关于美好置业集团股份有限公司
2021 年年报的问询函的回复
众环专字(2022)1610090 号
深圳证券交易所：
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“本所”或“我们”）作为美好置业集团股份
有限公司（以下简称“美好置业”或“公司”）2021 年度财务报表的审计机构，于 2022 年 4 月 25 日出
具了众环审字（2022）1610135 号带持续经营相关的重大不确定性解释说明段的无保留意见审计
报告。
2022 年 5 月 31 日，贵所出具了《关于对美好置业集团股份有限公司 2021 年年报的问询函》
（以下简称“问询函”），我们以对美好置业相关财务报表执行的审计工作为依据，对问询函中需
要本所回复的相关问题履行了核查程序，现将核查情况说明如下：
问题 2：
你公司 2017 年年报显示，公司从 2013 年起将产品工厂化作为重要发展战略之一，经 2017
年第三次临时股东大会批准，公司以参与增资扩股的方式，控股国内装配建筑专业施工企业美
好装配，2021 年装配式建筑业务仍然未达到相应的业务规模。
（1）你公司报告期资产减值主要集中在对房地产板块计提存货跌价准备。请你公司结合装
配式建筑业务近年来行业状况及发展趋势、实际经营情况、财务状况、收购多年仍然未达预期
等，说明你公司装配式建筑业务连续大额亏损的主要原因，自收购美好装配后对装配式建筑业
务相关资产计提减值准备的具体情况，包括但不限于计提减值准备的报告期及具体减值测试过
程，包括涉及的主要参数及关键假设等，减值准备计提是否充分合规。
（2）你公司于 2022 年 2 月 12 日披露的《关于深圳证券交易所关注函回复的公告》显示，
你公司装配式建筑业务包括装配式施工和销售 PC 构件两部分。请分别说明装配式施工和销售
PC 构件的业务模式，并结合企业会计准则关于收入的相关规定，说明你公司为主要责任人还是
代理人，相关收入按照“总额法”还是“净额法”核算的依据及合理性。
（3）请说明销售 PC 构件业务是否属于贸易收入，是否需要按照《上市公司自律监管指南
第 1 号——业务办理》关于营业收入扣除相关事项的要求予以扣除。
请年审机构核查并发表明确意见。
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回复：
【企业回复】
一、装配式建筑业务连续大额亏损的主要原因及减值准备的计提情况
（一）装配式建筑业务连续大额亏损的主要原因
2017 年 12 月 31 日，公司通过对美好建筑装配科技有限公司（以下简称“美好装配”）增资取
得 49%的股权，并与武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）签署《美好建设有限公司一
致行动人协议书》取得美好装配的控制权。截止 2021 年 12 月 31 日，美好装配总资产 67.14 亿元，
总负债 85.30 亿元，资产负债率 127%。
1.行业状况及发展趋势
装配式建筑是通过工厂标准化预制和现场装配结合的生产建筑方式，具备绿色、高效等特
征，是传统建筑行业向工业化制造升级的必然方向，是普及绿色建筑，推进绿色发展的重要组
成部分。2021 年，《中共中央、国务院有关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和
工作的意见》明确指出要提升城乡建设绿色低碳发展质量，其中装配式建筑是实现城乡绿色低
碳的重要途径，是践行“双碳”国家战略的重要抓手。住建部发布的《“十四五”建筑业发展规划》
明确我国建筑工业化、数字化、智能化水平要大幅提升，要求要大力发展装配式建筑，构建装
配式建筑标准化设计和生产体系，推动生产和施工智能化升级，提高装配式建筑综合效益。
根据住建部数据，2012-2020 年中国新建装配式建筑面积呈高速增长趋势，“十三五”期间，累
计建成装配式建筑面积达 16 亿平方米，年均增长率为 54%。住建部发布《“十四五”建筑业发展规
划》后，地方政府进一步加大对装配式建筑的政策支持力度，预计到 2025 年，大部分省、市装
配式建筑面积占比要求达到 30%以上，部分省市要求达到 50%，天津、上海要求 100%实施装配
式建筑。按照“十四五”规划要求，装配式建筑市场尚有较大的发展空间。
公司主要项目和工厂所处区域均属于国内装配式建筑政策支持力度较大，市场发展较快的
区域。公司在《2021 年年度报告》第三节“管理层讨论与分析”中，分别对其中武汉、合肥、重庆、
长三角区域的装配式建筑市场进行了简要分析说明。
2.美好装配实际经营情况：
单位：亿元
项目 合计 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度
营业收入 34.92 13.31 10.65 7.14 3.82
营业成本 35.25 13.01 11.08 7.49 3.67
毛利 -0.33 0.30 -0.43 -0.35 0.15
期间费用 23.83 7.99 8.82 5.02 2.00
资产减值损失 -3.44 -2.06 -0.90 -0.47 -0.01
净利润 -28.18 -9.94 -10.29 -5.98 -1.97
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（1）营业收入及毛利：
2018 年-2021 年，美好装配累计确认营业收入 34.92 亿元，累计确认营业成本 35.25 亿元，毛
利较低的主要原因为：一是装配式建筑业务尚在发展初期，尚未完全打开市场，导致现阶段智
造工厂产能利用率不足，PC 构件单位生产成本较高；二是目前装配式建筑成本造价略高于传统
现浇模式。
（2）期间费用：
2018 年-2021 年，美好装配累计发生期间费用 23.83 亿元，其中职工薪酬 6.79 亿元、折旧与
摊销费用 3.46 亿元、财务费用 9.45 亿元、研发及行政费用等合计 4.13 亿元。
① 折旧费用：2018-2021 年，公司投资的 9 个智造工厂陆续完成建设开始投产，并开始计提
折旧与摊销；主要资产包括厂房、综合楼及附属设施、机器设备、土地等，工厂投资额约在 3-5
亿元/个，工厂平均年折旧与摊销额约 0.2 亿元/个，9 个工厂全年折旧及摊销费用约 1.9 亿元。2018
年-2021 年，累计折旧与摊销费用 4.45 亿元，其中计入期间费用 3.46 亿元，计入营业成本 0.99 亿
元。
② 利息支出：工厂投资建设期间，资金需求量较高，自 2018 年至 2021 年累计利息支出 12
亿元，其中计入财务费用 9.47 亿元，在建工程 2.54 亿元。
从经营成果看，公司近年来装配建筑业务发展不及预期。主要原因是目前国内装配式建筑
仍处于政策驱动型市场，由于各地装配式政策推动力度不一，市场装配率要求低于预期，公司
对于叠合剪力墙技术体系在装配式建筑市场的培育周期预估偏于乐观，同时受近年疫情因素及
房地产市场下行等因素影响，公司未达成既定发展规划。但公司认为房屋智造一体化战略符合
行业发展规律，中长期依然具备环境适应性与引领性。
（二）自收购美好装配后对装配式建筑业务相关资产计提减值准备的具体情况
自收购美好装配后对装配式建筑业务相关资产计提减值准备的情况如下：
单位：万元
项目 合计 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度
1、坏账准备 5,238.96 2,097.69 2,056.16 1,032.76 52.35
2、存货跌价准备 1,266.66 49.41 327.02 890.23
3、在建工程减值准备 19,548.04 17,160.19 848.90 1,538.95
4、合同资产减值准备 3,199.66 1,270.91 625.21 1,303.54
5、商誉减值准备 1,300.00 1,300.00
6、持有待售减值准备 3,813.21 3,813.21
合计 34,366.53 20,578.20 8,970.50 4,765.48 52.35
1.坏账准备和合同资产减值准备
公司装配式建筑业务应收款项主要包括应收账款、应收票据和其他应收款，其中：应收账
款和应收票据系设计、建筑施工、混凝土预制构件及建筑施工总承包业务产生的应收款项，其
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他应收款主要为应收土地收储款、保证金及押金、备用金等。合同资产为建造合同形成的已完
工未结算资产。
根据《企业会计准则第 22 号—金融工具确认和计量》等规定，公司以预期信用损失为基础，
对应收款项和合同资产按照其适用的预期信用损失计量方法计提减值准备并确认信用减值损
失。
（1）应收账款、应收票据和合同资产
单位：万元
应收账款 2021 年度 2020 年度 2019 年度 2018 年度
1 年以内 16,596.58 8,217.00 526.48 150.68
1-2 年 947.77 3.92 143.32 -
2-3 年 3.92 89.80 - -
3-4 年 89.80 - - -
4-5 年 - - - -
5 年以上 - 30.38 - -
合计 17,638.07 8,341.10 669.80 150.68
坏账准备 1,763.81 752.10 60.28 13.56
计提比例 10% 9% 9% 9%
应收票据
银行承兑汇票 455.00
商业承兑汇票 1,100.00
合计 1,555.00
坏账准备 155.50
计提比例 10%
合同资产
已履约未结算部分施工项目 31,832.17 20,881.16 14,483.74
坏账准备 3,199.65 1,928.75 1,303.54
