证券代码：000720 证券简称：*ST 新能 公告编号：2019-027
山东新能泰山发电股份有限公司
关于对 2018 年年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确、完整，
没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
山东新能泰山发电股份有限公司（以下简称“公司”）于 2019 年
3 月 28 日收到深圳证券交易所《关于对山东新能泰山发电股份有限
公司的年报问询函》 以下简称“问询函”） 公司部年报问询函〔2019〕
第 6 号）后，针对问询函中提及的相关问题进行了认真核查，已按照
相关要求向深圳证券交易所做出了回复，现公告如下：
1．年报显示，你公司主要经营业务分为供应链业务、产业园业
务及电缆业务，其中大宗商品供应链业务为你公司报告期新增业务，
且为你公司未来发展方向。你公司 2017 年、2018 年归属于股东净利
润分别为-5.49 亿元和 10.73 亿元。2017 年年报显示，你公司收购两
家以房地产业务为主营业务的南京宁华世纪置业有限公司（以下简称
“宁华世纪”）和南京宁华物产有限公司（以下简称“宁华物产”），
并于 2017 年纳入合并报表范围。请你公司：
（1）结合你公司在控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以
下简称“华能能交”）内的产业定位、战略发展规划及实际经营情况，
说明你公司 2017 年收购房地产项目、2018 年处置电力资产、未来大
力发展供应链业务的原因。
回复：
（一）公司在控股股东华能能交内的产业定位、战略发展规划及
实际经营情况
1
公司控股股东华能能源交通产业控股有限公司（以下简称：华能
能交）为中国华能集团有限公司（以下简称：华能集团）全资子公司，
是华能集团内从事非电（不含煤炭、金融、电力科技等）产业的投资
公司，其主要业务类别涵盖大宗商品、现代物流产业等，自 2015 年
起，华能能交重点打造集电商平台、仓储物流、供应链金融于一体的
智慧供应链集成服务体系。公司实际控制人华能集团的主营业务以电
力为核心，煤炭、交通、金融、科技、物流和能源相关服务业相互协
同。
根据华能集团、华能能交的发展战略规划，结合公司近年来的实
际经营情况和资源储备，公司系统梳理了自身的业务发展战略，将发
展方向重新定位为华能集团内物流业务的上市整合平台，主要业务发
展方向为大宗商品智慧供应链集成服务，产业园投资运营及物业资产
管理等将作为公司发展的补充，择优发展。
2017 年，根据中国证监会的批复，公司收购了华能能交的部分
成熟地产项目，当年实现预售但并未交付，公司主营业务仍以发电为
主，因电煤价格上涨，燃料成本上升，同时计提减值准备和人员安置
费用，公司出现较大亏损，全年累计完成营业收入 274,459.16 万元，
实现归属于母公司所有者的净利润-54,895.63 万元。2018 年，根据
上述定位，公司将原有的电力煤炭资产剥离，相关资产出售实现转让
收益，同时公司部分预售房产交付，公司盈利情况较好，全年累计完
成营业收入 260,278.35 万元，实现归属于母公司所有者的净利润
107,298.72 万元，归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利
润 49,676.26 万元。
（二）2017 年收购房地产项目、2018 年处置电力资产、未来大
力发展供应链业务的原因
基于公司在控股股东华能能交内的产业定位、战略发展规划及实
际经营情况，公司分步骤实施整体战略转型、调整发展方向，于 2017
2
年收购了房地产项目、2018 年处置了电力煤炭资产、未来将大力发
展供应链业务。
1、2017 年收购房地产项目
在 2017 年收购房地产项目之前，公司原有业务为发电、电线电
缆制造、煤炭开采和热力供应，公司发电机组装机容量过小，煤炭产
量小且面临资源枯竭的风险，企业发展面临严峻的形势。同时，随着
电力产能过剩，供需矛盾突出，市场竞争加剧，2016 年、2017 年，
公司电力、煤炭业务已连续两年亏损。此外，由于与华能集团下属其
他发电业务上市公司存在同业竞争问题，公司自身的发电业务发展空
间受到限制，多年未投资建设新项目。为解决上述问题，根据华能集
团、华能能交前述发展战略规划，2016 年初，华能能交取得公司控
股权，并在其后开始筹划将其体系内较为成熟的由原工业用地转型升
级的部分地产项目通过资产重组注入公司。该地产有多个项目处于在
建状态，具有较强的盈利能力，该资产注入有利于改善公司资产质量
和持续盈利能力，增强抗风险能力和可持续发展能力，该次资产重组
经国务院国资委和中国证监会批准后实施，并于 2017 年 8 月完成过
户和交割。公司收购较为成熟的地产业务，有利于迅速扭亏，为进一
步转型发展奠定基础。
2、2018 年处置电力资产
为进一步解决上述影响公司长期发展的同业竞争问题，同时进一
步明晰公司发展战略方向，2018 年 1 月，经华能集团批准并履行相
应公司决策和信息披露程序，公司剥离了电力、煤炭等相关资产，原
有资产中仅保留了与供应链相关的电线电缆资产。同时，按照“人随
资产走”的原则，将公司全部人员剥离。
3、未来大力发展供应链业务
华能集团作为火电业务占比较大的发电集团，集团内部大宗商品
（煤炭等）、备品备件等采购在运营成本中占较大比例，因此供应链
3
业务的优化，对华能集团具有较为重要的战略意义，也是华能能交作
为华能集团非电产业支撑板块的主要业务发展方向之一。
根据华能集团、华能能交的发展战略规划，结合公司近年来的实
际经营情况和资源储备，未来公司为整合华能集团物流业务的上市平
台，主要业务发展方向为大宗商品智慧供应链集成服务，产业园投资
运营及物业资产管理等将作为公司发展的补充，择优发展。其中，大
宗商品智慧供应链集成服务业务未来重点发展冶金、能源、工程配送、
备品备件四方面供应链业务，在物流仓储平台、电商交易平台、供应
链金融服务平台三个主方向进行布局和建设。公司将根据前述发展规
划，不断强化在大宗商品智慧供应链集成服务业务领域的投资和业务
布局。
为避免与公司产生同业竞争，华能能交在 2015 年 12 月 9 日披露
的《详式权益变动报告书》中承诺（以下简称：承诺）：“……华能
能交将采取合法及有效的措施，促使华能能交控制的其他企业不从事
与新能泰山相同或相似的业务，如果有同时适用于新能泰山和信息披
露义务人控制的其他公司进行商业开发的机会，新能泰山在同等条件
下享有优先选择权。……”
根据上述承诺，控股股东华能能交不排除待时机成熟时将已成熟
且盈利的有关大宗商品供应链业务、物流业务等优质资产逐步注入公
司，公司将力争成为华能集团整体供应链优化、大宗物流运营与智能
大数据管理的新平台，打造央企互联网+供应链创新的精品工程。此
外，公司产业园投资运营及物业资产管理主要发展方向为现有项目的
建设运营管理以及华能能交（或华能集团）体系内存量资产、土地的
盘活。
公司前述业务转型，有利于彻底解决同业竞争问题，立足于公司
长远发展前景，符合公司和所有股东的长远利益。
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（2）请从公司组织结构、管理团队、人员安排等方面说明业务
转型后你公司是否具备跨产业运作的资源和能力，业务转型是否有利
于提高上市公司质量、是否有利于持续增强上市公司盈利能力。
回复：
（一）业务转型后公司具备跨产业运作的资源和能力
1、组织结构
公司已经严格按照《公司法》、《证券法》、《公司章程》等有
关法律法规和约束性文件，建立了包括股东大会、董事会、监事会、
经理层在内较为完善的法人治理结构。目前，公司董事会由 10 人组
成，其中 4 人在公司股东方任职，2 人在公司担任高管，4 人为独立
董事；监事会由 3 人组成，其中 1 人在公司控股股东华能能交任职，
2 人在公司任职。公司下设 8 个职能管理部门，分公司 1 家，子公司
3 家，公司的组织结构图具体如下：
5
目前，公司组织结构健全，法人治理结构较为完善，已构建以完
善的流程、制度、标准为框架的现代企业运营体系和规范化的公司管
理体系，并制定了计划及年度经营管理目标管理机制，能够为业务转
型后公司的跨产业运作奠定基础。
2、管理团队
2018年以来，根据前述公司发展规划，从符合公司未来发展战略
需求及保护公司中小投资者利益的角度出发，公司对董事、监事、高
级管理人员进行了相应调整。
目前，公司董事、监事和高级管理人员具体情况如下：
姓名 职务 学历及主要工作履历 专业或产业背景
长期在华能能交和南京华能工作，主导
华能能交供应链业务转型，公司收购的
硕士研究生，高级经济师，现 地产项目原由南京华能控股管理，熟悉
吴永钢 董事长 任华能能交执行董事、党委书 工程管理、房地产业务、供应链业务等。
记，南京华能董事长。 在国有企业集团管控、人才团队培养、
地产和供应链业务、业界人脉积累等方
面具有较强的综合能力。
长期在南京华能工作，公司收购的地产
大专学历，高级经济师，现任 项目原由南京华能控股管理，同时南京
温 立 副董事长
南京华能总经理、党委副书记。华能一直开展供应链业务，熟悉工程管
理、房地产业务、供应链业务等。
硕士研究生学历，高级经济师，曾在内蒙华电工作，熟悉公司治理、并
董事、总 曾任内蒙华电董事会秘书、副 购整合、工程管理；在华能能交工作时，
张 彤
经理 总经理、总会计师及华能能交 参与华能能交供应链业务转型，熟悉供
证券与股权管理部经理。 应链业务。
大学学历，高级经济师，高级
石林丛 董事 政工师，现任华能能交人力资 人力资源管理。
源部经理。
长期在南京华能工作，公司收购的地产
大学学历，助理经济师，现任 项目原由南京华能控股管理，同时南京
王 苏 董事
南京华能党委书记、副总经理。华能一直开展供应链业务，熟悉工程管
理、房地产业务、供应链业务等。
硕士研究生学历，高级工程师，原在西周矿业工作时，负责工程、项目
董事、副
尚 涛 曾 任 原 子 公 司 西 周 矿 业 总 经 以及安全生产管理等，熟悉工程管理、
总经理
理、党委书记。 项目管理。
大学本科学历，教授级高级工
刘朝安 独立董事 程师，享受政府特殊津贴专家，工程管理、设计、勘察等。
曾任中国电力工程顾问集团华
6
北电力设计院有限公司董事
长、党委书记、总经理、技术
专家委员会主任委员。
工商管理硕士，注册会计师，
李玉明 独立董事 高级会计师，现任山东舜水信 财务管理、审计等。
息科技有限公司董事长。
南开大学博士，现任山东大学
经济学院教授、博士生导师、
刘庆林 独立董事 宏观经济研究、产业投资等。
山东大学经济学院世界经济研
究所所长。
经济学博士，山东大学经济研
王凤荣 独立董事 究院、山东发展研究院教授、 资本运作、金融业务等。
金融学博士生导师。
硕士研究生，高级会计师，现
监事会主 长期在多个单位从事财务管理工作，参
谭泽平 任华能能交副总经理、党委委
席 与并购整合，熟悉资本运作、财务管理。
员。
硕士研究生学历，现任本公司
周拥军 监事 纪检监察与审计部副经理（主 审计监察业务。
持工作）。
本科学历，现任本公司企业管
殷家宁 职工监事 企业管理、工程管理。
理部副经理（主持工作）。
长期在南京华能工作，公司收购的地产
大专学历，曾任南京华能金属
项目原由南京华能控股管理，同时南京
管 健 副总经理 分销事业部采购中心总经理、
华能一直开展供应链业务，熟悉房地产
南京华能副总经理。
业务、供应链业务等。
研究生学历，会计师，在公司
在公司担任管理层时，分管曲阜电缆公
任宝玺 副总经理 担任管理层近十年，现兼任曲
司，熟悉电线电缆业务。
阜电缆董事长。
董事会秘 硕士研究生学历，经济师，曾 一直在公司工作，熟悉资本运作、公司
刘昭营
书 任公司证券部经理。 治理、并购整合等。
长期在南京华能从事财务工作，南京华
财务负责 本科学历，会计师，曾任南京
展 航 能一直开展供应链业务，熟悉财务管
人 华能副总会计师。
理、供应链业务。
公司管理团队的成员各有所长，核心管理团队的从业履历和专业、
产业背景能够覆盖公司主营业务涉及的产业园投资建设运营业务、供
应链业务等领域，整体管理团队具备跨产业运作的资源和能力。
3、人员安排
除前述管理团队以外，公司凝聚了一支涵盖经营管理、工程管理、
地产规划、供应链运营、资本运营、审计监察等专业、产业背景的中
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层管理团队，这也是公司持续发展的坚实基础。目前，公司中层管理
团队成员部分来自于华能集团内相关企业内部招聘，部分成员来源于
市场化招聘，人员结构较为健康、稳定。
公司全资子公司南京宁华世纪置业有限公司（以下简称：宁华世
纪）、南京宁华物产有限公司（以下简称：宁华物产）拥有一批具备
多年房地产行业从业经验的经营管理团队和专业人才队伍，其运营总
监具备地产项目战略管理、投资开发、策划、商业运营的工作背景，
具有十几年地产行业工作经历，长期从事综合性项目全周期运作，具
有综合体项目从土地一级运作到后期运营跟踪的全流程工作经验。公
司将进一步给予宁华世纪和宁华物产管理团队充分的经营自主权，通
过多种方式引入优秀人才，不断完善人才激励与培养机制，提高员工
队伍的凝聚力和稳定性。
公司将充分发挥各层级经营团队的工作经验和管理优势，提升各
自业务板块的经营业绩，从而实现公司整体经营业绩的提升。
未来随着公司大宗商品智慧供应链及产业园运营的发展，公司将
进一步加大人才引进力度，进一步优化调整公司组织管理体系，以更
好地支撑业务的发展，推动公司创新发展。
综上，结合公司的组织结构、管理团队、人员安排等方面来看，
业务转型后公司具备跨产业运作的资源和能力。
（二）业务转型有利于提高公司质量，有利于持续增强公司盈利
能力
1、收购房地产项目
2017 年收购的房地产项目具有较强的盈利能力，2018 年房地产
业务实现销售收入 125,273.02 万元，净利润 49,703.67 万元。其中：
2018 年，江山汇项目交付住宅 387 套，宁华世纪实现销售收入
