名流置业：国泰君安证券股份有限公司关于召开“09名流债”（证券代码112012）2012年第一次债券持有人会议的会议通知2012-08-06
国泰君安证券股份有限公司
关于召开“09 名流债”（证券代码 112012）
2012 年第一次债券持有人会议
的会议通知
根据《公司债券发行试点办法》（2007 年证监会 49 号令）、《名流置业集团
股份有限公司 2009 年公司债债券持有人会议规则》、《关于名流置业集团股份有
限公司发行公司债券之债券受托管理协议》等相关规定，国泰君安证券股份有限
公司作为“09 名流债”（证券代码 112012）债券受托管理人，召集“09 名流债”
2012 年第一次债券持有人会议（以下简称“债券持有人会议”），通知如下：
一、会议召开基本情况
（一）召集人：国泰君安证券股份有限公司
（二）会议召开方式：通讯方式召开，记名方式进行投票表决
（三）债权登记日：2012 年 8 月 17 日（以下午 15：00 交易结束后，中国
证券登记结算有限责任公司深圳分公司提供的债券持有人名册为准）
（四）参会登记时间：2012 年 8 月 18 日 9 点后至 2012 年 8 月 22 日 17 点
前（可以通过传真或邮寄方式送达指定的登记地址，邮寄方式仅限挂号信和中国
邮政 EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准）
（五）会议时间：2012 年 8 月 27 日 10：00 至 15：00
（六）表决票收取时间：自债权登记日次日（2012 年 8 月 18 日）起，至 2012
年 8 月 27 日 15 点截止（以收到表决票的时间为准）。
（七）出席会议的人员及权利
1、除法律、法规另有规定外，截至债权登记日 2012 年 8 月 17 日下午15：
00 交易结束后，登记在册的本次发行债券之债券持有人均有权以通讯方式参加
债券持有人会议。不能参加的债券持有人可以书面委托代理人参加会议和表决。
2、债券受托管理人及债券受托管理人聘请的对会议召集、召开、表决程序
和出席会议人员资格等事项出具鉴证意见的律师。
3、持有“09 名流债”的下列机构或人员可以列席本期公司债券持有人会议
并发表意见，但不能行使表决权：
1）债券发行人；
2）持有本期债券且持有债券发行人 10％以上股权的股东；
3）发行人其他重要关联方。
二、会议议题
审议《关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券抵押资产的议案》，相
关议案请参见附件三。
三、出席会议的债券持有人登记办法
（一）登记时间：2012 年 8 月 18 日 9 点后至 2012 年 8 月 22 日 17 点前（可
以通过传真或邮寄方式送达指定的登记地址，邮寄方式仅限挂号信和中国邮政
EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准）。
（二）登记地址：北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 9 层
联系电话：010-59312910
传真：010-59312908
邮编：100033
联系人：赵治国、刘思宇
（三）登记方法
1.法人债券持有人为法人的，需提供营业执照、法定代表人身份证、证券账
户卡；
2.法人债券持有人为法人且授权受托代理人参会的，需提供法人营业执照、
法定代表人身份证、法定代表人授权委托书、证券账户卡、受托人身份证；
3.债券持有人为自然人的，需提供本人身份证、证券账户卡；
4.债券持有人为自然人且授权受托代理人参会的，代理人需提供本人身份证
件、债券持有人授权委托书、委托人身份证及证券账户卡；
上述证件、证照、账户卡等材料都可以使用复印件。债券持有人或其代理人
将所需的上述材料可以通过传真或邮寄方式送达指定地址（邮寄方式仅限挂号信
和中国邮政 EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收为准）。
上述参会材料至少提供其中的一件即视为完成参会登记，其他文件需在表决
票收取截止时间前提供。
四、表决程序和效力
（一）债券持有人会议投票表决以通讯方式记名投票表决。登记出席债券持
有人会议的债券持有人应于自债权登记日次日（2012 年 8 月 18 日）起，至 2012
年 8 月 27 日 15 点前将表决票通过传真或邮寄方式送达指定地址，邮寄方式仅限
挂号信和中国邮政 EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准。如未
在 2012 年 8 月 22 日 17 点前进行参会登记的债券持有人拟参与表决，除提供表
决票外，还需提供“三、出席会议的债券持有人登记办法”之“（三）登记方法”
中所列参会登记材料。收取表决票的地址及传真与上述“三、出席会议的债券持
有人登记办法”之“（二）登记地址”中的地址和传真相同。如已进行参会登记
但逾期送达或未送达表决票的债券持有人，其所持有表决权的本期公司债券张数
对应的表决结果应计为“弃权”。
（二）债券持有人或其代理人对审议事项表决时，只能投票表示同意、反对
或弃权。未选、多选、字迹无法辨认的表决票、未投的表决票、表决票上的签字
或盖章部分填写不完整、不清晰均视为投票人放弃表决权利，其所持有表决权的
本期公司债券张数对应的表决结果应计为“弃权”。
（三）债券持有人重复提交表决票的，如各表决票表决意见相同，则视为同
一表决票；如各表决票表决意见不相同，以最后一次送达的有效表决票意见为准。
（四）在 2012 年 8 月 22 日 17 点前，登记参会的债券持有人持有的未偿还
债券面值总额达到总的未偿还债券面值总额 30%以上，债券持有人会议方可召
开；每一张本期公司债券为一表决权，决议须经出席会议的债券持有人或其代理
人所持表决权的三分之二以上通过方能形成有效决议。
（五）债券持有人会议决议对全体本期公司债券持有人（包括未出席会议、
出席会议但明示表达不同意见或弃权的债券持有人）具有同等的效力和约束力。
（六）债券持有人会议决议经表决通过后生效，但其中涉及须经有权机构批
准的事项，经有权机构批准后方能生效。
本公告内容若有变更，会议召集人国泰君安证券股份有限公司将以公告方式
发出补充通知。债券持有人会议补充通知会在刊登会议通知的同一中国证监会指
定的媒体上公告，敬请投资者留意。
特此通知。
（以下无正文，为《国泰君安证券股份有限公司关于“09 名流债”2012 年第一
次债券持有人会议的会议通知》的盖章页）
国泰君安证券股份有限公司
年 月 日
附件一：
“09 名流债”（证券代码 112012）
2012 年第一次债券持有人会议
表决票（适用于债券持有人为法人的）
表决意见
表决事项
同意 反对 弃权
关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券
抵押资产的议案
债券持有人盖公章：
法定代表人或受托代理人签字：
持有债券张数（面值 100 元为一张）：
2012 年____月____日
说明：
1.请就表决事项表示"同意"、"反对"或"弃权"，并在相应栏内画"√"，只能表示一项意见；
2.本表决票复印或按此格式自制有效；
3.债券持有人会议投票表决以通讯方式记名投票表决。债券持有人应于自债权登记日次日（2012 年 8 月 18
日）起，至 2012 年 8 月 27 日 15 点前将表决票通过传真或邮寄方式送达指定地址，邮寄方式仅限挂号信和
中国邮政 EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准。
4.未选、多选、字迹无法辨认的表决票、未投的表决票、表决票上的签字或盖章部分填写不完整、不清晰
均视为投票人放弃表决权利，其所持有表决权的本期公司债券张数对应的表决结果应计为“弃权”。
“09 名流债”（证券代码 112012）
2012 年第一次债券持有人会议
表决票（适用于债券持有人为自然人的）
表决意见
表决事项
同意 反对 弃权
关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券
抵押资产的议案
债券持有人或受托代理人签字：
持有债券张数（面值 100 元为一张）：
2012 年____月____日
说明：
1.请就表决事项表示"同意"、"反对"或"弃权"，并在相应栏内画"√"，只能表示一项意见；
2.本表决票复印或按此格式自制有效；
3.债券持有人会议投票表决以通讯方式记名投票表决。债券持有人应于自债权登记日次日（2012 年 8 月 18
日）起，至 2012 年 8 月 27 日 15 点前将表决票通过传真或邮寄方式送达指定地址，邮寄方式仅限挂号信和
中国邮政 EMS 快递，以债券受托管理人工作人员签收时间为准。
4.未选、多选、字迹无法辨认的表决票、未投的表决票、表决票上的签字或盖章部分填写不完整、不清晰
均视为投票人放弃表决权利，其所持有表决权的本期公司债券张数对应的表决结果应计为“弃权”。
附件二：
“09 名流债”（证券代码 112012）
2012 年第一次债券持有人会议
授权委托书（适用于债券持有人为法人的）
兹授权___________先生/女士作为本单位的代理人出席“09 名流债”2012 年第
一次债券持有人会议，并就表决《关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券
抵押资产的议案》事项代为行使同意□ 反对□ 弃权□表决权。委托
有效期为自授权委托书签署日起至本次债券持有人会议结束。
委托人盖公章：
法定代表人或负责人签名：
委托人证券账号：
委托人持有债券张数（面值 100 元为一张）：
（本委托书复印或按此格式自制有效） 委托日期：2012 年 月 日
“09 名流债”（证券代码 112012）
2012 年第一次债券持有人会议
授权委托书（适用于债券持有人为自然人的）
兹授权___________先生/女士作为本人的代理人出席“09 名流债”2012 年第一
次债券持有人会议，并就表决《关于名流置业集团股份有限公司置换公司债券抵
押资产的议案》事项代为行使同意□ 反对□ 弃权□表决权。委托有
效期为自授权委托书签署日起至本次债券持有人会议结束。
委托人签名：
委托人证券账号：
委托人持有债券张数（面值 100 元为一张）：
委托日期：2012 年 月 日
（本委托书复印或按此格式自制有效）
附件三：
“09 名流债”（证券代码 112012）
2012 年第一次债券持有人会议
关于名流置业集团股份有限公司
置换公司债券抵押资产的议案
“09 名流债”债券持有人：
20112012 年 48 月 181 日，名流置业集团股份有限公司（以下简称“名流置
业”）发布《关于置换部分“09 名流债”抵押资产的公告》，由于“09 名流债”
部分抵押土地所对应项目进入销售期，拟将部分 2009 年名流置业集团股份有限
公司公司债券（以下称“09 名流债”）抵押资产进行置换。
依据《公司债券发行试点办法》（2007 年证监会 49 号令）、《名流置业集团
股份有限公司 2009 年公司债债券持有人会议规则》、《关于名流置业集团股份有
限公司发行公司债券之债券受托管理协议》、名流置业与国泰君安证券股份有限
公司（以下简称“本公司”）签订的《土地使用权抵押协议》和相关法律、法规
的规定，本次“09 名流债”抵押资产置换事项须经债券持有人会议审议通过。
具体情况如下：
一、拟置换出的抵押资产
本公司拟置换出的资产清单如下：
土地面积
土地使用者 用途 位置 评估价值（万元）
（万平方米）
沈阳印象名流 混合住宅 沈阳市浑南新区
12.14 69,708.03
置业有限公司 用地 天坛南街 9 号
上述土地评估价值来源于湖北永业行评估咨询有限公司 2011 年 11 月 8 日
出具的鄂永地[2011]（估）字第 0827 号评估报告。
二、用于置换的资产
拟抵押土地
土地使用权终止 评估价值
土地使用者 用途 位置 面积
日期 （万元）
（平方米）
西安曲江新区新开
陕西名流置 住宅用
门南路以东，绕城 2082年2月16日 30,603.98 29,720.44
业有限公司 地
高速公路以南
住宅用地终止日
沈阳印象名 期 2057 年 10 月
混合住 沈阳市浑南新区天
流置业有限 15 日，商业用地 67,834.86 42,747.96
宅用地 坛南街 9 号
公司 终止日期 2047 年
10 月 15 日
合计 98,438.84 72,468.40
根据湖北永业行评估咨询有限公司分别于 2012 年 8 月 4 日出具的（鄂）永
地[2012]（估）字第 0604 号评估报告和（鄂）永地[2012]（估）字第 0605 号评
估报告，上述土地使用权评估总价值为 72,468.40 万元。评估的具体情况详见附
