三湘股份有限公司 2013 年度报告摘要
证券代码：000863 证券简称：三湘股份 公告编号：2014-020
三湘股份有限公司 2013 年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于深圳证券交易
所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
股票简称 三湘股份 股票代码 000863
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐玉/先生 邹诗弘/女士
电话 021-65364018 021-65364018
传真 021-65363840 021-65363840
电子信箱 sxgf000863@sxgf.com sxgf000863@sxgf.com
二、主要财务数据和股东变化
（一）主要财务数据
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2013 年 2012 年 本年比上年增减(%) 2011 年
营业收入（元） 2,776,957,460.28 1,886,509,459.79 47.2% 911,117,929.51
归属于上市公司股东的净利润（元） 480,127,692.12 433,090,407.62 10.86% 234,695,258.01
归属于上市公司股东的扣除非经常性
470,179,967.93 424,918,208.77 10.65% 224,372,533.60
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） -204,524,340.52 592,891,844.80 -134.5% -240,562,991.20
基本每股收益（元/股） 0.65 0.59 10.17% 0.42
稀释每股收益（元/股） 0.65 0.59 10.17% 0.42
加权平均净资产收益率（%） 30.02% 37.9% -7.88% 28.74%
本年末比上年末增
2013 年末 2012 年末 2011 年末
减(%)
总资产（元） 8,076,093,413.78 5,217,160,690.20 54.8% 4,769,120,913.03
归属于上市公司股东的净资产（元） 1,839,366,288.64 1,359,184,744.69 35.33% 928,888,843.48
1
三湘股份有限公司 2013 年度报告摘要
（二）前 10 名股东持股情况表
报告期末股东总数 20,709 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 23,486
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
报告期内 持有有限 持有无限 质押或冻结情况
持股比例 报告期末
股东名称 股东性质 增减变动 售条件的 售条件的
（%） 持股数量 股份状态 数量
情况 股份数量 股份数量
上海三湘投资控 329,779,5 329,779,5
境内非国有法人 44.64% 0 0 质押 269,156,234(*)
股有限公司 27 27
151,609,6 151,609,6
黄卫枝 境内自然人 20.52% 0 0 质押 150,078,989
59 59
深圳市和方投资 56,407,06 56,407,06
境内非国有法人 7.64% 0 0 - -
有限公司 6 6
西藏利阳科技有 38,870,22 38,870,22
境内非国有法人 5.26% 0 0 - -
限公司 0 0(*)
沈阳市技术改造 10,128,16 10,128,16
境内国有法人 1.37% 0 0 - -
基金办公室 8 8
黄建 境内自然人 1.13% 8,367,048 0 8,367,048 0 - -
许文智 境内自然人 1.02% 7,520,942 0 7,520,942 0 - -
朱志勤 境内自然人 0.72% 5,341,107 0 0 5,341,107 - -
蔡昕霖 境内自然人 0.47% 3,479,000 3,479,000 0 3,479,000 - -
史亮 境内自然人 0.42% 3,126,324 3,126,324 0 3,126,324 - -
三湘控股、黄卫枝、黄建、许文智、陈劲松、李晓红、王庆华、厉农帆、徐玉系此前重
上述股东关联关系或一致行动的 大资产重组一致行动人；其中三湘控股实际控制人黄辉与黄卫枝、黄建系亲兄妹、亲兄
说明 弟关系。公司未知其他股东之间是否存在关联关系，以及是否属于《上市公司收购管理
办法》规定的一致行动人。
1、截至本报告披露日，三湘控股累计质押 314,156,234 股股份。
备注(*)
2、利阳科技所持有限售条件的 38,870,220 股股份于 2014 年 3 月 7 日上市流通。
前 10 名无限售条件股东持股情况
股份种类
股东名称 报告期末持有无限售条件股份数量
股份种类 数量
沈阳市技术改造基金办公室 10,128,168 人民币普通股 10,128,168
朱志勤 5,341,107 人民币普通股 5,341,107
