阳 光 城：第一创业证券承销保荐有限责任公司关于阳光城集团股份有限公司相关公司债券2022年第十三次临时受托管理事务报告2022-02-23
债券代码：149103.SZ、149104.SZ、149208.SZ、149256.SZ、149363.SZ、
149545.SZ
债券简称：20 阳城 01、20 阳城 02、20 阳城 03、20 阳城 04、21 阳
城 01、21 阳城 02
第一创业证券承销保荐有限责任公司
关于阳光城集团股份有限公司
相关公司债券
2022 年第十三次临时受托管理事务报告
债券受托管理人
第一创业证券承销保荐有限责任公司
（住所：北京市西城区武定侯街 6 号卓著中心 10 层）
2022 年 2 月
重要声明
第一创业证券承销保荐有限责任公司（以下简称“一创投行”）编
制本报告的内容及信息均来源于阳光城集团股份有限公司（以下简称
“阳光城”、“发行人”、“公司”）及其子公司对外公布的相关公开信息
披露文件或发行人向一创投行提供的其他证明材料。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资
者应对相关事宜作出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作
为一创投行所作的承诺或声明。
第一创业证券承销保荐有限责任公司（以下简称“一创投行”）作
为阳光城集团股份有限公司（简称“阳光城”或“发行人”）2020 年面向
合格投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）（债券简称“20 阳
城 01”、债券代码“149103.SZ”）、2020 年面向合格投资者公开发行公
司债券（第一期）（品种二）（债券简称“20 阳城 02”、债券代码
“149104.SZ”）、2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）
（债券简称“20 阳城 03”、债券代码“149208.SZ”）、2020 年面向专业
投资者公开发行住房租赁专项公司债券（债券简称“20 阳城 04”、债
券代码“149256.SZ”）、2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第
一期）（债券简称“21 阳城 01”、债券代码“149363.SZ”）、2021 年面向
合格投资者公开发行公司债券（第二期）（债券简称“21 阳城 02”、债
券代码“149545.SZ”）的受托管理人（以下简称“受托管理人”），持续
密切关注对债券持有人权益有重大影响的事项。根据《公司债券发行
与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》等相关规定
及《受托管理协议》的约定，现就上述债券重大事项报告如下：
一、《中诚信国际关于调降“阳光城集团股份有限公司 2020 年度
第一期资产支持票据”项下优先级资产支持票据债项信用等级并将其
继续列入可能降级的观察名单的公告》
中诚信国际信用评级有限责任公司于 2022 年 2 月 18 日出具了
《中诚信国际关于调降“阳光城集团股份有限公司 2020 年度第一期
资产支持票据”项下优先级资产支持票据债项信用等级并将其继续列
入可能降级的观察名单的公告》，主要内容如下：
“中诚信国际信用评级有限责任公司对“阳光城集团股份有限公
司 2020 年度第一期资产支持票据”（以下简称“本交易”）项下优先级
资产支持票据进行了相关评级工作。2022 年 1 月 30 日，中诚信国际
将“阳光城集团股份有限公司 2020 年度第一期资产支持票据”项下“20
阳光城 ABN001 优先 A”和“20 阳光城 ABN001 优先 B”的信用等级分
别调降至 BBB+sf 和 BBBsf，并将上述债项信用等级继续列入可能降级
的观察名单。截至 2022 年 2 月 18 日，“20 阳光城 ABN001 优先 A”
未偿本金为 31,000.00 万元，“20 阳光城 ABN001 优先 B”的未偿本金
为 25,400.00 万元。
根据交易安排，阳光城集团股份有限公司（以下或简称“阳光城
集团”或“公司”）与陕西省国际信托股份有限公司（以下或简称“陕国
