甘肃电投：公司及其所属子公司拟购置甘肃投资集团大厦19、20、24层房地产单项资产价值评估报告2015-03-18
甘肃电投能源发展股份有限公司及其所属子公司拟购置
甘肃投资集团大厦 19、20、24 层房地产单项资产价值评估报告
银信资评报（2014）沪第 0532 号
银信资产评估有限公司
2015 年 1 月 25 日
目 录
评估师声明 .................................................................................................. 1
摘 要 ......................................................................................................... 2
正 文 ........................................................................................................... 4
一、委托方（产权持有单位）概况 ......................................................... 4
二、评估目的 ............................................................................................. 5
三、评估对象和评估范围 ......................................................................... 6
四、价值类型及其定义 ............................................................................. 7
五、评估基准日 ......................................................................................... 7
六、评估依据 ............................................................................................. 7
七、评估方法 ............................................................................................. 9
八、评估程序实施过程和情况 ................................................................. 9
九、评估假设 ........................................................................................... 11
十、评估结论 ........................................................................................... 12
十一、特别事项说明 ............................................................................... 12
十二、评估报告使用限制说明 ............................................................... 13
十三、评估报告日 ................................................................................... 15
附 件 ......................................................................................................... 16
银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号3F
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮 编：200002
评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责
任。
三、我们在评估对象中没有现存或者预期的利益，与相关当事方没有现存或者预
期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说
明及其对评估结论的影响。
六、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象在评估基准日的价值进行分析、
估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
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摘 要
一、项目名称：甘肃电投能源发展股份有限公司及其所属子公司拟购置甘肃投资
集团大厦 19、20、24 层房地产单项资产价值评估项目。
二、委托方：甘肃电投能源发展股份有限公司。
三、其他评估报告使用者：国家法律、法规规定的评估报告使用者。
四、产权持有单位：甘肃电投房地产开发有限责任公司。
五、评估目的：资产购置。
六、经济行为：甘肃电投能源发展股份有限公司及其所属子公司拟购置办公用房，
需对所涉及的甘肃省兰州市城关区北滨河东路 69 号甘肃投资集团大厦 19、20、24 层
开发完成后房地产价值进行评估，并提供资产价值参考。
七、评估对象与评估范围：产权持有单位截至评估基准日持有的房地产资产。
八、价值类型：市场价值。
九、评估基准日：2014 年 12 月 31 日。
十、评估方法：市场法和收益法。
十一、评估结论：于评估基准日，考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本
次选用市场法作为最终评估结果。评估对象的市场价值评估值为 8,013.82 万元，评估
单价为 15,430.00 元/㎡。
十二、评估结论使用有效期：
本评估结论仅对委托方资产购置之经济行为有效。并仅在评估报告载明的评估基
准日成立。资产评估结论使用有效期自评估基准日起一年内（即 2014 年 12 月 31 日
至 2015 年 12 月 30 日）有效。当评估基准日后的委估资产状况和外部市场出现重大
变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评估。
十三、特别事项说明：
1、本项评估对与委估资产的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。本
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次委估资产的评估值对应于完全产权状态下的评估值，未扣减可能存在的应付未付款
和资产处置过程中的税费。提醒报告使用者注意。
2、甘肃电投房地产开发有限责任公司开发完成后的甘肃投资集团大厦 19、20、
24 层房地产，由兰州房地产测绘中心出具《房屋面积预测绘成果报告书》（兰房中界
