董事会关于本次募集资金运用的可行性分析
一、本次发行募集资金的使用计划
公司本次非公开发行A股股票预计募集资金总额不超过46亿元人民币，发行
数量不超过557,575,757股。最终发行数量将由董事会提请股东大会授权公司董事
会根据市场情况与保荐机构（主承销商）协商确定。本次发行募集资金将用于以
下项目：
单位：万元
序号 项目名称 预计总投资额 募集资金拟投入额
1 天润城十六街区北区（C、D、E 组团） 220,487.20 120,000.00
2 天润城十六街区商业综合楼 69,194.20 45,000.00
3 北外滩水城十六街区 120,350.96 95,000.00
4 北外滩水城十八街区 161,564.47 120,000.00
5 补充流动资金 80,000.00 80,000.00
合计 651,596.83 460,000.00
若本次非公开发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目募集资金
拟投入总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整
并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体投资额等使用安排，募集资
金不足部分由公司通过自筹、银行贷款等方式解决。在本次非公开发行募集资金
到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金
到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。
二、募集资金投资项目基本情况
（一）天润城十六街区北区（C、D、E组团）项目
1、项目情况要点
项目名称 天润城十六街区北区（C、D、E组团）项目
项目总投资 220,487.20万元
项目实施主体 南京天华百润投资发展有限责任公司（公司全资子公司）
规划占地面积 79,362.52平方米
1
总建筑面积 481,523.30平方米
预计销售额 360,735.70万元
项目类型 住宅楼、商业用房等
2、项目基本情况
天润城十六街区北区（C、D、E组团）项目占地面积为79,362.52平方米，总
建筑面积481,523.30平方米，项目总投资220,487.20万元。
3、项目市场前景
天润城第十六街区北区（C、D、E组团）项目位于南京市浦口区南京长江大
桥北端（桥北板块），是江北板块距离主城区最近的区域，也是江北现有交通条
件相对最为便利的片区，项目紧邻宝塔山公园，自然条件和景观优越。规划中南
京市共有16条过江通道，目前，已建成连接长江南北的大桥共有四座，纬七路过
江隧道、地铁三号线业已建成投入使用，在建的纬三路过江隧道将于2016年投入
使用。随着过江通道建设的加快推进，项目所在地的基础设施将进一步完善，交
通更加便利。项目地处地铁3号线过江第二站，毗邻高新技术开发区、沿江都市
工业园区以及南京大学、东南大学等多所高校校区，周边区域及主城人流量高，
消费群体庞大，具有良好的升值潜力和发展前景。
4、资格文件取得情况
项目实施主体已与江苏省南京市浦口区国土资源局签署相关《国有土地使用
权出让合同》，截至本预案公告日，该项目已取得如下资格文件：
序号 文件类型 文件编号
1 土地使用权证 宁浦国用（2014）第 03050 号
2 建设用地规划许可证 （2003）064
浦发改字[2013]228 号、浦发改字[2013]229 号、浦发改字
3 立项批文
[2013]230 号
4 环评批文 浦环发[2013]48 号
5 建设工程规划许可证 建字第 320111201410345
6 建设工程施工许可证 320102020140063
宁房销第 2014300074 号、宁房销第 2014300115 号、宁房
7 商品房预售许可证 销第 2014300122 号、宁房销第 2014300136 号、宁房销第
2015300011 号、宁房销第 2015300020 号
5、投资估算
项目总投资预计为220,487.20万元，其中，土地成本19,894.81万元，工程费
2
用169,000.84万元，其他费用31,591.55万元。
