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苏宁环球股份有限公司
2012 年度财务报表附注
(无特别指明本报表附注货币单位为人民币元)
一、公司基本状况
苏宁环球股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）原名吉林纸业股份有限公司，系于 1993 年
5 月经吉林省经济体制改革委员会吉改股批（1993）61 号文批准，以定向募集方式设立的股份有限公司。
1997 年 3 月 20 日经中国证监会证监发字（1997）82 号文批准，向社会公开发行人民币普通股 6,000 万股。
1997 年 4 月 8 日，公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码 000718。截至 2004 年 12 月 31 日，本
公司股本 399,739,080 元，其中，吉林市国有资产经营有限责任公司持股 50.06%。
2005 年 9 月 25 日国务院国有资产监督管理委员会以国资产权【2005】1118 号《关于吉林纸业股份有
限公司国家股转让有关问题的批复》文批准，同意吉林市国有资产经营有限责任公司将其持有的本公司国
家股 20,009.808 万股转让给江苏苏宁环球集团有限公司（以下简称“苏宁集团”）。转让完成后，该股份属
非国有股。2005 年 11 月 9 日中国证监会以证监公司字【2005】112 号《关于同意江苏苏宁环球集团有限
公司公告吉林纸业股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》批准，同意豁免苏宁环球集团
有限公司因持有吉林纸业股份有限公司 50.06%的股份而应履行的要约收购义务。
2005 年 11 月 8 日，中国证券监督管理委员会以证监公司字【2005】113 号文《关于吉林纸业股份有
限公司重大资产重组方案的意见》批复，同意本公司实施重组，受让苏宁集团持有的南京天华百润投资发
展有限公司（以下简称“天华百润”）95%的股权和南京华浦高科建材有限公司（以下简称“华浦高科”）
95%的股权，同时被豁免由于受让上述资产而产生的全部债务。
2005 年 12 月 9 日，本公司 2005 年第一次临时股东大会通过股权分置方案，以上述资产重组为基础，
苏宁集团以将经营性资产注入本公司的方式，向全体流通股股东作出对价安排，公司净资产由 0 元上升为
40,277.90 万元，流通股股东每 10 股获得 10.08 元净资产。2005 年 12 月 26 日原非流通股股东持有的非流
通股份获得上市流通权，股份性质变更为有限售条件的流通股。至此，本公司股份 399,739,080 股，全部
为流通股份，其中有限售条件的流通股份 211,149,406 股（其中含高管股份 14,326 股），占 52.82%，无限
售条件的流通股份 188,589,674 股，占 47.18%。
根据国家工商行政管理总局的名称核准和吉林省工商行政管理局的核准，公司名称于 2005 年 12 月 12
日变更为苏宁环球股份有限公司。
2007 年 4 月 30 日，公司经中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]38 号文核准，非公开发行人民
币普通股（A 股）91,249,627 股，每股面值人民币 1 元，每股发行价人民币 4.51 元。其中公司实际控制人
张桂平及其关联人张康黎分别以其持有的江苏乾阳房地产开发有限公司（以下简称“乾阳房地产”）51%
和 49%的股权认购发行股份的 90%，南通百汇物资有限公司以现金认购发行股份的 10%。本次发行结束后，
公司股本变为 490,988,707.00 元。以上增资，业经中喜会计师事务所以中喜验字[2007]第 01015 号验资报
告予以验证。
2008 年 5 月，公司经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]703 号文核准，非公开发行人民币普通
股（A 股）192,634,306.00 股，每股面值人民币 1 元，每股发行价人民币 26.45 元。其中公司实际控制人
张桂平及其关联人张康黎分别以其持有的南京浦东房地产开发有限公司（以下简称“浦东房地产”）46%
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和 38%的股权出资认购本次发行的全部股份。本次发行结束后，公司股本变更为 683,623,013.00 元，以上
增资，业经中喜会计师事务所以中喜验字[2008]第 01023 号验资报告予以验证。
根据公司 2008 年第一次临时股东大会决议，2008 年 9 月，公司以总股本 683,623,013 股为基数，用未
分配利润向全体股东每 10 股送 9 股红利，派发现金股利 1 元(含税)，共计送红股 615,260,711 股，变更后
的股本为 1,298,883,724.00 元。
2008 年 11 月，公司以非公开发行股票方式发行股票 120,000,000.00 股，每股面值人民币 1 元，发行
后公司股本变更为 1,418,883,724.00 元。
根据公司 2008 年度股东大会决议，2009 年 6 月，公司以 2008 年 12 月 31 日的总股本 1,418,883,724
股为基数，以资本公积金向全体股东每 10 股转增 2 股，以未分配利润每 10 股派 0.2 元人民币现金（含税），
共计转增股本 283,776,744 股，转增后公司股本变更为 1,702,660,468.00 元。以上增资，业经中喜会计师
事务所以中喜验字[2009]第 01023 号验资报告予以验证。
根据公司 2010 年度股东大会决议，2011 年 5 月，公司以 2010 年 12 月 31 日总股本 1,702,660,468 股
为基数，以资本公积转增股本的方式，向全体股东每 10 股转增 1 股；以未分配利润派发股票股利的方式，
每 10 股送 1 股红股，派 1.2 元人民币现金（含税），共计转增股本 340,532,093 股，转增后公司股本变更为
2,043,192,561 元。以上增资，业经中喜会计师事务所以中喜验字[2011]第 01039 号验资报告予以验证。
截至 2012 年 12 月 31 日，公司基本情况如下：
公司注册地：吉林经济技术开发区九站街 718 号
公司经营范围：房地产开发（凭资质经营）；投资建设城市基础设施、投资教育及相关产业、投资开
发高新技术项目；建材生产（凭环保许可生产）；进出口贸易（需专项审批除外）；酒店管理；经济信息咨
询服务；黄金等贵金属矿投资；有色金属（含稀有金属及稀土金属）矿投资；电力投资；煤炭和石油化工
产品的投资。
公司所属行业：房地产及建筑建材业
公司法定代表人：张桂平
二、公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》和其他各
项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整的反映了公司的财务状况、经营成果和
现金流量等有关信息。
3、会计期间
自公历一月一日至十二月三十一日。
4、记账本位币
以人民币为记账本位币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。分为同一控制下
的企业合并和非同一控制下的企业合并。
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（1）同一控制下的企业合并
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量，取得的净资产账面价
值与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，计入当期损益。对于控股合并，合并资产负
债表中被合并方的各项资产、负债，按其账面价值计量。
（2）非同一控制下的企业合并
合并成本为按照购买日为取得被购买方的控制权付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证
券的公允价值。通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和。购买方为企
业合并发生的各项直接相关费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务
性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
①对于吸收合并，合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产、公允价值份额的差额，确认为
商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
②对于控股合并，合并资产负债表中被购买方可辨认资产、负债按照合并中确定的公允价值列示，合
并成本大于合并中取得的各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，确认为购买日合并资产负债表中的
商誉，企业合并成本小于合并中取得的各项可辨认可资产、负债公允价值份额的差额，计入当期损益。
6、合并财务报表的编制方法
公司按《企业会计准则第 33 号－合并财务报表》及相关会计准则编制合并会计报表。合并财务报表
的合并范围以控制为基础确定，以母公司和子公司财务报表为基础，按照权益法调整对子公司的长期股权
投资后，对内部往来、内部交易及权益性投资项目全部抵销编制。
7、现金及现金等价物确定标准
公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资确认为现金等价
物。
8、外币业务和外币报表折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币金额。
资产负债表日，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算，因资产负债表日即期汇率与初
始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损益；以历史成本计量的外币
非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。在资本化期间内，外币借
款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入相关资产的成本。与房地产项目直接有关的汇兑损益，在房
地产竣工之前，计入开发成本。
9、金融资产和金融负债
（1）金融资产、金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为四类：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易
性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；②持有至到期投资；③贷款和应
收款项；④可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为两类：①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易
性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；②其他金融负债。
（2）金融工具的确认依据和计量
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
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公司在初始确认金融资产时，均按公允价值计量，在进行后续计量时，四类资产的计量方式有所不同。
①公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按取得时的公允价值作为初始确认金额，
相关交易费用计入当期损益。持有期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日以公允价
值计量，因公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益。该金融资产处置时其公允价值与初始入账金额
之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益；
②公司可供出售金融资产，按取得时该金融资产公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。持
有期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日以公允价值计量，因公允价值变动形成的
利得或损失直接计入资本公积。该金融资产处置时其取得价款与账面价值之间的差额确认为投资收益，同
时原计入资本公积的公允价值变动额转入投资收益；
③公司对外销售商品或提供劳务形成的应收款项按双方合同或协议价款作为初始确认金额。收回或处
置应收款项时，取得的价款与账面价值之间的差额计入当期损益。
④公司持有至到期投资，按取得时该金融资产公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额，持有
期间按实际利率及摊余成本计算确认利息收入计入投资收益。该金融资产处置时其取得价款与账面价值之
间的差额确认为投资收益。
公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，取得时以公允价值计量，相关交易费用直接
计入当期损益，持有期间按公允价值进行后续计量；其他金融负债，取得时按公允价值和相关交易费用之
和作为初始确认金额。持有期间按实际利率法，以摊余成本计量。
（3）金融资产和金融负债公允价值的确定
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确认其公允价值；不存在活跃市场的，
采用估值技术确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格为基础确
定其公允价值。
（4）金融资产减值准备测试及提取方法
资产负债表日公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值
进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。对单项金额重大的金融资产单独进行
减值测试，对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金
融资产组合中进行减值测试。
对贷款及应收款项、持有至到期投资按预计未来现金流量现值与账面价值的差额计提减值准备；计提
后如有客观证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回计入当期损益。
可供出售的金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计入所有者权益的因公允价
值下降形成的累计损失，应予以转出计入当期损益。其中，属于可供出售债务工具的，在随后发生公允价
值回升时，原减值准备可转回计入当期损益，属于可供出售权益工具投资，其减值准备不得通过损益转回。
10、应收款项
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的判断依据或金额标准 期末余额 500 万元以上的应收款项
公司对于单项金额重大的应收款项单独进行减
值测试，有客观证据表明其发生了减值的，按未
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 来现金流量现值低于其账面价值的差额确认减
值损失，计提坏账准备，如未发现减值现象则按
账龄分析法计提坏账准备。应收政府款项及公司
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内部往来款等无回收风险的款项不计提坏账准
备。
（2）按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
组合 1 除（1）、（3）及组合 2 外的其他应收款项
组合 2 应收政府款项及公司内部往来款等无回收风险的款项
按组合计提坏账准备的计提方法
组合 1 按照账龄分析法计提
组合 2 不计提坏账准备
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内 0.5 0.5
1-2 年 10 10
2-3 年 30 30
3-5 年 50 50
5 年以上 90 90
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项：
期末单项金额未达到上述（1）标准的，但账龄超过五年的非关联
方应收款项或依据公司收集的信息证明债务人已出现资不抵债、
单项计提坏账准备的理由
濒临破产等情形，影响债务人正常履行信用义务的非关联方应收
款项。
坏账准备的计提方法 按照应收款项的 90%计提。
11、存货核算方法
（1）存货分类：存货按房地产开发产品和非开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、
在建开发产品、出租开发产品。非开发产品包括原材料、库存商品、周转材料。
（2）计量方法：存货按成本进行初始计量；资产负债表日按照存货成本与可变现净值孰低计量。周
转材料领用采用一次转销法摊销。
（3）公司的存货盘存采用永续盘存制度。
（4）存货跌价准备确认标准和计提方法：公司在中期期末或年度终了，根据存货全面清查的结果，
按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备，可变现净值按估计的市价扣除估计完
工成本及销售费用和税金确定。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账
面价值后，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
（5）开发用土地的核算办法：项目开发时，全部转入在建开发产品，在开发成本科目中单独设置土
地开发明细，核算土地开发过程中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、
缴纳土地使用权出让金、过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费用，计算每平米的土地开发单位成
本，根据用途及使用面积，分别转入开发产品—其他项目。
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（6）用于开发房地产的借款的借款费用，在房地产竣工之前计入开发成本，开发产品完工之后发生
的利息等借款费用，计入财务费用。若开发房地产发生非正常中断，并且连续时间超过 3 个月，暂停计入
开发成本，将其确认为当期费用，直至开发活动重新开始。其他的借款费用均于发生当期确认为财务费用。
12、长期股权投资的核算方法
（1）企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其投资成本：
A 、同一控制下的企业合并，公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在
合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。长期股权投资投资成
本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
公司以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为
长期股权投资的投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资投资成本与所发行股份面值
