美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
美好置业集团股份有限公司
2014 年年度报告
2015 年 2 月
1
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人汤国强先生、会计机构负责
人吴红英女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
2
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 ........................................................2
第二节 公司简介 ................................................................................6
第三节 会计数据和财务指标摘要 ....................................................8
第四节 董事会报告 ..........................................................................10
第五节 重要事项 ..............................................................................29
第六节 股份变动及股东情况 ..........................................................39
第七节 优先股相关情况 ..................................................................45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ..........................46
第九节 公司治理 ..............................................................................54
第十节 内部控制 ..............................................................................60
第十一节 财务报告 ..........................................................................62
第十二节 备查文件目录 ................................................................165
3
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、美好集团 指 美好置业集团股份有限公司
名流投资 指 名流投资集团有限公司
武汉江北 指 名流置业武汉江北有限公司
华润武汉 指 华润置地（武汉）有限公司
美丰华 指 武汉美丰华房地产有限公司
美丰采 指 武汉美丰采房地产有限公司
报告期 指 2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日
元 指 人民币元
4
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
重大风险提示
公司在本报告第四节“董事会报告”中“公司未来发展的展望”部分，详细描
述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。
5
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第二节 公司简介
一、公司信息
股票简称 美好集团 股票代码 000667
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司
公司的中文简称 美好集团
公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.
公司的法定代表人 刘道明
注册地址 昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼
注册地址的邮政编码 650031
办公地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
办公地址的邮政编码 430071
公司网址 www.000667.com
电子信箱 IR@000667.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吕卉 刘锋
联系地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼
电话 027-87838669
传真 027-87836606
电子信箱 IR@000667.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 董事会办公室
6
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、注册变更情况
企业法人营业执 组织机构代
注册登记日期 注册登记地点 税务登记号码
照注册号 码
国税滇字
云南省工商行 530102490504151 号
首次注册 1996 年 10 月 17 日 29198600-8 21665904-X
政管理局 云地税字
530102521404334 号
报告期末 云南省工商行
2014 年 2 月 17 日 530000000006503 53010221665904X 21665904-X
注册 政管理局
1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、
产权的投资转让”；
公司上市以来主营业务的 2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；
2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；
变化情况
2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”
项目。
1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；
历次控股股东的变更情况
2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为名流投资集团有限公司。
公司名称变更情况：
报告期内，经公司 2014 年度第一次临时股东大会审议通过，公司中文名称由原“名流置
业集团股份有限公司”变更为“美好置业集团股份有限公司”。2014 年 2 月 17 日，公司办理
完成相关工商变更登记手续，换领了新的企业法人营业执照。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)
会计师事务所办公地址 云南省昆明市白塔路 131 号汇都国际 C 栋 6 楼
签字会计师姓名 杨漫辉、王文政
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用
7
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据：否
本年比上年
项 目 2014 年 2013 年 2012 年
增减
营业总收入（元） 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79 -39.24% 1,772,371,705.46
归属于上市公司股东的净利
75,317,847.42 51,691,415.56 45.71% 164,956,504.44
润（元）
归属于上市公司股东的扣除
49,745,021.64 53,675,798.98 -7.32% 70,393,016.57
非经常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净
872,793,126.31 -485,638,133.69 279.72% -1,884,601,175.61
额（元）
基本每股收益（元/股） 0.0294 0.0201 46.27% 0.0643
稀释每股收益（元/股） 0.0294 0.0201 46.27% 0.0643
上升 0.43
加权平均净资产收益率 1.39% 0.96% 3.11%
个百分点
本年比上年
项 目 2014 年 2013 年 2012 年
增减
资产总额（元） 15,917,795,633.79 15,080,487,400.22 5.55% 13,043,269,723.22
归属于上市公司股东的净资
5,450,626,687.22 5,376,530,106.97 1.38% 5,403,153,599.71
产（元）
二、非经常性损益项目及金额
单位：元
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明
非流动资产处置损益 47,325,625.92 -1,130,873.49 102,088,802.59 注
8
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
计入当期损益的政府补助 154,700.00
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
12,730,500.00
用费
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -130,528.96 -1,301,339.06 -292,025.18
其他符合非经常性损益定义的损益项目 23,643,630.92
减：所得税影响额 34,352,121.48 -367,965.02 31,031,620.46
少数股东权益影响额 649.70 -79,864.11
合计 25,572,825.78 -1,984,383.42 94,563,487.87 -
注：本期非流动资产处置收益主要为公司出售华远地产股份有限公司股票产生投资收益
47,659,494.20 元。
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因：
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
9
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第四节 董事会报告
一、 概述
1、报告期行业发展回顾
(1)行政干预逐步让位于市场化
2014年度房地产行业政策环境相对宽松，中央着力长效机制建设，行政干预逐步退出。
2014年以来，不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、住房保障体系建设以及新型
城镇化等一系列与房地产市场长期稳定发展密切相关的制度和规划陆续出台。6月份起各地政
府因地制宜，纷纷取消限购、限贷政策。截至2014年底，实施三年的限购政策已基本放开，
以市场竞争为决定作用的机制正逐步形成。
(2)全年开工投资低迷，住宅市场量价齐跌
在中国经济进入中高速增长的“新常态”背景下，2014年度房地产市场整体呈调整态势，
投资增速放缓、库存居高不下、销售量价齐跌、市场分化明显。据国家统计局数据显示，2014
年1-12月全国房地产开发投资9.5万亿元，同比名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），
比2013年回落9.3个百分点，增幅创近十四年新低；房屋新开工面积17.96亿平方米，同比下
降10.7%，其中商品住宅新开工面积12.49亿平方米，同比下降14.4%，降幅处于历史同期较高
水平；商品房销售面积12.06亿平方米，销售额7.63万亿元，同比分别下降7.6%和6.3%，其中
商品住宅销售面积10.52亿平方米，销售额6.24万亿元，同比分别下降9.1%和7.8%。2014年12
月份，国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格同比跌幅4.5%，已连续四个月同比
下跌，且跌幅扩大。从成交趋势看，2014年楼市先抑后扬，9月30日央行限贷松绑成为重要转
折点，推动年末市场小幅企稳回暖。
(3) 行业集中度加速提升，业绩增速放缓，更注重质量增长
2014年度行业分化明显，竞争更加激烈。在低迷的市场背景下，中小房企受到更大冲击，
而具有规模和品牌优势的标杆房企表现出更强的竞争力，谨慎拿地的同时，多渠道加大促销
力度，积极“以价换量” 逆市增长，市场集中度继续提高，呈现“强者愈强，大者愈快”的
趋势。根据国家统计局及CRIC研究中心的统计数据测算，2014年度行业销售前50名房企销售
金额占全国市场的31.7%，与2013年度相比提高了6.4个百分点。同时，规模不再是标杆房企
追求的重点，而更着重于通过产品、服务的创新加快产业转型，提高产品和服务的竞争力。
10
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、管理层的经营与管理对策
报告期内，面对行业进入调整，市场竞争激烈等不利因素，管理层继续全面推进与“美
好价值观”相配套的发展战略和管理策略，坚定推动公司向“美好生活集成商”转型。
2014年以来，公司主要做了以下几个方面工作：
（1）优化管理体系，提升效率和执行力
公司按照“结果导向、源头管理、去中间环节”的原则对管理体系进行了调整。集团总
部紧抓产品研发和服务体系建设，由“管理型总部”向“服务型总部”转变。以一线管理中
心为核心，强调一线决策，简化审批流程；以项目公司为利润中心，项目运营管理权利下放。
通过推进公司改革，精简机构和人员，降低人力成本和期间费用，提升效率和执行力。
（2）强化“区域聚焦、深耕发展”战略
2014年公司继续聚焦于武汉区域的发展，重点推进武汉市“长丰村”、“邓甲村”、“建
和村”等城中村项目的综合改造与开发工作。2014年3月，公司顺利摘牌 “长丰村”项目地
块，进一步增加了在武汉地区的土地储备。2014年9月，公司与华润置地武汉公司达成合作协
议，共同开发“长丰村”综合改造项目，在提升项目整体品质的同时，有效地改善了公司现
金流和财务状况。
（3）实施“三位一体”的项目管理模式
将产品、服务、投开进行一体化管理，减少中间环节，服务于项目、服务于客户，缩短
工期，降低成本。同时，公司强力推进大总包模式，与品牌工程企业结为长期战略伙伴，形
成大总包管理体系，共同为客户提供高满意度的产品。
二、主营业务分析
1、概述
2014 年，公司实现营业收入 210,536.39 万元,实现归属于公司股东的净利润 7,531.78 万元。
单位：元
同比增减
项目 本报告期 上年同期 变动原因
（%）
营业收入 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79 -39.24 主要是本期结算项目收入减少
营业成本 1,462,054,298.24 2,751,840,789.63 -46.87 营业收入减少
11
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
公司机构改革、精减人员，降低费
管理费用 155,280,377.57 186,509,070.21 -16.74
用
财务费用 80,273,732.06 48,591,710.89 65.20 借款利息中费用化金额增加
所得税费用 70,744,893.75 78,423,146.38 -9.79
经营活动产生的
872,793,126.31 -485,638,133.69 279.72 房地产业务回款增加
现金流量净额
投资活动产生的 本期出售华远地产股份有限公司
189,179,658.69 -26,207,642.24 821.85
现金流量净额 股份
筹资活动产生的 主要是本期偿还 18 亿元公司债所
-1,126,028,100.18 456,790,611.30 -346.51
现金流量净额 致
现金及现金等价
-64,055,315.18 -55,055,164.63 -16.35
物净增加额
公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因：不适用
主要经营模式的变化情况：不适用
2、收入
主营业务项目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 同期对比（%）
房地产 2,012,920,956.25 3,402,139,156.53 -40.83
物业服务 39,040,191.06 27,241,617.13 43.31
其他业务收入 53,402,782.07 35,876,830.13 48.85
合计 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79 -39.24
公司主要客户情况
前五名客户合计营业收入金额（元） 225,066,250.45
前五名客户合计营业收入占年度营业收入总额比例（%） 10.69
公司前 5 大客户资料
序号 客户名称 营业收入（元） 占年度营业收入总额比例（%）
1 单位一 177,300,000.00 8.42
2 单位二 16,984,000.00 0.81
3 自然人一 13,549,400.00 0.64
4 单位三 11,500,000.45 0.55
5 自然人二 5,732,850.00 0.27
合计 225,066,250.45 10.69
12
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
3、成本
2014 年 2013 年 同比
行业及产
项目 占营业成本 占营业成 增减
品分类 金额（元） 金额（元）
比重（%） 本比重（%） （%）
房地产业 房地产业 1,403,440,638.86 95.99 2,700,699,734.08 98.14 -48.03
物业服务 物业服务 30,648,874.83 2.10 16,849,313.03 0.61 81.90
其他业务 其他业务 27,964,784.55 1.91 34,291,742.52 1.25 -18.45
公司主要供应商情况：
前五名供应商合计采购金额（元） 569,929,651.67
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%） 15.84
公司前 5 名供应商资料：
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例（%）
1 单位一 258,283,785.56 7.18
2 单位二 127,340,521.20 3.54
3 单位三 89,053,274.33 2.48
4 单位四 55,433,618.78 1.54
5 单位五 39,818,451.80 1.11
合计 569,929,651.67 15.84
4、费用
增减变动
项目 2014 年 2013 年 变动原因
比例（%）
营业税金及附加（元） 164,742,431.70 255,970,234.06 -35.64 营业收入减少
销售费用（元） 113,044,778.18 110,726,096.38 2.09
公司机构改革、精减人员，降
管理费用（元） 155,280,377.57 186,509,070.21 -16.74
低费用
财务费用（元） 80,273,732.06 48,591,710.89 65.20 借款利息中费用化金额增加
主要是本期计提了存货及商
资产减值损失（元） 41,220,599.03 1,024,612.29 3,923.04
誉减值准备
所得税（元） 70,744,893.75 78,423,146.38 -9.79
13
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
5、现金流
单位：元
项目 2014 年 2013 年 同比增减（%）
经营活动现金流入小计 5,482,846,781.87 4,158,545,984.33 31.85
经营活动现金流出小计 4,610,053,655.56 4,644,184,118.02 -0.73
经营活动产生的现金流量净额 872,793,126.31 -485,638,133.69 279.72
投资活动现金流入小计 195,949,690.83 2,686,496.55 7193.87
投资活动现金流出小计 6,770,032.14 28,894,138.79 -76.57
投资活动产生的现金流量净额 189,179,658.69 -26,207,642.24 821.85
筹资活动现金流入小计 4,037,000,522.30 3,450,000,000.00 17.01
筹资活动现金流出小计 5,163,028,622.48 2,993,209,388.70 72.49
筹资活动产生的现金流量净额 -1,126,028,100.18 456,790,611.30 -346.51
现金及现金等价物净增加额 -64,055,315.18 -55,055,164.63 -16.35
报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为 87,279.31 万元，实现归属于上市公司股
东的净利润为 7,531.78 万元，两者相差较大的主要原因是：房地产开发在项目竣工之前预收
客户的房款计入经营活动流量，但当期并不同比结转净利润。
三、主营业务构成情况
单位：元
营业收入比 营业成本比 毛利率比
毛利率
项目 营业收入 营业成本 上年同期增 上年同期增 上年同期
(%)
减（%） 减（%） 增减（%）
分行业
房地产 2,012,920,956.25 1,403,440,638.86 30.28 -40.83 -48.03 9.66
物业服务 39,040,191.06 30,648,874.83 21.49 43.31 81.90 -16.66
分产品
房地产 2,012,920,956.25 1,403,440,638.86 30.28 -40.83 -48.03 9.66
物业服务 39,040,191.06 30,648,874.83 21.49 43.31 81.90 -16.66
14
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
分地区
湖北 980,564,619.57 589,614,409.18 39.87 64.11 27.01 17.56
广东 548,034,470.99 411,443,729.82 24.92 -27.68 -24.28 -3.37
西安 4,040,615.94 3,261,766.33 19.28 12.18 14.41 -1.57
安徽 251,559,294.38 197,233,003.82 21.60 -22.67 -23.14 0.49
沈阳 202,039,000.64 182,109,233.69 9.86 -86.76 -85.97 -5.04
重庆 65,723,145.79 50,427,370.85 23.27 -70.08 -66.89 -7.41
四、资产、负债状况分析
1、资产项目重大变动情况
单位：元
2014 年末 2013 年末
比重增
占总资 占总资 减
项目 重大变动说明
金额 产比例 金额 产比例
（%）
（%） （%）
货币资金 1,272,302,609.18 7.99 1,484,589,824.36 9.84 -1.85
存货 11,961,687,167.46 75.15 11,001,688,523.74 72.95 2.20
主要是本期公司出售
长期股权投资 36,000,000.00 0.23 138,075,946.48 0.92 -0.69 华远地产股份有限公
司股票
主要是本期收购的子
其他应收款 270,606,364.46 1.70 74,656,970.92 0.50 1.20 公司应收联营企业的
往来款增加
主要是本期预售项目
其他流动资产 258,534,696.85 1.62 182,027,943.20 1.21 0.41 增加，导致预交土地
增值税、营业税增加
子公司惠州名流实业
投资有限公司开发的
商誉 3,721,279.31 0.02 11,777,122.62 0.08 -0.06 项目已进入尾盘销售
阶段，经减值测试后，
计提减值
15
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、负债项目重大变动情况
单位：元
2014 年 2013 年 比重增
重大变动
项目 金额 占总资产 金额 占总资产 减
说明
比例（%） 比例（%） （%）
公司债务结
长期借款 3,565,550,000.00 22.40 1,443,740,000.00 9.57 12.83
构发生变化
主要是应付
应付账款 915,216,841.19 5.75 1,522,369,733.20 10.09 -4.34
工程款减少
主要是尚未
达到结算条
预收款项 2,808,136,844.82 17.64 1,556,611,322.78 10.32 7.32 件的商品房
预售收入增
加
主要是收取
其他应付款 553,547,606.64 3.48 99,255,476.96 0.66 2.82 拆迁改造补
偿款
主要是本期
一年内到期的非
2,158,450,000.00 13.56 3,369,206,374.60 22.34 -8.78 偿还 18 亿元
流动负债
公司债
3、以公允价值计量的资产和负债
报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化：否
五、核心竞争力分析
1、积极进取的企业价值观
公司倡导的“美好价值观”追求人性中的美好，追求产品品质，强调客户的感受，汇聚
人心，聚集能量，激发创造力。同时公司也提出了与“美好价值观”相适应的发展战略和管
理策略。公司正在以“美好价值观”为指引，通过“健康、快乐、友爱、创造”的理念，以
“宠客户、爱家人、帮同事、助伙伴、促社会”的行为整合各类资源，由传统的房地产开发
商转型为美好生活集成商，让业主的生活更美好，提高客户满意度。
2、清晰的发展战略
公司明确了“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，聚焦武汉、合肥、沈阳、重庆及广东
地区深耕发展。同时，通过推进“三位一体”的项目管理模式，围绕产品和服务打造公司的
核心竞争力。
16
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
3、高效的管理架构
公司按照“结果导向、源头管理、去中间环节”的原则进行组织变革，从集团到施工方，
减少中间环节，整合职能，提高管理效能。通过组织架构调整，公司已经搭建了高效的管理
架构。
4、土地储备充足
公司在武汉市场通过“棚户区”改造政策获取了较好的土地储备，并拓展了一级开发市
场。这些土地储备的符合刚需、首置首改客户的需求，契合了目前房地产市场需求特点，有
较好的市场发展前景；同时，类似的项目位置及特点，有利于产品标准化、快周转，缩短项
目开发周期，从而提高开发效率，提升公司项目整体周转速度，为公司发展打下良好基础。
六、投资状况分析
1、对外股权投资情况
（1）对外投资情况
对外投资情况
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度（%）
37,500,000.00
被投资公司情况
公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）
武汉市泰宇商贸有限公司 房地产开发销售 40
京楚投资有限责任公司 项目投资；投资管理；投资咨询 1.5
（2）持有金融企业股权情况：公司报告期末未持有金融企业股权
（3）证券投资情况：公司报告期内未进行证券投资
（4）持有其他上市公司股权情况：公司报告期末未持有其他上市公司股权
2、公司无委托理财、衍生品投资和委托贷款情况
3、募集资金使用情况
17
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
（1）募集资金总体使用情况
单位：万元
募集资金总额 297,140.30
报告期投入募集资金总额 29,150.00
已累计投入募集资金总额 297,140.30
报告期内变更用途的募集资金总额
累计变更用途的募集资金总额 40,000.00
累计变更用途的募集资金总额比例 13.46%
募集资金总体使用情况说明
经中国证券监督管理委员会《关于核准名流置业集团股份有限公司公开发行股票的通知》（证监发行字[2007]379 号）
文核准，并经深圳证券交易所同意，公司采用向原股东优先配售和网上、网下定价发行相结合的方式发行人民币普通股(A
股)19,697.96 万股，每股面值为人民币 1 元，每股发行价格为人民币 15.23 元，共募集资金总额为人民币 300,000.00 万
元，扣除发行费用后募集资金净额为 297,140.30 万元。
截至 2014 年 12 月 31 日止，募集资金累计投入 297,140.30 万元，尚未使用的金额为 0 万元。
（2）募集资金承诺项目情况
单位：万元
项目
可行
是否已 截至期末 项目达到 是否
截至期末累 本报告期 性是
承诺投资项目和超募 变更项 募集资金承 调整后投资 本报告期 投资进度 预定可使 达到
计投入金额 实现的效 否发
资金投向 目(含部 诺投资总额 总额(1) 投入金额 (%)(3)＝ 用状态日 预计
(2) 益 生重
分变更) (2)/(1) 期 效益
大变
化
承诺投资项目
北京“名流广场”项目 是 是
芜湖“名流印象”项目 2010 年 起
否 50,000.00 80,000.00 80,000.00 100% -245.08 是 否
一期 陆续竣工
2008 年 12
惠州“名流印象”项目 否 60,000.00 80,000.00 80,000.00 100% 月 起 陆 续 -1,559.53 是 否
竣工
惠州罗浮山“名流庄 2011 年 起 尚未
否 70,000.00 47,140.30 47,140.30 100% 否
园”项目一期 陆续竣工 结算
武汉“名流人和天地” 2010 年 起
否 80,000.00 50,000.00 50,000.00 100% 985.94 是 否
项目润和园、沁和园 陆续竣工
2013 年 起
东莞“名流印象” 否 40,000.00 40,000.00 29,150.00 40,000.00 100% 6,521.19 是 否
陆续竣工
承诺投资项目小计 300,000.00 297,140.30 29,150.00 297,140.30 5,702.52
超募资金投向
归还银行贷款 -- -- -- -- --
补充流动资金 -- -- -- -- --
超募资金投向小计 -- -- -- -- --
合计 300,000.00 297,140.30 29,150.00 297,140.30 5,702.52
18
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
未达到计划进度或预
计收益的情况和原因 惠州罗浮山“名流庄园”项目：已部分竣工，由于市场情况影响，推迟开盘销售。
（分具体项目）
项目可行性发生重大 由于北京“名流广场”项目运营模式发生重大变化，公司已对该项目进行置换，变更为投资东莞“名流印
变化的情况说明 象”项目。
超募资金的金额、用途
不适用
及使用进展情况
募集资金投资项目实
不适用
施地点变更情况
募集资金投资项目实
不适用
施方式调整情况
1、募集资金到位前，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的实际投资额为 79,772 万元。经公司第
四届董事会第三十三次会议批准，公司以募集资金置换预先投入募集资金投资项目的自筹资金。
募集资金投资项目先
2、惠州“名流印象”项目根据规划调整，增加了一幅土地，公司以自筹资金预先投入该地块 12,817.52 万
期投入及置换情况
元。经公司第五届董事会第三十四次会议批准，公司以募集资金置换预先投入募集资金投资项目的自筹资
金。
经 2013 年 9 月 30 日召开的第六届董事会第四十九次会议批准，公司使用 28,000 万元闲置募集资金暂时补
充流动资金，使用期限不超过批准之日起半年内，即使用期限不超过 2014 年 3 月 29 日。公司已在规定时
用闲置募集资金暂时 间内归还募集资金。
补充流动资金情况 经 2014 年 1 月 17 日召开的第六届董事会第五十三次会议批准，公司使用 10,000 万元闲置募集资金暂时补
充流动资金，使用期限不超过批准之日起 6 个月内，即使用期限不超过 2014 年 7 月 16 日。公司已在规定
时间内归还募集资金。
项目实施出现募集资
不适用
金结余的金额及原因
尚未使用的募集资金
截至本报告期末，募集资金已全部投入完毕。
用途及去向
募集资金使用及披露
中存在的问题或其他 无
情况
注：由于房地产项目开发周期较长，因此截至报告期末，公司会计报表中只反映了募投项
目已确认的部分效益。
（3）募集资金变更项目情况
单位：万元
变更后项 截至期末 截至期末
本报告期 本报告期 变更后的项目
对应的原 目拟投入 实际累计 投资进度 项目达到预定可使 是否达到
变更后的项目 实际投入 实现的效 可行性是否发
承诺项目 募集资金 投入金额 (%)(3)=( 用状态日期 预计效益
金额 益 生重大变化
总额(1) (2) 2)/(1)
东莞“名流印 北京“名流
40,000 29,150 40,000 100.00% 2016 年 11 月 20 日 6,521.19 是 否
象”项目 广场”项目
合计 -- 40,000 29,150 40,000 -- -- 6,521.19 -- --
北京“名流广场”项目运营模式发生重大变化，为保证募集资金投资项目的盈利能力，公
变更原因、决策程序及信息披露情况 司已对该募投项目进行置换，变更为投资东莞“名流印象”项目。上述事项已经本公司第
说明(分具体项目) 六届董事会第四十六次会议及 2013 年度第一次临时股东大会审议通过，项目变更详细说明
已公告（编号 2013-43）
未达到计划进度或预计收益的情况
无
和原因(分具体项目)
变更后的项目可行性发生重大变化
无
的情况说明
19
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4、主要子公司、参股公司分析
单位：元
公司 所处
公司名称 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
类型 行业
武汉名流地产有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 500,000,000.00 1,794,689,730.19 705,872,498.27 565,209,645.27 86,433,305.17 65,549,573.33
名流置业江北有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 500,000,000.00 2,307,745,705.34 591,515,370.81 177,300,000.00 108,587,449.36 105,070,240.36
东莞名流置业有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 310,000,000.00 1,750,903,652.62 403,029,970.87 496,097,996.00 86,463,069.20 65,211,934.44
芜湖名流置业有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 400,000,000.00 1,627,623,309.61 454,885,569.00 234,837,398.84 12,424,747.47 9,014,206.88
惠州名流实业投资有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 300,000,000.00 374,198,233.22 342,869,322.51 8,595,844.20 2,627,745.36 2,620,362.81
惠州名流置业有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 200,000,000.00 219,908,291.59 190,236,809.12 31,167,206.16 -26,111,171.47 -26,404,844.38
深圳名流置业有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 100,000,000.00 66,074,362.14 65,911,660.94 -21,366,136.01 -21,368,574.37
沈阳印象名流置业有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 226,288,561.02 1,893,409,156.46 244,723,561.62 128,817,275.00 -20,479,857.46 -15,232,033.81
沈阳幸福置业有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 418,023,587.72 604,261,038.57 413,544,648.78 59,636,597.00 -27,651,082.69 -28,292,573.54
房地产开发、球类运动，
安徽东磁投资有限公司 子公司 房地产 300,000,000.00 536,538,951.49 192,139,463.05 35,617,943.45 -23,024,733.60 -23,307,535.80
运动休闲服务
重庆东方豪富投资有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 20,000,000.00 197,128,199.28 82,022,461.93 61,045,411.30 4,675,028.96 3,480,332.54
重庆名流置业有限公司 子公司 房地产 房地产开发、销售 200,000,000.00 1,004,496,384.55 181,533,815.69 -13,738,284.50 -13,760,784.50
20
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
报告期内取得和处置子公司的情况
报告期内取得和 报告期内取得和
公司名称 对整体生产和业绩的影响
处置子公司目的 处置子公司方式
武汉正华利信息系统工程有限公司 业务拓展 收购 报告期内产生净利润为-0.2 万元
武汉集成美好生活超市有限公司 业务拓展 设立 报告期内产生净利润为 2.47 万元
武汉美好锦程置业有限公司 业务拓展 设立 报告期内产生净利润-1.85 万元
武汉美丰华房地产有限公司 业务拓展 设立 报告期内产生净利润 2.4 万元
武汉兴盛达置业有限公司 经营处置 注销 报告期内产生净利润-0.02 万元
武汉美丰采房地产有限公司 经营处置 出售 报告期内产生净利润 0 万元
5、报告期内房地产项目投资情况
单位：万平米
2014 年
序 目前规划 累计竣工 累计结 2014 年结 末已售 开发
项目 用地面积
号 建筑面积 面积 算面积 算面积 未结算 进度
面积
一、2008 年增发募集资金项目情况
武汉“名流人和天地”润和
1 13.93 32.48 32.48 32.55 0.80 完工
园、沁和园
2 惠州“名流印象” 12.88 34.56 24.93 24.75 0.41 完工
3 博罗“名流幸福庄园”一期 49.70 7.09 1.46 在建
4 芜湖“名流印象”一期 3.48 19.54 19.54 14.44 0.83 完工
5 东莞“名流印象” 12.87 37.55 10.88 10.48 5.56 10.78 在建
小计 92.86 131.22 89.29 82.22 7.60 10.78
二、其他项目
6 北京“名流广场” 1.05 7.84 - 拟建
7 武汉“名流人和天地”后期 17.87 36.18 15.41 13.06 9.60 7.19 在建
8 惠州“名流公馆” 0.37 1.42 1.42 1.42 0.11 完工
9 芜湖“名流印象”后期 5.22 16.36 16.36 7.06 2.23 完工
10 重庆“名流公馆” 5.17 9.53 9.53 7.49 0.79 完工
11 沈阳“名流印象” 25.81 96.82 47.12 40.93 1.84 7.53 在建
12 沈阳“名流公馆” 7.07 14.05 14.05 6.42 0.83 完工
13 合肥“名流高尔夫庄园” 200.00 45.40 2.95 2.63 0.10 在建
21
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
14 武汉“邓甲村项目” 20.42 75.05 3.16 2.92 2.92 8.50 在建
15 武汉“新湖村项目” 5.45 19.79 在建
16 重庆“蔡家组团项目” 16.98 36.35 2.74 在建
17 博罗“名流幸福庄园”后期 110.26 17.64 拟建
18 西安“曲江项目” 5.29 18.52 拟建
19 武汉“建和村项目” 25.59 108.00 拟建
20 武汉“长丰村项目” 29.86 136.13 拟建
小计 476.41 639.08 110.00 81.93 18.42 25.96
合计 569.27 770.30 199.29 164.15 26.02 36.74
七、2015 年 1-3 月经营业绩的预计
预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度
变动的警示及原因说明：不适用
八、公司控制的特殊目的主体情况：不适用
九、公司未来发展的展望
1、行业发展趋势及公司未来发展战略
宏观环境方面，预计2015年政策面将继续呈现“去行政化”和“趋市场化”特征，
房地产市场政策着力点仍在去库存，调节机制继续以利率、信贷、税收等经济手段为主，
长效机制逐步建立，地方政策调整将更趋灵活。在宏观经济承载下行压力之时，楼市整
体政策及信贷环境仍将持续改善。
从市场趋势看，伴随中央及地方一系列放松政策的出台，2014年第四季度房地产行
业销售指标已出现好转迹象，预计2015年市场成交将保持一定回暖态势。不过，行业主
要指标依然下滑，库存量继续攀升，预计行业增速在2015年中期以前仍将处于较低水平。
另一方面，由于各项投资指标的下降，未来潜在供应正在减少，也将成为楼市企稳的重
要前提。随着经济增长、货币流动性以及人口等促进房地产行业快速发展的外部因素逐
渐减弱，中国房地产市场正告别高速增长的“黄金时代”，经过市场调整将步入平稳增
长的新常态阶段。
在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，结合实际情况，公司制定了由传
22
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
统的房地产开发企业逐渐转型为美好生活集成商的长期可持续发展战略。2015年，公司
将继续在“美好价值观”的指导下，秉承“高满意，低成本，快速度”的经营理念，做
好以下工作：
（1）通过产品标准化，提升品质、控制项目成本、加速周转；
（2）推行大总包模式，减少管理环节，调动大总包积极性、加强责任心，保障产
品质量、提升市场竞争力；
（3）通过推进“管家服务”模式，提升客户满意度，为市场化和多种经营打下基
础；
（4）积极参与城市“棚户区”改造，提升团队开发能力，拓展土地一级开发市场；
（5）通过“全员营销、全面营销”等手段全力去库存、盘活存量，加快项目周转速
度。
2、2015年度经营计划
（1）2014年度经营计划完成情况回顾
公司在2014年半年报中披露的2014年经营计划：“总施工面积约155万平米，其中
复工110万平米，开工45万平米；竣工28万平米。”。2014年公司实际完成总施工面积
138.84万平米，其中复工面积110.54万平米，开工面积28.30万平米；竣工面积20.90万
平米。计划未完全实现主要是由于证照办理进度滞后以及市场原因导致去化速度较慢的
原因，放缓了“长丰村”项目、“邓甲村”项目的开工和项目建设进度。
（2）2015年度经营计划
根据公司发展规划和2015年度经营目标，总裁办公会制定了2015年度经营计划：力
争全年实现施工面积171万平米，其中：复工112万平米，开工59万平米；竣工63万平米。
预计年度投资总额约92亿元。具体如下：
复工面积 开工面积 竣工面积
序号 项目名称
（万㎡） （万㎡） （万㎡）
1 武汉“名流人和天地” 20.33 17.00
2 武汉“邓甲村项目” 25.93 13.46 16.27
3 武汉“新湖村项目” 5.69 9.96
23
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
复工面积 开工面积 竣工面积
序号 项目名称
（万㎡） （万㎡） （万㎡）
4 武汉“建和村项目” 18.00
5 东莞“凤岗项目” 22.06 4.21 11.63
6 沈阳“名流印象” 20.45 7.71 15.48
7 合肥“名流高尔夫庄园” 6.00
