东方金诚债跟踪评字【2021】416 号
主要指标及依据
2020 年营业总收入构成 主要数据和指标
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 3 月
资产总额(亿元) 115.06 110.16 103.75 103.83
所有者权益(亿元) 36.42 39.15 41.14 41.31
全部债务(亿元) 69.48 57.03 49.21 49.86
营业总收入(亿元) 25.07 24.36 13.02 2.61
利润总额(亿元) 3.28 2.80 1.15 0.29
经营性净现金流（亿元） 5.10 10.47 9.45 0.90
2021 年 3 月末债务期限结构（亿元） 营业利润率（%） 35.28 34.53 46.20 46.26
资产负债率（%） 68.34 64.46 60.35 60.21
流动比率（%） 239.72 190.03 126.36 145.02
EBITDA 利息倍数（倍） 1.69 1.63 1.36 -
全部债务/EBITDA（倍） 9.43 8.00 10.29 -
注：表中数据来源于公司 2018 年～2020 年的审计报告以及 2021 年 1～3 月未经审计的财务
报表。
优势
2020 年，广东省仍是我国经济最发达的省份之一，人均可支配收入处于全国前列，2020 年以来，广东
省出台多项促进消费政策，为公司主营业务的发展提供良好的外部环境；
跟踪期内，公司出租市场规模仍较大，出租率保持较高水平，业态较为多元，项目集中分布于广州市内
及周边，在广州区域商品交易市场经营领域仍保持着较强的竞争优势；
跟踪期内，公司百货业务经营保持稳定，对公司利润形成有益补充。
关注
受疫情以及新收入准则影响，2020 年公司营业收入及利润总额下降明显，期间费用率仍较高，对利润
有所挤占；
跟踪期内，公司在售房地产项目仍主要集中于三、四线城市，受制于区域房地产景气度而面临一定去化
压力；
公司在建房地产项目投资规模仍较大，未来存在一定的资本支出压力；
跟踪期内，公司货币资金持续下降，资产受限比例较高，有息债务规模仍较大，2021 年及 2022 年到期
债务较为集中。
评级展望
公司评级展望为稳定。公司在广州区域商品交易市场经营领域仍将保持较强的竞争优势，国内疫情控制持
续得力以及公司经营区域出台多项促进消费政策，有助于公司业绩的修复。
评级方法及模型
《东方金诚零售企业评级方法及模型（RTFC024202004）》
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II
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历史评级信息：
主体信用等级 债项信用等级 评级时间 项目组 评级方法及模型 评级报告
《东方金诚零售企业评级方法及
AA/稳定 AA 2020/6/23 谢笑也、罗修 阅读原文
模型（RTFC024202004）》
《工商企业信用评级方法》
AA/稳定 AA 2017/2/23 葛新景、赵成旭、卢洲 阅读原文
（2014 年 5 月）
《工商企业信用评级方法》
AA-/稳定 AA- 2015/8/27 李燕勃、陈丹、卢洲 阅读原文
（2014 年 5 月）
注：自 2017 年 2 月 23 日（上调级别）至 2020 年 6 月 23 日（最新评级），海印股份主体信用等级未发生变化，均为 AA/稳定。
本次跟踪相关债项情况
发行金额 增信方/主体信用等级
债项简称 上次评级日期 存续期 增信措施
（亿元） /评级展望
连带责任 广州海印实业集团有限
海印转债 2020/6/23 11.11 2016/06/08～2022/06/08
保证担保 公司/AA/稳定
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III
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跟踪评级原因
根据相关监管要求及 2016 年广东海印集团股份有限公司可转换公司债券（以下简称“海印
转债”）的跟踪评级安排，东方金诚基于海印股份提供的 2020 年度审计报告、2021 年 1～3
月未经审计的财务报表以及相关经营数据，进行了本次定期跟踪评级。
主体概况
海印股份主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产和酒店等领域，控股股东为海
印集团，实际控制人为自然人邵建明、邵建佳和邵建聪。跟踪期内，公司控股股东及实际控制
人未发生变化，截至 2021 年 3 月末，海印集团持股比例为 41.73%，为公司控股股东；自然人
邵建明、邵建佳和邵建聪对海印集团的持股比例分别 65.00%、20.00%和 15.00%，通过直接持
股以及海印集团间接持股控制海印股份 46.00%股权，是公司实际控制人。
公司主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产和金融等。公司运营的交易市场项
目大部分位于广州市内，以专业市场、主题商场、购物中心和城市综合体四种业态为主。截至
2021 年 3 月末，公司出租的营业总面积为 142.29 万平方米，在广州区域商品交易市场经营领
域具有较强的市场影响力。
截至 2021 年 3 月末，公司（合并）资产总额为 103.83 亿元，所有者权益为 41.31 亿元，
资产负债率为 60.21%；公司合并范围子公司共 65 家，较 2019 年末无变化。2020 年及 2021
年 1～3 月，公司实现营业收入分别为 13.02 亿元和 2.61 亿元，利润总额分别为 1.15 亿元和
0.29 亿元。
根据公司公告，截至 2021 年 1 月 23 日，海印集团及其一致行动人共持有海印股份 10.87
亿股股份，持股比例 46.72%，质押股份数量 6.93 亿股，占其持有股份的 63.77%，占海印股份
总股本比例 29.79%。
债项本息兑付及募集资金使用情况
经中国证券监督管理委员会“证监许可[2016]502 号”文核准，公司于 2016 年 6 月发行
11.11 亿元的可转换公司债券，债券简称“海印转债”，起息日为 2016 年 6 月 8 日，到期日为
2022 年 6 月 8 日。海印转债采用累进利率，票面利率第一年为 0.50%、第二年 0.70%、第三年
1.00%、第四年 1.50%、第五年 1.80%、第六年 2.00%；每年付息一次，到期归还所有未转股的
本金和最后一年利息。
自 2016 年 7 月 1 日起，“海印转债”在深交所挂牌交易，债券代码为“127003.SZ”，扣
除发行费用后，“海印转债”实际募集资金 10.91 亿元。截至 2021 年 3 月末，公司募集资金
余额 32557.97 万元（含利息收入），其中用于暂时补充流动资金 32426.23 万元，存放募集资
金专项账户余额为 131.74 万元。公司已于 2021 年 6 月 8 日按时足额支付海印转债第五年利息。
海印转债转股日期自 2016 年 12 月 17 日至 2022 年 6 月 7 日，初始转股价格为 5.26 元/
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股。转股价格的调整方式：当公司因送红股、转增股本、增发新股（不包括因可转债转股增加
的股本）、配股或派发现金股利等情况使公司股份发生变化时，将进行转股价格的调整。2018
年 8 月 10 日，公司公告于当日实施转股价格调整，将“海印转债”转股价格由 5.25 元/股向下
修正为 3.50 元/股。2019 年 3 月 30 日，公司公告将转股价格向下修正至 3.03 元/股，调整实
施日期为 2019 年 4 月 1 日。因公司实施 2018 年度权益分派方案，每 10 股派发现金红利 0.165881
元（含税），除权除息日为 2019 年 7 月 23 日，“海印转债”的转股价于 2019 年 7 月 23 日
起由原来的 3.03 元/股调整为 3.01 元/股。2020 年 7 月 1 日，公司公告海印转债的转股价由原
来的 3.01 元/股调整为 3.00 元/股。调整后的转股价格自 2020 年 7 月 17 日起生效。截至本报
告出具日，“海印转债”剩余转债数量为 6738185 张。
海印集团对海印转债的本息偿付提供无条件不可撤销连带责任保证担保。
宏观经济和政策环境
