众联资产评估有限公司
ZHONG LIAN
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芜湖名流置业有限公司拟转让股权
涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2012]第 122 号
全一册
湖北众联资产评估有限公司
二○一二年九月十一日
芜湖名流置业有限公司拟转让股权涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值项目评估报告
目 录
一、注册评估师声明………………………………………………………1
二、评估报告摘要 …………………… … …………………… … ……………… 4
三、评估报告正文 …………………… … …………………… … ……………… 7
（一）委托方、被评估单位和委托方以外的其他报告使用者……………………8
（二）评估目的……………………………………………………………… .10
（三）评估对象和范围………………………………………………………………10
（四）价值类型及其定义………….………………………………………………11
（五）评估基准日…………………………………………………………… .11
（六）评估依据…………………………………………………………………….11
（七）评估方法…………………………………………………………………….13
（八）评估程序实施过程和情况……………………………………………….16
（九）评估假设…………………………………………………………………….18
（十）评估结论…………………………………………………………………….19
（十一）特别事项说明…………….……………………………………………….19
（十二）评估报告使用限制说明………………………………………………….20
（十三）评估报告日………………………………………………………20
四、评估明细表……………………………………………………22
五 、评 估报 告附件 …… …… ……… …… …… ……… …… …… …… 2 3
（一）评估对象所涉及的主要权属证明资料………………………………….24
（二）委托方和相关当事方的承诺函……………………………………. 25
（三）评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件……………….27
（四）财务资料…………………………………………………………………. 28
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芜湖名流置业有限公司拟转让股权涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值项目评估报告
第一部分、注册评估师声明
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芜湖名流置业有限公司拟转让股权涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值项目评估报告
注册评估师声明
芜湖名流置业有限公司：
受芜湖名流置业有限公司委托，我们对芜湖名流置业有限公司拟转让股权所涉及
的中工建设有限公司审计后的股东全部权益价值进行了认真地清查核实和评定估算，
并形成了评估报告，根据《资产评估准则-评估报告》现声明如下：
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循国家有关法律、法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告中陈述
的事项是客观的。并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并签章确认；提
供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或预期的利益，与委托方和相关当
事方也没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查；我们已对评
估对象的法律权属状况给予了必要的关注，评估对象的法律权属及其证明资料系委托
方和相关当事方提供，对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师
执业范围，本评估报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供
保证。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限
制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的
假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
6、评估结论仅在评估报告中载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据
评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
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芜湖名流置业有限公司拟转让股权涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值项目评估报告
8、注册资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用
者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目
的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
10、评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向
他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于
公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
11、本评估报告含有若干附件，所有附件均为本报告的正式组成部分，与正文具
有同等法律效力。