总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
B、非同一控制下企业合并，以购买日为取得对购买方控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及
发行的权益性证券的公允价值作为投资成本。如果购买成本的公允价值大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值的份额，其差额作为商誉；如果购买成本的公允价值小于合并中取得的被购买方可辨认净
资产公允价值的份额，其差额计入当期损益。
（2）非企业合并形成的长期股权投资，以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为投资成本；
发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成本；投资者投入的长期股权投资，按
照投资合同或协议约定的价值作为投资成本，合同或协议约定价值不公允的除外；具有商业实质且其公允
价值能够可靠计量的非货币资产交换取得的长期股权投资，以其公允价值和支付的相关税费作为该项投资
的投资成本，换出资产账面价值与公允价值的差额计入当期损益；以债务重组方式取得的长期股权投资，
以其公允价值作为投资成本，公允价值与重组债务账面价值之间的差额计入当期损益。
（3）长期股权投资后续计量及收益确认
本公司对被投资单位控制或不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场没有报价，公允价值不能可
靠计量的采用成本法核算。本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的采用权益法核算。公司确认投
资收益时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调
整后确定。
（4）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制是指，按照合同约定对某项经济活动共有的控制。公司对外投资符合下列情况时，确定对被
投资单位具有共同控制：①任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营活动；②涉及合营企业基
本经营活动的决策需要各合营方一致同意；③各合营方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方
对合营企业的日常活动进行管理，但其必须在各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。
公司对外投资符合下列情况时，确定对被投资单位具有重大影响：①在被投资单位的董事会或类似权
力机构中派有代表；②参与被投资单位的政策制定过程，包括股利分配政策等的制定；③与被投资单位之
间发生重要交易；④向被投资单位派出管理人员；⑤向被投资单位提供关键技术资料。公司直接或通过子
公司间接拥有企业 20%以上但低于 50%表决权股份时，一般认为对被投资单位具有重大影响。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
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期末公司按成本法核算的、在活跃市场没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，按照其账
面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认减值损失；
其他长期股权投资存在减值迹象的，期末可收回金额低于其账面价值的，按被投资单位可收回金额低于长
期投资账面价值的差额，计提长期投资减值准备。
13、投资性房地产的核算方法
（1）确认依据：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性
房地产同时满足下列条件的予以确认：
A 该投资性房地产包含的经济利益很可能流入公司；
B 该投资性房地产的成本能够可靠计量。
（2）计量方法：取得的投资性房地产，按照取得时的成本进行初始计量。
（3）后续计量：在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用成本模式计量的
建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号—固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计
量，适用《企业会计准则第 6 号—无形资产》。
14、固定资产确认条件、分类和折旧方法
（1）固定资产标准：公司的固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，使用年限
超过一年，单位价值较高的有形资产。
（2）固定资产计量：固定资产按成本进行初始计量。
（3）固定资产折旧方法：固定资产折旧采用直线法，固定资产残值率均为 5%。分类的折旧年限及折
旧率如下：
固定资产类别 折旧年限 年折旧率
房屋、建筑物 20 年 4.75%
机械、机器设备 5年 19%
办公设备及其他 5年 19%
运输设备 10 年 9.5%
（4）固定资产后续支出：与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流
入企业，且该固定资产的成本能够可靠计量的，计入固定资产价值。
（5）固定资产减值准备：当发生下列情况时，如果固定资产的可收回金额低于其账面价值，公司按
照固定资产的可收回金额与其账面价值之间的差额计提减值准备：固定资产市价大幅度下跌，其跌幅大大
高于因时间推移或正常使用而预计的下跌，并且预计在近期内不可能恢复；公司所处经营环境，如技术、
市场、经济或法律环境，或者产品营销市场在当期发生或在近期发生重大变化，并对公司产生负面影响；
同期市场利率等大幅度提高，进而很可能影响公司计算固定资产可收回金额的折现率，并导致固定资产可
收回金额大幅度降低；固定资产陈旧过时或发生实体损坏等；固定资产预计使用方式发生重大不利变化，
如公司计划终止或重组该资产所属的经营业务、提前处置资产等情形，从而对企业产生负面影响；其他有
可能表明资产已发生减值的情况。其中，固定资产的可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净
额与资产预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
15、在建工程核算方法
（1）在建工程指正在兴建中的资本性资产，以实际成本入账。成本包括建筑工程、安装工程、机器
设备的购置成本、建筑费用及其他直接费用，以及资本化利息与汇兑损益。
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（2）在建工程结转固定资产的时限：所购建的固定资产在达到预定可使用状态之日起结转固定资产，
次月开始计提折旧，若尚未办理竣工决算手续，则先预估价值结转固定资产并计提折旧，办理竣工决算手
续后按实际成本调整原估计价值，但不再调整原已计提折旧额。
（3）在建工程减值准备：公司在建工程预计发生减值时，如长期停建并且预计在 3 年内不会重新开
工的在建工程，按该资产可收回金额低于账面价值的差额计提减值准备，对实质上已经不能再给公司带来
经济利益的在建工程，全额计提减值准备。
16、借款费用
（1）借款费用的内容及资本化原则：公司借款费用包括借款利息、折价或溢价摊销、辅助费用及外
币借款汇兑差额。公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者可销售状
态的资产，包括固定资产和需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、
投资性房产等。
（2）资本化期间：借款费用只有同时满足以下三个条件时开始资本化：①资产支出已经发生；②借
款费用已经发生；③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
（3）暂停资本化期间：符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的非正常中断、且中断时
间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，
直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。
（4）借款费用资本化金额及利率的确定：公司为购建或者生产符合资本化条件的资产借入专门借款
的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时
性投资取得的投资收益后的金额确定；公司为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根
据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数与一般借款的加权平均利率计算确定应予资本
化利息金额。
17、无形资产计价和摊销方法
（1）核算内容：公司的无形资产指公司拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。包括专
利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。
（2）计量：公司无形资产按照成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产，按照经济利益的预期
实现方式，在其使用寿命内系统合理摊销；使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。
源自合同性权利或其他法定权利取得的无形资产，其有用寿命不超过合同性权利或其他法定权利的期
限。没有明确的合同或法律规定的，公司综合各方面情况，如聘请相关专家进行论证、或与同行业的情况
进行比较以及企业的历史经验等，来确定无形资产为企业带来未来经济利益的期限。
如果经过这些努力，确实无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限，将其作为使用寿命不确定
的无形资产。
（3）无形资产使用寿命的复核：企业至少于每年年度终了，对无形资产的使用寿命进行复核，如果
有证据表明无形资产的使用寿命不同于以前的估计，则对于使用寿命有限的无形资产，应改变其摊销年限；
对于使用寿命不确定的无形资产，如果有证据表明其使用寿命是有限的，则按照使用寿命有限无形资产的
处理原则处理。
- 19 -
（4）企业内部研究开发项目研究阶段的支出费用化，于发生时计入当期损益。开发阶段的支出符合
资本化条件的，确认为无形资产。资本化条件具体为：①从技术上来讲，完成该无形资产以使其能够使用
或出售具有可行性；②有意完成该无形资产并使用或销售它。③该无形资产可以产生可能未来经济利益。
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。
⑤对归属于该无形资产开发阶段的支出，可以可靠地计量。
（5）土地使用权的核算：公司购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按
成本进行初始计量。公司购入的土地使用权用于开发商品房时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成
本；土地使用权用于建造自用某项目时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为
无形资产核算，单独进行摊销。
（6）无形资产在期末时按账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值的差额，计
提无形资产减值准备。
18、长期待摊费用的摊销方法
长期待摊费用指公司已经发生应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，如经营租
赁方式租入的固定资产改良支出等。公司长期待摊费用按受益期限平均摊销。
19、预计负债
公司与或有事项相关义务同时满足以下条件的确认为预计负债：①该义务是企业承担的现时义务；②
履行该义务很可能导致经济利益流出企业；③该义务的金额能够可靠地计量。
公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，于资产负债表日对预计负债进行复
核，按照当前最佳估计数对账面价值进行调整。
20、政府补助
公司能够满足政府补助所附条件且能够收到政府补助时，确认政府补助。货币性资产按照收到或应收
到的金额计量，非货币性政府补助按公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，以名义金额 1 元计量。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配计入当期损益，但以名义
金额计量的政府补助直接计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损
失的确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关费用或损失
的，计入当期损益。
21、销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等交易的收入确认原则
（1）销售商品收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；公司不再对
该商品实施继续管理权和实际控制权；收入的金额能够可靠地计量；相关经济利益很可能流入企业；相关
的已发生或将要发生的成本能够可靠地计量时，确认收入的实现。
房地产销售在房地产完工并验收合格，签订了销售合同，合同约定的完工开发产品移交条件已经达到，
本公司已将完工开发产品所有权上的风险和报酬转移给买方，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认
销售收入的实现。
（2）提供劳务收入确认原则：公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工
百分比法确认提供劳务收入。
公司采用以下方法确定提供劳务交易的完工进度：①已完工作的测量；②己经提供的劳务占应提供的
劳务总量的比例；③已发生的成本占估计总成本的比例。
（3）让渡资产使用权收入确认：利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计
- 20 -
算确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
22、递延所得税资产和递延所得税负债
（1）递延所得税资产
资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性
差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列特征的
交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：
①该项交易不是企业合并；
②交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
（2）对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认
相应的递延所得税资产：
①暂时性差异在可预见的未来很可能转回；
②未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
（3）对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
（4）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的
应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应
纳税所得额时，减记的金额转回。
（5）递延所得税负债
资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收回该资产或清偿该负债期
间的适用税率，计算确认应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
23、所得税的会计处理方法
所得税费用的会计处理采用资产负债表债务法。将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计
入当期损益，递延税款按资产负债表债务法根据暂时性差异计算。但不包括下列情况产生的所得税：
①企业合并；
②直接在所有者权益中确认的交易或事项。
24、利润分配方法
本公司的税后利润，在弥补以前年度亏损后按以下顺序分配：
项目计提比例
提取法定公积金 10%
提取任意公积金由股东大会决定
支付普通股股利由股东大会决定
25、会计政策及会计估计变更
无
26、会计差错更正
本年未发生前期会计差错更正事项
三、税项及税率
1、流转税及附加
增值税：本公司之子公司华浦高科根据《国家税务总局关于商品混凝土实行简易办法征收增值税问题
的通知》（国税发[2000]37 号）规定，销售商品混凝土适用 6%征收率征收增值税，不得抵扣进项税。2009
- 21 -
年 8 月 25 日，华浦高科被认定为资源综合利用企业，证书为苏综证书 2009 第 50 号，按照国家相关政策，
公司部分产品享受增值税免征政策。经浦口区国家税务局审核同意自 2009 年 1 月 1 日起享受增值税资源
综合利用产品免税税收优惠。2011 年 11 月 24 日，华浦高科继续被认定为资源综合利用企业，证书为苏综
证书 2011 第 665 号。公司生产产品除砂浆按照 6%征收率缴纳增值税，其余的部分混凝土产品免征增值税。
营业税：按预售收入的 5%预交营业税；公司之孙公司苏宁威尼斯酒店文化体育类收入按照 3%交纳营
业税；公司之子公司华浦高科涂料施工收入按照 3%缴纳营业税。
城建税和教育费附加：城建税按流转税的 7%缴纳；教育费附加按照流转税的 5%计缴。
2、企业所得税：按应纳税所得额的 25%缴纳。采取预售方式销售的房地产企业，按照项目地税务机
关规定的预计计税毛利率计算预缴所得税，待开发产品完工核算出计税成本后再进行调整。
3、土地增值税：按照国家政策预缴。竣工决算后，按房地产销售收入减扣除项目后的金额，按超率
累进税率计算。经南京市浦口地方税务局批准，公司之子公司天华百润“天润城”项目和浦东房地产“威
尼斯水城”项目土地增值税按照核定征收率政策计征，审批批复号分别为宁浦地税土增清算核字（2010 年）
003 号和宁浦地税土增清算核字（2010 年）004 号。
4、其他税项：其他税项按国家和地方有关规定计算缴纳。
- 22 -
四、企业合并及合并财务报表
1、子公司情况
（1）通过设立或投资等方式取得的子公司
从母公司所有者权
少数股东
表决 益冲减子公司少数股
是否 权益中用于
经济性质 期末实际 持股 权 少数股东权 东分担的本期亏损超
企业名称 注册地址 主营业务 注册资本 合并报 冲减少数股
或类型 出资额 比例(%) 比例 益 过少数股东在该子公
表 东损益的金
(%) 司期初所有者权益中
额
所享有份额后的余额
房地产开发、销售；利
用自有资产对外投资；
提供本省行政区域内
的担保服务；自营和代
无锡苏宁环
无锡市工艺桥 理各类商品及技术的
球房地产开 有限公司 10,000 万元 10,000 万元 100 100 是
1号 进出口(国家限定企业
发有限公司
经营或禁止进出口的
商品及技术除外)；酒
店管理；经济贸易咨询
服务。
房地产开发、项目投
北京市东城区
资、货物进出口、技术
北京苏宁环 东四十条甲 22
有限公司 进出口、代理进出口、 10,000 万元 10,000 万元 100 100 是