8 重庆“蔡家项目” 17.48 2.75
合计 111.94 59.34 63.13
3、经营中可能存在的风险及应对策略
（1）市场风险
房地产市场出现严重分化，部分城市库存量居高不下，存在供应过剩的风险。有可
能因公司项目所在区域市场的供求情况、购房者购买偏好、市场竞争程度等因素，导致
楼盘去化量降低、价格被动调整等风险。
应对策略：持续进行市场、政策研究，对变化情况动态跟踪监测、预警，依据政策
导向和市场情况，及时调整投资策略和经营方针。以结果为导向，梳理新形势下营销工
作思路，盘活存量。运用互联网思维，结合电商开展各渠道、各圈层全面营销；线下结
合管家、合作伙伴、业主参与，发展会员制，口碑传销，推行全员营销，达到快速去化
的目的。
（2）城中村项目存在政策、拆迁等风险因素
公司目前有多个城中村项目，此部分项目可能受到政府城中村政策、规划调整，以
及拆迁进度等因素的影响，存在复杂性和不可控性。政策、规划的调整可能导致项目体
量的调整，政府审批环节复杂，开发计划延后、土地成本增加等风险。
应对策略：紧密跟踪政府最新政策，定期总结工作经验，制定合理的拆迁安置补偿
方案，加强与政府、合作方沟通协调力度，推进改造方案审批及拆迁推进工作，确保项
目开发按经营计划实施。
（3）管理风险
公司对管理架构、审批流程等进行了大幅度的调整，加大了对项目的授权。在提高
了运营灵活性和市场反应速度的同时，也可能会因为项目管理团队的项目管理能力、经
24
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
营决策能力不足而存在风险。
应对策略：加强运营数据、财务数据的监控与分析，推进全面预算管理，并加大对
行业和区域市场的研究力度，及时指导、协调和推动项目的运营工作。
（4）财务风险
房地产业作为资金密集型产业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速
度慢等特点，存在筹资风险、投资风险和资金回笼风险。
应对策略：对项目进行谨慎的风险分析，对预期收益进行合理的预测，推行全面预
算管理及精准成本分析与成本控制；加大营销力度加快资金回笼，积极盘活存量资产，
增强自我造血功能；加强与金融机构及其它机构的合作，积极拓宽融资渠道和创新融资
模式，多方面筹措资金满足公司经营发展的资金需求。
十、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明：不适用
十一、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明：
不适用
十二、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明：不适用
十三、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1、非同一控制下企业合并
本期发生非同一控制下企业合并 单位：万元
购买日至 购买日至
股权 股权取 股权 购买日
被购买方名 股权取得 期末被购 期末被购
取得 得比例 取得 购买日 的确定
称 时点 买方的收 买方的净
成本 （%） 方式 依据
入 利润
武汉正华利
2014 年 12 2014 年 12 股权交
信息系统工 200 100.00 购买 0 -0.20
月 23 日 月 23 日 割日
程有限公司
25
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、其他原因的合并范围变动及其相关情况
本期新设纳入合并范围的公司 单位：万元
名称 期末净资产 本期净利润 新增方式
武汉集成美好生活超市有限公司 52.47 2.47 新设
武汉美好锦程置业有限公司 998.15 -1.85 新设
武汉美丰华房地产有限公司 1001.68 2.4 新设
（1）2014 年 3 月 13 日，子公司武汉美好生活投资有限公司投资 50 万元设立全资
子公司“武汉集成美好生活超市有限公司”，本期将其纳入合并范围。
（2）子公司名流置业武汉江北有限公司本期设立 “武汉美好锦程置业有限公司”
及 “武汉美丰华房地产有限公司”二家全资子公司，注册资本均为 1,000 万元。本期
将其纳入合并范围。
本期不纳入合并范围的公司 单位：万元
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润 减少方式
武汉兴盛达置业有限公司 4,996.94 -0.02 注销
武汉美丰采房地产有限公司 1,000 0 出售
注：子公司名流置业武汉江北有限公司向华润置地（武汉）有限公司转让其持有
的武汉美丰采房地产有限公司(本期新设立的公司)全部股权，转让价格为 1,000 万元。
十四、公司利润分配及分红派息情况
报告期内利润分配政策的制定、执行或调整情况：不适用
公司近 3 年（含报告期）的利润分配预案或方案及资本公积金转增股本预案或方案情况
2012 年度：按 2012 年 12 月 31 日股份总数 2,579,882,332 股为基数，向全体股东按每
10 股派发现金股利 0.25 元（含税），共计派发现金股利 64,497,058.30 元。
2013 年度：不进行利润分配及公积金转增股本。
2014 年度预案：不进行利润分配及公积金转增股本。
26
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
公司近三年现金分红情况表
单位：元
分红年度合并报 占合并报表中归 以现金方式要约 以现金方式要约
现金分红金额 表中归属于上市 属于上市公司股 回购股份资金计 回购股份资金计
分红年度
（含税） 公司股东的净利 东的净利润的比 入现金分红的金 入现金分红的比
润 率 额 例
2014 年 75,317,847.42
2013 年 51,691,415.56
2012 年 64,497,058.30 164,956,504.44 39.10%
公司报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未提出现金红利分配预案
报告期内盈利且母公司未分配利润为正但未提出
公司未分配利润的用途和使用计划
现金红利分配预案的原因
1、公司目前处于发展阶段，2015 年建和村、
根据公司经营需要，建议 2014 年度
新湖村、邓甲村、沈阳名流印象、合肥名流高尔夫
不进行利润分配，也不进行资本公积金
庄园等项目开复工面积较大，建设资金需求较多。
转增股本，将未分配利润滚存至下一年
2、公司 2012 年至 2014 年年平均净利润为
度。未用于分红的利润将用于公司开发
9,732.19 万元， 2012 年度已向全体股东派发现金
项目的建设投入。
股利 6,449.71 万元，占近三年年平均净利润的
66.27%，符合公司利润分配政策。
十五、本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
公司计划 2014 年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十六、社会责任情况
公司已将社会责任渗透到企业发展战略中，针对不同利益方的关注点，推行一系列
的措施与方案，将履行社会责任落到实处。在追求经济效益稳步增长、保护投资者与债
权人权益的同时，持续关注员工权益，完善内部渠道，注重培养，给员工提供良好的提
27
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
升空间；关注客户需求，提高产品质量，为客户提供更为人性化、更加优质的产品。继
续开展第三方调查，有效促进客户满意度。加强与供应商的沟通，规范各项制度，强化
监督机制，完善履约评估工作，有效保护供应商的合法权益。此外，加强安全文明建设，
在项目建设中创文明工地，争做城市名片，大力推进环境保护，采用新型环保技术，倡
导资源节约与循环利用，积极参与环境保护公益事业，树立有社会责任感的企业形象。
上市公司及其子公司是否属于国家环境保护部门规定的重污染行业：否
上市公司及其子公司是否存在其他重大社会安全问题：否
报告期内是否被行政处罚：否
十七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表
接待对象 谈论的主要内容及提
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象
类型 供的资料
中信建投证券研究所、银河基金 公司更名的原因、公司
2014 年 1
公司会议室 实地调研 机构投资者 管理有限公司、上投摩根基金管 新的发展战略和管理
月 28 日
理有限公司 策略
公司发展战略、公司的
2014 年 5
公司会议室 实地调研 机构投资者 西南证券股份有限公司 经营情况及城中村改
月 14 日
造项目进展情况
公司发展战略、公司的
2014 年 5
公司会议室 实地调研 机构投资者 广发证券股份有限公司 经营情况及“09 美好
月 22 日
债”的偿债措施
招商证券股份有限公司、招商基
金管理有限公司、海富通基金管 公司发展战略、公司的
2014 年 7
公司会议室 实地调研 机构投资者 理有限公司、中海基金管理有限 经营情况及“09 美好
月4日
公司、兴业全球基金管理有限公 债”的偿债措施
司、国联安基金管理有限公司
接待次数 4
接待机构数量 11
接待个人数量 0
接待其他对象数量 0
是否披露、透露或泄露未公开重大
未披露、透露或泄露未公开重大信息
信息
28
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第五节 重要事项
一、重大诉讼仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
二、媒体质疑情况
本报告期公司无媒体普遍质疑事项。
三、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2014 年度控股股东及其他关联方
资金占用情况进行了专项审核，并出具专项报告，报告期内公司不存在控股股东及其他
关联方非经营性占用资金情况。
具体内容，详见公司同时在巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）披露的公司
《关于公司控股股东及其他关联方占用资金情况专项报告》。
四、破产重整相关事项
公司报告期未发生破产重整相关事项。
五、资产交易事项
1、收购资产情况
与交易
该资产为上
交易 是否 对方的
对公司 市公司贡献
交易对方或最 被收购或置入 对公司损益 为关 关联关
价格 进展情况 经营的 的净利润占
终控制方 资产 的影响 联交 系（适用
（万元） 影响 净利润总额
易 关联交
的比率
易情形
截止报告日末，
收购事宜相关 自购买日起
尹正华、中宏 武汉正华利信息
工商变更手续 拓展公 至报告期末 非关联
建设集团有限 系统工程有限公 200 0.00% 否
已全部办理完 司业务 产生净利润 方
公司 司 100%股权
毕，本期纳入合 -0.2 万元
并报表范围。
29
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、出售资产情况
与交
资产出 资 易对 所涉
本期初起
售为上 产 方的 及的
至出售日 所涉及
交易 出售 市公司 出 是否 关联 债权
被出 该资产为 的资产
交易对 价格 对公 贡献的 售 为关 关系 债务
售资 出售日 上市公司 产权是
方 （万 司的 净利润 定 联交 （适 是否
产 贡献的净 否已全
元） 影响 占净利 价 易 用关 已全
利润（万 部过户
润总额 原 联交 部转
元）
的比例 则 易情 移
形）
武汉
美丰
华润置 采房 协
2014 年 未产
地（武 地产 议 非关
10 月 8 1000 0 生收 0 否 是 是
汉）有 有限 定 联方
日 益
限公司 公司 价
100%
股权
3、企业合并情况
本年度纳入合并范围的子公司详见公司 2014 年度财务报表附注 6.1，本年度合并范
围的变化详见公司 2014 年度财务报表附注 5。
六、公司股权激励的实施情况及其影响
公司报告期无股权激励计划及其实施情况。
七、重大关联交易
1、与日常经营相关的关联交易
占同类 可获得的
关联交 关联交易 关联交
关联交易 关联关 关联交 关联交 关联交 交易金 同类交易 披露 披露
易定价 金额（万 易结算
方 系 易类型 易内容 易价格 额的比 市价 日期 索引
原则 元） 方式
例(%) (万元)
同一实
中工建设 接受 建筑 市场 市场 按进度
际控制 19,721.27 12.26% 19,721.27
有限公司 劳务 工程 价格 价格 付款
人
合计 -- -- 19,721.27 -- -- -- -- --
30
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
大额销货退回的详细情况 无。
关联交易的必要性、持续性、选择与
关联方（而非市场其他交易方）进行 正常市场竞价选择。
交易的原因
关联交易对上市公司独立性的影响 无。
公司对关联方的依赖程度，以及相关
不存在依赖。
解决措施（如有）
按类别对本期将发生的日常关联交
易进行总金额预计的，在报告期内的 预计按工程进度正常进行。
实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大
不适用。
的原因（如适用）
注：上述关联交易金额系报告期内合同结算金额。
2、报告期无资产收购、出售发生的关联交易
3、报告期无共同对外投资的重大关联交易
4、关联债权债务往来
是否存在非经营性关联债权债务往来：否
是否存在 期初 本期 期末
债权债务类 形成
关联方 关联关系 非经营性 余额 发生额 余额
型 原因
资金占用 （万元） （万元） （万元）
中工建设有限公司 同一控制人 预付账款 经营 否 553.13 553.13
武汉市泰宇商贸有
联营企业 其他应收款 经营 否 20,550.00 20,550.00
限公司
中工建设有限公司 同一控制人 其他应付款 经营 否 350.86 117.45 468.31
湖北众鑫森商业投
同一控制人 其他应付款 经营 否 9.20 9.20
资管理有限公司
中工建设有限公司 同一控制人 应付账款 经营 否 19,607.73 -9,512.55 10,095.18
其他应收款是本公司 2014 年 12 月收购武汉正华利信息系统工程有限公司 100%股
权，在收购前该公司借款给其所属的联营企业武汉市泰宇商贸有限公司 20,550 万元。
31
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
5、其他重大关联交易
（1）担保
担保是否
担保金额
担保方 被担保方 担保起始日 已经履行
（万元）
完毕
名流投资集团有限公司
名流置业武汉有限公司 47,540 2012 年 10 月 31 日至 2014 年 4 月 30 日 是
本公司
本公司
武汉名流地产有限公司 8,000 2013 年 1 月 17 日至 2015 年 1 月 16 日 否
北京浩达天地置业有限公司
名流投资集团有限公司 武汉名流地产有限公司 20,000 2011 年 6 月 22 日至 2014 年 7 月 6 日 是
名流投资集团有限公司 武汉名流地产有限公司 18,000 2013 年 6 月 18 日至 2016 年 6 月 18 日 是
本公司 武汉名流地产有限公司 40,000 2014 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 否
本公司 名流置业武汉有限公司 30,000 2013 年 2 月 28 日至 2015 年 2 月 28 日 否
本公司 名流置业武汉有限公司 80,000 2013 年 12 月 30 日至 2018 年 12 月 30 日 否
名流投资集团有限公司 名流置业武汉有限公司 5,400 2014 年 1 月 14 日至 2016 年 1 月 13 日 否
本公司 武汉名流公馆置业有限公司 35,000 2013 年 6 月 26 日至 2016 年 6 月 24 日 否
本公司
武汉名流公馆置业有限公司 13,000 2014 年 4 月 22 日至 2015 年 4 月 21 日 否
重庆东方豪富房地产开发有限公司
本公司
武汉名流时代置业有限公司 90,000 2013 年 9 月 30 日至 2015 年 9 月 30 日 否
名流投资集团有限公司
本公司
武汉园博园置业有限公司 100,000 2014 年 2 月 18 日至 2017 年 2 月 17 日 否
名流置业武汉江北有限公司
名流置业武汉江北有限公司
武汉园博园置业有限公司
武汉美好锦程置业有限公司 10,000 2014 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 20 日 否
武汉名流时代置业有限公司
本公司
本公司 东莞名流置业有限公司 27,000 2012 年 9 月 25 日至 2014 年 9 月 24 日 是
本公司
东莞名流置业有限公司 50,000 2014 年 1 月 15 日至 2017 年 1 月 13 日 否
博罗名流实业有限公司
本公司 东莞名流置业有限公司 3,000 2014 年 11 月 16 日至 2015 年 11 月 16 日 否
本公司 沈阳印象名流置业有限公司 50,000 2013 年 9 月 26 日至 2016 年 9 月 17 日 否
名流投资集团有限公司
本公司 沈阳印象名流置业有限公司 20,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日 否
名流置业武汉江北有限公司
本公司 芜湖名流置业有限公司 20,000 2013 年 5 月 28 日至 2015 年 5 月 28 日 否
本公司
武汉美好锦程置业有限公司
芜湖名流置业有限公司 60,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日 否
名流置业武汉江北有限公司
名流投资集团有限公司
32
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
本公司
芜湖名流置业有限公司 41,734 2013 年 4 月 18 日至 2014 年 10 月 17 日 是
名流投资集团有限公司
本公司 安徽东磁投资有限公司 25,000 2012 年 7 月 20 日至 2014 年 2 月 2 日 是
本公司 安徽东磁投资有限公司 3,000 2012 年 9 月 25 日至 2014 年 9 月 24 日 是
本公司 安徽东磁投资有限公司 4,000 2012 年 12 月 28 日至 2014 年 12 月 27 日 是
本公司 重庆名流置业有限公司 30,000 2013 年 7 月 21 日至 2015 年 7 月 20 日 否
本公司 重庆名流置业有限公司 40,000 2014 年 5 月 27 日至 2017 年 5 月 26 日 否
子公司武汉名流地产有限公司向华夏银行武汉分行营业部借款 18,000 万元、向平
安银行股份有限公司武汉分行借款 40,000 万元；名流置业武汉有限公司向四川信托有
限公司融资 30,000 万元；重庆名流置业有限公司向中国工商银行重庆分行较场口支行
借款 30,000 万元；武汉名流时代置业有限公司向上海新东吴优胜资产管理有限公司融
资 90,000 万元，武汉园博园置业有限公司向长城嘉信资产管理有限公司融资 100,000
万元，重庆名流置业有限公司向重庆银行股份有限公司借款 40,000 万元；子公司武汉
美好锦程置业有限公司向武汉农村商业银行股份有限公司硚口支行借款 10,000 万元；
信达投资有限公司委托兴业银行武汉分行向分别向子公司芜湖名流置业有限公司贷款
60,000 万元、向子公司沈阳印象名流置业有限公司贷款 20,000 万元。除上述担保方提
供担保外，本公司实际控制人刘道明先生同时提供连带责任保证担保。
重大关联交易临时报告披露网站相关查询
临时公告名称 临时公告披露日期 临时公告披露网站名称
关于控股股东名流投资集团有限公司为 巨潮资讯网
2014 年 4 月 15 日
公司提供担保暨关联交易的公告 （http://www.cninfo.com.cn）
关于公司 2014 年度预计日常关联交易 巨潮资讯网
2014 年 4 月 15 日
的公告 （http://www.cninfo.com.cn）
八、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
公司报告期无托管、承包、租赁事项情况。
33
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、担保情况
单位：万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
实际发生日期 实际担保 是否履 是否为关联方
担保对象名称 担保额度 担保类型 担保期
（协议签署日） 金额 行完毕 担保（是或否）
武汉信用担保（集团）股份有
7,000.00 2014 年 5 月 28 日 7,000.00 连带责任保证 自担保合同生效之日起一年 否 否
限公司
武汉三星建工集团有限公司 6,000.00 2014 年 11 月 5 日 6,000.00 连带责任保证 自担保合同生效之日起半年 否 否
报告期内审批的对外担保额度 报告期内对外担保实际发生额
13,000.00 13,000.00
合计（A1） 合计（A2）
报告期末已审批的对外担保额 报告期末实际对外担保余额合
13,000.00 13,000.00
度合计（A3） 计（A4）
公司对子公司的担保情况
实际发生日期（协议 实际担保 是否履 是否为关联方
担保对象名称 担保额度 担保类型 担保期
签署日） 金额 行完毕 担保（是或否）
武汉名流地产有限公司 8,000.00 2013 年 1 月 17 日 4,800.00 连带责任担保 主协议项下债务履行期限届满之日起二年 否 否
武汉名流地产有限公司 40,000.00 2014 年 1 月 1 日 25,000.00 连带责任保证担保 债务人债务履行期限届满之日后两年 否 否
名流置业武汉有限公司 30,000.00 2013 年 2 月 28 日 30,000.00 连带责任保证 债务人债务履行期限届满之日后两年 否 否
名流置业武汉有限公司 80,000.00 2013 年 12 月 30 日 64,500.00 连带责任保证担保 自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年 否 否
武汉名流公馆置业有限公司 35,000.00 2013 年 6 月 26 日 31,780.00 连带责任保证担保 自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年 否 否
武汉名流公馆置业有限公司 合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之
13,000.00 2014 年 4 月 22 日 11,311.00 抵押担保 否 否
日后两年止
武汉名流时代置业有限公司 自合同生效之日起至主合同项下的债务履行期限届
90,000.00 2013 年 9 月 30 日 90,000.00 抵押担保 否 否
满之日后两年止
武汉园博园置业有限公司 合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之
100,000.00 2014 年 2 月 18 日 100,000.00 质押担保 否 否
日后两年止
武汉美好锦程置业有限公司 10,000.00 2014 年 12 月 30 日 10,000.00 连带责任保证担保 自借款合同项下的借款期限届满之次日起两年 否 否
东莞名流置业有限公司 自合同生效之日起至主合同项下的债务履行期限届
50,000.00 2014 年 1 月 15 日 30,000.00 质押担保 否 否
满之日后两年止
34
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
东莞名流置业有限公司 3,000.00 2014 年 11 月 16 日 3,000.00 连带责任担保 出票日至债务人履行债务之日 否 否
沈阳印象名流置业有限公司 50,000.00 2013 年 9 月 26 日 39,750.00 连带责任保证 债务人履行债务期限届满之日起两年 否 否
沈阳印象名流置业有限公司 20,000.00 2014 年 10 月 30 日 20,000.00 连带责任保证 主债务履行期届满之日起两年 否 否
芜湖名流置业有限公司 20,000.00 2013 年 5 月 28 日 19,970.00 连带责任保证担保 债务人履行债务期限届满之日起两年 否 否
芜湖名流置业有限公司 60,000.00 2014 年 10 月 30 日 60,000.00 连带责任保证 主债务履行期届满之日起两年 否 否
重庆名流置业有限公司 30,000.00 2013 年 7 月 21 日 14,500.00 连带责任保证担保 主合同项下的借款期限届满之次日起两年 否 否
重庆名流置业有限公司 合同生效之日起至主合同项下债务履行期限届满之
40,000.00 2014 年 5 月 27 日 23,800.00 连带责任保证担保 否 否
日后两年止
报告期内审批对子公司担保额 报告期内对子公司担保实际发
246,000.00 228,111.00
度合计（B1） 生额合计（B2）
报告期末已审批的对子公司担 报告期末对子公司实际担保余
679,000.00 578,411.00
保额度合计（B3） 额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内审批担保额度合计 报告期内担保实际发生额合计
259,000.00 241,111.00
（A1+B1） （A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合 报告期末实际担保余额合计
692,000.00 591,411.00
计（A3+B3） （A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 108.50%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保金
364,111.00
额（D）
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 347,611.00
上述三项担保金额合计（C+D+E） 711,722.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 无
违反规定程序对外提供担保的说明 无
注：直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保，担保对象均为公司子公司。
35
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
3、公司报告期不存在其他重大合同
4、公司报告期不存在其他重大交易
九、承诺事项履行情况
公司报告期不存在公司或持股 5%以上股东在报告期内发生或以前期间发生但持续到报告期内
的承诺事项。
十、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中审亚太会计师事务所(特殊普通合伙)
境内会计师事务所报酬（万元） 130
境内会计师事务所审计服务的连续年限 19
境内会计师事务所注册会计师姓名 杨漫辉、王文政
当期是否改聘会计师事务所：否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
本报告期，公司继续聘请中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司2014年度财
务报告及内部控制的审计机构，费用总额为130万元，其中财务报告审计费用为90万元，内部
控制审计费用为40万元。
十一、监事会、独立董事（如适用）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用
十二、处罚及整改情况
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、年度报告披露后面临暂停上市和终止上市情况
不适用
36
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
十四、其他重大事项的说明
1、2014年1月17日，经第六届董事会第五十三次会议和第六届监事会第二十次会议审议
批准，公司在确保不影响募集资金投资项目建设的情况下，使用闲置募集资金10,000万元暂
时补充流动资金。2014年7月2日，公司已将上述用于补充流动资金的闲置募集资金全部归还
至募集资金专用账户。（具体内容，详见公司分别于2014年1月21日、7月10日在指定媒体上
披露的相关公告，公告编号：2014-05、2014-39）
2、经深圳证券交易所核准，自2014年2月28日起，公司证券全称由原“名流置业集团股
份有限公司”变更为“美好置业集团股份有限公司”；公司证券简称由原“名流置业”变更
为“美好集团”；证券代码不变，仍为“000667”。（具体内容，详见公司于2014年2月27
日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2014-18）
3、2014年3月6日，公司四家子公司以总价537,080万元通过挂牌方式竞得武汉市硚口区
长丰村五宗地块的国有土地使用权，地块编号分别为：P(2014)014号、P(2014)015号、
P(2014)016号、P(2014)017号和P(2014)018号地块，合计净用地面积506,396.50平方米。鉴
于城中村改造的特殊性，实际成本可能会高于竞得价。（具体内容，详见公司于2014年3月7
日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2014-19）
4、报告期内第六届董事会和监事会任期届满，公司于2014年5月9日召开2013年年度股东
大会，会议选举刘道明先生、黄斌先生、吕卉女士、杨先岚先生为第七届董事会董事；选举
赵西萍女士、孙大敏先生、张龙平先生为第七届董事会独立董事；选举彭少民先生、田振勇
先生为公司第七届监事会监事。同日召开的公司职工代表大会选举魏慎先生出任公司第七届
监事会职工代表监事；第七届董事会第一次会议选举刘道明先生担任公司董事长；第七届监
事会第一次会议选举彭少民先生担任公司监事长。（具体内容，详见公司于2014年5月10日在
指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2014-30、2014-31、2014-32、2014-33）
5、2014年9月25日，经公司第七届董事会第五次会议审议批准，公司及公司全资子公司
武汉江北与华润武汉签订《合作合同》。合作合同约定，武汉江北向华润武汉转让其持有的
美丰华和美丰采100%股权，转让价格均为人民币1,000 万元。美丰华、美丰采向武汉江北支
付长丰村B地块和C1地块相应的拆迁改造补偿款380,408.49万元（包括由武汉江北代美丰华、
美丰采支付给第三方的款项和武汉江北收取的拆迁服务费），由武汉江北完成项目地块的拆
迁和安置补偿、还建安置房和还建公共服务配套设施建设等工作。(具体内容，详见公司于2014
年9月27日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2014-47）
37
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
6、2014年12月11日，经第七届董事会第九次会议审议批准，公司将募集资金孳生的利息
（具体金额以银行实际结算金额为准）全部投入东莞“名流印象”项目，用于补充该项目的
建设资金。(具体内容，详见公司于2014年12月13日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：
2014-60）
十五、公司发行公司债券的情况
报告期内，公司于 2009 年公开发行 18 亿元公司债券 “09 美好债”五年期满。“09 美好
债”于 2014 年 10 月 27 日起在深圳证券交易所交易系统终止交易，2014 年 11 月 3 日进行了
债券本息兑付。(具体内容，详见公司于 2014 年 9 月 27 日在指定媒体上披露的相关公告，公
告编号：2014-52）
38
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第六节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
公积金转
数量 比例(%) 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例(%)
股
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国家法人持股
3、其他内资持股
其中：境内法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
5、高管股份
二、无限售条件股份 2,559,592,332 100 2,559,592,332 100
1、人民币普通股 2,559,592,332 100 2,559,592,332 100
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 2,559,592,332 100 2,559,592,332 100
股份变动的原因：不适用
股份变动的批准情况：不适用
股份变动的过户情况：不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每
股净资产等财务指标的影响：不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容：不适用
39
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、限售股份变动情况
不适用
二、证券发行与上市情况
1、报告期末近三年历次证券发行情况
股票及其衍生证券 发行价格（或利 获准上市交 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期
名称 率） 易数量 期
股票类
股权激励计划限制
2012 年 7 月 13 日 1.15 元/股 20,290,000 2012 年 10 月 17 日 0
性股票
前三年历次证券发行情况的说明
根据 2012 年度第一次临时股东大会审议批准的《限制性股票激励计划（修订稿）》相关
规定，公司于 2012 年度实施并完成了限制性股票的授予工作。2013 年 7 月 12 日，公司召开
第六届董事会第四十五次会议和第六届监事会第十六次会议，决定终止实施激励计划。2013
年 9 月，公司完成了上述 2,029 万股限制性股票的回购过户手续及注销事宜。（具体内容，详
见公司于 2013 年 9 月 18 日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2013-46）
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
不适用
3、现存的内部职工股情况
不适用
40
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
年度报告披露日前 报告期末表决权恢
报告期末普通股股
153,060 第 5 个交易日末普 162,401 复的优先股股东总 无
东总数（户）
通股股东总数（户） 数（如有）
前 10 名股东持股情况
报告期 持有有 质押或冻结情况
持股
报告期末持 内增减 限售条 持有无限售条
股东名称 股东性质 比例 股份
股数量 变动情 件的股 件的股份数量 数量
（%） 状态
况 份数量
名流投资集团有限公司 境内非国有法人 15.58 398,828,402 398,828,402 质押 390,500,000
北京国财创业投资有限
境内非国有法人 11.73 300,298,572 300,298,572 质押 300,000,000
公司
海南洋浦众森科技投资
境内非国有法人 8.21 210,236,653 210,236,653 质押 210,200,000
有限公司
王浩 境内自然人 0.60 15,373,800 15,373,800 质押 15,330,000
罗文丽 境内自然人 0.40 10,274,748 10,274,748
中国银行股份有限公司
－国泰国证房地产行业 其他 0.34 8,587,736 8,587,736
指数分级证券投资基金
彭凯 境内自然人 0.26 6,713,167 6,713,167
罗伟健 境内自然人 0.21 5,320,000 5,320,000
陈苏仔 境内自然人 0.21 5,295,700 5,295,700
刘平平 境内自然人 0.20 5,103,900 5,103,900
在前十名股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联关系。公司未知
上述股东关联关系或一致行动的说明 其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理
办法》规定的一致行动人。
41
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
前 10 名无限售条件股东持股情况
报告期末持有无限售条件股份 股份种类
股东名称
数量 股份种类 数量
名流投资集团有限公司 398,828,402 人民币普通股 398,828,402
北京国财创业投资有限公司 300,298,572 人民币普通股 300,298,572
海南洋浦众森科技投资有限公司 210,236,653 人民币普通股 210,236,653
王浩 15,373,800 人民币普通股 15,373,800
罗文丽 10,274,748 人民币普通股 10,274,748
中国银行股份有限公司－国泰国证房地产
8,587,736 人民币普通股 8,587,736
行业指数分级证券投资基金
彭凯 6,713,167 人民币普通股 6,713,167
罗伟健 5,320,000 人民币普通股 5,320,000
陈苏仔 5,295,700 人民币普通股 5,295,700
刘平平 5,103,900 人民币普通股 5,103,900
前 10 名无限售流通股股东之间，以及前 在前十名无限售流通股股股东中，第一大股东与其他股东之间不存在关联
10 名无限售流通股股东和前 10 名股东之 关系。公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上
间关联关系或一致行动的说明 市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
第五大股东罗文丽通过信用交易担保证券账户持有公司股票 10,274,748
股；第七大股东彭凯通过信用交易担保证券账户持有公司股票 6,713,167
前 10 名普通股股东参与融资融券业务股
股；第八大股东罗伟健通过信用交易担保证券账户持有公司股票 5,320,000
东情况说明
股；第九大股东陈苏仔通过信用交易担保证券账户持有公司股票 5,200,000
股。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 注册资本 主要经营业务
单位负责人
高科技产业的开发投
名流投资集团有
刘道明 1996 年 5 月 14 日 10001959-3 5,000 万元 资、实业投资、投资
限公司
管理、信息咨询。
42
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
报告期控股股东变更
公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人情况
自然人
实际控制人姓名 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
刘道明 中国 否
最近 5 年内的职业及职务 刘道明先生最近五年内一直担任本公司董事长
报告期实际控制人变更
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
北京温尔馨物业管理有限责任公司的三位股东刘道明、刘柳和刘南希为一致行动人，刘道
明与刘柳、刘南希为父女关系。
43
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司：不适用
4、其他持股在 10%以上的法人股东
法定代表
成立 组织机构
法人股东名称 人/单位负 注册资本 主要经营业务或管理活动
日期 代码
责人
项目投资；投资咨询；财务顾问；
北京国财创业投资有限 2002 年 8 12,000
刘立浩 74231042-X 销售汽车配件、建筑材料、金属材
公司 月 27 日 万元
料。
四、公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划的情况
在公司所知的范围内，没有公司股东及其一致行动人在报告期提出或实施股份增持计划。
44
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第七节 优先股相关情况
报告期公司不存在优先股。
45
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、 董事、监事和高级管理人员持股变动
本期增持 本期减持
任职 期初持股 期末持股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 股份数量 股份数量
状态 数（股） 数（股）
（股） （股）
刘道明 董事长 现任 男 58 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
董事、副总裁、
吕卉 现任 女 43 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
董事会秘书
赵西萍 独立董事 现任 女 58 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
孙大敏 独立董事 现任 男 53 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
张龙平 独立董事 现任 男 49 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
彭少民 监事长 现任 男 76 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
田振勇 监事 现任 男 39 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
肖懿恩 监事 现任 女 32 2014 年 12 月 5 日 2017 年 5 月 8 日
执行总裁 离任 2014 年 9 月 3 日 2015 年 2 月 14 日
汤国强 男 53
总裁 现任 2015 年 2 月 14 日 2017 年 5 月 8 日
副总裁 2015 年 2 月 14 日 2017 年 5 月 8 日
王朝晖 现任 男 47
产品负责人 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
林世钧 副总裁 现任 男 51 2015 年 2 月 14 日 2017 年 5 月 8 日
吴红英 财务负责人 现任 女 51 2014 年 5 月 9 日 2017 年 5 月 8 日
李丹 客服负责人 现任 女 32 2015 年 2 月 14 日 2017 年 5 月 8 日
肖新才 副董事长 离任 男 62 2011 年 7 月 20 日 2014 年 5 月 9 日
熊晟楼 董事、总裁 离任 男 54 2011 年 7 月 20 日 2014 年 5 月 9 日
赵汉忠 独立董事 离任 男 58 2011 年 7 月 20 日 2014 年 5 月 9 日
冯果 独立董事 离任 男 47 2011 年 7 月 20 日 2014 年 5 月 9 日
戴英民 监事 离任 男 59 2011 年 7 月 20 日 2014 年 5 月 9 日
魏慎 监事 离任 男 38 2014 年 5 月 9 日 2014 年 12 月 5 日
副总裁、董事
2011 年 7 月 20 日 2014 年 5 月 9 日
冯娴 会秘书 离任 女 33
客服负责人 2014 年 5 月 9 日 2014 年 6 月 16 日
许桂丽 客服负责人 离任 女 53 2014 年 6 月 16 日 2015 年 1 月 5 日
黄斌 董事、副总裁 离任 男 47 2014 年 5 月 9 日 2015 年 1 月 5 日
杨先岚 董事 离任 男 62 2014 年 5 月 9 日 2015 年 2 月 6 日
合计 -- -- -- -- -- -- 0 0 0 0
46
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
二、任职情况
1、公司现任董事、监事、高级管理人员最近 5 年的主要工作经历
董事
刘道明先生，1957年生，工学硕士，第十届、第十一届全国人大代表。现任名流投资集
团有限公司董事长、湖北省慈善总会名誉会长、中国人民大学董事、亚布力中国企业家论坛
理事，本公司董事长。刘道明先生为北京温尔馨物业管理有限责任公司的控股股东，该公司
为本公司第一大股东名流投资集团有限公司的控股股东，刘道明先生为本公司的实际控制人。