6、项目经济评价
序号 项目 金额
1 投资总额（万元） 220,487.20
2 营业收入（万元） 360,735.70
3 净利润（万元） 76,470.84
4 投资净利率 34.68%
5 净利润率 21.20%
（二）天润城十六街区商业综合楼项目
1、项目情况要点
项目名称 天润城十六街区商业综合楼项目
项目总投资 69,194.20万元
项目实施主体 南京天华百润投资发展有限责任公司（公司全资子公司）
规划占地面积 14,677.58平方米
总建筑面积 132,805.66平方米
预计销售额 177,119.45万元
项目类型 住宅用房、商业用房等
2、项目基本情况
天润城十六街区商业综合楼项目占地面积为14,677.58平方米，总建筑面积
132,805.66平方米，项目总投资69,194.20万元。
3、项目市场前景
天润城第十六街区项目位于南京市浦口区南京长江大桥北端（桥北板块），
是江北板块距离主城区最近的区域，也是江北现有交通条件相对最为便利的片区，
项目紧邻宝塔山公园，自然条件和景观优越。规划中南京市共有16条过江通道，
目前，已建成连接长江南北的大桥共有四座，纬七路过江隧道、地铁三号线业已
建成投入使用，在建的纬三路过江隧道将于2016年投入使用。随着过江通道建设
的加快推进，项目所在地的基础设施将进一步完善，交通更加便利。项目地处地
铁3号线过江第二站，毗邻高新技术开发区、沿江都市工业园区以及南京大学、
东南大学等多所高校校区，周边区域及主城人流量高。
天润城第十六街区商业综合楼项目毗邻弘阳广场、沃尔玛超市、苏宁天润广
场等大型商业中心，具有良好的升值潜力和发展前景。
3
4、资格文件取得情况
项目实施主体已与江苏省南京市浦口区国土资源局签署相关《国有土地使用
权出让合同》，截至本预案公告日，该项目已取得如下资格文件：
序号 文件类型 文件编号
1 土地使用权证 宁浦国用（2009）第 12189P 号
2 建设用地规划许可证 （2003）064
3 立项批文 浦发改字[2013]214 号
4 环评批文 浦环发[2013]48 号
5、投资估算
项目总投资预计为69,194.20万元，其中，土地成本5,705.55万元，工程费用
50,008.70万元，其他费用13,479.95万元。
6、项目经济评价
序号 项目 金额
1 投资总额（万元） 69,194.20
2 营业收入（万元） 177,119.45
3 净利润（万元） 66,050.76
4 投资净利率 95.46%
5 净利润率 37.29%
（三）北外滩水城十六街区项目
1、项目情况要点
项目名称 北外滩水城十六街区项目
项目总投资 120,350.96万元
项目实施主体 南京浦东房地产开发有限公司（公司全资子公司）
规划占地面积 114.4亩
总建筑面积 286,637.38平方米
预计销售额 230,311.83万元
项目类型 住宅、商业用房等
2、项目基本情况
北 外 滩 水 城 十 六 街 区 项 目 占 地 面 积 为 89,683.22 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积
286,637.38平方米，项目总投资120,350.96万元。
3、项目市场前景
北外滩水城（项目又名“威尼斯水城”）整体项目占地约4,540亩，位于南
4
京市浦口区沿江镇，浦口区是南京高新技术产业聚集区、南京主要的旅游风景区、
著名的大学区、也是江北主要的居住区。规划中南京市共有16条过江通道，目前，
已建成连接长江南北的大桥共有四座，纬七路过江隧道、地铁三号线业已建成投
入使用，在建的纬三路过江隧道将于2016年投入使用。随着过江通道建设的加快
推进，项目所在地的基础设施将进一步完善，交通更加便利。
本项目位于浦口区南京长江大桥北端，是江北板块距离主城区最近的区域，
同时本项目毗邻地铁三号线过江第一站，实现了与主城的无缝对接，市场需求旺
盛，升值潜力较大。
4、资格文件取得情况
项目实施主体已与江苏省南京市浦口区国土资源局签订相关《国有土地使用
权出让合同》，截至本预案公告日，该项目已取得如下资格文件：
序号 文件类型 文件编号
宁浦国用（2009）第 26271P 号、宁浦国用（2013）第 19344P