球有限公司 号 1 号楼 14 层
酒店管理、经济信息咨
B1711A 室 询服务等。
上海苏宁环 上 海 市普陀区 房地产开发经营，酒店
有限公司 50,000 万元 50,000 万元 100 100 是
球实业有限 大 渡 河 路 525 管理(除酒店经营、餐
- 23 -
公司 号 504 室 饮管理)，商务信息咨
询(除经纪)，实业投资，
投资管理(以上均除股
权投资和股权投资管
理)，销售：日用百货、
建材、五金、针纺织品、
工艺品(除专项)、服装、
普通机械，广告设计、
制作，电脑图文设计与
制作，从事货物及技术
的进出口业务，游艇租
赁(不得从事金融租
赁)。
日用百货、服装、鞋帽、
南 京 市浦口区 箱包、皮具、针纺织品、
南京苏宁环
柳州东路 3 号 通讯器材、家用电器、
球天润广场 有限公司 2,000 万元 2,000 万元 100 100 是
天 润 城第七街 化妆品、日用化妆品、
有限公司
区 文化用品、珠宝、黄金
等。
芜湖苏宁环 芜 湖 市鸠江开 房地产开发（凭资质经
球房地产开 有限公司 发 区 管委会大 营），投资、租赁，商 50,000 万元 50,000 万元 100 100 是
发有限公司 楼 703 室 品房销售及售后服务
南京鼎坤房
南京市玄武区
地产开发有 有限公司 房地产开发与经营 1,000 万元 1,000 万元 100 100 是
花园路 2 号
限公司
南京环球乾 南 京 市栖霞区
有限公司 房地产开发与经营 45,000 万元 45,000 万元 100 100 是
阳房地产开 迈 皋 桥街道寅
- 24 -
发有限公司 春路 18 号
南京鼎基房 南 京 市下关区
地产开发有 有限公司 二板桥 486 号 房地产开发经营 17,000 万元 17,000 万元 100 100 是
限公司 808 室
宜兴苏宁环 宜 兴 经济开发
球房地产开 有限公司 区 创 意软件大 房地产开发经营 143,000 万元 143,000 万元 100 100 是
发有限公司 厦
无锡北塘苏
房地产开发经营；酒店
宁环球房地 无 锡 市凤翔北
有限公司 管理；经济贸易咨询服 10,000 万元 10,000 万元 100 100 是
产开发有限 路9号
务
公司
许可经营项目：房地产
南京硅谷房 南 京 化学工业
开发；一般经营项目：
地产开发有 园区方水路 10,000 万元 7,000 万元 70 70 是 27,441,001.27
有限公司 商品房销售并提供相
限公司 168 号
关售后服务；房屋租赁
土地开发经营；房地产
广州白鹅潭 广 州 市荔湾区 开发、经营和销售；酒
投资有限公 有限公司 逢源路 128 号 店投资、开发和管理； 10,000 万元 8,800 万元 88 88 是 11,957,443.46
司 803 房 项目投资；经济信息咨
询服务
房地产开发、经营、销
昆 明 市五华区
售、项目投资；投资建
云南苏宁环 东风西路 11/13
有限公司 设城市基础设施；酒店 30,000 万元 30,000 万元 100 100 是
球有限公司 号顺城东塔 19
管理；经济信息咨询服
楼
务；货物技术进出口
- 25 -
（2）非同一控制企业合并下取得的子公司
从母公司所有者权
少数股东
益冲减子公司少数股
是否 权益中用于
经济性质 期末实际出资 持股 表决权 少数股东权 东分担的本期亏损超
企业名称 注册地址 主营业务 注册资本 合并报 冲减少数股
或类型 额 比例(%) 比例(%) 益 过少数股东在该子公
表 东损益的金
司期初所有者权益中
额
所享有份额后的余额
南京天华百 南京市浦口区
房地产开发与经营、商
润投资发展 有限公司 沿江工业园区
品房策划资讯服务、实 18,000 万元 461,721,430.22 100 100 是
有限责任公 泰冯路 98 号
业投资与管理等
司
南京市浦口区
南京华浦高 混凝土的生产、销售
沿江工业园区
科建材有限 有限公司 (凭资质经营)、混凝土 3,000 万元 50,789,387.94 100 100 是
泰冯路 66 号
公司 设备租赁等
上海市青浦区 房地产开发经营，酒店
上海科学公
朱家角盈朱公 管理(除餐饮管理)，商
园发展有限 有限公司 20,000 万元 279,009,630.00 100 100 是
路 10 号 务信息咨询。(行政许
公司
可的，凭许可证经营)
2007 年 12 月 12 日，公司控股股东苏宁集团根据公司的委托在上海产权联合交易所以 8,239.00 万元的价格通过股权挂牌转让的方式取得了上海科学
公园发展有限公司 100%股权（曾更名为“上海苏宁环球有限公司”）。
- 26 -
（3）同一控制下企业合并取得的子公司
从母公司所有者权
少数股东 益冲减子公司少数
持股 表决权 是否 权益中用于 股东分担的本期亏
经济性质 期末实际出资 少数股东权
企业名称 注册地址 主营业务 注册资本 比例 比例 合并报 冲减少数股 损超过少数股东在
或类型 额 益
（%） （%） 表 东损益的金 该子公司期初所有
额 者权益中所享有份
额后的余额
江苏乾阳房
南京市鼓楼区 房地产开发与经营、物
地产开发有 有限公司 5,000 万元 53,936,058.07 100 100 是
广州路 188 号 业管理
限公司
房地产开发、投资建设
吉林市苏宁 城市基础设施、投资教
吉林丰满经济
环球有限公 育及相关产业、投资开
有限公司 技术开发区吉 10,000 万元 100,000,000.00 100 100 是
司 发高新技术项目；进出
桦路 99 号
口贸易；酒店管理；经
济信息咨询服务。
房地产开发、销售、租
南京浦东房 南京市浦口区 赁；物业管理；资产投
地产开发有 有限公司 沿江镇泰冯路 资、经营、管理；科技 50,000 万元 481,841,364.37 84 84 是 111,388,326.75
限公司 98 号 开发、成果转让；建筑
材料（不含油漆）销售
南京苏宁威 南京市浦口区 中餐、西餐餐饮服务；
尼斯酒店有 有限公司 浦珠路京新 各类预包装食品零售； 19,000 万元 15,960 万元 100 100 是
限公司 608 号 住宿；美容店；理发店；
- 27 -
游泳场；茶座；日用百
货销售。酒店管理咨询
服务。
游艇出租；游艇相
南京市鼓楼区
南京环球游 关信息、旅游信息咨
广州路 188 号
艇俱乐部有 有限公司 询、开发；工艺美术品 1,000 万元 840 万元 100 100 是
17 楼 A 座
限公司 （不含古字画）销售。
南京绿尔得 南京化学工业
天房地产开 有限公司 园区方水路 90 房地产开发 2,000 万元 59,776,818.86 100 100 是
发有限公司 号-65
注：南京浦东房地产开发有限公司持有本公司之孙公司南京威尼斯酒店有限公司股权比例为 100%；持有南京环球游艇俱乐部有限公司股权比例为
100%。
- 28 -
2007 年 4 月，公司经中国证券监督管理委员会证监发行字[2007]38 号文核准，非公开发行人
民币普通股（A 股）91,249,627 股，每股面值人民币 1 元，每股发行价人民币 4.51 元。其中公司
实际控制人张桂平及其关联人张康黎分别以其持有的江苏乾阳房地产开发有限公司 51%和 49%的
股权认购发行股份的 90%，公司持有江苏乾阳房地产开发有限公司 100%股权。由于乾阳房地产原
股东为张桂平与张康黎，张康黎系张桂平之子，本公司与乾阳房地产实际控制人为张桂平，所以将
对乾阳房地产的合并判定为同一控制下的企业合并；
2007 年 3 月 15 日，公司以现金收购苏宁集团持有的吉林市苏宁环球有限公司（以下简称“吉
林苏宁”）100%股权。吉林苏宁原股东为苏宁集团，本公司控股股东亦为苏宁集团，苏宁集团实际
控制人为张桂平，因此对吉林苏宁的合并判定为同一控制下的企业合并；
2008 年 5 月，公司经中国证券监督管理委员会证监许可[2008]703 号文核准，非公开发行人民
币普通股（A 股）192,634,306.00 元，其中公司实际控制人张桂平及其关联人张康黎分别以其持有
的南京浦东房地产开发有限公司 46%和 38%的股权认购发行的 100%股份，公司持有浦东房地产 84%
的股份。由于浦东房地产原股东张桂平及张康黎持有浦东房地产 84%股权，张康黎系张桂平之子，
本公司实际控制人为张桂平，因此对浦东房地产合并判定为同一控制下的企业合并。
2008 年 12 月，公司以现金支付方式取得了苏宁集团的子公司南京绿尔得天房地产开发有限公
司（以下简称“绿尔得天”）100%股权（苏宁集团持有 90%股权，自然人黄其才、舒欣各持有 5%
股权）。苏宁集团为本公司控股股东，因此对绿尔得天合并判定为同一控制下的企业合并。
2、本年发生子公司合并报表编制范围变化及其原因
2012 年 4 月 27 日，南京苏宁环球商业地产管理有限公司（以下简称“商业地产”）经南京市
工商行政管理局批准并进行注销；
2012 年 4 月 23 日，南京苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称“苏宁环球房地产”）经南
京市工商行政管理局批准并进行注销。
3、本期新纳入合并范围的子公司
无
4、本期不再纳入合并范围的子公司
企业名称 注销日净资产 期初至注销日净利润
南京苏宁环球房地产开发有限公司 99,906,236.57 -1,700.39
南京苏宁环球商业地产管理有限公司 99,792,396.25 -686.78
- 29 -
五、合并会计报表主要项目注释
1、货币资金
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金： - - - - - -
人民币 - - 1,085,624.68 - - 1,273,281.65
银行存款： - - - - - -
人民币 - - 1,126,055,207.81 - - 840,700,426.39
其他货币资金： - - - - - -
人民币 - - 20,187,647.55 - - 12,921,808.15
合计 - - 1,147,328,480.04 - - 854,895,516.19
（1）截至 2012 年 12 月 31 日，上述银行存款中定期存款的质押情况如下：
①公司之子公司华浦高科以其自有的定期存单 16,545.75 万元，为取得的 14,995 万元短期借款
提供质押担保；
②公司之子公司浦东房地产以其自有的定期存单 10,000 万元，为公司之子公司天华百润 9,695
万元短期借款提供质押担保；
③公司之子公司浦东房地产以其自有的定期存单 7,094.5 万元，为公司之子公司华浦高科 9,100
万元短期借款提供质押担保；
④公司之子公司浦东房地产以其自有的定期存单 4,000 万元，为公司之孙公司苏宁威尼斯酒店
3600 万元短期借款提供质押担保；
⑤公司之子公司天华百润以其自有的定期存单 2,590 万元，为公司之子公司华浦高科 2,505 万
元短期借款提供质押担保；
⑥公司之子公司宜兴苏宁以其自有的定期存单 500 万元为取得的借款提供质押担保。
（2）截至 2012 年 12 月 31 日，上述银行存款中包含 2,427,000.00 元的银行按揭贷款保证金。
（3）截至 2012 年 12 月 31 日，其他货币资金中包含 6,000,000.00 元履约保函保证金。
2、应收票据
（1）应收票据分类
种类 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
银行承兑汇票 4,457,476.25 950,000.00
商业承兑汇票 200,000.00 -
合计 4,657,476.25 950,000.00
- 30 -
（2）期末公司已经背书给他方但尚未到期的票据情况
出票单位 出票日期 到期日 金额
江阴中南重工股份有限公司 2012-7-12 2013-1-12 500,000.00
新野县明远电子科技有限公司 2012-7-16 2013-1-16 500,000.00
浙江富客莱化纤有限公司 2012-10-19 2013-4-18 400,000.00
南通建工集团股份有限公司 2012-11-15 2013-5-15 400,000.00
吴江市军晓织造厂 2012-10-30 2013-4-30 300,000.00
合计 - - 2,100,000.00
3、应收账款
（1）应收账款按种类披露
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例%
①单项金额重
大并单项计提
83,524,845.62 57.76 1,508,748.82 1.81 26,253,229.22 30.64 131,266.15 0.50
坏账准备的应
收账款
②按组合计提坏账准备的应收账款
组合 1 61,074,624.01 42.24 2,625,343.41 4.30 59,420,750.49 69.36 1,888,547.91 3.18
组合 2 - - - - - - - -
组合小计 61,074,624.01 42.24 2,625,343.41 4.30 59,420,750.49 69.36 1,888,547.91 3.18
③单项金额虽
不重大但单项
- - - - - - - -
计提坏账准备
的应收账款
合计 144,599,469.63 100.00 4,134,092.23 2.86 85,673,979.71 100.00 2,019,814.06 2.36
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 44,036,968.23 72.10 219,824.01 48,559,595.55 81.72 242,426.97
1至2年 14,222,287.76 23.29 1,422,228.78 8,768,790.20 14.76 876,879.02
2至3年 2,133,173.15 3.49 639,951.95 1,384,702.25 2.33 415,410.67
3至4年 615,185.60 1.01 307,592.80 700,688.21 1.18 350,344.11
4至5年 61,406.19 0.10 30,703.10 6,974.28 0.01 3,487.14
5 年以上 5,603.08 0.01 5,042.77 - - -
合计 61,074,624.01 100.00 2,625,343.41 59,420,750.49 100.00 1,888,547.91
- 31 -
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
计提比
应收账款内容 账面余额 坏账金额 理由
例（%）
一年以内 25,108,489.35 元；
南京地下铁道有限责任公司 27,465,925.35 658,652.24 2.40 一年至两年 870,605.00 元；
两年至三年 1,486,831.00 元
浙江丰惠建设集团有限公司江苏分公司 9,741,283.00 48,706.42 0.50 一年以内
龙信建设集团有限公司南京分公司 9,646,961.00 48,234.81 0.50 一年以内
江苏金陵建工集团有限公司 7,240,116.30 36,200.58 0.50 一年以内
南通二建集团有限公司 6,897,290.80 34,486.45 0.50 一年以内
一年以内 4,217,604.50 元；
通州建总集团有限公司南京分公司 6,567,463.50 256,073.92 3.90
一年至两年 2,349,859.00 元
南通建工集团股份有限公司 5,451,963.35 27,259.82 0.50 一年以内
一年以内 1,727,459.03 元；
江苏盛禾建设有限公司 5,375,515.55 373,442.95 6.95
一年至两年 3,648,056.52 元
江苏苏兴建设工程有限公司南京分公司 5,138,326.77 25,691.63 0.50 一年以内
合计 83,524,845.62 1,508,748.82 1.81
（2）2012 年度无实际核销应收账款。
（3）期末本账项中无应收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（4）应收账款金额前五名单位情况：
与本公司 占应收账款总额
单位名称 金额 年限
关系 的比例（%）
一年以内 25,108,489.35 元；
南京地下铁道有限责任公司 非关联方 27,465,925.35 一年至两年 870,605.00 元； 18.99
两年至三年 1,486,831.00 元
浙江丰惠建设集团有限公司江苏分公司 非关联方 9,741,283.00 一年以内 6.74
龙信建设集团有限公司南京分公司 非关联方 9,646,961.00 一年以内 6.67
江苏金陵建工集团有限公司 非关联方 7,240,116.30 一年以内 5.01
南通二建集团有限公司 非关联方 6,897,290.80 一年以内 4.77
合计 60,991,576.45 42.18
（5）截至 2012 年 12 月 31 日，应收关联方款项见附注六—5。
4、预付款项
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
（1）账龄分析
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 145,049,755.52 34.80 143,732,446.63 35.40
1～2 年 23,777,208.87 5.70 232,717,004.22 57.32
2～3 年 224,648,007.04 53.88 10,252,199.07 2.53
3 年以上 23,452,055.82 5.62 19,269,252.08 4.75
合计 416,927,027.25 100.00 405,970,902.00 100.00
- 32 -
（2）无持有本公司 5%（含 5%）以上股份的股东单位的欠款。
（3）账龄 1 年以上预付款项系工程尚未进行结算所致。
（4）预付款项金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 金额 发生时间 未结算原因
芜湖市国土资源局 非关联方 190,000,000.00 2010 年 见说明 1
南京苏逸实业有限公司 非关联方 21,993,627.50 2010 年 工程未结算
通州市第二建筑安装工程有限公司 非关联方 17,401,782.95 2012 年 工程未结算
中建二局安装工程有限公司 非关联方 15,387,518.03 2012 年 工程未结算
如皋市建筑安装工程有限公司南京分公司 非关联方 9,960,542.03 2011 年 工程未结算
合计 254,743,470.51
说明 1：公司之子公司芜湖苏宁与安徽省芜湖市国土资源局签订了编号为 340200 出让【2010】
006 号国有建设土地使用权出让合同，出让合同规定公司原缴纳的竞买保证金转做履约合同定金，
其中 1.39 亿元可冲抵以后缴纳的土地出让金，0.51 亿元作为建设工期保证金。
5、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例% 金额 比例% 金额 比例% 金额 比例%
①单项金额重
大并单项计提
65,418,329.80 76.52 11,518,025.35 17.61 42,451,589.80 60.73 5,628,784.90 13.26
坏账准备的其
他应收款
②按组合计提坏账准备的其他应收款
组合 1 17,098,168.12 20.00 4,011,538.37 23.46 27,148,981.36 38.83 5,287,954.24 19.48
组合 2 2,979,000.00 3.48 - - 305,600.00 0.44 - -
组合小计 20,077,168.12 23.48 4,011,538.37 19.98 27,454,581.36 39.27 5,287,954.24 19.26
③单项金额虽
不重大但单项
- - - - - - - -
计提坏账准备
的其他应收款
