山东新能泰山发电股份有限公司
拟资产置出项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[2017]第 2339 号
中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
二〇一七年十二月五日
山东新能泰山发电股份有限公司拟资产置出项目资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................ 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2
第三部分 资产清查核实情况说明 ........................................................ 3
一、 评估对象与评估范围说明 ................................................................. 3
二、 资产核实情况总体说明 ..................................................................... 5
第四部分 资产基础法评估说明 ............................................................ 10
一、流动资产评估技术说明 .................................................................... 10
二、可供出售金融资产评估技术说明 .................................................... 17
三、长期股权投资评估技术说明 ............................................................ 22
四、固定资产评估技术说明 .................................................................... 29
五、无形资产评估技术说明 .................................................................... 57
六、负债评估技术说明 ............................................................................ 89
第五部分 评估结论及其分析 ................................................................ 92
一、评估结论 ............................................................................................ 92
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 .................................... 93
企业关于进行资产评估有关事项的说明 .................................................. 1
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山东新能泰山发电股份有限公司拟置出资产项目资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资
产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法
规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也
不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人
不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
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二〇一七年十二月五日
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由
委托方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并
签署日期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是山东新能泰山发电股份有限公司置出资产。评估范
围为山东新能泰山发电股份有限公司在基准日账面除应收股利、应
交税费及持有的曲阜电缆 51% 股权外的全部资产及相关负债，账面
资 产 总 额 140,714.25 万 元 ， 负 债 117,148.24 万 元 ， 净 资 产
23,566.01 万元。具体包括流动资产 17,932.68 万元，非流动资产
122,781.57 万元；流动负债 98,148.24 万元；非流动负债 19,000.00
万元。
上述资产与负债数据摘自经大信会计师事务所（特殊普通合伙）
审计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。
本次评估范围中的主要资产为流动资产、可供出售金融资产、
长期股权投资、固定资产及无形资产。
1、流动资产主要包括货币资金、应收利息、应付股利、其他应
收款、一年内到期的非流动资产和其他流动资产。
2、可供出售金融资产包括对华能莱芜发电有限公司和特变电工
山东鲁能泰山电缆有限公司 2 家参股公司的投资。
3、长期股权投资包括对控股公司山东华能聊城热电有限公司、
山东新能泰山西周矿业有限公司、山东华能莱芜热电有限公司、山
东华能莱州风力发电有限公司和山东泰丰钢业有限公司 5 家控股公
司的投资。
4、固定资产为房屋建筑物类和设备类资产。
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房屋建筑物共 16 项，包括 1 项外购房产和 15 项自建房产，建
筑总面积 11,539.71 平方米，其中 9 项均未办理房屋产权证。
车辆共 5 辆，为场内办公用小型轿车和小型越野客车，至评估
基准日除 1 辆已处置外，其余均为正常使用状态。
电子设备共 195 项，主要为笔记本电脑、台式电脑、办公家具、
监控设备等办公设备；服务器等网络设备等。评估基准日其中 155
项无实物，其余电子设备均正常使用。
5、无形资产-其他无形资产包括 3 项外购的管理软件。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 3,015.02 万元，占评估范围
内总资产的 2.14 %。主要为房屋建筑物类、设备类资产。这些资产
具有以下特点：
1、实物资产主要分布在山东省泰安市及新泰市。
2、房屋建筑物类资产
纳入评估范围内的房屋建筑物主要包括位于泰安市岱岳区长城
西路 6 号国贸大厦的现上市公司办公楼，位于新泰市的留守处办公
楼、单身宿舍楼、职工俱乐部、锅炉房、职工幼儿园、临街门头房、
营房平房等。
房屋建筑物类主要结构为砖混结构、框架结构。装修多为一般
普通标准，现上市公司办公楼为精装修。
3、设备类资产
（1）车辆：共 5 辆，均为场内办公用小型轿车和小型越野客车，
除 1 辆已处置外，其余至评估基准日均正常使用。
（2）电子设备共 195 项，主要为笔记本电脑、台式电脑、办公
家具、监控设备等办公设备；服务器等网络设备等。评估基准日其
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中 155 项无实物，其余电子设备均正常使用。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
企业申报评估的范围内的无形资产-其他包括 3 项外购的管理软
件。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量。
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数
量和账面金额（或者评估值）。
本次评估报告中，基准日各项资产及负债账面值系大信会计师
事务所（特殊普通合伙）的审计结果。
本次评估报告中，山东新能泰山西周矿业有限公司评估值系北
京中天华资产评估有限责任公司《山东新能泰山西周矿业有限公司
以财务报告减值测试为目的涉及净资产市场价值资产评估报告》的
评估结果，评估基准日为 2017 年 7 月 31 日，评估报告号为中天华
资评财报字[2017]第 3053 号。
除此之外，未引用其他机构报告内容。
二、 资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产
类型和分布特点，分成固定资产、无形资产、流动资产和其他资产
小组，同时于 2017 年 9 月 1 日至 9 月 29 日进行现场的核查工作。
清查工作结束后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。
清查核实的主要步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收
集整理评估资料。2017 年 8 月下旬，评估人员开展前期布置工作，
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评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评
估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委
托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、
评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申
报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和
反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。
不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进
一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、
“实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，
重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权
权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺
乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，
了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺
函”。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
未发现其他影响资产核实的事项。
（三）资产清查核实结论
在资产清查所知范围内，发现以下事项：
1、房屋产权瑕疵
本次纳入评估范围内的山东新能泰山发电股份有限公司房产共
计 16 项，总建筑面积为 11,539.71 平方米，其中 9 项未办理房屋所
有权证书，山东新能泰山发电股份有限公司承诺未办理房屋所有权
证的房产归属其所有，不存在任何产权纠纷及相关债务。无证房产
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明细如下：
权 计 账面价值
建筑
证 建成 量
序号 建筑物名称 结构 面积/容
编 年月 单 原值 净值
积
号 位
1 无 职工俱乐部 砖混 1977/06 1,117,433.79 685,094.50
m2 761.00
2 无 职工俱乐部(续建) 砖混 1984/06 895,763.50 581,434.08
3 无 东院锅炉房 砖混 1981/06 m2 237.00 249,058.33 197,377.55
4 无 职工幼儿园 砖混 1980/06 m2 886.00 1,028,807.53 782,404.03
5 无 俱乐部(东) 砖混 1984/06 m2 675.00 2,508,368.42 1,961,785.17
6 无 职工医务室 砖混 1985/01 m2 310.00 1,762,368.11 940,454.35
7 无 营房平房 砖木 1985/06 m2 470.00 1,425,834.20 1,162,586.81
8 无 留守处平房 砖混 1981/06 m2 609.00 1,201,879.13 978,445.22
9 无 上市公司现办公楼 框架 2015/06 m2 4,500.00 33,752,229.44 20,518,150.35
合计 m2 8,448.00 43,941,742.45 27,807,732.06
2、车辆产权瑕疵
纳入本次评估范围的山东新能泰山发电股份有限公司车辆共计
5 辆，其中 1 辆证载权利人显示为山东新能泰山西周矿业有限公司。
山东新能泰山发电股份有限公司承诺为该辆车的实际权利人，不存
在任何产权纠纷及相关债务。
车辆名称 账面价值
序号 车辆牌号 生产厂家 购置日期 证载权利人
及规格型号 原值 净值
山东新能泰山西周
2 鲁 JLS006 小型轿车/桑塔纳 SVW7182CQ1 上海大众 2007/12/5 184,719.00 5,541.57
矿业有限公司
3、截至评估基准日，纳入本次评估范围内的车辆有 1 辆已处置。
车辆名称 账面价值
序号 车辆牌号 生产厂家 购置日期
及规格型号 原值 净值
3 鲁 J03978 小型越野客车奥迪牌 WAIBV74L470 一汽-奥迪 2007/4/17 1,514,700.85 107,693.33
4、纳入本次评估范围的电子设备共计 195 项，评估基准日其中
155 项无实物，明细见评估明细表。
5、权证编号为新房权证新字第 GMG00053 号、新国用（2001）
字第 00003 号登记的位于新泰市市中城里村的地上建筑物职工宿舍
区水井泵房、值班室 2 及土地使用权，截止评估基准日已动迁，截
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至评估基准日尚未办理产权变更，本次未纳入评估范围。山东新能
泰山发电股份有限公司已出具说明承诺以上事项属实。如因资产产
权引起的纠纷，山东新能泰山发电股份有限公司承担全部责任。
建筑
建成 计量
序号 权证编号 建筑物名称 结构 面积/容
年月 单位
积
18 新房权证新字第 GMG00053 号 职工宿舍区水井泵房、值班室 2 砖混 2000/6/1 m2 45.00
用地性 土地使用权 面积
序号 土地权证编号 土地位置 土地用途
质 到期日 (m2)
新泰市青云街道办事处城里
1 新国用（2001）字第 00003 号 出让 工业 2047/2/18 234.40
村
6、以下 7 宗证载权利人为山东新能泰山发电股份有限公司的土
地使用权均为房改用地，截至评估基准日尚未办理产权分割，本次
未纳入评估范围。山东新能泰山发电股份有限公司已出具说明承诺
以上事项属实。如因土地使用权引起的纠纷，山东新能泰山发电股
份有限公司承担全部责任。
用地性 土地使用权 面积
序号 土地权证编号 土地位置 土地用途
质 到期日 (m2)
新泰市青云街道办事处骆 7,750.0
1 新国用（2001）字第 00009 号 划拨 住宅 无
家庄 0
新泰市青云街道办事处城 13,719.
2 新国用（2001）字第 00008 号 划拨 住宅 无
里村 95
新泰市青云街道办事处西 18,092.
3 新国用（2001）字第 00007 号 划拨 住宅 无
关村 00
城镇混合住 7,549.2
4 新国用（2002）字第 0100450 号 青云街道办事处城里村 划拨 无
宅 8
新泰市青云街道办事处北 25,513.
5 新国用（2001）字第 0100067 号 出让 住宅 2067/3/27
寨村 00
新泰市青云街道办事处平 5,000.4
6 新国用（2001）字第 00002 号 划拨 住宅 无
阳生活区 8
城镇单一住 7,127.2
7 新国用（2002）字第 0100449 号 青云街道办事处城里村 划拨 无
宅 4
除上述清查事项外，清查情况表明：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表
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与实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细
项目已与企业财务人员进行了沟通。
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第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况
等，采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如
下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估的流动资产包括货币资金、应收账款、应收利息、
其他应收款、一年内到期的非流动资产、其他流动资产。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与审计后企业财务报
表进行核对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，进行账务核对，对资
产状况进行调查核实。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料
的基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
采用重置成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，
按经审计后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以
审计后账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对应收
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利息、一年内到期的非流动资产和其他流动资产，以审计后账面值
为基础，根据实际收回的可能性确定评估值。
2、各项流动资产的评估
（1）货币资金
货币资金账面值为 14,040,125.46 元，其中现金 1,536.49 元，
银行存款 14,038,588.97 元。
库存现金存放于分公司泰安鲁能泰山电缆厂财务部。评估人员
对现金进行全面的实地盘点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点
日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金
额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。现金评估值 1,536.49 元。
银行存款全部为人民币存款，对所有银行存款账户进行了函证，
以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行存款，检
查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的
进账情况。以清查核实后账面值确认为评估值。银行存款评估值
14,038,588.97 元。
货币资金评估值为 14,040,125.46 元。
（2）应收账款
应收账款账面余额 6,902,893.77 元 ， 计 提 坏 账 准 备
6,902,893.77 元，账面净值为零。主要为应收客户货款。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和
现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收
情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据债务人的财务状
况及历史还款情况，及合同履行的情况，由企业业务人员、管理人
员及评估人员分析后判定的风险损失数量确定。
应收账款采用备抵法和个别认定法估计评估风险损失，对关联
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方的往来款项，评估风险损失的可能性为 0；对外部单位根据其信用
记录、财务状况、款项可回收情况确定风险损失，以账面余额扣减
估计的风险损失额确定评估值，具体计算公式为：评估值=账面余额
×（1-预计风险损失率）。
有关估计的风险损失率明细如下：
序号 账龄时间 估计的风险损失率
1 1 年以内（含 1 年） 0%
2 1-2 年（含 2 年） 20%
3 2-3 年（含 3 年） 50%
5 3 年以上 100%
按以上标准，确定评估风险损失 6,902,893.77 元，以应收账款
合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
坏账准备评估为零。
应收账款评估值为零。
（3）应收利息
应收利息账面值为 1,746,105.56 元，主要为企业按照合同约定
应收的贷款利息，评估人员取得了各笔贷款的贷款合同、贷款对账
单、评估基准日最近一期的结息证明等，逐笔核对了贷款金额、贷
款期限和贷款利率，以及评估基准日应收利息的记账凭证等。本次
评估以核实无误后的账面值为基础，结合应收利息预计可收回金额
确定评估值。
其中应收山东新能泰山西周矿业有限公司利息账面值为
1,566,668.06 元。截至评估基准日，山东新能泰山西周矿业有限公司
矿井处于拟关停状态。根据北京中天华资产评估有限责任公司出具
的《山东新能泰山西周矿业有限公司以财务报告减值测试为目的涉
及净资产市场价值资产评估报告》(中天华资评财报字[2017]第 3053
号)，山东新能泰山西周矿业有限公司资产评估值为 5,072.69 万元，
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负债评估值为 37,615.49 万元，净资产评估值为-32,542.80 万元。预
计风险损失比例测算如下：
金额单位：人民币元
项目 编号 金额
资产总额评估值 1 5,072.69
减：应付职工薪酬 2 2,367.41
应交税费 3 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费的资产总额评估值 4=1-2-3 1,813.89
负债总额评估值 5 37,615.49
减：应付职工薪酬 6 2,367.41
应交税费 7 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费后的负债总额评估值 8=5-6-7 34,356.69
预计可收回比例 9=4/8 5.28%
按以上标准，确定应收山东新能泰山西周矿业有限公司利息预
计可收回金额为 82,720.08 元。
应收利息评估值为 262,157.58 元
（4）其他应收款
其 他 应 收 款 账 面 余 额 38,952,751.02 元 ， 计 提 坏 账 准 备
32,506,070.19 元，账面净值 6,446,680.83 元。评估人员在对其他应
收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，
具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信