吕卉女士，1971年生，本科学历，中国注册会计师，高级会计师。2007年2月入职公司，
历任公司法务审计部副总监、总监、计划财务部总监、财务负责人。现任公司董事、副总裁、
董事会秘书。
赵西萍女士，1956年出生，高级规划师。湖北大学文学硕士，湖北建筑工程学院学士。
历任武汉城建学院教务处师资科科长、研究生院副研究员、武汉科技专修学院院长。中国建
筑北京设计研究院武汉院院长。现任公司独立董事、中国中建设计集团武汉院院长、华中科
技大学副研究员。
孙大敏先生，1961年出生，武汉大学学士。历任湖北省委党校、湖北省行政学院讲师、
教务处教研科科长、行政管理学教研部副主任。现任公司独立董事、湖北省委党校、湖北省
行政学院公共管理教研部主任、教授，校（院）学术委员会委员、湖北省党校（院）系统教
材编审委员会委员，公共管理专业研究生导师、导师组组长，湖北行政学会副会长。
张龙平先生，1966年出生，会计学博士，中国注册会计师；历任原中南财经大学（现中
南财经政法大学）会计学院讲师、副教授、副院长、会计硕士专业学位（MPAcc）教育中心主
任兼副院长。现任公司独立董事、中南财经政法大学教授、博士生导师。中国会计准则委员
会和中国企业内部控制标准委员会咨询专家；审计署国家审计准则技术咨询专家组成员；中
国注册会计师审计准则委员会资深委员。同时担任武汉三特索道集团股份有限公司、广东星
河生物科技股份有限公司、九州通医药集团股份有限公司独立董事。
监事
彭少民先生，1938年生，本科学历，土木与建筑教授，国家一级结构注册工程师，武汉
市第八届政协委员。历任武汉工业大学土木与建筑学院院长、教授、博士生导师，公司总工
程师，中国土木工程学会纤维混凝土委员会委员，全国高校土木工程专业指导委员会委员，
湖北省土建学会常务理事，湖北省工程建设专家委员会副主任委员等职。现任公司监事长、
47
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
专家委员会主任。
田振勇先生，1976年生，本科学历，具有法律职业资格。2001年至2003年任湖南东正机
电集团股份有限公司法务经理，2003年至2007年任武汉中试电力试验设备有限公司法律顾问，
2007年至2008年任武汉天龙黄鹤楼酒业有限公司法务主管。2009年加入公司，现任公司监事、
主任律师。
肖懿恩女士，1983年生，大专学历。2009年8月入职本公司，历任武汉名流幸福物业服务
有限公司行政主管、行政人资副经理；公司物业管理中心计划培训副经理、物业商业经理。
现任公司监事、武汉美好生活投资有限公司综合管理部总监。
高级管理人员
汤国强先生，1962 年生，工科硕士，高级工程师。2008 年入职公司，历任公司总裁助理、
中工建设有限公司总经理、深圳名流置业有限公司总经理、东莞名流置业有限公司总经理、
武汉地产公司总经理、武汉管理中心总经理、公司执行总裁。现任公司总裁。
王朝晖先生，1968 年生，本科学历。1992 年至 2011 年历任武汉城市建设学院（现华中
科技大学）建筑设计院任建筑设计部主管设计师、武汉万科房地产有限公司任设计管理部项
目设计经理、长城建设实业有限公司任设计管理部经理、美加置业（武汉）有限公司历任设
计总监、项目总监、总经理助理；2011 年入职本公司，历任产品研发中心部门总建筑设计师、
产品研发中心总监。现任公司副总裁、产品负责人，兼任产品集成中心总经理。
林世钧先生，1963 年生，本科学历，注册会计师，高级会计师。2006 年入职本公司，历
任武汉名流地产总经理、沈阳名流总经理、名流置业武汉有限公司总经理、武汉西部区域中
心投资开发部总监、邓甲村项目总经理、武汉江北公司总经理、武汉置业总经理；公司总裁
助理。现任公司副总裁，兼任武汉管理中心总经理。
吕卉女士（见董事简历）。
吴红英女士，1963年生，大专学历。2000年10月入职公司，历任公司子公司计划财务部
经理、公司总部计划财务部副总监、总监。现任公司财务负责人，兼任财务管理中心总经理。
李丹女士，1983 年生，工商管理硕士，高级经营师，工程师。2006 年入职本公司，历任
董事长秘书、深圳名流行政人资部副经理、武汉置业人力行政部经理、武汉管理中心人力行
政部副总监、总监、集团人力行政中心行政总监、总经理。现任公司客服负责人，兼任武汉
美好生活投资有限公司总经理。
48
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、在股东单位任职情况
任期起 任期终 在股东单位是否
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
始日期 止日期 领取报酬津贴
刘道明 名流投资集团有限公司 董事长 否
彭少民 名流投资集团有限公司 董事 否
3、在其他单位任职情况:不适用
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事和高级管理人员报酬经公司董事会、股东大会审议确定。2014 年度在本公司
领取报酬的董事、监事及高级管理人员的年度报酬（包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职
工福利费和各项保险费、公积金以及以其他形式从公司获得的税前实发报酬总额）均依据公
司岗位职责、绩效考核以及行业相关岗位的薪酬水平制定的有关薪酬管理和等级标准相关规
定进行发放。报告期内，公司董事、监事及高级管理人员的报酬已按月支付。
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获 从股东单位
报告期末实
姓名 职务 性别 年龄 任职状态 得的报酬 获得的报酬
际所得报酬
总额 总额
刘道明 董事长 男 58 现任 119.78 119.78
吕卉 董事 女 43 现任 99.11 99.11
赵西萍 独立董事 女 58 现任 12.00 12.00
孙大敏 独立董事 男 53 现任 12.00 12.00
张龙平 独立董事 男 49 现任 12.00 12.00
彭少民 监事长 男 76 现任 30.04 30.04
田振勇 监事 男 39 现任 29.96 29.96
肖懿恩 监事 女 32 现任 10.30 10.30
汤国强 总裁 男 53 现任 84.48 84.48
王朝晖 副总裁、产品负责人 男 47 现任 75.08 75.08
吴红英 财务负责人 女 51 现任 62.80 62.80
肖新才 副董事长 男 62 离任 93.53 93.53
熊晟楼 董事、总裁 男 54 离任 85.41 85.41
赵汉忠 独立董事 男 58 离任 4.31 4.31
49
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
冯果 独立董事 男 47 离任 4.31 4.31
戴英民 监事 男 59 离任 0.00 5.63 5.63
魏慎 监事 男 38 离任 27.48 27.48
副总裁、董事会秘书
冯娴 女 33 离任 59.27 59.27
客服负责人
许桂丽 客服负责人 女 53 离任 60.94 60.94
黄斌 董事、副总裁 男 47 离任 45.18 45.18
杨先岚 董事 男 62 离任 39.42 27.66 67.08
合 计 -- -- -- -- 967.40 33.29 1000.69
公司董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况：不适用
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
董事长 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
刘道明
总裁 聘任 2014 年 5 月 9 日 第七届第一次董事会决议
董事 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
吕卉
副总裁、董事会秘书 聘任 2014 年 5 月 9 日 第七届第一次董事会决议
赵西萍 独立董事 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
孙大敏 独立董事 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
张龙平 独立董事 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
彭少民 监事长 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
田振勇 监事 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
任期满离任 2014 年 5 月 9 日 任期届满
肖懿恩 职工监事
被选举 2014 年 12 月 5 日 职工代表大会决议
汤国强 执行总裁 聘任 2014 年 9 月 3 日 第七届第四次董事会决议
王朝晖 产品负责人 聘任 2014 年 5 月 9 日 第七届第一次董事会决议
吴红英 财务负责人 聘任 2014 年 5 月 9 日 第七届第一次董事会决议
肖新才 副董事长 任期满离任 2014 年 5 月 9 日 任期届满
熊晟楼 董事、总裁 任期满离任 2014 年 5 月 9 日 任期届满
赵汉忠 独立董事 任期满离任 2014 年 5 月 9 日 任期届满
冯果 独立董事 任期满离任 2014 年 5 月 9 日 任期届满
戴英民 监事 任期满离任 2014 年 5 月 9 日 任期届满
副总裁、董事会秘书 任期满离任 2014 年 5 月 9 日 任期届满
冯娴 聘任 2014 年 5 月 9 日 第七届第一次董事会决议
客服负责人
病休离任 2014 年 6 月 16 日 个人身体原因申请休假
50
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
被选举 2014 年 5 月 9 日 职工代表大会决议
魏慎 职工监事
离任 2014 年 12 月 5 日 个人原因辞职
聘任 2014 年 6 月 16 日 第七届第二次董事会决议
许桂丽 客服负责人
离任 2015 年 1 月 5 日 个人原因辞职
董事 被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
黄斌 副总裁 聘任 2014 年 5 月 9 日 第七届第一次董事会决议
董事、副总裁 离任 2015 年 1 月 5 日 个人原因辞职
被选举 2014 年 5 月 9 日 2013 年年度股东大会决议
杨先岚 董事
离任 2015 年 2 月 6 日 个人原因辞职
五、报告期核心技术团队或关键技术人员变动情况（非董事、监事、高级管理人员）
报告期内公司无核心技术团队或关键技术人员变动情况。
六、公司员工情况
截至2014年12月31日，公司在册员工为1,434人，无需承担费用的离退休职工。包括：
1、房地产开发系统共有员工336人，占公司员工总数的23.43%。具体情况如下：
序
类 别 人数（人） 所占比例（%）
号
1 总人数 336
2 男 199 59.23
性别
3 女 137 40.77
4 营销 80 23.81
5 产品 167 49.70
专业分工
6 财务 44 13.10
7 行政管理 45 13.39
8 硕士及以上 11 3.27
9 本科 170 50.60
学历
10 大专 126 37.50
11 高中及以下 29 8.63
12 高级 23 6.85
13 职称 中级 11 3.27
14 初级 82 24.40
15 35 岁及以下 209 62.20
16 年龄 36-45 岁 90 26.79
17 46 岁及以上 37 11.01
18 1 年以下 78 23.21
19 司龄 1 年-5 年（含 5 年） 172 51.19
20 6 年及以上 86 25.60
51
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、物业系统共有员工820人，占公司员工总数的57.18%。具体情况如下：
序
类别 人数（人） 所占比例（%）
号
1 总人数 820
2 男 535 65.24
性别
3 女 285 34.76
4 本科 74 9.02
5 学历 大专 152 18.54
6 高中及以下 594 72.44
7 35 岁及以下 468 57.07
8 年龄 36-45 岁 192 23.41
9 46 岁及以上 160 19.51
3、其他业务系统（球场、酒店）共有员工278人，占公司员工总数的19.39%。具体情况
如下：
序
类别 人数（人） 所占比例（%）
号
1 总人数 278
2 男 131 47.12
性别
3 女 147 52.88
4 本科 12 4.32
5 学历 大专 30 10.79
6 高中及以下 206 74.10
7 35 岁及以下 161 57.91
8 年龄 36-45 岁 46 16.55
9 46 岁及以上 131 47.12
52
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4、房地产开发系统员工专业构成统计图
5、房地产开发系统员工教育程度统计图
53
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第九节 公司治理
一、公司治理的基本状况
1、公司股东大会召集召开程序、提案审议程序、决策程序均符合相关规定，保证全体股
东，尤其是中小股东能按其所持股份享有平等权利，并能充分行使其相应的权利。同时，公
司严格执行《股东大会网络投票管理办法》，保证了全体股东对公司重大事项的知情权、参与
权及表决权。历次股东大会均有律师到场见证，并作有完整的会议记录，切实维护上市公司
和全体股东的合法权益。
2、公司控股股东能够按照法律、法规及《公司章程》的规定行使权利，通过股东大会正
常行使出资人权力，没有逾越股东大会直接或间接地干预公司的经营和决策活动，公司与控
股股东进行的所有关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等
方面做到五分开。报告期内控股股东及其附属企业等关联方不存在非经营性占用公司资金的
情况。
3、公司董事会严格执行《公司董事会议事规则》，会议的召集、召开及表决程序合法有
效；公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求，并严格按照其
要求开展工作和履行职责，认真出席董事会和股东大会；公司董事通过自学及监管部门的培
训熟悉并掌握相关法律法规，从根本上保证董事立足于维护公司和全体股东的最大利益，忠
实、诚信、勤勉地履行职责。
4、公司监事会向股东大会负责，严格执行《公司监事会议事规则》；监事会的人数和人
员构成均符合法律法规的要求；监事能够认真履行职责，遵循程序，列席（参加）全部现场
董事会会议等公司重要会议和活动，并向股东大会汇报工作，提交监事会报告和有关议案；
监事会依法对公司财务、董事会、经营管理层履行责任的合法合规性等进行日常监督检查。
5、公司充分尊重和维护股东、职工、客户等其他利益相关者的合法权益，推动公司持续、
健康发展。
6、公司不断强化信息披露，提升经营管理透明度。（1）严格按照法律、法规和《公司章
程》、《公司信息披露管理制度》等的规定，真实、准确、完整、及时地披露信息，并指定《中
国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》和巨潮资讯网为公司信息披露的报纸
和网站，确保所有投资者能够公平获取公司信息；（2）加强内幕信息管理，认真做好内幕信
54
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
息知情人登记工作，确保内幕信息保密，维护信息披露的公平原则，保护广大投资者的合法
权益；（3）通过电话、电子邮件等方式接待来访者，加强投资者关系管理。报告期内，公司
董事会按照监管部门的相关规定，严格执行了《内幕信息知情人登记制度》、《外部单位报送
信息管理制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》及《年报报告制度》。
报告期内，公司治理与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况
公司已于 2010 年 2 月 25 日经公司第五届董事会第二十八次会议审议批准了《内幕信息
知情人登记制度》。报告期内，公司重视内幕信息管理，严格按照有关制度控制内幕信息知情
人员范围，严格根据《公司内幕信息知情人登记制度》的规定及时登记备案知悉公司内幕信
息的人员名单及其个人信息，组织董事、监事、高级管理人员以及可接触内幕信息的关键岗
位工作人员参加防控内幕交易专题培训和案例学习。经核查，公司未发现有内幕信息知情人
在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况，也不存在因违反
内幕信息及知情人管理制度涉嫌内幕交易被监管部门采取监管措施及行政处罚的情况。
二、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期年度股东大会情况
决议 披露日
会议届次 召开日期 会议议案名称 披露索引
情况 期
1、2013 年度董事会工作报告；2、2013 年度监事
会工作报告；3、2013 年度财务报告；4、2013 年
度利润分配预案；5、2013 年年度报告及摘要；6、
2013 年度独立董事述职报告；7、2014 年度经营计
划；8、关于提请股东大会授权董事会决定土地储
备事宜的议案；9、关于续聘公司审计机构的议案；
10、关于公司为子公司融资提供担保的议案；11、
关于公司为武汉信用担保（集团）股份有限公司提 详见巨潮资讯网相
2013 年年度 2014 年 5 全部 2014 年 5
供担保的议案；12、关于控股股东名流投资集团有 关公告，公告编号：
股东大会 月 9 日 通过 月 10 日
限公司为公司提供担保暨关联交易的议案；13、关 2014-30。
于 2014 年度预计日常关联交易的议案；14、关于
采取累积投票制选举公司第七届董事会董事的议
案；15、关于采取累积投票制选举公司第七届董事
会独立董事的议案；16、关于采取累积投票制选举
公司第七届监事会监事的议案；17、关于修订《公
司章程》的议案；18、关于修订《董事会议事规则》
的议案
55
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、本报告期临时股东大会情况
披露日
会议届次 召开日期 会议议案名称 决议情况 披露索引
期
2014 年度第 1、关于变更公司名称的议案；2、关于修改公 详见巨潮资讯网相
2014 年 2 2014 年 2
一次临时股 司章程的议案；3、关于增加公司对子公司融资 全部通过 关公告，公告编号：
月 10 日 月 11 日
东大会 提供担保额度的议案 2014-14。
2014 年度第 1、关于修订《公司章程》的议案；2、关于修 2014 年 详见巨潮资讯网相
2014 年 11
二次临时股 订《股东大会议事规则》的议案；3、关于子公 全部通过 11 月 5 关公告，公告编号：
月4日
东大会 司对外提供担保的议案 日 2014-57。
3、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会：不适用
三、报告期内独立董事履行职责的情况
1、独立董事出席董事会及股东大会的情况
独立董事出席董事会情况
本报告期应参 以通讯方式参 是否连续两次未
独立董事姓名 现场出席次数 委托出席次数 缺席次数
加董事会次数 加次数 亲自参加会议
赵汉忠 6 1 5 0 0 否
冯果 6 1 5 0 0 否
张龙平 15 3 12 0 0 否
孙大敏 15 3 12 0 0 否
赵西萍 15 3 12 0 0 否
独立董事列席股东大会次数 3
2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议。
3、独立董事履行职责的其他说明
报告期内公司各位独立董事勤勉尽责，有效行使了独立董事职权，发挥了各自在财务、
管理等方面的专业知识特长，促进了董事会决策的公平、公正、公允，切实维护了全体股东
的利益。公司独立董事按照有关规定对需要发表独立意见的事项发表独立意见，对公司的相
关合理建议均被采纳。
56
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况
报告期内公司董事会各专门委员会充分发挥专业性作用，科学决策，审慎监管，切实履
行工作职责，为公司2014年度的组织建设和团队管理做了大量的工作，有效提升了公司管理
水平。根据公司《董事会审计委员会年度财务报告审计工作规程》及其他相关法规的规定，
审计委员会对公司年度报告的审计工作进行了全程参与和监督，保证了年报审计工作的顺利
进行。
1、第六届董事会专门委员会的会议情况
第六届董事会下设战略、提名、薪酬与考核、审计，共四个专门委员会。其中：战略委
员会于2014年1月23日召开了1次会议，对于集团总部组织架构的调整进行了认真审议；提名
委员会分别于2014年3月20日、4月12日召开了2次会议，对于提名公司高级管理人员、公司董
事会换届的董事候选人等事项进行了认真审议；薪酬与考核委员会于2014年4月12日召开了1
次会议，对于公司高级管理人员薪酬的确定事项进行了认真审议；审计委员会分别于2014年3
月6日、4月8日、4月21日召开了3次会议，对于2013年报审计工作安排、续聘公司年报审计机
构、聘任公司审计负责人等事项，以及公司2013年年度报告、2014年第一季度报告进行了认
真审议。
2、第七届董事会专门委员会的会议情况
为进一步完善公司法人治理结构，促进公司董事会科学、高效决策，根据公司实际情况，
参照《上市公司治理准则》的有关规定，公司第七届董事会设立了投资决策、人力、审计，
共三个专门委员会。其中：投资决策委员会于2014年7月16日召开了1次会议，对于成立集团
“客户价值中心”的议案进行了认真审议；人力委员会分别于2014年5月9日、6月16日、6月
20日、9月1日召开了4次会议，对于公司高级管理人员提名和总裁办公会组成等事项进行了认
真审议；审计委员会分别于2014年8月8日、10月17日召开了2次会议，对于公司2014年半年度
报告和2014年第三季度报告进行了认真审议。
五、监事会工作情况
监事会对报告期内的监督事项无异议。
57
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
六、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面的独立完整情况
1、人员分开情况
公司拥有独立的员工团队，全体员工均与公司签定了劳动合同，并在公司领取薪酬。公
司制定了劳动、人事、薪酬等管理制度，公司高级管理人员均在公司专职工作并领取薪酬，
且未在公司股东及其他关联单位领取报酬或兼任行政职务。公司自 2002 年 7 月实施重大资产
重组以来，建立了一整套完全独立于控股股东的劳动、人事、薪酬管理及经营管理制度。
2、资产分开情况
公司拥有开展主营业务所需的全部资产，与控股股东明确界定资产的权属关系，不存在
控股股东及其他关联方无偿占用、挪用公司资产的现象。
3、财务分开情况
公司拥有独立的财务部门，按照企业会计准则的要求建立了独立规范的会计核算体系和
财务管理制度（包括对子公司、分公司的财务管理制度）；独立在银行开户，不存在与控股股
东共用银行账户的情况；公司独立纳税，在社会保障、薪酬管理等方面独立于控股股东。公
司能够独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。
4、机构分开情况
公司拥有完全独立于控股股东及其他关联单位的办公和经营场所，不存在混合经营、合
署办公等情况。公司机构设置独立、完整；股东大会、董事会、监事会等法人治理机构均独
立、有效运作；不存在控股股东干预公司机构设置或公司机构从属于控股股东相关职能部门
的现象。
5、业务分开情况
公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系及自主经营能力。控股股东
已按照资产重组时的承诺退出了房地产开发等同业竞争领域，其控制的企业也未从事房地产
开发等同业竞争业务。公司在重大经营决策和重大投资事项均按程序由总裁办公会集体讨论
通过后，根据授权报董事长或董事会作出决策，对须由股东大会决定的事项报请股东大会审
议批准后执行。
公司与控股股东及其他关联单位在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具
有独立完整的业务和自主经营能力。报告期内，公司未向控股股东、实际控制人提供未公开
信息。公司总裁、副总裁等高级管理人员均在公司领取薪酬，且未在股东单位担任除董事、
监事以外的职务。
58
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
七、同业竞争情况
公司不存在同业竞争的情况。
八、高级管理人员的考评及激励情况
目前，公司已经制定形成了比较完备的对高级管理人员的考评及激励的制度体系，并秉
承持续改进的理念，不断探索和完善考评与激励机制，进一步完善股东和管理团队之间的利
益共享和约束机制，实现公司与员工的共同发展。报告期内，公司通过优化绩效考核体系等
方式调动管理层和业务骨干的积极性、创造性，促进公司的持续、健康发展。
59
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第十节 内部控制
一、内部控制建设情况
公司按照中国证监会《企业内部控制基本规范》、《上市公司治理准则》、《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 21 号——年度内部控制评价报告的一般规定（2014 年修订）》
以及深圳证券交易所《主板上市公司规范运作指引》等规范性文件的要求，已建立了比较健
全的内部控制体系。公司现有的内部控制制度符合国家有关法规和监管部门的要求，能够适
应目前公司产业发展及日常经营管理的需要。现有内部控制制度在公司关键管理环节、经营
风险防范、业务流程优化等方面起到了良好的控制与防范作用。
二、董事会关于内部控制责任的声明
公司董事会及全体董事保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对报告内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任；监事会对董事会建立与实施内部控
制进行监督；经理层负责组织领导公司内部控制的日常运行。
基于五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企
业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》的要求，本公司一直积
极致力于集团及下属子公司内部控制体系的建设。
公司内部控制的目标是：合理保证经营合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实
完整，提高经营效率和效果，促进实施发展战略。由于内部控制存在的固有局限性，内部环
境以及宏观环境、政策法规持续变化，可能导致原有控制活动不适用或出现偏差，对此公司
将及时进行内部控制体系的补充和完善，为财务报告的真实性、完整性，以及公司战略、经
营目标的实现提供合理保障。
三、建立财务报告内部控制的依据
公司根据《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评
价指引》、《公司法》、《证券法》等相关法律、法规及规范性文件的要求，结合自身实际
情况，开展内部控制相关工作，在内部控制日常监督及专项监督的基础上，对公司截至2014
年12月31日的内部控制设计及运行有效性情况进行评价。
60
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
四、内部控制自我评价报告
内部控制自我评价报告中报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
报告期内，公司已经按照相关监管规则的要求，并结合自身的业务特点，在完善内控体系建设和风
险控制管理方面做了大量工作并取得了显著成效。目前从设计及执行的有效性来看，公司的内部控制不
存在重大缺陷。
内部控制自我评价报告全文披露日期 2015 年 2 月 17 日
《美好置业集团股份有限公司 2014 年度内部控制自我评价报
内部控制自我评价报告全文披露索引
告》详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
五、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，美好集团于2014年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面
保持了有效的财务报告内部控制。
中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：杨漫辉
中国注册会计师：王文政
中国北京 二〇一五年二月十四日
内部控制审计报告全文披露日期 2015 年 2 月 17 日
《美好置业集团股份有限公司 2014 年度内部控制审计报告》详
内部控制审计报告全文披露索引
见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告：否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致：是
六、年度报告重大差错责任追究制度的建立与执行情况
公司于2010年2月25日经第五届董事会第二十八次会议审议批准，建立了《年报信息披露重大
差错责任追究制度》。报告期内公司未发生年报披露重大差错情况。
61
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第十一节 财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准无保留审计意见
审计报告签署日期 2015 年 2 月 14 日
审计机构名称 中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 中审亚太审[2015]020008 号
审计报告
中审亚太审[2015]020008 号
美好置业集团股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的美好置业集团股份有限公司(以下简称“美好集团”)财务报表，包括
2014年12月31日的合并及母公司资产负债表，2014年度的合并及母公司利润表、合并及母公
司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是美好集团管理层的责任，这种责任包括：（1）按照企业会计
准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，
以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会
计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计
师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计
程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
62
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰
当的审计程序。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，美好集团财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映
了美好集团2014年12月31日的合并及母公司财务状况以及2014年度的合并及母公司经营成果
和现金流量。
中审亚太会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：杨漫辉
中国注册会计师：王文政
中国北京 二〇一五年二月十四日
63
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
二、财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：元
资 产 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 4.1 1,272,302,609.18 1,484,589,824.36
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
衍生金融资产
应收票据 4.2 6,000,000.00
应收账款 4.3 121,674,255.94 175,973,810.38
预付账款 4.4 1,059,582,040.53 1,043,654,480.14
应收利息
应收股利
其他应收款 4.5 270,606,364.46 74,656,970.92
存货 4.6 11,961,687,167.46 11,001,688,523.74
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 4.7 258,534,696.85 182,027,943.20
流动资产合计 14,950,387,134.42 13,962,591,552.74
非流动资产：
可供出售金融资产 4.8 1,500,000.00
持有至到期投资
长期应收款 4.9 73,382,973.19 73,382,973.19
长期股权投资 4.10 36,000,000.00 138,075,946.48
投资性房地产 4.11 405,071,516.40 433,627,640.58
固定资产 4.12 386,383,827.78 400,504,258.85
在建工程 4.13 1,062,010.00
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 4.14 8,136,798.18 5,272,142.18
开发支出
商誉 4.15 3,721,279.31 11,777,122.62
长期待摊费用 4.16 1,330,080.22 1,478,765.56
递延所得税资产 4.17 51,882,024.29 52,714,988.02
其他非流动资产
非流动资产合计 967,408,499.37 1,117,895,847.48
资产总计 15,917,795,633.79 15,080,487,400.22
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
64
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
续表：
负债和股东权益 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款 4.18 113,110,000.00 150,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债
衍生金融负债
应付票据 4.19 30,000,000.00 36,000,000.00
应付账款 4.20 915,216,841.19 1,522,369,733.20
预收账款 4.21 2,808,136,844.82 1,556,611,322.78
应付职工薪酬 4.22 22,384,910.00 29,592,168.86
应交税费 4.23 74,370,554.07 60,501,963.92
应付利息 4.24 21,400,951.55 32,143,019.82
应付股利
其他应付款 4.25 553,547,606.64 99,255,476.96
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 4.26 2,158,450,000.00 3,369,206,374.60
其他流动负债
流动负债合计 6,696,617,708.27 6,855,680,060.14
非流动负债：
长期借款 4.27 3,565,550,000.00 1,443,740,000.00
应付债券
长期应付款 4.28 1,200,000,000.00
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债 4.29 8,335,075.83 7,390,208.82
非流动负债合计 3,573,885,075.83 2,651,130,208.82
负债合计 10,270,502,784.10 9,506,810,268.96
股东权益：
股本 4.30 2,559,592,332.00 2,559,592,332.00
其他权益工具
资本公积 4.31 1,547,422,615.90 1,548,643,883.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 4.32 250,311,267.62 249,691,844.29
未分配利润 4.33 1,093,300,471.70 1,018,602,047.61
归属于母公司所有者权益合计 5,450,626,687.22 5,376,530,106.97
少数股东权益 196,666,162.47 197,147,024.29
股东权益合计 5,647,292,849.69 5,573,677,131.26
负债和股东权益总计 15,917,795,633.79 15,080,487,400.22
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
65
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
2、母公司资产负债表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年 12 月 31 日 单位：元
项 目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 7,452,688.36 407,179,410.51
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 63,500,000.00 63,208,000.00
应收利息
应收股利 300,000,000.00
其他应收款 13.1 2,589,750,126.44 1,520,662,371.49
存货
划分为持有待售的资产
一年内到期的非流动资产 2,231,242,874.11
其他流动资产
流动资产合计 2,660,702,814.80 4,522,292,656.11
非流动资产：
可供出售金融资产 1,500,000.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 13.2 5,806,569,262.63 6,401,645,209.11
投资性房地产 29,673,769.83 30,446,866.57
固定资产 8,434,860.28 9,540,336.16
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 736,081.66 1,102,943.38
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 214,027.74 4,402,317.85
其他非流动资产
非流动资产合计 5,847,128,002.14 6,447,137,673.07
资产总计 8,507,830,816.94 10,969,430,329.18
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
66
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
续表：
项 目 附注 期末余额 年初余额
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 368,898.45 610,049.45
预收款项 1,279,047.76 582,190.62
应付职工薪酬 731,977.16 1,086,902.50
应交税费 20,282,324.54 55,863.78
应付利息 23,599,908.23
应付股利
其他应付款 3,029,656,394.92 3,369,689,832.07
划分为持有待售的负债
一年内到期的非流动负债 2,123,266,374.60
其他流动负债
流动负债合计 3,052,318,642.83 5,518,891,121.25
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 3,052,318,642.83 5,518,891,121.25
所有者权益：
实收资本（或股本） 2,559,592,332.00 2,559,592,332.00
其他权益工具
资本公积 1,574,987,751.93 1,576,209,019.10
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 250,311,267.62 249,691,844.29
未分配利润 1,070,620,822.56 1,065,046,012.54
所有者权益合计 5,455,512,174.11 5,450,539,207.93
负债和所有者权益总计 8,507,830,816.94 10,969,430,329.18
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
67
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
3、合并利润表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年度 单位：元
项 目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 4.34 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79
其中：营业成本 4.34 1,462,054,298.24 2,751,840,789.63
营业税金及附加 4.35 164,742,431.70 255,970,234.06
销售费用 4.36 113,044,778.18 110,726,096.38
管理费用 4.37 155,280,377.57 186,509,070.21
财务费用 4.38 80,273,732.06 48,591,710.89
资产减值损失 4.39 41,220,599.03 1,024,612.29
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 4.40 57,298,573.99 21,251,501.24
其中：对联营企业和合营企业的投资收
9,639,079.79 21,251,501.24
益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 146,046,286.59 131,846,591.57
加：营业外收入 4.41 1,800,829.63 5,244,033.45
其中：非流动资产处置利得 284,309.32 78,668.63
减：营业外支出 4.42 2,265,236.87 7,676,246.00
其中：非流动资产处置损失 618,177.60 1,209,542.12
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 145,581,879.35 129,414,379.02
减：所得税费用 4.43 70,744,893.75 78,423,146.38
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 74,836,985.60 50,991,232.64
归属于母公司所有者的净利润 75,317,847.42 51,691,415.56
少数股东损益 -480,861.82 -700,182.92
五、其他综合收益的税后净额
归属于母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产
的变动
2．权益法下在被投资单位不能重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
68
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
归属于少数股东的其他综合收益的税后净
额
六、综合收益总额 74,836,985.60 50,991,232.64
归属于母公司所有者的综合收益总额 75,317,847.42 51,691,415.56
归属于少数股东的综合收益总额 -480,861.82 -700,182.92
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 14.2 0.0294 0.0201
（二）稀释每股收益(元/股) 14.2 0.0294 0.0201
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