107,507.03 万元，净利润 48,813.37 万元。2019 年第一季度，宁华
世纪江山汇项目交付住宅合计 280 套；2018 年宁华物产销售房产
6,021.08 平方米，2019 年宁华物产江山汇金 E 座 36,085.82 平方米
8
（规划许可证面积）预计年内完成整栋销售，2019 年房地产业务可
实现较好经济效益。
根据公司与本次资产重组交易各方签署的《盈利预测补偿协议》，
相关交易对方承诺，宁华世纪 2017 年度、2018 年度、2019 年度、2020
年度累计实现的净利润不低于 127,428.00 万元；宁华物产 2017 年度、
2018 年度、2019 年度、2020 年度累计实现的净利润不低于 8,664.60
万元；否则交易对方将按照协议的约定对公司予以补偿。
根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告，宁华
世纪和宁华物产 2017 年度、2018 年度以及累计实现的扣除非经常性
损益后归属于母公司股东的净利润情况如下：
单位：万元
截止到 2018 年 12 月 31
2017 年度 2018 年度
项目 日累计实现净利润情况
宁华世纪 宁华物产 宁华世纪 宁华物产 宁华世纪 宁华物产
扣除非经常
性损益后归
属于母公司 -1,260.38 -1,355.39 48,830.32 877.72 47,569.94 -477.67
股东的净利
润
截至目前，前述业绩承诺及补偿承诺仍在履行过程中。按照前述
业绩承诺，2019 年-2020 年，宁华世纪应实现净利润 79,858.06 万元，
宁华物产应实现净利润 9,142.27 万元。
2019 年第一季度，宁华世纪江山汇项目交付住宅合计 280 套，
商铺和车位也将在 2019 年陆续出售交付，其他各个地块在 2019 年陆
续开工建设并交付，预计持续到 2021-2022 年，将为公司带来持续稳
定收入，有利于改善公司资产质量和持续盈利能力，增强抗风险能力
和可持续发展能力。
宁华物产 2017 年、2018 年实际实现的净利润情况与 2017 年资
产重组时宁华物产根据未来几年内的项目开发规划所作出的进度预
测存在一定的差异，主要原因是宁华物产建设中的江山汇金 E 座办公
楼项目，为适应市场需求，根据意向客户要求进行定制开发，并进行
9
了较大范围和程度的设计变更。目前宁华物产已与意向客户达成江山
汇金 E 座整栋销售的初步意向，预计 2019 年内完成整栋销售，可实
现较好经济效益，能够完成四年累计净利润的承诺。
2、供应链业务
根据前述发展规划，在履行相应的公司决策和信息披露程序后，
2018 年 8 月，公司以自有资金 5,002 万元参与出资成立江苏智链商
业保理有限公司，占该公司注册资本的比例为 25.01%。2018 年 11 月
起，公司开始逐步开展大宗商品智慧供应链集成服务业务，报告期内
共实现收入 4,106.12 万元。由于公司供应链业务 2018 年中开始起步，
供应链业务转型处于初期阶段，尚没有完成供应链业务各环节的布局，
因此 2018 年开展的该部分业务仅为供应链全流程管理的部分环节，
收入较低。
未来，一是华能能交将根据收购本公司时作出有关解决同业竞争
方面的承诺，不排除待时机成熟时将已成熟且盈利的有关大宗商品供
应链业务、物流业务等优质资产逐步注入公司，有利于提高公司质量，
增强公司盈利可持续性；二是华能集团火电占比较大，大宗燃料等的
采购为公司在华能集团系统内持续开展供应链业务提供了基础，为公
司带来稳定收入；三是公司将在冶金、能源、工程配送、备品备件等
大宗商品领域加大力度，强化业务布局。
综上，公司业务转型有利于提高公司质量，有利于持续增强公司
盈利能力。
（3）年报显示，报告期扭亏为盈的主要原因为电力资产的处置
收益及房屋销售收益，报告期供应链业务仅实现收入 4106.12 万元。
请结合你公司房地产业务的主要项目及其在建、竣工、预售和回款情
况，说明房地产业务是否具备盈利可持续性；供应链业务的盈利模式
及盈利可持续性。
回复：
（一）房地产业务盈利可持续性分析
10
公司地产业务主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目
的建设销售、持有物业的运营管理。2018 年，江山汇项目交付住宅
387 套，宁华世纪实现销售收入 107,507.03 万元，净利润 48,813.37
万元。2019 年第一季度，宁华世纪江山汇项目交付住宅合计 280 套，
宁华物产江山汇金 E 座预计 2019 年内完成整栋销售，2019 年房地产
业务可实现较好经济效益。
上述两个项目的建设销售包括江山汇 A 地块公寓项目、C 地块住
宅商铺项目、E 地块公寓项目及 B、D 地块商业综合体部分项目，江
山汇金 D 座存量房产销售及 E 座办公楼项目的建设销售。
截至 2018 年 12 月 31 日，公司房地产业务的主要项目及其在建、
竣工、预售和回款情况见下表：
竣工时间（或 报告期预
总建筑面积 在建面积 报告期回款
项目名称 项目业态 初步预计竣 售面积
（㎡） （㎡） 金额（万元）
工时间） （㎡）
2018 年 12 月
江山汇 C 地块 住宅、商铺 99,629 9,608.98 41,428.25 171,600.36
(部分)
江山汇 A 地块 公寓 72,651.5 72,651.5 2020 年 10 月* - －
江山汇 B 地块 商业综合体 218,478.59 － 2023 年 12 月 － －
江山汇 D 地块 商业综合体 51,618.19 － 2022 年 9 月 － －
江山汇 E 地块* 公寓 81,639.37 － 2020 年 11 月* － －
江山汇金 D 座 写字楼 48,395.5 － 2015 年 1 月 － 10,111
江山汇金 E 座 办公楼 36,085.82 36,085.82 2019 年 11 月 － －
*指主体或部分竣工。
2018 年仅完成了江山汇 C 地块部分住宅项目的交付，其他各个
地块在 2019 年陆续开工建设。
1、江山汇项目。江山汇 C 地块住宅总套数 673 套，已完成预售
667 套，2018 年已经交付 387 套，剩余部分已在 2019 年第一季度交
付。商铺和车位也将在 2019 年陆续出售交付。C 地块总货值约 23.96
亿元，2018 年回款金额约 17.16 亿元。江山汇 A、B、D、E 地块将依
次开工，其中 A 地块为公寓产品，规划打造一线瞰江公寓“长江之窗”，
已于 2018 年 8 月开工；B、D 地块为商业综合体，主要由 2 幢 150 米
11
高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约 10
万平方米的购物中心、7 万平方米的写字楼和 3 万平方米的酒店，并
拥有区域性地标建筑——长江观江平台，将于 2019 年内开工；E 地
块为公寓产品，预计 2019 年内开工。
2、江山汇金项目。江山汇金 E 座办公楼项目已于 2018 年 3 月
26 日完成主体结构封顶并通过“优质结构”验收，2018 年底已完成
主体建设，将于 2019 年竣工交付。该项目紧临长江、位置优越，宁
华物产已与意向客户达成整栋销售的初步意向，预计可实现较好经济
效益。
公司正抓紧上述江山汇、江山汇金项目的建设和销售工作，2019
年起将陆续交付，预计持续到 2021-2022 年，将为公司带来持续稳定
收入。
3、物业运营管理。宁华物产现有物业资产运营管理已初步实现
盈利，未来随着物业资产运营规模的提升，营业收入和利润将逐步增
长。
4、未来发展项目。公司目前正在积极寻找新的发展项目，正在
与华能能交（或华能集团）就体系内存量资产、土地的盘活进行协商，
为未来发展储备新的项目。
综上，公司房地产业务 2019 年确保盈利，2020-2022 年现有项
目陆续交付。因此，公司房地产业务具备盈利可持续性。
（二）供应链业务盈利模式及盈利可持续性分析
1、盈利模式
公司拟打造以互联网交易平台为引擎、智慧物流平台为基石、供
应链金融为手段、智慧供应链平台为支撑的现代供应链综合服务体系。
通过交易平台和物流服务连接上游供应商和最终用户，以核心用户信
用为支撑，通过控物流、控货权、核心交易数据分析，提高对供应链
各环节参与者的风险识别、控制能力，为供应链金融提供风险防控手
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段，并反之以供应链金融赋能整个供应链体系，增强供应链各环节客
户粘性。
公司发展的现代智慧供应链业务是通过互联网+等现代信息技术
手段，对从原材料采购到最终用户的全流程整合管理，有效降低供应
链各环节的交易、管理成本，同时在供应链金融服务方面取得增值收
益。公司供应链业务主要在平台自营、物流、供应链金融方面取得收
入和利润。与一般供应链公司相比，公司供应链业务有华能集团内部
大量业务作为基础支撑；与一般贸易、物流公司相比，公司供应链业
务具有全流程管理以及供应链金融赋能的优势。
2、盈利可持续性分析
（1）国家相关政策大力支持供应链行业发展
2017 年，国务院办公厅发布《关于积极推进供应链创新与应用
的指导意见》，将供应链创新与应用上升为国家战略。2018 年，商务
部等 8 部门联合发布《关于开展供应链创新与应用试点的通知》，明
确“现代供应链成为培育新增长点、形成新动能的重要领域”，再一
次巩固供应链在我国经济发展中的战略性地位。供应链的发展已确定
在未来一段时期处于风口期。
因此，公司未来发展供应链集成服务符合国家的产业政策方向。
（2）供应链行业市场空间巨大，具备良好的发展前景
前瞻产业研究院发布的《2018-2023 年中国供应链管理服务行业
市场前瞻与商业模式分析报告》显示，目前，中国超过 90%的外资企
业有物流及供应链外包需求，国内也有越来越多的企业开始向物流及
供应链外包发展。未来五年我国物流及供应链服务市场价值复合增长
率将保持在 10%左右，到 2023 年我国物流及供应链服务市场价值在 3
万亿美元左右。
（3）公司具备从事供应链业务的基础和优势
自 2015 年起，华能能交重点打造集电商平台、仓储物流、供应
链金融于一体的智慧供应链集成服务体系。目前华能能交的智慧供应
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链模式已比较成熟并连续几年实现盈利。华能集团火电占比较大，大
宗燃料等的采购为公司在华能集团系统内持续开展供应链业务提供
了基础，带来稳定收入，而高质量的智慧供应链服务体系又可助推集
团高质量发展。
经履行相应的公司决策和信息披露程序后，2018 年 8 月公司以
自有资金 5,002 万元参与出资成立江苏智链商业保理有限公司，占该
公司注册资本的比例为 25.01%。2018 年 11 月起公司开始逐步开展大
宗商品智慧供应链集成服务业务，报告期供应链业务实现收入
4,106.12 万元。未来将在冶金、能源、工程配送、备品备件等大宗
商品领域加大力度，强化业务布局。
公司供应链业务的开展和布局，是在董事会、经理层决策和管理
下独立进行的。但由于公司供应链业务 2018 年中开始起步，供应链
业务转型处于初期阶段，尚没有完成前述供应链业务各环节的布局，
因此 2018 年开展的该部分业务仅为供应链全流程管理的部分环节，
收入较低，同华能能交（包括其所属企业）存在较多关联交易事宜。
公司在开展关联交易时，一贯坚持“公平、公正、公开”的原则。未
来，公司不排除通过投资、资本运营、加大业务开发力度等各种手段，
加速供应链业务的布局，推进公司供应链业务逐步走向成熟，关联交
易比重将逐步下降。
供应链业务是华能能交发展的主要业务之一，而公司正处于供应
链业务开展及转型的初期阶段，因此不可避免和华能能交存在同业竞
争问题。对于同业竞争问题，根据华能能交收购本公司时作出有关解
决同业竞争方面的承诺，华能能交将采取合法及有效的措施，促使华
能能交控制的其他企业不从事与新能泰山相同或相似的业务。
基于上述承诺，华能能交不排除待时机成熟时将已成熟且盈利的
有关大宗商品供应链业务、物流业务等优质资产逐步注入公司，有利
于提高公司质量，增强公司盈利可持续性。
综上，公司供应链业务具备盈利可持续性。
14
（4）年报显示，报告期内，你公司房屋销售毛利率高达 60.99%，
比上年同期增加 36.16%。请结合 2017 年及 2018 年你公司房地产项
目所在地的宏观环境、房地产发展情况，以及你公司相关成本费用的
结转情况，说明你公司房地产业务毛利率较高的原因，是否较大幅度
偏离同行业可比公司的毛利率，如是，请进一步说明原因及合理性。
（一）公司房地产业务毛利率较高的原因分析
1、2017 年及 2018 年公司房地产项目所在地的宏观环境、房地
产发展情况
公司房地产项目主要位于南京市。2017 年度，南京房地产市场
在调控政策下，保持价格稳定。土地市场方面，2017 年南京土地供
应量稳中有升，创近年土地供应新高，涉及住宅用地比例有所提高。
为了调控过热的土地市场，2017 年南京土地拍卖政策继续收紧，对
热点区域住宅用地设定最高限价，有效调控了过热的土地市场，到下
半年，房企拍地已经趋于理性，市区涉及住宅用地块溢价率逐渐下降。
从区域分布来看，南京有计划的在远郊刚需板块供地，平衡之前高价
地块对应的改善型需求，稳定刚需需求。
2018 年在保持 2017 年调控政策连续性的基础上，在“房住不炒”
和“租购并举”总基调下，房地产市场调控政策密集出台，调控政策
体系不断完善，为房地产长效调控机制建设营造了稳定的市场环境，
回归理性购房已成 2018 年度南京房地产市场的主流趋势。在国家“房
子是用来住的，不是用来炒的”政策指导下，作为全国楼市重点城市
的南京，调控政策不断收紧，限购范围扩大至六合、溧水、高淳;加
大楼市监管力度，规范市场秩序，开启公开摇号购房模式;严禁个人
消费信贷资金违规流入房地产市场;积极推进住房租赁市场发展。政
策调控下的南京房地产市场呈现出平稳发展、理性回归的特点。
