北京卓信大华资产评估有限公司
关于对沈阳惠天热电股份有限公司债务方
以资抵债评估事项的核查意见
根据深圳证券交易所上市公司管理一部 2021 年 12 月 17 日发布的《关于对
沈阳惠天热电股份有限公司的关注函》（公司部关注函﹝2021﹞第 456 号），我
公司就相关评估问题进行核查并发表意见如下：
问题 1. 标的资产报业大厦和信访局大楼是否存在活跃市场、是否存在相似
参照物，并说明选取的相似参照物或可比实例，以及参照物或可比实例的房地
产成交价格、成交时间、成交单价等量化指标。
核查说明：标的资产报业大厦和信访局大楼，分别位于沈阳市和平区中山
路 229 号及沈阳市沈河区市府大路 436 号，地处沈阳市区内中心区域，如图所
示：
故在沈阳市房地产市场上存在活跃市场，选择的三个可比实例均为沈阳市
中心区域交易案例，具体情况如下：
1
可比实例一：沈河区小西路 87 甲号，东大智慧大厦，钢混结构，建筑面积
13,000 ㎡，所在层数第 1-18 层/共 18 层，装修状况精装修，交易时间 2021 年
10 月，交易价格人民币 17,000 万元，单价 13,077 元/㎡，土地性质为出让，交
易方式为正常交易。
可比实例二：沈河区太清宫街 130 号，怀远商务大厦，建筑面积 17,000 ㎡，
所在层数第 5-18 层/共 18 层，装修状况中等装修，交易时间 2021 年 9 月，交易
价格人民币 19,000 万元，单价 11,176 元/㎡，土地性质为出让，交易方式为正
常交易。
可比实例三：皇姑区黄河南大街 118 号甲，独栋办公楼，有院，钢混结构，
建筑面积 2,500 ㎡，所在层数第 1-7 层/共 7 层，装修状况精装修，交易时间
2021 年 8 月，交易价格人民币 3,300 万元，单价 13,200 元/㎡，土地性质为出让，
交易方式为正常交易。
问题 2. 评估过程中是否根据标的资产的权利性质和用途、收益能力、竞争
能力、地理位置、成交时间等因素对可比案例作出调整；如是，说明具体调整
系数和调整过程；如否，说明理由和依据。
核查说明：通过对交易案例的调查，选取了标的资产与可比实例位于同一
供求范围内三个可比案例，资产用途相同——均为办公用房地产、地理位置相
近——均处于沈阳市内中心商圈；成交时间均为 2021 年 8-10 月，与评估基准
日相近，故上述参数未作调整。收益能力、竞争能力是通过对可比实例进行区
位状况分析、实物状况分析，进行调整。资产的权利性质不同，可比案例为出
让用地，被评估资产现状为划拨，正在由抵债方负责完成变更为租赁方式有偿
处置，修正时已扣除出让金，修正调整后权利与价值内涵是一致的。具体修正
情况详见问题 3 回复。
2
问题 3. 评估报告中采用的各项技术经济参数的具体取值，包括交易情况修
正系数、市场状况修正系数、区位状况修正系数、实物状况修正系数、权益因
素修正系数等，并说明各项经济参数确定的理由和依据。
核查说明：以沈阳市和平区中山路 229 号为例，对评估过程中的交易情况
修正系数、市场状况修正系数、区位状况修正系数、实物状况修正系数、权益
因素修正系数等经济参数测算过程说明如下：
根据沈阳市国资委 2021 年 11 月 29 日《关于做好划转资产评估工作的补充
通知》，将沈阳市和平区中山路 229 号及沈阳市沈河区市府大路 436 号注入沈
阳市城建房地产开发集团有限公司，注入后，资产土地用途为机关团体办公，
性质为租赁。沈阳市城建房地产开发集团有限公司现正在办理权证变更。原权
证信息为：委估资产位于沈阳市和平区中山路 229 号，不动产权证编号辽
（2021）沈阳市不动产权第 0083440 号，证载权利人为沈阳市机关事务管理局，
共有情况单独所有，不动产单元号 210102 007003 GB00006 F00010001，权利类
型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质划拨/自建房，用途机关团体用地
/办公，共用宗地面积 933.91 ㎡/房屋建筑面积 19,433.91 ㎡，使用期限长期，钢
筋混凝土结构，房屋总层数 23 层，所在层数 1-21 层。
评估对象建成时间为 1998 年。外墙面为铝塑板或理石；地面地砖或地板，
墙面刮大白或贴壁纸，大厅为理石罩面，顶棚石膏板或矿棉板吊顶，塑钢窗、
成品木门，外门为白钢玻璃门，楼宇安装 4 部电梯，配套设施有上下水、电、
气、中央空调供热制冷。总层数 23 层，地上 21 层，地下 2 层，地下 2 层为设
备间，地上 21 上存在一层加建房屋。现状闲置。
1、选择可比实例：
根据估价规范要求，选取下列三个交易实例作为可比实例：