用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，采用备抵法和个别
认定法对评估风险损失进行估计。
对以上款项有充分理由相信全部能收回，评估风险损失为 0。
对其他款项，根据其信用记录、财务状况、款项可回收情况确
定风险损失，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值，具体
计算公式为：评估值=账面余额×（1-预计风险损失率）。
有关估计的风险损失率明细如下：
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序号 账龄时间 估计的风险损失率
1 1 年以内（含 1 年） 0%
2 1-2 年（含 2 年） 20%
3 2-3 年（含 3 年） 50%
4 3 年以上 100%
按以上标准，确定其他应收款评估风险损失合计 32,506,070.19
元，以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。
坏账准备评估为零。
其中山东新能泰山西周矿业有限公司往来款账面值为
1,257,959.64 元。截至评估基准日，山东新能泰山西周矿业有限公司
矿井处于拟关停状态。根据北京中天华资产评估有限责任公司出具
的《山东新能泰山西周矿业有限公司以财务报告减值测试为目的涉
及净资产市场价值资产评估报告》(中天华资评财报字[2017]第 3053
号)，山东新能泰山西周矿业有限公司资产评估值为 5,072.69 万元，
负债评估值为 37,615.49 万元，净资产评估值为-32,542.80 万元。预
计风险损失比例测算如下：
金额单位：人民币元
项目 编号 金额
资产总额评估值 1 5,072.69
减：应付职工薪酬 2 2,367.41
应交税费 3 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费的资产总额评估值 4=1-2-3 1,813.89
负债总额评估值 5 37,615.49
减：应付职工薪酬 6 2,367.41
应交税费 7 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费后的负债总额评估值 8=5-6-7 34,356.69
预计可收回比例 9=4/8 5.28%
按以上标准，确定其他应收款-山东新能泰山西周矿业有限公司
预计可收回金额为 66,420.27 元。
其他应收款评估值为 5,255,141.46 元。
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（5）一年内到期的非流动资产
一年内到期的非流动资产账面值为 5,542,092.26 元，为山东新
能泰山发电股份有限公司对子公司山东新能泰山西周矿业有限公司
的 5 笔委托贷款计提减值准备后的余额。
评估人员取得了各笔贷款的贷款合同、贷款对账单，逐笔核对
了贷款金额、贷款期限和贷款利率。
截至评估基准日，山东新能泰山西周矿业有限公司矿井处于拟
关停状态。根据北京中天华资产评估有限责任公司出具的《山东新
能泰山西周矿业有限公司以财务报告减值测试为目的涉及净资产市
场价值资产评估报告》(中天华资评财报字[2017]第 3053 号)，山东
新能泰山西周矿业有限公司资产评估值为 5,072.69 万元，负债评估
值为 37,615.49 万元，净资产评估值为-32,542.80 万元。预计风险损
失比例测算如下：
金额单位：人民币元
项目 编号 金额
资产总额评估值 1 5,072.69
减：应付职工薪酬 2 2,367.41
应交税费 3 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费的资产总额评估值 4=1-2-3 1,813.89
负债总额评估值 5 37,615.49
减：应付职工薪酬 6 2,367.41
应交税费 7 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费后的负债总额评估值 8=5-6-7 34,356.69
预计可收回比例 9=4/8 5.28%
按以上标准，确定山东新能泰山发电股份有限公司对子公司山
东新能泰山西周矿业有限公司的 5 笔委托贷款评估为 13,200,000.00
元。坏账准备评估为零。
一年内到期的非流动资产评估值为 13,200,000.00 元，
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（6）其他流动资产
其他流动资产账面值为 151,551,785.83 元，为山东新能泰山发
电股份有限公司对子公司山东新能泰山西周矿业有限公司的 3 笔委
托贷款，对子公司山东华能莱州风力发电有限公司的 1 笔委托贷款
以及对山东新能泰山西周矿业有限公司 3 笔委托贷款计提的坏账准
备。
评估人员取得了各笔贷款的贷款合同、贷款对账单，逐笔核对
了贷款金额、贷款期限和贷款利率。
截至评估基准日，山东新能泰山西周矿业有限公司矿井处于拟
关停状态。根据北京中天华资产评估有限责任公司出具的《山东新
能泰山西周矿业有限公司以财务报告减值测试为目的涉及净资产市
场价值资产评估报告》(中天华资评财报字[2017]第 3053 号)，山东
新能泰山西周矿业有限公司资产评估值为 5,072.69 万元，负债评估
值为 37,615.49 万元，净资产评估值为-32,542.80 万元。预计风险损
失比例测算如下：
金额单位：人民币元
项目 编号 金额
资产总额评估值 1 5,072.69
减：应付职工薪酬 2 2,367.41
应交税费 3 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费的资产总额评估值 4=1-2-3 1,813.89
负债总额评估值 5 37,615.49
减：应付职工薪酬 6 2,367.41
应交税费 7 891.39
扣除应付职工薪酬、应交税费后的负债总额评估值 8=5-6-7 34,356.69
预计可收回比例 9=4/8 5.28%
按以上标准，确定山东新能泰山发电股份有限公司对子公司山
东新能泰山西周矿业有限公司的 3 笔委托贷款评估为 3,696,000.00
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元。坏账准备评估为零。
其他流动资产评估值 153,696,000.00 元。
二、可供出售金融资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的可供出售金融资产包括山东新能泰山发电
股份有限公司对华能莱芜发电有限公司、特变电工山东鲁能泰山电
缆有限公司 2 家参股公司的投资。
（二）评估过程及方法
评估人员首先对可供出售金融资产形成的原因、账面值和实际
状况进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有
关会计记录等，以确定投资的真实性和完整性，并在此基础上对被
投资单位进行评估。根据各项可供出售金融资产的具体情况，采取
适宜的评估方法进行评估。
被投资单位的基本情况如下：
1、华能莱芜发电有限公司
名称：华能莱芜发电有限公司（以下简称为“莱芜电力”）
类型：其他有限责任公司
住所：莱芜市莱城区高庄街道办事处对仙门村
法定代表人：李树青
注册资本：180,000万元人民币
成立日期：2009年11月10日
营业期限：2009年11月10日至2059年11月09日
统一社会信用代码：913712006968715169
经营范围：电力生产。(有效期限以许可证为准)。(依法须经批
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准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
截至评估基准日，莱芜电力股权结构如下：
序号 股东名称 出资额 （万元人民币） 出资方式 占注册资本总额比例
1 华能山东发电有限公司 144,000.00 货币 80%
2 山东新能泰山发电股份有限公司 27,000.00 货币 15%
3 莱芜市经济开发投资有限公司 9,000.00 货币 5%
合 计 180,000.00 -- 100%
2、特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司
名称：特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司（以下简称为“泰
山电缆”）
类型：其他有限责任公司
住所：山东省新泰市翟良路6号
法定代表人：陈星
注册资本：81,780万元人民币
成立日期：2003年8月25日
营业期限：2003年8月25日至 年 月 日
统一社会信用代码：913709827535279070
经营范围：电线电缆、电工合金材料、电器机械、输变电设备、
橡胶及塑料制品、铸锻件及通 用零部件的生产、销售；金属材料压
延加工；钢塔、高速公路护栏生产、销售、安 装；电缆工程安装及
技术咨询服务；承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程 项目，
对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员（凭对外承包工程资格
证书经营）； 货物进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动）
截至评估基准日，特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司股权结
构如下：
序号 股东名称 出资额 （万元人民币） 出资方式 占注册资本总额比例
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1 特变电工股份有限公司 72,780.00 货币 88.99%
2 山东新能泰山发电股份有限公司 9,000.00 非货币 11.01%
合 计 81,780.00 -- 100%
对于莱芜电力，采用同一评估基准日对被投资单位进行整体评
估，以被投资单位整体评估值乘以持股比例确定可供出售金融资产
的评估价值。
对于特变电工山东鲁能泰山电缆有限公司，由于持股比例较小，
本次评估未能对其进行整体评估，以评估基准日被投资单位资产负
债表中载明的净资产账面值乘以持股比例确认评估值。
（三）评估结果
可 供 出 售 金 融 资 产 账 面 值 为 421,062,244.66 元 ， 评 估 值 为
741,398,300.00 元，评估增值 320,336,055.34 元，增值率 76.08%。评
估增值的原因为：
莱芜电力两种评估方法差异的原因主要是收益法侧重企业未来
的收益，是在评估假设前提的基础上做出的，而成本法侧重企业形
成的历史和现实，因方法侧重点的差异，造成评估结论的差异性。
资产基础法是指在合理评估企业各分项资产价值和负债的基础
上确定评估对象价值的评估思路，即将构成企业的各种要素资产的
评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益价值的方法。所以资
产基础法估测资产公平市场价值的角度和途径应该说是间接的，在
整体资产评估时容易忽略各项资产综合的获利能力，其评估结果反
映的是企业基于现有资产的重置价值。
收益法在理论上是一种比较完善和全面的方法，是从企业的未
来获利能力角度出发，综合考虑了企业生产技术、资产状况、经营
管理、营销网络及商誉等各方面因素对企业价值的影响，反映了企
业各项资产的综合获利能力，对企业未来的预期发展因素产生的影
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响考虑比较充分。
莱芜电力的发电机组为再热温度为 620°的百万千瓦超超临界二
次再热机组，企业在建设设计机组的过程中进行了多次的方案优化，
形成了大量的可研成果，机组各项环保指标全面优于国家超低排放限
值，成为目前世界上效率最高、能耗最低、指标最优、环保最好的火
电机组之一，主要经济指标实现了华能第一、世界一流的目标。
在燃煤电厂中，超超临界机组是一种先进、高效的发电技术，它
比超临界机组的热效率高出约 4%，与常规燃煤发电机组相比优势就
更加明显。根据公开媒体报道，2015 年全国 6000 千瓦及以上火电厂
机组平均供电标准煤耗 315 克/千瓦时，而百万千瓦的超超临界机组
每度电煤耗可降至 276.02 克/千瓦时。
根据公开媒体报道，截至 2016 年年底，山东省已投产 1000MW
超超临界机组共 8 台，其中莱芜电力 2 台。莱芜电力所运营的百万千
瓦级发电机组得益于其较高的技术水平，在未来山东省的电力市场竞
争中将有着较为明显的优势。
由于技术水平的先进性，莱芜电力在实现更大规模装机容量的基
础上，其造价水平在单位投资规模上明显低于中小规模装机容量的
电厂，有着明显的成本优势。
根据山东省委、山东省政府印发的《山东省电力体制改革综合试
点方案》（鲁发〔2016〕33 号）以及鲁发改经体〔2017〕788 号《关
于印发山东省电力体制改革专项实施方案的通知》中《山东省有序放
开发用电计划改革实施方案》的要求，在推进电力市场建设过程中要
建立优先发电、优先购电制度，优先购电权计划电量首先由可再生
能源机组、余能机组、热电联产机组、核电机组、可再生能源调峰
机组等优先发电机组承担，不足部分由其他公用机组按节能低碳发
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电原则，根据差别发电量计划或发电序位分担，相应的销售电价、
上网电价执行政府定价。在平衡年度电量供需时实施节能低碳发电
调度，按照节能低碳环保原则编制差别发电量计划或安排机组发电
序位，提高能效和环保指标领先机组的利用小时。根据发改价格
〔2015〕2835 号《国家发展改革委 环境保护部 国家能源局关于实
行燃煤电厂超低排放电价支持政策有关问题的通知》，为鼓励引导超
低排放，对经所在地省级环保部门验收合格并符合上述超低限值要
求的燃煤发电企业给予适当的上网电价支持。对 2016 年 1 月 1 日以
前已经并网运行的现役机组，对其统购上网电量加价每千瓦时 1 分
钱（含税）；对 2016 年 1 月 1 日之后并网运行的新建机组，对其统
购上网电量加价每千瓦时 0.5 分钱（含税）。
莱芜电力作为山东地区主要火电供应企业之一，由于节能低碳
环保的优势明显，享受上述的政策倾斜，在未来对节能环保要求日
益提高的情况下，其竞争优势会更加明显。
莱芜电力上述技术水平、行业发展政策趋势上的优势对企业历
史的生产经营奠定了较好的盈利基础，也为莱芜电未来业务的持续
发展、经营稳定性、抗风险能力等方面提供了有利支撑，但上述事
项在资产基础法评估结果中难以准确全面反映，导致莱芜电力资产
基础法结果与收益法结果差异较大。本次评估的目的为新能泰山转
让原有电力、煤炭业务，并不是单独的资产转让。在目前电力政策
往节能低碳环保方向调整的趋势下，收益法的评估结果结合企业的
各项经营指标，当地未来行业政策的发展趋势以及评估对象未来的
经营计划，反映了莱芜电力在技术水平、行业发展政策趋势上的业
务优势，因此本次评估以收益法评估结果作为莱芜电力最终的评估
结论。
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三、长期股权投资评估技术说明
（一）评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资包括山东新能泰山发电股份
有限公司对山东华能聊城热电有限公司、山东新能泰山西周矿业有
限公司、山东华能莱芜热电有限公司、山东华能莱州风力发电有限
公司 4 家控股公司的投资和参股的山东泰丰钢业有限公司。
（二）评估过程及方法
评估人员首先对长期股权投资形成的原因、账面值和实际状况
进行了取证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会
计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被
投资单位进行评估。根据各项长期投资的具体情况，采取适宜的评
估方法进行评估。长期股权投资情况如下表：
表4-1 长期股权投资账面价值一览表
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例 投资成本 账面价值
1 山东华能聊城热电有限公司 1995 年 75% 320,803,462.20 320,803,462.20
2 山东新能泰山西周矿业有限公司 2004 年 98% 98,000,000.00 98,000,000.00
3 山东华能莱芜热电有限公司 2003 年 80% 432,000,000.00 432,000,000.00
4 山东华能莱州风力发电有限公司 2006 年 80% 72,000,000.00 72,000,000.00
5 山东泰丰钢业有限公司 2002 年 20.75% 22,000,000.00 21,021,244.87
合计 943,824,707.07
减：长期股权投资减值准备 167,395,680.00
净额 776,429,027.07
被投资单位的基本情况如下：
1、山东华能聊城热电有限公司
名称：山东华能聊城热电有限公司（以下简称为“聊城热电”）
类型：有限责任公司
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山东新能泰山发电股份有限公司拟置出资产项目资产评估说明
住所：聊城市聊冠路北小许庄南侧
法定代表人：张兆舜
注册资本：42,774万元人民币
成立日期：1995年08月08日
营业期限：1995年08月08日至 年 月 日
统一社会信用代码：91371500167860766H
经营范围：电力, 热力生产销售。(依法须经批准的项目，经相
关部门批准后方可开展经营活动)。
截至评估基准日，山东华能聊城热电有限公司股权结构如下：
序 股东名称 出资额（万元人民币） 出资方式 占注册资本总额比例
号
1 山东新能泰山发电股份有限公司 32,080.35 货币 75%
2 聊城市城信社资产管理中心 10,693.45 货币 25%
合 计 42,774.00 -- 100%
2、山东新能泰山西周矿业有限公司
名称：山东新能泰山西周矿业有限公司（以下简称为“西周矿
业”）
类型：有限责任公司
住所：新泰市高新技术开发区
法定代表人：尚涛
注册资本：10,000万元人民币
成立日期：2004年3月15日
营业期限：2004年3月15日至 年 月 日
统一社会信用代码：913700007609644512
经营范围：煤炭开采、洗选(有效期限以许可证为准)。煤炭批发。
（依法须经批准的项目，经相 关部门批准后方可开展经营活动）
截至评估基准日，山东新能泰山西周矿业有限公司股权结构如
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山东新能泰山发电股份有限公司拟置出资产项目资产评估说明
下：
序号 股东名称 出资额（万元人民币） 出资方式 占注册资本总额比例（%）
1 山东新能泰山发电股份有限公司 8,000.00 货币 98%
2 新泰市西周腾达木材购销站 2,000.00 货币 2%
合 计 10,000.00 -- 100%
3、山东华能莱芜热电有限公司
名称：山东华能莱芜热电有限公司（以下简称为“莱芜热电”）
类型：其他有限责任公司
住所：莱芜市莱城区高庄街道办事处对仙门村西
法定代表人：李树青
注册资本：54,000万元人民币
成立日期：2003年6月29日
营业期限：2003年6月29日至 年 月 日
统一社会信用代码：91371200758275382M
经营范围：电力生产、销售；热力生产和供应。(有效期限以许
可证为准)。电力能源研究开发。(依法须经批准的项目，经相关部门
批准后方可开展经营活动)。
截至评估基准日，山东华能莱芜热电有限公司股权结构如下：
序号 股东名称 出资额 （万元人民币） 出资方式 占注册资本总额比例
1 山东新能泰山发电股份有限公司 43,200.00 货币 80%
2 莱芜市经济开发投资有限公司 10,800.00 货币 20%
合 计 54,000.00 -- 100%
4、山东华能莱州风力发电有限公司
名称：山东华能莱州风力发电有限公司（以下简称为“莱州风
电”）
类型：其他有限责任公司
住所：山东省莱州市金仓街道办事处永合路88号
法定代表人：王春光
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山东新能泰山发电股份有限公司拟置出资产项目资产评估说明
注册资本：9,000万元人民币
成立日期：2006年10月13日
营业期限：2006年10月13日到2036年10月12日
经营范围：风力发电(有效期限以许可证为准)。
截至评估基准日，山东华能莱州风力发电有限公司股权结构如
下：
序号 股东名称 出资额 （万元人民币） 出资方式 占注册资本总额比例
1 山东新能泰山发电股份有限公司 7,200.00 货币 80%
2 烟台东源电力集团有限公司 1,800.00 货币 20%
合 计 9,000.00 -- 100%
5、山东泰丰钢业有限公司
名称：山东泰丰钢业有限公司（以下简称为“泰丰钢业”）
类型：其他有限责任公司
住所：新泰市经济技术开发区
法定代表人：魏强
注册资本：10,600万元人民币
成立日期：2005年12月12日
营业期限：2005年12月12日至 年 月 日
统一社会信用代码：91370982783464476L
经营范围：直缝焊管、汽车传动轴管、托辊管、石油套管、接
箍、石油管线管、矿用支护用品、 圆钢及型钢、异型钢（不含冶炼）
的加工、销售；货物进出口业务；机械设备租赁。 (依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
截至评估基准日，山东泰丰钢业有限公司股权结构如下：
序号 股东名称 出资额 （万元人民币） 出资方式 占注册资本总额比例
1 山东盈丰科技企业孵化器有限公司 8,400.00 货币 79.25%
2 山东新能泰山发电股份有限公司 2,200.00 非货币 20.75%
合 计 10,600.00 -- 100%
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山东新能泰山发电股份有限公司拟置出资产项目资产评估说明
对山东华能聊城热电有限公司、山东华能莱芜热电有限公司、
山东华能莱州风力发电有限公司这3家拥有控制权且被投资单位正
常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日对被投资单位进行整
体评估，以被投资单位整体评估值乘以持股比例确定长期股权投资
的评估价值。
莱芜热电、聊城热电建设时间相对较早，机组装机容量较小，
莱芜热电为30万千瓦的发电机组，属于亚临界锅炉，聊城热电为14
万千瓦的发电机组，属于超高压锅炉。均为目前山东省常见的中小
规模电厂。与纳入本次评估范围内的装机容量较大、技术先进莱芜
电力相比，其各项经营及技术指标均处于较低水平。
由于莱芜热电、聊城热电建设时间相对较早，技术工艺水平竞
争优势并不明显，在装机容量、发电利用小时、煤耗及盈利能力等
指标均低于莱芜电力。
根据山东省十三五规划，要加快现役机组节能环保改造、积极
淘汰煤电落后产能，30 万千瓦以上机组的占比要从 2015 年的 55%
提升到 2020 年的 75%。莱芜热电、聊城热电的装机容量较小，在未
来的电力市场竞争中将处于不利地位。
本次评估的目的为新能泰山转让原有电力、煤炭业务，并不是
单独的资产转让。由于莱芜热电、聊城热电前述技术水平、行业发
展政策趋势上的竞争力不足，导致在目前经营情况下莱芜热电、聊
城热电的盈利能力相对较低，缺乏取得超额收益的能力，资产基础
法结果与收益法结果差异较小。莱芜热电、聊城热电目前为新能泰
山的控股子公司，未来随着经济行为的实现，莱芜热电、聊城热电
的股东结构、管理层级将发生变化，企业未来也需要通过相应的技
术改造、加强管理等方式适应电力行业发展政策、提升节能环保水
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平、增强盈利能力，而该等事项将对莱芜热电、聊城热电未来的收
益预测、经营造成影响，基于以上考虑，选用资产基础法结果作为
