美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
美好置业集团股份有限公司
2021 年年度报告
2022 年 4 月
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真
实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连
带的法律责任。
公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先
生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带“与持续经营
相关的重大不确定性” 段落的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对
相关事项已有详细说明，敬请投资者注意阅读。
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者
的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理
解计划、预测与承诺之间的差异。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
目录
第一节 重要提示、目录和释义 .............................................................................. 2
第二节 公司简介和主要财务指标 .......................................................................... 6
第三节 管理层讨论与分析 .................................................................................... 12
第四节 公司治理 .................................................................................................... 44
第五节 环境和社会责任 ........................................................................................ 64
第六节 重要事项 .................................................................................................... 66
第七节 股份变动及股东情况 ................................................................................ 84
第八节 优先股相关情况 ........................................................................................ 91
第九节 债券相关情况 ............................................................................................ 92
第十节 财务报告 .................................................................................................... 93
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备查文件目录
公司办公地点置备有齐全、完整的备查文件，以供国家有关部门及股东查询。备查文件包括：
1、载有公司法定代表人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生签名
并盖章的财务报表。
2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
4、载有法定代表人刘道明先生签名的公司 2021 年年度报告文本。
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释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司
美好公益基金会 指 湖北美好公益基金会
美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
元 指 人民币元
深交所 指 深圳证券交易所
证监会 指 中国证券监督管理委员会
美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司
美好生活 指 美好生活投资有限公司
美好新城 指 武汉美好新城建设发展有限公司
以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工
房屋智造 指
业化、数字化方式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。
根据国标《绿色建筑评价标准》 GB/T 50378-2021 对绿色建
筑的规定：在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节
绿色建筑 指
地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、
适用、高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。
根据国标《装配式建筑评价标准》 GB/T 51129-2017 对装配
式建筑等级的规定：当评价项目满足装配式建筑评价要求，
A 级装配式建筑 指 且主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例不低于 35%
时，可进行装配式建筑等级评价。装配率为 60%~75%，评价
为 A 级装配式建筑。
BIM 指 建筑信息模型（Building Information Modeling）
PC 指 预制混凝土构件（Precast Concrete）
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
股票简称 美好置业 股票代码 000667
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司
公司的中文简称 美好置业
公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 MYHOME
注册地址 云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室
注册地址的邮政编码 650051
1996 年 10 月 17 日，公司在云南省工商行政管理局办理注册登记，
注册地址为“中国云南昆明市东风西路 11 号”；2005 年 3 月 17 日
公司办理工商登记备案，注册地址变更为“昆明市国防路 129 号
公司注册地址历史变 恒安写字楼五楼”；2018 年 3 月 12 日公司办理工商登记备案，注
更情况 册地址变更为“云南省昆明市盘龙区穿金路 205 号霖岚广场 B 座
1506”；2020 年 1 月 13 日公司办理工商登记备案，注册地址变更
为“云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元
3202 室”。
办公地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 39 楼
办公地址的邮政编码 430050
公司网址 http://www.000667.com
电子信箱 IR@000667.com
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 冯娴 张达力
联系地址 湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 39 楼
电话 027-87838669
传真 027-87836606
电子信箱 IR@000667.com
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三、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证 深圳证券交易所网站
券交易所网站 （https://www.szse.cn/disclosure/listed/notice/index.html）
公司披露年度报告的媒 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网
体名称及网址 （http://www.cninfo.com.cn）
公司年度报告备置地点 董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 9153000021665904XL
1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、
产权的投资转让”；
公司上市以来主营业 2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；
务的变化情况（如有） 2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；
2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”
项目。
1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理
历次控股股东的变更
局；2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为美好未来企业管理
情况（如有）
集团有限公司。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层
签字会计师姓名 王文政、邹俭
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
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六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
项目 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38 -15.37% 3,659,484,107.58
归属于上市公司股东的净利润
-2,672,778,556.02 94,698,263.41 -2922.42% 66,886,561.83
（元）
归属于上市公司股东的扣除非经
-2,457,760,716.76 -460,496,854.28 -433.72% 60,511,274.00
常性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额
1,544,692,180.42 73,810,657.13 1992.78% 374,255,784.97
（元）
基本每股收益（元/股） -1.0999 0.0384 -2964.32% 0.0268
稀释每股收益（元/股） -1.0999 0.0384 -2964.32% 0.0268
加权平均净资产收益率 -45.62% 1.32% -46.94% 0.94%
项目 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末
总资产（元） 24,782,522,323.44 28,314,202,162.61 -12.47% 27,521,265,712.29
归属于上市公司股东的净资产
4,502,838,603.34 7,221,654,306.44 -37.65% 7,079,635,463.11
（元）
公司亏损主要原因：
1、公司装配式建筑业务尚未达到相应的业务规模，受工厂折旧、资金成本等固定费用影
响，本报告期净亏损 10 亿元。
2、受到市场和疫情的双重影响，部分房地产项目发生延期交付并形成违约，本年度房地
产项目结算面积、结算收入减少，造成房地产业务本期业绩亏损。本年因延期交付导致房地
产项目未能结算，同时计提延期交房违约金，对净利润的影响为-1.6 亿元。
3、本报告期计提资产减值准备 23.27 亿元，主要如下：
（1）根据公司战略将逐步退出房地产领域。公司在向房屋智造业务转型过程中，房产项
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目将尽快完成销售清盘和整体转让，一级开发及历史遗留项目将尽快完成转让及退出，同时，
本报告期受到房地产市场整体下行的影响，部分开发在售的房产项目去化价格和去化速度未
达预期，导致项目清盘周期延长，成本增加，产生亏损迹象，经管理层审慎评估，本期计提
资产减值准备 10.23 亿元。
（2）公司持有惠州罗浮山项目，由于国家环保政策的推进，该区域处于水库饮用水源保
护区内，导致所持地块已经无法按照预期规划进行后续开发建设，本期计提资产减值准备
10.49 亿元。
（3）由于部分工厂布局区域的市场发展低于预期，部分工厂退投，本报告期计提资产减
值准备 1.72 亿元。
公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计
报告显示公司持续经营能力存在不确定性
□ 是 √ 否
扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值
√ 是 □ 否
项目 2021 年 2020 年 备注
营业收入（元） 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38
营业收入扣除金额（元） 54,379,818.69 66,900,428.43
营业收入扣除后金额（元） 3,505,577,582.30 4,139,813,183.95
截止披露前一交易日的公司总股本（股） 2,466,988,633
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） -1.0834
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
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2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
□ 适用 √ 不适用
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
□ 适用 √ 不适用
八、分季度主要财务指标
单位：元
项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 286,072,937.34 459,025,665.16 1,184,794,012.14 1,630,064,786.35
归属于上市公司股东的净利润 -132,451,340.10 -178,668,126.38 -263,210,726.34 -2,098,448,363.20
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
-126,442,315.27 -200,686,022.87 -236,360,108.67 -1,894,272,269.95
利润
经营活动产生的现金流量净额 510,579,548.65 572,769,862.72 265,010,148.32 196,332,620.73
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重
大差异: □ 是 √ 否
九、非经常性损益项目及金额
单位：元
项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
非流动资产处置损益 -136,745,110.79 805,493,416.27 -389,336.10
计入当期损益的政府补助（与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策
6,444,826.20 5,174,411.80 5,072,738.92
规定、按照一定标准定额或定量持续
享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的
5,663,261.52 47,336,899.13 27,498,590.35
资金占用费
除同公司正常经营业务相关的有效套
期保值业务外，持有交易性金融资产、
-33,922,795.70 -190,085,549.34 -11,282,469.87
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产交易
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项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明
性金融负债和可供出售金融资产取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同
2,000,000.00
资产减值准备转回
除上述各项之外的其他营业外收入和
-127,813,038.50 -85,742,541.68 -17,898,691.56
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
61,856,416.15 5,604,177.85
目
减：所得税影响额 -8,332,557.38 4,175,471.09 2,842,789.13
少数股东权益影响额（税后） 833,955.52 22,806,047.40 -613,067.37
合计 -215,017,839.26 555,195,117.69 6,375,287.83 --
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：□ 适用 √ 不适用
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经
常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明: □ 适用 √ 不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地
产业的披露要求
1、房地产行业回顾
2021年，全国房地产市场走势呈现“先扬后抑”的态势。
从政策端看，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”是全年房地产政策主旋律，
全面去杠杆贯穿全年，上半年开始的房地产金融监管“三道红线”“两个占比”从严执行，
限制高负债过度扩张，“房产税”试点扩大预期进一步加剧市场观望情绪。
从投资端看，房地产投资同比增速下滑。2021年，全国房地产开发投资14.76万亿元，比
2020年增长4.7%。其中，住宅投资11.12亿元，比上年增长6.4%。在融资约束和信用风险压力
下，全年土拍市场“先热后冷”。2021年全年开发企业土地购置面积21,590万平方米，比上
年下降15.5%；土地成交价款17,756亿元，增长2.8%。
从销售端看，国家统计局数据显示，2021年，全国商品房销售面积近18亿平米，同比增
长4.8%，销售额约18.2万亿，同比增长1.9%。一线城市和成交超千万方的二三线城市成交尚
坚挺，上海、深圳、武汉、成都等成交规模累计同比增超15%，三四线规模则全面下滑，同
比降6%左右。全国全年累计上涨仅2.44%，同比去年收窄1.02个百分点。
2、装配式建筑行业回顾
2021年中央层面持续出台相关政策，推进装配式建筑行业的发展。3月，住房和城乡建设
部办公厅发布《住房和城乡建设部办公厅关于印发绿色建造技术导则（试行）的通知》，提
出建筑装修宜优先采用装配式装修，选用集成厨卫等工业化内装部品。4月，中国人民银行发
展改革委证监会发布《中国人民银行、发展改革委、证监会关于印发绿色债券支持项目目录
（2021年版）的通知》，提出装配式建筑纳入绿色债券支持项目目录。6月，住建部等15部门
印发《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》，提出大力发展绿色
建筑和建筑节能，县城新建建筑要落实基本级绿色建筑要求，鼓励发展星级绿色建筑。加快
推行绿色建筑和建筑节能节水标准，加强设计、施工和运行管理，不断提高新建建筑中绿色
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建筑的比例。7月，住房和城乡建设部办公厅发布《住建部2021年政务公开工作要点的通知》，
提出做好推动智能建造与新型建筑工业化协同发展政策信息发布，及时公布智能建造创新服
务案例，多渠道做好装配式建筑标准体系政策解读，深入实施绿色建筑创建行动。10月，国
务院发布《2030年前碳达峰行动方案的通知》，要求推广绿色低碳建材和绿色建造方式，加
快推进新型建筑工业化，大力发展装配式建筑，推广钢结构住宅，推动建材循环利用，强化
绿色设计和绿色施工管理。此外，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年
规划和2035年远景目标纲要》，住房和城乡建设部组织编制了《“十四五”建筑业发展规划》，
特别提出要大力发展装配式建筑，培育一批装配式建筑生产基地——构建装配式建筑标准化
设计和生产体系，推动生产和施工智能化升级，扩大标准化构件和部品部件使用规模，提高
装配式建筑综合效益。
从市场端看，装配式建筑占比不断提升。根据住建部发布的统计数据，“十三五”期间，
累计建成装配式建筑面积达16亿平方米，年均增长率为54%。其中，2021年新开工装配式建
筑占新建建筑的比例达到了20.5%。预计到2025年，大部分省、市装配式建筑面积占比将达到
30%以上。
二、报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地
产业的披露要求
报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑业务。
房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布在武汉、合肥、
重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市，其中武汉、合肥、
苏州为公司业务重点区域。公司房地产开发项目主要为装配式A级示范项目，通过自主开发
推广叠合剪力墙技术体系，为各地打造装配式建筑标杆，引领当地房地产和建筑产业升级。
装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建
筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资
质，具有成熟的装配式建筑专项设计和基于BIM平台的设计、建造及供应链管理应用能力。
以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，能够以工业化、数字化方式实现快速、
高效、高性价比的房屋规模智能建造，为客户提供可拎包入住的房屋。报告期内，公司投产
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的武汉江夏、青岛即墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂
等多家工厂，为各工厂周边重点城市的客户提供一体化房屋智造服务。
1、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析
公司房地产业务主要集中在武汉、合肥、重庆等新一线城市和长三角城市群。
武汉区域市场：
（1）房地产市场：2021年武汉市房地产市场全年波动性趋稳，全年同比依然保持增长态
势。全年供应建面3,143.98万㎡，同比下滑11.38%；成交建面2,797.38万㎡，同比下滑11.02%；
平均楼面地价6,779元/㎡，同比上涨16.28%；全市新房供应2,365.31万㎡，与去年基本持平；
成交2,155.38万㎡，同比去年上升11%；价格持续上涨，全年均价16,166元/㎡，同比上涨14%。
公司在武汉市场开发有美好长江首玺、美好香域花境等楼盘，获得市场认可。
（2）装配式建筑市场：按照武汉市规划，2021年，全市按照装配式方式建造的建设工程
面积不小于1,200万平方米。全市新开工装配式民用建筑面积不小于850万平方米，全市新开
工装配式建筑的面积不小于400万平方米，力争达到450万平方米。2021年上半年武汉市按照
装配式建造的建设工程面积实际为458.59万㎡（其中：民用建筑面积为411.41万㎡，工业建筑
面积为37.16万㎡，市政基础设施面积为10.02万㎡）。下半年起，随着中央不断出台相关文件，
武汉市也持续把发展装配式建筑作为推进新型建筑工业化、促进建筑产业转型升级的重要抓
手，积极发挥示范产业基地、项目的引领和辐射带动作用，助力建筑业高质量发展。
合肥区域市场：
（1）房地产市场：2021年合肥房地产市场由上半年市场高热，到三季度以来热度下滑，
区域分化严重。全年合肥九区涉宅土地供应914万㎡、成交761万㎡，同比分别上涨95%、62%，
楼面价7,876元/㎡，同比上涨7%；商品住宅成交78,364套，成交面积928万㎡，同比增长8%。
整体市场可售存量较低，延续供不应求态势。2021年4月，公司开发的合肥美好云玺项目荣获
第十六届金盘系列奖项“金居奖”，实现了月销售4亿、开盘即清盘。
（2）装配式建筑市场：2021年全市规划装配式建造规模力争达到1,000万平方米，其中
重点推进区域装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于25%，积极推进区域不低于20%，所
有新建安置房、保障性住房、人才公寓等住宅建筑和政府投资建筑面积大于10万㎡的公共建
筑全部纳入装配式建筑项目库。截至今年9月底，全市在建民用装配式建筑项目106个，建筑
面积达到1,325.63万㎡，新开工项目30个，建筑面积288.9万㎡。装配式建筑占新建建筑面积
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比例为18.87%，装配式建筑面积年均增长超过50%。
重庆区域市场：
（1）房地产市场：2021年重庆土地成交量3,538万方，同比下降17%，楼面均价4,517元/
㎡，同比上涨21%；分区来看，两江新区土地成交量达357万方，居首位，其次为高新区、璧
山区、铜梁区及涪陵区，超200万㎡，江北区楼面地价11,228元/㎡领跑全市。受全国大环境影
响，2021年商品房市场整体趋冷，延续2020年态势，全年供应2,506.88万㎡，同比下降10%，
成交2,585.74万方，受非住宅集中备案影响，同比上涨2%，价格持续攀升。公司继在重庆市
场成功开发美好名流印象、美好名流公馆项目之后，2021年推出美好时光和美好天赋项目，
其中美好时光项目首开售罄。
（2）装配式建筑市场：重庆市以中心城区、都市新区为重点，严格用地、立项、设计等
环节装配式建筑实施要求，强化项目落地实施，全年新开工装配式建筑1,500万平米以上。
长三角区域市场：
（1）房地产市场：2021年，长三角商品住宅成交面积同比增长约8%，规模接近2016年
的高点水平，上海、杭州等热点一二线城市整体成交规模已达历史同期最高水平，但多数城
市短期库存不足，土地成交量增加对未来新房供应端将带来支撑。自三季度起市场开始失速，
拐点来临。一线城市维持高热，需求旺盛；二线城市出现分化，供求量价齐齐下降；三线城
市加速下行，供求量价快速下降；高开低走，三四线城市去化成隐忧。长三角市场整体韧性
较高，在经历全国市场降温后，预计将率先恢复。2021年公司在嘉兴市开发的锦棠府、在杭
州市临安区美晟府和江阴市开发的美宸雅苑等项目，均实现全面清盘，在无锡市开发的美好
铂翠项目开盘销售。
（2）装配式建筑市场：长江经济带集聚的人口和创造的地区生产总值均占全国40%以上，
进出口总额约占全国40%，是我国经济中心所在、活力所在。根据国家战略规划要求，推动
生产和施工智能化升级，扩大标准化构件和部品部件使用规模，提高装配式建筑综合效益，
安徽省要求到2025年，全省培育50个以上省级装配式建筑产业基地、3—5个省级装配式建筑
产业园区，产能达到5,000万㎡，装配式建筑占到新建建筑面积的30%；江苏省要求到2025年，
装配式建造成为主要建造方式。装配式建筑占新建建筑比例达到50%，新建成品住房比例达
到50%以上，建筑产业现代化水平继续保持在全国的领先地位，上海市要求到2025年，全市
范围内国有建设用地新建项目100%实施装配式建筑。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、报告期管理层的经营与管理对策
2021年全年，公司房产签约额44亿元，新获取装配式建筑A级示范项目2个，EPC项目签
约额13亿元。自2021年4月逐步对外开放PC构件销售业务，全年共签约24.78万m，签约额6.23
亿元。
报告期内，公司坚定“盘活存量资产、聚焦装配式建筑业务”经营战略，不断优化资源
配置，推动企业快速“脱房”，向房屋智造业务转型。
“盘活存量资产”：报告期内，公司对房产存量项目做全面梳理，认真研究资产处置思路，
形成了“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清算”四大处置路径。“销售清盘类”2021
年完成了临安美晟府、嘉兴秋月朗庭、江阴美宸雅苑、芜湖美好锦城、武汉名流汇、合肥美
好云玺等项目的全盘或住宅清盘；“转售合作类”中北京六里桥、武汉新湖村等项目寻找合作
方寻求转售；“退投收款类”已完成深圳四方埔、石家庄钢西小区、沈阳八一公园等项目的退
出，逐步按照计划回收相关款项；“直接清算类”已对11家无实质业务开展的房地产子公司完
成了清算注销。通过对存量业务的加快盘活、清退、整合，公司将脱离房地产开发赛道，以
更加坚定的决心和更加集中的资源，转战房屋智造全新赛道。
“聚焦装配式建筑业务”：报告期内，公司聚焦装配式建筑业务，加快叠合剪力墙技术
体系推广和示范，抢占装配式建筑市场。在公司技术部门支持下，重庆美好天赋项目装配率
达到77%，将数字化、智能化应用于工程建设各个环节，将BIM模型智能解析为生产数据，
通过智能技术推动生产设备在线联动，实现自动划线、机器人自动布置模具、预埋件激光定
位检查、钢筋网片自动加工、混凝土智能布料和高效节能全自动养护，并利用RFID、二维码
等物联网技术，实现预制构件从生产加工、入库、储存、调拨、出库、运输、进场验收等全
过程的智能识别、定位、跟踪、监控和管理，该项目先后于2021年2月被列为国家住建部智能
建造试点项目，2021年8月入选住建部智能建造可复制经验做法清单。武汉公园壹号等其他各
地项目也在同步推广上述应用，房屋智造业务已得到各地政府和主流开发商的认可。
“优化资源配置”：报告期内公司在高管层面建立组织变革委员会，将产品与技术标准
化、业务模式与流程优化、组织架构调整、独立核算、组织考核与激励等专项工作纳入组织
变革委员会统筹推进，走到城市公司和项目上、走到客户和供应商身边，共同探讨行业趋势，
了解公司业务的优势和短板，调研产品和服务上的改善空间，走访调研后，公司坚定聚焦发
展战略原则，加快存量业务清理，加大装配式建筑业务尤其是PC构件销售安装业务的资源投
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入力度，为PC构件销售安装业务的加速发展奠定良好基础。
3、公司装配式建筑业务项目情况
（1）未完工项目情况
未完工项目数量 项目合同金额 累计确认收入 未完工部分金额
区域
（个） （万元) （万元） （万元）
武汉 9 340,068 121,018 208,158
合肥 2 82,505 34,354 45,059
苏州 3 66,765 15,278 50,112
青岛 1 9,010 7,802 506
济南 3 28,251 19,902 6,558
重庆 2 131,935 18,714 111,537
荆州 1 9,058 7,042 1,382
合计 21 667,592 224,110 423,312
（2）主要项目进展情况
应收账
城市 项目性 项目合同金 工期 完工百 本期确认收 累计确认收 本期回款
项目名称 业务模式 开工日期 款余额
公司 质 额（万元） （天） 分比 入（万元） 入（万元） （万元）
（万元）
新滩美好未来新城 内部 27,956 施工总承包 2019年4月 864 53% 691 13,614 1,025 25
武汉“长江首玺”K1K2地块项
内部 47,917 施工总承包 2018年8月 855 84% 8,759 36,927 1,659 0
目
建和城中村改造项目K1K2地
内部 38,610 装饰工程 2021年10月 453 0.3% 109 109 0 0
块户内装修工程
美好洪湖新滩还建房项目 外部 63,250 施工总承包 2019年7月 683 70% 7,102 40,460 100 2,900
装配式专项
九坤五环璟城项目 外部 7,018 2019年11月 532 97% 3,000 6,243 2,412 32
分包
武汉 蕲春县第六实验小学新建校
园项目设计施工（EPC）总承 外部 7,854 EPC 2019年11月 315 100% 2,730 7,205 1,874 100
包
中粮孔雀城问津二期装配式 装配式专项
外部 2,565 2019年11月 428 100% 196 2,353 740 0
建筑工程 分包
黄石市西塞山项目地块设计
内部 62,043 EPC 2021年2月 1108 9% 5,272 5,272 4,935 0
施工总承包工程
问津项目地块设计施工总承
内部 82,855 EPC 2020年12月 1,045 12% 7,109 8,835 2,250 586
包工程
合肥循环经济示范园入园企
外部 41,980 施工总承包 2019年9月 720 53% 10,965 20,265 9,662 4,062
合肥 业配套商务中心及人才公寓
肥西美好云玺项目 内部 40,525 EPC 2020年8月 639 38% 10,872 14,089 10,417 1,480
苏州 江阴美宸雅苑项目 内部 6,672 EPC 2019年6月 624 100% 838 6,120 175 3,455
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无锡美好铂翠项目 内部 26,561 EPC 2020年12月 1023 16% 3,107 3,910 240 3,050
张家港张地项目 外部 33,532 EPC 2021年6月 760 17% 5,248 5,248 1,163 0
青岛 中仁澜山悦府项目 外部 9,010 施工总承包 2019年9月 577 94% 1,636 7,802 1,132 384
民生凤凰城17号院二期 外部 7,390 施工总承包 2019年7月 833 98% 1,843 6,670 1,568 1493
民生天悦府三期（聊城光岳
济南 外部 11,450 施工总承包 2019年7月 925 83% 2,418 8,667 2,527 3438
壹号院）
冠洲苑北区 外部 9,411 施工总承包 2020年5月 853 53% 3,723 4,565 2,013 0
重庆市江北区美好麓鸣臺项
内部 60,399 EPC 2021年4月 730 18% 10,221 10,221 8,875 1,134
重庆 目EPC总承包（唐家沱）
巴南项目 外部 71,536 EPC 2021年5月 719 13% 8,493 8,493 8,603 0
荆州 装配式专项
碧桂园央玺项目 外部 9,058 2019年11月 493 85% 6,376 7,042 4,281 229
分包
合计 667,592 100,708 224,110 65,651 22,368
（3）PC 订单
公司自 2021 年 4 月份起逐步开放 PC 构件销售业务，全年签约及中标量合计 24.78 万立
方米，总金额 6.23 亿元。
已中标及已签约方量 总金额
序号 区域（基地）
（万立方米） （万元）
1 重庆（江津） 3.87 9,737
2 成都（金堂） 4.70 11,434
3 青岛（即墨） 1.98 5,678
4 荆襄宜（荆州） 2.02 5,144
5 武汉（江夏） 3.78 9,067
6 合肥（肥东） 3.63 9,255
7 长沙（汨罗） 2.09 4,621
8 郑州（新乡） 2.71 7,380
合计 24.78 62,317
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4、公司房地产储备情况
（1）新增土地储备项目
公司将战略性退出房地产开发领域，向以装配式建筑为核心的“房屋智造”业务转型。
报告期内公司无新增土地储备。
（2）累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
美好宝沱名境项目（成都） 3.94 8.11 8.11
洪湖新滩项目（武汉） 39.69 47.63 47.63
武汉新湖项目 5.45 20.20 14.39
罗浮山项目（深圳） 18.47 16.40 12.30
六里桥项目（北京） 1.50 6.00 6.00
总计 69.05 98.34 88.43
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5、报告期主要项目开发情况
城市/ 项目名称 所在位置 项目业态 权益 开工 开发 完工 土地面 规划计容建 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计投资总
区域 比例 时间 进度 进度 积（㎡） 筑面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
广东省中山市温泉路中
广东 中山“美好公馆” 住宅 100% 2018.07 在建 46% 41,250 56,549 83,700 38,562
山温泉宾馆旁
重庆市江北区唐家沱组
重庆 重庆“美好天赋” 住宅 100% 2021.04 在建 54% 65,922 98,883 134,800 72,585
团
安徽省芜湖市芜湖县罗
芜湖“美好锦城” 住宅、商业 100% 2017.10 在建 100% 54,173 107,964 48,957 107,964 70,000 70,000
福湖路
安徽省芜湖市弋江区安
安徽 芜湖“美好首玺” 徽机电职业技术学院东 住宅、商业 100% 2018.09 在建 73% 108,628 235,176 290,000 210,714
门对面
安徽省合肥市肥西县云
合肥“美好云玺” 住宅、商业 100% 2020.08 在建 75% 32,352 67,159 59,187 44,390
谷路与肥光路交口西南
武汉“美好名流 湖北省武汉市硚口区解
住宅、商业 100% 2015.06 在建 92% 64,700 221,231 111,967 181,573 278,700 256,010
汇” 放大道 48-8 号
湖北省武汉市硚口区古
武汉“香域花镜” 住宅、商业 100% 2016.12 在建 84% 74,781 343,937 137,201 323,100 270,332
田二路与城华路交叉口
湖北省武汉市洪山区丽
武汉“长江首玺” 住宅、商业 100% 2017.03 在建 60% 161,972 566,158 380,612 648,800 390,109
水路
湖北 湖北省荆州市洪湖市武
武汉“长江院子” 汉经济技术开发区新滩 住宅 100% 2019.04 在建 61% 124,900 126,063 73,100 44,912
合作区 103 省道
湖北省黄石市西塞山区
黄石“半山云廷” 住宅 100% 2021.02 在建 33% 46,517 98,150 88,000 28,888
湖滨路与沿湖路交汇处
湖北省武汉市新洲区邾
武汉“公园壹号” 住宅、商业 100% 2020.12 在建 41% 58,252 151,456 127,164 51,640
城街
陕西省西安市曲江新区
陕西 西安“美好时光” 住宅、商业 100% 2016.07 在建 85% 110,350 328,624 113,682 299,807 289,900 247,102
五典坡路 1515 号
浙江省嘉兴市秀洲区闻
嘉兴“秋月朗庭” 住宅 100% 2018.10 在建 100% 18,300 36,613 36,613 36,613 40,829 40,829
川路 301 号
浙江
浙江省杭州市临安区吴
杭州“美晟府” 住宅、商业 100% 2018.10 在建 100% 23,800 52,437 52,437 52,437 90,679 90,679
越街 60 号
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
城市/ 项目名称 所在位置 项目业态 权益 开工 开发 完工 土地面 规划计容建 本期竣工 累计竣工 预计总投资 累计投资总
区域 比例 时间 进度 进度 积（㎡） 筑面积（㎡） 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万元） 金额（万元）
江苏省无锡市江阴市云
江阴“美宸雅苑” 住宅 99% 2019.06 在建 85% 15,600 24,790 27,289 23,088
新东路华诚悦府旁
江苏
江苏省无锡市梁溪区崇
无锡“美好铂翠” 住宅、商业 70% 2020.12 在建 70% 13,682 36,703 85,623 60,013
安板块（京东广场旁）
合计 1,015,179 2,551,893 363,656 1,196,207 2,710,871 1,939,853
6、报告期主要项目销售情况
城市/ 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面 可售面积 累计预售 本期预售 本期预售 累计结算 本期结算 本期结算
区域 积 （㎡） （销售）面 （销售）面 （销售）金 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万
积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 元）
湖北省武汉市硚口区
武汉“美好名流汇” 住宅、商业 100% 221,231 219,122 185,447 8,356 12,960 65,386
解放大道 48-8 号
湖北省武汉市硚口
武汉“香域花镜” 区古田二路与城华 住宅、商业 100% 343,937 338,349 286,681 7,510 10,468 118,311
路交叉口
湖北省武汉市洪山区
武汉“长江首玺” 住宅、商业 100% 566,158 555,281 504,076 128,055 176,104 263,111 15,885 19,950
丽水路
湖北省荆州市洪湖市
湖北 武汉“长江院子” 武汉经济技术开发区 住宅 100% 126,063 125,546 12,110 701 632
新滩合作区 103 省道
湖北省黄石市西塞山
黄石“半山云廷” 区湖滨路与沿湖路交 住宅 100% 98,150 96,813 13,955 13,955 12,225
汇处
湖北省武汉市新洲区
文昌大道与花朝大街
武汉“公园壹号” 住宅、商业 100% 151,456 151,476 3,013 3,013 2,327
交汇处（邾城客运站
旁）
重庆市江北区唐家沱
重庆 重庆“美好天赋” 住宅 100% 98,883 94,596 20,333 20,333 26,266
组团
陕西省西安市曲江新
陕西 西安“美好时光” 住宅、商业 100% 328,624 318,764 318,764 15,239 2,683 259,586 108,399 113,877
区五典坡路 1515 号
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城市/ 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面 可售面积 累计预售 本期预售 本期预售 累计结算 本期结算 本期结算
区域 积 （㎡） （销售）面 （销售）面 （销售）金 面积（㎡） 面积（㎡） 金额（万
积（㎡） 积（㎡） 额（万元） 元）
安徽省芜湖市芜湖县
芜湖“美好锦城” 住宅、商业 100% 107,964 106,412 105,304 1,065 991 105,252 49,955 26,845
罗福湖路
安徽省合肥市肥西县
合肥“美好云玺” 云谷路与肥光路交口 住宅、商业 100% 67,159 66,163 48,215 19,785 26,053
安徽
西南
安徽省芜湖市弋江区
芜湖“美好首玺” 安徽机电职业技术学 住宅、商业 100% 235,176 234,048 185,655 77,323 100,341
院东门对面
浙江省嘉兴市秀洲区
嘉兴“秋月朗庭” 住宅 100% 36,613 35,713 35,713 3,781 3,768 35,619 35,619 33,238
闻川路 301 号
浙江
浙江省杭州市临安区
杭州“美晟府” 住宅、商业 100% 52,437 51,018 48,419 15,184 24,471 42,214 42,214 62,148
吴越街 60 号
江苏省无锡市江阴市
江阴“美宸雅苑” 住宅 99% 24,790 24,068 24,068 2,924 4,988
云新东路华诚悦府旁
江苏 无锡市梁溪区包张路
无锡” 美好铂翠” 与锡洲路交叉口西北 住宅、商业 100% 36,703 36,077 2,819 2,819 6,552
侧
广东省中山市温泉路
广东 中山“美好公馆” 住宅 100% 56,549 55,776 15,035 5,593 5,359
中山温泉宾馆旁
合计 2,551,893 2,509,222 1,809,605 325,634 416,188 889,479 252,072 256,058
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7、报告期主要项目出租情况
累计已出租面积
项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积（㎡） 平均出租率
（㎡）
名流印象 东莞 社区商业 100% 1,462 1,462 100%
名流印象 沈阳 商业 100% 2,034 2,034 100%
名流嘉园 沈阳 商业 100% 3,659 3,659 100%
名流印象 芜湖 商业 100% 103,499 69,243 67%
名流人和天地 武汉 商业 100% 19,241 16,481 86%
美好名流汇 武汉 商业 100% 16,581 15,670 95%
合计 146,476 108,549 74%
8、报告期土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。
9、报告期公司融资情况
单位：万元
融资成本区间/ 期限结构
融资途径 期末融资余额
平均融资成本 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 220,965 5%-7.8% 1,000 32,700 34,300 152,965
票据 23,672 2%-10% 23,672 - - -
债券 - - - - - -
非银行类贷款 102,076 11%-14% - 47,410 54,666 -
信托融资 29,993 13.8% - 29,993 - -
基金融资 - - - - - -
其他 - - - - - -
合计 376,706 - 24,672 110,103 88,966 152,965
10、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
根据房地产经营惯例，公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保。截至报告期末尚
存在阶段性担保责任的担保余额 382,460 万元。
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11、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□ 适用 √ 不适用
三、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。公司继续逐步退出房地产业务，转型并聚
焦装配式建筑业务。以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字
化方式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。提升全维客户满意度，加速行业发展，推动
建筑产业向绿色、节能、环保升级。
1、先进的技术体系：公司于 2017 年引进吸收欧洲技术，结合我国建筑规范自主研发叠
合剪力墙技术体系，在高装配率建筑的智能建造具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实
心剪力墙技术体系而言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC 构件自重
轻、易于吊装等特点，更符合绿色建筑要求。同时，为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公
司联合同济大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院
所积极开展技术研发，已完成和在研课题 60 余项，已累计申报专利 132 项，获得授权 101 项。
