苏宁环球股份有限公司拟收购
上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司80%股权评估项目
资产评估报告
苏华评报字[2016]第259号
（共一册第一册）
江苏华信资产评估有限公司
二〇一六年十月二十日
上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司 80%股权评估项目资产评估报告目录
苏宁环球股份有限公司拟收购
上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司股权评估项目
资产评估报告目录
资产评估师声明 ...................................................................................................... 1
资产评估报告摘要................................................................................................... 2
资产评估报告正文................................................................................................... 4
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 .................................................... 4
二、评估目的 ........................................................................................................ 10
三、评估对象及评估范围 ...................................................................................... 10
四、价值类型及定义 ............................................................................................. 13
五、评估基准日 .................................................................................................... 13
六、评估依据 ........................................................................................................ 13
七、评估方法 ........................................................................................................ 15
八、评估程序实施过程和情况 ............................................................................... 22
九、评估假设 ........................................................................................................ 24
十、评估结论 ........................................................................................................ 25
十一、特别事项说明 ............................................................................................. 28
十二、评估报告使用限制说明 ............................................................................... 29
十三、评估报告日 ................................................................................................. 29
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评估报告附件
1、 委托方及被评估单位法人营业执照复印件
2、 经济行为依据文件复印件
3、 权属证明资料复印件
4、 被评估单位评估基准日审计报告复印件
5、 委托方及被评估单位的承诺函
6、 资产评估师承诺函
7、 资产评估机构资格证书及营业执照复印件
8、 签字资产评估师资格证书复印件
9、 资产评估业务约定书复印件
10、 自由现金流量预测表
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上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司 80%股权评估项目资产评估报告声明
资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈
述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其盖章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关
当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对本项目评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；对评估对象
及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的
法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露 。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
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上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司 80%股权评估项目资产评估报告摘要
苏宁环球股份有限公司拟收购
上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司 80%股权评估项目
资产评估报告摘要
苏华评报字[2016]第259号
江苏华信资产评估有限公司接受苏宁环球股份有限公司的委托，就上海伊美
尔港华医疗美容医院有限公司80%的股东权益于评估基准日2016年5月31日时
的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
1、评估目的：苏宁环球股份有限公司拟收购上海伊美尔港华医疗美容医院
有限公司80%的股权，因此委托我们对上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司
80%的股权价值进行评估。
2、评估对象：上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司80%的股东权益于评
估基准日2016年5月31日时的市场价值。
3、评估范围：上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司于评估基准日时的全
部资产及负债。基准日时经审计后的账面资产总额5,682.65万元，负债5,484.91
万元，净资产197.75万元。
4、评估基准日：2016年5月31日。
5、价值类型：持续经营下的市场价值。
6、评估方法：本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合评估对象和本
