证券代码：000659 证券简称：珠海中富 公告编号：2019-036
珠海中富实业股份有限公司
关于对深圳证券交易所年报问询函回复的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
珠海中富实业股份有限公司（以下简称“公司”或“珠海中富”）
于 2019 年 5 月 20 日收到深圳证券交易所（以下简称“深交所”）公
司管理部送达的《关于对珠海中富实业股份有限公司的年报问询函》
（公司部年报问询函〔2019〕第 78 号），公司经核查后对所述问题进
行回复，现将公司对该函的回复公告如下：
1.
76.83% 13.10
35.97% 69.81% 1.04 0.50
1 2018
答复：
我司截止 2018 年底融资情况如下：
单位：万元
融资方式 债权人 融资金额 期限 担保措施
银团 56,750 2017 年 3 月至 2020 年 3 月 抵押
金融机构贷
鞍山银行 65,000 2017 年 3 月至 2019 年 3 月 抵押
款
鞍山银行 14,400 2018 年 9 月至 2019 年 9 月 抵押
1
新余优奈特
创业投资合
4,000 2017 年 4 月至 2018 年 4 月 无
非金融机构 伙企业（有限
借款 合伙）
非金融机构 A 5,000 2018 年 5 月至 2019 年 5 月 无
自然人 B 1,000 2018 年 8 月至 2018 年 12 月 无
合计 146,150
说明：1、以上融资均不涉及浮动利率；
2、新余优奈特创业投资合伙企业的 4000 万元借款已于 2019
年 1 月偿还；
3、 非金融机构 A 的 5000 万元借款已延期至 2020 年 5 月 23
日；
4、自然人 B 的 1000 万元借款已延期至 2019 年 7 月 31 日。
2
答复：
1、生产经营现金流情况
2018 年度公司经营活动产生的现金流量净额约为 2.50 亿元，公
司根据 2019 年预算数据进行了现金流测算：2019 年预算经营性营业
利润扣除财务费用后利润净额为 1.01 亿元，另外预算 2019 年长期资
产（包括固定资产、无形资产、长期待摊费用）的折旧为 1.65 亿元，
因此推算 2019 年度公司经营活动净现金流约为 2.66 亿元，另外我司
最近三年的销售收入与 2019 年预算销售收入基本保持一致，最近三
年的经营性现金流分别为：2018 年 2.50 亿元、2017 年 2.88 亿元、
2
2016 年 2.60 亿元，2019 年经营性现金流测算保持在最近三年的平均
水平。
同时公司 2019 年度仍会积极推进闲置资产变现工作，使得闲置
资产能给公司带来现金流。
2、未来资金支出安排及偿债计划
银团协议项下款项按照计划 2019 年需还款 8100 万元，其中在
2019 年 1 月已经偿还了 4500 万元，仍需偿还 3600 万元。
非金融机构借款通过续贷协议后预计 2019 年需偿还 5600 万元，
其中在 2019 年 1 月已经偿还了 4000 万元，仍需偿还 1600 万元。
3、融资渠道和能力
公司目前融资渠道主要为包括目前合作中的以交通银行珠海分
行为牵头行的银团、鞍山银行等金融机构和非金融机构。
鞍山银行 6.5 亿的长期借款于 2019 年 3 月到期后已与对方签订
一年期展期合同；另外鞍山银行还有 1.44 亿元的短期借款将于 2019
年 9 月 22 日到期，公司目前与鞍山银行有良好的合作基础，预计未
来将继续展期续贷。
公司本年仍计划处置部分关停厂的资产用于偿还借款，减少公司
利息支出，降低公司营运成本。
2018 年及 2019 年现金流情况统计：
单位：万元
项目 2018 年实际 2019 年预测
经营性现金流量净额 25,009 26,600
投资性现金流量净额 -4,637 -500
其中：收陕西股权转让款 4,500
预计 2019 年度固定资产投资 -5,000
筹资性现金流量净额 -24,549 -20,500
3
其中：收非金融机构借款 4,500
偿还银团贷款 -8,100
偿还非金融机构借款 -5,600
支付借款利息 -11,300
现金净增加额 -4,177 5,600
备注：另外 2019 年仍会处置部分关停厂资产，预计会增加投资
性现金流净流入。
综上所述，公司经营性现金流持续稳定保持净流入，公司大额债
务已有妥善解决方案，一年内无到期不能偿还债务，公司认为未来
12 个月内公司不存在其他财务风险。
3
答复：
截止目前，我司的短期负债偿还情况如下：
（一）、根据银团的还款进度安排，我司已于 2019 年 1 月 14 日
偿还银团 4500 万元；
（二）、新余优奈特创业投资合伙企业的 4000 万元逾期债务已于
2019 年 1 月 25 日偿还本息；
截止目前公司未有其他逾期债务未偿还。
2. 2019 5 6
12.38% 5 16
4
答复：
公司收到新丝路进取一号回函，全文如下：
“为了进一步明确新丝路进取一号的执行事务合伙人及其普通
合伙人、有限合伙人的权利义务，避免歧义，2019 年 5 月 21 日，新
丝路进取一号召开全体合伙人会议并作出决议，同意对《陕西新丝路
进取一号投资合伙企业（有限合伙）合伙协议》有关条款进行修订，
主要内容如下：
（1）合伙协议第十二条第一款关于执行事务合伙人独占及排他
的权利第 2 项内容由“在取得全体合伙人一致同意后，以合伙企业的
名义，决定合伙企业取得、持有、管理、维持和处置（包括在合伙企
业资产上设置抵押、质押）合伙企业的资产，包括但不限于投资性资
产、非投资性资产等”修改为“决定合伙企业取得、持有、管理、维
持和处置（包括在合伙企业资产上设置抵押、质押）合伙企业的资产，
包括但不限于投资性资产、非投资性资产等”。
（2）合伙协议第十二条第一款关于执行事务合伙人独占及排他
的权利第 13 项第 6 目内容由“在事先取得全体合伙人一致同意后，
5
处置合伙企业在正常经营业务过程中持有的资产及其他财产权利”修
改为“处置合伙企业在正常经营业务过程中持有的资产及其他财产权
利”。
修订后的合伙协议约定：“执行事务合伙人享有对合伙企业事务
独占及排他的执行权，包括但不限于：①决定、执行合伙企业的投资
及其他事务；②决定合伙企业取得、持有、管理、维持和处置（包括
在合伙企业资产上设置抵押、质押）合伙企业的资产，包括但不限于
投资性资产、非投资性资产等；③代表合伙企业行使作为权益人所享
有的权利，包括但不限于对相关事项作出决定并行使表决权；④采取
为维持合伙企业合法存续、以合伙企业身份开展经营活动所必需或适
合的一切行动；⑤开立、维持和撤销合伙企业的银行账户、证券账户，
开具支票和其他付款凭证；⑥聘用专业人士、中介及顾问机构向合伙
企业提供服务；⑦为合伙企业的投资项目或合伙企业费用决定合理的
预留；⑧订立与合伙企业投资管理、行政管理、日常运营管理有关的
协议；⑨为合伙企业的利益提起诉讼、应诉、进行仲裁、与争议对方
进行谈判、和解、采取其他法律行动或履行其他法律程序；⑩采取行
动以保障合伙企业的财产安全，减少因合伙企业的业务活动而对合伙
企业、合伙人及其财产可能带来的风险；○根据适用法律和规范的规
定及税务监管的要求，处理合伙企业的涉税事项；○代表合伙企业对
外签署、交付和履行协议或其他有约束力的文件而无需任何合伙人或
其他人士的任何进一步行动、批准或表决；○采取为实现合伙企业目
的、维护或争取合伙企业合法权益所必需的、符合适用法律和规范或
本协议约定的其他行动。
“全体合伙人特此确认，执行事务合伙人可独立决定合伙企业的
下列事项：①变更合伙企业的名称；②变更合伙企业的主要经营场所；
6
③变更其委派的执行事务合伙人委派代表；④变更合伙企业的期限；
⑤按照本协议的约定，批准有限合伙人转让合伙权益或退出合伙企业；
⑥处置合伙企业在正常经营业务过程中持有的资产及其他财产权利；
⑦为合伙企业聘任和解聘中介机构。”
新丝路进取一号的投资决策由执行事务合伙人全权负责。下列事
项应当经全体合伙人一致同意：“①修改合伙协议内容；②决定合伙
企业提前解散及清算；③委托或更换执行事务合伙人；④决定以合伙
企业名义为所投资的项目提供担保”。
综上，新丝路资管作为新丝路进取一号的普通合伙人、执行事务
合伙人的相关权利不存在矛盾，新丝路资管对新丝路进取一号的投资
决策及其他合伙企业事务拥有控制权，新丝路进取一号的决策机制与
过程清晰、明确，因此新丝路资管为新丝路进取一号的控股股东依据
充分、合理。”
3.