计提比例 10% 9% 9%
上述应收款项和合同资产账龄较短，主要集中在 1 年以内。
公司根据确定的预期信用损失率计算减值准备，并计入当期损益。
减值准备测算过程如下：
公司对信用风险显著不同的客户债权进行单项评估，如客户是否经营正常，是否存在严重
违法失信行为，是否存在破产清算、重整等丧失偿债能力或明显缺乏清偿能力的迹象等。除了
单项评估信用风险的金融资产外，公司将基于共同风险特征的应收款项，作为一个信用风险特
征组合，在整个存续期内计提信用减值损失。
由于公司应收款项账龄较短，集中在 1 年以内，无历史坏账迁徙数据，对此，公司参考建
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筑施工行业信用损失计提情况，结合公司客户情况、当前状况以及对未来经济状况的预测，确
定预期信用损失率。2018 年至 2021 年该组合预期信用损失率为 9%-10%。
公司查询了 5 家同行业知名公司（中国建筑、上海建工、重庆建工、龙元建设、宁波建工）
2018 年-2021 年应收账款坏账准备计提情况进行对比参考，上述公司 2021 年平均坏账准备计提比
例为 11.3%，最高为中国建筑 15.5%，最低为龙元建设 8.2%。
与同行业比较，公司 2021 年应收账款坏账准备计提比例低于中国建筑和宁波建工，高于或
持平于重庆建工、上海建工和龙元建设，主要是公司应收款项账龄短，集中分布在 1 年以内，2
年以上账龄应收款项占比仅 0.53%。中国建筑及宁波建工 2 年以上账龄应收账款占比为 16.6%及
14.0%。综上，公司根据自身业务特征制定了合理、谨慎的坏账准备或减值计提政策，与同行业
公司不存在重大差异，应收款项坏账准备和合同资产减值计提充分。
（2）其他应收款
单位：万元
2021 年度 2020 年度
其他应收款
原值 坏账准备 计提比例(%) 原值 坏账准备 计提比例(%)
单项计提 438.75 438.75 100 2,079.41 2,079.41 100
账龄组合 11,364.39 1,175.98 7,751.62 574.02
其中：1 年以内 5,769.00 288.39 5 4,869.84 194.93 4
1-2 年 4,142.62 455.69 11 1,216.22 85.19 7
2-3 年 893.33 134.00 15 1,452.16 159.91 11
3-4 年 367.79 132.41 36 89.60 28.19 31
4-5 年 79.23 53.09 67 62.07 44.07 71
5 年以上 112.41 112.41 100 61.72 61.72 100
合计 11,803.14 1,614.73 13.68 9,831.03 2,653.43 26.99
2019 年度 2018 年度
其他应收款
原值 坏账准备 计提比例(%) 原值 坏账准备 计提比例(%)
单项计提 997.24 997.24 100 66.90 66.90 100
账龄组合 4,531.64 321.13 4,214.70 270.45
其中：1 年以内 2,081.96 83.15 4 2,668.00 106.72 4
1-2 年 2,034.93 162.59 8 1,327.66 119.49 8
2-3 年 290.95 34.91 12 156.32 25.01 12
3-4 年 62.07 9.93 16 54.12 14.07 16
4-5 年 54.12 25.98 48 0.05 0.02 48
5 年以上 7.60 4.56 60 8.55 5.13 60
合计 5,528.88 1,318.37 23.85 4,281.60 337.35 7.88
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注：2021 年根据公司经营委员会决议，核销其他应收款和坏账准备 1,949.67 万元。
具体减值测算过程如下：
①对信用风险显著不同的其他应收款进行单项评估，结合相关合同条款、债务人背景调查、
还款可能性和能力等情况，评价应收款项收回的可能性，并相应计提坏账准备。2018 年至 2021
年单项计提坏账准备的应收款项主要包括公司预计无法收回的保证金及其他零星款项。
②除单项评估信用风险的其他应收款，公司以其账龄作为信用风险特征，在考虑债权迁徙
率、前瞻性等因素影响后，计算得出各账龄的预期信用损失率，并按照预期信用损失率计算坏
账准备。
截止 2021 年 12 月 31 日，其他应收款 11,803.14 万元，其中应收土地收储款 7,431.60 万元，
占比 62.96%，债务人分别系天津市津南区土地整理中心和株洲经济开发区土地储备中心；应收
保证金及押金 2,814.74 万元，占比 23.85%，主要系支付的农民工工资保证金等，待工程项目完成
后收回。
账龄超过 3 年以上的其他应收款原值 559.43 万元，坏账准备 297.91 万元，具体计提情况如
下：
其他应收款 原值 坏账准备 计提比例(%)
3-4 年 367.79 132.41 36
4-5 年 79.23 53.09 67
5 年以上 112.41 112.41 100
合计 559.43 297.91 53.25
综上，其他应收款的坏账准备计提充分合规。
2.存货跌价准备
公司装配式建筑业务存货主要包括库存商品（PC 构件）及其相关的原材料、周转材料、低
值易耗品等。
（1）截止 2021 年末，存货账面价值 3,973.18 万元。主要地区的库存商品单位成本和预计售
价情况如下：
单位：元/方
地区 单位成本 单位售价（不含税）
合肥 1,955.29 2,435.60
湖北 2,035.59 2,405.00
川渝 2,165.92 2,342.77
山东 2,293.32 2,464.45
湖南 1,603.87 1,930.10
（2）存货跌价准备计提情况
根据《企业会计准则第 1 号—存货》规定，资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值
孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。
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公司综合考虑存货状态、库龄、持有目的、市场销售情况等因素确定存货可变现净值，并
与存货账面价值进行比较，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。
具体减值测试过程、主要参数及关键假设如下：
报告期末，公司按照各项存货成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。
存货跌价准备=可变现净值-存货成本
其中：
（1）可变现净值由估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用及相关税
费后的金额确认。
可变现净值=估计售价-至完工时估计将要发生的成本-估计销售费用-相关税费
由于 PC 构件系为不同的装配式建筑施工项目而生产并持有的存货，其预计售价以合同价格
确定；完工时估计将要发生的成本主要包括主辅料成本、生产厂房和设备折旧、人工成本、运
输费用等；销售费用主要包括人工成本等，销售费用率为 1%-3%；相关税费主要包括增值税附
加等，由于智造工厂建设形成的留抵进项税多，无需缴纳增值税，增值税附加为 0。
（2）对于存货成本低于可变现净值的，不计提存货跌价准备；对于存货成本高于可变现净
值的，按照差额计提存货跌价准备。
综上，存货跌价准备计提充分合规。
3.在建工程、固定资产和无形资产减值准备
公司装配式建筑业务持有的智造工厂分别列示于固定资产、在建工程和无形资产，分别系
公司持有的已竣工投产的、计划继续投入但尚未完工的智造工厂相关的厂房及附属设施、机器
设备及土地使用权。
根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》规定，对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等非流动非金融资产，公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象；如存在减值迹象
的，估计其可收回金额，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值
的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
同时，根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》规定，存在下列迹象的，表明资产可能发
生了减值：（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而
预计的下跌。（二）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或
者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响。（三）市场利率或者其他市场投资报酬
率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回
金额大幅度降低。（四）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。（五）资产已经
