四川九洲电器股份有限公司拟向
四川九州电子科技股份有限公司增资项目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[2014]第 393 号
中 联 资 产 评 估 集团 有 限 公 司
二〇一四年六月四日
四川九洲电器股份有限公司拟向四川九州电子科技股份有限公司增资项目资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ............................................ 1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................. 2
第三部分 资产清查核实情况说明 ........................................................ 3
一、 评估对象与评估范围说明 ............................................................ 3
二、 资产核实情况总体说明 ................................................................ 5
第四部分 资产基础法评估说明 .............................................................. 8
一、流动资产评估技术说明 .................................................................. 8
二、非流动资产评估技术说明 ............................................................ 17
三、流动负债评估技术说明 ................................................................ 74
四、非流动负债评估技术说明 ............................................................ 77
第五部分 评估结论及其分析 ................................................................ 78
一、评估结论 ........................................................................................ 78
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ................................ 79
三、其他事项说明 ................................................................................ 80
企业关于进行资产评估有关事项的说明 1
中联资产评估集团有限公司
四川九洲电器股份有限公司拟向四川九州电子科技股份有限公司增资项目资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明，仅供评估主管机关、企业主管部门备案审查资产
评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用，非法律、行政法规规
定，材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人，也不得见
诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用者。
中联资产评估集团有限公司
二〇一四年六月四日
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第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托
方单位负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日
期。详细内容请见《关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分 资产清查核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
（一）评估对象与评估范围内容
评估对象是四川九州电子科技股份有限公司的股东全部权益。评估
范围为四川九州电子科技股份有限公司在基准日的全部资产及相关负
债，账面资产总额 1,974,748,839.93 元、负债 1,261,786,686.00 元、净资
产 712,962,153.93 元。具体包括流动资产 1,755,310,732.09 元，非流动资
产 219,438,107.84 元 ，流动 负 债 1,247,293,219.34 元 ，非 流动负 债
14,493,466.66 元。
上述资产与负债数据摘自经信永中和会计师事务所有限责任公司
审计的四川九州电子科技股份有限公司于 2014 年 3 月 31 日资产负债表，
评估是在企业经审计后的基础上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
本次评估范围中的主要资产为流动资产、长期投资、固定资产、无
形资产。其中：房屋均已取得房屋所有权证；土地使用权 2 宗，为出让
性质的工业用地，证载权利人为四川九州电子科技股份有限公司。上述
资产于评估基准日均未设定抵押权。
（二）实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 29,786.88 万元，占评估范围内
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总资产的 15.08 %。主要为房屋建筑物、机器设备及存货等。这些资产
具有以下特点：
（1）实物资产主要分布在四川省绵阳市四川九州电子科技股份有
限公司各部门、库房内。
（2）房屋建筑物为生产厂房、仓库、办事处外购的商品房，房屋
均办理了产权证，资产权属清楚。
（3）机器设备主要为高速贴片机、波峰焊、无铅回流焊锡机等电
子产品专用生产设备、车辆及办公设备，主要资产权属清楚，且处于正
常使用状态。
（4）存货中原材料品种多，数量大，产成品库存较大，部分存货
存在积压情况。
（三）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况。
四川九州电子科技股份有限公司申报评估范围内的无形资产为土
地使用权、条码系统软件。其中土地使用权 2 宗，为出让性质的工业用
地，证载权利人为四川九州电子科技股份有限公司。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量。
截止基准日 2014 年 3 月 31 日，四川九州电子科技股份有限公司申
报评估的资产全部为账内记录的资产，无表外资产。
（五）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和
账面金额（或者评估值）。
本项目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公司完成，不存在
引用其他机构出具的报告的情况。
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二、 资产核实情况总体说明
（一）资产核实人员组织、实施时间和过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型
和分布特点，分成房屋建筑物、机器设备、流动资产及综合小组，同时
于 2014 年 5 月 23 日至 5 月 30 日进行现场的核查工作。清查工作结束
后，各小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要
步骤如下：
首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整
理评估资料。2014 年 5 月下旬，评估人员开展前期布臵工作，评估师对
企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概
念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企
业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产
调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调
查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状
态、经济技术指标等情况的资料。
其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同
的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、
修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。
再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”
相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验
了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项，对产权权属资料中所
载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料
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的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要
求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。
（二）影响资产核实的事项及处理方法
本次评估不存在影响资产核实的事项。
（三）资产清查核实结论
经过清查核实，至评估基准日发现的下列事项，评估师给予了足够
关注：
1、四川九州电子科技股份有限公司申报车辆中的第 1 项：别克车/
君威 2.5，由其他单位在使用，我们没能查看到实物，企业未能提供车
辆行驶证。
2、评估范围中有一辆车无实物，详见表 3-1。
表 3-1 无实物车辆明细表
序 车辆牌 车辆名称 计量 数 购置日 启用日 账面价值
生产厂家
号 号 及规格型号 单位 量 期 期 原值 净值
面包车东风
川 东风汽车
1 EQ6380LF(7 辆 1 2005/08 2005/08
BD0383 有限公司 38,025.00 4,097.42
座)
3、房屋建筑物中有 14 项合计面积 604.02 平方米，账面原值
9,950,448.90 元，账面净值 9,441,981.04 元的商品房为限价房，5 年内不
得转让。
4、2307 项存货待报废，金额 2,943,698.12 元，详见存货明细表。
5、其它无形资产中有 22 外购软件及认证授权等已超过使用期限停
用待报废。
6、评估范围中有以下应收票据质押给银行，详见表 3-2。
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表 3-2 应收票据质押明细表
序号 户名（结算对象) 出票日期 到期日期 票面利率% 账面价值 质押银行
四川省有线广播电视 光大银行
1 2013/11/28 2014/5/28 无 3,622,279.40
网络股份有限公司 绵阳分行
河南有线电视网络集 光大银行
2 2013/12/4 2014/6/4 无 5,736,240.00
团有限公司 绵阳分行
四川省有线广播电视 光大银行
3 2013/12/25 2014/6/25 无 22,439,007.00
网络股份有限公司 绵阳分行
合计 31，797，526.40
经过清查核实，至评估基准日，除以上事项外，清查情况表明：
1、非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与
实际情况吻合。
2、实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项
目已与企业财务人员进行了沟通。
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第四部分 资产基础法评估说明
根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，
采用资产基础法进行评估。各类资产及负债的评估方法说明如下。
一、流动资产评估技术说明
（一）评估范围
纳入评估的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款
项、应收利息、其他应收款和存货。
（二）评估程序
1、根据企业填报的流动资产评估申报表，与企业财务报表进行核
对，明确需进行评估的流动资产的具体内容。
2、根据企业填报的流动资产评估申报表，到现场进行账务核对，
原始凭证的查验，对实物类流动资产进行盘点、对资产状况进行调查核
实。
3、收集整理与相关文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的
基础上分别评定估算。
（三）评估方法
1、流动资产评估方法
采用重臵成本法评估，主要是：对货币资金及流通性强的资产，按
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经核实后的账面价值确定评估值；对应收、预付类债权资产，以核对无
误账面值为基础，根据实际收回的可能性确定评估值；对存货，在核实
评估基准日实际库存数量的基础上，以实际库存量乘以实际成本或可变
现价格得出评估值。
2、各项流动资产的评估
（1）货币资金
账面值为 479,667,263.13 元，其中现金 364,655.01 元，银行存款
425,594,900.04 元，其他货币资金 53,707,708.08 元。
库存现金存放于该公司财务部。评估人员对现金进行全面的实地盘
点，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估
基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定
评估值。现金评估值 364,655.01 元。
对银行存款账户，承担本次专项审计的会计师对其进行了函证，回
函金额与账面金额相符，经评估人员对函证的真实性等分析确认后，本
次评估采用了会计师的函证结果，证明了银行存款的真实存在，同时评
估人员还检查了有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中
未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。对其中人民币账户的
银行存款以核实后账面值确定评估值；对美元账户的银行存款以核实后
原币金额乘以基准日美元对换人民币汇率确定评估值。银行存款评估值
425,594,900.04 元。
其他货币资金为绵阳市商业银行涪城支行、绵阳市商业银行高新技
术开发区支行以及中国光大银行绵阳分行的银行承兑汇票保证金，经评
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估人员核查相关的对账单据，经评估人员对该对账单据的真实性、合理
性等分析确认后，并参考审计会计师的银行函证回函，对其他货币资金
以核实后账面值确定评估值。其他货币资金以核实无误的账面值作为评
估值。其他货币资金评估值 53,707,708.08 元。
（2）应收票据
应收票据账面值为 102,865,268.32 元。主要为该公司销售产品收到
的无息银行承兑汇票。清查时，核对明细账与总账、报表余额是否相符，
核对与委估明细表是否相符，查阅核对票据票面金额、发生时间、业务
内容及票面利率等与账务记录的一致性，以证实应收票据的真实性、完
整性，核实结果账、表、单金额相符。经核实应收票据真实，金额准确，
以核实后账面值为评估值。
应收票据评估值 102,865,268.32 元。
（3）应收账款
应收账款账面余额 903,605,407.15 元，计提坏账准备 18,332,152.34
元，账面净额 885,273,254.81 元，为应收器材款。评估人员核实了账簿
记录、抽查了部分原始凭证等相关资料，在取得会计师函证的基础上对
其真实性、合理性进行分析，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容
和金额等，核实结果账、表、单金额相符。
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在
调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠
款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用账龄分析法、个别认
定法，对评估风险损失进行估计。以账面值减去评估风险损失作为评估
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值，坏账准备评估为零。具体为：
①对关联方的往来款项，评估人员认为有充分的理由能够收回，不
计提评估风险损失。
②对不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%。
③对其他的应收账款，经评估人员判断很可能收不回全部款项，但
难以确定收不回账款数额，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄
和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位的分析
了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄 1 年以内(含 1 年)
按 1.5%考虑风险损失，账龄 1-2 年的按 5%考虑风险损失，账龄 2-3 年
的按 15%考虑风险损失；账龄 3 年以上的按 50%考虑风险损失。计算过
程详见表 4-1。
应收账款评估风险损失计算表 金额单位：元
项目 金额（元） 评估风险损失率 评估风险损失额
1 年以内（含 1 年） 792,222,600.28 1.50% 11,883,339.00
1~2 年（含 2 年） 92,245,485.02 5.00% 4,612,274.25
2~3 年（含 3 年） 1,306,231.79 15.00% 195,934.77
3 年以上 618,494.75 50.00% 309,247.38
个别认定 1,331,356.94 100.00% 1,331,356.94
合计 18,332,152.34
根据以上所述，应收款评估风险损失合计 18,332,152.34 元， 应收
账款评估值为 885,273,254.81 元，评估无增减值。
（4）预付账款
预付账款账面价值为 4,699,880.19 元，主要包括预付的材料购臵款
和元器件购臵款等。评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了
解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的委外和收到的货物情
况。未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳
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务等情况，故以核实后账面值作为评估值。
预付账款评估值为 4,699,880.19 元。
（5）应收利息
应收利息账面价值为 835,895.83 元，为应收银行的定期存款利息及
持有至到期投资利息。评估人员查阅了相关存款状况及存款单据等，了
解了利息计算及收取情况，确定应收利息的计算正确与合理性，故以核
实后账面值作为评估值。
应收利息评估值为 835,895.83 元。
（6）其他应收款
其他应收款账面余额 140,465,435.24 元，计提坏账准备 2,467,876.35
元，账面净额 137,997,558.89 元。为职工备用金、关联方往来款、工程
款等。
评估人员在对其他应收款核实无误的基础上，借助于历史资料和现
在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等。根据各单位的具体情况，采用账
龄分析法、个别认定法，对评估风险损失进行估计。以账面值减去评估
风险损失作为评估值，坏账准备评估为零。具体为：
①对企业内部职工备用金借款、关联方往来款，有充分理由相信全
部能收回的，本次评估不计提评估风险损失。
②其中黄荣飞、丁仕忠、李博是已离职职工，且账龄时间较长，评
估人经过现场尽取调查后认为企业应收黄荣飞、丁仕忠、李博的款项收
回的可能性较小，故对应收黄荣飞、丁仕忠、李博的款项共计 238,269.57
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元全额计提评估风险损失。
③除以上情况以外的款项，经评估人员判断很可能收不回全部款
项，但难以确定收不回账款数额，参考财会上计算坏账准备的方法，根
据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。根据评估人员对债务单位
的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定，账龄 1 年以内(含
1 年)按 1.5%考虑风险损失，账龄 1-2 年的按 5%考虑风险损失，账龄 2-3
年的按 15%考虑风险损失；账龄 3 年以上的按 50%考虑风险损失。计算
过程详见表 4-2。
其他应收款评估风险损失计算表 金额单位：元
项目 金额（元） 评估风险损失率 评估风险损失额
1 年以内（含 1 年） 531,460.65 1.50% 7,971.91
3 年以上 360.40 50.00% 180.20
个别认定 238,269.57 100.00% 238,269.57
合计 246,421.68
根据以上所述，其他应收款评估风险损失合计 246,421.68 元，其他
应收款评估值为 140,219,013.56 元，评估增值 2,221,454.67，增值率
1.61%。主要是企业对内部职工备用金借款计提了坏账准备，而评估未
计提风险损失引起增值。
（7）存货
存货账面值 146,915,309.04 元，计提减值准备 2,943,698.12 元，净
额 143,971,610.92 元。包括原材料、自制半成品、委托加工物资、产成
品、在产品、发出商品 ，存货采用实际成本核算。各类存货的具体评
估方法如下：
①原材料
原材料账面价值 59,544,280.51 元，均为生产用主材、辅助材料、备
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品备件等，存放在该公司仓库内，主要从国内购入，账面价值由买价和
运杂费等合理费用构成。部分材料因积压时间较长，且该部分材料已无
法使用，企业全额计提了减值准备。
对于积压时间较长的原材料，由于该部分材料已无法使用，评估为
0。
对其他原材料，周转速度较快的物资，其耗用量大，周转速度较快，
账面值接近基准日市价，故以核实后的数量乘以账面单价确定评估值。
原材料评估值为 58,043,088.36 元，减值 1,501,192.15 元，减值率为
2.52%。减值原因主要是对存放时间较长且不能使用的材料的原材料评
估为零所引起。
②委托加工物资
委托加工材料账面值为 18,896.59 元，系公司委托外单位加工的材
料。该委托加工材料均为近期购入的，且周转速度较快，账面值接近基
准日市价，故以核实后数量乘以账面单价确定评估值。
委托加工材料评估值为 18,896.59 元。
③产成品
产成品账面价值 59,482,916.03 元，产成品主要为企业生产的成品
等，存放在企业生产区仓库内，账面价值由直接材料、直接燃料动力、
直接人工及制造费用等构成。产成品发出按月采用加权平均法结转。对
产成品，主要采用如下评估方法：
A、对部分积压不可用的产成品，评估值为 0。