161,870.11
0.24% 129,890.67 2.16%
1
答复：
1、价格情况及市场竞争环境
公司所属饮料包装行业为市场充分竞争的成熟行业。目前包装行
业的销售价格比较透明，价格波动的幅度主要来源于原料价格的波动。
7
根据我国的气候特征，饮料行业在每年一、四季度为传统淡季，二、
三季度随着天气炎热为行业旺季，公司作为饮料行业配套包装产品的
生产服务商，具有上述周期性特点。公司在 PET 饮料包装行业内属于
国内两大龙头企业之一，生产网络遍布全国。
2、主要原材料及人工成本价格变化情况
我司主要原材料 PET 的价格波动主要受国际、国内石油价格的影
响，其中 2017 年平均采购价格为 8169 元；2018 年平均采购价格为
9709 元，2018 年比 2017 年 PET 原料价格增长 18.9%左右。
受各地区最低工资标准调整的影响，以及为了稳定员工队伍，公
司每年的人工单位工资均会有所上涨 2018 年我司生产人工平均单位
工资较 2017 年增长 4.3%左右。
3、主要竞争对手情况
公司在行业主要竞争对手为上海紫江企业集团股份有限公司，其
与公司相同产品 PET 瓶及瓶胚、OEM 饮料两部分 2018 年度合计营业
收入约 22 亿元。我司与上海紫江 2018 年毛利率对比情况如下，紫江
企业数据来源为该公司对外公告数据：
单位：万元
期间 项目 珠海中富 紫江（同产业）
营业收入 161,870 221,845
2018 年 营业成本 129,891 168,298
毛利率 19.76% 24.14%
营业收入 161,485 213,117
2017 年 营业成本 127,140 153,806
毛利率 21.27% 27.83%
2018 年较 2017 年毛利率下降 -1.51% -3.69%
从上表中可以看出，紫江 2018 年与我司相同产品 PET 瓶及瓶胚、
8
OEM 饮料两部分的毛利率达到了 24.14%，远高于我司毛利率 19.76%，
其主要原因为紫江 2018 年销售收入比我司高出 37%，其边际贡献远
高于我司，但上海紫江 2018 年毛利率下降 3.69%，而我司仅下降了
1.51%
综上所述，我司 2018 年实现营业收入 161,870.11 万元，同比增
长 0.24%；发生营业成本 129,890.67 万元，同比上升 2.16% ，致使
毛利率较 2017 年下降 1.51%的主要原因为 2018 年原料价格波动较大
以及人工成本上涨等因素造成，对比同行业 2018 年毛利率的变动幅
度，我司处于合理的变化区间。
2
24,364.60 20.13% 8.22%
5.99%
57,844.54 5.94% 15.25%
11.55%
答复：
（一）、我司饮料加工业务工厂 2018 年较 2017 年减少了营业收
入 6140 万元，下降了 20.13% ，毛利率下降了 5.99% ，销售业务变
化如下：
单位：万元
业务主体 销售变化原因说明 销售额同比增减
OEM 水 因客户合同到期，终止合作，销售减少 -5,656
其他饮料加工 受客户订单影响，销售减少 -485
小计 -6,140
9
（二）、我司华南地区工厂 2018 年较 2017 年减少了营业收入 3652
万元，下降了 5.94% ，毛利率下降了 11.55% ，销售业务变化如下：
单位：万元
业务主体 销售变化原因说明 销售额同比增减
碳酸瓶 因客户合同到期，终止合作，销售减少 -2,573
OEM 水及其他 受客户订单影响，销售减少 -1,079
小计 -3,652
综上分析，我司的业务变化主要因与客户业务到期，合作终止
及客户订单减少，致使我司销售额下降，因销售的下滑使得我司部分
工厂的固定单位成本大幅增加，导致毛利率同等下降。未来我司将继
续加大力度开拓市场，盘活闲置资产，利用我司现有的工厂资源布局
优势，寻求更多的优质客户合作，弥补以上的业务缺口。
3
189,502.59 9.94%
答复：
报告期内我司销售商品、提供劳务收到的现金为 189,502.59 万
元，较上年同期增长 9.94%，现金流增加的主要原因如下：
（一）、我司管理层针对货款的回收，加强了应收账款账龄的管
理，制订了行之有效的管理方案，将应收账款的回收与工厂负责人考
核绩效方案挂钩，提高了各子公司收款的积极性，我司 2018 年期末
的应收账款余额为 19,276 万元，比 2017 年期末的应收账款余额
24,292 万元降低了 21% 。
10
（二）、我司在 2018 年加强了应收账款风险的管控，针对小客户
的销售模式采取了预收款的方式进行销售，有效提升了小客户的货款
回收。
4 2016 2018
24.66% 27.04% 34.69%
答复：
2016 年至 2018 年，我司前五名客户销售总额占比统计如下：
各年销售占比
客户名称
2018 年 2017 年 2016 年
客户 A 13.98% 10.11%
客户 B 6.62% 4.31%
客户 C 5.33% 4.43% 4.37%
客户 D 4.74% 3.93% 4.92%
客户 E 4.02% 4.26%
客户 F 6.04%
客户 G 4.90%
客户 H 4.43%
34.69% 27.04% 24.66%
我司客户集中度持续升高的主要原因为：1、前五大客户群体保
持稳定，每年业务处于上涨趋势，从而带动我司的销售增长；2、基
于经营风险的考虑，我司对小客户的销售政策采取预收款的销售模式，
从而淘汰了部分不达标的小客户，致使我司的小客户销售额较上年有
所下降。因此在总体销售额基本持平的前提下，五大客户群体的销售
11
占比持续升高。
从上表可以看出，我司前五大客户相对较为稳定，其中 2017 年
及 2018 年前五大客户均保持不变，我司前五大客户均来源于三大客
户系统，包括怡宝、可口可乐、百事可乐，报告期内我司的主要客户
与业务均保持稳定发展的态势。
5 13 14
30%
答复：
我司 2018 年部分产品的生产量、销售量或库存量变动幅度超过
30%的项目如下：
行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减
产品 A 库存量 支 -56%
1,233,837.00 2,824,422.00
产品 D 库存量 个 -39%
134,863.00 220,736.00
销售量 个 -100%
14,600.00 8,356,400.00
产品 G 生产量 个 -100%
- 21,475,177.00
库存量 个 -76%
3,207,550.00 13,118,777.00
销售量 支 95%
174,016,183.00 89,060,377.00
产品 H
生产量 支 95%
174,019,723.00 89,060,377.00
库存量 支 100%
12
3,540.00 -
以上变化主要原因如下：
（一）、产品 A 及产品 D 主要为库存量变化，其中产品 A 库存变
化虽然达到了 56% ，但因产品 A 实际生产量均较大，2018 年及 2017
年期末的库存量相对较小，分别只占生产量的 0.05%及 0.12%，库存
量均在合理范围内；产品 D 库存同比减少了 39%，主要为此品种总体
业务有所下降，产销量分别同比下降了 29%及 20%，因此库存的下降
主要源于业务量的下降。
（二）、产品 G 在 2018 年已处于停产状态，因此对比同期数据
出现较大的异常。
（三）、产品 H 主要为我司 2018 年有新品种生产线投入，致使产
销及库存均有较大的增幅。
6
12.92%
答复：
我司 2018 年营业收入与上年基本持平，但销售费用同比减少 534
万元，下降比例为 12.92%，具体下降原因如下：
1、运输费用减少 332 万元，主要为我司对部分地区的生产供应
区域进行了调整，减少了远距离的长途运输；另外部分客户的代工模
式发生了调整，由客户自行采购瓶胚后再提供给我们的吹瓶厂进行生
产，减少了我们内部配送环节的运输费用；
2、其他销售费用减少了 202 万元，主要因小客户群体减少，减
少了市场开拓费用。
13
4.
14,261.27 313.64
14.32% 57.72%
1 2017 2018
13,015.14 11,987.34
2017 2018
答复：
我司 2018 年实际计提无形资产及固定资产折旧摊销金额为
14574.91 万元，年报中可从项目明细查询到的折旧摊销金额为
11987.33 元，差异原因主要为数据归集口径上的差异，例如年报中
披露的数据为营业成本，而我们实际入账是通过制造费用归集成本后
再根据费用的性质结转至生产成本环节，生产成本与营业成本数据受
存货库存的影响，存在口径上的差异，另外我司的生产成本中有部分
折旧费属于停工损失，入账科目最终转至“营业外支出-停工损失”
或“管理费用-停工损失”。我司实际计提金额与费用成本中的入账金
额一致并不存在差异。具体统计明细如下：
固定资产计提及入账核对情况：
单位：万元
分类 项目 2018 年 2017 年
计提 固定资产折旧 14,261.27 16,645.61
费用及成
制造费用-折旧费
本 13,131.31 15,224.78
14
科目入账
管理费用-折旧费
223.48 514.08
营业费用-折旧费
1.99 2.25
其他业务支出-折旧
费 904.49 904.49
入账小计 14,261.27 16,645.61
计提与入账差异 - -
无形资产计提及入账核对情况：
单位：万元
分类 项目 2018 年 2017 年
计提 无形资产摊销 313.64 741.76
管理费用-无形资产摊
销 210.57 599.31
费用及成 制造费用-无形资产摊
本 销 103.06 138.18
科目入账
其他业务成本 -
4.26
入账小计 313.64 741.76
计提与入账差异 - -
2
2.09% 3.23% 3.03% 2.64%
2.25%-9.5% 6%-19% 9%-19% 9%-19%
15
答复：
报告期内按扣除减值准备后的固定资产期初和期末账面原值的
平均值计算，我公司房屋及建筑物、机械设备、运输设备和其他设备
的折旧计提比例分别为 2.09%、3.23%、3.03%和 2.64%。与我公司的
上述四类固定资产的年折旧率分别为 2.25%-9.5%、6%-19%、9%-19%、
9%-19%存在差异。
我公司采用的折旧方法为年限平均法，残值率为 5%-10%，折旧
年限和计算的理论年折旧率区间如下表：
类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率区间
房屋及建筑物 年限平均法 10-40 年 5%-10% 2.25%-9.5%
机械设备 年限平均法 5-15 年 5%-10% 6%-9%
运输设备 年限平均法 5-10 年 5%-10% 9%-19%
其他设备 年限平均法 5-10 年 5%-10% 9%-19%
实际期初和期末固定资产的原值和减值准备的金额均包含已提
足折旧的资产，而此部分资产报告期内无折旧产生，因此直接按扣除
减值准备后的期初期末平均值计算屋及建筑物、机械设备、运输设备
和其他设备计算的折旧计提比例 2.09%、3.23%、3.03%和 2.64%会低
于理论区间。
本报告期初期末已提足折旧的资产原值和减值准备占比如下：
房屋及建筑 机械设 运输设 其他设
项目 合计
物 备 备 备
期初已提足折旧的本币原值 11.64% 46.86% 77.93% 59.88% 43.89
16
占比 %
期初已提足折旧的减值准备 38.58
1.45% 41.14% 93.69% 58.47%
占比 %
期末已提足折旧的本币原值 46.25
19.32% 47.83% 74.88% 65.25%
占比 %
期末已提足折旧的减值准备 39.63
3.57% 41.60% 93.38% 57.90%
占比 %
剔除已提足折旧的资产按原值扣除减值准备后的固定资产期初
期末账面平均值计算报告期房屋及建筑物、机械设备、运输设备和其
他设备的折旧计提比例如下：（单位：万元）
房屋及 运输设 其他设
项目 机械设备 合计
建筑物 备 备
期初原值减减值准备（已
43,344 202,677 733 7,975 254,728
剔除提足折旧部分）
期末原值减减值准备（已
31,522 201,538 810 6,659 240,528
剔除提足折旧部分）
以上平均 37,433 202,107 771 7,317 247,628
年折旧比例 2.52% 6.29% 10.22% 7.19% 5.76%
以上房屋及建筑物的年折旧比率 2.52%、机械设备的年折旧比率
6.29%、运输设备的年折旧比率 10.22%和其他设备的年折旧比率 7.19%
在按公司政策计算的房屋及建筑物年折旧率理论区间 2.25%-9.5%、
机械设备年折旧率理论区间 6%-19%、运输设备年折旧率理论区间
9%-19%、其他设备年折旧率理论区间 9%-19%之内。已按折旧政策充
分计提折旧。
3
17
1.97%
0.86%
答复：
我公司本报告期末无形资产的总账面价值为 8487.7 万元，其中
土地使用权的金额为 8175.8 万元，占总无形资产的比例为 96.33%，
土地使用权是我公司的主要无形资产。
我公司对土地使用权按年限平均法在使用期限内平均摊销，我公
司现有的无形资产的使用期限在 20 年-60 年之间，残值率为 0，由此
计算我公司年摊销比例在 1.67%-5%之间。
本报告期土地使用权摊销总金额为 107.62 万元，其中本报告期
正常摊销金额 299.62 万元、其它原因摊销金额为-192 万元。本报告
期内正常摊销额占期初期末原值减减值准备平均值的比例为 2.39%，
在我公司年摊销比例 1.59%-5%区间内，不存在差异情况。具体数据
如下表：
单位：万元
项目 土地使用权
期初原值 15,074.05
期初减值准备 2,476.75
期初原值减减值准备 12,597.29
期末原值 14,499.75
期末减值准备 2,055.33
期末原值减减值准备 12,444.41
期初期末原值减减值准备平均值 12,520.85
本期正常摊销金额 299.62
18
摊销比例 2.39%
5.
