公司债券跟踪信用评级报告
名流置业集团股份有限公司
2009 年 18 亿元公司债券 2012 年跟踪信用评级报告
跟踪评级结果： 首次信用评级结果：
本期公司债券跟踪信用等级：AA+ 本期公司债券信用等级：AA+
主体长期信用等级：AA- 主体长期信用等级：AA-
评级展望：稳定 评级展望：稳定
债券剩余期限：31 个月 债券期限：43 个月
债券剩余规模：18 亿元 债券规模：18 亿元
增信方式：抵押/质押担保、流动性支持 增信方式：抵押担保、流动性支持
跟踪日期：2012 年 05 月 07 日 评级日期：2011 年 5 月 18 日
评级结论：
鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元”）对名流置业集团股份有限公司（以下简称
“名流置业”或“公司”）2009年发行的18亿元公司债券的2012年跟踪评级结果维持为AA+，
发行主体长期信用等级维持为AA-，评级展望维持为稳定。
主要财务指标：
2012 年 1-3 月 2011 年 2010 年 2009 年
总资产（万元） 1,147,424.27 1,088,957.14 962,302.22 851,290.60
归属于母公司所有者权益（万元） 524,821.75 522,028.28 505,381.08 492,242.79
资产负债率 52.55% 50.23% 47.48% 40.59%
流动比率 3.06 3.29 3.95 7.29
速动比率 1.22 1.35 1.79 3.21
营业收入（万元） 32,177.58 181,327.69 195,511.37 88,835.08
利润总额（万元） 4,255.91 24,267.31 26,774.39 36,468.51
综合毛利率 34.99% 33.47% 29.72% 57.14%
总资产回报率 - 2.61% 3.78% 5.35%
EBITDA（万元） 4,255.91 29,464.59 36,083.00 40,794.23
EBITDA 利息保障倍数 - 11.63 4.80 14.08
经营活动现金流净额（万元） -100,518.34 -45,183.92 -23,715.03 -39,706.03
资料来源：公司 2009-2011 年审计报告，未经审计的公司 2012 年一季报
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基本观点：
公司主营业务毛利率有所提升；
待售项目主要在二、三线城市，具备一定的抗风险能力；
公司土地储备有所增加，开发规模有所扩大，保证了公司的可持续发展；
抵押资产置换和增加担保物完成后，担保资产价值对本期债券本息的覆盖倍数提
高，有效提升了本期债券的信用水平。
关注：
公司房地产销售面积和销售金额均有所下滑，后续销售压力仍较大；
公司后续开发投资资金需求较大，面临一定的资金压力；
公司有息债务规模增加，债务压力有所加大。
分析师
姓名：徐扬彪 刘洪芳
电话：010-66216006
邮箱：xuyb@pyrating.cn
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一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况
2009 年 8 月 17 日，经中国证券监督管理委员会《关于核准名流置业集团股份有限公司
公开发行公司债券的批复》（证监许可[2009]784 号），公司公开发行 18 亿元公司债券，募集
资金总额 18 亿元，发行利率为 7.05%，扣除发行费用后，募集资金净额 17.85 亿元。
本期债券的起息日为 2009 年 11 月 3 日，采用单利按年计息，自 2010 年起每年 11 月 3
日为上一计息年度付息日，本期债券的兑付日为 2014 年 11 月 3 日。本期债券附公司在本期
债券存续期的第 3 年末调整票面利率选择权及投资者回售选择权。截至 2012 年 3 月 31 日，
本期债券本息兑付情况见表 1。
表1 截至 2012 年 3 月 31 日债券本息累计兑付情况（单位：万元）
本金兑付/回
本息兑付日期 期初本金余额 利息支付 期末本金余额
售金额
2010年11月3日 180,000 0 12,690 180,000
2011年11月3日 180,000 0 12,690 180,000
合 计 180,000 0 25,380 180,000
资料来源：公司提供
本期募集资金计划用 1.62 亿元偿还公司的银行借款，剩余部分补充公司流动资金，跟
踪期内，不存在募集资金用途变更情况。截至 2011 年 3 月 31 日，公司实际累计使用募集资
金 18 亿元（其中：偿还银行借款 1.62 亿元，补充流动资金 16.38 亿元），募集资金余额为 0。
不存在募集资金用途变更情况。
二、发行主体概况
跟踪期内公司股本结构和股份总数未发生变动，公司注销了经营范围中的“国内贸易（除
专项规定）”项目。通过新设和收购的方式，增加了 8 家纳入报表合并范围的子公司，其中
新设子公司 6 家。
截至 2011 年 12 月 31 日，公司总资产为 1,088,957.14 万元，归属于母公司股东的所有
者权益为 522,028.28 万元，资产负债率为 50.23%。2011 年度，公司实现营业收入 181,327.69
万元，实现净利润 16,568.89 万元，经营活动产生的现金流净额为-45,183.92 万元。截至 2012
年 3 月 31 日，公司总资产为 1,147,424.27 万元，归属于母公司股东的所有者权益为 524,821.75
万元，资产负债率为 52.55%。2012 年第一季度，公司实现营业收入 32,177.58 万元，实现