B、对于能正常销售的产成品，评估人员依据调查情况和企业提供
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的资料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和
一定的产品销售利润后确定评估值。
评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含
税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估
值。
评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-
销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确
定的；
b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的
城市建设税与教育附加；
c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算；
d. 营业利润率=主营业务利润÷营业收入;
主营业务利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-期间费用
e. 所得税率按企业现实执行的税率;
f. r 为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具
有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确
定其风险。其中 r 对于畅销产品为 0，一般销售产品为 50%，勉强可销
售的产品为 100%。
产成品评估值为 63,284,713.35 元，评估增值 3,801,797.32 元，增值
率 6.39%。
评估案例：地面数字电视机顶盒 DVT-2018(黑龙江广电网络) (评估
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明细表 3-9-5 序 980)
地面数字电视机顶盒 DVT-2018(黑龙江广电网络)属一般销售产品，
评估时以该产品的不含税销售价格减去销售费用、全部税金和部分净利
润后，确定评估值。计算公式：
评估价值=实际数量×出厂单价×（1-产品销售税金及附加费率-销
售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）
根据被评估单位近期销售资料测算，企业地面数字电视机顶盒
DVT-2018(黑龙江广电网络)平均销售单价为 153.85 元/台（不含税），
平均销售税金及附加费率 0.453%，平均销售费用率为 6.779%，营业利
润率为 2.205%，所得税率 15%，将以上参数代入公式，得
评 估 价 值 =153.85 × ［ 1-0.453%-6.779%-2.205% × 15%-2.205% ×
（1-15%）×0.5］
= 140.77(元)
即该产品评估基准日评估单价 140.77 元/台。基准日实际库存数量
43 台评估值为:
140.77×43=6,053.11（元）
④在产品（自制半成品）
在产品（自制半成品）账面价值 8,724,370.50 元。主要为尚未组装
的半成品，部分在产品（自制半成品）因积压时间较长，且该部分半成
品已无法使用，企业全额计提了减值准备。
对于积压时间较长的在产品（自制半成品），由于该部分材料已无
法使用，评估为 0。
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对其他在产品（自制半成品），该部分在产品（自制半成品）账面
包括人工、材料费等，基本反映了该资产的现行市价，故按核实后的账
面值确定评估值。在产品（自制半成品）评估值为 8,108,838.99 元，减
值 615,531.51 元，减值率为 7.06%。减值原因主要是对存放时间较长且
不能使用的在产品（自制半成品）评估为零所引起。
⑤发出商品
发出商品账面原值 62,023.95 元。全部为企业发出未结算的产成品。
对发出商品，采用市价法评估，即以不含税销售价格减去销售费用、全
部税金和部分净利润后，确定评估值。考虑发出商品是已经销售的产品，
只存在款项回收的风险，本次评估中扣除的销售利润率只考虑产成品销
售利润率的 50%发出商品评估值 63,150.26 元，评估增值 1,126.31 元，
增值率 1.82%，增值原因是考虑了一部分发出商品的利润所致。
⑥在制品
在制品账面值 19,082,821.46 元，主要为生产领用的停留在各工序中
的原材料备品配件等，这部分在产品的账面价值基本反映了该资产的现
行市价，故在制品按核实后的账面值计算评估值。
在制品评估值为 19,082,821.46 元。
⑦存货的评估值
存货合计评估值 148,601,509.01 元，存货增值 4,629,898.09 元，增
值率 3.22%。增值原因主要是产成品考虑可了一定的销售利润所致。
二、非流动资产评估技术说明
（一）持有至到期投资评估技术说明
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持有至到期投资的账面值为 10,000,000.00 元，为企业 2009 年 12
月 30 日购买的南京银行股份有限公司金融市场部发行的债券。
对持有至到期投资，评估人员核对了总账、明细账及购买合同，了
解其形成原因，确认其账面价值的真实性和准确性。
经核实，持有至到期投资账、表相符，该债券为平价发行的 10 年
期的金融债券，按年付息，到期还本。由于 2014 年 1-3 月份的利息已
经在应收利息中体现，故对此债券按核实后账面值确定评估值。
持有至到期投资评估值为 10,000,000.00 元。
（二）长期股权投资评估技术说明
1、评估范围
纳入本次评估范围的长期股权投资，账面值合计金额为
41,850,090.54 元，共有 5 项。具体账面价值情况表和长期股权投资总体
情况表见表 4-3。
表 4-3 公司长期股权投资情况
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例% 投资成本（元）
1 四川九州光电子技术有限公司 2001/2/1 100 16,250,090.54
2 深圳市九洲电器有限公司 2001/6/1 6.15 19,700,000.00
3 四川视听通网络技术有限公司 2003/12/1 90 4,500,000.00
4 成都九洲电子信息系统有限公司 2006/2/28 1.11 900,000.00
5 深圳市捷能科技有限公司 2010/11/30 5 500,000.00
合计 41,850,090.54
各子公司具体情况：
（1）四川九州光电子技术有限公司
企业名称：四川九州光电子技术有限公司
注册地址：绵阳高新技术开发区普明南路东段 95 号
注 册 号：510706000016514
法定代表人：霞晖
企业类型：有限责任公司（法人独资）
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注册资本：1600 万元人民币
四川九州光电子技术有限公司于 2001 年 2 月，由四川九州电子科
技股份有限公司和李家胜、卞小明、高光荣、曹秀芳等四位自然人共同
投资组建的有限责任公司，注册资本 200 万元，并经四川政通会计师事
务所于 2001 年 2 月 7 日出具的川政会验[2001]第 1 号验资报告审验。2003
年 11 月该公司股权发生变更，股东卞小明、高光荣、曹秀芳将持有的
该公司股份转让给刘定胜、杜力平、张正贵、邓琼珍等自然人。2006
年四川九洲电器集团有限公司高层管理人员将所持有本公司的股权转
让给四川九州电子科技股份有限公司。
该公司 2010 年 6 月 1 日股东会决议通过：九州电子科技股份受让
公司所有自然人股东的股权；同时，由九州电子科技股份向公司增资
1400 万元，公司注册资本由 200 万元增资到 1600 万元。本次新增资本
经四川瑞峰会计师事务所出具<川瑞会验（2010）第 018 号验资报告>
审验。该公司已于 2010 年 6 月 17 日完成上述事项的工商登记资料变更。
截至 2014 年 3 月 31 日，九州电子科技股份持有四川九州光电子技术有
限公司股份 1600 万元，持股比例为 100%。
经营范围：光电子产品、通信产品（不含无线发射）、计算机软件、
网络产品及设备的开发、生产、销售和相关技术的服务，机械、电子产品、
线材、缆材的销售。经营本企业自产产品及相关技术的出口业务，经营本
企业生产科研所需的原辅材料、仪器仪表、机械设备、零配件及相关技术
的进口业务（国家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外），
经营本企业的进料加工和“三来一补”业务。
截止评估基准日四川九州光电子技术有限公司总资产为
71,565,369.34 元，负债 54,855,320.24 元，净资产 16,710,049.10 元，2014
年 1-3 月的营业收入 31,851,163.14 元，净利润 1,512,658.58 元。
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（2）深圳市九洲电器有限公司
企业名称：深圳市九洲电器有限公司
注册地址：深圳市南山高新区南区科技南 12 路九洲电器大厦 6 楼
注 册 号：440301103214066
法定代表人：霞晖
企业类型：有限责任公司（法人独资）
注册资本：32055 万元人民币
深圳市九洲电器有限公司是由四川九州电子科技股份有限公司和深
圳市数视通信息科技有限公司共同出资设立的有限公司，成立于 2001 年
7 月。截至 2014 年 3 月 31 日止，注册资本为 32,055 万元，其中四川九洲
电器股份有限公司公司出资比例为 93.85%，九州科技股份公司出资比例
为 6.15%。
经营范围：网络产品、通讯设备、电脑类产品、数字移动通信终端产
品及家用电子器材的研发和购销；其他国内商业、物资供销业（以上均不
含专营、专控、专卖商品及限制项目）；进出口业务；物业管理；自有物
业租赁；停车场经营（凭《深圳市经营性停车场许可证》深公交停营许字
A01170 号经营，有效期至 2012 年 8 月 31 日）。
截止评估基准日深圳市九洲电器有限公司资产为 747,396,259.07 元，
负债 299,910,665.60 元，净资产 447,485,593.47 元，2014 年 1-3 月的营业
收入 26,712,100.02 元，净利润 257,941.18 元。
（3）四川视听通网络技术有限公司
企业名称：四川视听通网络技术有限公司
注册地址：成都市成华区前锋街 3 号附 1 号 1 幛 1 层 101 房
注 册 号：510706000011973
法定代表人：霞晖
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企业类型：其他有限责任公司
注册资本：500 万元人民币
四川视听通网络技术有限公司前身为四川九州宽带网络有限公司，成
立于 2003 年 12 月，由四川九州电子科技股份有限公司、四川九州光电子
技术有限公司共同投资组建的有限责任公司。2012 年 12 月更名为四川视
听通网络技术有限公司。
截止 2014 年 3 月 31 日，四川九州电子科技股份有限公司出资 450 万
元，股权比例为 90%，四川九州光电子技术有限公司出资 50 万元，股权
比例为 100%。
经营范围：广播电视宽带网络系统、校园网络系统、智能建筑与社
区弱电系统、计算机网络系统、无线及有线数字电视系统的设计、调试、
安装；广播电视技术研发、设备检测工程规划设计、工程咨询、技术服
务。（以上经营项目不含法律法规和国务院决定需要前臵审批或许可的
项目，后臵许可项目，凭许可证经营）。
截止评估基准日四川视听通网络技术有限公司资产为 23,763,410.75
元，负债 17,891,229.81 元，净资产 5,872,180.94 元，2014 年 1-3 月的营
业收入 1,239,600.00 元，净利润 87,851.81 元。
（4）成都九洲电子信息系统有限公司
企业名称：成都九洲电子信息系统有限责任公司
注册地址：成都市高新区天府大道中段 765 号天府软件园
法定代表人：祁权生
注册资本：捌仟壹佰万元人民币
经济性质：其他股份有限公司（非上市）
注册号：510109000057444。
成都九洲电子信息系统有限责任公司由四川九洲电器集团有限责
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任公司、四川九州光电科技有限公司和成都九洲迪飞科技有限责任公司
三家公司共同发起于 2006 年 2 月成立，成立初期作为集团公司在成都
的窗口和预研基地，并承担股份公司广电机顶盒在成都地区的代销业
务。在 2008 年 7 月在集团公司产业规划和区域发展规划下，成都九洲
公司梳理业务确定了射频识别技术（简称 RFID）业务、电信业务和监
控业务三大主营业务。
截止本次评估基准日，注册资本为 8,100.00 万元，各股东持股金额
及持股比例情况见表 4-4。
表 4－4 成都九洲电子信息系统股份有限公司股东及持股比例
序号 股东名称 投资额（元） 股权比例
1 四川九洲电器集团有限责任公司 54,886,500.00 67.76%
2 四川九州电子科技股份有限公司 900,000.00 1.11%
3 成都九洲迪飞科技有限责任公司 600,000.00 0.74%
4 成都盛皓投资中心（有限合伙） 2,613,500.00 3.23%
5 张兵等 52 名核心管理团队 8,000,000.00 9.88%
6 上海港航股权投资有限公司 5,000,000.00 6.17%
7 烟台建信蓝色经济创业投资有限公司 4,500,000.00 5.56%
8 上海建信创颖股权投资合伙企业（有限合伙） 500,000.00 0.62%
9 蔡昱 1,800,000.00 2.22%
10 冯幸峰 1,500,000.00 1.85%
11 李杰 700,000.00 0.86%
合计 81,000,000.00 100.00%
经营范围：研究开发、生产、销售通讯设备及微波通信系统及设备
（不含无线电发射设备及卫星地面接收）、互联网系统及设备、数字电
视系统、数字监控系统及设备、集成电路、电子产品、计算机信息网络
的软硬件、提供以上项目的技术开发、销售及技术转让、技术咨询、技
术服务；计算机系统集的设计、安装、调试；计算机网络服务；智能化
建筑工程与弱电系统工程、架线和管道工程建筑、智能化安装施工；项
目投资；货物进出口、技术进出口；房屋租赁；停车场经营；安全技术
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防范系统的涉及、安装、调试及社会公共安全设备的研发、生产、销售；
电子元器件的生产与销售；生产射频识别计价秤（凭制造计量器具许可
证有效期内经营）；工程测量（凭测绘资质证书核定的范围在有效期内
从事经营）；（以上经营范围国家法律、法规禁止的除外，限制的取得许
可后方可经营；涉及工业行业另涉及分支机构或另择经营场地经营；涉
及资质许可的凭相关许可从事经营）。
截止评估基准日成 都 九 洲 电 子 信 息 系 统 有 限 责 任 公 司 资 产 为
315,385,226.59 元、负债 139,825,615.71 元、净资产 175,559,610.88 元，
2014 年 1-3 月的营业收入 36,595,946.29 元，净利润 5,132,190.48 元。
（5）深圳市捷能科技有限公司
企业名称：深圳市捷能科技有限公司
注册地址：深圳市南山区科苑路清华信息港综合楼 4 层 403-404 号
注 册 号：440301102842760
法定代表人：朱独彧
企业类型：有限责任公司
注册资本：1,000.00 万元人民币
深圳市捷能科技有限公司成立于 2007 年 3 月 12 日，截止评估基准
日公司各股东持股金额及持股比例情况见表 4-5。
表 4－5 深圳市捷能科技有限公司股东持股比例
序号 股东名称 持股金额 持股比例
1 饶瑛 5,250,000.00 52.50%
2 刘毅峰 400,000.00 4.00%
3 黄玉光 250,000.00 2.50%
4 王剑 400,000.00 4.00%
5 王万松 1,891,000.00 18.91%
6 吴斌 463,600.00 4.636%
7 杨晓氢 445,400.00 4.454%
8 张建荣 400,000.00 4.00%
9 四川九州电子科技股份有限公司 500,000.00 5.00%
合计 10,000,000.00 100.00%
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经营范围：通信产品、电子产品、网络产品、软件产品的开发、生产、
销售与相应的技术咨询（生产项目由分公司经营，以上均不含专营、专控、
专卖商品及限制项目）；经营进出口业务（法律、行政法规、国务院决定
禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）。
截止评估基准日深圳市捷能科技有限公司资产为 13,613,939.58 元，
负债 3,557,008.33 元，净资产 10,056,931.25 元，2014 年 1-3 月的营业收
入 2,291,316.29 元，净利润 115,852.59 元。
2、评估过程及方法
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取
证核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以
确定长期投资的真实性和完整性，并在此基础上对被投资单位进行评
估。根据各项长期投资的具体情况，分别采取适当的评估方法进行评估。
本次四川九州电子科技股份有限公司及下属子公司从持有股权是
否具有控制权分为控股子公司、非控股子公司二类。针对上述情况，各
长期投资的评估方法如下：
（1）对于出资比例在 20%以上的长期股权投资，被投资单位的评
估按照母公司相同的评估方法进行，然后将被投资单位评估基准日净资
产评估值乘以四川九州电子科技股份有限公司的持股比例计算确定评
估值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
（2）对非控股子公司之一的成都九洲电子信息系统有限公司，由
于在同一基准日已单独进行了评估且出具了评估报告（中联评报告
[2014]字第 350 号），本次评估引用此报告资产基础法的净资产评估值
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乘以四川九州电子科技股份有限公司的持股比例确定评估值。
（3）对其他持股比例小于 20%的长期股权投资，评估值以评估基
准日被投资企业经审计后的账面净资产乘以投资比例确定评估值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权
等因素产生的溢价和折价。
3、评估结果
按照上述方法，长期投资合计账面值41,850,090.54元，评估值
57,572,063.63元。评估增值15,721,973.09元，增值率37.57%，评估增值
主要原因：长期股权投资单位经营盈利是导致上述股权投资增值的主要
原因。长期股权投资评估值见表4-6。
表 4－6 长期投资评估结果表
单位：人民币元
序号 长期投资单位名称 持股比例% 账面值 评估值
1 四川九州光电子技术有限公司 100% 16,250,090.54 19,674,572.50
2 深圳市九洲电器有限公司 6.15% 19,700,000.00 27,520,364.00
3 四川视听通网络技术有限公司 90% 4,500,000.00 5,385,368.80
4 成都九洲电子信息系统有限公司 1.11% 900,000.00 4,488,911.77
5 深圳市捷能科技有限公司 5% 500,000.00 502,846.56
合计 41,850,090.54 57,572,063.63
（三）固定资产资产评估技术说明
1、房屋建筑物评估技术说明
（1）评估范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物是四川九州电子科技股份有限公
司 申 报 的 房 屋 建 筑 物 类 资 产 。 账 面 原 值 98,720,158.92 元 ， 净 值
78,936,247.15元，其中：房屋建筑物18项，建筑面积36,951.57平方米，
账面原值92,342,777.47元，净值74,821,692.47元，构筑物10项，账面原
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值6,377,381.45元，净值4,114,554.68元。
（2）房屋建筑物概况
①主要房屋建筑物状况
本次评估范围内的房屋建筑物主要是该公司的生产、办公及附属用
房屋建筑物，建于1999年至2012年。它们位于四川省绵阳市科创园区九
洲大道259号厂区内，北京市海淀区北三环西路48号“北京科技会展中
心”内、北京市昌平区瑞旗家园29号楼内、重庆市九龙坡区科园3路
35-1-4-3号中。房屋共18项，建筑面积36,951.57平方米，为总装车间、5
号仓库及重庆市、北京市的商品房及限价房；构筑物10项，主要有总装
车间室外道路、给排水、照明等。
②自建房屋建筑结构
四川九州电子科技股份有限公司的房屋结构为框架（钢）、轻钢结
构，构筑物及管道沟槽主要为砖混结构及砼、钢筋砼、无缝钢管等材质。
A、框架（钢）结构
框（钢）架结构基础为现浇钢筋砼独立柱基础，基础梁、上部为现
制钢筋砼（型钢）框架柱、梁（钢梁）、板，形成整个房屋的框架骨架；
墙体采用240毫米厚页岩砖砌筑；防水、隔热屋面。总装车间为此结构。
B、轻钢结构
钢结构房屋基础为现浇钢筋砼独立柱基，基础设钢筋砼基础梁，以
上为H型钢柱；墙体正负零至1.5米为240mm厚页岩砖墙，1.5米以上为夹
心彩钢板墙；室内局部用砖或轻钢龙骨面饰石膏板作隔断墙；屋架为H
型钢屋架，屋面压型夹心彩钢板。5#仓库为此结构。
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③商品房建筑结构
购臵的商品房为框剪结构，基础为钢筋砼桩基，现浇钢筋砼柱、梁
（承台梁）、剪力墙，部份墙体采用加气砼和空心砌块砖砌筑，隔热防
水屋面。
④装修状况
A、生产性房屋
生产性厂房外墙面一般为面砖，局部铝塑板，真石漆、玻璃幕墙等；
内墙面乳胶漆局部瓷砖，天棚面矿棉花板、铝扣板吊顶或乳胶漆面等；
门窗主要为成品装饰木门，铝合金平开门、上悬、推拉、固定窗，金属
地弹门、卷闸门、平开窗；钢质门、防火门等；地面主要为环氧树脂地
坪，局部花岗石、大理石、地砖、防静电地板等。梯间栏杆扶手为不锈
钢。
设有货梯，中央空调或局部中央空调、烟感自动喷淋报警、门禁考
勤监控、循环风、电视、局域网网络系统等，给排水采用 PVC 或钢管
等，电气线路为暗线，设工厂灯或防格栅栏灯等照明。
B、非生产性房及生产性辅助用房
外墙面为面砖或局部乳胶漆；内墙面一般为乳胶漆，天棚面局部用
轻矿棉板或塑料扣板吊项；塑钢窗平开门、上悬、推拉、固定窗，金属
地弹门、卷闸门、平开窗；钢质门、防火门；地面主要为金钢砂耐磨地
面，局部地砖地面或环氧树脂防静电地面等。
设有货梯，局部中央空调、消火栓防火、循环风、局域网网络系统
等，给排水采用 PVC 或钢管等，电气线路为暗线，设工厂灯或防格栅
栏灯等照明。
⑤生产及室外配套工程
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厂区生产及室外配套工程，主要分为公共设施配套和工艺要求配套
两种。公共设施配套工程包括室外道路、给排水、路灯等。工艺生产配
套的构筑物包括电缆沟、燃气管道等。上述构筑物及辅助建筑绝大多数
为砖混结构或钢筋砼、砼、无缝钢管等材质。
（3）评估过程
①收集资料及准备
根据四川九州电子科技股份有限公司提供的房屋建筑物资产评估
申报表，进行账表核对，并核对各房屋建筑物的名称、坐落地点、结构、
建筑面积、权证、使用状况等；查看有关建筑物的工程图纸、竣工结算
资料等；同时根据该公司的实际情况，填写“房屋建筑物、构筑物状况
调查表”。
②实地查勘
根据账表相符的申报表进行现场实物盘点。对每一评估对象，进行
详尽的现场勘查，对房屋建构筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构