合计 85,495,497.92 100.00 15,529,563.72 18.16 69,906,171.16 100.00 10,916,739.14 15.62
组合 1 中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 7,374,681.30 43.13 36,446.71 12,612,688.74 46.46 63,063.43
1至2年 3,233,891.51 18.91 323,389.15 4,754,803.73 17.51 475,480.37
2至3年 2,217,798.72 12.97 665,339.62 4,894,315.02 18.03 1,468,291.51
3至4年 997,892.72 5.84 498,946.36 2,360,612.37 8.70 1,180,306.18
- 33 -
4至5年 1,147,742.37 6.71 573,871.18 432,731.50 1.59 216,365.75
5 年以上 2,126,161.50 12.44 1,913,545.35 2,093,830.00 7.71 1,884,447.00
合计 17,098,168.12 100.00 4,011,538.37 27,148,981.36 100.00 5,287,954.24
组合 2 中，不计提坏账准备的其他应收款：
占其他应收款总额
单位名称 与本公司关系 金额
的比例%
吉林市住房公积金管理中心 非关联方 2,829,000.00 3.31
长春市住房公积金管理中心铁路分中心吉林分理处 非关联方 150,000.00 0.18
合计 - 2,979,000.00 -
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
其他应收款内容 账面余额 坏账金额 计提比例(%) 理由
一年以内 300,000.00 元；
江苏华厦置业发展有限公司 30,000,000.00 8,571,500.00 28.57 一年至两年 1,700,000.00 元；
两年至三年 28,000,000.00 元
广州市荔湾区白鹅潭管理委
9,600,000.00 48,000.00 0.50 一年以内
员会
无锡市住房置业担保有限公 一年以内 7,812,000.00 元；
7,899,400.00 47,800.00 0.61
司宜兴分公司 一年至两年 87,400.00 元
一年以内 2,331,000.00 元；
一年至两年 693,000.00 元；
两年至三年 855,000.00 元；
南京供电公司浦口供电公司 7,728,839.80 2,514,774.90 32.54
三年至四年 882,000.00 元；
四年至五年 2,336,839.80 元；
五年以上 631,000.00 元
上海市第七建筑有限公司 5,190,090.00 25,950.45 0.50 一年以内
芜湖市房地产开发项目资本 一年以内 2,000,000.00 元；
5,000,000.00 310,000.00 6.20
金监管专户 一年至两年 3,000,000.00 元
合计 65,418,329.80 11,518,025.35 17.61
（2）期末其他应收款中无应收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东款项。
（3）其他应收款金额前五名单位情况
与本公司关 占其他应收款
单位名称 金额 年限
系 总额的比例%
一年以内 300,000.00 元；
江苏华厦置业发展有限公司 非关联方 30,000,000.00 一年至两年 1,700,000.00 元； 35.09
两年至三年 28,000,000.00 元
广州市荔湾区白鹅潭管理委员
非关联方 9,600,000.00 一年以内 11.23
会
无锡市住房置业担保有限公司 一年以内 7,812,000.00 元；
非关联方 7,899,400.00 9.24
宜兴分公司 一年至两年 87,400.00 元
一年以内 2,331,000.00 元；
一年至两年 693,000.00 元；
两年至三年 855,000.00 元；
南京供电公司浦口供电公司 非关联方 7,728,839.80 9.04
三年至四年 882,000.00 元；
四年至五年 2,336,839.80 元；
五年以上 631,000.00 元
- 34 -
上海市第七建筑有限公司 非关联方 5,190,090.00 一年以内 6.07
合计 60,418,329.80 70.67
（4）其他应收关联方款项详见附注六—5。
（5）本报告期无实际核销的其他应收款。
6、存货
（1）明细情况
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
项目 跌价准
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 账面价值
备
原材料 4,648,264.57 - 4,648,264.57 3,123,613.78 - 3,123,613.78
开发成本 8,318,464,067.53 10,931,344.12 8,307,532,723.41 6,519,381,120.02 - 6,519,381,120.02
开发产品 1,090,549,452.36 - 1,090,549,452.36 1,305,791,791.58 - 1,305,791,791.58
拟开发土地 7,271,031,216.53 8,133,250.24 7,262,897,966.29 7,483,700,133.89 - 7,483,700,133.89
库存商品 1,586,653.49 - 1,586,653.49 1,917,701.08 - 1,917,701.08
合计 16,686,279,654.48 19,064,594.36 16,667,215,060.12 15,313,914,360.35 - 15,313,914,360.35
（2）开发成本情况如下：
项目 开工时间 预计全部竣工时间 预计总投资 年初余额 期末余额
润富花园三期 2005 2013 5985 万元 1,564,565.40 1,564,565.40
天润城八街区 2007 2013 39603 万元 76,345,777.82 47,119,893.01
天润城九街区 2007 2012 30,305,526.19 -
89164 万元
天润城十街区 2007 2013 68,128,562.01 56,038,524.80
天润城十一街区 2008 2013 39304 万元 87,850,013.25 58,024,357.93
天润城十二街区 2008 2013 86732 万元 877,074,678.38 333,203,533.75
天润城十三街区 2008 2013 26600 万元 59,131,634.64 44,489,394.57
天润城十四街区 2009 2013 87120 万元 578,586,593.23 140,447,417.76
天润城十五街区 2013 2015 169812 万元 2,135,923.80 2,816,197.60
天润城十六街区 2013 2015 107376 万元 3,777,605.74 35,440,334.95
万润嘉园 2012 2013 25615 万元 172,500.00 112,842,566.02
天华代建市政道路 108,016,006.74 110,784,743.37
公共配电成本 2,292,881.40 13,136,858.63
天华硅谷一区 2008 2013 28262 万元 170,929,848.76 93,898,120.85
天华硅谷二区 2008 2013 19796 万元 47,839,621.65 18,086,530.57
天华硅谷三区 2009 21942 万元 139,813,064.28 100,488,029.96
天华西路 27,628,970.13
吉林一期二街区 2008 2012 41887 万元 16,154,544.28 -
- 35 -
吉林一期三街区 2012 2014 30860 万元 69,630,561.66 70,023,231.79
吉林一期四街区 2010 2014 40353 万元 138,358,462.79 140,379,219.07
吉林二期 105,135.71 105,135.71
沿江高层二期 2011 2013 47050 万元 105,084,677.51 238,104,325.13
威尼斯水城十四街区 2010 2013 69530 万元 232,116,028.73 435,040,412.45
威尼斯水城十五街区 2010 2013 73959 万元 291,931,113.30 492,608,336.87
威尼斯水城四期 26,773,018.01 84,857,571.95
浦东大厦 2007 2014 27,400 万元 28,317,991.52 41,999,166.06
滨江大道 76,587,715.61 85,208,290.71
码头工程 2007 2013 7,133,994.99 8,762,296.48
天华绿谷 A 地块 2007 2013 9000 万元 25,632,776.16 67,283,319.17
名都花园 2011 2013 49,972.98 万元 390,084,736.17 201,980,201.43
璞邸花园 2010 2012 17492 万元 149,254,097.93 -
苏宁天御国际广场 2010 2013 250,000 万元 1,205,375,251.27 1,449,874,595.78
苏宁环球城市之光一期 2011 2013 1,313,029,582.53 1,355,679,803.74
苏宁环球城市之光二期 2011 2013 219,400 万元 8,651,117.44 875,832,583.13
苏宁环球城市之光三期 2011 2013 759,418.38 596,630,688.07
苏宁天氿御城一期 2011 2014 165,862,559.55 477,714,631.96
苏宁天氿御城二期 2011 2014 75,914 万元 14,573,533.19 104,192,058.58
苏宁天氿御城三期 2012 2015 - 18,977,387.61
朝阳山项目 2012 2014 123,200 万元 - 366,269,428.42
合计 6,519,381,120.02 8,307,532,723.41
天华代建市政道路系公司之子公司天华百润代建的市政配套工程，根据南京市浦口区人民政府
浦政发[2005]77 号批复，建设费用由天华百润先行垫付，待工程竣工时，经审计后在公司市政配套
建设费及其他款项中抵扣。
滨江大道是公司之子公司浦东房地产代建市政配套工程，根据南京市浦口区人民政府浦政发
[2005]77 号批复，建设费用由浦东房地产先行垫付，待工程竣工时，经审计后在公司市政配套建设
费及其他款项中抵扣。
（3）开发产品
项目 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
天润城一街区 2006 14,700,759.59 3,649,465.25 9,006,816.44 9,343,408.40
天润城二街区 2006 12,482,493.93 3,408,336.67 3,408,336.67 12,482,493.93
天润城三街区 2008 93,219,932.72 5,465,394.24 36,663,643.25 62,021,683.71
天润城四街区 2008 31,477,464.11 10,652,212.34 10,643,239.53 31,486,436.92
天润城五街区 2009 29,711,468.28 2,571,172.88 9,107,288.25 23,175,352.91
- 36 -
天润城六街区 2007 79,411,581.80 963,039.82 54,619,150.07 25,755,471.55
天润城七街区 2011 46,345,667.73 7,867,184.03 15,005,227.20 39,207,624.56
润富花园 2008 24,218,452.75 3,480,269.37 3,160,411.97 24,538,310.15
天润城八街区 2009 10,671,542.94 42,445,666.21 42,089,261.14 11,027,948.01
天润城九街区 2009 3,792,309.35 35,892,306.98 35,759,353.33 3,925,263.00
天润城十街区 2009 24,925,123.97 31,045,812.65 32,534,096.31 23,436,840.31
天润城十一街区 2011 10,484,034.00 37,741,433.20 11,309,242.60 36,916,224.60
天润城十三街区 2011 12,224,092.86 19,080,237.95 13,618,570.98 17,685,759.83
天润城十二街区 2012 - 715,007,741.30 700,191,018.03 14,816,723.27
天润城十四街区 2012 - 525,469,605.95 520,437,213.68 5,032,392.27
小计 393,664,924.03 1,444,739,878.84 1,497,552,869.45 340,851,933.42
威尼斯水城一期 A 区 2007 39,084,085.44 4,910,712.76 - 43,994,798.20
威尼斯水城一期 C 区 2007 2,022,929.03 287,674.20 279,334.40 2,031,268.83
威尼斯水城一期 G 区 2007 845,966.69 199,703.64 198,838.65 846,831.68
威尼斯水城一期 D 区 2007 19,750,309.22 777,089.09 1,584,308.64 18,943,089.67
威尼斯水城一期 F 区 2007 14,504,458.35 315,472.83 291,531.08 14,528,400.10
威尼斯水城二期四街区 2008 26,782,227.14 1,736,570.29 1,541,139.39 26,977,658.04
威尼斯水城二期五街区 2008 56,524,606.72 2,107,632.02 19,378,603.60 39,253,635.14
威尼斯水城第六街区 2009 51,607,739.30 1,695,864.93 1,597,573.74 51,706,030.49
威尼斯水城第七街区 2009 67,082,393.21 1,475,075.98 1,714,751.34 66,842,717.85
威尼斯水城第八街区 2009 75,617,567.36 11,773,985.43 11,172,252.44 76,219,300.35
浦东花园 2005 8,858,187.33 - - 8,858,187.33
威尼斯水城第九街区 2011 76,685,471.59 15,882,903.65 22,877,428.49 69,690,946.75
威尼斯水城第十街区 2011 109,926,452.47 2,810,171.10 6,147,802.52 106,588,821.05
沿江高层 2011 13,102,290.51 -109,587.91 1,629,307.57 11,363,395.03
小计 562,394,684.36 43,863,268.01 68,412,871.86 537,845,080.51
天华硅谷庄园一街区 2011 9,434,452.54 119,707,219.84 120,658,979.20 8,482,693.18
天华硅谷庄园二街区 2011 28,550,461.89 60,700,058.82 80,895,102.77 8,355,417.94
小计 37,984,914.43 180,407,278.66 201,554,081.97 16,838,111.12
吉林天润城一街区 2011 58,152,133.89 16,393,027.05 48,111,917.42 26,433,243.52
吉林天润城二街区 2011 147,802,929.99 21,576,355.18 48,302,070.07 121,077,215.10
小计 205,955,063.88 37,969,382.23 96,413,987.49 147,510,458.62
天华绿谷 2011 105,792,204.88 -21,846,103.68 67,276,808.15 16,669,293.05
名都花园 2012 - 290,142,055.94 264,339,137.30 25,802,918.64
璞邸花园 2012 - 180,402,047.24 175,370,390.24 5,031,657.00
- 37 -
合计 1,305,791,791.58 2,155,677,807.24 2,370,920,146.46 1,090,549,452.36
（4）存货跌价准备
本年减少
项目 期初金额 本年增加 期末余额
转回 其他转出
城市之光项目 - 19,064,594.36 - - 19,064,594.36
合计 - 19,064,594.36 - - 19,064,594.36
2012 年 12 月 31 日，公司之子公司芜湖苏宁所开发“城市之光”项目根据可变现净值低于账
面价值的金额计提存货跌价准备 19,064,594.36 元。
（5）存货跌价准备计提
本年转回金额占该项存货期末
项目 计提依据 本年转回原因
余额的比例
房地产开发成本 账面金额低于预计可收回金额 - -
（6）存货抵押情况
①截至 2012 年 12 月 31 日，公司之子公司浦东房地产以其自有的土地使用权 142,618,956.48
元作为抵押担保，取得 103,207 万元长期借款（其中：一年内到期的长期借款金额 50,257 万元）；
以土地使用权 18,353,440.56 元作为抵押，为公司之子公司华浦高科 20,500 万元短期借款提供抵押
担保；以土地使用权 14,567,280.00 元作为抵押，为公司之子公司天华百润 20,000 万元长期借款提
供抵押担保；以土地使用权 28,081,522.56 元作为抵押，为公司之子公司环球乾阳 35,000 万元长期
借款提供抵押担保。
②截至 2012 年 12 月 31 日，公司之子公司鼎坤房地产以其自有的土地使用权 47,586 万元作为
抵押担保，取得 8,000 万元长期借款。
③截至 2012 年 12 月 31 日，公司之子公司上海实业以其自有的土地使用权 100,219 万元及所
开发项目“苏宁天御国际广场”在建工程 447,684,595.78 元作为抵押担保，取得 93,150 万元长期借
款。
④截至 2012 年 12 月 31 日，公司之子公司宜兴苏宁以其自有的土地使用权 369,692,583.86 元
及所开发项目“苏宁天氿御城”在建工程 42,758,709.35 元作为抵押担保，取得 48,000 万元长期
借款。
⑤根据 2011 年 9 月 20 日苏宁环球股份有限公司 2011 年度第一次临时股东大会决议，审议通
过公司之子公司宜兴苏宁以其自有的土地使用权为苏宁集团向渤海国际信托有限公司借款提供抵
押担保。截至 2012 年 12 月 31 日，宜兴苏宁以其自有的土地使用权 647,291,758.38 元，为苏宁集
团 50,000 万元借款提供抵押担保，于 2013 年 4 月 8 日解除抵押登记。
7、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产本年增减变动如下：
项目 2011 年 12 月 31 日 本期增加 本期减 2012 年 12 月 31 日
