阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000671 证券简称：阳光城 公告编号：2013-018
阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 阳光城 股票代码 000671
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 廖剑锋 江信建
电话 0591-83353145 0591-88089227
传真 0591-88089227 0591-88089227
电子信箱 sunshine000671@163.com sunshine000671@163.com
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 5,452,346,274.71 3,228,592,049.83 68.88% 3,201,675,854.58
归属于上市公司股东的净利润（元） 558,606,712.86 312,324,585.24 78.85% 560,829,275.64
归属于上市公司股东的扣除非经常
440,331,507.57 313,000,975.17 40.68% 564,016,753.49
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 110,363,332.50 -2,358,109,595.36 104.68% -723,319,303.84
基本每股收益（元/股） 1.04 0.58 79.31% 1.05
稀释每股收益（元/股） 1.04 0.58 79.31% 1.05
加权平均净资产收益率（%） 27.3% 17.13% 10.17% 45.32%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 16,445,344,200.86 13,188,700,935.88 24.69% 5,903,748,547.82
归属于上市公司股东的净资产（元） 2,195,542,385.10 2,007,680,983.23 9.36% 1,618,919,859.96
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 16,698 14,517
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例 持股数量 持有有限售条 质押或冻结情况
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阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
（%） 件的股份数量 股份状态 数量
福建阳光集团有限公司 境内非国有法人 24.62% 131,960,758 0 质押 128,104,349
东方信隆融资担保有限公司 境内非国有法人 21.17% 113,469,891 0 质押 112,869,891
福建康田实业集团有限公司 境内非国有法人 16.17% 86,691,773 0 质押 86,691,773
中国工商银行－汇添富均衡增长股票
境内非国有法人 2.31% 12,379,251
型证券投资基金
中国建设银行－华夏优势增长股票型
境内非国有法人 2.05% 11,013,532
证券投资基金
中国农业银行－汇添富社会责任股票
境内非国有法人 1.62% 8,659,503
型证券投资基金
中国建设银行－国泰金鼎价值精选混
境内非国有法人 1.57% 8,395,451
合型证券投资基金
中国农业银行－交银施罗德精选股票
境内非国有法人 1.55% 8,329,415
证券投资基金
中国工商银行-汇添富价值精选股票
境内非国有法人 1.51% 8,078,689
型证券投资基金
中国银行－泰达宏利行业精选证券投
境内非国有法人 0.92% 4,925,297
资基金
上述股东中，第二大股东系第一大股东的控股子公司，第三大股
上述股东关联关系或一致行动的说明
东与第一大股东之间系一致行动人关系。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
3.1 主营业务分析
面对国家持续的房地产调控政策，以及竞争激烈的房地产市场，2012年，公司积极采取措施应对外部环境的变化，继续
坚持“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，逐步形成“一带多点”（一带指沿海经济带，多点指策略性布点城市）的企业战略发