项目的资料收集情况，综合考虑各种影响因素及评估方法的适用性，我们采用了
资产基础法和收益法评估，并选用收益法的评估结果作为最终评估结论。
7、评估结论
经评估，在不考虑股权缺乏流动性折扣和控股权可能产生溢价的前提下，上
海伊美尔港华医疗美容医院有限公司80%的股东权益于评估基准日（2016年5月
31日）时的评估值为20,901.58万元，大写金额为人民币贰亿零玖佰零壹万伍仟
捌佰元整。
8、评估结论使用有效期
本评估报告仅为本评估报告中描述的经济行为提供价值参考。其评估结论的
使用有效期为一年，即自2016年5月31日至2017年5月30日。
9、对评估结论产生影响的特别事项
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无。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司 80%股权评估项目资产评估报告正文
苏宁环球股份有限公司拟收购
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资产评估报告正文
苏华评报字[2016]第259号
苏宁环球股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则，按照必要的评估程序，采用资产基础法和收益法，对上海伊美尔港华医疗美
容医院有限公司 80%的股权于评估基准日 2016 年 5 月 31 日时的市场价值进行了评
估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
（一）委托方概况
公司名称：苏宁环球股份有限公司（以下简称“苏宁环球”）
企业类型：其他股份有限公司（上市）
注册地址：吉林经济技术开发区九站街718号
法定代表人：张桂平
注册资本：叁拾亿零叁仟肆佰陆拾叁万陆仟叁佰捌拾肆元整
成立日期：1993年05月10日
营业期限：2010年05月31日至2050年12月31日
经营范围：房地产开发（凭资质经营）；投资建设城市基础设施、投资教育及相
关产业、投资开发高新技术项目；建材生产（凭环保许可生产）；进出口贸易（需专
项审批除外）；酒店管理；经济信息咨询服务；黄金等贵金属矿投资；有色金属（含
稀有金属及稀土金属）矿投资；电力投资；煤炭和石油化工产品的投资X***（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
统一社会信用代码证：91220000124482910C
股票上市地：深圳证券交易所
股票简称：苏宁环球
股票代码：000718
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上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司 80%股权评估项目资产评估报告正文
（二）被评估单位概况
1、公司简况
公司名称：上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司（以下简称“伊美尔港华医院”）
企业类型： 有限责任公司（国内合资）
注 所：上海市长宁区武夷路 100 号
法定代表人：吴斌
注册资本：人民币 5480.0000 万元整
成立日期：2010 年 6 月 7 日
营业期限：2010 年 6 月 7 日至 2030 年 6 月 6 日
统一社会信用代码：913101055559904908
经营范围： 外科，医疗美容科，麻醉科，医学检验科，医学影像科。【依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
2、公司股权结构及变更情况
2010 年 5 月 12 日，伊美尔港华医院由上海伊美尔港华企业管理有限公司出资
成立，成立时注册资金 500 万元，出资方式为货币出资。2010 年 6 月 2 日上海事诚
会计师事务所有限公司对本次出资进行审验，并出具了“事诚会师[2010]6266 号”
《验资报告》。
2010 年 7 月 6 日，伊美尔港华医院申请增加注册资本 500 万元，由原股东—上海伊
美尔港华企业管理有限公司以货币增资。本次增资后伊美尔港华医院的注册资本变更为
1000 万元，股东仍为上海伊美尔港华企业管理有限公司。2010 年 7 月 16 日上海事诚会
计师事务所有限公司对本次增资进行审验，并出具了“事诚会师[2010]6327 号”《验资
报告》。
2010 年 8 月 6 日，伊美尔港华医院申请增加注册资本 500 万元，由原股东—上海伊
美尔港华企业管理有限公司以货币增资。本次增资后伊美尔港华医院的注册资本变更为
1500 万元，股东仍为上海伊美尔港华企业管理有限公司。2010 年 8 月 12 日上海事诚会
计师事务所有限公司对本次增资进行审验，并出具了“事诚会师[2010]6377 号”《验资
报告》。
2016 年 5 月 28 日，伊美尔港华医院股东—上海伊美尔港华企业管理有限公司
作出股东会决议，决议如下：伊美尔港华医院的注册资本由 1500 万元增加至 5480
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万元；吸收邹向阳为公司股东，其缴纳的注册资本为 3980 万元。2016 年 5 月 31 日，
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）江苏分所对本次增资进行审验，并出具了“瑞华
苏验字[2016]32050008 号”《验资报告》。截止 2016 年 5 月 31 日，伊美尔港华医
院的注册资本为 5480 万元，各股东名称、出资额和出资比例如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 出资额 出资比例 出资方式
上海伊美尔港华企业管理有限公司 1,500.00 27.372% 货币
邹向阳 3,980.00 72.628% 货币
合计 5,480.00 100%
截止评估基准日 2016 年 5 月 31 日时，伊美尔港华医院的股权结构未再发生变
化。
3、主要组织结构
伊美尔港华医院已建立现代化的企业组织架构，股东会是公司权力机构，院长由
股东会聘任，下设营销副院长、运营副院长和业务副院长，分管公司的营销、运营以
及业务。基准日时的组织结构图如下：
4、执行的主要会计政策、税收政策
（1）执行的会计制度
①伊美尔港华医院执行《企业会计准则》及其有关规定
②会计年度：以公历一月一日起至十二月三十一日止为一个会计年度。
③记账本位币：人民币。
④记账基础和计价原则：以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
（2）公司主要税项及税收优惠
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税种 具体税率情况
应税收入按6%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进
增值税
项税额后的差额计缴增值税。
营业税 按应税营业额的5%计缴营业税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
根据上海市长宁区地方税务局出具的文号为“沪税长流免字（2011）第 11-292
号”的流转税减免通知书，伊美尔港华医院自 2011 年 6 月 24 日起至 2016 年 6 月
23 日止对公司提供医疗服务取得的收入免征营业税。
根据上海市长宁区国家税务局和上海市地方税务局（长宁区分局）受理的纳税人
减免税信息申报表，伊美尔港华医院自 2016 年 6 月 1 日起至 2021 年 5 月 31 日止，
卫生行业免征增值税。
根据上述文件，在规定期间内，伊美尔港华医院提供医疗服务取得的收入免征增
值税。
另外，伊美尔港华医院提供的产品销售业务的收入，自 2016 年 5 月 1 日起根据
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36
号）等相关规定，由征收营业税改为征收增值税，增值税税率为 6%。
5、经营业务范围和经营业绩
（1）主要经营业务范围
伊美尔港华医院是一家整形美容专科医院，目前主营业务包括美容外科、美容皮
肤科、口腔科和美容中医科等多种整形医疗美容服务，主要定位于高净值人群的整形
美容咨询、医疗服务以及私人订制服务，兼顾中端客户群体的基础性整形美容服务。