件四至附件五。
沈阳印象名流置业有限公司持有的土地使用证编号为沈南国用（2009）第
031 号的土地面积为 121,410.2 平方米，并已经作为“09 名流债”的抵押物。目
前，由于该地块对应项目进入销售期，名流置业集团股份有限公司拟将该地块的
部分面积置换出来，并保留 67,834.86 平方米仍作为“09 名流债”的抵押物。同
时，名流置业集团股份有限公司拟将陕西名流置业有限公司持有的土地使用证号
为市曲江国用（2012 出）第 011 号的土地增加为“09 名流债”的抵押物。
名流置业集团股份有限公司授权债券受托管理人国泰君安证券股份有限公
司代表“09 名流债”全体债券持有人作为抵押/质押权人与名流置业签署相关协
议、办理抵押/质押等相关事宜。
上述抵押资产置换完成后，根据最新的相关资产评估报告，名流置业为“09
名流债”进行担保的资产总价值为 37.12 亿元，抵押资产对尚未偿还债券本息
21.807 亿元的覆盖率为 1.70 倍。
以上议案，请予审议。
附件四：
土地估价结果报告
项 目 名 称：沈阳印象名流置业有限公司位于沈阳市浑南新区天
坛南街 9 号土地使用权担保抵押价格评估（辽宁
省沈阳市）
受托估价单位：湖北永业行评估咨询有限公司
土地估价报告编号：（鄂）永地[2012](估)字第 0605 号
提交估价报告日期：二○一二年八月四日
沈阳印象名流有限公司位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号土地使用权担保抵押价格评估 第1页
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
沈阳印象名流臵业有限公司位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号土地使用
权担保抵押价格评估（辽宁省沈阳市）
二、委托估价方
委托单位：沈阳印象名流臵业有限公司
法定代表人：熊晟楼
住所：沈阳市浑南新区天坛南街 9 号
三、估价目的
本次估价目的是为沈阳印象名流臵业有限公司办理位于沈阳市浑南新区
天坛南街 9 号土地使用权抵押担保手续提供土地使用权价格参考依据。
四、估价基准日
二○一二年六月四日
五、估价日期
二○一二年六月四日至二○一二年八月四日
六、地价定义
本次估价对象为 1 宗国有出让土地。根据估价目的及估价依据，结合委
托方提供的资料及现场勘查，确定在估价基准日时的地价定义如下：
1、用途设定
估价对象位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号，登记用途混合住宅用地（商
业比例 6%），本次估价设定用途为城镇住宅用地（商业比例 6%）。
2、土地使用权年限设定
估价对象评估基准日时为出让土地使用权，登记出让终止日期为 2057
年 10 月 15 日（商业用地终止日期 2047 年 10 月 15 日），至评估基准日剩余
使用年限为住宅 45.33 年、商业 35.33 年，故评估设定土地使用权年限为住
宅 45.33 年、商业 35.33 年。
3、土地利用和规划条件说明
估价对象所在的 D45 地块总土地面积为 121410.2 平方米，规划容积率为
沈阳印象名流有限公司位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号土地使用权担保抵押价格评估 第2页
3.85，规划总建筑面积为 467429.00 平方米。根据委托方提供的“名流印象”
开发设计方案，D45 地块分两期开发，现正在开发部分土地面积为 53575.34
平方米，地上建筑面积为 186893.26 平方米，本次估价对象为 D45 地块扣减
正在开发部分土地后的剩余部分，土地面积为 67834.86 平方米，其尚可开发
的建筑面积为 280535.74 平方米。
4、开发程度设定
估价对象实际开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通讯、通
上水、通排水、通暖）和宗地红线内场地平整。根据此次估价目的，考虑到
宗地红线内基础设施开发费用已计入资产评估值中，为了避免资产重复计算，
设定开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通讯、通上水、通排水、
通暖）和宗地红线内场地平整。
5、国有建设用地使用权价格设定
综上，本次评估宗地价格是在现状利用条件下，满足上述设定用途、使
用年期、容积率、开发程度等条件，于评估基准日二○一二年六月四日的正
常市场条件下的国有建设用地土地使用权价格。
七、估价结果
沈阳印象名流臵业有限公司委托评估的位于沈阳市浑南新区天坛
南街 9 号的 1 宗混合住宅用地，估价对象所在土地总面积为 121410.20
平方米，本次评估土地面积为 67834.86 平方米。在估价基准日 2012
年 6 月 4 日，满足地价定义及规划利用条件下的国有出让土地使用权价
格如下（详见《土地估价结果一览表》）：
总土地面积：121410.20 平方米
本次评估土地面积：67834.86 平方米
土地单价：6301.77 元/平方米
楼面地价：1523.80 元/平方米
土地总价：42747.96 万元
总地价大写：人民币肆亿贰仟柒佰肆拾柒万玖仟陆佰元整
八、土地估价师签字
湖北永业行评估咨询有限公司 武汉武昌紫阳东路 77 号 TEL：(027)87250866 87250688 FAX：(027)87250566
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估 价 师 资格证书号 签 名
雷小军 2004420179
郭 华 2004420172
九、土地估价机构
法定代表人：
湖北永业行评估咨询有限公司
二○一二年八月四日
湖北永业行评估咨询有限公司 武汉武昌紫阳东路 77 号 TEL：(027)87250866 87250688 FAX：(027)87250566
沈阳印象名流有限公司位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号土地使用权担保抵押价格评估 第4页
第二部分 估价对象界定
一、委托方
委托单位：沈阳印象名流臵业有限公司
法定代表人：熊晟楼
住所：沈阳市浑南新区天坛南街 9 号
二、估价对象
本次待估宗地是位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号，土地用途为混
合住宅用地，所在宗地总面积为 121410.20 平方米，本次评估土地使用
权面积为 67834.86 平方米。使用权类型为出让。
三、估价对象概况
1、土地权属及登记状况
土地权属来源：由沈阳友佳浑南房地产开发有限公司通过拍卖竞得
方式取得土地使用权，并签订了国有土地使用权出让合同，取得了国有
土地使用证。根据“29 号合同的补充说明”，沈阳友佳浑南房地产开发
有限公司于 2008 年 10 月 10 日变更为沈阳印象名流臵业有限公司。
土地使用证号：沈南国用（2009）第 031 号
土地使用权人：沈阳印象名流臵业有限公司
座落：浑南新区天坛南街 9 号
地号：D45
图号：21.00-37.50
地类（用途）：混合住宅用地
使用权类型：出让
终止日期：住宅 2057 年 10 月 15 日，商业 2047 年 10 月 15 日。
使用权面积：121410.20 平方米
登记机关：沈阳市规划和国土资源局浑南新区分局
登记时间：2009 年 12 月 30 日
土地登记证号：№ 011613552 S
宗地界址：东，天成街；南，金帆中路；西，天坛南街；北，银卡
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路。（宗地具体界址以宗地地籍图为准）
土地级别：根据 2008 年《沈阳市住宅（商业）用地级别图》、《沈阳
市住宅（商业）用地级别范围说明》，估价对象所在区域住宅和商业土地
级别均为四级。
2、土地权利状况
（1）土地所有权状况：土地所有权属于国家所有。
（2）土地使用权状况：
根据《关于沈南土出合字（2007）29 号合同的补充说明》，估价对
象使用权人为沈阳印象名流臵业有限公司，估价对象土地使用权人通过
企业并购方式于 2009 年 2 月 13 日合法取得估价对象的出让土地使用权。
自至估价基准日剩余使用年限住宅 45.33 年，商业 35.33 年。
（3）相邻关系权利：无。
根据委托方提供的权属资料，估价对象来源合法，产权清。估价对
象曾办理抵押登记手续，至估价时点，该抵押登记尚未注销。本次评估
是国泰君安证券股份有限公司为了解估价对象土地价值动态变化而进行
的评估，评估报告不作为抵押登记要件使用。
3、土地利用状况
估价基准日时土地利用状况为待开发用地，根据“29 号合同的补充
说明”，建筑密度不大于 30%，容积率不大于 3.85，绿地率不小于 30%，
商业比例 6%。
四、地价影响因素分析
（一）一般因素
1、城市资源状况
沈阳市位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，东与铁岭市~铁岭
县、抚顺市~抚顺县相邻，西与阜新市~阜新县、彰武县、锦州市~黑山县、
鞍山市~台安县接壤，南与辽阳市~灯塔市、本溪市~本溪县毗邻，北与内
蒙 古 自 治 区 ~科 尔 沃 左 翼 后 旗 接 壤 。 地 理 坐 标 在 东 经 122°25′ 9″ ～
123°48′24″；北纬 41°11′51″～43°2′13″之间。东西长 115 公
里，南北长 205 公里。
湖北永业行评估咨询有限公司 武汉武昌紫阳东路 77 号 TEL：(027)87250866 87250688 FAX：(027)87250566
沈阳印象名流有限公司位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号土地使用权担保抵押价格评估 第6页
沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔高度 50 米左右，山地丘
陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分，西部是辽河、浑河冲
积平原，地势由东向西南缓缓倾斜。全市最高海拔高度为 447.2 米，在
法库县境内，最低海拔高度为 5.3 米，在辽中县于家房镇。
沈阳市地区属于北温带季风影响的半湿润大陆性气候，四季分明，
平均气温 8.6。
沈阳是辽宁省省会，是辽宁省的政治、经济和文化中心；是东北地
区最大的中心城市、最大的商贸中心和物资集散地；是全国重要的工业
基地；是国家级历史文化名城和旅游城市。
沈阳市总人口为 720 万人，其中城区人口 485 万人。
沈阳市辖 5 个市区（和平区、沈河区、皇姑区、大东区、铁西区），
4 个郊区（于洪区、东陵区、新城子区、苏家屯区），4 个县（市）（新民
市、辽中县、法库县、康平县），3 个国家级开发区（沈阳经济技术开发
区、沈阳高新技术产业开发区、沈北新区）。国土总面积为 1.3 万平方公
里，其中市区面积 3495 平方公里。
2、房地产制度与房地产市场状况
沈阳市已建立了完善的土地收购、储备、交易管理制度，土地已经
全部实行招拍挂方式供应，受金融风暴影响 2008 年下半年至 2009 年初
房地产市场出现低迷，土地成交明显较少，新楼盘的销售价格平稳下滑，
下滑幅度约 5-10%，销售量比往年同期下降，政府出台了一系列促进销
售政策至年底。目前房地产市场销售价格及销售量开始回升。
3、产业政策
第一，把加快发展服务业放到更加突出的位臵，推动服务业尽快成
为国民经济的主导产业。第二，调整工业特别是重化工行业发展方向，
优化工业结构和提升竞争力。第三，加大节能减排力度，积极推进“两
高”行业结构调整。要加大淘汰落后产能力度，建立完善落后产能退出
的长效机制。第四，加强企业管理创新，鼓励支持企业做强做大。第五，
科学调整产业布局，促进区域经济协调发展。第六，健全产业政策的制
定、实施保障机制，加强政策的引导和调控。
国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。
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企业的下列收入为免税收入：①国债利息收入；②符合条件的居民企业
之间的股息、红利等权益性投资收益；③在中国境内设立机构、场所的
非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等
权益性投资收益；④符合条件的非营利组织的收入；企业的下列所得，
可以免征、减征企业所得税：①从事农、林、牧、渔业项目的所得；②