投信托”）设立陕国投阳光城集团太原洲际酒店资产支持票据单一资
金信托，向太原长风置业有限公司（以下或简称“太原长风置业”）提
供 60,000.00 万元的信托贷款，太原长风置业将位于太原市长兴南街
8 号 1 幢 1-19 层酒店的房屋所有权及其对应的土地使用权作为抵押物
抵押给陕国投信托，并将该物业资产运营收入作为质押财产出质给陕
国投信托。同时，阳光城集团作为差额支付承诺人和运营流动性支持
人，对太原长风置业的日常经营提供流动性资金支持；同时对信托资
金不足以支付完毕优先级资产支持票据利息和本金及相关税收、费用
和报酬的差额部分承担补足义务。
中诚信国际关注到，阳光城集团境外全资子公司阳光城嘉世国际
有限公司发行的 境外债券 “SUNSHI 9.25 04/15/23” （债券代码：
XS2100664544）、“SUNSHI 7.50 4/15/24”（债券代码：XS2203986927）
由公司提供担保。2022 年 2 月 18 日，阳光城集团发布《阳光城集团
股份有限公司关于境外附属公司债务相关情况的公告》称，因受宏观
经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧
张，公司未能在 30 日豁免期内（即 2022 年 2 月 15 日）支付需支付
的 境 外 债 券 XS2100664544 利 息 13,875,000 美 元 以 及 境 外 债 券
XS2203986927 利息 13,387,500 美元。上述事项可能触发阳光城集团
境内债券等产品的相关条款，阳光城集团将按照相关规定召开债券持
有人会议。此外，根据最新公告，阳光城集团 2022 年 1 月分别实现
全口径和权益口径签约销售金额 67.10 亿元、43 亿元，同比下降幅度
均超过 50%。
中诚信国际认为，未在豁免期内支付境外债券利息体现了阳光城
集团流动性状况进一步恶化，房地产销售金额的明显下滑亦加剧了未
来经营的不确定性，阳光城集团为本交易提供的差额支付承诺及流动
性支持承诺等相关义务的履行亦将面临很大的不确定性。基于上述因
素，中诚信国际决定将“阳光城集团股份有限公司 2020 年度第一期资
产支持票据”项下“20 阳光城 ABN001 优先 A”的信用等级由 BBB+sf
调降至 BB+sf，将“20 阳光城 ABN001 优先 B”的信用等级由 BBBsf 调
降至 BBsf，并将上述债项信用等级继续列入可能降级的观察名单。中
诚信国际将持续关注物业资产的运营情况及阳光城集团经营状况变
化和债务偿付安排，并及时评估上述因素对优先级资产支持票据信用
质量的影响。”
二、《阳光城集团股份有限公司关于深圳证券交易所对公司关注
函的回复公告》
阳光城集团股份有限公司（以下简称“公司”或“阳光城”）于 2022
年 1 月 29 日收到深圳证券交易所发出的《关于对阳光城集团股份有
限公司的关注函》（公司部关注函【2022】第 88 号）（以下简称“关注
函”）。阳光城于 2022 年 2 月 19 日出具了《阳光城集团股份有限公司
关于深圳证券交易所对公司关注函的回复公告》，主要内容如下：
“问题 1.结合你公司的经营情况、房产所处区域及销售情况等，
说明计提大额减值的主要存货项目的具体情况，减值计提依据、测算
过程，本报告期相比以前年度集中大额计提存货跌价准备的主要原
因、合规性与合理性。请年审会计师核查并发表意见。
公司回复：
2021 年，房地产行业政策调控升级，市场需求迅速下滑，行业
销售整体下挫严重，市场销售价格未达到预期，公司为进一步促进销
售回款，采取降价措施；此外，行业信用风险事件频发，境内外评级
机构接连下调公司评级，公司再融资受阻，回款流动性大幅受限，流
动性承压明显，客户信心受到重挫，客流量大幅下降，对公司销售构
成很大影响，且未来销售情况亦不容乐观；再者，未来行业还是坚持
“房住不炒”的基本思想纲领，致力建立促进房地产健康发展的长效机
制，探索新的发展模式，公司认为 2022 年房地产市场还是以稳定为
主，对于销售的量价预期持谨慎态度。基于上述原因，2021 年整体
市场环境及公司自身基本面情况呈现断崖式下降，公司根据市场情况
动态调整售价。
公司根据上述情况，基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备。根