莱芜热电、聊城热电的评估结论更符合本次评估目的。
考虑到山东华能莱州风力发电有限公司两种方法评估结果差异
较大，资产基础法反映的仅仅是在目前的风电行业固定资产造价水
平下各项可辨认资产的价值反映，由于评估对象建设期风电设备造
价相对较高的客观原因，随着技术的成熟和进步，目前的风电固定
资产投资价格水平有所下降，导致资产基础法评估结果低于低于评
估对象的账面金额，但该等结果考虑的因素并不全面。在山东华能
莱州风力发电有限公司收益法评估过程中结合评估对象的经营现
状，当地未来行业政策的发展趋势以及评估对象未来的经营计划，
对评估对象未来经营活动预计的现金流进行了测算，考虑的因素更
加综合全面，因此本次评估以收益法评估结果作为最终的评估结论。
山东新能泰山西周矿业有限公司评估值系北京中天华资产评估
有限责任公司《山东新能泰山西周矿业有限公司以财务报告减值测
试为目的涉及净资产市场价值资产评估报告》的评估结果确定。
对山东泰丰钢业有限公司，由于持股比例较小，本次评估未能
对其进行整体评估，以评估基准日被投资单位资产负债表中载明的
净资产账面价值乘以持股比例确认评估价值。
（三）评估结果
长期股权投资账面值为 776,429,027.07 元 ， 评 估 值
1,022,852,700.00 元，评估增值 246,423,672.93 元，增值率 31.74 %，
下表列出了各个长期投资的增减值情况：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 持股比例 账面价值 评估值 增值率%
1 山东华能聊城热电有限公司 75% 320,803,462.20 499,510,900.00 55.71
2 山东新能泰山西周矿业有限公司 98% - - -
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序号 被投资单位名称 持股比例 账面价值 评估值 增值率%
3 山东华能莱芜热电有限公司 80% 432,000,000.00 502,127,000.00 16.23
4 山东华能莱州风力发电有限公司 80% 2,604,300.00 2,604,300.00 -
5 山东泰丰钢业有限公司 20.75% 21,021,244.87 18,610,500.00 -11.47
合计 776,429,027.07 1,022,852,700.00 31.74
注：山东新能泰山西周矿业有限公司、山东华能莱州风力发电有限公司的账面价值为计提
完减值后的账面净值
评估增值的原因主要为：
（一）长期股权投资-聊城热电、莱芜热电评估增值，主要原因
为：（1）聊城热电、为新能泰山的控股子公司，母公司对聊城热电
采用成本法核算，聊城热电、莱芜热电在经营过程中所形成的未分
配利润部分未在新能泰山长期股权投资的账面价值中反映。本次评
估以被投资单位评估净资产作为长期股权投资的评估价值，该评估
价值包括未分配利润，从而评估增值。截至评估基准日 2017 年 7 月
31 日，聊城热电的净资产为 50,497.64 万元，按新能泰山对其 75%
的持股比例计算对应的净资产为 37,873.23 万元，高于新能泰山对其
的投资成本 32,080.35 万元。（2）聊城热电、莱芜热电资产基础法评
估结果中的固定资产、无形资产等评估结果高于其账面金额，导致
评估值高于聊城热电、莱芜热电的账面净资产。
聊城热电、莱芜热电的评估增值情况如下：
1）聊城热电资产账面价值 93,288.81 万元，评估值 109,178.55
万元，评估增值 15,889.74 万元，增值率 17.03 %。
负债账面价值 42,791.17 万元，评估值 42,577.10 万元，评估增
值-214.07 万元，增值率-0.50%。
净资产账面价值 50,497.64 万元，评估值 66,601.45 万元，评估
增值 16,103.81 万元，增值率 31.89 %。
2）莱芜热电资产账面价值 215,883.79 万元，评估值 226,814.23
万元，评估值与账面价值比较增值 10,930.44 万元，增值率 5.06 %。
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负债账面值 165,574.12 万元，评估值 164,048.37 万元，评估值
与账面价值比较增值-1,525.75 万元，增值率-0.92%。
净资产账面价值 50,309.67 万元，评估值 62,765.86 万元，评估
值与账面价值比较增值 12,456.19 万元，增值率 24.76 %。
（二）长期股权投资-西周矿业评估无增减值的原因为：评估对
象财务报表中对西周矿业全额计提了减值准备，而西周矿业的评估
值为负，故本次评估对西周矿业全额计提了评估风险损失，西周矿
业评估无增减值。
（三）长期股权投资-莱州风电无增减值原因为：莱州风电由于
历史经营情况较不理想，其账面净资产低于新能泰山母公司账面投
资成本，会计报表中参考本次评估收益法的结果计提了相应的减值
准备，而本次评估结果采用收益法评估结果作为莱州风电最终的评
估结论，因此评估结果无增减值。
（四）长期股权投资-泰丰钢业减值原因为：对山东泰丰钢业有
限公司，由于持股比例较小，本次评估未能对其进行整体评估，以
评估基准日被投资单位资产负债表中载明的净资产账面价值乘以持
股比例确认评估价值。泰丰钢业账面归属于新能泰山的净资产金额
低于新能泰山母公司账面的长期股权投资金额，从而评估减值。
四、固定资产评估技术说明
（一）房屋建筑物类评估技术说明
1、评估范围
纳入本次评估范围的建筑物类资产为被评估单位申报的房屋建
筑物，账面情况如下表：
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表4-2 建筑物类资产账面情况表
金额单位：人民币元
资产名称 申报项数 账面原值 账面净值
建筑物类资产合计 16 58,576,410.38 35,981,096.63
房屋建筑物 16 58,576,410.38 35,981,096.63
2、房屋建（构）筑物概况
（1）主要房屋建筑物概况
纳入本次评估范围内的房屋建筑物主要分布在山东省泰安市及
新泰市，主要包括位于泰安市岱岳区长城西路 6 号国贸大厦的现上
市公司办公楼，位于新泰市的留守处办公楼、单身宿舍楼、职工俱
乐部、锅炉房、职工幼儿园、临街门头房、营房平房等。于评估基
准日均正常使用。
（2）权利状况
纳入本次本次评估范围的房产除上市公司办公楼 1 项未取得所
占土地的《国有土地使用权证》外，其他 15 项房产均取得了房屋所
占地的《国有土地使用权证》。
纳入本次本次评估范围的房产，其中 9 项房产均未办理房屋所
有权证书，其余 8 项房产截至评估基准日已办理《房屋所有权证》，
详见评估明细表。
3、评估程序
评估工作主要分以下四个阶段进行。
首先，清查核实基础数据并收集评估所需资料。评估人员进入
现场后根据资产占有方提供的资产清查评估明细表，进行账表核对，
主要核对房屋建筑物的名称、位置、结构、建筑面积、使用年限、
账面价值等；收集委估建筑物的有关财务、产权资料。
其次，实地查勘。根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地
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点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，
将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。
在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、
内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，
并作了详细的观察记录。
评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看，除
核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看
建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性
和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进
行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构
件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的程度。
装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内
装修和外装修、中高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装
修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外
还要看装饰的新旧程度。
设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐
蚀，能否满足使用要求。
维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，
查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
对专业性较强的构筑物，采用相应的行业标准，对资产现状进
行现场勘察评定。
再次，搜集价格资料。搜集火力发电建设工程概预算定额、当
地现行的地方建设工程概预算定额、有关行业材料、人工、机械价
格调整变动的资料，收集有关管理部门对房屋建（构）筑物建设的
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相关政策规定。
最后，评估作价及编制评估说明。依据所搜集的资料对评估对
象进行因素分析、评定估算，得出评估对象于评估基准日的评估价
值，并最终形成评估技术说明。
4、评估方法
基于本次评估之特定目的，结合委估建筑物的特点及资料收集
情况，主要采用重置成本法与市场比较法进行评估。房屋建筑面积
以《房屋所有权证》证载面积为准；对于未办理《房屋所有权证》
房屋的面积，评估人员配合被评估单位采用现场实地测量及图纸测
算等方法进行测定，并以被评估单位确认后的面积为准。具体评估
方法如下：
（1）重置成本法
重置成本法建筑物类资产评估值计算公式：评估价值=重置全价
×成新率
1）重置全价的确定
评估人员根据相关预(决)算资料、施工图纸及对主要建筑物进行
实地勘察测量，结合建筑物类资产实际情况对其进行分析、确定各
分部工程的工程量，依据当地现行的建筑工程概预算定额、费用定
额、行业定额及材料价差调整文件，采用预(决)算调整法、重编概(预)
算法测算建安工程造价；按照委估资产所在地区及国家、行业等有
关部门的规定选取工程建设前期及其它费用；根据项目建设周期和
评估基准日执行的贷款利率确定资金成本，进而确定重置全价。
对于价值量小、结构简单的建筑物采用单方造价法确定其建筑
工程费。
根据 “财税[2016]36 号”文件及相关地方、行业计价依据调整
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文件规定，对于符合增值税抵扣条件的不动产，重置全价应扣除相
应的增值税。
重置全价=建安工程造价＋工程建设前期及其他费用＋资金成
本-可抵扣增值税
①建安工程造价的确定
a.预(决)算调整法
对于竣工决算资料齐全的建筑物工程，评估人员依据原竣工资
料所确定的各分部分项工程量，重新套用当地或行业的现行定额，
计算得出定额直接费，再按照现行相应的建设工程费用定额和工程
所在地的调差文件测算出于评估基准日标准的建安工程造价。
b.重编概(预)算法
对于缺乏工程预结算资料的工程，评估人员采用重编概(预)算法
确定其工程造价。根据施工图纸及实地测量计算的各分部工程的工
程量，以工程量为依据按现行定额计算出定额直接费，然后依次计
算各项取费、材料差价、人工费调整，最后确定单位工程的工程造
价和单方造价，进而确定项目建安工程造价。
c.对于价值量小、结构简单的建筑物采用单方造价法确定其建安
综合造价。
②工程建设前期及其它费用的确定
工程建设前期及其他费用是用根据国家有关部门、行业管理部
门及当地有关部门规定的前期及其他费用标准及被评估单位固定资
产的投资规模，选取合理的费用项目，并测算出合理的费率。本次
评估选取工程建设前期及其他费用的项目、费率及取费依据表如下：
表4-3 工程建设前期及其他费用表
序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据
1 建设单位管理费 1.45% 工程费用 财建[2016]504 号
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序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据
2 勘察设计费 3.70% 工程费用 计价格[2002]10 号
3 工程监理费 2.30% 工程费用 发改价格[2007]670 号
4 工程招投标代理服务费 0.33% 工程费用 计价格[2002]1980 号
5 可行性研究费 0.63% 工程费用 计价格[1999]1283 号
6 环境影响评价费 0.18% 工程费用 计价格[2002]125 号
合计 8.59%
③资金成本
资金成本为正常建设工期内工程占用资金的成本。按评估基准
日正在执行的中国人民银行发布的贷款利率，根据项目合理工期，
以资金均匀投入计算，计算公式如下：
资金成本=(建安工程造价+工程建设前期及其他费用)×合理的
建设工期×银行贷款利率/2
④可抵扣增值税
根据“财税[2016]36 号”文件及相关地方、行业计价依据调整
文件规定，对于符合增值税抵扣条件的，重置全价扣除相应的增值
税。
可抵扣增值税=建安工程造价/1.11×11%+前期及其他费用(可抵
扣增值税部分) /(1+增值税率)×增值税率
2）成新率的确定
在本次评估中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况，预计
建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限) ×
100%
3）评估值的确定
评估价值=重置全价×成新率
（2）市场比较法
市场比较法是将评估对象与同一供应圈的近期交易的类似房地
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产进行比较，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、
个别因素修正后，得出估价对象房地产比准价格的一种评估方法。
计算公式：
案例修正价格=案例价格×a×b×c×d×e
a＝[(交易日期修正)/100]
b＝[100/(交易情况修正)]
c＝[100/(区域因数修正)]
d＝[100/(个别因数修正)]
e＝使用年期修正系数
式中以委估对象为比照基准，分值为 100，经过修正得出委估资
产基准日的市场价值。
具体程序如下：
1）选取交易实例
在委估房产所在的同一地区或同一供求范围内，选取与委估房
地产相类似的房地产交易实例。实例选取的标准是：①参照物是邻
近地区或同一供需圈内类似的已经发生和将要发生的交易房产；②
参照物与委估房地产属同一交易类型，且用地性质相同；③参照物
的交易属于正常交易或可修正为正常交易；④参照物为近期(一年内)
发生交易的交易案例；⑤参照物的个别因素与委估房地产基本相同，
可作比较。
2）进行交易时间修正
参照物的成交时间与委估房地产的交易时间不同，房地产的交
易价格会有所差异，因此需修正交易时间的差异其对价格的影响。
3）进行市场交易情况修正
剔除参照物的交易价格中包含的一些特殊交易因素，如交易双
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方的关联性、急于变现出售或急于购买、交易双方的特殊偏好等。
4）进行区域因素修正
修正参照物所在区域与委估房地产所在区域的繁华程度、交通
通达条件、环境质量等方面存在的差异，以委估房地产所在区域的
区域因素为标准，修正参照物交易价格。
5）进行个别因素的修正
以委估房地产的个别因素为标准，如临街状况、建筑结构、平
面布置、设备及装修、新旧程度、物业服务、配套服务设施等，修
正参照物价格。
6）进行土地剩余使用年期修正
对土地剩余使用年期按下式修正：
m
1 1 /( 1 r )
K
n
1 1 /( 1 r )
其中：
r―贴现率；
n―案例土地剩余使用年期；
m―委估房地产土地剩余使用年期。
分别计算比较案例的年期修正系数。
7）确定委估房地产价格
比较案例修正价格=比较案例的交易价格×(基准日价格指数/参
照物交易日期价格指数)×(正常交易情况/参照物交易情况)×(委估
房地产区域因素值/参照物区域因素值)×(委估房地产个别因素值/参
照物个别因素值)×土地年期修正系数
对比较案例的修正价格进行算术平均，计算得出委估资产的含
税评估单价，最后计算出不含税评估单价。
以委估资产的面积乘以评估单价计算评估值。
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5、评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
经过上述评估程序，纳入本次评估范围的建筑物类资产于评估
基准日的评估结果如下表：
表4-4 建筑物类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
建筑物类合计 58,576,410.38 35,981,096.63 50,519,600.00 44,148,951.00 -13.75 22.70
房屋建筑物 58,576,410.38 35,981,096.63 50,519,600.00 44,148,951.00 -13.75 22.70
评估结果详见有关资产评估明细表。
（2）评估增减值原因分析
评估原值增值的主要原因是现上市公司办公楼的市场购置价格
高于评估对象的取得成本。评估净值增值主要是企业会计计提折旧
年限短于评估的经济寿命年限。
6、房屋建筑物评估有关事项说明
（1）本次评估范围内的建筑物类资产参数以资产评估申报表中
注明的为准。资产评估申报表中各项资产的建筑面积及其他参数由
被评估单位提供，评估人员核对了其中大部分资料、并进行了现场
勘察，但受专业条件的限制，未组织专门的机构或人员进行实地测
量。
（2）评估人员在对房屋在现场勘查过程中，察看了房屋的结构
状况，但并未进行任何结构测试，虽在观察过程中并未发现任何结
构的严重损坏，但也无法就此房屋基础及其它结构部分有无虫蛀、
裂缝、腐蚀等不易发现的任何内部结构损坏发表意见。
（3）除采取市场法评估的房屋外，其他房屋建筑物的评估值中
均未包含土地使用权的价值。
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（4）本次评估未考虑因完善建筑物类资产权属问题而带来的费
用。
7、典型案例
案例一：留守处办公楼（房屋建筑物评估明细表 4-6-1 序号 6）
结构：砖混
建成年月：1981 年 6 月
建筑面积：1,295.04 平方米
账面原值：7,269,038.87 元
账面净值：3,997,804.61 元
（1）概况
主房屋于 1981 年 6 月正式建成投入使用。建筑面积 1,295.04m2，
3 层砖混结构外墙抹灰、刷涂料，内墙大白，楼内水磨石地面，木制
门、铝合金窗。配套水、电、照明等设施齐全。
根据评估人员现场勘查，该房产基础、其他承重构件、墙体、
屋面、地面、内外装饰、门窗、给排水、采暖、电气照明等配套设
施均正常使用。
（2）重置全价的计算
重置全价=建筑安装工程造价+工程建设前期及其他费用+资金
成本-可抵扣增值税
1）建筑安装工程造价
建筑安装工程造价包括建筑土建工程、装饰、给排水、电气安
装工程的总价，建安工程造价采用概(预)算编制法进行计算。评估人
员根据类似工程的工程量，并结合现场勘察，按照建筑物工程量，
套用《山东省建筑消耗量定额》(2016)、《山东省安装工程消耗量定
额》(2016)及《山东省建筑安装工程费用定额》(2016)年，材料价格
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采用《泰安市工程造价信息》(2017 年 7 月) 中的信息价，人工费采
用鲁建标字[2016]39 号文件发布的人工费单价进行调整，计算出评
估基准日的建筑安装工程造价。具体计算见下表：
表4-5 建筑工程造价计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 费率% 计算方法 费用金额
∑｛〔定额∑(工日消耗量×人工单价)＋∑(材料消耗量×材料
一 分部分项工程费 977,385.51
单价)＋∑(机械台班消耗量×台班单价)〕×分部分项工程量｝
(一) 计费基础 JD1 ∑(工程量*省人工费) 181,324.77
二 措施项目费 2.1+2.2 21,035.53
∑｛〔定额∑(工日消耗量×人工单价)＋∑(材料消耗量×材料
2.1 单价措施费 单价)＋∑(机械台班消耗量×台班单价)〕×单价措施项目工 5,902.19
程量｝
2.2 总价措施费 (1)+(2)+(3)+(4) 15,133.34
(1) 夜间施工费 2.55 计费基础 JD1*费率 4,623.78
(2) 二次搬运费 2.18 计费基础 JD1*费率 3,952.88
(3) 冬雨季施工增加费 2.91 计费基础 JD1*费率 5,276.55
(4) 已完工程及设备保护费 0.15 省价人材机之和*费率 1,280.13
(二) 计费基础 JD2 ∑措施费中 2.1、2.2 中省价人工费 5,830.02
三 其他项目费 3.1+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7+3.8
3.1 暂列金额
3.2 专业工程暂估价
3.3 特殊项目暂估价
3.4 计日工
3.5 采购保管费
3.6 其他检验试验费
3.7 总承包服务费
3.8 其他
四 企业管理费 25.6 (JD1+JD2)*管理费费率 47,911.63
五 利润 15 (JD1+JD2)*利润率 28,073.22
六 规费 4.1+4.2+4.3+4.4+4.5 63,175.07
4.1 安全文明施工费 (1)+(2)+(3)+(4) 39,753.02
(1) 安全施工费 2.34 (一+二+三+四+五)*费率 25,141.10
(2) 环境保护费 0.11 (一+二+三+四+五)*费率 1,181.85
(3) 文明施工费 0.54 (一+二+三+四+五)*费率 5,801.79
(4) 临时设施费 0.71 (一+二+三+四+五)*费率 7,628.28
4.2 社会保险费 1.52 (一+二+三+四+五)*费率 16,330.97
4.3 住房公积金 0.22 (一+二+三+四+五)*费率 2,363.69
4.4 工程排污费 0.28 (一+二+三+四+五)*费率 3,008.34
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序号 费用名称 费率% 计算方法 费用金额
4.5 建设项目工伤保险 0.16 (一+二+三+四+五)*费率 1,719.05
七 设备费 ∑(设备单价×设备工程量)
八 税金 11 (一+二+三+四+五+六+七-甲供材料、设备款)*税率 125,133.90
九 不取费项目合计
十 工程费用合计 一+二+三+四+五+六+七+八+九 1,262,714.85
表4-6 装饰工程造价计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 费率% 计算方法 费用金额
∑｛〔定额∑(工日消耗量×人工单价)＋∑(材料消耗量×材料
一 分部分项工程费 478,671.85
单价)＋∑(机械台班消耗量×台班单价)〕×分部分项工程量｝
(一) 计费基础 JD1 ∑(工程量*省人工费) 113,442.37
二 措施项目费 2.1+2.2 13,128.29
2.1 单价措施费
2.2 总价措施费 (1)+(2)+(3)+(4) 13,128.29