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芜湖名流置业有限公司拟转让股权涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值项目评估报告
第二部分、评估报告摘要
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芜湖名流置业有限公司拟转让股权涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值项目评估报告
芜湖名流置业有限公司拟转让股权
涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2012]第 122 号
摘 要
湖北众联资产评估有限公司接受芜湖名流置业有限公司的委托，对中工建设有限
公司审计后的股东全部权益价值进行了评估工作，对委托评估的资产在 2012 年 8 月
31 日这一评估基准日所表现的市场价值进行了评定估算。
在评估过程中，我们依据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准
则，以委托方和被评估单位提供的资料为基础，评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作
原则和独立性、客观性、公正性的原则，强调评估程序的科学性、取价标准的公正
性、资产状态确认的现实性；依据确定的价值类型，公正、客观、科学地对评估对象
在评估基准日之市场价值进行评定估算。
本次资产评估目的是芜湖名流置业有限公司拟转让其持有的中工建设有限公司
股权，对所涉及的中工建设有限公司审计后的股东全部权益价值在 2012 年 8 月 31 日
这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
本次评估对象为中工建设有限公司 2012 年 8 月 31 日的股东全部权益价值，其所
对应的具体评估范围为中工建设有限公司审计后的 2012 年 8 月 31 日资产负债表所列
示的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（长期股权投资、固定资产
和在建工程）及相关负债（流动负债）。具体范围为委托方及被评估单位提供的审计后
“各类资产及负债评估申报明细表”上所列内容。
本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性
行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
依据评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特征，本次评估采
用资产基础法。
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在评估过程中，我们对委托方和被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相
关资料进行了验证审核；对委托评估资产进行了实地勘察、核对；对设备进行了技术
鉴定；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析。按照评估工作的规范
要求，我们已经完成了资产评估必要实施的工作程序。
在实施了上述资产评估程序和方法后，对中工建设有限公司审计后纳入评估范围
的全部资产及相关负债在 2012 年 8 月 31 日这一基准日所表现的市场价值反映如下：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 67,702.87 67,712.48 9.61 0.01
2 非流动资产 3,400.53 3,888.02 487.49 14.34
3 其中： 长期股权投资 2,800.00 3,191.64 391.64 13.99
4 固定资产 566.90 662.75 95.85 16.91
5 在建工程 33.63 33.63 - -
6 资产总计 71,103.40 71,600.50 497.10 0.70
7 流动负债 46,460.75 46,461.02 0.27 -
8 负债总计 46,460.75 46,461.02 0.27 -
9 净 资 产（所有者权益） 24,642.65 25,139.48 496.83 2.02
由上表表明，被评估单位纳入评估范围的全部资产及相关负债在 2012 年 8 月 31
日的评估结果为：总资产 71,600.50 万元，增值 497.10 万元，增值率 0.70%；总负债
评估值 46,461.02 万元，增值 0.27 万元；净资产（股东全部权益）评估值 25,139.48
万元，增值 496.83 万元，增值率 2.02%。
本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为
本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和
用途。未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同
意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规另有规定的除
外。
根据国家有关部门规定，评估结果使用有效期为一年（2012 年 8 月 31 日至 2013
年 8 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结
论，应当阅读评估报告正文。
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第三部分、评估报告正文
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芜湖名流置业有限公司拟转让股权涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值项目评估报告
芜湖名流置业有限公司拟转让股权
涉及的中工建设有限公司股东全部权益价值评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2012]第 122 号
芜湖名流置业有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据国家关于资产评估的有关
政策、法规和资产评估基本准则以及企业国有资产评估管理的有关规定，依据独立、
客观、公正的原则，采用公认的评估方法，对中工建设有限公司审计后资产负债表