一、原值合计 48,555,630.00 - 少 - 48,555,630.00
- 38 -
1、房屋、建筑物 48,555,630.00 - - 48,555,630.00
2、土地使用权 - - - -
二、累计折旧和累计摊销合计 12,226,883.01 2,306,392.44 14,533,275.45
1、房屋、建筑物 12,226,883.01 2,306,392.44 14,533,275.45
2、土地使用权 - - - -
三、减值准备累计金额合计 - - - -
1、房屋、建筑物 - - - -
2、土地使用权 - - - -
四、账面价值合计 36,328,746.99 - - 34,022,354.55
1、房屋、建筑物 36,328,746.99 - - 34,022,354.55
2、土地使用权 - - - -
（2）无未办妥产权证书的投资性房地产情况。
（3）截至 2012 年 12 月 31 日，公司之子公司南京天华百润投资发展有限责任公司以其拥有的
投资性房产（账面原值为 48,555,630.00 元）为公司之子公司南京华浦高科建材有限公司银行借款
提供抵押担保，该抵押已于 2013 年 2 月 24 日解除。
8、固定资产及累计折旧
（1）固定资产分类披露
项目 2011 年 12 月 31 日 本年增加数 本年减少数 2012 年 12 月 31 日
一、账面原值合计 550,608,441.63 49,166,401.41 6,293,983.19 593,480,859.85
房屋建筑物 294,574,335.15 33,231,740.74 - 327,806,075.89
机器设备 12,805,890.11 980,422.02 265,140.00 13,521,172.13
运输设备 101,189,104.60 11,841,382.73 4,663,454.28 108,367,033.05
办公设备及其他 142,039,111.77 3,112,855.92 1,365,388.91 143,786,578.78
本期新增 本期计提
二、累计折旧合计 105,198,647.09 - 52,930,371.31 3,905,847.72 154,223,170.68
房屋建筑物 31,108,206.52 - 14,552,503.92 - 45,660,710.44
机器设备 7,985,501.89 - 803,364.19 174,643.10 8,614,222.98
运输设备 39,448,928.62 - 11,413,164.29 2,879,234.02 47,982,858.89
办公设备及其他 26,656,010.06 - 26,161,338.91 851,970.60 51,965,378.37
三、固定资产账面净
445,409,794.54 - - 439,257,689.17
值合计
房屋建筑物 263,466,128.63 - - 282,145,365.45
机器设备 4,820,388.22 - - 4,906,949.15
运输设备 61,740,175.98 - - 60,384,174.16
办公设备及其他 115,383,101.71 - - 91,821,200.41
- 39 -
四、减值准备合计 - - - -
房屋建筑物 - - - -
机器设备 - - - -
运输设备 - - - -
办公设备及其他 - - - -
五、固定资产账面价
445,409,794.54 - - 439,257,689.17
值合计
房屋建筑物 263,466,128.63 - - 282,145,365.45
机器设备 4,820,388.22 - - 4,906,949.15
运输设备 61,740,175.98 - - 60,384,174.16
办公设备及其他 115,383,101.71 - - 91,821,200.41
本期折旧额 52,930,371.31 元。
本期由在建工程转入固定资产的原值为 0 元。
（2）暂时闲置的固定资产情况：无
（3）通过经营租赁租出的固定资产情况：无
（4）通过融资租赁租入的固定资产情况：无
（5）期末持有待售的固定资产情况：无
（6）未办妥产权证书的固定资产情况：
项目 未办妥产权证书原因 预计办结产权证书时间
天润城七街区商业 正在办理竣工验收 2013 年
（7）公司固定资产中受限资产有：截至 2012 年 12 月 31 日，公司之孙公司南京苏宁威尼斯酒
店有限公司以其拥有的房产（房产账面原值 75,889,129.53 元；土地使用权账面原值 35,030,000.00
元，合计 110,919,129.53 元）为公司之子公司南京华浦高科建材有限公司向银行借款提供抵押担保，
于 2013 年 1 月 23 日解除抵押。
9、无形资产
项目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计 21,846,965.57 3,102,910.00 - 24,949,875.57
土地使用权 16,740,500.00 - - 16,740,500.00
软件 4,996,465.57 3,102,910.00 - 8,099,375.57
车辆网管调度系统 110,000.00 - - 110,000.00
二、累计摊销合计 5,173,023.79 1,410,642.19 - 6,583,665.98
土地使用权 2,706,380.71 334,809.96 - 3,041,190.67
软件 2,399,726.29 1,064,832.19 - 3,464,558.48
车辆网管调度系统 66,916.79 11,000.04 - 77,916.83
三、无形资产账面净值合计 16,673,941.78 - - 18,366,209.59
- 40 -
土地使用权 14,034,119.29 - - 13,699,309.33
软件 2,596,739.28 - - 4,634,817.09
车辆网管调度系统 43,083.21 - - 32,083.17
四、减值准备合计 - - - -
五、无形资产账面价值合计 16,673,941.78 - - 18,366,209.59
土地使用权 14,034,119.29 - - 13,699,309.33
软件 2,596,739.28 - - 4,634,817.09
车辆网管调度系统 43,083.21 - - 32,083.17
本期摊销额 1,410,642.19 元。
无形资产的说明：土地使用权系公司之子公司华浦高科厂区土地。
10、长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
租入固定资产改良支出 76,352.38 886,397.00 961,234.66 - 1,514.72
立柱广告塔及网架工程 1,833,449.78 - 772,680.84 624,976.65 435,792.29
装修费 4,046,862.99 784,800.00 1,051,408.88 - 3,780,254.11
广告牌及模型制作 2,797,613.35 2,968,486.71 3,148,492.59 - 2,617,607.47
合计 8,754,278.50 4,639,683.71 5,933,816.97 624,976.65 6,835,168.59
11、递延所得税资产
（1）已确认的递延所得税资产
项目 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
递延所得税资产：
资产减值准备 2,605,822.38 2,362,081.36
合并报表中抵销内部销售未实现损益的影响 7,954,341.02 5,340,246.09
广告费 266,189.59 -
公司亏损 9,538,338.30 4,659,720.96
长期股权投资差额摊销 26,345,370.66 22,581,746.28
预收账款 69,880,261.38 28,499,783.09
成本暂估 28,607,081.91 -
小 计 145,197,405.24 63,443,577.78
（2）未确认递延所得税资产明细
项目 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 28,304,960.79 3,488,227.76
可抵扣亏损 53,211,545.46 57,373,445.20
合计 81,516,506.25 60,861,672.96
- 41 -
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 备注
2013 年 1,236,415.65 1,525,267.83 -
2014 年 3,872,042.21 7,334,329.63 -
2015 年 22,376,174.22 24,102,258.87 -
2016 年 21,535,900.77 24,411,588.87 -
2017 年 4,191,012.61 - -
合计 53,211,545.46 57,373,445.20 -
（4）引起暂时性差异的资产或负债项目对应的暂时性差异
项目 暂时性差异金额
坏账准备 10,423,289.48
存货（未实现的内销利润） 31,817,364.05
广告费 1,064,758.36
公司亏损 38,153,353.16
长期股权投资差额摊销 105,381,482.64
预收账款 279,521,045.56
成本暂估 114,428,327.63
合计 580,789,620.88
12、其他非流动资产
（1）股权投资差额
摊销 2011 年 2012 年
项目 初始金额 本年摊销 累计摊销
期限 12 月 31 日 12 月 31 日
天华百润 10 年 139,366,618.93 55,746,647.41 13,936,661.92 97,556,633.44 41,809,985.49
华浦高科 10 年 11,178,355.95 4,471,342.35 1,117,835.60 7,824,849.20 3,353,506.75
合计 150,544,974.88 60,217,989.76 15,054,497.52 105,381,482.64 45,163,492.24
2005 年 12 月，公司完成对南京天华百润投资发展有限公司和南京华浦高科建材有限公司的股
权收购行为，并同时确认了股权投资差额，自 2006 年起摊销。2006 年 12 月 31 日，长期股权投资
差额摊销余额为 135,490,477.36 元，根据企业会计准则讲解（2008），企业持有的非同一控制下企
业合并产生的对子公司的长期股权投资，在首次执行日及执行新会计准则后，按照原制度核算的股
权投资借方差额的余额，在原股权投资差额的剩余摊销年限内平均摊销，计入合并利润表相关的投
资收益项目，尚未摊销完毕的余额在合并资产负债表中作为“其他非流动资产”列示。
- 42 -
13、资产减值准备
2011 年 本期计提额 2012 年
项目 本期计提额
12 月 31 日 转回 核销 12 月 31 日
一、坏账准备 12,936,553.20 6,727,102.75 19,663,655.95
二、存货跌价准备 19,064,594.36 19,064,594.36
合计 12,936,553.20 25,791,697.11 38,728,250.31
14、短期借款
借款类别 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
抵押借款 379,000,000.00 65,000,000.00
质押借款 476,950,000.00 177,500,000.00
保证借款 70,000,000.00 30,000,000.00
委托借款 270,000,000.00
合计 1,195,950,000.00 272,500,000.00
（1）截至 2012 年 12 月 31 日，上述抵押借款情况如下：
①500 万元由南京苏宁房地产开发有限公司以其拥有的鼓楼区广州路 188 号 17 楼房产进行抵
押担保；
②6,000 万元由浦东房地产以其拥有的土地使用权进行抵押担保；
③14,500 万元由浦东房地产以其拥有的土地使用权进行抵押担保，同时由苏宁集团与张桂平提
供保证担保；
④15,900 万元由苏宁威尼斯酒店以其拥有的酒店大楼与天华百润拥有的位于南京市广州路 188
号房产进行抵押担保及在担保期内所产生的售楼款与租金收益进行质押担保，同时由苏宁集团与张
桂平提供保证担保；
⑤1,000 万元由南京华宁房地产开发有限公司以其拥有的位于湖南路 18-1 号的房产进行抵押担
保。
（2）截至 2012 年 12 月 31 日，上述质押借款情况如下：
①7,800 万元借款由苏宁集团以其拥有的 8,240 万元定期存单进行质押担保；
②4,750 万元借款由浦东房地产以其拥有的定期存单 2,500 万元进行质押担保，同时由张桂平
以其拥有的定期存单 2,500 万元进行质押担保；
③5,995 万元借款由华浦高科以其拥有的定期存单 6,545.75 万元进行质押担保；
④2,505 万元借款由天华百润以其拥有的定期存单 2,590 万元进行质押担保；
⑤9,000 万元由华浦高科以其拥有的定期存单 10,000 万元进行质押担保，同时由苏宁威尼斯酒
店所拥有的酒店大楼资产在借款期内所产生的售楼款及租金收益进行质押担保；
⑥17,645 万元借款由浦东房地产以其拥有的定期存单 18,594.50 万元进行质押担保。
（3）截至 2012 年 12 月 31 日，上述保证借款情况如下：
①5,000 万元借款由苏宁环球股份有限公司提供保证担保；
②2,000 万元借款由苏宁集团与张桂平提供保证担保。
（4）截至 2012 年 12 月 31 日，委托借款情况如下：
- 43 -
①25,000 万元由芜湖市鸠江建设投资有限公司提供委托借款；
②2,000 万元由自然人何平玲提供委托借款。
（5）截至 2012 年 12 月 31 日，无逾期借款。
15、应付账款
账龄 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
1 年以内 318,296,649.03 917,794,545.66
1～2 年 447,617,045.00 367,977,351.62
2～3 年 190,226,620.89 202,228,856.60
3 年以上 400,606,920.05 252,672,350.46
合计 1,356,747,234.97 1,740,673,104.34
（1）无欠持有本公司 5%（含 5%）以上股份的股东单位账款。
（2）账龄 3 年以上的大额应付账款未支付的原因是项目尚未决算。
（3）本项目中含有关联方往来，具体明细见附注六—5。
16、预收款项
账龄 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
1 年以内 5,257,910,383.19 2,857,010,264.07
1～2 年 646,040,936.12 567,095,135.19
2～3 以 2,674,948.00 80,000.00
3 年以上 80,000.00
合计 5,906,706,267.31 3,424,185,399.26
（1）预收账款主要为预收的房屋预售款，预收账款中预收房款明细如下：
预计（实际）竣工
项目名称 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 预售情况
时间
天润城一街区储藏室 - 3,500.00 2006 34%
天润城二街区储藏室 - 1,100.00 2006 64%
天润城三街区储藏室 - 5,500.00 2007 35%
天润城第七街区商铺 - 352,459.10 2008 74%
天润城八街区商铺 - 431,117.00 2010 93%
天润城十一街区商铺 - 523,468.90 2011 39%
天润城十二街区 2,269,646.50 1,168,006,558.20 2012 100%
天润城十四街区 1,206,727.60 937,275,153.50 2012 100%
浦东花园车位 80,000.00 80,000.00 2005 44.83%
威尼斯水城一期 D 区 - 1,606,480.00 2007 99.12%
威尼斯水城二期第四街区 346,698.00 - 2008 99.77%
威尼斯水城二期第五街区 827,977.60 - 2008 99.45%
威尼斯水城二期第六街区 - 587,080.00 2008 100.00%
- 44 -
威尼斯水城二期第七街区 433,653.00 773,696.00 2009 99.92%
威尼斯水城二期第八街区 - 1,156,955.50 2009 98.77%
威尼斯水城沿江高层 397,090,091.90 435,888.30 2013 93.10%
威尼斯水城三期第九街区 6,246,466.50 1,656,105.80 2010 99.13%
威尼斯水城三期第十街区 4,135,669.40 618,810.30 2011 99.56%
威尼斯水城第十四街区 1,329,585,758.20 464,194,941.40 2013 89.51%
威尼斯水城第十五街区 1,382,092,918.20 - 2013 89.15%
天华硅谷一街区 20,000.00 64,814,624.90 2012 99%
天华硅谷二街区 - 2,253,843.00 2011 98%
吉林天润城一街区 575,669.00 5,807,884.00 2010 90%
吉林天润城二街区 4,167,206.00 24,159,652.00 2010 93%
吉林天润城四街区 2,667,954.00 9,590,062.00 2014 10%
天华绿谷 A 地块 64,765,644.10 122,470,048.00 2014 92.35%
璞邸花园 1,671,520.00 288,143,372.00 2012 95.93%
城市之光一期 747,295,703.00 46,121,359.00 2013 76.38%
城市之光二期 151,219,319.00 - 2014 52%
城市之光三期 26,913,355.00 - 2015 4%
天氿御城一期一区 260,243,282.00 117,319,426.00 2013 30.11%
天氿御城一期二区 291,570,151.00 2014 90.74%
天氿御城一期三区 688,160,221.00 17,565,808.00 2013 98.29%
天氿御城一期五区 466,082,107.80 - 2013 99.79%
名都花园 75,304,015.00 145,496,642.00 2013 65.50%
合计 5,904,971,753.80 3,421,451,534.90
（2）无预收持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东款项。
17、应付职工薪酬
项目 2011 年 12 月 31 日 本期增加额 本期减少额 2012 年 12 月 31 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 21,431.94 80,047,680.08 80,069,112.02 -
二、职工福利费 - 8,169,629.70 8,169,629.70 -
三、社会保险费 - 14,748,076.24 14,748,076.24 -
其中：1、基本养老保险费 - 7,941,226.19 7,941,226.19 -
2、医疗保险费 - 1,312,914.73 1,312,914.73 -
3、失业保险费 - 4,889,547.79 4,889,547.79 -
4、工伤保险费 - 340,227.23 340,227.23 -
5、生育保险费 - 264,160.30 264,160.30 -
四、住房公积金 - 2,079,011.00 2,079,011.00 -
- 45 -