据会计准则规定，若未来市场情况好转，存货跌价准备可转回。经初
步测算，公司选取跌价金额 2 亿以上的项目进行分析：
表 1：项目减值情况表
单位：亿元
减：（继
续生产的 可变
主要跌 估计销 存货期 存货跌 2021 年均 2020 年
项目名称 区位 成本+销 净现
价业态 售货值 末余额 价准备 价（元） 均价（元）
售费用+ 值
税金）
A 内地 住宅 86 32 54 56 2 16,402 18,308
B 京津冀 住宅 40 15 25 27 2 23,557 25,057
C 大福建 住宅 22 6 16 19 3 7,047 7,523
D 大福建 住宅 19 3 16 20 3 64,220 87,156
E 大福建 住宅 8 0.4 7 11 3 21,454 27,353
F 长三角 综合 38 1 37 41 5 88,991 119,266
G 珠三角 住宅 42 9 33 39 6 19,753 22,327
注 1：如跌价涉及车位，按照元/个列示；
1、内地 A 项目：周边竞品均采取降价走量策略，公司为应对市
场变化，采取了销售折让的方式加速去化及资金回笼（由 1.83 万下
降至 1.64 万），售价无法覆盖项目成本，根据成本与可变现净值孰低
法测算（注 2），预计跌价金额约 2 亿；
2、京津冀 B 项目：项目属于大盘，分三期开发。2021 年因市场
下行，成交速度放缓，成交量低，公司结合自身情况下调售价（由
2.51 万下降至 2.36 万），根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌
价金额约 2 亿；
3、大福建 C 项目：项目所在城市市场 2021 年下行明显，售价
持续走低，项目一期已接近尾盘，二期已于 2021 年 12 月推盘且去化
情况较差，公司参照周边竞品下调销售价格，（由 0.75 万下降至 0.7
万），根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 3.2 亿；
4、大福建 D 项目：项目尚未开盘，2021 年起市场下行且限价严
格，预计售价无法覆盖项目成本，（由 8.72 万下降至 6.42 万），根据
成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 3.3 亿；
5、大福建 E 项目：2021 年受疫情及项目所在城市市场预期影响，
叠加市场对公司流动性风险预期，成交量持续下滑严重，项目促销降
价走量（由 2.74 万下降至 2.15 万），未售部分按照实际售价进行计提，
根据成本与可变现净值孰低法测算，预计跌价金额约 4.8 亿；
6、长三角 F 项目：项目采取销售促销折让的策略加速去化及资
金回笼（售价由 11.9 万下降至 8.9 万），根据成本与可变现净值孰低
法测算，预计跌价金额为 4.6 亿；
7、珠三角 G 项目：项目属于超大盘，总货值超过 150 亿，占地
面积 33 万方，分年分期开发。前期开发地块已达到结算时点并贡献
利润，剩余地块受周边竞品的开发商持续采取“低价走货”策略影响，
公司为应对竞品降价、加速现金回笼，降低售价，导致售价无法覆盖
项目成本，（由 2.23 万下降至 1.98 万），根据成本与可变现净值孰低
法测算，预计跌价金额约 6.3 亿。
注 2：公司遵循企业会计准则的规定，期末存货按成本与可变现
净值孰低计价。可变现净值的确定方法：对于开发产品，以该产品的
估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净
值；对于开发成本，可变现净值按照所开发项目的预计售价减去至项
目完工时估计的总投成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确
定。项目估计的总投成本，按照目标成本、合约规划、关键节点计划
等动态编制；预计售价（或测算均价）按已签约及未签约部分分别确
定，已签约部分按照实际签约金额确定售价，未签约部分按照可比市
场售价，或公司已售产品的售价及开发产品的层次、朝向、房型等因
素，确定预计售价；销售费用及税费按照项目的营销计划、预计的税
负率分别确定。
我司在 2020 年度计提约 8 亿存货减值，2019 年度计提约 5 亿存