所列示的全部资产及相关负债，按照必要的评估程序执行评估业务，对委托评估资
产在 2012 年 8 月 31 日的市场价值作出了客观反映。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方概况
名 称：芜湖名流置业有限公司
住 所：芜湖市冰冻街 58 号
注册资本：肆亿圆整
公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人：熊晟楼
公司经营范围：集贸市场的改造、开发、经营，房地产开发、经营（凭资质经营）。
芜湖名流置业有限公司成立于 2004 年 11 月 24 日，法定代表人为熊晟楼先生。
公司现注册资本为 4 亿元人民币，目前公司的股东情况为：名流置业集团股份有限公
司出资 4 亿元，占总注册资本 100%。
芜湖名流置业有限公司是专业性房地产公司，依托上市公司名流置业股份有限公
司的雄厚实力，目前启动开发的吉和街项目——“名流印象”是芜湖市、区政府重点
项目。项目濒临规划建设中的滨江公园，规划用地面积 86984 平方米，建筑面积约 49
万平方米，是芜湖地标性都市综合建筑群。
公司共设有 7 个部门：投资开发部、设计工程部、成本控制部、营销客服部、财
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务管理部、行政与人力资源部、物业商业管理部。
芜湖名流置业有限公司主要会计政策：执行企业会计准则（2006），采用公历制，
即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度，记帐本位币为人民币，会计核
算以权责发生制为记帐基础，一般采用历史成本作为计量属性。
（二）被评估单位概况
名 称：中工建设有限公司
地 址：武汉市阳逻开发区红岗村特 1 号创业服务中心
法定法表人姓名：熊晟楼
注册资本：人民币壹亿圆整
公司类型：有限责任公司（法人独资）
经营范围：房屋建筑工程施工总承包壹级；可承担单项建安合同额不超过企业注
册资本金 5 倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）40 层及以下、各类跨度的房屋建筑工
程；（2）高度 240 米及以下的构筑物；（3）建筑面积 20 万平方米及以下的住宅小区或
建筑群体；市政公用工程施工总承包叁级，建筑装修装饰工程专业承包叁级（持有效
资质证从事经营）。
中工建设有限公司成立于 2001 年 5 月 15 日，法定代表人熊晟楼。公司注册资本
10000 万元。公司成立时原股东为芜湖名流置业有限公司和王生明，所持股份分别为
97.9%和 2.1%，2009 年芜湖名流置业有限公司收购了王生明所持有的股权，成为本公
司的唯一股东。
中工建设有限公司是上市公司名流置业集团股份有限公司（股票代码 000667）旗
下的建筑施工企业。公司除机关本部外，下设 12 家分公司，分别是武汉项目部、沈
阳项目部、售后维保中心、合肥分公司、武汉市政、合肥市政、芜湖市政、芜湖项目
部、设备租赁站、惠州分公司、重庆分公司和东莞项目部。此外还有 2 家全资子公司，
分别是沈阳中工建设有限公司和芜湖中工建设有限公司。 中工建设现拥有建造师、
造价师、工程师等各类中高级专业技业和管理人员近叁百余人，承建工程遍布武汉、
合肥、芜湖、沈阳、惠州等大中型城市，项目类型涵盖商业、住宅、写字楼、市政、
公路桥梁工程等。近年来，中工建设多次被武汉市建委授予安全文明黄鹤杯、质量黄
鹤杯，并获得“2008 年度武汉市建筑施工安全质量标准化达标示范企业”称号。
中工建设有限公司 2009 年至 2011 财务及损益状况（合并）如下表：
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单位：人民币元
2009.12.31 2010.12.31 2011.12.31 2012.8.31
项 目
(2009 年度) （2010 年度） （2011 年度） （2012 年度 1-8）
资产总计 1,392,262,025.09 1,136,881,589.22 2,760,784,529.22 745,255,032.85
负债合计 1,266,933,209.86 958,550,540.23 2,509,883,123.53 495,154,508.83
所有者权益合计 125,268,815.23 178,331,048.99 250,901,405.69 250,100,524.02
营业总收入 270,018,651.81 401,026,352.97 676,293,135.11 206,694,730.15
营业总成本 259,793,455.85 347,384,157.24 595,030,638.67 206,057,620.27
净利润 4,089,339.51 53,062,233.76 72,570,356.70 -800,881.67
公司主要会计政策：执行企业会计准则（2006），采用公历制，即每年自 1 月 1
日起至 12 月 31 日止为一个会计年度，记帐本位币为人民币，会计核算以权责发生制
为记帐基础，一般采用历史成本作为计量属性。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
根据本次经济行为和评估目的，经与委托方协商，确定委托方以外的其他评估
报告使用者为委托方股东上市公司监督管理部门、被评估单位、股权转让涉及的相
关单位等。
二、评估目的
本次资产评估目的是芜湖名流置业有限公司拟转让其持有的中工建设有限公司
股权，对所涉及的中工建设有限公司审计后的股东全部权益价值在 2012 年 8 月 31 日
这一基准日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为中工建设有限公司 2012 年 8 月 31 日的股东全部权益价值，评估
范围为中工建设有限公司经审计的 2012 年 8 月 31 日资产负债表上列示的全部资产及
相关负债。具体包括（母公司数据）：资产总计 711,034,019.09 元，其中：流动资产
677,028,699.14 元、长期股权投资 28,000,000.00 元、固定资产 5,669,033.45 元、在建
工程 336,286.50 元；流动负债 464,607,460.35 元。上述数据业经中审亚太会计师事务
所审计并出具了中审亚太审[2012]020238 号标准无保留意见审计报告。
纳入本次评估范围的固定资产主要为机器设备、车辆及电子设备，不存在抵押、