作为主编单位已发布或在编叠合墙技术标准 10 余部，实现叠合剪力墙结构在 7 度设防烈度区
适用高度达 100 米。
2、数字化房屋设计能力：为承载美好房屋智造设计驱动的一体化业务模式、提升 BIM
设计效率、降低设计成本，自主研发了具有独立知识产权的“美好 BIM 智能设计平台”。
该平台实现了 BIM 的集中化设计，将整体构造拆分和构件拆分融合，在一个平台上对建筑从
整体到构件进行全面设计。从“普通素模”到“精准精模”全过程可视化深化设计，生成工
厂生产线需要的生产加工文件、图纸。结合 BIM 三维可视化功能，实现钢筋数据布局查看和
一键化绘制等应用。
3、智能化全自动生产线：公司引进德国先进全自动化生产线，从第 2 个工厂开始针对模
台、养护窑格架、固定滚轮、码垛机钢架等核心部件实现国产化，国产化率达 35%。国产化
部件加工精度达到欧洲验收标准，与进口生产线配线使用，为生产线国产化技术改造升级打
下坚实基础。在此基础上，公司加强养护窑加热系统、构件外运车、磁性边模、自动喷涂脱
模剂装置的自主研发，已试制成功并安装完成，性能优于进口件，再次减少国外采购比例 5%，
国产化比例达到 40%。目前，公司已在全国各中心城市投资建设 13 座产能大、技术先进、智
能化程度高的房屋智造工厂，自动化率接近 100%。13 座工厂的 PC 构件设计年产能合计可达
360 万 m3，最大可装配拎包入住的房屋面积 4,800 万 m2。
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4、装配式装修：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开展技术合作，以工业
化方式推动装修标准化，基于不同生活场景，打造涵盖硬装、软装和智能家电的全产品体系，
依托批量采购优势，结合业主生活需求敏感点，为客户提供“拎包入住”的一体化人居空间。
四、主营业务分析
1、概述
2021年，公司实现营业收入3,559,957,400.99元,发生营业成本3,008,446,838.97元，期间费
用1,012,457,149.52元，产生经营性现金净流量1,544,692,180.42元，实现归属于公司股东的净
利润-2,672,778,556.02元 。
主要财务数据同比变动情况
单位：元
项目 本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38 -15.37% 无重大变动。
营业成本 3,008,446,838.97 3,363,909,947.93 -10.57% 无重大变动。
销售费用 210,282,908.06 237,262,580.62 -11.37% 无重大变动。
管理费用 624,137,842.39 877,506,643.82 -28.87% 无重大变动。
财务费用 172,372,951.85 223,554,604.76 -22.89% 无重大变动。
研发投入 5,663,447.22 7,188,349.97 -21.21% 无重大变动。
经营活动产生的现 主要系本期采购商品、接受劳务支付的现金
1,544,692,180.42 73,810,657.13 1992.78%
金流量净额 较上年同期减少所致。
投资活动产生的现 主要系本期处置子公司收到现金较上年同
423,472,613.25 974,513,228.83 -56.55%
金流量净额 期减少所致。
筹资活动产生的现
-2,968,444,211.84 -1,307,671,879.22 -127.00% 主要系本期融资规模减小和偿还借款所致。
金流量净额
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2、收入与成本
（1）营业收入构成
单位：元
2021 年 2020 年 同比增减
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业收入合计 3,559,957,400.99 100% 4,206,713,612.38 100% -15.37%
分行业
房地产 2,698,510,670.83 75.80% 3,355,168,342.91 79.76% -19.57%
装配式建筑业务 758,778,149.84 21.31% 623,411,473.97 14.82% 21.71%
PPP 项目 48,288,761.63 1.36% 111,387,989.05 2.65% -56.65%
现代农业 16,258,030.47 0.46% 49,845,378.02 1.18% -67.38%
其他业务 38,121,788.22 1.07% 66,900,428.43 1.59% -43.02%
分产品
房地产 2,698,510,670.83 75.80% 3,355,168,342.91 79.76% -19.57%
装配式建筑业务 758,778,149.84 21.31% 623,411,473.97 14.82% 21.71%
PPP 项目 48,288,761.63 1.36% 111,387,989.05 2.65% -56.65%
现代农业 16,258,030.47 0.46% 49,845,378.02 1.18% -67.38%
其他业务 38,121,788.22 1.07% 66,900,428.43 1.59% -43.02%
分地区
湖北 533,299,464.52 14.98% 3,327,326,781.94 79.10% -83.97%
安徽 416,484,678.88 11.70% 394,067,252.83 9.37% 5.69%
山东 156,293,979.21 4.39% 233,782,424.48 5.56% -33.15%
重庆 156,086,522.48 4.38% 145,141,690.99 3.45% 7.54%
陕西 1,138,773,117.17 31.99% 52,313,042.56 1.24% 2076.84%
辽宁 13,061,901.19 0.37% 31,046,868.04 0.74% -57.93%
广深 19,482,864.25 0.55% 11,493,523.82 0.27% 69.51%
湖南 129,305,261.94 3.63%
江苏 39,257,386.08 1.10%
浙江 953,860,056.97 26.79%
其他 4,052,168.30 0.11% 11,542,027.72 0.27% -64.89%
分销售模式
直销 3,559,957,400.99 100.00% 4,206,713,612.38 100.00% -15.37%
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（2）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上 营业成本比上年 毛利率比上
年同期增减 同期增减 年同期增减
分行业
房地产 2,698,510,670.83 2,176,962,879.47 19.33% -19.57% -10.78% -7.95%
装配式建筑业
758,778,149.84 761,424,839.35 -0.35% 21.71% 15.61% 5.30%
务
分产品
房地产 2,698,510,670.83 2,176,962,879.47 19.33% -19.57% -10.78% -7.95%
装配式建筑业
758,778,149.84 761,424,839.35 -0.35% 21.71% 15.61% 5.30%
务
分地区
湖北 533,299,464.52 443,879,689.20 16.77% -83.97% -82.55% -6.80%
安徽 416,484,678.88 361,908,544.07 13.10% 5.69% -9.09% 14.12%
陕西 1,138,773,117.17 744,256,806.58 34.64% 2076.84% 3011.83% -19.64%
浙江 953,860,056.97 988,258,825.63 -3.61%
分销售模式
直销 3,559,957,400.99 3,008,446,838.97 15.49% -15.37% -10.57% -4.54%
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整
后的主营业务数据：□ 适用 √ 不适用
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减
销售量 万㎡ 45.56 58.15 -22.00%
房地产 生产量 万㎡ 42.04 52.06 -19.00%
库存量 万㎡ 39.33 42.85 -8.00%
相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明：□ 适用 √ 不适用
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（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
（5）营业成本构成
行业分类：
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 项目 占营业成本 占营业成本 同比增减
金额 金额
比重 比重
房地产 房地产 2,176,962,879.47 72.36% 2,439,989,743.77 72.53% -10.78%
装配式建筑业 装配式建筑业
761,424,839.35 25.31% 658,636,539.73 19.58% 15.61%
务 务
PPP 项目 PPP 项目 2,088,605.64 0.07% 2,635,714.91 0.08% -20.76%
现代农业 现代农业 32,154,739.05 1.07% 207,712,460.56 6.17% -84.52%
其他业务 其他业务 35,815,775.46 1.19% 54,935,488.96 1.63% -34.80%
产品分类：
单位：元
2021 年 2020 年
行业分类 项目 占营业成本 占营业成本 同比增减
金额 金额
比重 比重
房地产 房地产 2,176,962,879.47 72.36% 2,439,989,743.77 72.53% -10.78%
装配式建筑业 装配式建筑业
761,424,839.35 25.31% 658,636,539.73 19.58% 15.61%
务 务
PPP 项目 PPP 项目 2,088,605.64 0.07% 2,635,714.91 0.08% -20.76%
现代农业 现代农业 32,154,739.05 1.07% 207,712,460.56 6.17% -84.52%
其他业务 其他业务 35,815,775.46 1.19% 54,935,488.96 1.63% -34.80%
（6）报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
公司本年度处置子公司重庆北天秦企业管理咨询有限公司 83.33%股权，该公司不再纳入
合并报表范围，该公司期初至转让日未产生净利润，上年同期未产生利润；处置子公司重庆
碚家企业管理有限公司 75%股权，该公司不再纳入合并报表范围，该公司期初至转让日未产
生净利润，上年同期未产生利润；处置子公司重庆美南置业有限公司 60%股权，该公司不再
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纳入合并报表范围，该公司期初至转让日产生净利润-968.35 万元，上年同期未产生净利润。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
（8）主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
前五名客户合计销售金额（元） 2,560,582,003.21
前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 71.93%
前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总
0.00%
额比例
公司前 5 大销售项目情况
序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例
1 西安“美好时光” 1,138,773,117.17 31.99%
2 杭州“美晟府” 621,476,327.31 17.46%
3 嘉兴“秋月朗庭” 332,383,729.66 9.34%
4 芜湖“美好锦城” 268,448,967.59 7.54%
5 武汉“长江首玺” 199,499,861.48 5.60%
合计 -- 2,560,582,003.21 71.93%
主要客户其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
前五名供应商合计采购金额（元） 881,448,879.88
前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 31.90%
前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额
0.00%
比例
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公司前 5 名供应商资料
序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例
1 中国建筑第三工程局有限公司 533,963,393.01 19.33%
2 中国一冶集团有限公司 134,090,458.71 4.85%
3 湖北省路桥集团有限公司 123,000,000.00 4.45%
4 中南勘察基础工程有限公司 46,796,011.88 1.69%
5 安徽建工建筑材料有限公司 43,599,016.28 1.58%
合计 -- 881,448,879.88 31.90%
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、费用
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明
销售费用 210,282,908.06 237,262,580.62 -11.37% 无重大变动。
管理费用 624,137,842.39 877,506,643.82 -28.87% 无重大变动。
财务费用 172,372,951.85 223,554,604.76 -22.89% 无重大变动。
研发费用 5,663,447.22 7,188,349.97 -21.21% 无重大变动。
4、研发投入
（1）研发项目情况
预计对公司未来发展的
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标
影响
提升 PC 生产线制造
加快美好建筑工业 形成涵盖设计、生产加
能力和生产管理水
已初步完成，计 化的速度，从硬件、 工、施工装配、运营等
平，适应可变的产品
智能工厂管理平台 划 2022 年上半年 软件全方位发展推 全产业链融合一体的智
形式和工艺调整。建
发布 动预制构件的智能 能体系，降低智能工厂
立完善设计与生产
化与自动化 运维成本 30%。
的数据、接口规范。
湖北、山东、湖南、 已完成 9 省市共
为公司布局房屋智造基
四川、重庆、安徽、 11 部地方标准编
地的省市推广装配式技
河北、河南和广东等 制与发布（含技
装配式混凝土叠合 技术标准由省/市住 术体系和项目落地奠定
省市标准编制与发 术规程和验收规
剪力墙技术体系地 建主管部门批准发 坚实基础，进一步为美
布，中南标图集以及 程），已完成中南
方标准及图集编制 布 好装配式技术体系项目
四川、山东、重庆、 标图集（涵盖湖
设计图审及推广应用提
安徽等省市标准图 南、湖北、广东、
供依据和支撑
集编制与发布 等 6 省）
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
预计对公司未来发展的
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标
影响
梳理及分析市场产
品系及热销户型优 已完成美好装配
提升产品标准化水平，
美好装配式建筑标 势，结合我司技术特 式建筑标准产品 完成标准产品库建
为我司项目降本增效提
准产品库建设 点及产品定位，提炼 库 V1.0 建设及 设、评审并发布应用
供技术支持
形成我司标准化产 V2.0 升级
品库
独立验证装配式叠合剪
独立开展装配式叠 已完成剪力墙高
同济大学合作结构 完成相关结构试验 力墙结构受力性能可靠
合剪力墙结构抗震 轴压比抗震性能
受力性能基础支撑 设计、制作及加载， 性，为相关技术标准编
性能试验，补充验证 试验，其它试验
试验 出具正式试验报告 制及项目应用提供技术
体系可靠性 开展中
支撑
通过边缘构件现浇
通过对现浇部位铝模标
边缘构件铝模标准 部位铝模标准化研 已完成并实际应
发布指南并应用 准化以实现降低成本，
化应用 发，进一步提升现场 用
提升质量
施工标准化程度
完成夹心保温外
针对目前建筑外墙
墙体系设计及工 装配式夹心保温外墙推
质量通病及应用需
夹心保温外墙及保 艺标准研发，并 广应用可期彻底解决建
求，研发装配式夹心 形成成套技术标准
温装饰一体化研发 验证了外墙装饰 筑外墙质量通病，提升
保温外墙体系及外
一体化工艺可行 住宅品质
墙装饰一体化工艺
性
（2）公司研发人员情况
2021 年 2020 年 变动比例
研发人员数量（人） 26 33 减少 21%
研发人员数量占比 1.49% 1.66% 减少 0.17 个百分点
研发人员学历结构 —— —— ——
本科 15 25 减少 40%
硕士 9 8 增加 16%
博士 2 -
研发人员年龄构成 —— —— ——
30 岁以下 4 9 减少 55%
30-40 岁 15 20 减少 25%
40 岁以上 7 4 增加 75%
（3）公司研发投入情况
2021 年 2020 年 变动比例
研发投入金额（元） 5,663,447.22 7,188,349.97 -21.21%
研发投入占营业收入比例 0.16% 0.17% 减少 0.01 个百分点
研发投入资本化的金额（元） - -
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
资本化研发投入占研发投入
- -
的比例
公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
□ 适用 √ 不适用
研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
□ 适用 √ 不适用
研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
□ 适用 √ 不适用
5、现金流
单位：元
项目 2021 年 2020 年 同比增减
经营活动现金流入小计 7,136,529,538.33 7,590,805,410.09 -5.98%
经营活动现金流出小计 5,591,837,357.91 7,516,994,752.96 -25.61%
经营活动产生的现金流量净额 1,544,692,180.42 73,810,657.13 1992.78%
投资活动现金流入小计 534,995,265.82 1,465,185,744.18 -63.49%
投资活动现金流出小计 111,522,652.57 490,672,515.35 -77.27%
投资活动产生的现金流量净额 423,472,613.25 974,513,228.83 -56.55%
筹资活动现金流入小计 1,573,743,247.18 2,519,628,000.00 -37.54%
筹资活动现金流出小计 4,542,187,459.02 3,827,299,879.22 18.68%
筹资活动产生的现金流量净额 -2,968,444,211.84 -1,307,671,879.22 -127.00%
现金及现金等价物净增加额 -1,000,279,418.17 -259,344,590.03 -285.70%
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：
1、“经营活动产生的现金流量净额”较上年同期增长1,992.78%，主要系本期采购商品、
接受劳务支付的现金较上年同期减少所致。
2、“投资活动产生的现金流量净额”较上年同期下降56.55%，主要系本期处置子公司收
到现金较上年同期减少所致。
3、“筹资活动产生的现金流量净额”较上年同期下降127.00%，主要系本期融资规模减
小和偿还借款所致。
32
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：
报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为154,469.22万元，实现的归属于上市公司
股东的净利润为-267,277.86万元，二者相差较大的原因是：公司主业为房地产开发，开发项
目达到收入确认条件结转利润的时间与项目达到预售条件预收客户房款的时间存在期间错
配。开发项目交付之前预收客户的房款已计入本年度经营活动现金流量项目，但当期并不同
比结转净利润；同时，由于部分项目本期出现减值迹象，经管理层审慎评估，本期计提资产
减值准备232,678.52万元，因此导致本报告期产生亏损。
五、非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
单位：元
占利润总 是否具有
项目 金额 形成原因说明
额比例 可持续性
主要系权益法核算的长期股权投资收益，以及承担已转
投资收益 -42,090,361.41 1.38% 否
让的子公司安徽美磁投资有限公司持有物业的债务。
公允价值变动损 主要系本期确认交易性金融资产公允价值变动损益所
-33,921,705.52 1.11% 否
益 致。
主要系按公司会计政策计提的存货跌价准备、在建工程
资产减值 -2,255,718,295.53 73.85% 否
减值准备等。
营业外收入 2,681,862.44 -0.09% 主要是本期收取的罚款、合约违约金等。 否
营业外支出 131,809,516.55 4.32% 主要是本期发生的违约金、罚款及滞纳金支出等。 否
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
单位：元
2021 年末 2021 年初
重大变动
项目 金额 占总资产 金额 占总资产 比重增减
说明
比例 比例
货币资金 1,388,347,844.26 5.60% 2,414,604,543.48 8.52% -2.92% 无重大变动
33
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
应收账款 167,617,041.02 0.68% 89,116,126.26 0.31% 0.37% 无重大变动
合同资产 286,325,181.31 1.16% 189,524,085.13 0.67% 0.49% 无重大变动
存货 13,025,587,599.67 52.56% 14,190,306,892.82 50.08% 2.48% 无重大变动
投资性房地产 599,615,599.60 2.42% 669,768,278.36 2.36% 0.06% 无重大变动
长期股权投资 245,288,735.03 0.99% 161,876,098.14 0.57% 0.42% 无重大变动
固定资产 2,750,314,500.76 11.10% 2,586,235,286.27 9.13% 1.97% 无重大变动
在建工程 766,675,561.23 3.09% 1,224,432,587.11 4.32% -1.23% 无重大变动
使用权资产 16,168,262.94 0.07% 18,543,897.26 0.07% 0.00% 无重大变动
短期借款 106,000,000.00 0.43% 200,855,555.56 0.71% -0.28% 无重大变动
主要系预收房
合同负债 9,247,903,186.68 37.32% 5,002,756,406.65 17.66% 19.66%
款增加所致
长期借款 1,847,187,343.44 7.45% 2,787,037,048.85 9.84% -2.39% 无重大变动
无重大变动
租赁负债 2,768,652.86 0.01% 2,299,721.43 0.01% 0.00%
境外资产占比较高
□ 适用 √ 不适用
2、以公允价值计量的资产和负债
√ 适用 □ 不适用
单位：元
计入权益 本期
本期
本期公允价值 的累计公 计提 其他变
项目 期初数 购买 本期出售金额 期末数
变动损益 允价值变 的减 动
金额
动 值
金融资产
1.交易性金融资
324,767,360.98 -33,921,705.52 155,618,827.92 135,226,827.54
产（不含衍生金融
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
资产）
2.其他权益工具
1,500,000.00 1,500,000.00
投资
金融资产小计 326,267,360.98 -33,921,705.52 155,618,827.92 136,726,827.54
应收款项融资 1,000,000.00 1,000,000.00
上述合计 327,267,360.98 -33,921,705.52 156,618,827.92 136,726,827.54
3、截至报告期末的资产权利受限情况
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 169,679,620.97 按揭贷款担保保证金、汇票保证金、农民工保证金、法院冻结资金等
存货 3,296,579,596.60 借款担保
投资性房地产 360,259,127.11 借款担保
固定资产 866,193,959.02 借款担保
在建工程 562,789.00 借款担保
应收票据 300,000.00 法院冻结
无形资产 178,208,489.12 借款担保
长期应收款 1,519,474,407.19 借款担保
合计 6,391,257,989.01
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
七、投资状况分析
1、总体情况
√ 适用 □ 不适用
报告期投资额（元） 上年同期投资额（元） 变动幅度
28,793,488.49 187,486,900.00 -85%
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
截至资产负 本期 披露日
被投资公 主要业 投资 投资金额 持股比 资金来 投资 产品 预计 是否 披露索引
合作方 债表日的进 投资 期（如
司名称 务 方式 （元） 例 源 期限 类型 收益 涉诉 （如有）
展情况 盈亏 有）
重庆碚家 重庆港雅
企业管 自有资 企业
企业管理 新设 1,000,000.00 25% 置业有限 长期 已完成增资 否 无 无
理 金 管理
有限公司 公司
房地
重 庆 美 南 房地产 重庆港雅
自有资 产开
置 业 有 限 开发与 新设 26,126,488.49 40% 置业有限 长期 已完成增资 否 无 无
金 发与
公司 销售 公司
销售
重庆北天
重庆港雅
秦 企 业 管 企业管 自有资 企业
新设 1,667,000.00 16.67% 置业有限 长期 已完成增资 否 无 无
理咨询有 理 金 管理
公司
限公司
合计 -- -- 28,793,488.49 -- -- -- -- -- -- -- -- --
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□ 适用 √ 不适用
4、金融资产投资
□ 适用 √ 不适用
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□ 适用 √ 不适用
2、出售重大股权情况
□ 适用 √ 不适用
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
九、主要控股参股公司分析
主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况
单位：元
公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
武汉南部新城投资有限公司 子公司 房地产开发与销售 200,000,000.00 6,512,256,273.81 129,618,323.64 204,595,597.75 -80,519,901.76 -70,381,676.36
武汉美好锦程置业有限公司 孙公司 房地产开发与销售 50,000,000.00 3,976,677,923.99 -466,606,562.43 4,908,256.90 -529,630,404.82 -529,615,102.91
美好置业武汉江南有限公司 子公司 房地产开发与销售 20,000,000.00 1,961,711,425.76 109,616,054.44 - -39,989,301.99 -55,032,801.81
名流置业武汉江北有限公司 子公司 房地产开发与销售 500,000,000.00 1,821,772,008.87 623,947,467.94 - 175,877,022.01 199,957,854.08
湖北美锦良城置业有限公司 孙公司 房地产开发与销售 20,000,000.00 530,793,913.18 -119,751,569.62 - -138,772,200.33 -139,372,174.34
陕西名流置业有限公司 子公司 房地产开发与销售 200,000,000.00 2,091,185,265.22 622,242,016.56 1,138,773,117.17 388,778,997.55 287,095,949.81
重庆名流置业有限公司 子公司 房地产开发与销售 200,000,000.00 582,907,371.02 278,757,722.60 74,808,941.80 9,524,389.67 8,438,084.26
重庆美唐置业有限公司 孙公司 房地产开发与销售 100,000,000.00 717,472,355.34 -48,351,852.69 - -143,604,953.44 -143,866,174.09
芜湖名流置业有限公司 子公司 房地产开发与销售 400,000,000.00 658,449,232.13 127,369,061.00 28,581,878.25 -122,977,014.36 -122,798,275.06
武汉美好新城建设发展有限公司 子公司 建筑施工 200,000,000.00 1,956,306,815.64 237,244,460.35 48,318,478.61 26,502,482.87 18,327,333.85
美好建筑装配科技有限公司 子公司 建筑施工 800,000,000.00 6,714,046,278.71 -1,815,571,133.59 1,330,524,264.85 -987,298,966.41 -994,242,046.15
博罗名流实业有限公司 子公司 房地产开发与销售 310,000,000.00 201,110,463.66 -597,955,086.37 - -841,354,534.64 -841,365,064.64
杭州美生置业有限公司 子公司 房地产开发与销售 50,000,000.00 356,533,705.56 -111,595,743.23 621,476,327.31 -55,215,487.32 -63,091,041.66
嘉兴伟涛置业有限公司 子公司 房地产开发与销售 80,000,000.00 157,533,802.41 13,098,498.06 332,383,729.66 -20,216,029.24 -31,309,998.63
苏州美生美置业有限公司 子公司 房地产开发与销售 50,000,000.00 588,564,077.32 -83,187,021.92 - -14,610,344.59 -65,566,747.16
无锡梁景置业有限公司 孙公司 房地产开发与销售 20,000,000.00 1,420,585,638.63 -62,978,650.82 - -80,612,354.45 -80,632,735.51
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
报告期内取得和处置子公司的情况
公司名称 报告期内取得和处 对整体生产经营和业绩的影响
置子公司方式
青岛美智美筑置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末未产生净利润
青岛美智美家置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末未产生净利润
青岛美智安兴置业有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-184.88 万元
洪湖市美森城市综合服务有限公司 新设 自设立日起至报告期末产生净利润-3.35 元
洛阳美智建筑科技有限公司 新设 自设立日起至报告期末未产生净利润
重庆北天秦企业管理咨询有限公司 出售 期初至转让日未产生净利润
重庆碚家企业管理有限公司 出售 期初至转让日未产生净利润
重庆美南置业有限公司 出售 期初至转让日产生净利润-968.35 万元
昆明美好置业有限公司 注销 期初至注销日产生净利润 10.64 万元
山东金美勤信文旅发展有限公司 注销 期初至注销日未产生净利润
马鞍山美好智造建材科技有限公司 注销 期初至注销日未产生净利润
山东智美琴达装配建筑工程有限公司 注销 期初至注销日未产生净利润
青岛美好智造建筑材料有限公司 注销 期初至注销日产生净利润-428.57 元
无锡美生美置业有限公司 注销 期初至注销日未产生净利润
十、公司控制的结构化主体情况
适用 √不适用
十一、公司未来发展的展望
1、2021年度经营计划完成情况回顾
2021 年度经营指标 计划 完成情况 完成率
总体满意度（分） 80 88 完成
房产签约额（亿元） 60 44 73.33%
SEPC、EPC 订单额（亿元） 80 13 16.25%
PC 订单额（亿元） 20 6 30%
2021 年度，公司未达成年初制定的经营指标的主要原因：
1、房地产业务
报告期内全国房地产市场“先热后冷”，2021 年下半年在政策调控、市场需求透支、部
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
分房企信用风险出现集中释放等负面因素影响下，购房者观望情绪浓厚，房价下行压力加大，
行业销售面积及销售额同比增速呈现断崖式下降。市场的快速下行，导致报告期内公司房地
产业务发展低于预期。
2、装配式建筑业务
尽管国家层面大力提倡装配式建筑，但各地推动装配式建筑的力度有明显差异，而公司
对各地政策支持力度、市场规模等的预期过于乐观，导致部分投产工厂所在区域的装配式建
筑业务量不足；公司采用叠合剪力墙技术体系，该体系在成本、环保、施工方面具有比较优
势，尤其在竖向结构中优势明显，但相比水平板、异形件等产品，竖向结构在政策上支持力
度偏弱且市场推广难度大；综合考虑技术成熟度、市场接受度等原因，2021 年 4 月以前，PC
构件以内部供应为主，PC 构件业务量受限于公司房产开发、建筑施工业务量，规模相对有限；
2021 年下半年以来，房地产市场下行态势传导到整个产业链，导致 PC 构件的订单需求量有
所减少。
2、2022年度经营计划
根据公司发展战略并结合公司2021年度的经营情况，公司制定了2022年度经营计划，具
体如下：
序号 2022 年度经营指标 计划
1 房产签约（亿元） 70
2 房产（含一级）回款（亿元） 95
3 装配式建筑业务营业收入（亿元） 30
上述经营计划并不代表公司对2022年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经
营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性。该经营计划并不构成公司对投资者的
业绩承诺，提请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的
差异。
3、2022年度经营工作重点
2022年，董事会将进一步优化法人治理结构，完善公司合规管理体系，提高工作效率和
工作质量，把握绿色建筑、装配式建筑发展机遇，深度发掘市场需求，推进公司业务全面向
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
“房屋智能智造”转型升级。经营方面将大力推进以下工作：
（1）提升满意度工作：认真梳理客户需求，从客户需求出发，优化业务模式，完善工作
流程与组织架构。组织好客户满意度调研，围绕满意度调研中发现的问题，及时提出解决方
案，并制定系统化的能力提升方案。以战略合作为抓手，与客户建立互信互利的利益共同体，
实现共同发展、互利共赢。
（2）优化业务模式：以战略聚焦为原则，削减 SEPC 和 EPC 业务线，向 PC 业务集中。
具体而言，在政策层面，关注政府装配式发展规划，加强与行业主管部门的联系，加速精准
拓展业务；在市场层面，对已进入、待进入装配式建筑市场做分类管理，集中资源突破优质
市场，提升资源使用效率，加快业务破局；在产品层面，集中资源攻坚 PC 业务中的竖向构
件细分市场，提高公司在 PC 竖向构件业务领域的竞争力；在客户层面，坚持以客户为中心，
集中优势营销、设计资源获取战略客户，通过投资咨询、设计前置等多元方式为大客户创造
价值；在竞合层面，一方面加强与建筑公司合作，利用其已有市场和渠道，加速 PC 业务市
场拓展，一方面与实心墙企业合作，发挥各自优势（实心墙企业负责异形件供应，我司以竖
向构件为主），共同打开市场；在投资层面，向具有市场资源的优质企业开放 PC 工厂股权合
作，缓解现金流压力，助力拓展市场。
（3）加快存量资产处置：以“保交付、促回款”为基本原则，加快存量资产处置。房产
项目尽快完成清盘工作；一级开发及历史遗留项目尽快完成转让、退出及投资收回；退投项
目加快按照协议约定收回退投款；应收账款制定奖罚措施，加快回收；与房屋智造业务无关
联的各类公司制定工作计划，逐步清算注销。
（4）管理精细化：业务转型遭遇地产行业调整，2022 年，公司将面对更为复杂的内外
部环境。为提升公司抗风险能力、可持续发展能力，公司将把精细化管理作为 2022 年重点工
作。公司将通过纵向压缩组织层级（取消城市平台）、横向整合职能部门等方式，提高组织效
率；进一步落实端到端管理原则，巩固端到端业务流程建设成果，并把审批流程简化作为重
点工作，提高员工工作效率、管理层审批效率；进一步细化现金流管理工作，将经营回款、
融资、项目退投回款等影响现金流的关键工作，纳入相关部门重点工作，责任落实到人，提
升资金运作效率。
4、公司面临的风险和应对措施
（1）行业风险
2021 年下半年起房地产销售市场和土地市场均出现快速下行，随着市场持续转冷，2022
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
年各地开始相继出台利好政策，支持住宅市场更好满足购房者合理需求，促进房地产业健康
发展和良性循环。预计 2022 年房地产行业在“稳地价、稳房价、稳预期”政策托底下有望企
稳，但仍然面临较大下行压力，这可能导致公司在执行 “脱房战略”的项目清盘过程中加剧
亏损，对装配式建筑业务的现金流也将产生不利影响。
应对对策：顺应行业发展趋势，积极响应国家政策，稳步加快由传统房地产开发商向房
屋智造服务商转变。房地产项目转让过程中，选择政府平台公司等优质企业，充分评估项目
转让方式对公司利润、现金流的整体影响，做好平衡。同时，大力发展以国标 A 级装配式建
筑示范项目为代表的高装配率项目一体化建设服务，并通过与投资商、政府平台公司、优质
供应商建立多元化战略合作关系，加速拓展装配式建筑业务的同时降低自有资金投入，通过
做好供应链管理缓解现金流压力。
（2）装配式业务风险
国家积极、持续推进装配式建筑发展，但受不同地域经济发展水平、建筑业市场环境、
建设管理水平、建筑技术能力等诸多地方因素影响，各地推进意愿和力度差异大；同时受过
去不成熟的装配式建筑技术体系带来的工期、质量、安全等风险影响，行业主管部门、建设
主体、实际使用方、小业主，对装配式建筑均存在不同程度顾虑。这导致许多地方对装配式
建筑的实际推进进展较慢，装配式建筑市场需进一步培育。
应对策略：深耕地方政府及建设主管部门，以先行地区装配式建筑政策和实际落地项目
为范例，推动各地在装配式建筑面积指标、装配率指标、优惠政策等方面向先行地区看齐靠
拢；通过多种途径，大力打造以国标 A 级装配式建筑为标准的高装配率示范项目，联合行业
伙伴开展多元合作，立足示范项目，展现美好技术体系的装配式建筑在绿色建筑领域的示范
效果，在项目管理、质量安全、工期成本、节能环保等方面的优势；持续加强构件销售业务，
内部深挖潜力，优化生产管理和供应链保障能力，通过高品质、高保障、优价格实现市场竞
争优势，逐步提高市场占有率。
（3）财务/现金流风险
受房地产调控政策叠加因素影响，房企融资难度增大；房贷集中管理政策从银行端控制
资金流入房地产，影响房企正常销售回款，房地产企业流动性风险不断加剧。在融资渠道收
紧、资金监管趋严的形势下，公司面临金融机构偿债风险。
应对措施：成立专项工作组，对各类存量资产制定具体处置工作方案并敦促执行，统筹
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
整体资金安排，提高资金使用效率；加快各类应收账款的催收，加快公司资金循环，根据应
收款项清收计划制定奖惩措施，确保应收款项清收目标实现；装配式建筑智能制造产业属于
国家所推广绿色产业，可享受相关绿色信贷政策支持，公司借助装配式相关产业及技术，进
一步拓展融资渠道、降低融资成本，同时加强与金融机构的沟通协商，力争对存量债务通过
续贷、展期等方式减轻到期债务压力；通过执行“脱房战略”，积极应对房地产调控“新常态”，
快速盘活存量业务、尽快处置非核心资产，轻装上阵、快速转型。
十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动
√适用 □不适用
谈论的主要
接待对象类 调研的基本情况索
接待时间 接待地点 接待方式 接待对象 内容及提供
型 引
的资料
双方就装配
详见公司于 2021 年
式建筑行业
公司武汉江 3 月 17 日在巨潮资
2021 年 3 月 山西证券 前景及公司
夏房屋智造 实地调研 机构 讯网披露的投资者
15 日 杨晶晶 业务发展情
工厂 关系活动记录表
况进行了简
（编号：2021-01）
要交流
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第四节 公司治理
一、公司治理的基本状况
1、公司具有独立的组织架构、财务机构及相关制度流程，在人员、资产、财务、机构、
业务等方面均独立于控股股东。公司控股股东能够按照法律、法规及《公司章程》的规定行
使权利，通过股东大会正常行使出资人权力，没有逾越股东大会直接或间接地干预公司的经
营和决策活动。控股股东及其附属企业等关联方不存在承诺未履行的情况，不存在非经营性
占用公司资金的情况。
2、公司股东大会召集召开程序、提案审议程序、决策程序均符合相关规定，《公司章程》
对股东大会网络投票、董事及监事选举的累积投票制度、征集投票权制度等事项进行了明确
规定，保证全体股东，尤其是中小股东能按其所持股份充分行使其相应的权利，保证全体股
东对公司重大事项的知情权、参与权及表决权。股东大会审议影响中小投资者利益的重大事
项时，对中小投资者表决单独计票并公开披露。历次股东大会均有律师到场见证，并作有完
整的会议记录，切实维护上市公司和全体股东的合法权益。
3、公司董事会和监事会向股东大会负责，其人数和人员构成符合法律、法规和《公司章
程》的规定与要求。各位董事、监事能够严格履行勤勉义务及忠实义务，积极出席会议，参
与公司各项重大决策，相关意见及想法可以在会上得到充分发表；董事会下设审计、人力、
投资决策共三个专门委员会，严格按照相关规则开展工作和履行职责；独立董事有效行使职
权，促进董事会决策的公平、公正、公允，切实维护全体股东的利益；监事能够列席全部现
场董事会会议等公司重要会议和活动，依法对公司财务、董事会、经营管理层履行责任的合
法合规性等进行日常监督检查。
4、公司内部审计部门在机构设置、人员配备及工作实施上具有独立性，采取“事前审计
为基础，事中审计为重点，事后审计为保障”的审计模式。工作范围涵盖审计监察团队建设、
例行审计项目、专项审计项目、舞弊调查、止损追损、经营管理帮扶以及廉洁文化建设等，
直接向董事会及审计委员会、监事会报告工作。公司资金管理及划拨有严格、规范的审批流
程，不存在出纳人员兼职的情况，不存在以个人名义开立的账户对公司资金进行存储、管理
或公司人员代供应商、客户、公司实际控制人、董监高及其关联方操作资金账户的情况。内
控机制有效保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及信息披露的真实、准确、完
整，提高公司经营效率和效果，促进公司发展战略。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
5、《公司章程》、《利润分配管理制度》中就利润分配的决策程序、基本原则、利润分
配的形式及优先顺序、公司实施现金分红应满足的条件、现金分红的政策、发放股票股利的
条件、利润分配方案的制定、执行和调整等做出了全面的规定。明确公司管理层、董事会应
结合公司盈利情况、资金需求，合理提出分红建议和预案。公司董事会在利润分配预案论证
过程中，与独立董事、监事充分讨论，通过多种渠道充分听取中小股东意见，在考虑对全体
股东持续、稳定、科学的回报基础上形成利润分配预案，保障全体股东的收益权。
6、公司建立了《信息披露事务管理制度》、《年度报告制度》、《年报信息披露重大差
错责任追究制度》、《内幕信息知情人登记制度》等制度，建立了较为完善的信息披露机制，
保证真实、准确、完整、及时地披露对投资决策有重大影响的信息，充分揭示风险，切实履
行信息披露职责；严格执行内幕信息管理，认真做好内幕信息知情人登记工作，确保内幕信
息保密，维护信息披露的公平原则；持续关注新闻媒体及互联网上有关公司的各类信息及传
闻，对公司股票交易价格已经或可能产生较大影响或影响投资者决策的信息，及时求证并根
据信息披露的要求及时进行澄清说明。确保全体股东及时、准确地了解公司的生产、经营、
内控和财务状况等重要信息和公司最新动态，维护全体股东的知情权。
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存
在重大差异：□ 是 √ 否
公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不
存在重大差异。
二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的
独立情况
1、人员分开情况：公司拥有独立的员工团队，全体员工均与公司签定了劳动合同，并在
公司领取薪酬。公司制定了劳动、人事、薪酬等管理制度，公司高级管理人员均在公司专职
工作并领取薪酬，且未在公司股东及其他关联单位领取报酬或兼任行政职务。公司自2002年7
月实施重大资产重组以来，建立了一整套完全独立于控股股东的劳动、人事、薪酬管理及经
营管理制度。
2、资产分开情况：公司拥有开展主营业务所需的全部资产，与控股股东明确界定资产的
权属关系，不存在控股股东及其他关联方无偿占用、挪用公司资产的现象。
3、财务分开情况：公司拥有独立的财务部门，按照企业会计准则的要求建立了独立规范
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
的会计核算体系和财务管理制度（包括对子公司、分公司的财务管理制度）；独立在银行开
户，不存在与控股股东共用银行账户的情况；公司独立纳税，在社会保障、薪酬管理等方面
独立于控股股东。公司能够独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。
4、机构分开情况：公司拥有完全独立于控股股东及其他关联单位的办公和经营场所，不
存在混合经营、合署办公等情况。公司机构设置独立、完整；股东大会、董事会、监事会等
法人治理机构均独立、有效运作；不存在控股股东干预公司机构设置或公司机构从属于控股
股东相关职能部门的现象。
5、业务分开情况：公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系及自主经
营能力。控股股东已按照资产重组时的承诺退出了房地产开发等同业竞争领域，其控制的企
业也未从事房地产开发等同业竞争业务。公司在重大经营决策和重大投资事项均按程序由总
裁办公会集体讨论通过后，根据授权报董事长或董事会作出决策，对须由股东大会决定的事
项报请股东大会审议批准后执行。公司与控股股东及关联方发生的日常关联交易履行了严格
的审批程序，遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，依据市场公允价格协议确定，相关交易
未损害公司利益和非关联股东的利益，公司业务亦未因此类交易对关联方产生依赖。
三、同业竞争情况
□ 适用 √ 不适用
四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况
1、本报告期股东大会情况
投资者参
会议届次 会议类型 召开日期 披露日期 会议决议
与比例
审议通过《2020 年度董事会工作报告》等共
十项议案，否决《关于 2021 年度公司与控股
2020 年年度 2021 年 05 2021 年 05
年度股东大会 17.68% 股东美好集团相互提供担保额度的议案》。具
股东大会 月 25 日 月 26 日
体详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn），公
告编号：2021-47
2021 年第一 审议通过《关于续聘公司 2021 年度审计机构
2021 年 12 2021 年 12
次临时股东 临时股东大会 16.59% 的议案》等共两项议案。具体详见巨潮资讯
月 17 日 月 18 日
大会 网（www.cninfo.com.cn），公告编号：2021-65