蔡昕霖 3,479,000 人民币普通股 3,479,000
史亮 3,126,324 人民币普通股 3,126,324
陈国兴 2,689,900 人民币普通股 2,689,900
岑调婉 1,753,200 人民币普通股 1,753,200
唐安光 1,400,000 人民币普通股 1,400,000
马淑文 1,161,681 人民币普通股 1,161,681
刘彧 1,097,700 人民币普通股 1,097,700
赵金华 1,000,000 人民币普通股 1,000,000
前 10 名无限售流通股股东之间， 三湘控股、黄卫枝、黄建、许文智、陈劲松、李晓红、王庆华、厉农帆、徐玉系此前重
以及前 10 名无限售流通股股东和 大资产重组一致行动人；其中三湘控股实际控制人黄辉与黄卫枝、黄建系亲兄妹、亲兄
前 10 名股东之间关联关系或一致 弟关系。公司未知其他股东之间是否存在关联关系，以及是否属于《上市公司收购管理
行动的说明 办法》规定的一致行动人。
2
三湘股份有限公司 2013 年度报告摘要
（三）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况回顾
1、市场销售情况
报告期内，公司开发建设的房地产项目上海三湘海尚城、三湘未来海岸、三湘七星府邸、三湘海尚名
邸、三湘四季花城、中鹰黑森林合计完成销售面积 8.2 万平方米，合同销售金额 20.08 亿元。
2、土地拓展情况
2013 年 8 月 14 日，公司以 7.60 亿元的报价成功竞得上海市崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区 8 号
地块。项目用地面积 199,810.80 平方米，合同建筑面积 201,808.90 平方米。该项目我公司持股 99%。
2013 年 11 月 28 日，中鹰置业完成了股东变更的工商注册登记手续，成为公司之控股子公司。中鹰置
业开发的中鹰黑森林项目用地 88,605.00 平方米，规划建筑面积 273,878.00 平方米。该项目我公司持股 99%。
报告期内，公司通过招拍挂、合作开发及收购项目公司的形式，新增土地面积 288,415.80 平方米，权
益土地面积 285,531.60 平方米；增加建筑面积 475,656.90 平方米，权益建筑面积 470,930.03 平方米。
3、在建和拟建项目情况
截至年报披露日，上海三湘及其子公司拥有的在建和拟建项目情况如下表所示：
占地面积 规划建筑面积 上市公司权
项目公司 项目名称
（平方米） （平方米） 益比例
上海城光置业有限公司 三湘财富广场三号楼 5,196.00 28,844.49 100%
上海湘虹置业有限公司 虹桥三湘广场 15,052.60 66,922.63 100%
三河市湘德房地产开发有限公司 三湘森林海尚城 361,631.00 1,179,303.00 50.49%
上海湘南置业有限公司 三湘海尚名邸 85,588.50 207,603.03 99%
上海湘鼎置业有限公司 海尚黑森林 199,810.80 201,808.90 99%
上海中鹰置业有限公司 中鹰黑森林 88,605.00 273,878.00 99%
3
三湘股份有限公司 2013 年度报告摘要
合计： 755,883.90 1,958,360.05 -
4、工程建设情况
报告期内，主要在建项目情况如下：
“上海三湘海尚城”已于2013年度竣工，竣工面积约12.75万平方米。部分未售房屋正在进行毛坯房改装
修房的建设施工。
“三湘未来海岸”已于2013年度竣工，竣工面积约5.25万平方米。
“三湘七星府邸”已于2013年度竣工，竣工面积约3.35万平方米。
“虹桥三湘广场”2013年在建面积约6.69万平方米，项目工程进展顺利。部分已经完成主体结构施工。
“三湘海尚名邸”2013年在建面积约7.43万平方米，项目工程进展顺利。部分已经完成主体结构施工。
“中鹰黑森林”2013年在建面积约9.44万平方米，项目工程进展顺利。已完成主体结构施工，正在进行
装饰工程施工及配套工程施工。
报告期内，主要拟建项目情况如下：
“三湘森林海尚城”处于设计方案阶段，部分地块申办四证，以及与出让方协调推进交地事宜。
“三湘财富广场三号楼”已于2014年2月开工建设。
“海尚黑森林”处于设计方案阶段。
（二）主营业务分析
1、主营业务分析
单位：元
本年比上
项目 2013 年 2012 年 变动原因
年增减(%)
主要原因系本期上海三湘海尚城项目、
营业收入 2,776,957,460.28 1,886,509,459.79 47.20% 三湘七星府邸和三湘未来海岸交房确
认收入所致。
主要原因系本期上海三湘海尚城项目、
营业成本 1,671,380,022.00 1,211,372,080.81 37.97% 三湘七星府邸和三湘未来海岸交房确
认成本所致。
主要原因系本期收入增加引起营业税
营业税金及附加 332,091,140.34 189,907,873.42 74.87%
及土地增值税增加所致。
主要原因系本期利息支出增加 7,615.38
财务费用 97,101,975.52 21,723,515.82 346.99% 万元，其中：本公司向三湘控股本期借
款支付资金占用费 6,941.74 万元。