2018 年上半年，南京市陆续出台了关于人才落户的以及公积金利
好政策，对于买房人而言是利好消息，在降低了买房门槛的同时，公
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积金贷款比例提高，相关部门也在规范、监督开发商开放公积金贷款，
从而降低买房成本。
公司紧盯市场变化，适时抓住市场有利时机，及时取得物价部门
的批复，并于 2017 年 12 月及 2018 年 5 月分两次开盘，推出 673 套
房源，共有 1,132 组参与摇号，截至 2018 年底累计实现预售 667 套，
去化率达到 99.11%，销售情况良好。
根据安居客发布的南京市近年商品住宅平均价格结果显示，2014
—2018 平均价格分别为 17,934 元/平方米、18,432 元/平方米、21,514
元/平方米、25,704 元/平方米、26,391 元/平方米。在国家采取各项
调控政策下，南京市商品住宅价格并未下跌，且稳中有升，2018 年
较 2014 年平均价格涨幅 47.16%，2018 年较 2017 年上涨 2.67%。
2、公司相关成本费用的结转情况
（1）成本费用结转原则和方式
公司按照开发项目作为成本核算对象对成本进行归集。建设期间
按各类费用的发生情况归集至不同的开发项目，需分摊的费用按照既
定的分配原则在各项目之间分摊，即土地成本按照开发项目的建筑面
积进行分摊、公共配套设施费按照受益项目的建筑面积进行分摊、资
本化利息费用按照项目占用资金情况进行分摊），建设期在存货—开
发成本核算。项目竣工后将所归集的成本转入开发产品，在存货—开
发产品核算，根据可售面积计算出单位成本。项目实现销售后，根据
销售面积与单位成本由存货—开发产品结转主营业务成本。
（2）具体项目成本费用结转情况
①江山汇 C 地块项目
该项目为宁华世纪开发，宁华世纪所开发的项目分为江山汇 A、
B、C、D、E 五个，五个项目位于同一地块分批开发。C 地块于 2016
年 10 月开工，2018 年 12 月竣工，2018 年 12 月实现部分交付，A 地
块于 2018 年 8 月开工，目前处于建设阶段，B、D、E 地块于 2019 年
陆续开工。
16
公司在项目实现销售结转销售成本前，项目发生的土地成本、建
筑成本及开发间接费计入存货——开发成本；项目竣工后所对应发生
的成本转入存货——开发产品；项目实现交付确认收入后，对应的存
货开发产品转入销售成本；发生的与建设项目无关的相关费用计入期
间费用。
截至 2017 年末，江山汇项目累计发生存货开发成本 266,731.23
万元，其中土地成本 213,465.06 万元，建筑成本 28,044.13 万元，
开发间接费 25,222.04 万元。C 地块存货开发成本累计 63,089.89 万
元,其中分摊土地成本 40,409.45 万元（根据各地块建筑面积占比分
摊土地总成本），累计发生建筑成本 17,878.72 万元，累计发生开发
间接费 4,801.72 万元。
2018 年发生存货开发成本 39,170.93 万元，其中建筑成本
27,808.62 万元，开发间接费 11,362.31 万元。C 地块发生建筑成本
21,427.69 万元，发生开发间接费 2,117.06 万元。
截至 2018 年底，江山汇项目累计归集存货开发成本 305,902.16
万元，其中土地成本 213,465.06 万元，建筑成本 55,852.75 万元，
开发间接费 36,584.35 万元。 地块共计归集存货开发成本 86,634.64
万元，其中土地成本 40,409.45 万元，建筑成本 39,306.41 万元，开
发间接费 6,918.78 万元。
2018 年底 C 地块住宅项目竣工，存货开发成本 86,634.64 万元
转入开发产品。部分住宅实现交付确认收入 107,507.03 万元，该部
分实现销售的住宅对应的存货开发产品结转销售成本 37,170.65 万
元。
存货开发产品余额 49,463.99 万元，其中土地成本 23,066.43 万
元，建筑成本 22,456.24 万元，开发间接费 3,941.32 万元。
存货开发成本余额 219,267.52 万元，其中土地成本 173,055.61
万元，建筑成本 16,546.34 万元，开发间接费 29,665.57 万元。存货
开发成本按照地块划分余额：A 地块余额 38,918.13 万元，B 地块余
17
额 110,723.38 万元，D 地块余额 26,078.86 万元，E 地块余额
41,435.66 万元，配套公共设施（变电站及观江平台）2,111.49。
存货开发产品及存货开发成本合计余额 268,731.51 万元。
发生的与建设项目无的相关费用计入当期损益：2017 年发生期
间费用 1,450.91 万元，其中销售费用 824.74 万元，管理费用 626.17
万元；2018 年发生期间费用 2,766.24 万元，其中销售费用 2,022.26
万元，管理费用 743.98 万元。
根据 C 地块的可售面积计算出单位面积成本，按照销售面积结转
销售成本。
以上开发成本归集、分摊方式及成本结转过程，已经会计师审核
无误。
②江山汇金 D 座项目、南通房产项目
江山汇金 D 座为宁华物产开发，南通房产项目为宁华物产购买，
江山汇金 D 座于 2015 年 1 月已经开发完成，成本已经按照既定的归
集方法完成。南通房产按照购买价格确定成本。
3、公司房地产业务毛利率分析
公司 2017 年、2018 年房产销售毛利率具体情况如下：
单位：万元
2017 年度 2018 年度
销售面积 销售 销售面积 销售 销售
房产性质 销售成本 毛利 毛利率 毛利 毛利率
（平方米） 金额 （平方米） 金额 成本
住宅（江山汇
35,329.04 107,507.03 37,170.65 70,336.38 65.42%
C 地块）
办公（江山汇
1,679.27 2,731.42 1,974.11 757.31 27.73% 6,021.08 9,981.36 7,344.94 2,636.43 26.41%
金 D 座）
住宅（江苏南
7,791.30 3,788.59 2,927.11 861.48 22.74% 7,111.96 3,451.12 2,659.73 791.39 22.93%
通市房产）
合计 9,470.57 6,520.01 4,901.22 1,618.79 24.83% 48,462.08 120,939.52 47,175.32 73,764.19 60.99%
根据上表数据分析：
1、2017 年度、2018 年度江山汇金 D 座办公楼项目毛利率分别为
27.73%和 26.41%，毛利率变化不大。
18
2、2017 年度、2018 年度南通市房产销售毛利率分别为 22.74%
和 22.93%，毛利率基本一致。
3、2018 年江山汇 C 地块住宅项目毛利率 65.42%，主要原因是江
山汇 C 地块是在企业原有工业用地基础上升级改造项目，于 2014 年
7 月完成土地出让手续，因拆迁造成土地交付延迟，2016 年底才开工
建设。因该项目是自有土地升级且取得土地时间较早，所以土地成本
较低，故毛利率较高。
4、公司 2018 年房产销售毛利率为 60.99%，同比增加 36.16%，
主要原因是 2018 年江山汇 C 地块住宅项目毛利率偏高。
综上，公司房地产业务毛利率较高的主要原因：一是因该项目是
自有土地升级且取得土地时间较早，土地成本较低；二是南京市近几
年商品住宅销售平均价格持续稳步提升，2018 年较 2014 年涨幅达 47%，
市场价格的提升，进一步提高了公司的毛利率水平；三是公司抓住市
场有利时机，及时获得价格审批，实现摇号销售。另外，公司正确归
集开发成本、合理确定分摊方式、准确进行成本结转，对公司房地产
开发成本核算准确。
（二）与同行业公司比较分析
公司按照如下标准选取了同行业上市公司：
1、选取上市公司的行业分类属于中国证监会《上市公司行业分
类指引》中规定的房地产业；
2、为了增强时间可比性，选取截至 2019 年 4 月 12 日已经披露
2018 年年报的上市公司。
同行业上市公司 2018 年的毛利率情况具体如下：
序号 证券代码 证券简称 2018 年毛利率（%）
1 000608.SZ 阳光股份 79.32
2 000718.SZ 苏宁环球 60.95
3 000069.SZ 华侨城 A 60.35
4 000886.SZ 海南高速 59.19
5 000965.SZ 天保基建 57.65
6 600622.SH 光大嘉宝 56.97
19
7 000029.SZ 深深房 A 56.86
8 200029.SZ 深深房 B 56.86
9 600848.SH 上海临港 56.59
10 900928.SH 临港 B 股 56.59
11 600663.SH 陆家嘴 53.97
12 900932.SH 陆家 B 股 53.97
13 000011.SZ 深物业 A 52.81
14 200011.SZ 深物业 B 52.81
15 600639.SH 浦东金桥 51.93
16 900911.SH 金桥 B 股 51.93
17 600007.SH 中国国贸 51.56
18 000402.SZ 金融街 48.6
19 600064.SH 南京高科 48.11
20 900957.SH 凌云 B 股 47.41
21 000042.SZ 中洲控股 47.08
22 000631.SZ 顺发恒业 46.8
23 002208.SZ 合肥城建 46.35
24 600173.SH 卧龙地产 44.73
25 600823.SH 世茂股份 44.56
26 600773.SH 西藏城投 43.55
27 600675.SH 中华企业 43.05
28 600077.SH 宋都股份 42.74
29 600604.SH 市北高新 42.52
30 900902.SH 市北 B 股 42.52
31 000031.SZ 大悦城 42.51
32 001979.SZ 招商蛇口 39.49
33 000006.SZ 深振业 A 38.79
34 600067.SH 冠城大通 37.96
35 000002.SZ 万科 A 37.48
36 601155.SH 新城控股 36.69
37 600657.SH 信达地产 34.87
38 600246.SH 万通地产 34.06
39 601588.SH 北辰实业 33.49
40 600266.SH 北京城建 32.91
41 600376.SH 首开股份 32.74
42 600094.SH 大名城 32.48
43 900940.SH 大名城 B 32.48
44 002146.SZ 荣盛发展 31.46
45 000736.SZ 中交地产 30.88
46 000732.SZ 泰禾集团 30.36
47 000560.SZ 我爱我家 30.2
48 600748.SH 上实发展 30.03
20
49 600565.SH 迪马股份 29.92
50 000014.SZ 沙河股份 29.51
51 000615.SZ 京汉股份 29.5
52 000656.SZ 金科股份 28.57
53 600724.SH 宁波富达 28.11
54 600466.SH 蓝光发展 27.75
55 600649.SH 城投控股 27.63
56 000671.SZ 阳光城 26.06
57 000897.SZ *ST 津滨 25.27
58 000667.SZ 美好置业 24.88
59 600158.SH 中体产业 24.06
60 000514.SZ 渝开发 23.76
61 600665.SH 天地源 21.85
62 002285.SZ 世联行 21.66
63 600791.SH 京能置业 20.83
64 600223.SH 鲁商置业 20.27
65 000043.SZ 中航善达 19.64
66 600716.SH 凤凰股份 18.88
67 000573.SZ 粤宏远 A 18.33
68 000502.SZ 绿景控股 14.81
69 600807.SH *ST 天业 13.65
70 000918.SZ 嘉凯城 13.18
71 200160.SZ 东沣 B 11.95
72 600696.SH ST 岩石 5.43
中位数 35.78
平均值 37.54
数据来源：Wind 资讯
从上表数据分析：
（1）上述 72 家公司房地产销售毛利率平均值是 37.54%，多数
同行业公司因在业务定位、业务区域及经营业态等方面存在较大差异，
而且同一地区一般住宅毛利率水平较高，商业、办公用房毛利率水平
较低，毛利率数据不完全具备可比性，且对大多数公司无法采集到南
京地区住宅销售的毛利率数据。
（2）公司从上表 72 家房地产企业中进行查找，业务区域及经营
业态较为相似的仅有两家公司，可采集到相关数据，分别为苏宁环球
和南京高科：
21
苏宁环球 2018 年度综合毛利率为 60.95%，其中房地产销售毛利
率 65.05%，在南京地区的房地产销售毛利率 68.27%；南京高科综合
毛利率为 48.11%，其中房地产销售毛利率 51.45%，在南京地区的房
地产销售毛利率 47.13%。公司 2018 年房地产销售毛利率 60.99%，介
于南京高科和苏宁环球在南京地区房地产销售毛利率之间。
从业务区域进行比较，公司与两家公司相关项目同处于南京市区。
从经营业态进行比较，根据两家公司 2018 年报披露的有关项目
情况，经公司对两公司披露的项目情况的研究分析，两家公司 2018
年交付的项目主要为住宅项目（其他房地产企业，公司无法分析其业
态），与公司基本一致；另外，南京高科含部分经济适用住房项目，
因此毛利率相对偏低一些。
综上，公司选取与 2018 年交付项目所在同地区、经营业态较为
相似的同行业进行比较，毛利率大致一致，未偏离同行业水平，因此
毛利率是合理的。
2.年报显示，报告期内资产处置收益高达 5.77 亿元，系报告期