件材质、内外装修、使用维修、施工质量、水电安装使用的情况及完好
程度进行了较详细的记录，对查勘商品房个别、区域因素及周边房地产
信息、查阅了主要房屋建筑物图纸及相关资料，向房屋建筑物管理维护
人员及使用部门了解房屋建筑物的使用及维护情况。
③评估作价及撰写评估说明
在实施了上述调查和勘察的基础上，根据委估房屋建筑物类资产的
具体情况，采用成本法和市场比较法进行评估作价和撰写有关说明。
（4）评估方法
本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质分别采用
重臵成本法与市场比较法进行评估。本次评估对自建房屋采用成本法评
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估；对在重庆市、北京市的商品房，参照交易案例，采用市场比较法进
行评估。
——成本法
根据建筑工程相关资料和竣工结算资料按建筑物的工程量，以当地
现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵全价，并按建
筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算
出建筑物评估值。
建筑物评估值=重臵全价×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项
评估要素，确定重臵单价并计算评估值。
①重臵全价
重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
A、建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、安装工程的总价，建安
工程造价采用预(决)算调整法进行计算。评估人员依据房屋建筑物的工
程结算资料及现场勘察核实的委估房屋的工程量，套用 2009 年《四川
省建设工程工程量清单计价定额》，并依据《四川工程造价信息（2014
年 3 期）》进行人工、材料价差的调整，最后计算确定建安工程造价。
B、 前期及其他费用的确定
前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单
位为建设工程而投入的除建安造价外的其它费用两个部分，详见表 4-7。
表 4－7 工程建设其他费用
序号 费用项目 计算基础 标 准 取 费 依 据
建设单位管 《关于印发<基本建设财务管理规定>的通
1 工程投资额 0.94%
理费 知》(财建〔2002〕392 号)
工程勘察设 《工程勘察设计收费管理规定》(计价格
2 工程投资额 2.79%
计费 〔2002〕10 号)
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《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工
3 工程监理费 工程投资额 1.93% 程监理及相关服务收费管理规定>的通知》
（发改价格〔2007〕670 号）
招投标服务 <国家计委关于印发<招标代理服务收费管理
4 工程投资额 0.16%
代理费 暂行办法>的通知》(计价格〔2002〕1980 号)
《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通
5 环境评价费 工程投资额 0.07%
知》（计价格〔2002〕125 号）
小计 5.89%
C、资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用
的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常合理周期
计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息
×50%
② 成新率
在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建
筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
③评估值的确定
评估值＝重臵全价×成新率
——市场比较法
市场比较法是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交
易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）
及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为
基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。
运用市场比较法按下列基本步骤进行：
A、搜集交易实例的有关资料；
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B、选取有效的可比市场交易实例；
C、建立价格可比基础；
D、进行交易情况修正；
E、进行交易日期修正；
F、进行区域因素修正；
G、进行个别因素修正；
H、求得比准价格，确定被评估建筑物（或房地产）的评估值。
（5）评估结果及分析
①评估结果
房屋建筑物资产账面原值 98,720,158.92 元，净值 78,936,247.15 元；
评估原值 108,233,140.00 元，净值 94,752,685.00 元，原值增值
9,512,981.08 元，增值率 9.64%，净值增值 15,816,437.85 元，增值率
20.04%。
具体评估结果详见“固定资产清查评估汇总表”、“固定资产—房屋
建筑物清查评估明细表”、“构筑物及其他辅助设施清查评估明细表”。
②增减值原因分析
A、房屋建筑物类资产原值增值 9,512,981.08 元，增值率 9.64%。
主要原因是由于本次评估的房屋类资产的建造成本比建造时有一定幅
度提高（特别是人工、材料费），另一原因是商品房近年有一定涨幅，
因而评估增值。
B、净值增值 15,816,437.85 元，增值率 20.04 %，原值增加及企业
折旧年限短于评估的经济寿命年限综合所致。
（6）典型案例
案例 1 总装车间 （房屋建筑表 序号第 1 项）
（1）工程概况
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总装车间为框架（钢）结构房屋，为厂房及办公用房。其中厂房为
2 层，层高分别为 4.5、 4.2 米，办公用房 3 层，层高 3.3 米。建筑面积
共计 21580.14 平方米。
该房屋基础为现浇钢筋砼独立柱基础，基础梁，上部为现浇钢筋砼
柱或型钢柱、梁（钢梁）、板；墙体采用 240 毫米厚页岩砖或加气砼砌
块；防水、隔热屋面。
外墙面为面砖，局部铝塑板，真石漆、玻璃幕墙等；内墙面面刷乳
胶漆或局部瓷砖面，天棚面面层为矿棉板、铝扣板吊顶或面刷乳胶漆等；
门窗主要为成品装饰木门，铝合金平开门、卷闸门、上悬、推拉、固定
窗、金属地弹门、平开窗；钢质门、防火门等；地面主要为环氧树脂防
静电地面，局部花岗石、大理石、地砖、防静电地板等。梯间栏杆扶手
为不锈钢。
设有货梯 2 部，中央空调、烟感自动喷淋、防火报警、进风，引风、
门禁考勤、监控、电视网络、局域网网络系统等，给排水采用 PVC 或
钢管等，电气线路为暗线，设工厂灯或格栅栏灯等照明。
评估对象房屋所有权证为“绵房权证市房监字 200808907 号”土地使
用权证为“绵城国用(2008)第 10988 号”。
（2）重臵全价
①建筑安装工程造价
对该建筑物建安工程造价采用预算调整法进行评定估算。建安工程
造价包括土建、装饰工程、烟感自动喷淋、防火报警、进风，引风、门
禁考勤、监控、电视网络系统等安装工程的总价。建安工程造价根据竣
工结算审定报告资料中的工程量，套用 2009 年《四川省建设工程工程
量清单计价定额》、单调材料按照《四川工程造价信息（2014 年第 3 期）》
计算确定。具体计算过程详见表 4-8、表 4-9。
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表 4－8 房屋建筑物土建（装饰）工程造价计算表
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
1 分部分项工程 28,540,088.07
2 措施项目 5,263,036.03
3 其他项目
4 规费 1,257,074.02
5 税金 （1+2+3+4）×规定费率 1,202,564.80
6 单位工程合计 1+2+3+4+5 36,262,762.92
表 4－9 房屋建筑物（安装）工程造价计算表
序 号 费用名称 计算公式 金 额（元）
1 分部分项工程 14,897,831.02
2 措施项目 241,107.27
3 其他项目 1,210,000.00
4 规费 925,064.34
5 税金 （1+2+3+4）×规定费率 592,498.29
6 单位工程合计 1+2+3+4+5 17,866,500.92
建筑安装工程造价＝土建（装饰）工程造价+安装工程造价
=36,262,762.92 +17,866,500.92
= 54,129,263.84（元）
②工程建设其他费用
根据有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的工程建设其
他费用，详见表4-10。
表 4-10 前期及其他费用表
序号 取费项目 计算公式 费率及费额 金额（元）
1 建设单位管理 建安工程造价*费率 0.94% 508,815.08
2 工程监理费 建安工程造价*费率 2.79% 1,510,206.46
3 工程勘察设计费 建安工程造价*费率 1.93% 1,044,694.79
4 招标代理费 建安工程造价*费率 0.16% 86,606.82
5 环境评价费 建安工程造价*费率 0.07% 37,890.48
小计 3,188,213.64
③资金成本
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息
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×50%
=（54,129,263.84 +3,188,213.64）×2×6.15%×50%
=3,525,024.86 （元）
④重臵全价
重臵全价＝工程建安造价+前期及其它费用+资金成本
＝54,129,263.84 +3,188,213.64+3,525,024.86
＝60,842,500.00（元）
（3）成新率
该厂房于 2007年9月建成投入使用，通过现场勘察，该房屋水、电、
中央空调、烟感自动喷淋、报警、循环风、门禁考勤、监控系统等设施
配套齐全，使用正常。房屋基础无明显不均匀沉降现象，柱、梁、墙体
牢固无裂纹，主体结构牢固。房屋地面完好。门窗开启灵活，屋面不渗
漏，墙面、天棚、装饰完好，较为洁净。
该建筑物的设计寿命年限为50年，至评估基准日已使用6.50年，根
据现场勘察情况，预计建筑物尚可使用44年，则：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
成新率=44／（6.50 +44）100%
=87% (取整)
（4）评估值
评估值=重臵全价×成新率
=60,842,500.00×87%
= 52,932,975.00（元）
案例 2 北京房产 （房屋建筑物表 序号第 4 项）
（1）工程概况
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北京房产位于北京科技会展中心公寓48号1号楼B座12至13层12—
13K，地处北京北三环西路与白颐路交汇处，是规划中的中关村科技园
黄金轴线中心点，北隔三环路与当代商城相望，东临双安商场，地理位
臵优越，交通便利。该建筑为26层框剪结构住宅楼，该房层高3米；外
墙面贴墙砖、室内墙面为乳胶漆；门窗为防盗门、装饰木门、铝合金窗、
装饰木门窗套；地面为地砖；天棚面局部塑料板吊顶，室内设有吸顶灯，
吊灯等照明；普通卫生洁具，室内水、电、气、电话、闭路电视设施齐
全。1999年12月竣工。
至评估基准日，该房屋建筑基础、其他承重构件、墙体、屋面、地
面、内外装修、门窗、水、电设施等均正常使用。
（2）房地产权属状况
该房屋房产证为“X京房权证海字第087674号”，土地证为“京市海
股国用(2009出)第8006130号”。
（3）评估方法及评估过程
采用市场比较法评估
①确定可比交易实例
评估人员通过市场调查并查询有关重庆市九龙坡区房地产租售信
息，经比较选择建筑规模、结构、用途、地理位臵相邻及相近的住宅小
区三个比较实例。
详见可比实例情况表4-11。
表 4－11 比较因素条件说明表
因 素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
北京科技会展 北京科技会 北京科技会 北京科技会
位 置
中心 展中心 展中心 展中心
交易价格（元/m2） 待估 30878.00 29812 29645
交易时间 2014 年 3 月 2014 年 3 月 2014 年 3 月 2014 年 3 月
交易情况 正常 正常 正常 正常
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区 域 级 别 同一区域 同一区域 同一区域 同一区域
电力、供
水、排
电力、供水、 电力、供水、 电力、供水、
水、煤 电力、供水、
基础 排水、通讯 排水、通讯 排水、通讯
气、通 排水、通讯系
设施 系统保证供 系统保证供 系统保证供
讯、供暖 统保证供给
给 给 给
系统及
保证率
交通主 主干道 1
主干道 1 条： 主干道 1 条： 主干道 1 条：
区域因素 （次）干 条：滨河北
滨河北路双向 滨河北路双 滨河北路双
道数量、 路双向二车
二车道 向二车道 向二车道
交通 级别 道
便捷 与主干
程度 道通达 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
程度
附近交 有多路公交 有多路公交 有多路公交
有多路公交车
通状况 车 车 车
繁华 商业繁 小区级商业配 小区级商业 小区级商业 小区级商业
程度 华度 套 配套 配套 配套
楼龄 15 年 15 年 15 年 15 年
层高 3米 3米 3米 3米
朝向 南北 南北 南北 南北
252.61 平方
面积 252.61 平方米 265 平方米 253 平方米
米
水、汽、电、 水、汽、电、 水、汽、电、
水、汽、电、
设施、设 电话、网络、 电话、网络、 电话、网络、
房 电话、网络、
备 可视对讲系 可视对讲系 可视对讲系
个 别 屋 可视对讲系统
统 统 统
因 素 状
装修情
况 精装修 精装修 精装修 精装修
况
建筑结
框剪 框剪 框剪 框剪
构
总 26 楼位于 总 24 楼位 总 25 楼位于 总 25 楼位于
层数
12-13 楼 于 12 楼 18 楼 12 楼
建筑质
优 优 优 优
量
②根据比较因素条件确定比较因素条件指数：
以待估房地产条件为100，将可比实例条件与之比较，一般分为五
个等级，好、较好、一般、较差、差。每差一个等级，指数增加或减少。
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见表4-12。
表 4－12 比较因素条件指数表
因 素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
北京科技会展 北京科技会展 北京科技 北京科技会
位 置
中心 中心 会展中心 展中心
2
交易价格（元/m ） 待估 30878 29812 29645
交易时间 100 100 100 100
交易情况 100 100 100 100
区 域 级 别 100 100 100 100
电力、供水、
基础 排水、煤气、
100 100 100 100
设施 通讯、供暖系
统及保证率
区 交通主（次）
域 干道数量、级 100 100 100 100
因 交通
素 别
便捷 与主干道通达
程度 100 100 100 100
程度
附近交通状况 100 100 100 100
繁华
商业繁华度 100 100 100 100
程度
楼龄 100 100 100 100
层高 100 100 100 100
朝向 100 100 100 100
面积 100 100 99 100
个
房
别 屋 设施、设备 100 100 100 100
因 状
况
素 装修情况 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
层数 100 100 101 99
建筑质量 100 100 100 100
③根据比较因素指数计算比较因素修整系数：
比较系数=待估房地产条件指数÷可比实例条件指数，详见表 4-13。
表 4－13 比较因素修整系数表
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因 素 待估房地产 实例 A 实例 B 实例 C
北京科技会展 北京科技会展 北京科技会 北京科技
位 置
中心 中心 展中心 会展中心
2
交易价格（元/m ） 待估 30878 29812 29645
交易时间 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
交易情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
区 域 级 别 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
电力、供水、
基础 排水、煤气、
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
设施 通讯、供暖系
统及保证率
交通主（次）
区
域 干道数量、级 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
因 交通 别
素
便捷 与主干道通
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
程度 达程度
附近交通状
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
况
繁华
商业繁华度 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
程度
楼龄 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
层高 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
朝向 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
面积 1.0000 1.0000 1.0101 1.0000
个
房
别 屋 设施、设备 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
因 状
况
素 装修情况 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
建筑结构 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
层数 1.0000 1.0000 0.9901 1.0101
建筑质量 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
比准单价 30,878.00 29,814.98 29,944.44
待估物业比准价格= (案例 A 比准价+案例 B 比准价+案例 C 比准价）/3＝30,212.00
（4）评估结果
房屋评估值＝252.61×30,212.00＝7,631,850.00（元）。
案例 3 总装车间室外道路（构筑物表 序号第 1 项）
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（1）工程概况
总装车间室外道路，该项工程包括室外公路、人行道、给排水管道
及雨、污排水井等。
室外公路为 C25 砼，厚 200 mm，建筑面积 3,723.00 平方米，路基
为机械挖运，原土碾压，同时用连砂石及毛石砼换填，基层采用煤灰:
碎石:砂砾，压实厚度 200 mm；人行道基层采用 C10 砼，面层为砼成品
花砖水泥砂浆铺砌。
各类给排水管道总长 848.4 米。直径 75-600 mm，材质有无缝钢管、
镀锌钢管、钢筋砼管、PE 玻纹管、PP-R 管；砖混结构的进水、雨水、
污水井共 194 座。
（2）重臵全价的计算
①建筑安装工程造价
该建筑物的建安装工程造价采用预算调整法进行计算。即根据结算
资料中的工程量，套用 2009 年《四川省建设工程工程量清单计价定额》、
单调材料按照《四川工程造价信息（2014 年第 3 期）》计算确定，具体
计算过程详见表 4-14。
表 4－14 建筑工程造价计算表
序号 费用名称 计算公式 金额(元)
1 分部分项工程 2,086,176.75
2 措施项目 136,697.43
3 其他项目
4 规费 106,657.76
5 税金 （1+2+3+4）×规定费率 79,902.95
6 单位工程合计 1+2+3+4+5 2,409,434.89
②工程建设其他费用
根据有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的工程建设其
他费用，详见表 4-15。
表 4－15 前期费用及其他费用费率表
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序号 取 费 项 目 计算公式 费率及费额 金额（元）
1 建设单位管理费 建安工程造价*费率 0.94% 22,648.69
2 工程勘察设计费 建安工程造价*费率 2.79% 67,223.23
3 工程监理费 建安工程造价*费率 1.93% 46,502.09
4 招投标服务代理费 建安工程造价*费率 0.16% 3,855.10
5 环境评价费 建安工程造价*费率 0.07% 1,686.60
6 小计 141,915.71
③资金成本
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×合理工期×贷款利息
×50%
=（2,409,434.89 +141,915.71）×2.0×6.15%×50%
=156,908.06（元）
④重臵全价
重臵全价＝工程建安造价+前期及其它费用+资金成本
＝2,409,434.89 +141,915.71+156,908.06
＝2,708,260.00（元）
（3）成新率
总装车间室外道路于2007年9月建成投入使用，通过现场勘察，道
路路基础无沉降，路面基本完好，给水无渗漏，排水通畅。
该构筑物的设计寿命年限为20年，至评估基准日已使用6.50年，根
据现场勘察情况，预计建筑物尚可使用14年，则：
成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100%
成新率=14／（6.50 +14）100%
=68% (取整)
（4）评估值的计算
评估值=重臵全价×成新率
=2,708,260.00×68%
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= 1,841,617.00（元）
2、设备类资产评估技术说明
（1）评估范围
纳入此次评估范围的设备类资产为四川九州电子科技股份有限公
司截止评估基准日2014年3月31日申报的机器设备、车辆、电子设备，
主要为电子产品生产的专用设备。
依据机器设备、车辆、电子设备评估明细表，该部分资产于评估基
准日账面原值115,658,006.37元，账面净值66,214,693.23元。其中机器设
备共计788项，账面原值103,075,547.97元，账面净值60,622,351.28元；
车辆共计19辆，账面原值3,549,639.96元，账面净值2,769,933.49元; 电子
设备共计1269项，账面原值9,032,818.44元，账面净值2,822,408.46元。
（2）设备概况
此次委估的各类设备，主要分布在四川省绵阳市九州工业园四川九
州电子科技股份有限公司生产区、办公区内，资产分布较为集中。该部
分资产主要为该公司生产电子产品专用生产设备。
机 器设 备主要 有 HS50、 F5HM、 XP-143E、 XP-243E、 NXT 、
DX4-GVP、X3-B等由德国西门子、日本富士高速贴片机共计13台；
NS-TW-350LFS、BRAVO 8015、MCL251-020、UW-075A等型号波峰焊、