从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得；③从事符合条
件的环境保护、节能节水项目的所得；④符合条件的技术转让所得；⑤
本法第三条第三款规定的所得；符合条件的小型微利企业，减按 20%的
税率征收企业所得税；家需要重点扶持的高新技术企业，减按 15%的税
率征收企业所得税；民族自治地方的自治机关对本民族自治地方的企业
应缴纳的企业所得税中属于地方分享的部分，可以决定减征或者免征。
4、城市规划与发展目标
沈阳市 2011-2020 年城市规划与发展目标①发展目标：进一步强化
沈阳经济区核心城市地位，增强对东北地区的引领、辐射和集散能力，
建设具有全国性重要影响的国家中心城市，具有国际竞争力的先进装备
制造业基地、人与自然和谐共生的生态宜居之都、带动示范作用明显的
国家创新型城市、传统和现代文明交相辉映的文化名城，加快向经济开
放、文化包容的东北亚国际性城市迈进。②城市性质：辽宁省省会及沈
阳经济区核心城市、国家先进装备制造业基地、国家历史文化名城、国
家中心城市。③城市规模：人口规模规划 2020 年，市域常住人口 1060
万，城镇人口 920 万，城镇化水平达到 87% 。中心城区城市人口 680 万。
用地规模：规划 2020 年：市域城镇建设用地 1000 平方公里，中心城区
建设用地 710 平方公里。
④市域城镇发展：依托城镇发展带，强化交通和基础设施走廊的支撑和
拉动作用，引导产业、人口的合理布局，构建 “多中心、网络化的市域
城镇发展新格局。构建 “一城、六轴、四带”的布局结构。一城：指中心
城区。六轴：指依托复合交通走廊形成沈大、沈山、沈本、沈铁、沈抚
和沈阜六条城镇发展轴。四带：指辽河生态景观带，浑河生态城市带，
蒲河生态城镇带和沙河生态城镇带。规划形成中心城区、新城、重点镇、
一般镇四个等级的城镇体系结构。规划形成沈抚、辽中、新民、法库、
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康平、新城子、空港、胡台和永安等 9 个新城。⑤中心城区规划布局：
中心城区用地结构的调整是国家中心城市职能提升的保障，本轮总体规
划明确了实现城市由单中心集聚增长向多中心的可持续增长的空间发展
模式转变的发展目标。在未来的城市空间拓展中将以发达的城市公共交
通为导向、以多中心的网络化公共中心体系为支撑，以大浑南建设为先
导构建大都市空间发展结构。
城市总体规划是政府调控城市空间资源、指导城乡发展建设、维护社会
公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一。在加强规划管理、
协调城乡空间布局、改善人居环境、促进城乡经济社会全面协调可持续
发展等方面具有重要作用。
5、城市社会经济发展状况
2010 年沈阳全市地区生产总值实现 5013 亿元，比上年增长 15%；全
社会固定资产投资完成 5006 亿元，增长 36%；社会消费品零售总额实现
2063 亿元，增长 16%；地方财政一般预算收入完成 465.4 亿元，增长 17.6%；
城市居民人均可支配收入达到 20540 元，增长 11.2%；农民人均纯收入
达到 10005 元，增长 14.3%。
（二）区域因素
1、区域概况
估价对象位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号。
沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。始建于 1988 年 5
月，1991 年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，是科技部重
点支持的众多开发区之一。新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥、
西至长大铁路的浑河南岸与南三环之间区域，东西长约 21 公里，南北宽
3~5 公里，呈带状隔浑河与母城相望。新区区位条件优越。向南，距离
沈阳空港—桃仙机场仅 7 公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥、长青
桥、富民桥、浑河桥、胜利桥与母城相连；沈营、沈丹、沈抚高速公路
及机场路、沈祝路、沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。沈阳地区位
于阴山东西纬向复杂构造带的东延部分，为新华夏第二隆起带与第二沉
降带交接地带。浑南新区主要处在小辽河断陷盆地上。第四纪地层不整
合于基岩之上，表面岩性以砂壤土和壤土为主。浑南新区位于浑河水系
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冲积而成的浑河平原上。新区地形平缓，区内地势东高西低，南高北低，
平均海拔低于 50 米。新区规划面积 90 平方公里，常住人口 20 多万人。发
展目标：到 2010 年将实现产值 64 亿元和 56 亿元；现代服务业全面实现
与国际接轨，产业结构比重持续上升，占地区生产总值达到 35%以上。
到 2010 年，工业总产值实现年均 20%以上的增长速度，形成一批拥有自
主知识产权和知名品牌、国际竞争力较强的优势企业。
2、交通条件
估价对象所在区域距沈阳市中心-市府广场约 9 公里，距沈阳市商业
中心-中街约 14 公里，距沈阳北火车站约 11 公里，距南塔长途客运站约
6.5 公里，距五里河公园南岸约 2000 米，距浑河约 2000 米，距沈阳医
学院第二临床医院约 3700 米，距铁匠小学约 1700 米。
估价对象所在区域主要道路有天坛南街、金卡路、金帆中路、天成
街、银卡路、富民南街等，道路畅通；途经该区域的公交线路有 150、
238、146、334 路，人员出行较便捷。
3、商业繁华程度
估价对象所在区域主要用地类型商住，有坤泰新界、华发首府、保利
达江湾城、浦江御景湾、沿海赛洛城、亿丰广场等楼盘正在开发或销售中，
人口密度处于区域平均水平。
4、基础设施条件
估价对象 所在区域市政基 础配套设施较完 善。配套程度达 “七通”
（通路、通电、通讯、通上水、通排水、通暖），各项设施保证率为：
道路：主要道路有天坛南街、金卡路、金帆中路、天成街、银卡路、
富民南街等，道路畅通；
供电状况：国家电网，保证率 98%以上；
通讯条件：市政管网，畅通；
供水状况：市政管网，保证率 98%以上；
排水状况：市政，暗渠排放，雨污合流，畅通；
供暖状况：市政热网，保证率 95%以上；
供气状况：市政，保证率 95%以上。
估价对象所在区域公用设施完善程度较好。
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5、环境条件
（1）人文环境：估价对象所在区域为商住混合区，人文环境较好；
（2）自然环境：估价对象所在区域绿化条件较好，基本无噪音、大
气污染，自然环境质量较佳。
6、规划限制
估价对象规划用途符合区域用地规划。
（三）个别因素
位臵：位于沈阳市浑南新区天坛南街 9 号，邻主干道-天坛南街（50
米宽），距奥体中心约 600 米，距正在兴建中的浑南商业中心约 500 米，
距公交车站约 280 米。
土地利用状况：待开发用地，根据“29 号合同的补充说明”，建筑
密度不大于 30%，容积率不大于 3.85，绿地率不小于 30%，商业比例 6%，
开发周期 2 年。根据其区位环境和区域规划，经分析为最有效利用。
土地面积：总土地面积为 121410.20 平方米，本次评估土地面积为
67834.86 平方米。
容积率： 3.85。
临街状况：四面临街，东临天成街；南临金帆中路；西临天坛南街；
北临银卡路。
宗地形状：较规则，形状对土地利用无不良影响。
居住社区成熟度：周边区域居住用地比例较高、规划小区规模较大
和社区发展完善程度较高。
建筑朝向：宗地内可建楼房均可朝偏南。
地质条件：地势平坦，地基承载力较高。
开发程度状况：估价对象为待开发用地，估价基准日时场地基本平
整，达到开发建设条件。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号，
2004 年 8 月 28 日）
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第
72 号，2007 年 8 月 30 日）
3、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第 62 号）
4、《中华人民共和国担保法》（1995 年中华人民共和国主席令第 50
号）
5、《 中 华 人 民 共 和 国 城 镇 国 有 土 地 使 用 权 出 让 和 转 让 暂 行 条 例 》
（1990 年 5 月 19 日国务院令第 55 号）
6、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》
和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195 号）
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法(2002 年 1 月 31
日辽宁省第九届人民代表大会第 28 次会议通知)
2、《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》（沈
规国土发[2008]64 号）
3、《辽宁省建筑工程预算实物量定额》
4、《辽宁省建筑装饰工程预算定额》
5、《辽宁省建筑工程、建筑装饰装修工程消耗量定额参考价目表》
6、《关于印发辽宁省契税暂行实施办法的通知》（辽政办发 [1999]61
号）
（三） 有关技术标准
1、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）
2、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001)
3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）
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（四）其他资料
1、委托方提供的有关资料
（1）委托方企业营业执照复印件
（2）国有土地使用权证复印件
（3）国有土地使用权出让合同及补充合同复印件
（4）其它相关资料
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
（一）估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则：
1、合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法
产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产
权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，
应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，
应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需
的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格
都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降
低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进
行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断
性特征。
3、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，
这直接关系到该地块的收益量和价格。
4、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场
交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
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根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或
大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服