展布局，持续提升“精准投资，高效运营，适销产品”的企业核心竞争力，在重点发展福州、厦门、上海及周边地区市场的同
时，聚焦兰州、西安、太原等城市，多渠道、多方式取地，扩大区域影响，进一步树立和提升了“阳光城”的品牌力；通过多
元化的融资，加大对房地产主业的投入力度，确保开发项目的资金需求；通过提高周转率、降成本的运作模式，坚定主流市
场，推出适销产品，奋力促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，全年取得了良好的销售业绩，企业的核心竞争力也逐渐增
强。
2012年度，公司实现主营业务收入545,234.63万元，比上年度增长68.88%；实现归属于公司股东的净利润55,860.67万
元，比上年度增长78.85%。
项目 本年数（万元） 上年同期数（万元） 同比增减（%） 变动的情况及原因
营业收入 545,234.63 322,859.20 68.88% 本期收入大幅增加所致
营业成本 405,950.49 233,212.74 74.07% 随着收入增加而相应增加
期间费用 33,170.03 19,939.78 66.35% 随着收入增加而相应增加
经营活动产生的现金流量净额 11,036.33 -235,810.96 104.68% 预收房款增加增加所致
2
阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
投资活动产生的现金流量净额 -90,058.31 -76,922.88 -17.08% 金融国际中心本期因设立信托退出合
并范围所转出的现金及现金等价物增
加所致
筹资活动产生的现金流量净额 105,200.52 302,483.60 -65.22 偿还债务增加所致
3.1.1 一带多点，前瞻性的进行战略布局
报告期内，公司科学把握投资规模，及时调整房地产经营策略和开发节奏，稳步均衡推进存量及新增项目的开发建设。
同时，公司对未来区域布局进行优化，有前瞻性、预见性地择机向具有发展潜力的城市拓展，形成“一带多点”的企业战略发
展布局，并坚持理性投资，在审慎关注土地价格的合理性的基础上，通过竞买土地、受让股权等方式，有效增加了土地储备
项目。
本报告期内，公司获得土地储备的情况具体如下：（单位：万平方米）
取得 成交价格 土地 计容建
项目公司 项目名称 城市 宗地编号 用途
方式 (万元) 面积 面
长风置业 阳光城环球金融中心 招拍挂 太原 CG-1202 16,340.00 2.93 16.13 商业
商住、
厦门置业 厦门阳光城翡丽湾 招拍挂 厦门 2012XP02 100,400.00 11.30 28.47
科教
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1254 号 1,680.00 7.00 10.50 住宅
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1255 号 477.50 1.99 2.98 住宅
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1256 号 1,552.86 6.47 9.71 商住
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1257 号 1,091.73 4.55 6.82 商住
梨花岛置业 兰州林隐天下 招拍挂 兰州 G1258 号 1,369.06 5.70 8.56 商业
盛阳房地产 阳光城西海岸 招拍挂 福州 甘蔗 13#地块 31,800.00 7.34 22.02 住宅
利博顺泰房地产 招拍挂 福州 甘蔗 21#地块 23,300.00 5.48 16.45 住宅
海峡奥体中心运动员村
臻阳房地产 阳光奥体花园 招拍挂 福州 159,000.00 17.32 25.46 商住
“2012-05”地块
利博顺泰房地产 合作 福州 甘蔗 20#地块 7.00 21.00 商住
亚特隆房地产 招拍挂 上海 罗店新镇 E4-1 27,925.00 3.46 3.49 住宅
咸国用（2007）第 057、
上林苑 西西安小镇 收购 咸阳 27.95 39.48 住宅
067-069 号
咸国用（2012）年 057、
耀泓置业 耀泓家园一期 收购 咸阳 4.51 9.92 商住
058 号
上林苑 耀泓家园二期 收购 咸阳 2011-12-10 号 6.96 15.31 住宅
泓顺德房地产 招拍挂 上海 嘉定区嘉定新城 C11-2 30,546.00 2.28 4.57 商住办
耀泓置业 招拍挂 咸阳 2012-11-5 3,795.00 3.09 6.80 住宅
