42.34 43.61 44.91 46.26
1-4 可控费用额 184.60 194.06 231.05 241.37 252.42 264.28
2 不可控费用:
2-1 中介机构服务费 0.20 0.20 0.20 0.20 0.20 0.20
2-2 税费 75.38 75.75 76.13 76.51 76.89 77.28
2-3 折旧费 4.14 4.14 4.14 4.14 4.14 4.14
2-4 长期资产摊销 - - - - - -
2-5 商标费 - - - - - -
2-6 其他不可控费用 16.23 13.67 14.08 14.50 14.94 15.39
2-7 不可控费用额 95.95 93.77 94.56 95.36 96.18 97.01
3 管理费用合计 280.55 287.83 325.60 336.73 348.60 361.29
因被评估企业在 2012 年初对相关费用开支管理更加严格，部分费用项目 2012 年
1 至 6 月的实际费用水平较往年大幅下降，故被评估企业 2012 年部分费用项目按 2012
年 1 至 6 月实际数据的 2 倍计。以后各年的工资及相关费用，除其中的社保费用外，
其余部分每年在上年费用的基础上增长 8.15%,社保费用按 2011 年的费用额计；商标
使用费、中介服务费和折旧费未来各年均按 2011 年数据或以 2012 年 1 至 6 月实际数
据为基础分析预测的 2012 年全年数计,未来各年保持不变；税金未来各年在上年费用
的基础上每年增加 0.5%；业务招待费及差旅费、办公费和其他费用，未来各年在上年
费用的基础上每年增加 3%。
（3）财务费用：
公司财务费用主要是利息支出、汇兑损益和银行结算手续费。
近年财务费用情况如下表：
近年财务费用分析表
-52-
单位：万元
项目 2009 年 2010 年 2011 年 备注
利息支出 200.60 261.91 317.83
减：利息收入 3.40 11.39 12.97 9.25
利息净支出 197.20 250.52
汇兑净损失
手续费 0.63 0.66 0.74 0.68
其他支出
合计 197.83 251.18 305.60
在对未来 5 年财务费用预测时，利息支出可根据银行借款情况进行相对准确的测
算，其余项目则主要依靠对历史数据的分析，然后预计，如上表所示，近 3 年平均利
息收入和手续费分别为 9.25 万元和 0.68 万元。
对于未来 5 年的利息支出,根据评估基准日时的借款余额,结合评估基准日的借款
利率情况(根据借款合同,目前的借款余额被评估企业按基准利率上浮 5%执行),测算
未来 5 年利息支出如下表:
利息支出测算表
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年
基准日借款本金 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00
年利率 6.89% 6.89% 6.89% 6.89% 6.89%
利息支出 344.40 344.40 344.40 344.40 344.40
对于其他项目，按被评估企业历史利息收入、手续费、汇兑损失等数据的平均水
平计，汇总上述测算的利息支出数据后,得未来各年财务费用如下:
未来财务费用预测表
单位：万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年
利息支出 344.40 344.40 344.40 344.40 344.40
减：利息收入 23.28 23.28 23.28 23.28 23.28
利息净支出 321.12 321.12 321.12 321.12 321.12
汇兑净损失 - - - - -
手续费 0.68 0.68 0.68 0.68 0.68
合计 321.80 321.80 321.80 321.80 321.80
7、投资收益、补贴收入、营业外收入和营业外支出的预测：
评估基准日时被评估企业无对外投资项目；补贴收入、营业外收入和营业外支出
-53-
均属偶发性的收入和支出项目或金额较小，本次评估预测不考虑其影响。
8、所得税的预测：
被评估企业的法定税率为 25%。
本次评估在测算未来企业所得税时，未来各年均按25%的税率执行。
在本次评估测算中，按上述方法预测营业收入、营业成本、营业税金及附加、各
项费用后，得出利润总额，在其基础上按规定的税率预测企业所得税。
预测的 2012 年－2016 年企业所得税分别为 0 万元、193.56 万元、335.93 万元、
438.99 万元、488.57 万元(2016 年之前的利润可税前未弥补亏损 1,084.32 万元)。
9、净利润的预测：
按上述方法预测营业收入、营业成本、营业税金及附加、各项费用和企业所得税
后，被评估企业未来各年度的净利润预测如下表：
2016 年
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
以后
一、营业收入 14,956.83 17,810.96 19,909.73 22,390.15 24,525.88 24,525.88
减：营业成本 13,510.32 15,978.98 17,810.55 19,855.88 21,770.16 21,770.16
营业税金及附加 42.18 50.23 56.15 63.14 69.16 69.16
销售费用 33.36 37.13 40.77 44.75 49.18 49.18
管理费用 287.83 325.60 336.73 348.60 361.29 361.29
财务费用 321.80 321.80 321.80 321.80 321.80 321.80
加：营业外收入
减：营业外支出
二、利润总额 761.34 1,097.22 1,343.74 1,755.97 1,954.30 1,954.30
减：所得税费用 - 193.56 335.93 438.99 488.57 488.57
三、净利润 761.34 903.66 1,007.80 1,316.98 1,465.72 1,465.72
10、利息支出的加回
被评估企业未来各年的利息支出如下表:
利息支出测算表
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年
基准日借款本金 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00 5,000.00
年利率 6.89% 6.89% 6.89% 6.89% 6.89%
利息支出 344.40 344.40 344.40 344.40 344.40
-54-
本次评估选用的收益指标为企业现金流量,该现金流量是指归属于股东和付息债
务债权人的现金流量，故测算未来年份企业现金流量时,须在测算净利润的基础上,
对利息支出进行调整。
11、折旧与摊销的预测
被评估企业的长期资产包括固定资产、无形资产和长期待摊费用。
对于固定资产折旧，本次评估的基本思路是将其区分为两大部分，一是评估基
准日时现有固定资产折旧，二是未来新增固定资产折旧，然后分别对其测算。对评估
基准日时现有固定资产折旧，首先分析资产在评估基准日的会计账面成新率、未来尚
可计提折旧数额、已提足折旧资产状况、设备经济耐用年限等，确定按目前的年折旧
水平，尚可计提折旧的大致年限，如尚可计提折旧的年限大于本次评估预测的年限，
则对于评估基准日现有资产的折旧按目前折旧水平计，如尚可计提折旧的年限小于本
次评估预测的年限，则只在其尚可折旧的年限内按目前折旧水平计；对于未来预测期
新增固定资产折旧，首先以未来资本支出的预测为基础，结合评估基准日时的在建工
程余额等，预测未来各年新增固定资产的数额，然后以被评估企业的折旧政策为依据，
对评估基准日后新增加部分的固定资产预测未来各年相应的折旧额；现有固定资产折
旧与新增固定资产折旧合计作为未来各年固定资产折旧额。
在测算新增固定资产当年的折旧额时，考虑到该等固定资产投入使用月份的各
种随机性，新增固定资产年份，其折旧额按完整年度折旧额的 50%计。
评估基准日时，被评估企业固定资产及折旧情况如下：
尚可折 尚可折旧
资产类别 原值 累计折旧 净值 净残值 月折旧 旧月数 年限
房屋建筑物 5,826.40 668.04 5,158.36 582.64 21.85 209.42 17.45
机器设备 10,456.18 3,121.61 7,334.57 1,045.62 52.28 120.29 10.02
运输设备 139.95 76.94 63.01 14.00 2.10 23.35 1.95
办公及其他设备 270.16 129.74 140.42 27.02 4.05 27.99 2.33
合计 16,692.70 3,996.34 12,696.36 1,669.27 80.28 137.36 11.45
从上表可以看出，目前固定资产账面原值 16,692.70 万元、净值 12,696.36 万元,
-55-
扣除净残值后,按照目前年折旧额水平,尚可计提折旧的平均年限约为 11.45 年,月折
旧额为 80.28 万元,年折旧额为 963.38 万元。
结合公司固定资产购置计划(请参阅资本支出预测相关说明)，测算未来各年折旧
额如下：
未来折旧预测表
单位:万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
新增(更新)设备原值 2,188.91 2,698.96 128.87 128.87 2,698.96
2012 年新增设备折旧 65.17 130.35 130.35 130.35 130.35
2013 年新增设备折旧 80.97 161.94 161.94 161.94
2014 年新增设备折旧 3.87 7.73 7.73
2015 年新增设备折旧 3.87 7.73
2016 年新增设备折旧 80.97
新增设备折旧小计 65.17 211.32 296.15 303.88 388.72
原有设备折旧 963.38 963.38 963.38 963.38 963.38
折旧合计 1,028.55 1,174.70 1,259.53 1,267.26 1,352.10
（2）无形资产
评估基准日时, 被评估企业无形资产项目核算的内容均为土地使用权,原始入账
价值为 377.56 万元(按权证整幅宗地为 449.76 万元,已扣除作为投资性房地产的部
分),账面价值 336.65 万元,剩余摊销期限为 44.58 年,目前无形资产年摊销额为 7.55
万元,故未来 5 年各年的无形资产摊销额均为 7.55 万元。
（3）长期待摊费用的摊销
评估基准日时, 被评估企业长期待摊费用核算的内容均为机器大修费用，具体资
产项目如下：
-56-
资产类别 原始入账价值 净值 总摊销年限 年摊销额 剩余摊销年限
机器大修费用 82.73 32.24 5 16.55 1.95
合计 82.73 32.24 5 16.55 1.95
根据长期待摊摊费用的具体情况，对每一项资产未来各年的摊销额分别测算如下
表：
未来长期待摊费用摊销额预测表
资产类别 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 摊销期满年份
机器大修费用 16.55 15.70 2013 年
合计 16.55 15.70 - - -
汇总上述数据，未来折旧及摊销情况如下表：
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注
折旧额 1,028.55 1,174.70 1,259.53 1,267.26 1,352.10
无形资产 7.55 7.55 7.55 7.55 7.55
长期待摊费用 16.55 15.70 - - -
折旧及摊销合计 1,052.65 1,197.95 1,267.08 1,274.82 1,359.65
12、资本性支出预测
对未来年度资本性支出的预测应考虑以下因素：在保持目前产能的情况下，如
个别主要设备经济寿命到期，则需更新；在保持目前产能的情况下，如个别辅助设备
无法继续使用，则需更新；扩大产能的情况下需新增设备；评估基准日时已反映为负
债的应付工程款、应付设备款，正常情况下在未来预测期内应考虑其支付问题。
具体预测时，评估人员采用 ABC 分析法，区别主要设备和辅助设备分别考虑其
更新时间，对主要设备采用逐项分析的方法，筛选在未来 5 年经济寿命到期的设备，
考虑其到期更新问题；对于价值相对较低的机器设备中的辅助设备、车辆和办公及其
他设备采用平均的作法，即在经济寿命周期内价值均衡更新；对于未来某一年度产能