69
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4、母公司利润表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年度 单位：元
项 目 注释号 本期金额 上期金额
一、营业收入 13.3 2,998,264.37 2,655,531.62
减：营业成本 13.3 1,194,951.54 1,185,942.48
营业税金及附加 214,855.24 143,522.80
销售费用
管理费用 9,107,645.71 15,960,520.27
财务费用 18,826,498.33 648,597.20
资产减值损失 215,385.54 197,346.64
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 13.4 57,268,001.93 346,622,873.53
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 9,639,079.79 21,251,501.24
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 30,706,929.94 331,142,475.76
加：营业外收入 12,606.60 162,302.85
其中：非流动资产处置利得
减：营业外支出 54,000.00 712,135.28
其中：非流动资产处置损失 50,000.00 712,135.28
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 30,665,536.54 330,592,643.33
减：所得税费用 24,471,303.19 1,139,211.24
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 6,194,233.35 329,453,432.09
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产的
变动
2．权益法下在被投资单位不能重分类进损益
的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融资
产损益
4、现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
六、综合收益总额 6,194,233.35 329,453,432.09
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
70
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
5、合并现金流量表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年度 单位：元
项 目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,565,502,137.03 3,761,780,224.46
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 4.44.1 1,917,344,644.84 396,765,759.87
经营活动现金流入小计 5,482,846,781.87 4,158,545,984.33
购买商品、接受劳务支付的现金 3,597,086,434.51 3,178,755,756.58
支付给职工以及为职工支付的现金 155,978,296.56 161,202,449.24
支付的各项税费 322,259,982.39 501,291,920.47
支付其他与经营活动有关的现金 4.44.2 534,728,942.10 802,933,991.73
经营活动现金流出小计 4,610,053,655.56 4,644,184,118.02
经营活动产生的现金流量净额 872,793,126.31 -485,638,133.69
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 187,087,905.66
取得投资收益收到的现金 7,065,347.64 2,559,908.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
1,796,437.53 126,588.00
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 195,949,690.83 2,686,496.55
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
3,270,032.14 28,894,138.79
支付的现金
投资支付的现金 1,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
2,000,000.00
净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 6,770,032.14 28,894,138.79
投资活动产生的现金流量净额 189,179,658.69 -26,207,642.24
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
71
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
金
取得借款收到的现金 4,037,000,000.00 3,450,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 4.44.3 522.30
筹资活动现金流入小计 4,037,000,522.30 3,450,000,000.00
偿还债务支付的现金 4,299,563,000.00 2,252,495,800.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 863,465,622.48 717,912,701.20
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
润
支付其他与筹资活动有关的现金 4.44.4 22,800,887.50
筹资活动现金流出小计 5,163,028,622.48 2,993,209,388.70
筹资活动产生的现金流量净额 -1,126,028,100.18 456,790,611.30
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -64,055,315.18 -55,055,164.63
加：期初现金及现金等价物余额 1,318,080,339.36 1,373,135,503.99
六、期末现金及现金等价物余额 1,254,025,024.18 1,318,080,339.36
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
72
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
6、母公司现金流量表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年度 单位：元
项 目 注释号 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,584,685.83 2,608,023.14
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 17,534,086,619.52 8,063,762,756.72
经营活动现金流入小计 17,537,671,305.35 8,066,370,779.86
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 1,848,637.89 2,169,407.58
支付的各项税费 606,019.28 467,006.29
支付其他与经营活动有关的现金 16,167,215,845.77 8,217,916,048.68
经营活动现金流出小计 16,169,670,502.94 8,220,552,462.55
经营活动产生的现金流量净额 1,368,000,802.41 -154,181,682.69
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 211,087,905.66
取得投资收益收到的现金 307,065,347.64 302,559,908.55
处置固定资产、无形资产和其他长期资
34,789.84 2,900.00
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
69,428.38
净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 518,188,043.14 302,632,236.93
购建固定资产、无形资产和其他长期资
23,650.00 620,048.00
产支付的现金
投资支付的现金 1,500,000.00 50,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
2,000,000.00
净额
73
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 3,523,650.00 50,620,048.00
投资活动产生的现金流量净额 514,664,393.14 252,012,188.93
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 522.30
筹资活动现金流入小计 522.30
偿还债务支付的现金 2,059,993,000.00 140,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 219,399,440.00 208,496,498.30
支付其他与筹资活动有关的现金 3,000,000.00 22,800,887.50
筹资活动现金流出小计 2,282,392,440.00 371,297,385.80
筹资活动产生的现金流量净额 -2,282,391,917.70 -371,297,385.80
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 -399,726,722.15 -273,466,879.56
加：期初现金及现金等价物余额 407,179,410.51 680,646,290.07
六、期末现金及现金等价物余额 7,452,688.36 407,179,410.51
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
74
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
7、合并所有者权益变动表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年度 单位：元
本年金额
归属于母公司所有者权益
其
他 专
项目 其他
权 减：库 项 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 资本公积 综合 盈余公积 未分配利润
益 存股 储
收益
工 备
具
一、上年年末余额 2,559,592,332.00 1,548,643,883.07 249,691,844.29 1,018,602,047.61 197,147,024.29 5,573,677,131.26
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,559,592,332.00 1,548,643,883.07 249,691,844.29 1,018,602,047.61 197,147,024.29 5,573,677,131.26
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -1,221,267.17 619,423.33 74,698,424.09 -480,861.82 73,615,718.43
填列）
（一）综合收益总额 75,317,847.42 -480,861.82 74,836,985.60
（二）所有者投入和
522.30 522.30
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他 522.30 522.30
（三）利润分配 619,423.33 -619,423.33
1．提取盈余公积 619,423.33 -619,423.33
2．对所有者（或股东）
的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
75
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,221,789.47 -1,221,789.47
四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,547,422,615.90 250,311,267.62 1,093,300,471.70 196,666,162.47 5,647,292,849.69
上年金额：
上年金额
归属于母公司所有者权益
其
他 专
项目 减： 其他
权 项 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本（或股本） 资本公积 库存 综合 盈余公积 未分配利润
益 储
股 收益
工 备
具
一、上年年末余额 2,579,882,332.00 1,542,171,733.07 216,746,501.08 1,064,353,033.56 197,847,207.21 5,601,000,806.92
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,579,882,332.00 1,542,171,733.07 216,746,501.08 1,064,353,033.56 197,847,207.21 5,601,000,806.92
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -20,290,000.00 6,472,150.00 32,945,343.21 -45,750,985.95 -700,182.92 -27,323,675.66
填列）
（一）综合收益总额 51,691,415.56 -700,182.92 50,991,232.64
（二）所有者投入和 -20,290,000.00 6,472,150.00 -13,817,850.00
76
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
减少资本
1．所有者投入资本 -20,290,000.00 -2,536,250.00 -22,826,250.00
2．股份支付计入所有
9,008,400.00 9,008,400.00
者权益的金额
3．其他
（三）利润分配 32,945,343.21 -97,442,401.51 -64,497,058.30
1．提取盈余公积 32,945,343.21 -32,945,343.21
2．对所有者（或股东）
-64,497,058.30 -64,497,058.30
的分配
3．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,548,643,883.07 249,691,844.29 1,018,602,047.61 197,147,024.29 5,573,677,131.26
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
77
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
8、母公司所有者权益变动表
编制单位：美好置业集团股份有限公司 2014 年度 单位：元
本年金额
项 目 其他 减：
其他综 专项
实收资本 权益 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
合收益 储备
工具 股
一、上年年末余额 2,559,592,332.00 1,576,209,019.10 249,691,844.29 1,065,046,012.54 5,450,539,207.93
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,559,592,332.00 1,576,209,019.10 249,691,844.29 1,065,046,012.54 5,450,539,207.93
三、本期增减变动金额（减少以
-1,221,267.17 619,423.33 5,574,810.02 4,972,966.18
“－”号填列）
（一）综合收益总额 6,194,233.35 6,194,233.35
（二）所有者投入和减少资本 522.30 522.30
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他 522.30 522.30
（三）利润分配 619,423.33 -619,423.33
1．提取盈余公积 619,423.33 -619,423.33
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
78
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,221,789.47 -1,221,789.47
四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,574,987,751.93 250,311,267.62 1,070,620,822.56 5,455,512,174.11
上年金额：
上年金额
项 目 其他 减：
其他综 专项
实收资本 权益 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
合收益 储备
工具 股
一、上年年末余额 2,579,882,332.00 1,569,736,869.10 216,746,501.08 833,034,981.96 5,199,400,684.14
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,579,882,332.00 1,569,736,869.10 216,746,501.08 833,034,981.96 5,199,400,684.14
三、本期增减变动金额（减少以
-20,290,000.00 6,472,150.00 32,945,343.21 232,011,030.58 251,138,523.79
“－”号填列）
（一）综合收益总额 329,453,432.09 329,453,432.09
（二）所有者投入和减少资本 -20,290,000.00 6,472,150.00 -13,817,850.00
1．所有者投入资本 -20,290,000.00 -2,536,250.00 -22,826,250.00
2．股份支付计入所有者权益的
9,008,400.00 9,008,400.00
金额
3．其他
79
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
（三）利润分配 32,945,343.21 -97,442,401.51 -64,497,058.30
1．提取盈余公积 32,945,343.21 -32,945,343.21
2．对所有者（或股东）的分配 -64,497,058.30 -64,497,058.30
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,559,592,332.00 1,576,209,019.10 249,691,844.29 1,065,046,012.54 5,450,539,207.93
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：汤国强 会计机构负责人：吴红英
80
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
三、2014 年度财务报表附注
1、企业的基本情况
美好置业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）原名名流置业集团股份有限公司，曾
用名云南华一投资集团股份有限公司，1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6
号文批准成立。本公司社会公众股于 1996 年 12 月 5 日在深圳证券交易所上市。上市时公司
总股本 8751 万股，其中国有股 6480 万股，社会公众股 2271 万股。2002 年 4 月 29 日和 6 月
14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名
流投资集团有限公司 7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司 5300 万股，经批准，上述
转让事项已于 2003 年 5 月办理股权变更及过户手续；2002 年 12 月 24 日，昆明市五华区国
有资产管理办公室将其持有的公司 5644 万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并
办理了股权过户手续。
截止 2014 年 12 月 31 日，本公司累计发行股份总数 255,959.23 万股，注册资本为 255,959.23
万元。
本公司注册地址为昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼，法定代表人为刘道明。公司总
部地址为湖北省武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼。
本公司主要业务包括投资、房地产业务。经营范围是：资产管理、股权、产权的投资转
让，投资策划咨询服务、实业投资；房地产业、科研信息咨询服务业及市场建设的开发投
资和经营管理，房地产开发、经营，房屋租赁（凭许可证开展经营活动）。（以上经营范围
涉及国家法律、行政法规规定的专项审批，按审批的项目和时限开展经营活动）。
本公司控股股东为名流投资集团有限公司，控股股东的母公司为北京温尔馨物业管理有
限责任公司，最终控制方为自然人刘道明先生。
本财务报表业经公司董事会于 2015 年 2 月 14 日批准报出。
本年度纳入合并范围的子公司详见附注 6.1，本年度合并范围的变化详见附注 5。
2、主要会计政策、会计估计和前期差错
2.1 财务报表的编制基础
本公司以持续经营为前提，根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则的规定确认
和计量，并在此基础上编制财务报表。
81
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
2.2 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
2.3 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2.4 营业周期。
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本
公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
2.5 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
2.6 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
2.6.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。
同一控制下的控股合并形成的长期股权投资，本公司在合并日以被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为形成长期股权投资的初始投资成本；同
一控制下的吸收合并取得的资产、负债，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值计量。本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价
值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本公司作为合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括支付的审计费用、评
估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行债券及其他
债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，抵减权益
性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表
时，调整合并资产负债表的期初数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的
82
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
报告主体自最终控制方开始控制时起一直存在。
2.6.2 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。
确定企业合并成本：企业合并成本包括购买方为进行企业合并支付的现金或非现金资
产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等在购买日的公允价值。通过多次交换交易分
步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。本公司为进行企业合并发生的各
项直接相关费用计入当期损益。
非同一控制下的控股合并取得的长期股权投资，本公司以购买日确定的企业合并成本，
作为对被购买方长期股权投资的初始投资成本；非同一控制下的吸收合并取得的符合确认
条件的各项可辨认资产、负债，在购买日按照公允价值确认为本公司的资产和负债。
非同一控制下的企业合并中，企业合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公
允价值份额的差额，确认为商誉。在吸收合并情况下，该差额在母公司个别财务报表中确
认为商誉；在控股合并情况下，该差额在合并财务报表中列示为商誉。企业合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，本公司计入合并当期损益（营
业外收入）。在吸收合并情况下，该差额计入合并当期母公司个别利润表；在控股合并情况
下，该差额计入合并当期的合并利润表。
2.6.3 分步实现企业合并
如果分步取得对子公司股权投资直至取得控制权的各项交易属于“一揽子交易”，本公司
将各项交易作为一项取得子公司控制权的交易，并区分企业合并的类型分别进行会计处理。
2.6.3.1 分步实现同一控制下企业合并
如果不属于一揽子交易并形成同一控制下企业合并的，在取得控制权日，根据合并后应
享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资
的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账
面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股
本溢价），资本公积不足冲减的，冲减留存收益。合并日之前持有的股权投资，因采用权益
法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至
83
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因
采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的
所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。其中，处
置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结
转，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益应全部结转。
合并日按照《企业会计准则第 20 号一企业合并》和合并财务报表准则的规定编制合并
财务报表。在编制合并财务报表时，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目
前的状态存在进行调整，在编制比较报表时，以不早于合并方和被合并方同处于最终控制
方的控制之下的时点为限，将被合并方的有关资产、负债并入合并方合并财务报表的比较
报表中，并将合并而增加的净资产在比较报表中调整所有者权益项下的相关项目。合并方
在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方向处于同一最终控制
之日孰晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲
减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
2.6.3.2 分步实现非同一控制下企业合并
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并且不属于一揽子交易的，在编制个别财务
报表时，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算
的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资，采用金融工具确认和计量准则进行会计处
理的，按照该准则确定的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核
算的初始投资成本，原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计人其他综合收
益的累计公允价值变动全部转入改按成本法核算的当期投资收益。
编制合并报表时，购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值
进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计人当期投资收益；购买日之前持有的被购
买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购买日所属
当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收
益除外。
2.7 合并财务报表的编制方法
2.7.1 合并范围
84
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资单位的权
力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权
力影响其回报金额。子公司是指被本公司控制的主体。
2.7.2 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由本公
司编制。在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，
公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司合并当期
期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；
因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，本公司将该子公司以及业务自购买日至
报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负债表
中股东权益项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表
中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东
在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。
对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，
作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其
在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付或收到对价的公允价值之间的
差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2.8 现金及现金等价物的确定标准
现金，是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指企业持有的
同时具备期限短（一般指从购入日起不超过 3 个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金
额现金、价值变动风险很小的投资。
2.9 金融工具
2.9.1 金融工具的确认依据
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合
同。本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
85
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
该金融资产已转移，且符合《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》规定的终止确认条
件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才终止确认该金融负债或其一部分。
2.9.2 金融资产和金融负债的分类
按照投资目的和经济实质将本公司拥有的金融资产划分为四类：①以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产；②持有至到期投资；③贷款和应收款项；④可供出售金融资产。
按照经济实质将承担的金融负债划分为两类：①以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债；②其他金融负债。
2.9.3 金融资产和金融负债的计量
本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产或金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别
的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。
本公司对金融资产和金融负债的后续计量主要方法：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，按照公允价值进
行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）持有至到期投资和应收款项，采用实际利率法，按摊余成本计量。
（3）可供出售金融资产原则上按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得
或损失，除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，直接计入所有者权益，在
该金融资产终止确认时转出，计入当期损益。
（4）在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
（5）其他金融负债按摊余成本进行后续计量。但是下列情况除外：
①与在活跃市场中没有报价，公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权
益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量。
86
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
②不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或
没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：
A.《企业会计准则第 13 号——或有事项》确定的金额。
B.初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累计摊销额后
的余额。
2.9.4 金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
（1）存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场中的报价确定公允价值。报价
按照以下原则确定：
①在活跃市场上，公司已持有的金融资产或拟承担的金融负债的报价，为市场中的现行
出价；拟购入的金融资产或已承担的金融负债的报价，为市场中的现行要价。
②金融资产和金融负债没有现行出价或要价，采用最近交易的市场报价或经调整的最近
交易的市场报价，除非存在明确的证据表明该市场报价不是公允价值。
（2）金融资产或金融负债不存在活跃市场的，公司采用估值技术确定其公允价值。
2.9.5 金融资产减值准备计提方法
（1）持有至到期投资
以摊余成本计量的持有至到期投资发生减值时，将其账面价值减记至预计未来现金流量
（不包括尚未发生的未来信用损失）现值（折现利率采用原实际利率），减记的金额确认为
资产减值损失，计入当期损益。计提减值准备时，对单项金额重大的持有至到期投资单独
进行减值测试；对单项金额不重大的持有至到期投资可以单独进行减值测试，或包括在具
有类似信用风险特征的组合中，按照信用组合进行减值测试；单独测试未发生减值的持有
至到期投资，需要按照包括在具有类似信用风险特征的组合中，按照信用组合再进行测试；
已单项确认减值损失的持有至到期投资，不再包括在具有类似信用风险特征的组合中，按
照信用组合进行减值测试。本公司将单项金额大于或等于 500 万元的持有至到期投资视为单
项金额重大。
（2）应收款项
应收款项减值测试方法及减值准备计提方法参见附注 2.10。
87
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
（3）可供出售金融资产
可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预期
这种下降趋势属于非暂时性的，则按其公允价值低于其账面价值的差额，确认减值损失，
计提减值准备。在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计
损失一并转出，计入减值损失。
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益工具
挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的减值损失不得转回
应明确披露各类可供出售金融资产减值的各项认定标准。其中，对于权益工具投资，还
应明确披露判断其公允价值发生“严重”或“非暂时性”下跌的具体量化标准、成本的计算方法、
期末公允价值的确定方法，以及持续下跌期间的确定依据。
（4）其他
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂
钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时，将该权益工具投资或衍生金
融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值
之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
2.9.6 金融资产转移
金融资产转移，是指公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一方（转
入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情
况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未
放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。
2.10 应收款项
2.10.1 坏账的确认标准
凡因债务人破产，依据法律清偿后确实无法收回的应收款项；债务人死亡，既无遗产可
88
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
供清偿，又无义务承担人，确实无法收回的应收款项；债务人逾期三年未能履行偿债义务，
经股东大会或董事会批准列作坏账的应收款项，以及其他发生减值的债权如果评估为不可
收回，则对其终止确认。
2.10.2 坏账损失核算方法
本公司采用备抵法核算坏账损失。
2.10.3 坏账准备的计提方法及计提比例
(1)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准 500 万元以上（含 500 万元）
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
的差额计提坏账准备
(2)按组合计提坏账准备应收款项：
①确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据:
账龄组合：相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
关联及其他组合：该组合为纳入本公司合并范围的主体之间的应收款项以及单项金额重大经单独测试后未减值的且未纳入
账龄组合的应收款项，该组合的应收款项具有类似信用风险特征
按组合计提坏账准备的计提方法:
账龄组合:账龄分析法
关联及其他组合：实际损失率为 0，不计提坏账准备
②账龄分析法
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
一年以内 5 5
一到二年 10 10
二到三年 15 15
三到四年 20 20
四到五年 30 30
五年以上 40 40
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款项组合的未来现
单项计提坏账准备的理由
金流量现值存在显著差异。
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准
坏账准备的计提方法
备。
对应收票据、预付款项、长期应收款、应收利息等，根据未来现金流量现值低于其账面
89
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
价值的差额，计提坏账准备。
2.11 存货
2.11.1 存货的分类
本公司存货包括：原材料、库存商品、开发产品、开发成本及低值易耗品、周转房等。
2.11.2 发出存货的计价方法
开发产品发出时采用个别计价法计价；原材料、库存商品发出时采用先进先出法计价。
2.11.3 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。在对存货进行全面盘点的
基础上，对于存货因已霉烂变质、市场价格持续下跌且在可预见的未来无回升的希望、使
用该项原材料生产的产品的成本大于产品的销售价格、产品更新换代等原因，使存货成本
高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，并计入当期损益。
本公司按照单个存货项目计提存货跌价准备。包装物及低值易耗品由于数量繁多、单价
较低，按照存货类别计提存货跌价准备。
可变现净值为在正常生产过程中，以存货的估计售价减去至完工估计将要发生的成本、
估计的销售费用以及相关税金后的金额。
2.11.4 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
2.11.5 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品及包装物于领用时按一次摊销法摊销。
2.11.6 房地产开发中的存货核算方法
（1）开发用土地的核算方法：本公司开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算。