担保或其他权利受限情形。
以上纳入评估范围的具体资产，以委托方提供的经审计的“各类资产及负债评估
申报明细表”为准。本次纳入评估范围的各项资产与委托评估（资产评估业务约定书）
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中确定的范围一致。
四、价值类型和定义
资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的
价值属性的抽象和归类。
价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值。市场以外的价值类型包括
投资价值、在用价值、清算价值和残余价值。本次评估，充分考虑了评估目的、
市场条件、评估对象自身条件、以及国家关于评估方面的相关规定，确定本次资
产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是 2012 年 8 月 31 日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方、被评估单位与资产评估机
构共同协商确定。其成立的理由和条件是：
（一）与企业财务报告期相衔接；
（二）与委托方的经济行为实现日相接近。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选
取等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、资产评估业务约定书。
（二）法律依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议修订）；
2、《中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次
会议通过）；
3、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院第 378 号令，2003）；
4、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
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号)；
5、国务院 2000 年第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
6、国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评估管理办法》。
（三）准则依据
1、《资产评估准则----基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则----基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）；
8、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（财综[2003]56 号）；
9、中评协[2007]189 号《资产评估价值类型指导意见》；
10、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号）；
11、中评协〔2008〕218 号《企业国有资产评估报告指南》；
12、《企业会计准则》（2006）。
（四）权属依据
1、企业营业执照；
2、车辆行驶证及相关权属证明；
3、重大机器设备的购置发票。
（五）取价依据
1、《资产评估准则——机器设备》；
2、2012 年《中国机电产品报价手册》、上网查询专业网站公开发布的价格资料；
3、北京科技出版社《资产评估常用数据手册》（第二版）；
4、被评估单位提供的《资产评估申报明细表》、部分设备购置合同、付款凭证、
车辆行驶证等资料；
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5、企业机器设备使用及管理部门提供的《重大设备鉴定表》，设备运行记录及
检修记录、生产工艺流程、设备管理制度等有关资料；
6、中国人民银行关于调整各项贷款利率的通知；
7、《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；
8、国务院 2000 年第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
9、国经贸经字[1997]456 号文“国家经贸委等六部局联合发布的《汽车报废标准》”、
2000 年由国家经贸委、国家计委、公安部、国家环保总局联合颁布的国经贸资源
[2000]1202 号文《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》；
10、财政部、国家税务总局颁布的《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通
知》(财税[2008]170 号)；
11、被评估单位提供的机器设备评估明细表；
12、有关设备生产厂家、经销商提供的价格资料；
13、被评估单位提供的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
14、被评估单位提供的工程预决算资料；
15、评估人员现场勘察、市场调查所掌握的资料。
七、评估方法
根据资产评估准则，进行资产评估时采取的评估技术思路有市场法、资产基础
法和收益法。具体的评估方法，应根据评估目的并结合待估资产的价值类型、评估
对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，综合考虑，适当选取。
由于在公开市场上很难取得参照企业详细的经营资料和财务数据，无法采用市
场法对该企业进行评估；另因企业未来期间工程项目开发存在不确定性，会受房地
产行业宏观调控影响而变动，未来预期收益较难预测，无法采用收益法对该企业进
行评估。依据本次评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特征和
待估资产的价值类型，由于本次资产评估企业财务资料可以获取、评估对象可以进
行清查评估，故可以采用资产基础法进行评估。
资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。对资产而言，即
是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去
