股票简称：美好集团 股票代码：000667 公告编号：2016-112
美好置业集团股份有限公司
非公开发行股票募集资金使用的可行性分析报告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏。
一、募集资金使用计划
本次非公开发行股票募集资金总额不超过 190,000.00 万元，扣除发行费用后
拟用于下列项目：
序号 项目名称 投资总额（万元） 使用募集资金（万元）
1 武汉名流印象项目（NK7 地块） 373,446.99 131,000.00
2 武汉名流公馆项目 NK6 地块 47,180.94 19,700.00
3 西安曲江项目一期 72,581.65 39,300.00
合计 493,209.58 190,000.00
若本次非公开发行实际募集资金净额少于拟投入募集资金额，则不足部分
由公司自筹解决。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的
实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次发行募
集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在
募集资金到位之后予以置换。
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本次募集资金使用项目不用于持有交易性金融资产和可供出售的金融资
产、借与他人等财务性投资，不直接或间接投资与以买卖有价证券为主要业务
的公司。公司已制定了《募集资金管理办法》，规定了募集资金专户存储、使
用、管理和监督制度，公司对历次募集资金进行了规范的管理和运用，公司仍
将严格按照相关规定管理和使用本次发行募集资金。
二、募集资金投资项目可行性分析
（一）武汉名流印象项目（NK7 地块）
1、项目要点
项目名称 武汉名流印象项目（NK7 地块）
项目实施主体 名流置业武汉有限公司
项目区位 武汉市汉阳区邓甲村
占地面积 123,321 平方米
规划建筑面积 475,500 平方米
总建筑面积 581,001 平方米
2、项目基本情况
2011 年 6 月 30 日，公司全资子公司名流置业武汉有限公司通过挂牌方式竞
得邓甲村编号为 P(2011)057 号地块（由 NK1、NK2、NK3、NK4、NK5、NK6
及 NK7 共七个地块组成）的国有土地使用权，土地用途为：居住、商业金融业
用地。
本次发行的募集资金投资项目之一武汉名流印象项目位于宗地的 NK7 地
块，项目开发形式为一、二级联动开发。基本情况如下：
（1）宗地现状
项目位于武汉市汉阳区江堤乡邓甲村，江堤中路与墨水湖南路交界处。地块
现在基本完成拆迁工作，开发条件较成熟。
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（2）项目周边环境配套及交通情况
项目位于汉阳区中心区域，其周边环境总体良好，特别是在项目的周边或附
近有归元寺、武汉动物园、马沧湖、墨水湖等景观资源。
项目目前的通达性比较良好，有江堤中路等从项目周边经过，从四新区域的
发展情况及道路规划来看，后期其交通的通达性还会有进一步的改进。
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（3）项目的市场前景
项目用地位于月湖风景区、汉阳旧城风貌区以及墨水湖风景区之间。随着汉
阳区经济整体发展良好，区域房地产发展前景较好，区域市场认可度逐步提高，
区域房地产产品价值较高。
万科汉口传奇
奥山世纪城
泛海国际竹海园 元/㎡ 青山
江汉 华润橡树湾
12500区元/㎡
17000 元/㎡ 区
12000 元/㎡
复地东湖国际
万科汉阳国际 汉阳 内环价值 武昌
区 区
名流印象 18000 元/㎡
11000 元/㎡ 洼地 泓悦府
恒大御景湾
8400 元/
13000 元/㎡
11000 元/㎡
㎡
根据武汉市汉阳区政府的规划，区域城中村改造建设提速，鹦鹉洲大桥和地
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铁建设已经启动，规划路网完善。同时，四新新区生态城建设速度提升，各大品
牌地产企业纷纷进驻汉阳，新区发展潜力较大。另外，汉阳历史文化深厚，区域
文化内涵可挖掘价值大。随着周边配套的日益完善，项目将面临更大的市场空间
及具有更大的市场价值。
3、资格文件取得情况
NK7 项目已取得的资格文件如下表所示：
审批许可文件 编号
土地使用权证 武国用（2015）第 73 号
阳发改[2011]62 号
立项批复 武汉市汉阳区发改委登记备案项目编