或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。（六）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效
已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远
低于（或者高于）预计金额等。（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
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固定资产、在建工程和无形资产具体减值测试过程、主要参数及关键假设如下：
（一）对于拟转让、拟退投和拟拆除的智造工厂，于资产出现减值迹象的报告期，公司评
估其可收回性，进行减值测试，于 2019 年度、2020 年度和 2021 年度依次计提减值准备 1,538.95
万元、848.90 万元和 17,160.19 万元。具体为：
（1）对于拟转让工厂（长沙株洲工厂、合肥长丰工厂）
长沙株洲工厂于 2018 年开工建设，2019 年由于当地装配式建筑政策落地进度较慢，市场规
模增长不及预期。且湖南汨罗工厂建成投产后出现订单不足的情况，为避免产能闲置，公司决
定缩减在湖南省的投资规模，计划出售长沙株洲工厂相关资产。基于《企业会计准则第 8 号—
资产减值》规定的资产可能发生的减值迹象“资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前
处置”，公司于 2019 年末进行减值测试并计提减值准备 1,538.95 万元。
合肥长丰工厂于 2018 年开工建设，2020 年由于当地装配式建筑政策落地进度较慢，市场规
模增长不及预期。且合肥肥工厂建成投产后出现订单不足的情况，为避免产能闲置，公司决定
缩减在安徽省的投资规模，计划出售合肥长丰工厂相关资产。基于《企业会计准则第 8 号—资
产减值》规定的资产可能发生的减值迹象“资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处
置”，公司于 2020 年末进行减值测试并计提减值准备 848.90 万元。
上述工厂出现减值迹象的，公司进行了减值测试，估计其可收回金额。可收回金额为资产
的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。按照资
产的可收回金额低于其账面价值的差额，计提减值准备并计入减值损失。根据资产拟处置的情
况，减值测试过程如下：
可收回金额=公允价值-处置费用，其中公允价值根据公平交易中销售协议价格或市场中买方
出价确定。
处置费用主要包括相关税费。
经测算：
①长沙株洲工厂可收回金额=公允价值（扣除增值税）3,716.83 万元，无其他处置费用。
长沙株洲工厂计提减值 1,538.95 万元=账面价值（在建工程和无形资产）5,255.78 万元-可收
回金额 3,716.83 万元
②合肥长丰工厂可收回金额=公允价值 2,500 万元，由于合肥长丰工厂以股权转让方式转让，
无处置费用和相关增值税及附加等税费。
对合肥长丰工厂计提减值 848.90 万元=账面价值（在建工程和无形资产）3,348.90 万元-可收
回金额 2,500 万元
（2）对于拟退投工厂（武汉阳逻工厂、天津静海工厂）
武汉阳逻工厂和天津静海工厂均于 2018 年开工建设，由于市场发展规模未达预期，且武汉
江夏工厂已于 2018 年底投产，主要承接公司内部订单，外部订单量较少，为避免产能闲置，公
司计划退投武汉阳逻工厂、天津静海工厂，包括对在建工程实施拆除、土地转让等工作安排。
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基于上述情况符合《企业会计准则第 8 号—资产减值》规定的资产可能发生的减值迹象“资产
已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置”，公司于 2021 年进行减值测试并计提减值准
备 15,109.01 万元。
公司聘请湖北众联资产评估有限公司对上述资产进行减值测试。
由于在建工程不再续建，无法采用资产预计未来现金流现值的方法进行减值测试，故采用
公允价值减去处置费用后净额的方法进行减值测试。
可收回金额=公允价值-处置费用
在建工程的公允价值根据拆除可获得的旧料（废钢）价值确定，无形资产（土地使用权）
按照土地使用权市场价值确定。
处置费用主要包括与资产处置有关的相关税费、拆除费、残渣清运费用等确定。
经测算：
①武汉阳逻工厂在建工程可收回金额 56.28 万元=公允价值（扣除增值税）396.93 万元-拆除
费用 305.07 万元-残渣清运费用 35.58 万元
武汉阳逻工厂在建工程计提减值 9,693.79 万元=账面价值 9,750.07 万元-处置费用 56.28 万元
②武汉阳逻工厂无形资产可收回金额 3,606.24 万元=土地使用权市场价值 4,029.54 万元-处置
费用 423.30 万元
武汉阳逻工厂无形资产账面价值 3,326.17 万元，低于可收回金额，不计提减值准备。
③天津静海工厂在建工程可收回金额 281.05 万元=公允价值（不含税）800.07 万元-拆除费用
482.22 万元-残渣清运费用 36.80 万元
天津静海工厂在建工程计提减值 5,415.22 万元=账面价值 5,696.27 万元-281.05 万元
④天津静海工厂无形资产可收回金额 4,275.46 万元=土地使用权市场价值 4,745.40 万元-处置
费用 469.94 万元
天津静海工厂无形资产账面价值 4,088.83 万元，低于可收回金额，不计提减值准备。
（3）对于拟拆除工厂（西安三原工厂）
西安三原工厂于 2018 年开工建设，2021 年由于当地政策及市场规模不及预期，公司决定缩
减在陕西省的投资规模，计划对西安三原工厂相关在建工程进行拆除，基于上述情况符合《企
业会计准则第 8 号—资产减值》规定的资产可能发生的减值迹象“资产已经或者将被闲置、终
止使用或者计划提前处置”，公司对三原工厂进行减值测试；同时，由于西安三原工厂已投入
的资产主要为基坑和简易用房，拆除后不会产生相应收入，故公司于 2021 年对西安三原工厂全
额计提减值准备。
（二）公司已竣工投产的智造工厂，其房屋建筑物单方造价、机器设备和土地单价情况如
下：
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房屋建筑物单方
工厂名称 投产时间 生产线单方造价（元/万方） 土地单价（元/平方米）
造价（元/立方米）
江夏工厂 2018 年 5,258.58 6,730,110.24 482.89
肥东工厂 2019 年 4,823.21 6,106,524.64 215.38
汨罗工厂 2019 年 4,473.84 5,738,360.19 386.26
金堂工厂 2021 年 3,937.00 6,348,011.43 110.14
即墨工厂 2018 年 3,865.37 5,814,871.36 503.66
荆州工厂 2019 年 3,621.28 6,803,594.24 211.93
江津工厂 2019 年 3,503.06 6,290,589.35 325.36
新乡工厂 2020 年 2,955.68 6,382,008.18 337.35
公司竣工投产的智造工厂，用于生产 PC 构件，各工厂房屋建筑物的建筑结构和标准相同，
机器设备按相同标准配置，设计产能相同。其中，江夏工厂于 2018 年末竣工投产，系公司第一
批竣工投产的工厂，其房屋建筑物单价造价最高。
公司聘请湖北众联资产评估有限公司对其中的江夏生产工厂的固定资产和土地使用权进行
减值测试。
资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值取孰高，如果超过
资产账面价值，即表明资产没有发生减值。
经测算，江夏工厂固定资产可收回金额 36,043.92 万元，固定资产账面价值 34,854.01 万元；
无形资产可收回金额 3,263.81 万元，无形资产账面价值 3,261.96 万元。
其中固定资产公允价值采用重置成本法确定，土地使用权采用成本逼近法和市场比较法确
定。
江夏工厂的固定资产和土地使用权未发生减值。
（1）房屋建筑物
其余智造工厂的建筑结构与江夏工厂相似，且单方造价低于江夏工厂；同时，公司认为，
由于厂房、办公楼自建成本较低，若按照市价进行处置，其可回收金额预计高于账面价值，因
此公司认为其余智造工厂的房屋建筑物未发生减值。
（2）机器设备
其余智造工厂，其生产线设备与江夏工厂一致，均配置两条标准线、一条异形线，设备配
置标准相同，设计产能相同，采用相同的评估方法，在单方产能造价与江夏工厂相同或低于时，
合理判断其余智造工厂的机器设备未发生减值。
（3）土地
公司查询了其余智造工厂所在的地 2021 年同类土地成交单价（含契税），均高于工厂购入
土地成交单价，土地未发生减值。
智造工厂所在地区 2021 年同类土地成交单价（含契税）情况如下：
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单位：元/平米
地区 成交单价 1 成交单价 2 工厂土地单价
肥东 216.30 231.75 215.38
汨罗 385.16 386.94 386.26
金堂 121.90 110.93 110.14
即墨 536.89 571.62 503.66
荆州 264.43 256.20 211.93
江津 365.75 382.52 325.36
新乡 460.34 404.60 337.35