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被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到
的差额为被评估资产评估值的一种方法。成本法也可以首先估算被评估资产与其全
新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积
作为评估值。
其基本计算公式为：
评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值
或，评估值=重置价值×成新率
根据委估资产市场资料和相关参数的收集条件，本报告选用评估值=重置价值×
成新率的评估计算方法进行评估计算。
各类资产的评估方法简述如下：
1、关于设备类资产的评估
根据委估资产的特点，考虑委估资产均不具备单独获利的能力，确定此项目采用
重置成本法评估。公式：
评估值=重置全价×成新率
（1）确定重置成本
重置成本=现行市场价格×（1+运杂费率+安装调试费率）
国产设备
向制造厂商或经销代理商询价；参考相关价格目录提供的报价；分析选定全新设
备基准日适用的现行市场价格；对无适当参考价的设备，比照同类设备的价格作适当
的调整；难以询到市场价格且找不到替代设备市场价格的设备，用（分类）指数法确
定设备价；对于已经淘汰、过时的设备，已无市价可询，可参照二手市场的交易价格，
与委估设备比较确定设备价，加上相应的运杂费、安装费，最后确定重置全价。计算
公式分别是：
重置成本=现行市场价格×（1+运杂费率+安装调试费率）；
重置成本=设备历史成本×该类设备基准日相对购建时的价格变化指数
大型设备还要计入合理购建期内的资金成本。由此确定其重置成本。
资金成本计算中的利率，采用基准日适用的中国人民银行的贷款利率。
运输车辆和电子设备
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运输车辆按全新车辆的现行市场价格，加上车辆购置税、牌照费和检测费等确定
重置成本。计算公式：
重置成本=现行市场价格+购置税+牌照费等费用
电子设备向制造厂商或经销代理商询价；参考相关价格目录提供的报价；对无适
当参考价的设备，比照同类设备的价格作适当的调整。电子设备价格已含运杂费、安
装费。
部分已停产、市场已无销售的车辆和电子设备，参考二手市场价格确定评估值。
（2）确定成新率
维护保养等方面综合考虑其损耗，从而确定尚可使用年限，计算提出年限法的
成新率，年限法的成新率计算公式为：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]×100%，或：
成新率=[依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术资料、现场
考察，从设备的实际技术状况、利用率、维护保养等方面综合考虑其损耗]
机器设备：依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅机器设备的技术档案、
现场考察，从机器设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、（经济使用
寿命年限-已使用年限）/经济使用寿命年限]×100%；
综合成新率=理论成新率×40%+技术鉴定成新率×60%
技术鉴定成新率通过打分法获得。
对运输车辆成新率的确定，根据 1997 年国家经贸委等六部委联合发布的《汽
车报废标准》（国经贸经字[1997]456 号文）及 2000 年四部委《关于调整汽车报废
标准若干规定的通知》中规定的寿命年限、已行驶里程和现场勘察的实际车况综合
确定。计算公式除与机器设备相同的公式以外，还有：
行驶里程成新率=尚可行驶里程/规定报废里程×100%
对单台价值量不高电子设备，主要采用使用年限法确定成新率。
本次评估的机器、电子设备及车辆，都在应用，生产能力基本平衡，因此不考虑
功能性贬值和经济性贬值。
（3）确定评估值
评估值=重置全价×成新率
2、关于流动资产的评估
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在流动资产的评估中，对货币性质的流动资产（货币资金），以审核调整后的账
面值为其评估值。对债权类资产进行认真的清查核实,在此基础上,根据其账龄、性质、
债务人状况等综合分析判断回收的可能性,相应确定评估值。对具有实物形态的原材
料，主要采用市场法。即在清查核实其数量及其在基准日实际状态的基础上确定重置
成本，或以现行市场交易价格为基础确定评估值。对于工程施工的评估，在会计师审
计结论的基础上，评估人员参照建造合同的有关规定，首先核实单项工程的预计总收
入、预计总成本和已发生成本；然后根据已发生成本占预计总成本的比例来确定完工
百分比，再以预计总收入乘以完工百分比确定工程施工应当确认的工程收入，根据已
确认收入和成本的差额计算确定工程施工的毛利，并据此调整工程结算科目。工程施
工的评估值按评估核实后的工程施工-成本和工程施工-毛利的合计数抵减工程结算后
的净额列示。
3、关于长期投资的评估
对于控股型长期投资，按投资方投资额占被投资企业实收资本的比例参与被投资
企业所有者权益的分配方法进行评估确定。即先确定被投资单位评估基准日的所有者
权益金额，再用投资比例乘以被投资单位评估基准日的所有者权益金额得出长期投资
的评估值。
4、关于在建工程的评估
审查评估基准日在建工程形象进度与付款进度是否相符，并对在建工程已投入
的实物资产价格进行核查，以核实后的资金为评估值。
5、关于负债的评估
负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评估目的
实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算
的一般原则，按照资产评估业务约定书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估
的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交
易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤：
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（一）接受委托及准备阶段
⑴ 我公司于 2012 年 9 月 1 日接受芜湖名流置业有限公司的委托，正式受理了
该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委估的资产构成、产权