净利润 2,510.59 万元，经营活动产生的现金流净额为-100,518.34 万元。
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三、经营与竞争
跟踪期内，房地产业务仍然是公司收入和利润的主要来源。虽然物业服务收入增长较快，
但受地产调控政策影响，公司房地产销售收入略有下滑，主营业务收入同比略有减少；毛利
率方面，房地产和物业服务的毛利率都有所提升，公司主营业务毛利率水平显著回升。
表2 公司主营业务收入分产品构成（单位：万元）
2011 年 2010 年 2009 年
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
房地产 176,929.37 33.77% 192,101.87 29.27% 46,876.03 41.62%
物业服务 1,969.80 28.67% 387.40 26.58% - -
商品砼 - - - - 1,285.11 20.82%
土地一级开发 - - - - 37,398.54 75.05%
合计 178,899.16 33.71% 192,489.28 29.26% 85,559.68 55.92%
资料来源：公司提供
受房地产调控政策及大力发展保障房建设的影响，公司商品房销售面积和销售金额明
显下滑，但公司待售项目主要分布在二、三线城市，具备一定的抗风险能力
2011 年，中国人民银行连续六次上调存款类金融机构法定存款准备金率。此外，2011
年以来连续三次加息，5 年期以上的基准利率达到 7.05%。货币环境的紧张及各金融机构严
控房地产开发贷款，加大了房地产开发企业融资难度。虽然 2011 年 11 月 30 日和 2012 年 2
月 18 日，央行连续下调存款准备金率，但存款类金融机构人民币法定存款准备金率仍然高
达 20.5%，房地产开发企业资金面紧张的局面仍未得到缓解。除严控信贷政策外，中央及各
地还新增了“限购令”和房产税等行政和税收手段以抑制投资性购房需求，增加保障房的供
应。受此影响，2011 年全国商品房销售面积 10.99 亿平方米，同比增速比上年回落 5.7 个百
分点；自 2011 年 9 月份开始，销售面积单月增速持续负增长，且降幅呈扩大趋势；2012 年
第一季度，全国商品房累计销售面积 1.52 亿平米，同比减少 13.60%。2012 年 1-3 月，全国
商品房和住宅销售均价分别为 5,691 元/平方米和 5,303 元/平方米，比 2011 年同期分别下跌
1.1%和 2.4%，连续第二个月同比下跌；2012 年 3 月份全国 70 个大中城市住宅销售价格同
比下降的城市有 38 个，比 2 月份增加了 11 个，其中一线城市新建商品住宅销售价格同比降
幅继续扩大。
2011 年，公司先后实施“平价走量”和“以价换量”的销售策略，所结算的项目集中
在武汉、沈阳、芜湖和惠州等二、三线城市。随着公司项目的销售结算，当年房地产销售收
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入主要来自武汉“名流人和天地”、沈阳“名流印象”和芜湖“名流印象”一期等项目。2011
年，受房地产行业政策调控的影响，公司商品房结算面积和销售面积都显著下滑，公司实现
销售面积 27.51 万平方米，较上年减少 16.28 万平米，实现销售金额 17.28 亿元，较上年减
少 28.83%；实现结算面积 26.28 万平米，较上年减少 14.66 万平方米，结算金额为 17.05 亿
元，较上年减少 11.18%，以致公司房地产收入同比减少 7.90%。
表3 2011 年公司楼盘结算情况
累计竣工面积 累计结算面积 结算面积 结算金额
项目名称
（万平米） （万平米） （万平米） （万元）
武汉“名流人和天地” 17.32 15.32 5.70 27,505.88
惠州“名流印象” 12.59 12.49 1.18 6,585.61
惠州“名流公馆” 1.42 1.06 0.88 7,902.75
芜湖“名流印象”一期 19.61 13.26 9.37 64,410.80
沈阳“名流印象” 16.81 15.19 6.68 44,409.61
重庆“名流公馆” - - - -
合肥“名流高尔夫庄园” 2.95 2.47 2.47 19,720.31
合计 70.70 59.79 26.28 170,534.95
资料来源：公司提供
表4 2011 年公司楼盘销售情况
项目名称 销售面积（万平米） 销售金额（万元） 销售均价（元/平米）
武汉“名流人和天地” 10.26 48,570 4,733.95
惠州“名流印象” 5.83 33,572 5,759.44
惠州“名流公馆” 0.88 7,902 8,980.80
芜湖“名流印象”一期 3.14 24,993 7,963.66
沈阳“名流印象” 5.82 41,791 7,186.72
重庆“名流公馆” 0.70 7,468 10,721.41
合肥“名流高尔夫庄园” 0.89 8,524 9,561.75
合计 27.51 172,820 6,282.01
资料来源：公司提供
目前，公司的产品结构多样化，以分布在城市边缘、有规模效应、定位中档的印象系列
产品为主，其次有部分位于市中心、规模较小、定位较高端的公馆系列产品，另有少量位于
风景区、定位高端的庄园系列产品。待售项目所在区域相对分散，主要分布在武汉、惠州、
沈阳、合肥、重庆和东莞等二、三城市，与一线城市相比，上述城市的房地产市场受宏观调
控政策的影响小于一线中心城市，2012 年公司将适当适量地实施“以价保量”的销售策略
和策略性的营销与推广策略，以保障楼盘销售和资金的快速回笼，房地产业务具备一定的抗
风险能力。