五、工会经费和职工教育经费 284,763.35 283,862.65 568,626.00 -
六、因解除劳动关系给予的补偿 19,107.53 1,501,751.81 1,520,859.34 -
七、其他 - - - -
合计 325,302.82 106,830,011.48 107,155,314.30 -
18、应交税费
税种 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
企业所得税 350,583,809.54 225,728,488.10
土地增值税 -116,892,535.93 -15,165,215.60
契税 67,150,548.63 91,652,887.63
营业税 -298,378,060.74 -149,155,177.29
城建税 -20,801,329.75 -10,381,148.83
教育费附加 -12,994,349.97 -5,439,434.58
个人所得税 327,322.90 271,767.91
房产税 158,217.89 -126,161.13
增值税 422,922.23 58,287.20
消费税 4,680.39 -
文化事业建设费 7.98 102.72
土地使用税 1,184,424.38 477,262.50
合计 -29,234,342.45 137,921,658.63
（1）部分税金期末余额负数形成原因系公司按照预收账款中预售房屋收入和法定税率一定比
例预交税金所致。
（2）本账项 2012 年 12 月 31 日余额比 2011 年 12 月 31 日减少 167,156,001.08 元，减幅为 121.20%，
主要原因是公司之子公司浦东房地产、宜兴苏宁、芜湖苏宁预收款增加，按照预收款金额与法定税
率预交税金所导致。
19、应付股利
单位名称 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
何健 108,000,000.00 80,000,000.00
其他 709,110.00 709,110.00
合计 108,709,110.00 80,709,110.00
20、其他应付款
账龄 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
1 年以内 1,880,786,861.15 3,015,637,904.92
1～2 年 479,058,869.14 9,772,807.71
2～3 年 5,252,302.32 3,515,170.41
- 46 -
3 年以上 4,383,507.51 2,642,689.34
合计 2,369,481,540.12 3,031,568,572.38
（1）本账项 2012 年 12 月 31 日余额比 2011 年 12 月 31 日减少 662,087,032.26 元，减少比例为
21.84%，减少的主要原因如下：
①经公司 2010 年第六届董事会第二十一次会议决议，公司以统借统还的方式向苏宁集团借款，
公司本年减少统借统贷借款 834,418,776.08 元并冲减其他应付款，应承担但尚未支付的利息金额合
计 304,331,525.25 元计入其他应付款。
②公司之子公司芜湖苏宁本年归还芜湖市鸠江建设投资有限公司借款 13,000.00 万元。
（2）期末其他应付款中包含有公司之子公司芜湖苏宁从芜湖市鸠江建设投资有限公司借款
470,000,000.00 元及相应的借款利息 33,765,036.25 元。
（3）本项目中含有关联方往来，具体明细见附注六—5。
21、一年内到期的非流动负债
（1）借款类别 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
抵押借款 502,570,000.00 500,000,000.00
质押借款 1,355,130,000.00
保证借款 20,000,000.00
合计 502,570,000.00 1,875,130,000.00
（2）金额前五名的一年内到期的长期借款币种：人民币
期末数 期初数
借款 借款 利率
贷款单位 外币 外币
起始日 终止日 (%) 本币金额 本币金额
金额 金额
交通银行城中支行 2011-1-18 2013-1-6 5.535 - 200,000,000.00 - -
工行城西支行 2010-12-10 2013-12-9 6.65 - 120,000,000.00 - 200,000,000.00
交通银行城中支行 2011-9-23 2013-3-23 6.15 - 57,570,000.00 - -
建行白下支行 2011-10-8 2013-3-26 6.65 - 50,000,000.00 - -
建行白下支行 2011-11-29 2013-3-26 6.65 - 44,000,000.00 - -
合计 - 471,570,000.00 - 200,000,000.00
截至 2012 年 12 月 31 日，上述抵押借款 50,257 万元由公司之子公司浦东房地产以其拥有的土
地使用权进行抵押担保，同时由苏宁集团提供保证担保。
22、长期借款
（1）长期借款分类
项目 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
抵押借款 2,571,000,000.00 2,409,550,000.00
合计 2,571,000,000.00 2,409,550,000.00
- 47 -
（2）金额前五名的长期借款币种：人民币
期末数 期初数
借款起始 借款终止 利率
贷款单位 外币 外币
日 日 (%) 本币金额 本币金额
金额 金额
中国银行上海普陀支行 2012-1-12 2015-1-13 - 931,500,000.00 - -
建行宜兴支行 2012-3-23 2015-3-22 - 480,000,000.00 - -
交行玄武支行 2011-8-30 2014-1-3 6.15 - 290,000,000.00 - 290,000,000.00
徽商银行延安路支行 2012-12-18 2014-12-17 9.50 - 200,000,000.00 - -
中行鼓楼支行 2011-4-28 2014-4-26 6.15 - 187,500,000.00 - -
合计 - 2,089,000,000.00 - 290,000,000.00
截至 2012 年 12 月 31 日，上述抵押借款情况如下：
① 77,750 万元由公司之子公司浦东房地产以其拥有的土地使用权进行抵押担保，同时由苏宁
集团提供保证担保；
② 24,200 万元由公司之子公司浦东房地产以其拥有的土地使用权进行抵押担保，同时由苏宁
集团及张桂平提供保证担保；
③ 6,000 万元由公司之子公司浦东房地产以其拥有的土地使用权进行抵押担保；
④ 8,000 万元由公司之子公司鼎坤房地产以其拥有的土地使用权进行抵押担保，同时由苏宁
集团、张桂平及吴兆兰提供保证担保；
⑤ 48,000 万元由公司之子公司宜兴苏宁以其拥有的土地使用权及所开发的天氿御城一区、二
区、三区部分房产进行抵押担保，同时由苏宁集团与张桂平提供保证担保；
⑥ 93,150 万元由公司之子公司上海实业以其拥有的土地使用权及所开发苏宁天御国际广场
项目在建工程进行抵押担保，同时由苏宁集团提供保证担保。
23、股本
本次变动前 本次变动增减（+，-） 本次变动后
发
行 公积金
数量 比例 送股 其他 小计 数量 比例
新 转股
股
一、有限售条件股份 577,168,099 28.25% - - - 494,309 494,309 577,662,408 28.27%
1、国家持股 - - - - - - - - -
2、国有法人持股 12,804,480 0.63% - - - - - 12,804,480 0.63%
3、其他内资持股 221,069 0.01% - - - - - 221,069 0.01%
其中：境内非国有法人持股 221,069 0.01% - - - - - 221,069 0.01%
境内自然人持股 - - - - - - - - -
4、外资持股 - - - - - - - - -
其中：境外法人持股 - - - - - - - - -
- 48 -
境外自然人持股 - - - - - - - - -
5、高管股份 564,142,550 27.61% - - - 494,309 494,309 564,636,859 27.64%
二、无限售条件股份 1,466,024,462 71.75% - - - -494,309 -494,309 1,465,530,153 71.73%
1、人民币普通股 1,466,024,462 71.75% - - - -494,309 -494,309 1,465,530,153 71.73%
2、境内上市的外资股 - - - - - - - - -
3、境外上市的外资股 - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - -
三、股份总数 2,043,192,561 100.00% - - - - - 2,043,192,561 100.00%
24、资本公积
项目 2011 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
资本溢价 130,028,404.60 - - 130,028,404.60
25、盈余公积
项目 2011 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
法定盈余公积 179,489,600.57 128,633,696.65 - 308,123,297.22
26、未分配利润
项目 金额 提取或分配比例
调整前上年末未分配利润 1,789,906,849.40
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） -
调整后年初未分配利润 1,789,906,849.40
加：本期归属于母公司所有者的净利润 863,104,220.29
减：提取法定盈余公积 128,633,696.65 10%
提取任意盈余公积 -
提取一般风险准备 -
应付普通股股利 -
转作股本的普通股股利 -
期末未分配利润 2,524,377,373.04
27、营业收入、营业成本
（1）营业收入、营业成本
项目 2012 年度 2011 年度
主营业务收入 4,387,993,975.18 3,649,927,477.14
其他业务收入 18,140,032.09 14,597,205.00
合计 4,406,134,007.27 3,664,524,682.14
主营业务成本 2,553,325,259.65 1,992,618,603.71
- 49 -
其他业务成本 10,639,851.11 9,690,775.32
合计 2,563,965,110.76 2,002,309,379.03
（2）主营业务（分产品）
2012 年度 2011 年度
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产开发 4,111,919,282.40 2,336,847,102.39 3,421,401,099.36 1,808,622,086.57
混凝土 208,908,533.57 164,196,675.23 172,910,276.72 137,997,621.63
酒店 32,418,933.30 19,877,586.26 31,458,203.29 20,100,552.55
商业 34,747,225.91 32,403,895.77 24,157,897.77 25,898,342.96
合计 4,387,993,975.18 2,553,325,259.65 3,649,927,477.14 1,992,618,603.71
（3）公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入 占公司全部营业收入的比例(%)
南京地下铁道有限责任公司 52,065,648.69 1.18
中铁电化集团南京有限公司 24,195,842.04 0.55
浙江丰惠建设集团有限公司江苏分公司 13,741,283.00 0.31
龙信建设集团有限公司南京分公司 10,502,726.00 0.24
南通建工集团股份有限公司 11,401,963.35 0.26
合计 111,907,463.08 2.54
28、营业税金及附加
项目 2012 年度 2011 年度 计缴标准
营业税 208,984,427.06 174,031,081.36 营业收入的 3%、5%
土地增值税 123,783,919.15 129,324,205.94 注1
城市建设维护税 14,864,842.32 12,203,724.42 流转税 7%
教育费附加 10,505,899.53 8,709,129.57 流转税的 5%
房产税 1,162,088.03 907,841.46 房租收入的 12%
文化事业建设费 295.92 1,460.34 KTV 收入的 3%
消费税 118,280.30
合计 359,419,752.31 325,177,443.09
注 1：公司之子公司天华百润、浦东房地产土地增值税按照核定征收清算方式计征；其余子公
司按照查账清算方式计征。
29、销售费用
内容 2012 年度 2011 年度
广告费 47,591,303.18 37,792,295.30
销售佣金 24,563,135.35 25,534,094.23
广告制作费 14,651,110.22 8,635,646.90
- 50 -
宣传费 20,316,499.57 13,845,726.04
工资 7,616,639.03 7,096,229.78
折旧费 14,844,583.09 9,004,130.83
其他 14,302,557.24 17,884,886.48
合计 143,885,827.68 119,793,009.56
30、管理费用
内容 2012 年度 2011 年度
工资 14,278,875.67 17,685,621.68
折旧费 16,202,854.82 12,704,946.83
税费 12,377,831.04 9,151,843.78
董事会 1,783,057.38 1,458,128.75
业务招待费 17,318,784.90 4,431,616.27
社会统筹 3,902,515.14 4,273,254.59
会议费 3,039,184.75 4,946,576.88
办公费 3,563,473.25 1,791,945.16
差旅费 2,974,819.54 1,848,308.63
福利费 3,960,700.27 2,685,538.90
无形资产摊销 1,410,642.19 2,211,005.31
车辆费 1,582,120.43 1,558,636.33
审计费 1,475,380.22 1,641,818.53
低值易耗品 788,564.80 1,193,084.13
物管费 927,106.07 1,186,764.97
通讯费 1,123,015.25 1,065,934.68
租赁费 3,916,775.18 274,089.94
咨询费 6,725,043.00 567,376.67
其他 12,887,135.61 11,936,781.06
合计 110,237,879.51 82,613,273.09
31、财务费用
类别 2012 年度 2011 年度
利息支出 29,406,539.50 26,544,554.18
减：利息收入 24,525,381.85 16,214,904.83
手续费 1,596,468.74 1,159,994.17
其他 515,947.79 1,446,008.48
合计 6,993,574.18 12,935,652.00
- 51 -
32、资产减值损失
类别 2012 年度 2011 年度
坏账损失 6,727,102.75 6,545,666.68
存货跌价损失 19,064,594.36
合计 25,791,697.11 6,545,666.68
33、投资收益
（1）明细情况
项目 2012 年度 2011 年度
股权投资差额摊销 -15,054,497.52 -15,054,497.52
（2）股权投资差额摊销明细
被投资单位 2012 年度 2011 年度
天华百润 -13,936,661.92 -13,936,661.92
华浦高科 -1,117,835.60 -1,117,835.60
合计 -15,054,497.52 -15,054,497.52
34、营业外收入
项目 2012 年度 2011 年度 计入当期非经常性损益的金额
处置固定资产净损益 129,062.39 9,589.48 129,062.39
罚款收入 3,888,102.84 702,309.22 3,888,102.84
纳税奖励 1,691,000.00 606,000.00 1,691,000.00
政府扶持基金 41,816.94 1,922,870.80 41,816.94
补偿收入 1,747,000.00 - 1,747,000.00
其他收入 968,298.38 2,465,773.80 968,298.38
拆迁补偿款 3,960,000.00
纳税手续费 514,236.00 1,038,894.00 514,236.00
合计 8,979,516.55 10,705,437.30 8,979,516.55
35、营业外支出
项目 2012 年度 2011 年度 计入当期非经常性损益的金额
罚款、滞纳金支出 770,023.60 627,501.06 770,023.60
捐赠支出 7,528,000.00 6,422,000.00 7,528,000.00
处置固定资产净损失 866,242.54 71,215.82 866,242.54
违约金 173,962.61 1,507,275.20 173,962.61
赔款支出 280,795.65 158,625.72 280,795.65
其他 515,747.91 323,100.44 515,747.91
合计 10,134,772.31 9,109,718.24 10,134,772.31
- 52 -
36、所得税费用
项目 2012 年度 2011 年度
本期所得税 402,728,414.02 291,756,940.51
递延所得税 -81,753,827.46 -4,634,198.50
合计 320,974,586.56 287,122,742.01
37、基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
（1）基本每股收益 0.42 元/股，参照如下公式计算：
基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0– Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利
润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本或股
票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等
减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计
月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
2012 年基本每股收益=863,104,220.29/2,043,192,561.00=0.42
（2）稀释每股收益 0.42/股，参照如下公式计算：
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券等增
加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公司在计
算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常
性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序