内向华能泰山电力有限公司（以下简称"泰山电力"）出售除应收股利、
应交税费及所持有的鲁能泰山曲阜电缆有限公司（以下简称“曲阜电
缆”）51%股权外的全部资产和负债形成。请你公司补充说明上述资产
处置涉及的股权转让时点，涉及到影响合并报表范围的，补充说明不
再纳入合并报表范围的具体时点和依据，投资收益的会计处理过程。
请年审会计师对处置损益会计处理的准确性和合规性发表意见。
回复：
（一）资产处置涉及的股权转让时点
公司资产处置涉及的转让时点是 2018 年 2 月 1 日。
公司于 2018 年 1 月 29 日召开 2018 年第一次临时股东大会,审议
通过了《关于公司重大资产出售方案的议案》、《关于签订附生效条件
的＜资产出售协议＞的议案》、《关于签订附生效条件的＜资产出售协
议之补充协议＞的议案》等相关议案。
22
华能泰山电力有限公司（以下简称：泰山电力）于 2018 年 1 月
31 日支付本次交易对价的 70%，剩余 30%款项于 2018 年 7 月支付完
毕。
根据公司与泰山电力签署的《资产交割确认书》，双方一致确认
以 2018 年 2 月 1 日为标的资产的交割日，双方正式办理和实施标的
资产交割手续，包括核验相关移交资产、签署和交换相关移交清册和
确认书等，泰山电力对公司交付的标的资产的法律和事实状态不存在
任何异议。根据《资产交割确认书》，双方进一步确认，自交割日起，
标的资产交付义务视为履行完毕（而无论标的资产是否已实际完成交
付或产权过户），泰山电力即成为标的资产合法所有者，标的资产的
全部权利、义务、责任和风险均由泰山电力享有和承担。公司不再享
有与标的资产有关的任何权利，也不承担标的资产有关的任何义务或
责任。
（二）合并报表范围变化的具体时点和依据
1、合并报表范围变化的具体时点
合并报表范围发生变化的具体时点是 2018 年 2 月 1 日。
根据《资产交割确认书》，公司与泰山电力于 2018 年 2 月 1 日对
标的资产进行了交割，自 2018 年 2 月 1 日起，公司的合并报表范围
发生变化：减少了山东华能莱芜热电有限公司、山东华能莱州风力发
电有限公司、山东华能聊城热电有限公司及山东新能泰山西周矿业有
限公司四家公司。
2、合并报表范围变化的依据
根据《企业会计准则第 20 号——企业合并》应用指南规定，“同
时满足下列条件的，通常可认为实现了控制权的转移”，公司逐条进
行了核查，具体情况如下:
(1)企业合并合同或协议已获股东大会等通过。
公司于 2018 年 1 月 29 日召开 2018 年第一次临时股东大会决议,
审议通过了《关于公司重大资产出售方案的议案》、《关于签订附生效
23
条件的＜资产出售协议＞的议案》、《关于签订附生效条件的＜资产出
售协议之补充协议＞的议案》等相关议案。该事项已获股东大会通过。
(2)企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批
准。
2018 年 1 月 18 日，公司收到华能集团《关于新能泰山资产置出
的批复》（华能资函【2018】25 号），同意本次交易方案。该事项已
获有权部门批准。
(3)参与合并各方已办理了必要的财产权转移手续。
对于出售资产涉及更名或资产权属变更登记的，在 2018 年 2 月
1 日虽未完成办理相关手续，但双方约定对该等资产的占有、使用、
收益、处分权等相关风险、义务和责任自 2018 年 2 月 1 日起转移。
且出售的固定资产、无形资产已于 2018 年 2 月 1 日起由泰山电力占
有和使用，其他资产已经由泰山电力承接。
在公司和泰山电力签订的《资产交割确认书》中，双方进一步确
认：
①双方于 2018 年 2 月 1 日正式办理和实施标的资产交割手续，
包括核验移交资产、签署和交换相关移交清册和《资产交割确认书》，
泰山电力对公司交付的标的资产的法律和事实状态不存在任何异议。
②自 2018 年 2 月 1 日起，标的资产的交付义务视为履行完毕（而
不论标的资产是否已实际完成交付和产权过户登记），泰山电力即成
为标的资产的合法所有者，标的资产的全部权利、义务、责任和风险
均由泰山电力享有和承担；公司则不再享有与标的资产有关的任何权
利，也不承担与标的资产有关的任何义务或责任。
③自 2018 年 2 月 1 日起，标的资产中所包含的全部债权，由泰
山电力享有；标的资产中所包含的全部债务，由泰山电力承担。
该事项已办理了必要的财产权转移手续。
（4）合并方或购买方已支付了合并价款的大部分(一般应超过
50%)，并且有能力、有计划支付剩余款项。
24
购买方泰山电力于 2018 年 1 月 31 日支付了总价款 82,861.39 万
元的 70%，即 58,002.70 万元，剩余 30%款项也已于 7 月份支付完毕。
（5）合并方或购买方实际上已经控制了被合并方或被购买方的财
务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险
自 2018 年 2 月 1 日后，合并方泰山电力已经实际控制了被合并
方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险。公司已
不再对处置的子公司实施控制，实际控制和经营管理权已转移，不再
享有标的公司的收益、也不承担标的公司相应的风险。
经逐条核对，公司出售四家子公司，自 2018 年 2 月 1 日实施资
产交割后，不再纳入合并报表范围，符合《企业会计准则第 20 号—
—企业合并》应用指南的相关要求。
（三）投资收益的会计处理过程
公司根据所交割净资产的账面价值、缴纳的相关税费与收到对价
的差额确认投资收益：交割日转让资产的账面价值为 24,838.89 万元，
包括电力、煤炭业务子公司的净资产和母公司的相关净资产，发生相
关税费 323.90 万元，收到交易对价 82,861.39 万元，确认投资收益
为 57,698.60 万元。
会计分录如下（单位：万元）：
1、交割日转让资产
借：其他应收款—泰山电力 142,763.03
贷：银行存款 138.29
应收利息 172.62
其他应收款 1,392.14
其他流动资产 15,705.68
可供出售金融资产 42,106.22
长期股权投资 45,633.19
固定资产 2,875.36
无形资产 15.50
25
坏账准备 34,724.03
2、交割日转让负债
借：短期借款 60,000.00
应付账款 252.76
应付利息 276.40
应付职工薪酬 20,178.10
应交税费 260.94
其他应付款 1,914.44
一年内到期的非流动负债 35,000.00
资本公积 41.50
贷：其他应收款—泰山电力 117,924.14
3、出售净资产与取得的价款确认投资收益
借：银行存款 82,861.39
贷：其他应收款—泰山电力 24,838.89
（142,763.03-117,924.14）
投资收益 58,022.50
4、出售资产缴纳税费
借：投资收益 323.90
贷：应交税费 323.90
出售资产实现的收益扣除缴纳税费后，公司确认投资收益净额为
57,698.60 万元。
（四）年审会计师对处置损益会计处理的准确性和合规性的意见
大信会计师事务所（特殊普通合伙）对处置损益会计处理的准确
性和合规性发表了意见，认为：“经核查，我们认为新能泰山报告期
对处置损益会计处理准确、合规。”
具体详见其出具的《大信会计师事务所关于对山东新能泰山发电
股份有限公司年报问询函的回复》。
26
3.年报显示，你公司 2017 年收购宁华物产时与交易各方签署的
《盈利预测补偿协议》及其补充协议约定，交易对方华能能交、南京
华能南方实业开发股份有限公司（以下简称“南京华能”）承诺，宁
华物产 2017 年度、2018 年度、2019 年度、2020 年度累计实现的净
利润（以当年经审计的扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利
润为准）不低于 8,664.60 万元，否则交易对方将按照相关协议的约
定对公司予以补偿。2017 年、2018 年宁华物产分别实现净利润
-1,355.39 万元及 890.3 万元，2017 年、2018 年盈利预测净利润为
2,347.44 万元及 2,505.33 万元。此外，年报显示，业绩承诺的完成
情况对商誉减值测试无影响，报告期内未计提商誉减值准备。请你公
司：
（1）说明宁华物产实际实现净利润与盈利预测差异较大的原因
及合理性、是否有损上市公司利益的情形、2017 年至 2020 年实现承
诺净利润的可能性，并充分提示相关风险。
回复：
（一）2017 年收购宁华物产时业绩承诺情况
根据《上市公司重大资产重组管理办法》、《公开发行证券的公
司信息披露内容与格式准则第 26 号——上市公司重大资产重组》等
相关法规、业务规则的有关规定，在 2017 年收购宁华物产时，公司
并未编制并申报宁华物产的盈利预测报告，会计师也未出具对应的盈
利预测审核报告。
宁华物产根据未来几年内的项目开发规划，预测其 2017 年至
2020 年扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润情况如下表
所示：
单位：万元
公司名称 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
宁华物产 2,347.44 2,505.33 2,661.51 1,150.32
根据公司 2017 年收购宁华物产时与交易各方签署的《盈利预测
补偿协议》及其补充协议约定，交易对方华能能交、南京华能承诺，
27
宁华物产 2017 年度、2018 年度、2019 年度、2020 年度累计实现的
净利润（以当年经审计的扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净
利润为准）不低于 8,664.60 万元，否则交易对方将按照相关协议的
约定对公司予以补偿。
截至目前，前述业绩承诺及补偿承诺仍在履行过程中，相关承诺
人无违反上述承诺的情形。
（二）2017 年、2018 年宁华物产实现净利润情况
根据大信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的大信审字[2018]
第 1-01557 号、大信审字[2019]第 1-01313 号审计报告，宁华物产
2017 年度、2018 年度以及累计实现的扣除非经常性损益后归属于母
公司股东的净利润情况如下：
单位：万元
截止到 2018 年 12 月 31
项目 2017 年度 2018 年度
日累计实现净利润情况
扣除非经常性损
益后归属于母公 -1,355.39 877.72 -477.67
司股东的净利润
（三）宁华物产实际实现净利润与盈利预测差异较大的原因及合
理性、是否有损上市公司利益的情形、2017 年至 2020 年实现承诺净
利润的可能性
宁华物产 2017 年、2018 年实际实现的净利润情况与 2017 年资
产重组时宁华物产根据未来几年内的项目开发规划所作出的进度预
测存在一定的差异，主要原因是宁华物产建设中的江山汇金 E 座办公
楼项目，为适应市场需求，根据意向客户要求进行定制开发，并进行
了较大范围和程度的设计变更。因设计变更宁华物产需重新办理报批
手续，造成相关项目阶段性停工及工期延后，导致宁华物产 2017 年、
2018 年实际实现的净利润情况与前述 2017 年、2018 年的预测存在一
定差异。
截至目前，宁华物产江山汇金 E 座办公楼项目已于 2018 年 3 月
26 日完成主体结构封顶并通过“优质结构”验收，2018 年底已完成
28
主体建设，将于 2019 年竣工交付，公司正抓紧该项目的建设和销售
工作。江山汇金 E 座紧临长江、位置优越，目前宁华物产已与意向客
户达成整栋销售的初步意向，预计 2019 年内完成整栋销售，可实现
较好经济效益。
此外，宁华物产现有物业资产运营管理已初步实现盈利，随着物
业资产运营规模的提升，其营业收入和利润将逐步增长。
鉴于以上原因，宁华物产能够完成 2017 年度、2018 年度、2019
年度、2020 年度累计实现的净利润（以当年经审计的扣除非经常性
损益后归属于母公司股东的净利润为准）不低于 8,664.60 万元的业
绩承诺，不存在有损上市公司利益的情形。
（四）相关风险提示
根据公司 2017 年收购宁华物产时与交易各方签署的《盈利预测
补偿协议》及其补充协议约定，交易对方华能能交、南京华能承诺，
宁华物产 2017 年度、2018 年度、2019 年度、2020 年度累计实现的
净利润（以当年经审计的扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净
利润为准）不低于 8,664.60 万元，否则交易对方将按照相关协议的
约定对公司予以补偿。截至目前，前述业绩承诺及补偿承诺仍在履行
过程中，相关承诺人无违反上述承诺的情形。
宁华物产 2017 年、2018 年实际实现的净利润情况与 2017 年资
产重组时宁华物产根据未来几年内的项目开发规划所作出的进度预
测存在一定的差异，根据公司的整体发展规划，公司正不断加快相关
项目的投资建设力度，争取实现整栋销售并提前交付，但若未来房地
产行业相关政策、市场环境等发生重大变化，仍然存在前述业绩承诺
无法完成的风险。
待业绩承诺期结束后，如果宁华物产没有完成前述业绩承诺，交
易对方华能能交、南京华能将按照相关协议的约定对公司予以补偿，
补偿方式为股份补偿和现金补偿，且应优先以股份补偿方式对公司进
行补偿，上述风险整体可控。
29
请相关投资者注意投资风险。
（2）说明宁华物产盈利情况欠佳且远低于盈利预测数的前提下，
不计提商誉减值的原因及合规性；结合《会计监管风险提示第 8 号—
—商誉减值》，全面自查你公司是否按照上述风险提示的要求进行商
誉减值测试、是否充分披露减值测试参数，如否，请补充披露。请年
审会计师对上述商誉减值会计处理的准确性、合规性发表明确意见。
回复：