不足时，考虑扩大产能的资本性支出投入；对于已挂账的应付设备款、应付工程款，
安排在最近的年份予以支付。
-57-
经核对主要设备中无在预测期内经济寿命结束的设备,故未来 5 年主要设备更新
支出为 0。
下面为均衡更新设备额测算表，未来各年每年需支出 128.87 万元作为对辅助设
备的更新。
序 全部固定资产 单独分析更新 均衡更新
资产类别
号 原值 净值 原值 净值 原值 净值 经济年限 更新规模
1 房屋建筑物 5,826.40 5,158.36 5,826.40 5,826.40
2 机器设备 10,456.18 7,334.57 9,478.28 9,478.28 977.90 722.51 14 69.85
3 运输设备 139.95 63.01 139.95 63.01 10 14.00
4 办公及其他 270.16 140.42 270.16 140.42 6 45.03
合计 16,692.70 12,696.36 15,304.68 15,304.68 1,388.01 925.95 128.87
结构 100% 91.68% 8.32%
根据设备产能和未来产量情况，2012 年、2013 年和 2016 年需扩大产能，2012
年购置新美星吹灌一体机 1 套,连同厂房改造需支出 2,043.60 万元, 2013 年和 2016
年每年购置 SBO16 吹瓶机各 1 套，该主要设备每套支出需 1,100 万元,配套设备和辅
助设备另需 470.09 万元,结合厂房现状需投入改造支出各 1,000 万元, 新美星吹灌一
体机每套设备增加饮用水产能 2.88 亿支；SBO16 吹瓶机每套增加吹瓶年产能 2 亿支。
被评估企业评估基准日无大额应付未付工程款、设备款。
被评估企业评估基准日无在建工程。
根据以上分析、结合企业提供的设备采购计划、资产配置和使用情况的说明、
固定资产台账和评估人员现场勘察情况,编制未来资本性支出预测表如下：
未来资本性支出预测表
序号 项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年
1 单独分析需更新设备: - - - - -
2 逐年均衡更新设备: 128.87 128.87 128.87 128.87 128.87
3 扩大产能或改造支出： 2,043.60 2,570.09 - - 2,570.09
其中：
吹瓶机 SBO16 1,100.00 1,100.00
配套设备 256.41 256.41
辅助设备 213.68 213.68
-58-
新美星吹灌一体机 1,543.60
配套设备 -
辅助设备 -
厂房改造支出 500.00 1,000.00 1,000.00
4 基准日应付未付设备款、工程款： - -
资本性支出合计 2,172.47 2,698.96 128.87 128.87 2,698.96
5 加:基准日在建工程
6 加:基准日预付设备款、工程款 16.44
7 减:基准日应付未付设备款、工程款 -
8 形成固定资产 2,188.91 2,698.96 128.87 128.87 2,698.96
对于预测期 5 年期满以后各年的资本性支出,考虑到资本性支出的数额与届时
设备类资产的新旧程度直接相关，故测算 2016 年 12 月 31 日的账面成新率如下：
资产类别 原值 累计折旧 净值 新旧程度
机器设备 10,456.18 3,121.61 7,334.57
运输设备 139.95 76.94 63.01
办公及其他设备 270.16 129.74 140.42
合计 10,866.29 3,328.29 7,538.00 69.37%
2012 年－2016 年间变动 7,183.78 4,126.84
2016 年 12 月 31 日时状况 18,050.07 7,455.14 10,594.94 58.70%
考虑会计折旧年限与评估中经济耐用年限的差异,预计 2016 年 12 月 31 日的设备
类资产评估的成新率为 63%左右，即该时点的设备可满足企业 63%的需求,其余则需要
租赁或考虑更新主要设备,故确定 2016 年之后各年的资本性支出的具体数额为 2016
年折旧及摊销额(不含房屋建筑物折旧)的 37%,为 406.06 万元。
13、营运资金增加额预测
被评估企业的控制方珠海中富实业股份有限公司对其系统内各公司资金实行统
一调度、安排，各关联公司在经营结算中也时常存在占用其他关联企业资金的情形，
考虑到本次评估业务范围包括了珠海中富实业股份有限公司下属的大部分子公司，为
合理反映各被评估企业的营运资金占用情况，从整体上把握营运资金增加额预测值的
合理性，本次评估对本次评估业务范围内珠海中富实业股份有限公司的各被评估企业
2011 年初和年末的经营性流动资产、经营性流动负债和 2011 年度的营业收入分别汇
-59-
总，从总体上测算营运资金占营业收入的比例，然后结合各被评估企业未来预测年度
较上年度营业收入的增加额，计算确定各相应年度的营运资金增加额。
经测算，65 家会计主体汇总的营运资金占营业收入的比率为 4%,计算如下表(单
位:万元):
经营性流动资产 经营性流动负债 营业收入
项 目 2011－12－31 2010－12－31 2011－12－31 2010－12－31 2011 年度
65 家会计主体合计 130,898.23 134,781.83 107,536.63 125,757.51 405,149.74
平均经营性流动资产和负债 132,840.03 116,647.07 405,149.74
营运资金及占用水平 16,192.96 4.00%
经营性流动资产、经营性流动负债等基础数据见各具体公司的评估技术说明。
在预测被评估企业未来 5 年各年的营业收入的基础上，结合测算得到的被评估
企业及其关联企业营运资金占用水平，测算未来 5 年营运资金增加额如下表：
未来营运资金预测表
万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 备注(2011 年)
营业收入 14,956.83 17,810.96 19,909.73 22,390.15 24,525.88 13,434.59
营业收入较上年增长额 1,522.25 2,854.13 2,098.77 2,480.42 2,135.74
营运资金占营业收入比例 4.00% 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%
营运资金增加额 60.89 114.17 83.95 99.22 85.43
2016 年以后因营业收入按 2016 年计,故营运资金增加项目为 0。
14、预测的未来各年企业现金流量计算:
按上述方法预测各年净利润、利息支出、折旧及摊销、资本支出、营运资金增加
额后，测算被评估企业本部未来各年的企业自由现金流量如下表：
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2016 年以后
一、净利润 761.34 903.66 1,007.80 1,316.98 1,465.72 1,465.72
加：利息支出 344.40 344.40 344.40 344.40 344.40 344.40
加：折旧与摊销 1,052.65 1,197.95 1,267.08 1,274.82 1,359.65 1,359.65
减：资本支出 2,172.47 2,698.96 128.87 128.87 2,698.96 406.06
减：营运资金增加 60.89 114.17 83.95 99.22 85.43 0
二、企业自由现金流量 -74.97 -367.12 2,406.46 2,708.10 385.38 2,763.71
-60-
2012 年度和 2013 年度当年的企业现金流量为负值，考虑到评估基准日时被评估
企业存放在珠海中富实业股份有限公司的资金有 4,593.79 万元,另关联单位之间可临
时调度资金,故实际经营中被评估企业在 2012 年和 2013 年将有足够的资金正常运转。
（五）、折现率的确定：
1、选取的折现率计算模型（公式与参数定义）
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估价值的重要参数。我们
采用 CAPM 模型和 WACC 来确定自由现金流对应的折现率与资本化率。
（1）、加权平均资本成本 WACC 公式
WACC=E/(D+E)×Re+D/(D+E)×(1－T)×Kd
其中： Re ：权益资本成本；
Kd ：债务资本成本；
D/E ：被估企业的目标债务市值与权益市值比率；
T ：为所得税率
（2）、股权收益率（权益资本成本）
一般利用“资本资产定价模型”（简称“CAPM”）来确定的。
其公式为 Re=Rf+β(Rm-Rf)+Rs
其中:
Re：股权回报率
Rf：无风险回报率
Rm：市场收益率
β：风险系数
Rs ：企业特定风险调整系数
2、模型中有关参数的选取过程
（1）、无风险报酬率 Rf 的确定
-61-
评估期间，我们利用中财网网站上关于国债数据分析，选取了剩余期限为 5 年以
上的全部交易国债，2011 年 12 月 31 日平均到期收益率为 3.54%，本次评估 Rf 取 3.54%，
具体情况见下表：
债名称 代码 年利率(%) 期限 剩余年限 付息方式 到期收益率(%)
国债 917 101917 4.26 20 9.33 年付 3.52%
国债 1014 101014 4.03 50 48.17 半年付 4.03%
国债 1007 101007 3.36 10 7.98 半年付 3.28%
国债 1002 101002 3.43 10 7.84 半年付 3.23%
国债 0303 100303 3.4 20 11.04 半年付 3.58%
国债 0213 100213 2.6 15 5.46 半年付 3.47%
07 国债 13 10713 4.52 20 15.37 半年付 4.52%
07 国债 10 10710 4.4 10 5.22 半年付 1.52%
07 国债 06 10706 4.27 30 25.13 半年付 4.27%
06 国债(19) 10619 3.27 15 9.62 年付 3.64%
06 国债(9) 10609 3.7 20 14.23 半年付 3.70%
05 国债(12) 10512 3.65 15 8.62 半年付 3.64%
05 国债(4) 10504 4.11 20 13.12 半年付 3.77%
03 国债(3) 10303 3.4 20 11.04 半年付 3.55%
02 国债(13) 10213 2.6 15 5.46 半年付 3.39%
21 国债(7) 10107 4.26 20 9.33 半年付 3.47%
平均 3.54%
（2）、市场风险溢价
市场风险溢价又称市场超额收益率,一般根据证券市场较长年份的每年平均收益
率资料分析计算。
本次评估我们借助 Wind 资讯的数据系统提供的自 1992 年-2011 年根据上证综
合指数计算的年收益率（几何）均值约为 10.61%作为社会平均期望报酬率，即：Rm
＝10.61%。
Rm-Rf =10.61%-3.54%=7.07%，故本次市场风险溢价取 7.07%。
（3）、β权益的系统风险系数
此数据一般由市场服务机构收集、整理证券市场的有关数据、资料，计算并提
供各种证券的β系数；估算证券β系数的历史值，用历史值代替下一时期证券的β值。
-62-
历史的β值可以用某一段时期内证券价格与市场指数之间的协方差对市场指数的方
差的比值来估算。然后用回归分析法估测β值。假定某年度的β系数与上一年度的β
系数之间存在着线性关系，即βt=α0＋α1βt－1。通过许多年度β值的积累和回归，
便可估计出上式中的α0 和α1。
计算公式：βu=βl / [ 1＋(1-T)D/E ]
其中：βu ： 无财务杠杆的β
βl ： 有财务杠杆的β
D ： 债务市值
E ： 权益市值
T : 所得税率
本次评估根据 Wind 资讯的数据系统提供的塑料制造业(证券数量 16 家)自 2007
年至 2011 年计算周期为年、收益率为普通收益率、剔除财务杠杆后的调整 Beta 值
0.9108 作为无财务杠杆的βu。
行业内平均无财务杠杆的βu 为 0.9108。
5、企业个别权益资本成本
根据公式:
Re=Rf+β(Rm-Rf)
企业权益资本成本=3.54%+0.9108×（1+(1-25%)×110.98%）×7.07%
=3.54%+11.80%=15.34%
其中:企业目标财务杠杆=目标资本结构借款余额/被评估企业目标权益资本
=5,000/4,505.14*100%=110.98%