（三）公司计划继续投入但尚未完工的智造工厂，尚在进一步的建设当中。
（1）房屋建筑物和生产设备
在建智造工厂的建筑结构、生产设备和未来预计的投资规模等与已竣工投产的智造工厂类
似，且截止 2021 年末，已完工投产的智造工厂未发生减值，在建工厂的资产市价未发生大幅度
下跌，未出现陈旧过时或者实体损坏的情况，公司尚无终止使用或者计划提前处置的计划，项
目为国家鼓励的新兴行业，年末判断在建项目资产尚未存在减值迹象，因而资产未计提减值准
备。
（2）土地
公司查询了在建智造工厂所在的地 2021 年同类土地成交单价（含契税），均高于工厂购入
土地成交单价，年末判断土地尚未存在减值迹象，未计提减值准备。
智造工厂所在地区 2021 年同类土地成交单价（含契税）情况如下：
单位：元/平米
地区 成交单价 1 成交单价 2 工厂土地单价
佛山 927.09 850.26 541.48
仪征 309.48 309.12 264.06
玉田 347.64 347.63 258.96
综上，固定资产、在建工程和无形资产的减值准备计提充分合规。
4.商誉减值准备
本公司于 2018 年 2 月以竞标价格 1,300 万元收购安徽省民用建筑设计研究院有限公司 100%
股权形成商誉，其从事建筑设计业务。按股权转让协议约定，本公司不享有在购买日该公司除
设计资质、证书、商标之外的资产，本公司将与建筑设计业务相关的资产认定为一个资产组。
根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》规定，公司对企业在合并中形成的商誉进行减值测
试，测试结果表明资产组的可回收金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产
减值损失。
2020 年，公司在对商誉进行减值测试时，对包含商誉的资产组的可收回金额按资产组的公
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允价值减去处置费用后的净额确定，设计业务资产组的处置费用预估金额较小不予考虑；根据
设计业务开展情况，全额计提了收购安徽省民用建筑设计研究院有限公司股权形成的商誉 1,300
万元。
综上，商誉的减值准备计提充分合规。
5.持有待售资产减值准备
持有待售资产主要为公司持有的已签订转让合同，但尚未完成交割的智造工厂相关的资产。
根据《企业会计准则第 42 号—持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》规定，企业初
始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，其账面价值高于公允价
值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
2020 年 12 月，子公司长沙美好智造装配式建筑有限公司与湖南中钢智能装备有限公司签订
《长沙美好智造装配式建筑有限公司厂房及办公楼买卖合同》，将湖南宁乡工厂的地上建筑物
及水电临时设施、临建板房等附属物作价 3,600.00 万元转让予湖南中钢智能装备有限公司。在将
上述转让划分为持有待售资产时进行减值测试，按账面价值减记资产至公允价值减去出售费用
后的净额计提减值准备。其中，湖南宁乡工厂相关资产的公允价值以已签订合同的转让价确定，
出售费用主要包括相关税费。
经测算，湖南宁乡工厂可收回金额=公允价值（扣除增值税）3,302.75 万元，无其他处置费
用。
湖南宁乡工厂在建工程计提减值 3,813.21 万元=账面价值 7,115.96 万元-3,302.75 万元
综上，持有待售资产的减值准备计提充分合规。
二、装配式施工和销售 PC 构件的业务模式说明。结合企业会计准则关于收入的相关规定，
说明公司为主要责任人还是代理人，相关收入按照“总额法”还是“净额法”核算的依据及合理性
（一）装配式施工和销售 PC 构件的业务模式说明
1.装配式施工
美好装配与客户（主要包括房产公司、政府部门等）签订施工总承包合同，作为项目设计
采购施工总承包方，以叠合剪力墙技术体系为核心，全面负责地块红线内的设计与工程建设，
包含对独立发包商和指定分包商的管理，以协议约定的交付方式向客户交付建成项目，对产品
质量提供相应维保服务。美好装配获取收入的方式为提供施工总承包而有权向客户收取对价，
其成本为采购建筑材料、工程劳务等支付的对价。
2. PC 构件销售
美好装配投产的智造工厂向周边重点城市的客户销售 PC 构件，工厂自行采购钢筋、水泥、
沙石等原材料，执行以销定产的生产模式，即营销管理部门签订销售合同后，设计部门根据产
品规格标准对产品出具设计图纸，工厂制定生产计划并据此组织领料生产。公司营销管理部门
负责销售业务，公司销售通过直销模式实现，主要通过市场化议价方式获取客户订单。美好装
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配获取收入的方式为销售 PC 构件而有权向客户收取对价，其成本主要为材料成本、工厂折旧和
人工成本等。
（二）结合企业会计准则关于收入的相关规定，说明公司为主要责任人还是代理人，相关
收入按照“总额法”还是“净额法”核算的依据及合理性
根据《企业会计准则第 14 号——收入》第三十四条，企业应当根据其在向客户转让商品前
是否拥有对该商品的控制权，来判断其从事交易时的身份是主要责任人还是代理人。企业在向
客户转让商品前能够控制该商品的，该企业为主要责任人，应当按照已收或应收对价总额确认
收入；否则，该企业为代理人，应当按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金
额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣
金金额或比例等确定。
企业向客户转让商品前能够控制该商品的情形包括：企业自第三方取得商品或其他资产控
制权后，再转让给客户；企业能够主导第三方代表本企业向客户提供服务；企业自第三方取得
商品控制权后，通过提供重大的服务将该商品与其他商品整合成某组合产出转让给客户。
在具体判断向客户转让商品前是否拥有对该商品的控制权时，企业不应仅局限于合同的法
律形式，而应当综合考虑所有相关事实和情况，这些事实和情况包括：企业承担向客户转让商
品的主要责任；企业在转让商品之前或之后承担了该商品的存货风险；企业有权自主决定所交
易商品的价格；其他相关事实和情况。
1.在装配式施工业务中，公司与客户（建设单位）签订合同，采用施工总承包模式，即包括
建设工程从勘查测量、基础施工到交付全过程，向客户负责，承包施工任务并完成符合协议要
求的装配式建筑。在施工过程中，公司将装修、装饰等部分在法律条件允许下分包给第三方施
工单位。在确定公司是主要责任人还是代理人时，考虑了以下因素：
（1）公司承担主要的履约责任。公司作为施工总承包方，采购建筑材料、工程劳务，主导
工程建设，以协议约定的交付方式向客户交付建成项目，对产品质量提供维保服务，在该业务
中，公司承担了向客户转让商品的主要责任。
（2）公司承担主要存货风险。公司在按照国家设计规范与项目定位交付设计要求进行施工
前，对采购的建筑材料、工程劳务等承担主要风险，并有能力主导从中取得几乎全部的经济利
益。
（3）公司拥有施工总承包的自主定价权。
（4）公司就交付建成项目而应收客户的款项承担信用风险。
因此，公司在向客户提供施工总承包服务业务中，担任主要责任人，应按提供施工总承包
而有权向客户收取的对价总额确认营业收入。
2.在销售 PC 构件业务中，公司向客户销售 PC 构件，在确定企业是主要责任人还是代理人
时，企业考虑了以下因素：
（1）公司承担主要的履约责任。公司采购钢筋、水泥、沙石、粉煤灰等原材料，根据产品
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规格交付标准组织生产，并将产成品 PC 构件发货移交给客户；对于交付的 PC 构件，公司承担
质量不符而导致的相关费用和损失。
（2）公司承担主要存货风险。公司在生产过程及发货交付前承担包括原材料、辅材、及产
成品的存货风险，并有能力主导从中取得几乎全部的经济利益。
（3）公司拥有商品的自主定价权。
（4）公司就交付 PC 构件而应收客户的款项承担信用风险。
因此，公司在销售 PC 构件的业务中，担任主要责任人，应按交付 PC 构件而有权向客户收
取的对价总额确认收入。
三、说明销售 PC 构件业务是否属于贸易收入，是否需要按照《上市公司自律监管指南第 1
号—业务办理》关于营业收入扣除相关事项的要求予以扣除。
根据《上市公司自律监管指南第 1 号——业务办理》的相关规定，营业收入扣除项包括与主
营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入。
1.PC 构件业务系公司投资建设的智造工厂投产后，自行采购钢筋、水泥、沙石等原材料，
根据销售订单和规格标准，组织图纸设计和领料生产，并将生产的产成品（PC 构件）移交客户
的业务，不属于贸易收入。
2.收购美好装配后，公司开始扩展装配式建筑业务，并在全国范围进行生产基地布局，陆续
投资建设智造工厂，其中江夏工厂、江津工厂、肥东工厂和即墨工厂最早于 2019 年竣工投产，
生产出 PC 构件并对外销售；截止 2021 年末，公司已竣工投产 9 个智造工厂。
2019 年至 2021 年 PC 构件销售收入分别为 1,047.06 万元、2,252.83 万元和 5,608.03 万元，属于
主营业务产生的收入。
同时，该项业务有完整的投入、加工处理过程和产出，通过对原材料进行加工，实现了产
品的价值提升；公司设立子公司独立计算其成本费用以及所产生的收入；客户主要为各施工单