界定、经营状况、评估范围、评估目的等有关情况，与委托方共同商定评估基准日。
⑵签订“资产评估业务约定书”，明确双方各自承担的责任和义务。
⑶在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由被评估单位作好评估前的各
项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写
“资产清查评估明细表” 、“主要资产调查表”，以及其他需要提供的有关资料。
⑷依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实
施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员按各核算单
位分成若干组，各组分别组成三个专业评估小组进行现场评估工作，即机器设备组、
财务组、综合组，并配备了相应的专业评估人员。
⑸进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
（二）现场清查阶段
在被评估单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明细资料，
针对实物资产、货币资金和债权、债务采用不同的核查方式进行查证，具体方法是：
对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询证
函等方式确定真实性。
对货币性项目的债权和债务，评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础上，
主要采取发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对存货资产真实性的查证，通过实物盘点方式确认其真实性。
对机器设备，评估人员按照企业提供的评估申报明细表，逐一进行清查核对，
并通过查阅设备的运行记录、大修记录，了解设备的完好状况，对价格高的关键设备，
请专业人员配合作好技术鉴定。由企业对上述情况进行确认，并对账面值进行调整，对
需检测、验证的，建议企业办理有关处置手续。
（三）评定估算及综合处理阶段
评估人员针对不同资产类型，依据评估现场勘察、检测与鉴定情况，选择评估
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方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产评估值。
（四）评估结果的分析和评估报告的撰写阶段
根据各专业小组对所有资产和负债的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，
撰写资产评估报告书初稿，并向委托方提交。
在与委托方及被评估单位充分商讨和必要修改后，评估结果及相关资产评估说
明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目负责人复核，复核后提交给评估报
告复核人复核，评估报告复核人复核后再提交给公司法定代表人复核。全部复核意
见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组作进一步修改。最后由项目组完成
报告并装订成册，向委托方提供正式资产评估报告书。
九、评估假设
本次评估采用下列评估假设：
1、国家现行的宏观经济、房地产及建筑行业、环保等法律、法规、政策不发生
重大变化。
2、评估对象的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
3、评估对象未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经
营。
4、企业所采用的会计政策在重要方面保持一贯性，无重要会计政策、会计估计
变更，所提供的财务会计资料和其他资料真实、准确、完整。
5、企业有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分，纳入评估范
围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法有效。
6、本次评估不考虑通货膨胀因素的影响。在本次评估假设前提下，依据本次评估
目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。评估中的一切取价标准均为评估基准日
有效的价格标准及价值体系。
7、本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、担
保、或有资产、或有负债等事项基准日后可能发生的对评估结论的影响。
8、本次评估不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产
市场变化情况对评估结论的影响。
9、无其他不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
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十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用相关评估方法对中工
建设有限公司审计后的全部资产和相关负债进行了评估，得出中工建设有限公司审计
后净资产（股东全部权益）在评估基准日的评估结论如下：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 67,702.87 67,712.48 9.61 0.01
2 非流动资产 3,400.53 3,888.02 487.49 14.34
3 其中： 长期股权投资 2,800.00 3,191.64 391.64 13.99
4 固定资产 566.90 662.75 95.85 16.91
5 在建工程 33.63 33.63 - -
6 资产总计 71,103.40 71,600.50 497.10 0.70
7 流动负债 46,460.75 46,461.02 0.27 -
8 负债总计 46,460.75 46,461.02 0.27 -
9 净 资 产（所有者权益） 24,642.65 25,139.48 496.83 2.02
由上表表明，被评估单位纳入评估范围的全部资产及相关负债在 2012 年 8 月 31
日的评估结果为：总资产 71,600.50 万元，增值 497.10 万元，增值率 0.70%；总负债