（一）宁华物产盈利情况欠佳不计提商誉减值的原因及合规性
公司 2017 年度合并宁华物产系同一控制下的企业合并，不产生
商誉。相关各方做出的业绩承诺是基于 2017 年度合并宁华物产时的
财务状况做出，与产生商誉的时点无直接关系。
宁华物产的盈利情况与 2017 年资产重组时宁华物产根据未来几
年内的项目开发规划所作出的进度预测存在一定的差异，主要原因是
宁华物产建设中的江山汇金 E 座办公楼项目，为适应市场需求，根据
意向客户要求进行定制开发，并进行了较大范围和程度的设计变更。
因设计变更宁华物产需重新办理报批手续，造成相关项目阶段性停工
及工期延后，导致宁华物产 2017 年、2018 年实际实现的净利润情况
与前述 2017 年、2018 年的预测进度存在一定差异。江山汇金 E 座预
计 2019 年内完成整栋销售，可实现较好经济效益，能够完成业绩承
诺。
报告期末公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定
对商誉进行了减值测试，该测试按照宁华物产的项目交付进度进行商
誉减值测试。经测试，包含商誉资产组的可回收金额为 33,982.48 万
元，大于包含商誉的资产组的账面价值 20,539.12 万元，因此，不计
提商誉减值是合规的。
（二）结合《会计监管风险提示第 8 号——商誉减值》，全面自
查是否按照上述风险提示的要求进行商誉减值测试
30
公司按照《会计监管风险提示第 8 号——商誉减值》的要求，对
照常见问题逐条进行了自查。经自查，已经按照上述风险提示的要求
进行了商誉减值测试，符合《会计监管风险提示第 8 号——商誉减值》
的要求。
具体测试过程具体如下：
公司报告期末组织相关财务务人员和业务人员对宁华物产、宁华
世纪置业有限公司（以下简称：宁华世纪）进行了减值测试，同时聘
请了资产评估机构对商誉减值测试出具评估报告。
1、确定商誉相关的资产组或资产组组合
宁华物产位于江苏省南京市，从事房地产开发、物业管理及资产
运营业务，主要资产是房地产项目资产及少量固定资产，宁华物产向
客户提供房产销售、出租、提供物业服务，能够独立产生现金流量。
宁华物产在考核、核算和管理方面都相对独立，公司管理层对宁华物
产使用和处置是单独决策的，所以将宁华物产认定为单独的资产组。
宁华世纪位于江苏省南京市，从事房地产开发，主要资产是房地
产项目资产及少量固定资产，宁华世纪向客户提供房产销售，能够独
立产生现金流量。宁华世纪在考核、核算和管理方面都相对独立，公
司管理层对宁华世纪使用和处置是单独决策的，所以将宁华世纪认定
为单独的资产组。
2、对资产组进行减值测试
（1）测试方法的选择。
公司对宁华物产、宁华世纪没有销售意图，不存在销售协议价格，
无活跃交易市场，同时也无法获取同行业类似资产交易案例，故无法
可靠估计宁华物产、宁华世纪的市场价值(公允价值)减去处置费用后
的净额。根据《企业会计准则第 8 号—资产减值》，无法可靠估计资
产组的公允价值减去处置费用后的净额时，应当以该资产组预计未来
现金流量的现值作为其可收回金额。
31
根据宁华物产、宁华世纪经营现状、经营计划及发展规划的了解，
以及对其所依托的相关行业、市场的研究分析，公司认为宁华物产、
宁华世纪在未来时期里具有可预期的持续经营能力和盈利能力。
经过以上分析，宁华物产、宁华世纪应采用预计未来现金净流量
的现值估计可收回金额。
（2）测试过程。
针对宁华物产，商誉减值测试是基于资产组涉及的宁华物产在持
续经营并年度内均匀获得净现金流等假设前提下得出的结论。公司根
据宁华物产历史年度经营情况、项目建设情况、项目建设规划、市场
营销计划及对预测期经营业绩的预算等资料对宁华物产预测期内的
销售收入、开发成本、税金及附加、管理费用、销售费用、现金流进
行了预测。
针对收入预测的合理性说明如下：
根据宁华物产的经营状况和未来发展前景预测，宁华物产未来经
营分两个阶段，第一阶段为 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，
预测期为 3 年，在此阶段，宁华物产主要从事房地产项目的开发与销
售，主营收入主要来源于房地产开发项目的销售，预计 2019-2021 年
平均收入为 35,136.14 万元，平均利润率为 17.85%。
第二阶段为稳定期，在此阶段，宁华物产主要从事持有性物业经
营，主营收入主要来源于持有型物业经营性收入，第二阶段的平均利
润率为 9.58%。
房地产行业不同阶段业态不同，通行做法是针对不同阶段选取
不同模型采用不同的折现率，对商誉减值进行测试。
根据宁华物产两个阶段不同的主要经营业务，第一阶段宁华物
产主要从事房地产项目的开发与销售，主营收入主要来源于房地产开
发项目的销售，其未来的发展受国民经济的发展和宏观调控政策影响
较大，导致企业未来经营战略的实施存在一定的不确定性，因此，通
过对所面临的风险的综合衡量，公司第一阶段选择采用加权平均资本
32
成本 WACC（税前）模型计算折现率。第二阶段宁华物产主要从事持
有性物业经营(物业费收入和出租租金收入），主营收入主要来源于持
有型物业经营性收入，企业经营风险较小，公司选择采用累加法。
第二阶段与第一阶段相比，宁华物产经营所面临的风险存在较
大差异，若依然采用第一阶段的折现率模型将不能真实反映资产组未
来的价值，因此公司通过对未来的经营情况和面临的经营风险分析，
经与评估师充分讨论，认为第二阶段选择采用累加法更为合理。
同时，公司参考 2017 年发行股份购买资产时，中联资产评估集
团有限公司出具的《资产评估报告》 中联评报字[2016]第 1205 号），
该评估结果经国务院国资委评估备案且经中国证监会审核通过，同样
按照房地产项目开发与销售、从事持有性物业经营两个阶段，折现率
模型分别选取加权平均资本成本模型 WACC（税前）、累加法，确定的
折现率分别为 11.46%、7%。公司本次商誉减值测试确定的折现率均
高于发行股份购买资产时的折现率，对本次估值结果更为谨慎。
税前折现率计算过程及合理性说明如下：
第一阶段折现率的确定。第一阶段采用加权平均资本成本模型
WACC（税前）确定折现率 r
式中：T：所得税率
Re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股
权资本成本；
式中：rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε ：评估对象的特性风险调整系数；
β e：评估对象股权资本的预期市场风险系数。
（a）无风险收益率 rf
33
无风险报酬率通常可以参考政府发行的长期国债到期收益率来
确定，本次采用中长期国债平均到期收益率确定无风险报酬率为
3.9773%。
（b）市场预期报酬率 rm
市场风险溢价 Rpm 的确定
以沪市 A 股 2000 年至 2018 年“10 年复合增长率”的平均水平，
得出市场预期报酬率为：rm =9.61%。
（c）β e 值
鉴于宁华物产的主营业务属于房地产行业，通过“wind 资讯情
报终端”查询国内 A 股上市公司近 24 个月剔除财务杠杆的 Beta 系数
后，以平均值确定预期无财务杠杆风险系数的估计值 β u=0.7270，
参照类似上市公司的平均资本结构结合企业实际情况确定企业的目
标资本结构(D/E)，由此计算出企业的 Beta。最后得到评估对象权益
资本预期风险系数的估计值为 β e =0.9116。
证券代码 证券简称 Beta(剔除财务杠杆) 带息债务/股权价值 %
000668.SZ 荣丰控股 0.5517 53.4114
000014.SZ 沙河股份 0.7459 6.1371
000514.SZ 渝开发 0.7120 49.4206
000036.SZ 华联控股 0.8782 9.4982
600503.SH 华丽家族 0.7437 25.1198
000608.SZ 阳光股份 0.7545 66.6446
002314.SZ 南山控股 0.5106 41.6745
600555.SH 海航创新 0.7089 29.2610
600159.SH 大龙地产 0.8912 10.9983
600730.SH 中国高科 0.7732 46.3151
平均值 0.7270 33.8481
D
e u (1 (1 t ) )
E
=0.9116
本次评估β 值的选取，是在公司与评估师进行充分沟通的情况下，
根据评估通行做法，公司选取一定数量的同行业可比上市公司相关数
据进行计算。由于同行业上市公司较多，公司选取沪深股市正常范围
34
之内的数据，对于奇高或奇低的的异常数据予以剔除，同时选取 10
个以内的可比公司数据作为参考值。
（d）权益资本成本 re
考虑到宁华物产在公司的融资条件、资本流动性以及公司的治理
结构和公司未来资本债务结果等方面与可比上市公司的差异性所可
能产生的特性个体风险，设公司特性风险调整系数 ε =3%；最终得到
评估对象的权益资本成本。
=0.1211
（e）宁华物产预测期所得税率按 25%进行预测。
（f）贷款利率，根据宁华物产目前执行的加权平均贷款利率 4.96%
计算。
（g）计算评估对象的债务比率 Wd 和评估对象的权益比率 We
0.2529
0.7471
（h）折现率 WACC
根据公式得：
=0.1330
综上，第一阶段折现率为 13.30%。
第二阶段折现率的确定。第二阶段的折现率采用累加法计算确定，
根据累加法基本原理，权益资本报酬率来自两个基本点方面，一方面
35
是对资金时间价值的补偿，另一方面是对投资所承担的风险的补偿，
公式表示如下：
r=无风险报酬率+风险报酬率
其中： r：适用的折现率，即资本报酬率
无风险报酬率本次评估按照中国人民银行 2015 年 10 月 24 日调
整后的五年期定期存款利率 2.75%确定。作为商业使用的物业出租风
险与物业位置、周围商业环境、市场因素、国家及地方经济情况等众
多因素有关，有一定的风险，商业用房风险报酬率一般为 4%~7%，综
合考虑本次测试资本化率如下：
中长期期定期存款利率（安全利率） 2.750%
营业风险补偿率 3.000%
非流动性补偿率 0.500%
投资管理补偿率 0.500%
资本补偿率 1.250%
小计：风险调整率 5.250%
总计=安全利率+风险调整值 8.000%
综上，第二阶段折现率为 8.00%。
商誉减值测试情况如下：
单位：万元
项目 宁华物产
商誉账面余额① 4,742.98
商誉减值准备余额② -
商誉账面价值③=①-② 4,742.98
资产组账面价值④ 15,796.14
包含商誉的资产组的账面价值⑤=④+③ 20,539.12
资产组预计未来现金流量的现值（可回收金额）⑥ 33,982.48
商誉减值损失（大于 0 时）⑦=⑤-⑥ -
根据评估结果，公司相关资产组预计未来现金流量的现值为
33,982.48 万元，超出包含商誉的资产组的账面价值 13,443.36 万元。
针对宁华世纪，商誉减值测试是基于资产组涉及的宁华世纪在持
续经营并年度内均匀获得净现金流等假设前提下得出的结论。公司根
据宁华世纪历史年度经营情况、项目建设情况、项目建设规划、市场
36
营销计划及对预测期经营业绩的预算等资料对宁华世纪预测期内的
销售收入、开发成本、税金及附加、管理费用、销售费用、现金流进
行了预测。
针对收入预测的合理性说明如下：
根据宁华世纪 2018 年度经营情况、项目建设情况、项目建设规
划、市场营销计划及对预测期经营业绩的预算等资料对宁华世纪预测
期内的各类收入进行了预测，根据宁华世纪的经营状况和未来发展前
景预测，宁华世纪未来经营分两个阶段，第一阶段为 2019 年 1 月 1
日至 2023 年 12 月 31 日，预测期为 5 年，在此阶段，宁华世纪主
要从事房地产项目的开发与销售，主营收入主要来源于房地产开发项
目的销售，预计 2019-2023 年平均收入为 93,964.40 万元、平均利润
率为 19.97%。
第二阶段为稳定期，在此阶段，宁华世纪主要从事持有性物业经
营，主营收入主要来源于持有型物业经营性收入，第二阶段的平均利
润率为 44.54%。
根据宁华世纪两个阶段不同的主要经营业务，第一阶段主要从事
房地产项目的开发与销售，主营收入主要来源于房地产开发项目的销
售，公司第一阶段选择采用加权平均资本成本 WACC（税前）模型计
算折现率；第二阶段主要从事持有性物业经营，主营收入主要来源于
持有型物业经营性收入，公司第二阶段选择采用累加法。
税前折现率计算过程及合理性说明如下：
第一阶段折现率的确定。第一阶段评估采用加权平均资本成本模
型 WACC（税前）确定折现率 r
式中： T：所得税率
Re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股
权资本成本；
37
式中：rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε ：评估对象的特性风险调整系数；
β e：评估对象股权资本的预期市场风险系数。
（a）无风险收益率 rf
无风险报酬率通常可以参考政府发行的长期国债到期收益率来
确定，本次采用中长期国债平均到期收益率确定无风险报酬率为
3.9773%。
（b）市场预期报酬率 rm
市场风险溢价 Rpm 的确定
以沪市 A 股 2000 年至 2018 年 “10 年复合增长率”的平均水平，
得出市场预期报酬率为：rm =9.61%。
（c）β e值
鉴于宁华世纪的主营业务属于房地产行业，通过“wind 资讯情
报终端”查询国内 A 股上市公司近 12 个月剔除财务杠杆的 Beta 系数
后，以平均值确定预期无财务杠杆风险系数的估计值 β u=0.7270，参
照类似上市公司的平均资本结构结合企业实际情况确定企业的目标
资本结构(D/E)，由此计算出企业的 Beta。最后得到评估对象权益资
本预期风险系数的估计值为 β e =0.9116。
证券代码 证券简称 Beta(剔除财务杠杆) 带息债务/股权价值 %
000668.SZ 荣丰控股 0.5517 53.4114
000014.SZ 沙河股份 0.7459 6.1371