（2）本公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之
前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。
（3）公共配套设施费用的核算方法：因建设开发产品而一并开发建设的配套设施，包
括道路、派出所、消防、水塔等非经营性的文教、卫生、行政管理设施以及将无偿交付市
政管理部门使用的各种市政公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本科目核算。
（4）周转房的摊销方法：根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本，按固定资
90
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
产—房屋建筑物的预计使用年限进行摊销，周转房用途改变时，作为商品房对外销售，按周
转房摊余价值结转销售成本。
2.12 长期股权投资
长期股权投资主要包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响
的权益性投资。
2.12.1 共同控制及重大影响的判断标准
（1）重大影响，是指本公司对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重
大影响时，考虑本公司和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股
权证等潜在表决权因素。
（2）共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
2.12.2 长期股权投资的初始计量
（1）本公司合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
本公司同一控制下的企业合并，以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并
对价的，在合并日按照所取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价
值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。被合并方在合并日的净资产账面价值为负数
的，长期股权投资成本按零确定，同时在备查簿中予以登记。长期股权投资初始投资成本
与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；
资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照
所取得的被合并方在最终控制方合并财务报表中的净资产的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权初始投资投资成本与
所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本公司非同一控制下的企业合并，在购买日按照下列规定确定其投资成本：
①一次交换交易实现的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
②通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。
91
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
③本公司为进行企业合并发生的各项直接相关费用计入当期损益。
④在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买日如果估计未
来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，本公司将其计入合并成本。
（2）除本公司合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下
列规定确定其投资成本：
①以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始
投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
②以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投
资成本。与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》
的有关规定确定。
③通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第
7 号—非货币性资产交换》确定。
④通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准则第 12 号—
债务重组》确定。
2.12.3 长期股权投资的后续计量及投资收益确认方法
（1）本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权
投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，除购买时已宣告发放股利作投资成
本收回外，其余确认为当期投资收益。
（2）本公司对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。长期股权投资的初始投资
成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的
初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，
确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或
现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
92
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。被
投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确
认收益分享额。
本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发
生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，应当予以抵销，在
此基础上确认投资收益。与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损失，按照资
产减值准则等规定属于资产减值损失的，全额确认。与联营企业、合营企业之间发生投出
或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照《企业会计准则第 20 号—企业合并》及《企
业会计准则第 33 号—合并财务报表》的有关规定进行处理。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。若符合下列条件，本
公司以被投资单位的账面净利润为基础，计算确认投资收益：
①本公司无法合理确定取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值。
②投资时被投资单位可辨认资产的公允价值与其账面价值相比，两者之间的差额不具有
重要性的。
③其他原因导致无法取得被投资单位的有关资料，不能按照规定对被投资单位的净损益
进行调整的。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会
计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他综合收益。本公司
对于被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计
入所有者权益，处置该项投资时将原计入所有者权益的部分按相应比例转入当期损益。
2.13 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。本公司投资性
房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
2.13.1 投资性房地产的确认
投资性房地产同时满足下列条件时确认：
（1）与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。
93
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
2.13.2 投资性房地产初始计量
（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其
他支出。
（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的
必要支出构成。
（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
（4）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，计入投资性房
地产成本；不满足确认条件的在发生时计入当期损益。
2.13.3 投资性房地产的后续计量
本公司在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据《企业会计准
则第 4 号——固定资产》和《企业会计准则第 6 号——无形资产》的有关规定，对投资性房
地产在预计可使用年限内按年限平均法计提折旧，预计使用年限和预计净残值率如下：
资产类别 预计使用年限 净残值率（%） 年折旧率（%）
投资性房地产 30-40 5 2.38-3.17
2.13.4 投资性房地产的转换
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为其他资产，或将其
他资产转换为投资性房地产，将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2.13.5 投资性房地产减值准备
本公司投资性房地产减值准备的确认标准和计提方法见本附注资产减值。
2.14 固定资产
2.14.1 固定资产的确认标准
本公司固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一
个会计年度。在同时满足下列条件时才能确认固定资产：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2.14.2 固定资产的初始计量
94
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
固定资产按照成本进行初始计量。
（1）外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状
态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的
成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按
照《企业会计准则第 17 号——借款费用》可予以资本化的以外，在信用期间内计入当期损
益。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。
（3）投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协
议约定价值不公允的除外。
（4）非货币性资产交换、债务重组、企业合并和融资租赁取得的固定资产的成本，分
别按照《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》、企业会计准则第 12 号——债务重组》、
《企业会计准则第 20 号——企业合并》、《企业会计准则第 21 号——租赁》的有关规定确定。
2.14.3 固定资产的分类
本公司固定资产分为房屋及建筑物、机器设备、运输设备、电子及办公设备等。
2.14.4 固定资产折旧
（1）折旧方法及使用寿命、预计净残值率和年折旧率的确定：
固定资产折旧采用年限平均法计提折旧。按固定资产的类别、使用寿命和预计净残值率
确定的年折旧率如下：
类别 折旧年限 预计净残值率% 年折旧率%
房屋、建筑物 30-40 5 2.38-3.17
机器设备 10 5 9.50
运输设备 8 5 11.88
电子及办公设备 5 5 19.00
已计提减值准备的固定资产折旧计提方法：已计提减值准备的固定资产，按该项固定资
产的原价扣除预计净残值、已提折旧及减值准备后的金额和剩余使用寿命，计提折旧。
已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按照估计价值确定其成本，并
95
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计
提的折旧额。
（2）对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核：本公司至少于每年年度
终了时，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如果发现固定资产使
用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值的预计数与原
先估计数有差异的，调整预计净残值；与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改
变的，改变固定资产折旧方法。固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变作为会
计估计变更处理。
2.14.5 固定资产后续支出的处理
固定资产后续支出指固定资产在使用过程中发生的主要包括修理支出、更新改造支出、
修理费用、装修支出等。其会计处理方法为：固定资产的更新改造等后续支出，满足固定
资产确认条件的，计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足固
定资产确认条件的固定资产修理费用等，在发生时计入当期损益；固定资产装修费用，在
满足固定资产确认条件时，在“固定资产”内单设明细科目核算，并在两次装修期间与固定资
产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出予以资本化，作为长期待摊费用，合理
进行摊销。
2.15 在建工程
2.15.1 在建工程计价
本公司的在建工程按工程项目分别核算，在建工程按实际成本计价。
2.15.2 在建工程结转为固定资产的时点
在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。对已达到预定可使用
状态但尚未办理竣工决算手续的固定资产，按估计价值记账，待确定实际价值后，再进行
调整。
2.16 借款费用资本化
2.16.1 借款费用资本化的确认原则
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
96
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
（1）资产支出已经发生。
（2）借款费用已经发生。
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2.16.2 借款费用资本化期间
资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停
资本化的期间不包括在内。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，
直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的
资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止
资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，
在发生时计入当期损益。
2.16.3 借款费用资本化金额的计算方法
在资本化期间内，每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，按照下
列规定确定：
（1）为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际
发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资
取得的投资收益后的金额确定。
（2）为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，本公司根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确
定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期
相关借款实际发生的利息金额。
专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或者可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的
97
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
之后发生的，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费
用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2.17 无形资产
2.17.1 无形资产的确认标准
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。在同时满足
下列条件时才能确认无形资产：
（1）符合无形资产的定义。
（2）与该资产相关的预计未来经济利益很可能流入公司。
（3）该资产的成本能够可靠计量。
2.17.2 无形资产的初始计量
无形资产按照成本进行初始计量。实际成本按以下原则确定：
（1）外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到
预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具
有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价
款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》可予以资本化的以外，
在信用期间内计入当期损益。
（2）投资者投入无形资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协
议约定价值不公允的除外。
（3）自行开发的无形资产
本公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。内部研究开发项
目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满
足下列条件的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图。
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，证明其有用性。
98
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产。
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认规定后至达到预定用途前所发生
的支出总额。以前期间已经费用化的支出不再调整。
（4）非货币性资产交换、债务重组、政府补助和企业合并取得的无形资产的成本，分
别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、《企业会计准则第 12 号—债务重组》、
《企业会计准则第 16 号—政府补助》、《企业会计准则第 20 号—企业合并》的有关规定确定。
2.17.3 无形资产的后续计量
本公司于取得无形资产时分析判断其使用寿命。无形资产的使用寿命为有限的，估计该
使用寿命的年限或者构成使用寿命的产量等类似计量单位数量；无法预见无形资产为本公
司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额在使用寿命内系统合理摊销。本公司采用直线
法摊销。具体年限如下：
项目 摊销年限（年）
财务、办公等软件 5-10
无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，
还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。无形资产的摊销金额计入当期损益。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
2.18 长期待摊费用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期分担的分摊期限在一年以上（不
含一年）的各项费用，包括以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。
长期待摊费用按实际支出入账，在项目受益期内平均摊销。
2.19 资产减值
2.19.1 除存货及金融资产外，其他主要类别资产的资产减值准备确定方法
对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资、采用成本模式进行后续计量的投资性
房地产、固定资产、在建工程、生物资产、无形资产、商誉及其他资产等主要类别资产的
99
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
资产减值准备确定方法：
（1）公司在资产负债表日按照单项资产是否存在可能发生减值的迹象。存在减值迹象
的，进行减值测试，估计资产的可收回金额。资产的可收回金额低于其账面价值的，将资
产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时
计提相应的资产减值准备。资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未
来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣
除预计净残值）。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（2）存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下
跌。
②公司经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期
发生重大变化，从而对公司产生不利影响。
③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响公司计算资产预计未来
现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。
④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。
⑤资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
⑥公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的
净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。
⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
2.19.2 有迹象表明一项资产可能发生减值的，公司应当以单项资产为基础估计其可收回
金额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础
确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流
入为依据。同时，在认定资产组时，考虑公司管理层管理生产经营活动的方式（如是按照
生产线、业务种类还是按照地区或者区域等）和对资产的持续使用或者处置的决策方式等。
资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更。
2.19.3 因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
100
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
每年都应当进行减值测试。
2.19.4 资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整，
以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
2.20 职工薪酬的分类及会计处理方法
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
（1）本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。
（2）本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。本公司在职工提
供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本；根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归
属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
（3）本公司向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益：
（一）企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
（二）企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
（4）企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用设定提存
计划的有关规定进行处理；否则，适用关于设定受益计划的有关规定。
2.21 预计负债
2.21.1 预计负债的确认原则
当与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义务、固
定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务。
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业。
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2.21.2 预计负债的计量方法
预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需支出存在一个连
续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的最佳估计数按该范围的中间值确定；在
101
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
其他情况下，最佳估计数按如下方法确定：
（1）或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生金额确定。
（2）或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。
公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿的，则补偿金额在基
本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认预计负债的账面价值。
2.22 质量保证金的核算方法
本公司按照施工单位工程总值的 5%预留质量保证金，通过“应付账款”科目核算。开发产
品出售后，在保修期内发生的维修费用，冲减质量保证金，不足冲减的部分，计入销售费
用。待工程验收合格后并在约定的保修期满后，如无质量问题，再支付给原施工单位。
2.23 收入确认
2.23.1 销售商品的收入确认
（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施
控制；
（3）收入的金额能够可靠的计量；
（4）与交易相关的经济利益能够流入企业；
（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
2.23.2 提供劳务的收入确认
（1）在同一会计年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入。
（2）如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，在提供劳务交易的结果能够可靠估计
的情况下，在资产负债表日按完工百分比法确认相关劳务收入。在提供劳务交易的结果不
能可靠估计的情况下，在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收
入。
在同时满足下列条件的情况下，表明其结果能够可靠估计：
①与合同相关的经济利益很可能流入企业；
②实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
③固定造价合同还必须同时满足合同总收入能够可靠计量及合同完工进度和为完成合
102
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
同尚需发生的成本能够可靠地确定。
（3）合同完工进度的确认方法：本公司按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本
的比例确定合同完工进度。
2.23.3 让渡资产使用权收入确认
在满足相关的经济利益很可能流入企业和收入的金额能够可靠地计量等两个条件时，本
公司分别以下情况确认收入：
（1）利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
2.23.4 除以上收入确认原则，根据房地产行业特点，本公司按以下原则确认涉及房地产
行业的收入：
①销售开发产品须同时满足：a.开发产品已竣工验收合格并在相关主管部门备案且与买
方签订了销售合同；b.本公司已将开发产品的主要风险和报酬转移给买方；价款已经取得或
取得收款的凭据；c.相关收入和成本能够可靠计量。
②出售自用房屋：视同销售开发产品。
③接受委托代建房屋和工程业务：在工程竣工验收合格并办妥交接手续，开具相关结算
账单并经委托单位签字认可后确认收入。
④物业出租收入：视同让渡资产使用权。
⑤物业管理收入：在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企
业，与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
2.24 政府补助
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为
所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助；与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
只有在能够满足政府补助所附条件以及能够收到时，本公司才确认政府补助。本公司收
到的货币性政府补助，按照收到或应收的金额计量；收到的非货币性政府补助，按照公允
价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
103
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
本公司收到的与资产相关的政府补助，在收到时确认为递延收益，并在相关资产使用寿
命内平均分配，计入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司收到的与收益相关的政府补助，如果用于补偿本公司以后期间的相关费用或损
失，则确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；如果用于补偿本公司
已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
本公司已确认的政府补助需要返还的，如果存在相关递延收益，则冲减相关递延收益账
面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益时，直接将返还的金额计入当期损
益。
2.25 递延所得税资产和递延所得税负债
本公司采用资产负债表债务法核算所得税。
在取得资产、承担负债时，本公司按照国家税法规定确定相关资产、负债的计税基础。
如果资产的账面价值大于其计税基础或者负债的账面价值小于其计税基础，则将此差异作
为应纳税暂时性差异；如果资产的账面价值小于其计税基础或者负债的账面价值大于其计
税基础，则将此差异作为可抵扣暂时性差异。
2.25.1 除下列交易中产生的递延所得税负债以外，本公司确认所有应纳税暂时性差异
产生的递延所得税负债：
（1）商誉的初始确认；
（2）同时具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
①该项交易不是企业合并；
②交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
除非本公司能够控制与子公司、联营企业及合营企业的投资相关的应纳税暂时性差异
转回的时间以及该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，本公司将确认其产生的递
延所得税负债。
2.25.2 本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由
可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，但不确认同时具有下列特征的交易中因资产或
负债的初始确认所产生的递延所得税资产：
（1）该项交易不是企业合并；
104
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可
抵扣暂时性差异的，本公司将确认以前期间未确认的递延所得税资产。若与子公司、联营
企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获
得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，本公司将确认与此差异相应的递延所得税
资产。
2.25.3 资产负债表日，本公司按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金
额计量当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产）；按照预期收回该资产或清偿该负
债期间的适用税率计量递延所得税资产和递延所得税负债。
如果适用税率发生变化，本公司对已确认的递延所得税资产和递延所得税负债将进行
重新计量。除直接在所有者权益中确认的交易或者事项产生的递延所得税资产和递延所得
税负债以外，本公司将税率变化产生的影响数计入变化当期的所得税费用。
在每个资产负债表日，本公司将对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期
间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得
税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回。
本公司将除企业合并及直接在所有者权益中确认的交易或者事项外的当期所得税和递
延所得税作为计入利润表的所得税费用或收益。
2.26 租赁
租赁是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取租金的协议，包括
经营性租赁与融资性租赁两种方式。
2.26.1 融资性租赁
（1）符合下列一项或数项标准的，认定为融资租赁：
①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；
②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租
赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；
③即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75%（以上）；
④承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允
105
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
价值（90%（含）以上）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开
始日租赁资产公允价值（90%（含）以上）；
⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
不满足上述条件的，认定经营租赁。
（2）融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现
值中较低者入账，按自有固定资产的折旧政策计提折旧。
2.26.2 经营性租赁
作为承租人支付的租金，公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当
期损益。公司从事经营租赁业务发生的初始直接费用，直接计入当期损益。经营租赁协议
涉及的或有租金在实际发生时计入当期损益。
2.27 会计政策、会计估计变更
2.27.1 会计政策变更
财政部于 2014 年陆续颁布或修订了《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》等一系列
企业会计准则，本公司已按要求于 2014 年 7 月 1 日起执行新的该等企业会计准则。执行新
准则对本公司比较财务报表列报金额无影响。
2.27.2 会计估计变更
本公司 2014 年度未发生会计估计变更。
3、税项
3.1、流转税及其他
主要税（费）种 税（费）率 计税依据
（1）营业税 3%、5% 应税营业收入
（2）土地增值税 30%-60% 转让房地产所取得的增值额
（3）城市维护建设税 5%、7% 增值税、营业税的应纳税额
（4）教育费附加 3% 增值税、营业税的应纳税额
（5）地方教育费附加 2% 增值税、营业税的应纳税额
106
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
3.2、企业所得税
本公司及子公司执行 25%的法定税率。
本公司的子公司名流置业武汉江北有限公司企业所得税按主管税局 2014 年 12 月 24 日
《企业所得税核定征收鉴定表》的意见，2014 年按 8%应税所得率核定征收。具体计算公式
为：应交企业所得税＝（营业收入＋其他收入）× 核定应税所得率× 企业所得税率（25%）。
4、合并财务报表附注（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
以下注释“期末”是指 2014 年 12 月 31 日，“年初”是指 2013 年 12 月 31 日；“本期”是指 2014
年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日，“上期”是指 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日。
4.1 货币资金
期末余额 年初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金： 73,438.59 2,263,789.94
人民币 73,438.59 2,263,789.94
银行存款： 1,253,951,585.59 1,247,616,549.42
人民币 1,253,951,585.59 1,247,616,549.42
其他货币资金： 18,277,585.00 234,709,485.00
人民币 18,277,585.00 234,709,485.00
合计 1,272,302,609.18 1,484,589,824.36
银行存款期末中有 377.81 万元用于为商品房承购人按揭贷款提供阶段性保证的保证金
金额。
其他货币资金期末余额是商品房质量保证金 1,827.76 万元。
4.2 应收票据
4.2.1 应收票据分类
票据种类 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 6,000,000.00
商业承兑汇票
合 计 6,000,000.00
107
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.3 应收账款
4.3.1 分类：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比
比例
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额 例
(%)
(%)
单项金额重大并
单项计提坏账准
备的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
账龄组合 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75 6.61 187,018,637.31 100.00 11,044,826.93 5.91
关联及其他组合
组合小计 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75 6.61 187,018,637.31 100.00 11,044,826.93 5.91
单项金额虽不重
大但单项计提坏
账准备的应收账
款
合计 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75 6.61 187,018,637.31 100.00 11,044,826.93 5.91
应收账款种类的说明：见附注 2.10.3。
应收账款期末数比期初数减少 30.86%，主要是应收房款收回。
本公司无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
本公司无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
4.3.2 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额 年初余额
账龄结构 计提比 计提比
余额 比例% 坏账准备 余额 比例% 坏账准备
例% 例%
1 年以内 109,429,745.89 83.99 5,471,487.29 5 166,524,210.85 89.04 8,326,210.55 5
1 年至 2 年 8,683,313.81 6.67 868,331.38 10 8,344,356.45 4.46 834,435.65 10
2 年至 3 年 3,510,901.36 2.69 526,635.20 15 11,622,234.12 6.21 1,743,335.11 15
3 年以上 8,666,024.63 6.65 1,749,275.88 20-40 527,835.89 0.29 140,845.62 20-40
合计 130,289,985.69 100.00 8,615,729.75 187,018,637.31 100.00 11,044,826.93
4.3.3 本报告期无核销的应收账款情况
4.3.4 本报告期应收账款中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情况
本报告期应收账款中无持有本公司 5%（含 5%）以上的股东单位欠款。
108
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.3.5 应收账款金额前五名单位情况
占应收账款总额的比例
单位名称 与本公司关系 金额 时间
(%)
自然人一 商品房承购人 2,650,000.00 2014 年 2.03
自然人二 商品房承购人 1,040,000.00 2011-2012 年 0.80
自然人三 商品房承购人 2,478,653.00 2010-2011 年 1.90
自然人四 商品房承购人 1,788,084.00 2010-2011 年 1.37