务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用
价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
5、变动原则
指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确
地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生
变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结
果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因
素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须
分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变
动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因
此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水
平预测未来的土地价格。
6、预期收益原则
土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收
益为依据。土地的价格是由反映该宗地将来的总收益所决定的，它的价
格也受预期收益形成因素的变动所影响。所以，土地投资者是在预测该
土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。估价人员必须了解过去
的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定
对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来
能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
7、贡献原则
土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可
以土地对土地收益的贡献大小来决定。
二、估价方法和估价过程
（一）估价方法选择
估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，
结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定
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本次评估采用的方法。
1、评估思路
估价对象于评估基准日设定用途为城镇住宅用地，实际用途为房地
产建设项目用地。本次评估采用基准地价系数修正法和剩余法两种方法
分别测算估价对象设定条件下的土地使用权价格，然后经过综合分析测
算方法及其测算结果，最终确定估价对象的土地使用权价格。
2、方法选择依据
（1）估价对象为房地产建设项目用地，根据其区位环境和区域规划，
经分析为最有效利用。所在区域有类似估价对象地上建筑物的交易价格
可参考，能够比较客观测算估价对象地上建筑物的不动产价格，并可根
据建筑工程，合理确定类似物业的开发费用，故比较适宜选用剩余法评
估；
（2）估价对象在沈阳市基准地价覆盖范围内，属于沈阳市四级地范
围内，且有相应的基准地价计算宗地地价的修正体系，故可选用基准地
价系数修正法进行评估。
待估宗地为混合住宅用地，而成本法主要用于工业用地的估价，故
本次评估不采用；待估宗地为待开发用地，而收益法较适用于地上有建
筑物的土地估价，亦不选用收益法。
综上所述，本次评估选用剩余法、基准地价系数修正法两种方法进
行评估。
1、剩余法
剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。即地价等
于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此剩余法是在估算
开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建
筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润和销售费、税费等费用后，
以价格余额来估算估价对象土地价格的方法。本次应用的计算公式如下：
楼面地价=房地收益－房屋建造成本－利息－利润－税费
单位面积地价=楼面地价〓容积率
2、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法估价是利用城镇基准地价和基准地价修正系数
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表等评估成果，按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与
其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数
对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日时价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及沈阳市基准地价测算资料，本次评估
运用的计算公式为：
Pi＝（Pj〒M）〓(1〒K)〓（1＋S1）〓S2〓S3〓S4
式中:
M—相应基础设施差异的配套费
Pi—估价对象地价
Pj—估价对象对应的基准地价
K—估价对象所有综合影响因素总修正值
其中：n
K Ki
i 1
Ki—第 i 个估价对象综合因素修正系数
S1—用途修正系数
S2—年期修正系数
S3—容积率修正系数
S4—期日修正系数
（三）、估价结果
1、地价确定的方法
经估价人员现场查勘和当地地产市场情况分析，按照地价评估的基本原
则和估价程序，估价对象选择剩余法和基准地价系数修正法两种估价方法进
行了评估，两种方法测得结果分别为其楼面地价分别为 1675.38 元/平方米、
1372.22 元/平方米，两种估价方法估价结果不大，故最终地价取两种估价结
果的算术平均值。则
楼面地价=（ 1675.39+1372.22）/2=1523.80（元/平方米）
评估土地总价＝1523.80〓280535.74=42747.96（万元）
土地单价=42747.96〓10000〔67834.86=6301.77（元/平方米）
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2、估价结果
沈阳印象名流臵业有限公司委托评估的位于沈阳市浑南新区天坛南
街 9 号的 1 宗混合住宅用地，估价对象所在土地总面积为 121410.20 平
方米，本次评估土地面积为 67834.86 平方米。在估价基准日 2012 年 6
月 4 日，满足地价定义及规划利用条件下的国有出让土地使用权价格如
下（详见《土地估价结果一览表》）：
总土地面积：121410.20 平方米
本次评估土地面积：67834.86 平方米
土地单价：6301.77 元/平方米
楼面地价：1523.80 元/平方米
土地总价：42747.96 万元
总地价大写：人民币肆亿贰仟柒佰肆拾柒万玖仟陆佰元整
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、估价对象作为混合住宅用地，得到最有效利用，并产生相应的土
地收益。
2、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常
进行。
3、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、
法规。
5、委托方提供的资料属实。
6、估价对象的价格内涵符合“地价定义” 的设定条件。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据。
本次评估报告的过程及结果法律依据是《中华人民共和国土地管理
法》以及国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估价规程》
（GB/T18508-201）。
2、本报告和估价结果使用的方向和限制条件。
（1）本估价报告的地价结果是在估价基准日 2012 年 6 月 4 日，满
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足估价设定条件下的国有出让用地土地使用权价格。
（2）估价对象权属及面积以委托方提供的资料确定。
（3）本估价报告和估价结果仅为沈阳印象名流臵业集团股份有限公
司办理位于浑南新区天坛南街 9 号的国有出让土地使用权抵押担保手续
提供土地使用权价格参考依据。
（4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地技
术报告不提供给委托方。
3、土地估价结果的有效期
评估结果有效期自估价基准日起一年内有效。
4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，湖北永业行评估咨
询有限公司对估价结果有解释权。
5、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任由委托方承担。
（三）需要特殊说明的事项
1、有关资料来源
估价报告中《国有土地使用证》（沈南国用（2009）第 031 号）及《关
于沈南土出合字（2007）29 号合同的补充说明》（以下简称 29 号合同的
补充说明）等资料由委托方提供，其他相关资料来源于委托方以及评估
人员收集整理的有关资料。
2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
本评估报告结果是在估价基准日，满足地价定义及在估价假设和限
制条件下的出让土地使用权价格。若估价对象的土地利用方式、估价基
准日、权属性质、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，
该评估结果应做相应调整。
3、估价对象的特殊性及采取的一些特殊处理
（1）委托方所提供的资料为此次估价的重要依据,报告中有关估价
对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的《国有土
地使用证》及《关于沈南土出合字（2007）29 号合同的补充说明》（以
下简称 29 号合同的补充说明）为准，估价人员未向有关政府部门核实和
查证，对于资料的真实性和准确性由委托方负责。
（2）估价对象为待开发的房地产建设项目用地，本次评估结果是假
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设按《29 号合同的补充说明》规划条件完成开发后的国有建设用地使用
权价格。
（3）本次评估土地面积计算单位统一为平方米，按每亩等于 666.67
平方米进行换算。
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第四部分 附 件
（一） 土地评估委托函
（二） 《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用证》复
印件
（三） 委托方营业执照及资质证书复印件
（四）估价对象区位示意图
（五）估价对象概貌性照片
（六）估价机构营业执照及资质证书复印件
（七）估价师注册证书复印件
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土地估价结果报告
项 目 名 称：陕西名流置业有限公司位于西安曲江新区新开门南
路以东，绕城高速公路以南的国有出让土地使用
权担保抵押价格评估（西安市）
受托估价单位：湖北永业行评估咨询有限公司
土地估价报告编号：（鄂）永地[2012](估)字第 0604 号
提交估价报告日期：二○一二年八月四日
陕西名流置业有限公司位于西安曲江新区新开门南路以东，绕城高速公路以南的国有出让土地使用权担保抵押价格评估 第 1 页
土 地 估 价 报 告
第一部分 摘 要
一、估价项目名称
陕西名流臵业有限公司位于西安曲江新区新开门南路以东，绕城高速公
路以南的国有出让土地使用权担保抵押价格评估（西安市）
二、委托估价方
委托单位：陕西名流臵业有限公司
法定代表人：熊晟楼
住所：西安曲江新区雁塔南路 318 号曲江文化产业孵化中心 B 座 21606
号
三、估价目的
本次估价目的是为陕西名流臵业有限公司办理位于西安曲江新区新开门