在低基数和经济修复作用下，2021 年一季度 GDP 增速大幅冲高，短期内物价呈抬头之势
一季度 GDP 同比增速达到 18.3%，两年复合增速为 5.0%，整体上延续了去年二季度以来
的稳健修复势头，但距疫情前 6.0%的增长水平仍有一定差距。一季度经济增长结构改善，原有
的“生产强、消费弱”局面有所改观，商品和服务消费加速，而工业生产已过修复高峰点，其
中 3 月出现明显减速迹象。另外，疫情受到稳定控制后，一季度服务业生产和消费正在迅速复
苏。预计二季度 GDP 增速将回落至 8.0%左右，两年复合增长率则升至 5.5%，消费将成为拉动
经济增长的主要动力。值得注意的是，受前期国际大宗商品价格剧烈上升影响，3 月 PPI 同比达
到 4.4%，CPI 同比转正上行。我们判断，二季度物价将延续较快上涨势头。不过，考虑到下半
年国际大宗商品价格大幅续升的可能性不大，本轮物价上涨或仅为短期现象。
二季度宏观政策不会因通胀抬头而明显收紧，货币政策将延续“紧信用、稳货币”格局，
今年财政政策力度温和下调
近期物价上升势头引发监管层关注，但考虑到国内经济修复基础尚需进一步夯实，加之外
部不确定性较大，宏观政策整体上将延续“不急转弯”基调。这意味着短期内加息升准的可能
性很小，二季度市场利率将继续围绕政策利率小幅波动。在货币投放方面，今年稳定宏观杠杆
率目标明确，M2 和社融增速在 3 月恢复回落势头，预计年末这两项指标将分别下调 1 到 2 个
百分点，信贷投放中“有保有压”的结构性特征将进一步凸显。2021 年目标财政赤字率和新增
地方政府专项债规模降幅较小，对小微企业的定向减税措施加码。今年首次提出降低政府杠杆
率目标，地方政府隐性债务将受到更严格管控，部分弱质平台信用风险值得关注。
行业分析
公司主营家用电器与电子产品销售业务，归属于零售行业。
零售行业
2020 年受新冠肺炎疫情影响，全国社会消费品零售总额出现负增长，预计 2021 年经济“内
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循环”扩内需，推动高端消费回流，利好国内消费市场持续回暖
2020 年，全国社会消费品零售总额为 39.20 万亿元，累计同比增速为-3.90%，受新冠肺炎
疫情影响，增速同比大幅下滑 11.90 个百分点，从边际增速上看，社零总额增速于 8 月转正并
逐步回暖。同期，限额以上企业消费品零售总额 14.33 万亿元，同比增速-1.90%，增速同比减
少 5.80 个百分点。2020 年 3 月，国家发改委等 23 部门联合发布《关于促进消费扩容提质加快
形成强大国内市场的实施意见》，提出大力优化国内市场供给、重点推进文旅休闲消费提质升
级等实施意见。同年 5 月，两会期间，提出“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环
相互促进的新发展格局”，推动高端消费回流，扩大内需，有利于国内消费持续回暖。2021 年
1 月，商务部等 12 部门联合印发《关于提振大宗消费重点消费促进释放农村消费潜力若干措施
的通知》，进一步促进汽车、家电家具家装、餐饮等消费回升和潜力释放。2021 年一季度，全
国社会消费品零售总额为 10.52 万亿元，累计同比增速为 33.90%，受 2020 年一季度低基数影
响，同比大幅增长。预计 2021 年经济“内循环”扩内需，推动高端消费回流，利好国内消费市
场持续回暖。
从细分品类商品零售额来看，占限额以上企业商品零售总额比重最高的主要为汽车类，粮
油食品、饮料烟酒类、石油及制品类和服装鞋帽、针、纺织品类等。2020 年，必选消费品表现
出较强韧性，疫情对服装、金银珠宝、汽车等可选消费品冲击较大。疫情缓解后，粮油、食品
等必需品增速有所放缓，化妆品类、金银珠宝类、汽车类等品类反弹明显，服装纺织类逐渐加
速复苏。
图表 1 我国社零总额及同比增速变动情况 图表 2 细分品类商品零售额同比增速（单
（单位：亿元、%） 位：%）
资料来源：Wind，东方金诚整理
2020 年，受疫情影响，网上商品和服务零售额同比增速下滑明显，但仍显著高于社零整体
增速，疫情使得零售行业向线上转型加速，预计 2021 年网络零售渗透率将进一步上升
随着网络零售规模基数增大和获客成本的上升，网上商品和服务零售额同比增速总体持续
波动下降。2020 年，网上商品和服务零售额增速下降明显，同比增速 10.90%，同比减少 5.60
个百分点，但仍远高于社零增速。网上商品和服务零售额占社零总额的比例为 24.90%。2021
年 1 月，商务部办公厅印发《商场、超市疫情防控技术指南》等 4 个防控指南，倡导商超实行
线上线下结合的方式进行消费，鼓励商场、超市、农贸市场提供网订店送、无接触交易等便利
服务，防范纾解购物可能导致的人群聚集。疫情促使居民消费习惯向线上转移，促进线上直播
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电商等新兴业态快速发展，推动后疫情时代，零售业线上线下融合持续加速。
图表 3 网上商品和服务零售额变化情况（单 图表 4 网上商品和服务零售额同比增速（单
位：亿元、%） 位：%）
资料来源：Wind，东方金诚整理
零售行业多业态竞争格局日益明显，与实体零售相比，网络零售集中度较高，竞争格局稳
定，新冠肺炎疫情影响下，线上线下融合良好的新零售企业竞争优势凸显，加速行业洗牌
我国零售行业市场集中度偏低，行业多业态竞争格局日益明显，且其分布具有很强的区域
性。根据中国连锁经营协会数据，从实体零售角度来看，2019 年零售行业百强企业门店总数
14.4 万个，同比增长 5.9%，其中便利店增幅明显，连锁百强企业便利店门店数量增速为 16.5%；
另外，超市业态中增长最快的是社区超市，销售额和门店增幅分别达到 16.5%和 16.9%。连锁
百强企业销售规模占社会消费品零售总额的 6.3%，较 2018 年持平，行业集中度仍偏低，市场
竞争较为激烈。
目前，零售百货在经济较为发达的沿海省份分布密度较高，内陆省份相对较少，且零售企
业区域性较强，尚未形成在全国范围层次规模、销售额等方面占绝对优势的全国性实体零售企
业。
与 实体 零售 相 比， 网 络零 售集 中 度较 高 ，行 业格 局 基本 稳定 。 根 据智 研咨 询发 布 的
《2020-2026 年中国网络零售行业市场发展规划及营销渠道分析报告》数据显示，2019 年网络
零售 B2C 市场（包括开放平台式与自营销售式，不含品牌电商），以 GMV 统计，排名前三位
分别为：天猫 50.1%、京东 26.51%、拼多多 12.8%；排名第四至八位分别为：苏宁易购 3.04%、
唯品会 1.88%、国美零售 1.73%、云集 0.45%、蘑菇街 0.24%。新冠肺炎疫情推动零售企业线
上线下加速融合，使得线上线下融合良好的新零售企业竞争优势凸显，加速行业洗牌。
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图表 5 2019 年我国连锁百强前十名情况（单位：亿元、%、个）
序 销售金额
企业名称 销售增长率 门店总数 门店增长率
号 （含税）
1 苏宁易购集团股份有限公司 3787.40 12.50 8216 -25.70
2 国美零售控股有限公司 1276.46 -7.60 2602 22.60
3 红星美凯龙家居集团股份有限公司 1256.33 12.60 428 19.20
4 高鑫零售有限公司 1018.68 0.50 486 0.40
5 华润万家有限公司 951.00 -6.10 3234 1.30
6 永辉超市股份有限公司 931.50 21.30 1440 12.90
7 沃尔玛(中国)投资有限公司 822.80 3.80 442 0.20
8 居然之家新零售集团股份有限公司 811.10 14.20 355 24.60
9 中石化易捷销售有限公司 700.00 12.90 27600 1.50
10 重庆商社（集团）有限公司 604.21 -10.70 373 -9.70
资料来源：中国连锁经营协会，东方金诚整理
区域经济环境
2020 年，广东省仍是我国经济最发达的省份之一，人均可支配收入处于全国前列，2020
年以来，广东省出台多项促进消费政策，为公司主营业务的发展提供良好的外部环境
公司经营范围主要在广东省内，其经营状况直接受到广东省的经济发展状况影响。公司所
处的广东省经济发达，GDP 总量连续多年居全国第一，人均 GDP、财政总收入、城镇居民人