无铅回流焊锡机、激光焊接机共21台；各类生产线31条；企业设备主要
于2000至2014年间分别购臵，其中部分设备是企业改制时由四川九洲电
器集团有限责任公司投入的设备。
车辆类型包括轿车、小型普通客车等，主要为日常公务用车，车辆
状况良好。
电子设备包括电脑、传真机、打印机、绘图机、投影机、工作站、
服务器、空调机等，存放于公司各职能部门内，除部分老旧设备状况较
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差外，其余均能正常使用。
该公司配有专门部门及人员负责设备的运行、维护、管理工作，设
备的维护、保养制度基本能保证落实。
（3）评估过程
①清查核实工作
A、为保证评估结果的准确性、根据企业设备资产的构成特点，指
导该公司根据实际情况填写资产申报评估明细表，并以此作为评估的参
考资料。
B、针对资产申报评估明细表中不同的设备资产性质及特点，采取
不同的清查核实方法进行现场勘察。做到不重不漏，并对设备的实际运
行状况进行认真观察和记录。
C、查阅设备技术档案，了解设备的实际状况；并向现场操作、维
护人员了解设备的运行检修情况及现阶段设备所能达到的主要技术指
标情况；向企业设备管理人员了解设备的日常管理情况及管理制度的落
实情况，从而比较充分地了解设备的历史变更及运行情况。
D、根据现场实地勘察结果，进一步完善评估申报表，要求做到
“表”、“实”相符。
E、关注本次评估范围内设备的产权问题，如查看车辆行驶证，查
阅固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况。
②评估作价
开展市场询价工作，根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，
进行评定估算。
③评估汇总和报告
对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要
的调整、修改和完善，并撰写有关说明。
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（4）评估方法
根据持续使用假设，结合委估机器设备的特点和收集资料情况，此
次评估采用成本法。
评估值=重臵全价×成新率
——机器设备
①重臵全价
对价值量较大、主要、关键设备的重臵全价，主要由设备购臵价、
运杂费、安装调试费、工程建设其他费、资金成本等构成。
对价值量较小、不需要安装以及运输费用较低的一般设备的重臵全
价，参照现行市场购臵价格确定。
A、设备购臵价的确定
对国产设备的购臵费主要根据市场询价，或参照《2014机电产品报
价手册》以及查阅评估人员收集的相关价格资料确定。或与同类标准设
备类比确定。
对进口设备，主要通过向代理商进行调查询价、以及查阅进口设备
购臵合同、海关报关单以及评估人员收集的相关资料等，综合确定进口
设备的CIF价，再考虑外汇汇率、进口设备关税、进口增值税、银行财
务费、外贸手续费、海关商检费等确定。
B、设备运杂费的确定
设备运杂费是根据各设备的具体情况，分主要设备和一般设备，以
及企业所在地，参照《资产评估常用数据与参数手册》，按它们各占设
备原价的不同百分率计算确定。根据《关于将铁路运输和邮政业纳入营
业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号），对于增值税一般纳税
人，机器设备运杂费的增值税可实行抵扣，因此本次评估中运杂费不考
虑增值税。
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C、安装调试费的确定
根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照《资产评估常用数据
与参数手册》，按其各占设备原价的不同百分率计算确定。
D、工程建设其他费用的确定
工程建设其他费用由建设单位管理费、工程监理费、工程设计费、
环境评价费、招标代理服务收费等构成，具体见表4-16。
表 4－16 工程建设其他费用
取费项目 取费基础 标准 取费依据
建设单位管理 工程费用 0.94% 财政部-财建[2002]392 号
工程勘察设计费 工程费用 2.79% 国家计委、建设部-计价格[2002]10 号
工程监理费 工程费用 1.93% 国家发展改革委、建设部-发改价格［2007］670 号
环境评价费 工程费用 0.07% 国家计委、国家环境保护总局-计价格[2002]125 号
招标代理服务收费 工程费用 0.16% 国计委发-计价格［2002］1980 号
合计 5.89%
E、资金成本
资金成本的计算基础为设备购臵价、运杂费、安装调试费和工程建
设其他费用，根据资金投入合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算
确定。
资金投入合理建设工期依据该单位固定资产规模的大小、建设项目
相关规定以及行业惯例确定；贷款利率根据基准日执行的中国人民银行
公布的贷款利率确定，资金按均匀投入考虑。
F、重臵全价
根据国家税收政策，从2009年1月1日起，购臵固定资产时，其进项
税可以实行抵扣，因此在本次评估过程中不考虑增值税。则
重臵全价=设备购臵价/1.17+运杂费/1.11+安装调试费+工程建设其
他费用+资金成本。
②成新率
经过现场勘察委估设备的实际情况后，确定设备的预计尚可使用年
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限计算成新率，计算公式为：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
——车辆
①重臵全价
根据绵阳地区车辆市场信息及《黑马信息广告》、慧聪汽车商情网》
等近期车辆市场价格资料确定运输车辆含税购臵价，再根据《关于将铁
路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106
号），对于增值税一般纳税人，自用的应征消费税的摩托车、汽车、游
艇，其进项税可实行抵扣，因此在本次评估过程中不考虑增值税进项税
额。然后根据《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》考虑车辆购臵税、
新车上户等手续费，确定其重臵全价，计算公式如下：
车辆重臵全价=不含税购臵价+购臵价/(1+17%)×10%+ 新车上户
费。
对于上户为上海牌照的车辆，根据上海市的有关规定，重臵全价中
包含车牌拍卖价。
②成新率的确定
成新率按年限成新率和里程成新率孰低原则确定，然后结合现场勘
察情况进行调整。公式为：
年限成新率＝(1－已使用年限/经济使用年限)×100%
里程成新率＝(1－已行驶里程/规定行驶里程)×100%
——电子设备
①重臵全价的确定
该类设备参照评估基准日市场不含增值税购臵价并结合具体情况
综合确定其重臵全价。对市场已淘汰但能正常使用的电子设备，参照同
类二手设备的市场售价，直接确定其评估值。
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②成新率的确定
采用年限法确定其成新率，公式为：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
（5）评估结果及增减值原因分析
①评估结果
经评估人员评定估算，纳入本次评估设备类资产截止评估基准日评
估结果如下：
设备类资产账面原值115,658,006.37元、净值66,214,693.23元；评估
原值105,302,621.78元、净值66,996,865.85元；原值减值10,355,384.59元，
净值增值782,172.62元；原值减值率8.95%，净值增值率1.18%。其中：
机器设备账面原值103,075,547.97元、净值60,622,351.28元；评估原
值97,162,256.63元、净值61,935,562.70元。原值减值5,913,291.34元，净
值增值1,313,211.42元；原值减值率5.74%，净值增值率2.17%。
车 辆 账 面 原 值 3,549,639.96 元 、 净 值 2,769,933.49 元 。 评 估 原 值
3,371,525.15元、净值2,518,190.15元。原值减值178,114.81元，净值减值
251,743.34元；原值减值率5.02 %，净值减值率9.09 %。
电子设备账面原值9,032,818.44元、净值2,822,408.46元。评估原值
4,768,840.00元、净值2,543,113.00元。原值减值4,263,978.44元，净值减
值279,295.46元；原值减值率47.21 %，净值减值率9.90%。
②增减值原因分析
A、设备类资产原值减值10,355,384.59元，减值率为8.95 %。是由
于机器设备、车辆、电子设备减值所引起。具体原因为：
a、该公司机器设备中主要为进口贴片机、仪器仪表，由于近年外
汇汇率的变化及仪器仪表的市场价格下降，是本次机器设备原值减值的
主要原因；本次评估设备购臵价不含增值税进项税额也是评估原值减值
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的主要原因。
b、车辆、电子设备近几年市场价格总体呈下降趋势，是本次车辆、
电子设备原值减值的主要原因。
B、纳入本次评估范围的设备类资产净值增值782,172.62元，增值
率为1.18%。是由于机器设备、车辆、电子设备原值减值与企业的折旧
年限短于评估确定的经济年限综合所致。
具体评估结果详见“固定资产评估汇总表”、“机器设备评估明细
表”、“车辆评估明细表”、“电子设备评估明细表”。
（6）评估案例
案例 1：XP-243E 多功能贴片机 （机器设备评估明细表序号第 103
项）
（1）设备概况
XP-243E多功能贴片机，由日本富士集团公司生产制造；企业于
2006年11月购臵安装完毕并投入使用，是该公司电子产品生产过程中的
主要加工设备。账面原值1,487,945.15元，净值701,119.95元。
该设备由数控系统、传动系统、飞达安装平台、机架等部分构成。
其主要特点及技术参数为：
①贴装对象电路板尺寸：最大457×356mm、最小50×50mm、厚
度0.3mm ~ 4.0mm
②元件种类：最多40种（以8mm料带换算）
③电路板加载时间： 4.2秒
④贴装精度：矩形元件±0.05mm(3σ)、±0.1mm(6σ)等；QFP±
0.03mm(3σ)、±0.06mm(6σ)
⑤贴装速度： 0.43秒/个：角芯片，0.56秒/个
⑥对象元件： 0603（0402） ~ 45mm x 150mm ，高度最大25.4mm
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⑦设备尺寸： 1500(L) ×1560(W) ×1537(H)
⑧设备重量： 约2000千克
（2）重臵全价的确定
该设备的重臵全价由CIF价、银行及其它手续费、国内运杂费、安
装调试费、资金成本等内容构成。依据现行的《中华人民共和国海关进
出口税则》，该设备的进口项目属于鼓励项目，进口设备关税、进口环
节增值税全免，在本次评估中未计取以上两项费用。
①CIF价的确定
评估人员通过向代理商调查了解、查阅近期相同设备的购臵合同，
经过比较分析，综合确定该设备的CIF价（到绵阳）为181,400.00美元。
外汇汇率按中国人民银行公布的2014年3月31日外汇牌价确定。即，
美元对人民币汇率为6.1521。
②海关关税、进口环节增值税的确定
依据现行的《中华人民共和国海关进出口税则》，该设备的进口项
目属于鼓励项目，关税和进口环节增值税全免。
③银行及其它手续费的确定
根据国家的有关文件规定，银行财务费按FOB价的0.4%计取、外贸
手续费按CIF价的1.2%计取、商检费按CIF价的0.25%计取。
④国内运杂费
设备的CIF价包含运杂费，故不再计取。
⑤安装调试费的确定
根据该设备的安装难易程度及参照《资产评估常用数据与参数手
册》，安装调试费按CIF价的1.0%确定。
⑥工程建设其他费用确定
根据相关文件确认其工程建设其他费用率为5.89%。
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⑦资金成本的确定
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据该单位固定资产整体
投资规模，合理工期按2年考虑，贷款利率按评估基准日执行贷款利率
6.15%计算，并按均匀投入考虑。
⑧重臵全价的确定
根据以上各项费用的确定，通过计算得出该设备的重臵全价为
1,290,000.00元。具体计算过程详见表4-17。
表 4-17 重置全价计算过程表
序
项目 费用基数 费用比例 结果（元）
号
1 离岸价 FOB CIF/102%*(1-0.40%) 1,089,732.00
2 运费 (1)×运费比例
3 保险费 ［(1)+(2)］×保险费率
4 进口设备到岸价 CIF 询价 181400 美元 汇率 6.1521 1,115,990.94
5 关税 (4)×费率 0
6 消费税 0
7 增值税 ((4)+(5))×费率 0
8 银行财务费 (1)×费率 0.40% 4,358.93
9 外贸手续费(代理费) (4)×费率 1.20% 13,391.89
10 商检费 (4)×费率 0.25% 2,789.98
11 海关监管费 (4)×费率 0.00% 0
12 设备购置费小计 (4)+(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10)+(11) 1,136,531.74
13 国内运杂费 (4)×运杂费率/1.11 0
14 安装调试费 (4)×费率 1.00% 11,159.91
15 工程建设其他费用 [(12)+(13)+(14)]*费率 5.89% 67,599.04
[(12)+(13+(14)+(15)] × 工 期 × 费 率 /2
16 资金成本 其中：工期 2 年 6.15% 74,740.38
17 重置全价 (12)+(13)+(14)+(15)+(16) 1,290,000.00
（3）成新率的确定
该设备企业于 2006 年 11 月购臵安装完毕投入使用，至评估基准日
已累计运行 7.34 年。该设备使用正常，数控系统、传动系统、飞达安装
平台等部分运行正常，机架未发生明显的变形现象，机身局部锈蚀，经
过现场勘察确定其尚可使用 7 年。则：
成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
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=7/（7.34+7）×100%
=49%
（4）评估结果
评估值=重臵价值×成新率
=1,290,000.00×49%
=632,100.00(元)
案例 2 NS-TW-350LFS 波峰焊机 （机器设备评估明细表第 41
项）
（1）设备概况
NS-TW-350LFS 波峰焊机由深圳市诺斯达科技有限公司生产制造，
该设备于 2006 年 4 月购臵安装完毕并投入使用。账面原值 284,000.00
元，净值 123,085.60 元。
该设备由传动部分、助焊剂供给部分、加热部分、冷却部分、机架
等部分构成。配有 Windows2000 操作系统，助焊剂涂覆方式采用喷雾
方式（无杆气缸或者步进电机），采用西门子控制系统；预热系统采用
五段全热风预热＋壹段射灯补热；调角采用手动调角，调宽采用编码器
控制；锡炉自动进出，自动升降，可自由移出机外；锡炉、锡道及叶轮
采用铸造结构；冷却方式采用空调风冷；具有炉温、加热器、预热器多
重超温报警功能。其主要技术参数为：
基板尺寸：标准 350 运输链马达：1￠Ac220 90W
运输速度：0-2m/min
（2）重臵价值的确定
重臵全价由设备购臵价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用、
资金成本等构成。
①设备购臵价的确定
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经市场调查，并参照《2014 机电产品报价手册》，及评估人员收集
的价格信息资料，并考虑成交价与报价的差异，确定该设备的购臵价为
238,000.00 元(含税价)。
②运杂费的确定
根据该设备的特点、重量、生产厂家所在地，参照《资产评估常用
数据与参数手册》，运杂费率按 5%考虑。则
运杂费(不含税)=设备购臵价×运杂费率/1.11
=238,000.00×5%/1.11
=10,720.72(元)
③安装调试费的确定
根据设备的特点、重量、安装难易程度，参照《资产评估常用数据
与参数手册》，安装工程费率按 2%。则
安装调试费= 238,000.00×2%
= 4,760.00(元)
④工程建设其他费用的确定
工程建设其他费用由建设单位管理费、工程监理费、工程设计费、
环境评价费、招投标代理费等构成。根据国家相关文件确定为 5.89%。
工程建设其他费=（238,000.00+238,000.00×5%+4,760.00）×5.89%
=14,999.47(元)
⑤资金成本的确定
资金成本即建设期投入资金的贷款利息，根据该单位固定资产整体
投资规模，合理工期按 2 年考虑，贷款利率按评估基准日执行贷款利率
6.15%计算，并按均匀投入考虑。
资 金 成 本 =(238,000.00+238,000.00×5%+4,760.00+14,999.47) ×
6.15%×2/2
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=16,584.06 (元)
⑥重臵全价
重臵全价=238,000.00/1.17+10,720.72+4,760.00+14,999.47+16,584.06
=250,480.00 (元)取整
（3）成新率的确定
该设备至评估基准日已连续使用 7.92 年。该设备总体工作正常，
其传动部分、助焊剂供给部分、加热部分、冷却部分运行正常，未见明
显异常现场，机架未见明显变形现象，经过现场勘察确定其尚可使用 6
年，则：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
=6 /（6+7.92）×100%
=43%(取整)
（4）评估值的计算
评估值=重臵全价×成新率
=250,480.00×43%
=107,706.00(元)
案例 3： 奥迪 FV7241FCVTG 轿车（车辆评估明细表 序号第 11
项）
（1）设备概况
该车牌照号为川 BYK801，型号为奥迪 FV7241FCVTG，由一汽大
众汽车有限公司生产制造。该车于 2012 年 4 月购臵使用，已行驶 82070
公里，账面原值 465,595.00 元，账面净值 397,878.82 元。其主要技术参
数：
最高车速 222 km/h、理论油耗 8.8L/100km、排量 2393mL、最大功
率 130/5700Kw/rpm、最大扭矩 210/1750-4600 Nm/rpm。
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（2）重臵全价的确定
车辆重臵全价由购臵价、车辆购臵税、新车入户手续费等构成。
①经市场调查及网上询价，确定该车购臵价为 433,800.00 元（含
税），根据《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通
知》（财税[2013]106 号），对于增值税一般纳税人，自用的应征消费税
的摩托车、汽车、游艇，其进项税可实行抵扣，因此本次评估过程中不
考虑增值税进项税额。
该车不含税购臵价为 370,769.23 元。
②车辆购臵税：不含增值税购臵价的 10%；
③新车入户手续费等共按 300.00 元计取；
重臵全价=370,769.23 +433,800.00/（1+17%）×10%+300.00
=408,150.00(元)(取整)
（3）成新率的确定
本次对该车的成新率采用年限成新率和里程成新率孰低原则确定，
然后结合现场勘察情况进行调整。
①年限成新率的确定
根据根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号
《机动车强制报废标准规定》，并结合该型号汽车具体状况，该车经济
使用年限为 15 年，现该车已累计使用 1.93 年，则
年限成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%
=(1-1.93/15)×100%
=87%(取整)
②里程成新率的确定
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》，该车许可行驶里程为 600000 公里，现该车已
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行驶 82070 公里，则
里程成新率=(1-已行驶里程/行驶里程限额)×100%
=(1-82070/600000)×100%
=86%(取整)
综上所述，按孰低原则确定该车辆成新率为 86%。
③现场勘察情况修正
评估人员对该车辆进行现场勘察及向有关人员了解，其结果如下：
A、主传动机构及底盘：发动机性能良好，启动、加速平稳，无异
音，温升正常；各档变速轻便、准确、可靠，无撞击声；前后桥无渗漏，
底盘无变形。
B、主控系统：方向机总成灵活，仪表显示准确。
C、制动性能：制动装臵可靠，制动距离符合要求，刹车轨迹左右
一致。
D、润滑与环保：润滑油（脂）呈淡黄色、洁净，各转动处润滑正
常；发动机燃烧充分，尾气排放正常。
E、外观：金属漆光亮，门窗洁净；大排灯、尾灯明亮、无损坏；
铝轮辋光亮度良好，螺母无松动，轮胎磨损正常；机舱装饰豪华。
经评估人员现场勘察后认为：该车辆实际使用状况正常，故不对上
述确定的成新率不进行修正，取定成新率为 86%。
（4）评估值的计算
评估值=重臵全价×成新率
=408,150.00×86%
=351,009.00(元)
案例 4 HP Z200 图形工作站（电子设备评估明细表序号第 673 项）
（1）设备概况
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HP Z200 图形工作站，由惠普(中国)有限公司生产制造；该设备于
2010 年 12 月购臵并投入使用。该设备账面原值 8,589.74 元，净值 4,072.50
元。该设备的主要主要参数为：
处理器类型：Intel 酷睿 i5
处理器主频：3200MHz
主板芯片组：Intel 3450
内存类型：ECC DDR3
内存大小：4GB
最大内存容量：16GB
硬盘容量：500GB
显卡芯片：NVIDIA Quadro V3800
显存容量：512MB
（2）重臵全价的确定
电子设备重臵全价按其购臵价确定。经市场调查及网上查询，通过
综合分析类比确定该设备基准日购价为 8,500.00 元（含税）。
（3）成新率的确定
电子设备采用年限法确定其成新率。
该设备启用日期为 2010 年 12 月，截止评估基准日已使用 3.33 年，
尚可使用 3 年，其成新率计算如下：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
=3/（3+3.33）×100%
=47%(取整)
（4）评估值的确定
评估值=重臵全价×成新率
=8,500.00/1.17×47%
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=3,412.00(元)
（四）在建工程－土建工程评估技术说明
1、评估范围
四川九州电子科技股份有限公司在评估基准日的在建工程-土建工
程为 1 项，账面价值为 8,746,251.97 元。
2、评估方法
本次评估采用重臵成本法，即以评估基准日重新形成该工程状态所
需要的全部成本。经过现场清查该部分在建工程账面反应的为工程前期
及建设费用，无不合理费用，由于施工工期距基准日较近及金额较大，
故以经核实的账面值加上资金成本确认评估值。
3、评估结果
在建工程-土建工程在评估基准日的账面值为 8,746,251.97 元，评估
价值 8,924,675.51 元，评估增值 178,423.54 元，增值率 2.04%，增值的
主要原因是考虑了一定的资金成本。
（五）无形资产－土地使用权评估技术说明
1、评估对象描述
（1）土地登记状况
纳入本次评估范围内的待估宗地为四川九州电子科技股份有限公
司申报评估的 2 宗土地，宗地位臵、国有土地使用权证号、土地使用证
载权利人、土地面积、四至、使用年限及用地性质等，详见表 4-18。
表 4－18 土地登记状况一览表
使
宗 宗
土地使 用
地 土地权证 土地位 地 终止日 图
用权证 权 面积 取得日期 地号 宗地四至