3,227.20 26.08%
1,545.35 24.74%
899.71 103.34%
504.48 13.55%
1 354
44 24.74%
答复：
我司本期管理费用职工薪酬较去年同期增加 1545 万元，增加比
例为 24.74%，主要原因如下：
1、因部分工厂业务关停，我司 2018 年较 2017 年减少了 143 人，
因辞退员工发生的补偿费用 2018 年较 2017 年增加 908 万元；
2、2018 年公司管理层因完成了业绩考核，2018 年较 2017 年公
司高管人员的工资增加了 87 万元；
3、各工厂实行工厂业绩承包责任制后，2018 年有较多的工厂超
额完成了业绩考核，比 2017 年多发生了考核奖金 467 万元；
4、2018 年因最低工资标准上涨及社保、公积金调整等因素，致
使 2018 年的管理人员薪酬成本同比增加了 83 万元。
2
19
答复：
我司报告期内专业机构服务费较上年增加 899.71 万元，增幅
103.34% ，主要由于我司在 2018 年进行了资产、股权出售及融资展
期、法律咨询服务等业务，发生了较大的专业机构服务费用，主要项
目的构成如下：
单位：万元
2018 年较
项目名称 原因说明 2017 年增幅
金额
融资服务费 融资项目的服务费用 456.16
处置资产中介费 2018 年处置资产、股权等项目的中介费用 303.36
法律咨询服务费 因 2018 年发生较多的诉讼案件 140.19
小计 899.71
3
答复：
我司其他管理费用较上年增加 504.48 万元，增幅 13.55% ，主
要由于我司在 2018 年的日常经营及市场维护方面发生了较多的业务
费用以及我司为了稳定客户、提高销量在 2018 年开展了多次的客户
沟通洽谈会议，发生了较大的会务费用。其他管理费用增幅较大的主
要构成如下：
单位：万元
费用性质 2018 年较 2017 年增幅金额
20
业务接待费 239.59
会议费 160.27
排污费 88.56
6. 2018 12
100%
12,183.19
2,616.67
1
答复：
1、丧失陕西中富控制权时点的判断依据：
根据《企业会计准则第 20 号——企业合并》应用指南：二、合
并日或购买日的确定中规定：按照本准则第五条和第十条规定，合并
日或购买日是指合并方或购买方实际取得对被合并方或被购买方控
制权的日期，即被合并方或被购买方的净资产或生产经营决策的控制
权转移给合并方或购买方的日期。同时满足下列条件的，通常可认为
实现了控制权的转移：（一）企业合并合同或协议已获股东大会等通
过。（二）企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得
批准。（三）参与合并各方已办理了必要的财产权转移手续。（四）合
并方或购买方已支付了合并价款的大部分（一般应超过 50％），并且
有能力、有计划支付剩余款项。（五）合并方或购买方实际上已经控
制了被合并方或被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承
担相应的风险。
根据我司与大连亿海签署的《股权转让协议之补充协议》、《股权
21
转让协议之补充协议二》，约定除陕西中富的不动产外，其他资产及
负债由本公司负责剥离，剥离其他资产及负债后形成我司应付陕西中
富款项为 7,682.57 万元；与大连亿海应支付我司的股权转让款
12,183.19 万元相抵后，大连亿海应支付我司款项为 4,500.62 万元。
2018 年 6 月 26 日，我司收到大连亿海转来保证金 2,000.00 万元；
2019 年 1 月 3 日，大连亿海支付的剩余应支付转让款 2,500.62 万元。
2018 年 12 月 11 日，我司召开第十届董事会 2018 年第七次会议
审议通过《关于转让子公司股权的议案》出售陕西中富股权事宜；2018
年 12 月 24 日，陕西中富股权工商变更备案完成，同时完成高管人员
变更备案；2018 年 12 月 29 日，我司与大连亿海完成公章证照、权
证的交接手续。综上，我司确认丧失陕西中富控制权时点为 2018 年
12 月 29 日。
2、投资收益计算过程：（单位：元）
项目 金额 备注
股权转让价格 121,831,945.92
减：转让日按持股比例计算应享有的持续计算的可辨
92,973,665.74
认净资产账面价值
m 减：以前年度收购少数股权形成资本公积金额 2,691,586.97
转让形成收益 26,166,693.21
2
5%
答复：
本次交易对方大连亿海工业发展有限公司及其股东、实际控制人
22
与公司、公司持股 5%以上的股东、公司实际控制人、公司及公司董
事、监事、高管人员均不存在关联关系。
3
答复：
前述不动产范围为陕西中富公司名下 14400 平方米的工业用地、
13713.89 平方米的地上建筑物（厂房、仓库、其他）及该土地上的
所有构筑物、附属物以及水、暖、电等配套设施，且该土地上无他人
权属的建筑物。
公司拟通过处置子公司陕西中富股权等资产，所得资金用于偿还
银团贷款。在与买受方协商过程中，买受方不愿接收子公司饮料包装
业务，为此，公司将陕西中富除不动产以外的其他资产及负债由其他
子公司承接，本次交易的标的是子公司陕西中富的股权，股权转让后，
其名下不动产没有更名，没有改变土地性质和房屋用途，买受方不属
于房地产开发企业。根据现有国家关于股权转让的相关税收规定，公
司为本次股权转让缴纳印花税。
4 100%
答复：
陕西中富 100%股权的评估结果为 11,070.41 万元。
广东中广信资产评估有限公司关于不动产评估的过程及依据如
23
下：
一、主要取价评估依据
1、《西安市建筑工程计价办法》、《西安市建筑工程综合定额》
2、西安市人民政府于 2014 年 10 月 10 日发布的《西安市城区土
地定级与基准地价》；
3、《中国人民银行存款利率表》；
4、《全国固定资产价值重估系数标准目录》（国家统计局）；
5、评估人员的市场调查资料；
6、评估人员现场勘查、核实资料
二、不动产（即房屋建筑物、构筑物）的评估方法为成本法，评
估过程如下：
1、常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、
假设开发法和长期趋势法等五种方法。估价人员在认真分析所掌握的
资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实
际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，在选取估价方法时主要
作出以下考虑：
①估价对象虽为具有收益或潜在收益的房地产，但是，估价对象
为工业及其配套，区域该类物业一般自用，难以收集到反映估价对象
未来使用年限内客观租金水平的相关资料。因此，不适宜采用收益法。
②估价对象为厂区房产，同类物业涉及交易的往往整体转让，无
单套物业交易，交易案例极少，不适用采用市场比较法。
③估价对象属于建成物业，目前使用状况良好，从建筑环保的角
度，不属于具有开发或再开发潜力，不适用于假设开发法。
④考虑到估价对象工业及其配套的车间、厂房、办公楼、宿舍楼
等，建筑结构、层数及使用年限明晰，可参考新建房屋的市场价格确
24
定为其重置单价并结合估价对象的实际情况确定其成新率，然后采用
成本法的计算公式计算出估价对象房屋的现状价格，故选取重置成本
法求取估价对象价值。
⑤目前房地产市场变化较快，不适宜采用长期趋势法。
重置成本法是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价
值的方法，具体来说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和
建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价
值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求
取房地产的价值，简称积算价格。成本法是以生产费用价值论为理论
依据，适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法的房地产估价，
对于既无收益又很少出现买卖的公用建筑也适用。
2、成本法的基本公式为：
建筑物市场价值=重置成本×成新率
运用成本法估价应按下列步骤进行：
① 搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
② 估算重置价格或重建价格；
③ 估算折旧；
成本法是以开发或建造与评估对象房屋建筑物相同或类似房地
产所需的各项必要费用之和为基础，加上相关税费、正常利润得出全
新状态下的重置成本，再考虑评估对象的实际成新度，得出评估对象
房屋建筑物评估值的一种估价方法。计算公式为：
房屋建筑物价值=（开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销
售税费）×成新率-功能性及经济性贬值额
持续经营前提下，企业价值评估中的房屋建筑物是自用而非用于
出售，本次评估的房屋建筑物为企业自建自用，不考虑销售税费、开
25
发利润。
Ⅰ开发成本：包括勘察设计和期间费用、基础设施建设费、房屋
建筑安装工程费。
①勘察设计和期间费用
序号 费用名称 计费基础 标准 (%) 取费依据
计价格〔1999〕1283
1 前期工程咨询费 建安费用 0.30%
号
环境影响咨询服务
2 建安费用 0.15% 计价格[2002]125 号
费
国家物价局建设部
3 勘察费、设计费 建安费用 2.00%
2002 价字 10 号
城市基础设施配套 西安市财发〔2013〕
4 建筑面积 240 元/㎡
费 140 号
5 施工监理费 建安费用 1.50% 发改价（2007）670 号
6 招标代理费 建安费用 0.20% 计价格[2002]1980 号
计价格[200 计价格
[2002]10 号
7 竣工图编制费 建安费用 0.16%
<工程勘察设计收费
管理规定>2]10 号
②房屋建筑安装工程费
求取建筑物的建安造价，采用预结算编制法，即根据建筑工程的
原有工程量，进行调整，按照图纸、有关技术、造价资料及当地现行
定额重新编制结算的方法；当委托方无法提供相关工程预结算资料时，
采用概算指标法，即评估人员选择同类用途和结构中有一定代表性的