均可支配收入、农民人均纯收入等指标均处于全国前列。广东省人口规模大，2020 年广东全省
常住人口 12601.25 万人，连续 14 年常住人口规模居全国首位。
2020 年，广东省实现地区生产总值 110760.94 亿元，同比上年增长 2.3%。人均地区生产
总值 96138 元。从产业结构来看，2020 年，广东省的经济仍以第二、三产业为主，产值分别同
比增长 1.8%和 2.5%。
2020 年广东省居民人均可支配收入 41029 元，比上年增长 5.2%，保持增长。但受疫情影
响，居民消费意愿有所下降，2020 年广东省居民人均消费支出 28492 元，比上年下降 1.7%，
其中城镇居民人均消费支出 33511 元，下降 2.7%；农村居民人均消费支出 17132 元，增长 1.1%。
同期，广东省社会消费品零售总额达 40207.85 亿元，同比下降 6.4%。2020 年以来，广东省相
继出台《广东省关于促进农村消费的若干措施》、《广东省加快发展流通促进商业消费政策措
施》等一揽子促进消费政策，《2021 年广东省政府工作报告》中也明确指出，制定促进消费的
政策措施，着力补齐消费基础设施短板，通过发放补贴、消费券等多种形式，大力推进汽车下
乡、家电惠民，扩大信息消费、农村消费、文旅消费，鼓励发展在线教育、远程医疗等消费新
业态。上述措施为广东省改善消费环境，进一步提升消费力提供政策支持。
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业务运营
经营概况
受疫情以及收入准则变化影响，2020 年公司收入及毛利润均有所下降，2021 年一季度，
公司毛利润同比增长明显，业绩有所恢复
公司主营业务涵盖交易市场出租及管理、百货、房地产开发、金融和其他业务，主营业务
受疫情冲击较大，叠加收入准则变化，百货业务收入确认由总额法变为净额法影响，2020 年公
司营业收入为 13.02 亿元，同比下降 46.56%。从收入构成来看，公司营业收入主要来自交易市
场出租及管理业务和房地产开发业务，2020 年二者收入占营业收入比重分别为 51.78%和
33.47%。
受收入下降影响，2020 年，公司毛利润为 6.41 亿元，同比下降 29.04%；综合毛利率为
49.27%，同比上升 12.17 个百分点，主要原因系百货业务毛利率因收入准则变化影响大幅上升
所致。
2021 年 1～3 月公司营业收入为 2.61 亿元，受百货业务收入准则变化影响，同比下降 8.71%；
毛利润为 1.31 亿元，同比增加 21.19%，毛利率为 50.01%，同比上升 12.34 个百分点。总体看，
2021 年一季度公司业绩有所恢复。
图表 6 公司营业总收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、%）
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1～3 月
类别
收入 占比 收入 占比 收入 占比 收入 占比
交易市场出租及
10.02 39.97 9.83 40.37 6.74 51.78 1.74 66.49
管理
百货业务 5.38 21.48 5.30 21.77 0.78 5.98 0.23 8.87
房地产开发业务 7.54 30.09 7.57 31.08 4.36 33.47 0.40 15.43
金融业务 1.62 6.47 1.13 4.63 0.91 6.96 0.19 7.28
2020 年公司营业
收入构成 其他业务 0.50 1.99 0.52 2.15 0.24 1.82 0.05 1.94
合计 25.07 100.00 24.36 100.00 13.02 100.00 2.61 100.00
毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率 毛利润 毛利率
交易市场出租及
3.80 37.90 3.75 38.11 2.88 42.74 0.70 40.59
管理
百货业务 0.83 15.49 0.77 14.46 0.66 84.68 0.22 96.17
房地产开发业务 3.70 49.01 3.31 43.70 2.00 46.02 0.19 47.49
金融业务 1.10 68.08 0.97 85.82 0.79 86.71 0.17 89.99
其他业务 0.23 46.46 0.25 47.24 0.08 35.19 0.02 31.69
合计 9.67 38.55 9.04 37.10 6.41 49.27 1.31 50.01
数据来源：公司提供，东方金诚整理
交易市场出租及管理
公司交易市场出租及管理业务运营主体是本部及其下属子公司。
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公司商品交易市场运营经验丰富，跟踪期内出租市场营业面积规模仍较大，业态较为多元，
项目集中分布于广州市内及周边，在广州区域商品交易市场经营领域仍保持着较强的竞争优势
公司是国内专业的商品交易市场运营商，具有近 30 年的运营经验，在项目寻源、规划定位、
招商、选商到市场运营及管理等方面已形成了成熟的运作模式。跟踪期内，公司运营项目仍主
要位于广东省广州市内及周边城市，区域集中度较高，以专业市场、主题商场、购物中心和城
市综合体四种业态为主，截至 2021 年 3 月末，公司出租的营业总面积为 142.29 万平方米，规
模仍较大。公司运营中的交易市场主要分布于广州市大沙头、英雄广场、北京路等核心商圈，
所在区域商业氛围较好。跟踪期内，公司在广州区域商品交易市场经营领域仍保持着较强的市
场影响力。
跟踪期内，公司所运营的交易市场营业面积小幅增加，受疫情以及对部分商户减免租金影
响，交易市场出租及管理业务收入有所下降，公司运营交易市场仍以租赁物业为主，跟踪期内
仍保持较高的出租水平，受低基数影响，2021 年一季度业绩同比增长明显
2021 年 3 月末，公司所运营的交易市场营业面积为 142.29 万平方米，同比小幅增长 0.51%。
2020 年，因疫情影响出租率有所下降，以及对部分商户减免租金影响，公司交易市场出租及管
理业务收入同比下降 31.45%至 6.74 亿元，公司对租赁和联营商户全年合计减免减免租金及管
理费约 1.25 亿元；毛利润同比下降 23.20%至 2.88 亿元；毛利率为 42.74%，较 2019 年提升
4.63 个百分点。受 2020 年一季度低基数影响，2021 年 1～3 月，公司交易市场出租及管理业
务收入为 1.74 亿元，同比增长 27.01%，毛利润为 0.70 亿元，同比增加 29.63%，增长明显。
跟踪期内，受疫情影响公司出租率有所下降，截至 2021 年 3 月末，公司所运营的交易市
场出租率为 84.04%，出租率同比下降 6.66 个百分点，但仍保持较高的出租水平。跟踪期内，
公司平均租入成本及平均租金同比分别上升 18.90%和下降 7.74%。租期方面，由于公司 2021
年及 2022 年租期到期物业占比不大，预计未来两年公司现有物业平均租入成本会相对稳定。
图表 7 截至 2021 年 3 月末公司运营的交易市场情况（单位：平方米、元/月/平方米、%）
业态 营业 承租合约 租入成本 租金年 自有/租
物业名称 经营范围 所在区商圈 平均租金 出租率
模式 面积 到期时间 租金 增长率 赁物业
电器总汇 家用电器 越秀区东湖路 8598 2023-7 165.35 145.47 5 66.01 租赁
海印广场 电器、办公用品等 越秀区大沙头路 12566 2039-7 68.69 164.14 5 83.62 租赁
流行前线 流行时尚产品 越秀区较场西路 16683 2023-6 143.10 138.06 0～5 86.77 租赁
布料总汇 服装、家居 越秀区沿江东路 4978 2025-5 64.99 236.34 - 89.03 租赁
总统数码港 数码产品 天河区天河路 10318 2021-10 99.89 238.63 0～5 86.58 租赁
主题 潮楼百货 购物、餐饮 黄埔大沙西路 13976 2030-12 92.39 137.20 0～5 78.64 租赁
商场
摄影城 摄影器材及服务 越秀区东华南路 3366 2021-6 70.60 125.00 10 87.45 租赁
佛山市南海区平西
桂闲城 家居、布艺 25413 2030-12 3.77 25.40 10 73.23 租赁
大道
上海市浦东新区沈