46
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□ 适用 √ 不适用
五、董事、监事和高级管理人员情况
1、基本情况
本期增持 本期减持
任职 期初持股 其他增减 期末持股
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 股份数量 股份数量
状态 数（股） 变动（股）数（股）
（股） （股）
刘道明 董事长 现任 男 65 2002 年 7 月 22 日 2023 年 5 月 27 日 16,865,101 16,865,101
副董事长 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日
吕卉 现任 女 51
总裁 2021 年 4 月 6 日 2023 年 5 月 27 日
刘柳 董事 现任 女 37 2015 年 3 月 10 日 2023 年 5 月 27 日 9,366,900 400,435 9,767,335
刘南希 董事 现任 女 29 2021 年 5 月 25 日 2023 年 5 月 27 日 9,427,000 9,427,000
董事 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日
冯娴 副总裁 现任 女 41 2015 年 10 月 30 日 2023 年 5 月 27 日 773,500 773,500
董事会秘书 2015 年 4 月 18 日 2023 年 5 月 27 日
董事 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日
刘怡祥 现任 男 55
财务负责人 2016 年 1 月 14 日 2023 年 5 月 27 日
江跃宗 独立董事 现任 男 57 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日
唐国平 独立董事 现任 男 58 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日
肖明 独立董事 现任 男 40 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日
王耀 监事会主席 现任 女 47 2017 年 6 月 8 日 2023 年 5 月 27 日
肖懿恩 监事 现任 女 39 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日
石芸 监事 现任 女 44 2020 年 5 月 28 日 2023 年 5 月 27 日
李俊锋 副总裁 现任 男 40 2021 年 4 月 6 日 2023 年 5 月 27 日 70,200 70,200
何飞 董事、总裁 离任 男 51 2020 年 5 月 28 日 2021 年 3 月 31 日
尹沧 副总裁 解聘 男 49 2017 年 1 月 22 日 2021 年 3 月 31 日
合 计 -- -- -- -- -- -- 35,729,201 1,173,935 0 0 36,903,136
股份增减变动的原因：报告期内，董事刘柳女士及董事、副总裁兼董事会秘书冯娴女士
基于对公司未来发展前景的信心和公司价值的认可，同时看好中国资本市场长期投资的价值，
分别以自有资金对公司股份进行了增持。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况：√ 是 □ 否
公司董事、监事、高级管理人员变动情况：√ 适用 □ 不适用
姓名 担任的职务 类型 日期 原因
因个人原因辞职，辞职后不在公司担任
何飞 董事、总裁 离任、解聘 2021 年 3 月 31 日
其他任何职务
因个人原因辞职，辞职后不在公司担任
尹沧 副总裁 解聘 2021 年 3 月 31 日
其他任何职务
吕卉 总裁 聘任 2021 年 4 月 6 日 第九届董事会第八次会议聘任
李俊锋 副总裁 聘任 2021 年 4 月 6 日 第九届董事会第八次会议聘任
刘南希 董事 被选举 2021 年 5 月 25 日 2020 年年度股东大会选举
2、任职情况
公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责
1、董事
刘道明先生，1957年生，工学硕士，第十届、第十一届全国人大代表。现任湖北美好公
益基金会副理事长、湖北省慈善总会荣誉会长、中国人民大学董事、亚布力中国企业家论坛
理事、公司控股股东美好未来企业管理集团有限公司董事长，本公司董事长、实际控制人。
吕卉女士，1971年生，本科学历，中国注册会计师，高级会计师。2007年至2016年在公司
任职，历任公司法务审计部副总监、总监、计划财务部总监、财务负责人、副总裁。2016年
至2020年任公司控股股东美好未来企业管理集团有限公司总裁。现任湖北美好公益基金会副
理事长、美好未来企业管理集团有限公司副董事长，本公司副董事长、总裁。
刘柳女士，1985年生，本科学历。2010年至2011年供职汉口银行，2012年入职美好未来企
业管理集团有限公司任总裁助理，2013年任中工建设有限公司执行董事，现任亚布力青年论
坛理事、洪湖市现代基业商品砼有限公司执行董事，本公司董事。刘柳女士与公司实际控制
人刘道明先生为父女关系。
刘南希女士，1993年生，武汉理工大学工商管理专业。2019年5月至2019年12月，任公司
产业总公司计划运营部产业发展总监 ；2020年5月至2021年2月，任公司现代农业总公司总经
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
理助理；2021年3月至今任公司控股子公司美好建筑装配科技有限公司董事长，2021年5月至
今任公司董事。刘南希女士与公司实际控制人刘道明先生为父女关系。
冯娴女士，1981年生，本科学历。2000年入职公司，历任公司证券事务助理、董事会办
公室副主任、主任；2007年至2014年5月任公司董事会秘书；2011年至2014年5月任公司副总
裁；2013年至2014年5月兼任武汉美好生活投资有限公司总经理。2008年至2014年担任华远地
产股份有限公司（SH.600743）董事。现任湖北美好公益基金会理事，本公司董事、副总裁、
董事会秘书。
刘怡祥先生，1967年生，经济学硕士。2002 年至2008年入职公司，担任董事、财务负责
人；2008年至2015年4月，分别在武汉泰祥房地产开发有限公司、湖北星海集团及美加置业（武
汉）有限公司任财务总监。2015年10月至2016年1月，任公司人财指标中心财务总监。现任公
司董事、财务负责人。
江跃宗先生，1965年生，电子物理硕士，高级工程师。1989年至2004年，历任深圳现代电
子有限公司科长；深圳市质量保证中心咨询中心副主任；深圳康达信管理顾问有限公司总经
理；2004年至今任深圳赛普管理咨询有限公司董事长。2017年6月至今任本公司独立董事。
唐国平先生，1964年生，管理学（会计学）博士，中国注册会计师。1987年任教于中南财
经政法大学至今，历任会计学院副院长、会计硕士教育中心主任、研究生院常务副院长、MBA
学院院长等职务。现任中南财经政法大学会计学院教授，博士生导师，中国会计学会理事、
资深会员，中国会计学会环境资源会计专业委员会副主任委员，湖北省总会计师协会副会长。
2002年开始，先后担任武汉塑料、福星科技、高德红外、格力电器等多家上市公司独立董事，
现任蓝思科技股份有限公司（300433）、深圳市特发信息股份有限公司（000070）、中交地
产股份有限公司（000736）独立董事。2017年6月至今任本公司独立董事。
肖明先生，1982年生，结构工程硕士，教授级高级工程师(国家一级注册结构工程师)。2006
至2016年，历任中国建筑标准设计研究院工程师、主任工程师、主任、所总工程师。2016年
至今任中国建筑标准设计研究院有限公司院副总工程师。2017年6月至今任本公司独立董事。
2、监事
王耀女士，1975年生，本科学历，中级会计师。1999年11月入职美好未来企业管理集团
有限公司。历任武汉名流地产有限公司财务部副经理；美好置业集团股份有限公司财务部副
总经理；美好未来企业管理集团有限公司计划财务部部长、人财指标中心总经理、总裁助理、
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
董事，美好幸福物业总经理，现任美好未来企业管理集团有限公司常务副总裁。2017年6月至
今任公司监事，2020年5月起任第九届监事会主席。
肖懿恩女士，1983年生，大专学历。2009年8月入职美好置业集团股份有限公司，2009
年-2018年历任武汉名流幸福物业服务有限公司行政主管、行政人资副经理；物业管理中心计
划培训副经理、物业商业经理、综合管理部总监；2014年12月至2017年5月任公司监事；2017
年任湖北美好公益基金会副秘书长、美好志愿板块负责人；2018年任美好未来企业管理集团
有限公司组织人力中心总经理。现任美好未来企业管理集团有限公司综合管理中心副总经理、
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司副总经理。2020年5月起任第九届监事会监事。
石芸女士，1978 年生，大专学历。2014年入职本公司。2014年至2017年，任公司财务审
计主管；2018年至2019年5月，任公司审计经理、高级审计经理，2020年6月至今任公司审计
办公室审计副总监。2020年5月起任第九届监事会监事。
3、高级管理人员
总裁吕卉女士（见董事简历）
副总裁李俊锋先生，1982 年生，工程管理专业本科学历。2004年7月至2009年10月，在
金地集团任武汉公司高级营销经理；2009年12月至2015年3月，在美好置业历任芜湖公司副总
经理、集团产品研发总监、武汉区域副总经理；2015年3月至2020年7月，在湖北名星装饰集
团任创始人、董事长；2020年8月至12月历任美好置业房屋智造（集团）副总裁兼装配式装修
事业部总经理、房屋智造（集团）执行总裁兼运营管理中心总经理，2020年12月至2021年3
月任美好置业房屋智造（集团）总裁，2021年4月起任公司副总裁。
副总裁兼董事会秘书冯娴女士（见董事简历）
财务负责人刘怡祥先生（见董事简历）
在股东单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在股东单位 任期起始 任期终止 在股东单位是否领
任职人员姓名 股东单位名称
担任的职务 日期 日期 取报酬津贴
刘道明 美好未来企业管理集团有限公司 董事长 否
吕卉 美好未来企业管理集团有限公司 副董事长 否
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
王耀 美好未来企业管理集团有限公司 常务副总裁 是
综合管理中
肖懿恩 美好未来企业管理集团有限公司 是
心副总经理
在其他单位任职情况
√ 适用 □ 不适用
在其他单位
任职人员姓 在其他单位担 任期起始 任期终止
其他单位名称 是否领取报
名 任的职务 日期 日期
酬津贴
江跃宗 深圳赛普管理咨询有限公司 董事长 是
教授，博士生
中南财经政法大学会计学院 是
导师
唐国平 蓝思科技股份有限公司（300433）、深圳市
特发信息股份有限公司（000070）、中交地 独立董事 是
产股份有限公司（000736）
肖明 中国建筑标准设计研究院有限公司 院副总工程师 是
刘柳 洪湖市现代基业商品砼有限公司 执行董事 是
湖北美好新材料科技有限公司、武汉众鑫
刘南希 森商业管理有限公司、湖北馨安物业服务 执行董事 是
有限公司
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公
肖懿恩 副总经理 是
司
公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况
□ 适用 √ 不适用
3、董事、监事、高级管理人员报酬情况
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况
董事、监事和高级管理人员报酬经公司董事会、股东大会审议确定。2021年度在本公司
领取报酬的董事、监事及高级管理人员的年度报酬（包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职
工福利费和各项保险费、公积金以及以其他形式从公司获得的税前实发报酬总额）均依据公
司岗位职责、绩效考核以及行业相关岗位的薪酬水平制定的有关薪酬管理和等级标准相关规
定进行发放。
51
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况
单位：万元
从公司获得的 是否在公司关
姓名 职务 性别 年龄 任职状态
税前报酬总额 联方获取报酬
刘道明 董事长 男 65 现任 300 否
吕卉 副董事长、总裁 女 51 现任 187.4 否
刘柳 董事 女 37 现任 是
刘南希 董事 女 29 现任 171 否
董事、副总裁、董事会秘
冯娴 女 41 现任 174.5 否
书
刘怡祥 董事、财务负责人 男 55 现任 127.2 否
江跃宗 独立董事 男 57 现任 12 否
唐国平 独立董事 男 58 现任 12 否
肖明 独立董事 男 40 现任 12 否
王耀 监事会主席 女 47 现任 是
肖懿恩 监事 女 39 现任 是
石芸 监事 女 44 现任 32.1 否
何飞 董事、总裁 男 51 离任 47.2 否
尹沧 副总裁 男 49 离任 91.4 否
合计 -- -- -- -- 1,166.8 --
六、报告期内董事履行职责的情况
1、本报告期董事会情况
会议届次 召开日期 披露日期 会议决议
审议通过《关于回购公司股份方案的议案》一项议案，具
第九届董事会第七次 2021 年 01 月 2021 年 01 月
体详见详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn），公告
会议 22 日 23 日
编号：2021-05。
审议通过《关于增补公司第九届董事会董事的议案》等共
第九届董事会第八次 2021 年 04 月 2021 年 04 月
五 项 议 案 ， 具 体 详 见 详 见 巨 潮 资 讯 网
会议 06 日 08 日
（http://www.cninfo.com.cn），公告编号：2021-23。
审议通过《2020 年度董事会工作报告》等共十五项议案，
第九届董事会第九次 2021 年 04 月 2021 年 04 月
具体详见详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn），公
会议 23 日 27 日
告编号：2021-31。
第九届董事会第十次 2021 年 04 月 2021 年 04 月 审议通过《关于会计政策变更的议案》等共两项议案，具
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
会议 26 日 28 日 体详见详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn），公告
编号：2021-42。
审议通过《关于 2021 年半年度报告的议案》一项议案，
第九届董事会第十一 2021 年 08 月 2021 年 08 月
具体详见详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn），公
次会议 24 日 26 日
告编号：2021-54。
审议通过《关于 2021 年第三季度报告的议案》一项议案，
第九届董事会第十二 2021 年 10 月 2021 年 10 月
具体详见详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn），公
次会议 22 日 26 日
告编号：2021-58。
审议通过《关于续聘公司 2021 年度审计机构的议案》等
第九届董事会第十三 2021 年 11 月 2021 年 12 月
共 三 项 议 案 ， 具 体 详 见 详 见 巨 潮 资 讯 网
次会议 30 日 02 日
（http://www.cninfo.com.cn），公告编号：2021-61。
2、董事出席董事会及股东大会的情况
董事出席董事会及股东大会的情况
是否连续
本报告期 现场出席 以通讯方 委托出席
缺席董事 两次未亲 出席股东
董事姓名 应参加董 董事会次 式参加董 董事会次
会次数 自参加董 大会次数
事会次数 数 事会次数 数
事会会议
刘道明 7 2 5 0 0 否 2
吕卉 7 2 5 0 0 否 2
刘柳 7 2 5 0 0 否 2
刘南希 3 1 2 0 0 否 2
冯娴 7 2 5 0 0 否 2
刘怡祥 7 2 5 0 0 否 2
江跃宗 7 0 7 0 0 否 2
唐国平 7 2 5 0 0 否 2
肖明 7 0 7 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会的说明：不适用
说明：2021 年受疫情防控因素影响，异地董事主要通过网络视频方式参会并表决。
3、董事对公司有关事项提出异议的情况
董事对公司有关事项是否提出异议
□ 是 √ 否
报告期内董事对公司有关事项未提出异议。
4、董事履行职责的其他说明
董事对公司有关建议是否被采纳
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
√ 是 □ 否
报告期内，公司各位董事勤勉尽责，有效行使了董事职权，对于公司的相关合理建议均
被采纳。各位独立董事发挥各自在财务、管理以及行业等方面的专业知识特长，按照有关规
定对于需要发表意见的事项发表事前认可意见及独立董事意见共计24项，促进了董事会决策
的公平、公正、公允，切实维护了全体股东的利益。
七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况
召开会
委员会名称 成员情况 召开日期 会议内容
议次数
2021 年 01 月 22 日 审阅未审报表、对审计计划进行初步沟通
2021 年 03 月 04 日 关于注册会计师与治理层的沟通
主任委员唐 2020 年度审计报告初稿、2020 年度审计工作总
2021 年 04 月 20 日
国平，委员： 结
审计委员会 江跃宗、肖 7 2021 年 04 月 23 日 审议关于 2021 年第一季度财务报告
明、吕卉、 2021 年 08 月 23 日 审议关于公司 2021 年半年度财务报告的议案
刘怡祥
2021 年 10 月 21 日 审议关于 2021 年第三季度财务报告的议案
审议关于续聘公司 2021 年度财务报告及内部控
2021 年 11 月 29 日
制审计机构的议案
主任委员刘
审议关于调整房屋智造（集团）E(PC)事业总部
道明，委员： 2021 年 08 月 23 日
组织架构的议案
投资决策委 江跃宗、肖
2
员会 明、吕卉、
审议关于调整房屋智造（集团）总部组织架构的
刘柳、刘南 2021 年 09 月 26 日
议案
希、冯娴
审议关于房屋智造（集团）人事任命及调整经营
2021 年 03 月 02 日
委员会成员的议案
审议关于提名增补公司第九届董事会董事的议
2021 年 04 月 02 日 案、关于提名公司高级管理人员的议案、关于调
主任委员江 整部分公司高级管理人员薪酬的议案
跃宗，委员：
审议关于调整房屋智造（集团）经营委员会成员
人力委员会 肖明、唐国 6 2021 年 07 月 07 日
的议案
平、吕卉、
审议关于任命房屋智造（集团）总部及一级部门
冯娴 2021 年 09 月 26 日
负责人的议案
审议关于制定房屋智造（集团）3C 业务激励方
2021 年 11 月 01 日
案的议案
2021 年 12 月 24 日 审议关于房屋智造（集团）管理人员任免的议案
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
八、监事会工作情况
监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险
□ 是 √ 否
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、公司员工情况
1、员工数量、专业构成及教育程度
报告期末母公司在职员工的数量（人） 14
报告期末主要子公司在职员工的数量（人） 1,732
报告期末在职员工的数量合计（人） 1,746
当期领取薪酬员工总人数（人） 3,126
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人） 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数（人）
高级管理 27
大运营管理 90
产品研发与设计 76
SEPC 项目拓展与管理 386
EPC 项目建设与管理 354
PC 智造生产与销售 512
成本供应链 86
资金经营 17
财务管理 93
人力行政 97
审计监察 8
合计 1,746
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 92
大学本科 758
大学专科 485
高中/职高及以下 411
合计 1,746
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2、薪酬政策
根据公司董事会审议通过的《成就共享奖金方案（2020版）》和《2021 年度考评工作方
案》、《员工绩效管理制度》，将组织绩效（业绩指标）、年度述职、价值观三个维度作为
管理人员的考评指标；将周期内重点工作（KPI）及岗位关键绩效指标、价值观两个维度，作
为普通员工的考评指标。员工绩效与管理人员代表的一二级组织绩效紧密关联，将“业绩导向、
价值创造、利润共享、责任共担、严格考核”作为2021年度绩效奖金分配的基本原则。
3、培训计划
公司根据经营管理以及业务开展需要，搭建新员工入职培训和在职培训体系，通过“引进
来、走出去”，吸取优秀企业的管理经验，继续应用先进的OKR管理工具，组织极具针对性、
高质量的《流程型组织变革》、《设计合作经理培训班》《项目经理训练营》、《大供应链
管理能力培训》《投拓先锋训练营》、《“燎原计划”新员工培训》等内、外部专项培训，提
高不同层级员工的管理技能、专业技能和业务水平，为公司可持续性发展提供知识和技能保
障。
4、劳务外包情况
□ 适用 √ 不适用
十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况
报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况：
公司的现金分红政策符合公司章程的规定及股东大会决议的要求；分红标准和比例明确
和清晰；相关的决策程序和机制完备；独立董事履职尽责并发挥了应有的作用；中小股东有
充分表达意见和诉求的机会，其合法权益得到了充分保护。报告期内，公司现金分红政策未
进行调整或变更。
现金分红政策的专项说明
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求： 是
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分红标准和比例是否明确和清晰： 是
相关的决策程序和机制是否完备： 是
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用： 是
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是
是
否得到了充分保护：
现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、透
报告期内，公司现金分红政策未进行调整或变更。
明：
公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案
□ 适用 √ 不适用
本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□ 适用 √ 不适用
公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。
十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况
1、 内部控制建设及实施情况
公司建立了有效的内部控制制度并且运行有效。董事会下设审计委员会，负责审查内控
建设、监督内控有效执行、审查内控自我评价等。公司设立内部审计部门，确保审计人员及
其工作的独立性，对内控有效性全面督查，发现内控缺陷及时报告并监督有关部门限期整改。
公司制定各项内部管理制度及权责手册，明确业务、权责、流程。制定可持续发展的人力资
源政策，关注道德修养和专业胜任能力，倡导美好价值观和社会责任感。目前公司治理结构、
组织架构运行良好，各组织间权责分明、相互制约、相互监督。
公司及时对内外部风险因素进行识别、分析、应对。建立了有效的控制制度，包括不相
容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护、预算控制、运营分析控制、绩
效考评控制。公司按照控制制度执行，效果良好。
公司建立了信息与沟通制度，规范内外部信息的收集、处理和传递，优化和规范信息化
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
平台。公司信息沟通及时、通畅。
公司建立内部监督制度，由内审部门定期或不定期对各业务进行监督检查，如投拓、设
计、工程施工、营销、招采、财务等。发现内控缺陷及时报告并监督有关部门限期整改，并
结合监督情况对内控有效性进行评价。公司还建立反舞弊机制，建立举报投诉制度和举报人
保护制度，规范舞弊案件的举报、调查、处理、报告和补救程序。2021 年公司重点对设计、
工程、招采进行监督检查，未发现重大内控缺陷。
2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况
□ 是 √ 否
十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况
报告期内公司能够对子公司进行有效控制。集团对所属各分子公司实行扁平化的直线管
理，对控股子公司派出董事、监事、高级管理人员。集团职能部门对各分子公司的相应对口
部门进行专业指导、监督及服务。各子公司统一执行公司颁布的各项规范制度，集团对各分
子公司的机构设置、资金调配、人员编制、重要岗位人员录用、调配和任免实行统一管理，
以保证公司在经营管理上的高度集中。各分子公司每月按规定向集团报送各类经营报表信息，
对经营过程中的重大问题及时向集团各相关部门和责任人报告，必要时，经董事会审查后对
外披露。
公司从业务管理、人事管理与考核、组织绩效管理、资金与预算管理、授权与流程控制
方面对子公司进行管控。公司在总部层面设立事业部，通过事业部对项目进行垂直管理，提
高管控效率；各城市公司的负责人由总部任命或委派，且总部对其个人绩效和所在组织绩效
进行年度考核；整个集团资金由总部资金中心统一归集和调配，各城市提交月度资金计划由
总部审核，资金使用时由城市公司向总部资金中心申请下拨，总部财务管理中心自下而上、
自上而下制定并审核各公司年度预算，并在预算范围内执行，超预算事项需单独审批；公司
制定权责手册，对运营管理、投资拓展、房屋开发、资金、财务、供应链、营销、生产智造、
工程交付等业务流程审批节点和授权进行规范，以确保子公司重要事项的审批流程在总部的
控制范围内。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告
1、 内控自我评价报告
内部控制评价报告全文披露日期 2022 年 4 月 27 日
《美好置业集团股份有限公司 2021 年度内控自我评价报告》详见巨潮
内部控制评价报告全文披露索引
资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
纳入评价范围单位资产总额占公
100.00%
司合并财务报表资产总额的比例
纳入评价范围单位营业收入占公
100.00%
司合并财务报表营业收入的比例
缺陷认定标准
类别 财务报告 非财务报告
1、重大缺陷：指一个或多个控制缺陷
组合，导致不能及时防止或发现并纠
正财务报告中的重大错报。出现下列 根据影响内控有效的可能性进行
情形的，认定为重大缺陷：（1）控制 划分，可能或很可能严重影响内
环境无效；（2）董事、监事和高管人 控有效性的为重大缺陷，极小可
员舞弊行为；（3）外部审计发现当期 能影响内控有效性的为一般缺
财务报告存在重大错报，公司在运行 陷，高于一般缺陷、低于重大缺
过程中未能发现该错报；（4）已经发 陷的对内控有效性的影响为重要
现并报告给管理层的重大缺陷在合理 缺陷。出现以下情形的，认定为
定性标准 的时间后未加以改正；（5）公司审计 重大缺陷，其他情形按影响程度
委员会和审计监察办公室对内部控制 分别确定为重要缺陷或一般缺
的监督无效；（6）其他可能影响报表 陷。（1）违犯国家法律、法规或
使用者正确判断的缺陷。 规范性文件；（2）重大决策程序
2、重要缺陷：指一个或多个控制缺陷 不科学；（3）制度缺失可能导致
组合，导致不能及时防止或发现并纠 系统性失效；（4）重大或重要缺
正财务报告中虽然未达到和超过重要 陷不能得到整改；（5）其他对公
性水平，仍应引起管理层重视的错报。司影响重大的情形。
3、一般缺陷：不构成重大缺陷或重要
缺陷的其他内部控制缺陷。
1、重大缺陷：营业收入潜在错报金额 1、重大缺陷：对公司造成较大负
占营业收入总额的 0.5%以上；利润总 面影响并以公告形式对外披露、
额潜在错报金额占利润总额的 5%以 造成公司直接财产损失金额在
上；资产总额潜在错报金额占资产总 100 万元以上的视为重大缺陷；
额的 0.5%以上；所有者权益潜在错报 2、重要缺陷：受到国家政府部门
定量标准
金额占所有者权益总额的 1%以上。 处罚但未对公司造成负面影响、
2、重要缺陷：营业收入潜在错报金额 造成公司直接财产损失金额在
占营业收入总额的 0.2-0.5%；利润总 10-100 万元的视为重要缺陷；
额潜在错报金额占利润总额的 2-5%；3、一般缺陷：受到省级以下政府
资产总额潜在错报金额占资产总额的 部门处罚但未对公司造成负面影
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
0.2-0.5%；所有者权益潜在错报金额 响、造成公司直接财产损失在 10
占所有者权益总额的 0.5-1%。 万元以下的视为一般缺陷。
3、一般缺陷：营业收入潜在错报金额
占营业收入总额的 0.2%以下；利润总
额潜在错报金额占利润总额的 2%以
下；资产总额潜在错报金额占资产总
额的 0.2%以下；所有者权益潜在错报
金额占所有者权益总额的 0.5%以下。
财务报告重大缺陷数量（个） 0
非财务报告重大缺陷数量（个） 0
财务报告重要缺陷数量（个） 0
非财务报告重要缺陷数量（个） 0
2、内部控制审计报告
√ 适用 □ 不适用
内部控制审计报告中的审议意见段
我们认为，美好置业集团股份有限公司于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关
规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
内控审计报告披露情况 披露
内部控制审计报告全文披露日期 2022 年 4 月 27 日
《美好置业集团股份有限公司 2021 年度内部控制审计报告》详见
内部控制审计报告全文披露索引
巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）
内控审计报告意见类型 标准无保留意见
非财务报告是否存在重大缺陷 否
会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告
□ 是√否
会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致
√是 □ 否
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况
根据国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》（国发【2020】14 号），以及中
国证券监督管理委员会云南监管局《云南证监局关于开展上市公司治理专项行动的通知》（云
证件函【2021】27号）的指示精神，公司董事会、监事会以及管理层高度重视，由董事会办
公室、财务办公室及审计办公室成立专项调查小组，对照《中华人民共和国公司法》《中华
人民共和国证券法》《上市公司章程指引》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所上市公
司规范运作指引》等有关法律法规，及《公司章程》《董事会议事规则》等内部规章，本着
认真谨慎、实事求是的态度，对2018年1月1日至2020年12月31日期间的公司治理情况展开了
严格自查。
从自查结果总体看，公司已按照相关法规规定建立了较为完整的公司治理制度体系，有
效执行且不断完善；董事、监事和高级管理人员勤勉尽职，均按照法律法规和公司章程的规
定行使职权；信息披露公告未发生重大遗漏、误导性陈述、虚假记载和重大差错的情形；在
控股股东股票质押、对上市公司资金占用、关联交易以及对外担保等重大事项上均符合规范
运作要求。同时，在日常规范管理及内部控制体系建设等方面，公司仍有不足之处，根据上
市公司治理的相关规范，公司拟定了整改计划，明确整改时间及具体责任人。具体如下：
1、董事会、监事会的会议记录不全
存在问题：自查中发现，由于疫情防控原因，以属地办公为原则，公司董事会、监事会
以通讯方式表决较多，现场会议则以审议定期报告等相关事项为主，会议讨论要点均在议案
及披露文件中直接修改，现场会议记录不全，存在以会议决议替代会议记录的情况。
整改措施：确定专人做好后续每场董事会、监事会的会议记录工作，写明会议的时间、
地点、议题、参会人员、发言要点等内容，会议结束后，由全体参会董事或监事签署后存档。
整改期限：持续。
2、董事会专门委员会人员构成不符合规范要求
存在问题：公司合并提名委员会、薪酬与考核委员会职能，成立董事会人力委员会，由
独立董事担任主任委员。2018年1月至2020年5月，人力委员会成员为三人，包括独立董事二
人，超过半数；2020年5月28日董事会换届选举后，人力委员会成员扩充至五人，独立董事仍
然为二人，未达到超过半数的要求。
整改措施：经与人力委员会委员及各位独立董事沟通，公司于2021年4月6日召开第九届
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
董事会第八次会议，审议通过《关于调整公司第九届董事会人力委员会人员构成的议案》。
调整后，第九届董事会人力委员会人员构成为：主任委员江跃宗（独立董事），其他委员：
肖明（独立董事）、唐国平（独立董事）、吕卉（董事）、冯娴（董事）。已符合规范要求。
公司将以此为戒，在今后的工作中严格对照相关法律法规，确保董监高及各专门委员会人员
任职资格符合监管规定。
整改期限：已于2021年4月6日完成整改。
3、独立董事现场办公时间不足
存在问题：公司独立董事均亲自出席各场董事会会议，对各项提案发表专业观点，有效
工作的时间不少于十五个工作日，包括出席股东大会、董事会及各专门委员会会议，对公司
生产经营状况、管理和内部控制等制度的建设及执行情况、董事会决议执行情况等进行调查。
但现场工作时间不足十个工作日。尤其疫情期间，相关会议多以线上方式召开。
整改措施：公司将根据《上市公司独立董事履职指引》《深圳证券交易所上市公司规范
指引》《深圳证券交易所创业板上市公司规范运作指引》的要求，积极创造条件，请独立董
事对公司本次治理自查的整改结果进行检查及指导；定期及不定期请独立董事对公司的生产
经营情况、管理和内部控制等制度的建设及执行情况、董事会决议执行情况进行现场检查，
切实保障独立董事依法合规履行职责，并做好现场工作记录工作。
整改期限：持续。
4、相关管理制度不够完善
存在问题：自查中发现，由于公司未出现关联人占用或者转移公司资金、资产或者其他
资源而给上市公司造成损失或者可能造成损失的情形，公司未建立专门的关联人责任追究机
制；公司制定了《重大信息内部报告制度》《财务条线管理办法》《合同管理办法》《资金
管理办法》等制度体系，适用于全部子公司，对子公司的重大事件、财务管理、人事管理、
业务管理等均有明确规定，并能够有效实施，但未建立专门的子公司管理制度。
整改措施：公司根据相关法律法规，由董事会办公室、房屋智造运营中心负责组织，拟
定《防范控股股东实际控制人及其他关联方资金占用制度》、《子公司管理制度》，提交公
司董事会审议批准后实施。
整改期限：已于2021年4月26日完成整改。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
5、印鉴使用登记台账记录不全
存在问题：自查中发现，由于无纸化办公，印鉴使用申请系通过OA、明源软件、iTWO
流程按权责手册审批，集成于业务与事项或合同审批流程中，流程审批成完后抄送印鉴保管
人员，由保管员依据审批完结的系统流程，认真核对审批文件与用印文件无差异后方能用印。
印鉴使用及审批均严格执行了规范要求，但存在线下纸质用印台账记录不全的情况。
整改措施：从2021年3月5日开始，严格要求印鉴保管人除了严格核对线上审批流程外，
必须同步完善线下纸质台账的记录工作。
整改期限：持续。
公司将以本次自查活动为契机，开展长期的、持续的内部自查及整改工作。一方面，对
控股股东、实际控制人、董监高等“关键少数”及相关工作人员展开合规培训，不断强调监
管要求、强化责任意识；另一方面，持续优化内部体系建设，健全公司治理制度，完善协调
运作、有效制衡的治理结构，提升经营决策的科学性及效率，加大投资者权益的保护力度。
以“敬畏市场、敬畏法治、敬畏专业、敬畏风险”的心态，挖掘公司治理内生动力，构建公
司治理良好生态。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第五节 环境和社会责任
一、重大环保问题
上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位
□ 是 √ 否
报告期内因环境问题受到行政处罚的情况
公司或子公司名 对上市公司生产
处罚原因 违规情形 处罚结果 公司的整改措施
称 经营的影响
无 无 无 无 无 无
参照重点排污单位披露的其他环境信息
报告期内，公司坚决贯彻执行党中央、国务院关于加强生态环境保护、坚决打好污染防
治攻坚战的重大决策部署，在做好经营工作的同时，认真做好节能减排、环境保护工作。
在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□ 适用 √ 不适用
公司按照国家政策指引，大力发展绿色、低碳的装配式建筑，推广装配式叠合剪力墙高
效技术体系应用。秉持“绿色、节能、环保、快速高效、高科技”工业化4.0理念，公司已在
北京、天津、武汉、青岛、重庆、成都、南京等13个核心城市打造房屋智造生产基地，各生
产基地配置的进口PC生产线自动化程度高、节能环保，预制构件品质优异。公司绿色装配式
建筑产品全套解决方案，可改善传统住宅墙体开裂、渗漏等质量通病，通过构件工厂化生产
和现场高效装配作业方式，大幅节约劳动力，减少建筑垃圾和建筑污水排放，降低施工噪声
等对环境影响，契合《绿色建筑评价标准）（GB/T 50378-2021）。根据国标《建筑碳排放计
算标准》（GB/T 51366-2019）测算，相对传统现浇建造方式，公司典型装配式住宅项目建造
全过程可减少碳排放约33%（建材生产及运输、建造阶段可分别减少碳排放约62kg/m2 、
29kg/m2）。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
二、社会责任情况
报告期内，公司坚持“爱心、奉献、互助、共享”的美好价值观，依法合规、诚信经营，
做“城乡建设服务者”，以“产品零缺陷、服务满意百分百”为目标，大力发展装配式建筑
业务，装配式建筑属于绿色建筑，从生产到建造全生命周期内具有节能环保、绿色低碳的优
势。公司坚持公开、公平、公正原则，真实、准确、完整、及时地进行信息披露，充分尊重
和维护股东特别是中小股东，以及职工、客户、供应商、债权人等其他利益相关者的合法权
益，在日常经营活动中重合同、守信用，实现股东、员工、社会等各方面利益的协调平衡，
在推动企业发展的同时，认真落实政府部门的疫情防控部署，积极反哺社会，热心公益事业，
积极履行企业公民义务。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况
不适用
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截
至报告期末尚未履行完毕的承诺事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在
报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项。
2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原
盈利预测及其原因做出说明
□ 适用 √ 不适用
二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。
三、违规对外担保情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无违规对外担保情况。
四、 董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明
□ 适用 √ 不适用
五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说
明
1、董事会关于公司 2021 年度带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审
计报告的专项说明
董事会认为，中审众环出具的带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见
审计报告较客观地反应了公司 2021 年度的经营情况，上述带“与持续经营相关的重大不确定
性”段落的无保留意见中涉及事项不影响已发表的审计意见。
公司董事会和管理层深刻认识到上述事项对公司造成的不利影响，已经制定了改善措施
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
并将积极推进，在 2022 年度全力提升持续经营能力，切实维护公司和投资者利益。公司具体
应对措施：
（1）装配式建筑业务：2022 年公司装配施工将通过抓节点，保交付的策略积极组织各
项目按照甲方要求进度施工，紧盯合同节点，及时办理结算；公司战略性资源向 PC 构件业
务集中，集中优势营销、设计资源获取战略客户，通过积极的市场策略获取销售订单，加快
已签订单的转化供应速度，加大供应量并严格督办回款，确保经营性资金平衡并实现略有盈
余。同时，公司将向具有市场资源的优质企业开放 PC 工厂股权合作，缓解现金流压力，助
力市场拓展。
（2）房地产业务：2022 年公司房地产业务将对剩余的房产存量项目通过多种营销措施
实现快速去化，加速项目全面清盘和回款，提高资产运营效率。公司房地产项目采用分批次
开发，分批次销售，依次滚动循环的方式持续投入，直至项目全部完工。2022 年公司计划交
付项目约 80 万方，截至 2022 年第一季度，已完成约 22 万方住宅产品交付。公司预售监管资
金根据房产项目工程进度逐步提取，用于各项目工程款支付，尽力降低违约风险。
公司历史业务形成的城中村改造代垫拆迁补偿款、股权转让形成的应收股权转让款、项
目开发合作款等应收款项，2022 年内将按照合同节点及时办理款项清收。同时公司将积极与
大型央（国）企地产公司洽谈优质存量项目的转售合作，盘活存量资产，提升公司资产流动
性，化解潜在经营风险。
（3）债务风险化解：公司将采取以下措施妥善化解流动性及债务逾期风险：一是在上述
各项业务开展的举措下，持续增强公司“造血”能力；二是从融资开展上，深度加强与金融
机构的合作，争取贷款续约和展期的同时，力求取得更多的增量融资，增强公司资金保障能
力；三是在经营管理上继续推动降本增效，加强成本费用管理，提升运营质量；四是继续加
强对各投资主体的投资性现金流的管理和配置，从回款和支付两个维度对集团的资金情况进
行密切监控，进行资金整体规划和统筹。严格执行回款任务的考核机制，确保各项刚性支付
的按期兑付，保障各项目实现平稳交付。
综上所述，2022 年度公司将以装配式建筑业务拓展、房地产在建在售项目的快速集中去
化为核心依托，在确保金融机构贷款还款、工程款支付和各项日常费用支出的前提下，合理
规划各项目的投资开发节奏和资金安排，保障流动性的安全稳定，提升公司长期可持续发展
能力。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、监事会对公司 2021 年度带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审计
报告涉及事项说明如下：
监事会认为中审众环出具的带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见审
计报告不会对公司 2021 年末的财务状况及 2021 年度的经营成果和现金流量造成影响，较客
观地反应了公司当前的经营情况。上述带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留
意见中涉及事项不影响已发表的审计意见。
监事会同时认为公司董事会编制的《关于带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无
保留意见审计报告的专项说明》符合公司实际情况，董事会和经营层制定的措施和安排是切
合实际的。公司监事会将认真履行职责，对董事会及管理层的履行情况进行监督，切实维护
广大投资者利益。
3、独立董事对公司 2021 年度带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审
计报告涉及事项发表独立意见如下：
（1）中审众环对公司 2021 年度财务报表、经营成果进行审计，出具了带“与持续经营
相关的重大不确定性”段落的无保留意见的《审计报告》（众环审字（2022）1610135 号）。
上述带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见中涉及事项不属于《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 14 号-非标准无保留审计意见及其审计事项的处理》中规定
的明显违反会计准则、制度及相关信息披露规范性规定的情形，不影响已发表的审计意见类
型。我们对审计报告无异议。
（2）我们同意公司董事会编制的《关于带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保
留意见审计报告的专项说明》，并将持续关注并监督公司董事会和管理层积极地采取有效措
施，努力改善公司经营，降低公司风险，不断提高公司的持续经营能力，维护公司及全体股
东权益。
六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明
√ 适用 □ 不适用
报告期内，公司根据财政部修订及颁布的会计准则等具体准则进行了相应会计政策变更，
具体详见公司分别于2021年4月28日披露于指定媒体的《关于会计政策变更的公告》，公告编
号：2021-41。
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七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
详见本报告第十节财务报告第三小节财务报表附注之“7、合并范围的变更”。
八、聘任、解聘会计师事务所情况
现聘任的会计师事务所
境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬（万元） 150
境内会计师事务所审计服务的连续年限 6
境内会计师事务所注册会计师姓名 王文政、邹俭
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连
王文政 1 年、邹俭 4 年
续年限
当期是否改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
是否在审计期间改聘会计师事务所
□ 是 √ 否
聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况
√ 适用 □ 不适用
本报告期，根据公司2021年第一次临时股东大会决议，公司聘请中审众环担任财务报告
及内部控制的审计机构，费用总额为人民币150万元，其中财务报告审计费用为110万元，内
部控制审计费用为40万元。
九、年度报告披露后面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
十、破产重整相关事项
□ 适用 √ 不适用
公司报告期未发生破产重整相关事项。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
十一、重大诉讼、仲裁事项
√ 适用 □ 不适用
涉案金额 是否形成预
诉讼(仲裁)基本情况 诉讼(仲裁)进展 诉讼(仲裁)审理结果及影响 诉讼(仲裁)判决执行情况 披露日期 披露索引
（万元） 计负债
2021 年 4 月 13 日湖北省高
级人民法院（2020）鄂民终
589 号二审判决：维持武汉
1、湖北省高级人民法 市中级人民法院一审判决的
2019 年 7 月，原告武汉市银鸿服 院于 2021 年 4 月 13 第一项、第三项、第五项， 1、银鸿公司于 2021 年 5 月 12
饰有限公司（简称：“银鸿公司”） 日作出（2020）鄂民 即维持“一、继续履行《长丰 日向武汉市中级人民法院申
请执行，武汉中级人民法院于
提起诉讼，请求判令武汉长源丰 终 589 号二审判决。 村城中村综合改造土地整合
2021 年 5 月 24 日作出执行通
泰实业有限公司（简称"长源丰泰 协议书》；三、银鸿公司于本
知书责令武汉江北自通知送
"）、武汉市硚口区长丰街长丰村 判决生效之日起十五日内向
达后即履行（2020）鄂民终 589
城中村改造工作委员会（简称" 2、武汉江北于 2021 武汉江北交付土地使用权 号终审判决所确定的各项义 巨潮资讯网
长丰村城改委"）、名流置业武汉 年 9 月 27 日向最高人 证；五、驳回武汉江北公司 务；武汉江北于 2021 年 6 月 2021 年 05 （www.cninfo.