(1) 夜间施工费 3.64 计费基础 JD1*费率 4,129.30
(2) 二次搬运费 3.28 计费基础 JD1*费率 3,720.91
(3) 冬雨季施工增加费 4.1 计费基础 JD1*费率 4,651.14
(4) 已完工程及设备保护费 0.15 省价人材机之和*费率 626.94
(二) 计费基础 JD2 ∑措施费中 2.1、2.2 中省价人工费 3,188.03
三 其他项目费
3.1 暂列金额
3.2 专业工程暂估价
3.3 特殊项目暂估价
3.4 计日工
3.5 采购保管费
3.6 其他检验试验费
3.7 总承包服务费
3.8 其他
四 企业管理费 32.2 (JD1+JD2)*管理费费率 37,554.99
五 利润 17.3 (JD1+JD2)*利润率 20,177.06
六 规费 4.1+4.2+4.3+4.4+4.5 34,785.39
4.1 安全文明施工费 (1)+(2)+(3)+(4) 22,805.59
(1) 安全施工费 2.34 (一+二+三+四+五)*费率 12,859.05
(2) 环境保护费 0.12 (一+二+三+四+五)*费率 659.44
(3) 文明施工费 0.1 (一+二+三+四+五)*费率 549.53
(4) 临时设施费 1.59 (一+二+三+四+五)*费率 8,737.56
4.2 社会保险费 1.52 (一+二+三+四+五)*费率 8,352.89
4.3 住房公积金 0.22 (一+二+三+四+五)*费率 1,208.97
4.4 工程排污费 0.28 (一+二+三+四+五)*费率 1,538.69
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序号 费用名称 费率% 计算方法 费用金额
4.5 建设项目工伤保险 0.16 (一+二+三+四+五)*费率 879.25
七 设备费 ∑(设备单价×设备工程量)
八 税金 11 (一+二+三+四+五+六+七-甲供材料、设备款)*税率 64,274.93
九 不取费项目合计
十 工程费用合计 一+二+三+四+五+六+七+八+九 648,592.51
表4-7 安装工程造价计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 费率 计算方法 费用金额
∑｛〔定额∑(工日消耗量×人工单价)＋∑(材料消耗量×材料
一 分部分项工程费 180,354.20
单价)＋∑(机械台班消耗量×台班单价)〕×分部分项工程量｝
(一) 计费基础 JD1 ∑(工程量*省人工费) 46,892.09
二 措施项目费 2.1+2.2 7,225.68
∑｛〔定额∑(工日消耗量×人工单价)＋∑(材料消耗量×材料
2.1 单价措施费 单价)＋∑(机械台班消耗量×台班单价)〕×单价措施项目工
程量｝
2.2 总价措施费 (1)+(2)+(3)+(4) 7,225.68
(1) 夜间施工费 3.1 计费基础 JD1*费率 1,453.65
(2) 二次搬运费 2.7 计费基础 JD1*费率 1,266.09
(3) 冬雨季施工增加费 3.9 计费基础 JD1*费率 1,828.79
(4) 已完工程及设备保护费 1.7 计费基础 JD1*费率 2,677.14
(二) 计费基础 JD2 ∑措施费中 2.1、2.2 中省价人工费 2,634.06
三 其他项目费 3.1+3.3+3.4+3.5+3.6+3.7+3.8
3.1 暂列金额
3.2 专业工程暂估价
3.3 特殊项目暂估价
3.4 计日工
3.5 采购保管费
3.6 其他检验试验费
3.7 总承包服务费
3.8 其他
四 企业管理费 51 (JD1+JD2)*管理费费率 25,258.34
五 利润 32 (JD1+JD2)*利润率 15,848.37
六 规费 4.1+4.2+4.3+4.4+4.5 15,001.84
4.1 安全文明施工费 (1)+(2)+(3)+(4) 10,016.47
(1) 安全施工费 1.74 (一+二+三+四+五)*费率 3,979.15
(2) 环境保护费 0.29 (一+二+三+四+五)*费率 663.19
(3) 文明施工费 0.59 (一+二+三+四+五)*费率 1,349.25
(4) 临时设施费 1.76 (一+二+三+四+五)*费率 4,024.88
4.2 社会保险费 1.52 (一+二+三+四+五)*费率 3,476.04
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序号 费用名称 费率 计算方法 费用金额
4.3 住房公积金 0.22 (一+二+三+四+五)*费率 503.11
4.4 工程排污费 0.28 (一+二+三+四+五)*费率 640.32
4.5 建设项目工伤保险 0.16 (一+二+三+四+五)*费率 365.90
七 设备费 ∑(设备单价×设备工程量)
八 税金 11 (一+二+三+四+五+六+七-甲供材料、设备款)*税率 26,805.73
九 不取费项目合计
十 工程费用合计 一+二+三+四+五+六+七+八+九 270,494.15
该房屋工程造价=建筑工程造价+装饰工程造价+安装工程造价
= 2,181,801.50 (元)
2）工程建设前期及其他费用
表4-8 工程建设前期及其他费用表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据
1 建设单位管理费 1.45% 工程费用 财建[2016]504 号
2 勘察设计费 3.70% 工程费用 计价格[2002]10 号
3 工程监理费 2.30% 工程费用 发改价格[2007]670 号
4 工程招投标代理服务费 0.33% 工程费用 计价格[2002]1980 号
5 可行性研究费 0.63% 工程费用 计价格[1999]1283 号
6 环境影响评价费 0.18% 工程费用 计价格[2002]125 号
合计 8.59%
工程建设前期及其他费用计算过程及结果见重置全价计算表。
3）资金成本
资金成本为正常建设工期内工程占用资金的成本。按评估基准
日正在执行的中国人民银行发布的 1 年期贷款利率 4.35%，项目合
理工期 1 年，以资金均匀投入计算，计算公式如下：
资金成本=(建安工程造价+工程建设前期及其他费用)×合理的
建设工期×银行贷款利率/2
资金成本计算过程及结果见重置全价计算表。
4）可抵扣增值税
根据 “财税[2016]36 号”文件及相关地方、行业计价依据调整文
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件规定，对于符合增值税抵扣条件的，重置全价扣除相应的增值税。
可抵扣增值税=建安工程造价/1.11×11%+前期及其他费用(可抵
扣增值税部分) /1.06×6%
计算过程及结果见重置全价计算表。
5）重置全价
重置全价=建筑安装工程造价＋工程建设前期及其他费用＋资
金成本-可抵扣增值税
具体计算过程见下表：
表4-9 重置全价计算表
金额单位：人民币元
序号 费用名称 费率 计算公式 计算结果
1 建安工程造价 2,181,801.50
2 前期费及其他费 8.59% 2=1×费率 187,416.75
3 资金成本 4.35% 3=(1+2)×工期×利率/2 51,530.50
4 可抵扣增值税 11%、6% 按税法计算 225,032.33
5 重置全价 取整 5=1+2+3-4 2,195,700.00
即该建筑物的重置全价为 2,195,700.00 元。
（3）成新率
经评估人员现场勘查，该建筑物基础无不均匀下沉，承重构件
完好，墙体无裂缝，屋面无渗漏，地面整体面层牢固，门窗开关灵
活，内外墙无裂缝，装修情况及附属设备部分保养较好。
该建筑物于 1981 年 6 月建成投入使用，至评估基准日已使用
36.19 年，根据建筑物的设计寿命、现场勘察情况，预计该建筑物尚
可使用年限为 16 年，成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%
=31%(取整)
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
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= 2,195,700.00×31%
= 680,667.00 (元)
案例二：上市公司现办公楼（房屋建筑物评估明细表 4-6-2 序
号 16）
（1）概况
委估房屋为位于泰安市岱岳区长城西路 6 号国贸大厦的 11-14
层，建筑面积 4500 平方米。国贸大厦北临东岳大街，西临长城西路，
为地上 27 层地下 2 层的商住写字楼，钢筋混凝土框架结构，全部为
精装修，于 2015 年 6 月竣工并投入使用。委估房屋共 6 部电梯，走
廊地面地砖，办公室内为木制地板，内墙大白、木制吊顶，铝合金
窗，房间为木制门，走廊防火门，中央空调、水、电、消防等配套
设施齐全。
（2）选取可比实例
根据估价对象房地产的具体情况，经评估人员对房地产市场进
行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛
选，确定三个可比实例，并选取比较因素。
（3）评估过程及结果
1）选择交易案例
选取近期同一供需圈内附近的三个交易案例进行比较。
表4-10 案例情况说明表
比较因素 实例一 实例二 实例三
名称 国贸大厦 国贸大厦 国贸大厦
泰安市岱岳区长城西路 6 号国 泰安市岱岳区长城西路 6 号国贸大 泰安市岱岳区长城西路 6
位置
贸大厦 10 层 厦 16 层 号国贸大厦 17a 层
建筑面积(平方米) 1100 ㎡左右 1100 ㎡左右 1100 ㎡左右
含税交易价格(元/平方
10,000.00 10,000.00 10,000.00
米)
房屋用途 商业 商业 商业
土地用途 商业用地 商业用地 商业用地
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比较因素 实例一 实例二 实例三
土地级别 同一级别 同一级别 同一级别
土地性质 相似 相似 相似
交易情况 相似 相似 相似
交易日期 2017 年 7 月 2017 年 7 月 2017 年 7 月
繁华程度 市区主干道 市区主干道 市区主干道
区
交通便捷度 两面邻路，较便捷 两面邻路，较便捷 两面邻路，较便捷
域
环境质量 较好 较好 较好
因
景观 一般 一般 一般
素
公共配套设施 较完善 较完善 较完善
临街状况 两面邻路，主干道 两面邻路，主干道 两面邻路，主干道
新旧程度 2015 年 6 月建成，较新 2015 年 6 月建成，较新 2015 年 6 月建成，较新
个
装修 中档装修 中档装修 中档装修
别
配套设施 水、电、通讯、网络 水、电、通讯、网络 水、电、通讯、网络
因
使用功能 写字楼 写字楼 写字楼
素
结构类型 框架 框架 框架
朝向 朝南北 朝南北 朝南北
2）比较因素的选择
根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响房产价值的比较
因素，主要包括：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素比较
等。
表4-11 因素条件说明表
比较因素 待估物业 实例一 实例二 实例三
名称 办公楼 国贸大厦 国贸大厦 国贸大厦
泰安市岱岳区长城 泰安市岱岳区长城 泰安市岱岳区长城
泰安市岱岳区长城西路 6 号国
位置 西路 6 号国贸大厦 西路 6 号国贸大厦 西路 6 号国贸大厦
贸大厦 11-14 层
10 层 16 层 17a 层
交易价格(元/平方米) 待估 10,000.00 10,000.00 10,000.00
房屋用途 商业 商业 商业 商业
土地用途 商业用地 商业用地 商业用地 商业用地
土地级别 一级 同一级别 同一级别 同一级别
土地性质 出让 相似 相似 相似
交易情况 正常 相似 相似 相似
交易日期 2015 年 6 月 2017 年 7 月 2017 年 7 月 2017 年 7 月
繁华程度 市区主干道 相似 相似 相似
交通便捷度 两面邻路，较便捷 相似 相似 相似
区
域 环境质量 好 相似 相似 相似
因
素
景观 一般 相似 相似 相似
公共配套设施 较完善 相似 相似 相似
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比较因素 待估物业 实例一 实例二 实例三
其他 较好 相似 相似 相似
临街状况 两面邻路，主干道 相似 相似 相似
新旧程度 2015 年 6 月建成，较新 相似 相似 相似
装修 中档装修 相似 相似 相似
配套设施 水、电、通讯、网络 相似 相似 相似
个 平面布置 略合理 相似 相似 相似
别
因
素 使用功能 写字楼 相似 相似 相似
结构类型 框架 相似 相似 相似
楼层 11-14/27 相似 相似 相似
朝向 朝南北 相似 相似 相似
其他 较好 相似 相似 相似
年期修正 土地剩余年限 47.95 47.95 47.95 47.95
3）比较因素修正
将交易案例与评估对象进行比较，交易情况、交易时间、区域
因素和个别因素等方面进行系数修正，得出评估对象的比准价格。
以待估房地产条件为 100，将可比实例条件与之比较。详见下表：
表4-12 比较因素条件指数表
比较因素 待估物业 实例一 实例二 实例三
名称 办公楼 国贸大厦 国贸大厦 国贸大厦
泰安市岱岳区长 泰安市岱岳区长 泰安市岱岳区
泰安市岱岳区长城西路 6 号
位置 城西路 6 号国贸 城西路 6 号国贸 长城西路 6 号国
国贸大厦 11-14 层
大厦 10 层 大厦 16 层 贸大厦 17a 层
交易价格(元/平方米) 待估 10,000.00 10,000.00 10,000.00
房屋用途 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
土地级别 100 100 100 100
土地性质 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
繁华程度 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
区 环境质量 100 100 100 100
域
因
素 景观 100 100 100 100
公共配套设施 100 100 100 100
其他 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
个
别 新旧程度 100 100 100 100
因
素
装修 100 100 100 100
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比较因素 待估物业 实例一 实例二 实例三
配套设施 100 100 100 100
平面布置 100 100 100 100
使用功能 100 100 100 100
结构类型 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
朝向 100 100 100 100
其他 100 100 100 100
年期修正 土地剩余年限 100.00 100.00 100.00 100.00
表4-13 比较因素修正系数及比准价计算结果表
比较因素 待估物业 实例一 实例二 实例三
名称 办公楼 国贸大厦 国贸大厦 国贸大厦
泰安市岱岳区长 泰安市岱岳区长 泰安市岱岳区
泰安市岱岳区长城西路 6 号
位置 城西路 6 号国贸 城西路 6 号国贸 长城西路 6 号国
国贸大厦 11-14 层
大厦 10 层 大厦 16 层 贸大厦 17a 层
交易价格(元/平方米) 待估 10,000.00 10,000.00 10,000.00
房屋用途 100/100 100/100 100/100 100/100
土地用途 100/100 100/100 100/100 100/100
土地级别 100/100 100/100 100/100 100/100
土地性质 100/100 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100
交易日期 100/100 100/100 100/100 100/100
繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100
交通便捷度 100/100 100/100 100/100 100/100
环境质量 100/100 100/100 100/100 100/100
区
域 景观 100/100 100/100 100/100 100/100
因
素
公共配套设施 100/100 100/100 100/100 100/100
其他 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
临街状况 100/100 100/100 100/100 100/100
新旧程度 100/100 100/100 100/100 100/100
装修 100/100 100/100 100/100 100/100
配套设施 100/100 100/100 100/100 100/100
平面布置 100/100 100/100 100/100 100/100
个
别 使用功能 100/100 100/100 100/100 100/100
因
素
结构类型 100/100 100/100 100/100 100/100
楼层 100/100 100/100 100/100 100/100
朝向 100/100 100/100 100/100 100/100
其他 100/100 100/100 100/100 100/100
小计 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
年期修正 土地剩余年限 100/100 100/100 100/100 100/100
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比较因素 待估物业 实例一 实例二 实例三
合计 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
比准价格(元/平方米) 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00
4）评估值的确定
因为比较案例与评估对象用途相同、位置相同，故取三个比较
案例修正价格的算术平均值作为本次市场比较法评估测算结果：
评估单价=(10000+10000+10000)/3
=10,000.00 元/㎡
不含税评估单价=10,000.00/1.11= 9,009.01 元/㎡
评估值=不含税评估单价×面积
= 40,540,500.00 元（取整）
（二）设备类资产评估技术说明
1、评估范围
纳入本次评估范围的设备类资产为被评估单位申报的车辆和电
子设备，账面情况如下表：
表4-14 设备类资产账面价值汇总表
金额单位：人民币元
账面价值
资产名称 申报项数
原值 净值
车辆 5 2,685,122.85 283,094.56
电子设备 195 5,351,338.60 961,657.80
合计 200 8,036,461.45 1,244,752.36
2、设备概况
山东新能泰山发电股份有限公司的设备主要为电子设备和车
辆。
车辆共 5 辆，为场内办公用小型轿车和小型越野客车，至评估
基准日除 1 辆已出之外，其余均为正常使用状态。
电子设备共 195 项，主要为笔记本电脑、台式电脑、办公家具、
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监控设备等办公设备；服务器等网络设备等。评估基准日其中 155
项无实物，其余电子设备均正常使用。
3、评估程序
（1）清查核实
1）为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点，
指导该公司根据实际情况填写资产评估明细表，并以此作为评估的
基础。
2）针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取不
同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际
运行状况进行认真观察和记录。
设备评估人员对重点设备、大型设备采取查阅设备运行记录、
技术档案，了解设备的运行状况；向现场操作、维护人员了解设备
的运行检修情况、更换的主要部件及现阶段设备所能达到的主要技
术指标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理
制度的落实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况；
到现场察看设备外观、运行情况等。对金额较小、数量较多的小型
设备，主要核对财务明细账、固定资产卡片和企业的设备更新报废
台账，以抽查的方式对实物进行清查核实。
3）根据现场实地勘察结果，进一步完善评估明细表，要求做到
“表”、“实”相符。
4）关注本次评估范围内设备、车辆的产权问题，如：抽查重大
设备的购置合同、逐一核对车辆行驶证；查阅固定资产明细账及相
关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
（2）评定估算
根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工
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作，进行评定估算。
（3）评估汇总
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行
必要的调整、修改和完善。
（4）撰写评估技术说明
按照评估准则要求，编制“设备评估技术说明”。
4、评估方法
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，
结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评
估。
评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价的确定
1）运输车辆重置全价
运输车辆重置全价由车辆购置价、车辆购置税及新车牌照费等
三部分组成，重置全价计算公式：
重置全价=购置价+车辆购置税+新车牌照费-可抵扣增值税
其中：
①购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；
参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购置时间较
长，现不能查到原型号规格的车辆购置价格时参考相类似、同排量
车辆价格作为评估车辆购置价。
②车辆购置税：根据 2001 年国务院第 294 号令《中华人民共和
国车辆购置税暂行条例》的有关规定：车辆购置税应纳税额＝计税
价格×10%。该“纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税
税款”。故：购置附加税＝购置价/1.17×10%(或 7.5%)。
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③新车上户牌照手续费等：包括牌照费、验车费、手续费等，
按照当地车辆管理部门该类费用的收费标准确定。
④可抵扣增值税：按照财税〔2013〕106 号”文件对车辆购置过
程中所发生的增值税进项税进行抵扣。公式为：
可抵扣的车辆购置所发生的增值税=购置价/1.17×17%
本次评估对购置年代较久远的车辆直接采用二手车市场价格确
定评估值。
本次评估对评估基准日后已处置的车辆，按处置价格确定评估
值。
2）电子设备重置全价
对于通用电子设备、常见办公设备等，评估人员通过厂家或销
售商市场询价，并结合网络询价等方式确定重置全价。同时，按最
新增值税政策，扣除可抵扣增值税额。对于市场交易活跃的老旧电
子设备，直接按二手设备价格确定。
重置全价=不含税购置价=购置价/1.17
（2）成新率的确定
1）车辆成新率
对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令