资产减值损失 1,462,498.08 842,692.24 73.55% 主要原因系本期计提的坏账准备所致。
主要原因系购买的股票公允价值变动
公允价值变动收益 -51,850.00 -20,230.00 156.30%
所致。
主要原因系本期收到的政府补助较上
营业外收入 17,289,664.08 11,383,517.69 51.88%
期增加所致。
主要原因系本期发生公益性捐赠 205.00
营业外支出 3,974,181.82 467,022.55 750.96%
万元所致。
主要原因系三湘未来海岸和三湘七星
所得税费用 189,926,754.57 61,389,629.08 209.38%
府邸本年度交房结转收入缴纳的税金。
4
三湘股份有限公司 2013 年度报告摘要
2、现金流
单位：元
项目 2013 年 2012 年 同比增减（%） 变动原因
主要原因系本期项目预售款
经营活动现金流入小计 2,551,203,782.35 2,139,701,407.97 19.23%
较上期增加所致。
主要原因系本期项目投入较
经营活动现金流出小计 2,755,728,122.87 1,546,809,563.17 78.16%
上期增加所致。
经营活动产生的现金流量净额 -204,524,340.52 592,891,844.80 -134.50%
主要原因系本期收到参股公
司深圳市三新房地产开发有
投资活动现金流入小计 110,135,214.65 100,975,374.17 9.07%
限公司的分利较上期有所增
加所致。
主要原因系本期支付上海湘
芒果文化投资有限公司投资
投资活动现金流出小计 706,182,355.47 49,973,510.32 1313.11%
款及收购中鹰黑森林项目收
购款所致。
投资活动产生的现金流量净额 -596,047,140.82 51,001,863.85 -1268.68%
主要原因系本期取得银行借
筹资活动现金流入小计 1,319,290,000.00 337,534,000.00 290.86%
款较上期增加所致。
主要原因系本期偿还银行借
筹资活动现金流出小计 891,318,364.39 547,781,257.30 62.71%
款较上期增加所致。
筹资活动产生的现金流量净额 427,971,635.61 -210,247,257.30 -303.56%
现金及现金等价物净增加额 -372,545,845.58 433,646,451.35 -185.91%
（三）主营业务构成情况
单位：元
营业收入比上年 营业成本比上年 毛利率比上年同
营业收入 营业成本 毛利率(%)
同期增减（%） 同期增减（%） 期增减（%）
分行业
房地产销售 2,665,747,833.81 1,594,370,699.67 40.19% 54.37% 42.21% 5.11%
房屋租赁 32,847,162.19 11,023,614.20 66.44% 53.98% 51.68% 0.51%
建筑施工 36,348,103.84 24,534,671.59 32.5% -67.01% -59.36% -12.71%
其他 41,329,493.35 41,163,723.33 0.4% 49.49% 82.24% -17.9%
分产品
房地产销售收入 2,665,747,833.81 1,594,370,699.67 40.19% 54.37% 42.21% 5.11%
房屋租赁收入 32,847,162.19 11,023,614.20 66.44% 53.98% 51.68% 0.51%
建筑施工收入 36,348,103.84 24,534,671.59 32.5% -67.01% -59.36% -12.71%
其他收入 41,329,493.35 41,163,723.33 0.4% 49.49% 82.24% -17.9%
分地区
上海 2,733,719,822.62 1,638,871,023.60 40.05% 47.63% 38.24% 4.07%
深圳 42,531,447.63 32,156,392.47 24.39% 27.20% 26.43% 0.46%
2013 年度建筑施工毛利率下降主要系公司全资子公司上海三湘装饰设计有限公司的深圳三湘海尚花
园项目零星工程人工及材料成本上升，导致毛利率下降。
5
三湘股份有限公司 2013 年度报告摘要
四、涉及财务报告的相关事项
（一）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法未发生变化。
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
报告期内未发生重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（三）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
本报告期，公司新纳入合并范围的公司共五个：上海湘南置业有限公司，上海三湘海岸资产管理有限
公司，上海湘鼎置业有限公司，三湘（香港）有限公司，上海中鹰置业有限公司。
（四）董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
不适用。
6