评估值 46,461.02 万元，增值 0.27 万元；净资产（股东全部权益）评估值 25,139.48
万元，增值 496.83 万元，增值率 2.02%。
十一、特别事项说明
评估报告使用者应注意以下的特别事项对评估结论所产生的影响(包括但不限
于)：
1、经各方协商确定，本次评估范围不含中工建设有限公司商誉等无账面值的无
形资产。
2、企业按建造合同准则确认预计总收入、总成本，进而确认当期损益；截止本
次基准日工程结算总额 139,118.95 万元，工程施工毛利 24,524.15 万元。基准日后实际
工程总成本、总收入与预计数可能存在差异。
3、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，也未考虑评估基准日后的资产市
场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、拍卖等对评估结论的影响。
4、本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进
行相应调整；在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格
产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
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5、本报告所称“评估价值”是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条件
下确定的市场价值，本评估结果是对 2012 年 8 月 31 日这一基准日被评资产价值的
客观反映。
6、中工建设有限公司的应交税费，待税务部门对其税收缴纳情况进行清算稽查
后，评估结果应根据稽查结论作相应调整。另外，本次评估未考虑评估增减值的有
关递延所得税影响。
7、本次评估对象的为中工建设有限公司的股东全部权益价值，未考虑控股权溢
价、少数股权折价以及股权流动性对评估对象价值的影响。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下
的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资
料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
9、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或
不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估
结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用
者为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的和
用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
（二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，
法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）根据国家有关部门的规定，评估结果使用有效期为一年（2012 年 8 月 31 日
至 2013 年 8 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制事项。
十三、评估报告日
本评估报告日为二○一二年九月十一日，是注册资产评估师形成最终专业意见的
日期。
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法定代表人（签章）：
注册资产评估师（签章）：
湖北众联资产评估有限公司
二○一二年九月十一日
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第四部分、评估明细表
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第五部分、评估报告附件
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一、评估对象所涉及的主要权属证明资料
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二、委托方和相关当事方的承诺函
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注册资产评估师承诺函
芜湖名流置业有限公司：
受贵公司委托，我们对芜湖名流置业有限公司拟转让其持有的中工建设有限公司
股权事宜所涉及的中工建设有限公司审计后的股东全部权益价值，以 2012 年 8 月 31
日为基准日进行了评估，形成了评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，
我们承诺如下：
1、具备相应的执业资格；
2、评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
3、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实；
4、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5、充分考虑了影响评估价值的因素；
6、评估结论合理；
7、评估工作未受到干预并独立进行。
注册资产评估师签章：
二○一二年九月十一日
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三、评估机构及签字注册资产评估师
资质、资格证明文件
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四、财务资料
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评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉市武昌区东湖路 169 号知音集团东湖办公区三
号楼四层
法定代表人：胡家望
联 系 人：刘 迅
联系电话：(027)85826645 85834816
邮政编码：430077
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