货减值，跌价金额超过 1 亿元的项目数量也较少，主要系我司 2019
及 2020 年度对市场环境总体预期良好，且绿色智慧家、品质树标杆
等相关措施也增加了销售溢价，对销售均价相对乐观，以表 1 的项目
为例，2020 年度售价相对较高，项目不存在大额跌价，且公司自身
基本面相对稳定，因此未大额计提存货跌价准备。
本报告期相比以前年度集中大额计提存货跌价准备，主要因 2021
年整体市场环境及公司自身基本面情况呈现断崖式下降，致使公司多
数项目 2021 年度均存在不同程度的降价，故多数项目存在减值迹象
（详见表 1），因此本报告期存货跌价准备计提金额相对上年同期大
幅增加。
综上所述，公司因 2021 年整体市场环境及公司自身基本面情况
呈现断崖式下降，公司动态调整多数项目售价，根据会计准则中成本
与可变现净值孰低法测算，基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备。
会计师核查意见：
2021 年度审计中，我们关注到，一方面公司总体销售规模和销
售毛利率随着市场大环境呈下降趋势，另一方面，公司为了快速回笼
资金对部分存货进行打折促销，双重因素叠加影响，致本报告期存货
跌价准备计提金额增加。
经核查，2020 年度，公司存货跌价准备计提合理、充分。2021
年度，针对存货跌价准备计提事项，我们已经执行的审计程序：
（1）了解存货跌价准备计提的会计政策的选择和运用，并评价
其一惯性和可比性；
（2）抽样实地观察存货项目现场，了解项目开发进度，了解项
目总投成本是否发生重大变化；
（3）测试并评价公司存货成本预算、动态总投成本编制的关键
内部控制的有效性。
截至本说明出具日，我们已经对福建、浙江、江苏等区域项目减
值测算过程的估计执行复核程序；尚有上海、北京、深圳等区域项目，
其存货减值测算过程的估计需与管理层沟通并进一步获取支持性文
件，例如关于预计售价的估计。部分项目尚未重新计算存货减值的计
提金额。我们将在后续审计过程中，根据《中国注册会计师执业准则》、
《企业会计准则第 8 号——资产减值》等相关法规的规定，对存货减
值准备计提金额的合理性和充分性给予高度关注，后续将存货跌价事
宜作为年报关键审计事项予以应对。
问题 2.说明公司以上海阳光智博生活服务集团股份有限公司股
权战略换取万物云空间科技服务股份有限公司股份的交易情况、相关
损益确认时点及依据及损益金额的计算过程及相关会计处理，是否符
合企业会计准则的规定。请年审会计师核查并发表意见。
公司回复：
公司已于 2021 年 9 月 16 日披露关于阳光城与万物云相关交易内
容（详见公司 2021-171 公告）。该交易利润确认系置出阳光智博股份
所致，相关股份已经变更完毕。
根据双方在投资框架协议中对于交割事项的约定，股权交割及阳
光智博的公司管理权限交接已于 2021 年 9 月 27 日完成，公司已实际
丧失对上海阳光智博的控制权，完成对上海阳光智博股权的处置。
为确保交易顺利进行，公司在换股之前进行了股权归集，将公司
对阳光智博的股权归集至公司全资子公司海南慧优投资有限公司名
下，该步骤属于内部交易，在合并报表不产生损益。归集完成后，公
司开始换股动作，根据《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》及《企
业会计准则第 22 号-金融工具确认和计量》的规定，处置长期股权投
资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。因
此，公司单家报表在完成处置时确认当期损益。
根据《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》及《企业会计
准则第 33 号——合并财务报表》应用指南，母公司因处置子公司长
期股权投资而丧失控制权，在合并财务报表中，应当终止确认相关资
产负债、商誉等的账面价值，并终止确认少数股东权益（包括属于少
数股东的其他综合收益）的账面价值。处置股权取得的对价减去按原
持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产账面
价值份额，形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。
