苏宁环球股份有限公司 2012 年度报告摘要
证券代码：000718 证券简称：苏宁环球 公告编号：2013-007
苏宁环球股份有限公司 2012 年度报告摘要
1、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易所网站等中国证监会指
定网站上的年度报告全文。
公司简介
股票简称 苏宁环球 股票代码 000718
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘登华 邱洪涛
电话 025-83247946 025-83247946
传真 025-83247136 025-83247136
电子信箱 suning@suning.com.cn suning@suning.com.cn
2、主要财务数据和股东变化
（1）主要财务数据
2012 年 2011 年 本年比上年增减(%) 2010 年
营业收入（元） 4,406,134,007.27 3,664,524,682.14 20.24% 3,473,492,079.21
归属于上市公司股东的净利润（元） 863,104,220.29 787,003,011.50 9.67% 771,607,255.54
归属于上市公司股东的扣除非经常
866,064,667.65 786,413,714.69 10.13% 776,126,330.98
性损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 2,059,055,720.43 -879,278,232.79 334.18% -3,414,258,721.74
基本每股收益（元/股） 0.42 0.39 7.69% 0.45
稀释每股收益（元/股） 0.42 0.39 7.69% 0.45
加权平均净资产收益率（%） 18.87% 20.53% -1.66% 23.99%
本年末比上年末增
2012 年末 2011 年末 2010 年末
减(%)
总资产（元） 19,138,438,217.29 17,350,427,755.56 10.31% 15,211,798,896.32
归属于上市公司股东的净资产（元） 5,005,721,635.86 4,142,617,415.57 20.83% 3,559,933,660.23
（2）前 10 名股东持股情况表
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 43,144 50,910
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股数量 持有有限售条件的股份数量
股份状态 数量
1
苏宁环球股份有限公司 2012 年度报告摘要
张桂平 境内自然人 19.73% 403,214,702 302,411,026 质押 243,000,000
张康黎 境内自然人 17.06% 348,525,843 261,394,382 质押 224,000,000
苏宁环球集团 境内非国有法
17.02% 347,726,252 质押 197,550,000
有限公司 人
中信证券股份
有限公司客户
其他 9.91% 202,530,382
信用交易担保
证券账户
中国建设银行
－富国天博创
其他 3.03% 61,807,000
新主题股票型
证券投资基金
曹晴霞 境内自然人 2.11% 43,200,000
中国工商银行
－富国天惠精
选成长混合型 其他 1.69% 34,500,000
证券投资基金
（ＬＯＦ
中国建设银行
－上投摩根中
其他 1.56% 31,856,358
国优势证券投
资基金
交通银行－富
国天益价值证 其他 1.39% 28,473,993
券投资基金
季芬莲 境内自然人 1.36% 27,768,774
1、上述股东中张桂平先生为公司实际控制人，苏宁集团为其控制企业，与股东张康黎先
生为父子关系，苏宁集团通过中信证券客户信用交易担保证券账户持有公司股票
上述股东关联关系或一致行动
200,000,000 股。除此以外，上述股东与其他股东之间不存在关联关系，也不属于《上市公
的说明
司收购管理办法》中规定的一致行动人。2、未知其他流通股股东间是否存在关联关系，
也未知其他流通股股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一致行动人。
2
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（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
3、管理层讨论与分析
2012年，随着国际国内整体经济形势的变化，中国经济增速出现放缓，维持着弱增长的格局，全年国内生产总值（GDP）
增速为7.8%，经济增长率告别了“8”时代。我国房地产市场与国家经济息息相关，随着人口老龄化、人口红利效应逐渐递减、
调整政策的升级与加码、全球化红利消退等因素的影响，市场不可避免地面临竞争加剧、增长放缓的压力。2012年，房地产