2012 年第 12 号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方
法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即：
使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100%
行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%
成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上
述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相
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当，则不进行调整。
另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率
2）电子设备成新率
对于电子设备如打印机、复印机、电脑网络等小型设备，主要
依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还
参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公
式如下：
年限法成新率=(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×
100%
综合成新率=年限法成新率×调整系数
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率
（3）评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
5、评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
经上述评估程序，纳入本次评估范围的设备类资产于评估基准
日的评估结果见下表：
表4-15 设备类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
账面价值 评估价值 增值率%
名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
合计 8,036,461.45 1,244,752.36 2,106,230.00 1,484,934.00 -73.79 19.30
车辆 2,685,122.85 283,094.56 720,400.00 463,072.00 -73.17 63.58
电子设备 5,351,338.60 961,657.80 1,385,830.00 1,021,862.00 -74.10 6.26
评估结果详见有关资产评估明细表。
（2）增减主要原因分析
1）车辆
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车辆原值评估减值的主要原因为车辆受市场竞争影响价格降幅
较大及受增值税允许抵扣政策的影响；个别车辆采用市场法评估也
是造成评估原值减值的原因。
车辆净值评估增值的主要原因为评估采用的经济寿命年限高于
企业计提折旧年限。
2）电子设备
电子设备原值评估减值的主要原因为该企业电子设备主要为电
脑、空调及其他检测设备，这类资产技术更新速度快，目前市场上
同类产品的价格普遍低于其购置时的水平，其价格逐年下降。
电子设备净值评估增值的主要原因为评估采用的经济寿命年限
高于企业计提折旧年限。
6、评估案例
案例一：小型轿车（车辆评估明细表 4-6-5 序号 5）
（1）车辆概况:
设备权属：山东新能泰山发电股份有限公司
车辆型号：奥迪牌 FV7201TFCVTG
车辆牌号：鲁 J73378
生产厂家：一汽-奥迪
行驶里程：140000 公里
账面原值：423,924.00 元
账面净值：102,390.23 元
购置时间：2010 年 6 月
该车主要技术参数如下表：
外形尺寸(mm) 5035×1855×1485 轴距(mm) 2945
总质量(Kg) 2215 转向形式： 方向盘
整备质量(Kg) 1750 发动机 BPJ
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接近角/离去角(° 14.3/18.7 燃料种类： 汽油
轴荷： 1130/1085 最高车速： 220(km/h)
轴数： 2 轮胎规格： 225/55 R16,225/50
油耗： 8.3 排量(ml) 1984
前轮距： 1612 功率(kw) 125
后轮距： 1622 依据标准： GB18352.3-2005 国Ⅳ
前悬/后悬(mm) 1001/1089 发动机生产企业 匈牙利 Gyoer 公司
（2）重置全价的确定
1）购置价格
经向 4S 店及网上询价，评估基准日该型号车的市场售价为
399,800.00 元；
2）车辆购置税
车辆购置税税率为 10%。
车辆购置税=399,800.00/(1+17%)×10%
= 34,170.94 (元)
3）牌照费等
牌照费及其他费用按照机动车辆现行交纳费用的规定取 300 元。
4）抵扣增值税后价格
车辆购置价/1.17=399,800.00/1.17
=341,709.40 (元)
5）重置价值
重置价值=341,709.40+34170.94+300.00
=376,200.00 元 (取整)。
（3）成新率的确定
本次运输设备评估成新率运用孰低法,即在使用年限法、行驶里
程法二者中选取最低者。
1）运输设备使用年限法成新率的确定：委估车辆于 2010 年 6
月购置至评估基准日已使用了 7.17 年；该型车辆的经济使用年限为
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15 年。
年限法成新率=(经济使用年限-已使用年限)/经济使用年限)×
100%
=(15-7.17) / 15 ×100%
=52%
2）运输设备行驶公里法成新率确定：车辆购置启用时间至评估
基准日间实际已行驶 140000 公里；该车型可行驶里程为 600000 公
里。
里程法成新率=(总行驶里程数-已行驶里程数)/总行驶里程数
×100%
=(600000-140000)/600000×100%；
=77%
3）综合成新率确定：采用年限成新率和里程成新率孰低的原则
确定，故理论成新率确定为 74%。
根据现场勘察，理论成新率和现实车况基本一致，故不做调整。
（4）评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=376,200.00×52％
=195.624.00 元
案例 2：高清视频会议系统(电子设备评估明细表 4-6-6 序号 167)
（1）设备概述
规格型号：HDX8000
生产厂家：宝利通公司
启用日期：2013 年 12 月
账面原值：103,510.00 元
账面净值：29,327.83 元
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主要技术性能参数
速率 30 帧/秒
摄像头性能 视像分辨率 1920x1080
变焦倍数 12 倍光学变焦
网络接口 2 个 10/100/1000 以太网口（RJ45）
其他参数
带宽要求 1Mbps
电源 189VA-115V
电力规格 192VA-230V
196VA-230V
外观参数 尺寸 352x129x279mm
产品特性 1 包括：Polycom EagleEye lll 摄像头、编解码器、HDX 麦克风阵列、支持多
种速率、线缆及遥控器
产品特性 用户界面：通讯录服务、系统管理、CDR、国际语言、通配符语言工具、USB 软
件更新
安全性：Web 安全登录、安全模式、安全密码认证
（2）重置全价的确定
该设备当地购买，属于即插即用设备，故重置全价由设备购置
价确定。经市场调查及浏览相关网站，确定该设备于评估基准日含
税销售单价为 96,000.00 元，不含税重置价取整为 82,100.00 元。
（3）成新率确定
该设备自 2013 年 12 月购置并启用，至评估基准日止已使用 3.6
年。评估人员经现场勘查，该设备保养维护较好。该设备的经济寿
命年限为 8 年。
成新率=(1-实际已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1-3.6 /8)×100%
=55%(取整)
（4）评估价值计算
评估价值=重置全价×成新率
=82,100.00×55%
= 45,155.00 (元)
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五、无形资产评估技术说明
（一）无形资产土地使用权评估技术说明
1、评估范围
本次评估的范围和对象为位于山东省新泰市的山东新能泰山发
电股份有限公司所使用的 2 宗土地，计入“无形资产-土地”，土地使
用权总面积共计 16400.96 平方米。
2、估价对象概况
此次估价对象为山东新能泰山发电股份有限公司所使用的 2 宗
出让国有土地使用权，估价对象的土地登记状况具体如下：
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表4-16 土地登记状况表
序号 土地权证编号 土地位置 用地性质 土地用途 土地面积(m2) 土地使用权人
1 新国用（2001）字第 00004 号 新泰市青云街道办事处骆家庄 划拨 教育 11315.7 山东新能泰山
发电股份有限
2 新国用（2001）字第 00010 号 新泰市青云街道办事处周家庄 划拨 商业、服务业 5085.26
公
合计 16400.96
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3、评估程序
（1）收集资料及准备
根据山东新能泰山发电股份有限公司提供的“无形资产-土地使用
权”清查评估明细表，进行账表核对，并核对各宗土地的土地证号、证
载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土地使用权到期日等；查
看土地使用证等；收集土地估价所需的其他资料等。
（2）实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场查勘。对每一评估对象，进行详尽
的现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情
况等进行了了解和记录。
（3）评估作价及报告
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采
用市场比较法和成本逼近法进行评估作价和撰写有关说明。
4、评估方法
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），估价方法有市场
比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《规程》的要求，根据当地地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价师收
集的有关资料，本次评估的估价对象为教育及商业划拨用地，依据该地
区地产市场发育情况，考虑到地块的最佳利用方式，为使评估结果更接
近市场价值，本次评估采用市场比较法和成本逼近法进行评估作价。采
用主要出于以下考虑：
一是估价对象所在区域土地交易实例较多，与估价对象比较具有相
关性和替代性，故可以采用市场比较法；
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二是估价对象周边用地征地案例丰富，征地费用水平可供调查，符
合成本逼近法使用范围；
对以上估价方法的测算结果进行综合分析，得到划拨条件下国有土
地使用权价值。
5、评估结果及增减值原因分析
（1）评估结果
纳入本次评估范围的 2 宗土地使用权账面价值为零；评估值为
3,579,678.00 元，评估增值 3,579,678.00 元。
（2）增值原因分析
纳入本次评估范围的土地使用权为 2 宗国有划拨土地使用权，评估
值较企业账面价值增值的原因主要为：划拨土地使用权是土地使用者经
县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者
无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。且企业土地取得时间
相对较早，随着新泰市基础设施建设步伐不断加快，该区域经济的快速
发展和基础设施的相对完善也带动了区域地价的上涨。
6、估价测算过程
（1）估价对象描述
1）土地登记状况
①宗地一的土地登记状况具体如下：
国有土地使用证：新国用（2001）字第 00004 号
土地使用者：山东新能泰山发电股份有限公司
座落位置：新泰市青云街道办事处骆家庄
用途：教育
使用权类型：划拨
土地面积：11315.70 平方米
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②宗地二的土地登记状况具体如下：
国有土地使用证：新国用（2001）字第 00010 号
土地使用者：山东新能泰山发电股份有限公司
座落位置：新泰市青云街道办事处周家庄
用途：商业、服务业
使用权类型：划拨
土地面积：5,085.26 平方米
2）土地权利状况
估价对象的土地所有权属于国家所有。根据企业提供的国有土地使
用证，该宗土地证载权利人为山东新能泰山发电股份有限公司。
截至评估基准日，估价对象未设定抵押、租赁、担保等他项权利，
亦无其他共有权利。
3）土地利用状况
①宗地一土地总面积为 11,315.70 平方米，为公司原职工小学用地，
现已停办，目前为新泰管理处办公和西周矿业单身职工住宿使用。宗地
房屋建筑物情况如下：
表4-17 宗地房屋建筑物明细表
序号 权证编号 建（构）筑物名称 建筑结构 建成年月 建筑面积（m2） 层数（地上、地下）
新房权证新字第
1 单身宿舍楼 砖混 1981/6.1 1316.01 3
GMG00057 号
新房权证新字第
2 留守处办公楼 砖混 1981/6/1 1295.04 3
GMG00057 号
新房权证新字第 单身宿舍楼和留守处办公
3 砖混 1981/6/1 20.63 1
GMG00057 号 楼传达室
新房权证新字第
4 锅炉房 砖混 1981/61 48.8 1
GMG00057 号
5 无 职工医务室 砖混 1985/11 310 1
6 无 留守处平房 砖混 1981/6/1 609 1
合计 3599.48
②宗地二土地总面积为 5,085.26 平方米，为原公司液化气站、油库，
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现已停办，该地上只有几间无证简易小平房(未在房屋建筑物申报范围)，
目前处于闲置状态。
（2）地价定义
根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情
况，确定本次评估的地价定义，估价对象的具体价格定义见下表。
表4-18 估价对象地价定义一览表
估价设定土
估价期日土地 估价期日登 估价设定 估价设定使用 估价期日实际 估价设定开发
宗地名称 地使用权类
使用权类型 记用途 用途 年限（年） 开发程度 程度
型
红线外“五通”， 红线外“五
宗地 1 划拨 划拨 教育 教育 无 红线内场地平 通”，红线内“场
整” 地平整”
红线外“三通”， 红线外“三
商业、服务
宗地 2 划拨 划拨 商业、服务业 无 红线内场地平 通”，红线内“场
业
整” 地平整”
综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用
年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2017 年 7 月 31 日
的正常市场条件下的国有划拨土地使用权价格。
（3）地价影响因素分析
1）一般因素
①城市资源状况
2013 年，已探明的原煤储量达 16.58 亿吨，工业储量 10.18 亿吨，
境内有国营、地方煤矿 35 处。已查明的金属矿种有金、铜、铁、铅、
钨、铱、铝、锌、铝土、铍、铌、钼等；非金属矿有煤炭、蛇纹石、滑
石、长石、硫铁、石英、云母、电气石、石灰岩等。新泰市羊流镇雁翎
关一带埋藏有太古宙时期科马提岩，是世界公认的四处藏地之一。
境内土地有山地、丘陵、平原等三种基本类型，其中平原只占 28%。
全市土地总面积 290.14 万亩，耕地面积 97.76 万亩，占 33.69%；林地
面积 36.6 万亩，占 12.63%；居民点及工矿地 38.15 万亩，占 13.15%；
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交通用地 2.45 万亩，占 0.84%；水域面积 47.2 万亩，占 16.3%。
境内平均地表水资源量为 4.6 亿立方米，开发利用率为 30%。地下
水资源量为 2.8 亿立方米，开发利用率为 80%。
②房地产制度与房地产市场状况
2014 年 12 月 22 日，国务院公布《不动产登记暂行条例》（以下简
称《暂行条例》），自 2015 年 3 月 1 日起实施。该《暂行条例》明确指
出，登记内容包括房屋等建筑物、构筑物所有权等，并下发至中央各部
委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。
2016 年新泰全市完成固定资产投资 650.9 亿元，比上年增长 12.2%。
服务业投资 283.9 亿元，下降 14.7%，第三次产业投资占比 43.6%。全
市三级及以上（新资质）建筑企业 72 家，完成建筑业总产值 90.8 亿元，
比上年下降 16.0 %。其中，国有及国有控股企业完成建筑业总产值 12.5
亿元。
③产业政策
2016 年新泰农林牧渔业完成增加值 61.6 亿元（含农林牧渔服务业），
按可比价计算，比上年增长 4.2%。其中，农业（种植业）增加值 31.8
亿元，林业增加值 2.0 亿元，牧业增加值 25.1 亿元，渔业增加值 0.1 亿
元，服务业增加值 2.6 亿元。
全市农作物总播种面积 11.9 万公顷，其中，粮食播种面积 7.1 万公
顷，油料 2.2 万公顷，棉花 288.6 公顷，蔬菜及食用菌 2.4 万公顷。实现
农业（种植业）总产值 50.3 亿元，牧业总产值 52.7 亿元。
当年造林面积 2147 公顷，其中用材林 280 公顷，经济林 1333 公顷，
全年实现林业总产值 2.2 亿元，增长 1.0%。
2016 年，全部规模以上工业增加值同比增长 5.2%，实现工业总产
值 1336.6 亿元，同比增长 2.6%，其中轻工业产值 196.3 亿元，占工业
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总产值 14.7%，重工业产值 1140.3 亿，占工业总产值 85.3%。
④城市规划与发展目标
依托中心城区周边山水生态环境，推进城区与景区融合发展，打造
山水新泰。采取组团布局模式，发挥基础服务设施和公共设施对人口的
集聚效应，集约高效使用土地；近远结合，重视城镇远景发展的战略性
土地储备。
青云城区以向东发展为主，新汶城区以东西向发展为主。规划近期
2020 年中心城区人口规模 58 万人，城市建设用地 67 平方公里，人均建
设用地控制在 116 平方米以内；规划远期 2030 年中心城区人口规模 70
万人，城市建设用地 80 平方公里，人均建设用地控制在 115 平方米以
内。中心城区形成“两区融合、六组联动”的空间结构。“两区”指青云
城区和新汶城区；“六组团”指青云组团、新甫组团、岙阳组团、开发区
组团、新汶组团、东都组团。公共管理与公共服务设施形成“市级—组
团级—社区级”三级体系。
⑤城市社会经济状况
2016 年全市实现生产总值（GDP）815.6 亿元，按可比价格计算，
比上年增长 6.7%。按常住人口计算，人均 GDP 达到 6.05 万元，增长
6.0%。其中，第一产业增加值（不含农林牧渔服务业）59.0 亿元，同比
增长 3.6%；第二产业增加值 395.9 亿元，同比增长 4.4%；第三产业增
加值 360.7 亿元，同比增长 9.9%。
2016 年，三次产业结构由上年 7.2∶50.1∶42.7 调整为 7.2∶48.6∶
44.2。第三产业得到较快发展，对 GDP 贡献率为 63.4%，拉动 GDP 增
长 4.2 个百分点。
服务业实现增加值 360.7 亿元，按可比价计算，同比增长 9.9%。服
务业增加值占生产总值（GDP）比重达 44.2%，同比提高 1.5 个百分点。
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实现服务业税收收入 20.1 亿元，占全部税收（国税＋地税）比重 45.7%。
2016 年底，全市市属私营企业达 9360 户，投资者 18472 人，雇工
61328 人，注册资金 444.6 亿元，分别增长 28.0%、14.3%、18.5%和 52.6%。
经济社会发展中存在的主要困难和问题：资源要素约束进一步趋
紧，运营成本压力增大；经济结构性矛盾依然突出，战略性新兴产业比
重还比较低，经济转型升级的任务仍然繁重；科技创新能力薄弱，高新
技术企业偏少；城乡发展还不够均衡，公共服务、社会保障水平有待进
一步提升。
2）区域因素
①区域概况
待估宗地一位于山东省新泰市青云街道办事处骆家庄。宗地二位于
山东省新泰市青云街道办事处周家庄。
青云街道办事处地处鲁中南地区，总面积 216 平方公里，由原市中
办事处、西周镇、北师乡三乡镇处合并成立，是新泰市政府驻地，辖 118
个村，其中 20 个社区居委会，总人口 19.8 万人。境内城区、山区、库
区并存，山水城一体，有丰富的煤炭、砂石、石灰石、碳石等矿产资源，
金斗山、墨石山、花峪生态农业旅游区自然天成，青云湖、平阳河、罗
马广场、齐鲁明珠广场巧夺天工，杞都地域文化名扬海外，师旷人文风
景誉满九洲，磁莱铁路穿区而过，京沪高速公路与博徐公路交汇其间，
交通便利，事业发达，物华天宝，人杰地灵，是新泰的政治、经济和文
化中心。
②交通条件
宗地所在区域临新兴路，无其他道路临近，交通便捷程度一般。
③基础设施条件
估价对象所在区域市政基础设施完善，配套程度达“五通”（通路、
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通电、通讯、通上水、通下水）。各项设施保障率为：
通路：区域内分布有各级公路，道路等级较高，通达度好。
通电：区域内接入国家电网，实现市政供电。
通讯：区域内接入市政通讯设施，通讯覆盖度较高。
通上水：区域内布设供水管网，实现市政供水。
通下水：市政通下水。
④环境条件
估价对象所在区域内周边环境质量一般。
⑤产业集聚状况和规划限制
区域土地利用类型多为村地、道路用地，集聚规模一般。
宗地所在区域无新的规划，对土地利用基本无限制。
3）个别因素
①位置：
宗地一位于新泰市青云街道办事处骆家庄，宗地二位于新泰市青云
街道办事处周家庄。
②临路状况：宗地一临近金斗路，宗地二临近青云路。
③面积：宗地一土地面积为 11,315.70 平方米，宗地二土地面积为
5,085.26 平方米，面积适中，对土地利用无影响。
④用途：宗地一登记用途为教育用地，实际用途为新泰管理处办公
和西周矿业单身职工住宿使用，本次评估根据登记用途设定为教育用
地。宗地二登记用途为商业、服务业，实际目前闲置，本次评估设定为
商业、服务业用途。
⑤宗地形状：据宗地图和现场调查，估价对象形状较规则，对土地
利用较为有利。
⑥地质条件：地基承载力较好。
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⑦地形：据估价人员现场调查，估价对象地形较平坦。
⑧基础设施条件：在估价基准日，估价对象土地开发程度分别“五
通一平”和“三通一平”。
表4-19 估价对象基础设施条件一览表
宗地
通路 通电 通讯 供水 下水 场地平整
编号
红线外具备接
红线外为市政供 入市政通讯设 红线外为市政供水， 红线外为市政排
临金斗 宗地红线内场地
1 电，红线内接入 施条件。红线 红线内接入市政供 水，红线内接入
路 平整
市政电力设施， 内接入市政通 水设施。 市政排水设施。
讯设施
红线外具备接
红线外为市政供 入市政通讯设