码 B201642010570101016
环评批复 武环管[2013]48 号
建设用地规划许可证 武规地[2012]021 号
建设工程规划许可证 武规（阳）建[2014]5HYAA20130008
4201052012010900214BJ4004
建筑工程施工许可证
4201052012010900214BJ4005
4、项目投资估算
武汉名流印象项目（NK7 地块）预计投资额为 373,446.98 万元，截至 2016
年 9 月 30 日，已投入 112,911.38 万元，拟使用募集资金投入 131,000.00 万元，
具体如下表所示：
单位：万元、元/㎡
是
拟使用募
否 尚需投入 单位投
序 总投资 已投入金 集资金投
投资构成 资 金额（万 资（元/
号 （万元） 额（万元） 入金额
本 元） ㎡）
（万元）
化
一 拆迁安置成本 是 160,893.98 78,220.99 82,672.99 -- 2769.25
二 开发前期投入 是 8,749.00 4,285.92 4,463.08 -- 150.58
三 建设成本 153,372.00 22,313.00 131,059.00 131,000.00 2639.79
3.1 主体建筑安装工程 是 133,342.69 20,186.49 113,156.20 113,156.20 2331.57
3.2 社区管网工程 是 15,092.89 1,972.91 13,119.98 13,119.98 259.77
5
3.3 园林景观工程 是 3,580.79 153.60 3,427.19 3,427.19 400.00
3.4 公共配套设施 是 1,355.63 -- 1,355.63 1,296.63 1489.52
部 --
四 开发间接支出 32,854.00 8,091.47 24,762.53 565.47
分
五 销售费用 否 7,774.00 -- 7,774.00 -- 133.80
六 管理费用 否 9,804.00 -- 9,804.00 -- 168.74
合计 373,446.99 112,911.38 260,535.61 131,000.00 6427.65
5、项目经济评价
武汉名流印象项目（NK7 地块）项目的预计实现销售收入 469,417.81 万元，
经计算项目可实现净利润 73,881.36 万元。项目经济效益良好，具体指标如下：
单位：万元、%
序号 项目 金额/比例
1 总销售收入 469,417.81
2 开发成本 335,703.36
3 毛利润 133,714.45
4 净利润 73,881.36
5 销售毛利率（％） 28.49
6 销售净利率（％） 15.74
（二）武汉名流公馆项目 NK6 地块
1、项目要点
项目名称 武汉名流公馆项目（NK6 地块）
项目实施主体 名流置业武汉有限公司
项目区位 武汉市汉阳区邓甲村
占地面积 12,636 平方米
规划建筑面积 54,319 平方米
总建筑面积 72,625 平方米
2、项目基本情况
2011 年 6 月 30 日，公司全资子公司名流置业武汉有限公司通过挂牌方式竞
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得邓甲村编号为 P(2011)057 号地块（由 NK1、NK2、NK3、NK4、NK5、NK6
及 NK7 共七个地块组成）的国有土地使用权，土地用途为：居住、商业金融业
用地。
本次发行的募集资金投资项目之一武汉名流公馆项目位于宗地的 NK6 地
块，项目开发形式为一、二级联动开发。基本情况如下：
（1）宗地现状
NK6 项目位于武汉市汉阳区江堤乡邓甲村，武汉二环线南侧，江堤中路与
马鹦路交汇处。地块现在拆迁工作全部完成，开发条件较成熟。
（2）项目周边环境配套及交通情况
紧邻五里墩新商圈，8 分钟抵达钟家村，10 分钟到达王家湾，15 分钟连通
武广，20 分钟贯穿中南，尽享商业繁华。项目北侧为二环线上下匝道，坐拥三
镇核心，上班逛街，轻松出行！
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（3）项目的市场前景
项目用地位于月湖风景区、汉阳旧城风貌区以及墨水湖风景区之间。随着汉
阳区经济整体发展良好，区域房地产发展前景较好，区域市场认可度逐步提高，
区域房地产产品价值较高。
随着鹦鹉洲大桥及二环线的开通、地铁 4#线的投入运营，规划路网完善。
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同时，四新新区生态城建设速度提升，新区发展潜力较大。另外，汉阳历史文化