被评估企业目标权益资本的计算,根据被评估企业评估基准日的净资产,参照其
母公司珠海中富实业股份有限公司的市净率 1.5034 予以测算，即权益资本价值＝
2,996.70×1.5034=4,505.14 万元。
6、 Rs ：企业特定风险调整系数
-63-
①经营风险
被评估企业的经营风险主要有：
A、原材料价格波动的风险
PET 聚酯切片是 PET 瓶及瓶坯的主要原材料，其价格波动直接影响到 PET 瓶及
瓶坯的毛利率。作为石化下游产品，聚酯切片价格受原油价格、经济景气度变化等因
素影响较大。聚酯切片价格的波动会影响被评估企业的生产成本，给企业经营造成一
定的不确定性。考虑到在测算营业成本时是以目前的材料价格水平为基础确定的，故
需对该价格波动风险进行调整。
B、对大客户的依赖性风险
被评估企业及其关联企业生产的瓶胚、瓶、标签、代加工饮料大部分都销售给可
口可乐、百事可乐、统一这 3 家大客户；2007－2011 年，归属于可口可乐、百事可乐、
统一系统的客户合计销售额占公司销售总额的比例超过 75%。被评估企业及其关联企
业对这 3 家大客户有较高依赖性，如果上述客户改变目前在中国的积极投资和开拓市
场的战略，或者改为采购其他竞争对手产品，就将会对被评估企业业绩带来不利影响；
另外客户所处市场的竞争状况以及其经营方针和销售策略发生重大变化时，也将给被
评估企业业绩造成较大波动，故需对该影响企业经营业绩的风险予以调整。
C、行业内市场激烈竞争的风险
在国内 PET 瓶市场，目前已形成寡头垄断竞争格局，其中珠海中富和紫江企业属
于行业领军龙头，另外还有数十家规模较小的企业，珠海中富和紫江企业为可口可乐、
百事可乐供应的瓶及瓶胚占 2 家公司需求量的 80%以上。在针对可口可乐、百事可乐
等大客户的销售中，珠海中富及被评估企业等关联企业面临紫江企业的有力挑战；在
针对众多小型饮料供应商的销售时，被评估企业又面临小型 PET 瓶生产企业的低成本
竞争；而且不排除未来有其他实力强大的企业介入该行业的可能。因此被评估企业面
临市场激烈竞争的风险。
-64-
D 受饮料行业季节性淡旺周期影响的风险
清凉饮料产品通常会随气候的季节性变化而呈现淡旺季交替的周期性变化。产量
随季节变化的影响而呈现波动周期的现象比较明显，通常全年中，第二、三季度产量
较高，第一、四季度则相对较低。由于被评估企业大部分产品专为饮料厂商配套，因
此产品的销售会随季节的变化以及天气的变化受到一定影响，从而对业绩造成一定波
动。
②财务风险
被评估企业为组织规模化生产，需要必要的周转资金，资金筹集及由此带来的财
务风险必将长期存在。
故对上述风险因素取 2%的综合风险调整系数,确定被评估企业权益资本成本为
17.34%。
15.34%+2%=17.34%
7、债务成本
评估基准日时,国内五年期以上贷款基准利率为 7.05%，故本次评估债务成本取
7.05%。
8、资本结构
经核实并与被评估企业沟通,被评估企业未来的资本结构将与评估基准日时基本
相同,即负债资本价值 5,000 万元、权益资本价值约 4,505.14 万元(参照母公司评估
基准日的市净率折算),故权益资本比率为 47.40%,负债占总资本的比率为 52.60%。
WACC=Re×[E/(E+D)]+ Kd×[D/(E+D)] × (1－T)
=17.34%×47.40%+7.05%×52.60%×（1-25%）
=8.22%+2.78%
=11.00%
（六）、企业收益价值评估值计算的公式和计算过程：
t
ai
V
t
a / r (1 r )
t
i 1 (1 r )
-65-
企业收益价值(企业现金流现值)
1 2
=(-74.97)/（1+11.00%） +(-367.12)/（1+11.00%） +2,406.46/（1+11.00%）
3 4 5
+2,708.10/（1+11.00%） +385.38/（1+11.00%） +2,763.71/11.00%/（1+11.00%）
5
=18,316.96(万元)
（七）、调整事项的确定：
根据公式:
股东全部权益价值＝企业整体价值-付息债务价值
=企业经营资产价值＋溢余资产价值＋非经营性资产价值－非经营性负债价值－
付息债务价值
在对被评估企业经营性资产价值测算的基础上,对溢余资产、非经营性资产、非
经营性负债、付息债务等项目调整后，方可得到被评估企业股东全部权益价值。
1、溢余资产
溢余资产是指与企业经营性收益无直接关系的资产。
本次评估未发现被评估企业存在溢余资产。
2、非经营性资产价值：
(1)关联单位非经营性债权
被评估企业评估基准日时非经营性资产系与关联单位之间的非经营性往来,应收
关联单位非经营性债权余额合计 5,306.69 万元,具体见下表:
单位 金额
珠海中富实业股份有限公司 4,593.79
北京富田饮品有限公司 7,643.45
合 计 12,237.24
(2)投资性房地产
被评估企业评评估基准日时投资性房地产的评估值为 1,544.11 万元,属于非经
营性资产。
(3)拟关停分公司净资产价值
-66-
评估基准日时被评估企业大兴分公司净资产评估值为-257.44 万元。
(4)闲置设备价值
评估基准日时被评估企业长期闲置的吹瓶机 1 台,评估值为 131.91 万元。
上述非经营性资产价值合计 13,655.82 万元。
3、非经营性负债：
经调查核实，评估基准日时被评估企业非经营性负债 20,474.80 万元,均为关联
单位之间非经营性负债,具体见下表:
单位 金额
珠海中富实业股份有限公司 19,840.03
珠海中富实业股份有限公司 634.77
合 计 20,474.80
4、付息债务：
评估调查中，被评估企业的付息债务余额为 5,000.00 万元,均为银团贷款。
（八）、评估值的确定
股东全部权益价值＝企业经营资产价值＋溢余资产价值＋非经营性资产价值－
非经营性负债价值－付息债务价值
=18,316.96+0+13,655.82-20,474.80-5,000.00=6,497.98(万元)
综上所述,运用收益法，评估基准日北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益
价值评估值为人民币 6,497.98 万元。
-67-
第七部分 资产基础法评估技术说明
一、流动资产：
（一）货币资金：
包括现金和银行存款。评估时以清查核实无误后的账面价值为评估值。
经评估确认，评估基准日货币资金的评估值为人民币 488,875.48 元。
（二）应收账款、预付账款和其他应收款：
应收账款的业务内容是应收的销售货款，账龄基本上都在一年左右；
预付账款的业务内容主要是预付工程款等，账龄大都一年内；
其他应收款的业务内容主要是个人借款、单位往来款等。
通过发函询证、调查了解，逐一具体分析各往来款项的数额、欠款时间和原因、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，对各款项收回的可能性作出判断，从而确定评
估值。根据对各项资料的综合分析，应收账款和其他应收款,根据账龄等具体情况扣
除一定的坏账率后确定评估值。
经评估确认，应收账款评估基准日评估值为人民币 90,677,644.05 元，预付账款
评估基准日评估值为人民币 454,829.00 元，其他应收款评估基准日评估值为人民币
56,760,247.28 元。
（三）存货：
1、概况：
存货项目为原材料和产成品,主要为各类 PTE 包装产品、饮用水及相关原材料,包
括原材料 867.10 万元、产成品 121.94 万元。
2、评估方法：
对于存货中的原材料，经了解大都系近期购进,存货质量正常,考虑到其账面值与
评估基准日市场价值比较接近,故以审查核实后的账面值作为评估值；对于存货中的
产成品采用市场法进行评估,以其现行市价扣除一定的销售费用、全部税金和适当的
净利润后确定评估值；
对评估中销售单价的确定，评估师索取企业 2011 年最新的产品销售价目表、2011
-68-
年度产品销售明细账,并据以分析确定；对销售税费率，参考企业近年的销售税费率
分析确定。
3、评估计算举例：
例一：北京可乐 0.33L 北京中粮纯净水(规格 0.33L)（详见产成品评估明细表第
1 项）
（1）、被评估产品基本情况介绍：
产品名称：纯净水；规格：北京可乐 0.33L 北京中粮纯净水；主要材料：水瓶；
用途:饮用水。
（2）、最近销售单价：
经索取 2011 年 12 月被评估企业销售价格表，该产品的不含税销售单价为 0.50
元/支。
不含税销售单价=0.50 元/支。
（3）、营业费用：
在测算营业费用时，本次评估根据历史营业费用占营业收入的平均比例,结合评
估基准日时的销售价格进行测算。主要财务数据和计算过程如下：
项 目 2009 年 2010 年 2011 年
营业收入 9,551.01 11,972.35 13,465.99
营业费用 246.81 90.93 30.78
占收入比例 2.58% 0.76% 0.23%
平均比例 1.19%
营业费用=不含税销售单价×平均营业费用率=0.50×1.19%=0.00595 元/支
（4）、全部税金：
全部税金包括营业税金及附加和企业所得税。
被评估企业系中外合资企业，2011 年初有关附加税的税收政策有所调整，故营业
税金及附加占营业收入的历史比例数据按 2011 年实际比例 0.29%计。
营业税金及附加=不含税销售单价×0.29%=0.50×0.29%= 0.00145 元/支
税前利润=不含税销售价格×(1-营业费用率-营业税金及附加税率)-成本
=0.50×(1-1.19%-0.29%)-0.39 =0.1026 元/支
企业所得税=税前利润×税率=0.1026×25%=0.02565 元/支
全部税金=营业税金及附加+企业所得税=0.00145+0.02565=0.0271 元/支
-69-
（5）、适当数额税后净利润：
税后净利润=税前利润-企业所得税=0.1026-0.02565=0.07695 元/支，该产品为正
常销售产品，综合考虑该产品的具体情况，扣除适当数额的税后净利润比例确定为
50%。
扣除适当数额的税后净利润=税后净利润×扣除比例=0.07695×50%=0.03848 元/
支
（6）、库存数量：
评估基准日，被评估产品的库存数量为 15,144 支。
（7）、评估值：
评估单价＝不含税销售单价-营业费用-全部税金-适当数额的税后净利润
=0.50-0.00595-0.0271-0.03848
=0.43 元/支
评估值＝库存数量×评估单价=15,144×0.43＝6,511.92 元。
经评估确认，存货评估基准日评估值为人民币 9,789,213.88 元。
二、非流动资产：
（一）投资性房地产：
1、评估对象的权属状况：
（1）列入本次评估范围的房地产中建筑面积为 7,629.00 平方米的房屋建筑物，
系总建筑面积为 23,759.70 平方米的第 2 幢厂房的一部分,第 2 幢厂房的登记状况如
下:
第 2 幢厂房位于北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖东二路 9 号院 2 幢，已取得 X
京房权证怀字第 007751 号《房屋所有权证》,房屋所有权人为北京中富热灌装容器有
限公司，规划用途为厂房,建筑面积为 23,759.70 平方米,建筑结构和层数为钢筋混凝
土 3 层。
（2）列入本次评估范围的房地产中的土地使用权，系总用地面积为 31,668,11
平方米的宗地的一部分,土地使用权的登记状况如下:
土地使用权位于北京市怀柔区雁栖工业开发区雁栖东二路 9 号，已取得京怀国用
（2004 出）第 0124 号《国有土地使用证》,土地使用权人为北京中富热灌装容器有限
-70-
公司，使用权面积为 31,668.11 平方米,用途为工业，使用权类型为出让，土地使用
权终止日期为 2054 年 9 月 7 日，评估基准日时,土地开发程度为“五通一平”。评估
基准日时，该宗地已开发利用，宗地上建成工业厂房 2 栋,建筑面积共计 35,572.67
平方米。
（3）评估基准日时，权证号码为京怀国用（2004 出）第 0124 号的土地使用权设
定有抵押他项权利。
2、评估对象的使用状况：
2009 年 7 月，北京中富热灌装容器有限公司将列入本次评估范围的房地产租赁给
可口可乐瓶装商生产（东莞）有限公司，租赁范围为第 2 幢厂房中建筑面积为 7,629
平方米的工业厂房，租赁期限为 10 年，评估基准日时，评估对象房地产作为承租方
北京分公司的生产经营场所，包括生产车间、配送中心、仓储等。
评估基准日时，上述房屋建筑物维护使用正常。
3、评估对象的建筑结构、装修及其他信息：
评估对象房屋建筑物建成于 2008 年 12 月,钢筋混凝土结构，共 3 层,首层层高约