编 号 置 用 期 号
人 类
号 途
型
1 绵城国用 四川九 科创园 工 出 48,714.26 2005-6-2 2055-6-1 51070 无 东、南临九州电
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（2008）第 州电子 九州大 业 让 10010 器集团公司,西科
10988 号 科技股 道 259 号 01804 创园区管委会,北
份有限 2001 临九州大道
公司
东临四川九州电
四川九 子科技股份有限
20131
绵城国用 州电子 科创园 公司、南临四川
工 出 2063/5/1 01113
2 （2013）第 科技股 区八角 20,429.86 2013/10/17 无 九州电器集团有
业 让 3 22000
24670 号 份有限 社区 5 组 限责任公司,西临
0000
公司 道路,北临九州大
道
（2）土地权利状况
①土地权利归属
评估对象所有权属于国家，土地使用权属于四川九州电子科技股份
有限公司。
②土地使用权取得方式
根据已取得的国有土地使用证，待估宗地为出让方式取得的国有土
地使用权。
③土地使用年限
估价对象为出让土地使用权，根据《国有土地使用证》登记的终止
日期，至评估基准日，待估宗地 1 的剩余使用年限为 41.20 年，待估宗
地 2 的剩余使用年限为 49.15 年。
④权利限制
按照国家规定，以出让方式取得的土地，土地使用权可以转让、出
租、抵押或用于其他经济活动。
⑤评估对象的他项权利
经土地使用者、委托评估方介绍，估价对象于估价基准日，未设定
抵押、担保、租赁等它项权利限制。
（3）土地利用状况
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待估宗地上，建有框架(钢结构)结构的生产、办公用房，建筑物详
见下表 4-19。
表 4－19 土地利用状况明细表
序号 地上房屋名称 房产证号 宗地名称 结构 建筑面积（m2） 建成年月
绵房权证市房监字 框架(钢结
总装车间 2007 年 9 月
1 200808907 号 构) 21,580.14
宗地 1
绵房权证市房监字
5#仓库 钢结构 2008 年 3 月
2 200914123 号 14,351.10
核心光器件厂
框架 在建
3 房 无 宗地 2 10,063.32
2、影响地价的因素说明
（1）一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城市地价总体水平的社会、经济、
政策和自然因素等，内容包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、
城市发展、土地利用规划、地理位臵等。影响地价的一般因素较多，本
报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。
①城市资源状况
A、地理位臵
绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，距四川省省会成都
市 91 公里。地理坐标为：东经 103°45′～105°43′，北纬 30°42′～
33°03′。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；
南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与
阿坝羌族自治州和甘肃省的文县接壤。绵阳市辖涪城区、游仙区和安县、
平武、北川、三台、盐亭、梓潼六县，代管江油市和四川省人民政府科
学城办事处。全市现有乡镇建制 276 个，其中乡 133 个，镇 143 个，农
村村委会 3370 个，村民小组 26867 个，城市街道办事处 19 个，城镇社
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区居委会 388 个，居民小组 2121 个。全市总人口为 5183629 人，其中
城区（含涪城区、游仙区、高新技术产业开发区、科学城办事处）人口
1045665 人。
B、地势、地貌
绵阳市全市幅员面积 20249.45 平方公里，其中绵阳市区面积 90 平
方公里。全市按地貌主要类型：山区占 61%，丘陵区占 20.4%，平坝区
占 18.6%。 绵阳市区平均海拔 700 米。
C、水文、气候
绵阳市是亚热带湿润气候，年平均降水量 826 毫米～1417 毫米，平
均气温 14.7℃～17.3℃，极端气温-4.5℃～39.4℃，无霜期平均 253 天～
301 天。
D、自然资源
境内森林总面积 62.7 万公顷，森林覆盖率 31.3%，原始森林中栖息
着大熊猫、金丝猴、牛羚等珍稀动物，水能总量 293.28 万千瓦，水能源
可开发量为 150 万千瓦，已探明的金、铝、锰、铜、煤、石灰石、大理
石、石油、天然气等 20 多种矿藏，具有工业开采价值。得天独厚的自
然条件和丰富的资源，使绵阳成为“天府之国”的重要农业产区，被列
为全国和全省粮、棉、油、猪、蚕丝的重要生产基地。市域有大小江河
3000 多条,分属涪江、嘉陵江水系。重要江河除涪江干流外，还有梓江、
凯江、安昌江、平通河、火溪河等主要支流。境内已探明天然气储量超
过 100 亿立方米。
②城市基础设施状况
全市公路通车总里程 10513 km，其中高速公路 112 km，一级路 327
km，二级路 406 km，三级路 971 km，四级路 3482 km，等外级路 5215
km。宝成铁路穿全境 ，绵阳机场已开通北京、上海、广州等地航班。
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③经济发展状况
2013 年实现地区生产总值 1455.12 亿元、同比增长 10%。，第一产
业增加值 238.96 亿元、增长 3.5%，第二产业增加值 747.61 亿元、增长
12.2%，第三产业增加值 468.55 亿元、增长 9.1%;三次产业结构比为 16.4：
51.4：32.2，非公有制经济实现增加值 832.05 亿元、增长 12.5%、占经
济总量 57.2%。完成全社会固定资产投资 1001.0 亿元、增长 7.4%;全市
实现社会消费品零售总额 650 亿元、增长 13.5%;全年外贸进出口总额
28.1 亿元、增长 27%。全市居民消费价格总指数上涨 3.1%，高出去年
同期 0.3 个百分点，全市金融机构人民币各项存款余额 2410.27 亿元、
比年初增加 283.94 亿元、增长 13.4%。其中城乡居民储蓄存款 1311.91
亿元、增长 16.9%。全市金融机构人民币各项贷款余额 1252.78 亿元、
增长 15.3%。
④城市发展目标
绵阳市在现有基础上呈组团式格局，滚动发展。中心城区建成全市
行政、信息、文化、金融、商贸、服务中心；以绵阳高新技术产业开发
区为中心的永兴片区重点发展以电子信息新材料、生物工程、精细化工
为主的高新技术产业；以绵阳市游仙区为中心发展二、三类工业用地范
围内的产业；以中国工程物理研究所高科技孵化园区为中心的游仙片区
突出高新技术民用化的特点，建成产业孵化区和推广区，发展一类工业
用地范围内的产业及旅游业；以科教创业园为中心的青义片区建成产、
学、研一体化的科教创业园区。2020 年中心城区城市人口规模 145 万人，
城市建设用地为 150 平方公里，人均建设用地 103 平方米，全市人均
GDP 突破 6000 美元，三次产业比例为 10：50：40，综合能耗降低 30%
以上。
⑤土地市场状况
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绵阳市全市土地总面积 3037.33 万亩，其中：耕地约 657 万亩，未
利用地约 26 万亩。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》文件的
出台，使得非农业建设项目用地取得成本上升，从而推动开发用地价格
的上涨。根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标
准>的通知》（国土资发2006307 号文）、《招标拍卖挂牌出让国有建
设用地使用权规定》（国土资源部 39 号令）以及四川省的相关规定，政
府加强了对土地出让市场的管理。
2、区域因素
影响地价的区域因素主要指影响城镇内部区域之间地价水平的中
心区区域位臵、交通条件、基础设施水平、产业集聚状况、相关产业的
配套、未来的发展趋势等。
（1）区域位臵
涪城区位于四川盆地西北部，幅员面积 597.3 平方公里，属曲型浅
丘地貌。全区总人口 50.4 万人，非农业人口 25.5 万人，有耕地面积 28.5
万亩。涪城区为绵阳市主城区科教园区位于绵阳市城区西北部，规划面
积 12.89 平方公里。园区成立于 2001 年 8 月，是绵阳科技城建设的重要
载体。为全国唯一的“国家军转民科技园”，成为全国 36 所国家大学科
技园之一。全区幅员面积 422 平方公里，辖 12 个乡镇、6 个街道办事处，
总人口 51.2 万。
（2）交通条件
境内有 108 国道、成绵高速公路纵横联网，水泥、柏油路通达全区
各村。成绵乐城际铁路、成西客运专线等 4 条铁路和绵遂高速、成绵高
速复线、成绵巴高速公路等 5 条高速公路，涪城辖区周边将形成至少包
括 5 条快速铁路、9 条高速公路、9 条快速通道、20 条航线在内的进出
境立体大通道。
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（3）基础设施条件
通路：市区与乡村道路连接成网，交通十分方便。道路通向各乡镇，
实现村村通路。科教园区已建成以迎宾大道、九州大道等为主干的道路
30 余公里
供水：由城市供水管网供水，城乡人畜用水全部使用上了自来水。
排水：市镇区域内排水设施为雨污分流，排入市镇管网，其它区域
为雨污分流，利用自然地势，排入沟渠。
供电：由城市电网供电，达到户户通电。
供气：由市区供气管网供所，能保障生产及生活用气。
通讯：通讯事业发展迅速，程控电话，光纤电话、光纤电视已覆盖
全区所有村社。
其他配套设施：区域内有邮政网点，中学，小学，幼儿园，医院，
银行网点，能基本满足生产和生活需求。
（4）环境条件
该区域主要污染类型为大气污染和交通噪声污染，环境条件相对较
好。
（5）产业集聚度
该区域有长虹集团、九州电器集团等企业，形成了机械制造、电子
信息、新材料、食品加工等主导产业突出，总部经济、光通信、生物制
药等新兴产业加速集聚的的现代工业体系，产业聚集度较高。
（6）规划限制
根据绵阳市土地利用总体规划该区域是工业、住宅及综合用地。
3、个别因素
影响工业地价的个别因素主要有宗地形状、宗地面积、地形状况、
工程地质、容积率、开发程度等，具体情况详见表 4-20。
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表 4-20 宗地个别情况一览表
宗地 地形 土地剩余 容积
宗地面积 用途 宗地形状 工程地质 开发程度
序号 状况 使用年期 率
无不良地质 宗地外“六通”、宗
1 48,714.26 工业 较规则 平坦 41.20 0.74
现象 地内“场平”
无不良地质 宗地外“六通”，宗
2 20,429.86 工业 不规则 平坦 49.15 0.49
现象 地内“场平”
（三）地价定义
土地用途、开发程度、容积率等实际和设定情况详见表 4-21。
表 4-21 土地用途、开发程度、容积率等实际和设定情况表
宗地 取得 实际 设定 土地剩余使 实际容 设定容
实际开发程度 设定开发程度
序号 方式 用途 用途 用年期 积率 积率
宗地外“六 宗地外“六
1 出让 工业 工业 通”、宗地内 通”、宗地内 41.20 0.74 0.74
“场平” “场平”
宗地外“六 宗地外“六
2 出让 工业 工业 通”、宗地内 通”、宗地内 49.15 0.49 0.49
“场平” “场平”
因此，本报告待估宗地的价格定义为：在 2014 年 3 月 31 日，作为
出让用地、无他项权利限制状态下，在表 4-21 设定的用途、开发程度、
容积率及剩余出让年限，且未设定他项权利限制条件，并在现有利用条
件下的国有出让土地使用权价格。
（四）评估方法
1、评估方法
根据《城镇土地估价规程》，常用的估价方法有市场比较法、收益
还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估人员
在实地勘察和调研的基础上，结合估价对象的特点和实际状况和资料收
集情况，选择采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。具体理
由如下：
（1）待估宗地的土地征用资料较齐全。此外，绵阳市的征地、土
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地开发的各种税费规定明确，因此可采用成本逼近法进行评估；
（2）绵阳市现执行 2013 年公布的基准地价，待估宗地属基准地价
履盖区，因此可采用基准地价系数修正法进行评估。
综上所述，我们对宗地选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行
评估。
2、评估过程
（1）运用基准地价系数修正法求取地价
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用
宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基
准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式为：
V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
①基准地价成果简介
根据绵阳市人民政府《关于公布城区 2013 年度国有建设用地使用
权基准地价调整结果的通知》（绵府发[2013]40 号），基准地价如表 4-22。
表 4－22 绵阳市城区各类用地基准地价表
级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ
商服 元/平方米 6971 5150 3412 2185 1308 856 568
地价 万元/亩 464.73 343.33 227.47 145.67 87.2 57.07 37.87
住宅 元/平方米 5206 3428 2118 1513 996 652 450
地价 万元/亩 347.07 228.53 141.2 100.87 66.4 43.47 30
工业 元/平方米 456 372 307
地价 万元/亩 30.4 24.8 20.47
②基准地价内涵
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A、基准期日：2013 年 1 月 1 日。
B、土地开发程度：宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、
通气、通讯），宗地内“场平”（场地平整）。
C、使用年期：商服用地 40 年、住宅用地 70 年、工业用地 50 年。
D、容积率：商服用地 2.5，住宅用地 I 级区域 4.0，II 级区域 3.0，
III 级及以下区域 2.0，工业用地 1.0。
E、土地权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。
③估价对象所在区域的基准地价
根据待估宗地的位臵，参照基准地价级别分布范围，确定待估宗地
1、2 均为 II 级，II 级工业用地基准地价为 372 元/平方米。
④开发程度差异修正值
待估宗地实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、
通讯、通气、通路），宗地内“场平”。与基准地价设定一致，故开发程
度差异修正值 0 元/平方米。
⑤区位及个别因素修正系数
根据绵阳市基准地价体系，将影响估价对象地价的各因素条件，按
工业用地对照其因素修正说明表和因素修正系数表，确定各影响因素的
修正系数，并确定宗地的总修正系数。详见表 4-23、4-24。
表 4-23 Ⅱ级工业用地宗地地价因素修正系数指标说明表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
产业集聚规 国家级高新技 省级经济开发
产业集聚度 市级工业区 独立工矿区 零星工业区
模 术产业开发区 区
有快速通道连 有交通型主干 有混合型主干 有交通次干道
道路通达度 有支路通过
接线通过 道通过 道通过 通过
交通条件 距火车站距离 ≤1000 米 1000-2000 米 2000-3000 米 3000-5000 米 ≥5000 米
距高速路出入
区域 ≤1000 米 1000-2000 米 2000-3000 米 3000-5000 米 ≥5000 米
口距离
因素
水、电、气、讯 水、电、气、讯 水、电、气、讯 水、电、气、讯 水、电、气、讯
基本设施状 基础设施完善 等各种基础设 等基础设施配 等基础设施配 等基础设施配 等基础设施配
况 度 施配套完善，使 套完善，使用保 套较完善，使用 套较完善，使用 套较完善，使用
用保证率高 证率较高 保证率高 保证率较高 保证率一般
土地利用状 周边土地利用 限制工业发展 严禁工业发展
工业区 工业、办公区 工业、商业
况 类型 区 区
个别 宗地条件 宗地面积 面积适中，利于 面积适中，较利 面积适中，对布 面积偏大(小)， 面积偏大(小)，
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因素 布局 于布局 局无影响 对利用有一定 严重影响土地
影响 利用
形状不规则,严
形状规则，对土 形状较规则,对 形状不规则,但 形状不规则,对
宗地形状 惩重影响土地
地利用无影响 利用无影响 对利用无影响 利用有影响
利用
地质承载力较 地质承载力一 地质承载力较
地质承载力强， 地质承载力差，
地质条件 强，利于工业建 般，对工业建设 差，但无需特殊
利于工业建设 并需特殊处理
设 无影响 处理
有一定坡度,需
有一定坡度,但 坡度较大,需进
地形条件 无坡度 基本无坡度 进行少量的特
不需进行处理 行特殊处理
殊处理
表 4-24 Ⅱ级工业用地宗地地价区位因素修正系数表
因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣
产业集聚规模 产业集聚度 1.65 0.83 0 -0.83 -1.65
道路通达度 0.79 0.40 0 -0.40 -0.79
区域 交通条件 距火车站距离 0.59 0.30 0 -0.30 -0.59
因素
距高速路出入口距离 0.59 0.30 0 -0.30 -0.59
基本设施状况 基础设施完善度 1.98 0.99 0 -0.99 -1.98
土地利用状况 周边土地利用类型 0.99 0.50 0 -0.50 -0.99
宗地面积 1.58 0.79 0 -0.79 -1.58
个别 宗地形状 1.65 0.83 0 -0.83 -1.65
宗地条件
因素 地质条件 1.78 0.89 0 -0.89 -1.78
地形条件 1.58 0.79 0 -0.79 -1.58
宗地1、2因素分析及修正系数K1详见表4-25、4-26。
表 4-25 宗地 1 的修正系数表
优劣程
修正因素 宗地条件 修正率%
度判断
产业集聚规模 产业集聚度 市级工业区 一般 0
道路通达度 有交通型主干道通过 较优 0.4
交通条件 距火车站距离 3000-5000 米 较劣 -0.3
距高速路出入口距离 1000-2000 米 较优 0.3
水、电、气、讯等基础设施
基本设施状况 基础设施完善度 较优 0.99
配套完善，使用保证率较高
土地利用状况 周边土地利用类型 工业、办公区 较优 0.5
宗地面积 面积适中，对布局无影响 一般 0
宗地条件 宗地形状 形状较规则,对利用无影响 较优 0.83
地质承载力一般，对工业建
地质条件 一般 0
设无影响
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地形条件 基本无坡度 较优 0.79
合计 3.51
表 4-26 宗地 2 的修正系数表
优劣程
修正因素 宗地条件 修正率%
度判断
产业集聚规模 产业集聚度 市级工业区 一般 0
道路通达度 有交通型主干道通过 较优 0.4
交通条件 距火车站距离 3000-5000 米 较劣 -0.3
距高速路出入口距离 1000-2000 米 较优 0.3
水、电、气、讯等基础设施
基本设施状况 基础设施完善度 较优 0.99
配套完善，使用保证率较高
土地利用状况 周边土地利用类型 工业、办公区 较优 0.5
宗地面积 面积适中，对布局无影响 一般 0
宗地形状 形状不规则,但对利用无影响 一般 0
宗地条件
地质承载力一般，对工业建
地质条件 一般 0
设无影响
地形条件 基本无坡度 较优 0.79
合计 2.68
⑥估价对象年限修正系数
成都市工业用地基准地价设定为 50 年期土地价格，因本报告设定
的评估对象使用年期分别为 41.20 年、49.15 年，故需进行使用年期修正。
年限修正系数计算公式为：
Y=[1－1/（1+r）n]/ [1－1/（1+r）m]
其中：
Y：使用年期修正系数
n：待估宗地的土地剩余使用年限
m：基准地价设定的土地使用年限
r：土地还原利率，取 6%（根据绵阳市基准地价体系确定）
分别将 n= 41.20、49.15， m=50 代入公式，计算得出宗地剩余年限
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修正系数 Y，详见表 4-27。
⑦期日修正系数
现执行的成都市基准地价基准日为 2013 年 1 月 1 日，本次评估宗
地基准日为 2014 年 3 月 31 日，根据评估人员对待估宗地所在区域的调
查，在此期间该区域工业用地出让地价变化不大，故期日修正系数为
1.00。
⑧容积率修正系数
根据绵阳市基准地价内涵，工业用地不做容积率限制。
⑨地价计算
根据前述基准地价修正法公式，计算出评估对象的地价，详见表
4-27。
表 4-27 基准地价修正法地价结果一览表
序号 相关因素、参数、计算 宗地 1 宗地 2
1 宗地所在区域 涪城区 涪城区
2 宗地具体区位 科创园区 科创园区
3 宗地内开发程度 六通一平 六通一平
4 地形地貌 较规则 不规则
5 宗地级别 II II
6 基准地价 J（元/㎡） 372 372
7 开发程度差异修正 0 0
8 宗地条件总修正系数 K 3.51% 2.68%
9 年期修系数 Y 0.9615 0.9971
10 期日修正系数 1 1
11 容积率修正系数 1 1
12 剩余使用年期土地价格（元/㎡） 370.24 380.86
（2）成本逼近法求取地价
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价
格的估价方法。
其基本计算公式为：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
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式中： V──土地价格； Ea──土地取得费；
Ed──土地开发费； T──税费；
R1──利息； R2──利润；
R3──土地增值； VE──土地成本价格。
①土地取得费
土地取得费是指在土地征（占）用过程中所发生的相关费用。根据
《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定“征用土地的补偿费用
包括土地补偿费、安臵补助费以及地上附着物和青苗补偿费、征用耕地
的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。根据四
川省国土资源厅《关于组织实施征地统一年产值标准的通知》（川国土
资发[2009]54 号）、《绵阳市市辖区征地拆迁补偿安臵实施办法》（绵府
发200934 号）及四川省人民政府《关于同意绵阳市征地青苗和地上
附着物补偿标准的批复》（川府函[2012]93 号）等文件，确定待估土地
的土地取得费为 98.00 元／平方米，详见表 4-29。
②税费
根据绵阳市国土局提供的有关资料，绵阳市征用土地的税费如下:
A、耕地占用税，根据《绵阳市人民政府关于贯彻执行 四川省耕地
占用税实施办法有关问题的通知》(绵府函2008252 号)，绵阳市涪
城区执行标准 33.00 元／平方米。
B、耕地开垦费，根据《四川省耕地占用税实施办法》及川办函2008
73 号，征地费 3 万元/亩，详见表 4-29。
C、土地管理费，根据川价费[2001]157 号涉及征用的土地管理费按