案例 A：沈河区小西路 87 甲号，东大智慧大厦，钢混结构，建筑面积
3
13,000 ㎡，所在层数第 1-18 层/共 18 层，装修状况精装修，交易时间 2021 年
10 月，交易价格人民币 17,000 万，单价 13,077 元/㎡，土地性质为出让，交易
方式为正常交易。
案例 B：沈河区太清宫街 130 号，怀远商务大厦，建筑面积 17,000 ㎡，所
在层数第 5-18 层/共 18 层，装修状况中等装修，交易时间 2021 年 9 月，交易价
格人民币 19,000 万，单价 11,176 元/㎡，土地性质为出让，交易方式为正常交
易。
案例 C：皇姑区黄河南大街 118 号甲，独栋办公楼，有院，钢混结构，建
筑面积 2,500 ㎡，所在层数第 1-7 层/共 7 层，装修状况精装修，交易时间 2021
年 8 月，交易价格人民币 3,300 万，单价 13,200 元/㎡，土地性质为出让，交易
方式为正常交易。
2、比较因素说明
可比实例情况说明表
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
物业名称 机关大厦 东大智慧大厦 怀远商务大厦 独栋办公楼
和平区中山路 229 沈河区小西路 87 沈河区太清宫街 皇姑区黄河南
坐落地址
号 甲号 130 号 大街 118 号甲
交易价格(元/㎡) 待估 13,077 11,176 13,200
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
市场状
成交日期 2021 年 10 月 2021 年 10 月 2021 年 9 月 2021 年 8 月
况
位于皇姑区金
距区域中心的 距青年大街金廊商 邻青年大街金廊商 位于中街商圈周
廊沿线附近，
距离 圈 500 米，较优 圈，较优 边，较优
较优
周边环境和景 周边有八一公园， 周边有市府广场， 周边无公园绿 周边有北陵公
观 较优 较优 地，一般 园，较优
附近有 136
房 附近有 114 路、 附近有 257 路、
区 附近有 215 路、 路、217 路、
地 125 路、129 路、 207 路、212
位 公共交通便捷 228 路、291 路、 138 路、232
产 220 路、277 路、 路、224 路、237
状 度 214 路、244 路等 路、294 路等多
状 环路等多条公交线 路、206 路等多
况 多条公交线路，优 条公交线路，
况 路，优 条公交线路，优
优
区域内有银行
区域内有银行金融 区域内有银行金融 区域内有银行金
金融机构、购
机构、购物中心商 机构、购物中心商 融机构、购物中
物中心商业设
外部配套设施 业设施、医院等， 业设施、医院等， 心商业设施、医
施、医院等，
公共服务设施较完 公共服务设施较完 院等，公共服务
公共服务设施
备 备 设施较完备
较完备
4
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
周边有泰和国
周边有新恒基国
周边有银鼎国际大 周边有市府恒隆广 际大厦、辽宁
际大厦、文峰大
厦、天惠大厦、高 场、新华天玺大厦 大厦、启运商
办公聚集度 厦、房地产大厦
登国际大厦等商务 等商务办公场所， 务大厦等商务
等商务办公场
办公场所，较优 较优 办公场所，较
所，较优
优
临中山路、北三经 临小西路、斗姆宫 临大西路、太清
临街状况 临小路，一般
街，较优 东巷，较优 宫街，较优
楼层 1-21/23 1-18/18 5-18/18 1-7/7
人流量及密度 较优 较优 较优 较优
外观设计 一般 一般 一般 一般
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
配套设备设施完 配套设备设施
设备设施 配套设备设施完备 配套设备设施完备
备 完备
空间布局 一般 一般 一般 一般
实 新旧程度 1998 年 2002 年 2010 年 2017 年
物 处于所临街道
处于所临街道一般 处于所临街道一般 处于所临街道一
状 临街宽深比 一般水平，一
水平，一般 水平，一般 般水平，一般
况 般
室内装饰装修 简单装修 精装修 中等装修 精装修
建筑面积 19433.9 13000 17000 2500
地上少量车位，一 地上有停车场，较 地上少量车位， 院内有车位，
停车便捷度
般 优 一般 较优
其他 无院 无院 无院 有院
权 无规划限制条
规划条件 无规划限制条件 无规划限制条件 无规划限制条件
益 件
状
他项权利状况 无 无 无 无
况