5 米，其余层高约 3.5 米,外墙贴条砖,内墙刷乳胶漆,楼地面为地砖和环氧树脂地漆
等，天花为金属扣板等，钢框玻璃门和夹板门，白铝窗、水电设施齐全。
4、评估方法选用分析：
常用的房地产评估方法有市场比较法、收益法、重置成本法等，评估方法的选择
应结合评估对象的具体特点以及当地房地产市场的实际情况进行。在本次评估中，我
们选用了收益法进行评估，选用收益法评估的考虑因素如下：
（1）评估对象系用于出租的工业厂房（含土地使用权），已签订长期租赁合同，
产权持有者目前继续持有该等物业的目的系为赚取租金，故不适用重置成本法进行评
估；
（2）评估对象为工业厂房（含土地使用权），北京市怀柔区目前工业厂房的取得
方式多为自建或租赁，工业厂房的市场交易不活跃，故无法采用市场比较法进行评估；
（3）评估对象为工业厂房（含土地使用权），北京市怀柔区目前工业厂房的租赁
市场比较活跃，相关市场租赁信息可以取得，结合评估对象的具体情况，故可以采用
收益法进行评估。
-71-
所谓收益法：预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的折现率，将其折现到
评估基准日累加，以此估算评估对象的客观合理价值的方法。
5、具体评估方法思路、基本公式介绍：
（1）思路：
所谓收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的折现率将其折现到评
估基准日累加，以此估算评估对象的客观合理价值的方法。
（2）基本计算公式：
V=a[1-（1+s）n/(1+r)n]/（r-s）
式中：V——房地产收益价值
a——年房地产纯收益
r——折现率
n——收益年限
s——年纯收益增长率
假设前提：(1)a 按等比级数递增，年纯收益增长率为 s；(2)r 每年不变 r>s>0；
(3)年期有限为 n。
6、评估计算过程：
本次评估计算时，以被评估房地产涉及的《租赁合同》为基础，结合当地类似房
地产租赁市场的实际情况，对于《租赁合同》中已确定的信息，如租赁期限、租金标
准、租金是否含税、租赁期内租金的调整约定等，在确定相关评估参数时，均采用合
同中约定的信息，对于租赁合同期满后相关参数的确定，由评估人员根据目前当地类
似房地产租赁市场的实际情况分析确定，具体测算如下：
（1）租赁期内年纯收益的测算：
①年出租收益：
根据 2009 年 7 月 9 日产权持有者北京中富热灌装容器有限公司与承租人可口可
乐瓶装商生产（东莞）有限公司签订了《租赁合同》，将其位于北京市怀柔区雁栖经
济开发区雁栖东二路 9 号院 2 幢中建筑面积为 7,629 平方米的工业厂房租赁给承租人，
租赁期限为 10 年，租期自所租赁厂房交付之日起算，所租赁厂房月租金为每平方米
-72-
建筑面积人民币 10 元，承租方承担租金的营业税，租赁期内租金应固定不变。
故在 2012 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日期间，该物业月客观金为 10.60 元/
平方米(即 10/(1-5.6%)=10.60 元/平方米))，该期间每年租金水平保持不变；
考虑到承租方与珠海中富实业股份有限公司及其子公司北京中富热灌装容器有
限公司系战略合作单位，后者是前者的重要供应商，且已签订长期租赁合同，租赁期
满后更换新承租人的可能性不大，租赁合同中也要求承租人在租赁期满前 60 天提前
告知是否续租，故年出租率为 100%，结合该出租物业的实际情况，取可出租比例为
100%。
年出租收益=10.60×12×100%×100%=127.20 元/平方米
②年经营费用：
根据评估基准日房地产租赁业务的税收政策,主要税金包括:房产税 12%，营业税
及其附加 5.6%(营业税 5%、城市维护建设税为营业税的 7%、教育费附加和地方教育费
附加分别为营业税的 3%和 2%)；对于租赁物业的管理费，考虑其不需专人负责市场推
销、收租等，同时考虑所出租物业的规模较大的实际情况，取管理费率为 2%；对于维
修费、保险费，结合评估对象的具体情况和目前相关费用的费率，确定维修费、保险
费为 2%，合计 21.6%。
年经营费用=127.20×21.6%=27.48 元/平方米
③计算房地产出租年纯收益：
出租年纯收益=127.20×（1-21.6%）=99.72 元/平方米
（2） 租赁期满后年纯收益的测算：
①年出租收益：
根据已签订的《租赁合同》，目前所租赁厂房月租金为每平方米建筑面积人民币
10 元，承租方承担租金的营业税，租赁期内租金应固定不变。
根据评估人员对当地房地产租赁市场的调查,该类物业的租金呈逐年上涨趋势,
年增长率一般在 2%-3%之间,结合评估人员向北京中富热灌装容器有限公司相关负责
人的了解情况,该项物业在租赁期满后,租金水平将会有大幅度的调整,大致调整方案
为首先将续租日的租金调整至合理租金水平,然后拟在新合同中约定年租金增长幅度,
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故取年客观租金增长率为 2%,测算续租日的合理租金水平为 12.67 元/平方米,即:
10/(1-5.6%)×(1+2%)9=12.67。
与租赁期内类似，之后的年出租率取 100%，可出租比例取 100%。
年出租收益=10.67×12×100%×100%=152.02 元/平方米
②年经营费用：
假设现有租赁合同租赁期满之后房地产租赁业务的税收政策与目前相同,主要税
金包括:房产税 12%，营业税及其附加 5.6%(营业税 5%、城市维护建设税为营业税的
7%、教育费附加和地方教育费附加分别为营业税的 3%和 2%)；对于租赁物业的管理费，
考虑其不需专人负责市场推销、收租等，同时考虑所出租物业的规模较大的实际情况，
取管理费率为 2%；对于维修费、保险费，结合评估对象的具体情况和目前相关费用的
费率，确定维修费、保险费为 2%，合计 21.6%。
年经营费用=152.02×-21.6%=32.84 元/平方米
③计算房地产出租年纯收益：
出租年纯收益=152.02×（1-21.6%）=119.18 元/平方米
同时，租赁期满后年年客观纯收益增长率取 2%。
（3） 折现率的分析、测算：
折现率采用安全利率加风险调整值法。在选取房地产折现率时，考虑到折现率通
常和评估基准日的利率水平紧密联系，故取评估基准日时中国人民银行公布的一年期
定期存款利率 3.50%作为安全利率，风险调整值根据评估对象房地产的行业风险、经
营风险与财务风险分析确定，评估对象工业厂房的租赁市场比较活跃，供求关系基本
平衡，行业风险相对较小，但考虑到租赁市场竞争的存在，结合当地房地产租赁市场
类似房地产平均回报水平,故取行业风险报酬率为 2%,厂房租赁业务的经营风险主要
体现在物业空置风险和收租坏账风险,根据评估中对承租人和租赁期限的了解,评估
对象涉及的承租人是可口可乐下属公司,系珠海中富实业股份有限公司的长期战略合
作单位,租赁期限为 10 年,与评估对象相关的特定经营风险很小,故取经营风险报酬率
为 1%,由于评估对象均系自有资金建造,故财务风险为 0,确定为 3%。
折现率=安全利率+风险调整值=3.5%+3%=6.5%
-74-
（4）收益年期的确定：
对于收益年期的确定,首先须强调其合法性,结合我国土地使用权相关法律、法规
和相关评估准则的规定，收益年期根据房屋建筑物的剩余经济寿命年限与土地使用权
剩余使用年限等参数，取其较短者作为预期收益年期。
评估对象房屋建筑物建成于 2008 年 12 月，钢混结构，系生产性用房，经济耐用
年限为 50 年，至评估基准日已使用 3 年，尚可使用年限为 47 年，评估对象土地使用
权终止日期为 2054 年 9 月 7 日，评估基准日时尚可使用年限为 42.71 年，故取 42.71
年为收益年期。
由于租赁合同期内和租赁合同期满后对租金较上年增长率的取值不同，故在具体
计算时对上述收益年期区分为 8 年和 34.71 年两个时段。
（5）年纯收益增长率的确定：
对于租赁合同期内,结合租赁合同的具体约定,年增长率为 0；对于租赁合同期满
后，在对期满后首期租金调整至客观租金水平的同时，参照当地近年该类物业租赁市
场情况，对未来各年年纯收益增长率确定为 2%。
（6）评估计算：
鉴于评估对象的收益方式与本次评估选用的基本模型有一定的区别，故对房地产
收益价值采用分段方式分别测算,对租赁合同期内的收益现值采用以下公式测算：
V1=a[1-1/(1+r)n]/r
式中：V——房地产收益价值（租赁合同期内部分）
a1——年房地产纯收益（租赁合同期内）
r——折现率
n1——收益年限（租赁合同期剩余年数）
假设前提：(1) a1 纯收益每年不变；(2)r >0；(3)收益年期有限为 n1。
V1=99.72×[1-1/(1+6.5%)8]/6.5%=607.20 元/平方米
对租赁合同期满后的收益现值采用基本公式测算,并予以折现至评估基准日：
房地产收益价值(租赁合同期满后价值)V2
=119.18÷(6.5%-2%)×[1-(1+2%)34.71/(1+6.5)34.71] ×[1/(1+6.5%)8] =1,416.92
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元/平方米
房地产收益价值 V=V2 +V2=607.20+1,416.92=2,024 元/平方米
评估对象建筑面积为 7,629.00 平方米,故:
评估对象评估值=评估单价×建筑面积=2,024×7,629=15,441,096.00 元
经评估确认，投资性房地产评估基准日评估值为人民币 15,441,096.00 元。
（二）固定资产-建筑物类：
1、概况：
北京中富热灌装容器有限公司的建筑物类资产均位于该公司北京市怀柔区雁栖
工业开发区东二路 9 号的宗地上，具体情况如下：
房屋建筑物账面原值 5,826.40 万元，净值 5,158.36 万元，包括工业厂房 2 座，
均位于北京市怀柔区雁栖工业开发区东二路 9 号，分别建成于 2005 年和 2008 年,建
筑面积共计 27,942.67 平方米,分别取得 X 京房权证怀涉外字第 000234 号和 X 京房权
证怀字第 007751 号《房屋所有权证》。
2、评估方法：
本次评估对象为工业厂房及其附属设施，结合评估对象特点和当地房地产市场的
实际情况,当地工业厂房大部分为自建,交易市场和租赁市场均不活跃,故评估时采用
重置成本法进行评估。
①思路：
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象
的客观合理价格或价值。
②计算公式：
估价对象房地产市值=建筑物重置成本-建筑物折旧
3、评估计算举例：
1 号厂房（详见房屋建筑物评估明细表第 1 项）
（1）概况：
1 号厂房，建成于 2005 年 10 月，建筑面积 11,812.97 平方米，已取得 X 京房权
证怀涉外字第 000234 号《房屋所有权证》，该房屋建筑物结构为钢混结构,总层数为 2
层，首层高约 6 米，第 2 层约 4 米, 外墙为条砖,内墙面抹灰、乳胶漆等,地面为金刚
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砂、水磨石等，门为卷闸门、夹板门等，窗为铝合金窗，水、电设施齐全,使用正常。
（2）评估方法：
评估对象为生产厂房，在市场上难以找到类似物业的交易案例和出租案例，经综
合分析,对该厂房采用重置成本法进行估价。
（3）计算过程:
①建筑物建造费用：
根据北京市工程造价信息、北京地区建材行情及估价对象结构状况、规模和估价
经验判断，建造类似建筑物的主体工程建造费用为 1,000.00 元/平方米,安装工程（含
电气、给排水、消防工程、电梯、中央空调）建造费用为 250.00 元/平方米,装修工
程建造费用为 150.00 元/平方米。
主体工程建造费用=1,000.00 元/平方米
安装工程建造费用=250.00 元/平方米
装修工程建造费用=150.00 元/平方米
②专业费用：（包括工程勘察、设计、报建、报建招标、监理费等）
专业业费用通常为建造费用的 3%-12%，根据估价对象规模及北京地区统计资料分
析和经验确定，工程勘察、设计费为建造费用的 1-4%，工程报建、招投标费为建造费
用的 1-1.5%，监理费为建造费用的 1-3%，所以取专业费用为建造费用的 3%。
主体工程专业费用=1000×3%=30 元/平方米
安装工程专业费用=250×3%=7.5 元/平方米
装修工程专业费用=150×3%=4.5 元/平方米
③管理费用：
管理费用通常为建造费用和专业费用的 5—10%，根据估价对象规模及北京市统计