结合企业会计准则的规定，上市公司战略换股的会计处理计算过
程：
1、上海阳光智博在处置前属于上市公司并表子公司，因股权处
置行为导致上市公司丧失控制权，上市公司已终止确认相关资产负
债，并终止确认少数股东权益（包括属于少数股东的其他综合收益）。
2、按照处置股权取得的对价减去按原持股比例计算应享有原子
公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额，形成的差额计入
丧失控制权当期的投资收益。子公司自购买日开始持续计算的净资产
账面价值份额即为处置时点上海阳光智博合并报表的账面价值。处置
对价根据闽中兴估字（2021）第 AE90001 号与中锋评报字 01260 号
评估报告确认。经测算，置出的阳光智博股权与置入万物云股权差价
约 30.6 亿。
中兴评估按照 2021 年 6 月 30 日为评估基准日，结合阳光智博历
史经营、发展情况，在已拥有的资金、人才、市场等条件下预计未来
收益并进行折现或资本化直接得出估值结果。就本次估值目的来看，
交易各方关注的是企业未来的获利能力情况，所以通过收益法进行估
值并出具闽中兴估字（2021）第 AE90001 号估值报告。
3、考虑涉税影响，经测算，换股事宜涉及约 5.6 亿所得税。
4、综上，上市公司确认换股损益=30.6 亿-5.6 亿=25 亿。
上述测算结果未经公司会计师审计，仍需与会计师沟通确认最终
损益金额，存在与公司测算结果出现一定偏差的风险。
会计师核查意见：
针对上述股权置换交易，我们执行的审计程序：
（1）了解股权置换交易背景，交易模式；
（2）检查股权置换交易的过程文件，包括投资意向书、投资框
架协议、股份转让协议等；
（3）检查股权交割完成后的股东名册、公司章程；
（4）与评估专家讨论估值方法运用、估值参数选用的适当性，
并执行复核工作。
截至本说明出具日，我们尚在取得相关承诺、义务、约定等条款
能够得到恰当履行的支持性文件，以判断会计处理及损益金额的合理
性。
问题 3.结合公司经营情况、资金状况等，说明公司截至目前的有
息债务余额，短期内到期及逾期债务情况，分析公司短期及长期偿债
能力，并说明公司是否存在流动性风险，持续经营能力是否存在重大
不确定性。
公司回复：
1、有息债务及近期债务风险化解情况
（1）有息债务情况
截至 2021 年 9 月末，公司 1 年内到期的有息债务为 247.98 亿元、
占比为 29.20%，1-2 年内到期的有息债务为 365.67 亿元、占比为
43.05%，2-3 年到期的有息债务为 171.48 亿元、占比为 20.19%，3 年
以上到期的有息债务为 64.25 亿元、占比为 7.56%。公司有息债务在
1 年以内及 1-2 年到期的占比较高，存在一定集中兑付压力。
另外，基于金融机构对于公司的整体评估，存在金融机构要求提
前偿还的可能性，公司正在积极协商，但不排除短期兑付压力更大的
情况。
表：公司 2021 年 9 月末有息债务期限结构情况
单位：亿元、%
融资成本区 融资种类
融资种类 融资余额 占比
间 1 年之内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
银行贷款 341.39 40.19% 3.40%-9.5% 47.98 128.34 128.66 36.41
信用债券及资产
355.20 41.82% 5.30%-10.25% 137.31 153.22 36.82 27.84
证券化
其他融资 152.80 17.99% 5.00%-12.5% 62.69 84.11 6.00 -
合计 849.38 247.98 365.67 171.48 64.25
（2）近期债务风险化解情况
①境内 2021 年四季度到期/回售债券已完成展期
公司于 2021 年四季度集中到期的境内公开市场债务均已召开持
有人会议表决通过了本金展期 1 年的议案，明细表如下：
单位：亿元
证券代码 证券名称 起息日 回售日 到期日期 债券余额
137364.SZ 20 阳光优 2020-11-18 2021-11-08 2022-11-18 12.7
20 华济建筑 ABN001
082001071.IB 2020-12-24 2021-11-18 4.99
优先