计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
2012 年稀释每股收益=863,104,220.29/2,043,192,561.00=0.42
38、现金流量表项目注释
（1）收到的其他与经营活动有关的现金
项目 金额
利息收入 19,473,028.32
收投标保证金 11,643,768.46
收回押金 1,373,000.00
奖励收入 2,270,269.91
房地产市场管理处返还预留资金 3,865,349.50
返还按揭贷款保证金 4,190,614.84
- 53 -
收违约金 2,524,572.70
补偿、补贴款 1,747,000.00
暂收款项 5,553,274.97
代收款 3,229,574.04
其他 5,193,422.20
合计 61,063,874.94
（2）支付的其他与经营活动有关的现金
项目 金额
差旅费、车辆费用 9,086,201.98
通讯费 138,349.87
劳动保护费 1,064,576.94
租金 15,399,804.71
业务招待费 31,506,305.10
办公费 9,703,275.58
会议费 4,753,848.25
投标保证金 13,952,328.45
董事会费 475,833.38
律师、审计及服务费 13,524,944.37
水电费 3,554,146.56
广告、宣传费 91,639,927.16
修理费 447,872.90
销售佣金 45,872,593.72
捐款 1,678,000.00
单位及个人借款 10,454,788.20
房地产开发项目资本金 2,000,000.00
代付施工方水电费 13,720,549.68
手续费 1,981,232.00
罚款及违约金 834,307.81
其他 7,927,379.52
合计 279,716,266.18
（3）支付的其他与筹资活动有关的现金
项目 金额
贷款中间业务费 19,876,250.00
定期存单 246,622,500.00
- 54 -
归还苏宁集团款项 834,418,776.08
合计 1,100,917,526.08
39、现金流量表补充资料
（1）补充资料
1、将净利润调节为经营活动现金流量 2012 年度 2011 年度
净利润 858,655,825.88 814,568,738.22
加：资产减值准备 25,791,697.11 6,545,666.68
固定资产折旧 52,930,371.31 42,922,946.50
无形资产摊销 1,410,642.19 1,174,605.39
长期待摊费用摊销 5,933,816.97 4,574,459.22
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
737,180.15 61,626.34
“－”号填列）
固定资产报废损失(收益以“－”号填列) -
公允价值变动损失(收益以“－”号填列) -
财务费用(收益以“－”号填列) 29,377,201.20 26,544,554.18
投资损失(收益以“－”号填列) 15,054,497.52 15,054,497.52
递延所得税资产减少(增加以“－”号填列) -81,753,827.46 -4,634,198.50
递延所得税负债增加(减少以“－”号填列) -
存货的减少(增加以“－”号填列) -870,133,418.17 -1,915,638,329.32
经营性应收项目的减少(增加以“－”号填列) -88,624,411.78 298,414,742.51
经营性应付项目的增加(减少以“－”号填列) 2,109,676,145.51 -168,867,541.53
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 2,059,055,720.43 -879,278,232.79
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债务 - -
融资租入固定资产 - -
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 731,598,980.04 684,348,651.35
减：现金的期初余额 684,348,651.35 774,561,916.13
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 47,250,328.69 -90,213,264.78
- 55 -
（2）现金和现金等价物的构成
项目 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
一、现金： 731,598,980.04 684,348,651.35
其中：库存现金 1,085,624.68 1,273,281.65
可随时用于支付的银行存款 716,325,707.81 671,153,561.55
可随时用于支付的其他货币资金 14,187,647.55 11,921,808.15
二、现金等价物： -
其中：三个月内到期的债券投资 -
三、期末现金及现金等价物余额： 731,598,980.04 684,348,651.35
（3）货币资金与现金及现金等价物的调节：
项目 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
期末货币资金余额 1,147,328,480.04 854,895,516.19
减：使用受到限制的存款 415,729,500.00 170,546,864.84
期末现金及现金等价物余额 731,598,980.04 684,348,651.35
六、关联方关系及其交易
1、本企业的母公司情况(金额单位：万元)
注册 持股 表决 最终
企业 法定
母公司名称 注册地址 业务性质 资本 比例 权比例 控制方 组织机构代码
类型 代表人
（%） （%）
有限
苏宁环球集 南京市广州 房地产开发
责任公 张桂平 20,000 26.81 26.81 张桂平 13523040-1
团有限公司 路 188 号 与经营等
司
- 56 -
2、本企业的子公司情况
持股 表决权比
企业名称 企业类型 注册地址 法定代表人 业务性质 注册资本 组织机构代码
比例(%) 例(%)
南京天华百润 南京市浦口区沿江工 房地产开发与经营、商品
投资发展有限 业园区泰冯路 98 号 张康黎 房策划资讯服务、实业投 18,000 万元 100 100 75126413-8
有限公司
责任公司 资与管理等
混凝土的生产、销售(凭
南京华浦高科 南京市浦口区沿江工
有限公司 张康黎 资质经营)、混凝土设备 3,000 万元 100 100 75127204-X
建材有限公司 业园区泰冯路 66 号
租赁等
江苏乾阳房地
南京市鼓楼区广州路 房地产开发与经营、物业
产开发有限公 有限公司 张康黎 5,000 万元 100 100 68254066-0
188 号 管理
司
房地产开发、投资建设城
市基础设施、投资教育及
吉林市苏宁环
吉林丰满经济技术开 相关产业、投资开发高新
球有限公司 有限公司 张桂平 10,000 万元 100 100 79112919-2
发区吉桦路 99 号 技术项目；进出口贸易；
酒店管理；经济信息咨询
服务。
房地产开发、销售、租赁；
南京浦东房地 物业管理；资产投资、经
南京市浦口区沿江镇
产开发有限公 有限公司 李伟 营、管理；科技开发、成 50,000 万元 84 84 74236709-8
泰冯路 98 号
司 果转让；建筑材料（不含
油漆）销售
南京绿尔得天
南京化学工业园区方
房地产开发有 有限公司 艾海燕 房地产开发 2,000 万元 100 100 76213210-6
水路 90 号-65
限公司
- 57 -
房地产开发、销售；利用
自有资产对外投资；提供
无锡苏宁环球 本省行政区域内的担保
房地产开发有 有限公司 无锡市工艺桥 1 号 李伟 服务；自营和代理各类商 10,000 万元 100 100 66960551-1
限公司 品及技术的进出口；酒店
管理；经济贸易咨询服
务。
房地产开发、项目投资、
北京市东城区东四十 货物进出口、技术进出
北京苏宁环球
有限公司 条甲 22 号 1 号楼 14 吴兆兰 口、代理进出口、酒店管 10,000 万元 100 100 79160438-7
有限公司 层 B1711A 室
理、经济信息咨询服务
等。
房地产开发经营，酒店管
上海市普陀区大渡河
上海苏宁环球 理，商务信息咨询(除经
有限公司 路 525 号 504 室 张康黎 50,000 万元 100 100 69293612-4
实业有限公司 纪)，实业投资，投资管
理，销售等
许可经营项目：房地产开
南京硅谷房地
南京化学工业园区方 发；一般经营项目：商品
产开发有限公 有限公司 张康黎 10,000 万元 70 70 69835996-2
水路 168 号 房销售并提供相关售后
司
服务；房屋租赁
房地产开发经营，酒店管
上海科学公园 上海市青浦区朱家角
有限公司 张桂平 理(除餐饮管理)，商务信 20,000 万元 100 100 60726401-0
发展有限公司 盈朱公路 10 号
息咨询。
中餐、西餐餐饮服务；各
南京苏宁威尼
南京市浦口区浦珠路 类预包装食品零售；住
斯酒店有限公 有限公司 史臻 19,000 万元 100 100 66737734-0
京新 608 号 宿；美容店；理发店；游
司
泳场；茶座；日用百货销
- 58 -
售。酒店管理咨询服务。
游艇出租；游艇相关
南京市鼓楼区广
南京环球游艇 信息、旅游信息咨询、开
州路 188 号 17 楼 A
俱乐部有限公 有限公司 许晶 发；工艺美术品（不含古 1,000 万元 100 100 66066730-2
座
司 字画）销售。
日用百货、服装、鞋帽、
南京苏宁环球 南京市浦口区柳州东 箱包、皮具、针纺织品、
天润广场有限 有限公司 路 3 号天润城第七街 林纲 通讯器材、家用电器、化 2,000 万元 100 100 55886370-2
公司 区 妆品、日用化妆品、文化
用品、珠宝、黄金等。
芜湖苏宁环球 房地产开发（凭资质经
芜湖市鸠江开发区管
房地产开发有 有限公司 李伟 营），投资、租赁，商品 50,000 万元 100 100 55633456-7
委会大楼 703 室
限公司 房销售及售后服务
南京鼎坤房地
南京市玄武区花园路
产开发有限公 有限公司 张康黎 房地产开发与经营 1,000 万元 100 100 55551780-4
2号
司
南京环球乾阳
南京市栖霞区迈皋桥
房地产开发有 有限公司 张康黎 房地产开发与经营 45,000 万元 100 100 55552570-8
街道寅春路 18 号
限公司
南京鼎基房地
南京市下关区二板桥
产开发有限公 有限公司 张康黎 房地产开发经营 17,000 万元 100 100 55550341-0
486 号 808 室
司
宜兴苏宁环球 有限公司 宜兴经济开发区创意
张康黎 房地产开发经营 143,000 万元 100 100 55020470-2
房地产开发有 软件大厦
- 59 -
限公司
无锡北塘苏宁
房地产开发经营；酒店管
环球房地产开 有限公司 无锡市凤翔北路 9 号 张康黎 10,000 万元 100 100 55707624-8
理；经济贸易咨询服务
发有限公司
土地开发经营；房地产开
广州白鹅潭投 广州市荔湾区逢源路 发、经营和销售；酒店投
有限公司 李伟 10,000 万元 88 88 58189382-X
资有限公司 128 号 803 房 资、开发和管理；项目投
资；经济信息咨询服务
房地产开发、经营、销售、
昆明市五华区东风西 项目投资；投资建设城市
云南苏宁环球
有限公司 路 11/13 号顺城东塔 张康黎 基础设施；酒店管理；经 30,000 万元 100 100 56881597-4
有限公司
19 楼 济信息咨询服务；货物技
术进出口
- 60 -
3、本企业的其他关联方情况
企业名称 与本企业关系 组织机构代码
南京苏浦建设有限公司 同一实际控制人 74821852-8
苏宁环球套房饭店有限责任公司 同一实际控制人 72058706-5
南京苏宁物业管理有限公司 同一实际控制人 24982343-2
南京苏宁门窗制造有限公司 同一实际控制人 13524613-9
南京苏宁建材设备物流贸易中心有限公司 同一实际控制人 75128111-4
南京苏宁房地产开发有限公司 同一实际控制人 13523858-5
南京佛手湖度假村投资有限公司 同一实际控制人 75689984-5
南京华宁房地产开发有限公司 同一实际控制人 60892206-2
4、关联交易情况
（1）出售商品/提供劳务情况表单位：元币种：人民币
关联交易定 本期发生额 上期发生额
关联交易内
关联方 价方式及决 占同类交易金 占同类交易金额
容 金额 金额
策程序 额的比例(%) 的比例(%)
南京佛手湖环球度假村投资有
销售混凝土 市场价 2,732.00 0.01 300,765.50 0.11
限公司
南京苏宁门窗制造有限公司 销售混凝土 市场价 7,532.21 0.01 282,720.00 0.10
南京苏浦建设有限公司 销售混凝土 市场价 29,120.40 0.01
采购商品/接受劳务情况表 单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
关联交易 关联交易定价方
关联方 占同类交易金额 占同类交易金额
内容 式及决策程序 金额 金额
的比例（%） 的比例（%）
南京苏宁门窗制造有限公司 门窗、栏杆 市场价 4,919,348.62 11.40 22,740,549.38 31.58
南京苏浦建设有限公司 土石方 市场价 43,733,213.25 13.95 88,237,291.82 57.97
南京苏宁建材设备物流贸易
中心有限公司
材料 市场价 837,286.30 0.45 2,332,039.03 1.10
南京苏宁物业管理有限公司 物业服务费 市场价 6,308,807.96 - 2,236,595.42 -
定价政策：本公司与关联公司之间的交易价格以同类产品的市场价格为基础确定。
（2）担保
担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
苏宁集团 公司之子公司华浦高科 3,800.00 2012-2-29 2013-3-28 否
苏宁集团 公司之子公司华浦高科 4,000.00 2012-12-5 2013-12-4 否
苏宁集团、张桂平 公司之子公司华浦高科 8,000.00 2012-9-26 2013-8-24 否
苏宁集团、张桂平 公司之子公司华浦高科 24,900.00 2012-1-17 2013-1-17 否
苏宁集团、张桂平 公司之子公司华浦高科 11,000.00 2012-4-1 2013-3-31 否
张桂平 公司之子公司华浦高科 4,750.00 2012-12-11 2013-6-10 否
华宁房地产 公司之子公司华浦高科 1,000.00 2012-2-23 2013-2-15 否
苏宁集团、张桂平 公司之孙公司威尼斯酒店 1,000.00 2012-8-30 2013-8-28 否
- 61 -
苏宁集团、张桂平 公司之孙公司威尼斯酒店 1,000.00 2012-10-22 2013-10-21 否
苏宁房地产 公司之孙公司威尼斯酒店 500.00 2012-7-26 2013-7-25 否
苏宁集团 公司之子公司天华百润 20,000.00 2012-12-18 2014-12-17 否
苏宁集团 公司之子公司浦东房地产 10,000.00 2012-3-26 2015-3-22 否
苏宁集团、张桂平 公司之子公司浦东房地产 6,500.00 2012-7-25 2014-6-20 否
苏宁集团、张桂平 公司之子公司浦东房地产 7,700.00 2012-6-18 2014-6-17 否
苏宁集团、张桂平 公司之子公司浦东房地产 10,000.00 2012-6-29 2014-6-17 否
苏宁集团 公司之子公司浦东房地产 18,700.00 2011-4-28 2014-4-26 否
苏宁集团 公司之子公司环球乾阳 35,000.00 2011-1-4 2014-1-3 否
苏宁集团、张桂平、吴兆兰 公司之子公司鼎坤房地产 8,000.00 2012-8-31 2014-8-30 否
苏宁集团、张桂平 公司之子公司宜兴苏宁 48,000.00 2012-3-26 2015-3-25 否
苏宁集团 公司之子公司上海实业 93,150.00 2012-1-5 2015-12-31 否
苏宁集团 公司之子公司浦东房地产 20,000.00 2011-1-18 2013-1-6 否
苏宁集团 公司之子公司浦东房地产 5,757.00 2011-9-23 2013-3-23 否
苏宁集团 公司之子公司浦东房地产 12,000.00 2010-12-10 2013-12-9 否
苏宁集团 公司之子公司浦东房地产 12,500.00 2011-9-1 2013-3-26 否
股份公司 公司之子公司华浦高科 5,000.00 2012-6-29 2013-6-28 否
公司之子公司宜兴苏宁 苏宁集团 50,000.00 2011-3-14 2013-3-13 否
合计 422,257.00
注：根据 2011 年 9 月 20 日苏宁环球股份有限公司 2011 年度第一次临时股东大会决议，审议
通过公司之子公司宜兴苏宁以其自有的土地使用权 647,291,758.38 元为苏宁集团向渤海国际信托有
限公司借款提供抵押担保，该款项用于公司之子公司浦东房地产所开发的威尼斯水城 15 街区项目
建设。于 2013 年 4 月 8 日解除抵押登记。
（3）租赁
租赁资产情 租赁资产涉 租赁起 租赁终止 租赁收益 租赁收益 租赁收益对
出租方名称 承租方名称
况 及金额 始日 日 确定依据 公司影响
江苏苏宁环球套 苏宁环球大 2012 年 2012 年 12
天华百润 18,980,109.20 1,160,378.80 市场价 市场价
房饭店有限公司 厦第 3、4 层 1 月 1 日 月 31 日
关联租赁情况说明
（1）公司之子公司天华百润与江苏苏宁环球套房饭店有限公司（以下简称“苏宁套房饭店”）签订租
赁合同，天华百润将位于南京市鼓楼区广州路 188-2 号的苏宁环球大厦第 3、4 层面积为 1,816.64 平方米的
房屋出租给苏宁套房饭店，租赁期限从 2012 年 1 月 1 日起至 2012 年 12 月 31 日止。全年租金为 1,160,378.80
元。
（4）统借统贷
经公司 2010 年第六届董事会第二十一次会议决议，公司以统借统贷的方式向苏宁集团借款，
截至 2012 年 12 月 31 日，统借统贷借款余额为 1,778,969,877.16 元。2012 年度承担统借统贷利息
200,921,159.30 元。
- 62 -
（5）其他借款
2011 年 3 月 14 日，苏宁集团与渤海国际信托有限公司（以下简称“渤海信托”）签订借款合
同，合同约定苏宁集团向渤海信托借款 50,000 万元，款项用于公司之子公司浦东房地产所开发的
威尼斯水城 15 街区项目建设，借款期限自 2011 年 3 月 14 日至 2013 年 3 月 14 日，并按照 8.30%/
年的固定利率按季支付利息。2012 年度公司之子公司浦东房地产承担此项借款利息 42,191,666.68
元。
5、关联方应收应付款款项
（1）应收关联方款项
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 南京苏宁门窗制造有限公司 551,003.36 27,688.03 543,471.15 27,650.37
应收账款 南京苏宁房地产开发有限公司 1,085.70 977.13 1,085.70 542.85
应收账款 南京苏浦建设有限公司 13,770.00 68.85 422,986.95 2,114.93
应收账款 南京佛手湖环球度假村投资有限公司 254,154.03 25,155.86 438,482.30 15,275.51
应收账款 苏宁环球集团有限公司 132,453.40 662.28 78,395.10 391.98