（2）被评估单位获得的业务资质证书情况
序
持证单位 业务资质名称 登记号 颁发部门 有效期
号
伊美尔港华医疗 上海市长宁区环 2017 年 10
1 辐射安全许可证 沪环辐证[64049]
美容医院 境保护局 月 30 日
2017 年 8
上海伊美尔港华 沪长卫放证字（2011） 上海市长宁区卫
2 放射诊疗许可证 月 12 日（年
医疗美容医院 第 0005 号 生局
检）
上海伊美尔港华 医疗机构执业可 PDY06420831010517 上海市长宁区卫 2016 年 6
3
医疗美容医院 证 A5292 生局 月 23 日
注：①放射诊疗许可证于 2016 年 8 月 12 日做出变更，名称变更为上海伊尔美
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港华医疗美容医院，有效期延长至 2017 年 8 月 12 日；
②医疗机构执业许可证于 2016 年 7 月 1 日做出变更，名称变更为上海伊尔美港
华医疗美容医院，有效期延长至 2021 年 6 月 23 日。
（3）经营业绩
伊美尔港华医院 2014 年至 2016 年 5 月期间共接待缴费人数 10486 人次，收入
金额合计 8,419.09 万元，人均消费 0.80 万元。具体情况如下：
2014 年 2015 年 2016 年 1-5 月
收入金 人均消 人均消 收入金 人均消
项目 缴费人 缴费人 收入金额 缴费人
额（万 费金额 费金额 额（万 费金额
数（人） 数（人） （万元） （万元）
数（人） （万元）
元） （万元） 元）
美容外科 995 1,017.33 1.02 663 586.06 0.88 1881 2,456.18 1.31
美容皮肤科 1790 1,715.43 0.96 1928 1,365.64 0.71 2804 1,196.86 0.43
口腔科 194 39.49 0.2 159 19.91 0.13 72 20.79 0.29
合计 2979 2,772.24 0.93 2750 1,971.62 0.72 4757 3,673.83 0.77
6、近三年来资产负债及经营状况
截止 2016 年 5 月 31 日，伊美尔港华医院的资产总额为 5,682.65 万元，负债总
额 5,484.91 万元，净资产为 197.75 万元；2016 年 1-5 月实现营业收入 3,673.83 万
元，净利润 671.79 万元。前两年一期资产、财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 5 月 31 日
总资产 525.16 456.67 5,682.65
负债 3,436.08 4,910.71 5,484.91
净资产 -2,910.92 -4,454.04 197.75
项目 2014 年 1-12 月 2015 年 1-12 月 2016 年 1-5 月
营业收入 2,773.51 1,971.74 3,673.83
营业成本 1,737.97 1,602.19 1,160.83
利润总额 -1,127.36 -1,543.12 671.79
净利润 -1,127.36 -1,543.12 671.79
审计机构 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
2014 年至 2016 年 5 月的财务数据经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
出具了“瑞华专审字[2016]32050002 号”标准无保留意见的《审计报告》。
7、产品销售及采购模式
（1）销售模式
伊美尔港华医院主要客户为个人客户，以零售模式为主，为应对其分散性的特点，
采用线上营销和线下营销两种模式。线上营销包括互联网营销、微信营销、自媒体营
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销、与美容 App 合作以及公司自建的客服咨询平台等方式；线下营销主要包括美容
主题讲座、专家咨询、活动推广等方式。
（2）采购模式
伊美尔港华医院的采购分为集中计划采购和长期报价采购。凡属日常办公用品必
须集中计划购买；凡属经营所需物料须选定供应商议定长期供货价格。各科室根据需
求将需要购买的医疗器械、设备和药品等统一报综合办公室由其进行采购。在医疗设
备、器械询价过程中，参考供应商的实力、产品质量等维度，与多家供应商建立长期
稳定的合作关系。
8、企业的环境污染及治理情况
伊美尔港华医院的医疗废物由上海市固体废物处置中心统一集中处置。除此之
外，其所处的行业不属于高危险、重污染行业，报告期内，该公司未因环境保护及医
疗废物处理等受到任何处罚。
9、被评估企业的生产经营优势和劣势分析
通过对伊美尔港华医院的内、外部环境分析，被评估企业的优势、劣势和外部的
机遇、威胁（SWOT）分析如下：
优势(S)：
<1>医院拥有的医技人员，特别是核心技
劣势（W）：
术人员，在本行业深耕多年，拥有出众的
<1>伊美尔港华医院目前规模较小，市场份额
技艺和丰富的经验。
内 较低，服务区域也仅限于上海地区，与行业中
<2>医院建立了一套完善的服务体系，从
部 其他大规模公司相比，竞争能力有限。
客户咨询、服务方案制定，到美容服务，
分 <2>伊美尔港华医院目前资金来源主要依靠股
再到术后服务，都配备了相应人员提供贴
析 东投入和自身积累资金，规模的限制不利于公
心、专业的服务。
司快速发展和抢占市场，妨碍公司发展战略的
<3>伊美尔港华医院通过各种线上线下营
实现。
销模式吸引客户，提高知名度，进一步打
开市场。
威胁(T)：
机遇(O)：
外 医疗美容行业发展迅速的同时，门槛低、恶劣
近年来，随着大众对医疗美容行业的接受
部 竞争、部分机构超越资质经营或无资质经营、
程度越来越高，尤其是“微整形”的推出，我
分 无证上岗、部分药品材料未经合格检验、消费
国医疗美容市场增长迅速，整个产业保持
析 者维权困难等一系列行业乱象也随之而来，对
较好发展势头，未来仍有较大的发展空间。
医疗美容行业的健康发展造成了一定的冲击。
10、行业的前景及企业的发展战略
2012 年卫生部发布了《关于进一步加强医疗美容管理工作的通知》，该通知在强
调加强对美容医疗机构审批和校验的同时，指出在同等条件下优先设置审批社会资本
举办的美容医疗机构。同年，商务部发布的《关于“十二五”期间促进美容美发业规
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范发展的指导意见》提出力争“十二五”期间行业营业收入年均增长 15％以上。上
述一系列政策的出台，有利于促进美容行业更加健康快速的发展。
而随着人们生活水平的提高，消费观念的转变，成年女性已经成为医美市场的消
费主力军，为美容市场的发展奠定了坚实基础。此外，男士美容将逐渐成为行业增长
的新蓝海，新的医美收入增长点正在形成。
伊美尔港华医院以前年度较多的提供非手术美容项目，主要是注射类项目、光电
类项目。从 2016 年开始，企业进行经营战略的调整，一方面大力加强营销网络的铺
设，一方面进行业务结构的调整。随着业务种类的不断丰富和拓展，不再局限于原有
注射类服务项目，将美容服务转移至手术类服务，为公司未来发展找到了新的契机。
（三）委托方与被评估单位的关系
本次评估的委托方为苏宁环球股份有限公司，被评估单位为上海伊美尔港华医疗
美容医院有限公司。委托方是被评估单位 80%股权的意向收购方。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、经济行为相关的当事方以及按照规定需报送备案
的相关监管机构。
二、评估目的
根据苏宁环球股份有限公司第八届董事会第二十次会议决议公告，苏宁环球股份
有限公司拟收购伊美尔港华医院 80%的股权，因此委托江苏华信资产评估有限公司
对伊美尔港华医院 80%的股东权益于 2016 年 5 月 31 日的市场价值进行评估，为本
次股权收购行为提供价值参考。
三、评估对象及评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
本次评估对象：上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司 80%的股权于评估基准日
2016 年 5 月 31 日时的市场价值。
本次评估范围：伊美尔港华医院公司于评估基准日 2016 年 5 月 31 日时的全部