南路以东，绕城高速公路以南的国有出让土地使用权抵押担保手续提供土地
使用权价格参考依据。
四、估价基准日
二○一二年五月三十日
五、估价日期
二○一二年五月三十日至二○一二年八月四日
六、地价定义
本次评估所确定的土地价格是估价对象在估价基准日 2012 年 5 月
30 日，土地登记用途为住宅用地，评估设定用途为住宅用地 ；土地使用
权类型为出让；土地实际开发程度为红线外“六通”（通路、供电、通
讯、通上水、通下水、通气）及“红线内有建筑物”（经估价师现场踏
勘，估价对象地上有部分建筑物尚未拆除，宗地红线内场地尚未平整，
根据委托方提供的《房地产评估委托函》载明，估价对象上的拆迁工作由政
府全权承担，同时政府承诺于 2012 年 6 月 15 日前交付净地予陕西名流臵业
有限公司），故本次评估设定估价对象利用状况为宗地红线外“六通”（通
路、供水、排水、通电、通讯、通气）及红线内“场地平整”，容积率
为 3.5，土地剩余使用年限为 69.67 年，本次评估设定利用条件下的国
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有出让土地使用权价格。
七、估价结果
陕西名流臵业有限公司委托评估位于西安曲江新区新开门南路以
东，绕城高速公路以南宗地，土地使用权总面积为 30603.98 平方米，
在估价基准日 2012 年 5 月 30 日，满足地价定义及评估设定条件下的出
让土地使用权价格如下（详见《土地估价结果一览表》）：
土地使用权面积：30603.98 平方米
土 地 单 价：9711.30 元/平方米
楼 面 地 价：2774.66 元/平方米
土 地 总 价：29720.44 万元
大 写：贰亿玖仟柒佰贰拾万零肆仟肆佰元整
八、土地估价师签字
估 价 师 资格证书号 签 名
雷小军 2004420179
郭 华 2004420172
九、土地估价机构
法定代表人：
湖北永业行评估咨询有限公司
二○一二年八月四日
湖北永业行评估咨询有限公司 武汉武昌紫阳东路 77 号 TEL：(027)87250866 87250688 FAX：(027)87250566
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第二部分 估价对象界定
一、委托方
委托单位：陕西名流臵业有限公司
法定代表人：熊晟楼
住所：西安曲江新区雁塔南路 318 号曲江文化产业孵化中心 B 座 21606
号
二、估价对象
本次待估宗地是位于西安曲江新区新开门南路以东，绕城高速公路以
南，土地用途为住宅用地，土地使用权面积为 30603.98 平方米。使用权类
型为出让。
三、估价对象概况
1、土地登记状况
根据委托方提供的《国有土地使用证》载明，估价对象位于西安曲江
新区新开门南路以东，绕城高速公路以南 ，土地使用权人为陕西名流臵
业有限公司，土地证号为市曲江国用（2012 出）第 011 号，地号为 QJ8-6-1，
图号为 150-00-19，地类用途为住宅用地，使用权类型为出让，分摊面积为
30603.98 平方米。
估价对象所在大宗地东临规划道路，南临规划道路，西临新开门南
路，北临绕城高速。
2、土地权利状况
估价对象土地所有权为国家所有，土地使用权人为陕西名流臵业有
限公司，土地使用权类型为出让，终止日期为 2082 年 2 月 16 日，至估
价基准日，估价对象已使用 0.33 年，根据《中华人民共和国城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55 号），土地使用权出
让法定最高年限为住宅 70 年，故至估价基准日，估价对象土地使用权
剩余年期为住宅 69.67 年。
与估价基准日，估价对象均未查封、未抵押、未预售。
3、土地利用状况
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根据估价师现场踏勘，估价对象地上有部分建筑物尚未拆除，宗地
红线内场地尚未平整，而根据委托方介绍，估价对象内的拆迁等工作由
政府全权承担，故本次评估设定估价对象利用状况为宗地红线外“六通”
（通路、供水、排水、通电、通讯、通气）及红线内“场地平整”。
根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》载明：估价对
象建筑容积率不大于 3.5 且不小于 3.0；建筑密度不高于 20%不低于 15%；
绿地率不高于 43%不低于 38%。
四、地价影响因素分析
1、一般因素
（1）地理位臵
西安市位于黄河流域中部关中盆地，东经 107.40 度～109.49 度和
北纬 33.42 度～34.45 度之间。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭
南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉
县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；
北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市区、杨凌区和三原、泾阳、兴平、武
功、扶风、富平等县（市）相邻。辖境东西长约 204 公里，南北宽约 116
公里。面积 9983 平方公里，其中市区面积 1066 平方公里。
（2）自然条件与城市资源状况
【气候】西安市平原地区属暖温带半湿润大陆性季风气候，冷暖干
湿四季分明。冬季寒冷、风小、多雾、少雨雪；春季温暖、干燥、多风、
气候多变；夏季炎热多雨，伏旱突出，多雷雨大风；秋季凉爽，气温速
降，秋淋明显。年平均气温 13.0～13.7，最冷 1 月份平均气温-1.2～
0，最热 7 月份平均气温 26.3～26.6，年极端最低气温-21.2（蓝
田 1991 年 12 月 28 日），年极端最高气温 43.4（长安 1966 年 6 月 19
日）。年降水量 522.4～719.5 毫米，由北向南递增。七月、九月为两个
明显降水高峰月。年日照时数 1646.1～2114.9 小时，年主导风向为东
北风（西安）。年内主要气象灾害有干旱、暴雨、洪涝、城市内涝、冰
雹、大风、沙尘、干热风、大雾、寒潮和低温冻害。
【地质】西安市境内海拔高度差异悬殊位居全国各城市之冠。巍峨
峻峭、群峰竞秀的秦岭山地与坦荡舒展、平畴沃野的渭河平原界线分明，
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构成西安市的地貌主体。秦岭山脉主脊海拔 2000 米～2800 米，其中西
南端太白山峰巅海拔 3867 米，是大陆中部最高山峰。渭河平原海拔 400
米～700 米，其中东北端渭河河床最低处海拔 345 米。西安城区便建立
在渭河平原的二级阶地上。
【地貌】西安市的地质构造兼跨秦岭地槽褶皱带和华北地台两大单
元。距今约 1.3 亿年前燕山运动时期产生横跨境内的秦岭北麓大断裂，
自距今约 300 万年前第三纪晚期以来，大断裂以南秦岭地槽褶皱带新构
造运动极为活跃，山体北仰南俯剧烈降升，造就秦岭山脉。与此同时，
大断裂以北属于华北地台的渭河断陷继续沉降，在风积黄土覆盖和渭河
冲积的共同作用下形成渭河平原。
【河流】西安地区自古有“八水绕长安”之美称。市区东有灞河、
浐河，南有潏河、滈河，西有氵皂河、沣河，北有渭河、泾河，此外还
有黑河、石川河、涝河、零河等较大河流。其中绝大多数属黄河流域的
渭河水系。渭河横贯西安市境内约 150 公里，年径流量为 25 亿立方米。
西安地下水储量估算，总计约 19.91 亿立方米。还另辟有较理想的水源
基地。2001 年 12 月，黑河水利枢纽主体工程建成，每年向西安供水 4
亿立方米，形成日供水能力 120 万吨，加上地下水资源，市区日供水能
力可达 172 万吨，基本满足城市生产生活用水。
【矿产资源】西安境内地层发育复杂，构造类型多样，为各种矿产
资源的形成提供了有利条件。已发现的矿产资源共 47 种，其中金属矿
产 21 种，非金属矿产 22 种，能源矿产 2 种，其他矿产 2 种。大部分金
属和非金属矿产分布在南部秦岭山区。秦岭以北平原地区具有良好的储
存地热水的地质条件，仅城区可以开发的地热面积约 780 平方公里，地
下热水可采储量约为 5.39 亿立方米。
【动植物资源】西安的自然植被未遭受第四纪大陆冰川直接侵袭，
尚保留若干第三纪古老的孑遗植物，如银杏、水青树、连香、马甲子等。
秦岭山地从高海拔向低海拔垂直分布有高山灌丛草甸、针叶林、针阔叶
混交林和落叶阔叶林等自然植被类型。自然植被中野生植物资源丰富，
计有野生植物 138 科、681 属、2224 种，为中国种子植物的重要“基因
库”之一。渭河平原主要为大田农作物、蔬菜、果园和城市绿化等栽培
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植物类型。野生动物资源主要分布在秦岭山地，有兽类 55 种，鸟类 177
种，包括有大熊猫、金丝猴、扭角羚秦岭亚种、鬣羚、大鲵、黑鹳、白
冠长尾雉、血雉、金鸡等珍稀动物。为保护自然生态系统和珍稀动植物
资源，境内已建立 3 个国家级自然保护区。
【旅游资源】西安古称长安，是中华民族和东方文明的发祥地之一。
早在 110 万年前的远古时期，人类的祖先就在这里繁衍生息。西安有 3100
多年的建城史和 1100 多年的国都史，先后有 13 个王朝在此建都，是与
罗马齐名的古都。从西汉起，西安就成为中国与世界各国进行经济、文
化交流和友好往来的重要城市。“丝绸之路”以长安为起点，西至罗马古
城。“长安文化”代表着中华文化的主干。明洪武二年即公元 1369 年改奉
元路为西安府，西安的名称一直沿用至今。
作为华夏文明的发源地，西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，
是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。作为世界四大文明
古都（西安、罗马、开罗、雅典）之一，旅游资源得天独厚，是著名的
世界历史名城。西安周围有 120 多座帝王陵墓围绕。兵马俑坑被誉为“世
界第八大奇迹”，秦始皇陵是最早列入世界遗产名录的中国遗迹，西安
古城墙是至今世界上保存最完整、规模最宏大的古城墙遗址。近年，汉
阳陵的开发又一次造成了世界的轰动，其出土的裸体彩俑被誉为“东方
维纳斯”。市内有 6000 多年历史的半坡遗址；明代建立的藏石碑三千
多块、被誉为石质历史书库的碑林博物馆；文物储藏量全国之最的陕西
历史博物馆；唐代著名高僧玄奘法师译经之地大雁塔；西北历史最长的
清 真 寺 化 觉 巷 大清 真 寺 ， 以 及 西安 周 边 的 华 夏 始祖 轩 辕 黄 帝 之 陵黄 帝
陵；汉武帝刘彻之墓汉茂陵；唐女皇武则天与唐高宗李治的合葬墓唐乾
陵；释伽牟尼佛指舍利存放之处 法门寺,唐大明宫遗址等驰名中外的景
点。自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、
太白山、王顺山、骊山、楼观台、辋川溶洞等风景名胜区，更有周边的
森林公园十余个。人文山水、古城新姿交相辉映，构成古老西安特有的
神韵风姿。
（3）城市社会经济发展状况
2011 年，西安市全市生产总值（GDP）3864.21 亿元，按可比价格
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计算，比上年增长 13.8%，增幅高于全国 4.6 个百分点。分产业看，第
一产业增加值 173.14 亿元，增长 6.7%；第二产业增加值 1697.16 亿元，
增长 16.4%；第三产业增加值 1993.91 亿元，增长 12.1%。
1、农业生产稳定增长，粮食连续八年丰收
全年粮食总产量达到 182.04 万吨，连续八年获得丰收。主要农产
品产量稳步增长。蔬菜产量 261.52 万吨，比上年增长 3.1%；水果产量
91.14 万吨，增长 7.5%；奶类产量 64.80 万吨，增长 2.3%；禽蛋产量
12.56 万吨，增长 2.7%；肉类产量 14.46 万吨，增长 6.0%，其中，猪肉
产量 10.48 万吨，增长 2.5%。
2、工业生产稳中趋快，能源消费增长趋缓
全市规模以上工业实现增加值 1012.58 亿元，同比增速由 1-2 月的
14.1%加快到全年的 17.2%。其中，装备制造业增加值 476.78 亿元，同
比增速由 1-2 月的 7.8%加快到全年的 14.3%。
分轻重工业看，规模以上轻工业增加值 212.26 亿元，增长 14.6%，
增速比上年提高 1.4 个百分点；重工业增加值 800.32 亿元，增长 18.0%，
比上年回落 3.9 个百分点。