金鑫泰置业 上林雅苑二期 招拍挂 咸阳 2012-11-7 1,060.00 0.86 2.58 住宅
合计 126.21 250.26
注:上表中的计容建面部分根据规划设计调整。
3.1.2 实施高周转、低成本的运营策略，全面提升和增强公司的运营管理能力
2012年，公司坚定“高周转、低成本”的运作模式，核心竞争力显著增强。第一，公司坚持主流市场，精准定位，推出适
销产品，采取契合市场景气变化推盘节奏，积极促进销售；第二，公司通过锤炼和打造公司的产品线，通过产品定性复制，
提高研发工作效率，有效地降低研发成本；第三，公司坚持多元化的融资模式，积极拓宽融资渠道，有效降低资金使用成本；
第四，公司大力推行“简单、高效、透明”管理，进一步扁平化组织架构，建立成本、资源、授权等一系列管控系统，实行集
中采购，严控成本，提高项目精细化管理水平。
本报告期内，公司有效实施上述经营策略，房地产主业实现营业收入351,341.23万元，比上年度增长99.57%，阳光城厦
门翡丽湾拿地后六个月即开盘并当天售罄，兰州林隐天下与西安林隐天下等产品的成功复制，都是上述经营策略有效实施的
有力体现。
公司目前在建在售的主要项目情况如下（单位：万㎡，不包括截至本报告期末尚未开发的储备项目情况）
占地 计容 2012 年结 2012 年结
项目名称 位置 权益
面积 建面 算面积 算金额
阳光白金翰宫 福州鼓楼 100% 2.06 9.34 0.06 823.54
阳光乌山荣域 福州鼓楼 100% 3.10 11.47 0.03 264.50
阳光理想城 A 区-丹宁顿小镇 福州闽侯上街 100% 12.08 14.04 0.02 280.32
阳光理想城 B 区-香草天空、揽香 福州闽侯上街 100% 5.39 11.03 0.01 92.79
阳光理想城 C 区-揽月 福州闽侯上街 100% 3.45 8.87 4.66 35,206.11
阳光理想城 D 区-揽香 福州闽侯上街 100% 4.30 8.81 1.59 11,765.67
阳光理想城 E 区-花语海 福州闽侯上街 100% 2.59 5.30
阳光城新界 福州仓山建新 100% 7.53 17.31 18.14 209,976.39
3
阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
阳光城领海 福州闽候新区 100% 6.58 18.42
阳光城福州翡丽湾（南屿滨江城） 福州闽侯南屿 100% 30.94 49.50
阳光凡尔赛宫 A 地块（水晶花园） 福州台江 37.50% 4.53 13.59
阳光凡尔赛宫 B 地块（天御城） 福州台江 51.56% 14.26 35.65
阳光城时代广场（阳光假日广场） 福州台江 100% 1.07 4.37
阳光城 SOHO（阳光世纪广场） 福州马尾 100% 2.32 7.44
阳光城西海岸（宗地 2012 挂 13 号-A 地
福州闽候 51% 7.34 22.02
块）
海西金融中心 福州台江 25% 1.56 12.50
阳光城西安林隐天下 西安高新区工业园 100% 19.04 38.84 4.52 23,117.65
阳光城巴塞阳光（上林景苑） 陕西咸阳 100% 11.20 22.40
阳光城上林西苑 陕西咸阳 100% 21.42 30.57
阳光城西西安小镇 陕西咸阳新区 100% 27.95 39.48 7.95 69,688.22
阳光城厦门翡丽湾（2012XP02 号地块） 厦门翔安 51.93% 11.30 28.47
阳光城兰州林隐天下（什川项目） 甘肃皋兰 90% 25.71 38.57
阳光城环球金融中心（CG-1202 地块） 山西太原 100% 2.93 16.13
注:上表中的计容建面部分根据规划设计调整。
3.1.3 加快销售回笼，拓宽融资渠道，确保企业的资金需求
公司充分重视资金的流动性和稳健性，在通过高周转的运营策略加快销售资金回笼的基础上，充分利用资本市场各类工
具，除了传统融资方式，积极探索创新合作模式，扩大资金来源，降低资金成本，通过银行贷款、与房地产基金合作、信托
贷款等多种方式筹集资金，顺利实现融资；同时通过合理配置资金，最大化资金使用效益，确保开发项目的资金需求，以保
证全年现金流可以支持多个项目的正常开发，保证企业发展的资金需求。
截至本报告披露日，除了开发贷和流动资金贷款等传统融资模式，公司新开展的信托、基金融资具体情况如下（单位：
万元）：
序 融资 期限 开始
融资机构 融资主体 到账金额 存量金额 备注
号 期间 （月） 日期
已于 2013 年 3
1 五矿信托 金融国际中心 50,000.00 50,000.00 24 2012-3
月提前兑付
2 华融信托 阳光城（国中星城） 40,000.00 40,000.00 24 2012-5 按约履行中