资产及负债。伊美尔港华医院评估基准日会计报表已经瑞华会计师事务所（特殊普通
合伙）审计，出具了“瑞华专审字[2016]32050002 号”标准无保留意见的《审计报
告》。具体见下表列示：
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金额单位：人民币万元
账面价值
项 目
A
流动资产 1 5,515.10
非流动资产 2 167.55
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期应收款 5
长期股权投资 6
投资性房地产 7
固定资产 8 109.10
在建工程 9
工程物资 10
固定资产清理 11
生产性生物资产 12
油气资产 13
无形资产 14
开发支出 15
商誉 16
长期待摊费用 17 58.45
递延所得税资产 18
其他非流动资产 19
资产合计 20 5,682.65
流动负债 21 5,484.91
非流动负债 22
负债合计 23 5,484.91
净 资 产（所有者权益） 24 197.75
本项目评估对象与评估范围与本次经济行为所涉及的评估对象与评估范围完全
一致。包括账面未记载的行政许可、客户资源等无形资产价值。
本次评估前不存在不良资产核销或者资产剥离行为等，也不存在未揭示的资产的
抵押、质押、担保、诉讼及其他或有负债等重大事项等。
（二）主要实物资产类型及分布情况
伊美尔港华医院目前的经营及办公场所位于上海市长宁区武夷路 100 号，是向
上海圣尚企业管理有限公司租赁使用的，不属于伊美尔港华医院的资产，不在本次评
估范围。本次委托评估范围中的主要实物资产为存货和设备。
1、存货：包括原材料和在库周转材料。
（1）原材料：评估基准日时账面值为 922,520.65 元，包括注射用肉毒素、注射
用玻尿酸、葡萄糖注射液等药品，鼻假体、乳房植入体、面膜、护肤霜、热玛吉探头
江苏华信资产评估有限公司 11
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等医用材料。其中 1 项原材料—乳酸，数量 22 支，金额为 623.33 元，基准日时已
经过期，无法使用；1 项原材料—注射用修饰透明质酸纳凝胶（润百颜）和 1 项非常
规物料，金额合计 4,261.42 元，是由于财务核算错误形成的余额，基准日时已无实
物。其他原材料均是医院日常经营所必需材料。基准日时均存放在企业的原材料仓库。
（2）在库周转材料：评估基准日时账面值为 218,702.19 元，包括注射器、插管、
缝合针、水氧化喷头等医院正常经营必须的配套材料。基准日时周转材料均存放在企
业的备品库。
2、设备
基准日时，伊美尔港华医院所使用的 6 台医疗设备是向伊美尔（北京）控股集团
有限公司租赁使用的，包括飞顿深蓝V射频紧肤系统、薇娃紧致美容仪、射频磁疗仪、
Woojin射频美容仪、王者之心强光皮肤治疗系统和C6--激光设备。上述经营租入设备
不属于伊美尔港华医院资产，未纳入本次评估范围。
（1）机器设备：共 112 项 112 台，评估基准日账面原值 4,958,732.49 元，账
面净值 982,157.70 元。主要为二氧化碳激光治疗机、DSL治疗头、脂肪吸引器及监
护仪、牙科综合治疗机等美容设备。基准日时，经核查，委估的设备维护保养一般，
除 1 台注氧仪已坏，其它设备均能正常使用，有专人管理，分布在伊美尔港华医院内。
（2）车辆：1 辆别克商用车，评估基准日时账面原值 296,800.00 元，账面净值
46,498.81 元，购置日期为 2011 年 12 月，登记权利人为伊美尔港华医院，基准日时
在年检有效期内，且正常使用。
（3）电子设备：共 170 台，评估基准日时账面原值为 1,603,004.00 元，账面净
值为 62,382.47 元。主要为电脑、空调、彩电及办公家具等。经现场核查，基准日时
2 台洗衣机未见实物，3 台电脑、1 台电视、1 台打印机、1 台复印机已坏，待报废，
其它委估的设备均账物相符，正常使用，均分布在伊美尔港华医院。
（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产类型、数量、法律权属状况等
截止评估基准日时，伊美尔港华医院无账面记录的无形资产。
伊美尔港华医院账面未记录的无形资产包括公司所具备的医疗资质许可，具体包
括医疗机构执业许可证、放射诊疗许可证和辐射安全许可证；以及伊美尔港华医院所
拥有的管理及医疗团队、稳定的客户资源。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
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截止评估基准日时，伊美尔港华医院未申报其他表外资产，我们也未发现其他表
外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或
者评估值）
未引用其他机构出具的报告结论。
四、价值类型及定义
根据本项目评估目的，本报告选用了持续经营前提下的市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并
在可预见的未来，不会发生重大改变。
五、评估基准日
本次选择的评估基准日 2016 年 5 月 31 日。该基准日的选择主要是基于两点考
虑：
（一）评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员
能更好的把握评估对象所包含的资产、负债于评估基准日的状况，以利于真实反映评
估对象在评估基准日的现时价值。
（二）评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使
评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有
效服务于评估目的。
经与委托方充分沟通并最终由委托方选取上述日期为本次评估的评估基准日。
六、评估依据
本次评估的主要评估依据列示如下：
（一）经济行为依据
1、苏宁环球股份有限公司第八届董事会第二十次会议决议公告；
2、委托方与江苏华信资产评估有限公司签订的《资产评估业务约定书》。
（二）法律依据
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1、中华人民共和国主席令第 8 号《中华人民共和国公司法》2013 年 12 月 28
日）；
2、第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》
（2007 年 3 月 16 日）；
3、《中华人民共和国证券法》（2014 年修订）；
4、《上市公司证券发行管理办法》（2006 年 4 月 26 日通过，2008 年修订）；
5、《企业会计准则》、《企业会计制度》；
6、其他与资产评估相关的法律、法规文件。
（三）准则依据
1、财政部财企字[2004]20号关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评
估职业道德准则—基本准则》的通知及附件；
2、中国资产评估协会中评协（2007）189号《资产评估准则—评估程序》、《资
产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估价值类型指导
意见》、《机器设备》；
3、中国资产评估协会（中评协[2011]227号）《资产评估准则—企业价值》；
4、中国资产评估协中评协[2007]189号、中评协[2011]230号《资产评估准则—
评估报告》；
5、《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[2012]248号）；
6、其它相关行业规范。
（四）权属依据
1、被评估单位营业执照、验资报告等；
2、《中华人民共和国机动车行驶证》；
3、被评估单位提供的与资产及权利的取得及使用有关的合同、发票及付款凭证
等可以证明其权属的相关资料；
4、其他产权证明文件及材料。
（五）取价依据
1、瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“瑞华专审字[2016]32050002
号”《审计报告》；
2、被评估单位提供的财务会计、经营方面的资料；
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3、被评估单位提供的未来年度经营收益、投资预测有关资料；