江北有限公司（简称"武汉江北"） 7,248.83 是 民法院申请再审。最 其他反诉请求”；二、撤销武 10 日向武汉市中级人民法院
月 12 日 com.cn），公告
共同连带向原告支付经济补偿款 高人民法院于 2021 汉市中级人民法院一审判决 申请执行：请求依法强制被执
编号：2021-44
并支付违约金；请求判令长源丰 年 12 月 20 日受理本 第二项、第四项；三、武汉 行人银鸿公司向武汉江北提
泰、长丰村城改委、武汉江北共 案。2022 年 3 月 7 日，江北于本判决生效之日起十 供付款金额等额的税务发票
同连带承担履行合同的全部税 最高人民法院作出 五日内向银鸿公司支付经济 及缴纳税款额度的凭证；申请
费；请求判令被告武汉江北、武 （2021）最高法民申 补偿款 3,348 万元及违约金。依法强制被执行人银鸿公司
汉三江宜家拆迁有限公司共同连 7192 号《民事裁定 如未按本判决指定的期间履 向武汉江北交付土地使用权
带向原告赔偿经济损失。 书》，驳回武汉江北的 行给付金钱义务，应当依照 证原件及房屋权属文件。
再审申请。 《中华人民共和国民事诉讼
法》第二百五十三条规定，
加倍支付延迟履行期间的债
务利息。
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其他诉讼事项：
涉案金额 诉讼（仲裁）进 诉讼（仲裁）审理结果及 诉讼（仲裁）判决执行
诉讼（仲裁）基本情况 是否形成预计负债 披露日期 披露指引
（万元） 度 影响 情况
报告期内（含以前年度结转）
未达到披露标准，我司为原告 4,744.67 否 审理/执行中 尚未判决/执行 尚未判决/执行 无 无
的案件共计 18 件
报告期内（含以前年度结转）
未达到披露标准，我司为被告 16,593.07 否 审理/执行中 尚未判决/执行 尚未判决/执行 无 无
的案件共计 105 件
报告期内（含以前年度结转）
未达到披露标准，我司为第三 65.00 否 审理中 尚未判决 尚未判决 无 无
人的案件共计 1 件
公司及下属企业在日常经营中存在工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、劳动人事争议等方面的纠纷，个案涉及金额均未达
到披露标准，对公司正常经营管理不会产生影响。
十二、处罚及整改情况
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在处罚及整改情况。
十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况
□ 适用 √ 不适用
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十四、重大关联交易
1、 与日常经营相关的关联交易
关联交 关联交易 占同类交 获批的交 可获得的
关联交 关联交易 关联交 金额 是否超过 关联交易结算
关联交易方 关联关系 易定价 易金额的 易额度（万 同类交易 披露日期 披露索引
易类型 内容 易价格 （万元） 获批额度 方式
原则 比例 元） 市价
湖北现代基业商 实际 控制人之 兄 公告编号：
采购商品 采购混凝土 合同约定 市场价格 2.94 0.04% 3,000.00 否 按进度付款 2.94 2021/4/27
品砼有限公司 出资的公司 2021-33
物业、销售 公告编号：
龙湖怡悦物业服 接受劳务 合同约定 市场价格 4,954.80 96.18% 6,000.00 否 按进度付款 4,954.80 2021/4/27
服务 2021-33
务有限公司（注 其他关联方
提供房屋租
1） 提供劳务 合同约定 市场价格 8.63 0.66% 按进度收款 8.63
赁服务
公告编号：
湖北美好新材料 实际 控制人之 女 采购商品 采购商品 合同约定 市场价格 1,433.37 1.49% 6,000.00 否 按进度付款 1,433.37 2021/4/27
2021-33
科技有限公司 出资的公司
销售商品 销售农产品 合同约定 市场价格 5.99 0.35% 按进度收款 5.99
洪湖美好超薄岩 实际 控制人之 女
公告编号：
板新材料科技有 出资 的公司之 子 采购商品 采购商品 合同约定 市场价格 6.24 0.01% 3,000.00 否 按进度付款 6.24 2021/4/27
2021-33
限责任公司 公司
提供房屋租 公告编号：
美好未来企业管 提供劳务 合同约定 市场价格 11.43 0.87% 12.45 否 按进度收款 11.43 2021/4/27
控股股东 赁服务 2021-33
理集团有限公司
销售商品 销售农产品 合同约定 市场价格 0.02 0.00% 按进度收款 0.02
湖北美好公益基 理事 长为实际 控
销售商品 销售农产品 合同约定 市场价格 9.31 1.02% 按进度收款 9.31
金会 制人
湖北馨安物业服 实际 控制人之 女
接受劳务 销售服务 合同约定 市场价格 28.95 1.05% 按进度收款 28.95
务有限公司 控制的公司
72
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
关联交 关联交易 占同类交 获批的交 可获得的
关联交 关联交易 关联交 金额 是否超过 关联交易结算
关联交易方 关联关系 易定价 易金额的 易额度（万 同类交易 披露日期 披露索引
易类型 内容 易价格 （万元） 获批额度 方式
原则 比例 元） 市价
张家港美生美置 提供建筑劳
联营企业 销售劳务 合同约定 市场价格 3,925.74 4.75% 按进度收款 3,925.74
业有限公司 务
重庆美南置业有 提供建筑、
联营企业 销售劳务 合同约定 市场价格 5,574.32 6.74% 按进度收款 5,574.32
限公司 设计劳务
合计 -- -- 15,961.74 -- 18,012.45 -- -- -- -- --
大额销货退回的详细情况 不适用
按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在
无
报告期内的实际履行情况（如有）
交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用） 不适用
注 1：美好生活投资有限公司系本集团关联方与本集团的关联关系为同一实际控制人。2021 年 8 月美好生活投资有限公司处置武汉名流幸福物业有限公司 100%股权，
处置后，武汉名流幸福物业有限公司更名为龙湖怡悦物业服务有限公司。根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，本报告期该公司仍为公司关联法人。
73
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、资产或股权收购、出售发生的关联交易
□ 适用 √不适用
3、共同对外投资的关联交易
□ 适用 √不适用
4、关联债权债务往来
√适用 □ 不适用
是否存在非经营性关联债权债务往来
□适用 √不适用
应收关联方债权：
关联方 关联关系 款项类型 形成原因 是否存在非 期初余额 期末余额
经营性资金 （万元） （万元）
占用
重庆美南置业有限公司 联营公司 应收账款 经营 否 - 275.80
重庆美南置业有限公司 联营公司 其他应收款 经营 否 - 17,926.10
张家港美生美置业有限公司 联营公司 其他应收款 经营 否 - 16,046.70
重庆美南置业有限公司 联营公司 合同资产 经营 否 - 600.78
张家港美生美置业有限公司 联营公司 合同资产 经营 否 - 4,181.55
应付关联方债务：
形成原 期初余额 期末余额
关联方 关联关系 款项类型
因 （万元） （万元）
实际控制人之兄出资的公
湖北现代基业商品砼有限公司 其他应付款 经营 - 2.16
司
美好未来企业管理集团有限公司 控股股东 其他应付款 经营 4.57 -
重庆美南置业有限公司 联营公司 其他应付款 经营 - 9,596.45
杭州美生美置业有限公司 联营公司 其他应付款 经营 16,853.57 23,453.07
龙湖怡悦物业服务有限公司 其他关联方 应付账款 经营 1,586.92
洪湖美好超薄岩板新材料科技有 实际控制人之女出资的公
应付账款 经营 - 7.06
限责任公司 司之子公司
美好生活投资有限公司 同一实际控制人 应付账款 经营 413.61 2,416.48
实际控制人之兄出资的公
湖北现代基业商品砼有限公司 应付账款 经营 110.98 105.16
司
实际控制人之女出资的公
湖北美好新材料科技有限公司 应付账款 经营 951.52 822.29
司
关联债务对公司经营成果及财务状况的影响 公司正常经营需要
74
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
5、与存在关联关系的财务公司的往来情况
□ 适用 √不适用
6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况
□ 适用 √不适用
7、其他重大关联交易
√适用 □ 不适用
（1）担保
担保是
担保金额 否已经
担保方 被担保方 担保起止日
（万元） 履行完
毕
本公司 青岛名流装配建筑科技有限公司（注 2019 年 1 月 11 日至 2024 年 1
25,000.00 否
刘道明 1） 月6日
本公司
美好建筑装配科技有限公 2020 年 1 月 8 日至 2022 年 12
河南美好智造装配式房屋有限公司 5,000.00 否
司 月 21 日
刘道明
本公司
2019 年 12 月 31 日至 2022 年 12
芜湖名流置业有限公司 武汉南部新城投资有限公司 46,388.18 否
月 31 日
刘道明、王萍
洪湖市美合置业发展有限
公司 2019 年 6 月 6 日至 2032 年 5 月
武汉美好新城建设发展有限公司 60,000.00 否
本公司 28 日
刘道明
博罗名流实业有限公司
武汉美好新城建设发展有
限公司
洪湖市美胜置业发展有限
公司 2020 年 12 月 31 日至 2033 年 11
武汉美好新城建设发展有限公司 35,000.00 否
洪湖市美境置业发展有限 月9日
公司
洪湖市美合置业发展有限
公司
本公司
本公司 湖北美愿置业有限公司、杭州美生置 2020 年 7 月 15 日至 2022 年 7
46,368.00 否
武汉市泰宇商贸有限公司 业有限公司 月 15 日
75
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
湖北美阖置业有限公司
刘道明、王萍
名流置业武汉江北有限公
2020 年 6 月 12 日至 2022 年 4
司 武汉美好锦程置业有限公司 48,000.00 否
月 28 日
本公司
本公司
2021 年 7 月 23 日至 2023 年 7
刘道明、王萍 重庆美唐置业有限公司 30,000.00 否
月 23 日
重庆名流置业有限公司
美好建筑装配科技有限公
司
重庆名流置业有限公司
重庆美好智造装配式房屋有限公司 2018 年 12 月 29 日至 2023 年 6
重庆东方豪富房地产开发 27,287.00 否
（注 1） 月 21 日
有限公司
芜湖名流置业有限公司
本公司
本公司
2019 年 3 月 29 日至 2022 年 6
博罗名流实业有限公司 芜湖美创置业有限公司 50,000.00 否
月 15 日
刘道明、王萍
2020 年 9 月 22 日至 2023 年 9
本公司 合肥美好置业有限责任公司 25,640.00 否
月 21 日
本公司
美好建筑装配科技有限公 合肥美好智造装配房屋有限公司（注 2018 年 12 月 27 日至 2023 年 12
18,000.00 否
司 1） 月 14 日
刘道明、王萍
美好建筑装配科技有限公
司 荆州市美好装配式房屋智造有限公司 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12
20,000.00 否
本公司 (注 1） 月 15 日
刘道明、王萍
本公司
武汉美好绿色建筑科技有限公司（注 2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6
美好建筑装配科技有限公 30,000.00 否
1） 月 26 日
司
美好建筑装配科技有限公
岳阳市美建装配式预制构件有限公司 2020 年 4 月 2 日至 2024 年 1 月
司 15,000.00 否
（注 1） 21 日
本公司
美好建筑装配科技有限公
司
2019 年 1 月 2 日至 2023 年 12
本公司 武汉美好装配智造科技有限公司 23,000.00 否
月 27 日
武汉美好装配智造科技有
限公司
2021 年 1 月 29 日至 2023 年 11
本公司 无锡梁景置业有限公司 38,000.00 否
月 24 日
刘道明 2020 年 7 月 14 日至 2023 年 5
扬州名流装配智造科技有限公司 3,000.00 否
本公司 月 25 日
76
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
冯娴
武汉名流地产有限公司
2018 年 12 月 29 日至 2028 年 12
本公司 美亿（洪湖）农业发展有限公司 40,000.00 否
月 15 日
刘道明
2021 年 8 月 12 日至 2023 年 8
湖北美愿置业有限公司 湖北美锦良城置业有限公司 29,993.00 否
月 11 日
洪湖市美胜置业发展有限
公司 2021 年 7 月 14 日至 2022 年 7
美好建筑装配科技有限公司 1,000.00 否
冯娴 月 12 日
刘南希
注 1：美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）
同时提供连带责任保证反担保。
（2）关联方资金拆借
关联方 拆借金额 起始日 到期日 年利率 偿还拆入金额
拆出：
重庆美南置业有限公司 158,892,439.71 2020/11/24 2021/3/30 8% 158,892,439.71
合计 158,892,439.71 158,892,439.71
本年收到重庆美南置业有限公司支付的利息 566.33 万元。
十五、重大合同及其履行情况
1、托管、承包、租赁事项情况
（1）托管情况
□ 适用 √ 不适用
（2）承包情况
□ 适用 √ 不适用
（3）租赁情况
□ 适用 √ 不适用
77
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、重大担保
单位：万元
公司对子公司的担保情况
担保额度相关公告 实际担保 反担保情 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物（如有） 担保期
披露日期 金额 况（如有） 行完毕 联方担保
武汉南部新城投资有限公司 2019 年 12 月 28 日 46,388.18 2019 年 12 月 31 日 27,900.66 连带责任保证 在建工程及房产 无 2019.12.31-2022.12.31 否 是
美亿（洪湖）农业发展有限公司 2018 年 12 月 13 日 40,000.00 2018 年 12 月 29 日 5,100.00 连带责任保证 土地及房产 无 2018.12.29-2028.12.15 否 是
武汉美好绿色建筑科技有限公司 2018 年 6 月 27 日 30,000.00 2018 年 6 月 28 日 18,000.00 连带责任保证 在建工程 有 2018.6.28-2023.6.26 否 是
荆州市美好装配式房屋智造有限
2018 年 12 月 15 日 20,000.00 2018 年 12 月 20 日 10,000.00 连带责任保证 土地及在建工程 有 2018.12.20-2023.12.15 否 是
公司
合肥美好智造装配房屋有限公司 2018 年 12 月 20 日 18,000.00 2018 年 12 月 27 日 10,800.00 连带责任保证 土地及在建工程 有 2018.12.27-2023.12.14 否 是
重庆美好智造装配式房屋有限公
2019 年 1 月 10 日 28,000.00 2018 年 12 月 29 日 8,295.26 连带责任保证 土地及房产 有 2018.12.29-2023.6.21 否 是
司
武汉美好装配智造科技有限公司 2019 年 1 月 10 日 23,000.00 2019 年 1 月 2 日 4,000.00 连带责任保证 在建工程 有 2019.1.2-2023.12.27 否 是
青岛名流建筑装配科技有限公司 2019 年 1 月 10 日 25,000.00 2019 年 1 月 7 日 20,750.00 连带责任保证 土地及在建工程 有 2019.1.11-2024.1.6 否 是
芜湖美创置业有限公司 2019 年 4 月 18 日 50,000.00 2019 年 3 月 29 日 26,765.00 连带责任保证 土地及房产 无 2019.3.29-2022.6.15 否 是
武汉美好新城建设发展有限公司 2019 年 6 月 1 日 60,000.00 2019 年 5 月 30 日 55,100.00 连带责任保证 土地 无 2019.6.6-2032.5.28 否 是
河南美好智造装配式房屋有限公
2019 年 12 月 31 日 5,000.00 2020 年 1 月 8 日 4,000.00 连带责任保证 土地及在建工程 有 2020.1.8-2022.12.21 否 是
司
岳阳市美建装配式预制构件有限
2020 年 4 月 17 日 15,000.00 2020 年 1 月 22 日 8,620.00 连带责任保证 土地及在建工程 有 2020.4.2-2024.1.21 否 是
公司
武汉美好锦程置业有限公司 2020 年 4 月 30 日 48,000.00 2020 年 4 月 22 日 19,200.00 连带责任保证 在建工程 无 2020.6.12-2022.4.28 否 是
重庆美唐置业有限公司 2021 年 4 月 27 日 30,000.00 2021 年 7 月 23 日 28,700.00 连带责任保证 土地 无 2021.7.23-2023.7.23 否 是
78
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
扬州名流装配智造科技有限公司 2019 年 3 月 28 日 3,000.00 2020 年 6 月 24 日 2,500.00 连带责任保证 土地及在建工程 有 2020.7.14-2023.5.25 否 是
杭州美生置业有限公司 2020 年 11 月 7 日 36,368.00 2020 年 7 月 15 日 8,710.00 连带责任保证 土地 无 2020.7.15-2022.7.15 否 是
湖北美愿置业有限公司 2020 年 11 月 7 日 10,000.00 2020 年 7 月 15 日 10,000.00 连带责任保证 土地 无 2020.7.15-2022.7.15 否 是
合肥美好置业有限责任公司 2020 年 10 月 13 日 25,640.00 2020 年 9 月 21 日 14,000.00 连带责任保证 在建工程 无 2020.9.22-2023.9.21 否 是
无锡梁景置业有限公司 2021 年 2 月 9 日 38,000.00 2021 年 1 月 29 日 26,500.00 连带责任保证 土地及在建工程 有 2021.1.29-2023.11.24 否 是
美好建筑装配科技有限公司 2021 年 1 月 20 日 10,000.00 2021 年 1 月 27 日 9,965.62 连带责任保证 无 有 2021.1.27-2022.4.28 否 是
美好建筑装配科技有限公司 2021 年 4 月 27 日 46,048.15 2021 年 1 月 8 日 13,706.17 连带责任保证 无 有 2021.1.8-2021.8.22 否 是
武汉美好新城建设发展有限公司 2020 年 12 月 30 日 35,000.00 2020 年 11 月 10 日 13,100.00 连带责任保证 土地 无 2020.12.31-2033.11.9 否 是
报告期内对子公司担保实际发
报告期内审批对子公司担保额度合计（A1） 124,048.15 113,513.77
生额合计（A2）
报告期末对子公司实际担保余
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（A3） 642,444.34 345,712.71
额合计（A4）
子公司对子公司的担保情况
担保额度相关公告 实际担保 反担保情 是否履 是否为关
担保对象名称 担保额度 实际发生日期 担保类型 担保物（如有） 担保期
披露日期 金额 况（如有） 行完毕 联方担保
湖北美锦良城置业有限公司 30,000.00 2021 年 8 月 4 日 29,993.00 质押担保 无 无 2021.8.13-2023.8.12 否 是
美好建筑装配科技有限公司 1,000.00 2021 年 7 月 12 日 1,000.00 抵押担保 土地 有 2021.7.14-2022.7.12 否 是
报告期内对子公司担保实际发
报告期内审批对子公司担保额度合计（B1） 31,000.00 30,993.00
生额合计（B2）
报告期末对子公司实际担保余
报告期末已审批的对子公司担保额度合计（B3） 31,000.00 30,993.00
额合计（B4）
公司担保总额（即前两大项的合计）
报告期内担保实际发生额合计
报告期内审批担保额度合计（A1+B1） 155,048.15 144,506.77
（A2+B2）
报告期末已审批的担保额度合计（A3+B3） 673,444.34 报告期末实际担保余额合计 376,705.71
79
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（A4+B4）
实际担保总额（即 A4+B4）占公司净资产的比例 83.66%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过 70%的被担保对象提供的债务担保余额（D） 371,605.71
担保总额超过净资产 50%部分的金额（E） 189,994.79
上述三项担保金额合计（C+D+E） 376,705.71
对未到期担保，报告期内已发生担保责任或可能承担连带清偿责任的情况说明（如有） 无
违反规定程序对外提供担保的说明（如有） 无
80
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
3、委托他人进行现金资产管理情况
（1）委托理财情况
√ 适用 □ 不适用
报告期内委托理财概况
单位：万元
逾期未收回理财已计提减
具体类型 委托理财的资金来源 委托理财发生额 未到期余额 逾期未收回的金额
值金额
信托理财产品 自有闲置资金 9,000 - 9,000 -9,000
其他类 自有闲置资金 41,700 - 26,138 -12,615
合计 50,700 35,138 -21,615
单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况
单位：万元
预期 本期计提 是否 未来是
受托机构名称 参考年 报告期 报告期损
受托机构（或 资金来 报酬确 收益 减值准备 经过 否还有 事项概述及相关
（或受托人姓 产品类型 金额 起始日期 终止日期 资金投向 化收益 实际损 益实际收
受托人）类型 源 定方式 （如 余额（如 法定 委托理 查询索引（如有）
名） 率 益金额 回情况
有 有） 程序 财计划
2017 年 12 月 31
债券、货币市
长安国际信托 自有闲 2018 年 1 2021 年 1 月 日，巨潮资讯网
信托 信托型 9,000 场工具、证券 现金 7.50% 是 否
股份有限公司 置资金 月 17 日 16 日 （www.cninfo.co
投资基金等
m.cn ）， 公 告 编
81
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
号：2017-70。
债券、货币市
北京千为投资 自有闲 2018 年 1 2021 年 1 月 已收回
基金管理人 债券型 7,500 场工具、证券 现金 7.50% 是 否
管理有限公司 置资金 月 17 日 16 日 1,160 万元
投资基金等。
债券、货币市
北京泰舜资产 自有闲 2018 年 1 2021 年 1 月 已收回
基金管理人 债券型 34,200 场工具、证券 现金 7.50% -3,392 是 否
管理有限公司 置资金 月4日 3日 14,402 万元
投资基金等。
合计 50,700 -- -- -- -- -3,392
委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形
本公司认购“千为 10 号私募投资基金”，本金 7,500 万元，报告期内，该项产品已到期，根据《千为 10 号私募投资基金第一次清
算报告》，本公司已收回清算款 1,160 万元。公司已于 2020 年度计提减值准备 6,340 万元，本报告期内对损益无影响。
本公司认购“长安信托—稳健 190 号债券投资集合资金信托计划”次级受益权 9,000 万份信托单位、本金 9,000 万元，根据《长安信
托-稳健 190 号债券投资集合资金信托计划致委托人的函》，其市场流通及兑付均存在不确定性，面临本金亏损风险，信托计划自 2021
年 1 月 26 日进入清算阶段，截止报告日，清算尚未完成。公司已于 2020 年度计提减值准备 9,000 万元，本报告期内对损益无影响。
子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选 2 期私募证券投资基金”、本金 34,200 万元，报告期内，本公司已赎回 14,402
万元。截止 2021 年 12 月 31 日，根据《投资者报告》，产品公允价值 13,523 万元。公司已于 2020 年度计提减值准备 2,883 万元，本
报告期计提减值准备 3,392 万元。
82
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）委托贷款情况
□ 适用 √ 不适用
4、其他重大合同
□ 适用 √ 不适用
十六、其他重大事项的说明
□ 适用 √ 不适用
十七、公司子公司重大事项
□ 适用 √ 不适用
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第七节 股份变动及股东情况
一、股份变动情况
1、股份变动情况
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发行 送 公积金
数量 比例(%) 其他 小计 数量 比例(%)
新股 股 转股
一、有限售条件股份 19,674,001 0.80 8,003,351 8,003,351 27,677,352 1.12
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 19,674,001 0.80 8,003,351 8,003,351 27,677,352 1.12
其中：境内法人持股
境内自然人持股 19,674,001 0.80 8,003,351 8,003,351 27,677,352 1.12
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 2,447,314,632 99.20 -8,003,351 -8,003,351 2,439,311,281 98.88
1、人民币普通股 2,447,314,632 99.20 -8,003,351 -8,003,351 2,439,311,281 98.88
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 2,466,988,633 100.00 0 0 2,466,988,633 100.00
股份变动的原因：报告期内，公司有限售条件股份和无限售条件股份发生相应变化，原因系
高管限售股发生变化，具体详见本节“一、2、限售股份变动情况”相关内容。
股份变动的批准情况：□ 适用 √ 不适用
股份变动的过户情况：□ 适用 √ 不适用
股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每
股净资产等财务指标的影响：□ 适用 √ 不适用
公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容：□ 适用 √ 不适用
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2、限售股份变动情况
√ 适用 □ 不适用
单位：股
期初限售股数 本期解除限售 本期增加限售 期末限售股数
股东名称 限售原因 解除限售日期
（股） 股数（股） 股数（股） （股）
刘道明 12,648,826 12,648,826
根据董事、监
刘柳 7,025,175 300,326 7,325,501
事及高级管理
刘南希 7,070,250 7,070,250 高管锁定股 人员持股的相
关规定解除限
冯娴 580,125 580,125
售
李俊锋 52,650 52,650
合计 19,674,001 - 8,003,351 27,677,352 -- --
二、证券发行与上市情况
1、报告期内证券发行（不含优先股）情况
□ 适用 √ 不适用
2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明
□ 适用 √ 不适用
3、现存的内部职工股情况
□ 适用 √ 不适用
三、股东和实际控制人情况
1、公司股东数量及持股情况
单位：股
报告期末表决 年度报告披露日前上
年度报告披露日
报告期末普通股 权恢复的优先 一月末表决权恢复的
166,125 前上一月末普通 181,077 0 0
股东总数 股股东总数（如 优先股股东总数（如
股股东总数
有）（参见注 8） 有）（参见注 8）
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期末持股 报告期内增 持有有限售 持有无限售 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例
数量 减变动情况 条件的股份 条件的股份 股份状态 数量
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数量 数量
美好未来企业管
境内非国有法人 16.17% 398,828,402 398,828,402 质押 98,329,992
理集团有限公司
刘琼兰 境内自然人 1.30% 32,000,000 32,000,000 质押 32,000,000
彭凯 境内自然人 0.97% 23,986,400 23,986,400 23,986,400
刘道明 境内自然人 0.68% 16,865,101 12,648,826 4,216,275 质押 11,000,000
陈剑嵩 境内自然人 0.58% 14,258,200 14,258,200 14,258,200
邓惠诚 境内自然人 0.57% 14,042,000 14,042,000 14,042,000
王萍 境内自然人 0.47% 11,660,000 11,660,000 质押 11,660,000
华泰证券股份有
国有法人 0.45% 11,065,921 10,930,521 11,065,921
限公司
郦旭华 境内自然人 0.44% 10,925,800 10,925,800 10,925,800
金逸鸥 境内自然人 0.41% 10,000,000 10,000,000 10,000,000
战略投资者或一般法人因配售新股
成为前 10 名股东的情况（如有）（参 无
见注 3）
上述股东中，第六名股东刘道明为公司实际控制人，第一名股东美好未来企业管理集团有
上述股东关联关系或一致行动的说 限公司由其控股，第八名股东王萍为其配偶，除此之外与其他股东之间不存在关联关系。
明 公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》
规定的一致行动人。
上述股东涉及委托/受托表决权、放
无
弃表决权情况的说明
前 10 名股东中存在回购专户的特别 截至报告期末，公司回购专用证券账户持有股份 22,850,800 股，占公司总股份比例的 0.93%。
说明（如有）（参见注 10）
前 10 名无限售条件股东持股情况
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量 股份种类
美好未来企业管理集团有限公司 398,828,402 人民币普通股
刘琼兰 32,000,000 人民币普通股
彭凯 23,986,400 人民币普通股
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陈剑嵩 14,258,200 人民币普通股
邓惠诚 14,042,000 人民币普通股
王萍 11,660,000 人民币普通股
华泰证券股份有限公司 11,065,921 人民币普通股
郦旭华 10,925,800 人民币普通股
金逸鸥 10,000,000 人民币普通股
UBS AG 9,943,523 人民币普通股
前 10 名无限售流通股股东之间，以 前 10 名无限售流通股股东中，第六名股东王萍为公司实际控制人刘道明先生配偶，第一
及前 10 名无限售流通股股东和前 10 名股东美好未来企业管理集团有限公司由刘道明先生控股，除此之外与其他股东之间不存
名股东之间关联关系或一致行动的 在关联关系。公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收
说明 购管理办法》规定的一致行动人。
前 10 名股东中，第一名股东美好未来企业管理集团有限公司通过东北证券信用账户持有
7,000 万股，通过普通账户持有 32,882.8402 万股，合计持有 39,882.8402 万股；第三名股
前 10 名普通股股东参与融资融券业 东彭凯通过国泰君安信用账户持有 2,398.64 万股；第五名股东陈剑嵩通过华泰证券信用账
务情况说明（如有）（参见注 4） 户持有 1,425.82 万股；第九名股东郦旭华通过普通账户持有 4.58 万股，通过中信证券信用
账户持有 1,088 万股，合计持有 1,092.58 万股；第十名股东金逸鸥通过华泰证券信用账户
持有 1,000 万股 。
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
□ 是 √ 否
公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。
2、公司控股股东情况
控股股东性质：自然人控股
控股股东类型：法人
法定代表人/
控股股东名称 成立日期 组织机构代码 主要经营业务
单位负责人
高科技产业的开发投
美好未来企业管理集团
吕卉 1996 年 5 月 14 日 91440300100019593H 资、实业投资、投资管
有限公司
理、信息咨询。
控股股东报告期内控股
和参股的其他境内外上 无
市公司的股权情况
控股股东报告期内变更：□ 适用 √ 不适用
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公司报告期控股股东未发生变更。
3、公司实际控制人及其一致行动人
实际控制人性质：境内自然人
实际控制人类型：自然人
实际控制人姓名 与实际控制人关系 国籍 是否取得其他国家或地区居留权
刘道明 本人 中国 否
现任湖北美好公益基金会副理事长、湖北省慈善总会荣誉会长、中国人民
主要职业及职务 大学董事、亚布力中国企业家论坛理事、美好未来企业管理集团有限公司董事
长、美好置业集团股份有限公司董事长。
过去 10 年曾控股的境内
无
外上市公司情况
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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注：北京温尔馨物业管理有限责任公司的三位股东刘道明先生、刘柳女士和刘南希女士
为父女关系。除上述控制关系外，截至报告期末，刘道明先生直接持有公司股份16,865,101
股，占公司已发行股份总数的0.66%；刘柳女士直接持有公司股份9,767,335股，占公司已发行
股份总数的0.40%；刘南希女士直接持有公司股份9,427,000股，占公司已发行股份总数的
0.37%。
实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□ 适用 √ 不适用
4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%
□ 适用 √ 不适用
5、其他持股在 10%以上的法人股东
□ 适用 √ 不适用
6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况
□ 适用 √ 不适用
四、股份回购在报告期的具体实施情况
股份回购的实施进展情况：√ 适用 □ 不适用
公司于2021年1月22日召开第九届董事会第七次会议审议通过《关于回购公司股份方案的
议案》。董事会批准公司以集中竞价交易方式回购公司股份，资金总额不超过（含）人民币
20,000万元且不低于（含）人民币10,000万元；回购股份价格不超过人民币4.00元/股，回购
期限自董事会审议通过回购股份方案之日起不超过十二个月，具体回购数量以回购期满时实
际回购的股份数量为准，回购股份用于后期实施员工持股计划、股权激励。
自公司董事会审议通过回购方案之后，公司根据市场和资金情况分阶段择机实施回购。
截至报告期末，公司通过回购专用证券账户以集中竞价方式累计回购公司股份22,850,800股，
占公司总股份比例的0.93%，最高成交价格为2元/股，最低成交价格为1.6元/股，支付总金额
（不含交易费用）为39,995,078元。上述回购符合相关法律法规的要求。
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自2021年下半年以来，公司面临阶段性挑战和困难，外部市场环境和自身流动性状况较
回购方案确立时发生较大变化。根据公司经营情况和资金状况，为保证公司的持续经营能力
和债务履行能力，2022年1月14日公司第九届董事会第十五次会议审议通过《关于终止回购公
司股份的议案》，决定提前终止本次回购计划，将资金优先用于日常经营性支出及刚性债务还
款。
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第八节 优先股相关情况
□ 适用 √ 不适用
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第九节 债券相关情况
□ 适用 √ 不适用
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第十节 财务报告
一、 审计报告
审 计 报 告
众环审字（2022）1610135 号
美好置业集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了美好置业集团股份有限公司（以下简称“美好置业”）财务报表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及公司资产负
债表，2021 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了美好置业 2021 年 12 月 31 日合
并及公司的财务状况以及 2021 年度合并及公司的经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步
阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于美好置业，并履行了职业道德方面的其他
责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 与持续经营相关的重大不确定性
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注二、2 所述，美好置业 2021 年度、2020 年度实现的扣除非经常性损益
后归属于普通股股东的净利润分别为-245,776.07 万元、-46,049.69 万元；同时，截至 2021 年 12 月 31 日，美好置业资产负债率
85.62%，流动资产 1,831,096.39 万元、流动负债 1,734,617.62 万元，流动性紧张；部分经营性债务延迟支付。上述事项或情况
表明存在可能导致对美好置业持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。
四、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行
审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。除“与持续经营相关的重大不确定性”部分所述事项外，我们
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确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）存货可变现净值的评估
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
1.评价并测试与存货可变现净值相关的关键
内部控制的设计和运行有效性；
2.评价管理层所采用的减值测试方法的适当
如财务报表附注六、8 所述，资产负债表日，美好置业存货（主要是房地产开
性及一贯性；
发产品和开发成本）账面价值为 1,302,558.76 万元，占资产总额的 52.56%；本
3.对存货项目样本进行现场观察，询问项目
期计提存货跌价准备 201,077.63 万元；金额重大。
的进度；
如财务报表附注四、12 所示，资产负债表日，美好置业存货按成本与可变现
4.取得存货项目成本预算，与获取的市场数
净值孰低计量。管理层在确定存货可变现净值时，需要考虑持有存货的目的、
据、类似规划条件项目的建造成本比较，评
资产负债表日后事项的影响等因素，估计开发项目至完工时将要发生的成本，
价存货项目成本预算合理性；
估计售价、销售费用以及相关税费，涉及重大管理层判断和估计。
5.评价管理层所采用的关键估计和假设，包
由于存货对美好置业资产的重要性，且可变现净值的确定涉及重大会计估计和
括将预计售价与实际平均售价、期后售价比
判断，因此，我们将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。
较；将预计销售费用率与近期实际销售费用
率比较；分析项目备案价、销售计划等；
6.重新计算存货的可变现净值。
（二）房地产开发项目收入确认
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
如财务报表附注六、47 所述，美好置业 2021 年度营业收入 1.评价并测试与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制
355,995.74 万元，其中房地产项目收入 269,851.07 万元，占 的设计和运行有效性；
营业收入的 75.80%。 2.对当期结算收入的房地产开发项目检查竣工备案文件，现场
美好置业收入确认的会计政策请参阅财务报表附注四、29， 观察是否满足合同约定的交房条件，抽样检查交房手续和交房
其中房地产收入确认的具体方法为： 通知，以评价相关房地产销售收入是否已按照收入确认政策确
房地产销售在房地产开发项目竣工，经相关主管部门验收 认；
合格并办妥备案手续，达到销售合同约定的交付条件，在 3.选取销售清单中客户样本，检查销售合同、合同备案、交房
客户取得商品控制权时点，确认销售收入的实现。 手续、收款情况，验证记录的房地产收入是否存在；
由于房地产开发项目收入对财务报表整体具有重要性，因 4.在资产负债表日前后确认的房地产收入，选取样本，检查交
此，我们将美好置业房地产开发项目收入确认识别为关键 房手续和交房通知、收款情况、合同等相关文件，以评价相关
审计事项。 房地产销售收入是否已在恰当的期间确认。
五、 其他信息
美好置业管理层对其他信息负责。其他信息包括美好置业 2021 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的
审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过
程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要
报告。
六、 管理层和治理层对财务报表的责任
美好置业管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行
和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估美好置业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经
营假设，除非管理层计划清算美好置业、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督美好置业的财务报告过程。
七、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计
报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞
弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报
是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、
适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对美好置业持续经营能
力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我
们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基
于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致美好置业不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就美好置业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、
监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注
的内部控制缺陷。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所
有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报
告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成
的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）：
王文政
中国注册会计师：
邹 俭
中国武汉 二〇二二年四月二十五日
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2021 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 六、1 1,388,347,844.26 2,414,604,543.48 2,414,604,543.48
交易性金融资产 六、2 135,226,827.54 138,072,874.92 138,072,874.92
以公允价值计量且
其变动计入当期损益
的金融资产
衍生金融资产
应收票据 六、3 13,995,000.00
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应收账款 六、4 167,617,041.02 89,116,126.26 89,116,126.26
应收款项融资 六、5 1,000,000.00 1,000,000.00
预付款项 六、6 200,429,057.66 359,131,124.24 359,131,124.24
其他应收款 六、7 1,867,861,521.44 3,120,620,345.72 3,120,620,345.72
其中：应收利息
应收股利
存货 六、8 13,025,587,599.67 14,190,306,892.82 14,190,306,892.82
合同资产 六、9 286,325,181.31 189,524,085.13 189,524,085.13
持有待售资产 六、10 56,478,038.57 33,027,522.94 33,027,522.94
一年内到期的非流
动资产
其他流动资产 六、11 1,169,095,739.26 1,109,957,378.63 1,109,957,378.63
流动资产合计 18,310,963,850.73 21,645,360,894.14 21,645,360,894.14
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 六、12 1,558,470,439.10 1,119,790,751.94 1,119,790,751.94
长期股权投资 六、13 245,288,735.03 161,876,098.14 161,876,098.14
其他权益工具投资 六、14 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00
其他非流动金融资
六、15 186,694,486.06 186,694,486.06
产
投资性房地产 六、16 599,615,599.60 669,768,278.36 669,768,278.36
固定资产 六、17 2,750,314,500.76 2,586,235,286.27 2,586,235,286.27
在建工程 六、18 766,675,561.23 1,224,432,587.11 1,224,432,587.11
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 六、19 16,168,262.94 18,543,897.26
无形资产 六、20 414,456,713.29 487,409,104.83 487,409,104.83
开发支出
商誉 六、21 2,794,581.74 2,794,581.74
97
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
长期待摊费用 六、22 7,760,803.45 61,248,180.93 61,248,180.93
递延所得税资产 六、23 54,492,423.38 95,416,666.15 95,416,666.15
其他非流动资产 六、24 56,815,433.93 71,675,246.94 71,675,246.94
非流动资产合计 6,471,558,472.71 6,687,385,165.73 6,668,841,268.47
资产总计 24,782,522,323.44 28,332,746,059.87 28,314,202,162.61
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
合并资产负债表（续）
2021 年 12 月 31 日
编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2021 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款 六、25 106,000,000.00 200,855,555.56 200,855,555.56
交易性金融负债
以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金
融负债
衍生金融负债
应付票据 六、26 119,092,313.53 450,270,043.06 450,270,043.06
应付账款 六、27 3,183,764,089.42 2,709,676,165.67 2,709,676,165.67
预收款项 六、28 514,593.38 487,049.37 487,049.37
5,002,756,406.6
合同负债 六、29 9,247,903,186.68 5,002,756,406.65
5
应付职工薪酬 六、30 52,368,899.34 90,152,670.79 90,152,670.79
应交税费 六、31 493,285,392.52 575,774,604.27 575,774,604.27
其他应付款 六、32 1,483,609,356.30 907,785,516.09 907,785,516.09
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债 六、33 218,835.00
一年内到期的非流动
六、34 1,680,837,182.18 3,602,593,429.48 3,586,349,253.65
负债
其他流动负债 六、35 978,582,353.09 634,364,449.06 634,364,449.06
流动负债合计 17,346,176,201.44 14,174,715,890.00 14,158,471,714.17
非流动负债：
长期借款 六、36 1,847,187,343.44 2,787,037,048.85 2,787,037,048.85
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应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 六、37 2,768,652.86 2,299,721.43
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 六、38 43,483,270.90 40,629,176.75 40,629,176.75
递延所得税负债
其他非流动负债 六、39 1,978,363,197.07 4,485,601,053.76 4,485,601,053.76
非流动负债合计 3,871,802,464.27 7,315,567,000.79 7,313,267,279.36
负债合计 21,217,978,665.71 21,490,282,890.79 21,471,738,993.53
股东权益：
股本 六、40 2,466,988,633.00 2,466,988,633.00 2,466,988,633.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 六、41 1,379,035,447.83 1,385,002,897.18 1,385,002,897.18
减：库存股 六、42 39,995,078.00
其他综合收益 六、43 -213,283.66 -213,283.66 -213,283.66
专项储备 六、44 3,475,868.06 3,550,487.79 3,550,487.79
盈余公积 六、45 660,848,024.79 402,376,174.83 402,376,174.83
未分配利润 六、46 32,698,991.32 2,963,949,397.30 2,963,949,397.30
归属于母公司股东权
4,502,838,603.34 7,221,654,306.44 7,221,654,306.44
益合计
少数股东权益 -938,294,945.61 -379,191,137.36 -379,191,137.36
股东权益合计 3,564,543,657.73 6,842,463,169.08 6,842,463,169.08
负债和股东权益总计 24,782,522,323.44 28,332,746,059.87 28,314,202,162.61
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
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合并利润表
2021 年度
编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年金额 上年金额
一、营业总收入 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38
其中：营业收入 六、47 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38
二、营业总成本 4,088,735,175.43 4,786,128,819.02
其中：营业成本 六、47 3,008,446,838.97 3,363,909,947.93
税金及附加 六、48 67,831,186.94 76,706,691.92
销售费用 六、49 210,282,908.06 237,262,580.62
管理费用 六、50 624,137,842.39 877,506,643.82
研发费用 六、51 5,663,447.22 7,188,349.97
财务费用 六、52 172,372,951.85 223,554,604.76
其中：利息费用 175,888,583.55 271,153,590.32
利息收入 11,448,858.45 53,062,322.46
加：其他收益 六、53 6,993,352.03 7,861,010.68
投资收益（损失以“－”号填列） 六、54 -42,090,361.41 991,909,035.60
其中：对联营企业和合营企业的投资收
55,647,273.25 -1,596,372.78
益
以摊余成本计量的金融资产终止确认收
益
净敞口套期收益（损失以“－”号填列）
六、55 -33,921,705.52 -190,085,549.34
信用减值损失（损失以“－”号填列） 六、56 -71,066,906.20 -55,465,673.24
资产减值损失 （损失以“－”号填列） 六、57 -2,255,718,295.53 -263,305,385.01
资产处置收益（损失以“－”号填列） 六、58 -759,392.60 808,607.86
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -2,925,341,083.67 -87,693,160.09
加：营业外收入 六、59 2,681,862.44 2,379,235.69
减：营业外支出 六、60 131,809,516.55 90,808,376.25
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -3,054,468,737.78 -176,122,300.65
减：所得税费用 六、61 154,303,410.42 271,234,730.08
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -3,208,772,148.20 -447,357,030.73
（一）按经营持续性分类
100
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1、持续经营净利润（净亏损以“－”号
-3,208,772,148.20 -447,357,030.73
填列）
2、终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
（二）按所有权归属分类
1、归属于母公司股东的净利润（净亏
-2,672,778,556.02 94,698,263.41
损以“－”号填列）
2、少数股东损益（净亏损以“－”号填
-535,993,592.18 -542,055,294.14
列）
六、其他综合收益的税后净额 -5,054.75
（一）归属母公司股东的其他综合收益的税
-2,476.83
后净额
1、不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
（5）其他
2、将重分类进损益的其他综合收益 -2,476.83
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）可供出售金融资产公允价值变动损益
（4）金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
（5）持有至到期投资重分类为可供出售金
融资产损益
（6）其他债权投资信用减值准备
（7）现金流量套期储备（现金流量套期损
益的有效部分）
（8）外币财务报表折算差额 -2,476.83
（9）其他 -213,283.66
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税
-2,577.92
后净额
七、综合收益总额 -3,208,772,148.20 -447,362,085.48
（一）归属于母公司股东的综合收益总
-2,672,778,556.02 94,695,786.58
额
101
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（二）归属于少数股东的综合收益总额 -535,993,592.18 -542,057,872.06
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） -1.0999 0.0384
（二）稀释每股收益（元/股） -1.0999 0.0384
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
合并现金流量表
2021 年度
编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,481,666,053.79 6,299,485,125.74
收到的税费返还 168,345,510.76 225,026,108.96
收到其他与经营活动有关的现金 六、62 1,486,517,973.78 1,066,294,175.39
经营活动现金流入小计 7,136,529,538.33 7,590,805,410.09
购买商品、接受劳务支付的现金 3,123,841,052.46 4,808,833,560.54
支付给职工以及为职工支付的现金 474,516,767.32 534,288,873.78
支付的各项税费 430,496,209.08 660,727,037.38
支付其他与经营活动有关的现金 六、62 1,562,983,329.05 1,513,145,281.26
经营活动现金流出小计 5,591,837,357.91 7,516,994,752.96
经营活动产生的现金流量净额 1,544,692,180.42 73,810,657.13
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 165,312,471.99
取得投资收益收到的现金 84,653.99
处置固定资产、无形资产和其他长期资
5,928,885.00 41,137,438.58
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
361,000,000.00 707,981,502.67
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 六、62 2,753,908.83 715,982,148.94
投资活动现金流入小计 534,995,265.82 1,465,185,744.18
购建固定资产、无形资产和其他长期资
69,160,928.32 290,190,044.85
产支付的现金
102
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投资支付的现金 42,361,724.25 125,800,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
64,737,845.82
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 六、62 9,944,624.68
投资活动现金流出小计 111,522,652.57 490,672,515.35
投资活动产生的现金流量净额 423,472,613.25 974,513,228.83
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 120,000,000.00 3,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
120,000,000.00 3,000,000.00
现金
取得借款收到的现金 1,453,743,247.18 2,516,628,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 六、62
筹资活动现金流入小计 1,573,743,247.18 2,519,628,000.00
偿还债务支付的现金 4,044,080,622.40 3,058,901,500.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 435,310,213.72 651,007,971.47
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 六、62 62,796,622.90 117,390,407.75
筹资活动现金流出小计 4,542,187,459.02 3,827,299,879.22
筹资活动产生的现金流量净额 -2,968,444,211.84 -1,307,671,879.22
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 3,403.23
五、现金及现金等价物净增加额 六、62 -1,000,279,418.17 -259,344,590.03
加：期初现金及现金等价物余额 2,218,947,641.46 2,478,292,231.49
六、期末现金及现金等价物余额 1,218,668,223.29 2,218,947,641.46
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
103
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合并股东权益变动表
2021 年度
编制单位:美好置业集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
本年金额
归属于母公司股东权益 少数股东权益 股东权益合计
项目
其他权益工
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
具
一、上年年末余额 2,466,988,633.00 1,385,002,897.18 -213,283.66 3,550,487.79 402,376,174.83 2,963,949,397.30 -379,191,137.36 6,842,463,169.08
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,466,988,633.00 1,385,002,897.18 -213,283.66 3,550,487.79 402,376,174.83 2,963,949,397.30 -379,191,137.36 6,842,463,169.08
本期增减变动金额（减少以
-5,967,449.35 39,995,078.00 -74,619.73 258,471,849.96 -2,931,250,405.98 -559,103,808.25 -3,277,919,511.35
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -2,672,778,556.02 -535,993,592.18 -3,208,772,148.20
（二）股东投入和减少资本 -5,967,449.35 39,995,078.00 -23,032,550.65 -68,995,078.00
1．股东投入资本 39,995,078.00 -29,000,000.00 -68,995,078.00
2．股份支付计入股东权益
的金额
3．其他 -5,967,449.35 5,967,449.35
（三）利润分配 258,471,849.96 -258,471,849.96
1．提取盈余公积 258,471,849.96 -258,471,849.96
2．对股东的分配
104
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
3．其他
（四）股东权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备 -74,619.73 -77,665.42 -152,285.15
1．本期提取 7,316,226.04 7,614,847.52 14,931,073.56
2．本期使用 7,390,845.77 7,692,512.94 15,083,358.71
（六）其他
四、本期期末余额 2,466,988,633.00 1,379,035,447.83 39,995,078.00 -213,283.66 3,475,868.06 660,848,024.79 32,698,991.32 -938,294,945.61 3,564,543,657.73
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
105
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
合并股东权益变动表
2020 年度
编制单位:美好置业集团股份有限公司 单位：元 币种：人民币
上年金额
归属于母公司股东权益 少数股东权益 股东权益合计
项目
其他权益工
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润
具
一、上年年末余额 2,466,988,633.00 1,390,428,297.65 -210,806.83 4,033,872.37 402,376,174.83 2,816,019,292.09 163,599,291.48 7,243,234,754.59
加：会计政策变更 53,231,841.80 -6,648,038.92 46,583,802.88
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,466,988,633.00 1,390,428,297.65 -210,806.83 4,033,872.37 402,376,174.83 2,869,251,133.89 156,951,252.56 7,289,818,557.47
三、本期增减变动金额（减
-5,425,400.47 -2,476.83 -483,384.58 94,698,263.41 -536,142,389.92 -447,355,388.39
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -2,476.83 94,698,263.41 -542,057,872.06 -447,362,085.48
（二）所有者投入和减少资
-5,425,400.47 6,418,596.72 993,196.25
本
1．所有者投入资本 993,196.25 993,196.25
2．股份支付计入股东权益
的金额
3．其他 -5,425,400.47 5,425,400.47
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
106
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3．其他
（四）股东权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备 -483,384.58 -503,114.58 -986,499.16
1．本期提取 7,585,094.14 7,894,689.81 15,479,783.95
2．本期使用 8,068,478.72 8,397,804.39 16,466,283.11
（六）其他
四、本期期末余额 2,466,988,633.00 1,385,002,897.18 -213,283.66 3,550,487.79 402,376,174.83 2,963,949,397.30 -379,191,137.36 6,842,463,169.08
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
107
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 2021 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 4,306,879.66 640,815,168.11 640,815,168.11
交易性金融资产 11,597,660.02 11,597,660.02
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 463,490.14 463,490.14
其他应收款 十五、1 6,028,960,383.36 2,770,760,921.80 2,770,760,921.80
其中：应收利息
应收股利 2,578,247,094.95
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 33,219,822.25 33,742,623.89 33,742,623.89
流动资产合计 6,066,487,085.27 3,457,379,863.96 3,457,379,863.96
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
108
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