典型房屋、构筑物和在建工程进行测算，利用测出的典型房屋和构筑
物的建安造价，根据建筑面积、层高、檐高、建材及施工工艺、装修
及设备设施配置等，将其余房屋和构筑物与典型房屋和构筑物进行类
26
比分析，通过调整差异求得其建安造价。
③基础设施建设费
基础设施建设费包括红线内的供水、供电、道路、绿化、供气、
排污、电讯、环卫等。
Ⅱ管理费
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动
所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费等。
根据对吉安市同类房地产开发项目的调查，目前管理费用比率一般在
2%～4%，估价人员根据估价对象的基本情况，结合市场调查及估价经
验，确定估价对象房地产开发的管理费用比率取房屋成本与专业费用
之和的 3%。
Ⅲ投资利息
A、利率
投资利息即建设期该工程发生的资金机会成本，一般以相类银行
贷款利率计算，利息率参照中国人民银行公布的评估基准日基本建设
贷款利率计算。评估基准日利率分别为：
六个月内(含六个月) 4.35%
六个月至一年(含一年) 4.35%
一年至三年(含三年) 4.75%
B、建设期限
土建及设备安装工程建设期根据工程规模、地区类别等因素按照
当地工程工期定额确定，假设资金各年平均投入，计算公式：
当建设年限大于一年时：
资金成本=投资额×（1+建设期对应年贷款利率）建设期×1/2
当建设年限不大于一年时：
27
资金成本=投资额×建设期对应年贷款利率×建设期×1/2
Ⅳ开发利润
根据开发类似房地产的平均利润率确定。
Ⅴ销售税费
当建筑物为企业自用时不再另行计算销售税费。
Ⅵ成新率的确定及功能性
成新率 N=勘察成新率 N0×60%+理论成新率 N1×40%。其中：
理论成新率 N１=(1-已使用年限/设计规定使用年限)×100%
勘察成新率 No 按结构、装修、配套设施的使用功能情况确定
Ⅶ功能性及经济性贬值额
经济性折旧是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成
的损失和价格下降。这常常是由于市场变化或政府行为导致的房地产
最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市
发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工
业区等造成的相对减价。
功能折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原
因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值
损失。
在委估房屋建筑物的确存在经济性、功能性贬值的情况下，适当
考虑上述因素的影响，确定功能性及经济性贬值额。
重置成本法测算房屋建筑物及构筑物，测算过程如下：
例 1：以第 1 项“厂房”为例进行测算。
（1）求取建筑物重置成本单价
建筑物市场价值=重置单价×成新率
参考西安市建筑工程价格信息确定重置单价，根据现场勘察采用
28
观察法并结合使用年限后确定综合成新率。
开发成本
房屋开发成本：包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、
房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费及其
他间接费用。
①、房屋建筑安装工程费
房屋建筑安装工程费通过类比法求取。
首先：土建、装饰工程单方造价的确定
土建、装饰工程典型案例建筑物概况表
案例建筑物
厂房工程 建成年月 2017 年
位置
案例单方造 案例主体简
1500 元/m2 钢混结构
价 况
现浇砼带形基
基础型式 墙体 蒸压灰砂砖
础
案例情况
内、外墙面
混合砂浆抹灰 楼地面 水泥砂
及天棚面
将评估对象工程概况与典型工程概况进行比较，并对评估对象工
程造价作修正计算。修正情况详见下表：
典型实例与评估对象的土建、装饰工程概况比较表
项目名称 案例情况 评估对象情况 比较说明 修正
区位调整 西安市 西安市 二者相当，不作修正 0%
案例与评估基准日
2018 年 10 月 31
建筑时间 2017 年 12 月 相差约一年，修正 +3%
日
+3%
结构修正 钢混结构 钢混结构 二者相当，不作修正 0%
29
项目名称 案例情况 评估对象情况 比较说明 修正
现浇砼带形
基础修正 现浇砼带形基础 二者相当，不作修正 0%
基础
跨度 大于 18 米 大于 18 米 二者相当，不作修正 0%
层高 3.5 米，局
层高 层高 3.5 米 修正+3% +3%
部大于 3.5 米
混合砂砖抹白色
墙体 蒸压灰砂砖 修正+3% +3%
涂料
内、外墙面 混合砂浆抹 混合砂砖抹白色
修正+2% +2%
及天棚面 灰 涂料
楼地面 水泥砂 水泥铺砖 修正+2% +2%
合计 +13%
土建装饰工程单价=1500×(1+13%)
=1700 元/平方米（取整）
其次：安装工程单方造价的确定
参考类似工程确定评估对象安装工程单方造价为 150 元/平方米，
实际取 200 元/平方米。
编号 项目 单价（元/m2）
1 水电工程 70
2 通风工程 40
3 智能化工程
4 电梯工程
5 消防工程 50
6 采暖、燃气工程 40
7 合计 200
建安造价=土建装饰造价单价+安装造价单价
=1700+200
=1900（元/平方米）
30
② 勘察设计和期间工程费
序 计费标准 计算公
费用名称 单价 备注
号 (%) 式
计价格〔1999〕1283
1 前期工程咨询费 建安费用 0.20% 3.80
号
环境影响咨询服
2 建安费用 0.17% 3.23 计价格[2002]125 号
务费
国家物价局建设部
3 勘察费、设计费 建安费用 0.50% 9.50
2002 价字 10 号
城市基础设施配 240 元/ 240.0 西安市财发〔2013〕
4 建筑面积
套费 ㎡ 0 140 号
发改价（2007）670
5 工程监理费 建安费用 1.04% 19.74
号
计价格[2002]1980
6 招标代理费 建安费用 0.70% 13.30
号
计价格[200 计价格
[2002]10 号
7 竣工图编制费 建安费用 0.10% 1.90
<工程勘察设计收费
管理规定>2]10 号
291.4
8 合计
7
③管理费
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动
所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费等。
根据对同类房地产开发项目的调查，目前管理费用比率一般在 3%～
5%，估价人员根据评估对象的基本情况，结合市场调查及估价经验，
确定评估对象房地产开发的管理费用比率取房屋成本与专业费用之
和的 3%，即管理费用为 65.74 元/平方米。
31
④不可预见费
不可预见费一般不超过 3%，本次评估取建造成本、前期费用、
管理费之和的 2%，即为 45.14 元/平方米。
⑤投资利息
投资利息指房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费
用应计算的利息。评估对象开发期为 1.0 年，假设在建设期内均匀投
入。至价值时点，中国人民银行公布的 1 年期贷款基准利率为 4.35%,
即投资利息为 49.54 元/平方米。
⑥开发利润
开发利润是指房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能
获得的平均利润。目前类似房地产市场投资利润率约 8～15%，本次
估价投资利润率取 10%，即开发利润为 230.24 元/平方米。
⑦销售税费
销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及堤围防护
费、综合基金等，本次评估的房产属于自建房，不考虑税费。
⑧求取重置成本单价
重置成本单价=开发成本+专业费用+管理费用+不可预见费用+开
发利润+利息=2582（元/平方米，取整至个位）
（2）求取建筑物成新率
评估对象类似框架结构建筑物耐用年限为 50 年，该建筑物于
2003 年 1 月建成，至价值时点已使用年限 15.83 年。根据土地使用
权出让合同约定，土地出让期限届满时，西安经济技术开发区有权无
偿收回地块的使用权，由于本次评估建筑物剩余使用年限长于土地的
剩余使用年限，因此本次建筑物剩余经济使用年限取土地的剩余年限。
土地于 1997 年取得，土地使用权出让年限为 50 年，而土地使用权剩
32
余年限为 29.17 年，因此尚可使用年限取 29.17 年，则按年限计算成
新率=29.17/45=65%，根据估价人员的现场查勘，本次评估成新率按
建筑物综合成新率考虑，详见下表：
建筑物综合成新率计算表
评估
类 标准分 现场勘 修正 分项
名称 评定标准 人评
别 值 察情况 系数 评分
分
承载能力充分、无 基本无
1.基础 20 18.0
不均匀下沉 下沉
2.承重构 基本完
完好无损、无变形 25 18.0
件 好
结
3.非承重 平直完好、无倾 基本完
构 15 12.0
构件 斜、弓凹 好
部
4.屋面、屋 基本完
分 完好平整、无渗漏 25 18.0
架 好
基本完
5.楼地面 平整牢固、无裂缝 15 10.0
好
结构得分合计 100 76.0 0.75 57.00
1.门窗工 完好无损、开关灵 基本完
60 45.0
程 活 好
2.外墙装 基本完
完整、无空鼓裂缝 20 12.0
饰 好
装
3.内墙、地 基本无
饰 完整、无破损 20 12.0
面装饰 破损
部
4.天花装 完整、无变形、下
分 0 无 0.0
饰 垂
5.细木装 完整牢固、油漆完
0 无 0.0
饰 好
装饰得分合计 100 69.0 0.05 3.45
33
建筑物综合成新率计算表
评估
类 标准分 现场勘 修正 分项
名称 评定标准 人评
别 值 察情况 系数 评分
分
通畅、无锈蚀、器 基本完
1.水卫 50 35.0
具完好 好
设
2.电照 基本完
备 线路、装置完好 50 35.0
（力） 好
部
3.冷暖设 设备管道完好、无
分 0 无 0.0
备 堵塞滴漏
设备得分合计 100 70.0 0.20 14.00