资料分析和经验确定，管理费用为建造费用和专业费用的 5%。
主体工程管理费用=(1000+30)×5%=51.5 元/平方米
安装工程管理费用=(250+7.5)×5%=12.88 元/平方米
装修工程管理费用=(150+4.5)×5%=7.73 元/平方米
④资金成本：
类似房地产主体工程的完工工期为 1 年，安装工程完工工期为 6 个月, 装修工程
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完工工期为 3 个月,安装工程在主体工程的后期同时进行，主体工程和安装工程完工
后开始装修,评估基准日公布的中国人民银行一年期贷款利率为 6.65%。假设建造费
用、专业费用在建设期均匀投入，则：
主体工程资金成本=（1000+30）×[（1+6.65%）^0.75-1]= 50.27(元/平方米)
安装工程资金成本=（250+7.5）×[（1+6.65%）^0.5-1]= 8.31(元/平方米)
装修工程资金成本=（150+4.5）×[（1+6.65%）^0.125-1]= 1.23(元/平方米)
⑤开发商利润
开发商利润通常为建造费用及专业费用的 8—15%，根据估价对象规模及北京市统
计资料分析和经验确定，开发商利润为建造费用及专业费用的 15%。
主体工程开发商利润=(1000+30)×15% =154.50 元/平方米
安装工程开发商利润=(250+7.5)×15% =38.63 元/平方米
装修工程开发商利润=(150+4.5)×15% =23.18 元/平方米
⑥销售税费
根据北京市房地产销售税费情况和经验确定，销售税费为售价的 7%。
销售税费(主体工程部分)=（1000+30+51.5+50.27+154.5）/(1-7%)×7%= 96.82
元/平方米
销售税费(安装工程部分)=（250+7.5+12.88+8.31+38.63）/(1-7%)×7%= 23.88
元/平方米
销售税费(装修工程部分)=（150+4.5+7.73+1.23+23.18）/(1-7%)×7%= 14.05
元/平方米
⑦建筑物重置成本：
a、主体工程重置成本=建造费用+专业费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发
商利润=1000+30+51.5+50.27+154.5+96.82≈1,383.00 元/平方米
b、安装工程重置成本=建造费用+专业费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发
商利润=250+7.5+12.88+8.31+38.63+23.88≈341.00 元/平方米
c、装修工程重置成本=建造费用+专业费用+管理费用+投资利息+销售税费+开发
商利润=150+4.5+7.73+1.23+23.18+14.05≈200.00 元/平方米
建筑物重置成本=主体工程重置成本+安装工程重置成本+装修工程重置成本
=1,383.00+341.00+200.00≈1,924.00 元/平方米
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⑧建筑物折旧的确定：
a、估价对象建筑物为框架结构生产用房，一般框架结构生产用房经济耐用年限
为 50 年，估价对象于 2005 年 10 月年建成并投入使用，据现场勘察和估价经验判断，
主体工程尚可使用 43.83 年，房屋所占用的土地使用权最终使用年期至 2054 年 9 月 7
日，至评估基准日尚可使用 42.72 年，综合分析后确定主体工程尚可使用 42.72 年。
主体工程成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=42.72/（6.17+42.72）×100%=87%
主体工程折旧额＝1383×(1-87%)=144.55 元/平方米
b、安装工程一般经济耐用年限为 20 年，估价对象已使用 6.17 年，据现场勘察
和估价经验判断，尚可使用 13.83 年。
安装工程成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=13.83/(13.83+6.17)×100%＝69%
安装工程折旧额=341×(1-69%)=105.20 元/平方米
c、装修工程一般经济耐用年限为 15 年，估价对象已使用 6.17 年，据现场勘察
和估价经验判断，尚可使用 8.83 年。
装修工程成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
=8.83/(6.17+8.83)×100%＝59%
装修工程折旧额=200×(1-59%)=82.26 元/平方米
建筑物综合折旧=144.55+105.20+82.26=362.01 元/平方米
⑥建筑物评估计算：
建筑物评估单价=建筑物重置成本-建筑物折旧=1,924.00-362.01≈1,562.00 元/
平方米
建筑物评估值=1,562.00×11,812.97≈18,451,900.00 元
经评估确认，房屋建筑物评估基准日评估值为人民币 54,826,600.00 元。
（三）固定资产-设备类：
1、概述：
被评估企业的设备类资产包括机器设备、车辆、办公及其他设备，其中：
（1）机器设备账面原值 10,693.80 万元，净值 7,489.36 万元，净额 7,451.89
-79-
万元,包括吹瓶机、贴标机、饮料灌装生产线、模具等各类饮料包装加工设备和饮料
加工设备 280 余台（套）。
（2）车辆账面原值 139.95 万元，净值 63.01 万元，包括桑塔纳轿车、东风货车、
解放货车各 1 台,各类叉车 7 台。
（3）办公及其他设备账面原值 270.56 万元，净值 140.64 万元，主要是电脑、
打印机、空调等设备共计 160 余台。
2、评估方法：
对于设备类资产，根据评估对象具体特点，采用重置成本法进行评估。
基本公式：评估值=重置成本×成新率
重置成本主要参照国内、外市场同类型设备的现行市价，同时考虑运杂费等予以
确定；对于部分无类比价格的设备，依据有关的会计凭证核实其历史成本，并根据国
家机电产品市场同类设备价格变化作为价格指数调整的依据，用价格指数法予以确
定；对于少数新近购进的设备，在依据有关会计凭证核实其原购置价格的基础上，以
核实后的账面原值作为重置成本。
通过对照设备铭牌技术参数、根据已使用年限、设计使用年限等对其实体性损耗
作出大致判断；通过下发重大设备调查表进行调查，查阅运行记录、大修理技改记录
及现场实地勘察，与实际使用、维护人员座谈等手段，根据实际使用保养维修状况，
对其实体性损耗作出修正，结合现行设备技术，综合判断尚可使用年限，从而对该等
设备的成新率作出合理判定。
对于账面计提的固定资产减值准备,评估时按零值计。
3、评估计算举例：
例 1、PET 空瓶空气输送线（详见固定资产——机器设备评估明细表第 69 项）
1、概述：
PET 空瓶空气输送线，折算成直线总长 245 米，生产能力满足单线 36000BPH，满
足输送瓶型：28 瓶口；可乐果粒橙 450ml\1250ml；统一鲜橙多 450ml\1250ml；统一
冰红茶 450ml；百事果缤纷 450ml\1250ml；雀巢原叶绿茶 480ml；38 瓶口；佳得乐 600ml；
10 分 V 420ml。本风送道为非碳酸节能型风送线配置，护栏开度为双层二功位自动调
-80-
节。
2010 年 7 月，北京中富热灌容器有限公司向上海奥顿轻工机械有限公司购买了
该设备。设备目前正常使用。
2、评估计算：
①重置成本的确定：
该设备为非标设备，且包含局部工程改造，故评估时搜集了较详细的工程量信息
及具体报价，PET 空瓶空气输送线安装工程量包括以下部分：
主题（项目名称）：AD100410-北京中富热灌 2#风送线报价（总长 245 米）
序号 名称及规格型号 单位 数量
1 直线段 套 178
2 铰链段 套 2
。
3 12 向上向下段 套 16
。
4 90 转弯段 套 11
。
5 45 转弯段 套 2
。
6 15 转弯段 套 2
7 3 米分合流 套 6
8 夹瓶装置 套 9
9 落瓶装置 套 2
自动挡瓶杆开度调节
（1）挡瓶杆支架
（2）气缸
10 套 500
（3）铝合金挡杆、尼龙嵌条
（4）电磁阀气管接头气动元器件
（5）防撞套
28/38 口径自动切换
（1）SMC 气缸
11 （2）夹瓶条装置支架 套 500
（3）角尺连接板
（4）夹瓶条垫套
通风过滤装置
（1）3kw 2P 碳钢风机
（2）丹佛斯变频器
12 套 21
（3）导风装置
（4）初效过滤器及碳钢罩壳
（5）外部链接电线
13 CPU 块 1
14 32DI 台 3
15 32DO 台 3
16 8A0 台 4
17 地板 件 1
-81-
18 MMC 卡 块 1
19 前连接器 件 8
20 触摸屏 台 1
21 进口传感器 件 50
22 电控箱+空调 套 1
23 低压电器 套 1
24 塑料接线盒 件 12
2
25 3*0.5M 屏蔽线 米 300
2
26 4*1.5M 屏蔽线 米 600
2
27 14*0.5M 屏蔽线 米 400
28 6 米卸瓶台 套 1
29 10 米卸瓶台 套 1
30 包装运输费
31 安装调试费
主题（项目名称）：AD100410-北京中富热灌 1#风送线改造报价
1 直线段 米 34
自动挡瓶杆开度调节
（1）挡瓶杆支架
（2）气缸
2 套 70
（3）铝合金挡杆、尼龙嵌条
（4）电磁阀气管接头气动元器件
（5）防撞套
通风过滤装置
（1）3kw 2P 碳钢风机
（2）丹佛斯变频器
3 套 4
（3）导风装置
（4）初效过滤器及碳钢罩壳
（5）外部链接电线
4 电气改造
5 上下瓶台搬迁
6 安装调试费 米 65
7 风道拆卸、改造 米 31
根据北京市工程造价信息及估价对象结构状况、规模和估价经验，工程定额如下：
主题（项目名称）：AD100410-北京中富热灌 2#风送线报价（总长 245 米）
序号 名称及规格型号 单位 数量 评估单价 评估总价 备注
1 直线段 套 178 0.25 44.50
2 铰链段 套 2 0.15 0.30
。
3 12 向上向下段 套 16 0.40 6.40
。
4 90 转弯段 套 11 0.64 7.04
。
5 45 转弯段 套 2 0.34 0.68
-82-
。
6 15 转弯段 套 2 0.12 0.24
7 3 米分合流 套 6 2.00 12.00
8 夹瓶装置 套 9 0.18 1.62
9 落瓶装置 套 2 0.20 0.40
自动挡瓶杆开度调节
（1）挡瓶杆支架
（2）气缸
10 套 500 0.03 15.00
（3）铝合金挡杆、尼龙嵌条
（4）电磁阀气管接头气动元器件
（5）防撞套
28/38 口径自动切换
（1）SMC 气缸
11 （2）夹瓶条装置支架 套 500 0.05 25.00
（3）角尺连接板
（4）夹瓶条垫套
通风过滤装置
（1）3kw 2P 碳钢风机
（2）丹佛斯变频器
12 套 21 0.94 19.74
（3）导风装置
（4）初效过滤器及碳钢罩壳
（5）外部链接电线
13 CPU 块 1 1.50 1.50
14 32DI 台 3 0.20 0.60
15 32DO 台 3 0.28 0.84
16 8A0 台 4 0.64 2.56
17 地板 件 1 0.03 0.03
18 MMC 卡 块 1 0.12 0.12
19 前连接器 件 8 0.03 0.24
20 触摸屏 台 1 0.80 0.80
21 进口传感器 件 50 0.12 6.00
22 电控箱+空调 套 1 1.00 1.00
23 低压电器 套 1 0.80 0.80
24 塑料接线盒 件 12 0.002 0.02
2
25 3*0.5M 屏蔽线 米 300 0.001 0.30
2
26 4*1.5M 屏蔽线 米 600 0.002 1.20
2
27 14*0.5M 屏蔽线 米 400 0.003 1.20
28 6 米卸瓶台 套 1 6.36
29 10 米卸瓶台 套 1 12.50
30 包装运输费 1.20
31 安装调试费 7.20
主题（项目名称）：AD100410-北京中富热灌 1#风送线改造报价
1 直线段 米 34 0.25 8.50
-83-
自动挡瓶杆开度调节
（1）挡瓶杆支架
（2）气缸
2 套 70 0.03 2.10
（3）铝合金挡杆、尼龙嵌条
（4）电磁阀气管接头气动元器件
（5）防撞套
通风过滤装置
（1）3kw 2P 碳钢风机
（2）丹佛斯变频器
3 套 4 0.94 3.76
（3）导风装置
（4）初效过滤器及碳钢罩壳
（5）外部链接电线
4 电气改造 18.39