长期股权投资 十五、2 5,079,913,889.75 5,035,044,803.81 5,035,044,803.81
其他权益工具投资 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 6,818,259.90 7,217,851.60 7,217,851.60
固定资产 3,458,608.27 3,682,548.55 3,682,548.55
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 7,813.91 7,813.91
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 22,500,000.00 38,350,585.00 38,350,585.00
其他非流动资产
非流动资产合计 5,114,190,757.92 5,085,803,602.87 5,085,803,602.87
资产总计 11,180,677,843.19 8,543,183,466.83 8,543,183,466.83
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
母公司资产负债表（续）
2021 年 12 月 31 日
编制单位：美好置业集团股份有限公
金额单位：人民币元
司
项 目 注释 2021 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债
衍生金融负债
109
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
应付票据
应付账款 1,346,820.35 352,898.45 352,898.45
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 2,136,153.98 2,636,921.65 2,636,921.65
应交税费 10,179,703.73 6,176,938.38 6,176,938.38
其他应付款 2,253,236,568.02 1,092,961,532.85 1,092,961,532.85
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
其他流动负债 72,000,000.00 72,000,000.00
流动负债合计 2,266,899,246.08 2,174,128,291.33 2,174,128,291.33
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 2,266,899,246.08 2,174,128,291.33 2,174,128,291.33
股东权益：
股本 2,466,988,633.00 2,466,988,633.00 2,466,988,633.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,382,635,656.23 1,382,635,656.23 1,382,635,656.23
减：库存股 39,995,078.00
110
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
其他综合收益
专项储备
盈余公积 660,848,024.79 402,376,174.83 402,376,174.83
未分配利润 4,443,301,361.09 2,117,054,711.44 2,117,054,711.44
股东权益合计 8,913,778,597.11 6,369,055,175.50 6,369,055,175.50
负债和股东权益总计 11,180,677,843.19 8,543,183,466.83 8,543,183,466.83
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
母公司利润表
2021 年度
编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年金额 上年金额
一、营业收入 十五、3 212,250.04 739,348.57
减：营业成本 十五、3 399,591.70 379,835.40
税金及附加 819,536.16 969,684.18
销售费用
管理费用 17,527,571.43 17,925,826.45
研发费用
财务费用 -74,386,596.41 -59,463,738.96
其中：利息费用 23,772,286.33
利息收入 74,413,646.74 83,253,465.16
加：其他收益 25,965.43 8,187.56
投资收益（损失以“－”号填列） 十五、4 2,545,567,920.65 -26,670,843.03
其中：对联营企业和合营企业的投资
70,029,085.94 8,265,049.17
收益
以摊余成本计量的金融资产终止确
认收益
净敞口套期收益（损失以“－”号填
列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填
-158,568,339.98
列）
信用减值损失（损失以“－”号填列） -378,950.28 -2,022,724.96
资产减值损失 （损失以“－”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
111
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,601,067,082.96 -146,325,978.91
加：营业外收入 2,001.65 360.00
减：营业外支出 500,000.00 245.33
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 2,600,569,084.61 -146,325,864.24
减：所得税费用 15,850,585.00 -38,350,585.00
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 2,584,718,499.61 -107,975,279.24
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”
2,584,718,499.61 -107,975,279.24
号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
(一)不能重分类进损益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计划变动额
2、权益法下不能转损益的其他综合收益
3、其他权益工具投资公允价值变动
4、企业自身信用风险公允价值变动
5、其他
(二)将重分类进损益的其他综合收益
1、权益法下可转损益的其他综合收益
2、其他债权投资公允价值变动
3、可供出售金融资产公允价值变动损益
4、金融资产重分类计入其他综合收益的金额
5、持有至到期投资重分类为可供出售金融资
产损益
6、其他债权投资信用减值准备
7、现金流量套期储备（现金流量套期损益的
有效部分）
8、外币财务报表折算差额
9、其他
六、综合收益总额 2,584,718,499.61 -107,975,279.24
七、每股收益:
（一）基本每股收益（元/股）
（二）稀释每股收益（元/股）
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
112
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
母公司现金流量表
2021 年度
编制单位：美好置业集团股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 339,703.41 613,173.18
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,367,597,980.56 3,288,707,020.77
经营活动现金流入小计 2,367,937,683.97 3,289,320,193.95
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 4,095,048.37 8,150,259.25
支付的各项税费 278,886.09 254,582.07
支付其他与经营活动有关的现金 1,898,572,447.73 3,201,493,164.78
经营活动现金流出小计 1,902,946,382.19 3,209,898,006.10
经营活动产生的现金流量净额 464,991,301.78 79,422,187.85
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 11,597,660.02 600,007,122.70
取得投资收益收到的现金 84,653.99
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收回的
9,430.72
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,083,528,419.73 1,861,090,699.50
投资活动现金流入小计 1,095,126,079.75 2,461,182,476.19
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产支付的现金
投资支付的现金 20,000,000.00 419,614,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
113
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
支付其他与投资活动有关的现金 1,065,348,704.00 1,455,529,301.04
投资活动现金流出小计 1,085,348,704.00 1,875,143,301.04
投资活动产生的现金流量净额 9,777,375.75 586,039,175.15
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 15,700,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 164,000,349.98
筹资活动现金流入小计 179,700,349.98
偿还债务支付的现金 1,000,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
72,000,000.00 72,000,000.00
金
支付其他与筹资活动有关的现金 39,998,615.79 27,848,484.99
筹资活动现金流出小计 1,111,998,615.79 99,848,484.99
筹资活动产生的现金流量净额 -1,111,998,615.79 -99,848,484.99
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 -637,229,938.26 565,612,878.01
加：期初现金及现金等价物余额 640,815,168.11 75,202,290.10
六、期末现金及现金等价物余额 3,585,229.85 640,815,168.11
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
114
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
母公司股东权益变动表
编制单位:美好置业集团股份有限公司
2021 年度
单位: 元 币种：人民币
本年金额
项 目 股本 其他权 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 专项储备 股东权益合计
益工具
一、上年年末余额 2,466,988,633.00 1,382,635,656.23 402,376,174.83 2,117,054,711.44 6,369,055,175.50
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,466,988,633.00 1,382,635,656.23 402,376,174.83 2,117,054,711.44 6,369,055,175.50
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
39,995,078.00 258,471,849.96 2,326,246,649.65 2,544,723,421.61
（一）综合收益总额 2,584,718,499.61 2,584,718,499.61
（二）股东投入和减少资本 39,995,078.00 -39,995,078.00
1．股东投入资本 39,995,078.00 -39,995,078.00
2．股份支付计入股东权益的
金额
3．其他
（三）利润分配 258,471,849.96 -258,471,849.96
1．提取盈余公积 258,471,849.96 -258,471,849.96
2．对股东的分配
3．其他
（四）股东权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
115
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,466,988,633.00 1,382,635,656.23 39,995,078.00 660,848,024.79 4,443,301,361.09 8,913,778,597.11
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
母公司股东权益变动表
编制单位:美好置业集团股份有限公司
2020 年度
单位: 元 币种：人民币
上年金额
项 目 股本 其他权益 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 专项储备 股东权益合计
工具
一、上年年末余额 2,466,988,633.00 1,417,435,601.30 402,376,174.83 2,225,029,990.68 6,511,830,399.81
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 2,466,988,633.00 1,417,435,601.30 402,376,174.83 2,225,029,990.68 6,511,830,399.81
三、本期增减变动金额（减少
以“－”号填列）
-34,799,945.07 -107,975,279.24 -142,775,224.31
（一）综合收益总额 -107,975,279.24 -107,975,279.24
（二）股东投入和减少资本 -34,799,945.07 -34,799,945.07
1．股东投入资本
2．股份支付计入股东权益的
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
金额
3．其他 -34,799,945.07 -34,799,945.07
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
3．其他
（四）股东权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,466,988,633.00 1,382,635,656.23 402,376,174.83 2,117,054,711.44 6,369,055,175.50
法定代表人：刘道明 主管会计工作负责人：刘怡祥 会计机构负责人：刘怡祥
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
三、财务报表附注
美好置业集团股份有限公司
2021 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、 公司基本情况
美好置业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）1989 年经云南省经济体制改革委员会云体改[1989]6 号文批准成
立。本公司社会公众股于 1996 年 12 月 5 日在深圳证券交易所上市。上市时总股本 8751 万股，其中国有股 6480 万股，
社会公众股 2271 万股。2002 年 4 月 29 日和 6 月 14 日公司国有股股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公
司股份分别转让给名流投资集团有限公司 7200 万股、海南洋浦众森科技投资有限公司 5300 万股，并于 2003 年 5 月办
理股权变更及过户手续；2002 年 12 月 24 日，昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司 5644 万股国有股转
让给北京国财创业投资有限公司，并办理了股权过户手续。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司累计发行股份总数 246,698.86 万股，注册资本为 246,698.86 万元。
本公司注册地址为昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园 10 幢 1 单元 3202 室，法定代表人为刘道明。公
司总部办公地址为湖北省武汉市汉阳区马鹦路 191 号美好广场 35 楼。
本公司及各子公司（统称“本集团”）主要业务包括投资、房地产开发、建筑工程施工、装配式建筑构件生产。
本公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司，控股股东的母公司为北京温尔馨物业管理有限责任公司，最
终控制方为自然人刘道明先生。
本财务报表于 2022 年 4 月 25 日经公司第九届第十六次董事会批准报出。
截至 2021 年 12 月 31 日，本集团纳入合并范围的二级子公司共 38 户，三级及以下子公司 57 户，详见本附注八“在
其他主体中的权益”。本集团本年合并范围比上年增加 5 户，减少 9 户，详见本附注“七、合并范围的变更”。
二、 财务报表的编制基础
1、 编制基础
本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基
本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006 年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准
则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理
委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》的披露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史
118
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.持续经营
本公司 2021 年度、2020 年度实现的扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润分别为-245,776.07 万元、
-46,049.69 万元；同时，截至 2021 年 12 月 31 日，美好置业资产负债率 85.62%，流动资产 1,831,096.39 万元、流动负债
1,734,617.62 万元，流动性紧张；部分经营性债务延迟支付。
公司针对业务拟采取的改善措施如下：
（1）装配式建筑业务
2022 年公司装配施工将通过抓节点，保交付的策略积极组织各项目按照甲方要求进度施工，紧盯合同节点，及时
办理结算；公司战略性资源向 PC 构件业务集中，集中优势营销、设计资源获取战略客户，通过积极的市场策略获取
销售订单，加快已签订单的转化供应速度，加大供应量并严格督办回款，确保经营性资金平衡并实现略有盈余。同时，
公司将向具有市场资源的优质企业开放 PC 工厂股权合作，缓解现金流压力，助力市场拓展。
（2）房地产业务
2022 年公司房地产业务将对剩余的房产存量项目通过多种营销措施实现快速去化，加速项目全面清盘和回款，提
高资产运营效率。公司房地产项目采用分批次开发，分批次销售，依次滚动循环的方式持续投入，直至项目全部完工。
2022 年公司计划交付项目约 80 万方，截至 2022 年第一季度，已完成约 22 万方住宅产品交付。公司预售监管资金根
据房产项目工程进度逐步提取，用于各项目工程款支付，尽力降低违约风险。
公司历史业务形成的城中村改造代垫拆迁补偿款、股权转让形成的应收股权转让款、项目开发合作款等应收款项，
2022 年内将按照合同节点及时办理款项清收。同时公司将积极与大型央（国）企地产公司洽谈优质存量项目的转售合
作，盘活存量资产，提升公司资产流动性，化解潜在经营风险。
（3）债务风险化解
公司将采取以下措施妥善化解流动性及债务逾期风险：一是在上述各项业务开展的举措下，持续增强公司“造血”
能力；二是从融资开展上，深度加强与金融机构的合作，争取贷款续约和展期的同时，力求取得更多的增量融资，增
强公司资金保障能力；三是在经营管理上继续推动降本增效，加强成本费用管理，提升运营质量；四是继续加强对各
投资主体的投资性现金流的管理和配置，从回款和支付两个维度对集团的资金情况进行密切监控，进行资金整体规划
和统筹。严格执行回款任务的考核机制，确保各项刚性支付的按期兑付，保障各项目实现平稳交付。
综上所述，2022 年度公司将以装配式建筑业务拓展、房地产在建在售项目的快速集中去化为核心依托，在确保金
融机构贷款还款、工程款支付和各项日常费用支出的前提下，合理规划各项目的投资开发节奏和资金安排，保障流动
性的安全稳定，提升公司长期可持续发展能力。
基于以上所述，本公司董事会无意且确信尚不会被迫在下一个会计期间进行清算或停止营业，故本公司认为
仍应以持续经营为基础编制本年度财务报表。
三、 遵循企业会计准则的声明
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团 2021 年 12 月 31 日的财务
状况及 2021 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证
券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财
务报表及其附注的披露要求。
四、 重要会计政策和会计估计
本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计
政策和会计估计，详见本附注四、29“收入”各项描述。
1、 会计期间
本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本集团会计年度采用公历
年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、 营业周期
正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团以 12 个月作为一个
营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。
本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企
业合并和非同一控制下企业合并。
（1） 同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合
并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合
并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对
价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调
整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2） 非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的
企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承
担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理
费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债
务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出现对购
买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中
取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值
份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买
方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日
后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差
异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当
期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第 5 号的通知》（财
会[2012]19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、
5“合并财务报表的编制方法”（2）），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各
段描述及本附注四、15“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行
相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投
资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综
合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公
允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的
其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
5、 合并财务报表的编制方法
（1） 合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的
相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。
子公司，是指被本集团控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。
（2） 合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权
之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买
日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对
比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并
利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期
间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为
基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财
务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项
目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的
份额，仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公
允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购
买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他
综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余
股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关规定
进行后续计量，详见本附注四、15“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制
权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多
种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况
下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；④一
项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况
分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、15“长期股权投资”（2）④）和“因
处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司
股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会
计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报
表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
6、 合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的
义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合
营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
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本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、15“长期股权投资”（2）②“权益法核算的长期股权投资”
中所述的会计政策处理。
本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持
有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因
出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在
该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生
符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情
况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。
7、 现金及现金等价物的确定标准
本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期限短（一般为从购买日起
三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、 外币业务和外币报表折算
（1） 外币交易的折算方法
本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额。
（2） 对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：①属于与购建
符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；②分类为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的外币货币性项目，除摊余成本（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计
入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计
量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，
作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3） 外币财务报表的折算方法
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采
用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即
期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上
一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资产
类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收
益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的
外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
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外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对
现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经
营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权
益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权
时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在
处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处
置该境外经营的比例转入处置当期损益。
如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变动而产
生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。
9、 金融工具
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1） 金融资产的分类、确认和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成本计量的金
融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用
直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、
未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流
量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当
期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现
金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损
失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集
团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前
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计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之外的金融
资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少
会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采
用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2） 金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初
始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始
确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值
变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值
变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额
转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理
会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）
计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同外的其他金融
负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3） 金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；②该金融资产已转
移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有
保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按
照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指
该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合
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收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相
对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累
计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处
理。
（4） 金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借
入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上
不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质
性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）
之间的差额，计入当期损益。
（5） 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团
计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表
内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6） 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价
格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交
易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工
具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行
的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在
估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关
资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察
输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
（7） 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、
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出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公
允价值变动。
本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。
10、 金融资产减值
本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、长期应收款等。此外，对合同
资产及部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
（1） 减值准备的确认方法
本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提
减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之
间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经
信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产等其他适用项目，下
同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存
续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来 12 个月
内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信
息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按
照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2） 信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定的预计存续期内
的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本集团采用未来 12 个月内发生的违约风险
的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3） 以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；
已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上
评估信用风险。
（4） 金融资产减值的会计处理方法
期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差
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额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。
（5） 各类金融资产信用损失的确定方法
①应收票据
本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票据的信用风险特
征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
银行承兑汇票 承兑人为信用风险较小的银行
商业承兑汇票 根据承兑人的信用风险划分，与“应收账款”组合划分相同
②应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准
备。
对于包含重大融资成分的应收账款、合同资产和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失
的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
应收账款：
合并范围内关联方 集团合并范围内公司。
应收账款账龄组合 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
装配式建筑业务 本组合包括设计、建筑施工、混凝土预制构件及建筑施工总承包业务的应收款项。
合同资产：
建造合同形成的已完工未结算资产 本组合为业主尚未结算的建造工程款项
A、合并范围内关联方：本集团合并报表范围内各企业之间的应收款项风险可控，本集团判断不存在预期信用损
失，不计提信用损失准备。
B、应收账款账龄组合：以账龄作为信用风险特征的应收账款组合，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用
损失金额计量损失准备，参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个
存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
C、装配式建筑业务：以产品类型客户群为共同风险特征，参考建筑施工行业信用损失计提情况，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率计算预期信用损失。
③其他应收款
本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的
预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同
组合：
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项 目 确定组合的依据
土地竞拍保证金 本组合为开发用土地竞拍保证金等应收款项。
拆迁安置代垫款、项目合作款 土地一级整理拆迁安置代垫款、房地产开发合作款
股权转让款 应收转让股权、债权等相关款项
应收合并范围内往来款项 集团合并范围内公司
其他应收款账龄组合 本组合以其账龄作为信用风险特征
④长期应收款
由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且未包含重大融资成分的，本集团按照相当
于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且包含重大融资成分的，本集团选择始终按
照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，本集团选择始终按照相当于存续期内预
期信用损失的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
应收经营性租赁款 应收租赁客户款项
应收其他款项 除上述款项组合外的应收款
A、应收经营性租赁款：以房屋租赁客户为组合依据，参照应收账款账龄组合计算预期信用损失。
B、应收其他款项：主要是 PPP 项目应收款，参考本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，确定组合预期信用损失率。
11、 应收款项融资
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自初始确认日起到期期限在一年内
（含一年）的，列示为应收款项融资；自初始确认日起到期期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会计政
策参见本附注四、9“金融工具”及附注四、10“金融资产减值”。
12、 存货
（1） 存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在产品、在生产过程
或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为原材料、库存商品、消耗性生物资产、周转材
料、低值易耗品、开发产品、开发成本、周转房等。
（2） 存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价。开发产品发出按个别计价法确定发出存货的实际成本；原材料、
库存商品发出时采用个别计价法、先进先出法计价或加权平均法。
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（3） 存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后
事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货
跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计
提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分
开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，
在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（4）房地产开发中的存货核算方法
①开发用土地的核算方法：本集团开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算。
②本集团为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品
完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。
③公共配套设施费用的核算方法：因建设开发产品而一并开发建设的配套设施，包括道路、派出所、消防、水塔
等非经营性的文教、卫生、行政管理设施以及将无偿交付市政管理部门使用的各种市政公共配套设施，其所需建设费
用通过开发成本科目核算。
④周转房的摊销方法：根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本，按固定资产—房屋建筑物的预计使用年
限进行摊销，周转房用途改变时，作为商品房对外销售，按周转房摊余价值结转销售成本。
（5）存货的盘存制度为永续盘存制
（6）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时一次摊销法或分次摊销法摊销。
13、 合同资产
本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅取决于时间流
逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同
下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注四、10、金融资产减值。
14、 持有待售资产和处置组
本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组
收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购
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买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资
产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8
号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值
减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计
入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，
再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持
有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费
用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动
资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定
的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规
定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用
继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动
资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划
分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。
15、 长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本集团对
被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产核算，其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、9“金融工具”。
共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参
与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控
制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（1） 投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资
产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作
为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资
的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成
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同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资
账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，
合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被
购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，
将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面
价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，
相关其他综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入
当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不
同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、
非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得
长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影
响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定
的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2） 后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司
财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资
时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣
告发放的现金股利或利润确认。
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其
差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益
和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，
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相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位
各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期
间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和
其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交
易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的
未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务
的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，
初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，
取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企
业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的
长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，
计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认
收益分享额。
③收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日
（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股
权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控
制权的，按本附注四、5、“合并财务报表编制的方法”（2）中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综
合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采
用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综
合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被
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投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调
整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定
进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的
控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中
除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，
处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具
确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认
和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，
在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权
对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损
益。
16、 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备
增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入
且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊
销。
资产类别 预计使用年限 净残值率（%） 年折旧率（%）
投资性房地产 30-40 5 2.38-3.17
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的
入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
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17、 固定资产
（1） 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定
资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预
计弃置费用因素的影响进行初始计量。
（2） 各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、
预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧年限 预计净残值率% 年折旧率%
房屋、建筑物 20-40 5 2.38-4.75
机器设备 5-10 5 11.88-19.00
运输设备 4-8 5 9.50 -23.75
电子及办公设备 3-8 5 11.88-31.67
临时设施 2-5 5 19.00-47.50
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置
中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3） 固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
（4） 其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定
资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转
让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变
更处理。
18、 在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的
借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
19、 借款费用
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借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合
资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用
或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用状态或者可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的
投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般
借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资
产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费
用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
20、 生物资产
消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的大田作物以及存塘小龙
虾等。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，为该资产在收获或
入库前发生的可直接归属于该资产的必要支出。
消耗性生物资产在收获或出售时，采用加权平均法或个别计价法按账面价值结转成本。
资产负债表日，消耗性生物资产按照成本与可变现净值孰低计量，并采用与确认存货跌价准备一致的方法计算确
认消耗性生物资产的跌价准备。如果减值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准
备金额内转回，转回金额计入当期损益。
21、 使用权资产
使用权资产的确定方法及会计处理方法，参见本附注四、33“租赁”。
22、 无形资产
（1） 无形资产
无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能可靠
地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成
本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分
配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用
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寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本集团使用寿命有限的无形资产的具体年限
如下：
项目 摊销年限（年）
土地使用权 证载年限
财务、办公等软件 5-10
（2） 研究与开发支出
本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。
开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，
无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。
（3） 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。
23、 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本集团的长期待摊费
用主要包括装修费、土地承包经营权流转费及虾稻田改造费。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
24、 长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、
合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减
值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资
产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为
资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平
交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销
售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律
费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产
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在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资
产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确
定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益
的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认
相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合
中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
25、 合同负债
合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团向客户转让商品之前，客
户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，
将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同
负债不予抵销。
26、 职工薪酬
本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费、住房公积金、
工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划为设定提存计划。采用设定提存计划的，相应
的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团
不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关
的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二
个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟
支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照
设定受益计划进行会计处理。
27、 租赁负债
租赁负债的确认方法及会计处理方法，参见本附注四、33“租赁”。
28、 预计负债
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当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承担的现时义务；（2）履行
该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支
出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确
认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损
合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部
分，确认为预计负债。
29、 收入
收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本集
团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批
准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与
所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；
本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并
从中获得几乎全部的经济利益。
在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独
售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对