位，供应商主要包括原材料供应商等，公司对客户和供应商不存在重大依赖；PC 构件销售业务
已形成稳定的业务模式。
3.公司销售 PC 构件，显著改变了公司未来现金流量的风险、时间分布和金额，其通过市场
化议价方式确定交易价格，不属于不具备商业实质的收入。
综上，销售 PC 构件业务不属于贸易收入，不需要按照《上市公司自律监管指南第 1 号——
业务办理》关于营业收入扣除相关事项的要求予以扣除。
【会计师回复】
1.核查程序
（1）结合行业趋势、公司经营情况，了解和分析装配式建筑业务亏损的原因；
（2）针对装配式建筑业务相关资产减值：
①复核管理层有关减值准备计提会计政策的合理性及一致性；
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②对非流动资产，复核企业减值迹象的判断是否合理；
③抽样对资产样本进行现场勘查；
④对于应收债权，复核管理层基于风险组合计提的坏账准备是否准确和完整，具体包括：
对于装配式建筑业务组合，通过比较分析同行业的坏账政策及比例，前后各期收款情况等，
评价风险组合划分及比例确定的合理性；
对于单项评估的债权，抽样检查合同条款、还款情况等评价其收回的可能性和坏账计提的
准确性；
对于账龄组合，复核应收款项账龄的准确性、迁徙率和预期信用损失率的合理性；
按照坏账政策，重新计算应收款项坏账准备。
⑤对于除应收债权外的资产减值测试，评价管理层减值测试所采用的关键估计和假设，包
括检查相关转让协议、销售合同，销售费率的计算等；
⑥对于使用专家估值的，取得估值报告，了解专家经验和资质情况，进行关键指标的复核；
⑦重新计算可变现净值或可收回金额。
（3）针对装配式业务营业收入：
①了解装配式业务模式（包括装配式施工和销售 PC 构件），包括采购、生产、销售和财务
核算情况，取得并检查销售合同、收款情况、发货和结算情况，检查销售业务中公司是主要责
任人还是代理人，评价公司收入确认政策是否符合企业会计准则的规定。
②检查 PC 构件业务是否按照《上市公司自律监管指南第 1 号——业务办理》关于营业收入
扣除相关事项的要求予以扣除。
2.核查意见
经核查，装配式建筑业务发生亏损的主要原因为受政策、疫情及房地产市场下行影响，装
配式建筑业务发展不及预期；公司装配式建筑相关资产减值准备计提充分合规。装配式销售业
务中公司为主要责任人，相关收入按照“总额法”确认，符合《企业会计准则》的规定。PC 构件
业务不属于贸易收入，根据《上市公司自律监管指南第 1 号——业务办理》规定，不予扣除。
问题 3：
你公司 2020 年转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司 100%股权、转让合肥名流置业有限公
司及安徽东磁投资有限公司 100%股权，你公司 2020 年不再将上述公司纳入合并范围，并确认处
置长期股权投资收益 97,909.69 万元，但截至目前，你公司尚未收回全部股权转让款。请结合相
关协议约定、你公司截至 2021 年底仍未收到部分股权转让款、后续收回安排等情况,说明你公司
在 2020 年即将上述公司调出合并报表范围并确认处置收益的依据是否充分合理，是否符合企业
会计准则的相关规定。请年审机构核查并发表明确意见。
【企业回复】
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（一）结合相关协议约定，公司截至 2021 年底仍未收到部分股权转让款、后续收回安排等
情况
截止 2021 年 12 月 31 日，“其他应收款”下“股权转让相关款项”65,212.55 万元，其中应收原子
公司东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司（以下简称“塘厦宝光”）股权转让款 6,000 万元，应收拆
迁代垫款 7,900 万元，应收原子公司合肥名流置业有限公司（以下简称“合肥名流”）和安徽东磁
投资有限公司（以下简称“安徽东磁”）股权转让相关款项 51,312.55 万元。
（1） 塘厦宝光股权转让款
美好置业与东莞市华堂更新置业有限公司（以下简称“华堂置业”）签订《股权暨债权转让协
议》，转让塘厦宝光 100%股权，交易价款共计 90,000 万元，组成结构为 16,000 万元股权转让款、
74,000 万元负债及应付款项，分三期支付。
2020 年公司收到股权转让交易价款 40,000 万元，同时，根据协议约定，交易价款中的 7,900
万元由华堂置业代塘厦宝光支付给广东亚视教育有限公司，不再支付给公司。2021 年公司收到
股权转让交易价款 36,100 万元。截止 2021 年末，公司应收塘厦宝光股权转让款 6,000 万元。
根据协议约定，第三期交易对价在广东亚视演艺职业学院于 2022 年 1 月 10 日前搬迁腾退学
院后 3 个工作日内支付。2022 年一季度，公司已收回上述全部股权转让款。
2021 年公司与广东亚视教育有限公司签订的补充协议，公司向广东亚视教育有限公司支付
7,900 万元，用于广东亚视演艺职业学院尽快完成搬迁腾退，保证第三期股权转让款的收回。2022
年一季度，公司已收回上述拆迁代垫款。
（2） 合肥名流和安徽东磁股权转让款
公司与上海集友广源实业有限公司（以下简称“广源实业”）签署《股权转让协议》，将其持
有安徽东磁和合肥名流（以下简称“目标公司”）100%股权转让给广源实业，交易价款合计 130,800
万元，其中，安徽东磁名下紫蓬湾项目东区地块和 5#地块已开发剩余物业（以下简称“待清算物
业”）由美好置业处置并清算。上述交易价款分两期支付，其中，交易各方确认以广源实业应付
本公司的股权转让款 39,487.45 万元冲抵本公司对合肥名流的应付款。
2020 年收到广源实业支付的交易价款 40,000 万元；同时，交易各方确认以广源实业应付美
好置业的股权转让款 39,487.45 万元冲抵美好置业及关联方对合肥名流的应付款 39,487.45 万元，
即共计收到股权交易价款 79,487.45 万元。
截止 2021 年末，公司应收合肥名流和安徽东磁股权款 51,312.55 万元。
根据股权转让协议，第二期股权款共计 51,312.55 万元，于 2021 年 10 月由双方共同聘请会计
师事务所或税务师事务所，对安徽东磁目标公司及待清算物业进行债权债务审计及税务审计鉴
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证后，在结清安徽东磁目标公司及待清算物业后支付。
截止 2021 年 12 月 31 日，安徽东磁所持待清算物业项目“紫蓬山壹号”未能按照原计划于 2021
年交付，导致未能按照合同约定的时点聘请会计师事务所或税务师事务所，对安徽东磁目标公
司及待清算物业进行债权债务审计及税务审计鉴证，因此未达到交易双方就第二期股权款支付
的条件和时点。
截止目前，“紫蓬山壹号”项目已竣工，预计将于 2022 年下半年交付，届时交易双方继续履行
合同约定，共同聘请会计师事务所或税务师事务所，对安徽东磁目标公司及待清算物业进行债
权债务审计及税务审计鉴证，第二期股权款支付的条件和时点达成时公司将督促对方履行付款
义务。目前暂不存在合同无法履行的风险和第二期股权款无法收回的风险。
（二）公司在 2020 年即将上述公司调出合并报表范围并确认处置收益的依据是否充分合理，
是否符合企业会计准则的相关规定
根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》及应用指南的规定，合并财务报表的合并
范围应当以控制为基础予以确定。判断投资方是否能够控制被投资方时，当且仅当投资方具备
三要素时，才能表明投资方能够控制被投资方。三要素包括投资方拥有对被投资方的权力；因
参与被投资方的相关活动而享有可变回报；有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
根据《企业会计准则讲解——企业合并（第二十一章）》，购买日是购买方获得对被购买方控
制权的日期，即企业合并交易进行过程中，发生控制权转移的日期。确定购买日的基本原则是
控制权转移的时点。同时满足了以下条件时，一般可认为实现了控制权的转移，形成购买日。
有关的条件包括：一是企业合并合同或协议已获股东大会等内部权力机构通过。二是按照规定，
合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得相关部门的批准。三是参与合并各方已办
理了必要的财产权交接手续。四是购买方已支付了购买价款的大部分(一般应超过 50％)，并且有
能力、有计划支付剩余款项。五是购买方实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，享有
相应的收益并承担相应的风险。
1 .塘厦宝光调出合并报表范围并确认处置收益的依据及合理性判断
（1）交易合同签署及审批情况
2020 年 12 月经公司第九届第六次董事会审议通过，美好置业转让塘厦宝光 100%股权，并与
华堂置业签订了《股权暨债权转让协议》。
（2）交易价款收款情况
塘厦宝光股权转让交易价款共计 90,000 万元，组成结构为 16,000 万元股权转让款、负债及
应付款项 74,000 万元。
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2020 年公司收到华堂置业支付的交易价款 40,000 万元；同时，根据《股权暨债权转让协议》
的约定，交易价款中的 7,900 万元由华堂置业支付给广东亚视教育有限公司，不再支付给公司。
华堂置业系正常经营的法人主体，有能力按计划支付剩余款项；2021 年 3 月，公司收到第