000514.SZ 渝开发 0.7120 49.4206
000036.SZ 华联控股 0.8782 9.4982
600503.SH 华丽家族 0.7437 25.1198
000608.SZ 阳光股份 0.7545 66.6446
002314.SZ 南山控股 0.5106 41.6745
600555.SH 海航创新 0.7089 29.2610
600159.SH 大龙地产 0.8912 10.9983
600730.SH 中国高科 0.7732 46.3151
平均值 0.7270 33.8481
D
e u (1 (1 t ) )
E
38
=0.9116
（d）权益资本成本 re
考虑到宁华世纪在公司的融资条件、资本流动性以及公司的治理
结构和公司未来资本债务结果等方面与可比上市公司的差异性所可
能产生的特性个体风险，设公司特性风险调整系数 ε =3%；最终得到
评估对象的权益资本成本。
=0.1211
（e）宁华世纪预测期所得税率按 25%进行预测。
（f）贷款利率，根据宁华世纪目前执行的加权平均贷款利率 6.32%
计算。
（g）计算评估对象的债务比率 Wd 和评估对象的权益比率 We
0.2529
0.7471
（h）折现率 WACC
根据公式得：
=0.1370
综上，第一阶段折现率为 13.70%。
第二阶段折现率的确定。第二阶段测试的折现率采用累加法计算
确定，根据累加法基本原理，权益资本报酬率来自两个基本点方面，
一方面是对资金时间价值的补偿，另一方面是对投资所承担的风险的
补偿，公式表示如下：
39
r=无风险报酬率+风险报酬率
其中： r：适用的折现率，即资本报酬率
无风险报酬率本次评估按照中国人民银行 2015 年 10 月 24 日调
整后的五年期定期存款利率 2.75%确定。作为商业使用的物业出租风
险与物业位置、周围商业环境、市场因素、国家及地方经济情况等众
多因素有关，有一定的风险，商业用房风险报酬率一般为 4%~7%，综
合考虑本次评估资本化率如下：
中长期期定期存款利率（安全利率） 2.750%
营业风险补偿率 3.000%
非流动性补偿率 0.500%
投资管理补偿率 0.500%
资本补偿率 1.250%
小计：风险调整率 5.250%
总计=安全利率+风险调整值 8.000%
综上，第二阶段折现率为 8.00%。
商誉减值测试情况如下：
单位：万元
项目 宁华世纪
商誉账面余额① 115.16
商誉减值准备余额② -
商誉账面价值③=①-② 115.16
资产组账面价值④ 125,320.48
包含商誉的资产组的账面价值⑤=④+③ 125,435.64
资产组预计未来现金流量的现值（可回收金额）⑥ 150,964.97
商誉减值损失（大于 0 时）⑦=⑤-⑥ -
（3）利用评估专家工作
公司在预计未来现金流量的现值时利用了北京中天华资产评估
有限责任公司（以下简称：中天华）2019 年 3 月 8 日出具的《山东
新能泰山发电股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的确定南
京宁华物产有限公司资产组可回收价值资产评估报告》（中天华资评
财报字【2019】第 3023 号）、《山东新能泰山发电股份有限公司以财
务报告商誉减值测试为目的确定南京宁华世纪置业有限公司资产组
40
可回收价值资产评估报告》（中天华资评财报字【2019】第 3024 号）
的评估结果。
公司聘请了中天华对截至 2018 年 12 月 31 日的商誉进行了减值
测试。中天华具有证券期货相关业务资格，公司与中天华明确约定该
工作成果用于商誉减值测试。
公司在利用相关评估成果时，充分关注了中天华出具评估报告的
相关内容，具体如下：
评估目的：山东新能泰山发电股份有限公司以财务报告商誉减值
测试为目的确定南京宁华物产有限公司、南京宁华世纪置业有限公司
资产组可收回价值进行评估，本次评估目的为山东新能泰山发电股份
有限公司以财务报告商誉减值测试为目的确定南京宁华物产有限公
司资产组可收回价值提供参考依据。
评估基准日：资产评估委托合同约定的评估基准日为 2018 年 12
月 31 日，即财务报告的报表日。
评估假设：①国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形
势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重
大变化。②针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。③
假设公司的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职务。④
除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。⑤假设公司
未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要
方面基本一致。⑥假设评估基准日后被评估单位的现金流入为均匀流
入，现金流出为均匀流出。⑦假设公司在现有的管理方式和管理水平
的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。⑧有关利率、汇率、
赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。⑨无其他人力
不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。⑩公司未来
经营计划可以按照预测实现。
评估对象：根据评估目的，本次评估对象为宁华物产、宁华世纪
商誉所涉及的资产组的可收回价值。
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评估范围：根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为宁华
物产于评估基准日商誉所涉及的全部资产和负债。
价值类型：根据评估目的及具体评估对象，按照《以财务报告为
目的的评估指南》的要求，选择资产组的可收回价值作为本评估的价
值类型。可收回价值是指被评估资产组在产权持有者现有管理、运营
模式下，在剩余经济年限可以预计的未来净现金流量的现值与被评估
资产组市场价值（公允价值）减去处置费用的净额的孰高者。
以上关注信息与商誉减值测试相符。
（4）测试结果
经测试，宁华物产的可回收金额为 33,982.48 万元，商誉账面价
值与宁华物产的账面价值合计金额为 20,539.12 万元；宁华世纪的可
回收金额为 150,964.97 万元，商誉账面价值与宁华世纪的账面价值
合计金额为 125,435.64 万元。宁华物产及宁华世纪可回收金额分别
大于各自对应的商誉和资产组的合计金额，因此无需计提减值准备。
（三）是否充分披露减值测试参数
公司按照《会计监管风险提示第 8 号——商誉减值》进行自查后，
未充分披露减值测试参数。补充披露如下：
1、商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
南京宁华物产有限公司：商誉所在的资产组包括流动资产账面价
值 39,898.00 万元，非流动资产账面价值 20,388.52 万元，流动负债
账面价值 21,058.64 万元，非流动负债账面价值 23,431.75 万元，净
资产账面价值 15,796.14 万元，上述资产组不包括非经营性资产。资
产组与购买日及以前年度商誉减值测试时所确定的资产组一致。
南京宁华世纪置业有限公司：商誉所在的资产组包括流动资产账
面价值 283,937.55 万元，非流动资产账面价值 129.44 万元，流动负
债账面价值 158,746.51 万元，净资产账面价值 125,320.48 万元，上
述资产组不包括非经营性资产。资产组与购买日及以前年度商誉减值
测试时所确定的资产组一致。
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2、商誉减值测试过程、参数的说明
公司期末对商誉相关的各资产组进行了减值测试，将各资产组的
账面价值与其可回收金额进行比较，以确定商誉是否发生了减值。
（1）商誉减值测试情况
单位： 元
项目 南京宁华物产有限公司 南京宁华世纪置业有限公司
商誉账面余额① 47,429,788.69 1,151,560.22
商誉减值准备余额② - -
商誉账面价值③=①-② 47,429,788.69 1,151,560.22
资产组账面价值④ 157,961,396.64 1,253,204,765.23
包含商誉的资产组的账面价值⑤=
205,391,185.33 1,254,356,325.45
④+③
资产组预计未来现金流量的现值
339,824,848.27 1,509,649,724.68
（可回收金额）⑥
商誉减值损失（大于 0 时）⑦=⑤-
- -
⑥
上述 2 个资产组预计未来现金流量的现值（可回收金额）分别利
用了北京中天华资产评估有限责任公司 2019 年 3 月 8 日出具的《山
东新能泰山发电股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的确定
南京宁华物产有限公司资产组可回收价值资产评估报告》（中天华资
评财报字【2019】第 3023 号）、《山东新能泰山发电股份有限公司以
财务报告商誉减值测试为目的确定南京宁华世纪置业有限公司资产
组可回收价值资产评估报告》 中天华资评财报字【2019】第 3024 号）
的评估结果。
（2）重要假设及依据
①国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变
化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
②针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
③假设公司的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职
务。
④除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
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⑤假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的
会计政策在重要方面基本一致。
⑥假设评估基准日后被评估单位的现金流入为均匀流入，现金流
出为均匀流出。
⑦假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、
方式与目前方向保持一致。
⑧有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生
重大变化。
⑨无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不
利影响。
⑩公司未来经营计划可以按照预测实现。
（3）关键参数
关键参数
单位 预测期增 稳定期增 折现率（加权平均资
预测期 利润率
长率 长率 本成本 WACC）
根据预测的收入、 13.30%（销售与自持
南京宁华物产
2019 年-2021 年 注1 持平 成本、费用等计算 阶段）、8.00%（自
有限公司
持阶段）
根据预测的收入、 13.70%（销售与自持
南京宁华世纪
2019 年-2023 年 注2 持平 成本、费用等计算 阶段）、8.00%（自
置业有限公司
持阶段）
注 1：公司根据南京宁华物产有限公司（宁华物产）历史年度经
营情况、项目建设情况、项目建设规划、市场营销计划及对预测期经
营业绩的预算等资料对南京宁华物产有限公司预测期内的各类收入
进行了预测，根据宁华物产的经营状况和未来发展前景预测，宁华物
产未来经营分两个阶段，第一阶段为 2019 年 1 月 1 日至 2021 年
12 月 31 日，预测期为 3 年，在此阶段，宁华物产主要从事房地产
项目的开发与销售，主营收入主要来源于房地产开发项目的销售，预
计 2019-2021 年平均收入为 35,136.14 万元，平均利润率为 17.85%。
44
第二阶段为稳定期，在此阶段，宁华物产主要从事持有性物业经
营，主营收入主要来源于持有型物业经营性收入，第二阶段的平均利
润率为 9.58%。
注 2：公司根据南京宁华世纪置业有限公司 2018 年度经营情况、
项目建设情况、项目建设规划、市场营销计划及对预测期经营业绩的
预算等资料对南京宁华世纪置业有限公司预测期内的各类收入进行
了预测，根据宁华世纪的经营状况和未来发展前景预测，宁华世纪未
来经营分两个阶段，第一阶段为 2019 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月
31 日，预测期为 5 年，在此阶段，宁华世纪主要从事房地产项目的
开发与销售，主营收入主要来源于房地产开发项目的销售，预计
2019-2023 年平均收入为 93,964.40 万元、平均利润率为 19.97%。
第二阶段为稳定期，在此阶段，宁华世纪主要从事持有性物业经
营，主营收入主要来源于持有型物业经营性收入，第二阶段的平均利
润率为 44.54%。
基于上述商誉减值测试，公司 2018 年 12 月 31 日无需计提减值
准备。
上述补充内容已在公司 2018 年年度报告（更新稿）中披露。
（四）年审会计师对上述商誉减值会计处理的准确性、合规性发
表的意见
大信会计师事务所（特殊普通合伙）对上述商誉减值会计处理的
准确性、合规性发表了意见，认为：“经核查，我们认为新能泰山报
告期商誉减值会计处理准确、合规。”
具体详见其出具的《大信会计师事务所关于对山东新能泰山发电
股份有限公司年报问询函的回复》。
4.年报合并财务报表项目注释显示，你公司报告期管理费用为
5776.29 万元，较 2017 年 3.18 亿元下降 81.83%，原因系“上年同期