价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该
单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能
够控制本集团履约过程中在建的商品；本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间
内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进
度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度
能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单项履约义务的交易价格确
认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该
商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该
商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已
取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
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本集团收入的具体确认方法如下：
（1）房地产销售收入
房地产销售在房地产开发项目竣工，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续，达到销售合同约定的交付条件，
在客户取得商品控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）预制混凝土构件（PC 构件）收入
在将 PC 构件运至客户指定的地点，经客户验收合格，并收到经客户确认的送货单（或验收单）时，商品的控制
权转移，本集团在该时点确认收入实现。
（3）农产品销售收入
销售农产品业务在鲜活水产品、谷物及加工品已经发出，并收到客户签字确认的出库单（或销货清单）时，商品
的控制权转移，本集团在该时点确认收入实现。
（4）建造合同收入
本集团向客户提供建造服务（包括装配式建筑工程总承包业务），因客户能够控制本集团履约过程中的在建商品，
根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度的确定方法为投入法，即按照累计实际发生的成本占合同预计总成本
的比例确定恰当的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本集团根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额
确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于以 PPP 模式参与基础设施和公共服务设施建设项目，属于按投资建设移交方式实施项目，本集团于项目建造
期间，对提供建造服务的部分按照上述建造合同确认相关收入。对于 PPP 项目产业园区内进行规划设计服务、基础设
施和公共服务设施投资建设服务、土地整理服务，于完成相关服务后，在公司与委托政府机构共同确认的基础上确认
投资建设服务收入。
30、 合同成本
本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第 14 号——收入（2017 年修订）》之外的其他企业会计准则规范范
围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：①该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包
括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；②该
成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；③该成本预期能够收回。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。
31、 政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权
益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助
界定为与收益相关的政府补助。
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若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补
助：
（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的
支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；
（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允
价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益
或冲减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失
的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整
体归类为与收益相关的政府补助。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关
的政府补助，计入营业外收支。
32、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或
返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润
作相应调整后计算得出。
（2） 递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定
其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产
及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、
联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异
在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税
暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初
始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵
扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所
得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债
期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵
扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予
以转回。
（3） 所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综合收益或
股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当
期损益。
（4） 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及
当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一
税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得
税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，
本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
33、 租赁
租赁是指本集团让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取或支付对价的合同。在
一项合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或包含租赁。
（1） 本集团作为承租人
① 初始计量
在租赁期开始日，本集团将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付的租赁付款额的现
值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折
现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。
② 后续计量
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本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本附注四、17 “固定
资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合
理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折
旧。
对于租赁负债，本集团按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益或计入相关资
产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数
或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后
的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租
赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
③ 短期租赁和低价值资产租赁
对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过 12 个月的租赁）和低价值资产租赁，本集团采取简化处理方法，不
确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成
本或当期损益。
（2） 本集团作为出租人
本集团在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资
产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。
① 经营租赁
本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收
款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
34、 安全生产费
本集团根据财政部、国家安全生产监督管理总局联合制定的《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的规定计
提安全生产费用，安全生产费用专门用于完善和改进企业安全生产条件。
本集团提取的安全生产费计入相关施工劳务的成本或当期损益，同时计入专项储备。使用提取的安全生产费用属
于费用性支出的，直接冲减专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，通过在建工程归集所发生的支出，待
安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产，同时按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额
的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。
35、 分部报告
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露
分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
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（2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；（3）本集团能够取得
该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足
一定条件的，则可合并为一个经营分部。
36、 重要会计政策、会计估计的变更
（1） 会计政策变更
①执行新租赁准则导致的会计政策变更
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《企业会计准则第 21 号——租赁（2018 年修订）》（财会[2018]35 号）（以下简称
“新租赁准则”）。经本公司第九届董事会第十次会议于 2021 年 4 月 26 日决议通过，本集团于 2021 年 1 月 1 日起执行前
述新租赁准则，并依据新租赁准则的规定对相关会计政策进行变更。
根据新租赁准则的规定，对于首次执行日前已存在的合同，本集团选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
本集团选择仅对 2021 年 1 月 1 日尚未完成的租赁合同的累计影响数进行调整。首次执行的累积影响金额调整首
次执行当期期初（即 2021 年 1 月 1 日）的留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
于新租赁准则首次执行日（即 2021 年 1 月 1 日），本集团的具体衔接处理及其影响如下：
A、本集团作为承租人
对首次执行日的融资租赁，本集团作为承租人按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用
权资产和租赁负债；对首次执行日的经营租赁，作为承租人根据剩余租赁付款额按首次执行日的增量借款利率折现的
现值计量租赁负债；原租赁准则下按照权责发生制计提的应付未付租金，纳入剩余租赁付款额中。
对首次执行日前的经营租赁，本集团按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。
本集团于首次执行日对使用权资产进行减值测试，并调整使用权资产的账面价值。
本集团对于首次执行日前的租赁资产属于低价值资产的经营租赁，不确认使用权资产和租赁负债。对于首次执行
日除低价值租赁之外的经营租赁，本集团根据每项租赁采用下列一项或多项简化处理：
将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁，作为短期租赁处理；
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；
使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续约选择权或终止租赁选择权的，本集团根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情况确定租
赁期；
首次执行日之前发生租赁变更的，本集团根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
B、执行新租赁准则的主要变化和影响如下：
——本集团承租机器设备和办公楼资产，租赁期为 1-10 年，原作为经营租赁处理，根据新租赁准则，于 2021 年 1
月 1 日确认使用权资产 18,543,897.26 元，租赁负债 18,543,897.26 元。
上述会计政策变更对 2021 年 1 月 1 日财务报表的影响如下：
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2020 年 12 月 31 日（变更前）金额 2021 年 1 月 1 日（变更后）金额
报表项目
合并报表 公司报表 合并报表 公司报表
使用权资产 18,543,897.26
租赁负债 2,299,721.43
一年内到期的非流动负债 3,586,349,253.65 1,000,000,000.00 3,602,593,429.48 1,000,000,000.00
本集团于 2021 年 1 月 1 日计入资产负债表的租赁负债（含一年内到期的非流动负债）所采用的增量借款利率的
加权平均值为 8.6%。
（2） 会计估计变更
本集团 2020 年度未发生会计估计变更。
五、 税项
1、 主要税种及税率
主要税（费）种 税（费）率 计税依据
（1）增值税 3%、5%、6%、9%、13% 应税营业收入
（2）土地增值税 30%-60% 转让房地产所取得的增值额
（3）城市维护建设税 5%、7% 实际缴纳的流转税
（4）教育费附加 3% 实际缴纳的流转税
（5）地方教育费附加 1.5%、2% 实际缴纳的流转税
2、 税收优惠及批文
子公司重庆名流置业有限公司、重庆美唐置业有限公司、重庆美好智造装配式房屋有限公司符合国家鼓励类产业
中城镇园林绿化及生态小区建设企业条件，享受西部大开发所得税减按15%税率征收的税收优惠政策。
六、 合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2021 年 1 月 1 日，“年末”指 2021 年 12
月 31 日，“上年年末”指 2020 年 12 月 31 日，“本年”指 2021 年度，“上年”指 2020 年度。
1、 货币资金
项 目 年末余额 年初余额
库存现金
银行存款 1,218,285,704.56 2,218,947,641.46
其他货币资金 170,062,139.70 195,656,902.02
合 计 1,388,347,844.26 2,414,604,543.48
其中：存放在境外的款项总额 117,057.69 129,559.69
其他货币资金主要为按揭贷款担保保证金、汇票保证金、农民工保证金、法院冻结资金及在途资金等。
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期末余额较期初减少 42.50%的主要原因为本年偿还借款及利息。
受限货币资金详见“六、64 所有权或使用权受到限制的资产”。
2、 交易性金融资产
项 目 年末余额 年初余额
基金产品投资 135,226,827.54 324,767,360.98
信托产品投资
合 计 135,226,827.54 324,767,360.98
其中：重分类至其他非流动金融资产的部分 186,694,486.06
子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选 2 期私募证券投资基金”，根据《投资者报告》，截止 2021 年 12
月 31 日产品公允价值 13,522.68 万元，本年发生公允价值变动损失 3,392.17 万元。
基金产品投资期末余额较期初减少的主要原因为本年赎回及计提公允价值变动损失。
3、 应收票据
（1） 应收票据分类列示
项 目 年末余额 年初余额
银行承兑汇票 4,550,000.00
商业承兑汇票 11,000,000.00
小 计 15,550,000.00
减：坏账准备 1,555,000.00
合 计 13,995,000.00
期末余额较期初增加的主要原因为收到的票据增加。
（2） 年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
项 目 年末终止确认金额 年末未终止确认金额
银行承兑汇票 3,750,000.00
商业承兑汇票 9,500,000.00
合 计 13,250,000.00
（3） 按坏账计提方法分类列示
年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例 （%） 金额 计提比例（%）
按组合计提坏账准备的应收
票据
其中：装配式建筑业务 15,550,000.00 100.00 1,555,000.00 10.00 13,995,000.00
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年末余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例 （%） 金额 计提比例（%）
合 计 15,550,000.00 —— 1,555,000.00 —— 13,995,000.00
年初余额
类 别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按组合计提坏账准备的应收
票据
其中：装配式建筑业务
合 计 —— ——
②组合中，按组合计提坏账准备的应收票据
年末余额
项 目
应收票据 坏账准备 计提比例（%）
装配式建筑业务 15,550,000.00 1,555,000.00 10.00
合 计 15,550,000.00 1,555,000.00 10.00
（4） 坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
装配式建筑业务 1,555,000.00 1,555,000.00
合 计 1,555,000.00 1,555,000.00
4、 应收账款
（1） 按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 172,198,070.37
1至2年 9,964,034.99
2至3年 1,502,338.51
3至4年 2,308,701.66
4至5年
5 年以上 2,117,000.00
小 计 188,090,145.53
减：坏账准备 20,473,104.51
合 计 167,617,041.02
147
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（2）按坏账计提方法分类列示
年末余额
账面余额 坏账准备
类 别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提坏账准备的应收账款 326,828.11 0.17 326,828.11 100.00
按组合计提坏账准备的应收账款 187,763,317.42 99.83 20,146,276.40 10.73 167,617,041.02
其中：
账龄组合 11,382,596.22 6.05 2,508,204.29 22.04 8,874,391.93
装配式建筑业务 176,380,721.20 93.78 17,638,072.11 10.00 158,742,649.09
合 计 188,090,145.53 —— 20,473,104.51 —— 167,617,041.02
（续）
年初余额
账面余额 坏账准备
类 别
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提坏账准备的应收账款 4,165,290.76 3.98 4,165,290.76 100.00
按组合计提坏账准备的应收账款 100,374,792.11 96.02 11,258,665.85 11.22 89,116,126.26
其中：
账龄组合 16,963,783.96 16.23 3,737,683.66 22.03 13,226,100.30
装配式建筑业务 83,411,008.15 79.79 7,520,982.19 9.00 75,890,025.96
合 计 104,540,082.87 —— 15,423,956.61 —— 89,116,126.26
期末余额较期初增加 88.09%的原因为应收工程款增加。
①年末单项计提坏账准备的应收账款
年末余额
应收账款
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
自然人 326,828.11 326,828.11 100.00 预计无法收回
合 计 326,828.11 326,828.11 —— ——
②组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
一年以内 5,786,354.67 67,549.98 1.00
一至二年 932,197.49 46,609.87 5.00
二至三年 1,136,310.40 79,541.73 7.00
三至四年 1,410,733.66 197,502.71 14.00
四至五年 33.00
五年以上 2,117,000.00 2,117,000.00 100.00
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年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合 计 11,382,596.22 2,508,204.29
③组合中，按其他方法计提坏账准备的应收账款
年末余额
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
装配式建筑业务 176,380,721.20 17,638,072.11 10.00
合 计 176,380,721.20 17,638,072.11
（3）坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提坏账准备的应收账款 4,165,290.76 326,828.11 4,165,290.76 326,828.11
账龄组合 3,737,683.66 49,706.95 1,179,772.42 2,508,204.29
装配式建筑业务 7,520,982.19 10,117,089.92 17,638,072.11
合 计 15,423,956.61 10,443,918.03 49,706.95 5,345,063.18 20,473,104.51
①本年实际核销的应收账款情况
项 目 核销金额
实际核销的应收账款 5,345,063.18
其中：重要的应收账款核销情况
是否因关联
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
芜湖金门萨商业运营管理有限公司 应收租金 3,385,141.76 无法收回 经营委员会决议 否
金仕堡会所 应收租金 780,149.00 无法收回 经营委员会决议 否
合 计 —— 4,165,290.76 —— —— ——
（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
单位名称 年末余额 占应收账款年末余额合计数的比例（%） 坏账准备年末余额
山东民生置业有限公司 49,308,246.79 26.22 4,930,824.68
肥东县重点工程建设管理中心 40,620,000.00 21.60 4,062,000.00
济南鼎鑫置业有限公司 23,168,962.34 12.32 2,316,896.23
武汉琛睿建设工程有限公司 8,171,341.33 4.34 817,134.13
中建八局第二建设有限公司 6,199,414.77 3.30 619,941.48
合计 127,467,965.23 67.77 12,746,796.52
5、 应收款项融资
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（1）应收款项融资情况
项 目 年末余额 年初余额
应收票据 1,000,000.00
应收账款
合 计 1,000,000.00
期末余额较期初减少的主要原因为票据到期兑付。
6、 预付款项
（1） 预付款项按账龄列示
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 64,051,323.03 31.96 95,497,049.32 26.59
1至2年 5,519,596.31 2.75 17,125,780.01 4.77
2至3年 3,072,226.71 1.53 2,156,684.71 0.60
3 年以上 127,785,911.61 63.76 244,351,610.20 68.04
合计 200,429,057.66 100.00 359,131,124.24 100.00
期末余额较期初减少 44.19%的主要原因为子公司深圳美好置业有限公司退出 “深圳龙岗四方埔社区整村统筹、城
市更新项目”，预付土地整合款转入其他应收款和长期应收款，并按照《深圳龙岗四方埔项目退出协议》约定，逐期
收回。
（2） 账龄超过 1 年且金额较大的预付账款明细如下：
单位名称 与本公司关系 金额 年限 说明
武汉中远印务有限公司 非关联方 95,000,000.00 3 年以上 土地整合款
武汉长丰隆基有限责任公司 非关联方 22,500,000.00 3 年以上 土地整合款
武汉市硚口农机工贸公司 非关联方 10,000,000.00 3 年以上 土地整合款
合 计 127,500,000.00
（3） 按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况
单位名称 年末余额 占预付账款年末余额合计数的比例（%）
武汉中远印务有限公司 95,000,000.00 47.40
武汉市振发置业有限公司 48,218,447.29 24.06
武汉长丰隆基有限责任公司 22,500,000.00 11.23
武汉市硚口农机工贸公司 10,000,000.00 4.99
武汉宏润实业有限公司 4,703,251.62 2.35
合 计 180,421,698.91 90.03
（4） 预付账款期末余额中无持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位预付款。
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7、 其他应收款
科目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,867,861,521.44 3,120,620,345.72
合计 1,867,861,521.44 3,120,620,345.72
（1） 其他应收款
①按账龄披露
账龄 年末余额
1 年以内 861,094,169.64
1至2年 942,306,241.33
2至3年 39,841,741.52
3至4年 128,833,645.97
4至5年 4,354,403.41
5 年以上 2,801,750.75
小计 1,979,231,952.62
减：坏账准备 111,370,431.18
合计 1,867,861,521.44
②按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
拆迁安置代垫款 564,060,000.00 1,526,043,715.52
代垫款 210,459,372.10 170,398,737.76
项目开发合作款（注 1） 339,727,962.13
保证金及押金 94,172,632.69 123,453,443.83
往来款及其他 43,947,897.00 64,297,776.32
备用金借款 422,627.93 1,298,465.90
股权转让相关款项 652,125,460.77 1,319,545,830.73
土地收储款（注 2） 74,316,000.00 29,416,000.00
小计 1,979,231,952.62 3,234,453,970.06
减：坏账准备 111,370,431.18 113,833,624.34
合计 1,867,861,521.44 3,120,620,345.72
期末余额较期初减少 40.14%的主要原因是拆迁安置代垫款结算、股权转让相关款项收回。
注 1：项目开发合作款系公司根据合作开发协议向联营企业（房地产项目公司）提供的房地产项目开发建设资金。
注 2：土地收储款分别系天津市津南区土地整理中心、株洲经济开发区土地储备中心收储子公司天津美好装配科
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技有限公司、株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司持有土地，土地使用权证已注销登记；截止 2021 年 12 月 31 日，
尚未收回全部款项。
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期信用
坏账准备 未来 12 个月 合计
信用损失（未发生 损失（已发生信用减
预期信用损失
信用减值） 值）
2021 年 1 月 1 日余额 60,543,381.39 53,290,242.95 113,833,624.34
2021 年 1 月 1 日余额在本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段 -3,153,572.82 3,153,572.82
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 36,110,687.47 30,656,265.81 66,766,953.28
本年转回 12,896,761.24 2,000,000.00 14,896,761.24
本年转销
本年核销 2,229,806.71 51,908,578.49 54,138,385.20
其他变动 -195,000.00 -195,000.00
2021 年 12 月 31 日余额 78,178,928.09 33,191,503.09 111,370,431.18
Ⅰ处于第三阶段的其他应收款，于年末按单项计提坏账准备的情况
其他应收款内容 账面余额 坏账准备 计提比例(%) 计提理由
芜湖市国土资源局 28,500,000.00 28,500,000.00 100 预计无法收回
石家庄市井陉矿区财政集中支付中心 1,000,000.00 1,000,000.00 100 预计无法收回
其他 3,691,503.09 3,691,503.09 100 预计无法收回
合计 33,191,503.09 33,191,503.09
Ⅱ处于第一阶段的其他应收款组合中，按账龄组合计提坏账准备的情况
年末余额 年初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
一年以内 189,076,659.62 9,334,040.41 5 115,328,915.86 4,612,711.68 4
一至二年 59,441,128.85 6,538,524.17 11 38,934,771.28 2,725,986.32 7
二至三年 35,119,438.03 5,267,915.70 15 171,422,020.36 18,858,182.56 11
三至四年 99,333,645.97 35,760,112.55 36 5,190,856.23 1,613,344.85 31
四至五年 4,354,403.41 2,917,450.28 67 1,549,505.57 1,129,148.95 71
五年以上 2,801,750.75 2,801,750.75 100 3,148,111.56 3,148,111.56 100
合计 390,127,026.63 62,619,793.86 335,574,180.86 32,087,485.92
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Ⅲ处于第一阶段的其他应收款组合中，按其他组合计提坏账准备的情况
年末余额 年初余额
组合名称
账面余额 计提比例(%) 坏账准备 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
拆迁安置代垫款、项目
903,787,962.13 1 9,037,879.62 1,526,043,715.52 1 15,260,437.16
合作款
股权转让款 652,125,460.77 1 6,521,254.61 1,319,545,830.73 1 13,195,458.31
合计 1,555,913,422.90 15,559,134.23 2,845,589,546.25 28,455,895.47
④坏账准备的情况
本年变动金额
类别 年初余额 收回 转销 其他 年末余额
计提
或转回 或核销 变动
单项计提 53,290,242.95 33,809,838.63 2,000,000.00 51,908,578.49 33,191,503.09
组合计提 60,543,381.39 32,957,114.65 12,896,761.24 2,229,806.71 -195,000.00 78,178,928.09
其中：账龄组合 32,087,485.92 32,957,114.65 2,229,806.71 -195,000.00 62,619,793.86
拆迁安置代垫款、项
15,260,437.16 6,222,557.54 9,037,879.62
目合作款
股权转让款 13,195,458.31 6,674,203.70 6,521,254.61
合计 113,833,624.34 66,766,953.28 14,896,761.24 54,138,385.20 -195,000.00 111,370,431.18
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司 3,948,745.39 现金
东莞市华堂更新置业有限公司 2,820,000.00 现金
重庆市綦江区财政局 2,000,000.00 现金
合计 8,768,745.39 ——
⑤本年实际核销的其他应收款情况
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 54,138,385.20
其中：重要的其他应收款核销情况
履行的核销 是否因关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因
程序 交易产生
武汉恒亚置业有限公司 代垫款 10,067,510.00 预计无法收回 经委会决议 否
肥城市公共行政服务中心 保证金及押金 8,000,000.00 预计无法收回 经委会决议 否
博罗县粤富实业开发有限公司 往来款 7,356,103.30 预计无法收回 经委会决议 否
镇江市丹徒区公共资源交易中心 保证金及押金 7,293,410.00 预计无法收回 经委会决议 否
武汉天鸿世家房产经纪有限公司 代垫款 6,300,000.00 预计无法收回 经委会决议 否
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履行的核销 是否因关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因
程序 交易产生
担保代偿款 担保代偿款 3,977,524.92 预计无法收回 经委会决议 否
马鞍山市雨山区财政局 保证金及押金 2,000,000.00 预计无法收回 经委会决议 否
邻水县财政局 保证金及押金 1,450,000.00 预计无法收回 经委会决议 否
韩还成 往来款 1,861,498.38 预计无法收回 经委会决议 否
合计 —— 48,306,046.60 —— —— ——
⑥按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余额合计 坏账准备年末
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
数的比例（%） 余额
长丰村一级拆迁 拆迁安置代 1 年以内，1-2 年、
564,060,000.00 28.50 5,640,600.00
代垫款项 垫款 2-3 年
上海集友广源实 股权转让相
513,125,460.77 1-2 年 25.93 5,131,254.61
业有限公司 关款项
重庆美南置业有 项目开发合
179,260,965.23 1 年以内、1-2 年 9.06 1,792,609.65
限公司 作款
张家港美生美置 项目开发合
160,466,996.90 1 年以内 8.11 1,604,669.97
业有限公司 作款
广东亚视教育有 股权转让相
79,000,000.00 1 年以内 3.99 790,000.00
限公司 关款项
合计 —— 1,495,913,422.90 —— 75.59 14,959,134.23
8、 存货
（1）存货分类
年末余额
项 目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 14,321,495,068.15 1,957,362,981.05 12,364,132,087.10
开发产品 844,016,126.17 222,292,431.76 621,723,694.41
原材料 24,135,289.31 24,135,289.31
库存商品 11,704,334.46 494,078.81 11,210,255.65
周转材料 4,386,273.20 4,386,273.20
合 计 15,205,737,091.29 2,180,149,491.62 13,025,587,599.67
（续）
154
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年初余额
项 目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
开发成本 13,667,203,143.82 161,717,594.16 13,505,485,549.66
开发产品 778,554,974.73 133,854,379.53 644,700,595.20
原材料 21,068,078.17 21,068,078.17
库存商品 19,135,492.51 4,022,064.16 15,113,428.35
周转材料 3,939,241.44 3,939,241.44
合 计 14,489,900,930.67 299,594,037.85 14,190,306,892.82
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（2）存货跌价准备
本年增加金额 本年减少金额
项 目 年初余额 年末余额
计提 转入 转销 转出 转回
开发成本 161,717,594.16 1,893,577,630.89 87,034,831.59 10,897,412.41 1,957,362,981.05
其中：深圳城市更新项目 22,080,626.38 22,080,626.38
中山美好雍景台 36,976,277.05 36,976,277.05
杭州美晟府 61,096,427.72 50,199,015.31 10,897,412.41
重庆“来龙湖” 4,728,446.73 4,728,446.73
嘉兴秋月朗庭 36,835,816.28 36,835,816.28
北京“名流广场” 41,253,205.90 41,253,205.90
博罗罗浮天赋后期 242,558,768.97 242,558,768.97
博罗罗浮天赋一期 806,172,183.81 806,172,183.81
重庆"美好天赋" 78,362,271.98 78,362,271.98
无锡“美好铂翠” 125,462,258.72 125,462,258.72
美好半山云庭
武汉“公园壹号” 83,189,954.66 83,189,954.66
武汉“香域花境” 516,578,986.85 516,578,986.85
开发产品 133,854,379.53 116,963,008.17 10,897,412.41 39,163,978.45 258,389.90 222,292,431.76
其中：芜湖“名流印象” 34,294,275.17 32,986,872.33 2,523,865.42 64,757,282.08
沈阳“名流印象” 32,341,343.31 8,753,179.68 17,957,337.66 23,137,185.33
沈阳“名流公馆” 9,353,904.43 3,183,147.71 12,537,052.14
武汉“名流世家” 1,776,533.30 60,953.67 1,715,579.63
重庆“名流印象” 27,407,756.55 15,734,251.26 5,570,852.10 37,571,155.71
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本年增加金额 本年减少金额
项 目 年初余额 年末余额
计提 转入 转销 转出 转回
重庆“名流公馆” 7,047,779.61 3,956,685.19 258,389.90 2,832,704.52
9,094,284.41
西安“美好时光” 21,632,787.16 7,784,545.88 20,323,048.63
芜湖“美好锦城” 18,797,055.16 18,797,055.16
武汉“名流人和天地” 11,592,364.76 11,592,364.76
东莞“名流印象” 4,667,471.07 4,667,471.07
杭州美晟府 11,906,388.73 10,897,412.41 22,803,801.14
武汉“美好名流汇” 1,557,731.59 1,557,731.59
库存商品 4,022,064.16 494,078.81 4,022,064.16 494,078.81
其中：农产品 751,832.23 751,832.23
PC 构件 3,270,231.93 494,078.81 3,270,231.93 494,078.81
合 计 299,594,037.85 2,011,034,717.87 10,897,412.41 130,220,874.20 10,897,412.41 258,389.90 2,180,149,491.62
（3）存货跌价准备情况
存货种类 计提存货跌价准备的依据 本年转回存货跌价准备的原因 本年转回金额占该项存货年末余额的比例
开发成本 预计开发完工后的销售价格减去估计至完工将要发生的成本 、销售费用及相关税金
开发产品 预计销售价格减去销售费用及相关税金
库存商品 预计销售价格减去销售费用及相关税金
开发成本中，武汉“香域花境”、罗浮山项目、北京“名流广场”、重庆"美好天赋"、无锡“美好铂翠”、武汉“公园壹号”共计计提存货跌价准备 189,357.76 万元。
开发产品中，芜湖“名流印象”、沈阳“名流印象”、沈阳“名流公馆”、重庆“名流印象”、西安“美好时光”、东莞“名流印象”、武汉“名流人和天地”、芜湖“美好锦城”、杭州美晟府、武汉“美
好名流汇”项目的剩余车位和商铺计提存货跌价准备 11,696.30 万元。
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本年减少-转销的原因为计提存货跌价准备的房产项目和库存商品本期销售确认营业收入，相应转销计提的存货跌价准备。
本年借款费用资本化金额为 24,573.73 万元，本年度用于确定借款费用的资本化率为 3.9%-14%。
存货年末余额中土地使用权、在建项目抵押担保的情况详见本附注短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。
（4）开发产品增减变动情况如下：
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 存货跌价准备
武汉“美好名流汇” 2017 年起陆续竣工 5,809,758.19 1,721,409.76 4,088,348.43 1,557,731.59
武汉“香域花境” 2019 年起陆续竣工 33,836,577.92 3,557,045.15 30,279,532.77
武汉“名流世家” 2017 年陆续竣工 7,936,191.74 2,089,632.62 5,846,559.12 1,715,579.63
武汉“名流人和天地” 2006 年起陆续竣工 26,096,188.46 245,678.00 3,409,958.24 22,931,908.22 11,592,364.76
西安“美好时光” 2018 年起陆续竣工 54,961,091.33 816,705,523.18 777,296,045.12 94,370,569.39 20,323,048.63
重庆“名流印象” 2016 年起陆续竣工 151,663,121.88 60,147,811.27 91,515,310.61 37,571,155.71
重庆“名流公馆” 2012 年竣工 27,685,847.67 14,445,807.17 13,240,040.50 2,832,704.52
芜湖“名流印象” 2010 年起陆续竣工 158,991,802.57 18,723,920.49 140,267,882.08 64,757,282.08
芜湖“美好锦城” 2020 年起陆续竣工 5,458,315.31 248,223,772.32 225,136,345.36 28,545,742.27 18,797,055.16
沈阳“名流公馆” 2010 年起陆续竣工 14,284,202.66 1,747,150.52 12,537,052.14 12,537,052.14
沈阳“名流印象” 2010 年起陆续竣工 66,254,460.30 35,929,433.01 30,325,027.29 23,137,185.33
东莞“名流印象” 2013 年起陆续竣工 43,344,588.66 21,987,879.50 21,356,709.16 4,667,471.07
武汉“长江首玺” 2020 年起陆续竣工 182,232,828.04 129,741,761.28 122,364,762.68 189,609,826.64
嘉兴秋月朗庭 2021 年竣工 410,467,330.63 409,534,571.79 932,758.84
杭州美晟府 2021 年竣工 880,667,197.51 722,498,338.80 158,168,858.71 22,803,801.14
合计 778,554,974.73 2,486,051,262.92 2,420,590,111.48 844,016,126.17 222,292,431.76
（5）开发成本情况如下：
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项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资（万元） 年末余额 年初余额 存货跌价准备
武汉“长江首玺” 2017 年 3 月 2020 年起陆续竣工 648,800.00 1,625,486,865.58 1,284,851,954.77
武汉“美好名流汇” 2015 年 6 月 2017 年起陆续竣工 278,700.00 1,793,084,762.90 1,586,716,664.15
武汉“名流世家” 2013 年 9 月 2017 年起陆续竣工 197,161.00 475,467,534.39 431,270,523.69
武汉“香域花境” 2016 年 12 月 2019 年起陆续竣工 323,100.00 2,252,056,535.32 1,298,995,595.58 516,578,986.85
西安“美好时光” 2016 年 7 月 2018 年起陆续竣工 289,900 571,672,647.72 902,836,207.86
重庆“来龙湖“ 4,728,446.73 4,728,446.73 4,728,446.73
北京“名流广场” 169,417,263.87 169,417,263.87 41,253,205.90
新滩美好未来新城一期 2019 年 4 月 2022 年起陆续竣工 73,100 358,712,898.24 314,831,323.79
新滩美好未来新城二期 113,068,105.10 113,068,105.10
新滩美好未来新城三期 78,250,917.40 78,250,917.40
洪湖新滩项目 2019 年 9 月 236,265,366.06 236,245,491.30
芜湖"美好锦城" 2017 年 10 月 2020 年起陆续竣工 70,000 179,645,066.56
芜湖“美好首玺” 2018 年 8 月 2022 年起陆续竣工 290,000 2,053,986,061.71 1,941,380,610.63
江阴美宸雅苑 2019 年 6 月 2022 年起陆续竣工 27,289 230,972,754.18 187,083,555.23
嘉兴秋月朗庭 2018 年 10 月 2021 年竣工 40,829 331,005,401.10
杭州美晟府 2018 年 10 月 2021 年竣工 90,679 757,872,707.89
中山美好雍景台 2018 年 7 月 2022 年起陆续竣工 83,700 363,646,292.39 357,777,818.31 36,976,277.05
深圳城市更新项目 48,952,026.38 22,080,626.38 22,080,626.38
博罗罗浮天赋后期 2013 年 10 月 246,565,915.97 273,437,315.97 242,558,768.97
博罗罗浮天赋一期 2008 年 12 月 1,006,879,612.81 1,006,180,456.81 806,172,183.81
合肥“美好云玺” 2020 年 8 月 2022 年起陆续竣工 59,187 452,815,731.28 359,919,163.89
重庆"美好天赋" 2020 年 6 月 2022 年起陆续竣工 143,301 709,434,424.88 549,932,968.84 78,362,271.98
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项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资（万元） 年末余额 年初余额 存货跌价准备
重庆“美好时光” 137,242 98,983,786.91
美好半山云庭 2023 年起陆续竣工 89,589 288,409,119.03 235,076,586.48
武汉“公园壹号” 2020 年 12 月 2023 年起陆续竣工 127,164 496,810,634.51 405,325,697.63 83,189,954.66
无锡“美好铂翠” 2020 年 12 月 2023 年起陆续竣工 85,623 608,696,132.09 538,884,661.49 125,462,258.72
四川"宝沱名境" 2021 年 6 月 2024 年起陆续竣工 136,115,019.61
其他 1,404,225.46
合计 14,321,495,068.15 13,667,203,143.82 1,957,362,981.05
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9、 合同资产
（1）合同资产情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
建造合同形成的已
318,321,726.99 31,996,545.68 286,325,181.31 208,811,577.17 19,287,492.04 189,524,085.13
完工未结算资产
合 计 318,321,726.99 31,996,545.68 286,325,181.31 208,811,577.17 19,287,492.04 189,524,085.13
期末余额较期初增加 51.08%的主要原因为建造合同形成的已完工未结算资产增加。
（2）本年合同资产计提减值准备情况
项 目 本年计提 本年转回 本年转销/核销 原 因
建造合同形成的已完工未结算资产 12,709,053.64 预期信用损失
合 计 12,709,053.64 ——
10、 持有待售资产
（1） 持有待售非流动资产和处置组的基本情况
项目 年末余额 减值准备 年末账面价值 公允价值
持有待售非流动资产 71,159,575.68 38,132,052.74 33,027,522.94 33,027,522.94
其中：
在建工程 71,159,575.68 38,132,052.74 33,027,522.94 33,027,522.94
持有待售的处置组 32,134,494.04 8,683,978.41 23,450,515.63 23,450,515.63
其中：
在建工程 18,351,057.88 8,488,978.41 9,862,079.47 9,862,079.47
货币资金 1.73 1.73 1.73
无形资产 13,588,434.43 13,588,434.43 13,588,434.43
其他应收款 195,000.00 195,000.00
合计 103,294,069.72 46,816,031.15 56,478,038.57 56,478,038.57
持有待售非流动资产：子公司长沙美好智造装配式建筑有限公司于 2020 年处置湖南宁乡基地的地上建筑物及水
电临时设施、临建板房等附属物，尚未收回全部价款，尚未办理完毕不动产权登记和交接手续，预计 2022 年办理完
毕。
持有待售的处置组：2021 年 9 月 10 日，子公司美好建筑装配科技有限公司(以下简称“美好装配”)与席贻强、安徽
晶宫绿建集团有限公司（以下简称“晶宫绿建”）共同签署不可撤销的《股权转让协议书》。三方约定，美好装配、席贻
强将共同持有的子公司合肥美好装配建筑科技有限公司（以下简称“合肥装配”）的 100%股权，以人民币 2,500 万元转
让于晶宫绿建。该协议生效并履行完毕后，美好装配与席贻强之间在 2019 年签订的《股权转让合同》自动终止履行，
互不追究违约责任。
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在资产负债表日将合肥装配划分为持有待售资产处置组。
（2） 持有待售资产减值准备情况
本年减少
项目 年初余额 本年计提 转入 年末余额
转回 其他减少
持有待售非流动资产 38,132,052.74 38,132,052.74
其中：在建工程 38,132,052.74 38,132,052.74
持有待售的处置组 8,683,978.41 8,683,978.41
其中：在建工程 8,488,978.41 8,488,978.41
其他应收款 195,000.00 195,000.00
合计 38,132,052.74 8,683,978.41 46,816,031.15
11、 其他流动资产
项 目 年末余额 年初余额
待认证进项税 1,094,921.75 541,189.77
待抵扣进项税 244,692,107.50 285,947,030.12
预交增值税 299,050,932.45 305,142,710.22
预交企业所得税 223,895,338.04 251,189,990.51
预交土地增值税 278,261,037.41 221,266,278.67
预交营业税 93,631.19 93,631.19
预交城建税 12,404,144.37 12,088,466.61
预交教育费附加 5,500,796.44 5,311,665.87
预交地方教育费附加 3,292,624.42 3,218,276.47
预交水利基金 2,228,350.77 1,832,293.51
合同取得成本 95,041,870.32 23,323,311.04
其他 3,539,984.60 2,534.65
合 计 1,169,095,739.26 1,109,957,378.63
12、 长期应收款
（1） 长期应收款情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
应收 BT 项目 12,431,244.76 12,431,244.76
应收房屋租金 568,454.64 28,422.73 540,031.91 15,308,506.15 11,052,715.60 4,255,790.55
PPP 项目工程款 1,534,822,633.53 15,348,226.34 1,519,474,407.19 1,126,802,991.30 11,268,029.91 1,115,534,961.39
应收土地整合款 40,480,000.00 2,024,000.00 38,456,000.00
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年末余额 年初余额
项 目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
合 计 1,575,871,088.17 17,400,649.07 1,558,470,439.10 1,154,542,742.21 34,751,990.27 1,119,790,751.94
期末余额较期初增加 39.18%的主要原因为 PPP 项目工程款和应收土地整合款增加。
BT 项目为子公司博罗名流置业有限公司投资建设的惠州市博罗县罗浮山风景区道路系统升级改造工程项目，该
长期应收款尾款账龄长，多次协调未能收回，全额计提坏账准备。根据公司经营委员会审议，本期核销。
应收房屋租金主要为子公司芜湖名流置业有限公司出租部分写字楼及商业用房形成的长期应收款，预计无法收
回，单项计提坏账准备。根据公司经营委员会审议，本期部分核销。
PPP 项目工程款为子公司武汉美好新城建设发展有限公司投资建设的洪湖市新滩美好未来新城建设项目投资款。
应收土地整合款系子公司深圳美好支付的“深圳龙岗四方埔社区整村统筹、城市更新项目”土地整合款，2021 年深
圳美好与合作方签订《深圳龙岗四方埔项目退出协议》，退出上述项目，并约定逐期收回款项。
长期应收款抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。
（2） 坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月 预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失（已 合计
用损失 （未发生信用减值） 发生信用减值）
2021 年 1 月 1 日余
11,291,279.86 23,460,710.41 34,751,990.27
额
2021 年 1 月 1 日余
额在本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 6,109,369.21 1,138,133.87 7,247,503.08
本年转回
本年转销
本年核销 24,598,844.28 24,598,844.28
其他变动
2021 年 12 月 31 日
17,400,649.07 17,400,649.07
余额
163
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13、 长期股权投资
本年增减变动
宣告发放 减值
被投资单位 年初余额 权益法下确认 其他综合 其他权 计提减值 年末余额
追加投资 减少投资 现金股利或 其他 准备
的投资损益 收益调整 益变动 准备
利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
美好生活投资有限公司 36,779,972.91 70,029,085.95 106,809,058.86
杭州美生美置业有限公司 125,096,125.23 -10,859,835.97 114,236,289.26
重庆碚家企业管理有限公
1,000,000.00 -1,000,000.00 -
司
重庆美南置业有限公司 26,126,488.49 -1,883,101.58 24,243,386.91
重庆北天秦企业管理咨询
1,667,000.00 -1,667,000.00 -
有限公司
小计 161,876,098.14 28,793,488.49 - 54,619,148.40 - - - - - 245,288,735.03
合计 161,876,098.14 28,793,488.49 - 54,619,148.40 - - - - - 245,288,735.03
根据合作协议和公司章程，本公司对重庆碚家企业管理有限公司、重庆美南置业有限公司、重庆北天秦企业管理咨询有限公司追加投资，采用权益法核算。持股比例详见“八、
在其他主体中的权益”。
。
164
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14、 其他权益工具投资
（1） 其他权益工具投资情况
项 目 年末余额 年初余额
京楚投资有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00
合 计 1,500,000.00 1,500,000.00
（2） 非交易性权益工具投资情况
其他综合收益转 指定为以公允价值计量且其 其他综合收益转
本年确认的 累计 累计
项 目 入留存收益的金 变动计入其他综合收益的原 入留存收益的原
股利收入 利得 损失
额 因 因
京楚投资有限
责任公司股权 0.00
投资
合 计 0.00
15、 其他非流动金融资产
项目 年末余额 年初余额
基金产品投资 186,694,486.06
信托产品投资
合计 186,694,486.06
期末余额较期初减少的原因为根据流动性计入交易性金融资产。
16、 投资性房地产
（1） 采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值合计
1.年初余额 897,705,840.10 897,705,840.10
2.本年增加金额 5,532,598.93 5,532,598.93
（1）外购
（2）存货转入 5,532,598.93 5,532,598.93
（3）企业合并增加
3．本年减少金额 3,556,249.26 3,556,249.26
（1）处置 3,556,249.26 3,556,249.26
（2）其他转出
4.年末余额 899,682,189.77 899,682,189.77
二、累计折旧和累计摊销合计
1.年初余额 162,659,614.41 162,659,614.41
165
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项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
2.本年增加金额 17,072,864.85 17,072,864.85
（1）计提 17,072,864.85 17,072,864.85
（2）固定资产转入
3.本年减少金额 614,120.63 614,120.63
（1）处置 614,120.63 614,120.63
（2）其他转出
4.年末余额 179,118,358.63 179,118,358.63
三、减值准备
1.年初余额 65,277,947.33 65,277,947.33
2.本年增加金额 56,045,734.23 56,045,734.23
（1）计提 56,045,734.23 56,045,734.23
（2）存货转入
3.本年减少金额 375,450.02 375,450.02
（1）处置 375,450.02 375,450.02
（2）其他转出
4.年末余额 120,948,231.54 120,948,231.54
四、账面价值
1.年末账面价值 599,615,599.60 599,615,599.60
2.年初账面价值 669,768,278.36 669,768,278.36
投资性房地产抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限
制资产的相关说明。
（2） 未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
东莞“名流印象”二期 5 套商铺 9,543,155.95 开发产品未售前出租
芜湖“名流印象”部分商业及办公楼 26,863,860.68 开发产品未售前出租
武汉“人和天地”商业广场 2 期 7,927,301.47 开发产品未售前出租
武汉“万嘉广场” 45,264,397.31 开发产品未售前出租
合计 89,598,715.41
17、 固定资产
项 目 年末余额 年初余额
固定资产 2,750,314,500.76 2,586,235,286.27
固定资产清理
合 计 2,750,314,500.76 2,586,235,286.27
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（1） 固定资产
① 固定资产情况
电子及办公
项 目 房屋及建筑物 机器设备 运输设备 临时设施 合 计
设备
一、账面原值
1、年初余额 1,533,022,511.44 1,240,220,363.34 32,979,797.26 23,651,922.55 8,464,411.68 2,838,339,006.27
2、本年增加金额 69,427,144.16 283,127,684.95 1,023,533.65 1,560,501.73 355,138,864.49
（1）购置 15,796,099.41 6,589,637.71 916,254.73 280,712.41 23,582,704.26
（2）在建工程转入 53,631,044.75 276,538,047.24 107,278.92 1,279,789.32 331,556,160.23
（3）企业合并增加
3、本年减少金额 3,155,073.06 135,173.08 1,488,172.94 643,856.03 4,332,999.48 9,755,274.59
（1）处置或报废 3,155,073.06 135,173.08 1,488,172.94 643,856.03 4,332,999.48 9,755,274.59
（2）其他转出
4、年末余额 1,599,294,582.54 1,523,212,875.21 32,515,157.97 24,568,568.25 4,131,412.20 3,183,722,596.17
二、累计折旧
1、年初余额 67,865,480.99 149,871,650.90 18,182,930.56 10,932,571.39 5,251,086.16 252,103,720.00
2、本年增加金额 45,397,313.25 130,909,549.87 3,214,347.23 4,109,654.39 1,810,772.60 185,441,637.34
（1）计提 45,397,313.25 130,909,549.87 3,214,347.23 4,109,654.39 1,810,772.60 185,441,637.34
3、本年减少金额 1,065,794.00 122,405.97 636,586.64 525,837.65 3,577,362.76 5,927,987.02
（1）处置或报废 1,065,794.00 122,405.97 636,586.64 525,837.65 3,577,362.76 5,927,987.02
（2）其他转出
4、年末余额 112,197,000.24 280,658,794.80 20,760,691.15 14,516,388.13 3,484,496.00 431,617,370.32
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额 1,790,725.09 1,790,725.09
（1）计提 1,790,725.09 1,790,725.09
3、本年减少金额
（1）处置或报废
4、年末余额 1,790,725.09 1,790,725.09
四、账面价值
1、年末账面价值 1,485,306,857.21 1,242,554,080.41 11,754,466.82 10,052,180.12 646,916.20 2,750,314,500.76
2、年初账面价值 1,465,157,030.45 1,090,348,712.44 14,796,866.70 12,719,351.16 3,213,325.52 2,586,235,286.27
固定资产抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。
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② 未办妥产权证书的固定资产情况
项 目 账面价值 未办妥产权证书的原因
武汉江夏基地厂房及办公楼 194,834,763.95 正在办理产权手续
岳阳汨罗基地厂房及办公楼 138,683,089.65 正在办理产权手续
河南新乡基地厂房及办公楼 88,171,635.19 已抵押暂未办理
扬州仪征基地厂房 72,668,155.52 未完成结算
成都金堂基地厂房及办公楼 104,569,661.64 验收手续未完成
武汉“美好广场” 144,076,920.60 开发产品自用
合计 743,004,226.55
18、 在建工程
项 目 年末余额 年初余额
在建工程 453,311,220.70 912,050,753.18
工程物资 313,364,340.53 312,381,833.93
合 计 766,675,561.23 1,224,432,587.11
（1） 在建工程
①在建工程情况
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
广州佛山基地 53,675,653.06 53,675,653.06 55,822,114.50 55,822,114.50
河南新乡基地 78,951,920.68 78,951,920.68
成都金堂基地 184,015,652.73 184,015,652.73
西安三原基地 20,511,665.13 20,511,665.13 20,511,665.13 20,511,665.13
山东临邑基地 201,337,058.52 201,337,058.52 196,637,593.82 196,637,593.82
天津静海基地 56,962,741.27 54,152,272.27 2,810,469.00 56,962,741.27 56,962,741.27