本报告
3 中原信托 阳光城 13,000.00 13,000.00 12 2012-5 按约履行中
期内
4 歌斐资产 盛阳房地产 32,079.00 32,079.00 24 2012-8 按约履行中
5 歌斐资产 厦门置业 53,596.50 53,596.50 24 2012-8 按约履行中
6 中铁信托 陕西实业 20,000.00 20,000.00 26 2012-12 按约履行中
小计 208,675.50 208,675.50
7 本报告 歌斐资产 臻阳房地产 61,600.00 61,600.00 24 2013-3 按约履行中
8 期后 厦门信托 阳光城福建 60,000.00 60,000.00 24 2013-3 按约履行中
小计 121,600.00 121,600.00
合计 330,275.50 330,275.50
3.1.4 克服困难，贸易业务稳步发展
2012年，面对欧债危机持续发酵，欧美消费市场持续低迷、人民币持续升值、生产资料价格上涨、商品采购成本增加等
不利因素，公司克服困难积极应对，全年实现贸易业务完成额达192,906.93万元人民币，同比2011年度增长32.51%，完成预
定目标。
3.2 公司未来的发展战略以及经营策略
在当前的经济环境和政策形势下，公司致力坚持一个可供长期坚持的策略，无论市场波动或平稳，该策略都能适用，并
以此穿越周期，这才能在复杂的市场形势里沉着应对、谋篇布局、迎接挑战、自我提升。
未来，公司将继续坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略，深耕沿海经济带，择机进入战略机遇点，坚定培育和形成“一
带多点”（一带指沿海经济带，多点指策略性布点城市）的全国化战略布局，依托充足的土地储备，明确的战略规划以及优
秀的专业团队，始终坚持面向真实自住的需求，充分依靠专业能力，提升运营管理能力，坚持快速周转并理性谨慎的投资风
格，为公司在全国化快速发展提供了强大动力与有效支持。
3.2.1 理性准确投资、精准定位
4
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公司坚持理性准确投资，项目储备以满足未来两到三年的开工需要为尺度，不囤地，不捂盘，坚持快速周转的投资策略
以及充分谨慎的投资风格，审慎关注土地价格的合理性，低溢价多参与投资，等待市场投资热情平抑。在取地的类型以及开
发产品的定位上，公司继续坚持顺应地产调控政策的要求，精确细分客户需求，侧重推出契合满足真实、合理自住性需求并
充分考虑一步到位的购房诉求的刚需性住宅以及经济性别墅等适销产品，同时关注受地产调控较小的商业领域，适时进行商
业产品的运作，延长和丰富公司的产品线。
3.2.2 深耕发展、提高核心竞争力
面对复杂的市场形势及各种新的挑战，公司着重于提升专业能力和管理效率，致力改善经营质量，加强运营管理能力，
进一步提高公司的核心竞争力。一方面公司将继续坚持深耕聚焦的企业战略，重点布局福州、西安、厦门、上海、青岛等区
域，深耕发展，建立标准化的运营体系，加强和提升管理复制输出能力；另一方面，公司将继续坚持低成本、高周转的发展
策略，着力提高成本管控水平，进一步提升企业的盈利能力。
3.2.3 快速周转，加速回笼
公司对现有存量住宅产品，将继续采取高速周转方式，一方面继续精细和锤炼打造公司产品线，提升产品的标准化水平；
另一方面公司将采取契合市场景气变化的定价和推盘节奏，积极促进销售，实现快速去化，在市场调整期内精准抓住需求，
加快资金回笼，增强项目开发的整理资金配套能力，同时以备在土地价格适宜时及时参与投资。
3.2.4 多渠道融资、提升公司资金配套能力
在当前市场形势下，对于房地产企业，增强资金稳健性，提升资金配套能力尤为重要。公司在通过快速周转加速销售资
金回笼的基础上，会充分利用资本市场各类工具，在传统融资方式基础上，创新合作模式，扩大资金来源，降低资金成本，
以确保企业发展的资金需求。
3.2.5 夯实内部管理、严守产品质量
对内，公司将继续加强公司的内部控制，提升上市公司的规范运作水平，同时进一步夯实内部管理，提高运营效率；对
外，公司始终坚持“质量第一”，在实行高周转的同时，确保安全生产和产品质量，并从客户感受出发，继续调整和完善实测
实量体系，严格执行安全管理规定，大力推广交付前联合检查制，确保施工安全和交付质量，打造更高品质的房地产产品，
缔造更美好的生活环境，全面提升客户的满意度水平。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
经2012年2月29日公司第七届董事会第二十次会议审议通过，公司对《财务管理制度》中第二十三条会计政策之（十二）
固定资产折旧年限进行了变更，并于2012年开始执行（该事项详见公司2012-005号公告）。