上海哈邻里 社区商场 45858 2036-2 15.81 40.61 2.5～5 96.34 租赁
梅东路
合诚大厦 专业市场 番禺区兴南大道 11196 2032-11 43.85 38.11 0～5 81.30 租赁
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少年坊 女性服装 越秀区一德路 20000 2026-12 14.58 174.99 2 98.13 租赁
缤缤广场 高档商品、服饰 越秀区起义路 36000 2024-6 40.00 84.25 0～3 81.00 租赁
专业 番禺区化龙镇展贸
展贸城 名车城（一期） 955832 2038-1 4.17 9.78 0～5 81.63 租赁
市场 东路
粮油城 茶叶、粮油批发 海珠区南洲路 20643 2029-12 35.62 77.88 5 93.62 租赁
商展中心 高档商品、服饰 越秀区起义路 15414 自有物业 - 120.22 0～3 84.00 自有
购物 花城汇 休闲、购物、餐饮 天河区黄埔大道 22958 2021-8 184.41 200.15 5～8 96.30 租赁
中心 海印又一城 购物中心 番禺区番禺大道 116631 2027-4 31.01 78.22 0～5 98.35 自有
综 番禹休闲 商住、超市、酒店 番禺区南村镇 22867 自有物业 - 40.55 3～4 100.00 自有
合 互联网、科技、餐饮、
类 友利创业园 番禺区光明南路 59601 自有物业 - 37.06 5～6 75.43 自有
配套商业
合计 - - - 1422898 - 16.93 35.65 - 84.04 -
数据来源：公司提供，东方金诚整理
从自有和租赁物业比例来看，截至 2021 年 3 月末，公司租赁和自有物业的营业面积占比
分别为 84.92%和 15.08%，仍以租赁物业为主。
截至 2021 年 3 月末，公司尚未达到运营状态的商品交易市场有 2 个，分别位于上海和珠
海，合计运营面积为 16.76 万平方米。
图表 8 截至 2021 年 3 月末公司尚未正式运营的商品交易市场项目情况（单位：平方米）
预计出租
项目名称 营业面积 营业范围 物业性质 项目进度
时间
上海海印又一城 95090.60 商业 自有物业 建设阶段 2021 年 12 月
珠海海印又一城 72515.61 商业 自有物业 确权阶段 2021 年 6 月
数据来源：公司提供，东方金诚整理
百货业务
公司百货业务主要由全资子公司广东海印又一城商务有限公司（以下简称“海印商务”）
负责运营。
跟踪期内，在疫情及新收入准则双重影响，公司百货业务收入大幅下降，经营仍保持相对
稳定，对公司利润形成有益补充
公司百货业务收入来自奥特莱斯商场（以下简称“奥莱商场”）的经营。跟踪期内，公司
百货业务运营模式未发生变化，公司奥莱商场仍采用联营模式，按照合作扣率比例收取销售提
成，平均合作扣率比例仍为 11%～13%。截至 2021 年 3 月末，奥莱商场经营面积为 11.66 万
平方米，较 2020 年 3 月末无变化，出租率为 98.35%，较上年同期上升 4.35 个百分点。
2020 年，公司百货业务收入为 0.78 亿元，同比大幅下降 85.32%，主要系新收入准则将联
营模式确认收入方式，从总额法变为净额法所致；毛利润为 0.66 亿元，同比下降 14.29%；毛
利率为 84.68%，因收入准则变化而大幅增长。跟踪期内，公司百货业务经营一定程度上受到疫
情冲击，毛利润有所下降。2021 年 1～3 月，公司百货业务收入为 0.23 亿元，毛利润为 0.22
亿元，毛利率为 96.17%，毛利润同比大幅增长 83.33%。
未来 1～2 年内，公司暂无对奥莱商场进一步更新、改造和升级的计划。
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房地产开发业务
公司房地产开发业务以商业综合体及写字楼为主、配套少量住宅物业，运营主体为本部及
其下属项目公司。
跟踪期内，公司房地产业务销售项目仍主要为“上海海印又一城”，合同销售均价有所
增长，但销售金额及销售面积有所下降，受可结算面积减少影响，2020 年结算收入有所下降
公司房地产开发业务主要位于广州市及周边区域，以广东省内肇庆市、茂名市等四线城市
为主，2015 年获得上海地块后，逐步向上海市场发展。
跟踪期内，受房地产业务开发周期影响，公司房地产业务可结算面积减少，2020 年结转收
入有所下降。2020 年公司房地产开发业务收入 4.36 亿元，同比下降 42.45%；毛利润为 2.00
亿元，同比下降 39.58%。同期，公司毛利率同比小幅回升 2.32 个百分点。
跟踪期内，公司在售房地产项目主要位于广州周边肇庆市、茂名市和四会市，以及扬州等
三四线城市，2020 年公司销售项目仍主要集中在上海地区，均价较高，合同销售均价增长 5.23%。
2021 年 1～3 月，公司合同销售金额为 0.85 亿元，较 2020 年同期增长 10.39%。
图表 9 公司房地产业务主要经营数据情况（单位：亿元、%、万平方米、万元/平方米）
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 3 月
1、总体情况
合同销售面积 8.40 5.32 3.20 0.99
合同销售金额 8.06 8.11 5.14 0.85
销售均价 0.96 1.53 1.61 0.86
2、按项目类型分类
合同销售面积（商业物业） 2.36 3.45 1.89 0.46
合同销售金额（商业物业） 4.06 7.01 4.38 0.56
平均售价（商业物业） 1.72 2.03 2.32 1.21
合同销售面积（住宅物业） 6.04 1.87 1.31 0.53
合同销售金额（住宅物业） 3.99 1.10 0.75 0.30
平均售价（住宅物业） 0.66 0.59 0.57 0.56
数据来源：公司提供，东方金诚整理
跟踪期内，公司在售房地产项目主要集中于肇庆、茂名、四会等三、四线城市，受制于区
域房地产景气度而面临一定去化压力，在建房地产项目投资规模仍较大，在当前楼市调控趋严
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的政策背景下，未来存在一定的资本支出压力
跟踪期内，公司已完工项目为扬州海印又一城，该项目为商业项目，位于扬州市江都区
新都南路 1 号，总可售面积为 11.99 万平方米，已售面积为 6.17 万平方米，合同销售金额 4.24
亿元。截至 2021 年 3 月末，公司房地产在建项目共计 7 个，主要位于肇庆市、茂名市、上海
市、珠海市等地，总可售面积 174.66 万平方米。在建项目总体投资进度已达 66.20%，部分在
建项目已进行开盘销售，取得预售证面积为 45.77 万平方米，已销售面积 31.29 万平方米，销
售进度为 68.36%，在建项目剩余可售面积 14.48 万平方米。公司房地产项目主要位于肇庆、茂
名、四会等三四线城市，区域房地产景气度一般，面临一定去化压力。
公司在建项目楼面地价平均为 842.83 元/平方米，土地成本相对较低。截至 2021 年 3 月
末，公司在建项目已售合同金额为 32.40 亿元，已售部分平均售价为 10354.75 元/平方米，结
合较低的土地成本，公司在建项目仍具有较大利润空间。
公司在建项目预计总投资额 90.30 亿元，截至 2021 年 3 月末已累计投入 59.78 亿元，尚
需投资额为 30.52 亿元。公司在建项目房地产项目投资规模较大，在当前楼市调控趋严的政策
背景下，后续将面临一定的资本支出压力。截至 2021 年 3 月末，公司无拟建项目。
图表 10 截至 2021 年 3 月末公司房地产在建项目情况（单位：亿元、元/平方米、万平方米）
预计竣 总投 累计已 楼面地 总可售 可预售 已售 合同销
项目名称 类型 地理位置
工时间 资额 投资额 价 面积 面积 面积 售额
肇庆大旺海 肇庆高新区迎宾大
商业住宅 滚动开发 26.30 14.45 303.66 75.00 17.10 14.47 8.98
印又一城 道东面地段
肇庆鼎湖海 肇庆市鼎湖区广利
商业住宅 滚动开发 8.30 4.77 576.97 19.03 3.95 0.53 0.29
印又一城 办院主一
上海海印又 上海市浦东新区周 2021 年
商业 16.25 15.51 4860.73 12.60 4.44 3.77 10.10