自然人五 商品房承购人 1,260,000.00 2010-2011 年 0.97
合计 9,216,737.00 7.07
4.3.6 应收关联方账款情况
本报告期无应收关联方账款的情况。
4.4 预付款项
4.4.1 按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 466,677,207.42 44.04 335,263,874.06 32.12
1至2年 170,763,678.84 16.12 400,768,778.96 38.4
2至3年 252,233,739.47 23.81 302,294,479.10 28.96
3 年以上 169,907,414.80 16.03 5,327,348.02 0.52
合计 1,059,582,040.53 100.00 1,043,654,480.14 100.00
4.4.2 账龄超过 1 年且金额较大的预付账款明细如下：
单位名称 与本公司关系 金额 时间 说明
武汉金尚佳实业有限公司 非关联方 141,096,500.00 2011-2013 年 预付地价款
建和村村委会 非关联方 80,000,000.00 2012 年 预付地价款
武汉市青山区人民政府武东街办事处 非关联方 79,602,695.17 2013 年 预付地价款
武汉住友投资有限公司 非关联方 55,000,000.00 2012-2013 年 预付地价款
武汉市青建建阳商贸集团有限公司 非关联方 30,000,000.00 2011 年 拆迁补偿款
武汉市江岸区后湖人民政府新湖村民委员会 非关联方 29,300,000.00 2012 年 土地保证金
黄陂区财政局 非关联方 27,026,080.00 2011-2012 年 预付地价款
武汉天地亿家置业有限公司 非关联方 26,800,000.00 2012-2013 年 前期费用
109
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
武汉市土地储备中心 非关联方 26,291,182.00 2012 年 预付地价款
武汉市青山区白玉山街群力村民委员会 非关联方 25,320,499.29 2012-2013 年 预付地价款
武汉中远印务有限公司 非关联方 22,000,000.00 2013 年 土地整合款
武汉天鸿世家房产经纪有限公司 非关联方 12,600,000.00 2011-2013 年 拆迁补偿款
武汉朱家河实业有限公司 非关联方 10,600,000.00 2011-2013 年 拆迁补偿款
武汉市硚口农机工贸公司 非关联方 10,000,000.00 2013 年 土地整合款
武汉恒亚置业有限公司 非关联方 10,000,000.00 2011 年 拆迁补偿款
合计 585,636,956.46
4.4.3 预付账款期末余额中无持公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位预付款。
4.4.4 预付款项金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 时间 未结清原因
武汉市丰盛城建综合开发有限公司 非关联方 147,610,000.00 2014 年 未结算
武汉金尚佳实业有限公司 非关联方 141,096,500.00 2011-2013 年 未结算
武汉新宇建设集团有限公司 非关联方 101,496,905.88 2014 年 未结算
武汉住友投资有限公司 非关联方 92,000,000.00 2012-2014 年 未结算
建和村村委会 非关联方 80,000,000.00 2012 年 未结算
合计 562,203,405.88
4.5 其他应收款
4.5.1 分类：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额
重大并单
项计提坏
7,356,103.30 2.55 7,356,103.30 100 7,356,103.30 7.86 7,356,103.30 100
账准备的
其他应收
款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合 75,735,597.55 26.24 10,629,233.09 14.03 86,254,852.67 92.14 11,597,881.75 13.45
关联及其
205,500,000.00 71.21
他组合
组合小计 281,235,597.55 97.45 10,629,233.09 3.78 86,254,852.67 92.14 11,597,881.75 13.45
110
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
单项金额
虽不重大
但单项计
提坏账准
备的其他
应收款
合计 288,591,700.85 100.00 17,985,336.39 6.23 93,610,955.97 100.00 18,953,985.05 20.25
其他应收款种类的说明：见附注 2.10.3。
其他应收款期末数比期初数增加 262.47%的主要原因是本期收购的子公司应收联营企
业的往来款。
4.5.2 本公司单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例 计提理由
博罗县粤富实业开发公司开发项目转让款 7,356,103.30 7,356,103.30 100.00 注
合计 7,356,103.30 7,356,103.30 100.00
注：该债权账龄 5 年以上，预计公司无法偿还上述欠款，全额计提坏账准备。
4.5.3 本公司无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
4.5.4 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 年初余额
账龄结构 计提比 计提比
余额 比例% 坏账准备 余额 比例% 坏账准备
例% 例%
1 年以内 21,954,647.78 28.99 1,097,732.39 5 28,583,561.85 33.14 1,429,178.11 5
1 年至 2 年 18,855,940.33 24.90 1,885,594.03 10 18,708,320.71 21.69 1,870,832.07 10
2 年至 3 年 11,939,253.97 15.76 1,790,888.09 15 20,611,998.87 23.90 3,091,799.83 15
3 年以上 22,985,755.47 30.35 5,855,018.58 20-40 18,350,971.24 21.28 5,206,071.74 20-40
合计 75,735,597.55 100.00 10,629,233.09 86,254,852.67 100.00 11,597,881.75
4.5.5 本报告期实际核销的其他应收款情况
是否因关联交
单位名称 性质 核销金额 核销原因
易产生
张安、袁蓓芳 欠款 46,424.93 无法收回 否
合 计 46,424.93
4.5.6 本期以前年度已全额计提坏账准备，或计提坏账准备的比例较大，但在本年度又
全额或部分收回的，或通过重组等其他方式收回的其他应收款。
无
111
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.5.7 期末余额中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。
4.5.8 其他应收款按款项性质分类情况：
项目 期末余额 年初余额
往来款 245,424,710.03 42,813,677.47
保证金及押金 36,909,350.16 45,509,327.20
代垫款 5,736,268.48 4,098,622.76
备用金借款 521,372.18 1,189,328.54
合计 288,591,700.85 93,610,955.97
4.5.9 其他应收款金额前五名单位情况：
占其他应收
与本公司关 坏账准备期末
单位名称 金额 时间 款总额的比
系 余额
例(%)
武汉泰宇商贸有限公司 关联方 205,500,000.00 2014 年 71.21
罗浮山风景区管理委员会 非关联方 17,198,900.00 2008-2014 年 5.96 3,182,445.00
沈阳市东陵区国库收付中心 非关联方 12,712,724.00 2011-2013 年 4.41 1,547,911.85
博罗县粤富实业开发有限公司 非关联方 7,356,103.30 2008 以前 2.55 7,356,103.30
沈阳市工程质量监督站沈阳浑南新区
非关联方 6,887,174.86 2010-2012 年 2.39 1,226,176.23
分站
合计 249,654,902.16 86.52 13,312,636.38
4.6 存货
4.6.1 存货明细
期末余额 年初余额
项目 跌价
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
原材料 1,901,055.87 1,901,055.87 2,245,716.41 2,245,716.41
开发成本 9,739,103,452.89 20,112,098.08 9,718,991,354.81 9,047,320,177.59 9,047,320,177.59
开发产品 2,256,654,732.45 16,403,978.55 2,240,250,753.90 1,951,902,461.41 1,951,902,461.41
库存商品 219,905.34 219,905.34 52,783.81 52,783.81
低值易耗
324,097.54 324,097.54 167,384.52 167,384.52
品
合计 11,998,203,244.09 36,516,076.63 11,961,687,167.46 11,001,688,523.74 11,001,688,523.74
存货期末较期初增加 8.73%的主要原因是开发产品及在建项目增加。
112
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.6.2 存货跌价准备
本期减少
存货种类 年初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
开发成本 20,112,098.08 20,112,098.08
开发产品 16,403,978.55 16,403,978.55
合 计 36,516,076.63 36,516,076.63
4.6.3 存货跌价准备情况
本期转回存货跌价准 本期转回金额占该项存货期
项 目 计提存货跌价准备的依据
备的原因 末余额的比例
开发成本 可变现价值低于账面价值
开发产品 可变现价值低于账面价值
子公司沈阳幸福置业有限公司按照期末当地市场价格状况和项目实际销售情况，对沈
阳“名流公馆”项目可变现净值进行减值测试后计提存货跌价准备 16,403,978.55 元。子公司深
圳名流置业有限公司对“深圳罗湖区桂园路城市更新项目”进展情况及市场状况对该开发项
目进行减值测试后计提存货跌价准备 20,112,098.08 元。
本期资本化借款费用为 769,555,683.48 元。本期资本化率为 8%-15%。
存货期末余额中土地使用权、在建项目用于抵押担保的情况见短期借款、长期借款的
相关说明。
4.6.4 开发产品增减变动情况如下：
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
武汉“名流人和天
2006 年起陆续竣工 128,786,712.61 317,580,878.42 388,057,078.24 58,310,512.79
地”
惠州“名流印象” 2008 年陆续竣工 112,955,541.19 30,451,244.89 82,504,296.30
惠州“名流公馆” 2010 年竣工 12,247,286.98 9,682,019.17 2,565,267.81
东莞名流印象花园 2013 年起陆续竣工 60,860,593.39 370,100,669.17 368,133,075.59 62,828,186.97
芜湖"名流印象" 2010 年起陆续竣工 511,780,875.78 445,418,639.57 170,649,427.40 786,550,087.95
沈阳“名流印象” 2010 年起陆续竣工 287,739,923.96 330,830,010.87 103,447,901.12 515,122,033.71
合肥“名流高尔夫
2011 年竣工 19,062,243.48 7,737,623.90 11,324,619.58
庄园”
重庆“名流公馆” 2012 年竣工 206,793,598.00 51,210,510.76 155,583,087.24
沈阳“名流公馆” 2010 年起陆续竣工 611,675,686.02 58,254,478.45 553,421,207.57
武汉"名流公馆" 2014 年起陆续竣工 241,924,415.78 213,478,983.25 28,445,432.53
总计 1,951,902,461.41 1,705,854,613.81 1,401,102,342.77 2,256,654,732.45
113
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.6.5 开发成本情况如下：
预计总投资
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 年初余额
（万元）
武汉“名流人和天地”风
2009 年 3 月 2013 年起陆续竣工 133,000 315,534,100.67 423,248,183.66
和园、会所、幼儿园
合肥“名流高尔夫庄园”
2013 年 10 月 2015 年起陆续竣工 150,390 463,216,847.68 463,432,300.16
后期
芜湖“名流印象” 2008 年 11 月 2010 年起陆续竣工 224,500 442,427,649.15
罗浮山“名流幸福庄园”
2008 年 12 月 2011 年起陆续竣工 117,436 804,470,428.22 850,037,118.13
一期
罗浮山“名流幸福庄园”
2013 年 10 月 330,850 252,377,321.28 264,246,208.28
后期
东莞“名流印象” 2011 年 12 月 2013 年起陆续竣工 128,975 1,047,674,249.72 1,006,185,704.72
沈阳“名流印象” 2009 年 3 月 2010 年起陆续竣工 385,724 1,261,047,309.73 1,067,039,397.88
武汉“名流公馆” 2012 年 2 月 2014 年起陆续竣工 349,401 1,480,608,723.51 2,087,526,973.02
北京“名流广场” 78,616 168,278,317.75 168,923,631.81
西安“曲江项目” 2013 年 5 月 287,026 298,830,346.34 445,731,560.90
重庆"名流印象" 2013 年 4 月 2015 年起陆续竣工 152,725 765,000,473.80 988,001,359.47
长丰村“城中村”改造项
2013 年 9 月 2016 年起陆续竣工 971,694 1,493,666,112.14 1,593,017,682.30
目
建和村“城中村”改造 2013 年 9 月 2015 年起陆续竣工 540,400 96,889,082.62 139,803,276.11
新湖村“城中村”改造 2013 年 9 月 2015 年竣工 141,466 129,492,183.34 210,891,636.44
其他项目 27,807,031.64 31,018,420.01
合计 3,992,203 9,047,320,177.59 9,739,103,452.89
4.7 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
预交土地增值税 69,533,194.75 55,334,674.51
预交营业税 114,504,742.58 58,786,128.98
预交城建税 7,452,580.88 3,620,703.25
预交教育费附加 3,616,381.28 1,870,997.53
预交地方教育费附加 2,198,125.24 1,163,654.71
预交水利基金 11,738.09 21,902.63
预交印花税 341,705.35
预交文化建设事业费 112,913.73 164,071.94
预交企业所得税 58,163,513.55 59,366,473.43
待抵扣房产税 43,395.83
预交堤围费 1,574,351.03 923,281.39
平抑基金 757,157.16 178,905.56
土地使用税 137,914.18
114
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
其他 609,998.56 74,133.91
合计 258,534,696.85 182,027,943.20
其他流动资产期末数较期初数增加 42.03%的主要原因是本期预售项目增加，导致预交
土地增值税、营业税增加。
4.8 可供出售金融资产
4.8.1 可供出售金融资产情况
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
1、可供出售债务工具
2、可供出售权益工具 1,500,000.00 1,500,000.00
（1）按公允价值计量的
（2）按成本计量的 1,500,000.00 1,500,000.00
合计 1,500,000.00 1,500,000.00
本公司对京楚投资有限责任公司的权益投资不存在活跃的交易市场，其公允价值不能
持续可靠取得，因此，按成本计量。
115
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.8.2 期末按成本计量的可供出售金融资产
在被投资单位持股比 本期现金
账面余额 减值准备
例（%） 红利
被投资单位
期初 本期增加 本期减少 期末 期初 本期增加 本期减少 期末
京楚投资有限
1,500,000.00 1,500,000.00 1.5
责任公司
合计 1,500,000.00 1,500,000.00
116
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.9 长期应收款
项目 期末余额 年初余额
融资租赁
其中：未实现融资收益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
其他 73,382,973.19 73,382,973.19
合计 73,382,973.19 73,382,973.19
其他项目是子公司博罗名流置业有限公司建设的 BT 项目余额。该公司于 2009 年 6 月 3
日与广东省惠州市博罗县人民政府签订《惠州市博罗县罗浮山风景区道路系统升级改造工
程项目投资建设转让与回购合同》，项目预计总投资 5408.30 万元，工期 10 个月，回购日为
全部工程合格地通过交工验收之日，回购款按工程总投资及投资回报率确定，并于回购日
起 4 年内平均支付。目前双方尚未确定该项目投资决算金额。
117
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.10 长期股权投资
本期增减变动
减值
减 准备
被投资单位 期初余额 权益法下确 其他综 其他 宣告发放现 计提 期末余额
少 期末
追加投资 认的投资损 合收益 权益 金股利或利 减值 处置
投 余额
益 调整 变动 润 准备
资
一、合营企业
小计
二、联营企业
武汉市泰宇商贸有限公
36,000,000.00 36,000,000.00
司
华远地产股份有限公司 138,075,946.48 9,639,079.79 -7,065,347.64 -140,649,678.63
小计 138,075,946.48 36,000,000.00 9,639,079.79 -7,065,347.64 -140,649,678.63 36,000,000.00
合计 138,075,946.48 36,000,000.00 9,639,079.79 -7,065,347.64 -140,649,678.63 36,000,000.00
本公司本期收购武汉正华利信息系统工程有限公司 100%股权，武汉正华利信息系统工程有限公司持有武汉泰宇商贸有限
公司 40%股权。
对华远地产股份有限公司投资减少是本期出售该公司的股票。
期末长期股权投资不存在需计提减值准备的情况。
118
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.11 投资性房地产
4.11.1 按成本计量的投资性房地产明细
项 目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值合计
1. 期初余额 472,626,262.39 472,626,262.39
2. 本期增加金额 2,293,772.90 2,293,772.90
（1）外购
（2）存货/固定资产/在建工程转入 2,293,772.90 2,293,772.90
（3）企业合并增加
3．本期减少金额 20,107,906.10 20,107,906.10
（1）处置
（2）其他转出 20,107,906.10 20,107,906.10
4.期末余额 454,812,129.19 454,812,129.19
二、累计折旧和累计摊销合计
1.期初余额 38,998,621.81 38,998,621.81
2.本期增加金额 12,161,129.09 12,161,129.09
（1）计提或摊销 12,161,129.09 12,161,129.09
3.本期减少金额 1,419,138.11 1,419,138.11
（1）处置
（2）其他转出 1,419,138.11 1,419,138.11
4.期末余额 49,740,612.79 49,740,612.79
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 405,071,516.40 405,071,516.40
2.期初账面价值 433,627,640.58 433,627,640.58
本期折旧额为 12,161,129.09 元。
账面原值本期减少数中其他转出系转入开发产品。
期末投资性房地产不存在需计提减值准备的情况。
投资性房地产作抵押担保情况详见长期借款的相关说明。
4.12 固定资产
119
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.12.1 固定资产情况
电子及办公设
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 合计
备
一、账面原值合计
1. 期初余额 391,069,761.84 6,300,978.93 38,403,162.01 26,913,406.30 462,687,309.08
2. 本期增加金额 5,798,071.94 90,640.00 1,785,096.38 1,099,126.00 8,772,934.32
（1）外购 4,446,677.94 90,640.00 1,785,096.38 1,099,126.00 7,421,540.32
（2）在建工程转入 1,351,394.00 1,351,394.00
（3）企业合并增加
3．本期减少金额 569,205.02 7,850.00 10,053,315.88 812,794.81 11,443,165.71
（1）处置或报废 7,850.00 10,053,315.88 812,794.81 10,873,960.69
（2）其他转出 569,205.02 569,205.02
4.期末余额 396,298,628.76 6,383,768.93 30,134,942.51 27,199,737.49 460,017,077.69
二、累计折旧合计
1.期初余额 30,386,084.66 3,391,249.42 17,399,549.88 11,006,166.27 62,183,050.23
2.本期增加金额 9,833,833.53 767,575.18 4,565,066.27 4,193,748.04 19,360,223.02
（1）计提 9,833,833.53 767,575.18 4,565,066.27 4,193,748.04 19,360,223.02
3.本期减少金额 147,350.22 5,756.84 7,072,792.60 684,123.68 7,910,023.34
（1）处置或报废 5,756.84 7,072,792.60 684,123.68 7,762,673.12
（2）其他转出 147,350.22 147,350.22
4.期末余额 40,072,567.97 4,153,067.76 14,891,823.55 14,515,790.63 73,633,249.91
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 356,226,060.79 2,230,701.17 15,243,118.96 12,683,946.86 386,383,827.78
2.期初账面价值 360,683,677.18 2,909,729.51 21,003,612.13 15,907,240.03 400,504,258.85
本期折旧额 19,360,223.02 元。本期减少数主要是处置固定资产导致。
期末固定资产不存在需计提减值准备的情况。
固定资产作抵押担保情况详见长期借款的相关说明。
4.13 在建工程
4.13.1 在建工程明细
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面净值 账面余额 减值准备 账面净值
球场局部改造工程 1,062,010.00 1,062,010.00
合计 1,062,010.00 1,062,010.00
120
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.13.2 重大在建工程项目变动情况
工程投入占 利息资本 其中：本期 本期利息 期
预算数 转入固定资 其他 工程 资金
项目名称 年初数 本期增加 预算比例 化累计金 利息资本化 资本化率 末
（万元） 产 减少 进度 来源
(%) 额 金额 (%) 数
一、原价合计 1,062,010.00 289,384.00 1,351,394.00 自筹
球场局部改造工程 1,062,010.00 289,384.00 1,351,394.00 自筹
二、减值准备
三、账面价值合计 1,062,010.00 289,384.00 1,351,394.00
121
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.14 无形资产
4.14.1 无形资产情况
项 目 软件 土地使用权 合计
一、账面原值合计
1. 期初余额 5,973,862.41 1,913,385.15 7,887,247.56
2. 本期增加金额 3,860,360.00 3,860,360.00
（1）外购 3,860,360.00 3,860,360.00
（2）自行建造
（3）企业合并增加
3．本期减少金额
（1）处置或报废
（2）其他转出
4.期末余额 9,834,222.41 1,913,385.15 11,747,607.56
二、累计摊销合计
1.期初余额 2,530,257.77 84,847.61 2,615,105.38
2.本期增加金额 939,047.50 56,656.50 995,704.00
（1）计提 939,047.50 56,656.50 995,704.00
3.本期减少金额
（1）处置或报废
（2）其他转出
4.期末余额 3,469,305.27 141,504.11 3,610,809.38
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 6,364,917.14 1,771,881.04 8,136,798.18
2.期初账面价值 3,443,604.64 1,828,537.54 5,272,142.18
本期摊销额 995,704.00 元。期末无形资产不存在需计提减值准备的情况。
期末数较期初数增加 54.34%的主要原因是本期购买财务软件。
122
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.15 商誉
4.15.1 商誉账面原值
本期增加 本期减少
被投资单位名称 年初余额 期末余额
企业合并形成 处置
惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57
惠州名流实业投资有限公司 8,055,843.31 8,055,843.31
博罗名流实业有限公司 2,794,581.74 2,794,581.74
合计 11,777,122.62 11,777,122.62
4.15.2 商誉减值准备
本期增加 本期减少
被投资单位名称 期初余额 期末余额
计提 处置
惠州名流置业有限公司
惠州名流实业投资有限公司 8,055,843.31 8,055,843.31
博罗名流实业有限公司
合计 8,055,843.31 8,055,843.31
子公司惠州名流实业投资有限公司开发的惠州“名流印象”已进入尾盘销售阶段，经对包
含商誉的资产组减值测试后，该项商誉全额计提减值。
4.16 长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额 备注
装修 1,237,021.42 1,126,147.60 1,033,088.80 1,330,080.22
模型款
厨房设施 35,916.62 35,916.62
空调系统改造 205,827.52 205,827.52
合计 1,478,765.56 1,126,147.60 1,274,832.94 1,330,080.22
4.17 递延所得税资产和递延所得税负债
4.17.1 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项目 期末余额 年初余额
提取资产减值形成 2,648,190.89 4,406,137.08
可抵扣亏损形成 18,101,553.27 15,212,637.46
固定资产账面值小于计税基础
内部未实现的利润 31,132,280.13 33,096,213.48
递延所得税资产合计 51,882,024.29 52,714,988.02
123
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.17.2 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末余额 年初余额
可抵扣亏损 231,547,634.30 134,702,861.69
可抵扣暂时性差异 60,580,222.52 12,374,263.68
合 计 292,127,856.82 147,077,125.37
4.17.3 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 年初余额 备注
2014 3,451,328.56
2015 7,127,571.18 7,127,571.18
2016 7,953,647.01 7,953,647.01
2017 45,458,878.16 53,649,574.58
2018 55,646,795.41 62,520,740.36
2019 115,360,742.54
合计 231,547,634.30 134,702,861.69
4.17.4 引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
项目 暂时性差异金额
资产减值准备 71,172,986.08
可弥补亏损 303,953,847.38
内部未实现的利润 124,529,120.52
合计 499,655,953.98
4.18 短期借款
项目 期末余额 年初余额
质押借款 150,000,000.00
抵押借款 113,110,000.00
保证借款
信托借款
合 计 113,110,000.00 150,000,000.00
期末抵押借款是子公司武汉名流公馆置业有限公司向中国信达资产管理股份有限公司
湖北省分公司融资 13,000 万元，借款期限 2014 年 4 月 22 日至 2015 年 4 月 21 日，截至本期
末上述借款余额为 11,311 万元。公司子公司重庆东方豪富房地产开发有限公司以持有的部分
存货提供抵押担保，本公司提供连带责任保证担保。
124
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.19 应付票据
票据类别 期末余额 年初余额
银行承兑汇票 36,000,000.00
商业承兑汇票 30,000,000.00
合计 30,000,000.00 36,000,000.00
4.20 应付账款
4.20.1 应付账款按款项性质列示
项 目 期末余额 年初余额
应付工程款 890,990,203.16 1,513,568,028.66
应付购货款 15,975,098.80 4,953,514.68
应付营销费 7,995,338.33 3,848,189.86
应付其他 256,200.90
合 计 915,216,841.19 1,522,369,733.20
4.20.2 账龄超过 1 年的大额应付账款
单位名称 与本公司关系 金额 时间 说明
中工建设有限公司 关联方 38,041,275.13 2010-2013 年 工程未结算
湖北帝益建筑装饰工程有限公司 工程承包商 6,043,107.77 2010-2013 年 工程未结算
湖北鄂东桩基工程有限公司 工程承包商 3,984,160.41 2013 年 工程未结算
中宏建设集团有限公司; 工程承包商 4,398,350.00 2012 年 工程未结算
湖北路桥集团有限公司 工程承包商 2,715,761.40 2011 年 工程未结算
合 计 55,182,654.71
期末数较期初数减少 39.88%的主要原因应付工程款减少。
4.21 预收款项
4.21.1 预收账款按款项性质列示
项 目 期末余额 年初余额
预收房款 2,781,379,515.08 1,535,688,829.26
预收物业费 10,618,797.68 6,638,731.96
其他预收款 16,138,532.06 14,283,761.56
合 计 2,808,136,844.82 1,556,611,322.78
期末数较期初数增加 80.40%的主要原因预售项目增加且尚未达到结算条件。
125
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.21.2 其中预收房款明细如下：
项目名称 期末余额 年初余额 竣工时间
武汉“名流人和天地”太和园、广和园、
765,598.00 326,519.00 2006 年起陆续竣工
怡和园
武汉“名流人和天地”润和园 30,000.00 2010 年起陆续竣工
武汉“名流人和天地”沁和园 2,056,060.00 16,747,913.00 2012 年起陆续竣工
武汉“名流人和天地”风和园 404,750,008.80 215,153,717.00 2013 年起陆续竣工
武汉“名流城市商业广场” 20,000.00
惠州“名流印象” 676,336.00 20,000.00 2008 年起陆续竣工
惠州“名流公馆” 451,525.00 2010 年竣工
芜湖“名流印象” 6,954,587.21 47,626,764.21 2010 年起陆续竣工
沈阳“名流印象” 528,517,860.00 231,862,589.00 2010 年起陆续竣工
沈阳“名流公馆” 2,241,309.00 1,727,838.00 2010 年起陆续竣工
合肥“名流高尔夫庄园” 4,610,954.00 5,108,365.05 2011 年起陆续竣工
重庆“名流公馆” 12,294,412.00 1,689,000.00 2012 年竣工
重庆“名流印象” 116,844,279.07 2015 年起陆续竣工
东莞“名流印象” 843,281,312.00 555,466,460.00 2013 年起陆续竣工
武汉"名流公馆" 858,366,799.00 459,478,139.00 2014 年起陆续竣工
合计 2,781,379,515.08 1,535,688,829.26
4.21.3 账龄超过 1 年的重要预收款项：
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预收房款 649,498,982.00 未达结算条件
合计 649,498,982.00
4.22 应付职工薪酬
4.22.1 应付职工薪酬分类
项 目 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、短期薪酬 29,460,557.46 131,578,971.60 138,794,976.17 22,244,552.89
二、离职后福利 131,611.40 10,873,234.93 10,864,489.22 140,357.11
三、辞退福利 7,424,932.99 7,424,932.99
四、长期应付职工薪酬
合 计 29,592,168.86 149,877,139.52 157,084,398.38 22,384,910.00
期末数中无属于拖欠性质的款项。
辞退福利是因本期人员裁减而给予的补偿。
126
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.22.2 短期薪酬
短期薪酬项目 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 22,220,454.03 115,299,348.46 123,506,804.86 14,012,997.63
二、职工福利费 16,000.00 5,055,087.85 5,049,862.03 21,225.82
三、社会保险费 42,866.06 4,241,948.15 4,235,630.75 49,183.46
其中：1 医疗保险费 38,192.86 3,692,297.84 3,686,553.26 43,937.44
2 工伤保险费 2,846.82 353,795.07 353,423.18 3,218.71
3 生育保险费 1,826.38 195,855.24 195,654.31 2,027.31
四、住房公积金 199,816.60 3,670,682.13 3,650,208.13 220,290.60
五、工会经费和职工教育经费 6,859,536.66 2,485,870.17 1,465,275.51 7,880,131.32
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他短期薪酬 121,884.11 826,034.84 887,194.89 60,724.06
合计 29,460,557.46 131,578,971.60 138,794,976.17 22,244,552.89
4.22.3 离职后福利
4.22.3.1 设定提存计划
设定提存计划项目 年初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、基本养老保险费 119,006.36 10,050,154.41 10,043,709.69 125,451.08
二、失业保险费 12,605.04 823,080.52 820,779.53 14,906.03
合计 131,611.40 10,873,234.93 10,864,489.22 140,357.11
4.23 应交税费
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
增值税 174,034.92 37,941.83 136,093.09
营业税 8,929,173.19 118,973,099.91 116,004,974.81 11,897,298.29
企业所得税 23,368,449.96 69,911,930.02 59,619,798.93 33,660,581.05
土地增值税 19,400,279.87 45,255,418.47 49,358,864.34 15,296,834.00
城建税 614,761.43 7,776,140.47 7,550,252.92 840,648.98
教育费附加 268,612.76 3,553,407.55 3,383,448.78 438,571.53
地方教育费附加 175,166.35 2,356,840.16 2,369,243.65 162,762.86
个人所得税 1,025,253.33 12,331,269.65 12,841,663.43 514,859.55
土地使用税 3,731,715.14 14,880,269.04 10,285,353.60 8,326,630.58
房产税 1,461,395.54 3,943,001.41 3,578,312.93 1,826,084.02
印花税 1,302,886.41 2,198,423.80 2,532,314.24 968,995.97
水利基金 17,670.07 182,821.50 184,799.09 15,692.48
价格调节及平抑基金 92,156.76 42,440.31 6,327.70 128,269.37
127
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
文化事业建设费 222,250.79 222,250.79
堤防费 114,443.11 1,253,579.48 1,210,790.29 157,232.30
合计 60,501,963.92 283,054,927.48 269,186,337.33 74,370,554.07
4.24 应付利息
项目 期末余额 年初余额
长期借款利息 20,251,628.27 6,837,946.04
企业债券利息 23,599,908.23
短期借款应付利息 1,149,323.28 1,705,165.55
合计 21,400,951.55 32,143,019.82
4.25 其他应付款
4.25.1 按款项性质列示
项 目 期末余额 年初余额
拆迁补偿款 397,651,331.47
往来款 72,346,647.05 23,958,046.04
保证金 64,814,183.67 72,026,565.32
代收款项 9,053,854.21 3,270,865.60
其他 9,681,590.24
合 计 553,547,606.64 99,255,476.96
期末数较期初数增加 457.70%，主要原因是代收城中村综合改造拆迁、安置相关款项。
4.25.2 账龄超过 1 年的大额其他应付款情况
单位名称 与本公司关系 金额 时间 说明
武汉新宇建设集团有限公司 工程承包商 10,160,019.22 2012-2013 年
山河建设集团有限公司 工程承包商 3,000,000.00 2013 年 工程未结算
中工建设有限公司 关联方 2,972,718.06 2013 年 工程未结算
湖北路桥集团有限公司 工程承包商 2,715,761.40 2011 年 工程未结算
深圳广田装饰集团股份有限公司 工程承包商 1,480,616.90 2012-2013 年 工程未结算
湖北省建工第二建设有限公司 工程承包商 1,200,000.00 2011 年 工程未结算
合计 21,529,115.58
128
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.26 一年内到期的非流动负债
4.26.1 分类
项目 期末账面余额 年初账面余额
1 年内到期的长期借款 958,450,000.00 1,245,940,000.00
1 年内到期的长期应付款 1,200,000,000.00 326,157,743.68
1 年内到期的应付债券 1,797,108,630.92
合计 2,158,450,000.00 3,369,206,374.60
期初 1 年内到期的应付债券于本期 11 月 3 日偿还。
4.26.2 一年内到期的长期借款
4.26.2.1 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 年初余额
质押借款 48,000,000.00 559,340,000.00
抵押借款 781,400,000.00 356,000,000.00
保证借款 129,050,000.00 330,600,000.00
合计 958,450,000.00 1,245,940,000.00
（1）质押借款
子公司武汉名流地产有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北分公司融资 8,000
万元，借款期限 2013 年 1 月 17 日至 2015 年 1 月 16 日，截至本期末上述借款余额为 4,800