4、从“同花顺 iFinD”终端查询的宏观、行业及区域市场的统计分析数据，近
期国债收益率、同类上市公司财务指数据及指标等；
5、中国人民银行最新公布的人民币存款、贷款利率；
6、《机电产品报价手册》中国机械工业出版社；
7、《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012
年第 12 号）；
8、《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170 号）；
9、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财
税[2016]36 号）；
10、中国机电数据网（http://price.86mdo.com/）；
11、《资产评估常用数据与参数手册》；
12、评估人员对被评估实物的实地勘察工作记录和收集的相关资料；
13、其他与评估相关的资料。
（六）其他资料
1、被评估单位提供的各类《资产评估申报明细表》及《盈利预测表》；
2、被评估单位提供的评估基准日的财务报表、余额明细、账册、会计凭证等财
务资料；
3、被评估单位相关人员访谈记录。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
按照中国资产评估协会（中评协[2011]227 号）关于印发《资产评估准则——企
业价值》的通知，第 22 条“注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估
目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产
基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法”。
企业价值评估的方法一般有资产基础法、市场法和收益法三种途径。
1、市场法
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
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行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较
法和交易案例比较法。
2、资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基
础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
具体模型如下：
股东全部权益价值＝全部资产评估值－全部负债评估值
3、收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值
的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
经查阅沪深交易所及其他股权交易类资讯，目前缺乏与被评估单位在所处发展阶
段、经营范围、经营区域、资产规模、盈利能力、管理水平以及客户资源和企业风险
等方面具有可比性的可比上市公司，相关指标难以获得并进行合理化的修正；同时，
近期市场上也未能收集到和与被评估单位处于同一行业公司的股权买卖、收购及合并
案例，因此较难采用市场法评估。资产基础法从企业购建角度反映了被评估企业各项
资产及负债的市场价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了较为详细的
资产负债评估明细；被评估企业在未来年度的收益与风险可以相对合理可靠地估计，
收益法评估可以涵盖企业存在但账面未反映的客户资源和管理团队等无形资产带来
的价值，因此本次选用了资产基础法和收益法评估。
（二）资产基础法下各项资产和负债的具体评估方法
1、流动资产
（1）货币资金
包括现金、银行存款和其他货币资金，以核实后的账面值作为评估值。
（2）应收款项
包括预付账款和其他应收款。评估人员首先获取应收款项申报表，与明细账、总
账、报表进行核对；随后分析应收款项的用途，抽查相关业务合同以及会计凭证，对
款项进行核实；对账面余额较大的应收款项进行函证，核实账面余额的准确性。对按
照账龄计提的坏账准备评估为零。
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（3）存货
基准日时的存货包括原材料和在库周转材料。各类存货具体的评估方法如下：
<1>原材料
其中 1 项原材料基准日时已经无实物，2 项原材料是由于企业成本结转时形成的
结转差异，本次评估为零；对其余账实相符的原材料，由于被评估单位的原材料均周
转较快，账面成本基本反映了其市场价值，按核实后的账面值作为评估值。
<2>在库周转材料
由于被评估单位的在库周转材料均周转较快，账面成本基本反映了其市场价值，
按核实后的账面值作为评估值。
2、固定资产—设备类
①评估方法的选择
<1>收益法是指通过将被评估对象预期收益资本化或折现以确定评估对象价值
的评估思路。由于委评设备不存在单独收益，我们也未收集到当地市场上同类设备的
租赁价格信息，因此无法采用收益法评估对部分有活跃交易市场的设备。
<2>市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类
比分析，以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和交
易时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异调整估算出评估对象价值的方法。对
通过市场调查可以取得二手价信息的车辆、电子设备等，本次我们采用市场法评估。
<3>对无法采用市场法和收益法评估的设备我们采用重置成本法评估。重置成本
法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因
素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
适用公式为：
设备评估值=设备重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
评估人员采用年限法计算设备的实体性贬值；功能性贬值主要体现在超额投资成
本和超额运营成本两方面，由于在评估中采用现行市场价格确定重置成本，不需要再
考虑超额投资成本；经现场勘察，委评设备整体设计、装备水平均较高，基准日时尚
不存在超额运营成本，因此委评设备的功能性贬值取零。委评设备在评估基准日以及
评估目的实现后可按原地原设计用途持续正常使用，未发现经济性贬值的现象，故本
次我们将委评设备的经济性贬值取零。我们将确定设备评估值的公式简化为：
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设备评估值=设备重置成本×成新率
②主要参数的确定
<1>重置成本的确定
Ⅰ、机器设备
重置成本由购置价、运杂费、安装调试费、前期费用、资金成本等组成。
A、购置价
机器设备主要通过直接向生产厂家询价，查询《中国机电数据网》为主，以查阅
订货合同入账凭证为辅等获得现行购置价；对不能直接获得市价的设备，则先取得类
似规格型号设备的现行购价，调整到现行购置价。
B、费率的确定：
根据设备的具体情况分别确定如下：
运杂费：以设备购置价为基数，并根据设备的重量及需搬运的距离测定费率，对
送货上门的设备，不计运杂费；
安装调试费：以设备购价为基数，参照设备安装调试的具体情况、现场安装的复
杂程度和附件及辅材消耗的情况测定费率；
前期费用：由于医疗设备设备较成熟，无需勘查设计等，因此不考虑前期费用；
资金成本：设备的订货及安装周期较短，不考虑资金成本。
Ⅱ、运输车辆
以其现行购置价格，考虑车辆购置附加税、其他费用等确定重置成本。同时考虑
上海市车辆牌照费。
Ⅲ、电子设备
重置成本由购置价（扣除增值税）、运杂费、安装调试费等组成。对不需安装销
售商直接送货上门的电子设备，以购置价作为重置成本。
<2>成新率的确定
本次主要采用年限法确定机器设备和电子设备成新率，即根据机器设备和电子设
备尚可使用年限和已使用年限计算确定其成新率。尚可使用年限主要根据设备的经济
使用寿命年限，结合设备完好程度、使用状况及工作环境、维护保养情况等因素综合
分析确定。成新率的计算公式如下：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限+已使用年限）×100%