A、 完损等级成新率% 74.45%
B、 按年限计算成新率%
耐用总年
已用年限（年） 尚可使用（年）
限（年） 65.00%
50.00 15.83 29.17
C、 综合成新率
完损权重% 年限权重%
71%
60.00% 40.00%
（3）求取评估对象“工业厂房”建筑物重置总价
评估对象“工业厂房”建筑物总价=重置单价×建筑面积
=2,582.00×10,049.46= 25,947,705.72 元
（4）求取评估对象“工业厂房”建筑物重置净值
评估对象“工业厂房”建筑物重置净值=重置总价×成新率
=25,947,705.72×71.00%=18,422,870.00 元(百位取整)
例 2：《固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表》第 1 项：
大棚
34
（1）工程概况
评估对象“大棚”建成日期为 2005 年 4 月，结构为砖混。
（2）重置全价的计算
①建安工程费
评估对象大棚面积约为 600 平方米，目前该结构现行建安工程费
约 800 元/平方米，总计为 480,000.00 元
②开发成本的确定
a、前期工程费
主要指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设
计、水文地质勘察、测绘等前期费用。包括：筹建费、可行性研究费、
规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费
用等，比率一般为建安工程费的 3%～5%，本次评估取建安工程费的
4%。
b、开发成本的确定
开发成本单价=前期工程费+建筑安装工程费+开发过程中的税费
及其他间接费用=480,000.00×（1+4.00%）=499,200.00 元（取整至
元）
③管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，
包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，本次评估取开发成本的
1%，即
管理费用＝499,200.00×1%＝4,992.00 元
④利息
假设建设期为 0.5 年，各项费用均匀投入，利息率取三个月至半
年期利率 4.35%，则
35
投资利息＝（建筑物开发成本＋管理费用) ×4.35%×0.5×0.5
=5,483.00 元
⑤开发利润
开发利润是指房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能
获得的平均利润。因该构筑物没有权属证无法单独过户，不考虑。
⑥销售税费
销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及堤围防护
费、综合基金等，因该构筑物属于自建，不考虑税费。
⑦构筑物重置总价
构筑物重置总价= 开发成本+管理费用+利息+利润+销售税费
=509,675.00 元（取整）
（3）成新率
评估对象建成日期为 2006 年 12 月，至评估基准日已使用 9.76
年，钢结构大棚的一般经济耐用年限为 20 年，故年限成新率为:
年限成新率=剩余使用年限/（已使用年限﹢剩余使用年限）
×100%
=10.24/20×100%=51%
经实地查勘，发现评估对象使用状况良好，确定实勘成新率为
40%，故综合成新率为：
综合成新率=勘察成新率×60%＋理论成新率×40%
=40%×60%+51%×40%=44.40%(取整)
（4）评估值计算
评估净值＝509,675.00×44.40%=226,296.00 元（取整）
3、评估结果
经上述评估，房屋建筑物及构筑物合计账面净值 19,223,148.14
36
元，评估现值 21,386,324.00 元，增值率 11.25%。
增值主要原因是：建筑物在评估基准日时的建造成本比入账时较
大涨幅，且企业计算折旧年限遵循相关会计准则，而评估采用的成新
率主要考虑经济耐用年限的导致两者的不一致。
三、无形资产--土地使用权
本次评估的宗地位于国家级开发区西安经济技术开发区内，原始
入账价值 6,191,010.00 元，账面价值 2,748,555.68 元。宗地的具体
情况如下：
1、土地权属状况
使
土 开
用
序 权证 宗地名 土地位 取得 地 发 土地状 备
权 面积
号 编号 称 置 日期 用 程 况 注
性
途 度
质
已办理
西经 陕西中 土地证，
西安经
国用 富联体 1997 国 工 五 使用年
济技术
2004 包装容 年 有 业 通 限 50
1 开发区 14,400.00
出字 器有限 12 出 用 一 年,剩余
凤城二
第 34 公司用 月 让 地 平 年限
路 39 号
号 地 29.17
年
2、地价定义
根据《国有土地使用证》，评估对象已征收国有土地出让金，在
评估基准日是出让土地使用权，使用年限 50 年，至评估基准日评估
对象剩余使用年限 29.17 年，土地使用权登记为陕西中富联体包装容
器有限公司，该地块已设立抵押权，抵押权人为交通银行珠海分行。
37
评估对象证载用途为工业用地，实际用途也是工业，本次评估设定评
估对象用途为工业用地；
至评估基准日，评估对象宗地红线外“五通一平”（即宗地红线
外“五通”（即通路、通电、通水、通排水、通讯），红线内场地已平
整，本次评估设定评估对象开发程度为宗地红线外“五通”（通路、
通电、通水、通排水、通讯），红线内场地已平整。
3、土地利用状况
于评估基准日，评估对象宗地红线外“五通”（即通路、通电、
通水、通排水、通讯），宗地内已建有四栋建筑物，分别为工业厂房、
车间、宿舍、仓库，宗地内道路已经硬化并绿化，厂区建有围墙及大
门。
4、地价影响因素分析
（1）一般因素
影响地价的一般因素主要是指社会、经济、政策和自然因素等诸
多方面的综合，它包含了城市经济发展水平、产业政策、人口与城市
发展、土地利用规划、地理位置等。通过土地供求两方面的不同作用，
从而影响城市总体地价水平的变化。
2018 年第二季度，在供给侧结构性改革以及中美贸易摩擦有所
加剧的背景下，我国经济展示出了较强的韧性，经济总体保持平稳增
长。具体来看，本季度，我国 GDP 同比实际增长 6.7%，仍保持较高
增速水平;物价水平温和上涨;PPI 和 PPIRM 呈现回升态势;就业形势
稳中向好。
我国居民消费价格指数(CPI)同比上涨 1.8%，较上季度(2.2%)有
所下降，主要受气候转暖使得农副产品供应加大导致鲜果和蔬菜价格
回落影响，较上年同期(1.4%)有所提高，各月 CPI 同比增幅走势较为
38
平稳;环比降幅总体有所收窄。
工业生产者价格指数(PPI)同比上涨 4.1%，增幅较上季度(3.7%)
有所提高，较上年同期(5.8%)有所下降，季度内各月增幅呈逐月回升
态势。受中东地缘政治紧张影响，国际原油价格上涨，加上国内持续
深入的环保督查“回头看”行动，推升石油和天然气开采业、石油加
工、炼焦及核燃料加工业、煤炭、黑色金属和有色金属等行业产品价
格，推动本季度 PPI 涨幅回升。而制造业投资和基础设施建设投资增
速回落带来需求放缓或是本季度 PPI 同比增幅较上年同期下降的原
因。
制造业采购经理人指数(制造业 PMI)和非制造业商务活动指数
(非制造业 PMI)均位于荣枯线之上，制造业 PMI 先升后降，非制造业
PMI 自 3 月以来持续回升。制造业 PMI 中，生产指数和新订单指数在
本季度先升后降态势比较明显，两项指数均在 6 月出现回落或是受到
端午假期因素以及中美贸易战的不利影响。非制造业 PMI 中，新订单
指数、投入品价格指数、从业人员指数以及业务活动预期指数均呈现
放缓态势，业务活动预期指数仍高位运行，表明非制造业市场需求增
速有所放缓，但非制造业企业对市场发展预期仍保持乐观。总体来看，
制造业继续保持扩张，但扩张势头 6 月有所放缓，非制造业保持平稳
向好发展势头。
（2）区域因素
西安市位于渭河流域中部关中盆地，东经 107.40 度～109.49 度
和北纬 33.42 度～34.45 度之间，北临渭河和黄土高原，南邻秦岭。
东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；
西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦
岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，
39
与咸阳市区、杨凌区和三原、泾阳、兴平、武功、扶风、富平等县（市）
相邻。辖境东西长约 204 公里，南北宽约 116 公里。截至 2016 年，
西安面积 9983 平方公里，其中市区面积 1066 平方公里。
2016 年末西安常住人口 883.21 万人，比上年末净增加 12.65 万
人，其中，男性人口 453.42 万人，占 51.3%；女性人口 429.79 万人，
占 48.7%，性别比为 105.5（以女性为 1，男性对女性的比例）。全年
出生人口 10.12 万人，出生率为 11.54‰；死亡人口 4.74 万人，死
亡率为 5.40‰；自然增长率为 6.14‰。城镇人口 648.54 万人，占
73.43%；乡村人口 234.67 万人，占 26.57%。年末全市户籍总人口
824.93 万人，比上年增长 1.14%。2017 年末全市户籍总人口 905.68
万人，其中西咸新区咸阳片区 60.59 万人。
2017 年，西安地区生产总值（GDP）7469.85 亿元，比上年增长
7.7%。其中，第一产业增加值 281.12 亿元，增长 4.6%；第二产业增
加值 2596.08 亿元，增长 5.5%；第三产业增加值 4592.65 亿元，增
长 9.2%。三次产业构成为 3.8:34.7:61.5。按常住人口计算，全年人
均生产总值 78346 元，比上年增长 6.0%。全年非公有制经济增加值
3962.50 亿元，占生产总值的比重为 53.0%，比上年提高 0.2 个百分
点。
（6）个别因素
影响住宅用地价格水平的个别因素主要包括宗地条件、最合理和
最有效利用、个别开发程度及使用年期等。据现场调查及有关设定，
评估对象有下列个别特征。
A、宗地条件
影响宗地条件的因素有：宗地面积、宗地形状、地质条件、地势
等，经现场调查，评估对象具体情况如下：
40
①宗地面积。评估对象总用地面积为 14,400.00 平方米。