天津津南基地 196,012.46 196,012.46
武汉阳逻基地 97,500,724.46 96,937,935.46 562,789.00 91,591,633.55 91,591,633.55
南京仪征基地 102,173,334.56 102,173,334.56 152,333,954.64 152,333,954.64
河北玉田基地 89,099,420.77 89,099,420.77 64,161,533.90 64,161,533.90
武汉江夏基地 3,652,495.79 3,652,495.79 1,003,851.03 1,003,851.03
合肥长丰基地 18,351,057.88 8,488,978.41 9,862,079.47
工程物资 313,364,340.53 313,364,340.53 312,381,833.93 312,381,833.93
合 计 938,277,434.09 171,601,872.86 766,675,561.23 1,232,921,565.52 8,488,978.41 1,224,432,587.11
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②重要在建工程项目本年变动情况
工程累计投 其中：本
预算数 本年增加 本年转入固 本年其他减 利息资本化 本年利息资 资金
项目名称 年初余额 年末余额 入占预算比 年利息资
（万元） 金额 定资产金额 少金额 累计金额 本化率（%） 来源
例（%） 本化金额
西安三原基地 15,062.43 20,511,665.13 20,511,665.13 13.62 自有资金
自有资金+
山东临邑基地 34,631.69 196,637,593.82 9,910,068.42 5,210,603.72 201,337,058.52 59.64 12,435,885.10
银行贷款
自有资金+
南京仪征基地 34,009.57 152,333,954.64 9,897,722.31 60,058,342.39 102,173,334.56 74.07 17,592,680.20
银行贷款
自有资金+
广州佛山基地 30,508.60 55,822,114.50 198,113.21 2,344,574.65 53,675,653.06 18.36 726,789.60
银行贷款
自有资金+
武汉阳逻基地 19,337.22 91,591,633.55 5,909,090.91 97,500,724.46 50.42 2,722,206.78
银行贷款
武汉江夏基地 1,003,851.03 2,648,644.76 3,652,495.79 自有资金
自有资金+
河南新乡基地 33,732.50 78,951,920.68 714,553.53 79,666,474.21 3,618,599.50
银行贷款
自有资金+
成都金堂基地 34,083.73 184,015,652.73 7,815,690.90 191,831,343.63 21,047,348.40
银行贷款
自有资金+
河北玉田基地 35,929.49 64,161,533.90 25,240,581.25 302,694.38 89,099,420.77 24.88 11,366,084.71
银行贷款
天津静海基地 51,176.58 56,962,741.27 56,962,741.27 11.13 自有资金
合肥长丰基地 16,284.00 18,351,057.88 18,351,057.88 自有资金
其他项目 196,012.46 196,012.46
合计 920,539,731.59 62,334,465.29 331,556,160.23 26,404,943.09 624,913,093.56 69,509,594.29
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山东临邑工厂、广州佛山基地其他减少主要系调整暂估金额。
合肥长丰基地其他减少系转入持有待售。
在建工程抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。
③本年计提在建工程减值准备情况
项 目 本年计提金额 计提原因
西安三原基地 20,511,665.13 公司计划退出，拆除工厂、转让土地
天津静海基地 54,152,272.27 公司计划退出，拆除工厂、转让土地
武汉阳逻基地 96,937,935.46 公司计划退出，拆除工厂、转让土地
合 计 171,601,872.86
（2） 工程物资
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
专用材料 284,587.26 284,587.26 284,587.26 284,587.26
专用设备 313,079,753.27 313,079,753.27 312,097,246.67 312,097,246.67
合 计 313,364,340.53 313,364,340.53 312,381,833.93 312,381,833.93
19、 使用权资产
项 目 房屋及建筑物 机器设备 合 计
一、账面原值
1、年初余额 1,429,060.15 17,114,837.11 18,543,897.26
2、本年增加金额 3,299,484.88 11,164,360.57 14,463,845.45
3、本年减少金额
4、年末余额 4,728,545.03 28,279,197.68 33,007,742.71
二、累计折旧
1、年初余额
2、本年增加金额 595,303.94 16,244,175.83 16,839,479.77
（1）计提 595,303.94 16,244,175.83 16,839,479.77
3、本年减少金额
（1）处置
4、年末余额 595,303.94 16,244,175.83 16,839,479.77
三、减值准备
1、年初余额
2、本年增加金额
（1）计提
3、本年减少金额
170
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项 目 房屋及建筑物 机器设备 合 计
（1）处置
4、年末余额
四、账面价值
1、年末账面价值 4,133,241.09 12,035,021.85 16,168,262.94
2、年初账面价值 1,429,060.15 17,114,837.11 18,543,897.26
20、 无形资产
（1） 无形资产情况
项目 软件 土地使用权 合计
一、账面原值合计
1.年初余额 34,742,079.03 497,693,352.28 532,435,431.31
2.本年增加金额 4,399,086.13 4,399,086.13
（1）外购 4,399,086.13 4,399,086.13
（2）内部研发
（3）企业合并增加
3．本年减少金额 65,326,451.24 65,326,451.24
（1）处置 50,844,870.00 50,844,870.00
（2）其他转出 14,481,581.24 14,481,581.24
4.年末余额 39,141,165.16 432,366,901.04 471,508,066.20
二、累计摊销合计
1.年初余额 18,091,392.79 26,934,933.69 45,026,326.48
2.本年增加金额 5,840,298.36 9,450,836.78 15,291,135.14
（1）摊销 5,840,298.36 9,450,836.78 15,291,135.14
（2）企业合并增加
3.本年减少金额 3,266,108.71 3,266,108.71
（1）处置 2,372,961.90 2,372,961.90
（2）其他转出 893,146.81 893,146.81
4.年末余额 23,931,691.15 33,119,661.76 57,051,352.91
三、减值准备
1.年初余额
2.本年增加金额
（1）计提
3.本年减少金额
（1）处置
（2）其他转出
171
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项目 软件 土地使用权 合计
4.年末余额
四、账面价值
1.年末账面价值 15,209,474.01 399,247,239.28 414,456,713.29
2.年初账面价值 16,650,686.24 470,758,418.59 487,409,104.83
其他转出系转入持有待售资产。
本年处置主要系子公司天津美好装配科技有限公司土地被收储。
无形资产抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。
截止年末无未办妥产权证书的无形资产。
（2） 重要的单项无形资产情况
项目 年末账面价值 剩余摊销期限
河南新乡基地土地使用权 28,091,538.12 47 年
四川金堂基地土地使用权 8,235,738.61 17 年
河北玉田基地土地使用权 22,140,945.80 47 年
武汉江夏基地土地使用权 32,453,576.33 46 年
扬州仪征工厂土地使用权 19,691,941.50 46 年
重庆江津基地（一期土地）土地使用权 21,464,320.82 46 年
重庆江津基地（二期土地）土地使用权 6,404,671.36 47 年
合肥肥东工厂土地使用权 15,966,959.04 46 年
岳阳汨罗工厂土地使用权 31,309,784.57 47 年
武汉阳逻工厂土地使用权 33,261,733.71 47 年
天津静海工厂土地使用权 40,888,281.24 46 年
荆州工厂土地使用权 17,949,770.29 45 年
青岛即墨工厂土地使用权 38,385,815.56 47 年
佛山大塘工厂土地使用权 40,336,429.03 43 年
合计 356,581,505.98
21、 商誉
（1） 商誉账面原值
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 年末余额
企业合并形成的 处置
惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57
博罗名流实业有限公司 2,794,581.74 2,794,581.74
安徽省民用建筑设计研究院有限公司 13,000,000.00 13,000,000.00
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本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 年末余额
企业合并形成的 处置
合 计 16,721,279.31 16,721,279.31
（2） 商誉减值准备
本年增加 本年减少
被投资单位名称或形成商誉的事项 年初余额 年末余额
计提 …… 处置 ……
惠州名流置业有限公司 926,697.57 926,697.57
博罗名流实业有限公司 2,794,581.74 2,794,581.74
安徽省民用建筑设计研究院有限公司 13,000,000.00 13,000,000.00
合 计 13,926,697.57 2,794,581.74 16,721,279.31
（3） 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
本公司于 2007 年收购博罗名流实业有限公司股权形成商誉，该公司从事房地产开发，主要资产是房地产项目资
产及少量固定资产，本公司将该公司资产认定为一个资产组，并与以前年度商誉减值测试时所确定的资产组一致。
（4）商誉减值测试的过程、参数及商誉减值损失的确认方法
在对商誉进行减值测试时，对包含商誉的资产组的可变现净值按资产组的估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。根据罗浮山项目已无法按照
开发目的进行开发建设，本期全额计提了收购博罗名流实业有限公司股权形成的商誉 279.46 万
元。
22、 长期待摊费用
项 目 年初余额 本年增加金额 本年摊销金额 其他减少金额 年末余额
装修款 23,958,840.73 16,198,037.28 7,760,803.45
农业生产基地虾稻田改造 37,289,340.20 16,151,784.00 12,100,295.91 41,340,828.29
合 计 61,248,180.93 16,151,784.00 28,298,333.19 41,340,828.29 7,760,803.45
农业生产基地虾稻田改造-其他减少额系：根据子公司美亿（洪湖）监利发展有限公司（以下简称“美亿监利”）
与当地政府就土地退租达成的共识，美亿监利退出当地农业养殖，解除《土地经营权流转合同》，流转土地全部退租，
投入的生产设施（农业生产基地虾稻田改造）移交出租方，一次性摊销农业生产基地虾稻田改造费计入管理费用。
23、 递延所得税资产/递延所得税负债
（1） 未经抵销的递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 21,043,409.27 5,260,852.31 22,834,636.08 5,708,659.02
可抵扣亏损 19,030,778.28 4,757,694.57 19,030,778.28 4,757,694.57
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年末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
内部交易未实现利润 19,169,771.48 4,792,442.87 157,568,611.20 39,392,152.80
交易性金融资产/非流动金融资
158,725,734.54 39,681,433.63 182,232,639.03 45,558,159.76
产公允价值变动
递延所得税资产合计 217,969,693.57 54,492,423.38 381,666,664.59 95,416,666.15
（2） 未确认递延所得税资产明细
项目 年末余额 年初余额
可抵扣亏损 2,823,477,623.70 2,136,927,292.72
可抵扣暂时性差异 2,699,779,952.74 585,882,141.08
合计 5,523,257,576.44 2,722,809,433.80
（3） 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 年末余额 年初余额 备注
2021 60,406,128.31
2022 25,551,962.58 37,634,113.49
2023 164,921,635.37 167,118,863.67
2024 692,038,783.64 699,570,533.60
2025 1,170,953,409.07 1,172,197,653.65
2026 770,011,833.04
合 计 2,823,477,623.70 2,136,927,292.72
24、 其他非流动资产
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
预付设备款 19,278,900.90 19,278,900.90 29,558,838.16 29,558,838.16
合同取得成本 32,685,770.24 32,685,770.24 42,116,408.78 42,116,408.78
预付工程款 4,824,518.67 4,824,518.67
预付软件款 26,244.12 26,244.12
合 计 56,815,433.93 56,815,433.93 71,675,246.94 71,675,246.94
25、 短期借款
（1） 短期借款分类
项目 年末余额 年初余额
质押借款
抵押借款 10,000,000.00 200,000,000.00
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项目 年末余额 年初余额
保证借款
应付利息 855,555.56
应付承兑汇票贴现 96,000,000.00
合计 106,000,000.00 200,855,555.56
子公司美好建筑装配科技有限公司向湖北洪湖农村商业银行股份有限公司借款 1,000 万元，借款期限 2021 年 7 月
14 日至 2022 年 7 月 12 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 1,000 万元。子公司洪湖市美胜置业发展有限公司以
其持有的城镇住宅用地不动产权作为抵押物提供抵押担保。公司董秘冯娴女士、董事刘南希女士为本次融资提供连带
责任保证担保。
26、 应付票据
种 类 年末余额 年初余额
商业承兑汇票 285,795,684.51
银行承兑汇票 119,092,313.53 164,474,358.55
合 计 119,092,313.53 450,270,043.06
注：期末较期初余额减少 73.55%的主要原因为采用汇票结算工程款减少，同时，于本年末已到期未支付并转入应
付账款和其他应付款的金额为 134,151,413.30 元。
27、 应付账款
（1） 应付账款列示
项 目 年末余额 年初余额
应付工程款 2,738,241,871.80 2,224,169,627.14
应付材料及设备款 339,311,759.20 303,988,436.67
应付营销费、物业费 89,407,409.21 38,454,643.49
应付拆迁安置补偿款 9,864,581.56 116,140,819.80
其他 6,938,467.65 26,922,638.57
合 计 3,183,764,089.42 2,709,676,165.67
（2） 账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 年末余额 未偿还或结转的原因
中建三局第二建设工程有限责任公司 31,254,206.37 未结算
沈阳浑南热力有限责任公司 25,781,835.01 未结算
河南卫华重型机械股份有限公司 22,654,631.04 未结算
武汉奥享劳务分包有限公司 18,575,293.51 未结算
鞍山重型矿山机器股份有限公司 18,565,935.40 未结算
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项目 年末余额 未偿还或结转的原因
中国船舶重工集团应急预警与救援装备股份有限公司 11,708,379.55 未结算
武汉新宇建设集团有限公司 11,560,705.18 未结算
长江精工钢结构（集团）股份有限公司 10,812,596.39 未结算
武汉皇瀚建筑装饰工程有限公司 10,045,966.26 未结算
天津市亿隆新型建材有限公司 9,532,760.00 未结算
沈阳中工建设有限公司 7,690,158.24 未结算
湖北裕隆混凝土有限公司 7,190,960.00 未结算
中宏建设集团有限公司 6,304,957.04 未结算
徐州利勃海尔混凝土机械有限公司 4,852,869.22 未结算
武汉毅立建筑工程有限公司 4,773,123.51 未结算
国聚建设工程有限公司 4,446,417.04 未结算
合计 205,750,793.76
28、 预收款项
（1） 预收款项列示
项 目 年末余额 年初余额
预收房租 514,593.38 487,049.37
合 计 514,593.38 487,049.37
29、 合同负债
（1）合同负债情况
项 目 年末余额 年初余额
预收房款 11,031,585,360.31 9,080,051,392.43
预收工程款 1,260,963.46 4,850,294.25
预收货款
其他 30,151,102.24 29,230,815.46
减：计入其他非流动负债 1,815,094,239.33 4,111,376,095.49
合 计 9,247,903,186.68 5,002,756,406.65
（2）其中预收房款明细如下：
项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间
武汉“长江首玺” 2,650,695,406.63 1,115,283,057.66 2020 年起陆续竣工
西安“美好时光” 844,483,028.44 1,942,733,345.87 2018 年陆续竣工
武汉“美好名流汇” 1,909,362,095.05 1,748,025,043.12 2017 年起陆续竣工
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项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间
武汉“香域花境” 2,109,561,979.17 2,031,408,618.75 2019 年陆续竣工
芜湖“美好锦城” 236,498,165.65 2020 年起陆续竣工
芜湖“美好首玺” 2,096,401,288.99 1,028,830,863.30 2021 年起陆续竣工
芜湖“美好云玺” 561,122,156.88 124,575,949.54 2022 年 12 月起陆续竣工
重庆“名流印象” 4,630,833.81 23,514,393.32 2016 年起陆续竣工
杭州美晟府 46,842,857.81 302,531,949.75 2021 年起陆续竣工
江阴美宸雅苑 242,650,899.08 166,641,724.77 2021 年起陆续竣工
嘉兴秋月朗庭 73,394.50 235,334,431.19 2021 年起陆续竣工
中山美好雍景台 130,848,365.14 51,720,598.17 2022 年起陆续竣工
长江院子 85,827,164.12 64,677,030.88 2021 年起陆续竣工
重庆"美好天赋" 213,549,238.62 2022 年起陆续竣工
武汉“公园壹号” 18,901,049.54 2023 年起陆续竣工
美好半山云庭 65,832,972.08 2023 年起陆续竣工
无锡“美好铂翠” 34,660,546.79 2023 年起陆续竣工
其他项目 16,142,083.66 8,276,220.46
合计 11,031,585,360.31 9,080,051,392.43
（3）预收房款本年发生重大变动的金额和原因：
项目 变动金额
年初金额 9,080,051,392.43
加：因收到现金而增加的金额 4,637,646,208.30
减：合并范围变化
含在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入 2,686,112,240.42
年末金额 11,031,585,360.31
30、 应付职工薪酬
（1） 应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 89,437,479.03 400,175,865.77 441,740,721.20 47,872,623.60
二、离职后福利-设定提存计划 715,191.76 24,683,141.61 24,722,847.74 675,485.63
三、辞退福利 13,083,137.87 9,262,347.76 3,820,790.11
四、一年内到期的其他福利
合 计 90,152,670.79 437,942,145.25 475,725,916.70 52,368,899.34
期末余额较期初减少 41.91%的主要原因为公司本年度计提和发放的绩效工资减少。
辞退福利系本期人员裁减而给予的补偿。
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（2） 短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 53,851,838.07 371,286,738.74 410,100,568.54 15,038,008.27
2、职工福利费 1,265,058.94 1,708,605.98 2,948,026.40 25,638.52
3、社会保险费 248,974.52 12,438,970.12 12,519,458.36 168,486.28
其中：医疗保险费 228,046.65 11,173,180.02 11,244,309.83 156,916.84
工伤保险费 5,393.39 685,372.27 690,409.98 355.68
生育保险费 15,534.48 580,417.83 584,738.55 11,213.76
4、住房公积金 241,956.72 11,759,155.54 11,486,393.38 514,718.88
5、工会经费和职工教育经费 33,829,650.78 2,982,395.39 4,686,274.52 32,125,771.65
6、短期带薪缺勤
7、短期利润分享计划
合 计 89,437,479.03 400,175,865.77 441,740,721.20 47,872,623.60
（3） 设定提存计划列示
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 699,868.57 23,723,811.50 23,759,135.16 664,544.91
2、失业保险费 15,323.19 959,330.11 963,712.58 10,940.72
合 计 715,191.76 24,683,141.61 24,722,847.74 675,485.63
31、 应交税费
项 目 年末余额 年初余额
企业所得税 304,967,028.04 347,944,494.66
增值税 34,189,191.89 64,490,098.72
房产税 8,429,074.83 11,030,794.78
土地使用税 2,489,521.42 2,624,992.40
印花税 2,537,532.38 3,980,221.78
个人所得税 3,807,333.61 5,788,972.80
城市维护建设税 8,130,325.51 8,669,397.55
土地增值税 123,869,244.79 125,526,751.54
教育费附加 3,718,867.80 3,958,967.05
地方教育费附加 1,108,859.92 1,697,756.19
水利建设基金 14,496.12 16,757.58
环保税 23,916.21 45,399.22
合 计 493,285,392.52 575,774,604.27
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32、 其他应付款
项 目 年末余额 年初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,483,609,356.30 907,785,516.09
合 计 1,483,609,356.30 907,785,516.09
（1） 其他应付款
①按款项性质列示
项 目 年末余额 年初余额
往来款 662,732,995.52 424,957,662.27
借款及利息 299,772,263.91 152,182,085.73
应付股权及债权收购款 180,250,000.00 254,280,351.04
保证金及押金 158,783,571.68 25,268,066.74
违约金及滞纳金、赔偿款 135,617,892.07
代收代付款 6,973,560.42 3,182,684.91
其他 39,479,072.70 47,914,665.40
合 计 1,483,609,356.30 907,785,516.09
期末余额较期初增加 63.43%的主要原因为违约金及滞纳金、赔偿款增加。
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项 目 年末余额 未偿还或结转的原因
无锡市崇安新城龙亭投资有限公司 180,250,000.00 应付股权及债权收购款
杭州美生美置业有限公司 145,379,832.00 未结算
无锡市梁溪经济发展投资集团有限公司 137,652,493.09 借款及利息
合计 463,282,325.09
33、 持有待售负债
项 目 年末余额 年初余额
持有待售的处置组——合肥美好建筑装配科技有限公司中的负债： 218,835.00
应交税费 218,835.00
合 计 218,835.00
期末较期初增加的原因详见本附注六、10。
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34、 一年内到期的非流动负债
项 目 年末余额 年初余额
1 年内到期的长期借款 1,667,488,434.83 2,586,349,253.65
其中：抵押借款 1,667,488,434.83 2,586,349,253.65
1 年内到期的应付债券 1,000,000,000.00
1 年内到期的租赁负债 13,348,747.35 16,244,175.83
合 计 1,680,837,182.18 3,602,593,429.48
35、 其他流动负债
项 目 年末余额 年初余额
待转销项税 925,844,320.88 460,489,837.54
应付利息 6,477,369.31 86,732,800.69
未决诉讼 2,301,969.49 63,328,640.00
违约赔付款 9,523,098.12 3,158,136.54
待执行的亏损合同 21,185,595.29 20,655,034.29
票据背书转让追索 13,250,000.00
合 计 978,582,353.09 634,364,449.06
期末较期初余额增加54.26%的主要原因为待转销项税增加。
（1）应付利息
项目 年末余额 年初余额
长期借款利息 6,477,369.31 14,732,800.69
应付债券利息 72,000,000.00
合计 6,477,369.31 86,732,800.69
36、 长期借款
项 目 年末余额 年初余额
质押借款 978,930,700.00 643,000,000.00
抵押借款 2,535,745,078.27 4,730,386,302.50
保证借款
减：一年内到期的长期借款（附注六、34） 1,667,488,434.83 2,586,349,253.65
合 计 1,847,187,343.44 2,787,037,048.85
（1）质押借款
180
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
子公司武汉美好新城建设发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款 60,000 万元，借款期限为 2019
年 6 月 6 日至 2032 年 5 月 28 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 55,100 万元。子公司武汉美好新城建设发展有
限公司以其持有的 PPP 项目项下应收账款提供质押担保。子公司洪湖市美合置业发展有限公司以其持有的国有土地使
用权提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司武汉美好新城建设发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款 35,000 万元，借款期限为 2020
年 12 月 31 日至 2033 年 11 月 9 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 13,100 万元。子公司武汉美好新城建设发展
有限公司以其持有的 PPP 项目项下应收账款提供质押担保。子公司博罗名流实业有限公司以其持有的国有土地使用权
提供抵押担保，子公司洪湖市美胜置业发展有限公司、洪湖市美境置业发展有限公司、洪湖市美合置业发展有限公司
以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。
本公司、子公司湖北美愿置业有限公司及湖北美锦良城置业有限公司与长安国际信托股份有限公司签订《投资合
作协议》，设立信托计划募集资金 29,993 万元投资于湖北美锦良城置业有限公司的“美好公园壹号”项目，为子公司湖北
美愿置业有限公司将其持有的湖北美锦良城置业有限公司 90%股权让与长安信托作为担保。扣除用于认购信托业务的
保障基金后，长期借款余额为 29,693.07 万元。借款期限为 2021 年 8 月 12 日至 2023 年 8 月 11 日。
（2）抵押借款
子公司武汉南部新城投资有限公司向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 46,388.18 万元，借款期限
为 2019 年 12 月 31 日至 2022 年 12 月 31 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 27,900.66 万元（未确认融资费用 388.18
万元），其中一年内到期借款 27,900.66 万元。本公司以持有武汉南部新城投资有限公司 100%股权提供质押担保。子公
司武汉南部新城投资有限公司、芜湖名流置业有限公司以其持有的地上在建工程及部分房产提供抵押担保。本公司、
公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司武汉美好锦程置业有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 48,000 万元，借款期限为 2020
年 6 月 12 日至 2022 年 4 月 28 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 19,200 万元，其中一年内到期借款 19,200 万元。
子公司名流置业武汉江北有限公司以持有武汉美好锦程置业有限公司 100%股权提供质押担保。子公司武汉美好锦程
置业有限公司以其持有的地上在建工程提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司杭州美生置业有限公司、湖北美愿置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款
46,368 万元，借款期限为 2020 年 7 月 15 日至 2022 年 7 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 18,710 万元，其
中一年内到期借款 18,710 万元。子公司湖北美愿置业有限公司、湖北美阖置业有限公司、武汉市泰宇商贸有限公司以
其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责
任保证担保。
子公司荆州市美好装配式房屋智造有限公司向中国工商银行股份有限公司荆州经济开发区支行借款总额 20,000
万元，借款期限为 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 10,000 万元，其中
一年内到期借款 5,000 万元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的荆州市美好装配式房屋智造有限公司 100%
股权提供质押担保。子公司荆州市美好装配式房屋智造有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担
181
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管
理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司重庆美好智造装配式房屋有限公司向中国银行股份有限公司重庆江津支行借款 27,287 万元，借款期限为
2018 年 12 月 29 日至 2023 年 6 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 8,295.26 万元，其中一年内到期借款 7,270.50
万元。重庆美好智造装配式房屋有限公司以其土地提供抵押担保、芜湖名流置业有限公司以其商业和办公楼提供抵押
担保、重庆名流置业有限公司和重庆东方豪富房地产开发有限公司均以其停车用房提供抵押担保。本公司、子公司美
好建筑装配科技有限公司为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业
管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司扬州名流装配智造科技有限公司向江苏仪征农村商业银行股份有限公司梓潼支行借款 3,000 万元，借款期
限为 2020 年 7 月 14 日至 2023 年 5 月 25 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 2,500 万元，其中一年内到期借款 600
万元。子公司扬州名流装配智造科技有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘
道明先生、公司董秘冯娴女士为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 30,000 万元，借款期限为
2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 26 日。截止本期末，该合同项下借款金额为 18,000 万元，其中一年内到期借款 13,500
万元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的武汉美好绿色建筑科技有限公司 100%股权提供质押担保。子公
司武汉美好绿色建筑科技有限公司以其持有的地上建筑物提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保；
同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司武汉美好装配智造科技有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款 13,000 万元，借款期限为
2019 年 1 月 2 日至 2023 年 12 月 27 日。截止本期末，该合同项下借款金额为 4,000 万元，其中一年内到期借款 4,000
万元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的武汉美好装配智造科技有限公司 100%股权提供质押担保。子公
司武汉美好装配智造科技有限公司以其持有的地上在建工程提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担
保。同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司岳阳市美建装配式预制构件有限公司向华融湘江银行股份有限公司岳阳分行借款 15,000 万元，借款期限为
2020 年 4 月 2 日至 2024 年 1 月 21 日。截止本期末，该合同项下借款金额为 8,620 万元，其中一年内到期借款 3,840 万
元。子公司岳阳市美建装配式预制构件有限公司以其持有的土地及地上建筑物提供抵押担保。本公司、子公司美好建
筑装配科技有限公司为本次融资提供连带责任保证担保。同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理
咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司河南美好智造装配式房屋有限公司向郑州银行股份有限公司博金商贸城支行借款 5,000 万元，借款期限为
2020 年 1 月 8 日至 2022 年 12 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 4,000 万元，其中一年内到期借款 4,000
万元。子公司河南美好智造装配式房屋有限公司以其持有的地上建筑物提供抵押担保。子公司美好建筑装配科技有限
公司以其持有的河南美好智造装配式房屋有限公司 100%股权提供质押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为
本次融资提供连带责任保证担保。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
子公司青岛名流装配建筑科技有限公司向青岛农商行贵州路支行借款 25,000 万元，借款期限为 2019 年 1 月 11 日
至 2024 年 1 月 6 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 20,750 万元，其中一年内到期借款 5,100 万元。子公司青岛
名流装配建筑科技有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明
先生为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有
限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司芜湖美创置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款 50,000 万元，借款期限为 2019
年 3 月 29 日至 2022 年 6 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 26,765 万元,其中一年内到期借款 26,765 万元。
本公司以持有的芜湖美创置业有限公司 100%股权提供质押担保。子公司芜湖美创置业有限公司以其持有国有土地使
用权提供抵押担保，子公司博罗名流实业有限公司以其持有的部分房产提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道
明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司合肥美好智造装配房屋有限公司向中国工商银行合肥望江路支行借款 18,000 万元，借款期限为 2018 年 12
月 27 日至 2023 年 12 月 14 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 10,800 万元（未确认融资费用 265.75 万元），其中
一年内到期借款 5,203.34 万元（未确认融资费用 196.66 万元）。子公司合肥美好智造装配房屋有限公司以其国有土地使
用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王
萍女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业
（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
子公司合肥美好置业有限责任公司向中国建设银行股份有限公司肥西支行借款 25,640 万元，借款期限为 2020 年 9
月 22 日至 2023 年 9 月 21 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 14,000 万元。子公司合肥美好置业有限责任公司以
其持有国有土地使用权提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。
子公司重庆美唐置业有限公司向华润渝康资产管理有限公司借款 30,000 万元，借款期限为 2021 年 7 月 23 日至 2023
年 7 月 23 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 28,700 万元,其中一年内到期借款 1,0700 万元。子公司重庆名流置
业有限公司以其持有的重庆美唐置业有限公司 100%股权提供质押担保，子公司重庆美唐置业有限公司以其持有的国
有土地使用权及部分房产提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责
任保证担保。
子公司无锡梁景置业有限公司向中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行借款 38,000 万元，借款期限
为 2021 年 1 月 29 日至 2023 年 11 月 24 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 26,500 万元，其中一年内到期借款 9,860
万元。子公司无锡梁景置业有限公司以其持有的存货提供抵押担保。本公司本次融资提供连带责任保证担保。
子公司美亿（洪湖）农业发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款 40,000 万元，借款期限为 2018
年 12 月 29 日至 2028 年 12 月 15 日。截至本期末，该合同项下借款余额为 5,100 万元，其中一年内到期借款 5,100 万元。
子公司武汉名流地产有限公司以其持有的部分商业房产提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融
资提供连带责任保证担保。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
37、 租赁负债
本年增加
项目 年初余额 本年减少 年末余额
新增租赁 本年利息 其他
房屋及建筑物 1,429,060.15 3,299,484.88 112,508.54 758,675.21 4,082,378.36
机器设备 17,114,837.11 11,164,360.57 1,731,227.50 17,975,403.33 12,035,021.85
减：一年内到期的租赁
16,244,175.83 13,348,747.35
负债
合计 2,299,721.43 —— —— —— —— 2,768,652.86
38、 递延收益
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 形成原因
政府补助 40,629,176.75 7,755,600.00 4,901,505.85 43,483,270.90 固定资产投资
合 计 40,629,176.75 7,755,600.00 4,901,505.85 43,483,270.90 —
其中，涉及政府补助的项目：
本年计入
本年新增补 本年计入其他收 其他 与资产/
负债项目 年初余额 营业外收 年末余额
助金额 益金额 变动 收益相关
入金额
固定资产投资改造 与资产相
24,385,000.00 2,665,000.02 21,719,999.98
补助 关
江津工厂信息化专 与资产相
1,640,000.00 328,000.00 1,312,000.00
项资金 关
与资产相
基础设施投资补助 3,543,333.00 354,333.31 3,188,999.69
关
与资产相
推动企业技术改造 4,365,600.00 45,006.19 4,320,593.81
关
“三重一创”高新技 与资产相
11,060,843.75 2,390,000.00 1,474,683.57 11,976,160.18
术企业补助 关
配式建筑产业基地 与资产相
1,000,000.00 34,482.76 965,517.24
奖 关
合计 40,629,176.75 7,755,600.00 4,901,505.85 43,483,270.90 ——
39、 其他非流动负债
项 目 年末余额 年初余额
预收房款 1,815,094,239.33 4,111,376,095.49
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
项 目 年末余额 年初余额
待转销项税 163,268,957.74 374,224,958.27
合 计 1,978,363,197.07 4,485,601,053.76
期末较期初余额减少 55.90%的主要原因为项目预售房款减少。
40、 股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
一、有限售条件股份 19,674,001 8,003,351 8,003,351 27,677,352
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 19,674,001 8,003,351 8,003,351 27,677,352
其中：境内非国有法人持股
境内自然人持股 19,674,001 8,003,351 8,003,351 27,677,352
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件股份 2,447,314,632 -8,003,351 -8,003,351 2,439,311,281
1、人民币普通股 2,447,314,632 -8,003,351 -8,003,351 2,439,311,281
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
股份总数 2,466,988,633 2,466,988,633
41、 资本公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
股本溢价 1,372,612,653.87 5,967,449.35 1,366,645,204.52
其他资本公积 12,390,243.31 12,390,243.31
合 计 1,385,002,897.18 5,967,449.35 1,379,035,447.83
子公司江阴美好盛大置业有限公司、深圳美好置业有限公司和沈阳美鑫置业有限公司少数股东减资导致本公司享
有的权益减少 596.74 万元。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
42、 库存股
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
库存股 39,995,078.00 39,995,078.00
合 计 39,995,078.00 39,995,078.00
2021 年 1 月 22 日，本公司第九届董事会第七次会议审议通过《关于回购公司股份方案的议案》，拟回购公司股份，
资金总额不超过（含）20,000 万元且不低于（含）10,000 万元，回购股份用于后期实施员工持股计划、股权激励。截
至 2021 年 12 月 31 日，本公司累计回购股份数量为 22,850,800 股。
43、 其他综合收益
本年发生金额
减：前期计入其 税后
本年所 减：前期计入 减：所 税后归
项目 年初余额 他综合收益当 归属 年末余额
得税前 其他综合收益 得税费 属于少
期转入留存收 于母
发生额 当期转入损益 用 数股东
益 公司
一、不能重分
类进损益的其
他综合收益
二、将重分类
进损益的其他
综合收益
其中：外币财
务报表折算差
额
其他 -213,283.66 -213,283.66
其他综合收益
-213,283.66 -213,283.66
合计
44、 专项储备
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
安全生产费 3,550,487.79 7,316,226.04 7,390,845.77 3,475,868.06
合计 3,550,487.79 7,316,226.04 7,390,845.77 3,475,868.06
45、 盈余公积
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 401,721,851.91 258,471,849.96 660,193,701.87
任意盈余公积 654,322.92 654,322.92
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
合 计 402,376,174.83 258,471,849.96 660,848,024.79
46、 未分配利润
项 目 本 年 上 年
调整前上年年末未分配利润 2,963,949,397.30 2,816,019,292.09
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） 53,231,841.80
调整后年初未分配利润 2,963,949,397.30 2,869,251,133.89
加：本年归属于母公司股东的净利润 -2,672,778,556.02 94,698,263.41
减：提取法定盈余公积 258,471,849.96
应付普通股股利
其他
年末未分配利润 32,698,991.32 2,963,949,397.30
47、 营业收入和营业成本
项目 本年发生额 上年发生额
营业收入 3,559,957,400.99 4,206,713,612.38
其中：主营业务收入 3,521,835,612.77 4,139,813,183.95
其他业务收入 38,121,788.22 66,900,428.43
营业成本 3,008,446,838.97 3,363,909,947.93
其中：主营业务成本 2,972,631,063.51 3,308,974,458.97
其他业务成本 35,815,775.46 54,935,488.96
（1）主营业务（分行业）
本年发生额 上年发生额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产 2,698,510,670.83 2,176,962,879.47 3,355,168,342.91 2,439,989,743.77
PPP 项目 48,288,761.63 2,088,605.64 111,387,989.05 2,635,714.91
农业 16,258,030.47 32,154,739.05 49,845,378.02 207,712,460.56
装配式建筑业务 758,778,149.84 761,424,839.35 623,411,473.97 658,636,539.73
合计 3,521,835,612.77 2,972,631,063.51 4,139,813,183.95 3,308,974,458.97
（2）主营业务（分地区）
本年发生额 上年发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
湖北 519,223,013.20 427,212,839.25 3,284,218,349.46 2,509,351,049.25
安徽 395,673,840.73 345,298,712.41 370,275,256.88 377,087,542.87
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本年发生额 上年发生额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
山东 156,293,979.21 160,667,615.09 233,782,424.48 237,387,509.07
重庆 154,031,993.25 103,463,819.37 145,141,690.99 113,332,137.16
陕西 1,138,773,117.17 744,256,806.58 52,313,042.56 23,917,039.75
辽宁 12,566,663.10 16,822,120.49 31,046,868.04 25,638,704.79
广深 18,798,132.82 11,854,448.74 11,493,523.82 10,552,940.08
湖南 129,305,261.94 126,663,938.63
江苏 39,257,386.08 45,090,448.49
浙江 953,860,056.97 988,258,825.63
其他 4,052,168.30 3,041,488.83 11,542,027.72 11,707,536.00
合计 3,521,835,612.77 2,972,631,063.51 4,139,813,183.95 3,308,974,458.97
（3）6.1.4 本公司营业收入分解如下：
行业名称 本年发生额
在某一时点内确认 2,780,314,639.22
其中：
房地产销售 2,698,510,670.83
农业产品销售 16,258,030.47
混凝土预制构件销售 61,431,264.62
投资性房地产销售 2,600,203.82
废料销售 1,514,469.48
在某一时段内确认 779,642,761.77
其中：
设计、施工总承包 697,346,885.22
PPP 项目 48,288,761.63
房屋及设备租赁 34,007,114.92
合计 3,559,957,400.99
（4）重要房产项目的营业收入情况
项目名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
西安“美好时光” 1,138,773,117.17 31.99
杭州“美晟府” 621,476,327.31 17.46
嘉兴“秋月朗庭” 332,383,729.66 9.34
芜湖“美好锦城” 268,448,967.59 7.54
武汉“长江首玺” 199,499,861.48 5.60
合计 2,560,582,003.21 71.93
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48、 税金及附加
项 目 本年发生额 上年发生额
营业税 381,050.27
城建税 7,274,069.58 12,386,346.64
教育费附加 5,450,742.22 8,348,066.36
土地增值税 17,759,042.38 11,432,788.44
房产税 18,212,705.49 19,718,754.20
土地使用税 11,885,843.79 16,740,860.71
印花税 6,302,284.33 7,187,827.70
其他 946,499.15 510,997.60
合 计 67,831,186.94 76,706,691.92
注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
49、 销售费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 54,214,958.10 50,286,730.12
销售佣金及代理费 63,884,543.58 63,814,767.77
广告宣传及市场推广费 62,661,672.55 57,483,495.78
物流及水产品分拣费 383,731.95 18,518,442.29
其他费用 29,138,001.88 47,159,144.66
合 计 210,282,908.06 237,262,580.62
50、 管理费用
项 目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 243,102,516.67 354,220,076.65
行政经费 157,893,051.36 149,104,904.27
折旧及摊销 217,925,924.59 369,764,907.59
其他费用 5,216,349.77 4,416,755.31
合 计 624,137,842.39 877,506,643.82
51、 研发费用
项 目 本年发生额 上年发生额
人员及相关研发费 5,663,447.22 7,188,349.97
合 计 5,663,447.22 7,188,349.97
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52、 财务费用
项 目 本年发生额 上年发生额
利息支出 175,888,583.55 271,153,590.32
减：利息收入 11,448,858.45 53,062,322.46
利息净支出 164,439,725.10 218,091,267.86
汇兑损失
减：汇兑收益 8,457.98
汇兑净损失 -8,457.98
其他 7,933,226.75 5,471,794.88
合 计 172,372,951.85 223,554,604.76
53、 其他收益
计入本年非经常性损益
项 目 本年发生额 上年发生额
的金额
与日常活动相关的政府补助 6,224,826.19 6,755,999.89 6,224,826.19
代扣个人所得税手续费返回 747,180.58 945,337.63 747,180.58
其他 21,345.26 159,673.16 21,345.26
合 计 6,993,352.03 7,861,010.68 6,993,352.03
注：计入其他收益的政府补助的具体情况，请参阅附注六、59“营业外收入”。
54、 投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
权益法核算的长期股权投资收益 55,647,273.25 -1,596,372.78
处置长期股权投资产生的投资收益 5,810,267.27 979,096,916.86
其他权益工具投资持有期间取得的股利收入 84,653.99
其他 -103,547,901.93 14,323,837.53
合 计 -42,090,361.41 991,909,035.60
本期较上期减少 104.24%的主要原因为处置子公司产生的投资收益减少。
其他主要系承担已转让的子公司安徽美磁投资有限公司持有物业的债务。
55、 公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
交易性金融资产 -33,921,705.52 -190,085,549.34
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产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
合 计 -33,921,705.52 -190,085,549.34
本期较上期变动 82.15%的主要原因为本期计提的理财产品公允价值变动损失减少。
56、 信用减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
一、应收账款坏账损失 -10,394,211.08 -8,698,923.74
二、其他应收款坏账损失 -51,870,192.04 -29,855,399.05
三、应收票据坏账损失 -1,555,000.00
四、长期应收款坏账损失 -7,247,503.08 -16,911,350.45
合 计 -71,066,906.20 -55,465,673.24
上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
57、 资产减值损失
项 目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失 -2,010,776,327.97 -197,056,782.24
持有待售资产的减值损失 -38,132,052.74
投资性房地产减值损失 -56,045,734.23 -375,450.02
固定资产减值损失 -1,790,725.09
在建工程减值损失 -171,601,872.86 -8,488,978.41
商誉减值损失 -2,794,581.74 -13,000,000.00
合同资产减值损失 -12,709,053.64 -6,252,121.60
其他减值损失
合 计 -2,255,718,295.53 -263,305,385.01
上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。
本期较上期增加 756.69%的主要原因为计提存货跌价准备、在建工程减值准备增加。
58、 资产处置收益
计入本年非经常性损益的
项 目 本年发生额 上年发生额
金额
处置非流动资产的利得 -759,392.60 808,607.86 -759,392.60
合 计 -759,392.60 808,607.86 -759,392.60
59、 营业外收入
计入本年非经常性损益的
项目 本年发生额 上年发生额
金额
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计入本年非经常性损益的
项目 本年发生额 上年发生额
金额
非流动资产毁损报废利得 730.00 3,051.27 730.00
与企业日常活动无关的政府补助 220,000.00 83,600.00 220,000.00
其他 2,461,132.44 2,292,584.42 2,461,132.44
合计 2,681,862.44 2,379,235.69 2,681,862.44
计入当期损益的政府补助：
本年发生额 上年发生额
与资产/收益
补助项目 计入营业外 计入其他 冲减成本 计入营业外 计入其他 冲减成本
相关
收入 收益 费用 收入 收益 费用
产业扶贫款 20,000.00 83,600.00 与收益相关
中小企业成长工程奖励 200,000.00 与收益相关
固定资产投资改造补助 2,665,000.02 2,265,000.00 与资产相关
基础设施投资补助 354,333.31 与资产相关
“三重一创”高新技术企业补
1,474,683.57 87,748.95 与资产相关
助
江津工厂信息化专项资金 328,000.00 150,000.00 与资产相关
推动企业技术改造 45,006.19 与资产相关
装配式建筑产业基地奖 34,482.76 与资产相关
综保区补贴 402,854.20 与收益相关
稻谷补贴收入 335,375.76 1,665,188.09 与收益相关
企业高质量发展意见政策奖
300,000.00 与收益相关
补
投资与技术补助资金 859,900.00 与收益相关
以工代训补贴 71,000.00 与收益相关
稳岗补助 54,732.42 1,171,455.55 与收益相关
土地流转补贴 300,000.00 与收益相关
生产资料补贴 249,200.00 与收益相关
鼓励新引进工业项目补助 103,400.00 7,507.30 与收益相关
岳阳市人民政府“四上”单位
30,000.00 与收益相关
申报
社保及工会经费补贴 20,957.96 与收益相关
江北区人才中心补贴 5,000.00 与收益相关
合 计 220,000.00 6,224,826.19 83,600.00 6,755,999.89
60、 营业外支出
项 目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性损益的金额
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项 目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 766,819.78 76,070.09 766,819.78
对外捐赠支出 510,000.00 1,630,375.70 510,000.00
罚款及滞纳金 36,247,805.04 14,082,487.33 36,247,805.04
赔偿、违约支出 93,027,077.69 73,753,321.26 93,027,077.69
其他 1,257,814.04 1,266,121.87 1,257,814.04
合 计 131,809,516.55 90,808,376.25 131,809,516.55
赔偿、违约支出主要包括延期交房违约金、合同违约金等。
61、 所得税费用
（1） 所得税费用表
项 目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 113,379,167.65 222,244,369.48
递延所得税费用 40,924,242.77 48,990,360.60
合 计 154,303,410.42 271,234,730.08
（2） 会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 -3,054,468,737.78
按法定/适用税率计算的所得税费用 -763,617,184.45
子公司适用不同税率的影响 17,689,723.31
调整以前期间所得税的影响 -580,153.12
非应税收入的影响 -17,577,957.41
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 54,900,433.75
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -6,261,700.88
本期末未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 869,750,249.22
税率调整导致年初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 154,303,410.42
62、 现金流量表项目
（1） 收到其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下：
项 目 本年发生额 上年发生额
收城中村项目改造款 44,447,993.67 539,267,591.68
往来款 99,182,971.52 350,096,460.74
保证金、押金 462,543,289.34 63,374,678.74
利息收入 11,448,858.45 5,725,423.33
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项 目 本年发生额 上年发生额
代收代付款 214,556,936.76 20,677,889.48
合作款 538,541,010.72
（2） 支付其他与经营活动有关的现金主要项目及金额如下：
项 目 本年发生额 上年发生额
付城中村项目改造款 68,279,166.12 305,079,067.08
往来款 464,888,584.65 111,746,828.94
保证金、押金 44,491,418.82 538,008,870.45
期间费用 232,991,698.98 322,114,524.74
代收代付款 320,199,093.94 8,893,110.26
罚款支出、赔偿 22,264,989.71 19,175,752.58
合作款 247,561,067.56
（3） 收到其他与投资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
收到退回土地款及资金占用费 706,041,264.05
理财产品 9,940,884.89
退回设备款 2,753,908.83
合 计 2,753,908.83 715,982,148.94
（4） 支付其他与投资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
理财产品 9,944,624.68
合 计 9,944,624.68
（5） 支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本年发生额 上年发生额
库存股 39,998,615.79
租赁款 18,786,534.56
借款 100,550,000.00
融资费用 4,011,472.55 11,864,007.75
子公司减资款 4,976,400.00
合 计 62,796,622.90 117,390,407.75
63、 现金流量表补充资料
（1） 现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
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补充资料 本年金额 上年金额
净利润 -3,208,772,148.20 -447,357,030.73
加：资产减值准备 2,255,718,295.53 263,305,385.01
信用减值损失 71,066,906.20 55,465,673.24
固定资产折旧、投资性房地产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 202,514,502.19 188,109,274.65
使用权资产折旧 16,839,479.77
无形资产摊销 15,291,135.14 17,154,252.28
长期待摊费用摊销 69,639,161.48 223,579,680.33
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 759,392.60 -808,607.86
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 766,089.78 73,018.82
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 33,921,705.52 190,085,549.34
财务费用（收益以“－”号填列） 175,888,583.55 271,153,590.32
投资损失（收益以“－”号填列） 42,090,361.41 -991,909,035.60
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 40,924,242.77 49,662,088.18
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -671,727.58
存货的减少（增加以“－”号填列） -846,057,034.82 -350,539,956.17
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 333,049,748.04 -1,779,717,827.06
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,341,051,759.46 2,386,226,329.96
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,544,692,180.42 73,810,657.13