114405.SZ 18 阳光 04 2018-11-19 2021-11-19 6.36
137542.SZ 阳欣 03 优 2020-12-30 2021-12-30 1.49
合计 25.55
②境外美元债交换要约及同意征求
截 至 2021 年 12 月 末 ， 境 外 美 元 债 “SUNSHI10.25
03/18/22 ”92.41%通过交换要约，“SUNSHI 10 02/12/23”87.98%通过交
换要约，“SUNSHI 7.875 09/04/24”87.66%通过交换要约（注销到期日
近的老券 SUNSHI10.25 03/18/22、SUNSHI1002/12/23、SUNSHI7.875
09/04/24，交换为 22 年 9 月 15 日到期、票面利率为 10.25%的新债，
同时豁免交叉保护条款）。
③2022 年公开债务利息展期及评级下调、美元债利息未偿付而
触发提前到期情况
2022 年以来，公司依然面对巨大的流动性和偿债压力，可动用
资金急剧减少。截至报告日，公司对应付息的存续债券“21 阳光城
MTN001”召开了持有人会议，表决通过了利息展期 0.5 年的支付的议
案；对因评级调整而触发提前归集的存续债券“阳光 2 优”、“20 华济
建筑 ABN001 优先”召开了持有人会议，表决通过了豁免提前到期的
议案。受到评级下调的影响，公司面临多笔公开市场债务触发提前还
款条件，涉及的公开市场债务金额约 79 亿。
另外，公司未能在 30 日豁免期内（即 2022 年 2 月 15 日）支付
需境外债券 XS2100664544、XS2203986927 合计 27,262,500 美元的利
息，可能触发存续境内债券等产品的相关条款，公司将按照相关规定
召开债券持有人会议，豁免交叉违约条款。同时，公司正就上述事项
寻求法律意见，并持续评估上述事项对公司法律、财务及运营的影响，
以期通过适当方式应对相关事宜。
公司正在对涉及触发条款的存续公开债务逐笔安排召开持有人
会议，竭尽全力与持有人沟通豁免提前到期条款，亦不断努力通过各
种方式获取资金以偿还欠款。但目前对于该项工作面临极大的挑战及
压力，数笔债务持有人众多，具有一定的沟通难度，若最终未能得到
豁免，公司将面临大规模债务交叉违约的极端情况。
2、公司经营情况
2021 年初以来，公司严格执行年初制定的预算计划，在面对各
方收紧的大环境下，保持坚定的战略定力和顽强的战斗毅力，通过营
销、投资、财务三大系统的灵活联动，以营销为核心促销售、争回款，
努力提升来访率及成交率，积极抢收。但随着调控政策的持续显效，
2021 年下半年市场情绪明显回落，购房者置业情绪偏弱，房企的投
资意愿和动力明显不足。在如此消极的市场环境下，公司全年完成
2021 年销售额目标不足八成，2021 年度，公司全口径销售金额 1838
亿元，同比减少 16%，全口径销售面积约 1148 万平方米，同比减少
25%；其中，权益销售金额约 1177 亿元，同比减少 16%，权益销售
面积约 788 万平方米，同比减少 22%。销售规模的下降直接导致了公
司的回款规模不及预期，从源头端影响了公司现金回流，但公司仍然
竭尽全力提升回款情况。由于预售资金监管等原因，使得资金沉淀在
项目公司层面，预售资金和信用债期限严重错配，难以抵消融资净流
出，信用债集中到期直接导致了公司面临巨大的流动性压力。
3、公司现金流及货币资金情况
2021 年 1-9 月，公司经营活动产生的现金流量净额为 207.89 亿
元，较上年同期下降 4.70%，出现一定降幅。下降的原因主要为：（1）
2020 年末以来，受到银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的
影响，个人住房贷款额度和审批放款速度放缓，本期收回联营合营、
合作方往来款同比减少；（2）去年同期受到疫情影响，部分项目在合
法合规的前提下停工，本期支付的工程款较上期相对增加，导致净额
下降。2021 年 1-9 月，公司投资活动产生的现金流量净额为-83.93 亿
元，系新增合作项目减少，导致净流出规模下降。2021 年 1-9 月，公
司融资活动产生的现金流量净额为-319.07 亿元，主要系公司偿还大
额有息债务，与借款相关的现金流入减少所致。
结合以上现金流情况，截至 2021 年 12 月末，公司在手货币资金