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公司土地储备有所增加，项目分布趋于分散，开发规模扩大，具有一定的可持续发展
能力，但后续开发投资资金需求较大，面临一定的资金压力
截至 2011 年 12 月 31 日，公司土地储备面积为 615.19 万平方米，较 2010 年末的 443.58
万平方米增加 38.82%，基本能够保证未来 3 年左右的开发土地储备，具有一定可持续性发
展能力。
截至 2011 年 12 月 31 日，公司在建、拟建项目中已取得建设用地使用权证的建筑面积
为 304.27 万平方米，拟将取得建设用地使用权证的建筑面积为 224.84 万平方米，已签定获
取土地合同但尚未支付的款项共计人民币 23.64 亿元。公司在建及拟建项目主要分布在武汉、
北京、西安、芜湖、重庆、合肥、沈阳、惠州等大中型城市。从公司的项目储备来看，目前
公司项目投资额度仍然较高，后续开发投资资金需求较大，面临一定的资金压力。
表5 截至 2011 年 12 月 31 日在建、拟建商品房项目
用地面积 建筑面积 后续开发投
项目名称 目前状态
（万平米） （万平米） 资（亿元）
武汉“名流人和天地”润和园、沁和园 13.93 32.42 4.72
惠州“名流印象”、“名流公馆” 13.25 26.4 2.52
博罗“名流幸福庄园”一期 49.7 7.09 7.73
芜湖“名流印象” 8.7 36.38 6.08
武汉“名流人和天地”后期 17.87 36.29 10.28
重庆“名流公馆” 5.17 9.53 2.21 在建
沈阳“名流印象” 25.81 96.82 16.71
沈阳“名流公馆” 7.07 13.94 4.15
合肥“名流高尔夫庄园” 200 45.4 19.43
武汉“邓甲村项目” 20.42 75.05 26.93
东莞“凤岗项目” 12.87 37.55 8.97
北京“名流广场” 1.05 7.84 4.67
重庆“蔡家组团项目” 16.98 30.57 14.18
拟建
博罗“名流幸福庄园”后期 110.26 17.64 32.13
西安“曲江项目” 18.73 56.19 23.26
合计 521.81 529.11 183.97
资料来源：公司提供
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图1 公司在建拟建项目区域分布图（按建筑面积占比进行统计）
资料来源：公司提供
根据公司 2012 年初制定的经营计划，2012 年公司项目总施工面积约 230.13 万平方米，
与 2011 年实际施工面积 146.28 万平方米相比，增加 57.32%，开发规模明显扩大。目前，考
虑到房地产调控政策的持续性，公司项目建设及产品销售计划能否顺利实现，尚存一定的不
确定性。
表6 2011-2012 年公司开工面积情况（万平米）
2012 年 2011 年
预计施工 预计新开工 预计复工 预计竣工 实际施工 实际新开工 实际复工 实际竣工
面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面积
230.13 128.50 101.63 45.22 146.28 79.03 67.25 23.40
数据来源：公司提供
四、财务分析
财务分析基础说明
本节所采用的财务数据来源于公司2009-2011年的合并财务报告及2012年3月份财务报
表，中审亚太会计师事务所有限公司对公司2009-2011年合并财务报告进行了审计，并出具
了标准无保留意见的审计报告，2012年3月份财务报表未经审计。
2011年报表合并范围变化如下：通过新设方式增加了武汉东部新城投资开发有限公司等
6家公司纳入报表合并范围，通过收购取得的惠州市大田水乡投资有限公司等2家公司纳入报
表合并范围；没有不再纳入合并范围的子公司。
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表7 2011 年报表合并范围新增子公司情况
名称 子公司类型 注册资本（万元） 经营范围 新增方式
武汉东部新城投资开发有限公司 控股子公司 100,000 房地产 新设
武汉名流公馆置业有限公司 全资子公司 10,000 房地产 新设
武汉南部新城投资有限公司 全资子公司 20,000 房地产 新设
名流置业武汉江北有限公司 全资子公司 50,000 房地产 新设
重庆名流幸福物业服务有限公司 全资子公司 300 物业服务 新设
惠州名流幸福物业服务有限公司 全资子公司 300 物业服务 新设
惠州市大田水乡投资有限公司 全资子公司 1,000 房地产 收购
惠州市冠盈实业有限公司 全资子公司 90 房地产 收购
资料来源：公司提供
财务分析
公司资产规模稳定增加，资产以流动资产为主，资产负债率相对不高；公司收入和利
润有所下滑；公司有息债务规模较大，后续所需投入资金较多，存在一定的资金和债务压
力
截至 2011 年底，公司总资产规模为 1,088,957.14 万元，较 2010 年末增加 13.16%。公司
资产以流动资产为主，流动资产在总资产中占比为 90.86%；2012 年 1-3 月，资产规模继续
增长，截至 2012 年 3 月末，公司总资产规模达 1,147,424.27 亿元。
2011 年末，公司流动资产中应收账款较上年末减少 72.36%，主要系收回了应收房款，
其中账龄在 1 年以内的应收账款占比为 94.68%；预付款项较 2010 年末增加 33.22%，主要
原因是预付“城中村”改造项目相关的保证金和地价款增加；其他应收款较 2010 年末减少
82.78%，主要是收回了支付给重庆市土地和矿业权交易中心 44,721.00 万元土地竞拍保证金；
存货中用于抵押担保的存货占期末余额的 29.92%，开发成本在存货中占 94.11%，开发成本