应收账款 南京苏宁物业管理有限公司 3,832.00 19.16 - -
预付账款 南京苏宁物业管理有限公司 162,463.14 - - -
应付关联方款项
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
应付账款
南京苏宁建材设备物流贸易中心有限公司 3,522,340.80 5,656,093.55
南京苏宁门窗制造有限公司 14,972,867.90 21,111,970.98
南京苏浦建设有限公司 29,382,400.07 33,205,142.98
南京苏宁物业管理有限公司 - 424,030.79
其他应付款
苏宁环球集团有限公司 1,778,969,877.16 2,358,891,464.16
七、或有事项
公司之子公司浦东房地产、天华百润、环球乾阳、宜兴苏宁、芜湖苏宁及绿尔得天房地产就自
身开发的商品房销售，为商品房承购人向银行申请按揭贷款提供阶段性保证。截至 2012 年 12 月
31 日累计按揭贷款余额为人民币 2,459,251,253.60 元。
八、承诺事项
本公司无需披露的承诺事项。
九、资产负债表日后事项
（1）鉴于公司之子公司无锡苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称“无锡苏宁”）无开发运
作项目，为规范管理，公司决定将该公司注销。2013 年 1 月 4 日无锡苏宁已办理完毕工商注销手
- 63 -
续。
（2）2012 年 12 月 28 日，公司之子公司硅谷房地产召开股东会，经全体股东同意决定注销硅
谷房地产。2013 年 3 月 4 日，硅谷房地产注销时清算组成员已在南京市工商行政管理局化学工业
园分局备案。
（3）本公司于 2013 年 4 月 24 日召开董事会，提出公司 2012 年度利润分配预案如下：
分红派息方案：每 10 股派 1 元（含税）现金股息。
十、其他重要事项
本公司无需披露的其他重要事项。
十一、母公司会计报表主要项目注释
1、其他应收款
（1）其他应收款按种类披露
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比 比
金额 比例% 金额 金额 比例% 金额
例% 例%
①单项金额重
大并单项计提
6,475,556,735.07 100.00 7,717,863,575.29 99.99 - -
坏账准备的其
他应收款
②按组合计提坏账准备的其他应收款
组合 1 - - - - - - - -
组合 2 - - - - 190,000.00 0.01 - -
组合小计 - - - - 190,000.00 0.01 - -
③单项金额虽
不重大但单项
- - - - - - - -
计提坏账准备
的其他应收款
合计 6,475,556,735.07 100.00 7,718,053,575.29 100.00 - -
（2）期末其他应收款中无应收持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东款项。
- 64 -
（3）截至 2012 年 12 月 31 日，应收关联方款项如下：
与本公 占其他应收款
单位名称 金额 年限
司关系 总额的比例%
芜湖苏宁环球房地产开发有 1 年以内 859,797,091.51 元；
子公司 1,867,246,217.58 28.83
限公司 1-2 年 1,007,449,126.07 元
南京天华百润投资发展有限
子公司 1,664,731,608.76 1 年以内 1,664,731,608.76 元 25.71
责任公司
江苏乾阳房地产开发有限公 1 年以内 259,857,324.73 元；
子公司 640,798,261.34 9.89
司 1-2 年 380,940,936.61 元
无锡北塘苏宁环球房地产开 1 年以内 315,243,498.25 元；
子公司 536,172,261.66 8.28
发有限公司 1-2 年 220,928,763.41 元
上海科学公园发展有限公司 子公司 529,861,526.07 1 年以内 529,861,526.07 元 8.18
南京鼎坤房地产开发有限公 1 年以内 94,437,060.31 元；
子公司 468,566,129.16 7.24
司 1-2 年 374,129,068.85 元
宜兴苏宁环球房地产开发有 1 年以内 341,616,511.64 元；
子公司 443,347,250.40 6.85
限公司 1-2 年 101,730,738.76 元
1 年以内 19,534,344.98 元；
吉林市苏宁环球有限公司 子公司 265,233,696.92 4.10
1-2 年 245,699,351.94 元
上海苏宁环球实业有限公司 子公司 58,409,783.18 1 年以内 58,409,783.18 元 0.90
1 年以内 1,000,000.00 元；
广州白鹅潭投资有限公司 子公司 1,190,000.00 0.02
1-2 年 190,000.00 元
合计 6,475,556,735.07 100.00
（4）其他应收款金额前五名单位情况
与本公 占其他应收款
单位名称 金额 年限
司关系 总额的比例%
芜湖苏宁环球房地产开发有 1 年以内 859,797,091.51 元；
子公司 1,867,246,217.58 28.83
限公司 1-2 年 1,007,449,126.07 元
南京天华百润投资发展有限
子公司 1,664,731,608.76 1 年以内 1,664,731,608.76 元 25.71
责任公司
江苏乾阳房地产开发有限公 1 年以内 259,857,324.73 元；
子公司 640,798,261.34 9.89
司 1-2 年 380,940,936.61 元
无锡北塘苏宁环球房地产开 1 年以内 315,243,498.25 元；
子公司 536,172,261.66 8.28
发有限公司 1-2 年 220,928,763.41 元
上海科学公园发展有限公司 子公司 529,861,526.07 1 年以内 529,861,526.07 元 8.18
合计 5,238,809,875.41 80.89
（5）本报告期无实际核销的其他应收款。
2、长期股权投资
（1）明细情况
2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
项目
金额 减值准备 金额 减值准备
成本法核算的长期股权投资 2,614,074,689.46 - 3,314,074,689.46 -
- 65 -
（2）成本法核算的长期股权投资明细
被投资 初始 2011 本期 2012 持股 表决权 本期计提
本期增加 减值准备 本期现金红利
单位名称 投资成本 12 月 31 日 减少 12 月 31 日 比例 比例 减值准备
天华百润 356,105,030.22 461,721,430.22 - - 461,721,430.22 100% 100% - - 800,000,000.00
华浦高科 46,673,987.94 50,789,387.94 - - 50,789,387.94 100% 100% - - -
北京苏宁 100,000,000.00 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 100% 100% - - -
乾阳房地产 53,936,058.07 53,936,058.07 - - 53,936,058.07 100% 100% - - -
无锡苏宁 49,000,000.00 49,000,000.00 - - 49,000,000.00 49% 49% - - -
吉林苏宁 100,000,000.00 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 100% 100% - - -
上海苏宁 279,009,630.00 279,009,630.00 - - 279,009,630.00 100% 100% - - -
绿尔得天 59,776,818.86 59,776,818.86 - - 59,776,818.86 100% 100% - - 67,000,000.00
南京商业地产 100,000,000.00 100,000,000.00 - 100,000,000.00 - - - - - -
浦东房地产 481,841,364.37 481,841,364.37 - - 481,841,364.37 84% 84% - - 420,000,000.00
南京苏宁环球 100,000,000.00 100,000,000.00 - 100,000,000.00 - - - - - -
上海苏宁实业 500,000,000.00 500,000,000.00 - - 500,000,000.00 100% 100% - - -
芜湖苏宁 500,000,000.00 500,000,000.00 - 500,000,000.00 - - - - - -
天润广场 20,000,000.00 20,000,000.00 - - 20,000,000.00 100% 100% - - -
硅谷房地产 70,000,000.00 70,000,000.00 - - 70,000,000.00 70% 70% - - -
云南苏宁 300,000,000.00 300,000,000.00 - - 300,000,000.00 100% 100% - - -
广州白鹅潭 88,000,000.00 88,000,000.00 - - 88,000,000.00 88% 88% - - -
合计 3,204,342,889.46 3,314,074,689.46 - 700,000,000.00 2,614,074,689.46 - - 1,287,000,000.00
- 66 -
（3）由于公司和子公司天华百润共同投资设立了无锡苏宁，公司为无锡苏宁的实际控制人，因此
公司对无锡苏宁按照成本法进行核算。
（4）2012 年 9 月，公司将持有子公司芜湖苏宁的 100%股权作价 50,000 万元转让给公司之全资子
公司天华百润。
3、其他应付款
（1）账龄 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日
1 年以内 5,148,268,986.82 7,771,047,117.49
1～2 年 5,500.00 -
2～3 年 - 772,000.00
合计 5,148,274,486.82 7,771,819,117.49
（2）截至 2012 年 12 月 31 日，本账项中应付关联方款项如下：
与本公司 占其他应付款
单位名称 金额 年限
关系 总额的比例%
江苏苏宁环球集团有限公司 子公司 1,778,969,877.16 1 年以内 34.54
南京浦东房地产开发有限公司 子公司 1,603,084,056.98 1 年以内 31.14
南京环球乾阳房地产开发有限公司 子公司 724,702,420.01 1 年以内 14.08
南京华浦高科建材有限公司 子公司 289,535,519.68 1 年以内 5.62
南京鼎基房地产开发有限公司 子公司 260,798,596.98 1 年以内 5.07
南京苏宁威尼斯酒店有限公司 子公司 110,801,279.19 1 年以内 2.15
无锡苏宁环球房地产开发有限公司 子公司 92,936,479.14 1 年以内 1.81
北京苏宁环球有限公司 子公司 89,197,111.69 1 年以内 1.73
南京硅谷房地产开发有限公司 子公司 69,972,921.20 1 年以内 1.36
南京绿尔得天房地产开发有限公司 子公司 54,070,905.80 1 年以内 1.05
云南苏宁环球有限公司 子公司 39,965,000.00 1 年以内 0.78
南京苏宁环球天润广场有限公司 子公司 26,821,951.10 1 年以内 0.52
南京环球游艇俱乐部有限公司 子公司 7,271,867.89 1 年以内 0.14
合计 5,148,127,986.82 99.99
4、投资收益
（1）明细情况
项目 2012 年度 2011 年度
权益法核算投资收益 -
成本法核算投资收益 1,286,698,632.82 -
合计 1,286,698,632.82 -
- 67 -
（2）成本法核算的投资收益
被投资单位 2012 年度 2011 年度 本年比上年增减变的原因
商业地产 -207,603.75 - 公司注销
苏宁环球房地产 -93,763.43 公司注销
浦东房地产 420,000,000.00 - 年度分红
天华百润 800,000,000.00 年度分红
绿尔得天 67,000,000.00 年度分红
小计 1,286,698,632.82 -
5、母公司流量表补充资料
1、将净利润调节为经营活动现金流量 2012 年度 2011 年度
净利润 1,286,336,966.48 1,624,438.67
加：资产减值准备 - -
固定资产折旧 - 6.75
无形资产摊销 40,625.00 3,125.00
长期待摊费用摊销 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
- -
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） - -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） - -
投资损失（收益以“－”号填列） -1,286,698,632.82 -
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） - -
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） - -
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 575,650,994.28 -7,333,185,858.78
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -575,516,879.68 7,741,877,326.31
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 -186,926.74 410,319,037.95
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 - -
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债务 - -
融资租入固定资产 - -
3、现金及现金等价物净变动情况： - -
现金的期末余额 8,410,547.22 53,080,746.19
减：现金的期初余额 53,080,746.19 5,128,743.47
- 68 -
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 -44,670,198.97 47,952,002.72
十二、补充资料
1、非经常性损益项目
项 目 2012年度 说明
非流动资产处置损益 -737,180.15
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助 41,816.94
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有
-
被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 -
融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的 -
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
-
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入 -
除上述各项之外的其他营业外收支净额 -459,892.55
其他非经常性损益项目 -
非经常性损益合计 -1,155,255.76
减：所得税影响数 1,685,691.97
非经常性损益净额 -2,840,947.73
其中：影响少数股东损益 119,499.63
影响归属于母公司普通股股东净利润 -2,960,447.36
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2、每股收益与净资产收益率
加权平均净资产收 每股收益
报告期利润
益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 18.87 0.42 0.42
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
18.93 0.42 0.42
东的净利润
3、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
（1）合并资产负债表
变动幅度
项目 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 变动原因
(%)
货币资金 1,147,328,480.04 854,895,516.19 34.21 本年预售房款增加所导致
应收账款 140,465,377.40 83,654,165.65 67.91 公司之子公司华浦高科销售增加所致
递延所得税资产 145,197,405.24 63,443,577.78 128.86 注1
短期借款 1,195,950,000.00 272,500,000.00 338.88 本年短期借款增加所导致
应付账款 1,356,747,234.97 1,740,673,104.34 -22.06 本年结算量增加所导致
预收账款 5,906,706,267.31 3,424,185,399.26 72.50 销售量增加所导致
销售量增加，而根据销售金额与法定税
应交税费 -29,234,342.45 137,921,658.63 -121.20
率预交的税金增加所导致
其他应付款 2,369,481,540.12 3,031,568,572.38 -21.84 注2
一年内到期的非流
502,570,000.00 1,875,130,000.00 -73.20 本年归还的借款增加所导致
动负债
注 1：本年由于预收账款增加，根据预收账款预计毛利率计算的递延所得税资产增加；同时对
暂估成本超过合同金额 10%的部分计算递延所得税资产增加所导致。
注 2：本年归还苏宁集团统借统贷资金及公司之子公司芜湖苏宁归还芜湖市鸠江建设投资有限
公司借款所导致。
（2）合并利润表
变动幅度
项目 2012 年度 2011 年度 变动原因
(%)
营业收入 4,406,134,007.27 3,664,524,682.14 20.24 公司结算量增加
营业成本 2,563,965,110.76 2,002,309,379.03 28.05 公司结算量增加
本年新开盘项目增加，相应广告、宣传
销售费用 143,885,827.68 119,793,009.56 20.11
费等增加
本年折旧费、招待费及咨询费增加所导
管理费用 110,237,879.51 82,613,273.09 33.44
致
本年定期存单增加相应的利息收入也
财务费用 6,993,574.18 12,935,652.00 -45.94
增加所导致
公司之子公司芜湖苏宁计提存货跌价
资产减值损失 25,791,697.11 6,545,666.68 294.03
准备所导致
十三、会计报表之批准
本会计报表于 2013 年 4 月 24 日业经本公司董事会批准通过。
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（此页无正文，为签字盖章页）
苏宁环球股份有限公司
公司法定代表人
主管会计工作负责人
会计机构负责人
二○一三年四月二十四日
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