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车辆的成新率主要根据 2013 年 1 月 14 日由商务部发布（即商务部、发改委、
公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号），并于 2013 年 5 月 1 日起施行的《机动
车强制报废标准规定》的有关规定，采用年限法和里程法孰低的原则确定。
Ⅰ、尚可使用年限法：
成新率＝预计尚可使用年限÷（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100％
对无年限规定的车辆，采用经济年限确定年限成新率。
Ⅱ、里程法：
成新率＝（总行使里程－已行使里程）÷总行使里程×100％
总行驶里程也按上述有关条文规定加以确定。
由于委托方申报的车辆均无年限使用期限的要求，因此采用里程法及经济年限孰
低法确定其成新率。
3、长期待摊费用
基准日时长期待摊费用为被评估单位经营办公场所的房屋装修费。本次评估按装
修费用在尚可使用期内的剩余权益作为评估值。
4、流动负债评估
包括应付账款、预收账款、其他应付款、应付职工薪酬和应交税费。
通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的通过发放函证、查阅原始凭证等
财务资料进行核实，以核实后的账面值作为评估值。
（三）收益法的简介
1、数学模型的选取
本次评估拟采用间接法评估股东全部权益价值，即通过对企业整体价值的评估来
间接获得股东全部权益价值。其基本模型为：
E=B-D （1）
式中：E：股东全部权益价值；
B：企业整体价值；
D：付息债务价值。
企业整体价值的计算公式为：
B=P+∑Ci （2）
式中：P：经营性资产价值；
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ΣCi：基准日存在的非经营性或溢余性资产的价值。
Ci=C1+C2 （3）
式中：C1：溢余资产：是指与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资
产；
C2：非经营性资产及负债：是指与企业的生产经营活动无直接关系的资产。
对公司的经营性资产价值本次评估采用多期收益折现法估算，即将企业未来收益
定义为多期预测期间的收益。在多期预测期中综合考虑行业的周期性和企业自身发展
的周期性。
n
P
FCFn
i 1 (1 r )i （4）
式中：FCFn：为未来预测的收益期中第 n 年的企业自由现金流量；
r：为折现率；
i：为预测的收益年限（i=1,2,3……,n）。
2、评估重要参数的取值
（1）收益期的考虑
根据伊美尔港华医院的公司章程和营业执照的约定：经营期限 30 年，该企业成
立于 2010 年 6 月 7 日，约定经营截止日为 2030 年 6 月 6 日，基准日时剩余经营期
限约为 14 年。通过与评估企业管理层的访谈、实地调查，没有证据表明，企业所处
的法律环境、市场环境、行业政策可能影响企业的持续经营；其次，伊美尔港华医院
公司有能力持续拥有或取得持续经营所需的资质并愿意持续经营下去，故本次评估按
无固定期限考虑。
（2）预测期的考虑
考虑行业的周期性和企业自身发展规划，伊美尔港华医院从 2022 年起将进入一
个相对稳定的发展时期。因此本次评估预测期取 5.58 年，即从 2016 年 6 月 1 日~2021
年 12 月 31 日，2022 年起伊美尔港华医院进入稳定经营期。
（3）现金流口径
本次评估使用企业自由现金流量（FCFn）作为收益口径。企业自由现金流是指
归属于包括股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量。基本定义为：企
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业自由现金流量 FCFn = 净利润＋折旧与摊销＋扣税后付息债务利息－资本性支出
－净营运资金变动额
3、折现率
折现率，又称期望投资回报率，是基于收益法确定评估值的重要参数。本次评估
中采用间接法评估企业价值，根据收益额与折现率匹配的原则，采用国际上通常使用
的 WACC 模型进行计算加权平均资本成本作为折现率。即：
E D
WACC Ke (1 t ) Kd
D E D E
式中：WACC：加权平均资本成本
Ke：权益资本成本
Kd：债务资本成本
t：被评估企业所得税率
E：权益市场价值
D：付息债务价值
权益资本成本按国际通常使用的资本资产定价模型（ Capital Asset Pricing
Model，即CAPM）进行求取，CAPM是通常估算投资者收益要求并进而求取该公司
股权收益率的方法，它可以用下列公式表述：
Ke=Rf1＋βL×（Rm－Rf2）＋Q
=Rf1＋βL×MRP＋Q
式中：Ke：权益资本成本
Rf1：目前的无风险利率
Rf2：无风险平均利率
βL：权益的系统风险系数
Rm：市场预期收益率
MRP：市场风险溢价
Q：企业特定风险调整系数
4、非经营性资产、负债和溢余资产的价值
评估人员就伊美尔港华医院是否存在非经营性资产、负债和溢余资产、负债与相
关管理人员和财务人员进行了座谈交流。管理层认为，截至评估基准日 2016 年 5 月
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31 日，伊美尔港华医院的下列资产及负债与该公司目前的主营基本没有关系。
金额单位：人民币万元
项目 核算对象 业务内容 账面价值
溢余资产 4,032.70
其他应收款 上海港华医院
非经营性资产 6.11
小计 6.11
其他应付款 上海伊美尔港华企业管理有限公司 3,769.36
非经营性负债 其他应付款 上海古北悦丽医疗美容诊所有限公司 136.31
小计 3,905.66
5、付息债务
付息债务是指评估基准日时被评估单位的借入款项及相关利息。评估基准日时，
伊美尔港华医院无付息负债。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估我们自2016年6月12日至 2016年6月17日对评估对象涉及的资产和负
债实施了如下的评估程序：
（一）明确评估业务基本事项
与委托方和被评估单位进行充分沟通，明确了评估报告使用者、评估范围和评
估基准日等。
（二）签订业务约定书
我们根据具体情况，对独立性和业务风险进行综合分析和评价，并派有专业胜
任能力的项目经理承接了本项目评估业务。
（三）编制评估计划
快速组建评估队伍及制定具体工作方案，对参加项目的评估人员和企业相关人员
进行培训。按照委托方对本项目的要求，由项目经理编制本项目的评估具体步骤、时
间进度、人员安排和技术方案等内容的评估计划。
（四）现场调查核实
评估人员通过询问、函证、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径
获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
包括指导被评估单位申报评估资料、进行资产核实与评估资料收集等。
1、指导企业相关人员清查资产与准备申报资料
先期派遣专业人员，指导被评估企业进行资产清查和评估申报，包括准备委估资
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产的产权证明文件、工程合同资料、决算资料和反映资产性能、状态，历史资产基础
支出明细等财务与经济指标等评估资料。
2、实物资产的现场勘查
依据资产评估申报表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的现金、存货和固
定资产等进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点，采取不同的勘察方法。
同时查验相关资产的产权证明资料，了解资产的数量、配置和实际使用情况。注意了
解被评估企业是否存在非经营性资产及负债和溢余资产及负债。
3、非实物性流动资产及负债的核实
对企业申报评估基准日的非实物性流动资产及负债，主要通过对企业财务账的
总账、各科目明细账、会计凭证和审计报告等资料的核对；对大额往来款、银行存
贷款的抽查和函证，进行核实。
（五）收集评估资料
通过对被评估企业和当地市场的调查了解，主要收集下列资料：
1、与评估对象和评估范围内相关的资产权属证明文件和资料；
2、被评估单位的历史沿革和经营现状；
3、被评估单位内部管理制度、特许经营、管理层构成、医疗团队构成等经营管