较上年末增加较多，主要是罗浮山“名流幸福庄园”一期、东莞“凤岗项目”和沈阳“名
流公馆”等项目投入增加较多所致；长期应收款同比增长 39.03%，主要是 BT 建设项目投
入增加；在建工程较期初增加 136.67%，主要是合肥酒店及独立客房项目建设投入增加。2012
年 3 月末，公司支付的往来款项增加较多，其他应收款较 2011 年末增加 224.86%。公司资
产规模稳定增长，资产以流动资产为主。
收入方面，受房地产调控政策全面升级的影响，房地产企业景气指数下滑，公司 2011
年实现房地产销售收入 176,929.37 万元，同比下降 7.90%；2011 年公司实现营业收入
181,327.69 万元，同比下降 7.25%；2012 年第一季度，房地产调控政策的影响更加明显，以
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致公司营业收入同比减少 36.38%。
从毛利率来看，2011 年公司房地产销售毛利率水平同比略有提升，毛利率水平较 2010
年提高了 4.50 个百分点，主要得益于公司在武汉、惠州和沈阳等主要销售区域的销售结算
价格略有上涨。综合来看，2011 年公司毛利率水平稳中有升。
从公司期间费用的变化情况来看，2011 年公司职工薪酬增加，同时新设及收购的子公
司相继投入运营，致使管理费用增幅较大；由于公司借款主要用于项目开发，同时借款利息
资本化，公司财务费用较 2010 年减少较多。2011 年公司期间费用率为 11.85%，较 2010 年
增加了 0.69 个百分点；2012 年第一季度，期间费用率较 2011 年增加 4.69 个百分点。
表8 公司期间费用率情况（单位：万元）
2012 年 1-3 月 2011 年 2010 年 2009 年
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
销售费用 1,161.32 3.61% 6,281.20 3.46% 6,030.67 3.08% 2,492.41 2.81%
管理费用 3,111.38 9.67% 13,314.03 7.34% 8,908.69 4.56% 7,129.82 8.03%
财务费用 1,048.25 3.26% 1,896.98 1.05% 6,888.72 3.52% 2,549.49 2.87%
合计 5,320.95 16.54% 21,492.21 11.85% 21,828.08 11.16% 12,171.72 13.70%
资料来源：公司提供
利润方面，2011 年公司实现营业利润 24,690.05 万元，比去年同期下降了 7.98%；实现
归属于母公司所有者的净利润 16,647.21 万元，比去年同期下降了 16.98%。除公司房地产销
售收入规模下降的影响外，公司利润水平下降的主要原因还有：一是 2011 年公司新增的子
公司相继投入运营，业务规模扩大，相应的人工费用上升，致使管理费用增加；二是投资收
益减少较多；三是营业外收入较 2010 年减少。
表9 公司盈利能力指标（单位：万元）
项目 2012 年 1-3 月 2011 年 2010 年 2009 年
营业收入 32,177.58 181,327.69 195,511.37 88,835.08
营业利润 4,236.98 24,690.05 26,830.84 36,490.56
营业外收入 139.71 133.41 252.04 230.57
利润总额 4,255.91 24,267.31 26,774.39 36,468.51
归属于母公司所有者的净利润 2,813.75 16,647.21 20,052.19 28,016.49
综合毛利率 34.99% 33.47% 29.72% 57.14%
总资产回报率 - 2.61% 3.78% 5.35%
资料来源：公司提供
由于公司营业收入减少，且房地产业务投入增加较多，公司经营性现金流表现较弱，2011
年公司经营性现金净流出 45,183.92 万元。目前，公司在建及拟建项目后续的土地资金需求
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和开发资金，仍需投资 183.97 亿元，未来仍需较大规模资金支出。
筹资活动方面，2011 年公司借款增加较多，当期借款筹得资金 16.58 亿元，较 2010 年
增加 4.63 亿元；2012 年 1-3 月，借款筹资 12.67 亿元,。
截至 2011 年底，公司资产负债率为 50.23%，较 2010 年年末年上升了 2.75 个百分点。
截至 2011 年底，公司债务以有息债务为主，其中短期有息债务 10.17 亿元，同比增长 140.31%；
长期有息债务 24.58 亿元，同比增长 3.50%。2011 年，公司加大融资力度，新增 5,650.00 万
元抵押借款和 13,000.00 万元保证借款，年末短期借款同比增加 155.42%；增加的应付票据，
系以 30%保证金提供担保开具的应付银行承兑汇票 5,700.00 万元；此外，一年内到期的非
流动负债 7.1 亿元，质押借款和保证借款分别为 4.5 亿元和 2.6 亿元，质押物为子公司及母
公司股权，抵押物为土地使用权。截至 2012 年 3 月底，短期有息债务较上年末增加 6.54 亿
元，其中短期借款余额较 2011 年末增加 186.13%。随着公司融资力度的加大，公司的短期
有息债务增加较多，债务压力有所加大。
公司加大了融资力度，流动比率和速动比率逐年下降，流动资产对流动负债的覆盖能力
减弱。因公司 2011 年计入财务费用的利息支出减少，致使公司 EBITDA 利息保障倍数上升，
然而随着有息债务规模的扩大，公司长期偿债能力有减弱的可能。
表 10 公司偿债能力指标
2012 年 1-3 月 2011 年 2010 年 2009 年