公司对在用固定资产的预计使用寿命、预计净残值率和折旧方法进行了复核，根据复核的实际情况决定对部分固定资产
的预计使用寿命进行变更，以使公司的财务报表更加公允地反映公司的财务状况和经营成果，提供更可靠、更准确的会计信
息。
类别 变更前 变更后
折旧年限 年折旧率（%） 折旧年限 年折旧率（%）
房屋及建筑物 40年 2.375 20年 4.75
机 器 设备 12年 7.917 10年 9.50
运 输 设备 10年 9.50 4年 23.75
电 子 设备 5年 19.00 3年 31.67
其 他 设备 5年 19.00 5年 19.00
（2）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
1、与上年相比本年新增合并单位13家，原因为：
（1）经2012年5月28日第七届董事局第二十四次会议审议通过，公司与公司全资子公司福建阳光房地产开发有限公司共
同出资在福建省龙岩市设立阳光城集团龙岩投资开发有限公司，截至本报告期末，龙岩投资办理完成工商设立手续。
（2）经2012年5月28日第七届董事局第二十四次会议审议通过，公司与公司全资子公司福建阳光房地产开发有限公司共
同出资在福建省龙岩市设立龙岩花漾江山生态旅游开发有限公司，截至本报告期末，花漾江山办理完成工商设立手续。
（3）经2012年6月13日第七届董事局第二十五次会议审议通过，公司全资子公司福建阳光房地产开发有限公司与福州开
发区鑫秋夏商贸有限公司共同出资在厦门市翔安区设立阳光城（厦门）置业有限公司，截至本报告期末，厦门置业完成工商
设立手续。
（4）公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司在福州市闽侯县设立福州盛阳房地产开发有限公司，截至本报告期
末，盛阳房地产办理完成工商设立手续。
（5）公司全资子公司福州滨江房地产开发有限公司与融信（福建）投资集团有限公司合作出资设立福州利博顺泰房地
产开发有限公司，截至本报告期末，利博顺泰房地产办理完成工商设立手续。
（6）公司下属全资子公司福建阳光房地产开发有限公司出资在福州设立福建臻阳房地产开发有限公司，截至本报告期
5
阳光城集团股份有限公司 2012 年度报告摘要
末，臻阳房地产办理完成工商设立手续。
（7）经2012年11月28日第七届董事局第三十五次会议审议通过，公司全资子公司阳光城集团陕西实业有限公司受让福
建虹盛实业有限公司所持有的陕西上林苑投资开发有限公司100%股权，截至本报告期末，上林苑办理完成工商变更手续。
上林苑及其全资子公司陕西盛得辉置业有限公司、陕西耀泓置业有限公司、陕西讯腾房地产开发有限公司、陕西沣德置业有
限公司、陕西欣阳房地产开发有限公司一并纳入公司合并报表范围内。
（8）公司下属全资子公司福建阳光房地产开发有限公司与福州市马尾区乐鹏商贸有限公司共同出资在上海合作设立上
海亚特隆房地产开发有限公司，截至本报告期末，亚特隆房地产办理完成工商设立手续。
2、本年减少合并单位5家，原因为：
（1）经公司2011年第七届董事局第十六次会议及公司2011年第八次临时股东大会审议通过，同意五矿信托以信托计划
资金向福建金融中心增资人民币18,000万元，增资完成后，福建金融中心注册资本增加至人民币36,000万元，公司子公司福
建阳光房地产开发有限公司持有其25%的股权，上海升龙投资集团有限公司持有其25%的股权，五矿信托持有其50%的股权。
该信托计划已于2012年3月实施并完成相关工商变更手续，福建金融中心不再是公司合并报表范围。
（2）经公司2012年9月26日第七届董事会第三十一次会议审议通过，公司将全资子公司阳光城集团武夷山置地有限公司
100%股权转让给福建望城投资发展有限公司。本报告期末，相关工商变更手续已经办理完毕，武夷山置地不再纳入公司合
并报表范围内。
（3）2012年10月，公司将全资子公司福州特发实业有限公司100%股权转让给福州森艺贸易有限公司，本报告期末，相
关工商变更手续已经办理完毕，特发实业不再纳入公司合并报表范围内。
（4）经公司2012年11月28日第七届董事局第三十五次会议审议通过，公司将全资子公司阳光城集团武夷山置业有限公
司100%股权转让给福建望城投资发展有限公司。本报告期末，相关工商变更手续已经办理完毕，武夷山置业将不再纳入公
司合并报表范围内。
（5）2012年12月，公司将全资子公司福州凌骏工贸有限公司100%股权转让给自然人郑艳、杨惠平。本报告期末，相关
工商变更手续已经办理完毕，凌骏工贸不再纳入公司合并报表范围内。
（3）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
无
阳光城集团股份有限公司
2013年3月30日
6