5 上下瓶台搬迁 0.28
6 安装调试费 米 65 0.03 1.95
7 风道拆卸、改造 米 31 0.01 0.31
风道总价（RMB 万元） 212.68
折合不含税价 2,126,800.00/1.17=1,817,800.00 元。
②成新率的确定：
根据专业评估人员在现场对该设备的实地勘察，采用综合分析法确定该设备的成
新率。
该设备在正常的工作情况下，经济耐用年限为 16 年，已投入使用 1.42 年，尚可
使用年限约 14.58 年，故：
该设备的正常成新率=14.58/（14.58+1.42）×100%=91%
根据实地勘察，作以下调整：
序号 勘察项目 情况说明 调整系数
==== ====================== ================ ========
1 设备利用情况 利用率良好 1
2 设备使用和维护保养状况 定期保养维护 1
3 设备原始制造质量 较好 1
4 设备故障率 无重大故障发生 1
5 工作环境 一般 1
==== ====================== ================ ========
综合调整系数①×②×③×④×⑤=1
故设备的成新率=正常成新率×综合调整系数=91%×1=91%
④评估现值的确定：
-84-
委估设备评估现值=重置价值×成新率
=1,817,800.00×91%= 1,564,200.00 元
例 2、吹瓶机(型号: SBO-14HR)（详见机器设备评估明细表第 1 项）
(1)概况：
设备名称：BO14 吹瓶机
规格型号：SBO-14HR
生产厂家：SIDEL
数量：1 台
购置日期：2003 年 1 月
启用日期：2003 年 1 月
账面原值：13,693,510.09 元
账面净值：6,407,146.34 元
安装地点：北京中富热罐装容器有限公司
设备机构组成：瓶胚输送部分、加热炉部分、吹瓶圈部分、控制部分。
设备功能：将塑料颗粒（软化成液体）或做好的瓶胚通过一定的工艺手段吹成瓶
子，主要生产 PET 瓶。
设备性能特点：紧凑型。
设备主要参数：
实际生产能力：24,000.00 瓶/小时/台
工艺流程：
瓶胚进入加热炉加温，达到一定温度进入吹瓶系统吸塑而形成瓶子，在整个流程
中虽要主机员对瓶胚、控温系统及自控系统进行调整和监控。
设备使用、利用、维护状况：
-85-
使用和维护保养情况：正常使用、定期保养维护
利用率及负荷情况：未满负荷生产，利用率 98%
工作环境：较好
故障率：低
(2)重置成本的确定：
A、根据评估人员向 SIDEL 上海代理处询价获得单台吹瓶机的报价为 961,400.00
欧元（CIF 价格），按照通常情况，实际成交价为报价的 95～98%左右，故按报价的 98%
作为实际购买价：
实际购买价（CIF 价格）=961,400.00×98%≈942,172.00 欧元
评估基准日 1 欧元=8.1625 元人民币,人民币购买价为：
实际购买价（CIF 价格）=942,172.00×8.1625≈7,690,500.00 元
B、根据国家对吹瓶机设备关税征收规定，委估设备的进口关税的优惠税率为 5%；
关税＝CIF 价格×关税税率=7,690,500.00×5%≈384,525.00 元
C、参考《评估常用数据手册》，银行财务手续费通常为 CIF 价格的 0.4%-0.5%：
评估时按 CIF 价格的 0.5%计；
银行手续费＝CIF 价格×银行手续费率=7,690,500.00×0.5%＝38,425.50 元
D、代理进口手续费：一般按 CIF 价格的 1%计；
代理进口手续费＝CIF 价格×代理进口手续费率＝7,690,500.00×1%＝76,905.00
元
E、参考《评估常用数据手册》，根据设备到港的地方、设备的规模及价值，国内
运输费率取 CIF 价格的 1%；
国内运杂费＝CIF 价格×国内运杂费率＝7,690,500.00×1%＝76,905.00 元
F、参考《评估常用数据手册》，同时向设备销售人员了解，设备安装调试费率取
CIF 价格的 8%；
设备安装调试费＝CIF 价格×设备安装调试费率＝7,690,500.00×8%＝615,240.00
元
G、资金成本:按到岸价及相关费用总和为基数，评估基准日一年期的贷款利率为
6.56%，该设备从到岸至投产约 3 个月，故计息期为 3/12=0.25 年；
-86-
资金成本＝(CIF 价格+关税+银行手续费+代理进口手续费+国内运杂费+设备安装
调试费)×一年期贷款利率×计息期/2
=（7,690,500.00+384,525.00+38,425.50+76,905.00+76,905.00+615,240.00）×6.56%
×0.25/2=72,836.73 元
H、增值税：根据本次评估目的，设备重置价格不包含增值税。
根据上述分析及数据资料，该设备的重置成本计算过程如下：
该设备重置成本=CIF 价格+关税+银行手续费+代理进口手续费+国内运杂费+设备
安装调试费+资金成本
=7,690,500.00+384,525.00+38,425.50+76,905.00+76,905.00+615,240.00+72,836.7
3≈8,955,400.00 元
(3)成新率的确定：
该设备购进时间：2003 年 1 月、启用日期：2003 年 1 月，评估中根据专业评估
人员在现场对该设备的实地勘察，采用综合分析法确定该设备的成新率。
该设备在正常的工作情况下，经济耐用年限为 16 年,该设备已使用 9 年，故：
该设备的正常成新率＝(16-9)/16×100%≈44%
根据实地勘察及其他情况，作以下调整：
序号 项目 情况说明 调整系数
1 设备利用情况 利用率达90% 1
2 设备使用和维护保养状况 定期保养维护 1.03
3 设备原始制造质量 较好 1.1
4 设备故障率 低 1
5 工作环境 较好 1
综合调整系数(1)×(2)×(3)×(4)×(5)×(6)＝1.14
故该设备的实际成新率＝正常成新率×综合调整系数＝44%×1.14＝50%
(4)评估值的确定：
评估值=重置成本×成新率×数量
=8,955,400.00×50%×1=4,477,700.00 元
-87-
例 3、东风货车（详见固定资产——车辆评估明细表第 1 项）
①概况：
a、型号：东风货车
b、购进时间：2009 年 11 月
c、启用时间：2009 年 11 月
d、利用率及负荷情况：利用率一般
e、使用和维护保养情况：保养维护较好
②重置成本的确定：
a、根据评估人员查阅相关价格信息资料获得同类车辆的近期交易价格（报价）
为 105,000.00 元；
b、按照通常情况实际成交价应为报价的 98%左右，故按市场调查价格的 98%作为
实际买价；
c、考虑汽车购置附加费等相关费用，按不含税价格的 11%计。
根据以上分析，该汽车的重置成本计算如下：
该 汽 车 的 重 置 成 本 =105,000.00 × 98%+(105,000.00 × 98%/1.17) × 11%=
112,600.00 元
③成新率的确定：
根据汽车实际情况，我们使用两种方法来确定汽车成新率，分别为：
a.年限法：年限法就是该汽车在正常的情况下，可使用经济年限约 10 年，该车
已使用 2.08 年，该车年限法成新率为(10-2.08)/10=79.15%；
b.工作量法：工作量法就是该汽车在正常的情况下，可经济行驶约 50 万公里，
该车已行使 43,000.00 公里，剩余 457,000.00 公里，故该车工作量法成新率为
457,000.00/500,000.00=91.4%；
综合上述两种方法采用加权平均确定汽车的综合成新率，考虑到汽车的工作量对
其经济寿命影响较大,而已使用年限对其经济寿命影响较小,故分别对工作量法和年
限法测算的成新率取 70%和 30%的权众,详细的计算过程见下表：
序号 项目 成新率 权重 综合成新率
1 年限法 79.15% 30% 24%
2 工作量法 91.4% 70% 64%
合计 88%
-88-
④评估值的确定：
该汽车的评估现值=112,600.00×88%=99,090.00 元
例 4、联想电脑(扬天 M46)（详见固定资产——办公及其他设备评估明细表大兴
分公司部分第 1 项）
（1）重置成本的确定：
评估师向电脑市场询价了解获得：目前该设备的参考价格（含税价）为 2,800 元，
一般成交价为报价的 98%左右,按报价的 98%作为实际购买价，即 2,750 元，结合评估
基准日的税收政策，进项税金可以申报抵扣，故以不含税价 2,350 元作为设备重置成
本；
（2）成新率的确定：
根据专业评估人员在现场对该设备的实地勘察，采用综合分析法确定该设备的成
新率。
在正常的工作情况下，该设备经济耐用年限为 6 年，2007 年 3 月购入使用，已
使用 4.81,故该设备的成新率=(6-4.81)/6=20%
根据实地勘察，作以下调整：
序号 勘察项目 情况说明 调整系数
==== ====================== ================ ========
1 设备利用情况 使用频率一般 1
2 设备使用和维护保养状况 保养维护较好 1
3 设备原始制造质量 较好 1
4 设备故障率 无重大故障发生 1
5 工作环境 一般 1
==== ====================== ================ ========
综合调整系数①×②×③×④×⑤=1
综合成新率=20%×1=20%。
（3）评估现值的确定：
委估设备评估现值=重置价值×成新率
-89-
=2,350×20%≈470.00 元
经评估确认，机器设备评估基准日评估值为人民币 76,065,100.00 元,车辆评估
基准日评估值为人民币 674,510.00 元，办公及其他设备评估基准日评估值为人民币
1,446,440.00 元。
（四）在建工程：
被评估企业账面反映的在建工程均为设备安装工程。
（1）概况
在建工程账面值 0 万元，均为设备安装工程，系改造中的 1 台吹瓶机的设备原账
面净值、改造支出等,账面原值 351.87 万元,该项改造工程开始于 2010 年 10 月,评估
基准日时停工,账面已全额计提在建工程减值准备。
(2)评估方法
对于正在进行的设备安装工程,采用重置成本法进行评估。
具体评估时，根据现场调查核实的情况，该设备系从关联公司调入,如继续使用
需大修,也可直接处置,故以审查核实后的账面原值的 50%作为评估值。
经评估确认，在建工程评估基准日评估值为人民币 1,319,128.43 元。
（五）无形资产：
被评估企业账面反映的无形资产均为土地使用权。
（1）、概况
无形资产账面值 336.65 万元，均为土地使用权，该宗地位于北京市怀柔区雁栖
工业开发区东二路 9 号，土地使用权用途为工业,权证号码登记的用地总面积为
31,668.11 平方米,列入本项目的用地面积为平方米,其余部分与相关房产统一反映于
投资性房地产项目,该宗地已取得京怀国用(2004 出)第 0124 号《国有土地使用证》。
上述宗地上,已建成建筑面积为 35,572.67 平方米的厂房。
评估基准日，待估宗地开发程度达到红线外“六通”及红线内达到“六通”及宗
地内平整。六通指通上水、通下水、通电、通路、通讯、通热。
-90-
评估基准日时，上述宗地均已抵押。
（2）、评估方法选择
①、根据《资产评估准则—不动产》，通行的评估方法有市场法、收益法、假设
开发法、成本法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照各种方法的使用范
围，并结合估价对象所在区域房地产市场状况、估价对象的性质、特点以及评估目等
因素来确定。
②、估价方法的选择
我们通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定评估原则的基础上，根
据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用市场比较法进行评估。
③、评估方法选择的依据
根据评估人员对待估宗地所在区域的市场调查，可比较的成交案例较多，故采用
市场比较法进行评估。
（3）、地价定义及评估设定：
根据《资产评估准则--不动产》及本次评估的具体要求，本次评估范围的宗地评
估价格是宗地外部条件为“六通”（通路、通排水、通供水、通电、通讯、通热）土
地开发程度条件下，设定宗地内部条件为“一平”（即场地平整）的工业用途土地在
剩余土地使用年限内于评估基准日时公开市场的土地使用权市场价值。
（4）、评估计算举例：
北京中富热罐装容器有限公司怀柔用地，详见无形资产土地使用权评估明细表第
1项
①、基本原理及计算公式
市场比较法：是通过估价对象与在估价近期有过交易的类似土地进行比较，对这