调控政策紧中趋稳，在稳增长的背景下，国家对房地产行业的政策调控持续进行，坚持以满足合理住房需求、抑制投资投机
性需求为主要基调，一方面，严格执行差别化信贷政策和限购政策，通过向各地派出督查组等方式确保政策落实到位，同时
对首次置业的刚性需求给予政策扶持；另一方面，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房供应量
及相应资金支持力度，以增加市场有效供给，保护合理性自住需求。2012年12月召开的中央经济工作会议提出要积极稳妥地
推进城镇化，着力提高城镇化质量，城镇化是中国最大的内需潜力所在，将对我国房地产业的发展产生深远的影响。在上述
宏观政策环境下，2012年全国房地产市场呈现出低开高走的格局，整个行业在严峻的调控中仍然获得较快发展：据国家统计
局披露的数据显示，2012年全年全国商品房销售面积一直处于回升通道中，全年为111304万平方米，同比增长1.8％；销售
金额自8月份由负转正后连续5个月增速回升，全年达到64456亿元，同比增长10％；全年全国房地产开发累计投资71804亿元，
同比增长16.2%。从区域来看，限购的一、二线核心城市的房价回暖力度明显大于中小城市，少数热点一、二线城市潜在需
求强烈但供应不足，有价格上涨压力；三、四线城市供应充足但潜在需求弱，价格上涨动力不足；少部分供应严重过剩的城
市，其风险则值得关注。从行业发展态势来看，行业竞争更加激烈，集中度进一步提升。
面对国家持续进行的房地产宏观调控政策和市场竞争格局的深刻变化情况，公司管理层在公司董事会的领导和全体员工
的共同努力下，始终坚持“深耕南京，立足江苏，布局全国”的发展战略，认真分析市场变化，不断提高对政策和市场的应变
能力，适时主动的调整营销策略，严格控制成本，加强产品品质管理，提高公司品牌美誉度。报告期内，公司实现签约销售
面积88.69 万平方米，比去年同期增长165.62%；签约销售额 66.40亿元，比去年同期增 124.48%；实现营业总收入440,613.40
万元，比上年同期增长20.24 %；实现归属于上市公司股东的净利润86,310.42万元，比上年同期增长9.67%。
一、公司所处的行业发展趋势和发展战略
1、行业发展趋势
中国社会经济基本面长期趋好，中央继续坚持房地产调控政策不动摇，继续抑制投资投机性需求，党的“十八大”和今年
中央经济工作会议提出的居民收入倍增、积极推进城镇化、提高农民土地增值收益、增加居民财产性收入等举措，对房地产
行业产生积极影响，同时我国住房的刚性需求依然十分巨大，总体上房地产行业将持续向好，仍有很大发展空间。尤其是新
一届党中央和政府明确提出大力发展新型城镇化，新型城镇化必将成为中国未来经济发展的突破口和重要引擎，是扩大内需
的最大潜力所在。
经过多年来的高速发展，房地产行业已进入稳定发展期，随着行业集中度逐步提升，未来的竞争也将更加激烈，这将对
房地产企业的发展质量和管理水平提出更高的要求。同时随着国家对房地产行业的宏观调控长效机制的建立和完善，房地产
行业必将持续健康稳定发展。
2、公司发展战略
3
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公司将紧紧围绕“深耕南京、立足江苏、布局全国”的发展战略，重点在长三角、珠三角及一二线城市增加土地储备，以
江苏为大本营，缩短开发周期，加速资金周转；以市场为导向，严控成本，加强质量管理，提高公司品牌美誉度；以法律法
规为准绳，加强内控规范，提高公司规范化运作水平。
二、2013年公司经营计划
除南京威尼斯水城项目、南京天润城项目、南京名都汇项目、南京天华绿谷项目、宜兴天氿御城项目、芜湖城市之光项
目在售外，2013年上海天御国际项目、无锡北塘项目、南京朝阳山项目、吉林天润城四街区将陆续进入推盘销售，公司计划
2013年项目新开工面积186.4万平方米，全年在建面积413.67万平方米，公司可售项目和可售货量将大幅增加，计划全年签约
销售额在2012年基础上有50%以上的增长。公司将通过提升管理水平，缩短开发周期，加速资金周转；以市场为导向，严控
成本，加强质量管理，提高公司品牌美誉度；以法律法规为准绳，加强内控规范，提高公司规范化运作水平；开源节流提高
资金使用效率、广聘贤才储备人才，最终有效达成2013年经营发展目标。
1、产品质量是公司的生命线，紧盯生产安全质量，加快工程建设进度，确保项目开发进度按计划完成。根据公司运营
计划，公司在2013年将有大量新项目开工建设，进入全面开发建设的高峰期。为解决工期要求紧，质量要求高的难题，公司
将紧盯安全质量，同时适度加快工程建设进度，科学制定工程进度节点计划，指导监督工程开发计划管理、质量管控、招投
标管理、安全生产等关键环节，为2013年经营计划的顺利实施完成提供有力保障。
2、以销售为龙头，以市场为导向，高度重视销售工作，确保2013年度签约销售额突破100亿元。2012年公司留存货值80.5
亿元，2013年新增货量150.92亿元，公司进入销售期的项目较为集中，年度销售任务艰巨，营销工作的压力巨大。为此，董