分行业看，35 个工业行业中，交通运输设备制造业、电气机械及器
材制造业、电力热力的生产和供应业、专用设备制造业和通用设备制造
业五个行业占全市规模以上工业增加值一半以上，其中，交通运输设备
制造业增加值比上年增长 13.4%；电气机械及器材制造业增长 1.8%；电
力热力的生产和供应业增长 19.6%；专用设备制造业增长 26.0%；通用
设备制造业增长 19.5%。
分产品看，西安市重点监测的 55 种工业产品中有 28 种产品产量比
上年增长，其中，通信及电子网络用电缆增长 5.7 倍，高压开关板增长
2.4 倍，光缆增长 1.4 倍；24 种产品产量比上年下降，其中，钢材下降
43.9%，水泥下降 19.8%，汽车用发动机下降 25.6%，轿车下降 25.3%，
载货汽车下降 21.7%。
重点耗能企业能耗下降。2011 年 1-11 月，全市重点耗能工业企业
综合能源消费量 396.69 万吨标准煤，比上年同期下降 2.7%；万元产值
能耗 0.200 吨标准煤，比上年同期下降 12.3%。全市重点耗能工业企业
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中六大高耗能行业综合能源消费由 1-10 月的增长 0.3%转为下降 2.3%，
拉动重点耗能企业能耗下降 1.5 个百分点。
3、交通运输形势较好，邮政电信业稳步增长
公路、铁路和民航客运量分别为 2.94 亿人次、0.29 亿人次和 0.21
亿人次，比上年分别增长 10.6%、2.6%和 18.5%。公路和民航客运量增
速比上年分别提高 5.6 和 0.7 个百分点，铁路客运量增速回落 4.8 个百
分点。公路、铁路和民航货运量分别为 3.84 亿吨、823.00 万吨和 17.26
万吨，分别增长 14.3%、16.5%和 11.3%。公路和铁路货运量增速分别比
上年提高 2.2 和 1.6 个百分点，民航货运量增速回落 13.3 个百分点。
邮政业务总收入 8.16 亿元，增长 15.5%，比上年提高 4.9 个百分点；
电信业务总收入 100.47 亿元，增长 13.3%，提高 4.1 个百分点。
4、固定资产投资较快增长，房地产开发投资增速回落
全社会固定资产投资 3352.12 亿元，比上年增长 30.2%，增速比上
年提高 0.2 个百分点，扣除价格因素实际增长 23.5%。其中，全市固定
资产投资（不含农户）3279.61 亿元，增长 29.9%。
分产业看，在全市固定资产投资中，第一产业完成投资 72.23 亿元，
比上年增长 22.2%；第二产业投资 483.67 亿元，增长 21.3%，其中，工
业投资 398.99 亿元，增长 18.5%；第三产业投资 2723.71 亿元，增长
31.8%。
分所有制类型看，在全市固定资产投资中，公有制经济完成投资
1487.67 亿元，比上年增长 23.9%；非公有制经济完成投资 1791.94 亿
元，增长 35.4%。非公经济投资高于公有制经济投资 11.5 个百分点，且
高于上年 11.1 个百分点。
全市房地产开发投资 1002.67 亿元，比上年增长 19.0%，增速比上
年回落 2.0 个百分点，扣除价格因素实际增长 12.9%。商品房销售面积
1796.03 万平方米，增长 13.1%，回落 13.3 个百分点。
5、市场销售平稳增长，热点商品销售增速有缓有快
全市实现社会消费品零售总额 1935.18 亿元，比上年增长 20.1%，
增速比上年提高 1.2 个百分点，扣除价格因素实际增长 15.0%，回落 0.8
个百分点。其中，限额以上企业（单位）消费品零售额 1468.65 亿元，
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增长 30.8%。
按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 1877.84 亿元，比上年增
长 20.5%；乡村消费品零售额 57.34 亿元，增长 9.8%。
按消费形态分，餐饮收入 202.75 亿元，比上年增长 16.7%；商品零
售 1732.43 亿元，增长 20.5%。
从限额以上企业（单位）商品销售看，石油及制品类、金银珠宝类
商品持续旺销，实现零售额比上年分别增长 71.0%和 47.3%。受宏观政
策影响，汽车类及家具类商品销售同比增速明显回落，汽车类商品增长
19.3%，比上年回落 10.3 个百分点；家具类商品增长 29.3%，回落 12.5
个百分点。
6、外贸形势总体平稳，进口增速快于出口
全市进出口总额 125.79 亿美元，比上年增长 21.0%，增速比上年回
落 22.2 个百分点，其中，出口总额 58.04 亿美元，增长 9.2%，回落 50.3
个百分点；进口总额 67.75 亿美元，增长 33.5%，提高 4.3 个百分点。
全市实际利用外商直接投资 20.05 亿美元，增长 28.0%。
7、旅游市场保持旺盛，旅游收入较快增长
在世园会的有力带动下，全市旅游人数和收入实现较快增长，均高
于“十一五”同期平均水平。全市实现旅游总收入 530.15 亿元，比上
年增长 30.8%。
从国内旅游看，全市接待国内游客 6553 万人次，比上年增长 26.0%，
实现国内旅游收入 478.87 亿元，增长 32.0%。从国际旅游看，全市接待
海外旅游者 100.23 万人次，增长 19.1%，实现旅游外汇收入 6.41 亿美
元，增长 20.9%。
8、文化产业快速发展，内部结构不断优化
全市文化产业实现增加值 250.70 亿元，按可比价格计算，比上年
增长 31.4%。
从文化产业内部结构看，全市文化产业单位实现增加值
全市实现财政总收入 649.88 亿元，比上年增长 27.3%。实现地方财
政一般预算收入 318.55 亿元，增长 31.7%，增速比上年回落 1.6 个百分
点。
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全市地方一般预算支出 494.58 亿元，增长 33.1%，回落 1.1 个百分
点。其中，民生支出 375.33 亿元，增长 43.6%，占到一般预算支出的
75.9%，比上年提高 5.6 个百分点。
9、存贷款保持适度增长，贷款期限结构改善
截至 12 月末，全市金融机构本外币存款余额 10526.32 亿元，比年
初新增 1498.31 亿元，比上年多增 183.49 亿元。其中，城乡居民储蓄
存款余额 4191.14 亿元，比年初新增 531.48 亿元，比上年少增 10.67
亿元。
截至 12 月末，全市金融机构本外币贷款余额 7700.19 亿元，比年
初新增 1130.57 亿元，比上年多增 58.87 亿元。从结构看，今年以来，
短期贷款增速大幅上升，期限结构明显改善。截至 12 月末，全市短期
贷款比年初新增 345.75 亿元，比上年多增 509.70 亿元；中长期贷款比
年初新增 700.02 亿元，比上年少增 608.74 亿元。
10、物价水平高位回落，生产价格“剪刀差”缩小
全年居民消费价格比上年上涨 5.6%。分类别看，食品上涨 11.3%，
烟酒及用品上涨 3.0%，衣着上涨 4.0%，家庭设备用品及维修服务上涨
1.8%，医疗保健和个人用品上涨 5.3%，交通和通信上涨 0.3%，娱乐教
育文化用品及服务上涨 1.0%，居住上涨 5.1%。9 月份居民消费价格同比
涨幅达到本年顶点 7.0%后，涨幅开始回落。12 月份，居民消费价格同
比上涨 4.9%，环比上涨 0.3%。
全年工业生产者出厂价格上涨 2.5%，12 月份环比下降 0.2%；全年
工业生产者购进价格上涨 8.8%，12 月份环比下降 0.7%。生产价格“剪
刀差”从一季度的 8.1 个百分点逐月缩小至 6.3 个百分点。
总的来看，在国际政治经济局势动荡、国内政策环境紧缩及物价水
平持续高位的三重压力下，2011 年市委、市政府认真贯彻落实中央各项
宏观经济政策，扩大了世园带动效应，抑制了房价过快上涨，改善了增
长动力格局，增加了城乡居民收入，保持了经济的平稳较快增长，为今
后又好又快发展奠定了坚实基础。当前，国际经济环境复杂严峻，国内
经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍很突出，西安市
坚决贯彻落实中央经济工作会议精神，牢牢把握西部大开发深入推进和
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国际化大都市建设的战略机遇，不断夯实经济长期健康发展基础，不断
增强经济抗冲击能力，努力实现经济稳中求进，进中求好，好中求快。
（4）城市规划与发展目标
《大西安总体规划空间发展战略研究》规划讨论稿提出，在 关中—
天水经济区规划实施的大背景下，西安面临千载难逢的好机遇，也迎接
着前所未有的大挑战——10 年时间里，西安要建为面积 800 平方公里、
人口 1000 万以上的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、
区域协调化的带动点、华夏历史文化的传承点。
未来大西安将打造国际一流旅游目的地、国家重要的科技研发中
心、全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，以及区域性商贸物流
会展中心、区域性金融中心，将逐步建设成国家中心城市之一、富有东
方历史人文特色的国际化大都市、世界文化之都。
到 2020 年，大西安的城市人口将达到 800 万-1000 万人，到规划期
末的 2030 年，大西安的城市规模将达到 1329 平方公里，总人口达 1200
万人，进入国际化大都市之列。
在经济实力方面，2020 年西安人均生产总值目标数据将达到 10000
美元，基本上达到国际化大都市的 10000-12000 美元的标准。
在国际交流方面，国际化大都市要求一半以上的世界 500 强企业设
立分支机构，外国金融机构数量 100 家以上，外籍人口比例 5%-20%。目
前西安跨国公司进驻数量还不到 100 家，外国金融机构数量 6 家，外籍
人口比例只有 0.08%，2020 年目标数据跨国公司 200 家以上，外国金融
机构、外籍人口都需大幅度增加。
在轨道交通方面，国际化大都市标准为轨道交通客运比重将不少于
50%，目前，西安 2020 年的目标数据为占比达到 25%，未来 10 年肯定是
西安轨道交通大建设期。
（5）房地产市场状况
西安房地产信息网数据研究中心 4 月份对全国各主要城市的房地产
交易数据监测显示：在监测的 40 个城市中，4 月八成城市成交量环比下
跌，逾五成城市成交价格回调，多数城市库存有所增加。4 月，除北京、
青岛库存量下降外，其余城市库存均有不同程度增长。南充、广州、苏
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州库存增量都超过 20 万平方米，上海、深圳、厦门、福州则超过 10 万
平方米。10 个重点城市中仅杭州成交环比小幅上涨，其余城市均有不同
程度下跌。成交价格稳中有升，上海、成都环比分别上涨 14.44%、16.82%，
其余城市波动不大。
而在西安，在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背
景下，刚需臵业持续放量，4 月住宅市场销量再现增长之势;同时市场主
体楼盘已连续两月呈现低位趋稳之势，在行业调控政策持续深化影响的
背景下，西安臵业者购房支出较 2011 年已呈现明显回落。
1)商品房销售——-商业物业爆发式销售增长乏力 4 月商品房交
易量回落 4.87%
西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012 年 4 月，西安市商
品房销售面积共计 84.46 万平方米，较上月环比下滑 4.87%，与去年同
期相比增长 41.39%。从分物业销售环比表现来看，写字楼及住宅物业均
有不同程度上扬，而作为商业物业销售则呈现明显回落。3 月份以华南
城为主体的西安商业物业销售猛增至 15.8 万平方米，本月恢复至 1、2
月市场交易水平，成交面积为 3.95 万平方米，环比上月下滑 75%，也成
为本月商品房销售整体回落的主要影响因素。
2)商品房供应——西安商品房供应环比下滑 32.21% 仍处高位放量
过程
西安房地产信息网数据研究中心根据网签合同备案及楼盘市场
调研统计显示：与 3 月房企扎堆开盘，抢占西安春季住博会先机的“壮
景”相比，4 月市场供应量略有回落。2012 年 4 月，西安市商品房新批
预售面积为 172.38 万平方米，尽管环比下降 32.1%，但较上年同期仍增
长 38.63%，与上年度月均供应量相比超出 40.07%。2012 年西安楼市供