二期交易价款 36,100 万元；2022 年 1 季度，公司收回剩余全部交易价款。
（3）财产移交手续办理情况
2020 年 12 月 25 日，公司与华堂置业办理了共管资料的共管手续，并办理了股权转让工商
变更登记手续。
根据《股权暨债权转让协议》，交易双方共同管理目标公司公章、财务章、合同章、相关证
照及财务资料等，美好置业仅能在在处理历史遗留问题时使用印章，且需取得华堂置业的配合，
并不得损害华堂置业和股转后塘厦宝光享有的权益。
（4）控制权转移的情况
截止 2020 年 12 月 31 日，华堂置业改组了塘厦宝光的管理层，并修订了公司章程，办理了
股权转让工商变更登记手续，华堂置业的管理团队正式接管目标公司的生产经营活动，对经营、
融资、人员、资产处置等，尤其是未开发用地相应的项目旧改手续、向政府报建等相关活动作
出自主安排和自主决策。
基于上述事项，公司已丧失目标公司控制权，具体说明如下：
①投资方拥有被投资方的权力。期末双方办理资料的共管手续，改组了目标公司的管理层，
修订了公司章程，并于 2020 年 12 月 25 日办理了股权转让工商变更登记手续，华堂置业管理团
队正式接管目标公司的生产经营活动。从即日起，华堂置业对目标公司的资金收支、项目推进
进行审批，华堂置业拥有塘厦宝光的全部表决权。美好置业不再对目标公司有表决权。②因参
与被投资方的相关活动而享有可变回报。华堂置业团队接管目标公司后，实施项目拆迁、报建、
规划设计、融资、人员、资产处置等相关活动，享有项目的开发收益。美好置业不再参与此类
活动，也不享有该项目收益。③有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在 2020 年 12 月
31 日，双方办理了相关资料和公司印章交接，对项目开发进行自主安排和自主决策。美好置业
无权参与目标公司相关活动，也没有能力和权力影响其回报。
经上述判断，2020 年 12 月 31 日，公司已失去对塘厦宝光的控制，不再将塘厦宝光纳入公
司合并报表范围并确认处置收益，符合企业会计准则的规定。
2. 合肥名流和安徽东磁调出合并报表范围并确认处置收益的依据及合理性判断
（1）交易合同签署及审批情况
2020 年 12 月经公司第九届第六次董事会审议通过，公司与广源实业签署《股权转让协议》，
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分别将其持有安徽东磁和合肥名流（以下简称“目标公司”）100%股权转让给广源实业。
（2）交易价款收款情况
目标公司股权转让款 130,800 万元，2020 年 12 月 31 日，美好置业收到广源实业支付的股权
转让款 40,000 万元；同时，根据《股权转让协议》，交易各方确认以广源实业应付美好置业的股
权转让款 39,487.45 万元冲抵美好置业及关联方对合肥名流的应付款 39,487.45 万元。
广源实业系正常生产经营的法人主体，且根据股权转让协议，广源实业实际控制人徐善水
先生对本次股权交易产生的责任和义务承担无限连带保证责任。根据股权转让协议，第二期股
权款共计 51,312.55 万元，将于目标公司及待清算物业完成债权债务审计及税务审计鉴证后支付。
因而，交易对手广源实业有能力、有计划支付剩余款项。
（3）财产移交手续办理情况
截至 2020 年 12 月 31 日，公司与广源实业办理了目标公司股权过户及相关移交手续，根据
股权转让协议约定，目标公司交割日后的利润和亏损，由广源实业和转让后的目标公司全部享
有和承担，即广源实业享有了相应的利益、承担相应的风险。
（4）控制权转移的情况
广源实业的管理团队正式接管目标公司（不包括待清算物业）的生产经营活动，对合肥名
流和安徽东磁的经营、融资、人员、资产处置等相关活动作出自主安排和自主决策。
基于上述情况，公司已丧失目标公司控制权，具体说明如下：
①投资方拥有被投资方的权力。2020 年 12 月 31 日双方已办理了股权过户及相关手续，广
源实业的管理团队正式接管目标公司。对目标公司行使全部表决权，公司不再对目标公司拥有
表决权。②因参与被投资方的相关活动而享有可变回报。广源实业团队接管目标公司，实施项
目报建、规划设计、融资、人员、资产运营等相关活动，享有项目的开发收益。公司不再参与
此类活动，也不享有该项目收益。③有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。在 2020 年
12 月 31 日，广源实业接管目标公司后，对项目开发实施自主安排和自主决策。公司无权参与其
经验活动，也没有能力和权力影响其回报。
经上述判断，2020 年 12 月 31 日，公司已失去对上述公司的控制，不再将上述公司纳入公
司合并报表范围并确认处置收益，符合企业会计准则的规定。
【会计师回复】
1.核查程序
（1）获取并检查审批流程、转让协议、工商变更登记、收款记录、交接手续等相关支持性
回复第19页 共 28 页
文件，评价此次股权处置交易完成情况，包括是否丧失控制权的依据及合理性；
（2）评价对处置收益的确认是否符合企业会计准则的要求。
2.核查意见
经核查，公司在 2020 年将塘厦宝光、合肥名流和安徽东磁调出合并报表范围并确认处置收
益的依据是充分合理的，符合企业会计准则的相关规定。
问题 4：
年报显示，你公司期末持有待售资产账面价值为 5,647.80 万元，其中，持有待售非流动资产
涉及事项为子公司长沙美好智造装配式建筑有限公司（以下简称“长沙美好智造”）于 2020 年处置
湖南宁乡基地的地上建筑物及水电临时设施、临建板房等附属物，尚未收回全部价款，尚未办
理完毕不动产权登记和交接手续，预计 2022 年办理完毕。持有待售的处置组涉及事项为 2021 年
9 月 10 日，子公司美好装配与席贻强、安徽晶宫绿建集团有限公司（以下简称“晶宫绿建”）共同
签署不可撤销的《股权转让协议书》。三方约定，美好装配、席贻强将共同持有的子公司合肥美
好装配建筑科技有限公司（以下简称“合肥装配”）的 100%股权，以 2,500 万元转让于晶宫绿建。
该协议生效并履行完毕后，美好装配与席贻强之间在 2019 年签订的《股权转让合同》自动终止
履行，互不追究违约责任，并在资产负债表日将合肥装配划分为持有待售资产处置组。
请你公司说明就上述出售资产事项履行信息披露义务及审议程序的情况（如适用），并结合
相关协议的实际执行情况、交易对方履约能力、回款情况、违约条款等，说明你公司将上述股
权分类为持有待售资产时，是否满足《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置
组和终止经营》第六条关于“可立即出售”、“出售极可能发生”、“购买协议包含交易价格、时间和
足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小”的确认条件，并
说明长沙美好智造相关资产在报告期仍然在持有待售资产核算的原因及合规性。请年审机构核
查并发表明确意见。
【企业回复】
一、出售资产事项履行信息披露义务及审议程序的情况
由于装配式建筑业务发展不及预期，且个别区域市场环境发生变化，公司决定对部分拟新
建的装配式建筑工厂予以退投，所涉及资产相关情况未达到临时信息披露标准，根据《公司章
程》关于交易权限的相关规定，由公司总裁办公会授权决策，在定期报告中予以披露。
二、说明持有待售资产是否满足《企业会计准则》的确认条件，及长沙美好智造相关资产
回复第20页 共 28 页
在报告期仍然在持有待售资产核算的原因及合规性。
1.相关交易的情况
公司处置持有待售资产相关交易情况如下：
单位：万元
子公司名称 交易对手 处置标的 转让价款 截至 2021 年末回款情况 截至目前回款情况
湖南宁乡基地地
长沙美好智造 湖南中钢智
上工业厂房、办
装配式建筑有 能装配有限 3,600.00 3,060.00 3,240.00
公楼及其附属设
限公司 公司
施
安徽晶宫绿 合肥美好装配建
美好建筑装配
建集团有限 筑科技有限公司 2,500.00 2,475.00
科技有限公司
公司 87%股权
合计 6,100.00 3,060.00 5,715.00
注：上述“截止目前回款金额”系指截至本回复日的回款金额。
（1）长沙美好智造装配式建筑有限公司（以下简称“长沙美好智造”）于 2020 年 12 月与湖南
中钢智能装配有限公司（以下简称“湖南中钢”）、宁乡经济技术开发区管理委员会（以下简称“宁
乡管委会”）签订《厂房及办公楼买卖合同》，交易价款 3,600 万元，已回款 3,240 万元；根据合同
约定，剩余 360 万在过户手续（不动产登记）办结之后一个月内支付。同时，根据合同约定，若
交易对手未按照合同约定的期限支付款项，应按照应付款项的每日万分之五支付违约金。
2022 年 5 月，公司已协助湖南中钢办理完毕宁乡工厂工程竣工验收备案证，2022 年 6 月底
已配合湖南中钢完成交接手续并开具发票，预计于 2022 年 7 月收回剩余款项。
（2）美好建筑装配科技有限公司（以下简称“美好装配”）于 2021 年 9 月与席贻强、安徽晶
宫绿建集团有限公司（以下简称“晶宫绿建”）、长丰县吴山镇人民政府（以下简称“吴山政府”）共
同签署《股权转让协议书》，交易价款 2,500 万元，已回款 2,475 万元。美好装配与席贻强之间在
2019 年签订的《股权转让合同》自动终止履行，互不追究违约责任。
2022 年 1 月，美好装配将持有的合肥美好装配建筑科技有限公司（以下简称“合肥装配”）87%
股权转让给晶宫绿建，并办理完毕工商变更登记手续和移交手续。
2.持有待售资产的确定
根据《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》的规定，“企