征地总费用 2.5%计算，详见表 4-29。
③土地开发费
土地开发费用为宗地外的城市建设配套费用及宗地内的场平费用，
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根据评估人员对当地土地开发费用的调查了解， 绵阳市市区土地开发
费估算一览表，详见表 4-28。
表 4－28 绵阳市市区土地开发费估算一览表
宗地外
开发程度 费用水平（元/㎡）
六通 110
五通 70
三通 40
一通 20
宗地内场平 20
评估人员结合宗地实际情况确定宗地土地开发费为 130 元/平方米。
宗地土地开发费结果详见表 4-29。
④投资利息
根据待估宗地的规模及项目占地的特点，确定土地开发周期为 1 年，
利率按中国人民银行公布的一年期贷款利息 6.00%，土地取得费及税费
均为一次性投入，土地开发费为均匀投入，则：
投资利息=（土地取得费+税费）×开发周期×银行贷款利率+土地
开发费×1/2×开发周期×银行贷款利率
按照此公式计算的待估宗地的投资利息结果见表 4-29。
⑤投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素投入，在生产过程中发挥作
用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，根据成都市同行业成本
费用利润率，并参考成都市基准地价测算中的指标，确定土地开发的利
润率取 6%。
投资利润=（土地开发费+税费+土地取得费）×利润率
按照此公式计算的待估宗地的投资利润结果见表 4-29。
⑥土地增值收益
根据《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流
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失的通知》（川府发[2001]23 号）的相关规定，根据《关于进一步加强
土地管理工作的通知》（绵府发2002116 号）及绵阳市人民政府办公
室转发《关于调整土地出让金征收比例有关问题的意见的通知》（绵府
办发200422 号），工业用地增值收益率为 20%。“土地出让金征收中
必须确保政府收益不得低于基准地价 20%”。
土地增值收益=基准地价×20%，按照此公式计算的待估宗地的增值
收益结果见表 4-29。
⑦年期修正
上述计算过程计算出的为无限年期地价，宗地故需进行使用年期修
正。
有限年期修正系数=1－1/（1+r）n
n——评估设定的土地使用年限
r——土地还原利率取 6％（根据绵阳基准地价体系确定）
按上式计算的该宗土地的年期修正系数见表 4-29。
⑧宗地个别因素修正系数
同基准地价法的个别因素修正系数，详见表 4-29。
⑨土地使用权价格的确定
剩余年期地价=无限年期地价×年期修正系数×宗地个别因素修正
系数
无限年期地价=①+…+⑥
按照此公式计算的待估宗地价格见表4-29。
表 4-29 成本逼近法地价结果一览表
序号 费用名称 宗地 1 宗地 2
一 土地取得费（元/㎡） 98.00 98.00
1 土地补偿费（元/㎡） 30.0 30.0
2 安置补偿（元/㎡） 18.0 18.0
3 住房安置费（元/㎡） 48.0 48.0
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序号 费用名称 宗地 1 宗地 2
4 地上附着物和青苗补偿（元/㎡） 2.0 2.0
二 相关税费（元/㎡） 80.45 80.45
1 耕地占用税（元/㎡） 33.0 33.0
2 耕地造地费（元/㎡） 45.0 45.0
3 土地管理费（元/㎡） 2.45 2.45
三 土地开发费(元/㎡) 130.00 130.00
1 土地开发费(元/㎡) 110.00 110.00
2 埸平费(元/㎡) 20.00 20.00
四 投资利息及利润（元/㎡） 33.06 33.06
1 资金利息（元/㎡） 14.55 14.55
2 投资利润（元/㎡） 18.51 18.51
五 一至四项小计（元/㎡） 341.51 341.51
六 土地增值收益（元/㎡） 74.40 74.40
七 无限年期成本地价（元/㎡） 415.91 415.91
八 使用权年期修系数 0.9384 0.9640
九 宗地个别因素修正 3.51% 2.68%
十 年期修正后成本地价 404.00 411.70
（3）地价的确定
在评估过程中，采取了成本法及基准地价两种评估方法，在评估过
程中，基准地价修正法反映了地价评估的政策规定性；成本逼近法反映
了评估对象实际开发过程中资金静态平衡能力。两种方法测算的结果比
较有一定差异，但差异不大，故本次评估取两种评估方法的算术平均值。
故待估宗地剩余使用年期国有土地使用权评估结果详见表4-30。
表 4-30 宗地评估单价一览表
宗地名称 基准地价修正法 (元/㎡) 成本逼近法 (元/㎡) 最终地价(元/㎡)（取整）
宗地 1 370.24 404.00 387.00
宗地 2 380.86 411.70 396.00
6、评估结果及评估增减值原因分析
（1）评估结果
经估价人员现场查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价
程序，选择合适的评估方法，评估得到估价对象在设定用途及开发程度
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条件下、剩余使用年期，在基准日为2014年3月31日的国有出让土地使
用权价格如下：
土地使用权原始入账价值 7,627,347.16 元，账面价值 7,102,253.60
元，评估值 18,852,418.62 元，评估增值 11,750,165.02 元，增值率
165.44 %。
详见“无形资产—土地使用权清查评估明细表”。
（2）评估增减值原因分析
增值的主要原因一是部分土地取得土地使用权较早，二是企业以协
议方式取得，取得成本较低，绵阳市近几年多次调整基准地价，土地价
格上涨较快综合导致评估增值较大。
（六）无形资产—其他无形资产
其他无形资产账面值 73,167.69 元，主要为企业购买的 ERP 系统软
件、ERP 系统软件二期、永新同方 CAS 认证费、条码系统使用费、法
国电信 VIACCESSCA 授权、VIAUESSCA 测试费及许可费”等。该部
分资产可分为外购软件、认证费和使用费二大类，其中除条码信息的系
统软件外其他的软件及认证授权等以超过使用期限停用，账面价值已全
部摊销完毕。
1、对条码信息系统软件的评估
对条码信息的系统软件评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始
凭证及合同等相关资料，核实项目的真实性、业务内容和金额等，以市
场价作为评估值。
2、对已过摊销期且超过授权或使用期限的评估
对已过摊销期且超过授权或使用期限，评估人员认为该部分其他无
形资产在现阶段不续费的状况下处于无法正常使用的状态，评估基准日
已停用待报废，故评估值为 0。
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3、评估结果
经评估人员评定估算，其他无形资产评估值为 81,000.00 元，评估
增值 7,832.31 元，增值率 10.70%。 增值的主要原因是评估按市场价值
确认评估值高于企业摊余价值。
（七）递延所得税资产评估技术说明
递延所得税资产的账面金额为 6,515,403.66 元，系因计提坏帐准备
和存货跌价准备等导致的所得税影响额。
对递延所得税资产，评估人员核对了总账、明细账及报表数，了解
其形成原因，确认其账面价值的真实性和准确性。
经核实，递延所得税资产账、表相符，以账面值确认评估值。递延
所得税资产评估值为 6,515,403.66 元。
三、流动负债评估技术说明
评估范围内的流动负债账面价值为 1,247,293,219.34 元，具体包括
短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应交税费、职工薪酬、应
付利息、其他应付款、其他流动负债。本次评估在经清查核实的账面值
基础上进行。
（一）短期借款
短期借款账面值为 495,357,550.00 元，为企业向中国工商银行绵阳
剑南支行、中国建设银行绵阳剑南路支行、绵阳市商业银行城郊支行、
中国工商银行绵阳新华支行以及中国光大银行绵阳分行的借入的一年
以内未到期借款。评估人员查阅了借款合同、有关凭证，核实了借款期
限、借款利率等相关内容，并取得会计师的银行函证，确认以上借款是
真实完整的，以核实后的账面值确认评估值
短期借款评估值为 495,357,550.00 元。
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（二）应付票据
应付票据账面值 83,741,745.20 元，为期限 6 个月以内的不带息银行
承兑汇票。
评估人员通过查阅了相关购货合同、结算凭证、核实了应付票据票
面记载的收、付款单位、支付金额，以及是否含有票面利率等内容，确
认企业应付票据为无息票据，应支付款项具有真实性和完整性，核实结
果账表单金额相符。按核实后账面值确定为评估值。
应付票据评估值为 83,741,745.20 元。
（三）应付账款
应付账款账面值为 587,139,752.30 元，主要为应付材料及元器件款。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核
实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以核实后的账面值作为评估
值。
应付账款评估值为 587,139,752.30 元。
（四）预收账款
预收账款账面值 28,793,159.54 元，主要为预收器材款。评估人员抽
查有关账簿记录和供货合同，确定预收款项的真实性和完整性，核实结
果账表单金额相符，均为在未来应支付相应的权益或资产，故以核实后
账面值确定为评估值。
预收账款评估值为 28,793,159.54 元。
（五）应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值 20,232,176.26 元，主要为应付职工工资奖金、
各种社保基金、计提的工会经费及教育经费的节余等。
对应付职工薪酬，评估人员将其与明细账、总账、报表数核对一致。
了解该公司工资的计提及支付情况，各项保险、费用的计提比例及缴纳
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情况等。经查实确认账、表、单相符，以核实后账面值确认评估值。
应付职工薪酬评估值为 20,232,176.26 元。
（六）应交税费
应交税费账面值为-7,294,246.80 元，主要为可抵扣的增值税，应交
的营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地使用税、
房产税、教育费附加、地方教育费附加、印花税等。通过对企业账簿、
纳税申报表的查证，证实企业应交税额计算正确，以核实后账面值确认
评估值。
应交税费评估值为-7,294,246.80 元。
（七）应付利息
应付利息账面值为 155,225.71 元，为应付中国工商银行绵阳剑南支
行 7,000.00 万元短期贷款 2014 年 3 月份所应支付的期间利息。
评估人员检查了相关借款的借款合同，了解利息结算以及支付情
况，检验利息金额的计算并核实利息的缴纳情况，确认企业应付利息的
真实性和正确性，按核实后账面值确定为评估值。
应付利息评估值为 155,225.71 元。
（八）其他应付款
其他应付款账面值为 38,367,857.13 元，主要为应付招标及履约保证
金、代扣代缴的职工的五险一金、水电气及卫生费、售后服务费及安装
调试费等。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资
料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，款项在基准日后需全
部支付，以核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值 38,367,857.13 元。
（九）其他流动负债
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其他流动负债账面值为 800,000.00 元，为该公司申请的“新一代农
村项目”技术改造项目资金而在期后能确认的递延收益。评估人员核实
了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资料，核实交易事项的
真实性、业务内容和金额等，以核实后账面值作为评估值。
其他非流动负债的评估值为 800,000.00 元。
四、非流动负债评估技术说明
非流动负债全部为其他非流动负债 。
其他非流动负债账面值为 14,493,466.66 元，为该公司申请的新兴产
业发展基金、财政贴息以及项目拨款等，而在期后能确认的递延收益。
评估人员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭证及合同等相关资
料，核实交易事项的真实性、业务内容和金额等，以核实后账面值作为
评估值。
其他非流动负债的评估值为 14,493,466.66 元。
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第五部分 评估结论及其分析
一、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着
独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，
采用资产基础法，对四川九州电子科技股份有限公司纳入评估范围的资
产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，得出如下结论：
资产账面价值 197,474.88 万元，评估值 203,394.74 万元，评估增值
5,919.86 万元，增值率 3.00%。
负债账面价值 126,178.67 万元，评估值 126,178.67 万元，评估无增
减。
净资产账面价值 71,296.21 万元，评估值 77,216.07 万元，评估增值
5,919.86 万元，增值率 8.30%。详见表 5-1。
表 5-1 资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 175,531.07 176,216.21 685.14 0.39
2 非流动资产 21,943.81 27,178.53 5,234.72 23.86
3 其中：持有至到期投资 1,000.00 1,000.00 - -
4 长期股权投资 4,185.01 5,757.21 1,572.20 37.57
5 投资性房地产 - -
6 固定资产 14,515.09 16,174.96 1,659.87 11.44
7 在建工程 874.63 892.47 17.84 2.04
8 无形资产 717.54 2,702.36 1,984.82 276.61
9 其中：土地使用权 710.23 2,694.26 1,984.03 279.35
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10 递延所得税资产 651.54 651.54 - -
11 资产总计 197,474.88 203,394.74 5,919.86 3.00
12 流动负债 124,729.32 124,729.32 - -
13 非流动负债 1,449.35 1,449.35 - -
14 负债总计 126,178.67 126,178.67 - -
15 净资产（所有者权益） 71,296.21 77,216.07 5,919.86 8.30
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
四川九州电子科技股份有限公司净资产评估增值 5,919.86 万元，其
中流动资产增值 685.14 万元、长期投资增值 1,572.20 万元、固定资产增
值 1,659.87 万元、在建工程增值 17.84 万元，无形资产评估增值 1,984.82
万元。造成评估增值的主要原因如下：
（1）流动资产评估增值主要是由于评估中对产成品和发出商品考
虑了一定的利润、以及其他应收款中未考虑内部职工备用金、差旅费借
款的风险损失综合所引起。
（2）长期股权投资增值主要原因：是长期股权投资单位前几年经
营盈利导致上述股权投资增值。
（3）固定资产评估增值主要原因为：
①房屋建筑物类资产
房屋建筑物类资产增值主要原因是由于本次评估的房屋类资产的
建造成本比建造时有一定幅度提高（特别是人工、材料费），商品房目
前的市场价格涨幅较大，以及企业折旧年限与评估的经济寿命年限不一
致综合所致。
②设备类资产
设备类资产减值是由于近年外汇率的变化及设备类资产的市场价
格下降，本次评估中依据现行的税收政策在设备评估值中未包括设备购
臵时的增值税，以及企业的折旧年限短于评估确定的经济寿命年限综合
中联资产评估集团有限公司 第 79 页
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所致。
（4）在建工程增值的主要原因是评估考虑了一定的资金成本所致。
（5）无形资产增值的主要原因一是部分土地取得土地使用权较早，
二是企业以协议方式取得，取得成本较低，绵阳市近几年多次调整基准
地价，土地价格上涨较快综合导致评估增值较大。
三、其他事项说明
（一）四川九州电子科技股份有限公司申报车辆中的第 1 项：别克
车/君威 2.5，由于其他单位在使用，我们没能查看到实物，企业未能提
供行使证。本次评估按账面值列示。
（二）房屋建筑物中第 5 至 18 项共计 14 项合计面积 604.02 平方米，
账面原值 9,950,448.90 元，账面净值 9,441,981.04 元的商品房为限价房，
5 年内不得转让。
（三）其他流负债、其他非流动负债合计 15,293,466.66 元，为政府
鼓励新兴产业的财政拨款等递延收益，项目完成并经验收合格后可能不
需支付，提请报告使用者关注。
（四）评估范围中有以下应收票据质押给银行：
序号 户名（结算对象) 出票日期 到期日期 票面利率% 账面价值 质押银行
四川省有线广播电视 光大银行
1 2013/11/28 2014/5/28 无 3,622,279.40
网络股份有限公司 绵阳分行
河南有线电视网络集 光大银行
2 2013/12/4 2014/6/4 无 5,736,240.00
团有限公司 绵阳分行
四川省有线广播电视 光大银行
3 2013/12/25 2014/6/25 无 22,439,007.00
网络股份有限公司 绵阳分行
合计 31，797，526.40
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方及被评估单位概况
本次资产评估的委托方为四川九洲电器股份有限公司，被评估单位
为四川九州电子科技股份有限公司。
（一）委托方概况
公司名称：四川九洲电器股份有限公司（以下简称“四川九洲”）
股票代码：000801
注册地址：绵阳市科创园区九洲大道 259 号
法定代表人：霞晖
注册资本：肆亿伍仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰柒拾贰元人民币
营业执照注册号：510700000047992
成立日期：1991 年 11 月 28 日
经营范围：电子音响设备、卫星电视接收系统、整机装饰件的制造、
加工、销售和安装，文娱用品、文化办公机械、电工器件、家用电器、
影视设备、电子元器件、仪器仪表、电子计算机、录音录像带、灯光器
材销售、维修、安装和咨询服务、木制品加工。经营本企业自产产品及
技术的出口业务，经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机械设
备零配件及技术的进口业务（国家限定公司经营和禁止进出口的商品及
技术除外），经营进料加工和“三来一补”业务。
（二）被评估企业概况
公司名称：四川九州电子科技股份有限公司
第1页
公司住所：四川省绵阳市科创园区九洲大道 259 号
法定代表人：霞 晖
注册资本：贰亿捌仟肆佰贰拾捌万元人民币
经济性质：其他股份有限公司（非上市）
注 册 号：510000000080272
1、公司简介
四川九州电子科技股份有限公司于 2000 年 7 月 25 日经四川省人民
政府川府函[2000]215 号文批准，由四川九洲电器集团有限责任公司作
为主发起人，联合中国深圳彩电总公司、北京清华科技创业投资有限公
司、绵阳市投资控股（集团）有限公司、四川汉龙（集团）有限公司、
绵阳广播电视网络传输有限公司、四川投资控股有限责任公司（原四川
久远（集团）有限责任公司）、成都科奥达光电技术有限公司、运通电
子（深圳）实业有限公司、上海科润创业投资有限公司等九家发起人，
共同发起设立的股份有限公司。
2005 年 5 月，经公司股东大会审议同意中国深圳彩电总公司将其
所持公司 1396000 股转让给信息产业化十一设计研究院有限公司；运通
电子（深圳）实业有限公司将其持有公司 349000 股转让给北京巨头传
媒文化发展有限公司。
2006 年 10 月，经股东大会审议同意四川九洲电器集团有限责任公
司、北京清华科技创业投资有限公司、成都科奥达光电技术有限公司将
各 自 持 有 的 四 川 九 州 电 子 科 技 股 份 有 限 公 司 11,200,000.00 股 、
1,047,000.00 股和 349,000.00 股的股权转让，均转让给四川九洲电器股
份有限公司（原名四川湖山电子股份有限公司）。
2010 年 9 月，四川九洲电器股份有限公司受让北京巨头传媒文化
发展有限公司和上海科润创业投资有限公司分别持有公司的法人股
第2页
349000.00 股；2010 年 10 月，四川九洲电器股份有限公司受让四川久
远投资持有公司的法人股 349000.00 股。
2011 年 3 月 29 日，九州科技股份 2010 年度股东大会决议审议通
过以 2010 年 12 月 31 日公司总股本 5,600.00 万股为基础，向全体股东
每 10 股派发现金红利 1 元，以本次分红后的未分配利润每 10 股送红股
15 股，送红股数共计 84,000,000.00 股。九州科技股份本次增资已经信
永中和会计师出具 XYZH/2010CDA3120 号验资报告审验。
根据公司 2012 年 7 月 26 日通过的 2012 年度第二次临时股东大会
决议和修改后的章程、以及 2012 年 3 月 20 日绵阳市国资委《关于同意
四川九洲电器股份有限公司调整增资四川九州电子科技股份有限公司
相关事项的批复的批复》（绵国资产[2012]9 号）的规定，公司申请增加
注册资本人民币 144,280,000.00 元，由公司控股股东四川九洲认缴，变
更后的注册资本为人民币 284,280,000.00 元，本次增资已经信永中和会
计师事务所成都分所出具 XYZH/2011CDA3135 验资报告审验。
截止评估基准日 2014 年 3 月 31 日，四川九州电子科技股份有限公
司总股本为 284,280,000.00 股，各股东持股金额及持股比例情况见表 1。
表1 四川九州电子科技股份有限公司股东持股比例
序号 股东名称 持股数量（股） 持股比例
（%）
1 四川九洲电器股份有限公司 275,904,000.00 97.06
2 信息产业电子第十一设计研究院有限公司 3,490,000.00 1.23
3 绵阳市投资控股（集团）有限公司 1,745,000.00 0.61
4 四川汉龙（集团）有限公司 1,745,000.00 0.61
5 绵阳广播电视网络传输有限公司 1,396,000.00 0.49
合计 284,280,000.00 100.00
截至评估基准日，四川九州电子科技股份有限公司对外投资及持股
比例情况如表 2。
表2 公司对外投资及持股比例情况
第3页
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例% 投资成本
1 四川九州光电子技术有限公司 2001/2/1 100 16,250,090.54
2 深圳市九洲电器有限公司 2001/6/1 6.15 19,700,000.00
3 四川视听通网络技术有限公司 2003/12/1 90 4,500,000.00
4 成都九洲电子信息系统有限公司 2006/2/28 1.11 900,000.00
5 深圳市捷能科技有限公司 2010/11/30 5 500,000.00
合计 41,850,090.54
2、经营范围