资产负债率 52.55% 50.23% 47.48% 40.59%
流动比率 3.06 3.29 3.95 7.29
速动比率 1.22 1.35 1.79 3.21
EBITDA（万元） 4,255.91 29,464.59 36,083.00 40,794.23
EBITDA 利息保障倍数 - 11.63 4.80 14.08
资料来源：公司提供
五、本期债券偿还保障
本期债券由公司拥有的国有土地使用权和股权作为抵押/质押，同时由中信银行武汉分
行提供流动性贷款支持。此外，公司根据自身特点，建立起以偿债准备金及专项偿债账户紧
密结合的偿债保障机制。
（一）资产抵押/质押
2011 年，抵押资产置换和增加担保物完成后，公司为本期债券提供抵押的资产评估价
值为 36.85 亿元，抵押/质押资产的价值与本期债券本息的比率为 1.69
10
公司债券跟踪信用评级报告
截至 2011 年 3 月 31 日，公司为本期债券提供抵押的土地地块的抵押登记手续已全部办
理完毕。跟踪期内公司进行了一次资产置换，此后在保持原有抵押/质押担保物不变的情况
下，增加了北京浩达天地置业有限公司 100%股权作为担保物，具体情况如下：
（1）根据 2011 年 4 月 18 日公告的《名流置业集团股份有限公司关于置换部分“09 名
流债”抵押资产的公告》，公司对部分作为抵押资产的土地使用权进行置换。根据湖北永业
行评估咨询有限公司 2010 年 11 月 22 日出具的鄂永地[2010]（估）字第 0368 号和湖北众联
资产评估有限公司于 2010 年 11 月 26 日出具的鄂众联评报字[2010]第 142 号评估报告，实
际置换出的六宗土地使用权的评估总价为 157,017.23 万元。根据湖北永业行评估咨询有限公
司于 2011 年 11 月 8 日出具的鄂永地[2011]（估）字第 0827 号评估报告，置入的两块土地
使用权评估总价值 161,838.40 万元，为本期债券提供质押的六宗国有土地使用权的价值
321,156.80 万元，评估基准日为 2011 年 11 月 3 日。
（2）根据 2011 年 7 月 14 日公告的《关于“09 名流债”增加担保物的公告》，公司将
在保持原有抵押/质押担保物不变的情况下，增加北京浩达天地置业有限公司 100%股权作为
担保物。根据湖北众联资产评估有限公司于 2011 年 11 月 10 日出具的鄂众联评报字[2011]
第 162 号，北京浩达天地置业有限公司净资产评估值为 32,655.62 万元，评估基准日为 2011
年 9 月 30 日。
根据湖北众联资产评估有限公司于 2011 年 11 月 22 日出具的鄂众联评报字[2011]第 163
号，为本期债券提供质押的“华远地产”4,095 万无限售流通股股权评估价值为 14,665.83
万元，评估基准日为 2011 年 11 月 16 日。
抵押资产置换和增加担保物完成后，截至 2012 年 3 月 31 日，公司为“09 名流债”进
行担保的土地使用权和股权总价值为 36.85 亿元，抵押/质押资产的价值与本期债券本息的比
率为 1.69。
（二）流动性贷款支持
根据公司和中信银行武汉分行签署的《流动性贷款支持协议》，该协议对本期债券的本
息偿付提供了有力保障。
六、评级结论
2011 年以来，房地产调控政策全面升级，加上持续的银根紧缩政策，房地产企业景气
度下滑，受此影响，公司商品房结算面积和销售金额明显下滑，且随着后续项目投入的增加，
11
公司债券跟踪信用评级报告
公司营运资金压力较大，公司加大融资力度，由此会带来一定的偿付压力。然而，考虑到公
司主营业务毛利率稳步提升，待售项目分布于二、三线城市，具备一定的抗风险能力。随着
项目的陆续结算，以及公司土地储备较多，保证了公司的可持续发展；抵押资产置换和增加
担保物完成后，也有效提升了本期债券的信用水平。
基于以上情况，鹏元维持发行人主体长期信用等级 AA-和本期债券信用等级 AA+，评
级展望维持为稳定。
12
公司债券跟踪信用评级报告
附录一 资产负债表（单位：万元）
2012 年 3 月 31 2011 年 12 月 2010 年 12 月 2009 年 12 月
项目
日 31 日 31 日 31 日
货币资金 183,407.13 216,699.05 191,259.15 250,333.97
应收账款 5,425.33 6,002.22 21,718.09 7,517.20
预付款项 192,189.05 165,937.59 124,561.71 66,044.34
其他应收款 27,157.06 8,359.55 48,549.83 27,285.62
应收股利 - - 367.38 -
存货 630,670.44 584,426.05 472,573.20 447,085.45
其他流动资产 9,731.54 8,006.49 6,001.98 24.68
流动资产合计 1,048,580.56 989,430.95 865,031.34 798,291.26
长期应收款 7,353.76 7,353.76 5,289.38 2,751.78
长期股权投资 11,786.00 13,200.83 17,998.23 14,320.50
投资性房地产 37,265.64 37,514.48 35,885.64 4,248.51
固定资产 26,093.55 26,339.32 28,369.82 26,696.06
在建工程 8,059.01 6,753.08 2,853.42 562.86
无形资产 317.24 330.90 186.67 189.84
商誉 1,513.66 1,513.66 1,513.66 1,513.66
长期待摊费用 49.21 71.96 134.56 149.10