理状况；
4、被评估单位历史的财务资料和未来的财务预测资料；
5、影响被评估单位生产经营状况的宏观、区域因素和货币政策
（1）影响被评估企业经营的宏观因素
2016 年一季度国内生产总值 158526 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.7%。
分产业看，第一产业增加值 8803 亿元，同比增长 2.9%;第二产业增加值 59510 亿元，
增长 5.8%；第三产业增加值 90214 亿元，增长 7.6%。以 2015 年价格计算，今年一
季度 GDP 增量为 9851 亿元，比上年同期多增 222 亿元。
总的来看，一季度国民经济开局良好，一些主要指标出现积极变化，稳中有进态
势持续。但必须看到，我国正处在转型升级、动能转换的关键阶段，结构调整阵痛仍
在持续，下行压力不容忽视。
（2）影响被评估企业经营的区域经济
据初步核算，一季度上海市生产总值为 6225.39 亿元，按可比价格计算，比去年
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同期增长 6.7%，增速与全国保持一致，同比提高 0.1 个百分点。其中，第一产业增
加值 17.15 亿元，下降 17.1%；第二产业增加值 1810.62 亿元，下降 2.8%；第三产
业增加值 4397.62 亿元，增长 11.5%，比全国快 3.9 个百分点。第三产业增加值占全
市生产总值的比重达到 70.6%，比去年全年提高 2.8 个百分点。
（3）有关财政、货币政策
央行表示，2016 年宏观经济政策将保持稳定并不断完善，预计发展潜能将不断
释放，推动中国经济保持中高速增长、迈向中高端水平，实现“十三五”良好开局。
对于货币政策，央行提到，2016 年，继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，
适时预调微调，增强针对性和灵活性，做好供给侧结构性改革中的总需求管理，为结
构性改革营造中性适度的货币金融环境，促进经济科学发展和可持续发展。
6、资本市场、产权交易市场上与被评估企业相关的交易信息；
7、可比企业的财务信息、股票价格等相关信息等。
（六）评定估算
评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等，选择恰当的评估方法
和相应的模型及参数，分析、计算形成初步评估结论，并对各种评估方法形成的初步
结论进行分析，在综合评价不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质
量的基础上，确定最终评估结论。
（七）编制和提交评估报告
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估报告，经三级审核后，与委托
方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务
约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估假设
（一）一般假设
1、持续经营假设：假设评估基准日后，被评估单位可以继续取得相关资质，并
维持现有经营模式持续经营下去，企业的全部资产可以保持原地原用途继续使用下
去。
2、公开市场假设：假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产
交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的
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功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。
3、假设评估基准日后国家的宏观和行业政策与现时基本一致，被评估企业的外
部经济环境不会发生不可预见的重大变化（如：政治动乱、经济危机、恶性通货膨胀
等）。
4、无其他不可预测和人力不可抗拒因素对被评估企业的持续经营造成重大的不
利影响。
（二）特殊假设条件
1、假设被评估单位未来采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在
重要方面基本一致；
2、假设评估目的实现后医疗服务收入免征增值税的税收优惠政策能够得以延续；
3、假设被评估单位医疗机构执业许可证、辐射安全许可证和放射诊疗许可证到
期后能够续期并许可有效使用；
4、假设被评估单位经营办公场所的租赁合约到期后能够按照正常的市场价格续
签；
5、假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
6、假设被评估单位不会因为管理层或股权结构的变动而导致经营模式、销售政
策、成本及费用控制发生重大变化；
7、不考虑现有及将来可能承担的抵押、担保事宜对被评估单位未来持续经营的
影响。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发
生较大变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）收益法评估结果
经采用收益途径的未来现金流折现（DCF）的方法评估，在不考虑股权缺乏流通
性折扣和控制权溢价的前提下，上海伊美尔港华医疗美容医院有限公司股东全部权益
价值于评估基准日时市场价值为26,126.98万元，大写人民币贰亿陆仟壹佰贰拾陆万
玖仟捌佰元整。
（二）资产基础法评估结果
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经采用资产基础法评估，伊美尔港华医院于评估基准日2016年5月31日时的全部
资产账面值5,682.65万元，评估值为5,981.54万元，增值298.88万元，增值率5.26 %；
全部负债账面值为5,484.91万元，评估值为5,484.91万元，无评估增减值；所有者权
益账面值为197.75万元，评估值为496.63万元，增值298.88万元，增值率151.15 %。
具体如下：
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率（％）
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产 1 5,515.10 5,580.75 65.65 1.19
非流动资产 2 167.55 400.79 233.24 139.20
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期应收款 5
长期股权投资 6
投资性房地产 7
固定资产 8 109.10 342.34 233.24 213.77
在建工程 9
工程物资 10
固定资产清理 11
生产性生物资产 12
油气资产 13
无形资产 14
开发支出 15
商誉 16
长期待摊费用 17 58.45 58.45 0.00 0.00
递延所得税资产 18
其他非流动资产 19
资产合计 20 5,682.65 5,981.54 298.88 5.26
流动负债 21 5,484.91 5,484.91 0.00 0.00
非流动负债 22
负债合计 23 5,484.91 5,484.91 0.00 0.00
净 资 产（所有者权益） 24 197.75 496.63 298.88 151.15
（三）两种方法评估结果的差异分析
本次采用收益法得出的股东全部权益价值为 26,126.98 万元，与资产基础法测
算得出的股东全部权益价值 496.63 万元的差异为 25,630.35 万元，差异率为
5160.85%。
两种评估方法存在差异的原因主要是：资产基础法评估是以资产的成本重置为价
值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，反映的是被评估企
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业各单项资产的市场价值，其评估结果无法反应账面未记载的无形资产，更无法反映
其成长性。
收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能
力）的大小，收益法评估结果不仅与企业账面反映的实物资产存在关联，同时还反映
了企业目前经营中拥有的医疗资质许可、稳定的客户资源、管理及医疗团队等各项资