许可经营项目：卫星电视广播地面接收设备生产（以上项目及期限
以许可证为准）一般经营项目（以下范围不含前臵许可项目，后臵许可
项目凭许可证或审批文件经营）：广播电视接收设备及器材制造；通信
传输设备制造；软件业；商品批发与零售；进出口业；电子计算机制造。
3、资产状况及经营业绩
截止评估基准日 2014 年 3 月 31 日，公司资产总额 197,474.88 万元，
负债总额 126,178.67 万元，净资产额为 71,296.21 万元，实现营业收入
23,801.04 万元，净利润 958.86 万元。公司近 2 年及基准日资产、财务
状况如表 3。
表3 公司资产、负债及财务状况
单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 3 月 31 日
总资产 189,021.24 187,890.77 197,474.88
负债 118,462.42 117,553.41 126,178.67
净资产 70,558.82 70,337.36 71,296.21
2012 年度 2013 年度 2014 年 1－3 月
营业收入 122,806.18 115,401.58 23,801.04
利润总额 4,134.62 4,071.51 718.15
净利润 3,641.39 3,587.89 958.86
信永中和会计师事务 信永中和会计师事务 信永中和会计师事
审计机构 所成都分所 所成都分所 务所成都分所
4、执行的主要会计政策
（1）会计期间
第4页
公司的会计期间为公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。
（2）记账本位币
公司以人民币为记账本位币。
（3）记账基础和计价原则
公司会计核算以权责发生制为记账基础，除交易性金融资产、可供
出售金融资产等以公允价值计量外，以历史成本为计价原则。
（4）现金及现金等价物
公司现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。
现金流量表之现金等价物指持有期限不超过 3 个月、流动性强、易于转
换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
（5）外币业务和外币财务报表折算
①外币交易：公司外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折
算为人民币金额。于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日
的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额除了为购建或生产符合资
本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额按资本化的原
则处理外，直接计入当期损益。以公允价值计量的外币非货币性项目，
采用公允价值确定日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差额，作
为公允价值变动直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项
目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额。
②外币财务报表的折算：外币资产负债表中资产、负债类项目采用
资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益类项目除“未分配利润”外，
均按业务发生时的即期汇率折算；利润表中的收入与费用项目，采用交
易发生日的即期汇率折算。上述折算产生的外币报表折算差额，在所有
者权益项目下单独列示。外币现金流量采用现金流量发生日的即期汇率
折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
第5页
6.金融资产和金融负债
①金融资产：公司按投资目的和经济实质对拥有的金融资产分为四
大类。
A、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产是指持有的
主要目的为短期内出售的金融资产，在资产负债表中以交易性金融资产
列示。
B、持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且
管理层有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
C、贷款和应收款项是指在活跃市场无报价，回收金额固定或可确
定的非衍生金融资产。
D、可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍
生金融资产及未被划分为其他类的金融资产。
金融资产以公允价值进行初始确认。以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益，
其他金融资产的相关交易费用计入初始确认金额。当某项金融资产收取
现金流量的合同权利已终止或与该金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬已转移至转入方的，终止确认该金融资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金
融资产按照公允价值进行后续计量；贷款和应收款项以及持有至到期投
资采用实际利率法，以摊余成本列示。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变
动计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，
确认为投资收益；处臵时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认
为投资损益，同时调整公允价值变动损益。
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，公司于资
第6页
产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，如有客观证据表明某
项金融资产发生减值的，计提减值准备。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不
包括未发生的未来信用损失)现值低于账面价值的差额，计提减值准备。
如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发
生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
当可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度或非暂时性下降，原
直接计入股东权益的因公允价值下降形成的累计损失予以转出并计入
减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在期后公允价
值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值
损失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具
投资，期后公允价值上升直接计入股东权益。
②金融负债：公司的金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金
融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损
失以及与该金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。
其他金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，终止确认该金融负
债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的
差额，计入当期损益。
① 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
A、金融工具存在活跃市场的，活跃市场中的市场报价用于确定其
公允价值。在活跃市场上，本公司已持有的金融资产或拟承担的金融负
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债以现行出价作为相应资产或负债的公允价值；本公司拟购入的金融资
产或已承担的金融负债以现行要价作为相应资产或负债的公允价值。金
融资产或金融负债没有现行出价和要价，但最近交易日后经济环境没有
发生重大变化的，则采用最近交易的市场报价确定该金融资产或金融负
债的公允价值。最近交易日后经济环境发生了重大变化时，参考类似金
融资产或金融负债的现行价格或利率，调整最近交易的市场报价，以确
定该金融资产或金融负债的公允价值。公司有足够的证据表明最近交易
的市场报价不是公允价值的，对最近交易的市场报价作出适当调整，以
确定该金融资产或金融负债的公允价值。
B、金融工具不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值。
估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中
使用的价格、参照实质上相同的其他金融资产的当前公允价值、现金流
量折现法和期权定价模型等。
（7）应收款项坏账准备
需要考虑和计提减值准备的金融资产目前主要为应收款项，计提方
法如下：
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准 是指单项金额超过 100 万元的应收账款和其他应收款
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
价值的差额计提坏账准备。
②按组合计提坏账准备应收款项
确定组合的依据
组合 1 账龄组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
组合 2 关联方 公司对关联方的应收账款、其他应收款不计提坏账准备
组合 3 其他具有特殊性质的款项，如应收出口退税等
按组合计提坏账准备的计提方法
组合 1 账龄分析法
组合 2 不计提坏账
组合 3 不计提坏账
第8页
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收款计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 1.5 1.5
1—2 年 5 5
2—3 年 15 15
3 年以上 50 50
③单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理由 单项金额不重大且按照组合计提坏账准备不能反映其风险特征的应收款项
单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账
坏账准备的计提方法
准备。
对于已确认的坏账，按照管理权限经公司董事会批准后冲销提取的
坏账准备。
（8）存货
公司存货主要包括原材料、包装物、低值易耗品、在产品、库存商
品等。存货实行永续盘存制，存货在取得时按实际成本计价；领用或发
出存货，采用加权平均法确定其实际成本。低值易耗品和包装物采用一
次转销法进行摊销。
期末存货按成本与可变现净值孰低原则计价，对于存货因遭受毁
损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，预计其成本不可
收回的部分，提取存货跌价准备。库存商品及大宗原材料的存货跌价准
备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取；其他数量繁
多、单价较低的原辅材料按类别提取存货跌价准备。
库存商品、在产品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，
其可变现净值按该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后
的金额确定；用于生产而持有的材料存货，其可变现净值按所生产的产
成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和
相关税费后的金额确定。
（9）长期股权投资
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长期股权投资主要包括公司持有的能够对被投资单位实施控制、共
同控制或重大影响的权益性投资，以及对被投资单位不具有控制、共同
控制或重大影响，并在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的
权益性投资。
共同控制是指按合同约定对某项经济活动所共有的控制。共同控制
的确定依据主要为任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经
营活动；涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意等。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并
不能控制或与其他方一起共同控制这些政策的制定。重大影响的确定依
据主要为本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20％（含）以
上但低于 50％的表决权股份，如果有明确证据表明该种情况下不能参
与被投资单位的生产经营决策，则不能形成重大影响。
通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取
得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的投资成本。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以在合并（购买）
日为取得对被合并（购买）方的控制权而付出的资产、发生或承担的负
债以及发行的权益性证券的公允价值作为合并成本。
除上述通过企业合并取得的长期股权投资外，以支付现金取得的长
期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本；以发行权益性证
券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投资成
本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为
投资成本；以债务重组、非货币性资产交换等方式取得的长期股权投资，
按相关会计准则的规定确定投资成本。
公司对子公司投资采用成本法核算，编制合并财务报表时按权益法
进行调整；对合营企业及联营企业投资采用权益法核算；对不具有控制、
第 10 页
共同控制或重大影响并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计
量的长期股权投资，采用成本法核算；对不具有控制、共同控制或重大
影响，但在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量的长期股权投资，
作为可供出售金融资产核算。
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收
回投资时调整长期股权投资的成本。采用权益法核算时，当期投资损益
为应享有或应分担的被投资单位当年实现的净损益的份额。在确认应享
有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资
产等的公允价值为基础，按公司的会计政策及会计期间，并抵销与联营
企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投
资企业的部分，对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于首次执行
日之前已经持有的对联营企业及合营企业的长期股权投资，如存在与该
投资相关的股权投资借方差额，还应扣除按原剩余期限直线摊销的股权
投资借方差额，确认投资损益。
处臵长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期
投资收益。采用权益法核算的长期股权投资，因被投资单位除净损益以
外所有者权益的其他变动而计入所有者权益的，处臵该项投资时将原计
入所有者权益的部分按相应比例转入当期投资收益。
（10）投资性房地产
公司投资性房地产包括已出租的房屋建筑物等，按其成本作为入账
价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属
于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产
达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿
命及净残值率采用平均年限法计提折旧或摊销。
第 11 页
当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资
性房地产转换为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租
金或资本增值时，则自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资
性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处臵，或者永久退出使用且预计不能从其处臵中
取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转
让、报废或毁损的处臵收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当
期损益。
（11）固定资产
①标准：固定资产的标准是使用期限在一年以上的房屋、建筑物、
机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具
等；不属于生产、经营主要设备的，单位价值在 2000 元以上并且使用
年限在两年以上的资产。
②计价：固定资产按实际成本计价。融资租入的固定资产，按租赁
开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，
作为入账价值。
③折旧：固定资产折旧采用直线法平均计算，并按各类固定资产的
原值和估计的使用年限扣除残值，制定其折旧率。已计提减值准备的固
定资产计提折旧时，按照固定资产原价减去累计折旧和已计提减值准备
的账面净额以及尚可使用年限重新计算确定折旧率，未计提固定资产减
值准备前已计提的累计折旧不作调整。各类固定资产的估计残值率、折
旧年限和年折旧率如下：
类别 残值率 预计使用年限（年） 年折旧率
房屋及建筑物
其中：生产及其他用房屋建筑物 3% 15-40 6.47%-2.43%
构筑物及房屋装修 3% 5-8 19.40%-12.13%
第 12 页
专用设备 3% 4-10 24.25%-9.70%
运输设备 3%-5% 10 9.70%-9.50%
机器设备 3%-5% 4-10 19%-9.5%
电子设备及其他 3%-5% 4-8 24.25%-12.125%
普通设备 3% 5-8 19.40-12.13%
④减值准备：资产负债表日对固定资产逐项进行检查，如果由于市
价持续下跌，或技术陈旧、损坏、长期闲臵等原因导致其可收回金额低
于账面价值的，将可收回金额低于账面价值的差额作为资产减值损失，
计入当期损益，同时计提固定资产减值准备。固定资产减值准备不转回。
对存在下列情况之一的固定资产，全额计提减值准备：
A、长期闲臵不用，在可预见的将来不会再使用，且已无转让价值
的固定资产。
B、由于技术进步等原因，已不可使用的固定资产。
C、虽然固定资产尚可使用，但使用后产生大量不合格产品的固定
资产。
D、已遭毁损，以至于不再具有使用价值和转让价值的固定资产。
E、其他实质上已经不能再给企业带来经济利益的固定资产。
⑤后续支出：与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的
经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产
品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则计入固定资产账面
价值，其增计后的金额不超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后
续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。
A、固定资产修理费用，直接计入当期费用。
B、固定资产改良支出，计入固定资产账面价值，其增计后的金额
不超过该固定资产的可收回金额。
C、如不能区分是固定资产修理还是改良，或固定资产修理和固定
资产改良结合在一起，则按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分
第 13 页
别计入固定资产价值或计入当期费用。
D、固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，在“固定资产”
科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资
产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。
如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修”明细科目仍有
余额，将该余额一次全部计入当期营业外支出。
E、融资租赁方式租入固定资产发生固定资产后续支出，比照上述
原则处理。发生的固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，在
两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间
内，采用合理的方法单独计提折旧。
（12）在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。自营建筑工程按直接材料、直接
工资、直接施工费等计量；出包建筑工程按应支付的工程价款等计量；
设备安装工程按所安装设备的价值、安装费用、工程试运转等所发生的
支出等确定工程成本。在建工程成本还包括应当资本化的借款费用和汇
兑损益。
在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工
程实际成本等，按估计的价值结转固定资产，次月起开始计提折旧，待
办理了竣工决算手续后再对固定资产原值差异进行调整。
（13）借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币
借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建
或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始
时，开始资本化；当购建或生产符合资本化条件的资产达到预定可使用
第 14 页
或可销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，扣除尚未动用的借款资金存入
银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以
资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权
平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根
据一般借款加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间（通常指 1 年以
上）的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资
产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中