万元。本公司提供连带责任担保并以武汉名流地产有限公司 60%的股权提供质押担保，子公
司北京浩达天地置业有限公司以其房屋提供抵押担保。
（2）抵押借款
子公司武汉名流地产有限公司向平安银行武汉分行借款 40,000 万元，借款期限 2014 年 1
月 1 日至 2015 年 12 月 31 日。截止本期末，该合同项下借款余额为 25,000 万元。武汉名流
地产有限公司以其部分在建项目提供抵押担保，本公司及公司实际控制人刘道明先生提供
连带责任保证担保。
子公司芜湖名流置业有限公司向中铁信托有限公司借款 20,000 万元，借款期限为 2013
年 5 月 28 日至 2015 年 5 月 28 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 19,970 万元。芜湖
名流置业有限公司以其持有的部分在建项目提供抵押担保，本公司提供保证担保。
子公司沈阳印象名流置业有限公司向广发银行股份有限公司沈阳分行借款 50,000 万元，
129
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
借款期限为 2013 年 9 月 18 日至 2016 年 9 月 17 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 39,750
万元，其中一年内到期的金额为 18,670 万元。沈阳印象名流置业有限公司以其部分在建项
目及相应土地使用权提供抵押担保并由本公司提供保证担保。
子公司重庆名流置业有限公司与申银万国证券股份有限公司、中国工商银行重庆分行较
场口支行三方共同签订《委托贷款借款合同》，委托贷款总金额为 30,000 万元，贷款期限 2013
年 7 月 21 日至 2015 年 7 月 20 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 14,500 万元。重庆
名流置业有限公司以其“蔡家”项目部分土地使用权抵押担保，本公司及公司实际控制人刘道
明先生提供连带责任保证。
（3）保证借款
由本公司提供保证担保，子公司武汉名流公馆置业有限公司向工商银行武汉黄浦支行借
款 35,000 万元，截止本期末，该合同项下借款余额为 31,780 万元，其中 5,780 万元将于未来
一年内到期。
由本公司提供保证担保，子公司名流置业武汉有限公司向中国工商银行股份有限公司武
汉黄浦支行借款 80,000 万元，借款期限为 2013 年 12 月 30 日至 2018 年 12 月 30 日，截止本
期末，该合同项下借款余额为 64,500 万元，其中一年内到期的金额为 7,125 万元。
4.26.2.2 金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%） 金额
中国工商银行股份有限公司武汉黄
2013.12.30 2015.12.31 人民币 7.68 71,250,000.00
浦支行
申银万国证券股份有限公司 2013.7.21 2015.7.20 人民币 12.98 145,000,000.00
广发银行沈阳浑南支行 2013.9.18 2015.11.30 人民币 8.30 186,700,000.00
中铁信托有限公司 2013.5.28 2015.5.28 人民币 11.50 199,700,000.00
平安银行武汉分行 2014.01.01 2015.12.31 人民币 9.50 250,000,000.00
合计 852,650,000.00
4.26.3 一年内到期的长期应付款
单位 期限 利率（%） 期末余额 借款条件
四川信托有限公司 2013 年 2 月 28 日至 2015 年 2 月 28 日 14.7 300,000,000.00 注1
上海新东吴优胜资产管
2013 年 9 月 30 日至 2015 年 9 月 30 日 11.5 900,000,000.00 注2
理有限公司
合 计 1,200,000,000.00
注 1：根据本公司与四川信托有限公司签署的《川信-名流置业武汉有限公司股权投资
130
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
集合资金信托计划信托合同》、《债权转让合同》、《增资协议》，四川信托有限公司设立信托
计划，将优先信托资金 30,000 万元向子公司名流置业武汉有限公司融资，融资期限 2013 年
2 月 28 日至 2015 年 2 月 28 日。本公司和实际控制人刘道明先生提供连带责任保证担保，名
流置业武汉有限公司以其持有的土地使用权提供抵押担保。
注 2：本公司与上海新东吴优胜资产管理有限公司（以下简称“新东吴优胜”）签署《增
资协议》、《回购协议》及《资管计划受益权转让合同》等一系列协议，新东吴优胜设立专
项资产管理计划，将专项资金 90,000 万元向子公司武汉名流时代置业有限公司（以下简称“名
流时代”）融资，融资期限 2013 年 9 月 30 日至 2015 年 9 月 30 日。本公司以持有的 50%名流
时代股权对其提供质押担保，以子公司武汉名流地产有限公司、北京浩达天地置业有限公
司、博罗名流实业有限公司持有的部分房产及土地使用权对其提供抵押担保，本公司控股
股东名流投资集团有限公司、公司实际控制人刘道明先生提供连带责任保证担保。
4.27 长期借款
4.27.1 长期借款分类
项目 期末余额 年初余额
质押借款 1,746,000,000.00 48,000,000.00
抵押借款 985,800,000.00 902,940,000.00
保证借款 833,750,000.00 492,800,000.00
合 计 3,565,550,000.00 1,443,740,000.00
（1）质押借款
子公司名流置业武汉有限公司向湖北银行江岸支行借款 5,400 万元，借款期限 2014 年 1
月 14 日至 2016 年 1 月 14 日。截止本期末，该合同项下借款余额为 4,600 万元。由本公司第
一大股东名流投资集团有限公司以其持有的本公司股份提供质押担保。
子公司武汉园博园置业有限公司向长城嘉信资产管理有限公司借款 100,000 万元，借款
期限为 2014 年 2 月 18 日至 2017 年 2 月 17 日，公司以持有的武汉园博园置业有限公司 52%
股权提供质押担保，本公司及公司实际控制人刘道明先生、子公司名流置业武汉江北公司
提供连带责任保证担保。
信达投资有限公司委托兴业银行武汉分行向子公司芜湖名流置业有限公司贷款 60,000
万元，借款期限为 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日。芜湖名流置业有限公司以其拥
131
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
有的芜湖名流主力百货店提供抵押担保；子公司名流置业武汉江北有限公司以其持有的武
汉美好锦程置业有限公司 100%股权提供质押担保；名流置业武汉江北有限公司、公司控股
股东名流投资集团有限公司、本公司以及公司实际控制人刘道明先生提供连带责任保证担
保。
武汉美好锦程置业有限公司向武汉农村商业银行股份有限公司硚口支行借款 10,000 万
元，借款期限为 2014 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 20 日，本公司承诺以持有的名流置业武
汉江北有限公司 100%股权提供质押担保，本公司及子公司名流置业武汉江北有限公司、武
汉园博园置业有限公司、武汉名流时代置业有限公司提供连带责任保证担保。
（2）抵押借款
子公司沈阳印象名流置业有限公司向广发银行股份有限公司沈阳分行借款 50,000 万元，
借款期限为 2013 年 9 月 18 日至 2016 年 9 月 17 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 39,750
万元，其中一年内到期的金额为 18,670 万元。沈阳印象名流置业有限公司以其部分在建项
目及相应土地使用权提供抵押担保并由本公司提供保证担保。
信达投资有限公司委托兴业银行武汉分行向子公司沈阳印象名流置业有限公司贷款
20,000 万元，借款期限为 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日。沈阳印象名流置业有限
公司以其部分土地使用权提供抵押担保，名流置业武汉江北有限公司、公司控股股东名流
投资集团有限公司、本公司及公司实际控制人刘道明先生提供连带责任保证担保。
子公司重庆名流置业有限公司向重庆银行股份有限公司借款 40,000 万元，借款期限为
2014 年 5 月 27 日至 2017 年 5 月 26 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 23,800 万元。
重庆名流置业有限公司以其持有的部分土地使用权提供抵押担保，本公司及公司实际控制
人刘道明先生提供连带责任保证担保。
子公司东莞名流置业有限公司向大业信托有限责任公司融资 50,000 万元，贷款期限为
2014 年 1 月 15 日至 2017 年 1 月 13 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 30,000 万元。
东莞名流置业有限公司及子公司博罗名流实业有限公司以其持有的部分在建工程及土地使
用权提供抵押，本公司以持有的子公司东莞名流置业有限公司 100%股权提供质押担保并提
供连带责任保证担保。
子公司沈阳幸福置业有限公司向盛京银行沈阳中山支行融资 3,700 万元，贷款期限为
2014 年 12 月 8 日至 2016 年 12 月 6 日，截止本期末，该合同项下借款余额为 3,700 万元。沈
132
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
阳幸福置业有限公司以其持有的部分在建工程及土地使用权提供抵押。
（3）保证借款
由本公司提供保证担保，子公司武汉名流公馆置业有限公司向工商银行武汉黄浦支行借
款 35,000 万元，截止本期末，该合同项下借款余额为 31,780 万元，其中 5,780 万元将于未来
一年内到期。
由本公司提供保证担保，子公司名流置业武汉有限公司向中国工商银行股份有限公司武
汉黄浦支行借款 80,000 万元，借款期限为 2013 年 12 月 30 日至 2018 年 12 月 30 日，截止本
期末，该合同项下借款余额为 64,500 万元，其中一年内到期的金额为 7,125 万元。
4.27.2 金额前五名的长期借款
期末余额 年初余额
贷款单位 借款起始日 借款终止日 利率（%） 外币 外币
本币金额 本币金额
金额 金额
重庆银行分行营业部 2014.5.27 2017.4.27 8.00% 238,000,000.00
中国工商银行股份有 基准利率
2013.6.26 2016.6.26 260,000,000.00 317,800,000.00
限公司武汉黄浦支行 上浮 20%
大业信托有限责任公
2014.1.15 2017.1.13 12% 300,000,000.00
司
信达投资有限公司 2014.10.30 2016.10.29 13.50% 800,000,000.00
长城嘉信资产管理有
2014.2.18 2017.2.17 9.17% 1,000,000,000.00
限公司
合计 2,598,000,000.00 317,800,000.00
4.28 长期应付款
款项性质 期末账面余额 年初账面余额
信托资金借款 1,200,000,000.00
合 计 1,200,000,000.00
上述信托资金借款已重分类至一年内到期的非流动负债。
4.29 其他非流动负债
项目 期末账面余额 年初账面余额
预收高尔夫会籍费 8,335,075.83 7,390,208.82
合计 8,335,075.83 7,390,208.82
高尔夫会籍费将随着服务的提供而结转。
133
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.30 股本
年初余额 本期变动增减（+、-） 期末余额
项目 发行 送 公积金转
金额 比例(%) 其他 小计 金额 比例(%)
新股 股 股
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 2,559,592,332.00 100.00 2,559,592,332.00 100.00
1、人民币普通股 2,559,592,332.00 100.00 2,559,592,332.00 100.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 2,559,592,332.00 100.00 2,559,592,332.00 100.00
134
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.31 资本公积
项目 年初余额 本期增加数 本期减少数 期末余额
股本溢价 1,535,031,948.40 522.30 1,535,032,470.70
其他资本公积 13,611,934.67 1,221,789.47 12,390,145.20
合计 1,548,643,883.07 522.30 1,221,789.47 1,547,422,615.90
本期增加数是出售零碎股。本期减少数是处置华远地产股份有限公司股票将原记入资
本公积的金额转入当期损益。
4.32 盈余公积
项目 年初账面余额 本期增加数 本期减少数 期末账面余额
法定盈余公积 249,037,521.37 619,423.33 249,656,944.70
任意盈余公积 654,322.92 654,322.92
合计 249,691,844.29 619,423.33 250,311,267.62
法定盈余公积增加数系按母公司本期净利润 10%计提法定盈余公积。
4.33 未分配利润
提取或分配比
项目 本期数 上期数
例
调整前上年期末未分配利润 1,018,602,047.61 1,064,353,033.56
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）
调整后年初未分配利润 1,018,602,047.61 1,064,353,033.56
加：本期归属于母公司所有者的净利润 75,317,847.42 51,691,415.56
减：提取法定盈余公积 619,423.33 32,945,343.21 10%
提取任意盈余公积
应付普通股股利 64,497,058.30
期末未分配利润 1,093,300,471.70 1,018,602,047.61
4.34 营业收入
4.34.1 营业收入明细表如下：
项目 本期发生额 上期发生额
营业收入 2,105,363,929.38 3,465,257,603.79
其中：主营业务收入 2,051,961,147.31 3,429,380,773.66
其他业务收入 53,402,782.07 35,876,830.13
营业成本 1,462,054,298.24 2,751,840,789.63
其中：主营业务成本 1,434,089,513.69 2,717,549,047.11
其他业务支出 27,964,784.55 34,291,742.52
营业收入本期较上期减少 39.24%的主要原因是本期结算项目收入减少。
135
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.34.2 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 2,012,920,956.25 1,403,440,638.86 3,402,139,156.53 2,700,699,734.08
物业服务 39,040,191.06 30,648,874.83 27,241,617.13 16,849,313.03
合计 2,051,961,147.31 1,434,089,513.69 3,429,380,773.66 2,717,549,047.11
4.34.3 主营业务（分产品）
本期发生额 上期发生额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 1,835,620,956.25 1,401,102,342.77 3,402,139,156.53 2,700,699,734.08
城中村综合改造项目收益 177,300,000.00 2,338,296.09
物业服务 39,040,191.06 30,648,874.83 27,241,617.13 16,849,313.03
合计 2,051,961,147.31 1,434,089,513.69 3,429,380,773.66 2,717,549,047.11
城中村综合改造项目收益是子公司名流置业武汉江北有限公司受托对武汉长丰村综
合改造进行拆迁、土地整合、安置等协作服务，投资取得的收益。
4.34.4 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
湖北 980,564,619.57 589,614,409.18 597,522,595.03 464,239,013.98
广东 548,034,470.99 411,443,729.82 757,797,004.10 543,379,928.99
西安 4,040,615.94 3,261,766.33 3,602,018.69 2,851,001.89
安徽 251,559,294.38 197,233,003.82 325,286,087.05 256,624,532.35
沈阳 202,039,000.64 182,109,233.69 1,525,491,897.92 1,298,167,064.57
重庆 65,723,145.79 50,427,370.85 219,681,170.87 152,287,505.33
合计 2,051,961,147.31 1,434,089,513.69 3,429,380,773.66 2,717,549,047.11
4.34.5 公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
单位一 177,300,000.00 8.42
单位二 16,984,000.00 0.81
自然人一 13,549,400.00 0.64
单位三 11,500,000.45 0.55
自然人二 5,732,850.00 0.27
合计 225,066,250.45 10.69
136
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.35 营业税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 105,518,508.46 174,949,824.82 按应税收入的 3%、5%
城建税 6,834,082.57 11,792,372.85 按流转税的 7%
教育费附加 3,153,462.77 7,800,084.92 按流转税的 3%
土地增值税 45,255,418.47 59,860,399.90 按增值额的 30%-60%
其他 3,980,959.43 1,567,551.57
合计 164,742,431.70 255,970,234.06
本期发生数较上期减少 35.64%的主要原因是收入减少。
4.36 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 20,191,109.46 23,316,442.02
广告宣传费 55,663,668.27 60,626,168.10
营销推广费 18,515,846.66 19,790,134.65
其他费用 18,674,153.79 6,993,351.61
合计 113,044,778.18 110,726,096.38
4.37 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 74,383,741.04 101,017,778.10
行政经费 24,470,284.78 41,539,610.90
税金及规费 22,824,144.47 13,924,100.27
折旧及摊销 15,649,601.08 16,174,210.78
其他费用 17,952,606.20 13,853,370.16
合计 155,280,377.57 186,509,070.21
4.38 财务费用
类别 本期发生额 上期发生额
利息支出 83,167,870.73 49,049,603.63
减：利息收入 7,220,772.47 6,101,162.52
加：汇兑损失
减：汇兑收益
手续费 4,326,633.80 5,643,269.78
合计 80,273,732.06 48,591,710.89
本期发生数较上期增加 65.20%的主要原因是借款利息中资本化利息减少。
137
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.39 资产减值损失
类别 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 -3,351,320.91 1,024,612.29
二、存货跌价损失 36,516,076.63
三、商誉减值损失 8,055,843.31
合计 41,220,599.03 1,024,612.29
本期较上期增加 3923.04%的主要原因是本期计提了存货及商誉减值准备。
4.40 投资收益
（1）投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 9,639,079.79 21,251,501.24
处置长期股权投资产生的投资收益 47,659,494.20
合 计 57,298,573.99 21,251,501.24
本期投资收益较上期增加 169.62%的主要原因是出售华远地产股份有限公司股票。
（2）按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
华远地产股份有限公司 9,639,079.79 21,251,501.24
4.41 营业外收入
计入 2014 年非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
1、非流动资产处置利得合计 284,309.32 78,668.63 284,309.32
其中：固定资产处置利得 284,309.32 78,668.63 284,309.32
2、其他 1,516,520.31 5,165,364.82 1,516,520.31
合计 1,800,829.63 5,244,033.45 1,800,829.63
其他项目主要是合约违约金。
4.42 营业外支出
计入 2014 年非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
1、非流动资产处置损失合计 618,177.60 1,209,542.12 618,177.60
其中：固定资产处置损失 618,177.60 1,209,542.12 618,177.60
2、对外捐赠支出 5,000.00 1,800,000.00 5,000.00
3、赔偿、违约、罚款支出 1,096,631.31 131,000.00 1,096,631.31
4、其他 545,427.96 4,535,703.88 545,427.96
合计 2,265,236.87 7,676,246.00 2,265,236.87
138
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.43 所得税费用
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 69,911,930.02 63,997,626.95
递延所得税费用 832,963.73 14,425,519.43
合计 70,744,893.75 78,423,146.38
本期会计利润与所得税费用的调整过程：
项目 本期发生额
利润总额 145,581,879.35
按法定/适用税率计算的所得税费用 36,395,469.84
子公司适用不同税率的影响 -20,551,500.92
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 20,721,027.40
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -7,610,002.78
本期末未确认递延所得资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影
41,789,900.21
响
所得税费用 70,744,893.75
4.44 现金流量表
4.44.1 收到的其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下：
主要项目 本期发生额 上期发生额
收城中村项目改造成本 1,490,583,380.96
往来款 288,365,403.08 220,244,326.77
保证金、押金 25,368,413.68 155,364,146.42
利息收入 7,220,772.47 6,101,162.52
合计 1,811,537,970.19 381,709,635.71
4.44.2 支付的其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下：
主要项目 本期发生额 上期发生额
付城中村项目改造成本 79,621,540.37
与其他单位的往来 245,235,233.44 402,359,973.37
保证金、押金 29,091,711.82 216,134,932.79
期间费用 112,628,568.52 169,958,112.17
合计 466,577,054.15 788,453,018.33
139
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
4.44.3 收到其他与筹资活动有关的现金主要项目及金额如下：
主要项目 本期发生额 上期发生额
收到零碎股出售款 522.30
合计 522.30
4.44.4 支付其他与筹资活动有关的现金主要项目及金额如下：
主要项目 本期发生额 上期发生额
限制性股票的回购款 22,800,887.50
合计 22,800,887.50
4.44.5 现金流量表补充资料
补充资料： 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 74,836,985.60 50,991,232.64
加:计提的资产减值准备 41,220,599.03 1,024,612.29
固定资产折旧 31,521,352.11 32,898,831.18
无形资产的摊销 995,704.00 993,261.15
长期待摊费用的摊销 1,274,832.94 854,645.23
处置固定资产、无形资产及其他长期资产的损失（减：收益） 333,868.28 1,130,873.49
固定资产报废损失
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用 83,167,870.73 49,049,603.63
投资损失（减：收益） -57,298,573.99 -21,251,501.24
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 832,963.73 14,425,519.43
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（减：增加） -121,358,244.42 -1,191,984,668.91
经营性应收项目的减少（减：增加） -283,453,243.93 271,938,299.81
经营性应付项目的增加（减：减少） 1,100,719,012.23 295,282,757.61
其他 9,008,400.00
经营活动产生的现金流量净额 872,793,126.31 -485,638,133.69
2、不涉及现金收支的投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净增加情况：
货币资金的期末余额 1,254,025,024.18 1,318,080,339.36
140
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
减：货币资金的期初余额 1,318,080,339.36 1,373,135,503.99
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -64,055,315.18 -55,055,164.63
4.44.6 本期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息
项目 本期发生额 上期发生额
一、取得子公司及其他营业单位的有关信息：
1．取得子公司及其他营业单位的价格 2,000,000.00
2．取得子公司及其他营业单位支付的现金和现金等价物 2,000,000.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 0.00
3．取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 2,000,000.00
4．取得子公司的净资产 2,000,000.00
流动资产 204,000,107.06
非流动资产 36,000,000.00
流动负债 238,000,107.06
非流动负债
二、处置子公司及其他营业单位的有关信息：
1．处置子公司及其他营业单位的价格 10,000,000.00
2．处置子公司及其他营业单位收到的现金和现金等价物 10,000,000.00
减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物 10,000,000.00
3．处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
4．处置子公司的净资产 10,000,000.00
流动资产 1,165,823,293.76
非流动资产
流动负债 1,155,823,293.76
非流动负债
4.44.7 披露现金和现金等价物
项目 本期余额 上期余额
一、现金 1,254,025,024.18 1,318,080,339.36
其中：库存现金 73,438.59 2,263,789.94
可随时用于支付的银行存款 1,253,951,585.59 1,247,616,549.42
可随时用于支付的其他货币资金 68,200,000.00
二、现金等价物
141
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,254,025,024.18 1,318,080,339.36
四、母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 18,277,585.00 166,509,485.00
4.45 所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 18,277,585.00 商品房质量保证金
存货 5,692,229,949.31 借款担保
投资性房地产 354,450,368.07 借款担保
固定资产 10,140,953.40 借款担保
合计 6,075,098,855.78
5、合并范围的变更（本部分人民币金额单位万元）
5.1 非同一控制下企业合并
5.1.1 本期发生非同一控制下企业合并
股权取 股权 购买日至期 购买日至期
股权取得 股权取 购买日的
被购买方名称 得比例 取得 购买日 末被购买方 末被购买方
时点 得成本 确定依据
（%） 方式 的收入 的净利润
武汉正华利信
2014 年 12 2014 年 12 月 股权交割
息系统工程有 200 100.00 购买 0 -0.20
月 23 日 23 日 日
限公司
5.1.2 合并成本及商誉
合并成本
现金 200
合并成本合计 200
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 200
商誉/营业外收入
5.1.3 被购买方于购买日可辨认资产、负债
武汉正华利信息系统工程有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
资产：
货币资金 0.01 0.01
其他应收款 20,400.00 20,400.00
长期股权投资 3,600.00 3,600.00
负债：
142
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
其他应付款 23,800.01 23,800.01
净资产 200.00 200.00
减：少数股东权益
取得的净资产 200.00 200.00
公司本期收购武汉正华利信息系统工程有限公司（以下简称“正华利公司”）100%股权，
于 2014 年 12 月 23 日办理股权工商变更登记手续并纳入合并报表范围。
正华利公司主要资产为持有武汉泰宇商贸有限公司（以下简称“泰宇商贸”）40%股权及
债权，泰宇商贸系武汉市硚口区农利村“城中村”改造项目的开发主体，尚未开发的地块计
容面积 22.2896 万平方米。目前正在进行针对泰宇商贸剩余 60%的股权收购事宜的相关工
作。
5.2 其他原因的合并范围变动及其相关情况
5.2.1 本期新设纳入合并范围的公司
名称 期末净资产 本期净利润 新增方式
武汉集成美好生活超市有限公司 52.47 2.47 新设
武汉美好锦程置业有限公司 998.15 -1.85 新设
武汉美丰华房地产有限公司 1001.68 2.4 新设
（1）2014 年 3 月 13 日，子公司武汉美好生活投资有限公司投资 50 万元设立全资子公
司“武汉集成美好生活超市有限公司”，本期将其纳入合并范围。
（2）子公司名流置业武汉江北有限公司本期设立 “武汉美好锦程置业有限公司”及 “武
汉美丰华房地产有限公司”二家全资子公司，注册资本均为 1,000 万元。本期将其纳入合并
范围。
5.2.2 本期不纳入合并范围的公司
名称 处置日净资产 期初至处置日净利润 减少方式
武汉兴盛达置业有限公司 4,996.94 -0.02 注销
武汉美丰采房地产有限公司 1,000 0 出售
注：子公司名流置业武汉江北有限公司向华润置地（武汉）有限公司转让其持有的
武汉美丰采房地产有限公司(本期新设立的公司)全部股权，转让价格为 1000 万元。
143
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
6、在其他主体中的权益
6.1 子公司相关信息（本部分人民币金额单位万元）
6.1.1 子公司情况
表决权比例
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式
(%)
武汉名流地产有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100.00 设立
北京浩达天地置业有限公司 中国北京 中国北京 房地产 100.00 100.00 设立
合肥名流置业有限公司 安徽合肥 安徽合肥 房地产 100.00 100.00 设立
东莞名流置业有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产 100.00 100.00 设立
名流置业武汉有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 房地产 100.00 100.00 设立
深圳名流置业有限公司 中国.深圳 中国.深圳 房地产 100.00 100.00 设立
陕西名流置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产 100.00 100.00 设立
重庆名流置业有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产 100.00 100.00 设立
武汉东部新城投资开发有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 房地产 60.00 60.00 设立
名流置业武汉江北有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉南部新城投资有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉名流公馆置业有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉名流时代置业有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉园博园置业有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉美好生活投资有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 物业管理 100.00 100.00 设立
惠州名流置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
惠州名流实业投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
博罗名流实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
芜湖名流置业有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
重庆东方豪富房地产开发有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
沈阳印象名流置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
安徽东磁投资有限公司 安徽合肥 安徽合肥 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
144
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
表决权比例
子公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式
(%)
博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 广东惠州 广东惠州 农业及旅游 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
武汉正华利信息系统工程有限公司 湖北武汉 湖北.武汉 智能化工程 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
6.1.2 孙公司情况
表决权比例
孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例(%) 取得方式
(%)
洪湖市名流工业贸易有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 贸易 100.00 100.00 设立
博罗名流置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100.00 设立
芜湖名流商业管理有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 商业管理 100.00 100.00 设立
沈阳幸福置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产 100.00 100.00 设立
合肥名流紫蓬湾高尔夫俱乐部管理有限公司 安徽合肥 安徽合肥 体育管理 100.00 100.00 设立
西安名流幸福物业服务有限公司 陕西西安 陕西西安 物业服务 100.00 100.00 设立
合肥名流幸福物业服务有限公司 安徽合肥 安徽合肥 物业服务 100.00 100.00 设立
重庆名流幸福物业服务有限公司 中国重庆 中国重庆 物业服务 100.00 100.00 设立
惠州名流幸福物业服务有限公司 广东惠州 广东惠州 物业服务 100.00 100.00 设立
东莞市名流幸福物业服务有限公司 广东东莞 广东东莞 物业服务 100.00 100.00 设立
武汉名流幸福物业服务有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 物业服务 100.00 100.00 设立
武汉集成美好生活超市有限公司 湖北.武汉 湖北.武汉 物业服务 100.00 100.00 设立
武汉美好锦程置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉美丰华房地产有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉润广华房地产有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉润城华房地产有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100.00 设立
武汉润丰华房地产有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100.00 设立
惠州市冠盈实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
惠州市大田水乡投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
145
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
6.2 重要的非全资子公司的相关信息
6.2.1 重要的非全资子公司的少数股东信息
少数股东持 当期归属于少数 当期向少数股东 期末累计少数股东
子公司名称
股比例 股东的权益 支付的股利 权益
武汉东部新城投资开发有限公司 40% -48.09 19,666.62
6.2.2 重要非全资子公司的主要财务信息
单位：万元
本期数 上期数
项目
武汉东部新城投资开发有限公司 武汉东部新城投资开发有限公司
流动资产 71,214.03 49,224.96
非流动资产 68.54 87.50
资产合计 71,282.57 49,312.46
流动负债 22,116.03 25.70
非流动负债
负债合计 22,116.03 25.70
营业收入
净利润 -120.22 -175.05
综合收益总额 -120.22 -175.05
经营活动现金流量 22,043.63 -3,413.47
6.3 重要联营企业的基础信息
对企业活动是否有
企业名称 主要经营地 注册地 持股比例 业务性质
战略性
武汉市泰宇商贸
湖北武汉 湖北武汉 40% 房地产开发销售 否
有限公司
重要联营企业的主要财务信息
项目 期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产 719,661,146.01 689,634,008.04
非流动资产 74,481,169.16 162,748.54
资产合计 794,142,315.17 689,796,756.58
流动负债 552,983,764.66 387,557,687.60
非流动负债 150,278,655.76 200,000,000.00
负债合计 703,262,420.42 587,557,687.60
少数股东权益
归属于母公司股东权益 90,879,894.75 102,239,068.98
146
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
项目 期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
按持股比例计算的净资产份额 36,351,957.90 40,895,627.59
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 36,000,000.00
营业收入 1,647,626.50
净利润 -12,027.68 -11,359,174.23
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额
本年度收到的来自联营企业的股利
7、与金融工具相关的风险
本公司在日常活动中面临金融工具的主要风险是信用风险（主要为利率风险）、流动
风险和市场风险。本公司的主要金融工具包括货币资金、应收票据、应收及其他应收款、
长期应收款、权益投资、借款、应付票据、应付及其他应付款、应付债券、长期应付款等。
本公司管理层管理及监控这些风险，力求减少对财务业绩的潜在不利影响。
7.1 信用风险
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应收票据、
应收账款、其他应收款等。
本公司银行存款主要存放于信用评级较高的银行，本公司认为其不存在重大的信用风
险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