业主要通过出售而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，应当将其划分为持
有待售类别。”
“非流动资产或处置组划分为持有待售类别，应当同时满足下列条件：（一）根据类似交易中
出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（二）出售极可能发生，即企业已
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经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求
企业相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，应当已经获得批准。
确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易
价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。”
（1）长沙美好智造处置交易
①公司存在类似交易案例，表明公司处置长沙美好智造拥有的湖南宁乡工厂地上在建工业
厂房、办公楼及其附属设施，其权属清晰，转让不存在法律障碍，在当前状况下标的资产即可
立即出售。
类似交易案例如下：2020 年子公司株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司将长沙株洲工厂
的地上建筑物及水电临时设施、临建板房等附属物转让给湖南云创智城科技发展有限公司，并
于 2020 年办理完毕相关转让和回款手续。
②长沙美好智造处置标的资产，已经美置房纪﹝2020﹞22 号经营委员会决议，并经湖南宁
乡工厂所在地宁乡管委会确定，上述《厂房及办公楼买卖合同》不存在违反相关法律法规的规
定。
同时，上述《厂房及办公楼买卖合同》具有法律约束力，协议中包含了交易价格、时间及
足够严厉的违约惩罚等重要条款，其重大调整或撤销的可能性极小；协议签订后，公司预计出
售将在一年内完成。
因而，美好置业将湖南宁乡工厂地上工业厂房、办公楼及其附属设施划分为持有待售资产，
符合《企业会计准则》的规定。
（2）合肥装配股权交易
①公司拥有合肥装配 87%股权，产权清晰，转让不存在法律障碍；且根据公司历史上类似
股权转让交易中出售此类资产或处置组的惯例，合肥装配 87%股权在当前状况下即可立即出售。
②美好装配处置合肥装配 87%股权，已经美置房纪﹝2021﹞14 号经营委员会决议，并经合肥
装配注册地吴山政府同意。
同时，上述《股权转让协议书》具有法律约束力，协议中包含了交易价格、时间及足够严
厉的违约惩罚等重要条款，其重大调整或撤销的可能性极小；协议签订后，公司预计出售将在
一年内完成。
因而，美好置业将持有的合肥装配 87%股权划分为持有待售类别，符合《企业会计准则》
的规定。
3.长沙美好智造相关资产在报告期仍然在持有待售资产核算的原因及合规性
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根据《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》的规定，“因
企业无法控制的下列原因之一，导致非关联方之间的交易未能在一年内完成，且有充分证据表
明企业仍然承诺出售非流动资产或处置组的，企业应当继续将非流动资产或处置组划分为持有
待售类别：（一）买方或其他方意外设定导致出售延期的条件，企业针对这些条件已经及时采取
行动，且预计能够自设定导致出售延期的条件起一年内顺利化解延期因素；（二）因发生罕见情
况，导致持有待售的非流动资产或处置组未能在一年内完成出售，企业在最初一年内已经针对
这些新情况采取必要措施且重新满足了持有待售类别的划分条件。”
根据《厂房及办公楼买卖合同》，资产、资料清点交付及不动产登记手续全部办理完成之日，
视为交接完成，合同各方签署交接完成确认文件；湖南中钢完成支付所有款项后，转让标的及
相关附属设施的全部权利实际归湖南中钢所有。
截止 2021 年末，为配合湖南中钢完成竣工验收及施工许可证办理，受施工进度影响，尚未
办理完毕不动产权登记和交接手续，尚未收回全部价款，故将相关资产计入持有待售资产核算。
同时，公司 2021 年配合湖南中钢加强对工程进度进行管控，促使尽快完成不动产权登记过
户手续和交接手续，并实际于 2022 年 5 月协助湖南中钢办理完毕宁乡工厂工程竣工验收备案证。
2022 年 6 月底已配合湖南中钢完成交接手续并开具发票，预计于 2022 年 7 月收回剩余款项。因
而，长沙美好智造相关资产在报告期仍然满足持有待售资产的确认条件，在报告期仍然在持有
待售资产核算具有合规性。
【会计师回复】
1.核查程序
（1）检查出售资产事项相关的审议程序；
（2）取得并检查出售资产事项相关的协议、银行回单等，了解交易执行情况，评价交易涉
及的资产或资产组是否满足《企业会计准则》持有待售资产的确认条件；
（3）了解长沙美好智造相关资产处置交易延期处置的原因和管理层化解延期事项，以及积
极推动出售事项采取的措施和执行情况，评价长沙美好智造相关资产在报告期仍然在持有待售
资产核算的合规性。
2.核查意见
经核查，上述出售资产事项履行了审议程序，交易涉及的资产或资产组满足《企业会计准
则》持有待售资产的确认条件，长沙美好智造相关资产在报告期仍然在持有待售资产核算具有
合规性。
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问题 5：
年报其他应收款附注部分显示，截至报告期末，你公司其他应收款——代垫款余额为 2.1 亿
元。“收到的其他与经营活动有关的现金”部分显示，报告期收到往来款 9,918.3 万元、收到代收代
付款 2.15 亿元。“支付的其他与经营活动有关的现金”部分显示，报告期支付往来款 4.65 亿元、支
付代收代付款 3.2 亿元。请你公司说明其他应收款——代收代付款及其他、收到和支付的往来款、
代收代付款的性质、具体内容，交易对方以及交易对方是否与你公司、你公司董监高、控股股
东或实际控制人存在关联关系，相关款项是否构成对外财务资助或者对你公司的非经营性资金
占用，是否履行恰当的审议程序和披露义务。请年审机构核查并发表明确意见。
【企业回复】
截止 2021 年 12 月 31 日，“其他应收款”下代垫款账面余额为 21,045.94 万元，主要包括代垫项
目预储备资金、项目土地整理费及项目前期费用等；
2021 年度，公司“收到的其他与经营活动有关的现金”下往来款及代垫款 31,373.99 万元；“支
付的其他与经营活动有关的现金”下往来款及代垫款 78,508.77 万元。
其中，上述款项主要明细详见下表：
金额：万元
项目 交易对手 金额 比例（%）
其他应收款-代垫款 21,045.94
其中主要明细：
(1) 沈阳市和平区国有资产经营有限公司 7,000.00
(2) 深圳九州明珠投资有限公司 6,000.00
(3) 青岛市即墨区通济街道办事处财政所 3,698.00
(4) 武汉市青山区白玉山街群力村民委员会 2,532.05
19,230.05 91%
支付的其他与经营活动有关的现金-往来款、代垫款 78,508.77
其中主要明细：
(5) 中建三局第二建设工程有限责任公司 26,607.00
(6) 广东亚视教育有限公司 7,900.00
(7) 重庆港雅置业有限公司 18,000.00
（8） 青岛市即墨区通济街道办事处财政所 2,698.00
55,205.00 70%
收到的其他与经营活动有关的现金-往来款、代垫款 31,373.99
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项目 交易对手 金额 比例（%）
其中主要明细：
(9) 中建三局第二建设工程有限责任公司 13,180.00
(10) 重庆美南置业有限公司 18,000.00
31,180.00 99%
（续）
项目 交易对手 具体内容 关联关系
沈阳市和平区国有资产经营 基于沈阳市政府职工宿舍联合改造项目，根据双方签订的
(1) 非关联方
有限公司 《协议书》垫付的预储备资金。
基于深圳龙岗四方埔社区整村统筹土地整备项目事宜，根
(2) 深圳九州明珠投资有限公司 非关联方
据合作协议支付的土地整理费用。
基于通济街道小绍兴片区城市危旧房改造项目合作事宜，
青岛市即墨区通济街道办事
(3) 根据双方签订的《通济街道小绍兴片区城市危旧房改造项 非关联方
处财政所
目合作协议书》垫付的前期项目资金。
基于武汉市青山区白玉山街道被列入“城中村”改造范围，
武汉市青山区白玉山街群力
(4) 根据双方签订的《青山区白玉山街群力村“城中村”综合改 非关联方
村民委员会
造项目合作框架协议书》及补充协议垫付的前期费用。
公司与供应商中建三局的工程业务尚未办理结算，为确保
中建三局第二建设工程有限
(5) 工程进度，公司向其预支款项，挂账往来，最终结算后转 非关联方
责任公司
入工程成本。
2021 年，公司根据双方签订的协议，向广东亚视教育有
(6) 广东亚视教育有限公司 限公司支付 7,900 万元，用于学院尽快完成搬迁腾退，保 非关联方
证股权转让款的收回。上述款项已于 2022 年一季度收回。
该笔款项系公司代收代付公司联营企业与其控股股东重
(7) 重庆港雅置业有限公司 非关联方
庆港雅置业有限公司往来款。
基于通济街道小绍兴片区城市危旧房改造项目合作事宜，
青岛市即墨区通济街道办事
（8） 根据双方签订的《通济街道小绍兴片区城市危旧房改造项 非关联方
处财政所
目合作协议书》垫付的前期项目资金。