应总体呈现上涨之势，也可以看出在行业政策走向愈渐清晰的背景下，
房企也已逐步放弃等待政策松动的“侥幸”心理。随着政策调控深化、
刚需臵业松动，尽管房企进退尤艰，但等待观望只能让趋金的资金链更
为，房企唯有迎难而上，加大针对刚需人群的房源供应并辅以低价推市、
让利并举，方有发展之机。
3)物业市场占比——住宅销售占比回涨 12 个百分点
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4 月，趁着西安春季住博会，楼市促销大战“愈演愈烈”。数 据显示，
全市住宅销量较三月呈现了较大的上涨，而与上月相反的是，商业物业
销量迅速下滑。2012 年 4 月，西安住宅市场销售占比环比上涨 12.1%，
商业物业销售占比环比减少 13.1%，恢复至 1、2 月的水平线。
在房地产销售方面，以价换量依然是房企首选 销售市场呈现两极
分化。
1)住宅市场以价换量已成常态
随着传统的销售旺季的到来，楼市促销大战也已拉开帷幕，尤其是
在西安春季住博会、五一小长假等时间节点，房企顺势推出了多种多样
的优惠，赠面积、打折、抽奖、送旅游、零元首付、电商等，以吸引购
房者关注而取得一定成交。刚需松动下，低价走量已成为房企的共同选
择。
2)住宅市场交易出现两级分化
自从中央明确表示坚持楼市调控不放松的态度后，投资、投机人群
已被迫撤离住宅市场;而随着首套房利率降低、首付比例降低等利好，
楼市刚需逐渐松动。一方面，迫于婚房、首臵等人群积极入市 ;另一方
面，首次改善型的臵业者也趁着优惠纷纷出手。从 4 月西安楼市的销售
情况来看，除了适合刚需的高性价比中端房源大力成交之外，品质化的
高端住宅也呈现放量之势。4 月，西安住宅市场量价整体呈现了两极分
化的销售形势。
3)政策调控下西安臵业者购房支出下降 2.05%
根据市政府公布的 2011 年西安经济运行情况：2011 年西安市城镇
居民人均可支配收入 25981 元，相比 2010 年的 22244 元，实际增长
10.6%(扣除物价因素)。
而从去年持续性的“三限”政策影响下，臵业者购房支出水平却呈
现回落态势。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示： 2012 年
4 月西安平均单套住宅购房款为 70.28 万元，较 2011 年个人平均单套住
宅购房支出减少了 2.05%。居民购房支出持续增长的背景下，购房者臵
业成本支出却呈现出下降之势，这一市场表现的背景，是投资、改善需
求受抑回落、首臵刚需占据市场主体，以及房企以价换量等市场深层次
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变局下的综合反映。
4)商品房各物业库存量持续高垒
伴随着今年以来西安商品房月度供应持续放量，而以刚需为主体的
市场交易虽有上扬，销售增长速度乏力，使得 4 月份以来市场各物业库
存量再度呈现“垒高”之势。其中商品房整体库存量环比增长 8.5%，住
宅市场增长 8.2%，而商业物业环比涨幅更达 10.2%;对于已有项目运作
的房企而言，一方面需要加大供应以迎合更多市场臵业者选择，以刺激
销售，但另一方面供大于求的格局持续扩大，后续运营风险也进一步扩
大。
但从西安与一、二线城市的房价水平、房价收入比 的综合比较，以
及西安房地产多年以自住需求为主体的相对良性发展格局，和在以关天
经济规划及城市建设带动下，城市宜居度、城市地位持续上升的利好因
素对房价仍将形成支持，因此西安房价整体大跌的可能性极小。基于此，
业内人士预计，今年上半年西安房价将呈现小幅回落并逐步趋稳态势，
跌幅预计不会超过 10%。
2、区域因素
影响估价对象的区域主要因素有：
（1）区域概况
曲江新区位于西安城区东南部，是以文化产业和旅游产业为主导的
城市发展新区，它核心区域面积 40.97 平方公里，同时辐射带动大明宫
遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文
化展示区等区域，发展区域总面积近 150 平方公里。曲江新区建设以文
化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到 2015 年全面建成国
家级文化产业示范区。
2002 年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江
国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，组
建了曲江文化产业投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出
集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集团、形成了以
文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业体
系，跃升为西部最重要的文化、旅游集散地，陕西文化、旅游产业发展
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的标志性区域。截至目前，西安曲江文化产业投资集团总资产达 158 亿
元，成为我国最大的文化产业投资类企业之一，跻身西部文化产业“巨
无霸”行列。
2006 年 5 月，曲江文化产业投资集团成为国家级文化产业示范基
地；2007 年 8 月，曲江新区成为首批国家级文化产业示范园区；2008
年 5 月，曲江新区又荣获首届中国文化产业创新奖。
按照《西安曲江国家级文化产业示范区总体规划（2009-2020）》，
曲江新区定位为国家级文化产业示范区、西部文化资源整合中心、西安
旅游生态度假区和绿色文化新城。曲江新区将以二期扩区为契机，规划
建设出版传媒产业园区、会展产业园区、国际文化创意园区、动漫游戏
产业园区、文化娱乐产业园区、国际文化体育休闲区。影视娱乐产业园
区、艺术家村落等九大文化产业园区，着手打造文化产业门类最齐全、
规模最大、效能最优的国家级文化产业示范区，到 2015 年，曲江新区
及其辐射区入区文化企业争取达到 2000 家，从业人数达到 10 万人，文
化产业年产值达到 300 亿元，成为中国文化产业发展第一级。
（2）交通状况
估价对象东临规划道路，南临规划道路，西临新开门南路，北临绕
城高速，区域内有绕城高速、新开门南路等主次干道，交通较便利。
（3）基础设施状况
Ａ、供水
估价对象所在区域由市政管网供水，用水保证率高。
Ｂ、排水
区域排水为雨污分流方式，排水较为通畅。
Ｃ、供电
与市政电网相连，供电保证率较高。
Ｄ、通讯
区与市政通讯网相联，通讯线路畅通。
（4）环境状况
估价对象所在区域内有曲江池、曲江遗址公园，坏境好，污染小。
（5）产业集聚度
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估价对象周边分布有曲江池、曲江遗址公园、大唐芙蓉园、大唐不
夜城等旅游、商业圈，人流量和客流量较大，商业聚集程度较好。
3、个别因素
①宗地位臵
估价对象位于西安曲江新区新开门南路以东，绕城高速公路以南。
②宗地用途
土地用途为住宅，评估设定用途为住宅用地。
③宗地形状
估价对象宗形状较不规则，对土地利用有一定影响。
④面积
估价对象土地面积适中，对土地利用无不利影响。
⑤环境质量状况
估价对象有曲江池、曲江遗址公园，区域绿化率高，自然环境优。
⑥基础设施条件
估价对象的基础设施状况达到宗地红线外“六通”，宗地红线内“场
地尚未平整”，详细情况描述如下：
供水：宗地供水设施与市政供水网相联，供水保证率高；
排水：宗地排水采用雨污分流方式，排水通畅；
供电：与市政电网相连，宗地供电保证率高；
通讯：与市政通讯网相联，通讯通畅；
通路：临近绕城高速、新开门南路等交通型主干道。
通气：与市政供气管道相连，供气通畅。
场地平整情况：场地尚未平整。
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第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家有关的法律、法规
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第 50 号）
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院
[90]55 号令）
5、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估价规
程》（GB/T18508-2001）
6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国
土[籍]字第 2 号）
7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令 98 号）
8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通
知》（建住房[2006]8 号）
9、建设部《房地产抵押估价指导意见》
10、《国家计委关于建设项目前期工程咨询收费暂行规定》（计委价格
[1999]1283 号）
11、《关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知》（计价格[2002]10
号）、
12、《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（（1992）价费字 479 号）
（二）陕西省及西安市的有关法律、法规
1、《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》
2、《西安城市总体规划（2008 年-2020 年）》——《大西安总体规划空间
发展战略研究》
3、《西安曲江国家级文化产业示范区总体规划（2009-2020）》
4、《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》
（陕价行发200590 号）
5、西安市统计局数据、城市规划、土地、房地产等方面的其他地方性文
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件的规定
（三）其他评估资料
1、委托方提供的《国有土地使用证》、《国有建设用地使用权出让合同》
等相关资料
2、评估人员搜集的西安市有关市场资料、现场踏勘所获得的信息资料
二、土地估价
（一）估价原则
本次估价过程中，遵循的主要原则：
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或
大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同
时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价
格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，
即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替
代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）供需原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于
求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有
独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市
场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（3）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这
些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作
用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土
地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般
因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握
各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未
来的土地价格。
（4）贡献原则