些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观、合理价格或价值的
方法。
计算公式：估价对象房地产价格=比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×
交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
②、选取的比较案例基本情况：
-91-
怀柔雁栖经济开发区 13 怀 柔 雁 栖 经 济开 发 区
位置 怀柔雁栖经济开发区 12 街区 015 地块
街区 057 地块 13 街区 059 地块
京土整储挂（怀）工业 京土整储工挂（怀）
地块号(名称) 京土整储工挂（怀）【2011】002 号
[2011] 001 号 【2011】004 号
土地用途 工业 工业 工业
交易日期 2011 年 3 月 2012 年 1 月 2011 年 5 月
交易方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
土地面积（m2） 18,105.00 129,158.00 34,529.74
单价（元/m2） 511 676 386.14
土地使用年期 50 50 50
北京御食园食品股份 北京冶信稀土高新
买受人 北京东明兴业科技有限公司
有限公司 技术有限责任公司
产业集聚度 较优 较优 较优
交通条件 较优 较优 较优
区
环境影响度 一般 一般 一般
域
基础配套设施
因 较优 优 较优
完备度
素
公用配套设施
较优 优 较优
完备度
城市规划限制 容积率为 1.6 容积率为 1.5 容积率为 1.5
个
别
宗地面积 18,105.00 129,158.00 34,529.74
因
宗地形状 规则 规则 规则
素
宗地外“三通”、宗地内 宗地外“三通”、宗地
宗地开发程度 宗地外“三通”、宗地内未平整
未平整 内平整
在广泛收集交易实例的基础上，针对评估地块的实际情况，依据对照比较案例选
取标准，从众多的市场资料中选取与待估宗地同地区、同一供需圈、用途相同的地块
作为成交案例。
③、进行交易情况修正：
可比实例 A、B、C 均为挂牌出让，属于正常交易，故对交易情况不作修正，即可
比实例交易情况修正率如下：
A=100/100
B=100/100
C=100/100
④、进行交易日期修正：
根据对北京市工业用地的地价水平及北京市国土资源局挂牌出让成交的工业用
-92-
地价格水平来看，工业用地价格稳定，评估案例均成交于近期，所以可不作修正，设
估价对象的交易日期指数为 100，可比实例交易日期修正率如下：
A=100/100
B=100/100
C=100/100
⑤、区域因素及个别因素修正：
根据估价人员对北京市土地市场的调查及有关影响地价的因素进行综合分析，依
据基准地价修正体系及有关资料，确定区域因素及个别因素在不同情况下的指数说明
表，详见下表:
区域因素及个别因素指数条件说明表
影响
影响因子 优（%） 较优（%） 一般（%） 较劣（%） 劣（%）
因素
位于大中型工业 位于一般市区或小型
产业集聚 位于中型工业区内且 周围有少量工业企 周围基本没有其他工
区内且工业企业 工业区内，周围有少量
度 工业企业较多 业 业企业
众多 工业企业
位于交通主干道 位于离交通主干道交
位于次级道路旁，内部 位于支路附近，道路
交通枢纽附近， 通枢纽不远处,内部 位于次级道路附
交通条件 路网较差,对外交通较 条件较差,对外交通
内部路网发达， 路网较好，对外交通 近,对外交通较差
方便 不方便
对外交通方便 较方便
地势好，远离洪 地势较好，远离洪水
区域 地势一般，偶然受洪水
环境影响 水等自然灾害威 等自然灾害威胁，基 地势较差，易受洪 位于地势差处，常受
因素 等自然灾害威胁，偶有
度 胁，没有水、大 本没有水、大气等污 水等自然灾害威胁 洪水等自然灾害威胁
水、大气等污染
气等污染 染
基础配套 区域内供水、电 区域内供水、电等基 区域内供水、电设 区域内基本无供水、
区域内有供水、电等设
设施完备 等基础设施齐 础设施较齐全，保证 施稍有欠缺、需追 电设施稍有欠缺，需
施，能保证正常生产
度 全，保证率高 率较高 加投入 追加投入
公用配套 区域内生活、娱 区域内生活、娱乐、 区域内生活配套设施 区域内很少生活、
区域内基本无生活、
设施完备 乐、文体配套设 文体配套设施较齐 较齐全，但基本无娱 娱乐、文体配套设
娱乐、文体配套设施。
度 施齐全。 全。 乐、文体配套设施。 施。
宗地面积适中形 宗地面积较适中，形 宗地面积偏大或偏 宗地面积严重偏大或
宗地面 宗地面积稍偏大或偏
状规整，利于建 状较为规整，较利于 少，形状较差不利 偏小，形状极不规整
积、形状 小形状一般
设 建设 于建设 不利于利用
宗地允许容积率较 允许容积率低，严格
个别 城市规划 宗地允许容积率 宗地允许容积率较 宗地允许容积率一般，
低，受消防、楼高 受消防、楼高等条件
因素 限制 高，不受限制 高，基本不受限制 基本不受限制
等条件限制 限制
临路状况 四面临路 三面临路 二面临路 一面临路 不临路
宗地开发
宗地内达“七通” 宗地内达“五通” 宗地内达“三通” 宗地内达“二通” 宗地内达“一通”
程度
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编制区域因素及个别因素条件指数表，见下表:
区域因素及个别因素条件指数表
区域因素及个别因素条件指数表
影响因素 影响因子 优 较优 一般 较劣 劣
产业集聚度 5% 3% 0% -3% -5%
交通条件 5% 3% 0% -3% -5%
环境影响度 3% 2% 0% -2% -3%
区域因素 基础配套设施完备
4% 3% 0% -3% -4%
度
公用配套设施完备
3% 2% 0% -2% -3%
度
宗地面积、形状 4% 3% 0% -3% -4%
城市规划限制 5% 3% 0% -3% -5%
个别因素
临路状况 3% 2% 0% -2% -3%
宗地开发程度 4% 3% 0% -3% -4%
待估宗地与比较案例指数条件表，见表 4
表4 待估宗地比较案例指数条件表
比较项目 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C
北京中富热罐装容 京 土 整 储 挂 京土整储工挂 京土整储工挂
位置 器有限公司怀柔用 （ 怀 ） 工 业 （怀）【2011】004 （怀）【2011】002
地 [2011] 001 号 号 号
2
单价(地面地价元/m ) 待估 511 676 386.14
土地用途 100.00 100.00 100.00 100.00
交易日期 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用年期 0.9444 0.9661 0.9661 0.9661
产业集聚度 103.00 103.00 103.00 103.00
区
交通条件 103.00 103.00 103.00 103.00
域
环境影响度 100.00 100.00 100.00 100.00
因
基础配套设施完备度 103.00 103.00 104.00 100.00
素
公用配套设施完备度 102.00 102.00 103.00 100.00
个 城市规划限制 100.00 100.00 100.00 100.00
别 宗地面积、形状 100.00 98.00 100.00 100.00
因
宗地开发程度
素 104.00 100.00 10200 100.00
综合上述各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易方式、
区域因素及个别因素，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比
较，以待估宗地的指数为 100，得到各因素修正系数及修正价格，详见下表：
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修正因素系数及修正价格表
比较项目 实例 A 实例 B 实例 C
京土整储挂
京土整储工挂 京土整储工挂
（怀）工业
（怀）【2011】 （怀）【2011】002
[2011] 001
004 号 号
位置 号
2
单价(地面地价元/m ) 511 676 386.14
土地用途修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
交易日期修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
交易方式修正系数 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用年期修正系数 0.9776 0.9776 0.9776
产业集聚度 1.0000 1.0000 1.0000
交通条件 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素
环境影响度 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数
基础配套设施完备度 1.0000 0.9904 1.0300
公用配套设施完备度 1.0000 0.9903 1.0200
城市规划限制 1 1 1
个别因素
宗地面积、形状 1.0204 1.0000 1.0000
修正系数
宗地开发程度 1.0400 1.0196 1.0400
比准价格地面地价（元/平方米） 530.15 660.87 412.46
⑥、比准价格的确定
因三个案例的地价比较接近，所故取评估案例的算术平均值为比准价格
=(530.15+660.87+412.46)/3=534.00 元/㎡
宗地 1 土地使用权评估值=宗地评估单价（地面地价）×用地面积
=7534×26,583.82 =14,195,759.88 元
经评估确认，评估基准日无形资产评估值为人民币 14,195,759.88 元。
（六）长期待摊费用：
1、概述
长期待摊费用核算的内容主要为机器大修支出的摊余价值,该等支出的初始金额
为 82.73 万元,评估基准日账面值 32.24 万元。
2、评估过程
-95-
对于长期待摊费用，评估中首先根据被评估企业提供的资产评估明细表进行账务
核实，了解其核算内容，并抽查部分凭证，检查其原始购买资料等以确定资产的权属
状况，对其摊销情况进行核实,对其实物状况及利用情况进行调查核实。
评估中结合其具体内容，部分支出项目与其对应的资产不易区分，该部分的评估
值在主要设备或房产价值中统一进行评估，对其余项目以审查核实后的账面值作为评
估值；
经评估确认，评估基准日长期待摊费用评估值为人民币 0 元。
（七）递延所得税资产：
被评估企业计提的坏账准备和预提款项形成的所得税时间性差异确认为递延所
得税资产。评估时结合对形成递延所得税资产具体项目的审查核实情况, 均系时间性
差异的所得税影响额，故以审查核实后账面值作为评估值。
经评估确认，评估基准日递延所得税资产评估为人民币 1,533,978.52 元。
三、流动负债：
（一）短期借款：
被评估企业短期借款账面值 50,000,000.00 元，均为银团贷款，根据对短期借款
账账核实、抽查凭证核对借款合同等，主要核实其借款金额、用途、利率、期限及还
款方式。经核实，短期借款数额可以确认，故评估时以核实后的账面值作为评估值。
经评估确认，评估基准日短期借款的评估值为 50,000,000.00 元。
（二）应付账款、预收款项、其他应付款：
根据对应付账款、预收款项、其他应付款账账核实、抽查凭证及函证情况，应付
账款的核算内容主要为应付瓶胚货款等，预收款项的核算内容主要是预收货款，其他
应付款的核算内容主要是往来款、各种押金及预提款项等，故评估时以核实后的账面
值作为评估值。
经评估确认，评估基准日应付账款的评估值为 220,269,485.10 元，预收款项的
评估值为 41,443.00 元，其他应付款的评估值为人民币 9,044,186.83 元。
（三）应付职工薪酬
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应付职工薪酬核算的内容有主要为应付职工工资和应付福利费等。
经审查核实，应付职工薪酬数额可以确认，评估时应付职工薪酬以审查核实后的
账面值作为评估值。
经评估确认，评估基准日应付职工薪酬的评估值为人民币 909,675.62 元。
（四）应交税费
应交税费核算的内容有：增值税、企业所得税、印花税、个人所得税等。