断、且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的
购建或生产活动重新开始。
（14）无形资产
公司无形资产包括土地使用权、专利技术、非专利技术等，按取得
时的实际成本计量，其中，购入的无形资产，按实际支付的价款和相关
的其他支出作为实际成本；投资者投入的无形资产，按投资合同或协议
约定的价值确定实际成本，但合同或协议约定价值不公允的，按公允价
值确定实际成本。土地使用权从出让起始日起，按其出让年限平均摊销；
专利技术、非专利技术和其他无形资产按预计使用年限、合同规定的受
益年限和法律规定的有效年限三者中最短者分期平均摊销。摊销金额按
其受益对象计入相关资产成本和当期损益。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年
度终了进行复核，如发生改变，则作为会计估计变更处理。在每个会计
期间对使用寿命不确定的无形资产的预计使用寿命进行复核，如有证据
表明无形资产的使用寿命是有限的，则估计其使用寿命并在预计使用寿
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命内摊销。
（15）研究与开发
公司的研究开发支出根据其性质以及研发活动最终形成无形资产
是否具有较大不确定性，分为研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段
的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件
的，确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场；
④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的
开发，并有能力使用或出售该无形资产；
⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期
已计入损益的开发支出在以后期间不再确认为资产。已资本化的开发阶
段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定可使用状
态之日起转为无形资产列报。
（16）非金融长期资产减值
公司于每一资产负债表日对长期股权投资、固定资产、在建工程、
使用寿命有限的无形资产等项目进行检查，当存在下列迹象时，表明资
产可能发生减值，将进行减值测试。对商誉和使用寿命不确定的无形资
产，无论是否存在减值迹象，每年末均进行减值测试。难以对单项资产
的可收回金额进行测试的，以该资产所属的资产组或资产组组合为基础
测试。减值测试后，若该资产的账面价值超过其可收回金额，其差额确
认为减值损失，上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转
回。资产的可收回金额是指资产的公允价值减去处臵费用后的净额与资
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产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。出现减值的迹象如下：
①资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者
正常使用而预计的下跌；
②企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场
在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影响；
③市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企
业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅
度降低；
④有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
⑤资产已经或者将被闲臵、终止使用或者计划提前处臵；
⑥企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于
预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远
远低于（或者高于）预计金额等；
⑦其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
（17）商誉
商誉为股权投资成本或非同一控制下企业合并成本超过应享有的
或企业合并中取得的被投资单位或被购买方可辨认净资产于取得日或
购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上
单独列示，与联营企业和合营企业有关的商誉，包含在长期股权投资的
账面价值中。
（18）长期待摊费用
长期待摊费用以实际发生的支出记账，按受益期限平均摊销。以经
营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，计入长期待摊费用，在受
益期限内平均摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益，
则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
第 17 页
（19）职工薪酬
公司在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，
并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。因解除与职
工的劳动关系而给予的补偿，计入当期损益。职工薪酬主要包括工资、
奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费及住房公积金、工会经费
和职工教育经费等与获得职工提供的服务相关的支出。
如在职工劳动合同到期之前决定解除与职工的劳动关系，或为鼓励
职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，如果本公司已经制定正式的
解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施，同时本公司不能
单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关
系给予补偿产生的预计负债，计入当期损益。
（20）股份支付
股份支付是指为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或
者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算
的股份支付和以现金结算的股份支付。
用以换取职工提供服务的以权益结算的股份支付，以授予职工权益
工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服
务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益
工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应
增加资本公积。以现金结算的股份支付，按照公司承担的以股份或其他
权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在
授予日以承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债；如
需完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的
每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承
担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应调整
第 18 页
负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允
价值重新计量，其变动计入当期损益。
（21）预计负债
当与对外担保、商业承兑汇票贴现、未决诉讼或仲裁、产品质量保
证等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，本公司将其确认为负
债：该义务是本公司承担的现时义务；该义务的履行很可能导致经济利
益流出企业；该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始
计量，并综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后
确定最佳估计数。每个资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，
如有改变则对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。
（22）收入确认原则
公司的营业收入主要包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产
使用权收入，收入确认原则如下：
①销售商品：在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，公
司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或
取得了收取货款的证据，并且与销售该商品有关的成本能够可靠地计量
时，确认营业收入实现。
②租金收入：按租赁合同规定的金额和时间计收，确认租金收入。
③提供劳务：在一个会计期间内开始并完成的，在劳务已经提供，
收到价款或取得收取款项的凭证时，确认营业收入实现。跨越一个会计
年度完工的，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下按完工百分
比法确认营业收入；在提供劳务交易的结果不能够可靠估计的情况下不
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确认营业收入。
④建造合同：如果建造合同的结果能够可靠地估计，在期末按完工
百分比法确认合同收入和费用。如果建造合同的结果不能够可靠地估
计，在期末如果合同成本能够收回，按能够收回的合同成本确认合同收
入，合同成本确认为费用；在期末如果合同成本不能够收回，将合同成
本确认为费用，不确认合同收入。
（23）政府补助
政府补助在本公司能够满足其所附的条件以及能够收到时予以确
认。政府补助为货币性资产的，按照实际收到的金额计量，对于按照固
定的定额标准拨付的补助，按照应收的金额计量；政府补助为非货币性
资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额
(1 元)计量。与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产使
用寿命内平均分配计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以
后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期
间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期
损益。
（24）递延所得税资产和递延所得税负债
公司递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基
础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够
于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损和税款抵减，视同暂时性差
异确认相应的递延所得税资产。于资产负债表日，递延所得税资产和递
延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量。
公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。对已确认的递延
第 20 页
所得税资产，当预计到未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用
以抵扣递延所得税资产时，应当减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（25）租赁
公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。
融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬
的租赁。本公司作为承租方时，在租赁开始日，按租赁开始日租赁资产
的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为融资租入固定
资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，将两
者的差额记录为未确认融资费用。经营租赁是指除融资租赁以外的其他
租赁。公司作为承租方的租金在租赁期内的各个期间按直线法计入相关
资产成本或当期损益，公司作为出租方的租金在租赁期内的各个期间按
直线法确认为收入。
（26）所得税的会计核算
所得税的会计核算采用资产负债表债务法。所得税费用包括当年所
得税和递延所得税。除将与直接计入股东权益的交易和事项相关的当年
所得税和递延所得税计入股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调
整商誉的账面价值外，其余的当期所得税和递延所得税费用或收益计入
当期损益。
当年所得税是指企业按照税务规定计算确定的针对当期发生的交
易和事项，应纳给税务部门的金额，即应交所得税；递延所得税是指按
照资产负债表债务法应予确认的递延所得税资产和递延所得税负债在
期末应有的金额相对于原已确认金额之间的差额。
（27）企业合并
企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主
第 21 页
体的交易或事项。公司在合并日或购买日确认因企业合并取得的资产、
负债，合并日或购买日为实际取得被合并方或被购买方控制权的日期。
对于同一控制下的企业合并，作为合并方在企业合并中取得的资产
和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量，取得的净资产账面价
值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积；资本公积不足冲
减的，调整留存收益。对于非同一控制下企业合并，合并成本为公司在
购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以
及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核确认后，计入当
期损益。
（28）税项
①主要税种及税率
税种 计税依据 税率
增值税 货物销售收入、加工收入 17%
营业税 建安收入 3%
城市维护建设税 应交流转税 7%
教育费附加 应交流转税 3%
地方教育费附加 应交流转税 2%
企业所得税
其中：母公司 应纳税所得额 15%
子公司
四川九州光电子技术有限公司 应纳税所得额 15%
四川视听通网络技术有限公司 应纳税所得额 25%
②税收优惠及批文
A、公司被四川省科学技术厅、四川省财政厅、四川省国家税务局
和地方税务局认定为高新技术企业，（证书编号：GF201151000168，发
证时间：2011 年 10 月 12 日），享受高新技术企业所得税的优惠政策。
同时，公司享受西部大开发企业所得税优惠政策，按照 15%的税率计征
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所得税。根据财政部、海关总署、国家税务总局 [财税（2008）104 号]
《关于支持汶川地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》以及财政
部、国家税务总局[财税（2009）131 号]《关于延长部分税收优惠政策
执行期限的通知》规定，并征得绵阳市地方税务局第一直属分局的书面
同意，子公司九州科技股份 2008 -2010 年度免征企业所得税。
B、子公司四川九州光电子有限公司（以下简称九州光电子）被四
川省科学技术厅、四川省财政厅、四川省国家税务局和地方税务局认定
为高新技术企业（证书编号：GF201251000057，发证时间：2012 年 6
月 26 日），享受高新技术企业所得税的优惠政策。同时，九州光电子享
受西部大开发企业所得税优惠政策，按照 15%的税率计征所得税。
二、关于经济行为的说明
根据四川九洲电器股份有限公司经理工作会会议纪录（2014 年 4
月 18 日），四川九洲电器股份有限公司拟非公开发行股票募集资金对其
控股子公司四川九州电子科技股份有限公司进行增资，四川九州电子科
技股份有限公司将资金用于收购四川九洲电器集团有限责任公司所持
的成都九洲电子信息系统股份有限公司 67.76%的股权以及部分少数股
东持有的股权。
本次评估目的是反映四川九州电子科技股份有限公司股东全部权益
于评估基准日的市场价值，为四川九州电子科技股份有限公司增资提供
价值参考意见。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象是四川九州电子科技股份有限公司的股东全部权益。评估
范围是四川九州电子科技股份有限公司申报的全部资产及负债。账面资
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产 总 额 1,974,748,839.93 元 、 负 债 1,261,786,686.00 元 、 净 资 产
712,962,153.93 元。具体包括流动资产 1,755,310,732.09 元，非流动资产
219,438,107.84 元 ， 流 动 负 债 1,247,293,219.34 元 ， 非 流 动 负 债
14,493,466.66 元。
上述资产与负债数据摘自经信永中和会计师事务所有限公司成都
分所审计四川九州电子科技股份有限公司于 2014 年 3 月 31 日资产负债
表，评估是在企业经审计的基础上进行的。委托评估对象和评估范围与
经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（一）委估主要资产情况
本次评估范围的主要资产为生产厂房、仓库，高速贴片机、数字电
视测试信号发生器、波峰焊、无铅回流焊锡机等；企业主要于 2000 年
至 2014 年购臵。目前使用均正常。
（二）公司申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
公司申报评估的范围内的无形资产为土地使用权、条码系统软件。
其中土地使用权 2 宗，为出让性质的工业用地，证载权利人为四川九州
电子科技股份有限公司。上述土地使用权于评估基准日未设定抵押权。
（三）公司申报的表外资产的类型、数量
公司申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估的基准日是 2014 年 3 月 31 日。
此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大
小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。
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五、可能影响评估工作的重大事项说明
（一）四川九州电子科技股份有限公司申报的部分设备类资产于
2000年四川九州电子科技股份有限公司成立时，由股东投入的，其账面
值是根据评估值建账的。
（二）四川九州电子科技股份有限公司申报车辆中的第1项：别克
车/君威2.5，由于其他单位在使用，我们无法提供实物，也不能提供行
使证。
六、资产负债清查情况的说明
（一）资产负债清查情况说明
1、列入本次清查范围的资产，是四川九州电子科技股份有限公司
的 全 部 资 产 及 负 债 。 其 账 面 资 产 总 额 1,974,748,839.93 元 、 负 债
1,261,786,686.00 元、净资产 712,962,153.93 元。具体包括流动资产
1,755,310,732.09 元 ， 非 流 动 资 产 219,438,107.84 元 ， 流 动 负 债
1,247,293,219.34 元，非流动负债 14,493,466.66 元。
2、实物资产分布地点及特点
纳入评估范围内的实物资产账面值 29,786.88 万元，占评估范围内
总资产的 15.08%。主要为房屋建筑物、机器设备及存货等。这些资产
具有以下特点：
（1）实物资产主要分布在四川九州电子科技股份有限公司各部门、
库房内。
（2）四川九州电子科技股份有限公司的主要资产有为生产厂房、
仓库、办事处用房，高速贴片机、数字电视测试信号发生器、波峰焊、
无铅回流焊锡机等，主要资产权属清楚。
第 25 页
（3）存货中原材料品种多、数量大，产成品库存较大，部分存货
存在积压情况。
3、清查盘点时间：清查盘点时间自 2014 年 5 月 23 日至 2014 年 5
月 30 日。
4、实施方案：此项工作由财务部牵头，相关各部门参与。具体由
业务部门负责库存商品的清查盘点，生产部门和物资供应部门负责原材
料的清查盘点，财务部门、设备管理部和办公室共同负责固定资产、在
建工程的清查盘点。
清查盘点工作本着实事求是的原则，统一核对账、卡、物，力求做
到准确、真实、完整。
（1）流动资产的清查：运用实地盘点，与抽样盘点相结合，通过
点数和抽取样本计算等方法，确定其实有数量。
（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘点和质量检验方法相结
合，采取各种技术方法，检验资产的质量情况。按照具体要求做到了实
事求是的评价。
5、清查结论
通过以上资产清查核实程序，清查发现：
（1）评估范围中有一辆车无实物，详见下表：
无实物车辆明细表
序 车辆牌 车辆名称 计量 数 购置日 启用日 账面价值
生产厂家
号 号 及规格型号 单位 量 期 期 原值 净值
面包车东风
川 东风汽车
1 EQ6380LF(7 辆 1 2005/08 2005/08
BD0383 有限公司 38,025.00 4,097.42
座)
（2）其它无形资产中有 22 外购软件及认证授权等已超过使用期限
停用待报废。
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（3）房屋建筑物中有 14 项合计面积 604.02 平方米，账面原值
9,950,448.90 元，账面净值 9,441,981.04 元的商品房为限价房，5 年内不
得转让。
（4）2307 项存货待报废，金额 2,943,698.12 元，已存货明细表中
备注。
（5）其它无形资产中有 22 外购软件及认证授权等已超过使用期限
停用待报废。
（6）评估范围中有以下应收票据质押给银行：
序号 户名（结算对象) 出票日期 到期日期 票面利率% 账面价值 质押银行
四川省有线广播电视 光大银行
1 2013/11/28 2014/5/28 无 3,622,279.40
网络股份有限公司 绵阳分行
河南有线电视网络集 光大银行
2 2013/12/4 2014/6/4 无 5,736,240.00
团有限公司 绵阳分行
四川省有线广播电视 光大银行
3 2013/12/25 2014/6/25 无 22,439,007.00
网络股份有限公司 绵阳分行
合计 31，797，526.40
七、资料清单
委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：
1、经济行为文件；
2、委托方和被评估企业法人营业执照；
3、企业及子公司近三年及基准日审计报告；
4、资产权属证明文件（房屋所有权证、土地使用证、车辆行驶证
等）；
5、资产评估申报表；
6、与本次评估有关的其他资料及专项说明。
第 27 页
（此页无正文）
委托方（盖章）：四川九洲电器股份有限公司
单位负责人（签字）：
二Ｏ一四年六月四日
第 28 页
（此页无正文）
被评估企业（盖章）：四川九州电子科技股份有限公司
单位负责人（签字盖章）：
二Ｏ一四年六月四日
第 29 页