递延所得税资产 6,405.64 6,448.19 5,039.50 2,567.05
非流动资产合计 98,843.71 99,526.19 97,270.87 52,999.35
资产总计 1,147,424.27 1,088,957.14 962,302.22 851,290.60
短期借款 87,700.00 30,650.00 12,000.00 19,000.00
应付票据 3,856.40 5,700.00 - -
应付账款 44,461.12 54,801.07 47,113.69 14,095.33
预收款项 66,421.92 75,119.77 77,206.34 12,757.49
应付职工薪酬 762.32 2,254.79 1,737.82 1,235.50
应交税费 11,878.47 11,376.80 11,178.69 2,631.20
应付利息 5,365.12 2,442.04 2,234.66 2,308.58
其他应付款 46,793.83 47,512.72 37,342.64 28,444.24
一年内到期的非流动负债 75,500.00 71,000.00 30,300.00 29,000.00
流动负债合计 342,739.19 300,857.20 219,113.84 109,472.34
长期借款 80,700.00 66,700.00 58,667.00 31,400.00
应付债券 179,162.11 179,086.66 178,805.07 178,542.52
长期应付款 - - - 26,000.00
其他非流动负债 382.70 363.32 335.23 132.49
非流动负债合计 260,244.81 246,149.98 237,807.30 236,075.02
负债合计 602,984.00 547,007.17 456,921.14 345,547.36
13
公司债券跟踪信用评级报告
实收资本(或股本) 255,959.23 255,959.23 255,959.23 134,715.39
资本公积金 153,566.39 153,586.67 153,586.67 275,008.66
盈余公积金 18,080.49 18,080.49 17,472.24 16,788.92
未分配利润 96,347.56 93,533.81 77,494.86 64,861.76
少数股东权益 19,618.52 19,921.68 - 13,500.45
归属于母公司所有者权益合计 524,821.75 522,028.28 505,381.08 492,242.79
所有者权益合计 544,440.27 541,949.96 505,381.08 505,743.24
负债和所有者权益总计 1,147,424.27 1,088,957.14 962,302.22 851,290.60
14
公司债券跟踪信用评级报告
附录二 利润表（单位：万元）
项目 2012 年 1-3 月 2011 年 2010 年 2009 年
一、营业总收入 32,177.58 181,327.69 195,511.37 88,835.08
营业收入 32,177.58 181,327.69 195,511.37 88,835.08
二、营业总成本 29,256.62 158,427.51 174,326.92 60,606.54
营业成本 20,918.76 120,639.27 137,403.34 38,075.86
营业税金及附加 2,076.09 16,691.85 15,225.60 8,746.35
销售费用 1,161.32 6,281.20 6,030.67 2,492.41
管理费用 3,111.38 13,314.03 8,908.69 7,129.82
财务费用 1,048.25 1,896.98 6,888.72 2,549.49
资产减值损失 940.82 -395.83 -130.11 1,612.62
三、其他经营收益 1,316.02 1,789.86 5,646.38 8,262.02
投资净收益 1,316.02 1,789.86 5,646.38 8,262.02
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 338.06 1,763.61 1,515.84 1,692.54
四、营业利润 4,236.98 24,690.05 26,830.84 36,490.56
加：营业外收入 139.71 133.41 252.04 230.57
减：营业外支出 120.78 556.15 308.49 252.61
其中：非流动资产处置净损失 - 36.35 10.11 5.24
五、利润总额 4,255.91 24,267.31 26,774.39 36,468.51
减：所得税 1,745.32 7,698.42 6,760.83 8,463.60
六、净利润 2,510.59 16,568.89 20,013.56 28,004.91
减：少数股东损益 -303.16 -78.32 -38.64 -11.58
归属于母公司所有者的净利润 2,813.75 16,647.21 20,052.19 28,016.49
15
公司债券跟踪信用评级报告
附录三-1 现金流量表（单位：万元）
项目 2012 年 1-3 月 2011 年 2010 年 2009 年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 24,236.64 195,911.80 241,295.83 95,221.74
收到其他与经营活动有关的现金 10,294.59 152,602.00 92,942.80 64,184.50