字[2014]预更 064 号），建筑面积 5,193.66 ㎡。提醒报告使用者注意。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文，同时提请评估报告使用者关注评估报告中的评估
假设、限制使用条件以及特别事项说明。
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正 文
甘肃电投能源发展股份有限公司：
银信资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，
采用收益法和市场法，按照必要的评估程序，对甘肃电投能源发展股份有限公司及其
所属子公司拟购置甘肃电投房地产开发有限责任公司开发完成后房地产之经济行为
所涉及的位于甘肃省兰州市城关区北滨河东路 69 号甘肃投资集团大厦 19、20、24 层
开发完成后房地产在 2014 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位概况
（一）委托方和其他评估报告使用者 ：
1、委托方：甘肃电投能源发展股份有限公司
企业法人营业执照注册号：620000000003961
组织机构代码证：22437258-3
注册住所：甘肃省兰州市城关区北滨河东路 69 号甘肃投资集团大厦
主要经营场所地址：甘肃省兰州市城关区北滨河东路 69 号甘肃投资集团大厦
法定代表人：李宁平
注册资本：人民币柒亿贰仟贰佰壹拾伍万柒仟玖佰元整
公司类型：股份有限公司（上市、国有控股）
经营范围：以水力发电为主的可再生能源、新能源的投资开发、高科技研发、生
产经营及相关信息咨询服务。
成立日期：1997 年 9 月 23 日
2、委托方以外的其他评估报告使用者：
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国家法律、法规规定的评估报告使用者。
（二）产权持有者概况
公司名称：甘肃电投房地产开发有限责任公司
公司住所：兰州市城关区酒泉路 16 号
法定代表人：刘光明
注册资本：贰亿元整
公司类型：一人有限公司（法人）
营业执照注册号：620000000002414
组织机构代码：67080651-3
成立日期：2008 年 1 月 18 日
（1）公司简介
甘肃电投房地产开发有限责任公司前身为甘肃投资集团房地产开发有限责任公
司，成立于 2008 年 1 月。2009 年 4 月，甘肃省电力投资集团公司根据房地产产业板
块发展需要，将其更名为“甘肃电投房地产开发有限责任公司”，是甘肃省电力投资
集团公司的全资子公司，注册资金 2 亿元人民币。
截至评估基准日，股东名称、出资额和出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（万元人民币） 出资比例%
1 甘肃省电力投资集团有限责任公司 20,000.00 100.00
合 计 20,000.00 100.00
（2）经营范围
公司主要经营范围：房地产开发经营，房屋销售，房屋租赁；市政公用工程建筑、
物业管理（以上凭资质证经营）；广告设计、代理；建筑材料批发零售；建筑设备租
赁。
（三）委托方与产权持有者之间的关系
委托方与产权持有者为受甘肃省电力投资集团有限责任公司同一控制下的关联
方关系。
二、评估目的
本次评估是甘肃电投能源发展股份有限公司及其所属子公司拟购置甘肃电投房
地产开发有限责任公司开发完成后房地产，需对所涉及的位于兰州市城关区北滨河东
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路 69 号甘肃投资集团大厦 19、20、24 层开发完成后房地产进行评估，并提供资产价
值参考。
上述经济行为依据甘肃电投能源发展股份有限公司总经理办公会议纪要 2015（第
1 号），会议同意就甘肃电投能源发展股份有限公司及其所属子公司拟购置甘肃电投房
地产开发有限责任公司开发完成后房地产进行评估。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估的对象是甘肃电投能源发展股份有限公司及其所属子公司拟购置
甘肃电投房地产开发有限责任公司开发完成后房地产资产。
评估范围为：存货-产成品（开发产品）-甘肃投资集团大厦 19、20、24 层开发
完成后房地产。
座落位置：兰州市城关区北滨河东路 69 号甘肃投资集团大厦 19、20、24 层。
存货-产成品（开发产品）状况：
建设用地规划许可证 地字第 2009-181 号
建设工程规划许可证 兰规建字第 620100201000055 号
建设工程施工许可证 620102201104110201
房屋面积预测绘成果报告书 兰房中界字（2014）预更 064 号
兰州地区商品房预售许可证 兰房商预字[2013]第 70 号
房地坐落 北滨河路
土地证号 兰国用（2009）第 C07730 号
权利人 甘肃电投房地产开发有限责任公司
使用权类型 出让
土
用 途 居住用地，可兼容商业、办公
地
地 号 38（19）
状
宗地(丘)面积 34714.10 ㎡
况
使用期限（办公用地） 2010 年 4 月 26 日至 2060 年 4 月 25 日）
使用权面积 34714.10 ㎡
其 独用面积
中 分摊面积
幢 号
室号或部位 19、20、24 层
房
屋 建筑面积 5,193.66 ㎡
状 建筑类型 民用
况
用 途 办公
总层数 35
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层房地产，由兰州房地产测绘中心出具《房屋面积预测绘成果报告书》（兰房中界字
[2014]预更 064 号），建筑面积 5,193.66 ㎡。
评估基准日委估资产无抵押、担保事项。
委估实物资产均处于正常使用或受控状态。
上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日 2014 年 12 月 31 日。
选取上述日期为评估基准日的理由是：
1、根据评估目的与委托方协商确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能
与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。
2、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总体
情况，便于资产清查核实等工作的开展。
本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
（一）行为依据
1、甘肃电投能源发展股份有限公司总经理办公会议纪要 2015（第 1 号）；
（二）法律、法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（2005 年中华人民共和国主席令第 42 号）；
2、 《企业国有资产评估管理暂行办法》2005 年国务院国资委第 12 号令；
3、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资发产权
[2006]274 号）；
4、 《企业会计准则》（财会[2006]3 号）；
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5、 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、 原城乡建设环保部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
7、 中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999《房地产估价规范》；
8、 其他有关的法律、法规和规章制度。