②宗地形状。评估对象形状规则，有利于开发建设。
③地质条件。评估对象地质状况较好。
④地势。据评估人员的现场查勘，评估对象地势平坦。
总体来看，评估对象个别条件较好，利于土地价值的体现。
B、最合理和最有效利用
评估人员经现场查勘，认为评估对象工业用途为最合理和最有效
利用。
C、土地个别开发条件
在评估基准日 2018 年 10 月 31 日，评估对象红线外“五通”（即
通路、通电、通水、通排水、通讯），红线内场地已平整。
D、土地使用年期
根据《国有土地使用证》，至评估基准日评估对象剩余使用年限
在 29.51 年。
5、价值类型及定义
根据本次评估的目的和评估对象的具体情况，本次土地估价结果
的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫压制的情况下，对在评估基准日进行正常公平交易中，某项资产
应当进行交易的价值估计数额。
6、评估方法
(1)评估方法的确定
根据《城镇土地评估规程》，评估方法有市场比较法、收益还原
法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，评估方法的选择
应按照地价评估技术规程，根据各种方法的适用性和可操作性，结合
41
项目的具体特点以及评估目的等选择适当的评估方法。为此，经评估
人员现场勘查，以及对评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的
影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况，
采用基准地价测算地价，确定土地价格。
(2)评估方法确定理由
根据《房地产估价规范》5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法
进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。针对本次评估对象，
为政府商住办公规划区，属于限制性工业规划区，距离市政府办公楼
2 公里左右。发现周边类似土地使用权交易案例较少，且工业用地案
例一般带有投资强度要求，故不适宜使用市场法；评估对象用途为工
业用地，其中周边类似租赁情况较少，可收集到相关租赁实例不足，
因此不适用于收益法；评估对象土地上已建成房屋建筑物，不再具有
再开发价值，故不适宜采用剩余法；评估对象用途为工业用地，土地
价格高低往往取决于其效用，而非土地取得的成本，故不适宜采用成
本法；该土地可以查到基准地价及其修正体系，属于可修正范围，故
选用基准地价系数修正法测算出评估对象的价格更为合适。
(3)基准地价系数修正法评估土地，测算过程如下：
基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评
估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所
处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对
基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价
方法。
西安市基准地价内涵：
根据西安市 2012 年 11 月公布的最新基准地价标准，基准地价采
用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（即宗地红线外“五通”（即
42
通路、通电、通水、通排水、通讯），宗地红线内“场地平整”）的土
地开发程度和合理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费（征地或
拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。土地使用年
限商业用地为 40 年、居住用地为 70 年、工业和综合用地为 50 年。
基准地价系数修正法的计算公式为:
Pi=[P×（1±K）×Kij×T±F] ×y
式中：Pi—待估宗地地价；
P—待估宗地对应的基准地价；
K—影响因素修正系数之和，包括个别因素；
Kij—容积率修正系数；
T—期日修正系数；
F—开发程度；
y—待估宗地使用年期修正系数。
(4)采用基准地价系数修正法测算
①确定级别基准地价
根据西安市人民政府发布的关于公布实施西安市城基准地价更
新成果的通知，级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准
地价三种形式，地价结果见下表：
43
对比评估对象所区域，属于工业用地Ⅱ级，则评估对象的级别基
准地价为 720 元/平方米。
②市场状况修正
市场状况修正系数即系期日修正，基准地价的价格基准日为 2012
年 11 月，本次价值时点为 2018 年 10 月 31 日，根据中国城市地价动
态监测网站获取相应地价增长率，西安地区工业用地增长率 2012 年
至 2018 年第三季度环比增长率如下表（其中 2017 年末的地价为 2017
年第 4 季度的地价）：
2013 2014 2015 2016 2017 2018 年 2018 年 2018 年
年份
年 年 年 年 年 第 1 季度 第 2 季度 第 3 季度
增长
3.78% 3.06% 5.64% 3.15% 1.06% 1.84% 2.19% 1.52%
率
期日修正系数公式为：
比较实例期日修正系数=（1+地价增长率）
则，本次估价市场状况修正系数=126.44%
44
③容积率修正
容积率修正系数见下表：
表 1-18 工业用地容积率修正系数表
容积率 r≤1.0 1.50 2.00 2.50 3.00 r＞3
修正系数 1.00 1.10 1.16 1.20 1.26 0.42r
待估宗地现状实际容积率为 0.95，根据西安市工业用地容积率
修正系数表对应的容积率修正系数为 1.00。
④宗地形状修正系数
宗地形状修正系数见下表：
指标标
优 较优 一般 较劣 劣
准
形状规则、 形状较规 形状基本规 形状极不规
形状不规则、
面积大、地 则、面积较 则、面积适 则、面积过
面积偏小、地
指标说 形地质状 大、地形地 中、地形地质 小、地形地
形地质状况
明 况好，对外 质状况良 状况适宜，对 质状况差，
较差，对外交
交通条件 好，对外交 外交通条件 对外交通条
通条件较差
好 通条件较好 能满足要求 件差
修正系
1.10-1.05 1.05-1.0 1.0 1.0-0.95 0.95-0.90
数
该宗地形状规则，面积适中，地形地质状况适宜，对外交通条件
能满足要求好，故宗地形状修正系数为 1.10。
⑤开发程度修正
基准地价采用的是土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度
和合理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费用（征地或拆迁的费
用及相关税费）、土地开发费用和土地有偿使用费。土地开发程度五
通一平：通路、通电、供水、排水、通讯、土地平整。
本次评估宗地开发程度五通一平,宗地平整，与基准地价内涵一
45
致，故不作修正，评估宗地道路已经硬化并绿化，并建有围墙及大门，
开发程度修正按 300 元/平方米。
⑥剩余使用年期修正系数
评估对象已经办理土地使用权证，土地用途为工业，使用年限
50 年，终止使用日期为 2047 年 12 月 30 日起计，至价值时点 2018
年 10 月 31 日剩余使用年限为 29.17 年,根据土地剩余使用年期修正
公式：K＝[1-1/（1+r）n]/[1-1/（1+r）m]
式中：K---使用年期修正系数
r---土地还原率
n---待估宗地土地使用年期（年）
m---比较实例宗地土地使用年限（年）
根据上述公式计算，可得土地使用年限修正系数 K=0.8648。
⑦评估对象土地价格
根据基准地价修正法公式，可得评估对象地面地价：
评估对象地面地价=[（级别基准地价×市场状况修正系数×宗地
形状修正系数×容积率修正系数）+开发程度修正额] ×使用年期修
正系数。
评估对象地面单价=[（720×126.44%×1.00×1.10）+300]×
0.8648=1,110.00（元/平方米，取整）
则评估对象总价＝1,110.00×14,400＝15,984,000.00 元（取整
至百位）
7、评估结果的确定
经上述评估过程，无形资产土地使用权账面净值 2,748,555.68
元，评估现值 15,984,000.00 元，增值率 481.54%。
增值原因是企业前期取得土地成本较低，近年来地价涨幅较大，
46
故评估增值较大。
四、评估结果合理性说明：
1、房屋建筑物、构筑物评估合理性说明：
估价对象虽为具有收益或潜在收益的房地产，但是估价对象属于
工业及其配套，因该类物业一般为自用性质，难以收集到反映估价对
象未来使用年限内客观租金水平的相关资料，故不适用收益法。另外，
估价对象为厂区内建筑，同类物业涉及交易的往往整体转让，无单套
物业交易，而且其建于政府商住办公规划区内，属于限制性工业规划
区，同区域可查交易案例极少，故不适用市场比较法。因为估价对象
属于已建成物业，目前使用状况良好，从建筑环保的角度，不属于具
有开发或再开发潜力，故亦不适用于假设开发法。评估人员考虑到估
价对象的工业及其配套车间、厂房、办公楼、宿舍楼等，建筑结构、
层数及使用年限明晰，可参考房屋建筑费用定额等信息后确认其重置
单价并结合估价对象的实际情况确定其成新率，然后采用成本法的计
算公式计算出估价对象的价值，故选取成本法求取估价对象价值是合
理的。
2、土地使用权评估合理性说明：
针对本次估价对象，其建于政府商住办公规划区内，属于限制性
工业规划区，距离市政府办公楼 2 公里左右。评估人员发现周边类似
土地使用权交易案例较少，且工业用地案例一般带有投资强度要求，
故不适宜使用市场法；估价对象用途为工业用地，其中周边类似租赁
情况较少，可收集到相关租赁实例不足，因此不适用于收益法；估价
对象土地上已建成房屋建筑物，不再具有再开发价值，故不适宜采用
剩余法；估价对象用途为工业用地，土地价格高低往往取决于其开发
后的效用，而非土地取得的成本，故不适宜采用成本法；该土地可以
47
查到区域内基准地价及其修正体系，属于可修正范围，故选用基准地
价系数修正法测算出估价对象的价格更为合适，也是合理的。
7.