事会要求以2014年南京青奥会前开通江北地铁3号线，打通江北项目交通瓶颈为契机，重点加大江北的威尼斯水城项目、天
润城项目、天华绿谷项目的营销力度，以业绩指标为驱动，统筹营销团队建设，加强广告策划及推广执行的管理，加强在售
或拟售项目的市场调研，指导各项目拟定不同阶段的营销策略、销售策略、推广策略、客户定位、产品定位等工作。在总结
2012年销售政策执行情况基础上，制订有效的销售考核激励制度，落实制度实施措施，保证重点项目的销售计划能得到有效
落实。
3、实行全面预算管理，合理调拨资金，提高资金使用效率，扎实推进融资管理工作。2013年，公司项目新开工量有较
大幅度增加，资金投入也相应增长，为保证公司建设需求，公司将大力拓展融资渠道，根据公司项目建设进度，控制、把握
融资额度与节奏，在确保资金需求的同时，努力降低融资成本，提高资金使用效率。
4、强化风险意识，提升防范能力，建立全面内控管理机制。2012年，公司聘请德勤会计师事务所进行内控建设的咨询，
经过大半年的梳理，风险排查，落实整改，编写内控手册，培训落实，公司的风险意识得到强化，内控管理更加规范。2013
年，公司将确保制度落地，执行到位，同时继续推动、完善全面风险管理报告机制及日常风险提示机制的相关工作，积极组
织交流、培训，开展职业道德素养教育，提高风险防范能力，强化风险管理意识，带动公司整体风险管理水平上一个新的台
阶。
5、“创苏宁伟业 做百年苏宁”，积极引进人才，优化考核机制，加强企业文化建设，形成企业人力资源优势。2013年公
司将有大量新开工项目，很多关键岗位都需要补充人才，公司按照“招得来人，留得住人”的工作要求，一方面将在人员招聘
及专业培训方面制定专门计划，尤其是在工程管理、规划设计、全面预算、战略投资等专业人才的招聘上加大工作力度，采
取多渠道、多手段，千方百计吸引优秀人才，建立人才有效供给机制，保障公司人才供给；另一方面，将继续健全完善人力
资源相关制度，建立年度业绩考核及奖励机制，做好绩效考核工作，提高员工工作积极性与创造性，为公司持续发展提供有
力的人才保证。
6、以法律法规为准绳，提高公司规范化运作水平，加强市值管理。2013年，公司将认真总结经验教训，加强规范运作
意识，根据证券监管机构的要求，及时披露投资者最关心的信息，注重信息披露的有效性、公平性，严防内幕交易，提高公
司经营的透明度。在此基础上，公司将继续做好投资者关系管理工作，利用深交所互动易、公司网站、电话等途径，加强与
投资者互动，完善与投资者交流沟通的渠道和机制，切实加强市值管理，实现公司市值增幅超越房地产指数涨幅的目标。
三、未来面对的风险及对策
1、政策风险
近年来，国家对房地产行业保持严格的调控态势，2013年中央将继续坚持房地产调控政策不动摇。尤其是年初以来，一
线城市房价出现反弹苗头，今年3月“新国五条”出台，各地陆续发布了实施细则，引起社会各界的强烈反应。如果目前的调
控政策未能达到预期，则未来不排除出台新的调控措施，这将使房地产行业短期面临更大的政策不确定性风险。
2、市场风险
经过多年的高速发展，房地产市场越来越成熟，行业集中度也日益提高，尤其是在宏观政策调控之下，市场竞争更加激
烈，面临较大的市场风险。
3、管理风险
公司房地产开发经营业务主要由公司总部制定年度经营目标，各城市公司负责具体运作，这种经营模式有利于公司因地、
因时制宜，提高运营灵活性和市场反应速度，但随着公司未来业务规模的持续扩张，将会对公司的管理能力提出更高的要求，
如果公司人力资源储备、风险控制、项目管理等方面不能及时跟进，公司将面临一定的管理风险。
4、公司应对策略
面对房地产行业当前的政策风险和市场风险，公司认为只要房价不出现大幅的反弹，国家宏观调控政策明显加码的可能
性不大。公司将密切关注政策动向，加强对宏观经济政策的解读，紧紧把握市场走势，适应调控常态化的市场环境；公司将
积极应对市场的变化，缩短开发周期，通过项目前期设计、严格控制成本、加强质量管理、加快工程进度、丰富营销手段等
措施全面提升公司综合经营能力，提升公司核心竞争力。
随着未来公司规模的不断壮大，对管理能力的要求也不断提高。公司非常重视人才的培养与引进。目前公司主要采取“两
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条腿走路”的方式。一是管理人员通过内部骨干培养为主，二是高端亟需人才通过外部招聘引进。同时公司有针对性的制订
了考评与激励制度，激励管理人员全力完成公司制订的战略发展规划，同时分享公司快速发展带来的收益。
4、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
报告期内，因公司全资子公司“南京苏宁”和“商业地产”设立之后一直未发生房地产开发业务，为降低成本，经公司决定
对其进行注销。
（2）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用。
苏宁环球股份有限公司
董事长：张桂平
2013年4月26日
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