计提人员安置费用”，报告期财务费用 4094.13 万元，较 2017 年 1.68
亿元下降 75.6%，原因系“报告期内因资产置出转出部分金融机构借
45
款，另外公司归还部分银行借款，公司借款额减少利息支出相应减少”。
请你公司说明上述人员安置费的形成原因，费用计提依据及分摊年份；
资产置出转出的金融机构借款的金额、利息及对你公司利息费用的具
体影响。
回复：
（一）人员安置费的形成原因，费用计提依据及分摊年份
1、人员安置费的形成原因
公司向泰山电力转让截至审计评估基准日（2017 年 7 月 31 日）
公司母公司账面除应收股利、应交税费及所持有的鲁能泰山曲阜电缆
有限公司 51%股权外的全部资产和负债，根据《重大资产出售暨关联
交易报告书（草案）》，按照“人随资产走”的原则，公司母公司相
关人员由泰山电力负责安置，安置过程中发生的费用由公司承担。本
次交易不涉及标的公司莱芜热电、莱州风电、聊城热电、西周矿业人
员的重新安排或职工安置事宜，标的公司与其员工之间的劳动关系维
持不变。
2、费用计提依据及分摊年份
根据上述原则，母公司全部人员由泰山电力负责安置，安置过程
中发生的费用由公司承担。根据《关于企业重组有关职工安置费用财
务管理问题的通知》（财企[2009]117 号）第二条“企业重组过程中
涉及的离退休人员和内退人员有关费用，应按照“人随资产、业务走”
的原则，由承继重组前企业相关资产及业务的企业承担。企业对上述
费用实行预提的，在重组过程中评估企业净资产价值时，根据权责一
致原则，对企业未来可能实现的收益，也应当予以评估确认。”根据
《人员安置费用专项审核报告》，公司依据内退人员的人数、各项补
贴标准、至退休时间以及折现率计算人员安置费用。其中内退人员的
工资及补贴发放至本人退休当年，折现率为 4.17%，是参照中央国债
登记结算有限责任公司发布的 2017 年国债 25 年期到期收益率。经计
46
算，公司计提人员安置费用 19,633.60 万元，人员安置费用全部计入
2017 年度当期损益，已经年审会计师审计认可。
母公司全部人员已由泰山电力安置完毕，所计提的费用一并转入
泰山电力，因此公司不存在计提的费用按年度进行分摊的情形。
（二）资产置出转出的金融机构借款的金额、利息及对公司利息
费用的具体影响
公司根据《资产交割确认书》，交割完成即 2018 年 2 月 1 日后，
山东华能莱芜热电有限公司、山东华能莱州风力发电有限公司、山东
华能聊城热电有限公司及山东新能泰山西周矿业有限公司等四家公
司不再纳入合并范围，上述四家公司 2 月 1 日之后的财务费用不再并
入报告期的合并利润表。上述四家公司及母公司于 2018 年 2 月 1 日
共计转出借款 305,434.61 万元，其中短期借款 112,000.00 万元，长
期借款 193,434.61 万元。转出的借款自 2 月 1 日至 12 月 31 日测算
的利息支出为 11,022.40 万元，影响公司财务费用-利息支出减少
11,022.40 万元。
5.《关于预计公司与华能集团公司日常关联交易公告》显示，你
公司与中国华能集团有限公司（包括其子公司）的日常关联交易实际
发生额远小于预计金额，原因系“市场变化的影响”。请你公司详细
说明日常关联交易实际发生情况与预计存在较大差异的原因及合理
性，市场变化影响的具体所指，是否存在日常关联交易预计不准确的
情形。
回复：
（一）相关日常关联交易预计及实际发生情况
2016 年 5 月 17 日，公司召开 2015 年年度股东大会审议通过了
《关于预计日常关联交易的议案》，该议案“预计 2016 年度至 2018
年度，公司（包括其子公司）向华能集团包括其子公司及关联方销售
电缆及相关产品的金额每年度不超过人民币 30,000 万元（含税），
具体数据应以招投标结果为最终标准”。上述日常关联交易预计金额
47
为最高上限额。
（二）日常关联交易实际发生情况与预计存在较大差异的原因及
合理性，市场变化影响的具体所指，是否存在日常关联交易预计不准
确的情形
在具体实施时，公司参与关联方华能集团（包括其子公司）的依
法公开招标，依据中标结果，向华能集团（包括其子公司）销售电缆
及相关产品，具体数据以实际招投标结果为准。公司与华能集团的日
常关联交易，完全通过公开招投标实现，关联交易公开、公正，交易
价格公允。
公司与华能集团的日常关联交易，完全通过公开招投标实现，关
联交易具体数据以实际招投标结果为准。2016 年公司在计划日常关
联交易预计前，对该关联交易进行了充分的评估和测算，对 2016 年
度至 2018 年度的预计金额为最高上限额。但因近年市场变化，主要
是电线电缆市场竞争加剧，中标难度增大，致使公司日常关联交易实
际发生情况与预计存在差异。该差异符合市场行情，属于正常的经营
行为，是合理的，对公司日常经营影响较小，不存在日常关联交易预
计不准确的情形。
6.报告期内，你公司房地产业务收入占比达 46.47%，根据《行
业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的要求，你公
司属于应当遵守上述指引的规定履行审议程序和信息披露义务的情
形。请你公司全面自查是否根据上述指引履行审议程序和信息披露，
如否，请及时补充程序并补充披露。
回复：
公司按照《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号--上市公司
从事房地产业务》的要求进行了全面自查，相关披露情况说明如下：
（一）上述指引中“第五条 上市公司应当在年度报告的“经营
情况讨论与分析”等部分披露反映行业特征的信息”，具体披露要求
48
共九项，公司已在《2018 年年度报告》中有关章节进行了披露，具
体说明如下：
1、上述指引中第五条之第（一）项，已在公司《2018 年年度报
告》“第四节 经营情况讨论与分析”中“九、公司未来发展的展望”
之“（一）公司面临的形势 产业园建设运营方面”中对 2019 年的宏
观经济形势进行了披露，现对 2018 年的补充说明如下：
2018 年，国家继续坚持以“房住不炒，因城施策”为总基调，
中央强调楼市调控不放松，地方因城施策稳楼市，坚决遏制房价上涨。
各地继续加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，保障
市场平稳运行。各地注重差别化调控，因城因区出台精准化调控政策。
重点一二线城市持续优化调控政策，抑制非理性需求，三四线城市因
城分区施策，促进楼市平稳发展。
公司产业园开发运营项目主要在南京市。2018 年，南京市“五
限”政策—限购、限贷、限签、限价、限售政策延续，并加码“企业
限购”新政；同时在限价、土拍、限购政策上出现了适度放松的迹象。
公司江山汇 C 地块住宅项目（江山汇悦山府）于 2017 年 12 月、
2018 年 5 月两次推盘，避开 2018 年下半年集中开盘潮，快速抢夺市
场客户，报告期内已基本售罄。
2、上述指引中第五条之第（二）项，已在公司《2018 年年度报
告》以下 2 处披露：
（1）在第三节“公司业务概要”中“一、报告期内公司从事的
主要业务”之“1、公司产业园开发运营项目”中披露。
（2）在第三节“公司业务概要”中“三、核心竞争力分析”之
“（二）产业园开发运营方面”中披露。
3、上述指引中第五条之第（三）项，已在公司《2018 年年度报
告》“第四节 经营情况讨论与分析”中“一、概述”之“二、产业
园业务”中进行了部分披露，现补充说明如下：
（1）报告期内，公司没有新增土地储备。累计持有的主要项目
如下：
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待开发土地 计容建筑面
项目名称 土地用途 区域分布
面积（㎡） 积（㎡）
商服用地，商务办
南京市鼓楼区燕江
江山汇 C 地块 公用地，城镇住宅 0 68,669.1
路 201 号
用地（混合）
商服用地，商务办 南京市鼓楼区燕江
江山汇 A 地块 11,610.7 44,109.8
公用地 路 201 号
商服用地，商务办 南京市鼓楼区燕江
江山汇 B 地块 20,335.91 160,604.1
公用地 路 201 号
南京市鼓楼区燕江
江山汇 D 地块 商服用地 8,076.75 32,307.06
路 201 号
商服用地，商务办 南京市鼓楼区燕江
江山汇 E 地块 16,225.33 64,825.36
公用地 路 201 号
南京市鼓楼区燕江
江山汇金 D 座 商务金融用地 0 35,242.30
路 201 号
南京市鼓楼区燕江
江山汇金 E 座 商务金融用地 0 28,020.61
路 201 号
（2）公司没有涉及一级土地开发项目。
4、上述指引中第五条之第（四）项，已在公司《2018 年年度报
告》“第四节 经营情况讨论与分析”中“一、概述”之“二、产业
园业务”中进行了部分披露，现补充说明如下：
（1）报告期内，房地产开发情况如下：
权益占比 占地面积 计容建筑面 已完工建筑
项目名称 位置 土地用途
（%） （㎡） 积（㎡） 面积（㎡）
商服用地，商
南京市鼓
务办公用地，
江山汇 C 地块 楼区燕江 100% 27,470.38 68,669.1 59,060.1
城镇住宅用地
路 201 号
（混合）
南京市鼓
商服用地，商
江山汇 A 地块 楼区燕江 100% 11,610.7 44,109.8 0
务办公用地
路 201 号
南京市鼓
商服用地，商
江山汇 B 地块 楼区燕江 100% 20,335.91 160,604.1 0
务办公用地
路 201 号
南京市鼓
江山汇 D 地块 楼区燕江 商服用地 100% 8,076.75 32,307.06 0
路 201 号
南京市鼓
商服用地，商
江山汇 E 地块 楼区燕江 100% 16,225.33 64,825.36 0
务办公用地
路 201 号
南京市鼓
江山汇金 D 座 商务金融用地 100% 11,042.40 35,242.30 35,242.30
楼区燕江
50
路 201 号
南京市鼓
江山汇金 E 座 楼区燕江 商务金融用地 100% 8,145.39 28,020.61 28,020.61
路 201 号
预计总投资 实际已投资 实际进度与计划进 50% 以 上 差
项目名称 开工时间
金额（万元） 金额（万元） 度 异说明
江山汇 C 地块 2016 年 12 月 1 日 119,570.61 101,680.83 已完工 不适用
桩基单位已进场展
江山汇 A 地块 2018 年 11 月 8 日 101,711.37 38,918.13 开施工，实际进度 不适用
与计划进度一致
江山汇 B 地块 364,110.90 110,723.37 不适用
江山汇 D 地块 96,299.33 31,109.14 不适用
江山汇 E 地块 110,449.67 41,435.66 不适用
江山汇金 D 座 2012 年 5 月 28 日 45,947.22 45,947.22 已竣工 不适用
江山汇金 E 座 2015 年 10 月 28 日 40,730.31 26,276.02 一致 不适用
说明：江山汇金 E 座主体完工，正进入内外装阶段。
（2）公司没有涉及一级土地开发项目。
5、上述指引中第五条之第（五）项，已在公司《2018 年年度报
告》“第四节 经营情况讨论与分析”中“一、概述”之“二、产业
园业务”中进行了部分披露，现补充说明如下：
（1）报告期内，房地产销售情况如下：
权 益 本报告期初 本报告期 本报告期
项目名称 位置 土地用途 占比 可供出售面 的预售面 的结算面 竣工时间
积（㎡） 积（㎡） 积（㎡）
商 服 用
地，商务
南京市燕江 办 公 用 2018 年 12 月
江山汇 C 地块 100% 0 41,428.25 35,329.04
路 201 号 地，城镇 （部分）
住宅用地
（混合）
商 服 用
南京市燕江
江山汇 A 地块 地，商务 100% 0 0 0
路 201 号
办公用地
商 服 用
南京市燕江
江山汇 B 地块 地，商务 100% 0 0 0
路 201 号
办公用地
江山汇 D 地块 南京市燕江 商服用地 100% 0 0 0
51
路 201 号
商 服 用
南京市燕江
江山汇 E 地块 地，商务 100% 0 0 0
路 201 号
办公用地
南京市燕江 商务金融
江山汇金 D 座 100% 17,800 0 6,600 2015 年 1 月
路 201 号 用地
南京市燕江 商务金融
江山汇金 E 座 100% 0 0 0
路 201 号 用地
南通市石港
南通房产 住宅 100% 21,384.16 0 7,111.96
镇
说明：南通房产为购入的成品商品房。
（2）公司没有涉及一级土地开发项目。
6、上述指引中第五条之第（六）项，已在公司《2018 年年度报
告》“第四节 经营情况讨论与分析”中“一、概述”之“二、产业
园业务”中披露。
7、上述指引中第五条之第（七）项，已在公司《2018 年年度报
告》“第十一节 财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“25、
长期借款”之“ （1）长期借款分类”中进行了披露，现针对房地产
业务的融资情况说明如下：
报告期期末项目融资情况
融资途 融资成本
币种 余额（元） 到期日 抵（质）押/担保情况
径 （利率)
华能能源交通产业控股有
银行借 限公司提供担保，同时以
人民币 432,000,000.00 6.30% 2019 年 6 月 29 日
款 江山汇项目土地使用权作
为抵押。
南京华能南方实业开发股
银行借 份有限公司提供担保，同
人民币 230,000,000.00 5.15% 2025 年 3 月 29 日
款 时以鼓楼区建宁路 14 号
房产作为抵押。
合计 662,000,000.00
8、上述指引中第五条之第（八）项，已在公司《2018 年年度报
告》“第四节 经营情况讨论与分析”中“九、公司未来发展的展望”
之“（一）公司面临的形势 产业园建设运营方面”中进行了部分披