较年初大幅下降，除预售资金受限及融资受限因素外，因整体环境持
续严峻，金融机构及项目合作方股东对项目公司资金回拨集团非常谨
慎，在实操过程中，对项目资金监管加强，所以动用项目资金极为困
难，致使实操中可灵活动用资金占账面资金比例不足 1%，回笼至集
团层面难度极大，公司可自由动用货币资金基本枯竭。
4、主要资产及可变现能力情况
截至 2021 年 9 月末，公司的主要资产为：（1）货币资金 271.80
亿元，包括库存现金、银行存款和其他货币资金，其中其他货币资金
主要为贷款保证金、用于担保的定期存款或通知存款和客户购房按揭
贷款保证金等；（2）其他应收款 536.04 亿元，主要为股权或债权受
让意向金、合作方往来款、应收合营、联营往来款、应收押金及其他
保证金和代收代付款等；（3）存货账面价值 2,013.88 亿元，主要是房
地产业务中的开发成本和开发产品，另有少量库存商品、出租开发产
品和土地整理；
（4）长期股权投资账面价值 290.72 亿元，均为对合营、联营企
业的投资。公司长期股权投资采用权益法核算，其账面金额主要受参
股企业当期净利润以及参股企业处置情况的影响。上述四项资产占同
期总资产的比例为 83.14%。
截至 2021 年 6 月末，公司受限资产主要系因借款而抵质押的存
货、货币资金、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产
和其他非流动资产等，账面价值合计为 1,215.20 亿元，占公司资产总
额的比例为 33.92%，占比相对较高。
所有权或使用权受到限制的资产
单位：亿元
项目 金额 受限原因
货币资金 68.15 按揭担保保证金、银行贷款保证金以及项目监管资金等
存货 993.77 融资
长期股权投资 23.35 融资
投资性房地产 85.20 融资
固定资产 31.07 融资
无形资产 7.11 融资
其他非流动资产（含一年
6.55 融资
内到期的非流动资产）
合计 1,215.20
截至 2021 年 6 月末，未受限存货为 950.72 亿元，可变现能力相
对良好，存货中的开发成本、开发产品、出租开发产品和土地整理等
四项中一二线城市余额占比超过 75%，销售进度情况良好。但随着市
场的持续下行，变现能力同比大幅下降，叠加公司可自由动用货币资
金基本枯竭的因素，短期及长期偿债压力比较大。
综上，纵观 2021 年至目前，由政策调控升级，房地产行业面临
资金超预期紧缩，一方面正常公开市场再融资已经完全冻结，金融机
构收紧投放额度使得公司融资压降尤其严重；另一方面预售监管资金
监管大幅趋严，影响回款和资金盘活，可动用资金大幅下降；加之市
场下行，购房市场遇冷。多重因素叠加之下，公司自 2021 年四季度
以来的流动性遭受前所未有的压力，可动用货币资金受到严重影响，
导致短期及长期偿债压力比较大。但截至目前，公司流动性枯竭，未
能在宽限期内偿付两笔境外债利息，将面临大批量存续境内债触发交
叉违约的严重情况。但公司仍然在努力化解全面触发交叉违约的极端
压力，积极沟通持有人豁免交叉违约条款，旨在稳定公司的正常经营
秩序，赢得更多的时间来筹措资金，化解流动性风险。
房地产市场下行，行业资金面临超预期紧缩，再融资市场冻结，
公司可动用资金枯竭，长短期偿债压力较大，且目前因境外债利息未
能偿付从而引发了大规模交叉违约的情况。公司提醒广大投资者充分
了解本公司已披露的风险因素，注意投资风险。
4.请结合阳光集团目前的债务风险、流动性风险等，说明控股股
东相关风险可能对上市公司生产经营、公司治理、股权稳定性等方面
的影响。
答复：
近期，阳光集团正通过处置资产、请求金融机构及政府支持等措
施积极自救，但受宏观经济环境、金融行业监管环境、新冠疫情及行
业政策调控等多项因素的不利影响，阳光集团仍面临阶段性的流动性
问题，并面临诉讼、仲裁、资产被冻结等影响正常经营的不确定事项。
截至报告日，控股股东及其一致行动人累计被冻结 424,419,864 股，
占所持公司股份比例 25.02%，占公司总股本比例 10.25%。截至报告
日，控股股东及其一致行动人因部分账户维持担保比例低于平仓线，
通过集中竞价的方式被动减持公司股份累计 145,934,900 股，占公司
总股本的 3.52%（详见公司 2021-202、2022-012、2022-021 公告）。