经营活动现金流入小计 34,531.23 348,513.80 334,238.63 159,406.24
购买商品、接受劳务支付的现金 88,760.24 224,732.52 205,140.36 125,898.75
支付给职工以及为职工支付的现金 4,419.97 10,549.46 6,355.11 4,905.28
支付的各项税费 5,650.61 29,331.28 25,559.37 17,792.96
支付其他与经营活动有关的现金 36,218.75 129,084.46 120,898.83 50,515.27
经营活动现金流出小计 135,049.57 393,697.72 357,953.67 199,112.26
经营活动产生的现金流量净额 -100,518.34 -45,183.92 -23,715.03 -39,706.03
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,704.46 75.00 7,759.90 9,165.88
取得投资收益收到的现金 368.63 384.47 1,152.50
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
- 880.21 20.75 17.21
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
- - 4,135.72 -
净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.01
投资活动现金流入小计 2,704.46 1,323.84 12,300.84 10,335.59
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 1,116.46 4,202.39 7,406.36 904.47
支付的现金
投资支付的现金 - 1,151.34 23,430.40 12,450.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
- - - 13,896.97
净额
投资活动现金流出小计 1,116.46 5,353.73 30,836.76 27,251.44
投资活动产生的现金流量净额 1,588.00 -4,029.89 -18,535.92 -16,915.86
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 20,000.00 7,168.67 13,314.80
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
- 20,000.00 7,168.67 13,314.80
金
取得借款收到的现金 126,650.00 165,800.00 119,500.00 56,000.00
发行债券收到的现金 -- - - 178,500.00
筹资活动现金流入小计 126,650.00 185,800.00 126,668.67 247,814.80
偿还债务支付的现金 51,100.00 89,417.00 116,933.00 35,648.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 4,358.38 28,439.30 26,550.71 9,760.80
筹资活动现金流出小计 55,458.38 117,856.30 143,483.71 45,408.80
16
公司债券跟踪信用评级报告
筹资活动产生的现金流量净额 71,191.62 67,943.70 -16,815.05 202,405.99
四、汇率变动对现金的影响 - - -8.82 -16.38
五、现金及现金等价物净增加额 -27,738.71 18,729.89 -59,074.82 145,767.73
期初现金及现金等价物余额 209,989.05 191,259.15 250,333.97 104,566.24
期末现金及现金等价物余额 182,250.33 209,989.05 191,259.15 250,333.97
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公司债券跟踪信用评级报告
附录三-2 现金流量补充表（单位：万元）
项目 2011 年 2010 年 2009 年
净利润 16,568.89 20,013.56 28,004.91
加：资产减值准备 -395.83 -130.11 1,612.62
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,501.57 1,686.54 1,338.58
无形资产摊销 61.20 28.42 18.60
长期待摊费用摊销 101.89 80.24 71.11
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 24.98 4.45 -5.73
固定资产报废损失 3.29 4.61
财务费用 2,532.62 7,513.41 2,913.81
投资损失 -1,789.86 -5,646.38 -8,262.02
递延所得税资产减少 -1,408.70 -2,505.96 -1,223.16
存货的减少 -86,277.08 -44,495.93 -37,058.27
经营性应收项目的减少 46,023.52 -88,161.09 4,982.89
经营性应付项目的增加 -23,127.13 87,894.53 -32,103.98
经营活动产生的现金流量净额 -45,183.92 -23,715.03 -39,706.03