本公司应收票据、应收账款主要为应收售房款，售房交易均设定了首付款比例，并采
取对相关政策以控制信用风险敞口。其他应收款及长期应收款主要与获取土地相关的往来
及在房地产开发过程中的各类保证金，本公司在形成债权前评价信用风险，后续定期对主
要债务方信用状况进行监控，对信用记录不良的债务方采取书面催收、提供担保等方式，
使本公司整体信用风险在可控范围内。
本公司应收票据、应收账款和其他应收款等产生的信用风险敞口的量化数据，详见各
相关附注披露。
147
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
7.2 流动性风险
本公司内各区域中心负责监控区域内各子公司的现金流量预测，总部在汇总各区域中
心子公司现金流量预测的基础上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维
持充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足
够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
本公司各项金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析如下：
（1）本公司流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款
均预计在1年内到期偿付。
（2）本公司非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现的合同现金流量所
作的到期期限分析如下：
2014 年 12 月 31 日
项目
一年以内 一至二年 二至五年 五年以上 合计
长期借款 958,450,000.00 1,353,800,000.00 2,211,750,000.00 4,524,000,000.00
应付债券
长期应付款 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
合计 2,158,450,000.00 1,353,800,000.00 2,211,750,000.00 5,724,000,000.00
（续）
2013 年 12 月 31 日
项目
一年以内 一至二年 二至五年 五年以上 合计
长期借款 1,245,940,000.00 547,900,000.00 895,840,000.00 2,689,680,000.00
应付债券 1,797,108,630.92 1,797,108,630.92
长期应付款 326,157,743.68 1,200,000,000.00 1,526,157,743.68
合计 3,369,206,374.60 1,747,900,000.00 895,840,000.00 6,012,946,374.60
7.3 市场风险
本公司的利率风险产生于银行借款及长期应付款等带息债务。浮动利率的金融负债使
本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本
公司带息债务情况如下：
148
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
带息债务类型 年末余额 年初余额
浮动利率带息债务
其中：一年内到期的非流动负债 315,750,000.00 386,800,000.00
长期借款 1,365,550,000.00 895,840,000.00
固定利率带息债务
其中：短期借款 113,110,000.00 150,000,000.00
一年内到期的非流动负债 1,842,700,000.00 2,982,406,374.60
长期借款 2,200,000,000.00 547,900,000.00
长期应付款 1,200,000,000.00
合计 5,837,110,000.00 6,162,946,374.60
于2014年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因
素保持不变，对税前利润的影响如下：
项 目 对税前利润的影响
人民币基准利率增加 50 个基准点 -10,285,925.00
人民币基准利率减少 50 个基准点 10,285,925.00
149
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
8、关联方关系及其交易
8.1 本企业的母公司情况
本公司的母公司为名流投资集团有限公司。
母公司对本公司的持股比例和表决权比例均为 15.58%。本公司的最终控制方为自然人刘道明先生，刘道明先生持有北京温
尔馨物业管理有限责任公司 66.67%股权，北京温尔馨物业管理有限责任公司持有名流投资集团有限公司 60%股权。
本企业的母公司情况的说明：
工商登记类型：有限公司
注册地址：深圳市福田区上步南路国企大厦永辉楼 14B
注册资本：5000 万元
法定代表人：刘道明
经营范围：高科技产业的开发投资、实业投资、投资管理、信息咨询（不含限制项目）。
母公司对本企 母公司对本企 本企业
法人代 注册资
母公司名称 关联关系 企业类型 注册地 业务性质 业的持股比例 业的表决权比 最终控制 组织机构代码
表 本
(%) 例(%) 方
最终实际控
刘道明 是
制人
北京温尔馨物业管理 控股股东的 3,000 万
有限责任 中国北京 刘道明 物业管理 否 10268349-8
有限责任公司 母公司 元
名流投资集团有限公 5,000 万
控股股东 有限责任 中国深圳 刘道明 实业投资 15.58 15.58 否 10001959-3
司 元
150
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
8.2 本企业的子公司情况
注册资
子公司类 法人代 持股比 表决权 组织机构代
子公司全称 企业类型 注册地 业务性质 本（万
型 表 例(%) 比例(%) 码
元）
北京浩达天地置业有限公司 子公司 有限责任 中国北京 吕卉 房地产开发及销售 27,202 100.00 100.00 74890551-2
武汉名流地产有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 汤国强 房地产开发及销售 50,000 100.00 100.00 74478692-3
名流置业武汉有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 汤国强 房地产开发及销售 120,500 100.00 100.00 55196178-0
武汉东部新城投资开发有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 张国强 房地产开发与经营 100,000 60.00 60.00 57493239-2
名流置业武汉江北有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 汤国强 房地产开发与经营 50,000 100.00 100.00 58182576-3
武汉南部新城投资有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 汤国强 房地产开发与经营 20,000 100.00 100.00 58795352-0
武汉名流公馆置业有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 汤国强 房地产开发经营 10,000 100.00 100.00 58796492-4
武汉名流时代置业有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 汤国强 房地产开发及销售 10,000 100.00 100.00 05572604-4
武汉园博园置业有限公司 子公司 有限责任 湖北武汉 汤国强 房地产开发及销售 5,000 100.00 100.00 05572608-7
洪湖市名流工业贸易有限公司 孙公司 有限责任 湖北洪湖 汤国强 贸易及房屋租赁 1,000 100.00 100.00 66620696-1
陕西名流置业有限公司 子公司 有限责任 陕西西安 吕卉 房地产开发及销售 20,000 100.00 100.00 56147733-5
惠州名流置业有限公司 子公司 有限责任 广东惠州 吕卉 房地产开发及销售 20,000 100.00 100.00 70797155-6
惠州名流实业投资有限公司 子公司 有限责任 广东惠州 吕卉 房地产开发及销售 30,000 100.00 100.00 77834985-2
芜湖名流置业有限公司 子公司 有限责任 安徽芜湖 吕卉 房地产开发经营 40,000 100.00 100.00 77283541-1
芜湖名流商业管理有限公司 孙公司 有限责任 安徽芜湖 吕卉 商业运营管理 500 100.00 100.00 79318688-7
合肥名流置业有限公司 子公司 有限责任 安徽合肥 吕卉 房地产开发经营 20,000 100.00 100.00 66620696-1
安徽东磁投资有限公司 子公司 有限责任 安徽合肥 吕卉 房地产开发经营 30,000 100.00 100.00 74890551-2
合肥名流紫蓬湾高尔夫俱乐部管理有限公
孙公司 有限责任 安徽合肥 吕卉 体育管理 50 100.00 100.00 69572428-2
司
博罗名流实业有限公司 子公司 有限责任 广东惠州 吕卉 房地产开发经营 31,000 100.00 100.00 78389004-5
博罗名流置业有限公司 孙公司 有限责任 广东惠州 吕卉 房地产开发经营 10,000 100.00 100.00 66338376-x
惠州市冠盈实业有限公司 孙公司 有限责任 广东惠州 吕卉 房地产开发与经营 90 100.00 100.00 76731598-0
惠州市大田水乡投资有限公司 孙公司 有限责任 广东惠州 吕卉 房地产开发与经营 1,000 100.00 100.00 79466318-X
151
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
注册资
子公司类 法人代 持股比 表决权 组织机构代
子公司全称 企业类型 注册地 业务性质 本（万
型 表 例(%) 比例(%) 码
元）
博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 子公司 有限责任 广东惠州 吕卉 农业及旅游 824 100.00 100.00 70816879-X
重庆东方豪富房地产开发有限公司 子公司 有限责任 中国重庆 吕卉 普通住宅开发及销售 2,000 100.00 100.00 77818497-1
重庆名流置业有限公司 子公司 有限责任 中国重庆 吕卉 房地产开发经营 20,000 100.00 100.00 56560865-4
沈阳印象名流置业有限公司 子公司 有限责任 辽宁沈阳 吕卉 房地产开发经营 22,629 100.00 100.00 79318688-7
沈阳幸福置业有限公司 孙公司 有限责任 辽宁沈阳 吕卉 房地产开发经营 41,802 100.00 100.00 69650554-0
东莞名流置业有限公司 子公司 有限责任 广东东莞 吕卉 房地产开发经营 31,000 100.00 100.00 69249489-9
深圳名流置业有限公司 子公司 有限责任 中国.深圳 吕卉 房地产开发经营 10,000 100.00 100.00 55211503-3
武汉名流幸福物业服务有限公司 子公司 有限责任 湖北.武汉 冯娴 物业管理服务 500 100.00 100.00 55502837-3
重庆名流幸福物业服务有限公司 孙公司 有限责任 中国重庆 张青 物业管理服务 300 100.00 100.00 57211822-3
惠州名流幸福物业服务有限公司 孙公司 有限责任 广东惠州 吕卉 物业管理服务 300 100.00 100.00 57966453-4
合肥名流幸福物业服务有限公司 孙公司 有限责任 安徽合肥 张志高 物业管理服务 300 100.00 100.00 55921417-3
西安名流幸福物业服务有限公司 孙公司 有限责任 陕西西安 冯娴 物业管理服务 50 100.00 100.00 55698904-5
东莞市名流幸福物业服务有限公司 孙公司 有限责任 广东东莞 朱红星 物业管理服务 500 100.00 100.00 05246453-6
武汉美好生活投资有限公司 子公司 有限责任 湖北.武汉 冯娴 商业投资、投资咨询 3000 100.00 100.00 07770285-2
武汉集成美好生活超市有限公司 孙公司 有限责任 湖北.武汉 冯娴 日用百货批发兼零售 50 100.00 100.00 09466233-8
武汉美好锦程置业有限公司 孙公司 有限责任 湖北.武汉 汤国强 房地产开发经营 1000 100.00 100.00 09083181-9
武汉美丰华房地产有限公司 孙公司 有限责任 湖北.武汉 汤国强 房地产开发经营 1000 100.00 100.00 09466756-9
武汉润广华房地产有限公司 孙公司 有限责任 湖北.武汉 汤国强 房地产开发经营 1000 100.00 100.00 08660816-3
武汉润城华房地产有限公司 孙公司 有限责任 湖北.武汉 汤国强 房地产开发经营 1000 100.00 100.00 08660817-1
武汉润丰华房地产有限公司 孙公司 有限责任 湖北.武汉 汤国强 房地产开发经营 1000 100.00 100.00 08660813-9
武汉正华利信息系统工程有限公司 子公司 有限责任 湖北.武汉 汤国强 智能化系统工程 200 100.00 100.00 68540180-x
8.3 本企业的合营和联营企业情况
本企业在被投
法人代 注册资本 本企业持股 组织机构代
被投资单位名称 企业类型 注册地 业务性质 资单位表决权 关联关系
表 （万元） 比例(%) 码
比例(%)
武汉市泰宇商贸有限公司 有限责任 湖北.武汉 胡绪琴 房地产开发 9000 40% 40% 联营企业 17787784-4
152
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
8.4 本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
北京国财创业投资有限公司 本公司第二大股东 74231042-X
中工建设有限公司 同一控股股东 73911756-5
沈阳中工建设有限公司 同一控股股东 55996032-8
芜湖中工建设有限公司 同一控股股东 56340523-9
湖北众鑫森商业投资管理有限公司 同一控股股东 76808339-2
8.5 关联交易情况
8.5.1 购买商品、接受劳务的关联交易
本期发生额 上期发生额
关联交易内 关联交易定价方
关联方 占同类交易金额 占同类交易金
容 式及决策程序 金额 金额
的比例 额的比例
中工建设有限公司 接受劳务 市场价格 197,212,715.20 12.26% 140,203,808.25 6.34%
8.5.2 担保（人民币单位：万元）
担保
是否
担保金
担保方 被担保方 担保起始日 已经
额
履行
完毕
名流投资集团有限公司
名流置业武汉有限公司 47,540 2012 年 10 月 31 日至 2014 年 4 月 30 日 是
本公司
本公司
武汉名流地产有限公司 8,000 2013 年 1 月 17 日至 2015 年 1 月 16 日 否
北京浩达天地置业有限公司
名流投资集团有限公司 武汉名流地产有限公司 20,000 2011 年 6 月 22 日至 2014 年 7 月 6 日 是
名流投资集团有限公司 武汉名流地产有限公司 18,000 2013 年 6 月 18 日至 2016 年 6 月 18 日 是
本公司 武汉名流地产有限公司 40,000 2014 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 否
本公司 名流置业武汉有限公司 30,000 2013 年 2 月 28 日至 2015 年 2 月 28 日 否
本公司 名流置业武汉有限公司 80,000 2013 年 12 月 30 日至 2018 年 12 月 30 日 否
名流投资集团有限公司 名流置业武汉有限公司 5,400 2014 年 1 月 14 日至 2016 年 1 月 13 日 否
本公司 武汉名流公馆置业有限公司 35,000 2013 年 6 月 26 日至 2016 年 6 月 24 日 否
本公司
重庆东方豪富房地产开发有 武汉名流公馆置业有限公司 13,000 2014 年 4 月 22 日至 2015 年 4 月 21 日 否
限公司
本公司
武汉名流时代置业有限公司 90,000 2013 年 9 月 30 日至 2015 年 9 月 30 日 否
名流投资集团有限公司
本公司 武汉园博园置业有限公司 100,000 2014 年 2 月 18 日至 2017 年 2 月 17 日 否
153
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
担保
是否
担保金
担保方 被担保方 担保起始日 已经
额
履行
完毕
名流置业武汉江北有限公司
名流置业武汉江北有限公司
武汉园博园置业有限公司
武汉美好锦程置业有限公司 10,000 2014 年 12 月 30 日至 2017 年 12 月 20 日 否
武汉名流时代置业有限公司
本公司
本公司 东莞名流置业有限公司 27,000 2012 年 9 月 25 日至 2014 年 9 月 24 日 是
本公司
东莞名流置业有限公司 50,000 2014 年 1 月 15 日至 2017 年 1 月 13 日 否
博罗名流实业有限公司
本公司 东莞名流置业有限公司 3,000 2014 年 11 月 16 日至 2015 年 11 月 16 日 否
本公司 沈阳印象名流置业有限公司 50,000 2013 年 9 月 26 日至 2016 年 9 月 17 日 否
名流投资集团有限公司
本公司 沈阳印象名流置业有限公司 20,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日 否
名流置业武汉江北有限公司
本公司 芜湖名流置业有限公司 20,000 2013 年 5 月 28 日至 2015 年 5 月 28 日 否
本公司
武汉美好锦程置业有限公司
芜湖名流置业有限公司 60,000 2014 年 10 月 30 日至 2016 年 10 月 29 日 否
名流置业武汉江北有限公司
名流投资集团有限公司
本公司
芜湖名流置业有限公司 41,734 2013 年 4 月 18 日至 2014 年 10 月 17 日 是
名流投资集团有限公司
本公司 安徽东磁投资有限公司 25,000 2012 年 7 月 20 日至 2014 年 2 月 2 日 是
本公司 安徽东磁投资有限公司 3,000 2012 年 9 月 25 日至 2014 年 9 月 24 日 是
本公司 安徽东磁投资有限公司 4,000 2012 年 12 月 28 日至 2014 年 12 月 27 日 是
本公司 重庆名流置业有限公司 30,000 2013 年 7 月 21 日至 2015 年 7 月 20 日 否
本公司 重庆名流置业有限公司 40,000 2014 年 5 月 27 日至 2017 年 5 月 26 日 否
子公司武汉名流地产有限公司向华夏银行武汉分行营业部借款 18,000 万元、向平安银
行股份有限公司武汉分行借款 40,000 万元；名流置业武汉有限公司向四川信托有限公司融
资 30,000 万元；重庆名流置业有限公司向中国工商银行重庆分行较场口支行借款 30,000 万
元；武汉名流时代置业有限公司向上海新东吴优胜资产管理有限公司融资 90,000 万元，武
汉园博园置业有限公司向长城嘉信资产管理有限公司融资 100,000 万元，重庆名流置业有
限公司向重庆银行股份有限公司借款 40,000 万元；子公司武汉美好锦程置业有限公司向武
汉农村商业银行股份有限公司硚口支行借款 10,000 万元；信达投资有限公司委托兴业银行
154
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
武汉分行向分别向子公司芜湖名流置业有限公司贷款 60,000 万元、向子公司沈阳印象名流
置业有限公司贷款 20,000 万元。除上述担保方提供担保外，本公司实际控制人刘道明先生
同时提供连带责任保证担保。
8.5.3 关联方往来款项余额
项目名称 关联方 期末金额 期初金额
预付账款 中工建设有限公司 5,531,263.67
其他应收款 武汉市泰宇商贸有限公司 205,500,000.00
其他应付款 中工建设有限公司 4,683,099.46 3,508,585.46
其他应付款 湖北众鑫森商业投资管理有限公司 92,041.12
应付账款 中工建设有限公司 100,951,846.51 196,077,349.48
其他应收款是本公司 2014 年 12 月收购武汉正华利信息系统工程有限公司 100%股权，
在收购前该公司借款给其所属的联营企业武汉市泰宇商贸有限公司 20,550 万元。
9、或有事项
9.1 保证担保情况（人民币单位：万元）
截止 2014 年 12 月 31 日，本公司及子公司提供的尚未到期的保证担保情况如下：
担保金 借款余
担保方 被担保方 贷款金额机构 借款到期日
额 额
本公司 中国华融资产管理股
北京浩达天地置业有 武汉名流地产有限公司 份有限公司湖北分公 8,000 4,800 2015 年 1 月 16 日
限公司 司
平安银行股份有限公
本公司 武汉名流地产有限公司 40,000 25,000 2016 年 12 月 31 日
司武汉分行
本公司 名流置业武汉有限公司 四川信托有限公司 30,000 30,000 2015 年 2 月 28 日
工商银行武汉黄浦支
本公司 名流置业武汉有限公司 80,000 64,500 2018 年 12 月 30 日
行
武汉名流公馆置业有限公 工商银行武汉黄浦支
本公司 35,000 31,780 2016 年 6 月 24 日
司 行
本公司 中国信达资产管理股
武汉名流公馆置业有限公
重庆东方豪富房地产 份有限公司湖北省分 13,000 11,311 2015 年 4 月 21 日
司
开发有限公司 公司
武汉名流时代置业有限公 上海新东吴优胜资产
本公司 90,000 90,000 2015 年 9 月 30 日
司 管理有限公司
本公司 武汉园博园置业有限公司 长城嘉信资产管理有 100,000 100,000 2017 年 2 月 17 日
155
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
担保金 借款余
担保方 被担保方 贷款金额机构 借款到期日
额 额
名流置业武汉江北有 限公司
限公司
名流置业武汉江北有
限公司
武汉园博园置业有限
公司 武汉美好锦程置业有限公 武汉农村商业银行股
10,000 10,000 2017 年 12 月 20 日
司 份有限公司硚口支行
武汉名流时代置业有
限公司
本公司
本公司
大业信托责任有限公
博罗名流实业有限公 东莞名流置业有限公司 50,000 30,000 2017 年 1 月 13 日
司
司
东莞名流置业有限公司（注
本公司 3,000 3,000 2015 年 11 月 16 日
1）
沈阳印象名流置业有限公 广发银行股份有限公
本公司 50,000 39,750 2016 年 9 月 17 日
司 司沈阳分行
本公司
沈阳印象名流置业有限公
名流置业武汉江北有 兴业银行武汉分行 20,000 20,000 2016 年 10 月 29 日
司
限公司
本公司 芜湖名流置业有限公司 中铁信托有限公司 20,000 19,970 2015 年 5 月 28 日
本公司
武汉美好锦程置业有
限公司 芜湖名流置业有限公司 兴业银行武汉分行 60,000 60,000 2016 年 10 月 29 日
名流置业武汉江北有
限公司
申银万国证券股份有
本公司 重庆名流置业有限公司 30,000 14,500 2015 年 7 月 20 日
限公司
重庆银行股份有限公
本公司 重庆名流置业有限公司 40,000 23,800 2017 年 5 月 26 日
司
中国光大银行武汉分
武汉信用担保（集团）股份 5000 2015 年 5 月 28 日
本公司 行 7000
有限公司（注 2）
平安银行武汉分行 2000 2015 年 7 月 1 日
武汉三星建工集团有限公 工商银行武汉黄浦支
本公司 6000 6000 2015 年 3 月 20 日
司（注 3） 行
合计 692,000 591,411
注 1 本公司为东莞名流置业有限公司开具的商业汇票承担承兑保付（连带保证）责任。
注 2 中宏建设集团有限公司（以下简称“中宏建设”）和武汉新宇建设集团沈阳建筑安
装有限公司（以下简称“新宇建设”）为公司工程劳务战略供应商，均为肖元良先生实际控
制。为工程建设需要，中宏建设向光大银行武汉分行及平安银行武汉分行融资 7,000 万元，
156
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
期限一年，由武汉信用担保（集团）股份有限公司（以下简称“武汉担保公司”）为其提供
担保。公司为武汉担保公司提供反担保，担保方式为连带责任保证，担保期限为一年。同
时中宏建设、新宇建设以其对本公司所属子公司博罗名流实业有限公司和沈阳印象名流置
业有限公司的应收工程款为公司提供反担保。
注 3 武汉三星建工集团有限公司（以下简称“三星建工”）系公司控股子公司名流置业
武汉有限公司（以下简称“武汉置业”）邓甲村项目还建楼工程总包单位，为保障工程建设
顺利进行，三星建工向工商银行黄浦支行融资，武汉置业为其融资提供提保，担保方式为
连带责任保证，期限为半年。三星建工承诺以应收武汉置业的工程款作为反担保。
9.2 其他担保情况
按房地产经营惯例房地产开发企业为商品房承购人提供连带责任担保。截止 2014 年
12 月 31 日，本公司的房地产类子公司为商品房承购人提供阶段性保证的担保额合计为
369,393.21 万元，用于商品房承购人按揭贷款提供阶段性保证的保证金金额为 377.81 万元。
10、承诺事项
截止 2014 年 12 月 31 日，本公司已签定获取土地的合同但尚未支付的资本项目支出约
254,690.50 万元，需在合同他方履行合同约定义务的同时，在若干年内支付。
11、资产负债表日后事项中的非调整事项
无
12、其他重要事项
2014 年 9 月 25 日，本公司及子公司名流置业武汉江北有限公司（以下简称“武汉江北”）、
武汉美丰华房地产有限公司（以下简称“美丰华”）、武汉美丰采房地产有限公司（以下简称
“美丰采”）和华润置地（武汉）有限公司签署《武汉硚口区长丰村城中村综合改造合作合
同》（以下简称“《合作合同》”），武汉江北向华润置地（武汉）有限公司转让其持有的美
丰采 100%、美丰华 100%股权，转让价格均为人民币 1,000 万元。美丰华、美丰采向武汉
江北支付长丰村 B 地块和 C1 地块相应的拆迁改造补偿款 380,408.49 万元（包括由武汉江北
代美丰华、美丰采支付给第三方的款项和武汉江北收取的拆迁服务费），由武汉江北完成
157
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
项目地块的拆迁和安置补偿、还建安置房和还建公共服务配套设施建设等工作。截止本报
告日，美丰采股权已办理完工商变更登记手续。
13、母公司财务报表主要项目注释
13.1 其他应收款
13.1.1 分类：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
(%) (%) (%) (%)
单项金额重大并
单项计提坏账准
备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其他应收款
账龄组合 2,388,930.42 0.09 856,110.96 35.84 2,431,525.20 0.16 640,725.42 26.35
关联及其他组合 2,588,217,306.98 99.91 1,518,871,571.71 99.84
组合小计 2,590,606,237.40 100.00 856,110.96 35.84 1,521,303,096.91 100.00 640,725.42 0.04
单项金额虽不重
大但单项计提坏
账准备的其他应
收款
合计 2,590,606,237.40 100.00 856,110.96 35.84 1,521,303,096.91 100.00 640,725.42 0.04
本期数较上期增加 70.30%的原因是集团内部往来增加。
13.1.2 组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末余额 年初余额
账龄结构 计提比 计提比
余额 比例% 坏账准备 余额 比例% 坏账准备
例% 例%
1 年以内 232,143.38 9.72 11,607.19 5 259,094.72 10.66 7,954.74 5
1 年至 2 年 12,661.72 0.53 1,266.17 10 24,588.16 1.01 2,458.82 10
2 年至 3 年 15 15
3 年以上 2,144,125.32 89.75 843,237.60 20-40 2,147,842.32 88.33 630,311.86 20-40
合计 2,388,930.42 100.00 856,110.96 2,431,525.20 100.00 640,725.42
13.1.3 本报告期实际核销的其他应收款情况
本报告期无实际核销的其他应收款情况
13.1.4 本报告期其他应收款中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位情况
158
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
本报告期其他应收款中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。
13.1.5 其他应收款按款项性质分类情况
项目 期末余额 年初余额
往来款 2,590,217,306.98 1,520,871,571.71
保证金及押金 53,717.00 3,717.00
租金 179,381.88 150,150.00
备用金借款 11,706.43 33,532.88
其他 144,125.11 244,125.32
合计 2,590,606,237.40 1,521,303,096.91
13.1.6 其他应收款金额前五名单位情况
与本公司 占其他应收款总 坏账准备期末
单位名称 金额 年限
关系 额的比例(%) 余额
博罗名流实业有限公司 子公司 617,214,990.28 2014 年 23.83
武汉正华利信息系统工程有限公司 子公司 268,710,000.00 2014 年 10.37
安徽东磁投资有限公司 子公司 265,712,083.20 2014 年 10.26
沈阳印象名流置业有限公司 子公司 251,558,920.46 2014 年 9.71
重庆名流置业有限公司 子公司 248,087,964.30 2014 年 9.58
合计 1,651,283,958.24 63.75
13.1.7 其他应收关联方大额款项情况
单位名称 与本公司关系 金额 占其他应收款总额的比例(%)
博罗名流实业有限公司 本公司的子公司 617,214,990.28 23.83
武汉正华利信息系统工程有限公司 本公司的子公司 268,710,000.00 10.37
安徽东磁投资有限公司 本公司的子公司 265,712,083.20 10.26
沈阳印象名流置业有限公司 本公司的子公司 251,558,920.46 9.71
重庆名流置业有限公司 本公司的子公司 248,087,964.30 9.58
陕西名流置业有限公司 本公司的子公司 193,612,999.81 7.47
博罗名流置业有限公司 本公司的子公司 159,167,966.20 6.14
武汉美好锦程置业有限公司 本公司的子公司 125,514,553.33 4.84
武汉南部新城投资有限公司 本公司的子公司 121,148,236.34 4.68
武汉园博园置业有限公司 本公司的子公司 109,873,043.06 4.24
合肥名流置业有限公司 本公司的子公司 87,108,555.19 3.36
沈阳幸福置业有限公司 本公司的子公司 67,687,203.33 2.61
重庆东方豪富房地产开发有限公司 本公司的子公司 66,868,576.28 2.58
合计 2,582,265,091.78 99.67
159
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
13.2 长期股权投资
期末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 5,806,569,262.63 5,806,569,262.63 6,263,569,262.63 6,263,569,262.63
对联营、合营企业投资 138,075,946.48 138,075,946.48
合计 5,806,569,262.63 5,806,569,262.63 6,401,645,209.11 6,401,645,209.11
13.2.1 对子公司投资
在被 在被 在被投资
投资 投资 单位持股 减 本期 现
核算方 单位 单位 比例与表 值 计提 金
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
法 持股 表决 决权比例 准 减值 红
比例 权比 不一致的 备 准备 利
(%) 例(%) 说明
惠州名流置业有限公司 成本法 200,752,240.00 200,752,240.00 200,752,240.00 100.00 100.00
武汉名流地产有限公司 成本法 500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00 100.00 100.00
博罗名流实业有限公司 成本法 338,750,000.00 338,750,000.00 338,750,000.00 100.00 100.00
芜湖名流置业有限公司 成本法 440,664,000.00 440,664,000.00 440,664,000.00 100.00 100.00
合肥名流置业有限公司 成本法 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 100.00 100.00
惠州名流实业投资有限公司 成本法 308,009,458.00 308,009,458.00 308,009,458.00 100.00 100.00
重庆东方豪富房地产开发有限公司 成本法 623,474,582.32 427,489,082.32 -380,000,000.00 47,489,082.32 100.00 100.00
沈阳印象名流置业有限公司 成本法 650,000,000.00 650,000,000.00 650,000,000.00 100.00 100.00
东莞名流置业有限公司 成本法 310,000,000.00 310,000,000.00 310,000,000.00 100.00 100.00
安徽东磁投资有限公司 成本法 250,000,000.00 250,000,000.00 250,000,000.00 83.33 83.33
深圳名流置业有限公司 成本法 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 100.00 100.00
名流置业武汉有限公司 成本法 500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00 66.39 66.39
武汉名流幸福物业服务有限公司 成本法 5,000,000.00 5,000,000.00 -5,000,000.00
陕西名流置业有限公司 成本法 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 100.00 100.00
重庆名流置业有限公司 成本法 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 100.00 100.00
北京浩达天地置业有限公司 成本法 294,614,000.00 294,614,000.00 294,614,000.00 100.00 100.00
160
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
在被 在被 在被投资
投资 投资 单位持股 减 本期 现
核算方 单位 单位 比例与表 值 计提 金
被投资单位 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额
法 持股 表决 决权比例 准 减值 红
比例 权比 不一致的 备 准备 利
(%) 例(%) 说明
武汉东部新城投资开发有限公司 成本法 300,000,000.00 300,000,000.00 300,000,000.00 60.00 60.00
名流置业武汉江北有限公司 成本法 500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00 100.00 100.00
武汉南部新城投资有限公司 成本法 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 100.00 100.00
武汉名流公馆置业有限公司 成本法 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00 100.00 100.00
博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 成本法 58,290,482.31 58,290,482.31 58,290,482.31 100.00 100.00
武汉名流时代置业有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 100.00 100.00
武汉园博园置业有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 -24,000,000.00 26,000,000.00 100.00 100.00
武汉兴盛达置业有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 -50,000,000.00 100.00 100.00
武汉美好生活投资有限公司 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00 100.00 100.00
武汉正华利信息系统工程有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 100.00
合计 6,461,554,762.63 6,263,569,262.63 -457,000,000.00 5,806,569,262.63
本期增减变化的主要原因详见本附注“5 合并范围发生变更”。
13.2.2 对联营、合营企业投资
本期增减变动 减值准
期末
投资单 位 期初余额 追加 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金股 计提减 备期末
处置 余 额
投资 投资 投资收益 收益调整 益变动 利或利润 值准备 余额
一、合营企业
小计
二、联营企业
华远地产股份有限公司 138,075,946.48 9,639,079.79 -7,065,347.64 -140,649,678.63
小计 138,075,946.48 9,639,079.79 -7,065,347.64 -140,649,678.63
合计 138,075,946.48 9,639,079.79 -7,065,347.64 -140,649,678.63
161
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
13.3 营业收入和营业成本
13.3.1 营业收入
项目 本期发生额 上期发生额
营业收入 2,998,264.37 2,655,531.62
其中：主营业务收入
其他业务收入 2,998,264.37 2,655,531.62
合计 2,998,264.37 2,655,531.62
营业成本 1,185,942.48
其中：主营业务成本
其他业务支出 1,194,951.54 1,185,942.48
合计 1,194,951.54 1,185,942.48
13.4 投资收益
13.4.1 投资收益明细
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 325,395,681.39
权益法核算的长期股权投资收益 9,639,079.79 21,251,501.24
处置长期股权投资产生的投资收益 47,628,922.14 -24,309.10
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合计 57,268,001.93 346,622,873.53
13.4.2 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期发生额 上期发生额
华远地产股份有限公司 9,639,079.79 21,251,501.24
162
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
14、补充资料
14.1 当期非经常性损益明细表
非经常性损益项目 金额 说明
1、非流动性资产处置损益； 47,325,625.92
2、越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免；
3、计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外；
4、计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费； 12,730,500.00
5、企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益；
6、非货币性资产交换损益；
7、委托他人投资或管理资产的损益；
8、因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备；
9、债务重组损益；
10、企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等；
11、交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益；
12、同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益；
13、与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益；
14、除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易
性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益；
15、单独进行减值测试的应收款项减值准备转回；
16、对外委托贷款取得的损益；
17、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益；
18、根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对损益的影响；
19、受托经营取得的托管费收入；
20、除上述各项之外的其他营业外收入和支出； -130,528.96
21、其他符合非经常性损益定义的损益项目；
22、所得税影响额 -34,352,121.48
23、归属于少数股东的非经常性损益净影响数（税后） -649.70
合计 25,572,825.78
163
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
14.2 净资产收益率和每股收益
每股收益
加权平均净资产收益率（%）
报告期利润 基本每股收益 稀释每股收益
2014 年度 2013 年度 2014 年度 2013 年度 2014 年度 2013 年度
归属于公司普通股股东的
1.39 0.96 0.0294 0.0201 0.0294 0.0201
净利润
扣除非经常性损益后归属
于公司普通股股东的净利 0.92 1.00 0.0194 0.0209 0.0194 0.0209
润
164
美好置业集团股份有限公司 2014 年年度报告全文
第十二节 备查文件目录
公司办公地点置备有齐全、完整的备查文件，以供国家有关部门及股东查询。备查文件
包括：
1、载有公司董事长亲笔签名的2014年年度报告文本；
2、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；
3、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
4、报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
美好置业集团股份有限公司
董事长：刘 道 明
2015 年 2 月 17 日
165