临青云 宗地红线内场地
2 电，红线内接入 施条件。红线 - -
路 平整
市政电力设施 内接入市政通
讯设施
（4）估价原则
1）合法原则
土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法
产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产
权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，
应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，
应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
2）供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需
的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格
都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降
低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进
行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断
性特征。
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3）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协
调。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协
调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
4）替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场
交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价
格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相
同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品
或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决
定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相
同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
5）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动
规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的
变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相
互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格
是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，
必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发
生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系
及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
6）最有效利用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用
途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权
利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的
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为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有
效发挥为前提的。
7）贡献原则
土地总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格由
土地对总收益的贡献大小来决定。
8）报酬递增、递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土
地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
9）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益
还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方
法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此，进
行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所
掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客
观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互
相验证，减小误差，确定出合理的价格。
（5）估价方法与估价过程
1）方法选择
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），估价方法有市场
比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《规程》的要求，根据当地地产市场情况并结合
估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合估价师收
集的有关资料，本次评估的估价对象为教育及商业划拨用地，依据该地
区地产市场发育情况，考虑到地块的最佳利用方式，为使评估结果更接
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近市场价值，本次评估采用市场比较法和成本逼近法进行评估作价。采
用主要出于以下考虑：
一是估价对象所在区域土地交易实例较多，与估价对象比较具有相
关性和替代性，故可以采用市场比较法；
二是估价对象作为商业服务业、教育划拨用地，周边用地征地案例
丰富，征地费用水平可供调查，符合成本逼近法使用范围；
对以上估价方法的测算结果进行综合分析，得到划拨条件下国有商
业服务业、教育用途土地使用权价值。
2）估价过程
宗地一：教育用地
①市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性
的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地
产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
公式：V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格；
VB-----比较实例价格；
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
A.比较实例选择
通过公开渠道选择距基准日较近的可比交易案例如下：
表4-20 可比交易案例
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影响因素 案例 1 案例 2 案例 3
宗地名称/编号 3709822017A00296 3709822016A01440 3709822016A01472
新泰市滨湖新区寨山路以北、
详细地址 新泰市青云街道福田社区 新汶街道办事处孙村社区
重兴路以东
土地面积 m2 30,692.00 20,826.00 47,661.00
交易价格(元/m2) 113.00 161.00 112.00
交易日期 2017/7/20 2016/9/18 2016/10/14
交易情况 正常 正常 正常
交易方式 划拨 划拨 划拨
规划用途 科教用地 科教用地 科教用地
开发程度 五通一平 五通一平 五通一平
新泰市新汶街道办事处孙村社区
土地使用权人 新泰市平阳小学 青云街道福田社区居民委员会
居民委员会
B.编制比较因素条件说明
表4-21 比较实例因素条件说明表
比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
新泰市滨湖新区
新泰市青云街道 新泰市青云街道 新汶街道办事处
位置 寨山路以北、重兴
办事处骆家庄 福田社区 孙村社区
路以东
交易价格（地面
待估 113.00 161 .00 112.00
价）（元/㎡
基本情况
交易方式 划拨 划拨 划拨 划拨
土地用途 教育用地 科教用地 科教用地 科教用地
交易日期 2017/7/31 2017/7/20 2016/9/18 2016/10/14
土地使用年限 无限制 无限制 无限制 无限制
交易情况 正常 正常 正常 正常
区域繁华度 一般 一般 较高 一般
规划用途为科教 规划用途为科教 规划用途为科教 规划用途为科教
规划条件限制 用地，规划对土地 用地，规划对土地 用地，规划对土地 用地，规划对土地
利用强度无限制 利用强度无限制 利用强度无限制 利用强度无限制
区域因素 居民素质较优，治 居民素质较优，治 居民素质较优，治 居民素质较优，治
环境状况 安状况较优，自然 安状况较优，自然 安状况较优，自然 安状况较优，自然
环境一般 环境一般 环境一般 环境一般
周边次干道，道路 周边次干道，道路 周边次干道，道路 周边次干道，道路
道路通达度
通达度一般 通达度一般 通达度一般 通达度一般
区域内达到“五通 区域内达到“五通 区域内达到“五通 区域内达到“五通
基础设施完善程 一平”开发程度， 一平”开发程度， 一平”开发程度， 一平”开发程度，
度 基础设施状况较 基础设施状况较 基础设施状况较 基础设施状况较
好 好 好 好
公用设施完善程
一般 较齐全 较齐全 较齐全
度
宗地形状较规则， 宗地形状较规则， 宗地形状较规则， 宗地形状较规则，
宗地形状及可利
个别因素 对土地利用无影 对土地利用无影 对土地利用无影 对土地利用无影
用程度
响 响 响 响
地质条件较优，地 地质条件较优，地 地质条件较优，地 地质条件较优，地
宗地条件
基稳定，地势平坦 基稳定，地势平坦 基稳定，地势平坦 基稳定，地势平坦
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比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
土地面积 11315.7 30692.00 20826.00 47661.00
临路状况 一般 一般 一般 一般
C.比较因素修正
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指
数表。比较因素指数确定如下：
a.交易期日修正
估价对象与各比较实例交易期日接近，且划拨科教用地涨幅较小，
故本次对交易期日不做修正。
b.交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市
场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的
特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平
均价格，故不做修正。
c.土地使用年期修正
本次评估设定估价对象的使用年期为无限年期，各比较实例使用年
期均为无限年期，因此不需进行土地使用年期修正。
d.区域因素修正
区域繁华度修正指数：
将待估宗地所处区域的繁华度分为高、较高、一般、较差、差五个
等级，将待估宗地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指
数上升或下降 0.5。估价对象与各比较实例繁华度相近，故本次对区域
繁华度不做修正。
规划条件限制指数：
无限制前景好、基本无限制、有一定限制、限制较大、严重限制五
个等级，将待估宗地条件指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素
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修正指数增加或减少 0.5。估价对象与各比较实例规划限制条件一致，
故本次对规划限制不做修正。
道路通达度修正：
按照距国道距离，将交通便捷程度分为好、较好、一般、较差、差
五个等级，将待估宗地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修
正指数上升或下降 0.5。估价对象与各比较实例道路通达状况接近，故
本次对道路通达度不做修正。
基础设施完善程度及公共设施完善程度修正指数：
将宗地所处区域基础设施完善程度及公共设施完善程度分为齐全、
较齐全、一般、较差、差五个等级，将待估宗地指数定为 100，每上升
或下降一级，因素修正指数增加或减少 0.5。估价对象与各比较实例基
础设施完善程度及公共设施完善程度一致，故本次对基础设施完善程度
及公共设施完善程度不做修正。
环境状况：
将宗地所处区域环境质量分为好、较好、一般、较差、差五个等级，
将待估宗地指数定为 100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或减
少 0.5。估价对象与各比较实例环境状况一致，故本次对环境状况不做
修正。
e.个别因素修正
宗地形状及可利用程度：
将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，
每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 1。
宗地条件指数
将宗地地形和地质条件分为良好、一般、较差三个等级，将待估宗
地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降 1。
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土地面积修正：
结合建筑面积综合考虑，将宗地面积分为适中、偏大或偏小、过大
或过小等三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少
1。
临路状况：
将宗地临路条件分为临小巷、次干道、交通型主干道和生活型主干
道四个等级，将估价对象指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素
修正指数上升或下降 1。
表4-22 比较实例因素条件指数表
比较项目 待估宗地 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格（地面价）（元
待估 113.00 161.00 112.00
/㎡
交易方式 100 100 100 100
土地用途 100 100 100 100
基本情况
交易日期 100 100 100 100
土地使用年限 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
区域繁华度 100 100 100.5 100
规划条件限制 100 100 100 100
区域因素 环境状况 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
基础设施完善程度 100 100 100 100
公用设施完善程度 100 100.5 100.5 100.5
宗地形状及可利用程度 100 100 100 100
个别因素 宗地条件 100 100 100 100
土地面积 100 100 100 99
临路状况 100 100 100 100
D.编制因素条件修正系数表
将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得
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到因素修正系数。
表4-23 比较实例因素条件修正系数表
比较项目 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格（地面价）（元/㎡） 113 161 112
交易方式 1.0000 1.0000 1.0000
土地用途 1.0000 1.0000 1.0000
基本情况 交易日期 1.0000 1.0000 1.0000
土地使用年限 1.0000 1.0000 1.0000
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
区域繁华度 1.0000 0.9950 1.0000
规划条件限制 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素 环境状况 1.0000 1.0000 1.0000
道路通达度 1.0000 1.0000 1.0000
基础设施完善程度 1.0000 1.0000 1.0000
公用设施完善程度 0.9950 0.9950 0.9950
宗地形状及可利用程度 1.0000 1.0000 1.0000
个别因素 宗地条件 1.0000 1.0000 1.0000
土地面积 1.0000 1.0000 1.0101
临路状况 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数积 0.9950 0.9900 1.0050
修正价格（元/平方米） 112 159 113
比准价格（元/平方米） 128
E.确定评估结果
经过比较分析和测算，分别得到三个比较实例的比准价格，由于三
个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比
较法的评估结果。
估价对象宗地无限年期下划拨地价=128.00(元/平方米)
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗用的各项费用之和为主要依据，再加
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上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的
估价方法。
其基本计算公式为：
土地使用权价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+
投资利润+土地增值收益
A.计算土地取得费及相关税费
a.土地取得费
土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费
用，包括为取得农村集体土地的征地费用或是为取得城镇国有土地的安
置补偿费用。
经过对估价对象及周边土地利用情况的调查分析，估价对象在取得
前为耕地，故本次评估的土地取得费主要为为取得农村集体土地的征地
费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
目前新泰市实行的是征地区片价，根据《山东省征地区片综合地价
标准》，估价对象位于Ⅰ区，区片价为 55,000.00 元/亩，折合 82.50 元/
平方米。则：
土地取得费＝82.50 元/平方米。
b.耕地占用税
按照山东省人民政府贯彻执行《中华人民共和国耕地占用少暂行条
例》有关问题的通知（鲁政字{2008}137 号），教育用地耕地占用税标准
按 0 元/平方米执行。
c.耕地开垦费
根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规
定，耕地开垦费按下列标准缴纳：
经批准占用基本农田的，按被占用地前三年平均年产值的十到十二
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倍缴纳；
经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产
值的八到十倍缴纳。
本次按估价对象占用基本农田以外的耕地，耕地开垦费按被占用耕
地前三年平均年产值的八到十倍缴纳。本次评估按被占用耕地前三年平
均年产值的十倍计算。根据《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产
值和补偿标准的通知》，新泰市为三类地区，耕地最低年产值标准为 1400
元/亩，则：
耕地开垦费= 21.00 元/平方米。
综上，土地取得费及相关税费合计= 103.50 元/平方米
B.计算土地开发费
估价对象位于新泰市青云街道办事处骆家庄，此次评估设定的基础
设施开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整。根据委托方
提供的资料和评估人员实地查勘，参考新泰其他区域土地开发费用水
平，结合估价对象基础设施的实际状况，最终确定估价对象红线外“五
通”及红线内“场地平整”的土地开发费用为 75.00 0 元/平方米。
C.投资利息
根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年，
投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率 4.35%。
假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均
匀投入，按复利计算，故：
投资利息=土地取得费及相关税费×[（1+4.35%）-1]+土地开发费
×[（1+4.35%）^1/2-1]
= 6.12 元/平方米
D.投资利润
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经了解，当地土地一级开发利润一般在 10%。考虑当地社会经济增
长率及估价对象的实际用途等因素，本次评估取土地开发的投资回报率
为 8%，则：
投资利润=（土地取得费及相关税费+土地开发费）×8%
= 14.28 元/平方米
E.无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式：
无限年期土地价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息
+投资利润= 199.00 元/平方米
F.确定土地使用年限修正系数
本次划拨土地使用权价格为无年期限制期下的土地使用权价格，故
不作土地使用年限修正。
G.确定区域因素修正系数
前面的测算过程得出的结果为估价对象所在区域的平均水平地价，
估价对象所在区域内的位置和具体条件处于区域平均水平，且该区域宗
地条件差异不大，故区域因素修正系数为 0。
H. 确定评估结果
委估划拨土地价格=成本价格×年限修正系数×(1+因素修正)
＝199.00 元/平方米
3.地价的确定
根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。本次取两种方
法的简单算术平均值作为最终结果，即：成本逼近法评估结果取权重
0.5，市场比较法评估结果取权重 0.5。
表4-24 待估宗地估价结果确定表
单位：元/平方米
方法 单价 权重 综合单价
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方法 单价 权重 综合单价
成本逼近法 199.00 0.50
164
市场比较法 128.00 0.50
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原