（三）评估准则依据
1、 资产评估准则—基本准则；
2、 资产评估职业道德准则—基本准则；
3、资产评估职业道德准则—独立性
4、 资产评估准则—评估报告；
5、 资产评估准则—评估程序；
6、 资产评估准则—工作底稿；
7、 资产评估准则—业务约定书；
8、 资产评估准则—不动产；
9、资产评估价值类型指导意见；
10、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
11、企业国有资产评估指南。
（四） 产权依据
1、《国有土地使用证》；
2、《建设用地规划许可证》；
3、《建设工程规划许可证》
4、《建设工程施工许可证》；
5、《房屋面积预测绘成果报告书》
6、《兰州地区商品房预售许可证》；
7、其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《资产评估常用数据手册》北京科学技术出版社（1998 年）；
2、 中国人民银行公布执行的评估基准日存贷款利率；
3、 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
4、 建设部《关于发布（全国统一建筑工程基础定额）〈土建工程〉和（全国统一
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建筑工程预算工程量计算规则）的通知》（建标[1995]736 号）；
5、兰州市目前执行的《建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额》；
6、兰州市目前执行的《建筑安装工程费率表》；
7、兰州市典型工程造价指标；
8、兰州市建筑材料价格信息资料；
9、评估基准日市场有关价格信息资料；
10、与产权持有单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其
他会计资料；
11、委托评估的资产评估明细表；
12、委托方、产权持有单位提供的其他与评估有关的资料；
13、经实地盘点核实后填写的委估资产清单；
14、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
七、评估方法
资产评估基本方法包括成本法、收益法和市场法：
成本法: 是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以
此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法：是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
市场法：是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估
对象价值的评估方法。
评估方法的选择
评估人员通过多种途径的市场调查后获得较多与评估对象类似房地产的市场买
卖和租赁案例。在仔细分析这些市场买卖和租赁案例资料的基础上，经初步测算和综
合判断，评估对象所在区域类似房地产租售市场较为活跃，评估人员认为通过市场比
较法的评估结果能较好地反映估价对象的市场价值，可采用市场比较法作为主要评估
方法，同时辅以收益法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作，
具体过程如下：
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（一）明确评估业务基本事项
承接评估业务时，通过与委托方沟通、查阅资料或初步调查等方式，明确委托方、
产权持有单位、评估报告使用者等相关当事方、评估目的、评估对象基本情况和评估
范围、价值类型、评估基准日、评估假设和限制条件等评估业务基本事项。
（二）签订业务约定书
根据评估业务具体情况，综合分析专业胜任能力和独立性，评价项目风险，确定
承接评估业务后，与委托方签订业务约定书。
（三）编制资产评估计划
根据本评估项目的特点，明确评估对象及范围，评估时重点考虑评估目的、资产
评估对象状况，资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度，评估对象的性
质，资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况，相关资料收集情况，
委托方、产权持有单位过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完
整性和相关性，资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况后编
制合理的资产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充
资产评估计划。
（四）现场调查
根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产进行必要的
现场勘查，了解资产的使用状况及性能。
（五）收集资产评估资料
通过与委托方、产权持有单位沟通并指导其对评估对象进行清查等方式，对评估
对象资料进行了解，同时主动收集与资产评估业务有关的评估对象资料及其他资产评
估资料，根据评估项目的进展情况及时补充收集所需要的评估资料。
（六）评定估算
对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠性、相关性、可比性，摈弃
不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行分析调整，在此基础上恰当选择资产评估
方法并根据业务需要及时补充收集相关信息，根据评估基本原理和规范要求恰当运用
评估方法进行评估形成初步评估结论，对信息资料、参数数量、质量和选取的合理性
等进行综合分析形成资产评估结论，资产评估机构进行必要的内部复核工作。
（七）编制和提交资产评估报告
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在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，按规范编制资产评估报告，
与委托方等进行必要的沟通，听取委托方、产权持有单位等对资产评估结论的反馈意
见并引导委托方、产权持有单位、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论，以
恰当的方式提交给委托方。
九、评估假设
(一)基础性假设
1、交易假设：假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件
等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。
2、公开市场假设： 假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，
在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买
卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。
3、资产持续使用假设：假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及
的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。
（二）宏观经济环境假设
1、国家现行的经济政策方针无重大变化；
2、在预测年份内银行信贷利率、汇率、税率无重大变化；