一城 邓公路 12 月
珠海海印又 珠海市香洲区南屏 2021 年 6
商业 11.00 11.51 1354.65 13.78 6.43 3.80 8.25
一城 南湾大道西南侧 月
茂名“森邻四 茂名市茂南区西城
住宅 滚动开发 20.90 9.95 640.00 50.00 9.60 7.45 4.11
季” 西路 8 号大院
茂名市油城五路 11
茂名大厦 商业 滚动开发 5.75 1.61 - - - - -
号
四 会 市 海
肇庆四会市大沙镇 2021 年 6
印尚荟四季 商业住宅 1.80 1.98 321.88 4.25 4.25 1.27 0.67
马房工业区 月
商住小区
合计 - - - 90.30 59.78 842.83 174.66 45.77 31.29 32.40
数据来源：公司提供，东方金诚整理
金融业务
跟踪期内，公司金融业务收入仍来源于小额贷款，受疫情影响，金融业务收入及毛利润规
模有所下降
公司利用自身拥有优质商户的优势和外部迅速增长的需求，积极布局金融业务。自 2018
年 12 月公司转让广东商联支付网络技术有限公司 19.70%的股权，失去对其控制权后，公司金
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融业务主要为由广州市衡誉小额贷款股份有限公司1（以下简称“衡誉小贷”）运营的线下小额
贷款以及由广州海印互联网小额贷款有限公司（以下简称“海印互联小贷”）运营的互联网小
额贷款。
跟踪期内，公司金融业务收入仍均来自小额贷款，受疫情影响，公司金融业务收入及毛利
润均有所下降。2020 年，公司金融业务收入为 0.91 亿元，收入同比下降 19.47%。毛利润为 0.79
亿元，同比下降 18.56%。毛利率为 86.71%，同比小幅上升 0.89 个百分点。截至 2021 年 3 月
末，公司互联网小贷贷款余额为 3.40 亿元，其中抵押贷款和信用贷款分别占比 70.59%和
29.41%，以抵押借款为主。公司互联网小贷业务的不良率为 4.91%，鉴于公司互联网小贷以抵
押贷款为主，风险可控。
图表 11 公司金融业务收入构成及毛利率情况（单位：亿元、%）
2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1～3 月
项目
收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率 收入 毛利率
小额贷款（线下） 0.49 88.74 0.49 84.21 0.40 85.35 0.08 85.72
互联网小额贷款（线上） 0.45 92.46 0.64 89.00 0.51 89.82 0.11 95.14
第三方支付 0.55 37.71 - - - - - -
其他 0.13 35.71 - - - - - -
合计 1.62 68.08 1.13 85.82 0.91 86.71 0.19 89.99
数据来源：公司提供，东方金诚整理
其他业务
公司其他业务主要为酒店及相关管理服务业务，疫情对公司酒店运营业务冲击较大，跟踪
期内，公司其他业务盈利下滑明显
公司其他业务主要是酒店业务及相关管理服务收入，其中酒店运营业务主要由广州总统大
酒店有限公司、广州市番禺总统大酒店有限公司等 4 家子公司负责运营，截至 2021 年 3 月末，
经营实体为总统大酒店（番禺店、天河店）。
截至 2021 年 3 月末，公司投入运营的酒店 2 家，跟踪期内无变化。公司酒店运营业务共
拥有客房 266 间，其中总统大酒店（天河店）207 间，总统大酒店（番禺店）59 间。酒店行业
受疫情冲击较大，2020 年，公司其他业务收入为 0.24 亿元，毛利润为 0.08 亿元，分别同比下
降 54.54%和 68.00%。2021 年 1～3 月，公司其他收入 0.05 亿元，毛利润为 0.02 亿元，毛利
率为 31.69%。
公司治理与发展战略
跟踪期内，公司在治理结构、内部管理及发展战略等方面无重大变化。
1
公司原名广州市越秀海印小额贷款股份有限公司，于 2017 年 4 月 17 日变更为现名。
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财务分析
财务质量
公司提供了 2020 年合并财务报告和 2021 年 1～3 月合并财务报表。大信会计师事务所（特
殊普通合伙）对公司 2020 年财务数据进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2021
年 1～3 月合并财务报表未经审计。
截至 2021 年 3 月末，公司合并范围子公司共 65 家，较 2019 年末减少子公司广州海商网
络科技有限公司，孙公司广州海印万胜城市运营管理有限公司；新设立子公司广州海印天新商
业管理有限公司，孙公司广州天河区海印蔚蓝新能源科技有限公司，净增加 0 家。
资产构成与资产质量
跟踪期内，公司资产规模有所下降，货币资金持续减少，房地产开发业务形成的存货规模
仍较大，且新冠肺炎疫情影响下存货项目去化承压，资产受限比例较高，对资产流动性和再融
资能力形成一定不利影响
2020 年末，公司资产总额为 103.75 亿元，较 2019 年末减少 5.82%，资产结构以非流动资
产为主。2021 年 3 月末，公司资产总额为 103.83 亿元，基本与 2020 年末持平。
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图表 12 公司资产构成及质量情况（单位：亿元、%）
2020 年末公司
流动资产构成
项目 2018 年末 2019 年末 2020 年末 2021 年 3 月末
货币资金 11.64 5.18 3.20 3.07
存货 39.19 45.33 34.50 35.14
应收账款 3.86 2.49 0.95 0.97
其它应收款 5.11 5.07 4.98 4.46
流动资产合计 62.55 59.68 44.92 44.90
发放贷款及垫款 7.61 7.28 6.04 6.14
其他权益工具投资 - 4.89 1.86 1.59
长期股权投资 4.55 3.55 3.62 3.64
长期待摊费用 9.46 8.87 8.50 8.38
投资性房地产 15.19 14.93 25.80 25.65
非流动资产合计 52.51 50.48 58.83 58.93
资产总额 115.06 110.16 103.75 103.83
数据来源：公司提供，东方金诚整理
2020 年末，公司流动资产为 44.92 亿元，较 2019 年末下降 24.73%，主要系存货下降所致。
2020 年末，公司流动资产主要由存货、其他应收款和货币资金构成，合计占流动资产比重为
95.01%。2021 年 3 月末，公司流动资产及主要构成较 2020 年末变化不大。
公司存货主要由公司房地产开发业务产生的在建开发成本和开发产品构成，2020 年末，公
司存货账面价值为 34.50 亿元，同比下降 23.90%，主要系上海海印又一城项目部分用途由出
售转为对外出租，由存货科目转入投资性房地产所致。公司存货规模仍较大，新冠肺炎疫情影
响下公司存货项目去化压力大，对资产流动性形成一定不利影响。同期，公司存货周转次数为
0.17 次，同比减少 0.19 次。2020 年末，公司对开发产品计提跌价准备 0.25 亿元。截至 2021
年 3 月末，公司受限存货账面价值为 5.00 亿元，主要用于抵押借款。2020 年末，公司其他应
收款账面价值为 4.98 亿元，较 2019 年末略有下降，主要由其他关联方往来款和保证金与押金
款项构成，二者期末余额分别为 2.23 亿元和 1.81 亿元。2020 年末，公司对其他应收款计提坏
账准备 0.14 亿元。其他应收款账期方面，2020 年末，其他应收款账期在 1 年以内的占比 9.77%，
1～2 年的占比 2.17%，2 年以上占比 88.06%，账期较长，存在资金占用。2020 年末，公司货
币资金期末余额为 3.20 亿元，较上年末下降 38.16%，主要系净偿还到期债务所致；2020 年末
公司货币资金由库存现金 0.01 亿元、银行存款 1.44 亿元以及其他货币资金 1.75 亿元构成，其
中受限货币资金 1.54 万元，主要是质押的银行存款和履约保证金。