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土地收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以
土地对土地收益的贡献大小来决定。
（5）预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，
在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商
品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因
素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或
效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市
场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分
析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收
益价格。
（6）最有效使用原则
由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，
且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一
目的作为确定土地利用方式的依据。因此，地价是以该土地的效用作最有效
发挥为前提的。此次评估宗地设定用途为住宅，在评估中应充分考虑该类用
地的特征，按照最有效利用方式进行评估，得到一个合法、合理的土地价格。
（7）谨慎原则
谨慎性原则是指土地估价机构在确定土地使用权抵押价值时必须持谨慎
态度。充分考虑土地抵押权价值未来下跌的风险，充分估计抵押土地使用权
在处臵时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，
不低估知悉的法定优先受偿款。
（二）、估价方法选择
本评估中运用的估价方法是按照《城镇土地估价规程》的规定，结合估
价机构掌握的有关资料和估价对象的自然经济状况、估价目的以及估价对象
所在的土地市场具体特点来确定估价方法。
估价对象周边的市场同一或相似用途、近期成交的可比案例资料丰富，
故可选用市场比较法评估。
估价对象规划条件为住宅用地，有较为详细的土地使用强度，可采用剩
余法进行评估。
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估价对象为住宅用地，而成本法主要用于工业用地的估价，故本次评估
不采用；估价对象的基准地价基准日距离估价基准日时间比较长，故不选用
基准地价系数修正法进行评估；估价对象为空地，而收益法较适用于地上有
建筑物的土地估价，亦不选用收益法。
综上所述，本次评估选用市场比较法、剩余法两种方法进行评估
1、市场比较法
在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期
内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对
象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：
估价对象价格 = 比较实例宗地价格
〓 估价对象情况指数
比较实例宗地情况指数
〓 估价对象估价期日地价指数
比较实例宗地交易日期地价指数
〓 估价对象区域因素条件指数
比较实例宗地区域因素条件指数
〓 估价对象个别因素条件指数
比较实例宗地个别因素条件指数
2、剩余法
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，
并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总
价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与
建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此，剩余法是在估算开发完成后
不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖
有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土
地价格的一种方法。
其计算公式为：
V=A-B-C
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V—待估土地价格
A—开发完成后房地产总价值
B—整个开发项目的开发成本
C—开发商合理利润
（三）、估价结果
1、地价确定的方法
根据《城镇土地估价规程》及估价对象的具体情况，估价对象采用市场
比较法、剩余法进行测算，估计结果分别为 8637.61 元/平方米和 10784.99
元/平方米，经过比较，市场比较法和剩余法两种方法测算的结果相差不大。
经估价人员对一般市场情况的分析并征询有关专家意见，认为采用市场比较
法和剩余法两种方法计算结果的平均值作为估价对象的土地价格较为合理，
并能客观反映当地的真实地价水平。因此在本报告中采用市场比较法和剩余
法计算结果的平均值作为估价对象的评估结果。则：
土地单价＝（8637.61＋10784.99）/2＝9711.30（元/平方米）
楼面地价＝9711.30〔3.5＝2774.66（元/平方米）
土地总价＝9711.30〓30603.98＝29720.44（万元）
2、估价结果
陕 西 名 流臵 业 有限 公 司 委托 评 估位 于 西 安曲 江 新区 新 开 门南 路 以
东，绕城高速公路以南的住宅用地，土地使用权面积为 30603.98 平方
米，在估价基准日 2012 年 5 月 30 日，满足地价定义及评估设定条件下
的出让土地使用权价格如下：
土地使用权面积：30603.98 平方米
土 地 单 价：9711.30 元/平方米
楼 面 地 价：2774.66 元/平方米
土 地 总 价：29720.44 万元
大 写：贰亿玖仟柒佰贰拾万零肆仟肆佰元整
（货币种类：人民币）
三、估价结果和估价报告的使用
（一）估价的前提条件和假设条件
1、估价对象作为住宅用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。
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2、估价对象与其它生产要素相结合，能满足目前生产、经营的正常进行。
3、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律法规。
5、委托方提供的资料属实。
6、估价对象的价格内涵符合“地价定义” 的设定条件。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据。
本次评估报告的过程及结果法律依据是《中华人民共和国土地管理法》以
及国家质量监督检验检疫总局颁布的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-201）。
2、本报告和估价结果使用的方向和限制条件。
（1）本估价报告的地价结果是在估价基准日 2012 年 5 月 30 日，满足估
价设定条件下的国有出让用地土地使用权价格。
（2）估价对象权属及面积以委托方提供的资料确定。
（3）本估价报告和估价结果仅为陕西名流臵业有限公司办理位于西安曲
江新区新开门南路以东，绕城高速公路以南的国有出让土地使用权抵押担保
手续提供土地使用权价格参考依据。
（4）土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地技术报
告不提供给委托方。
3、土地估价结果的有效期
评估结果有效期自估价基准日起一年内有效。
4、估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，湖北永业行评估咨询有
限公司对估价结果有解释权。
5、违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任由委托方承担。
（三）需要特殊说明的事项
1、有关资料来源
（1）本次评估土地面积为委托方提供的《国有土地使用证》、《国有建
设用地使用权出让合同》，其他相关资料来源于评估人员收集整理的有关资
料。
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2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
本估价报告结果是在估价基准日，满足地价定义及在估价假设和限制条
件下的价格。若估价对象的土地利用方式、估价基准日、权属性质、土地开
发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估结果应做相应调整。
3、估价结果和估价报告的使用
（1）估价人员根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》GB/T
18508—2001 撰写本估价报告，形成意见和结论。
（2）本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。
（3）估价报告和估价结果的使用权属于委托方，湖北永业行评估咨询有
限公司负责对估价结果进行解释。
（4）本报告及估价结果仅为陕西名流臵业集团股份有限公司办理位于西
安曲江新区新开门南路以东，绕城高速公路以南的国有出让土地使用权抵押
担保手续提供土地使用权价格参考依据使用，不适用于其他任何估价目的。
任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，
受托估价机构不承担责任。
4、估价对象的特殊性及采取的一些特殊处理
（1）根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》载明：估价对
象建筑容积率不大于 3.5 且不小于 3.0；建筑密度不高于 20%不低于 15%；绿
地率不高于 43%不低于 38%。本次评估根据上述规划条件进行地价评估。
（2）根据估价师现场踏勘，估价对象地上有部分建筑物尚未拆除，宗地
红线内场地尚未平整，而根据委托方提供的《房地产评估委托函》载明，估
价对象上的拆迁工作由政府全权承担，同时政府承诺于 2012 年 6 月 15 日前
交付净地予陕西名流臵业有限公司。故本次评估设定估价对象利用状况为宗
地红线外“六通”（通路、供水、排水、通电、通讯、通气）及红线内“场地
平整”。若地上实际建筑物拆迁费用及交付时间与委托函载明的不一致，本报
告无效。
5、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，
将抵押土地转换为现金的可能性。
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估价对象位于西安市曲江新区新开门南路以东，绕城高速公路以南，为
西安市曲江文化旅游区，交通较便利，地理区位较好；实际开发程度为红线
外“六通”（通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气 ）及“红线内
有建筑物”经估价师现场踏勘，估价对象地上有部分建筑物尚未拆除，
宗地红线内场地尚未平整，根据委托方提供的《房地产评估委托函》载明，
估价对象上的拆迁工作由政府全权承担，同时政府承诺于 2012 年 6 月 15 日
前交付净地予陕西名流臵业有限公司。估价对象若需变现，地上建筑物是否
拆迁完成，拆迁费用的支付等问题均会对其变现产生较大影响。同时估价对
象的评估总价值 29720.44 万元，价值量较大，因此变现时间可能较长。
根据以上分析，并结合当前西安市土地市场状况，与公开市场价格相比，
快速变现价格一般为正常成交价格的 50%左右。
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第四部分 附 件
（四） 土地评估委托函
（五） 《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用证》复
印件
（六） 委托方营业执照及资质证书复印件
（四）估价对象区位示意图
（五）估价对象概貌性照片
（六）估价机构营业执照及资质证书复印件
（七）估价师注册证书复印件
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