6,100.22
1
答复：
资产处置收益的计算过程如下： 单位：万元
项目 拍买处置 其他各项资产处置 小计
处置售价 9,100.00 1,400.00 10,500.00
减：资产处置成本 5,236.61 201.37 5,437.99
加：其他综合收益 492.03 282.32 774.35
加：递延所得税负债转回 179.76 84.10 263.86
转让形成收益 4,535.17 1,565.05 6,100.22
确认资产处置收益的时点与判断依据如下：
我司与交易对方于 2018 年 8 月 16 日完成了权证交接手续；并于
2018 年 9 月 20 日收到全部资产处置款项，故将资产处置收益时点确
认为 2018 年 9 月 20 日。
2 6,100.22
2017 64.92% 2018
7 10
48
4,400
答复：
公司于 2018 年 7 月 10 日披露的相关土地房产的处置收益为约
4,400 万元，仅指三家子公司通过公开合并拍卖方式处置的有《房产
证》、《国有土地使用证》的土地、房产等资产，实际经审计的处置收
益为 4535.17 万元。
年报披露的昆山地区土地、房产处置收益为 6100.22 万元，除通
过公开合并拍卖方式处置资产获得收益 4535.17 万元外，还包括了在
拍卖土地厂房成交后，买方与公司协商，公司另以协议方式处置昆山
地区子公司所属的旧设施设备获得收益 468.2 万元、污水站获得收益
430.42 万元、无证集体用地获得收益 300 万元及其他转回形成收益
366.43 万元。
本次公开拍卖有证的不动产资产处置事项于 2018 年 6 月 26 日由
公司董事会审议通过，并于 6 月 27 日进行了公告，按照上市规则的
相关要求履行了审议和披露程序。而另外的旧设施设备、污水站等其
他资产与上述资产不属于同一资产性质，且未达到披露标准，因此未
予以披露。
3
答复：
根据房地产抵押权人银团要求，公司采用公开拍卖的方式进行资
产处置，2018 年 5 月银团随机抽取有资质的评估机构，江苏国衡土
49
地房地产资产评估咨询有限公司被抽中作为本次资产处置的评估机
构，并于 2018 年 6 月 1 日出具了资产《估价报告》，估价 82,421,956
元，同时经银团要求以该估价作为拍卖起拍价。
本次交易采用公开拍卖方式进行，评估价格作为拍卖起拍价，且
得到了抵押权人银团认可，公司认为上述不动产评估结果是合理的。
8. 2018 6 8
1
1,000
9,000 1,000 2018 10 30
1,000
1,000
1,000
答复：
公司于签署《借款协议》时已取得深圳沃众的《承诺函》，函中
明确深圳沃众借款未按协议约定时间及时汇入，则自动放弃 1000 万
元。
50
深圳沃众出具声明与承诺，与公司不存在任何关联关系，借款资
金均为深圳沃众自筹，不以任何方式接受来自珠海中富或珠海中富关
联方的资金或担保。
经公司及律师核查，未发现深圳沃众与公司存在关联关系，故公
司认为该笔借款不是由公司的关联方代为支付。
截至目前深圳沃众一直未提出任何异议，公司与深圳沃众签署的
《借款协议》内容未违反国家法律法规的强制性规定，内容合法。
公司依据《借款协议》、《承诺函》不偿还深圳沃众 1000 万元借
款是合法有据的。
9.
497.20
2,875.80
本期管理费用列示停工损失明细：
项 目 2018 年度 发生停工损失原因
珠海保税区中富聚酯啤酒
849,957.16 业务萎缩，本年部分月份停工
瓶有限公司
珠海市中富胶罐有限公司
255,643.81 业务萎缩，本年部分月份停工
沈阳分公司
北京中富胶罐有限公司 54,945.00 业务萎缩，本年部分月份停工
陕西中富联体包装容器有
242,261.76 本年因资产出售，部分月份停工
限公司
西安富田食品有限公司 753,306.96 以前年度公告关停，本年开始生产
51
项 目 2018 年度 发生停工损失原因
转入管理费用，属于季节性停工。
天津中富瓶胚有限公司 329,044.14 业务萎缩，本年部分月份停工
以前年度公告关停，本年开始生产
长沙中富容器有限公司 101,147.35
转入管理费用，属于季节性停工。
11、12 月份饮料罐装线无订单，
广汉乐富饮料有限公司 1,176,568.08
停工
贵州福泉富田饮料有限公
1,192,754.20 本年部分月份生产
司
西安中富饮料包装有限公
16,377.25 本年新成立，尚未正式生产经营
司
合计 4,972,005.71
本期营业外支出列示停工损失明细;
项 目 2018 年度 发生停工损失原因
珠海中富瓶业有限公司 435,751.56 2014 年决议关停
中山市富山清泉饮料有限公司 1,272,115.40 2016 年决议关停
珠海市中富瓶胚有限公司 291,204.83 2013 年决议关停
中山市富田食品有限公司 1,102,042.46 2016 年决议关停
珠海市中富胶罐有限公司成都分公
18,995.93 2016 年决议关停
司
2018 年决议关停部分生
昆山中富胶罐有限公司 396,256.24
产线
天津中粤包装有限公司 364,186.71 2016 年决议关停
2016 年决议关停部分生
沈阳中富瓶胚有限公司 512,371.04
产线
2016 年决议关停部分生
沈阳中富容器有限公司 1,367,910.63
产线
新疆中富包装有限公司 1,187,774.16 2014 年决议关停部分生
52
项 目 2018 年度 发生停工损失原因
产线
乌鲁木齐富田食品有限公司 339,571.79 2014 年决议关停
北京大兴中富饮料容器有限公司 44,596.50 2014 年决议关停
北京华北富田饮品有限公司分公司 1,363,034.99 2018 年决议关停
天津乐富容器有限公司 57,538.60 2013 年决议关停
2016 年决议关停部分生
昆山承远容器有限公司 4,021,394.10
产线
昆山中富瓶胚有限公司 647,364.27 2014 年决议关停
温州中富塑料容器有限公司 1,675.55 2016 年决议关停
福州中富包装有限公司 45,660.29 2014 年决议关停
2014 年决议关停部分生
佛山中富容器有限公司 1,249,094.65
产线
2016 年决议关停部分生
广州富粤容器有限公司 1,882,445.64
产线
海口中富容器有限公司 1,741,550.31 2018 年决议关停
南宁诚意包装有限公司 1,287,061.02 2016 年决议关停
南宁富田食品有限公司 465,149.92 2013 年决议关停
南昌承远容器有限公司 1,226,455.73 2018 年决议关停
福州嘉富包装有限公司 668,190.83 2018 年决议关停
河南中富瓶胚有限公司 1,822,906.18 2018 年决议关停
河南中富容器有限公司 1,156,881.12 2018 年决议关停
郑州富田食品有限公司 2,046294.07 2018 年决议关停
郑州富田食品有限公司武汉分公司 1,076,753.67 2016 年决议关停
中富（广汉）实业化工有限公司 431.76 2013 年决议关停
成都中富瓶胚有限公司 607,568.74 2014 年决议关停
重庆嘉富容器有限公司 1,561.78 2013 年决议关停
喀什嘉富食品有限公司 56,214.40 2016 年决议关停
合计 28,758,004.87
53
珠海保税区中富聚酯啤酒瓶有限公司、珠海市中富胶罐有限公司
沈阳分公司 、北京中富胶罐有限公司、陕西中富联体包装容器有限
公司 、西安富田食品有限公司、天津中富瓶胚有限公司 、长沙中富
容器有限公司 、广汉乐富饮料有限公司 、贵州福泉富田饮料有限公
司、西安中富饮料包装有限公司属于正常生产经营状态，因公司部分
月份业务量减少，季节性停工，停工期间费用在管理费用列示。
经珠海中富公司董事会及总经理办公会审议通过，其中：(福州
中富、喀什中富、南宁富田、上海中粤、温州中富、乌鲁木齐富田、
长春乐富、长沙古冰、郑州富田武汉分、郑州新港中富、中山富田、
重庆嘉富、珠海胶罐成都分、珠海中富瓶胚等)已经完全没有业务，
公司拟对其进行清算, 部分公司（涉及公司为北京中富热灌、广州富
粤、昆山承远、沈阳中富、武汉热灌、昆明中富、昆山中富瓶胚、南
宁诚意、天津中富联体、天津中粤包装、长沙中富、湛江中富、中山
富山等工厂）的个别或全部生产线关停，上述工厂、生产线关停，已
不在正常生产经营，不应作为管理费用列示。
10.