源的价值，也反映了未来收益增长对企业价值的贡献。因此采用两种方法得出的评估结
论之间有差异。
（四）评估结论的选取
伊美尔港华医院属于轻资产企业，从原股东角度考虑收益法的评估结果更能体现
股东全部权益价值；从股权受让方考虑，购买股权的价格主要取决于被评估企业未来
的整体回报情况、而不是购置其各项资产，收益法的评估结论既反映了伊美尔港华医
院所具备的医疗资质许可、稳定的客户资源、管理及医疗团队等各项资源的价值，也
反映其成长性。因此，选用收益现值法能够更加充分、全面地反映被估企业股东全部
权益价值。
即：在不考虑股权缺乏流动性折扣和控股权可能产生溢价的前提下，伊美尔港华
医院80%的股东部分权益于评估基准日（2016年5月31日）时市场价值为26,126.98
×80%= 20,901.58万元。
伊美尔港华医院收益法的评估结论与账面净资产相比增值较多的主要原因是企
业收益的持续增长，而企业收益持续增长的推动力既来自外部也来自内部，主要体现
在以下几个方面：
（1）政策支持
2012年卫生部发布了《关于进一步加强医疗美容管理工作的通知》，该通知在
强调加强对美容医疗机构审批和校验的同时，指出在同等条件下优先设置审批社会资
本举办的美容医疗机构。同年，商务部发布的《关于“十二五”期间促进美容美发业
规范发展的指导意见》提出力争“十二五”期间行业营业收入年均增长15％以上。城
市社区和农村乡镇美容美发网点明显增加，网点布局进一步优化，居民消费更加便利；
使行业发展基本适应市场需求。上述一系列政策的出台，有利于促进美容行业更加健
康快速的发展。
（2）市场空间广阔
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目前成年女性成为我国医美市场的消费主力军，为美容市场的发展奠定了坚实基
础。此外，男士美容将逐渐成为行业增长的新蓝海。男士美容需求正在不断释放，新
的医美收入增长点正在形成。
（3）用多元化、专业化的美容服务赢得客户
伊美尔港华医院从2016年开始，医院进行经营战略的调整，一方面大力加强营
销网络的铺设，一方面进行业务结构的调整。随着业务种类的不断丰富和拓展，医院
不再局限于原有注射类服务项目，更将发展中心转移至手术类专业服务立足市场，为
医院的长远发展找到了新的契机。
伴随我国医美行业整体的快速发展，伊美尔港华医院依靠自身专业化的、多元化
的服务，也将随之获得更大的发展，由此带来的收入和利润水平也将持续提升。
通过以上分析，在内外部双重有利因素的推导下，伊美尔港华医院具备持续增长
的潜力和空间，业绩增长预期对其股东权益价值的贡献相对合理，因而本次收益法评
估结果相比其净资产账面值有较大幅度增值。
十一、特别事项说明
本评估报告存在以下特别事项可能对评估结论产生影响，提请评估报告使用者予
以重点关注：
1、期后工商变更事项
2016 年 6 月 12 日，伊美尔港华医院召开股东会，同意股东邹向阳将其所持有
伊美尔港华医院 72.628%股权（计 3,980.00 万元）转让给樟树市伊尔美投资管理中
心（有限合伙），转让价款为人民币 3,980.00 万元；同意股东上海伊美尔港华企业管
理有限公司将其所持有的伊美尔港华医院 27.372%股权（计 1,500.00 万元）转让给
樟树市港华投资管理中心（有限公司），转让价款为 1,500.00 万元。交易各方同时签
署了《股权转让协议》。
2016 年 6 月 15 日，伊美尔港华医院再次召开股东会，同意公司名称由上海伊
美尔港华医疗美容医院有限公司更名为上海伊尔美港华医疗美容医院有限公司。
医疗机构执业许可证于 2016 年 7 月 1 日做出变更，名称变更为上海伊尔美港华
医疗美容医院，有效期延长至 2021 年 6 月 23 日；放射诊疗许可证于 2016 年 8 月
12 日做出变更，名称变更为上海伊尔美港华医疗美容医院，有效期延长至 2017 年 8
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月 12 日；截止评估报告出具日，辐射安全许可证尚未变更。
2、我们的评估结果中未考虑评估增减值对税金的影响，其税金的最终确定由各
级税务机关在汇算清缴时确定。
其他事项说明
1、本报告对被评估资产的价值结论只适用于报告限定的评估目的和使用方式。
其中任何组成部分资产的独立价值将不适用于其他任何用途，并禁止用于其他评估的
相关事项中。
十二、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3、本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估
机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；
4、本评估结论的使用有效期为一年，从评估基准日 2016 年 5 月 31 日起计算，
至 2017 年 5 月 30 日止。超过一年，需重新进行资产评估；
5、本报告之附件是本报告重要组成部分，报告使用者需要充分关注。
十三、评估报告日
本评估报告结论形成日期为 2016 年 10 月 20 日。
（以下无正文）
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（本页无正文，为签字盖章页）
江苏华信资产评估有限公司
评估机构法定代表人：胡兵
资产评估师：王晓凤
资产评估师：王欣
二〇一六年十月二十日
Add: 南京市云南路 31-1 号苏建大厦 22 层
Tel: 025-83235010、84523496
Fax: 025-84410423 Post code: 210008
http://jshuaxin.net
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评估报告附件
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附件一：
委托方及被评估单位法人营业执照复印件
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附件二：
经济行为依据文件复印件
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附件三：
权属证明资料复印件
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附件四：
被评估单位评估基准日审计报告复印件
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附件五：
委托方及被评估单位的承诺函
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附件六：
签字资产评估师承诺函
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资产评估师承诺函
苏宁环球股份有限公司：
受你单位的委托，我们对你单位拟实施的股权收购行为所涉及的上海伊美尔港
华医疗美容医院有限公司 80%的股东权益价值，以 2016 年 5 月 31 日为基准日进行
了评估，形成了资产评估报告，在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺
如下：
1. 具备相应的执业资格；
2. 评估对象和评估范围与评估业务约定书的约定一致；
3. 对评估对象所涉及的资产进行了必要的核实；
4. 根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法；
5. 充分考虑了影响评估价值的因素；
6. 评估结论合理；
7. 评估工作未受到干预并独立进行。
签字资产评估师：
签字资产评估师：
2016 年 月 日
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附件七：
评估机构资格证书及营业执照复印件
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附件八：
签字资产评估师的资格证书复印件
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附件九：
资产评估业务约定书复印件
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附件十：
自由现金流量预测表
江苏华信资产评估有限公司