深厚，区域文化内涵可挖掘价值大。随着周边配套的日益完善，项目将面临更大
的市场空间及具有更大的市场价值。
3、资格文件取得情况
NK6 项目已取得的资格文件如下表所示：
审批许可文件 编号
土地使用权证 武国用（2013）第 377 号
立项批复 阳发改[2011]62 号
武汉市汉阳区发改委登记备案项目编
码 B201642010570101016
环评批复 阳环审 [2012]B14 号
建设用地规划许可证 武规地[2012]021 号
建设工程规划许可证 武规（阳）建[2014]37HYAA20130176
建筑工程施工许可证 4201052012010900214BJ4006
4、项目投资估算
武汉名流印象项目（NK6 地块）预计投资额为 47,180.94 万元，截至 2016
年 9 月 30 日，已投入 11,486.68 万元，拟使用募集资金投入 19,700.00 万元，具
体如下表所示：
单位：万元、元/㎡
是
拟使用募
否 尚需投入
序 总投资 已投入金 集资金投 单位投资
投资构成 资 金额（万
号 （万元） 额（万元） 入金额（万 （元/㎡）
本 元）
元）
化
一 拆迁安置成本 是 16,672.16 6,756.51 9,915.65 -- 2,295.65
二 开发前期投入 是 1,400.50 787.93 612.57 -- 192.84
三 建设成本 是 22,597.53 2,817.72 19,779.81 19,700.00 3,111.54
主体建筑安装工
3.1 是 20,120.45 2,817.72 17,302.73 17,302.73 2,770.46
程
3.2 社区管网工程 是 2,079.10 2,079.10 2,079.10 286.28
3.3 园林景观工程 是 374.14 374.14 295.14 51.52
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3.4 公共配套设施 是 23.84 23.84 23.03 3.28
部
四 开发间接支出 4,944.98 1,124.52 3,820.46 -- 680.89
分
五 销售费用 否 989.99 989.99 -- 136.32
六 管理费用 否 575.78 575.78 -- 79.28
合计 47,180.94 11,486.68 35,694.26 19,700.00 6,496.51
5、项目经济评价
武汉名流印象项目（NK6 地块）项目的预计实现销售收入 58,537.84 万元，
经计算项目可实现净利润 7,932.76 万元。项目经济效益良好，具体指标如下：
单位：万元、%
序号 项目 金额/比例
1 总销售收入 58,537.84
2 开发成本 44,260.09
3 毛利润 14,277.75
4 净利润 7,932.76
5 销售毛利率 24.39
6 销售净利率 13.55
（三）西安曲江项目一期
1、项目要点
项目名称 西安曲江项目一期
项目实施主体 陕西名流置业有限公司
项目区位 位于五典坡路和新开门南路交汇处
占地面积 32,492.83 平方米
规划建筑面积 113,724.90 平方米
总建筑面积 151,162.09 平方米
2、项目基本情况
公司全资子公司陕西名流置业公司通过挂牌方式于 2012 年 3 月 28 日竞得
西安曲江新区 QJ8-6-1 号地块的国有土地使用权，于 2014 年 7 年 23 日竞得西
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安曲江新区 QJ8-6-11、QJ8-6-12 号地块的国有土地使用权，土地用途为：居住、
商业用地。
本次发行的募集资金投资项目之一曲江名流印象项目位于宗地的 QJ8-6-1
地块，项目开发形式为二级开发。基本情况如下：
（1）宗地现状
项目位于曲江新区一期与二期的结合部，紧邻一期核心文化景区，处在一
期核心景观外延区、文化商务区和商务生态区的交汇处，占据区域未来发展战
略轴线的核心位置，发展潜力巨大。
曲江二期是陕西省西安市曲江新区国家文化产业示范区战略发展的第二
次腾飞，曲江二期占地一万余亩，雄踞陕西西安南郊曲江新区东南方位。项目
包括曲江创意谷、杜陵遗址核心保护区、杜陵遗址公园、关中风情园、博物馆
群等等项目。曲江模式、曲江文化、曲江品牌构成了曲江二期城市经营的软环
境，文化经济、旅游经济、区域经济则是硬环境的组成，曲江二期的区域经济
就是从软、硬环境两方面着手，通过多元、立体、综合的城市经营手段，实现
曲江和谐、持续、快速的发展。
（2）项目周边环境配套及交通情况
区域内交通路网逐步完善中，联接曲江一期和二期的重点路网新开门路已在