3、因素修正调整说明及指数确定
（1）建立比较基础
对选取的可比实例建立比较基础，对各个可比实例的成交价格进行标准化
处理，统一财产范围、付款方式、融资条件、税费负担和计价单位。
①统一财产范围：本次估价选取的可比实例均为房地产，实物范围相同，
不包含非房地产成分，不带有债权债务，具有统一的财产范围。
②统一付款方式：本次估价选取的可比实例均为成交一次性付清价款，付
款方式相同。
③统一融资条件：本次估价选取的可比实例均为成交时一次性价款，无融
资，融资条件相同。
④统一税费负担：本次估价选取的可比实例交易税费由买卖双方依据税法
5
及政府相关规定各自缴纳自己应缴纳部分，均为正常负担税费。
⑤统一计价单位：本次估价统一计价单位按建筑面积单价为人民币元/平方
米。
（2）交易情况修正
以上选取的可比实例均为目前市场上的正常交易案例，交易中无特殊的影
响因素，因此各可比实例的交易情况修正系数均为 100/100。
（3）市场状况调整
因选取的可比实例的交易日期均为近期，区域内与评估对象类似的房地产
交易价格变化平稳，因此各可比实例的市场状况调整系数均为 100/100。
（4）区位状况调整
以上选取的可比实例在距区域中心距离、周边环境和景观、公共交通便捷
度、外部配套设施、办公集聚度、临街状况、楼层、人流量及密度等方面与评
估对象进行比较，以评估对象为基准（100%），对可比实例进行调整。
A. 距区域中心距离：按照区域周边商服状况分为优、较优、一般、较劣、
劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
B. 周边环境和景观：主要是自然环境及人文环境，根据周边环境条件分为
优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
C. 公共交通便捷度基础设施状况：主要考虑周边道路通达度和公交交通的
便捷度，根据周边交通条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一
个等级，修正±2%。
D. 外部配套设施：主要指为区域内服务的超市、医院、学校、银行等配套
设施，分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
E. 办公集聚度：按周边办公楼数量、档次，分为优、较优、一般、较劣、
劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
6
F.临街状况：按临街状况分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差
一个等级，修正±2%。
G.楼层：估价对象为高层办公楼，可比实例 C 为多层办公楼，多层与高层
相比，修正±3%。
H.人流量及密度：按人流到达并停留的情况，分为优、较优、一般、较劣、
劣五个等级，相差一个等级，修正±2%。
（5）实物状况调整
以上选取的可比实例，与评估对象在外观设计、建筑结构、设备设施、空
间布局、新旧程度、临街宽深比、装饰装修、建筑面积、停车便捷程度等方面
来进行比较，以评估对象基准（100%），对可比实例进行调整：
A.外观设计：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
B.建筑结构：分为钢混、混合、砖木、砖石、简易五个等级，相差一个等
级，修正±3%。
C.设备设施：分类齐全、较齐全、一般、不齐全四个等级，相差一个等级，
修正±1%。
D.空间布局：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
E.新旧程度：按具体建筑年代每相差 5 年划分若干等级，相差一个级别，
修正+/-2%。
F.临街宽深比：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
G.装饰装修：分为精装修、中等装修、简单装修、初装修、清水房五个等
级，相差一个等级，修正±3%。
7
H.建筑面积：分为 5000 以下，5000-8000，8000-10000，10000-15000，
15000 以上五个等级，相差一个等级，修正±2%。
I.停车便捷程度：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，相差一个等级，
修正±2%。
J.其他：分为有院和无院，修正±5%。
（6）权益状况调整
以上选取的可比实例，与评估对象在规划限制、房屋他项权利状况等方面
来进行比较，以评估对象基准（100%），对可比实例进行调整：