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2020 年末，公司非流动资产 58.83 亿元，较 2019 年末同比增长 16.54%，主要由投资性房
地产、长期待摊费用、发放贷款及垫款和其他非流动资产构成，上述科目合计占非流动资产的
比例为 77.19%。公司投资性房地产为公司持有的经营性物业，全部采用成本模式计量。2020
年末，公司投资性房地产账面价值分别为 25.80 亿元，较 2019 年末大幅增长 72.75%，主要系
跟踪期内存货转入投资性房地产所致。截至 2021 年 3 月末，公司受限投资性房地产账面价值
为 10.37 亿元，受限比例为 40.19%，主要用于抵押借款。公司长期待摊费用主要来自租入物业
改良、自有物业翻新等，2020 年末余额为 8.50 亿元，同比减少 4.19%，主要是跟踪期内摊销
0.92 亿元所致。公司发放贷款及垫款主要由公司小额贷款业务产生，2020 年末，公司发放贷款
及垫款账面价值为 6.04 亿元，较 2019 年末下降 17.12%。以不动产抵押贷款和信用贷款为主，
占比分别为 60.13%和 27.74%。2020 年末公司发放贷款及垫款计提减值准备 0.60 亿元。2020
年末，公司其他非流动资产主要由预付租金 2.48 亿元和涉诉土地款 1.80 亿元2等构成，较 2019
年末增长 48.02%。
资产受限方面，2021 年 3 月末，公司受限资产账面价值为 18.82 亿元，占资产总额的比重
为 18.13%，占净资产比重为 45.55%，包括货币资金 1.54 亿元、存货 5.00 亿元、投资性房地
产 10.37 亿元、固定资产 0.26 亿元以及长期股权投资 1.65 亿元，主要受限原因为抵质押借款
和履约保证金。公司资产受限比例较高，对资产流动性和再融资能力形成一定不利影响。
图表 13 截至 2021 年 3 月末公司受限资产构成（单位：亿元、%）
科目 受限资产账面价值 占科目账面价值比重 受限原因
货币资金 1.54 50.07 质押借款、履约保证金
存货 5.00 14.23 抵押借款
投资性房地产 10.37 40.43 抵押借款
固定资产 0.26 31.66 抵押借款
长期股权投资 1.65 45.48 抵押借款
合计 18.82 27.55 -
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资本结构
跟踪期内，受经营累积和“海印转债”持有者转股影响，所有者权益规模有所增长
2020 年末，公司所有者权益为 41.14 亿元，受经营累积和“海印转债”持有者转股影响，
同比增长 5.09%；其中，股本、未分配利润、资本公积、少数股东权益和其他权益工具占比分
别 56.52%、25.88%、9.42%、4.69%和 3.03%。2021 年 3 月末，公司所有者权益较 2020 年末
变化不大。
2020 年末，公司股本为 23.26 亿元，同比增长 3.99%，主要系“海印转债”持有者转股所
致；同期，公司未分配利润为 10.65 亿元，受益于经营积累，2020 年末公司未分配利润同比增
长 0.91%。同期末，资本公积为 3.87 亿元，同比增长 153.57%，主要系“海印转债”持有者转
股所致。
2
公司子公司珠海市澳杰置业有限公司与珠海市自然资源局的土地行政管理诉讼。2020 年 12 月 11 日，珠海市金湾区人民法院判决撤销珠海市自然资源
局于 2020 年 5 月 18 日作出的《关于缴交土地出让金事宜的行政决定书》（（2020）粤 0404 行初 292 号）。截至 2020 年末二审开庭，尚未判决。
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图表 14 公司所有者权益结构情况（单位：
图表 15 2020 年末所有者权益构成
亿元）
项目 2018 年末 2019 年末 2020 年末 2021 年 3 月末
股本 22.50 22.36 23.26 23.26
其他权益工具 2.06 1.74 1.25 1.25
资本公积 0.08 1.53 3.87 3.87
未分配利润 9.75 10.55 10.65 10.78
归属母公司所有者权益 34.34 37.14 39.21 39.34
少数股东权益 2.08 2.01 1.93 1.97
所有者权益 36.42 39.15 41.14 41.31
数据来源：公司提供，东方金诚整理
跟踪期内，公司有息债务规模有所下降但规模仍较大，因一年内到期的长期借款增加而导
致短期债务占比上升明显，2021 年及 2022 年到期债务较为集中
2020 年末，公司负债总额为 62.61 亿元，同比下降 11.83%，负债结构以流动负债为主。
2020 年末，公司流动负债 35.55 亿元，同比增长 13.20%，主要由一年内到期的非流动负
债、其他应付款、应付账款和短期借款构成，上述科目合计占比为 94.86%。2021 年 3 月末，
公司流动负债较 2020 年末下降 12.91%至 30.96 亿元，主要系一年内到期的非流动负债下降所
致。
2020 年末，公司一年内到期的非流动负债为 19.93 亿元，较 2019 年末大幅增加 38.73%，
主要为一年内到期的长期借款。公司其他应付款为 5.56 亿元，较 2019 年末增长 17.43%，主要
为外部往来款、定金以及代理支付款项等。同期末公司应付账款为 4.67 亿元，主要为应付商品
款及房地产开发业务应付工程款等，同比下降 22.18%。2020 年末，公司短期借款为 3.56 亿元，
较 2019 年末下降 22.39%，主要由抵押借款和保证借款组成，分别为 2.80 亿元和 0.49 亿元，
借款利率在 3.85%～10.00%之间，融资成本较高，主要用于日常营运资金。
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图表 16 公司负债规模情况（单位：亿元） 图表 17 2020 年末公司流动负债构成（亿元）
项目 2018 年末 2019 年末 2020 年末 2021 年 3 月末
短期借款 10.49 4.58 3.56 3.47
应付账款 1.96 6.00 4.67 3.24
其他应付款 3.77 4.73 5.56 6.03
一年内到期的非流动
8.22 14.37 19.93 16.14
负债
流动负债 26.09 31.41 35.55 30.96
长期借款 34.41 28.74 18.70 23.12
应付债券 16.36 9.34 7.02 7.12
非流动负债 52.55 39.61 27.06 31.55
总负债 78.64 71.01 62.61 62.51
数据来源：公司提供，东方金诚整理
2020 年末，公司非流动负债为 27.06 亿元，较上年下降 31.68%，主要系一年内到期长期
借款转入一年内到期流动负债所致。公司非流动资产主要由长期借款和应付债券构成，占比分
别为 69.12%和 25.93%。2021 年 3 月末，受新增长期借款影响，公司非流动负债增长至 31.55
亿元。2020 年末，公司长期借款为 18.70 亿元，受部分一年内到期的长期借款转入一年内到期
的非流动负债科目影响，较 2019 年末下降 34.93%，主要由抵押借款 14.01 亿元、保证借款 3.28
亿元和质押借款 1.40 亿元构成；公司长期借款主要用于房地产项目建设、装修、采购等，融资
成本在 4.65%～9.07%之间。2021 年 3 月末，公司长期借款 23.12 亿元，较 2020 年末增加 4.42
亿元。2020 年末，公司应付债券 7.02 亿元，全部为“海印转债”期末余额，同比下降 24.89%，
主要系 2020 年公司偿付“17 海印 01”以及“17 海印 02”所致。
有息债务方面，2020 年末，全部有息债务为 49.21 亿元，同比下降 13.72%，其中，短期
债务占比为 47.74%，同比上升 14.51 个百分点，因一年内到期的长期借款增加而上升明显，公
司短期债务压力有所上升。同期，资产负债率和全部债务资本化比率分别为 60.35%和 54.46%，
较 2019 年末分别下降 4.12 个百分点和 10.85 个百分点，负债指标有所下降。2021 年 3 月末，
公司全部有息债务小幅增加至 49.86 亿元，资产负债率和全部债务资本化比率分别小幅下降至
60.21%和小幅上升至 54.69%。
从债务期限结构上看，以公司 2021 年 3 月末有息债务为基础，公司在 2021 年 4～12 月、