经审查核实， 对应交税费各项目均与计税依据、税率等勾稽核对相符，评估时
以审查核实后的账面值作为评估值。
经评估确认，评估基准日应交税费的评估值为人民币-1,323,035.42 元。
综上所述,运用资产基础法，评估基准日北京中富热灌装容器有限公司股东全部
权益价值评估值为人民币 44,731,667.39 元。
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第八部分 评估结论及其分析
一、评估测算情况及评估结果分析：
（一）股东全部权益价值测算情况及分析：
1、资产基础法评估测算结果：
北京中富热灌装容器有限公司总资产账面值为人民币 30,890.88 万元，评估值
为人民币 32,367.34 万元，增幅为 4.78%；总负债账面值为人民币 27,894.18 万元，
评估值为人民币 27,894.18 万元，增幅为零；净资产（股东全部权益价值）账面值为
人民币 2,996.70 万元，评估值为人民币 4,473.16 万元，增幅为 49.27%。(详见资产
基础法资产评估汇总表、明细表）。
资产基础法资产评估结果汇总表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
被评估单位：北京中富热灌装容器有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 15,813.52 15,817.08 3.56 0.02
2 非流动资产 15,077.36 16,550.26 1,472.90 9.77
3 其中：投资性房地产 1,741.17 1,544.11 -197.06 -11.32
4 固定资产 12,813.90 13,301.27 487.37 3.80
5 无形资产 336.65 1,419.58 1,082.93 321.68
6 资产总计 30,890.88 32,367.34 1,476.46 4.78
7 流动负债 27,894.18 27,894.18 - -
8 非流动负债 - - -
9 负债总计 27,894.18 27,894.18 - -
10 净资产（所有者权益） 2,996.70 4,473.16 1,476.46 49.27
2、收益法评估测算结果：
评估基准日时，采用收益法测算的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益
价值的评估测算结果为人民币 6,497.98 万元，详见下表：
收益法资产评估明细表
评估基准日：2011 年 12 月 31 日
-98-
被评估单位：北京中富热灌装容器有限公司 金额单位：人民币万元
项目 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2016 年以后
一、企业自由现金流量 -74.97 -367.12 2,406.46 2,708.10 385.38 2,763.71
二、折现率 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00%
三、期间（年） 1 2 3 4 5 5
四、现值系数 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 0.5935 5.3950
五、现值 -67.54 -297.97 1,759.58 1,783.91 228.71 14,910.26
六、企业经营资产收益价值 18,316.96
加：溢余资产 -
加：非经营性资产 13,655.82
减：非经营性负债 20,474.80
减：付息债务 5,000.00
七、股东全部权益价值评估值 6,497.98
3、综合确定股东全部权益价值评估值：
上述两种方法对北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值测算结果差异
较大,考虑到收益法测算时,以企业整体资产作为一个有机体，不但包含流动资产、固
定资产和账面已反映的无形资产，而且包含品牌、客户关系、管理能力等无形资产价
值，故收益法测算结果更具完整性，结合本次评估目的，经综合分析,本次评估采用
收益法评估结果,本次评估的北京中富热灌装容器有限公司股东全部权益价值的评估
为人民币 6,497.98 万元，较账面净资产 2,996.70 万元增加 3,501.28 万元，增值率
为 116.84%。
（二）评估结论
经评定估算，评估基准日时，在本报告载明的评估目的及价值定义、评估假设条
件下：
北京中富热灌装容器有限公司净资产（股东全部权益价值）账面值为人民币
2,996.70 万元，评估值为人民币 6,497.98 万元，增幅为 116.84%。
二、评估结论分析：
评估增值的主要原因在于本次评估结果中包含了账外无形资产价值。
被评估企业北京中富热灌装容器有限公司与其母公司珠海中富实业股份有限公
司及母公司所控制的中富系统内的 70 余家企业共同构成中国最大的饮料包装生产企
-99-
业集团，中富品牌在行业中是质量和信誉的象征，中富品牌在客户心目中占有重要的
地位，产品营销网络遍及全国，客户资源丰厚。
目前被评估企业与其关联企业主要从事碳酸饮料、热灌装饮料、饮用水和啤酒包
装用PET瓶、PET瓶胚、标签、外包装薄膜、胶罐、纸杯、纸箱的生产与销售，并同时
为客户提供饮用水、热灌装饮料代加工灌装服务，其中PET瓶及PET瓶胚为企业集团内
的主要产品，近年来该部分产品的营业收入均占全部营业收入的50%以上；目前被评
估企业与其关联企业主要客户有可口可乐、百事可乐和统一企业（中国）投资有限公
司等大型饮料生产企业，上述三家特大型饮料企业，近年来其市场份额合计约占我国
饮料市场的三分之一，出于战略考虑，该类企业习惯将PET瓶的生产业务外包，并通
过长期协议的方式以确保稳定供应，上述三家特大型饮料企业凭借强大的资本实力、
出色的营销策划能力，在新产品的推出、销售渠道完善等方面均强于一般竞争对手，
长期保持着高于市场平均增长水平的扩张速度，巨大的需求量与快速增长的潜力，使
得可口可乐、百事可乐及统一企业成为国内大型饮料塑料包装企业争相争取的理想客
户，国内饮料塑料包装行业的竞争，实质上已经演化成争取可口可乐、百事可乐、统
一企业等跨国饮料巨头PET瓶外包业务的竞争。国内饮料塑料包装行业将长期维持寡
头竞争的格局， “珠海中富”企业集团与紫江企业是饮料塑料包装行业最大的两家
企业，它们的主要客户均为可口可乐、百事可乐及统一企业。“珠海中富”作为国内
饮料包装行业的双寡头之一，行业地位十分突出。
珠海中富企业集团具有在全国布局的业务网络，已经在全国 29 个省、38 个城市
及海外设有 70 余家子公司，具有全国性的生产、销售网络，其生产基地覆盖全国主
要中心城市及重要客户。全国布局的业务网络使珠海中富企业集团能在各相邻生产网
点之间实现货物的临时调配和盈缺互补，同时降低企业集团内部各网点之间的物流配
送成本。
珠海中富企业集团具有完整的产业链和较强的业务配套能力。珠海中富企业集团
目前拥有从原材料研发生产、瓶胚生产、吹瓶至灌装的完整产业链，此外，还生产标
签、薄膜等产品，一体化程度较高的产业链能使企业的产品议价能力得以提升；与下
游客户所建立的连线生产模式能大大提高 PET 瓶的供货效率、简化中转环节并增强
-100-
产品销售的排他性。
珠海中富企业集团各所属企业采购采取集中计划和谈判、分散按程序采购的方式
管理，集团公司供应链部通过招标确定合格供应商，并与其签订长期框架供货协议，
以建立长期合作关系，获得稳定和质优价廉的原材料，各企业根据集团公司供应链部
制定的《合格供应商评估作业指导书》来确定合格供应商及其选择标准，并根据企业
集团总体生产计划确定各企业原材料需求计划，按照《原辅包装材料采购控制程序》
来指导具体采购工作。近年来，珠海中富企业集团 PET 聚酯切片和 PE 胶粒的供应商
数量逐年增加，以期分散对单一供应商的采购比例，从而争取更多的价格优惠。
由于珠海中富企业集团的上游产品价格受国际原油价格波动影响较大，集团公
司供应链部在产品定价时一般采用分解具体内容、按内容分析定价的方式，如采用
“原材料价格＋加工费＋运费”、“原材料价格＋加工费”或收取代加工费等方式
定价，以期获得稳定的合理收益。
被评估企业近年来已取得较好的经济效益,预期未来企业的经济效益亦将继续。
被评估单位的账面净资产对这些无形资产没有计量和反映，而收益法评估中考虑
企业各项生产经营要素是一个有机的结合体，股东全部权益价值评估值中包含这些无
形资产价值。由于收益法评估中无形资产价值的存在，故评估结果与账面净资产相比
增值较大。
综合上述因素，评估人员认为评估结果合理的反映了北京中富热灌装容器有限公
司股东全部权益的市场价值。
三、评估结论成立的条件：
1、评估结论系根据评估报告书所述原则、依据、假设、方法、程序得出，且仅
在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、评估结论仅为本评估目的服务；
3、评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；
4、评估结论中未考虑宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗
力的影响。
四、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响：
-101-
在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化，应按如下原
则处理：
1、资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘
请有资格的评估机构重新评估。
由于评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方应在评估目的实现时资产
实际作价中给予充分考虑，并进行相应调整。
若发生评估基准日期后事项时，不能直接使用本评估结论。
五、评估结论的使用范围与有效期：
本评估结论仅供委托方在本评估说明所述特定评估目的下使用和送交资产评估
主管机关审查使用。
本评估结论自评估基准日起一年内有效，即评估结论有效期为 2011 年 12 月 31
日至 2012 年 12 月 30 日。
六、特别事项说明：
（一）本次评估是在大华会计师事务所有限公司珠海分所出具的大华（珠）
审字[2012]129 号审计报告基础上进行的。
（二）列入本次评估范围的应收账款、存货、固定资产中的机器设备和房屋
建筑物、无形资产中的土地使用权，以及被评估企业母公司珠海市中富热灌装
瓶有限公司持有被评估企业的 75%的股权已用于抵押或质押。
2008 年 3 月 18 日被评估企业的控制方珠海中富实业股份有限公司及其各子
公司共同与中国工商银行股份有限公司珠海分行、华商银行、法国东方汇理银
行为牵头安排行，华商银行为贷款代理行和若干金融机构为贷款行签署了《境
内担保人民币综合贷款额度共同条款合同》、《循环贷款协议》，借款总额为
25 亿元。2008 年 3 月 18 日被评估企业与中国工商银行股份有限公司珠海分行
（作为担保代理行）签订相关的抵押、质押合同。根据该合同，评估基准日被
评估企业资产抵押、质押情况如下：
(1) 被评估企业将全部 2008 年 3 月现有应收账款及将有的应收账款于
-102-
2008 年 3 月质押给中国工商银行股份有限公司珠海分行，质押期限为 7 年；
(2) 被评估企业将全部 2008 年 3 月现存及将有的存货于 2008 年 3 月抵押
给中国工商银行股份有限公司珠海分行, 抵押期限为 7 年；
(3) 被评估企业将固定资产中的大部分机器设备、权证号码为 X 京房权证
怀涉外字第 000234 号和 X 京房权证怀字第 007751 号的房屋建筑物于 2008 年 3
月抵押给中国工商银行股份有限公司珠海分行, 抵押期限为 7 年；
(4) 被评估企业将土地使用权(权证号码为京怀国用(2004 出)第 0124 号,
用地面积为 31,668.11 平方米)于 2008 年 3 月抵押给中国工商银行股份有限公
司珠海分行, 抵押期限为 7 年；
(5) 被评估企业的母公司珠海市中富热灌装瓶有限公司将持有被评估企业
75%的股权于 2008 年 3 月质押给中国工商银行股份有限公司珠海分行，质押期
限为 7 年。
本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。
（三）本次评估结论没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
-103-