0%
100% 2018
5,788.65
54
答复：
1.1 我司其他应收款按组合计提坏账的余额为 5788.65 万元，其
具体明细构成及账龄如下：
单位：元
项目 一年以内 一到二年 二到三年 三年以上 小计
应收股权转让款 25,006,196.93 25,006,196.93
应收土地转让款 10,000,000.00 10,000,000.00
应收押金及保证金 1,445,940.00 70,260.00 702,810.00 1,981,091.41 4,200,101.41
员工借款 1,060,718.89 81,372.00 51,108.00 63,738.00 1,256,936.89
应收租赁款 1,058,016.39 399,695.98 342,600.00 - 1,800,312.37
应收代垫款 2,163,845.30 2,465,534.78 2,127,570.70 - 6,756,950.78
其他 4,508,470.36 2,541,545.45 1,028,404.60 787,626.99 8,866,047.40
合计： 35,243,187.87 15,558,408.21 4,252,493.30 2,832,456.40 57,886,545.78
从上表可以看出，我司 5788.65 万元其他应收款中，主要包括我司应
收的股权转让款、土地转让款、押金等项目，对各款项性质及及未形
成坏账原因分析如下：
1.11 应收股权转让款及土地转让款合计为 3500.62 万元，占以
上应收总额的 60.47%，其中应收股权转让款为陕西股权转让应收款
余额，已于 2019 年 1 月收回，另外 1000 万元为河南土地被政府收储
的应收余额，后续将根据政府项目进度收款；
1.12 应收押金及保证金为 420 万元，主要为我司租赁厂房缴纳
的押金及我司缴纳给供电局、供热、天然气等单位的保证金，以上款
项不存在坏账的风险；
1.13 员工借款 106.07 万元，主要为我司各地区工厂在日常经营
中相关业务人员借支的业务备用金，上述人员均尚在公司任职，不存
在坏账风险；
1.14 应收租赁款及应收代垫款合计为 855.73 万元，主要为我司
55
对外出租厂房所垫支的水电费及厂房租金，这些客户均为我司长期合
作的客户，租赁期限均较长，不存在坏账风险；
1.15 其他项目 450.85 万元，主要为我司的待摊费用及代扣代缴
的社保、金积金等日常经营中的杂项费用，个别其他项目中我司认为
存在坏账风险的，已对其全额计提坏账，剩余金额不存在坏账风险。
1.16 账龄为三年以上的款项说明：其中押金及保证金为 198.11
万元，包括厂房租赁押金、供电供气保证金等；6.37 万元为我司在
职员工借支的备用金；另外 78.76 万元为我司以前年度尚未领用的低
值易耗品摊销，我们对其他应收款坏账的计提主要为个别计提，以上
款项均为我司正常业务所需支付的款项，属于业务的正常延续，不存
在坏账的风险。
1.2 公司其他应收款催收政策：
我司其他应收款由各业务部门根据协议合同负责跟踪收款，财务
部门定期对客户进行发函对账以及根据款项账龄定期向业务部门进
行账龄预警，对超期款项要求业务部门提交催收结果。难以回收的款
项由业务部门提交法务部门进行法律起诉追讨，对预判无法回收的款
项业务部门提交财务部门进行计提坏账。
1.3 回款情况：
单位：元
年份 其他应收款净额 次年款项回收 备注
2016 年 27,246,551.12 15,270,993.69
2017 年 56,954,363.20 31,069,998.18
2018 年 57,886,545.78 28,440,306.64 截止 2019 年 1-4 月
截止 2019 年 4 月 30 日止，已收回 2844.03 万元，占 5788.65 万
元应收款的 49%，尚未收回的应收款项公司将对其积极催收。
56
1.4 同行业其他应收款坏账计提情况：
我司获取同行业（上海紫江）2018 年公开年报的其他应收款计
提政策，统计如下：
账龄 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年）
其中：信用期（2 个月内） 0
逾期 6 个月内 0.3
逾期 6 个月内至 1 年内 1
1－2 年 5
2－3 年 10
3 年以上
3－4 年 40
4－5 年 80
5 年以上 100
综上所述，我司对其他应收款的坏账计提主要采取个别计提法，
对判断无法回收的款项，我司将全额计提坏账，在 2018 年期末我司
三年以内的坏账计提金额为 2,866,523.65 元，计提比例为 5% ，三
年以上的坏账计提金额为 11,617,314.10 元，计提比例为 80.4%，其
余 5788.65 万元我司根据个别款项的性质及坏账的风险进行审核，未
发现存在坏账的风险。
11. 2018
2,172.28
1,002.54 1,169.74
1
57
答复：
投资性房地产的期末公允价值计算依据：
公司名称 评估机构 评估报告文号 期末公允价值（元）
珠 海 中 富 实 业 股 万隆（上海）资产 万隆评报字（2019）
40,826,856.00
份有限公司 评估有限公司 第 10067 号
天 津 乐 富 容 器 有 万隆（上海）资产 万隆评报字（2019）
39,188,659.00
限公司 评估有限公司 第 10068 号
南 宁 诚 意 包 装 有 万隆（上海）资产 万隆评报字（2019）
24,666,814.00
限公司 评估有限公司 第 10069 号
杭 州 中 富 容 器 有 万隆（上海）资产 万隆评报字（2019）
89,274,804.00
限公司 评估有限公司 第 10070 号
北 京 中 富 容 器 有 万隆（上海）资产 万隆评报字（2019）
62,077,606.00
限公司 评估有限公司 第 10071 号
北 京 中 富 热 灌 装 万隆（上海）资产 万隆评报字（2019）
58,322,373.00
容器有限公司 评估有限公司 第 10072 号
评估方法及评估参数：
本报告期内参与评估投资性房地产的共计 6 家公司，均采用收益
法评估，本集团委托外部评估师对其公允价值进行评估。所采用的方
法主要包括租金收益模型等。所使用的输入值主要包括租金增长率、
资本化率和单位价格等。具体评估参数如下：
估值技术 名称 范围(加权平均值) 与公允价值之间的关系
市场单位 22.2 元/平方米. 租金越高，公允价值越
租金 月 高
北京怀柔
收益法 市场租金 租金增长率越高，公允
厂房 2.50%
增长率 价值越高
租约内净 7.40% 净收益折现率越高，公
58
估值技术 名称 范围(加权平均值) 与公允价值之间的关系
收益折现 允价值越低
率
租约外净
净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
市场单位 47.1 元/平方米. 租金越高，公允价值越
租金 月 高
市场租金 租金增长率越高，公允
2.50%
增长率 价值越高
北京开发 租约内净
收益法 净收益折现率越高，公
区厂房 收益折现 7.40%
允价值越低
率
租约外净
净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
市场单位 租金越高，公允价值越
30 元/平方米.月
租金 高
市场租金 租金增长率越高，公允
4.40%
杭 州 增长率 价值越高
19837.72 租约内净
收益法 净收益折现率越高，公
平方米厂 收益折现 7.40%
允价值越低
房 率
租约外净
净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
杭州 市场单位 租金越高，公允价值越
30 元/平方米.月
2200 平 收益法 租金 高
方米厂房 市场租金 4.40% 租金增长率越高，公允
59
估值技术 名称 范围(加权平均值) 与公允价值之间的关系
增长率 价值越高
租约内净
净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
租约外净
净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
市场单位 27.67 元/平方米. 租金越高，公允价值越
租金 月 高
市场租金 租金增长率越高，公允
2.80%
增长率 价值越高
租约内净
珠海厂房 收益法 净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
租约外净
净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
市场单位 15.4 元/平方米. 租金增长率越高，公允
租金 月 价值越高
市场租金 净收益率越高，公允价
3%
增长率 值越高
租约内净
南宁厂房 收益法 净收益折现率越高，公
收益折现 7.40%
允价值越低
率
租约外净
租金增长率越高，公允
收益折现 7.40%
价值越高
率
天津厂房 收益法 市场单位 22.5 元/平方米. 净收益率越高，公允价
60
估值技术 名称 范围(加权平均值) 与公允价值之间的关系
1 租金 月 值越高
市场租金 净收益率越高，公允价
2.50%
增长率 值越高
租约内净
租金增长率越高，公允
收益折现 7.40%
价值越高
率
租约外净
净收益率越高，公允价
收益折现 7.40%
值越高
率
市场单位 22.5 元/平方米. 净收益率越高，公允价
租金 月 值越高
市场租金 净收益率越高，公允价
2.50%
增长率 值越高
天津厂房 租约内净
收益法 租金增长率越高，公允
2 收益折现 7.40%
价值越高
率
租约外净
净收益率越高，公允价
收益折现 7.40%
值越高
率
2 774.35
答复：
61
其他综合收益 774 万元转入损益，主要为我司子公司昆山中富瓶
胚有限公司及昆山中富胶罐有限公司所属房产于 2011 年开始从自用
转为出租，按会计准则规定我司于 2011 年将出租房产转为投资性房
地产，转入当年经评估机构对该资产进行了公允价值评估，评估结果
为公允价值比原账面价值增加了 1032.47 万元，按照会计准则规定我
司进行了如下的会计处理：根据公允价值变动金额确认“其他综合收
益”1032.47 万元；根据本次确认的“其他综合收益”1032.47 万元
计提递延所得税负债 258.12 万元；本次因投资性房地产确认的 “其
他综合收益”期末余额为 774.35 万元。2015 年度，上述房产由出租
转为自用，根据《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》第十五
条采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原
账面价值的差额计入当期损益。昆山瓶胚与昆山胶罐将上述出租房产
按照转回时点公允价值转入固定资产科目核算。在 2018 年我司对该
部分房产进行了对外处置，因此将以前年度转入“其他综合收益”的
774.35 万元在处置时确认为处置收益，我司不存在未反映在财务报
表中的土地房产。
12. PET
PET
237.25
28.33
62
答复：
本期减记为 0 的项目明细如下：
累计已确认收 本期计入其他 与资产相关/
负债项目 项目公司 收到补助年度 初始金额
益金额 收益金额 与收益相关
PET 瓶轻量化技改 陕西中富联体包装
2012 年、2014 年 1,950,000.00 877,500.00 1,072,500.00 与资产相关
项目 容器有限公司
碳酸吹瓶生间线设 陕西中富联体包装
2012 年 400,000.00 160,000.00 240,000.00 与资产相关
备升级项目 容器有限公司
吹瓶单元节能改造 陕西中富联体包装
2012 年 250,000.00 100,000.00 150,000.00 与资产相关
项目 容器有限公司
注吹塑料瓶生产线 陕西中富联体包装
2013 年 600,000.00 180,000.00 420,000.00 与资产相关
扩建项目 容器有限公司
PET 瓶胚机扩能增 陕西中富联体包装
2014 年 700,000.00 210,000.00 490,000.00 与资产相关
效项目 容器有限公司
陕西中富联体包装
节能专项资金补贴 2017 年 300,000.00 5,000.00 295,000.00 与资产相关
容器有限公司
上述递延收益所对应为陕西中富联体包装容器有限公司资产在
2018 年度全部对外出售，根据《企业会计准则第 16 号——政府补助》
应用指南（2018 年）规定，与资产相关的政府补助，相关资产在使
用寿命结束时或结束前被处置（出售、报废、转让、发生毁损等），
尚未分配的相关递延收益余额应当转入资产处置当期的损益，不再予
以递延。2018 年度，陕西中富联体包装容器有限公司将出售资产所
对应递延收益计入资产处置当期。
特此公告。
珠海中富实业股份有限公司董事会
2019 年 5 月 28 日
63