2022 年到期需偿还的债务分别为 15.20 亿元和 16.92 亿元，2021 年及 2022 年到期债务较为集
中。
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图表 18 2018 年～2020 年末及 2021 年 3 月末公司债务负担情况（单位：亿元、%）
图表 19 截至 2021 年 3 月末公司有息债务期限结构情况（单位：亿元）
项目 2021 年 4～12 月 2022 年 2023 年 2024 年及以后 合计
短期借款 - 3.47 - - 3.47
长期借款 15.20 6.42 5.13 12.49 39.24
应付债券 - 7.03 - - 7.03
合计 15.20 16.92 5.13 12.49 49.74
资料来源：公司提供，东方金诚整理
对外担保方面，截至 2021 年 3 月末，公司无对外担保事项。
盈利能力
跟踪期内，受疫情以及新收入准则影响，公司营业收入及利润总额下降明显，期间费用率
仍较高，对利润有所挤占，随着国内疫情控制持续得力及消费环境逐步改善，预计 2021 年公
司盈利能力将有所恢复
受疫情以及新收入准则影响，公司营业收入规模下降明显，2020 年，营业收入为 13.02 亿
元，较上年下降 46.56%；因新会计准则导致百货业务毛利率大幅上升影响，营业利润率较 2019
年提高 11.66 个百分点。2020 年，公司期间费用为 5.02 亿元，同比下降 15.28%，主要是管理
费用下降以及财务费用因债务规模减少有所下降所致，但由于营业收入下降明显，期间费用率
为 38.55%，较 2019 年上升 14.23 个百分点，期间费用对利润空间依然有所挤占。2020 年，公
司资产减值损失为 0.20 亿元，主要是存货跌价损失以及合同履约成本减值损失 0.16 亿元；同
期，其他收益为 0.34 亿元，主要是公司收到的重大项目发展扶持基金 0.31 亿元。同期，利润
总额为 1.15 亿元，相比上年减少 58.81%；净利润 0.39 亿元，同比减少 74.22%，公司主营业
务受疫情冲击较大，利润总额及净利润下降明显。
2020 年，公司总资本收益率、总资产收益率及净资产收益率分别为 2.60%、0.38%和 0.95%，
分别较 2019 年下降 1.56 个百分点、1.00 个百分点和 2.93 个百分点，整体盈利能力有所下滑。
2021 年 1～3 月，公司实现营业收入 2.61 亿元，受新收入准则导致百货业务收入下降影响，
同比下降 8.71%，营业利润率为 46.26%，同比增长 9.78 个百分点，利润总额为 0.29 亿元，同
比下降 26.40%，主要系 2020 年一季度公司取得投资收益 0.33 亿元所致。
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公司 2020 年业绩受疫情冲击较大，考虑到公司在广州区域商品交易市场经营领域仍保持较
强的竞争优势，随着国内疫情控制持续得力及消费环境逐步改善，公司各项业务盈利能力逐步
恢复。2020 年以来，广东省相继出台《广东省关于促进农村消费的若干措施》、《广东省加快
发展流通促进商业消费政策措施》等一揽子促进消费政策，有助于公司业绩的修复，预计 2021
年公司盈利能力将有所恢复。
图表 20 公司收入及盈利能力（单位：亿元、%）
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1～3 月
营业总收入 25.07 24.36 13.02 2.61
期间费用 6.21 5.92 5.02 1.12
其中：销售费用 0.94 1.15 1.01 0.21
管理费用 2.79 2.30 2.03 0.59
研发费用 0.09 - - -
财务费用 2.39 2.47 1.98 0.32
营业利润 3.33 2.88 1.28 0.29
利润总额 3.28 2.80 1.15 0.29
总资本收益率 3.97 4.16 2.60 -
总资产收益率 1.57 1.38 0.38 -
净资产收益率 4.97 3.88 0.95 -
数据来源：公司提供，东方金诚整理
现金流
跟踪期内，公司经营性净现金流保持净流入，公司在建房地产开发项目未来投资规模仍较
大，2021 年及 2022 年到期债务较集中，仍将依赖于外部融资，由于债务融资下降以及偿付债
务的增加，筹资性净现金流呈现净流出
跟踪期内，公司仍保持较强的经营获现能力，现金收入比为 117.48%。受益于较强的经营
获现能力，公司经营性净现金流保持净流入。
同期，公司投资活动现金流量净额为-2.47 亿元，相比上年净流出规模大幅增加 210.99%，
主要系支付涉诉土地出让金及契税 1.80 亿元所致。
2020 年，筹资活动现金流量净额为-8.46 亿元，净流出规模下降 53.43%，主要系净偿还债
务减少所致。跟踪期内，由于债务融资下降以及偿付债务的增加，筹资性净现金流呈现净流出。
公司在建房地产开发项目未来投资规模仍较大，2021 年及 2022 年到期债务较为集中，预计未
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来仍将依赖于外部融资。
2021 年 1～3 月，公司经营活动现金流净额 0.90 亿元，投资活动现金流净额-0.94 亿元，
筹资活动现金流净额-0.09 亿元。
图表 21 公司现金流情况（单位：亿元）
数据来源：公司提供，东方金诚整理
偿债能力
跟踪期内，公司偿债能力有所减弱，未使用银行授信额度较少
从短期偿债能力指标来看，2020 年末公司流动比率及速动比率均有所下降。2020 年公司
经营现金流动负债比为 26.58%，同比下降 16.37 个百分点，经营性净现金流对流动负债的保障
程度有所下降。截至 2021 年 3 月末，公司未受限货币资金账面价值为 1.53 亿元，短期有息债
务为 19.62 亿元，未受限货币资金对短期有息债务覆盖程度为 7.80%，覆盖程度较弱。
从长期偿债能力指标来看，2020 年公司 EBITDA 为 4.78 亿元，同比下降 32.88%，EBITDA
利息倍数及全部债务/EBITDA 指标均有所弱化。
公司银行渠道融资空间有限，截至 2021 年 3 月末，公司获得银行授信总额为 60.61 亿元，
其中未使用 1.14 亿元，未使用银行授信额度较少。
图表 22 公司偿债能力主要指标（%、倍）
指标名称 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 3 月
流动比率 239.72 190.03 126.36 145.02
速动比率 89.53 45.69 29.32 31.51
经营现金流动负债比 19.53 33.35 26.58 -
EBITDA 利息倍数 1.69 1.63 1.36 -
全部债务/EBITDA 9.43 8.00 10.29 -
资料来源：公司提供，东方金诚整理
同业比较
与行业对比组企业进行对比，公司毛利率及经营现金流动负债比指标处于较好水平，资产
总额、所有者权益、利润总额、总资产收益率处于中游水平，但公司整体债务负担较大，资产
负债率处于较高水平。
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图表 23 同行业主要指标对比
利群商业集团股 北京华联商厦股 北京京客隆商业集
项目 海印股份
份有限公司 份有限公司 团股份有限公司
资产总额（亿元） 103.75 130.99 112.68 80.69
所有者权益（亿元） 41.14 47.66 80.01 21.78
营业总收入（亿元） 13.02 83.89 8.90 119.84
利润总额（亿元） 1.15 2.15 0.28 1.66
毛利率（%） 49.27 27.73 35.85 18.88
总资产收益率（%） 0.38 1.09 0.13 1.07
资产负债率（%） 60.35 63.61 28.99 73.00
经营现金流动负债比（%） 26.58 9.18 15.45 18.96
注：以上企业最新主体信用等级均为 AA/稳定，数据来源各企业公开披露的 2020 年数据，东方金诚整理。
过往债务履约情况
根据公司提供的、由中国人民银行征信中心出具的《企业信用报告》，截至 2021 年 6 月
18 日，公司本部未结清贷款中不存在关注及不良类记录。截至本报告出具日，公司存续期内债
券均按期兑付利息及本金。