则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用
途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条
件下的土地使用权价格为：
评估土地总面积：11315.70 平方米
评估土地地面单价：164.00 元/平方米
评估土地总地价：1,855,775.00 元
宗地二：商业用地
①市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性
的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地
产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。
公式：V=VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格；
VB-----比较实例价格；
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；
A.比较实例选择
通过公开渠道选择距基准日较近的可比交易案例如下：
表4-25 可比交易案例
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影响因素 案例 1 案例 2 案例 3
宗地名称/编号 3709822017B00322 3709822017B00174 3709822017B00216
详细地址 汶南镇鲍庄村 汶南镇公家庄村，蒙馆路以南 郭家店镇薛家村
土地面积 m2 185.00 9,253.00 1,235.00
交易价格(元/m2) 770.00 600.00 900.00
交易日期 2017/9/22 2017/5/22 2017/6/12
交易情况 正常 正常 正常
交易方式 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
规划用途 商务金融用地 批发零售用地 批发零售用地
开发程度 三通一平 三通一平 三通一平
新泰万和房地产开发有限责 山东蓝天天然气技术研发有限公
受让单位 新泰汇丰天然气利用有限公司
任公司 司
B.编制比较因素条件说明
表4-26 比较实例因素条件说明表
比较因素 估价对象 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格（地面
待估 770 600 900
价）（元/㎡
交易方式 划拨 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让
基本情况
土地用途 商业服务业 商务金融用地 批发零售用地 批发零售用地
交易日期 2017 年 7 月 31 日 2017 年 9 月 22 日 2017 年 5 月 22 日 2017 年 6 月 12 日
交易情况 正常 正常 正常 正常
商服繁华程度 较差 一般 一般 一般
规划用途为商业 规划用途为商业 规划用途为商业 规划用途为商业
规划条件限制 用地，规划对土地 用地，规划对土地 用地，规划对土地 用地，规划对土地
利用强度无限制 利用强度无限制 利用强度无限制 利用强度无限制
居民素质较优，治 居民素质较优，治 居民素质较优，治 居民素质较优，治
环境状况 安状况较优，自然 安状况较优，自然 安状况较优，自然 安状况较优，自然
区域因素
环境一般 环境一般 环境一般 环境一般
周边主次干道，道 周边主次干道，道 周边主次干道，道 周边主次干道，道
道路通达度
路通达度优 路通达度优 路通达度优 路通达度优
区域内达到“三通 区域内达到“三通 区域内达到“三通 区域内达到“三通
基础设施完善程 一平”开发程度， 一平”开发程度， 一平”开发程度， 一平”开发程度，
度 基础设施状况较 基础设施状况较 基础设施状况较 基础设施状况较
好 好 好 好
公用设施完善程
较差 一般 一般 一般
度
宗地形状较规则， 宗地形状较规则， 宗地形状较规则， 宗地形状较规则，
宗地形状及可利
对土地利用无影 对土地利用无影 对土地利用无影 对土地利用无影
用程度
响 响 响 响
地质条件较优，地 地质条件较优，地 地质条件较优，地 地质条件较优，地
宗地条件
个别因素 基稳定，地势平坦 基稳定，地势平坦 基稳定，地势平坦 基稳定，地势平坦
土地面积 5085.26 185.00 9253.00 1235.00
容积率 1.00 1.50 1.30 0.70
临路状况 较好 较好 较好 较好
C.比较因素修正
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根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指
数表。比较因素指数确定如下：
a.交易期日修正
估价对象与各比较实例交易期日接近，故本次对交易期日不做修
正。
b.交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市
场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的
特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平
均价格，故不做修正。
c.土地使用年期修正
本次评估设定估价对象的使用年期为无限年，各比较实例使用年期
均为 40 年，因此需进行土地使用年期修正。
d.区域因素修正
商业繁华度修正指数：
将待估宗地所处区域的商业繁华度分为高、较高、一般、较差、差
五个等级，将待估宗地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修
正指数上升或下降 1。
规划条件限制指数：
无限制前景好、基本无限制、有一定限制、限制较大、严重限制五
个等级，将待估宗地条件指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素
修正指数增加或减少 0.5。估价对象与各比较实例规划限制条件一致，
故本次对规划限制不做修正。
道路通达度修正：
按照距国道距离，将交通便捷程度分为好、较好、一般、较差、差
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五个等级，将待估宗地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修
正指数上升或下降 0.5。估价对象与各比较实例道路通达状况接近，故
本次对道路通达度不做修正。
基础设施完善程度及公共设施完善程度修正指数：
将宗地所处区域基础设施完善程度及公共设施完善程度分为齐全、
较齐全、一般、较差、差五个等级，将待估宗地指数定为 100，每上升
或下降一级，因素修正指数增加或减少 0.5。
环境状况：
将宗地所处区域环境质量分为好、较好、一般、较差、差五个等级，
将待估宗地指数定为 100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或减
少 0.5。估价对象与各比较实例环境状况一致，故本次对环境状况不做
修正。
e.个别因素修正
宗地形状及可利用程度：
将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级，
每上升或下降一个等级，因素修正指数上升或下降 1。
宗地条件指数
将宗地地形和地质条件分为良好、一般、较差三个等级，将待估宗
地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降 1。
土地面积修正：
结合建筑面积综合考虑，将宗地面积分为适中、偏大或偏小、过大
或过小等三个等级，每上升或下降一个等级，因素修正指数增加或减少
0.5。
容积率：
将待估宗地指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素修正指数
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上升或下降 5。
临路状况：
将宗地临路条件分为临小巷、次干道、交通型主干道和生活型主干
道四个等级，将估价对象指数定为 100，每增加或减少一个等级，因素
修正指数上升或下降 1。
表4-27 比较实例因素条件指数表
比较项目 待估宗地 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格（地面
待估 770 600 900
价）（元/㎡
交易方式 100 100 100 100
基本情况
土地用途 100 100 100 100
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
商服繁华程度 100 101 101 101
规划条件限制 100 100 100 100
区域因素 环境状况 100 100 100 100
道路通达度 100 100 100 100
基础设施完善程
100 100 100 100
度
公用设施完善程
100 100.5 100.5 100.5
度
宗地形状及可利
100 100 100 100
用程度
宗地条件 100 100 100 100
个别因素
土地面积 100 99.5 100 99.5
容积率 100 125 115 100
临路状况 100 100 100 100
D.编制因素条件修正系数表
将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得
到因素修正系数。
表4-28 比较实例因素条件修正系数表
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比较项目 案例 A 案例 B 案例 C
交易价格（地面价）（元/㎡） 770.00 600.00 900.00
交易方式 1.0000 1.0000 1.0000
土地用途 1.0000 1.0000 1.0000
基本情况
交易日期 1.0000 1.0000 1.0000
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000
商服繁华程度 0.9901 0.9901 0.9901
规划条件限制 1.0000 1.0000 1.0000
区域因素 环境状况 1.0000 1.0000 1.0000
道路通达度 1.0000 1.0000 1.0000
基础设施完善程度 1.0000 1.0000 1.0000
公用设施完善程度 0.9950 0.9950 0.9950
宗地形状及可利用
1.0000 1.0000 1.0000
程度
宗地条件 1.0000 1.0000 1.0000
个别因素
土地面积 1.0050 1.0000 1.0050
容积率 0.8000 0.8696 1.0000
临路状况 1.0000 1.0000 1.0000
修正系数积 0.7921 0.8567 0.9901
修正价格（元/平方米） 610.00 510.00 890.00
比准价格（元/平方米） 670.00
E.确定评估结果
经过比较分析和测算，分别得到三个比较实例的比准价格，由于三
个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比
较法的评估结果。
估价对象宗地 40 年使用年限下出让地价= 670.00 (元/平方米)
F.土地出让金的确定
参照文件规定，“在评定划拨土地使用权价格时可暂按评估价格的
60%计算”，当地在确定土地出让金时一般按出让宗地评估值的 40%缴
纳出让金。
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则：估价对象用地 40 年使用年限的划拨地价= 402.00 (元/平方米)
G.年期修正
本次估价设定划拨土地使用年限为无年期限制，需进行年期修正。
年期修正系数 K2=1/[1-1/(1+r)50]=1.0574
其中：土地还原率 r 选用安全利率加风险调整值法测算，安全利率
选取中国人民银行公布的一年期存款利率 1.50%，综合考虑评估基准日
土地及房地产市场状况、估价对象所在地区房地产业的平均收益状况、
通货膨胀以及经济发展对土地投资的影响程度等，确定风险调整值，土
地还原率按 6％计。
故：估价对象无年期限制期划拨地价= 402.00×1.0574= 425.00 (元/
平方米)
②成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗用的各项费用之和为主要依据，再加
上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的
估价方法。
其基本计算公式为：
土地使用权价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+
投资利润+土地增值收益
A.计算土地取得费及相关税费
a.土地取得费
土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费
用，包括为取得农村集体土地的征地费用或是为取得城镇国有土地的安
置补偿费用。
经过对估价对象及周边土地利用情况的调查分析，估价对象在取得
前为耕地，故本次评估的土地取得费主要为为取得农村集体土地的征地
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费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
经过对估价对象及周边土地利用情况的调查分析，估价对象在取得
前为耕地，故本次评估的土地取得费主要为为取得农村集体土地的征地
费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
目前新泰市实行的是征地区片价，根据《山东省征地区片综合地价
标准》，估价对象位于Ⅰ区，区片价为 55,000.00 元/亩，折合 82.50 元/
平方米。则：
土地取得费＝82.50 元/平方米。
b.耕地占用税
按照山东省人民政府贯彻执行《中华人民共和国耕地占用少暂行条
例》有关问题的通知（鲁政字{2008}137 号），耕地占用税标准按 25 元/
平方米执行。
c.耕地开垦费
根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规
定，耕地开垦费按下列标准缴纳：
经批准占用基本农田的，按被占用地前三年平均年产值的十到十二
倍缴纳；
经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产
值的八到十倍缴纳。
本次按估价对象占用基本农田以外的耕地，耕地开垦费按被占用耕
地前三年平均年产值的八到十倍缴纳。本次评估按被占用耕地前三年平
均年产值的十倍计算。根据《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产
值和补偿标准的通知》，新泰市为三类地区，耕地最低年产值标准为 1400
元/亩，则：
耕地开垦费= 21.00 元/平方米。
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综上，土地取得费及相关税费合计= 128.50 元/平方米
B.计算土地开发费
估价对象位于新泰市青云街道办事处骆家庄，此次评估设定的基础
设施开发程度为宗地红线外“三通”及宗地红线内场地平整。根据委托方
提供的资料和评估人员实地查勘，参考新泰其他区域土地开发费用水
平，结合估价对象基础设施的实际状况，最终确定估价对象红线外“两
通”及红线内“场地平整”的土地开发费用为 60.00 元/平方米。
C.投资利息
根据估价对象的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为 1 年，
投资利息率按估价基准日中国人民银行公布的一年期贷款利率 4.35%。
假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均
匀投入，按复利计算，故：
投资利息=土地取得费及相关税费×[（1+4.35%）-1]+土地开发费
×[（1+4.35%）^1/2-1]
= 6.88 元/平方米
D.投资利润
经了解，当地土地一级开发利润一般在 10%。考虑当地社会经济增
长率及估价对象的实际用途等因素，本次评估取土地开发的投资回报率
为 8%，则：
投资利润=（土地取得费及相关税费+土地开发费）×8%
= 15.08 元/平方米
E.无限年期土地使用权价格
依据成本逼近法计算公式：
无限年期土地价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息
+投资利润= 210.00 元/平方米
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F.确定土地使用年限修正系数
本次划拨土地使用权价格为无年期限制期下的土地使用权价格，故
不作土地使用年限修正。
G.确定区域因素修正系数
前面的测算过程得出的结果为估价对象所在区域的平均水平地价，
估价对象所在区域内的位置和具体条件处于区域平均水平，且该区域宗
地条件差异不大，故区域因素修正系数为 0。
H. 确定评估结果
委估划拨土地价格=成本价格×年限修正系数×(1+因素修正)
＝210.00 元/平方米
3.地价的确定
根据以上评估过程，不同方法的评估结果参见下表。本次取两种方
法的简单算术平均值作为最终结果，即：成本逼近法评估结果取权重
0.5，市场比较法评估结果取权重 0.5。
表4-29 待估宗地估价结果确定表
单位：元/平方米
方法 单价 权重 综合单价
成本逼近法 210.00 0.40
339.00
市场比较法 425.00 0.60
估价人员在现场查勘和市场分析的基础上，按照地价评估的基本原
则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在估价设定用
途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条
件下的土地使用权价格为：
评估土地总面积：5085.26 平方米
评估土地地面单价：339.00 元/平方米
评估土地总地价：1,723,903.00 元
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（二）无形资产—其他无形资产技术说明
无形资产—其他无形资产账面值 174,210.01 元，包括全球移动办
公系统软件 V1.0、操作系统及 OFFCIE、OA 系统等 3 项外购的管理软
件。
评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的
方法和期限，查阅了原始凭证，经核实表明账、表金额相符。
对于企业统筹项目分摊的信息化费用，以核实后的账面值确认为评
估值；对于企业拥有的公开市场可以购买的软件，以基准日的市场价值
确定评估值。
无形资产—其他无形资产评估评估值为 178,333.34 元。
增值原因为：企业已按使用年限对软件原值入账价值进行了摊销，
而评估值是以基准日的市场价值确定评估值，故造成增值。
六、负债评估技术说明
纳入本次评估范围的负债为流动负债、非流动负债，流动负债包括
短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付
款、一年内到期的非流动负债；非流动负债包括长期借款，本次评估在
经审计后账面值基础上进行。
1、短期借款
短期借款账面值为 560,000,000.00 元，为企业向中国邮政储蓄银行
泰安市分行营业部、中国农业银行泰安分行和中国华能财务有限责任公
司借入的人民币款项，期限在 1 年以下(含 1 年)，共 7 笔。
评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实了借款期限、借款利率
等相关内容，并向银行函证，确认以上借款是真实完整的，以清查核实
后的账面值作为评估值。
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短期借款评估值为 560,000,000.00 元。
2、应付账款
应付账款账面值为 2,527,568.23 元，主要为山东新能泰山发电股份
有限公司应付的质保金，分公司泰安鲁能泰山电缆厂应付的设备款、材
料款等，评估人员抽查有关账簿记录和供货合同，确定应收款项的真实
性和完整性，核实结果账表单金额相符，为在未来应支付相应的权益或
资产，故以清查核实后账面值确定为评估值。
应付账款评估值为 2,527,568.23 元。
3、应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 245,757,738.67 元。为应付医疗保险费。工
会经费、职工教育经费和辞退福利。评估人员核对了企业总账和明细账，
核实了应付职工薪酬的提取及使用情况，认为计提正确和支付符合规
定，以核实的账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 245,757,738.67 元。
4、应交税费
应交税费账面值为 2,609,356.22 元，主要为分公司泰安鲁能泰山电
缆厂应交的增值税、营业税、城市维护建设税、个人所得税、教育费附
加等，评估人员查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭证及
相关会计账簿，经核其税款计算准确合规、按当地税收管理机关要求纳
税，核实结果账表单金额相符。以清查核实后的账面值确定评估值。
应交税费评估值为 2,609,356.22 元。
5、应付利息
应付利息账面值为 3,022,834.71 元，主要为计提借款利息。经核实
该款项计算准确，为截至评估基准日需支付的利息费用，以清查核实后
的账面值确定评估值。
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应付利息评估值为 3,022,834.71 元。
6、其他应付款
其他应付款账面值为 7,564,924.82 元，主要为山东新能泰山发电股
份有限公司应付中介费、质保金、往来款等。分公司泰安鲁能泰山电缆
厂应付质保金。该款项多为滚动余额，基准日后需全部支付，以清查核
实后的账面值确定评估值。
其他应付款评估值为 7,564,924.82 元。
7、一年内到期的非流动负债
一年内到期的非流动负债账面值为 160,000,000.00 元，为企业向中
国华能财务有限责任公司借入的一年内到期的长期借款。
评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实了借款期限、借款利率
等相关内容，并向对方单位函证，确认以上借款是真实完整的。以清查
核实后的账面值作为评估值。
一年内到期的非流动负债评估值为 160,000,000.00 元。
8、长期借款
长期借款账面值为 190,000,000.00 元，为企业向中国华能财务有限
责任公司借入的一年以上未到期借款。评估人员查阅了借款合同、有关
凭证，核实了借款期限、借款利率等相关内容，并向对方单位函证，确
认以上借款是真实完整的。以清查核实后的账面值作为评估值。
长期借款评估值为 190,000,000.00 元。
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第五部分 评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本
着独立、客观、公正的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，
采用资产基础法，对山东新能泰山发电股份有限公司纳入评估范围的
全部资产及相关负债进行了评估，得出其在评估基准日 2017 年 7 月 31
日的如下结论：
资产账面价值 140,714.25 万元，评估值 200,009.63 万元，评估值
与账面价值比较增值 59,295.38 万元，增值率 42.14 %。
负债账面值 117,148.24 万元，评估值 117,148.24 万元，评估值与
账面价值比较无增减值变化。
净资产账面价值 23,566.01 万元，评估值 82,861.39 万元，评估值