中建三局第二建设工程有限 公司与供应商中建三局的工程业务尚未办理结算，公司将
(9) 非关联方
责任公司 预支款项阶段性收回，最终用于支付对方工程款。
该笔款项系公司代收代付公司联营企业与其控股股东重
(10) 重庆美南置业有限公司 关联方
庆港雅置业有限公司往来款。
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对截止 2021 年 12 月 31 日“其他应收款”下主要代垫款的具体说明：
交易对手 交易对手基本情况 项目基本情况 项目进展情况 回款情况
2018 年 6 月 25 日，为开展沈阳市政府职工宿 1、因规划等原因该项目未能顺利实施，且公司决
法定代表人：潘达；注册资本： 舍联合改造项目，公司控股子公司沈阳美鑫置 定退出土地一级开发业务，公司控股子公司沈阳美
58,500 万元；统一社会信用代码： 业有限公司（甲方）与沈阳市和平区土地房屋 鑫置业有限公司于 2020 年 8 月 26 日向对方致函，
912101007427417641；地址：沈阳 征收管理办公室（乙方）、和平区国资公司（丙 请求终止协议并退还相关款项。
市和平区十二纬路 13 号；经营 方）就沈阳市和平区八一公园北地块开发项目 2、2021 年 1 月 4 日，双方就征收预储备金返还事
根据相关协议，公司
范围：包括区属国有资产经营管 签订《协议书》，按照该协议公司向丙方支付 宜签订《协议书》。约定对方于 2021 年 1 月 10 日前
分别于 2021 年收回
理、资本运营、土地整理、房地 征收预储备金 10,000 万元。协议约定：1、如 返还 1,000 万元，2021 年 1 月 30 日前返还 1,000 万
3,000 万元，2022 年 4
沈阳市和平区国有 产开发、市政工程施工，实业投 项目因征收程序要求(含且不限于社会风险稳 元整，剩余 8,000 万元的返还时间另行协商。
月收回 1,000 万，2022
资产经营有限公司 资，对本企业所投资产进行管 定评估)而未能启动征收补偿工作，丙方应按照 3、2021 年 11 月 4 日，双方又就征收预储备金返还
年 7 月 4 日收回 6,000
理，股权投资，房屋租赁，物业 中国人民银行同期存款利率计息连同本金返 事宜签订《协议书》。约定对方于 2021 年 11 月 12
万元。该项代垫款已
管理，停车场服务，粮食、农副 还甲方；2、项目所在地块出让后，待市财政 日前再返还 1,000 万元，剩余应返还征收预储备金
全部收回。
产品加工及销售，自营和代理各 返还区财政征收补偿资金后，丙方应一次性返 为 7,000 万元。
类商品和技术的进出口，但国家 还甲方本金；3、如因甲方自身原因未能参与 4、2022 年 4 月 20 日，双方又就征收预储备金返还
限制公司经营或禁止进出口的 项目地块出让或未取得项目地块的使用权，丙 事宜签订《协议书》。约定对方于 2022 年 4 月 21
商品和技术除外。 方在土地摘牌后 30 日内一次性偿还甲方因此 日前再返还 1,000 万元，剩余应返还征收预储备金
项目所占用的资金。 为 6,000 万元于 2022 年 7 月 5 日前返还。
2016 年 6 月 22 日，深圳名流置业有限公司（深
深圳龙岗四方埔社区整村统筹土地整备项目已纳
圳名流）与深圳九州明珠贸易有限公司（九州
法定代表人：肖智伟；注册资本： 入深圳市土地整备利益统筹试点项目目录，并已完
公司）签订投资协议，约定双方成立深圳美好
600 万元；统一社会信用代码： 成统筹实施方案的初稿编制、入户实测、旧屋村范 根据相关协议，公司
置业有限公司（深圳美好）开发深圳龙岗四方
914403007938885716；地址：深圳 围初步认定等工作，2020 年 12 月 14 日坪地街道办 2021 年收回 1,500 万
埔社区整村统筹土地整备项目，项目公司注册
市龙岗区坪地街道四方埔社区 发布公告就该项目在深圳联交所集体资产交易平 元，2022 年 5 月收回
深圳九州明珠投资 资本 5,000 万元，深圳名流出资 3,500 万元，占
四方埔新村 70 号 201；经营范围： 台上公开选取项目意向合作方。鉴于上述情况，且 3,000 万元，截至目前
有限公司 股 70%；九州公司出资 1,500 万元，占股 30%。
包括一般经营项目是：投资兴办 公司决定退出土地一级开发业务，公司与对方于 尚余 3,000 万预计于
2016 年 10 月 24 日，深圳美好与九州公司签订
实业（具体项目另行申报）；投 2021 年 10 月 27 日签订《深圳龙岗四方埔项目退出 2022 年 11 月 15 日前
合作协议，约定由深圳美好公司负责项目开
资咨询；国内商业、物资供销业； 协议》，约定对方于 2021 年 11 月 15 日前返还 1,500 收回。
发，九州公司负责推动项目纳入土地整备统筹
货物及技术进出口。 万元，2022 年 5 月 15 日前返还 3,000 万元，2022 年
试点，并推动深圳美好成为项目开发主体。公
11 月 15 日前返还 3,000 万元，合计 7,500 万元。
司支付土地整理前期费用 7,500 万元。
2020 年 10 月 20 日，通济街道办事与公司签订 根据合作协议，待本
按协议约定，公司累计支付前期拆迁补偿款 3,698
《通济街道小绍兴片区城市危旧房改造项目 项目土地出让后，交
青岛市即墨区通济 法定代表人：孙蓬勃；统一社会 万元。鉴于公司 2021 年决定退出土地一级开发业
合作协议书》，协议约定：通济街道办负责项 易对手返还公司前期
街道办事处财政所 信用代码：11370282730630207D 务，不再增加投资，且项目拆迁难度大，拆迁进度
目居民议事程序、房屋拆迁、安置回迁房等一 垫付的全部资金。
实质停滞。
级土地整理工作及后续招拍挂手续，土地供应
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交易对手 交易对手基本情况 项目基本情况 项目进展情况 回款情况
后，负责协议项目部门返还本项目土地净收 目前聚焦当地意向资
益；公司负责垫付本项目前期拆迁补偿费、安 源，洽谈项目转让以
置区土地、安置区建设三阶段全部费用及参与 收回前期投资，并协
土地竞买。经前期测算，双方确定总整理成本 调政府同意社会方资
不超过 2.8 亿元，其中拆迁补偿金 2.8 亿元，代 格转移。
建安置土地及建设资金 0.7 亿元。
为开展项目，2012 年至 2019 年期间公司共计支付
前期费用 2,532.05 万元。
2012 年 1 月 4 日，武汉市青山区白玉山街群力 2016 年武汉市政府调整了全市城中村改造政策，由
村村民委员会（甲方）、公司控股子公司武汉 自主改造模式调整为统征储备模式，群力村被打包
东部新城投资开发有限公司（乙方）、武汉市 列入长江新城建设投资集团青山区十一村整体打
公司 2022 年 4 月收回
青山区白玉山街道办事处（丙方）就青山区白 包项目，原有自主开发计划难以实施。鉴于公司仍
法定代表人： 舒大桥；统一社 932.17 万元，根据双
武汉市青山区白玉 玉山街群力村城中村改造项目合作事宜签订 希望继续参与项目开发，随后几年持续与白云山街
会信用代码： 方签订的项目解除协
山街群力村民委员 了《青山区白玉山街群力村“城中村”综合改造 道进行沟通，期间项目进度基本停滞。
54420107ME1762577M 议，公司预计于 2022
会 项目合作框架协议书》，项目用地为甲方所有
年 10 月 31 日前收回
集体土地，占地约 2,543 亩，甲方同意乙方作 2019 年各方达成解除协议的共识，由于村委会资金
剩余款项。
为该项目开发合作伙伴，协助乙方开展该项目 等原因，解除协议迟迟未能签订，回款相应延迟。
土地交易前的前期工作，协助乙方取得该项目
开发主体资格。 2022 年 4 月 21 日，甲方与乙方正式签订《项目解
除协议》，约定甲方退还乙方支付的代垫款、相关
费用及相关利息。2022 年 4 月 30 日前支付 932.17
万元，2022 年 10 月 31 日支付剩余款项。
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综上，以上款项均系公司从事土地一级开发业务的日常经营性业务往来所形成，具有商业
实质，不存在财务资助。部分款项垫付时间较长，是因为业务推进过程及进度不及预期所致。
公司其他应收款除重庆美南置业有限公司系公司联营企业外，其余交易对手与公司董监高、
控股股东或实际控制人不存在关联关系，不存在关联方变相资金占用或财务资助等情况，并分
别根据内部相关管理制度的规定，履行了相应的决策和审批程序。
【会计师回复】
1.核查程序
（1）取得美好置业其他应收款代垫款、往来款明细表和现金流量表，并与财务报表附注核
对；
（2）抽样检查代垫款、往来款中的相关支持性文件，包括相关的协议、审批程序、付款记
录等资料，核查是否构成对外提供财务资助或者非经营性资金占用，是否履行了审议程序；
（3）复核美好置业提供的关联方清单，查询交易对手的工商信息及披露信息，核查其与美
好置业及控股股东、实际控制人、董监高是否存在关联关系或其他利益关系。
2.核查意见
经核查，公司支付、收取的上述“代垫款”、“往来款”系正常经营活动产生，除重庆美南置业
有限公司系公司联营企业外，其余交易对手与公司董监高、控股股东或实际控制人不存在关联
关系，相关款项不构成对外提供财务资助或者非经营性资金占用，并履行了相应的审批程序。
中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）
二〇二二年七月十二日
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