增信措施
海印集团对“海印转债”提供连带责任保证担保，跟踪期内，仍具有一定增信作用
根据公司股东海印集团出具的《担保函》，海印集团对公司本期债券提供无条件的不可撤
销连带责任保证担保。担保的范围为公司 2016 年 6 月发行的总额 11.11 亿元的可转换公司债
券的本金及利息（包括赎回和回售应支付的对价）、违约金、损害赔偿金和实现债权合理费用
等相关费用。担保的期限为自本期债券设立之日起至到期兑付日之日起二年。
海印集团成立于 1996 年 4 月 30 日，截至 2020 年末注册资本为 1.00 亿元，法人代表为邵
建明；主要经营商业物业租赁、房地产和矿业开发等业务。
跟踪期内，海印集团主营业务未发生重大变化。2020 年，海印集团营业收入 18.74 亿元，
主要来自物业出租及管理、房地产及矿产品及原料等业务，占比分别为 38.85%、23.21%和
28.55%。
截至 2020 年末，海印集团资产总额 128.78 亿元，所有者权益 38.58 亿元，资产负债率为
70.04%。2020 年，海印集团营业收入为 18.74 亿元，利润总额-0.58 亿元。
抗风险能力及结论
2020 年，广东省仍是我国经济最发达的省份之一，人均可支配收入处于全国前列，2020
年以来，广东省出台多项促进消费政策，为公司主营业务的发展提供良好的外部环境；跟踪期
内，公司出租市场规模仍较大，出租率保持较高水平，业态较为多元，项目集中分布于广州市
内及周边，在广州区域商品交易市场经营领域仍保持着较强的竞争优势；跟踪期内，公司百货
业务经营保持稳定，对公司利润形成有益补充。
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同时，东方金诚也关注到受疫情以及新收入准则影响，2020 年公司营业收入及利润总额下
降明显，期间费用率仍较高，对利润有所挤占；跟踪期内，公司在售房地产项目仍主要集中于
三、四线城市，受制于区域房地产景气度而面临一定去化压力；公司在建房地产项目投资规模
仍较大，未来存在一定的资本支出压力；跟踪期内，公司货币资金持续下降，资产受限比例较
高，有息债务规模仍较大，2021 年及 2022 年到期债务较为集中。
综上，东方金诚维持海印股份主体信用等级为 AA，评级展望为稳定，并维持“海印转债”
的信用等级为 AA。
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附件一：截至 2021 年 3 月末公司股权结构图
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附件二：截至 2021 年 3 月末公司组织结构图
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附件三：公司主要财务数据及指标
项目名称 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 3 月
主要财务数据及指标
资产总额（亿元） 115.06 110.16 103.75 103.83
所有者权益（亿元） 36.42 39.15 41.14 41.31
负债总额（亿元） 78.64 71.01 62.61 62.51
短期债务（亿元） 18.71 18.95 23.49 19.62
长期债务（亿元） 50.77 38.08 25.72 30.25
全部债务（亿元） 69.48 57.03 49.21 49.86
营业收入（亿元） 25.07 24.36 13.02 2.61
利润总额（亿元） 3.28 2.80 1.15 0.29
净利润（亿元） 1.81 1.52 0.39 0.17
EBITDA（亿元） 7.36 7.13 4.78 -
经营活动产生的现金流量净额（亿元） 5.10 10.47 9.45 0.90
投资活动产生的现金流量净额（亿元） -7.19 -0.79 -2.47 -0.94
筹资活动产生的现金流量净额（亿元） -9.08 -18.16 -8.46 -0.09
毛利率（%） 38.55 37.10 49.27 50.01
营业利润率（%） 35.28 34.53 46.20 46.26
销售净利率（%） 7.23 6.24 3.01 6.68
总资本收益率（%） 3.97 4.16 2.60 -
净资产收益率（%） 4.97 3.88 0.95 -
总资产收益率（%） 1.57 1.38 0.38 -
资产负债率（%） 68.34 64.46 60.35 60.21
长期债务资本化比率（%） 58.23 49.31 38.47 42.27
全部债务资本化比率（%） 65.61 59.30 54.46 54.69
货币资金/短期债务（%） 62.24 27.32 13.63 15.67
非筹资性现金净流量债务比率（%） -3.01 16.97 14.18 -
流动比率（%） 239.72 190.03 126.36 145.02
速动比率（%） 89.53 45.69 29.32 31.51
经营现金流动负债比（%） 19.53 33.35 26.58 -
EBITDA 利息倍数（倍） 1.69 1.63 1.36 -
全部债务/EBITDA（倍） 9.43 8.00 10.29 -
应收账款周转率（次） - 7.67 7.58 -
销售债权周转率（次） - 7.67 7.58 -
存货周转率（次） - 0.36 0.17 -
总资产周转率（次） - 0.22 0.12 -
现金收入比（%） 105.55 108.18 117.48 126.20
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附件四：主要财务指标计算公式
指标 计算公式
毛利率（%） （营业收入-营业成本）/营业收入×100%
营业利润率（%） （营业收入-营业成本-税金及附加）/营业收入×100%
销售净利率（%） 净利润/营业收入×100%
净资产收益率（%） 净利润/所有者权益×100%
总资本收益率（%） （净利润+利息费用）（所有者权益+长期债务+短期债务）×100%
总资产收益率（%） 净利润/资产总额×100%
资产负债率（%） 负债总额/资产总额×100%
长期债务资本化比率（%） 长期债务/（长期债务+所有者权益）×100%
全部债务资本化比率（%） 全部债务/（长期债务+短期债务+所有者权益）×100%
担保比率（%） 担保余额/所有者权益×100%
EBITDA 利息倍数（倍） EBITDA/利息支出
全部债务/EBITDA（倍） 全部债务/EBITDA
货币资金/短期债务（倍） 货币资金/短期债务
（经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额）
非筹资性现金净流量债务比率（%）
/全部债务×100%
流动比率（%） 流动资产合计/流动负债合计×100%
速动比率（%） （流动资产合计-存货）/流动负债合计×100%
经营现金流动负债比率（%） 经营活动产生的现金流量净额/流动负债合计×100%
应收账款周转率（次） 营业收入/平均应收账款净额
销售债权周转率（次） 营业收入/（平均应收账款净额+平均应收票据）
存货周转率（次） 营业成本/平均存货净额
总资产周转率（次） 营业收入/平均资产总额
现金收入比率（%） 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入×100%
注：EBITDA=利润总额+利息费用+固定资产折旧+摊销
长期债务=长期借款+应付债券+其他长期债务
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据+其他短期债务
全部债务=长期债务+短期债务
利息支出=利息费用+资本化利息支出
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附件五：企业主体及长期债券信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。
B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C 不能偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略
低于本等级。
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