与账面价值比较增值 59,295.38 万元，增值率 251.61 %。详见下表。
表6-1 资产评估结果汇总表
被评估单位：山东新能泰山发电股份有限公司 评估基准日：2017 年 7 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 17,932.68 18,645.34 712.66 3.97
2 非流动资产 122,781.57 181,364.29 58,582.72 47.71
3 其中：可供出售金融资产 42,106.22 74,139.83 32,033.61 76.08
4 长期股权投资 77,642.90 102,285.27 24,642.37 31.74
5 固定资产 3,015.02 4,563.39 1,548.37 51.36
6 无形资产 17.42 375.80 358.38 2,057.29
7 资产总计 140,714.25 200,009.63 59,295.38 42.14
8 流动负债 98,148.24 98,148.24 - -
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账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B×100%
9 非流动负债 19,000.00 19,000.00 - -
10 负债总计 117,148.24 117,148.24 - -
11 净 资 产（所有者权益） 23,566.01 82,861.39 59,295.38 251.61
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
评估后的山东新能泰山发电股份有限公司置出资产价值为
82,861.39 万元，评估值与账面价值比较增值 59,295.38 万元，增值率
251.61 %。增减值变动原因详见各资产明细说明。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位概况
本次资产评估的委托方为山东新能泰山发电股份有限公司（以下简
称为“新能泰山”），被评估单位为山东新能泰山发电股份有限公司（以
下简称为“新能泰山”）。
（一）委托方及被评估单位概况
名称：山东新能泰山发电股份有限公司（以下简称为“新能泰山”）
类型：股份有限公司
住所：泰安市普照寺路 5 号
法定代表人：吴永钢
注册资本：86346 万人民币
成立日期：1994 年 3 月 28 日
营业期限：1994 年 3 月 28 日至 年 月 日
统一社会信用代码：913700002671842400
经营范围：以自有资金对电力、热力项目的投资、管理，电线电缆、
电子产品、电器机械及器材、橡皮及塑料制品的生产、销售；输变电设
备销售；金属材料压延加工；高速公路护栏、型材的生产、销售、安装。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
1、公司简介
山东新能泰山发电股份有限公司（以下简称为“新能泰山”），系根
据山东省泰安市经济体制改革委员会“泰经改发(1993)第 015 号”文批
准，由山东泰山国际电缆电器集团有限责任公司和中国成套设备进出口
(集团)总公司共同发起采取定向募集方式设立。公司于 1994 年 3 月在泰
第1页
安市工商行政管理局注册成立，根据山东国有资产管理局鲁国资字
（1994）第 37 号文的确认，公司股份总额为 10000 万股，每股面值 1
元，按 1:1.68 溢价发行，其中公司国有资产折股为 4106 万股，占总股
份的 41.06%；定向募集法人股 5894 万股，占总股份的 58.94%。
公司 1997 年初注册资本 10,000 万元，股本 10,000 万股。经中国证
监会“证监发[1997]130、131 号”文批准，公司于 1997 年 4 月向社会
公开发行普通股 4,000 万股，每股面值 1 元，新股发行后注册资本变更
为 14,000 万股，公司所持股份 4,106 万股，占总股份的 29.33%。经 1997
年 8 月 1 日股东大会通过并报经山东省体制改革委员会“鲁体改字
[1997]第 156 号”文批准，以资本公积金按 10:3 转增股本后，注册资
本增加为 18,200 万股，公司所持股份 4,106 万股变更为 5,337.80 万股，
占总股份的 29.33%。
经 1999 年 5 月 10 日公司股东大会通过并经山东省体改委“体改
企字[1999]第 53 号”文批准，公司按 1998 年末股本总额 18,200 万股
为基数，实施 10 送 2 转增 3 的分配方案，实施后股本总额为 27,300 万
股，公司所持股份 5,337.80 万股变更为 8,006.70 万股，占总股份的
29.33%。
根据 1999 年 1 月 28 日公司 1998 年临时股东大会通过的《1998
年配股方案》，并经中国证券监督管理委员会“证监公司字[1999]66 号”
文批准，公司以 1998 年 6 月 30 日股本总额 18,200 万股为基数，向全
体股东每 10 股配售 3 股，配股价 10 元。配股后总股本变更为 31,980
万股。公司所持股份 8,006.70 万股变更为 9,608.04 万股，占总股份的
30.04%。
经山东省人民政府“鲁政字[1998]273 号”文和财政部“财管字
[1998]90 号”文批准，山东泰山国际电缆电器集团有限责任公司持有的
第2页
国家股全部变更给鲁能泰山电缆电器有限责任公司。变更后，鲁能泰山
电缆电器有限责任公司共持有 9,608.04 万股，持股比例 30.04%，成为
公司的第一大股东。
经财政部“财管字[1999]368 号”批准，山东鲁能物资集团有限公
司于 2000 年 2 月 16 日受让中国成套设备进出口集团公司持有的本公
司 12.2%的股份，共 3,900 万股。
2000 年 4 月 24 日，公司内部职工股 9,111.96 万股上市交易。
根据 2002 年 9 月 27 日公司 2002 年第三次临时股东大会决议通
过的《半年度利润分配方案》和《资本公积转增股本方案》，以 2001 年
末总股本 31,980 万股为基数，每 10 股送红股 3 股转增 2 股，实施后
公司的股本总额为 47,970 万股。公司所持股份 9,608.04 万股变更为
14,412.06 万股，占总股份的 30.04%。
根据 2004 年 5 月 29 日召开的公司 2003 年度股东大会决议通过
的《利润分配方案》和《资本公积转增股本方案》，以 2003 年末总股本
47,970 万股为基数，每 10 股送红股 2 股，计 9,594 万股，同时，以资
本公积金转增股本，每 10 股转增 6 股，计 28,782 万股，合计新增 38,376
万股，实施后公司的股本总额为 86,346 万股。公司所持股份 14,412.06
万股变更为 25,941.708 万股，占总股份的 30.04%。
根据 2006 年 5 月 29 日召开的公司股权分置改革相关股东会议通过
的《股权分置改革方案》，公司非流通股股东向流通股股东每 10 股支付
2.8 股股份。公司于 2006 年 6 月 7 日实施了股权分置改革方案。该方案
实施完成后，公司股本总额没有发生变化，股本结构变为有限售条件股
份 22,513.2999 万股，无限售条件股份 63,832.7001 万股。公司所持股份
25,941.708 万股变更为 16,008.7812 万股，占总股份的 18.54%。
2007 年 4 月，公司有限售条件的流通股 15,984 股上市流通， 2007
第3页
年 6 月，公司有限售条件的流通股 86,346,000 股上市流通。上述股份流
通后，股本结构变为有限售条件股份 138,771,015 股，无限售条件股份
724,688,985 股。
2008 年 7 月，公司有限售条件的流通股 64,981,251 股上市流通，2008
年度，部分高管持股限售条件发生变化，上述变动后，股本结构变为有
限售条件股份 73,762,531 股，无限售条件股份 789,697,469 股。
2008 年 12 月，公司控股股东鲁能泰山电缆电器有限责任公司的控
制人山东鲁能发展集团有限公司与华能山东发电有限公司签署了《鲁能
泰山电缆电器有限责任公司股权转让合同》，2009 年 2 月，该合同获得
国务院国有资产监督管理委员会批准。2009 年 4 月，本次股权转让完成
工商登记变更，公司实际控制人变更为中国华能集团公司，公司控股股
东鲁能泰山电缆电器有限责任公司更名为华能泰山电力有限公司。
2015 年 12 月，华能泰山电力有限公司与华能能源交通产业控股有
限公司（以下简称“华能能交公司“）签订《股权转让协议》，将所持
本公司 18.54%的股权即 160,087,812 股股份协议转让给华能能交公司。
2016 年 1 月，双方办理完毕股份过户手续，公司母公司变更为华能能交
公司。
截至评估基准日，公司总股本为 86,346 万股，全部为无限售条件股
份。
2、资产、财务及经营状况
截至评估基准日 2017 年 7 月 31 日，公司资产总额为 147,653.81 万
元，负债总额 117,148.24 万元，净资产额为 23,566.01 万元，实现营
业收入 0.00 万元，利润总额-74,872.26 万元，净利润-74,872.26 万元。
公司近 2 年及基准日资产、财务状况如下表：
表2-1 公司资产、负债及财务状况
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单位：人民币万元
项目 2017 年 7 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
总资产 140,714.24 172,880.99 167,018.21
负债 117,148.24 74,481.32 67,916.28
净资产 23,566.00 98,399.67 99,101.93
项目 2017 年 1-7 月份 2016 年度 2015 年度
营业收入 - - -
利润总额 -74,872.26 -2,697.21 -6,454.62
净利润 -74,872.26 -2,697.21 -6,454.62
审计机构 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 大信会计师事务所（特殊普通合伙） 大信会计师事务所（特殊普通合伙）
3、公司执行的主要会计政策
（1）固定资产
公司固定资产主要分为：房屋建筑物、机器设备、办公设备及其他、
运输设备等；折旧方法采用年限平均法。根据各类固定资产的性质和使
用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对固
定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整。除已提足折旧仍继续使用的固定资产和
单独计价入账的土地之外，公司对所有固定资产计提折旧。
类别 折旧年限（年） 残值率
房屋建筑物 20-40 3-5
机器设备 5-20 3-5
运输设备 6-12 3-5
办公设备及其他 3-10 3-5
（2）主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税销售收入 6%、3%
城市维护建设税 应交流转税额 7%
教育费附加 应交流转税额 3%
地方教育费附加 应交流转税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
（二）委托方与被评估单位之间的关系
委托方及被评估单位均为山东新能泰山发电股份有限公司。
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二、关于经济行为的说明
根据 2017 年 9 月 29 日山东新能泰山发电股份有限公司第八届董事
会第五次会议决议公告，山东新能泰山发电股份有限公司拟向华能能源
交通产业控股有限公司或其指定的下属企业转让公司截至评估基准日
（2017 年 7 月 31 日）所拥有的上市公司母公司账面除应收股利、应交
税费及所持有的鲁能泰山曲阜电缆有限公司 51%股权外的全部资产和
负债，华能能交或其指定的下属企业以现金方式支付标的资产的对价。
对于该经济行为所涉及到的山东新能泰山发电股份有限公司全部资产
及相关负债委托中联资产评估集团有限公司进行评估。
本次评估的目的是反映山东新能泰山发电股份有限公司拟置出资
产于评估基准日的市场价值，为山东新能泰山发电股份有限公司拟资产
置出之经济行为提供价值参考依据。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象是山东新能泰山发电股份有限公司置出资产。评估范围为
山东新能泰山发电股份有限公司在基准日账面除应收股利、应交税费及
持有的曲阜电缆 51% 股权外的全部资产及相关负债，账面资产总额
147,653.81 万元，负债 117,148.24 万元，净资产 23,566.01 万元。具
体包括流动资产 17,932.68 万元，非流动资产 122,781.57 万元；流动
负债 98,148.24 万元；非流动负债 19,000.00 万元。
上述资产与负债数据摘自经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的资产负债表，评估是在企业经过审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为流动资产、可供出售金融资产、长期
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股权投资、固定资产及无形资产。
1、流动资产主要包括货币资金、应收利息、应付股利、其他应收
款、一年内到期的非流动资产和其他流动资产。
2、可供出售金融资产包括对华能莱芜发电有限公司和特变电工山
东鲁能泰山电缆有限公司 2 家参股公司的投资。
3、长期股权投资包括对控股公司山东华能聊城热电有限公司、山
东新能泰山西周矿业有限公司、山东华能莱芜热电有限公司、山东华能
莱州风力发电有限公司和山东泰丰钢业有限公司 5 家控股公司的投资。
4、固定资产为房屋建筑物类和设备类资产。
房屋建筑物共 16 项，包括 1 项外购房产和 15 项自建房产，建筑总
面积 11,539.71 平方米，其中 9 项未办理房屋产权证。
车辆共 5 辆，为场内办公用小型轿车和小型越野客车，至评估基准
日除一辆已处置外，其余为正常使用状态。
电子设备共 195 项，主要为笔记本电脑、台式电脑、办公家具、监
控设备等办公设备；服务器等网络设备等。评估基准日其中 155 项无实
物，其余电子设备均正常使用。
5、无形资产-其他无形资产包括 3 项外购的管理软件。
（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报评估的范围内的无形资产-其他包括 3 项外购的管理软件。
（三）企业申报的表外资产的类型、数量
企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2017 年 7 月 31 日。
此基准日是委托方综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、
预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
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五、可能影响评估工作的重大事项的说明
未发现有影响资产评估工作的其他重大事项。
六、资产负债清查情况的说明
（一）资产负债清查情况说明
1、列入本次清查范围的资产，是山东新能泰山发电股份有限公司
在基准日账面除应收股利、应交税费及持有的曲阜电缆 51% 股权外的
全部资产及相关负债，账面资产总额 140,714.25 万元，负债 117,148.24
万元，净资产 23,566.01 万元。具体包括流动资产 17,932.68 万元，非
流动资产 122,781.57 万元；流动负债 98,148.24 万元；非流动负债
19,000.00 万元。
2、实物资产分布地点及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 3,015.02 万元，占评估范围内
总资产的 2.14 %。主要为房屋建筑物类、设备类资产。这些资产具有以
下特点：
（1）实物资产主要分布在山东省泰安市及新泰市。
（2）房屋建筑物类资产
纳入评估范围内的房屋建筑物主要包括位于泰安市岱岳区长城西
路 6 号国贸大厦的现上市公司办公楼，位于新泰市的留守处办公楼、单
身宿舍楼、职工俱乐部、锅炉房、职工幼儿园、临街门头房、营房平房
等。
房屋建筑物类主要结构为砖混结构、框架结构。装修多为一般普通
标准，现上市公司办公楼为精装修。
（3）设备类资产
1）车辆：共 5 辆，均为场内办公用小型轿车和小型越野客车，至
评估基准日除 1 辆已处置外，其余至评估基准日均正常使用。
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2）电子设备共 195 项，主要为笔记本电脑、台式电脑、办公家具、
监控设备等办公设备；服务器等网络设备等。评估基准日其中 155 项无
实物，其余电子设备均正常使用。
3、清查盘点时间：清查基准日为 2017 年 7 月 31 日，清查盘点时
间自 2017 年 9 月 1 日至 2017 年 9 月 29 日。
4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体财
务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做
到准确、真实、完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过
点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结
合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实
事求是的评价。
5、清查结论
通过以上资产清查核实程序，发现如下事项：
（1）房屋产权瑕疵
本次纳入评估范围内的山东新能泰山发电股份有限公司房产共计
16 项，总建筑面积为 11,539.71 平方米，其中 9 项未办理房屋所有权证
书，山东新能泰山发电股份有限公司承诺未办理房屋所有权证的房产归
属其所有，不存在任何产权纠纷及相关债务。无证房产明细如下：
计 账面价值
建筑
权证编 建成 量
序号 建筑物名称 结构 面积/容
号 年月 单 原值 净值
积
位
1 无 职工俱乐部 砖混 1977/06 1,117,433.79 685,094.50
m2 761.00
2 无 职工俱乐部(续建) 砖混 1984/06 895,763.50 581,434.08
3 无 东院锅炉房 砖混 1981/06 m2 237.00 249,058.33 197,377.55
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4 无 职工幼儿园 砖混 1980/06 m2 886.00 1,028,807.53 782,404.03
5 无 俱乐部(东) 砖混 1984/06 m2 675.00 2,508,368.42 1,961,785.17
6 无 职工医务室 砖混 1985/01 m2 310.00 1,762,368.11 940,454.35
7 无 营房平房 砖木 1985/06 m2 470.00 1,425,834.20 1,162,586.81
8 无 留守处平房 砖混 1981/06 m2 609.00 1,201,879.13 978,445.22
9 无 上市公司现办公楼 框架 2015/06 m2 4,500.00
合计 m2 8,448.00 11,442,098.01 7,614,572.56
（2）车辆产权瑕疵
纳入本次评估范围的山东新能泰山发电股份有限公司车辆共计 5
辆，其中 1 辆证载权利人显示为山东新能泰山西周矿业有限公司。山东
新能泰山发电股份有限公司承诺为该辆车的实际权利人，不存在任何产
权纠纷及相关债务。
已行驶 账面价值
车辆名称
序号 车辆牌号 生产厂家 购置日期 启用日期 里程
及规格型号 原值 净值
(公里)
2 鲁 JLS006 小型轿车/桑塔纳 SVW7182CQ1 上海大众 2007/12/5 2007/12/5 197000 184,719.00 5,541.57
（3）截至评估基准日，纳入本次评估范围内的车辆有 1 辆已处置。
车辆名称 账面价值
序号 车辆牌号 生产厂家 购置日期
及规格型号 原值 净值
3 鲁 J03978 小型越野客车奥迪牌 WAIBV74L470 一汽-奥迪 2007/4/17 1,514,700.85 107,693.33
（4）纳入本次评估范围的电子设备共计 195 项，评估基准日其中
155 项无实物，明细见评估明细表。
（5）权证编号为新房权证新字第 GMG00053 号、新国用（2001）
字第 00003 号登记的位于新泰市市中城里村的地上建筑物职工宿舍区水
井泵房、值班室 2 及土地使用权，截止评估基准日已动迁，截至评估基
准日尚未办理产权变更，本次未纳入评估范围。公司已出具说明承诺以
上事项属实。如因资产产权引起的纠纷，公司承担全部责任。
建筑
建成 计量
序号 权证编号 建筑物名称 结构 面积/容
年月 单位
积
18 新房权证新字第 GMG00053 号 职工宿舍区水井泵房、值班室 2 砖混 2000/6/1 m2 45.00
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土地使用权 面积
序号 土地权证编号 土地位置 用地性质 土地用途
到期日 (m2)
1 新国用（2001）字第 00003 号 新泰市青云街道办事处城里村 出让 工业 2047/2/18 234.40
（6）以下 7 宗证载权利人为山东新能泰山发电股份有限公司的土
地使用权均为房改用地，截至评估基准日尚未办理产权分割，本次未纳
入评估范围。公司已出具说明承诺以上事项属实。如因土地使用权引起
的纠纷，公司承担全部责任。
土地使用权 面积
序号 土地权证编号 土地位置 用地性质 土地用途
到期日 (m2)
新泰市青云街道办事处骆家 7,750.0
1 新国用（2001）字第 00009 号 划拨 住宅 无
庄 0
新泰市青云街道办事处城里 13,719.
2 新国用（2001）字第 00008 号 划拨 住宅 无
村 95
新泰市青云街道办事处西关 18,092.
3 新国用（2001）字第 00007 号 划拨 住宅 无
村 00
城镇混合住 7,549.2
4 新国用（2002）字第 0100450 号 青云街道办事处城里村 划拨 无
宅 8
新泰市青云街道办事处北寨 25,513.
5 新国用（2001）字第 0100067 号 出让 住宅 2067/3/27
村 00
新泰市青云街道办事处平阳 5,000.4
6 新国用（2001）字第 00002 号 划拨 住宅 无
生活区 8
城镇单一住 7,127.2
7 新国用（2002）字第 0100449 号 青云街道办事处城里村 划拨 无
宅 4
通过以上资产清查核实程序，除上述事项外，清查情况表明：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项
目已与企业财务人员进行了沟通。
七、资料清单
委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
1、经济行为文件；
2、委托方和被评估企业法人营业执照；
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3、企业近两年及基准日审计报告；
4、资产权属证明文件；
5、资产评估申报表；
6、与本次评估有关的其他资料及专项说明。
第 12 页
（此页无正文，为山东新能泰山发电股份有限公司拟资产置出项目《企
业关于进行资产评估有关事项的说明》签字盖章页）
委托方及被评估单位（盖章）：山东新能泰山发电股份有限公司
法定代表人或授权代表（签字盖章）：
2018 年 1 月 24 日