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准备中。新开门南路工程开始招标，预计 2016 年年底前开工建设，2018 年贯通。
工程竣工后，曲江一期和曲江二期将跨三环紧密联系在一起。曲江二期交通将得
到重大改善。
（3）项目的市场前景
随着曲江二期板块，居住环境改善；核心景观资源外围区域的开发升级；规
划交通便利；新开门路为联接核心景观的重要通道。
随着曲江二期曲江文化运动公园（项目南侧）、西安中央文化商务区（CCBD）
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（项目西侧）、 雁翔路国家级文化产业聚集区（QCIC）（项目东北向）、新开
门南路的建成通车等一系列配套的完善，区域一线品牌云集，未来曲江二期市场
发展前景看好，项目将迎来更大的市场空间及市场价值。
3、资格文件取得情况
西安曲江项目一期已取得的资格文件如下表所示：
审批许可文件 编号
市曲江国用（2016 出）第 004 号、第 05
土地使用权证
号
立项批复 西曲江发（2015）230 号
环评批复 西曲环发（2012）21 号
建设用地规划许可证 西规曲地字（2012）044 号
建设工程规划许可证 西规曲建字第（2016）016 号、025 号
建筑工程施工许可证 610140201609210101
4、项目投资估算
西安曲江项目一期项目预计投资额为 72,581.64 万元，截至 2016 年 9 月 30
日，已投入 26,778.90 万元，拟使用募集资金投入 39,300.00 万元，具体如下表所
示：
单位：万元、元/㎡
拟使用募
尚需投
序 是否资本 总投资 已投资金 集资金投 单位投资
投资科目 资金额
号 化 (万元) 额（万元） 入金额 （元/㎡）
（万元）
（万元）
一 土地成本 是 22,710.02 22,710.02 -- -- 1,502.36
开发建设前 --
二 是 2,943.20 1,194.17 1,749.03 194.70
期投入
开发建设投
三 是 41,605.34 2,010.25 39,595.09 39,300.00 2,752.37
入
主体建筑安
3.1 是 35,844.32 1,852.47 33,991.85 33, 696.76 2,371.25
装工程
3.2 社区管网工 是 4,282.46 102.02 4,180.44 4,180.44 283.30
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程
园林景观工
3.3 是 987.92 0 987.92 987.92 65.36
程
公共配套设
3.4 是 490.64 55.76 434.88 434.88 32.46
施
开发间接投
四 部分 2,493.78 316.55 2,177.23 -- 164.97
入
五 销售费用 否 1,840.69 235 1,605.69 -- 121.77
六 管理费用 否 988.62 312.91 675.71 -- 65.40
合计 72,581.65 26,778.90 45,802.75 39,300.00 4,801.58
5、项目经济评价
西安曲江项目一期项目的预计实现销售收入 82,978.80 万元，经计算项目可
实现净利润 9,436.50 万元。项目经济效益良好，具体指标如下：
单位：万元、%
序号 项目 金额/比例
1 总销售收入 82,978.80
2 开发成本 65,604.89
3 毛利润 17,373.91
4 净利润 9,436.50
5 销售毛利率（％） 20.94
6 销售净利率（％） 11.37
三、本次发行对公司经营业务和财务状况的影响
（一）对公司经营管理的影响
公司本次募集资金将用于投资建设武汉名流印象项目（NK7 地块）、武汉
名流公馆项目 NK6 地块和西安曲江项目一期。募投项目将不断丰富和完善公司
住宅产品类型，提升公司的市场竞争力和经营业绩。
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（二）对公司财务状况的影响
本次发行募集资金到位后，公司净资产规模将会扩大，资产负债率进一步下
降。由于募集资金投资项目实施存在一定的周期，在项目建设期间，公司净资产
收益率将被稀释。项目投产后，将产生稳定的现金流和利润，从而改善公司的财
务结构，提高公司防范财务风险和间接融资的能力。
美好置业集团股份有限公司
董 事 会
2016 年 10 月 18 日
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