A．规划限制：评估对象可比实例 A、B、C 均无规划限制，故不作修正。
B．房屋他项权利状况：本次评估不考虑他项权利对评估对象场价值的影
响，评估对象可比实例 A、B、C 均无他项权利限制，故不作修正。
比较因素条件指数表
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
东大智慧大
物业名称 机关大厦 怀远商务大厦 独栋办公楼
厦
交易情况 100 100 100 100
市场状
成交日期 100 100 100 100
况
距区域中心的距离 100 100 100 100
周边环境和景观 100 100 98 100
公共交通便捷度 100 100 100 100
区
位 外部配套设施 100 100 100 100
状 办公聚集度 100 100 100 100
况
临街状况 100 100 100 98
楼层 100 100 100 103
人流量及密度 100 100 100 100
房
地 外观设计 100 100 100 100
产 建筑结构 100 100 100 100
状 设备设施 100 100 100 100
况
空间布局 100 100 100 100
实
物 新旧程度 100 100 104 108
状 临街宽深比 100 100 100 100
况
室内装饰装修 100 106 103 106
建筑面积 100 102 100 108
停车便捷度 100 102 100 102
其他 100 100 100 105
权 规划条件 100 100 100 100
8
比较案例项目 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
益
状 100 100 100 100
况 他项权利状况
比较因素修正系数表
比较案例项目 案例 A 案例 B 案例 C
比较案例项目 东大智慧大厦 怀远商务大厦 独栋办公楼
交易情况 100/100 100/100 100/100
市场状
成交日期
况 100/100 100/100 100/100
距区域中心的距离 100/100 100/100 100/100
周边环境和景观 100/100 100/98 100/100
公共交通便捷度 100/100 100/100 100/100
区
位 外部配套设施 100/100 100/100 100/100
状 办公聚集度 100/100 100/100 100/100
况
临街状况 100/100 100/100 100/98
楼层 100/100 100/100 100/103
人流量及密度 100/100 100/100 100/100
外观设计 100/100 100/100 100/100
房
地 建筑结构 100/100 100/100 100/100
产 设备设施 100/100 100/100 100/100
状
况 空间布局 100/100 100/100 100/100
实
物 新旧程度 100/100 100/104 100/108
状 临街宽深比 100/100 100/100 100/100
况
室内装饰装修 100/106 100/103 100/106
建筑面积 100/102 100/100 100/108
停车便捷度 100/102 100/100 100/102
其他 100/100 100/100 100/105
权 规划条件 100/100 100/100 100/100
益
状 他项权利状况 100/100 100/100 100/100
况
4、比准价格计算
采用连乘方法计算各可比实例的比准价格，计算公式为：
比准价格=可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区
位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
三个可比实例的比准价格比较接近，采用简单算术值作为评估对象的市场
9
价值评估单价。
根据 2021 年 11 月 17 日沈阳市人民政府国有资产监督管理委员会下发的
《关于做好划转资产评估工作的通知》，和平区中山路 229 号机关团体用地 20
年出让金为 650 元/平方米，第一年租金为 90 元/平方米，则未来 19 年租金现值
为 560 元/平方米，以市场价值评估单价扣除未来 19 年租金单价为被评估资产
单价。
北京卓信大华资产评估有限公司
2021 年 12 月 20 日
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