被动减持后控股股东及其一致行动人合计持有公司股份
1,675,211,834 股，占公司总股本的 40.46%。
目前上述风险事项暂不会导致公司控制权发生变更，暂不存在控
制权不稳定的风险。公司与控股股东在资产、业务、财务等方面均保
持独立，上述事项不构成对公司生产经营、公司治理实质影响。公司
将持续积极关注上述事项的进展情况，并督促控股股东严格按照有关
法律法规及规范性文件的要求，及时履行信息披露义务。”
三、《东方金诚国际信用评估有限公司关于下调阳光城集团股份
有限公司主体及相关债项信用等级的公告》
东方金诚国际信用评估有限公司于 2022 年 2 月 20 日出具了《东
方金诚国际信用评估有限公司关于下调阳光城集团股份有限公司主
体及相关债项信用等级的公告》，主要内容如下：
“东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）对
阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”或“公司”）及其发
行的“20 阳城 01”、“20 阳城 02”、“20 阳城 03”和“21 阳城 01” 进
行了初始评级及跟踪评级。2022 年 2 月 6 日，东方金诚对公司主体
及相关债项进行了不定期跟踪评级，下调公司主体信用等级为 BBB，
评级展望为负面，下调“20 阳城 01”、“20 阳城 02”、“20 阳城 03”
和“20 阳城 01”债项信用等级为 BBB，评级结果自评级报告曰起至
到期兑付曰有效。
鉴于公司部分境外债券利息未能在豁免期内支付、销售金额显著
下滑，东方金诚根据信用评级相关制度实施了本次不定期跟踪评级。
东方金诚信用评级委员会决定将阳光城主体信用等级由 BBB 下
调至 BB，评级展望为负面，同时将“20 阳城 01”、“20 阳城 02”、“20
阳城 03”和“21 阳城 01”信用等级由 BBB 下调至 BB。评级理由如
下：
1、 阳光城部分境外债券利息未能在豁免期内支付。根据公司于
2022 年 2 月 18 日发布的《阳光城集团股份有限公司关于境外附属公
司债务相关情况的公告》，公司通过境外全资子公司阳光城嘉世国际
有限公司在境外发行债券，公司未能在 30 日豁免期内（即 2022 年 2
月 15 日）支付需支付的境外债券 XS2100664544 利息 13875000 美元
以及境外债券 XS2203986927 利息 13387500 美元。 上述事项可能触
发境内债券等产品的相关条款，公司将按照相关规定召开债券持有人
会议。
上述债券利息未能在豁免期内支付将触发公司多笔国内存续债
券的交叉保护等相关条款，或将进一步加大公司短期债务偿付压力。
2、公司销售规模同比大幅下降。根据公司发布的《阳光城集团
股份有限公司关于 2022 年 1 月份经营情况的公告》，公司 2022 年 1
月完成销售金额 67.10 亿元，销售面积 42.75 万平方米，同比均大幅
下降，销售规模的下降削弱了公司债务偿付来源，对短期债务偿付造
成不利影响。”
四、提醒投资者关注的风险
一创投行作为“20 阳城 01”、“20 阳城 02”、“20 阳城 03”、“20 阳
城 04”、“21 阳城 01”、“21 阳城 02”的受托管理人，为充分保障债券
投资人的利益，履行受托管理人职责，在获悉相关事项后，及时与发
行人进行了沟通，根据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券
受托管理人执业行为准则》等相关规定以及上述公司债券《受托管理
协议》的约定，出具本临时受托管理事务报告。
一创投行将严格按照《公司债券受托管理人执业行为准则》、《募
集说明书》及《受托管理协议》等规定和约定履行受托管理人职责，
持续密切关注发行人对上述公司债券的本息偿付情况以及其他对债
券持有人利益有重大影响的事项，督促发行人及时履行信息披露义
务，切实保障全体债券持有人的权益。
特此提请投资者关注相关事项，请投资者对相关事宜做出独立判
断。
（以下无正文）
（本页无正文，为《第一创业证券承销保荐有限责任公司关于阳光城
集团股份有限公司相关公司债券 2022 年第十三次临时受托管理事务
报告》之盖章页）
第一创业证券承销保荐有限责任公司
2022 年 2 月 日