露，现补充说明如下：
52
“2019 年，是新中国成立 70 周年。从宏观层面看，诸多不利因
素对世界经济产生的消极影响逐步扩大，经济增速趋于放缓，我国面
临的外部环境日趋复杂严峻，经济面临下行压力。产业园建设运营方
面，房地产行业长期处于政府“调控”状态，政策坚持“房住不炒”
基调，抑制房价上涨，短期调控与长效机制的衔接更为紧密，2019
年房地产行业调控政策预计将既考虑对刚需的支持，又避免房价上涨。
产业园投资运营及物业资产管理作为公司重要业务板块之一，公
司将择优发展。在产业园建设运营方面，公司的发展战略是以协同转
型创新为指引，聚焦优势资源，以产业为平台，构造适应市场需求的
生产产品服务体系，发展成为有专业特色的产业投资运营主体。
2019 年，公司产业园建设运营方面经营计划：
（一）项目开工与销售
公司地产业务主要为江山汇和江山汇金两个项目，具体包括项目
的建设销售、持有物业的运营管理。上述两个项目的建设销售包括江
山汇 A 地块公寓项目、C 地块住宅商铺项目、E 地块公寓项目及 B、D
地块商业综合体部分项目，江山汇金 D 座存量房产销售及 E 座办公楼
项目的建设销售。
2018 年仅完成了江山汇 C 地块部分住宅项目的交付，其他各个
地块在 2019 年陆续开工建设。
1、江山汇项目。江山汇 C 地块住宅总套数 673 套，已完成预售
667 套，2018 年已经交付 387 套，剩余部分已在 2019 年第一季度交
付。商铺和车位也将在 2019 年陆续出售交付。C 地块总货值约 23.96
亿元，2018 年回款金额约 17.16 亿元。江山汇 A、B、D、E 地块将依
次开工，其中 A 地块为公寓产品，规划打造一线瞰江公寓“长江之窗”，
已于 2018 年 8 月开工；B、D 地块为商业综合体，主要由 2 幢 150 米
高的塔楼及附属裙楼组成，集商业、酒店、办公为一体，包括约 10
万平方米的购物中心、7 万平方米的写字楼和 3 万平方米的酒店，并
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拥有区域性地标建筑——长江观江平台，将于 2019 年内开工；E 地
块为公寓产品，预计 2019 年内开工。
2、江山汇金项目。江山汇金 E 座办公楼项目已于 2018 年 3 月
26 日完成主体结构封顶并通过“优质结构”验收，2018 年底已完成
主体建设，将于 2019 年竣工交付。该项目紧临长江、位置优越，宁
华物产已与意向客户达成整栋销售的初步意向，预计可实现较好经济
效益。
公司正抓紧上述江山汇、江山汇金项目的建设和销售工作，2019
年起将陆续交付，预计持续到 2021-2022 年，将为公司带来持续稳定
收入。
3、物业运营管理。宁华物产现有物业资产运营管理已初步实现
盈利，未来随着物业资产运营规模的提升，营业收入和利润将逐步增
长。
4、未来发展项目。公司目前正在积极寻找新的发展项目，正在
与华能能交（或华能集团）就体系内存量资产、土地的盘活进行协商，
为未来发展储备新的项目。
（二）土地储备
公司将加强对房地产行业政策的研判分析，加大对区域市场土地
资源、项目资源的跟踪力度。在风险可控的前提下，积极寻求增加土
地和项目储备的机会。公司初步考虑在一级、一级半市场以及华能能
交（或华能集团）体系内存量资产、土地盘活等方面开展工作。
（三）融资安排
公司将通过制定合理的资金计划，不断丰富融资渠道，利用银行
贷款及其他融资产品相结合的方式，满足各项目建设及经营资金需
求。”
9、上述指引中第五条之第（九）项，已在公司《2018 年年度报
告》以下 2 处披露：
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（1）在第五节“重要事项”中“十七、重大合同及其履行情况”
之“2、重大担保（1）担保情况”中披露。
（2）在第十一节“财务报告”中“十一、承诺及或有事项”之
“2、或有事项（1）资产负债表日存在的重要或有事项”中披露。
报告期内，公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保具体情
况如下：
公司全资子公司宁华世纪为个人购房客户办理按揭贷款提供担
保，截至报告期末为个人购房客户按揭贷款担保余额 32,765 万元。
（二）上述指引中“第六条 上市公司应当依据自身经营模式和
结算方式，在年度财务报告附注中披露与房地产行业特征相关的收入
确认、存货、投资性房地产等具体会计政策。”，公司已在《2018
年年度报告》“第十一节 财务报告”中“五、重要会计政策及会计
估计”之“12、存货”、 “14、投资性房地产”、 “23、收入”中
披露。本条款具体披露要求有八项，公司披露情况如下：
1、上述第六条之第（一）项，已在公司《2018 年年度报告》“第
十一节 财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“5、存货”
之“（1）存货分类” 中进行了部分披露，现补充说明如下：
“开发成本”主要项目及其利息资本化情况：
单位： 元
本期（开 利息资本 其中：本
预计竣工 预计总投 本期转入 本期其他
项目名称 开工时间 期初余额 发成本） 期末余额 化累计金 期利息资 资金来源
时间 资 开发产品 减少金额
增加 额 本化金额
2016 年 2023 年
江山汇项 7,500,000 2,667,312 862,761,3 368,795,1 2,173,346 249,029,1 56,096,75
10 月 08 12 月 31 银行贷款
目 ,000.00 ,355.96 60.49 10.31 ,105.78 72.25 1.15
日 日
2015 年 2019 年
江山汇金 407,303,1 182,950,2 79,810,00 262,760,2 16,082,74 12,141,10
10 月 28 05 月 31 银行贷款
E座 00.00 31.26 4.00 35.26 7.43 1.41
日 日
7,907,303 2,850,262 862,761,3 448,605,1 2,436,106 265,111,9 68,237,85
合 计 -- -- --
,100.00 ,587.22 60.49 14.31 ,341.04 19.68 2.56
“开发产品”主要项目信息：
单位： 元
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利息资本化累 其中：本期利息
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
计金额 资本化金额
江山汇 C 地
2018 年 11
块住宅项 862,761,360.49 369,843,095.25 492,918,265.24 51,789,809.44 13,175,601.47
月 30 日
目
江山汇金 D 2015 年 03
100,434,741.01 61,025,125.83 39,409,615.18
座 月 31 日
合 计 -- 100,434,741.01 862,761,360.49 430,868,221.08 532,327,880.42 51,789,809.44 13,175,601.47
2、上述第六条之第（二）项，已在公司《2018 年年度报告》“第
十一节 财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“5、存货”
之“（3）存货期末余额中利息资本化率的情况”中披露。
3、上述第六条之第（三）项，已在公司《2018 年年度报告》“第
十一节 财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“5、存货”
之“（4）存货受限情况” 中进行了部分披露，现补充说明如下：
存货受限情况
按项目披露受限存货情况：
单位： 元
项目名称 期初余额 期末余额 受限原因
土地使用权 321,750,000.00 1,720,556,144.95 借款抵押
合 计 321,750,000.00 1,720,556,144.95 ——
4、上述第六条之第（四）项，截至报告期末，公司在“存货跌
价准备”项目中没有需要披露的主要项目。
5、上述第六条之第（五）项，公司在报告期内没有新增以公允
价值计量的投资性房地产。
6、上述第六条之第（六）项，截至报告期末，公司没有采用公
允价值计量的投资性房地产。
7、上述第六条之第（七）项，已在公司《2018 年年度报告》“第
十一节 财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“19、预收
款项” 中进行了部分披露，现补充说明如下：
（3）期末建造合同形成的已结算未完工项目情况
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单位： 元
项目 金额
累计已发生成本 0.00
累计已确认毛利 0.00
减：预计损失 0.00
已办理结算的金额 0.00
建造合同形成的已结算未完工项目 0.00
其他说明：
无
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上市公司从事房地产业
务》的披露要求
预售金额前五的项目收款信息：
单位： 元
序号 项目名称 期初余额 期末余额 预计竣工时间 预售比例
1 江山汇 C 地块 368,785,584.00 902,211,958.00 2018 年 12 月 01 日 100.00%
2 ——
3 ——
4 ——
5 ——
8、上述第六条之第（八）项，已在公司《2018 年年度报告》“第
十一节 财务报告”中“七、合并财务报表项目注释”之“34、营业
收入和营业成本” 中披露。
（三）上述指引中“第七条、第八条、第九条、第十条、第十一
条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六八条、第十
七条”所要求的内容，公司不涉及或不适用。
综上，公司对照《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号—上
市公司从事房地产业务》的披露要求进行了全面自查，对相关部分内
容进行了补充说明。
7. 你公司因 2016 年度、2017 年度连续两个会计年度经审计的
净利润为负值，本所于 2018 年 4 月 23 日对你公司股票交易实施了退
市风险警示的特别处理，而你公司 2018 年实现扭亏为盈。请你公司
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认真自查并明确说明是否存在其他应实施退市风险警示或者其他风
险警示的情形。
回复：
公司根据《深圳证券交易所股票上市规则（2018 年 11 月修订）》
第 13.2.1 条关于股票交易实行退市风险警示的规定和第 13.3.1 条关
于股票交易实行其他风险警示的规定，逐项核查如下：
（1）公司 2018 年度经审计的归属于母公司所有者的净利润为
107,298.72 万元，不存在最近两个会计年度经审计的净利润连续为
负值或者因追溯重述导致最近两个会计年度净利润连续为负值的情
形；
（2）公司 2018 年 12 月 31 日经审计的归属于上市公司股东的净
资产为 217,968.09 万元，不存在最近一个会计年度经审计的期末净
资产为负值或者因追溯重述导致最近一个会计年度期末净资产为负
值的情形；
（3）公司2018年度经审计的营业收入为260,278.35万元，不存
在最近一个会计年度经审计的营业收入低于一千万元或者因追溯重
述导致最近一个会计年度营业收入低于一千万元的情形；
（4）2018 年 3 月 22 日，大信会计师事务所（特殊普通合伙）
对公司 2018 年度财务会计报告出具了标准无保留意见的《审计报告》
（大信审字[2019]第 1-01309 号），公司不存在最近一个会计年度的
财务会计报告被出具无法表示意见或者否定意见的审计报告的情形；
（5）公司不存在因财务会计报告存在重大会计差错或者虚假记
载，被中国证监会责令改正但未在规定期限内改正，且公司股票已停
牌两个月的情形；
（6）公司不存在未在法定期限内披露年度报告或者半年度报告，
且公司股票已停牌两个月的情形；
（7）公司不存在构成欺诈发行强制退市情形；
（8）公司不存在构成重大信息披露违法等强制退市情形；
（9）公司不存在构成五大安全领域的重大违法强制退市情形；
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（10）公司未出现《深圳证券交易所股票上市规则（2018年11
月修订）》第12.11条、第12.12条规定的股权分布不再具备上市条件
的情形，公司披露的解决方案存在重大不确定性，或者在规定期限内
未披露解决方案，或者在披露可行的解决方案后一个月内未实施完成
的情形；
（11）公司不存在法院依法受理公司重整、和解或者破产清算申
请的情形；
（12）公司未出现可能导致公司被依法强制解散的情形；
（13）公司不存在生产经营活动受到严重影响且预计在三个月以
内不能恢复正常的情形；
（14）公司不存在主要银行账号被冻结的情形；
（15）公司不存在董事会无法正常召开会议并形成董事会决议的
情形；
（16）公司不存在向控股股东或者其关联人提供资金或者违反规
定程序对外提供担保且情形严重的情形。
综上，经逐条认真自查，公司不存在其他应实施退市风险警示或
者其他风险警示的情形。
公司对《2018 年年度报告》和《2018 年年度报告摘要》相关内
容进行了更正和补充，详见公司同日披露的《关于 2018 年年度报告
及其摘要的更正补充公告》（公告编号：2019-028）。
特此公告。
山东新能泰山发电股份有限公司董事会
二○一九年四月二十四日
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