1 土地使用权证
号
2 建设用地规划许可证 （2003）062
3 立项批文 浦发改字[2014]403 号
4 环评批文 宁高管环建[2014]9 号
5 建设工程规划许可证 建字第 320111201410933 号
6 建设工程施工许可证 建字第 32010202150021 号
5、投资估算
项目总投资预计为120,350.96万元，其中，土地成本3,745.62万元，工程费用
99,003.55万元，其他费用17,601.79万元。
6、项目经济评价
序号 项目 金额
1 投资总额（万元） 120,350.96
2 营业收入（万元） 230,311.83
3 净利润（万元） 64,153.49
4 投资净利率 53.31%
5 净利润率 27.86%
5
（四）北外滩水城十八街区项目
1、项目情况要点
项目名称 北外滩水城十八街区项目
项目总投资 161,564.47万元
项目实施主体 南京浦东房地产开发有限公司（公司全资子公司）
规划占地面积 99,107.00平方米
总建筑面积 373,607.14平方米
预计销售额 309,302.57万元
项目类型 住宅、商业用房等
2、项目基本情况
北 外 滩 水 城 十 八 街 区 项 目 占 地 面 积 为 99,107.00 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积
373,607.14平方米，项目总投资161,564.47万元。
3、项目市场前景
北外滩水城（项目又名“威尼斯水城”）整体项目占地约4,540亩，位于南
京市浦口区沿江镇，浦口区是南京高新技术产业聚集区、南京主要的旅游风景区、
著名的大学区、也是江北主要的居住区。规划中南京市共有16条过江通道，目前，
已建成连接长江南北的大桥共有四座，纬七路过江隧道、地铁三号线业已建成投
入使用，在建的纬三路过江隧道将于2016年投入使用。随着过江通道建设的加快
推进，项目所在地的基础设施将进一步完善，交通更加便利。
本项目位于浦口区南京长江大桥北端，是江北板块距离主城区最近的区域，
同时本项目毗邻地铁三号线过江第一站，实现了与主城的无缝对接，市场需求旺
盛，升值潜力较大。
4、资格文件取得情况
项目实施主体已与江苏省南京市浦口区国土资源局签订相关《国有土地使用
权出让合同》，截至本预案公告日，该项目已取得如下资格文件：
序号 文件类型 文件编号
宁浦国用（2010）第 06529P 号、宁浦国用（2013）第 19346P
1 土地使用权证
号
2 建设用地规划许可证 （2003）062
5、投资估算
项目总投资预计为161,564.47万元，其中，土地成本4,972.84万元，工程费用
6
133,010.90万元，其他费用23,580.72万元。
6、项目经济评价
序号 项目 金额
1 投资总额（万元） 161,564.47
2 营业收入（万元） 309,302.57
3 净利润（万元） 86,195.58
4 投资净利率 53.35%
5 净利润率 27.87%
（五）补充流动资金
公司所属的房地产行业属于资金密集型行业，房地产项目开发及运营的前期
资金投入较大、开发周期和投资回收期较长，宏观经济形势、房地产行业调控政
策、金融调控政策都会对房地产项目的开发及销售产生较大影响，从而影响公司
的资金回笼和外部融资能力，给公司带来一定的资金压力。
为保证公司现有项目的顺利运转，公司需要更多的流动资金用于项目的经营
管理、市场营销和必要的项目开发配套工作。报告期内，公司主要通过银行借款
的方式募集资金以满足公司发展对流动资金的需求，截至2014年12月31日，公司
短期借款余额177,940.00万元，一年内到期的非流动负债余额221,531.00万元，长
期借款余额200,906.00万元，相关利息支出大大降低了公司的净利润。
因此，本次拟投入80,000.00万元募集资金用于补充公司流动资金，调整公司
债务结构、降低利息支出、增加公司盈利能力，有利于提升公司实现战略发展目
标的举债能力和资源整合能力。
苏宁环球股份有限公司
董 事 会
2015 年 4 月 21 日
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