3、产权持有单位所在地区的社会经济环境无重大变化；
4、产权持有单位所属行业的发展态势稳定，与产权持有单位生产经营有关的现
行法律、法规、经济政策保持稳定；
（三）评估对象于评估基准日状态假设
1、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产的购置、取得或开发
过程均符合国家有关法律法规规定。
2、除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及资产均无附带影响其价值
的权利瑕疵、负债和限制，假设评估对象及其所涉及资产之价款、税费、各种应付款
项均已付清。
3、 除评估师所知范围之外，假设评估对象及其所涉及房地产资产无影响其持续
使用的重大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，该等资产
所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。
（四）限制性假设
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1、本评估报告假设由委托方、产权持有单位提供的法律文件、技术资料、经营
资料等评估相关资料均真实可信。我们亦不承担与评估对象涉及资产产权有关的任何
法律事宜。
2、除非另有说明，本评估报告假设通过可见实体外表对评估范围内有形资产视
察的现场调查结果，与其实际经济使用寿命基本相符。本次评估未对该等资产的技术
数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。
十、评估结论
（一）评估结论
在评估基准日 2014 年 12 月 31 日，考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，
本次选用市场法作为最终评估结果。评估对象的市场价值评估值为 8,013.82 万元,评
估单价为 15,430.00 元/㎡。
评估结论详细情况见评估结果汇总表和评估明细表。
（二）评估结论成立的条件
1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述
原则、依据、假设存在的条件下成立；
2、本评估结论仅为本评估目的服务；
3、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；
4、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能
力的影响。
十一、特别事项说明
（一）本次评估仅对委估资产的价值发表意见，注册资产评估师对评估对象的法
律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
（二）由于评估目的实施日与评估基准日不同，委估资产在此期间会发生变化，
从而对委估资产价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以委估资产与
基准日的差额对评估结果进行调整。
（三）企业存在的可能影响委估资产评估的瑕疵事项，在委托方及产权持有单位
未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员
不承担相关责任。
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（四）本项评估对与委估资产的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。
本次委估资产的评估值对应于完全产权状态下的评估值，未扣减可能存在的应付未付
尾款和资产处置过程中的税费。
（五）甘肃电投房地产开发有限责任公司开发完成后的甘肃投资集团大厦 19、20、
24 层房地产由兰州房地产测绘中心出具《房屋面积预测绘成果报告书》（兰房中界字
[2014]预更 064 号），确定建筑面积 5,193.66 ㎡。，本次评估以上述预测绘成果报告
中的面积参数为评估依据，假设未来的权属无瑕疵。
（六）上述房地产的房地产权证尚未办理。
上述事项提请报告使用者充分关注。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告使用说明
1、本报告的使用权归委托方所有。委托方或者经委托方同意其他使用本资产评
估报告书的使用人应当认真阅读和理解本报告的每一个组成部分，本报告的每一个
组成部分（包括资产评估报告书摘要）单独使用或其他非全部的任何组合使用均可能
造成对本报告所载评估结论的误解。使用人还应当特别关注本报告书中价值定义、
评估假设、评估依据、特别事项说明和产权持有单位的承诺函。
2、本报告是关于价值方面的专业意见，尽管我们对产权持有单位提供的有关资
产的产权证明等法律性文件进行了必要的检查并在本报告中对相关事项进行了披
露，但我们不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。
3、被评估资产的数量、使用、保管状况等资料均系产权持有单位提供，尽管我
们进行了必要的抽查和核对，我们相信这些资料是可靠的，但我们无法对这些资料
的准确性作出保证。
（二）限制说明
1、本报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本公司的同意，评估
报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。
4、本报告不是对评估对象的价值证明，而是基于一定评估基准和假设条件下的
价值咨询意见。
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银信资产评估有限公司
地 址：上海市九江路69号3F
电 话：021-63391088
传 真：021-63391116 邮 编：200002
（三）评估结论的使用有效期
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日成立，评估结论自评估基准日起一年内
（即 2014 年 12 月 31 日至 2015 年 12 月 30 日）有效。当评估基准日后的委估资产状
况和外部市场出现重大变化，致使原评估结论失效时，评估报告使用者应重新委托评
估。
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十三、评估报告日
本评估报告日为 2015 年 1 月 25 日。
银信资产评估有限公司 首席评估师：梅惠民
法定代表人：梅惠民 中国注册资产评估师：刘媛媛
中国注册资产评估师： 薛心辰
2015 年 1 月 25 日
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附 件
1、 甘肃电投能源发展股份有限公司总经理办公会议纪要（2015（第 1 号））；
2、 委托方的企业法人营业执照及组织机构代码证；
3、 产权持有单位的企业法人营业执照及组织机构代码证；
4、 《国有土地使用证》；
5、 建设用地规划许可证；
6、 建设工程规划许可证；
7、 《房屋面积预测绘成果报告书》；
8、 兰州地区商品房预售许可证；
9、 委托方的承诺函；
10、 产权持有单位的承诺函；
11、 签字注册资产评估师的承诺函；
12、 资产评估机构资格证书复印件；
13、 评估人员资质证书复印件；
14、 资产评估机构企业法人营业执照复印件；
15、 资产评估业务约定书复印件。
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