现金的期末余额 209,989.05 191,259.15 250,333.97
减：现金的期初余额 191,259.15 250,333.97 104,566.24
现金及现金等价物净增加额 18,729.89 -59,074.82 145,767.73
18
公司债券跟踪信用评级报告
附录四 主要财务指标计算公式
综合毛利率 （营业收入－营业成本）/营业收入×100%
营业利润率 营业利润/营业收入×100%
营业净利率 净利润/营业收入×100%
盈利能力 净资产收益率 净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100%
（利润总额＋计入财务费用的利息支出）/（（本年资产总额＋上年资
总资产回报率
产总额）/2）×100%
成本费用率 （营业成本+营业费用+管理费用+财务费用）/营业收入
应收账款周转天数
[ 期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2）]/（报告期营业收入/360）
（天）
存货周转天数（天） [（期初存货+期末存货）/2]/（报告期营业成本/360）
应付账款周转天数
营运效率 [（期初应付账款余额+期末应付账款余额）/2]/（营业成本/360）
（天）
营业收入/营运资金 营业收入/（流动资产－流动负债）
净营业周期（天） 应收账款周转天数＋存货周转天数－应付账款周转天数
总资产周转率（次） 营业收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）/2]
资产负债率 负债总额/资产总额×100%
总资本化比率 总债务/（总债务+所有者权益+少数股东权益）×100%
长期资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益+少数股东权益）×100%
资本结构
长期债务 长期借款+应付债券
及财务安
短期债务 短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款
全性
总债务 长期债务+短期债务
流动比率 流动资产合计/流动负债合计
速动比率 （流动资产合计－存货）/流动负债合计
EBIT 利润总额+计入财务费用的利息支出
EBITDA EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
自由现金流 经营活动净现金流-资本支出-当期应发放的股利
利息保障倍数 EBIT/（计入财务费用的利息支出+资本化利息）
现金流
EBITDA 利息保障
EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息）
倍数
现金流动负债比 经营活动净现金流/流动负债
收现比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入
19
公司债券跟踪信用评级报告
附录五 信用等级符号及定义
一、中长期债务信用等级符号及定义
符 号 定 义
AAA 债券安全性极高，违约风险极低。
AA 债券安全性很高，违约风险很低。
A 债券安全性较高，违约风险较低。
BBB 债券安全性一般，违约风险一般。
BB 债券安全性较低，违约风险较高。
B 债券安全性低，违约风险高。
CCC 债券安全性很低，违约风险很高。
CC 债券安全性极低，违约风险极高。
C 债券无法得到偿还。
注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示
略高或略低于本等级。
二、债务人长期信用等级符号及定义
符 号 定 义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示
略高或略低于本等级。
三、展望符号及定义
类 型 定 义
正 面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。
稳 定 情况稳定，未来信用等级大致不变。
负 面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。
20
公司债券跟踪信用评级报告
跟踪评级安排
根据监管部门相关规定及鹏元资信评估有限公司的《证券跟踪评
级制度》，鹏元资信评估有限公司在初次评级结束后，将在本期债券
有效存续期间对被评对象进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级。
定期跟踪评级每年进行一次。届时，名流置业集团股份有限公司
需向鹏元资信评估有限公司提供最新的财务报告及相关资料，鹏元资
信评估有限公司将依据其信用状况的变化决定是否调整本期债券信
用等级。
自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论
的重大事项，以及被评对象的情况发生重大变化时，名流置业集团股
份有限公司应及时告知鹏元资信评估有限公司并提供评级所需相关
资料。鹏元资信评估有限公司亦将持续关注与名流置业集团股份有限
公司有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。鹏元资信
评估有限公司将依据该重大事项或重大变化对被评对象信用状况的
影响程度决定是否调整本期债券信用等级。
如名流置业集团股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级所需
相关资料以及情况，鹏元资信评估有限公司有权根据公开信息进行分
析并调整信用等级，必要时，可公布信用等级暂时失效，直至名流置
业集团股份有限公司提供评级所需相关资料。
定期与不定期跟踪评级启动后，鹏元资信评估有限公司将按照成
立跟踪评级项目组、对名流置业集团股份有限公司进行电话访谈和实
21