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 1,218,668,223.29 2,218,947,641.46
减：现金的年初余额 2,218,947,641.46 2,478,292,231.49
加：现金等价物的年末余额
减：现金等价物的年初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,000,279,418.17 -259,344,590.03
（2） 本年收到的处置子公司的现金净额
项 目 金 额
本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物
其中：东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物
其中：东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司
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项 目 金 额
加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物 361,000,000.00
其中：东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 361,000,000.00
处置子公司收到的现金净额 361,000,000.00
（3） 现金及现金等价物的构成
项 目 年末余额 年初余额
一、现金 1,218,668,223.29 2,218,947,641.46
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 1,218,285,704.56 2,218,947,641.46
可随时用于支付的其他货币资金 382,518.73
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
……
三、年末现金及现金等价物余额 1,218,668,223.29 2,218,947,641.46
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和
1,016,142,597.84 940,356,454.67
现金等价物
64、 所有权或使用权受限制的资产
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 169,679,620.97 按揭贷款担保保证金、汇票保证金、农民工保证金、法院冻结资金等
存货 3,296,579,596.60 借款担保
投资性房地产 360,259,127.11 借款担保
固定资产 866,193,959.02 借款担保
在建工程 562,789.00 借款担保
应收票据 300,000.00 法院冻结
无形资产 178,208,489.12 借款担保
长期应收款 1,519,474,407.19 借款担保
合计 6,391,257,989.01
七、 合并范围的变更
1、 处置子公司
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处置子公司名称
项目
重庆北天秦企业管理咨询有限公司
股权处置价款 1.00
股权处置比例（%） 83.33%
股权处置方式 出售
丧失控制权的时点 2021/3/29
丧失控制权时点的确定依据 控制权转移
处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额 5,810,267.27
丧失控制权之日剩余股权的比例（%） 16.67%
丧失控制权之日剩余股权的账面价值 126,488.49
丧失控制权之日剩余股权的公允价值 126,488.49
按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失 0.00
丧失控制权之日剩余股权公允价值的确定方法及主要假设 账面价值
与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益的金额 0.00
2021 年 3 月 29 日，本集团与重庆港雅置业有限公司（以下简称“重庆港雅”）签署《合作开发协议》， 本集团
将持有的重庆北天秦企业管理咨询有限公司（以下简称“重庆北天秦”）83.33%股权转让给重庆港雅，转让价为 1 元。
股权转让完成后，本公司持有重庆北天秦 16.67%股权。重庆碚家企业管理有限公司（以下简称“重庆碚家”）系重庆北
天秦之子公司，重庆北天秦持有其 90%股权，本公司之子公司重庆东方豪富房地产开发有限公司持有其 10%股权。重
庆美南置业有限公司（以下简称“重庆美南”）系重庆碚家之子公司，重庆碚家持有其 80%股权，本公司之子公司重庆
名流置业有限公司持有其 20%股权。
2、 其他原因的合并范围变动
（1）新设主体
名称 取得方式 新纳入合并范围的时间
青岛美智美筑置业有限公司 设立 2021/1/4
洪湖市美森城市综合服务有限公司 设立 2021/4/10
青岛美智美家置业有限公司 设立 2021/1/7
青岛美智安兴置业有限公司 设立 2021/1/6
洛阳美智建筑科技有限公司 设立 2021/12/10
（2）清算主体
名称 不再纳入合并范围的时间
昆明美好置业有限公司 2021/12/28
山东金美勤信文旅发展有限公司 2021/11/19
马鞍山美好智造建材科技有限公司 2021/12/7
山东智美琴达装配建筑工程有限公司 2021/11/19
197
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
名称 不再纳入合并范围的时间
青岛美好智造建筑材料有限公司 2021/4/7
无锡美生美置业有限公司 2021/11/26
上述清算主体已在本年办理工商登记注销手续。
198
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
八、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
（1） 本集团的构成
①子公司情况
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例(%) 取得方式
直接 间接
武汉名流地产有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立
武汉东部新城投资开发有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 60.00 60.00 设立
名流置业武汉江北有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立
武汉名流公馆置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立
武汉南部新城投资有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立
武汉正华利信息系统工程有限公司 湖北武汉 湖北武汉 智能化工程 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
美好置业武汉江南有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立
湖北美愿置业有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产开发 100.00 100.00 设立
湖北美阖置业有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产开发 100.00 100.00 设立
湖北美盈置业有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产开发 100.00 100.00 设立
湖北美兴产业发展有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发 100.00 100.00 设立
武汉美好新城建设发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 建筑施工 100.00 100.00 设立
湖北美亿农业发展有限公司 湖北武汉 湖北武汉 农业养殖与销售 100.00 100.00 设立
美好建筑装配科技有限公司（注 1） 湖北武汉 湖北武汉 建筑施工 49.00 55.00 同一控制下企业合并
合肥美好置业有限责任公司 安徽合肥 安徽合肥 房地产开发 100.00 100.00 设立
深圳名流置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产开发 100.00 100.00 设立
东莞名流置业有限公司 广东东莞 广东东莞 房地产开发 100.00 100.00 设立
199
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例(%) 取得方式
直接 间接
博罗名流实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 广东惠州 广东惠州 农业及旅游 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
惠州名流置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
博罗名流置业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产开发 100.00 100.00 设立
芜湖名流置业有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
芜湖美好置业有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 房地产开发 100.00 100.00 设立
上海美劢实业有限公司 中国上海 中国上海 房地产开发 77.08 77.08 设立
江阴美好盛大置业有限公司 江苏江阴 江苏江阴 房地产开发 100.00 100.00 设立
杭州美生置业有限公司 浙江杭州 浙江杭州 房地产开发 100.00 100.00 设立
苏州美生美置业有限公司 江苏苏州 江苏苏州 房地产开发 100.00 100.00 设立
嘉兴伟涛置业有限公司 浙江嘉兴 浙江嘉兴 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
重庆东方豪富房地产开发有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
重庆名流置业有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产开发 100.00 100.00 设立
重庆美永实业发展有限公司 中国重庆 中国重庆 房地产开发 55.00 55.00 设立
沈阳印象名流置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产开发 100.00 100.00 非同一控制下企业合并
陕西名流置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 设立
西安美好房地产开发有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产开发 100.00 100.00 设立
石家庄美好首玺房地产开发有限公司 河北石家庄 河北石家庄 房地产开发 100.00 100.00 设立
北京浩达天地置业有限公司 中国北京 中国北京 房地产 100.00 100.00 设立
四川美双置业有限公司 四川锦江 四川锦江 房地产开发与销售 100.00 100.00 设立
青岛美智美筑置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与销售 100.00 100.00 设立
200
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
注 1：本公司持有子公司美好建筑装配科技有限公司（以下简称“美好装配”）49%的股权比例，2017 年 11 月 13 日本公司与武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）签订《美
好建设有限公司一致行动人协议书》（美好建筑装配科技有限公司原名美好建设有限公司），约定在美好装配的股东会表决投票时,针对双方直接持有以及间接控制的美好装配股权采取
一致行动，以共同扩大双方所能够支配的美好装配表决权数量。本公司据此持有美好装配 55%的表决权比例。
②孙公司情况
持股比例(%)
孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例(%) 取得方式
直接 间接
武汉美好锦程置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100 设立
武汉市泰宇商贸有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100 非同一控制下企业合并
洪湖市名流工业贸易有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 贸易 100.00 100 设立
洪湖市美合置业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产 100.00 100 设立
洪湖市美境置业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产 100.00 100 设立
洪湖市美胜置业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 房地产 100.00 100 设立
武汉美阳产业发展有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产 100.00 100 设立
美亿（监利）农业发展有限公司 湖北荆州 湖北荆州 农业养殖与销售 100.00 100 设立
美亿（洪湖）农业发展有限公司 湖北洪湖 湖北洪湖 农业养殖与销售 100.00 100 设立
武汉美好绿色建筑科技有限公司 湖北武汉 湖北武汉 制造业 49.00 100 设立
荆州市美好装配式房屋智造有限公司 湖北荆州 湖北荆州 制造业 49.00 100 设立
合肥美好智造装配房屋有限公司 安徽合肥 安徽合肥 制造业 49.00 100 设立
重庆美好智造装配式房屋有限公司 重庆 重庆 制造业 49.00 100 设立
青岛名流装配建筑科技有限公司 山东青岛 山东青岛 制造业 49.00 100 设立
长沙美好智造装配式建筑有限公司 湖南长沙 湖南长沙 制造业 49.00 100 设立
合肥美好装配建筑科技有限公司 安徽合肥 安徽合肥 制造业 40.67 83 设立
201
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
持股比例(%)
孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例(%) 取得方式
直接 间接
河南美好智造装配式房屋有限公司 河南新乡 河南新乡 制造业 49.00 100 设立
美好智造（金堂）科技有限公司 四川成都 四川成都 制造业 49.00 100 设立
岳阳市美建装配式建筑有限公司 湖南岳阳 湖南岳阳 制造业 49.00 100 设立
三原美好装配建筑材料有限公司 陕西咸阳 陕西咸阳 制造业 49.00 100 设立
株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司 湖南株洲 湖南株洲 制造业 49.00 100 设立
山东美建装配式建筑材料有限公司 山东德州 山东德州 制造业 49.00 100 设立
玉田美好装配科技有限公司 河北唐山 河北唐山 制造业 49.00 100 设立
佛山美装装配建筑有限公司 广东佛山 广东佛山 制造业 49.00 100 非同一控制下企业合并
天津美好智造科技有限公司 天津 天津 制造业 49.00 100 设立
武汉美好装配智造科技有限公司 湖北武汉 湖北武汉 制造业 49.00 100 设立
扬州名流装配智造科技有限公司 江苏扬州 江苏扬州 制造业 49.00 100 设立
天津美好装配科技有限公司 天津 天津 制造业 49.00 100 设立
镇江美好装配建筑材料有限公司 江苏镇江 江苏镇江 制造业 49.00 100 设立
重庆美好建造装配式建筑技术有限公司 重庆 重庆 制造业 49.00 100 设立
石家庄美装智能装配科技有限公司 河北石家庄 河北石家庄 制造业 49.00 100 设立
泰安美建建筑科技有限公司 山东泰安 山东泰安 制造业 49.00 100 设立
四川美好慧造装配式房屋科技有限公司 四川广安 四川广安 制造业 49.00 100 设立
南昌美好智造装配科技有限公司 江西南昌 江西南昌 制造业 49.00 100 设立
美建建筑装配科技（湖州）有限公司 浙江湖州 浙江湖州 制造业 49.00 100 设立
惠州市大田水乡投资有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100 非同一控制下企业合并
惠州市冠盈实业有限公司 广东惠州 广东惠州 房地产 100.00 100 非同一控制下企业合并
202
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
持股比例(%)
孙公司全称 主要经营地 注册地 业务性质 表决权比例(%) 取得方式
直接 间接
深圳美好置业有限公司 广东深圳 广东深圳 房地产 100.00 100 设立
芜湖美创置业有限公司 安徽芜湖 安徽芜湖 房地产 100.00 100 设立
上海联彩美劢置业有限公司 上海 上海 房地产 50.10 100 设立
沈阳幸福置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产 100.00 100 设立
沈阳美鑫置业有限公司 辽宁沈阳 辽宁沈阳 房地产 100.00 100 设立
西安美好紫湖置业有限公司 陕西西安 陕西西安 房地产 61.00 61 设立
中山市雍陌房地产开发有限公司 广东中山 广东中山 房地产 0.00 100 非同一控制下企业合并
石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公司 河北石家庄 河北石家庄 房地产 70.00 70 设立
无锡梁景置业有限公司 江苏无锡 江苏无锡 房地产开发与销售 70.00 70 非同一控制下企业合并
湖北美锦良城置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发与销售 100.00 100 设立
重庆美好绿色建筑工程有限公司 重庆 重庆 建筑施工 100.00 100 设立
重庆美唐置业有限公司 重庆 重庆 房地产开发与销售 100.00 100 设立
四川美锦置业有限公司 四川金堂 四川金堂 房地产开发与销售 100.00 100 设立
湖北美筑置业有限公司 湖北武汉 湖北武汉 房地产开发与销售 100.00 100 设立
安徽省民用建筑设计研究院有限公司 安徽合肥 安徽合肥 专业技术服务 49.00 100 非同一控制下企业合并
青岛美智美家置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与销售 100.00 100 设立
青岛美智安兴置业有限公司 山东青岛 山东青岛 房地产开发与销售 100.00 100 设立
洛阳美智建筑科技有限公司 河南洛阳 河南洛阳 其他 100.00 100 设立
洪湖市美森城市综合服务有限公司 湖北荆州 湖北荆州 管理咨询服务 100.00 100 设立
MyHome Trading GmbH i.Gr. 德国 德国 投资 49.00 100 设立
203
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2） 重要的非全资子公司
子公司名称 少数股东的持股比例（%） 本年归属于少数股东的损益 本年向少数股东分派的股利 年末少数股东权益余额
武汉东部新城投资开发有限公司 40.00 -336,672.05 9,300,742.68
美好建筑装配科技有限公司 51.00 -509,822,503.49 -925,808,979.51
无锡梁景置业有限公司 30.00 -24,189,820.65 -18,220,224.40
（3） 重要的非全资子公司的主要财务信息
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
武汉东部新城投资开发有限公司 108,933,405.43 41,114.00 108,974,519.43 85,722,662.76 85,722,662.76
美好建筑装配科技有限公司 2,890,738,415.43 3,823,307,863.28 6,714,046,278.71 8,104,065,476.17 425,551,936.13 8,529,617,412.30
无锡梁景置业有限公司 1,420,585,638.63 1,420,585,638.63 1,279,384,293.45 204,179,996.00 1,483,564,289.45
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
武汉东部新城投资开发有限公司 138,822,257.22 41,114.00 138,863,371.22 42,269,834.42 42,269,834.42
美好建筑装配科技有限公司 2,009,196,688.02 4,170,723,560.11 6,179,920,248.13 6,070,351,790.53 930,745,259.89 7,001,097,050.42
无锡梁景置业有限公司 487,800,341.88 487,800,341.88 470,146,257.19 470,146,257.19
（续）
本年发生额 上年发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
武汉东部新城投资开发有限公司 -841,680.13 -841,680.13 -17,424.53 -1,954,614.65 -1,954,614.65 -641,666.95
204
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
本年发生额 上年发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
美好建筑装配科技有限公司 1,330,524,264.85 -994,242,046.15 -994,242,046.15 -513,997,221.51 1,064,929,800.86 -1,028,877,542.61 -1,028,882,597.36 626,827,631.64
无锡梁景置业有限公司 -80,632,735.51 -80,632,735.51 93,136,648.73 -2,244,569.49 -2,244,569.49 -6,939,045.17
205
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
2、 在联营企业中的权益
（1） 重要的合营企业或联营企业
持股比例（%） 对合营企业或联
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
直接 间接
计处理方法
一、合营企业
无
二、联营企业
商业投资、投资
美好生活投资有限公司 湖北武汉 湖北武汉 40.00 权益法
咨询、物业经营
杭州美生美置业有限公司 浙江杭州 浙江杭州 房地产开发 33.00 权益法
重庆美南置业有限公司 重庆 重庆 房地产开发 40.00 权益法
重庆碚家企业管理有限公司 重庆 重庆 企业管理 25.00 权益法
重庆北天秦企业管理咨询有
重庆 重庆 企业管理 16.67 权益法
限公司
张家港美生美置业有限公司 江苏张家港 江苏张家港 房地产开发 31.25 权益法
注：重庆北天秦企业管理咨询有限公司持有重庆碚家企业管理有限公司 90%股权比例，重庆碚家企业管理有限公
司持有重庆美南置业有限公司 80%的股权比例。上述持股比例系公司对上述联营企业享有的权益比例。
（2） 重要联营企业的主要财务信息（单位：万元）
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
重庆美 张家港
美好生活 杭州美生 重庆美南 张家港美生 美好生活 杭州美生
项目 南置业 美生美
投资有限 美置业有 置业有限 美置业有限 投资有限 美置业有
有限公 置业有
公司 限公司 公司 公司 公司 限公司
司 限公司
流动资产 30,636.48 250,298.20 102,745.64 96,208.29 17,311.16 198,266.08
非流动资产 1,194.93 3.90 1.48 3.56 3,360.43 6.16
资产合计 31,831.41 250,302.10 102,747.12 96,211.85 20,671.59 198,272.24
流动负债 5,919.52 215,685.04 59,852.90 29,418.06 12,242.86 107,825.51
非流动负债 30,000.00 55,000.00 52,915.00
负债合计 5,919.52 215,685.04 89,852.90 84,418.06 12,242.86 160,740.51
少数股东权益
归属于母公
25,911.89 34,617.06 12,894.22 11,793.79 8,428.73 37,531.73
司股东权益
按持股比例
计算的净资 10,364.76 11,423.63 2,578.84 3,685.56 3,371.49 12,385.47
产份额
206
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
重庆美 张家港
美好生活 杭州美生 重庆美南 张家港美生 美好生活 杭州美生
项目 南置业 美生美
投资有限 美置业有 置业有限 美置业有限 投资有限 美置业有
有限公 置业有
公司 限公司 公司 公司 公司 限公司
司 限公司
调整事项
—商誉
—内部交易未
实现利润
—其他
对联营企业
权益投资的 10,680.91 11,423.63 2,424.34 3,678.00 12,509.61
账面价值
存在公开报
价的联营企
业权益投资
的公允价值
营业收入 10,413.19 266.72 0.00 22,582.98
净利润 17,507.27 -2,914.67 -2,105.74 -1,091.20 2,066.26 -3,364.50
终止经营的
净利润
其他综合收益
综合收益总额 17,507.27 -2,914.67 -2,105.74 -1,091.20 2,066.26 -3,364.50
本年收到的
来自联营企
业的股利
（3） 不重要的联营企业的汇总财务信息（单位：万元）
项目 年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
联营企业：
投资账面价值合计 0.00
下列各项按持股比例计算的合计数
—净利润 -266.70
—其他综合收益
—综合收益总额 -266.70
207
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
九、 金融工具及其风险
（一） 与金融工具相关的风险
本集团的主要金融工具包括股权投资、债权投资、借款、应收款项、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明
见本附注六相关项目。本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的
负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策
略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行
监督，将风险控制在限定的范围之内。
1、 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风
险、利率风险和其他价格风险。
本集团采用敏感性分析技术分析市场风险相关变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由
于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作
用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
（1） 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本集团的利率风险产生
于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本
集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2021 年 12
月 31 日，本集团的带息债务主要为以人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 186,699.51 万元（上年末：302,332.82
万元），及以人民币计价的固定利率合同，金额为 167,279.82 万元（上年末：355,005.81 万元）。
利率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，浮动利率金融资产和负债的利率发生合理、可
能的变动时（人民币基准利率增加 50 个基准点），将对净利润和股东权益产生的影响。
项目 对本年税前利润的影响 对上年税前利润的影响
人民币基准利率增加 50 个基准点 -11,340,190.96 -17,919,868.25
人民币基准利率减少 50 个基准点 11,340,190.96 17,919,868.25
注1：上表以正数表示增加，以负数表示减少。
（2） 其他价格风险
其他价格风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动
的风险，无论这些变动是由于与单项金融工具或其发行方有关的因素而引起的，还是由于与市场内交易的所有类似金
融工具有关的因素而引起的。本集团持有的分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产的投资在资产负债表日以公允价值计量。因此，本集团承担着证券市场价格变动的风险。
本集团采取持有多种权益证券组合的方式降低权益证券投资的价格风险。
由于某些金融工具的公允价值是按照未来现金流量折现法为基础的通用定价模型或其他估值技术确定的，而估值
208
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
技术本身基于一定的估值假设，因此估值结果对估值假设具有重大的敏感性。
权益工具投资的其他价格风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，权益工具的公允价值发生变动时，
将对净利润和股东权益产生的影响。如果本集团于本年末直接及间接持有之权益工具投资的证券市场价格增加或减少
5%而其他所有变量维持不变，本集团于本年末之损益会增加或减少人民币 5,318,358.04 (未考虑所得税影响)。
2、 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。
管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，
并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
于 2021 年 12 月 31 日，本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
（1）本集团流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、其他应付款均预计在 1 年内到期偿付。
（2）本集团非流动负债（含一年内到期的非流动负债）按未折现剩余合同义务（包含利息）的到期期限分析如
下：
2021 年 12 月 31 日
项目 账面价值
一年以内 一至二年 二至五年 五年以上 合计
长期借款 1,886,702,878.69 1,148,438,162.41 555,134,048.06 524,917,211.11 4,115,192,300.28 3,514,675,778.27
应付债券
合计 1,886,702,878.69 1,148,438,162.41 555,134,048.06 524,917,211.11 4,115,192,300.28 3,514,675,778.27
十、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值
年末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价值计
合计
值计量 值计量 量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 135,226,827.54 135,226,827.54
1、以公允价值计量且其变动计入当期
135,226,827.54 135,226,827.54
损益的金融资产
（1）债务工具投资 135,226,827.54 135,226,827.54
（二）其他权益工具投资 1,500,000.00 1,500,000.00
持续以公允价值计量的资产总额 136,726,827.54 136,726,827.54
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
（1）第三层次公允价值计量的应收款项融资系本公司持有的应收票据，为银行承兑汇票，其信用风险可以忽略
不计，且剩余期限较短（小于 12 个月），账面价值与公允价值相近，本集团以账面价值作为公允价值。
209
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
（2）第三层次公允价值计量的权益工具投资为公司持有的非上市公司的股权，公允价值的可能估计金额分布范
围很广，导致对采用估值技术的重要参数难以进行定性和定量分析，本集团以投资成本作为公允价值的最佳估计。
（3）第三层次公允价值计量的交易性金融资产和其他非流动金融资产为公司持有的私募基金和信托计划，本集
团根据第三方金融机构提供之净值报告，以基金累计单位净值或信托累计单位净值为基础估计公允价值。
3、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、理财产品、一年内到期的非流动资产、短期借款、应付票据、
应付账款和一年内到期的长期负债，因剩余期限较短，账面价值和公允价值相近。
十一、 关联方及关联交易
1、 本公司的母公司情况
业务性 注册资本 （万 母公司对本公司的持股 母公司对本公司的表决权
母公司名称 注册地
质 元） 比例（%） 比例（%）
美好未来企业管理集 深圳
投资 5,000 16.17 16.17
团有限公司 市
注：母公司对本公司的持股比例和表决权比例均为 16.17%。本公司的最终控制方为自然人刘道明先生，刘道明先
生持有北京温尔馨物业管理有限责任公司 66.67%股权，北京温尔馨物业管理有限责任公司持有美好未来企业管理集团
有限公司 60%股权。
2、 本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、 本集团的合营和联营企业情况
本集团重要的合营和联营企业详见附注八、3、在合营企业或联营企业中的权益。本年与本集团发生关联方交易，
或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本集团的关系
美好生活投资有限公司 同一实际控制人
龙湖怡悦物业服务有限公司（注）
张家港美生美置业有限公司 联营企业
重庆碚家企业管理有限公司 联营企业
重庆北天秦企业管理咨询有限公司 联营企业
重庆美南置业有限公司 联营企业
杭州美生美置业有限公司 联营企业
注：2021 年美好生活投资有限公司处置武汉名流幸福物业有限公司 100%股权 ，处置后，武汉名流幸福物业
有限公司更名为龙湖怡悦物业服务有限公司。根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，本报告期该公司仍为公司
关联法人。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
4、 其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本集团关系
湖北现代基业商品砼有限公司 实际控制人之兄出资的公司
湖北美好新材料科技有限公司 实际控制人之女控制的公司
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司 武汉众鑫森商业管理有限公司子公司
湖北美好公益基金会 理事长为实际控制人
湖北馨安物业服务有限公司 实际控制人之女控制的公司
5、 关联方交易情况
（1） 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
①采购商品/接受劳务情况
关联方 关联交易内容 本期发生额 上年发生额
湖北现代基业商品砼有限公司 采购混凝土 29,414.34 92,416.56
龙湖怡悦物业服务有限公司 物业、销售服务 49,547,986.49
美好生活投资有限公司 采购商品 47,386,374.06
美好未来企业管理集团有限公司 采购商品 40,468.11
湖北美好新材料科技有限公司 采购商品 14,333,722.21 14,208,881.96
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司 采购商品 62,446.29
湖北馨安物业服务有限公司 咨询服务 289,520.64
②出售商品/提供劳务情况
关联方 关联交易内容 本期发生额 上年发生额
美好生活投资有限公司 销售农产品 46,968.81
湖北现代基业商品砼有限公司 销售农产品 26,604.60
湖北美好新材料科技有限公司 销售农产品 59,880.00 33,191.74
武汉众鑫森商业管理有限公司 销售农产品 359.63
美好未来企业管理集团有限公司 销售农产品 200.00
湖北美好公益基金会 销售农产品 93,110.00
张家港美生美置业有限公司 提供建筑劳务 39,257,386.08
重庆美南置业有限公司 提供建筑、设计劳务 55,743,151.64
（2） 关联租赁情况
①本集团作为出租方
确认的租赁收入
承租人名称 租赁资产种类
本年数 上年数
美好未来企业管理集团有限公司 办公楼 114,323.67 76,216.26
龙湖怡悦物业服务有限公司 办公楼 86,305.13
②关联方资金拆借
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
关联方 拆借金额 起始日 到期日 年利率 偿还拆入金额
拆出：
重庆美南置业有限公司 158,892,439.71 2020-11-24 2021-3-30 8% 158,892,439.71
合计 158,892,439.71 158,892,439.71
本年收到重庆美南置业有限公司支付的利息 566.33 万元。
6、 关联方应收应付款项
项目名称 关联方 年末余额 年初金额
应收账款 重庆美南置业有限公司 2,757,953.68
重庆美南置业有限公司 6,007,800.57
合同资产
张家港美生美置业有限公司 41,815,502.44
重庆美南置业有限公司 179,260,965.23
其他应收款
张家港美生美置业有限公司 160,466,996.90
湖北现代基业商品砼有限公司 21,600.00
美好未来企业管理集团有限公司 45,728.96
其他应付款
重庆美南置业有限公司 95,964,527.38
杭州美生美置业有限公司 234,530,731.65 168,535,701.50
洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司 70,564.52
美好生活投资有限公司 24,164,802.50 4,136,083.28
应付账款 龙湖怡悦物业服务有限公司 15,869,230.67
湖北现代基业商品砼有限公司 1,051,598.37 1,109,816.80
湖北美好新材料科技有限公司 8,222,858.07 9,515,181.58
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
7、 关联担保
担保方 被担保方 担保金额（万元） 担保起止日 担保是否已经履行完毕
本公司
青岛名流装配建筑科技有限公司（注 1） 25,000.00 2019 年 1 月 11 日至 2024 年 1 月 6 日 否
刘道明
本公司
美好建筑装配科技有限公司 河南美好智造装配式房屋有限公司 5,000.00 2020 年 1 月 8 日至 2022 年 12 月 21 日 否
刘道明
本公司
芜湖名流置业有限公司 武汉南部新城投资有限公司 46,388.18 2019 年 12 月 31 日至 2022 年 12 月 31 日 否
刘道明、王萍
洪湖市美合置业发展有限公司
本公司 武汉美好新城建设发展有限公司 60,000.00 2019 年 6 月 6 日至 2032 年 5 月 28 日 否
刘道明
博罗名流实业有限公司
武汉美好新城建设发展有限公司
洪湖市美胜置业发展有限公司
武汉美好新城建设发展有限公司 35,000.00 2020 年 12 月 31 日至 2033 年 11 月 9 日 否
洪湖市美境置业发展有限公司
洪湖市美合置业发展有限公司
本公司
本公司
武汉市泰宇商贸有限公司 湖北美愿置业有限公司、杭州美生置业有限公司 46,368.00 2020 年 7 月 15 日至 2022 年 7 月 15 日 否
湖北美阖置业有限公司
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
担保方 被担保方 担保金额（万元） 担保起止日 担保是否已经履行完毕
刘道明、王萍
名流置业武汉江北有限公司
武汉美好锦程置业有限公司 48,000.00 2020 年 6 月 12 日至 2022 年 4 月 28 日 否
本公司
本公司
刘道明、王萍 重庆美唐置业有限公司 30,000.00 2021 年 7 月 23 日至 2023 年 7 月 23 日 否
重庆名流置业有限公司
美好建筑装配科技有限公司
重庆名流置业有限公司
重庆东方豪富房地产开发有限公司 重庆美好智造装配式房屋有限公司（注 1） 27,287.00 2018 年 12 月 29 日至 2023 年 6 月 21 日 否
芜湖名流置业有限公司
本公司
本公司
博罗名流实业有限公司 芜湖美创置业有限公司 50,000.00 2019 年 3 月 29 日至 2022 年 6 月 15 日 否
刘道明、王萍
本公司 合肥美好置业有限责任公司 25,640.00 2020 年 9 月 22 日至 2023 年 9 月 21 日 否
本公司
美好建筑装配科技有限公司 合肥美好智造装配房屋有限公司（注 1） 18,000.00 2018 年 12 月 27 日至 2023 年 12 月 14 日 否
刘道明、王萍
美好建筑装配科技有限公司
本公司 荆州市美好装配式房屋智造有限公司(注 1） 20,000.00 2018 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 15 日 否
刘道明、王萍
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
担保方 被担保方 担保金额（万元） 担保起止日 担保是否已经履行完毕
本公司
武汉美好绿色建筑科技有限公司（注 1） 30,000.00 2018 年 6 月 28 日至 2023 年 6 月 26 日 否
美好建筑装配科技有限公司
美好建筑装配科技有限公司
岳阳市美建装配式预制构件有限公司（注 1） 15,000.00 2020 年 4 月 2 日至 2024 年 1 月 21 日 否
本公司
美好建筑装配科技有限公司
本公司 武汉美好装配智造科技有限公司 23,000.00 2019 年 1 月 2 日至 2023 年 12 月 27 日 否
武汉美好装配智造科技有限公司
本公司 无锡梁景置业有限公司 38,000.00 2021 年 1 月 29 日至 2023 年 11 月 24 日 否
刘道明
本公司 扬州名流装配智造科技有限公司 3,000.00 2020 年 7 月 14 日至 2023 年 5 月 25 日 否
冯娴
武汉名流地产有限公司
本公司 美亿（洪湖）农业发展有限公司 40,000.00 2018 年 12 月 29 日至 2028 年 12 月 15 日 否
刘道明
湖北美愿置业有限公司 湖北美锦良城置业有限公司 29,993.00 2021 年 8 月 12 日至 2023 年 8 月 11 日 否
洪湖市美胜置业发展有限公司
冯娴 美好建筑装配科技有限公司 1,000.00 2021 年 7 月 14 日至 2022 年 7 月 12 日 否
刘南希
注 1：美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）同时提供连带责任保证反担保。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
十二、 承诺及或有事项
1、 或有事项
（1） 上期重大诉讼进展情况
涉案金额 诉讼(仲裁)审理进展
序号 诉讼(仲裁)案件名称 诉讼(仲裁)基本情况
（万元） 及影响
武汉市银鸿服饰有限公司（原告）起诉子公司名流置业武汉江北有限公司、及企业武汉市硚口区长丰街
长丰村城中村改造工作委员会、武汉长源丰泰实业有限公司（被告），请求法院判令被告按照签订的《长
丰村城中村综合改造土地整合协议书》支付经济补偿款 3,720 万元及违约金。
2020 年一审判决，判令被告向原告支付经济补偿款 3,720 万元，并支付自 2013 年 7 月 20 日起至实际支付
日止每日按经济补偿总款的千分之一计算的违约金和原告财务损失；截止 2020 年末经济补偿款 3,348 万
1 拆迁合同纠纷 7,248.83 二审终审已判决
元及违约金 6,332.86 万元。
2021 年二审判决，判令被告向原告支付经济补偿款 3,348 万及违约金（以 100 万元为基数，从 2013 年 7
月 29 日起按日千分之一计算至 2018 年 11 月 26 日止；以 3348 万元为基数，从 2019 年 2 月 2 日起按日千
分之一计算至实际支付之日止）。截止 2021 年末经济补偿款 3,348 万元及违约金 3,900.83 万元，已计入相
关成本和营业外支出。
（2） 重大未决诉讼
涉案金额 诉讼(仲裁)审理进
序号 诉讼(仲裁)案件名称 诉讼(仲裁)基本情况 数量（例）
（万元） 展及影响
各供应商（原告）起诉公司及下属子公司（被告）对开具的承兑汇票未按期偿付，请求法院判令
1 票据追索权纠纷 10 7,258.24 一审尚未判决
被告支付汇票金额，并承担利息。
（3） 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
①截止 2021 年 12 月 31 日，本公司及子公司提供的尚未到期的保证担保情况如下（单位：万元）：
担保方 被担保方 贷款机构 担保金额 借款余额 借款到期日
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担保方 被担保方 贷款机构 担保金额 借款余额 借款到期日
本公司 青岛名流装配建筑科技有限公司 青岛农商行贵州路支行 25,000.00 20,750.00 2024 年 1 月 6 日
本公司 河南美好智造装配式房屋有限公司 郑州银行股份有限公司博金商贸城支行 5,000.00 4,000.00 2022 年 12 月 21 日
本公司 武汉南部新城投资有限公司 中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司 46,388.18 27,900.66 2022 年 12 月 31 日
本公司 武汉美好新城建设发展有限公司 中国农业发展银行武汉市蔡甸支行 60,000.00 55,100.00 2032 年 5 月 28 日
本公司 武汉美好新城建设发展有限公司 中国农业发展银行武汉市蔡甸支行 35,000.00 13,100.00 2033 年 11 月 9 日
本公司 武汉美好锦程置业有限公司 中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行 48,000.00 19,200.00 2022 年 4 月 28 日
本公司 杭州美生置业有限公司、湖北美愿置业有限公司 中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司 46,368.00 18,710.00 2022 年 7 月 15 日
本公司 重庆美唐置业有限公司 华润渝康资产管理有限公司 30,000.00 28,700.00 2023 年 7 月 23 日
美好建筑装配科技有限公司
重庆美好智造装配式房屋有限公司 中国银行股份有限公司重庆江津支行 27,287.00 8,295.26 2023 年 6 月 21 日
本公司
本公司 芜湖美创置业有限公司 中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司 50,000.00 26,765.00 2022 年 6 月 15 日
本公司 合肥美好置业有限责任公司 中国建设银行肥西支行 25,640.00 14,000.00 2023 年 9 月 21 日
本公司
合肥美好智造装配房屋有限公司 中国工商银行合肥望江路支行 18,000.00 10,800.00 2023 年 12 月 14 日
美好建筑装配科技有限公司
美好建筑装配科技有限公司
岳阳市美建装配式预制构件有限公司 华融湘江银行股份有限公司岳阳分行 15,000.00 8,620.00 2024 年 1 月 21 日
本公司
本公司 武汉美好绿色建筑科技有限公司 中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行 30,000.00 18,000.00 2023 年 6 月 26 日
本公司 荆州市美好装配式房屋智造有限公司 中国工商银行股份有限公司荆州经济技术开发区支行 20,000.00 10,000.00 2023 年 12 月 15 日
本公司 武汉美好装配智造科技有限公司 中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行 23,000.00 4,000.00 2023 年 12 月 27 日
本公司 无锡梁景置业有限公司 中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行 38,000.00 26,500.00 2023 年 11 月 24 日
本公司 扬州名流装配智造科技有限公司 江苏仪征农村商业银行股份有限公司梓潼支行 3,000.00 2,500.00 2023 年 5 月 25 日
本公司 美亿（洪湖）农业发展有限公司 中国农业发展银行武汉市蔡甸支行 40,000.00 5,100.00 2028 年 12 月 15 日
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
担保方 被担保方 贷款机构 担保金额 借款余额 借款到期日
湖北美愿置业有限公司 湖北美锦良城置业有限公司 长安国际信托股份有限公司 29,993.00 29,993.00 2023 年 8 月 12 日
合计 615,676.18 352,033.92
②其他担保事项
按房地产经营惯例房地产开发企业为商品房承购人提供连带责任担保。截止 2021 年 12 月 31 日，本公司的房地产类子公司为商品房承购人提供阶段性保证的担保额合计为 382,460
万元。
广发银行股份有限公司武汉分行向子公司美好建筑装配科技有限公司授信开具银行承兑汇票，截至本期末，该合同项下应付票据余额为 9,965.62 万元。子公司美好建筑装配科技
有限公司按主债务本金的 50%向广发银行股份有限公司武汉分行缴存保证金。本公司、公司实际控制人刘道明先生及其夫人王萍为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来
企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。
本公司作为子公司美好建筑装配科技有限公司开具商业承兑汇票的承兑人，对子公司美好建筑装配科技有限公司开具的商业承兑汇票提供保证担保。截至本期末，该担保项下应
付票据余额为 13,415.14 万元，均已逾期未付，转入应付账款和其他应付款。
子公司洪湖市美胜置业发展有限公司为子公司美好建筑装配科技有限公司借款 1,000 万元提供抵押担保。
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十三、 资产负债表日后事项
2022 年 1 月 14 日公司第九届董事会第十五次会议审议通过《关于终止回购公司股份的议案》，决定提前终止 2021
年 1 月第九届董事会第七次会议审议通过的《关于回购公司股份方案的议案》，将资金优先用于日常经营性支出及刚
性债务还款。
十四、 其他重要事项
1、 前期差错更正
本报告期未发生前期差错更正事项。
2、 债务重组
无重要的债务重组事项。
3、 资产置换
无重要资产置换。
4、 分部信息
（1） 报告分部的确定依据与会计政策
根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为房地产开发、装配式建筑、现代
农业三个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的
基础上本集团确定了三个报告分部，分别为房地产开发、装配式建筑、现代农业。房地产开发主要从事房产开发、城
市土地开发、产业新镇业务，提供房地产产品及相关劳务；装配式建筑提供建筑设计、装配式建筑构件生产、建筑施
工的总承包劳务；现代农业从事水稻种植、小龙虾养殖、农产品加工业务，提供农业产品。其中，2021 年末公司退出
现代农业。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计
与计量基础保持一致。
（2） 报告分部的财务信息（单位：万元）
项目 房地产开发 现代农业 装配式建筑 分部间抵销 合计
对外营业收入 278,075.74 1,870.35 76,049.65 - 355,995.74
分部间交易收入 449.21 105.02 57,002.78 57,557.00 -
利润总额（亏损） -203,437.37 -7,096.75 -99,415.34 -4,502.58 -305,446.87
资产总额 3,055,634.87 86,110.73 671,404.63 1,334,897.99 2,478,252.23
负债总额 1,929,324.20 83,587.49 852,961.74 744,075.57 2,121,797.87
5、 租赁
（1）本集团作为承租人
①使用权资产、租赁负债情况参见本附注六、19、37。
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美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
②计入本年损益情况
计入本年损益
项 目
列报项目 金额
租赁负债的利息 财务费用 1,843,736.04
短期租赁费用 管理费用 545,828.58
短期租赁费用 主营业务成本 18,910,194.50
合 计 21,299,759.12
③与租赁相关的现金流量流出情况
项 目 现金流量类别 本年金额
偿还租赁负债本金和利息所支付的现金 筹资活动现金流出 18,786,534.56
对短期租赁和低价值资产支付的付款额 经营活动现金流出 9,121,025.37
支付的未纳入租赁负债的可变租赁付款额 经营活动现金流出
合 计 27,907,559.93
（2）本集团作为出租人
①与经营租赁有关的信息
A、计入本年损益的情况
计入本年损益
项 目
列报项目 金额
租赁收入 其他业务收入 34,007,114.92
与未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关的收入
合 计 34,007,114.92
十五、 公司财务报表主要项目注释
1、 其他应收款
项 目 年末余额 年初余额
应收利息
应收股利 2,578,247,094.95
其他应收款 3,450,713,288.41 2,770,760,921.80
合 计 6,028,960,383.36 2,770,760,921.80
（1） 应收股利
①应收股利情况
被投资单位 年末余额 年初余额
220
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
被投资单位 年末余额 年初余额
武汉美好新城建设发展有限公司 159,108,395.57
武汉南部新城投资有限公司 158,295,176.26
美好置业武汉江南有限公司 1,301,836,314.94
名流置业武汉江北有限公司 959,007,208.18
小 计 2,578,247,094.95
减：坏账准备
合 计 2,578,247,094.95
②其他应收款
Ⅰ按账龄披露
账 龄 年末余额
1 年以内 2,423,873,831.84
1至2年 725,903,950.30
2至3年 258,957,916.60
3至4年 19,409,245.08
4至5年 2,792,115.56
5 年以上 26,604,404.45
小 计 3,457,541,463.83
减：坏账准备 6,828,175.42
合 计 3,450,713,288.41
Ⅱ按款项性质分类情况
款项性质 年末余额 年初余额
往来款 3,032,818,927.84 2,289,618,700.19
股权转让相关款项 108,000,000.00 493,420,369.59
代垫款 5,535,846.79 11,627,337.38
其他 72,250.47 12,257.50
合作开发款 311,114,438.73
小计 3,457,541,463.83 2,794,678,664.66
减：坏账准备 6,828,175.42 23,917,742.86
合计 3,450,713,288.41 2,770,760,921.80
Ⅲ坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失（已 合计
用损失 （未发生信用减值） 发生信用减值）
2021 年 1 月 1 日余
6,650,232.86 17,267,510.00 23,917,742.86
额
221
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月预期信 整个存续期预期信用损失 整个存续期预期信用损失（已 合计
用损失 （未发生信用减值） 发生信用减值）
2021 年 1 月 1 日余
额在本年：
——转入第二阶段
——转入第三阶段
——转回第二阶段
——转回第一阶段
本年计提 4,233,153.98 4,233,153.98
本年转回 3,854,203.70 3,854,203.70
本年转销
本年核销 201,007.72 17,267,510.00 17,468,517.72
其他变动
2021 年 12 月 31 日
6,828,175.42 6,828,175.42
余额
Ⅳ处于第一阶段的其他应收款组合中，按账龄组合计提坏账准备的情况
年末余额 年初余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
一年以内 110,116.09 5,381.95 5 11,869,399.82 474,864.79 4
一至二年 1,288,851.12 141,773.62 11 2,000.03 140.00 7
二至三年 2,000.03 300.00 15 1,316,000.30 144,760.03 11
三至四年 1,316,000.30 473,760.11 36 2,910,000.00 902,100.00 31
四至五年 2,780,000.00 1,862,600.00 67 71
五年以上 153,215.35 153,215.35 100.00 194,164.34 194,164.34 100
合计 5,650,182.89 2,637,031.03 16,291,564.49 1,716,029.16
Ⅴ处于第一阶段的其他应收款组合中，按其他组合计提坏账准备的情况
年末余额 年初余额
组合名称
账面余额 计提比例(%) 坏账准备 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
合并 范围内往 来
款项 3,032,776,842.21 2,267,699,220.58
项目合作款 311,114,438.73 1.00 3,111,144.39
股权交易款 108,000,000.00 1.00 1,080,000.00 493,420,369.59 1.00 4,934,203.70
合 计 3,451,891,280.94 4,191,144.39 2,761,119,590.17 1.00 4,934,203.70
Ⅵ坏账准备的情况
222
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本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提 17,267,510.00 17,267,510.00
其他组合 6,650,232.86 4,233,153.98 3,854,203.70 201,007.72 6,828,175.42
其中：账龄组合 1,716,029.16 1,122,009.59 201,007.72 2,637,031.03
股权交易款 4,934,203.70 3,854,203.70 1,080,000.00
合作开发款 3,111,144.39 3,111,144.39
合计 23,917,742.86 4,233,153.98 3,854,203.70 17,468,517.72 6,828,175.42
Ⅶ本年实际核销的其他应收款情况
项 目 核销金额
实际核销的其他应收款 17,468,517.72
其中：重要的其他应收款核销情况
是否因关联
单位名称 其他应收款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
交易产生
武汉天鸿世家房产经纪有
合作款 6,300,000.00 无法收回 经营委员会决议 否
限公司
武汉朱家河实业有限公司 合作款 900,000.00 无法收回 经营委员会决议 否
武汉恒亚置业有限公司 合作款 10,067,510.00 无法收回 经营委员会决议 否
合 计 —— 17,267,510.00 —— —— ——
Ⅷ按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余 坏账准备年
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
额合计数的比例（%） 末余额
美好建筑装配科技有限
往来款 756,467,604.18 1 年以内 12.53
公司
无锡梁景置业有限公司 往来款 593,601,957.00 1 年以内 9.83
武汉美好绿色建筑科技 1 年以内、1-2 年、
往来款 317,442,839.56 5.26
有限公司 2-3 年
湖北美筑置业有限公司 往来款 240,330,000.00 1 年以内 3.98
美亿（洪湖）农业发展
往来款 206,186,759.29 1 年以内、1-2 年 3.42
有限公司
合计 —— 2,114,029,160.03 —— 35.02
223
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2、 长期股权投资
（1） 长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 4,976,065,803.80 4,976,065,803.80 5,001,225,803.80 5,001,225,803.80
对联营、合营企业投资 103,848,085.95 103,848,085.95 33,819,000.01 33,819,000.01
合 计 5,079,913,889.75 5,079,913,889.75 5,035,044,803.81 5,035,044,803.81
（2） 对子公司投资
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
惠州名流置业有限公司 70,752,240.00 70,752,240.00
武汉名流地产有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
博罗名流实业有限公司 338,750,000.00 338,750,000.00
芜湖名流置业有限公司 440,664,000.00 440,664,000.00
沈阳印象名流置业有限公司 650,000,000.00 650,000,000.00
东莞名流置业有限公司 310,000,000.00 310,000,000.00
深圳名流置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
陕西名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
重庆名流置业有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
武汉东部新城投资开发有限公司 60,000,000.00 43,500,000.00 16,500,000.00
名流置业武汉江北有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00
武汉南部新城投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
武汉名流公馆置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司 58,290,482.31 58,290,482.31
224
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被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
武汉正华利信息系统工程有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
重庆东方豪富房地产开发有限公司 47,489,082.32 47,489,082.32
美好建筑装配科技有限公司 499,426,244.24 499,426,244.24
嘉兴伟涛置业有限公司 134,076,800.00 134,076,800.00
美好置业武汉江南有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
博罗名流置业有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
芜湖美好置业有限公司 36,630,900.00 36,630,900.00
上海美劢实业有限公司 480,000.00 480,000.00
武汉美好新城建设发展有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00
湖北美亿农业发展有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
江阴美好盛大置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
杭州美生置业有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
湖北美兴产业发展有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
苏州美生美置业有限公司 102,000.00 102,000.00
西安美好房地产开发有限公司 1,050,000.00 1,050,000.00
昆明美好置业有限公司 1,660,000.00 1,660,000.00
重庆美永实业发展有限公司 7,040,000.00 7,040,000.00
湖北美盈置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
湖北美阖置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
湖北美愿置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
合肥美好置业有限责任公司 120,000,000.00 120,000,000.00
北京浩达天地置业有限公司 259,814,054.93 259,814,054.93
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被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 本年计提减值准备 减值准备年末余额
四川美双置业有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
合计 5,001,225,803.80 20,000,000.00 45,160,000.00 4,976,065,803.80
增减变动的原因：
（1）昆明美好置业有限公司减少的主要原因详见本附注“七、合并范围发生变更”；
（2）根据股东会决议，对武汉东部新城投资开发有限公司减资；
（3）本期对四川美双置业有限公司出资。
（3） 对联营企业投资
本年增减变动
权益法下确 其他综 宣告发放 减值准备年末
被投资单位 年初余额 其他权益 计提减值 年末余额
追加投资 减少投资 认的投资损 合收益 现金股利或 其他 余额
变动 准备
益 调整 利润
美好生活投资有限公司 33,819,000.01 70,029,085.94 103,848,085.95
合 计 33,819,000.01 70,029,085.94 103,848,085.95
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3、 营业收入和营业成本
本年发生额 上年发生额
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 212,250.04 399,591.70 739,348.57 379,835.40
合 计 212,250.04 399,591.70 739,348.57 379,835.40
4、 投资收益
项 目 本年发生额 上年发生额
对子公司长期股权投资的股利收益 2,578,247,094.95
权益法核算的长期股权投资收益 70,029,085.94 8,265,049.17
处置长期股权投资产生的投资收益 -1,660,000.00 -42,936,532.66
其他权益工具投资持有期间取得的股利收入 84,653.99
其他 -101,048,260.24 7,915,986.47
合 计 2,545,567,920.65 -26,670,843.03
十六、 补充资料
1、 本年非经常性损益明细表
说
项 目 金额
明
非流动性资产处置损益 -136,745,110.79
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定标准定额
6,444,826.20
或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,663,261.52
本集团取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益
227
美好置业集团股份有限公司 2021 年年度报告全文
说
项 目 金额
明
与本集团正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性 -33,922,795.70
金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 2,000,000.00
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -127,813,038.50
其他符合非经常性损益定义的损益项目 61,856,416.15
小 计 -222,516,441.12
所得税影响额 8,332,557.38
少数股东权益影响额（税后） -833,955.52
合 计 -215,017,839.26
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。
本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会
公告[2008]43号）的规定执行。
2、 净资产收益率及每股收益
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -45.62 -1.0999 -1.0999
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 -42.03 -1.0118 -1.0118
美好置业集团股份有限公司
董 事 会
2022 年 4 月 27 日
228